Régie du bâtiment du Québec
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Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
Aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne renvoie au cas où l'inexécution de l'entrepreneur a lieu après la livraison d'une partie privative et avant celle des parties communes, comme c'est le cas en l'espèce. Qui plus est, c'est le syndicat qui est le bénéficiaire assuré en ce qui concerne les parties communes. Or, dans le cas présent, c'est l'entrepreneur qui agissait alors à titre d'administrateur, le syndicat n'ayant pas encore acquis son indépendance. En vertu de l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité lorsque les circonstances le commandent et notamment lorsque l'application stricte des dispositions législatives ne permet pas de remédier à une situation ou qu'elle risque d'entraîner une injustice contraire à son esprit et à l'objectif de protection des droits des parties. Par conséquent, l'arbitre était fondé à faire appel aux règles de l'équité et il n'a pas commis d'erreur révisable. La norme de contrôle de la décision manifestement déraisonnable s'applique. L'article 120 du règlement édicte que la décision arbitrale est finale et sans appel. De plus, l'objet du règlement, le caractère spécialisé de la garantie et le mécanisme de règlement des différends, qui est bien défini, militent en faveur de l'application de cette norme. L'arbitre a une certaine expérience dans l'application du plan de garantie et une formation professionnelle pertinente. En faisant appel aux règles de l'équité, il peut suppléer au silence du règlement ou l'interpréter en faveur d'une partie. En l'espèce, les motifs de l'arbitre pour accorder un remboursement d'acomptes en vertu de l'article 26 paragraphe 1 s'expliquent sur le plan juridique. De plus, sa décision de retenir la limite de 100 000 $ prévue au paragraphe 4 de l'article 30 n'est pas manifestement déraisonnable, compte tenu des circonstances. La requête en révision judiciaire est rejetée.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., demanderesse, c. CLAUDE DUPUIS, es-qualité d'arbitre, défendeur, et RAYMOND CHABOT INC. , es-qualité de syndic à la faillite de LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC., LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CARRÉ DES COQS (6275) NORMAND PARSONS, MARIE-FRANCE MICHAUD, SERGE OUELLET, LISE GRAVEL, LISE MORIER, JEAN-PAUL RODRIGUE, JACQUES CHARLIER, DENISE DOMBRET, ÉRIC VOSS et CLAUDIA DIAS, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 5, 6, 18, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 106, 112, 116, 120, et 128
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Entente entre les parties.
Vu la faillite de l'entrepreneur, les parties ont conclu une transaction pour régler le différend survenu entre les bénéficiaires et l'administrateur. Le tribunal en a pris acte.
JEAN-PAUL IMBEAULT et un autre, ès qualités de représentants du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 114, 116, 118 ET 120, RUE DE CHANTILLY, CANDIAC, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE I'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 13 octobre 2004, après avoir entrepris la construction d'un édifice résidentiel, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À cette date, 5 des 12 unités détenaient des titres, et un contrat préliminaire pour 7 d'entre elles avait été signé avec l'entrepreneur. À la suite de leur réclamation, l'administrateur a remboursé les acomptes aux sept bénéficiaires qui détenaient un contrat préliminaire. Les cinq autres bénéficiaires ont présenté à l'administrateur une réclamation relativement au parachèvement des parties communes. Ce dernier a rejeté leur réclamation au motif que le parachèvement des travaux n'est pas couvert par le plan de garantie en vertu des articles 26 et 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En toute équité, et selon les termes de l'article 26 paragraphe 1 a) du règlement, l'administrateur se devait de rembourser les acomptes versés par les 12 bénéficiaires. Il devra donc verser dans les 45 jours une somme de 37 500 $ à chacun des 5 bénéficiaires en guise de remboursement d'acompte.
JACQUES CHARLIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 34, 37, et 116
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2007-10-26), 505-17-002506-055, 2007 QCCS 4701, SOQUIJ AZ-50455428, J.E. 2007-2138
Requête en récusation. Rejetée.
Le bénéficiaire demande la récusation de l'arbitre aux motifs que ce dernier a rendu deux décisions dans un dossier mettant en cause l'entrepreneur dans le présent dossier et qu'il a déjà rendu une décision sur des faits presque identiques: il y aurait ainsi une crainte raisonnable de partialité, car on sait déjà quelle sera sa décision (art. 23 de la Charte des droits et libertés de la personne). La décision du soussigné dans la première cause concernait une demande de remboursement d'acompte auprès de l'administrateur à la suite de l'achat par le bénéficiaire d'une unité privative auprès de l'entrepreneur. Or, le présent dossier concerne le parachèvement des travaux des parties communes. Il n'y a donc pas de circonstances similaires entre les dossiers, contrairement à ce que soutient le bénéficiaire. La deuxième décision concernait une demande de parachèvement des travaux des parties communes comme dans la présente instance, mais la décision indiquait clairement qu'il s'agissait d'un cas d'espèce, non généralisé. Bien que le bénéficiaire puisse avoir peur de perdre sa cause, cela ne constitue pas une crainte raisonnable de partialité de la part du décideur ni un motif de récusation. Comme aucune preuve ne démontre que l'arbitre connaît les faits relatifs à la présente cause ou qu'il se soit déjà forgé une opinion sur le dossier, la requête doit être rejetée.
JACQUES CHARLIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37, 107, 116, et 127
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant refusé de considérer trois points de sa réclamation au motif qu'il s'agissait de différends relatifs au parachèvement de travaux relatifs aux parties communes, situation non couverte par le plan de garantie. En l'absence d'entente entre le bénéficiaire et l'administrateur sur le parachèvement des travaux des parties communes à la suite du manquement de l'entrepreneur avant la réception de ces parties, la garantie ne peut s'appliquer. En effet, comme un professionnel du bâtiment a déclaré la fin des travaux relatifs aux parties communes le 16 novembre 2004, le bénéficiaire ne peut ultérieurement réclamer leur parachèvement. Le bénéficiaire devra supporter 50 $ des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
MARTIN ST-DENIS, ès qualités de représentant du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 292 MONCHAMP À SAINT-CONSTANT, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 29, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire effectuait des travaux de peinture en sous-traitance pour l'entrepreneur. Ce dernier, désirant s'acquitter des dettes qu'il avait envers le bénéficiaire, lui a cédé un condominium d'une valeur de 91 000 $. L'entrepreneur ayant fait faillite, le bénéficiaire a demandé à l'administrateur le remboursement de l'acompte de 30 000 $, ce qui lui a été refusé étant donné l'absence de preuve selon laquelle un tel versement avait été effectué. Le bénéficiaire, après la rupture du contrat avec l'entrepreneur, se trouve dans la même situation qu'avant la signature du contrat puisque son droit d'être payé pour ses comptes à recevoir existe toujours. Sa demande d'arbitrage doit donc être rejetée, car faire droit à sa réclamation constituerait un enrichissement par rapport à la situation dans laquelle il se trouvait avant la signature du contrat préliminaire.
9079-8356 QUÉBEC INC., bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 30, 37, et 116