Régie du bâtiment du Québec
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LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et MARIE-CLAUDE FRÈVE & STÉPHANE ROY, bénéficiaires, et Raymond Chabot, administrateur provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et ANDRÉ PAQUIN et SYLVAIN MAYER, bénéficiaires, et Raymond Chabot, administrateur provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
PAULINE TRUDEL & RENÉ GIRARD, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR (2003) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire.
Au mois de septembre 2006, l'administrateur a rendu une décision dans plusieurs dossiers, indiquant qu'il ne pouvait statuer sur l'un des points invoqués dans le cadre du contrat de garantie et qu'il ne pouvait donc intervenir. Avant d'expliquer le processus d'arbitrage et de médiation, il mentionnait que les parties étaient fortement invitées à communiquer par téléphone avec lui pour obtenir de plus amples informations relativement aux décisions rendues avant de demander l'arbitrage ou la médiation. En 2013, les 11 bénéficiaires ont reçu des lettres. Certaines s'intéressaient à un mandat d'observation relié à un risque de détérioration des fondations dû à la présence de pyrrhotite, d'autres ajoutaient que ce mandat signifiait que la garantie demeurait en vigueur. Les bénéficiaires, estimant que ces lettres constituent des décisions de l'administrateur, demandent maintenant l'arbitrage. Or, ce dernier prétend qu'il n'y a pas de décisions en cause et qu'il ne peut donc pas y avoir d'arbitrage. En l'espèce, des lettres et des courriels qui ont été envoyés sont bien des décisions au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, de sorte qu'il est possible d'en demander l'arbitrage. Ces documents portaient sur des déclarations du directeur général de l'administrateur selon lesquelles la garantie était maintenue, les décisions de 2006 étaient ambiguës et une compagnie avait été mandatée pour surveiller les résidences des bénéficiaires. On y révélait même que le directeur général avait agi hors mandat en maintenant la couverture. Il s'agissait donc d'une décision découlant du conflit sur ce qui avait été fait relativement aux résidences des bénéficiaires. Cela étant établi, il faut aussi conclure que la garantie est toujours en vigueur puisque tous les représentants de l'administrateur ont jugé que les décisions de 2006 n'étaient pas finales, ce qui est corroboré par divers éléments. D'une part, les décisions de 2006 comportaient une invitation à joindre l'administrateur pour obtenir plus d'informations avant de demander l'arbitrage ou la médiation. D'autre part, l'administrateur, qui a signé les lettres de 2013, était au courant du dossier depuis 2005. Par ailleurs, le contenu de ces lettres était connu du chef du contentieux de l'administrateur et de l'administrateur provisoire. Enfin, l'administrateur a admis ne pas avoir encore pris de décision finale dans sa lettre de 2013.
MARIE-CHRISTINE FRÈVE & STÉPHANE ROY, SYLVIE LAFRENIÈRE & SERGE COSSETTE, CHANTAL DENIS & DENIS GAGNON, ANDRÉE PAQUIN & SYLVAIN MAYER, JULIE NADEAU & MARTIN GÉLINAS, LOUISE CHARBONNEAU & CHRISTIAN MICHAUD, CHRISTINE THIFFAULT & MARC GARCEAU, ISMAÏL BISKRI, NATHALIE BENOIT ET PIERRE BRUNET, CHANTAL CARBONNEAU ET MARC LE POTTIER et NICOLE LESSARD, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
JOHANNE DÉRY et DANIEL MATTE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
LOUIS TESSIER, bénéficiaire, c. LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR (2003) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Requête pour permission d'appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une requête en révision judiciaire demandant l'annulation d'une sentence arbitrale. Rejetée.
L'arbitrage avait été demandé conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'arbitre a déclaré que les dalles du sol du garage et du sous-sol de la maison des requérants devaient être réparées et que les murs des fondations, aux endroits des fissures, devaient être corrigés. Il a cependant refusé d'ordonner le remplacement complet des fondations de l'immeuble parce que aucune menace ou probabilité réelle de désordre important n'avait été mise en preuve. Les prétentions des requérants selon lesquelles la présence de pyrite et de pyrrhotite dans les granulats sulfureux utilisés pour la préparation du béton des murs des fondations constituait un vice caché ont été rejetées. Le juge de première instance était bien fondé à conclure que l'erreur de l'arbitre quant à la teneur en sulfure ne justifiait pas l'intervention de la Cour supérieure. Cette erreur n'était pas susceptible de remettre en cause la détermination fondamentale de l'arbitre, fondée sur la preuve d'expert, voulant qu'il n'y ait pas de menace à la propriété résultant de la seule présence de pyrite dans le béton des fondations. En fait, ce que demandent les requérants, c'est qu'une nouvelle appréciation de la preuve qui a été administrée devant l'arbitre soit faite. Ce n'est pas le rôle de la Cour supérieure lorsqu'elle doit se prononcer sur le caractère raisonnable de la décision d'un arbitre. La requête pour permission d'appel ne soulève aucune question de principe justifiant qu'elle soit accueillie.
ALAIN BERGERON ET NANCY BOULANGER, requérants - requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., intimée - intimée, RENÉ BLANCHET, MIS EN CAUSE - INTIMÉ, ET LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., mise en cause - mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 106
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, laquelle a été rejetée, car la dénonciation du problème n'aurait pas été faite dans les délais prescrits. Une demande d'arbitrage a été présentée et les parties se sont entendues pour débattre, dans un premier temps, la question de savoir si les bénéficiaires ont dénoncé la situation par écrit à l'administrateur et à l'entrepreneur dans un délai raisonnable, soit dans les six mois suivant sa découverte, sa survenance ou sa première manifestation, s'il s'agit d'un vice ou d'une perte graduelle. Si l'arbitre conclut que la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, il se penchera ensuite sur la demande de réclamation.
LOUIS TESSIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR (2003) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'avril 2001. En janvier 2004, ils ont dénoncé à l'entrepreneur l'apparition de fissures dans le solage de l'immeuble et ont avisé l'administrateur dans les mois suivants. Ils ont ensuite présenté une réclamation auprès de ce dernier, qui a refusé d'intervenir dans une décision rendue en septembre 2006. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, et leur réclamation a alors été accueillie en partie. En effet, l'arbitre a déclaré que les dalles sur le sol du garage et au sous-sol devraient être réparées et que les infiltrations d'eau à travers les murs de fondation devraient être corrigées. Or, les bénéficiaires, estimant que l'arbitre aurait dû déclarer que les fondations devaient être remplacées entièrement étant donné la présence de pyrite et de pyrrhotite dans les granulats utilisés pour la préparation du béton, demandent la révision judiciaire du jugement rendu. L'administrateur fait valoir qu'il est d'accord avec la sentence qui a été rendue. En l'espèce, la Cour supérieure ne peut pas substituer ses conclusions à celles de l'arbitre, qui a jugé qu'il n'y avait pas de vice caché relié à la pyrite ou à la pyrrhotite dans le béton ayant servi à couler les fondations de la maison des bénéficiaires. L'arbitre a une compétence exclusive quant à certains éléments relevant de son domaine d'expertise. Par ailleurs, les bénéficiaires n'ont pas remis en cause la détermination de celui-ci selon laquelle il y avait absence de menace à leur propriété, et il n'est pas possible d'écarter la conclusion de l'arbitre quant à l'absence de vice caché, cette conclusion étant fondée sur son interprétation de la preuve.
ALAIN BERGERON et une autre, requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. et un autre, intimés, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2011-07-11), 200-09-007428-110, 2011 QCCA 1311, SOQUIJ AZ-50768375, 2011EXP-2276
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en avril 2001. En janvier 2004, ils ont dénoncé l'apparition de fissures dans le solage de l'immeuble. Attribuant cette situation à la présence de pyrite et de pyrrhotite dans le gros agrégat du béton des fondations, ils ont déposé une demande d'arbitrage. Ils allèguent que la présence de pyrite dans les murs des fondations fait qu'ils sont entachés de vices cachés et de malfaçons qui nuisent grandement à la qualité de l'immeuble et qu'elle diminue la valeur marchande de leur résidence. Ils veulent donc que l'immeuble soit soulevé et que les fondations soient refaites, évaluant le coût des réparations nécessaires à 140 000 $. L'administrateur a considéré que les fissures ne remplissaient pas le critère de gravité associé à un vice caché et il a refusé d'intervenir. En l'espèce, il est compréhensible que les bénéficiaires, devant un signalement de sulfure dans les agrégats des murs des fondations de leur résidence, demandent le démantèlement de celles-ci et leur reconstruction avant la fin de la période de garantie. Toutefois, il n'y a aucune certitude quant à la détérioration éventuelle du béton des murs. D'ailleurs, aucune détérioration associée à la présence de sulfure n'a été constatée depuis l'acquisition de l'immeuble, ce qui porte à croire qu'il n'y en aura pas à l'avenir. Les infiltrations d'eau par les murs des fondations constituent toutefois un vice caché qu'il sera nécessaire de corriger.
NANCY BOULANGER et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 21, et 23
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2011-05-06), 400-17-002044-093, 2011 QCCS 3848, SOQUIJ AZ-50776107. Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2011-07-11), 200-09-007428-110, 2011 QCCA 1311, SOQUIJ AZ-50768375, 2011EXP-2276
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation au motif qu'elle n'avait pas été présentée dans un délai de six mois suivant la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas démontré leur impossibilité de dénoncer les malfaçons plus tôt en raison des pourparlers qui avaient lieu avec l'administrateur et ont négligé de lire le contrat, leur demande d'arbitrage doit être rejetée. Ils devront supporter 100 $ des frais d'arbitrage, le solde devant l'être par l'administrateur.
FRANÇOIS GAGNON et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Les demandeurs contestent la décision de l'administrateur de rejeter leur réclamation au motif que plus de deux ans s'étaient écoulés entre la fin des travaux et la réception du bâtiment (art. 15 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Puisque la réception du bâtiment (27 novembre 2003) a eu lieu plus de 24 mois après la fin des travaux (1er décembre 2000), le contrat de garantie ne s'applique pas au bâtiment des bénéficiaires. La demande d'arbitrage est donc rejetée.
ANNE-MARIE GRENIER et un autre, requérants bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 15, 16, et 9999