9201-0776 Québec inc.

Syndicat de copropriété Lofts Chevrier 4474390 et 9201-0776 Québec inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S15-081401-NP, 2016-08-19

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

Le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a procédé à la réception des parties communes de l'immeuble au mois de mai 2011. Il a alors dénoncé un problème quant au revêtement d'acrylique du bâtiment. L'administrateur n'a pas mentionné ce point dans sa décision et il a indiqué que les éléments non énumérés étaient considérés comme réglés ou abandonnés. En novembre 2014, une nouvelle inspection a été faite quant au revêtement en acrylique. L'expert a noté que celui-ci n'avait pas été réalisé selon les règles de l'art ni en respectant les exigences du Code du bâtiment. Ainsi, il ne comportait aucun rejet d'eau afin de permettre potentiellement à la cavité derrière le revêtement de se drainer et de s'assécher, ce qui était susceptible de causer des infiltrations d'eau et un endommagement de la structure en bois. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a conclu que les problèmes touchant le revêtement d'acrylique n'étaient pas couverts, n'ayant pas été dénoncés dans un délai de trois ans suivant l'inspection préréception de 2011. Après que cette décision eut été rendue, une ouverture a été faite au bas du revêtement, ce qui a permis de constater une non-conformité de la membrane d'étanchéité de même que l'absence d'une cavité drainante entre la membrane existante et un panneau isolant. Le bénéficiaire prétend que la dénonciation de novembre 2014 démontre l'existence de deux vices nouveaux, soit l'absence d'une cavité drainante derrière le revêtement ainsi que d'une cavité de drainage en bas du revêtement. En ce qui concerne la cavité derrière le revêtement, la présence ou l'absence de cette cavité ont été formulées seulement à titre d'hypothèse par l'expert en novembre 2014. Bien qu'il s'agisse d'un vice de construction, elle est apparue après la date butoir de février 2015, n'ayant pu l'être avant l'ouverture du revêtement. Par conséquent, il s'agit d'un vice qui ne peut bénéficier de la garantie. Quant à l'absence d'une cavité en bas du revêtement, il s'agit d'un vice de conception, de construction ou de réalisation et l'expert a établi le lien de causalité entre ce vice et une perte ou une perte potentielle de l'immeuble. Ainsi, ce vice, qui cause une dégradation d'une partie de la structure derrière le revêtement, se poursuivra si les travaux correctifs ne sont pas effectués et il représente une perte partielle du bâtiment. L'ampleur et les coûts des travaux correctifs représentent aussi des inconvénients sérieux pour les occupants du bâtiment. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires à cet égard.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LOFTS CHEVRIER 4474390, bénéficiaire, et 9201-0776 QUÉBEC INC., entrepreneur, et La GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie