ONZE DE LA GARE PHASE III INC.

Syndicat de la copropriété du 3167 boulevard de la Gare et Onze de la Gare Phase III inc., Me Karine Poulin, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S20-122301-NP, 2021-04-22

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Au mois de juillet 2017, il a mandaté un expert afin d'effectuer une inspection des parties communes. Dans son rapport, l'expert consignait un certain nombre d'anomalies dont le bénéficiaire a discuté avec l'entrepreneur dans les mois suivants. En décembre 2019, puisque celui-ci n'avait toujours pas corrigé les problèmes invoqués, le bénéficiaire a dénoncé la situation par écrit à l'administrateur. Ce dernier a constaté que le délai de 29 mois qui s'était écoulé entre le moment où les bénéficiaires ont pris connaissance des problèmes et la dénonciation de ceux-ci était excessif puisque le délai raisonnable est généralement établi à 6 mois. En outre, la garantie contre les malfaçons était expirée au moment de la dénonciation. Au soutien de sa demande d'arbitrage, le bénéficiaire demande notamment au tribunal de tenir compte de l'inexpérience des membres de son conseil d'administration et du manque de coopération de l'entrepreneur. Le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il aurait été amené à outrepasser le délai de dénonciation en raison de déclarations de l'entrepreneur antérieures au 24 janvier 2017, date à laquelle le délai raisonnable de dénonciation de 6 mois a pris fin. D'une part, son ignorance des exigences relatives au délai de dénonciation ne constitue pas une excuse. D'autre part, en ce qui concerne le manque de coopération de l'entrepreneur, il s'agit d'un motif qui aurait justifié une dénonciation rapide plutôt que tardive. Les nombreux changements d'interlocuteurs chez l'entrepreneur ne peuvent être invoqués afin d'expliquer l'impossibilité d'agir plus tôt. Par ailleurs, la preuve révèle que le bénéficiaire était au fait de l'existence du plan de garantie et de son application aux parties communes au moins depuis le mois de juin 2018; il a indiqué à l'entrepreneur que, dans le cas où ce dernier omettrait d'établir un plan d'action dans un certain délai, le dossier serait transmis à l'administrateur. Par la suite, le bénéficiaire a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur, au mois d'octobre, mentionnant qu'une copie serait transmise à l'administrateur, ce qui n'a pas été fait. Rien ne justifie, en l'espèce, de prolonger le délai de dénonciation.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 3167 BOULEVARD DE LA GARE, bénéficiaire, et ONZE DE LA GARE PHASE III INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie