6302360 Canada INC.

Syndicat de la copropriété Château Riverain 1 et 6302360 Canada inc., Me Pamela McGovern, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S16-061602-NP, 2017-04-20

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation qui porte notamment sur le fait qu'il n'y a pas de trappe d'accès ni d'échelle fixe à partir des parties communes pour permettre l'accès au toit où sont situés les équipements mécaniques et que l'accès se fait par l'une des unités privatives se trouvant au quatrième étage. Les propriétaires de ces unités privatives refusent l'accès au toit par leurs unités. Par ailleurs, à l'occasion de la première assemblée générale du bénéficiaire, en mai 2015, l'entrepreneur s'était engagé à ajouter une sortie sur le toit, ce qui ne s'est toutefois pas matérialisé puisqu'il est d'avis que l'accès par l'une des unités serait conforme au Code de construction. Le bénéficiaire soutient que l'omission de prévoir un accès direct au toit constitue une malfaçon et que les copropriétaires doivent avoir un accès direct au toit pour effectuer les travaux d'entretien relatifs à la machinerie et aux équipements ainsi que pour assurer la santé et la sécurité. En l'espèce, il faut noter le refus des propriétaires des unités situées au quatrième étage de donner accès au toit. Cela fait en sorte qu'il faudrait entrer dans leur unité par effraction en cas d'urgence pour effectuer des travaux d'entretien afin, entre autres choses, de protéger la santé et la sécurité des résidents, ce qui constitue une situation inacceptable. De plus, l'entrepreneur a fait une admission en 2015 selon laquelle il allait procéder aux travaux requis pour donner un accès au toit par les parties communes de l'immeuble. La réclamation sur ce point est donc accueillie. La date de réception des parties communes fait aussi l'objet d'un désaccord entre les parties. L'administrateur a fixé cette date au 16 octobre 2014, soit six mois après la vente de plus de la moitié des unités de la copropriété par l'entrepreneur. Cette conclusion ne tient toutefois pas compte de l'absence de transmission de l'avis par l'entrepreneur au syndicat, au moment où ce dernier n'a plus été dirigé par l'entrepreneur, l'informant de la fin des travaux et de ses obligations quant à la réception. Cette conclusion fait aussi abstraction du comportement de l'entrepreneur, soit son omission de tenir une réunion des copropriétaires tel que le prévoit la déclaration de copropriété et son omission de transmettre le certificat de fin des travaux aux copropriétaires lors des réunions de décembre 2014 et mai 2015. En l'espèce, il y a lieu de fixer la date de réception des parties communes au 16 décembre 2014, soit la date de la première réunion entre les copropriétaires et l'entrepreneur pour entreprendre les discussions relativement au transfert de direction du syndicat.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CHÂTEAU RIVERAIN 1, bénéficiaire, et 6302360 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie