Régie du bâtiment du Québec
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Copropriété 7210 et 7220 rue De Lunan, bénéficiaire, et 9253-5400 Québec Inc./Faubourg Londonien, entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), |t Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En mai 2018, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé un problème de vibrations. Ce problème serait apparu graduellement à la suite d'une première manifestation en 2015, et le bénéficiaire n'aurait été en mesure d'en soupçonner la gravité et l'étendue qu'au mois d'avril 2018, à l'occasion d'une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle il a pu éliminer les possibles causes externes. L'administrateur, qui était plutôt d'avis que le bénéficiaire avait pris connaissance de la situation en mars 2017, a conclu que la dénonciation du problème était tardive, car elle n'avait pas été faite dans un délai de 6 mois. Cette décision doit être maintenue. Plusieurs éléments démontrent la fréquence régulière des vibrations à compter de 2015 sans preuve d'une progression quant à leur force ou à leur durée. Il n'est pas question en l'espèce d'une manifestation graduelle. Le délai de dénonciation a donc commencé à courir dès la connaissance du problème, soit à compter de l'assemblée générale des copropriétaires qui a eu lieu en mars 2017. Le bénéficiaire aurait dû dénoncer la situation à l'entrepreneur, en plus de transmettre une copie à l'administrateur, dans un délai de 6 mois suivant cette assemblée, ce qu'il n'a pas fait. Cela est fatal pour sa demande d'arbitrage. Enfin, il n'est pas possible de retenir l'explication selon laquelle le retard du bénéficiaire découlerait d'une volonté d'enquêter sur les causes possibles des vibrations, de rassembler une preuve et de bâtir un dossier aux fins de l'arbitrage. Il ne s'agit pas de motifs qui permettraient au Tribunal de prolonger le délai de 6 mois.
COPROPRIÉTÉ 5300 ET 5310 DE LESLIE, bénéficiaire, et 9253-5400 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
SDC 8375 et 8385 de Londres (Anika Séguin), bénéficiaires, et 9253-5400 Québec inc. (Christine Gosselin), entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., Ès qualités, d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par La Garantie Habitation du Québec, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En juin 2015, le bénéficiaire a procédé au choix des matériaux pour la confection des modules et du comptoir de cuisine de sa résidence. Il a aussi envoyé à l'entrepreneur les informations relatives à l'encastrement de ses électroménagers. À la fin du mois d'août, il a procédé à l'inspection préréception et il n'a rien noté d'anormal. Or, lors de l'installation des appareils, il a constaté que l'espace pour le réfrigérateur était trop large. Par ailleurs, son four et sa plaque chauffante n'ont pu être installés puisque l'entrée électrique en arrière du comptoir ne correspondait pas aux exigences du devis technique. Le bénéficiaire a retenu les services d'un électricien pour corriger ce dernier problème et il a communiqué avec l'entrepreneur quant au premier. Les discussions ont pris fin en février 2016, sans que les parties parviennent à s'entendre, et le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'administrateur au mois d'août. Sa réclamation a toutefois été rejetée, l'administrateur ayant conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable de 6 mois. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue. Le contrat intervenu entre le bénéficiaire et l'entrepreneur a été signé après le 1er janvier 2015, de sorte que c'est la nouvelle version de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui s'applique. Alors que l'ancienne version de cette disposition exigeait une dénonciation dans un délai raisonnable ne pouvant dépasser 6 mois à partir de la découverte, la nouvelle version de l'article exige tout simplement une dénonciation dans un délai raisonnable. En l'espèce, plusieurs facteurs permettent de conclure que le délai est raisonnable. Notamment, l'entrepreneur ne subit pas de préjudice en raison de la longueur du délai, la gravité des conséquences de la malfaçon est moindre, il y a eu dénonciation immédiate à l'entrepreneur après la prise de connaissance de la malfaçon, le délai est attribuable en partie aux discussions entre les parties afin de trouver une solution et l'entrepreneur est soumis à une obligation de résultat. Les 2 problèmes en cause sont des malfaçons non apparentes au moment de la réception. En ce qui concerne le remboursement pour les travaux correctifs déjà effectués, la réclamation doit être rejetée. En effet, le règlement permet seulement le remboursement des travaux effectués par un bénéficiaire pour les réparations conservatoires, nécessaires et urgentes. Or, l'administrateur et l'entrepreneur n'ont pas eu l'occasion de se prononcer sur les travaux et les coûts afférents. Quant aux comptoirs de cuisine, l'entrepreneur devra remplacer les éléments requis afin qu'il n'y ait que l'espace nécessaire pour le réfrigérateur du bénéficiaire.
ULRIC ROUSSEAU, bénéficiaire demandeur, et 9253-5400 QUÉBEC INC. f/a/s FAUBOURG LONDONIEN (HABITATIONS TRIGONE), entrepreneur défendeur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie, La Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont la présence d'un garde-corps détérioré à la terrasse de l'une des unités de l'immeuble et la présence de fenêtres tachées. En ce qui concerne le premier point, le bénéficiaire est d'avis qu'il s'agit d'une malfaçon apparente lors de la réception des parties communes qui a été dénoncée dans le rapport préréception, tandis que l'administrateur et l'entrepreneur font valoir que son inclusion au rapport préréception des parties communes ne constituait pas une dénonciation valable. Or, il faut conclure à la validité de la dénonciation. Dans un premier temps, elle était suffisamment claire et explicite. De plus, il n'est pas nécessaire qu'un problème dénoncé soit qualifié par un professionnel du bâtiment comme une malfaçon au moment de la dénonciation. En ce qui a trait aux fenêtres tachées, lors de l'inspection des parties communes, l'inspecteur a constaté que les vitres étaient sales, mais il croyait qu'il s'agissait d'une situation normale. Ce n'est qu'à l'été 2016 que des propriétaires d'unité ont constaté pour la première fois que les fenêtres restaient sales malgré leurs efforts pour les nettoyer. Les parties s'entendent sur le fait qu'il est question de malfaçons, mais elles sont en désaccord quant à leur aspect apparent ou non. Des taches généralisées sur les vitres de fenêtres de plusieurs unités d'habitation neuves qui résistent à plusieurs tentatives de nettoyage, des marques que l'on pourrait qualifier de permanentes, constituent une malfaçon, soit un travail mal fait ou mal exécuté lors de la fabrication de chaque fenêtre tachée ou lors de son installation. Il s'agissait de malfaçons non apparentes puisqu'elles ne pouvaient être découvertes par un examen général de l'immeuble sans une vérification précise par un professionnel ayant une connaissance en la matière. La réclamation du bénéficiaire sera accueillie quant à ces 2 points et l'entrepreneur devra faire les réparations nécessaires.
Syndicat de la Copropriété 6155-6165, rue de Lusa, Brossard, bénéficiaire, et 9253-5400 Québec inc. (Faubourg Londonien), entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
YOUCEF AIT SEDDIK, bénéficiaire, et 9253-5400 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a acheté un condominium en se fiant aux plans qui n'avaient pas encore été approuvés par la municipalité. Environ un mois et demi avant la réception de son unité, il s'est plaint auprès de l'entrepreneur de l'absence de porte ou d'entrée privée sur le côté extérieur et de fenêtres additionnelles, éléments qui avaient fait l'objet d'une demande expresse de sa part. Le bénéficiaire aurait accepté à contrecoeur de l'entrepreneur un crédit de 1 000 $, alors qu'il avait demandé une compensation de 5 000 $ pour cette non-conformité, qu'il n'a d'ailleurs pas dénoncée au moment de la réception du bâtiment. Le bénéficiaire a présenté une réclamation visant notamment l'obtention d'une compensation additionnelle de 4 000 $ en plus de celle déjà reçue pour absence de conformité aux plans et devis de son unité et une autre réclamation pour une somme de 1 760 $ pour le loyer additionnel qu'il a dû payer pendant quatre mois pour un retard de livraison qui l'a obligé à retarder son déménagement. La demande de compensation additionnelle ne peut être accueillie puisque le bénéficiaire a déjà accepté une compensation précisément pour l'absence de fenêtres et d'une entrée menant à l'extérieur. Les parties ont conclu une transaction dont le but était de mettre fin à leur différend et le bénéficiaire ne peut invoquer une erreur sur ses droits pour obtenir l'annulation de la transaction. De plus, il est question d'une déficience très apparente qui n'a pas été dénoncée lors de la réception de l'unité. En ce qui concerne le retard de livraison, pour avoir droit à une compensation, le bénéficiaire devait avoir engagé des frais de relogement, des frais de déménagement additionnels ou des frais d'entreposage de ses biens. En l'espèce, il n'a pas eu à se reloger puisqu'il a simplement prolongé son bail. Il n'a donc pas eu à déménager une seconde fois ou à entreposer ses biens. De plus, son loyer lui a coûté près de la moitié moins pendant cette période de retard que le montant qu'il paie depuis qu'il est propriétaire de son condominium. Dans ces circonstances, lui accorder une compensation financière serait l'enrichir injustement puisqu'il n'a pas subi de perte due au retard de livraison.
MONSIEUR MIKE KELWIN YAM LAN LIAH CHOON, bénéficiaire, et 9253-5400 QUÉBEC INC. (HABITATIONS TRIGONE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois de décembre 2012, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat prévoyant la date de réception d'une unité de condominium au 17 juillet 2013. Cette date a été repoussée, à la demande du bénéficiaire, au 23 août 2013, puis, à la demande de l'entrepreneur, au mois de décembre 2013. Au moment de la réception, un nouveau contrat a été signé, lequel prévoyait que la date d'occupation remplaçait toute autre date ayant pu être convenue et que les parties au contrat renonçaient à toute réclamation à cet égard. L'administrateur a conclu que les parties s'étaient donné quittance quant à toute réclamation pouvant découler d'un retard de livraison et il a rejeté une réclamation du bénéficiaire. Or, il n'aurait pas dû conclure ainsi. En effet, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'un bénéficiaire ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que le règlement lui accorde. Pour que sa renonciation soit valide, l'entrepreneur doit aussi avoir fait une concession. Or, en l'espèce, on ne trouve pas la preuve d'un avantage quelconque accordé au bénéficiaire et la quittance intervenue constitue plutôt une renonciation unilatérale à titre gratuit. Une telle renonciation ou quittance n'est pas valide. Néanmoins, étant donné que le bénéficiaire n'a pas démontré que le retard lui aurait causé des dommages, il y a lieu de rejeter sa réclamation.
MARC BRISSON, bénéficiaire, et 9253-5400 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois de mars 2013, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat visant l'acquisition d'un condominium devant être livré le 1er juillet 2013. Au début du mois de juillet, l'entrepreneur a avisé le bénéficiaire qu'il ne serait pas en mesure de livrer l'immeuble avant le mois de novembre et les parties ont signé une annexe au contrat préliminaire à cet effet. Le bénéficiaire n'a pas pu prolonger son bail au-delà du mois de juillet, de sorte qu'il a dû se reloger pour les mois d'août à novembre. Avant la réception, les parties ont signé un document prévoyant notamment qu'elles se donnaient quittance de quelque réclamation que ce soit à l'égard de la date de livraison, ce qui a été réitéré lorsque la propriété a été transférée. Or, le bénéficiaire réclame à présent 6 719 $ à titre de dommages découlant de ses frais de déménagement et de relogement à cause du retard dans la livraison de son unité, dont ses frais de bail et de location entre le 1er juillet et le 1er décembre 2013 ainsi que les frais de deux déménagements. L'entrepreneur et l'administrateur prétendent toutefois qu'une transaction est intervenue et que, si cet argument n'est pas retenu, les sommes réclamées permettraient au bénéficiaire de s'enrichir de manière injustifiée puisque, de toute façon, il aurait dû subvenir à ses propres besoins. Rien ne semble établir quelque contrepartie que ce soit à la renonciation à ses droits, à ses bénéfices et aux possibles postes de réclamation résultant du retard de livraison par le bénéficiaire. Il faut donc conclure qu'il y a eu renonciation sans considération et sans concession apparente par l'entrepreneur, ce qui est contraire au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La renonciation est nulle. Quant à la somme à accorder au bénéficiaire, il faut conclure que ce dernier n'a pas subi de dommages lorsqu'il est resté un mois de plus dans son ancien logement, mais qu'il a subi un dommage direct lorsqu'il a dû demeurer ailleurs et payer un loyer plus élevé. Le bénéficiaire a également subi un préjudice lorsqu'il a dû payer les frais d'un deuxième déménagement.
YOUCEF AIT SEDDICK, bénéficiaire, et 9253-5400 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie