Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En novembre 2021, les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour une maison en partie préusinée qui devait être livrée et installée sur un terrain qu'ils allaient acquérir. La date de livraison était prévue dans la semaine du 23 mai 2022, mais restait à confirmer dans la mesure où un permis de construction serait reçu d'ici la mi-janvier. Au mois de mars 2022, les bénéficiaires ont communiqué à l'entrepreneur leur permis de construction. En mai, ce dernier a indiqué que la livraison aurait lieu le 7 juin. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation en lien avec un retard de livraison, reprochant à l'entrepreneur de ne pas avoir respecté la date de livraison prévue au contrat et de ne les avoir avertis qu'à la dernière minute du changement de date. Ils ont réclamé le remboursement de divers frais qu'ils ont dû payer en raison du retard. Or, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires, étant d'avis que l'entrepreneur n'avait pas commis de faute. Cette décision doit être maintenue. L'entrepreneur s'était conditionnellement engagé à une livraison dans la semaine du 23 mai, mais les bénéficiaires, en tardant à lui faire parvenir leur permis de construction, n'ont pas respecté la condition fixée. En vertu du contrat signé, l'entrepreneur a donc respecté ses obligations contractuelles. Il était aussi prévu qu'il bénéficierait d'une période exclusive de 3 semaines, à compter de la livraison, durant laquelle lui seul pourrait réaliser des travaux. Les bénéficiaires ne peuvent donc se plaindre d'un manque d'accès aux lieux pour les travaux qu'ils souhaitaient exécuter personnellement ou faire exécuter par des tiers.
Mignone-Berenice Mouasso Ebouel et Donald Maclean Bindjemb, bénéficiaires, et Groupe Pro-Fab inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli en partie.
Au printemps 2015, la propriétaire initiale a fait l'acquisition d'une maison modèle qui se trouvait sur le site de vente de l'entrepreneur. À cette époque, l'immeuble, dont la construction avait été terminée au début de 2013, n'était pas relié aux égouts ni à l'aqueduc et il était inoccupé. Après l'achat, la maison a été démantelée en modules, qui ont été assemblés sur le site choisi par la propriétaire initiale. Les bénéficiaires ont acquis l'immeuble en 2016 et, en 2018, ils ont présenté une réclamation en lien avec des fissures. Or, l'entrepreneur allègue que le plan de garantie ne s'applique pas à l'immeuble, car la fin des travaux remonte au mois de mars 2013. Il ajoute qu'il n'y avait pas de bénéficiaire à cette époque, puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment dans les 24 mois qui ont suivi. La position de l'entrepreneur ne peut être retenue puisque la fin des travaux remonte plutôt à 2015. En effet, la propriétaire initiale n'a pas acheté une maison modèle située sur un stationnement non raccordé aux égouts. Elle a acheté une maison qu'elle allait occuper sur un autre terrain, qui serait installée sur des fondations et qui serait raccordée au réseau électrique, aux égouts de même qu'à l'aqueduc. La fin des travaux a été fixée à septembre 2015 et il y avait un bénéficiaire à cette date. Le bâtiment est donc couvert par le plan de garantie.
Nicole Brazeau et Michel Gaudet, bénéficiaires, et Groupe Pro-Fab Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de mai 2013. Pendant la période hivernale, ils ont découvert la présence de fissures aux murs de fondation et quelques autres désordres, dont l'entrepreneur a été informé. Durant les mois qui ont suivi, les bénéficiaires ont procédé à des travaux d'aménagement afin de parfaire les pentes de la voie de circulation dans le but de repousser les eaux de ruissellement en direction opposée à l'immeuble. Au cours de l'hiver suivant, les bénéficiaires ont remarqué de nouveaux problèmes, dont l'apparition ou l'élargissement de fissures ainsi que l'obstruction de leur drain français, ce qui serait relié au soulèvement par le gel du mur de fondation latéral droit de l'immeuble. L'administrateur a rejeté leur réclamation et cette décision doit être maintenue. Des expertises ont été menées et elles ont permis de conclure que les murs de fondation ont été remblayés, à l'endroit visé par la réclamation et où les bénéficiaires ont effectué leurs travaux, avec des sédiments ou des matériaux contaminés. Quant à l'enlèvement de matériaux au pourtour du bâtiment afin de favoriser l'éloignement de l'eau de surface de la maison, ces travaux ont réussi à réduire la quantité d'eau dirigée vers le drain français et, par la même occasion, à diminuer l'effet de piscine causé par le sol imperméable. Or, l'intervention des bénéficiaires a aussi causé des problèmes. En effet, des travaux d'excavation, un remblai hors norme et le rabaissement du sol de surface ont eu pour conséquence un trop-plein d'humidité au pourtour de la fondation et ont rapproché cette dernière du niveau de congélation du sol, ce qui a causé les dommages constatés. Les seuls côtés du bâtiments qui ont d'ailleurs été touchés sont précisément ceux où des interventions ultérieures par les bénéficiaires ont eu lieu.
MANON LIZÉE & MARTIN TANGUAY, bénéficiaires, et GROUPE PRO-FAB INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, administrateur provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'administrateur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté trois réclamations auprès de l'administrateur. Au terme de négociations avec l'entrepreneur alors que le bénéficiaire réclamait 5 000 $, l'administrateur a consenti à verser la différence entre cette somme et celle que l'entrepreneur était disposé à payer pour clore le dossier. Le bénéficiaire a accepté cette offre, ignorant toutefois que l'administrateur supporterait une partie de la somme convenue. Or, il a ensuite refusé de signer la transaction. En effet, ayant appris que l'entrepreneur et l'administrateur avaient eu des discussions entre eux pour partager le paiement de la somme de 5 000 $, il a indiqué que, s'il avait été au courant de ces discussions, il aurait exigé une somme supérieure. En l'espèce, il faut conclure qu'il y a eu entre les parties une transaction selon laquelle toute réclamation passée et présente, incluant celle du bénéficiaire qui a donné lieu à la décision en arbitrage, est réglée pour la somme de 5 000 $ et par la réparation prochaine du coupe-vent à la porte d'entrée. De plus, cette transaction est conforme au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui prévoit qu'un bénéficiaire ne peut, par convention particulière, renoncer à ses droits en vertu du règlement, et le bénéficiaire savait quels étaient les avantages et les inconvénients de régler le dossier hors cour en concluant une transaction. Le motif invoqué par le bénéficiaire pour annuler la transaction conclue, soit son ignorance du fait que l'administrateur paierait une partie de la somme offerte et acceptée, ne peut être retenu. En effet, en droit québécois, seuls les mineurs ont le droit de demander l'annulation d'un contrat parce qu'ils ont mal compris les conséquences financières de leurs actes. Finalement, bien que le bénéficiaire ait eu raison de ne pas signer une quittance qui n'était pas conforme à la transaction et au règlement, la transaction demeure toutefois valide, ce qui ferme le dossier d'arbitrage.
LÉVIS GAGNON, bénéficiaire, et GROUPE PRO-FAB INC./LES RÉSIDENCES P.F., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
PAUL TARDIF, bénéficiaire, et GROUPE PRO-FAB INC. / LES RÉSIDENCES P.F., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie