Régie du bâtiment du Québec
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Interruption de services à Postes Canada : Lisez notre FAQ pour connaître les répercussions sur nos services.
Moyen préliminaire. Rejeté.
Les bénéficiaires sont des syndicats des copropriétaires. À la suite d'une vaste opération visant l'inspection de leurs immeubles, ils ont pris connaissance de diverses non-conformités touchant notamment les murs coupe-feu et les cheminées de ces derniers, ce qu'ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur en 2010. Les bénéficiaires ont ensuite introduit un recours en Cour supérieure contre leur ville et l'entrepreneur. Ce dernier poursuit en garantie divers architectes et entrepreneurs sous-traitants. Les bénéficiaires ont aussi présenté des réclamations à l'administrateur, qui a retenu que la garantie était échue. L'entrepreneur demande maintenant la suspension du dossier en arbitrage au motif qu'il y a litispendance entre ce dossier et celui se trouvant devant la Cour supérieure ou au nom des principes de la proportionnalité et de la saine administration de la justice. Les bénéficiaires prétendent que cette demande de l'entrepreneur est tardive et ils contestent ses arguments. Il n'y a pas lieu de suspendre le dossier. L'entrepreneur a eu tort, d'une part, de sous-estimer l'intérêt des bénéficiaires à poursuivre l'instance d'arbitrage et, d'autre part, de ne pas invoquer la litispendance dans le contexte d'un dossier d'arbitrage lié depuis 2013. Ainsi, permettre aujourd'hui à l'entrepreneur d'invoquer la litispendance, et ce, alors qu'il aurait pu le faire dès 2012, viendrait rompre l'équilibre entre les parties. L'entrepreneur a donc présenté sa demande tardivement et il y a lieu de déclarer qu'il ne peut plus demander la suspension du dossier d'arbitrage en invoquant la litispendance. Cette demande aurait d'ailleurs été rejetée même si elle n'avait pas été tardive. Pour qu'il y ait litispendance, il faut être en présence des mêmes parties, de la même cause et du même objet. En l'espèce, l'objet et la cause ne sont pas les mêmes. Quant à la proportionnalité et à la saine administration de la justice, il s'agit d'arguments qui peuvent être invoqués en tout temps. En l'espèce, même s'il existe un lien indiscutable entre les 2 dossiers, le résultat de l'un ne dépend pas en grande partie de celui de l'autre. De plus, la règle de la proportionnalité n'exige pas que la suspension soit accordée. À cet égard, il faut noter le choix du législateur d'instaurer un régime qui favorise, pour les bénéficiaires, le règlement rapide des différends. Certes, mener 2 recours distincts augmentera les coûts pour les parties, mais cela n'est pas déterminant en l'espèce.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PANACHE (BÂTIMENTS 5 et 6), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE (PHASE I EST, PHASE I OUEST), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ALTITUDE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT (PHASE I, PHASE II, PHASE IIIA, PHASE IIIB) et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES TREMBLANT-LES-EAUX (PHASE IA, PHASE IB, PHASE IIA, PHASE IIB), bénéficiaires, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Ordonnance de gestion.
Le 22 août 2017, à l'occasion d'une audience portant sur un moyen préliminaire, il a été question de la provision pour frais que l'entrepreneur devait verser. Le 31 août suivant, le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) a confirmé qu'aucune provision pour frais n'avait été demandée lors de la réception de la demande d'arbitrage et, par conséquent, qu'elle n'avait pas été versée par l'entrepreneur. Le 6 septembre, le GAMM a transmis une demande de provision pour frais à ce dernier. En raison de celle-ci, le délibéré de l'arbitre a été suspendu dans l'attente de la réception de la somme demandée. Le 19 octobre, les bénéficiaires, qui venaient d'être informés de la suspension du délibéré, ont exprimé qu'il était dorénavant trop tard pour que l'entrepreneur paye une provision pour frais. L'arbitrage ne pouvait donc plus se poursuivre. Les parties auront l'occasion de se prononcer sur cette question à une date ultérieure.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PANACHE (BÂTIMENTS 5 et 6), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT (PHASE 1), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE (PHASE I EST, PHASE I OUEST), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ALTITUDE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES MANOIRS DU GÉANT (PHASE II, PHASE IIIA, PHASE IIIB) et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES TREMBLANT-LES-EAUX (PHASE 1A, PHASE 1B, PHASE 2A, PHASE 2B), bénéficiaires, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble faisant partie d'un projet immobilier de villégiature dont les unités sont notamment destinées à être offertes en location à des tiers. En 2009, un incendie a dévasté l'un des autres bâtiments du projet, ce qui a mené à une inspection de l'ensemble des immeubles. Un premier rapport d'inspection, reçu en juillet 2010, a fait état de diverses non-conformités touchant notamment les murs coupe-feu et les cheminées. Dès la réception de ce rapport, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'entrepreneur, exigeant qu'il remédie à la situation. Devant le refus d'agir de l'entrepreneur, le bénéficiaire a présenté une réclamation, laquelle a été rejetée par l'administrateur. Ce dernier a fixé les dates de la fin des travaux et de la réception des parties communes au mois de septembre 2002, soit six mois après que le syndicat de copropriété eut été immatriculé et que le bâtiment a été en état de servir conformément à l'usage auquel il était destiné et pouvait être reçu. Il a ensuite conclu que la dénonciation des bénéficiaires avait été faite après l'échéance de la garantie, dont la durée maximale est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Or, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a conclu que la dénonciation des bénéficiaires était tardive, puisqu'il n'a pas correctement établi les dates de fin des travaux et de réception des parties communes. En l'espèce, il n'est pas possible de déterminer la date de fin des travaux. Par ailleurs, si l'administrateur voulait baser sa décision quant à la réception des parties communes sur le moment où l'immatriculation du syndicat est survenue, il devait s'assurer de l'indépendance de ce dernier. Dans les faits, l'entrepreneur a prévu une structure organisationnelle comprenant une prise en charge complète pour permettre aux copropriétaires de profiter autant que possible de leur acquisition. L'entrepreneur a donc créé et entretenu un lien de dépendance, et il n'est pas possible de déterminer la date à laquelle le bénéficiaire a acquis son indépendance et, par conséquent, la date de la réception des parties communes. Afin de statuer sur la demande du bénéficiaire, il y a lieu de fixer au mois de juin 2010, soit au moment de la première inspection effectuée en lien avec les problèmes dénoncés, la fin des travaux et la réception des parties communes. Le choix de cette date, qui se situe plusieurs années après le début des travaux de construction et peut-être plusieurs années après la fin réelle de ceux-ci, n'est ni injuste ni inéquitable, puisqu'il s'agit de la seule date à laquelle personne ne peut contester le fait que le syndicat n'était plus sous la possession ou le contrôle de l'entrepreneur et que les services d'un professionnel ont été retenus pour procéder à l'inspection des immeubles. Le fait qu'une date plus rapprochée ne puisse être retenue découle des gestes de l'entrepreneur et de l'administrateur. Dans les circonstances, la dénonciation, faite en novembre 2010, aura été faite dans la première année de la garantie, de sorte qu'il y a lieu de retourner le dossier à l'administrateur pour qu'il rende une décision sur les problèmes rapportés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE (PHASE I EST), bénéficiaire, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. L'entrepreneur a vendu aux copropriétaires un concept de résidences de villégiature clé en main; il a mis en place toute une organisation pour la location de ces résidences et une panoplie de services afin de prendre en charge la gestion, sachant que la majorité des copropriétaires ne résideraient pas sur place et qu'il s'agissait pour eux d'un investissement. L'administrateur, saisi d'une réclamation du bénéficiaire, a dû déterminer la date de fin des travaux et celle de la réception des parties communes. En fonction de ses conclusions, il a déterminé que le bénéficiaire avait tardé à dénoncer les problèmes constatés, ayant agi à l'extérieur de la période de couverture. Aucun des critères habituellement utilisés ne permet de déterminer adéquatement la date à laquelle la réception des parties communes a eu lieu. Par ailleurs, on ne peut reprocher au bénéficiaire de ne pas avoir procédé à la réception des parties communes, vu la nature particulière du projet. En effet, l'entrepreneur a vendu l'idée d'être propriétaire d'une unité de copropriété sans les responsabilités et l'administration qui y sont habituellement associées. Dans ces circonstances, il faut conclure que le bénéficiaire n'avait pas acquis son indépendance à la date de son immatriculation ni dans les 6 mois ayant suivi cette date. L'administrateur a commis une erreur en tenant pour acquis ce fait. En effet, tant que le bénéficiaire n'avait pas acquis son indépendance, il n'était pas en mesure de procéder à la réception des parties communes. En conséquence, la date administrative de réception des parties communes, telle que l'a déterminée l'administrateur, est invalide. La réception des parties communes correspondra à la date de la première inspection, effectuée en juin 2010. Personne n'a prétendu que les travaux de construction initiaux n'étaient pas encore terminés à ce moment ni que les unités individuelles n'étaient pas toutes vendues à pareille date. De plus, personne n'a prétendu que le bénéficiaire n'était pas encore autonome et indépendant de l'entrepreneur à ce moment. Bien que cette date se situe plusieurs années après le début de la construction et peut-être plusieurs années après la fin réelle des travaux, il n'est ni injuste ni inéquitable à l'endroit de l'entrepreneur et de l'administrateur de la choisir. Cela étant établi, le dossier sera retourné à l'administrateur pour qu'il se prononce quant à la réclamation du bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES TREMBLANT-LES-EAUX (PHASE 2B), bénéficiaire, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Décision sur des objections et des demandes d'engagements.
Lors de l'interrogatoire du représentant de l'administrateur, diverses objections ont été soulevées et des demandes d'engagements ont été déposées. Notamment, les bénéficiaires ont demandé une copie du contrat d'emploi du représentant auprès de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec et ils ont cherché à connaître le processus intellectuel ayant permis au représentant de qualifier le type de vice relativement à l'ensemble des dossiers en arbitrage. En ce qui concerne le contrat de travail, les bénéficiaires ont toute l'information nécessaire afin d'évaluer le niveau d'indépendance du témoin et il n'est donc pas pertinent. Quant au processus intellectuel ayant permis au représentant de qualifier le type de vice, il ne s'agit pas d'une information pertinente en l'espèce puisque c'est la date de réception des parties communes et non la nature des vices qui est contestée.
SDC L'ÉQUINOXE PHASE I-OUEST, SDC L'ÉQUINOXE PHASE I-EST, SDC LES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT PHASE I, LES MANOIRS DOMAINE DU PHASE II, LES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT PHASE IIIA, LES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT PHASE IIIB, L'ALTITUDE, PANACHE (BÂTIMENTS 5 & 6), TREMBLANT-LES-EAUX PHASE 1A, TREMBLANT-LES-EAUX PHASE 1B et TREMBLANT-LES-EAUX PHASE 2A, bénéficiaires, et STATION MONT TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Requête pour permission d'interroger des témoins hors cour. Accueillie.
L'administrateur a rejeté des réclamations des bénéficiaires au motif que celles-ci avaient été présentées après l'échéance de la garantie. Les bénéficiaires, dans le cadre leur demande d'arbitrage, veulent interroger hors cour un représentant de l'administrateur qui était en emploi au moment des événements pertinents sur la procédure de traitement et de suivi des garanties. Ils veulent aussi interroger un représentant de l'entrepreneur qui était en emploi au moment de la délivrance des garanties sur la procédure de gestion de celles-ci à l'époque pertinente et notamment quant aux informations demandées aux promettants acheteurs et aux documents qui leur ont été remis. L'administrateur ne s'oppose pas aux interrogatoires, alors que l'entrepreneur s'y oppose, invoquant notamment que la preuve du comportement des parties que les bénéficiaires veulent faire n'est pas pertinente pour établir la date de réception des bâtiments. En l'espèce, il y a lieu d'accueillir la demande des bénéficiaires. En effet, la permission d'interroger au préalable est justifiée, et les interrogatoires pourraient, s'ils entraînent certaines admissions, diminuer la durée de l'audience de manière considérable, et ce, à un moindre coût.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT (PHASE I, II, IIIA, IIIB), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ALTITUDE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PANACHE (BÂTIMENTS 5 ET 6), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES TREMBLANT-LES-EAUX (PHASE IA, IB, 2A) et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE (PHASE I-EST, I-OUEST), bénéficiaires, et STATION MONT-TREMBLANT S.E.C., 2742241 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie