9119-3557 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS EUPHORIA)

Syndicat de copropriété du 390, 400 et 420 Place du Louvre et 9119-3757 Québec inc. (Habitations Euphoria), Me Jean Doyle, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2013-14-03, 2014-14-002, 2014-14-003, 2014-14-005, 2014-14-006, 2014-16-006, 2014-14-009, 2014-14-010, 2014-14-012, 2015-14-001, 2015-14-004, 84283-5680, 85347-5636, 84283-6684, 84283-7245, 85347-7246, 84296-7339, 85347-6749, 84283-8260, 84283-8518 et 1500-013, 2016-12-05 (décision rectifiée le 2016-12-05)

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de dénivellation des planchers. Avant de se prononcer sur cette question, il y a lieu d'établir la date de fin des travaux. L'administrateur demande de fixer cette date au 16 juillet 2012, date à laquelle des avis de fin des travaux ont été transmis au représentant du bénéficiaire et à des copropriétaires. Or, certains copropriétaires ont affirmé n'avoir jamais reçu cet avis. De plus, de nombreux travaux étaient encore à faire à cette date et une liste n'a été écrite à cet égard que quelques jours après une assemblée des copropriétaires. Enfin, il n'a jamais été question de malfaçons majeures relativement à la déflection des planchers, que l'entrepreneur connaissait déjà depuis plusieurs mois. Dans ces circonstances, la date du 9 mai 2013, date où un expert mandaté par le bénéficiaire a reconnu que les travaux relatifs aux parties communes étaient terminés -- sous réserve de travaux à corriger ou de menus travaux à finir --, sera retenue à titre de date de fin des travaux. Quant aux planchers, il faut retenir que les planchers des trois étages de l'immeuble en cause présentent une dénivellation importante, bien au-delà des tolérances de la réglementation, des normes et des usages du marché applicables. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires pour niveler tous les planchers de l'immeuble, à l'intérieur des tolérances des normes et des usages du marché. Même si les travaux correctifs importants requis exigeront que les copropriétaires et occupants de l'immeuble soient déplacés pendant cette période et que leurs effets personnels et le contenu des unités soient entreposés, il n'est pas possible d'ordonner le remboursement de ces dépenses. En effet, un tel remboursement est prévu lorsque le bénéficiaire ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l'entrepreneur ou lorsqu'il doit effectuer des réparations conservatoires et urgentes. Il n'est pas possible d'accorder un remboursement dans d'autres situations.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 390, 400 ET 420 PLACE DU LOUVRE, bénéficiaire, et 9119-3757 QUÉBEC INC., HABITATIONS EUPHORIA. entrepreneur et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie

Pourvoi en contrôle judiciaire accueilli; dossier retourné à l'arbitre (C.S., 2018-03-05), 500-17-096860-161, 2018 QCCS 881, SOQUIJ AZ-51474450. Demande pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2018-06-21), 500-09-027444-181, 2018 QCCA 1052, SOQUIJ AZ-51505381

Desjarlais et 9119-3557 Québec inc. (Habitations Euphoria), Me Lydia Milazzo, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S14-040301-NP, 2015-07-08

Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.

La bénéficiaire, qui est propriétaire d'une unité en copropriété, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Notamment, elle aurait dénoncé à l'entrepreneur la présence d'une égratignure sur sa porte-fenêtre et indique qu'il aurait négligé ou refusé d'agir. Or, la bénéficiaire ne peut pas présenter une demande à cet égard puisque les portes-fenêtres ne sont pas des parties privatives. Malgré un droit de jouissance exclusive, il s'agit d'une partie commune à usage restreint. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de présenter une réclamation, si c'est nécessaire. La bénéficiaire se plaint aussi de la finition de ses armoires puisqu'elle a remarqué des traces de crayon correcteur et des éclats de finition. En ce qui concerne les traces de crayon correcteur, l'administrateur a conclu que la situation était décelable lors de la prise de possession et qu'elle aurait donc dû être dénoncée au formulaire d'inspection préréception. Or, ces corrections ont été apportées par l'entrepreneur après la prise de possession et la dénonciation a été faite dans les six mois ayant suivi leur découverte, donc dans un délai raisonnable. De plus, il est question de malfaçon. L'entrepreneur devra faire les correctifs nécessaires pour que le fini soit harmonisé. En ce qui concerne les éclats, l'administrateur est d'avis qu'ils étaient visibles, mais qu'ils n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession. La bénéficiaire a indiqué n'avoir remarqué ces déficiences qu'après la prise de possession. Puisqu'il est prématuré pour une armoire de présenter des éclats de finition tels ceux qui ont été observés, et en l'absence de preuve selon laquelle ces éclats auraient été causés par une mauvaise utilisation par la bénéficiaire, il faut conclure à la présence d'une malfaçon et exiger de l'entrepreneur qu'il fasse les travaux nécessaires.

MME. GISÈLE DESJARLAIS, bénéficiaire, et 9119-3557 QUÉBEC INC. LES HABITATIONS EUPHORIA, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie

SDC du 305 Place du Louvre c. 9119-3557 Québec inc. (Habitations Euphoria), M. Alcide Fournier, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 79984-6001 et S14-030601-NP, 2015-02-09

SDC DU 305 PLACE DU LOUVRE, bénéficiaire, et 9119-3557 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS EUPHORIA), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie

Girard et 9119-3557 Québec inc. (Habitations Euphoria), Me France Desjardins, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 132602001 et 84272-5029, 2013-07-03

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Le 20 avril 2012, le bénéficiaire initial a procédé à l'achat et à l'inspection de son unité en copropriété. Le formulaire d'inspection préréception a été signé le même jour avec la mention «aucune retouche». Quelques jours plus tard, le bénéficiaire initial est décédé. Les bénéficiaires ont acheté l'unité au mois d'août et, quelques mois plus tard, ils ont dénoncé plusieurs défauts, dont le dénivelé des planchers dans l'ensemble des pièces. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires à cet égard, notamment car il était question d'une situation qui était existante et visible au moment de la prise de possession par le bénéficiaire initial et elle n'avait pas été dénoncée au cours des 3 jours ayant suivi la prise de possession. Une visite des lieux a permis de constater la présence d'un dénivelé important des planchers de l'unité. Il n'y a toutefois pas lieu de conclure que ce problème était apparent ou d'exiger d'un acheteur qu'il se couche sur le plancher pour mesurer le coupe-pied afin de détecter toute anomalie que celui-ci pourrait cacher. Cela étant dit, le problème est relié à la structure des planchers, donc aux parties privatives communes, plutôt qu'à leur revêtement, élément des parties privatives. C'est donc au syndicat des copropriétaires de présenter une réclamation à cet égard. Néanmoins, comme il est possible que le syndicat ne présente pas de réclamation ou qu'une réclamation éventuelle soit rejetée, il y a lieu de reconnaître la réclamation des bénéficiaires, le cas échéant.

LISETTE GIRARD et LAURENT BRODEUR, bénéficiaires, et 9119-3557 QUÉBEC INC (LES HABITATIONS EUPHORIA), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUEBEC, administrateur du plan de garantie