BEL-HABITAT INC.

Gagné et Syndic de Bel-Habitat inc., Mme Rosanna Eugeni, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 169241-5516, 20222302 et 20230205, 2024-04-21 (décision rectifiée le 2024-04-28)

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Au cours de l'année ayant suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont notamment dénoncé une déformation du revêtement extérieur en vinyle. Le revêtement extérieur a 2 fonctions: d'une part, il agit comme première barrière afin d'empêcher la pénétration de l'eau dans les murs du bâtiment; d'autre part, il recouvre la structure extérieure des murs pour leur donner leur caractère esthétique. En l'espèce, il n'y a aucun problème d'infiltration d'eau, et la crainte d'un problème potentiel ou futur ne permet pas de présenter une réclamation en ce sens. Toutefois, l'ondulation de certaines planches de bardage sur les côtés gauche et droit de la maison est visible lorsqu'on observe l'immeuble à une distance raisonnable. Cela n'est pas normal et dépasse la légère anomalie ou la petite imperfection. Il s'agit d'une anomalie qui résulte d'un non-respect des exigences applicables et des règles de l'art, et donc d'une malfaçon non apparente. L'entrepreneur devra procéder à des travaux correctifs pour remplacer les planches dont l'apparence ne respecte pas le seuil de tolérance acceptable.

LAILA MADY GAGNÉ et JEAN-SÉBASTIEN THORN, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC./Ès-Qualité de Syndic RAYMOND CHABOT INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie

Alizada et Bel-Habitat inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S22-050201-NP, 2022-11-10

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont procédé à la réception du bâtiment en décembre 2019. En janvier 2020, ils ont découvert certaines malfaçons qu'ils ont dénoncées à l'administrateur en septembre 2021, au terme d'un délai que celui-ci a jugé déraisonnable. Or, le non-respect d'un délai ne peut être opposé à un bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que ce dernier a tardé à agir en raison des déclarations de l'entrepreneur. En l'espèce, le bénéficiaire a expliqué qu'il était en communication constante avec l'entrepreneur, que ce dernier était déjà intervenu dans le contexte de divers griefs et de demandes et qu'une fenêtre de temps avait été donnée pour effectuer les correctifs. Les explications fournies par les bénéficiaires quant au délai pour agir sont raisonnables.

WAHEED ALIZADA et ABDUL HAMID ALIZADA, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie

Ebdi et Bel-Habitat inc., Me Pierre Brossoit, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 172242-6543, 20220604 et 35304-57, 2022-08-31

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur le remplacement de certaines composantes de leur résidence. Selon eux, une entente est intervenue avec l'entrepreneur, mais les travaux n'ont pas été exécutés en raison de la faillite de ce dernier. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ces points en raison de l'absence de modification au contrat confirmant l'entente intervenue ou d'une mention à ce sujet dans le formulaire d'inspection préréception. Or, la preuve démontre l'existence d'une entente entre le bénéficiaire et l'entrepreneur, de sorte qu'il faut conclure que ce dernier a manqué à son obligation d'exécuter les travaux convenus.

ERICA EBDI et RUSSELL DALE ROBERTSON, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie

Navarro et Bel-Habitat inc., Mme Elhama Mohammad Amin, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), S21-092001-NP, 2022-08-24

MARCELA NAVARRO & AUGUSTO RAMIREZ, bénéficiaire, et Bel-Habitat inc., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie

Fadlallah et Bel-Habitat inc., Me Pierre Brossoit, arbitre, Groupe d'arbitrage Juste décision (GAJD), 202646-6690, 20210811 et 35304-49, 2022-06-23

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat pour l'achat d'un terrain et d'un immeuble résidentiel à construire. À cette occasion, il a remis à l'entrepreneur un acompte de 5 000 $. Le mois suivant, l'entrepreneur a proposé au bénéficiaire de réduire de 30 % le prix de vente de l'immeuble à construire en contrepartie d'un acompte additionnel de 30 000 $. Le bénéficiaire soutient avoir remis cet acompte additionnel à l'entrepreneur. L'année suivante, ce dernier a fait cession de ses biens et le bénéficiaire a présenté une réclamation pour obtenir le remboursement de son acompte. L'administrateur a ordonné le remboursement de l'acompte de 5 000 $, mais il a refusé d'accorder celui de l'acompte additionnel. Cette décision ne peut être maintenue dans la mesure où la preuve démontre que le bénéficiaire a bel et bien remis à l'entrepreneur une somme additionnelle de 30 000 $ pour valoir à titre d'acompte sur le prix de vente de l'immeuble. D'une part, dans le bilan de sa faillite, l'entrepreneur a déclaré devoir 22 270 $ au bénéficiaire, ce qui permet de conclure à un acompte total d'au moins cette somme. D'autre part, une photographie d'une liasse de billets de 20 $ prise quelques jours avant le paiement allégué donne de la crédibilité au témoignage du bénéficiaire à cet égard.

JUSTIN FADLALLAH, bénéficiaire, et BEL-HABITAT INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie

Tang et Bel-Habitat inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 211809001, 2022-05-10

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.

En 2017, les bénéficiaires ont décidé d'acheter un terrain et de s'y faire construire une résidence. Ils ont signé un contrat avec l'entrepreneur et ils ont versé plusieurs dépôts totalisant 320 430 $. En juin 2021, alors que les travaux n'avaient toujours pas débuté pour diverses raisons, l'entrepreneur a fait faillite. Les bénéficiaires ont demandé le parachèvement des travaux. Au mois de septembre, l'administrateur leur a toutefois offert un remboursement d'acompte de 50 000 $, d'où la demande d'arbitrage. Il est à noter que, depuis que l'administrateur a rendu sa décision, les bénéficiaires ont fait affaire avec un nouvel entrepreneur, lequel a confirmé l'urgence de terminer la structure avant l'hiver. Le parachèvement est ordonné lorsque le bâtiment est «érigé, substantiellement complété», mais que certains éléments, somme toute mineurs, restent à achever. Il peut être ordonné lorsque certains travaux ont été exécutés. En l'espèce, bien que de nombreux dépôts aient été effectués, aucun travail concret n'a été exécuté par l'entrepreneur initial avant l'entrée en jeu du second entrepreneur, à l'exception des travaux d'infrastructures municipales. Par ailleurs, l'ensemble des démarches déjà effectuées par l'entrepreneur constituent tout au plus des indices qui tendent vers un potentiel commencement imminent des travaux de construction, et non une preuve concrète du début de ceux-ci. Quant aux travaux entrepris par les bénéficiaires, on ne saurait y voir des mesures ou des réparations nécessaires à la préservation ou à la pérennité du bâtiment. S'il y avait urgence à effectuer ces travaux, elle était davantage reliée au désir des bénéficiaires de voir la construction de leur résidence se poursuivre. Enfin, bien que la situation de ces derniers inspire la sympathie, l'équité ne permet pas de faire fi des limites prévues à la loi et au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

HENRI TANG et SIEU NGI QUOC, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie