Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui compte 28 unités, dont 16 qui ont des combles. En mai 2014, soit durant la deuxième année suivant la réception des parties communes, le bénéficiaire a dénoncé un problème d'infiltration d'eau en provenance du grenier dans une unité. L'administrateur n'a pas constaté d'infiltration d'eau, mais il a pu remarquer des cernes d'eau au pourtour d'une trappe d'accès aux combles, de même que sur une ferme de toiture située au-dessus de cette trappe. Il a conclu que l'étanchéité au pourtour de la trappe posait problème et que l'air chaud et humide s'échappait dans les combles et s'y condensait. Il a aussi retenu qu'il était question d'une malfaçon et non d'un vice caché. Un rapport d'expert fait état d'un problème de condensation grave dans les combles de plus d'une unité. En l'espèce, il est possible de constater des dommages d'infiltration d'eau à plusieurs endroits dans les combles de toutes les unités qui en ont. Puisqu'il y a eu dénonciation d'une infiltration d'eau en provenance du grenier d'une unité, qu'il est question d'une problématique commune à l'ensemble des unités et que la dénonciation a été suffisante pour permettre de vérifier l'existence et la gravité du vice et de requérir une analyse de la cause pour déterminer les travaux nécessaires, l'arbitrage couvrira l'ensemble des combles et non seulement ceux de l'unité visée par la dénonciation initiale. Vu le désintéressement de l'entrepreneur, il appartiendra à l'administrateur, le cas échéant, de procéder aux travaux correctifs.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 6, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC. (faisant maintenant affaires sous : DÉVELOPPEMENT LUPA INC.), entrepreneur défendeur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comprenant 16 unités et il a présenté une réclamation relative à un problème de condensation dans les fenêtres de la majorité des unités. L'administrateur a visité neuf unités et il a remarqué des bandes de condensation, mais il n'a donné raison au bénéficiaire qu'à l'égard de l'une des unités, où il a estimé qu'un problème d'infiltration d'air et même de neige sous la porte d'entrée constituait un vice caché. En ce qui concerne les autres unités, l'administrateur a conclu que la condensation constatée était normale, le taux d'humidité relative intérieur étant trop élevé par rapport à la température extérieure. En l'espèce, des coupes exploratoires dans deux unités témoins ont notamment permis de constater l'absence d'isolant, le non-respect de certains aspects des plans et devis de l'architecte du bâtiment et une négligence quant aux règles de l'art. Ces vices sont couverts par la garantie et il y a lieu de suivre les recommandations contenues aux expertises afin d'exécuter des travaux correctifs. Ainsi, l'administrateur devra vérifier si des infiltrations d'air proviennent des composantes usinées des fenêtres et des portes-fenêtres et procéder aux remplacements nécessaires. Cette obligation de travaux correctifs s'appliquera à l'ensemble des fenêtres et des portes pour toutes les unités, qu'elles soient précisément nommées aux décisions de l'administrateur ou non. Vu les circonstances particulières du dossier, et compte tenu entre autres choses des retards, des délais et de la désinvolture de l'entrepreneur quant à ses obligations, et afin d'assurer l'exécution de la décision, l'administrateur devra procéder aux travaux correctifs et assurer la surveillance des travaux afin que tout soit entrepris sans délai à compter de la réception de la décision pour assurer la fin des travaux le ou avant le 30 septembre 2015.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 4, demandeur bénéficiaire, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC. (faisant maintenant affaire sous DÉVELOPPEMENT LUPA INC./CORPORATION LUPA), défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur l'absence de drain et de fosses de retenue au centre des passages extérieurs situés à l'arrière du bâtiment ainsi que sur l'absence de chantepleures au bas de certains murs. N'ayant pas eu gain de cause devant l'administrateur, il a demandé l'arbitrage quant à ces points. Il réclame aussi le remboursement de travaux qu'il qualifie d'urgents, soutenant que le non-fonctionnement d'un disjoncteur du circuit électrique d'une unité a empêché le fonctionnement de son détecteur d'incendie. En l'espèce, l'absence de drain et de fosses de retenue est un élément apparent qui doit être dénoncé lors de la réception de l'immeuble, ce que le bénéficiaire n'a pas fait. De plus, une firme spécialisée en préréception n'a pas remarqué cette absence, et les passages extérieurs sont exclus de la couverture du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant aux chantepleures manquantes, il faut noter que la firme spécialisée qui a été retenue pour procéder à l'inspection a constaté que des chantepleures étaient présentes sur certaines parties de l'immeuble, ce qui aurait dû davantage attirer l'attention sur les endroits où elles étaient absentes. Finalement, à l'égard des travaux d'électricité, il n'y a pas eu de réclamation du bénéficiaire quant à des réparations conservatoires nécessaires et urgentes auprès de l'administrateur, mais une demande présentée directement à l'arbitrage. N'étant pas abordée dans la décision de l'administrateur, celle-ci ne peut être admise à l'arbitrage.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 1, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Un délai additionnel a été accordé au bénéficiaire pour déposer un rapport d'expert qui serait préparé à la suite de tests thermographiques. À la suite du dépôt du rapport, un délai a été accordé à l'entrepreneur et à l'administrateur afin qu'ils indiquent s'ils procéderaient à une contre-expertise. Ils n'ont pas répondu dans le délai prévu, de sorte qu'une date a été fixée pour l'enquête et l'audition. À la veille de cette date, les parties ont indiqué que l'entrepreneur effectuerait les travaux suggérés au rapport d'expert et qu'il retiendrait les services d'une firme de génie-conseil afin de vérifier ceux-ci. Une demande a été faite pour reporter le dossier à une nouvelle date, ce qui permettrait de vérifier si les travaux auront bien été exécutés. Il y a lieu de suspendre l'instance et de continuer l'enquête après que les travaux auront été terminés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 3, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 4, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En novembre 2008, l'administrateur a rendu une décision qui prévoyait que l'entrepreneur devrait effectuer des travaux correctifs quant à certains points qui n'avaient pas été effectués. En juin 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a effectué une nouvelle dénonciation, visant notamment des problèmes qui n'avaient toujours pas été réglés. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'exécuter les travaux intérieurs nécessaires dans les 45 jours suivant sa décision et les travaux extérieurs au plus tard le 31 mai 2010. Un an et demi après, le bénéficiaire a précisé les travaux correctifs qui n'avaient pas été effectués et ceux dont il était insatisfait du résultat. Lors de l'audience, les parties se sont entendues relativement à plusieurs des points soulevés. L'un des points n'ayant pas fait l'objet d'une entente était relatif à des sorties d'air qui auraient été mal fixées et scellées. Sur ce point, l'installation pose manifestement problème, et il est nécessaire d'apporter des correctifs afin que les bouches d'aération soient fixées au bâtiment de façon permanente et ensuite scellées. L'ensemble des travaux correctifs devront être exécutés avant le 15 novembre 2011.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 1, bénéficiaire demandeur, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 20, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2010, l'administrateur a rendu une décision, réclamant que des correctifs soient effectués à la suite d'une réclamation du bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, portant sur neuf points. Dans ce contexte, il a ordonné à l'entrepreneur d'exécuter les travaux intérieurs dans les 45 jours suivant sa décision et les travaux extérieurs au plus tard le 31 mai 2010. Un an et demi après, la majorité des correctifs n'avaient pas encore été effectués. Lors de l'audience, le bénéficiaire a choisi de se désister quant à certains éléments et les parties se sont entendues relativement aux travaux qui seront effectués et aux délais dans lesquels ils devront être terminés, soit avant le 15 novembre 2011. Les parties ont également été en mesure de s'entendre sur la majorité des points soulevés par le bénéficiaire. Des tests devront être effectués avant de pouvoir régler certains des problèmes constatés, notamment en ce qui concerne l'infiltration d'eau et l'accumulation de glace résultant de l'absence de gouttières.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 4, bénéficiaire demandeur, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2010, l'administrateur a rendu une décision, réclamant que des correctifs soient effectués afin de tenir compte de 15 points d'une réclamation du bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires. Dans ce contexte, il a ordonné à l'entrepreneur d'exécuter les travaux intérieurs dans les 45 jours suivant sa décision et les travaux extérieurs au plus tard le 31 mai 2010. Un an et demi après, la majorité des correctifs n'avaient pas encore été effectués. Lors de l'audience, le bénéficiaire a choisi de se désister quant à certains éléments, et les parties se sont entendues relativement aux travaux qui seront effectués et aux délais dans lesquels ils devront être terminés, soit avant le 15 novembre 2011.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 2, bénéficiaire demandeur, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 20, 116, 120, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation relativement à des travaux correctifs qui n'ont pas été exécutés par l'entrepreneur. Dans le contexte de la demande d'arbitrage, ce dernier a présenté une objection préliminaire pour réclamer des sommes qui lui seraient dues par le bénéficiaire. Il soutient que celles-ci devraient être déposées en fidéicommis avant qu'il n'ait à effectuer les travaux qui lui ont été imposés. Or, les sommes dues seraient composées de dépenses que l'entrepreneur aurait engagées pour le compte du bénéficiaire relativement à des assurances ainsi qu'à une ligne de transmission téléphonique pour le service d'incendie, et il ne s'agit pas de sommes dont il peut exiger le dépôt en fidéicommis. Par ailleurs, le tribunal n'a pas la compétence nécessaire pour prendre une décision à ce sujet.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 1, bénéficiaire demandeur, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
JOHANNE PLAISANCE, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie