Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur le fait que le drain français de son immeuble était situé à l'intérieur du mur de fondation, sous la dalle de plancher du sous-sol. Les plans prévoyaient que le drain serait situé à l'extérieur de l'immeuble. L'administrateur a accueilli la réclamation, ayant conclu que l'absence de drain au pied des murs de fondation constituait une malfaçon, soit un travail mal exécuté compte tenu des normes qui lui sont applicables, car les travaux de drainage n'étaient pas conformes aux normes et aux règles de l'art. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision. Il n'a pas été en mesure d'expliquer pourquoi le drain avait été installé à l'intérieur plutôt qu'à l'extérieur du périmètre de la fondation. Le motif donné au bénéficiaire après l'installation, à savoir la présence d'ocre ferreuse dans le sol, n'était qu'un prétexte, et il ressort qu'aucun obstacle physique n'empêchait l'installation du drain à l'extérieur de la fondation, ce qui aurait permis un drainage adéquat de la nappe phréatique, située à cet endroit. Cette anomalie n'est pas suffisamment grave pour remplir le critère de gravité du vice caché, mais cela est sans importance puisqu'il faut uniquement déterminer si les travaux réalisés sont conformes aux normes et aux règles de l'art. En l'espèce, plusieurs références recommandant une installation extérieure des drains français ont été citées par l'architecte du bénéficiaire, et il faut donc conclure qu'il y a une malfaçon. L'entrepreneur devra donc, au choix et à la discrétion du bénéficiaire, installer un drain français à l'extérieur du périmètre de la fondation.
DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, c. SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 670 MONTÉE MASSON, MASCOUCHE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, 116, et 124
Règlement hors cour (C.S., 2013-10-07), 500-17-071002-128
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire, un syndicat de copropriété, quant à un problème concernant le revêtement du mur latéral droit et celui du mur arrière de son bâtiment, ayant conclu que la situation n'avait pas la gravité d'un vice caché. Cette conclusion doit être maintenue, et la demande d'arbitrage, rejetée, le gondolement observé n'étant pas suffisamment important pour être jugé intolérable.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 670 MONTÉE MASSON, MASCOUCHE, bénéficiaire, c. DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
ROBERT BOISCLAIR, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 674 MONTÉE MASSON, MASCOUCHE, bénéficaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
YVON LABONTÉ, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 684 MONTÉE MASSON, MASCOUCHE, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
RICHARD MAURAIS, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 686 MONTÉE MASSON, MASCOUCHE, bénéficaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
NORMAND LAVALLÉE, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 676 MONTÉE MASSON, MASCOUCHE, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur, plus précisément en ce qui a trait à la date qui a été fixée pour la réception des parties communes. L'administrateur a établi cette date au 28 septembre 2006, lorsqu'un architecte dont les services avaient été retenus par l'entrepreneur a procédé à une inspection des lieux et que le président de l'entrepreneur a reçu un avis de fin des travaux et a signé la déclaration de réception des parties communes du bâtiment au nom du syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a été formé en août 2007. L'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit une procédure précise à suivre à l'occasion de la réception des parties communes d'un immeuble. L'entrepreneur doit notamment expédier un avis de fin des travaux à chaque bénéficiaire connu, donc à chaque acheteur. En l'espèce, il n'y avait pas encore d'acheteurs le 27 septembre 2006, les occupants de l'immeuble étant tous des locataires qui n'avaient pas encore signé de contrats de vente. L'article 25 prévoit également que l'avis de fin des travaux doit être envoyé au syndicat des copropriétaires. Or, toujours en date du 27 septembre 2006, ce syndicat n'avait pas encore été formé. Par ailleurs, l'entrepreneur n'avait pas le droit de mandater lui-même un architecte pour procéder à une inspection ni de signer la déclaration de réception des parties communes, ce pouvoir appartenant au syndicat des copropriétaires. La date à retenir pour la réception des parties communes est donc le 1er mai 2008, soit six mois après que le syndicat des copropriétaires a reçu les documents dont il avait besoin et qu'il a cessé d'être sous le contrôle de l'entrepreneur.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 31, 33, 116, et 9999
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.
Le 4 mars 2009, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage pour s'opposer à une décision rendue par l'administrateur le 18 février précédent. Le 17 août 2009, lors d'une troisième conférence téléphonique entre les parties, le bénéficiaire a annoncé son intention de contester la date de réception des parties communes sur laquelle l'administrateur s'était fondé pour rendre sa décision. Selon l'administrateur, en vertu de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le bénéficiaire aurait dû contester dans les 30 jours suivant la date à laquelle il avait reçu une copie de sa décision. Il a toutefois tort. Un bénéficiaire qui est insatisfait d'une décision de l'administrateur, bien qu'il doive déposer sa demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours, n'est pas obligé d'y indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes. En effet, le règlement n'impose aucune exigence quant au contenu de la demande. Le bénéficiaire n'est pas tenu d'indiquer les motifs à l'appui de celle-ci ni même les points de la décision qui seront contestés.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, 35, 37, 106, et 107
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.
Le 10 mars 2009, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage pour s'opposer à une décision rendue par l'administrateur le 17 février précédent. Le 17 août 2009, lors d'une troisième conférence téléphonique entre les parties, le bénéficiaire a annoncé son intention de contester la date de réception des parties communes sur laquelle l'administrateur s'était fondé pour rendre sa décision. Selon l'administrateur, en vertu de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le bénéficiaire aurait dû contester dans les 30 jours suivant la date à laquelle il avait reçu une copie de sa décision. Il a toutefois tort. Un bénéficiaire qui est insatisfait d'une décision de l'administrateur, bien qu'il doive déposer sa demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours, n'est pas obligé d'y indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes. En effet, le règlement n'impose aucune exigence quant au contenu de la demande. Le bénéficiaire n'est pas tenu d'indiquer les motifs à l'appui de celle-ci ni même les points de la décision qui seront contestés.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 674 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, 35, 37, 106, et 107
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
La réception des parties communes du bâtiment du bénéficiaire s'est effectuée le 24 août 2007 sans réserve. Le 3 février 2008, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur qu'il avait appris que le drain français extérieur n'avait pas été installé comme le prévoyaient les plans de l'architecte et qu'il aurait été remplacé par un drain intérieur. Par ailleurs, il a également constaté que la pente du terrain arrière était inversée par rapport à l'immeuble. Devant le rejet d'une réclamation auprès de l'administrateur quant à ces deux éléments, le bénéficiaire a demandé l'arbitrage. Ce dernier a démontré que l'installation du drain français devait se faire à l'extérieur des murs de fondation et que les pentes de drainage ne devaient pas permettre un écoulement de l'eau vers le bâtiment comme il a pu l'observer. Par ailleurs, l'affirmation de l'entrepreneur selon laquelle l'installation du drain à l'intérieur de l'immeuble visait à éviter des problèmes éventuels d'ocre ferreuse n'a pas été validée. Bien que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à son article 29 paragraphe 9, exclue de sa couverture «le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain», en l'espèce, les pentes négatives du terrain ne peuvent être considérées ni comme un système de drainage des eaux de surface ni comme des travaux de terrassement. Elles sont davantage le malheureux résultat d'une implantation trop basse du bâtiment à la suite d'une modification du niveau d'assise de la maçonnerie. Ainsi, l'écoulement des eaux vers l'immeuble constitue une condition aggravante au regard du drainage des fondations et une malfaçon. Les travaux de drainage ne sont pas conformes aux normes et aux règles de l'art et constituent une malfaçon couverte par la garantie. Par ailleurs, vu le bien-fondé et l'utilité de l'expertise, les frais pertinents et raisonnables, qui s'élèvent à 5 575 $, seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 680 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 38, 78, et 9999