Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires sont des syndicats des copropriétaires de plusieurs immeubles qui ont présenté des réclamations après avoir reçu des avis de non-conformité de la part de la Ville de Boucherville au motif que les séparations coupe-feu de leurs immeubles n'étaient pas conformes aux règlements municipaux. L'administrateur a rejeté leurs réclamations, étant d'avis que les dénonciations faites au mois de mai 2013 n'avaient pas été reçues dans un délai raisonnable à compter de la découverte du problème, qu'il a fixée au mois d'avril 2012. La preuve ne démontre toutefois pas que les bénéficiaires avaient connaissance ou avaient découvert un vice devant être dénoncé au mois d'avril 2012. Le réel point de départ du délai de dénonciation doit être fixé au mois de novembre 2012, moment où les bénéficiaires ont obtenu un rapport énonçant que les immeubles visités comportaient des lacunes importantes. Par conséquent, lors de la dénonciation au mois de mai suivant, le délai de dénonciation de 6 mois n'était pas expiré.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 742, DES SUREAUX ET AL., bénéficiaires, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires sont les deux syndicats des copropriétaires d'un immeuble comportant quatre unités. Les propriétaires des unités ont eu des problèmes avec les pompes submersibles dédiées à limiter la pression hydrostatique sur le bâtiment de 2013 à 2017. Ainsi, pour l'une des unités, trois pompes ont dû être remplacées et, à trois reprises, le système de piles pour l'apport en énergie en cas de panne électrique a dû être changé. Pour une autre unité, les pompes ont dû être remplacées à cinq reprises, des pompes supplémentaires ont dû être utilisées pour pallier l'insuffisance de la capacité des pompes en place plusieurs fois et le système de piles a dû être remplacé à deux reprises. Les propriétaires ont témoigné avoir veillé régulièrement et en temps opportun à l'entretien, au service et à la maintenance du système de pompage des eaux et avoir, à fréquence extraordinaire, surveillé les puisards et le fonctionnement des pompes, veillant régulièrement à leur activation, au remplacement ou à la mise en place de systèmes supplémentaires. L'expert des bénéficiaires indique que des travaux correctifs semblent avoir réglé la situation pour deux des quatre unités et il recommande un cuvelage, soit une augmentation de la capacité totale du pompage. En l'espèce, il y a un problème de fonctionnement du système de rabattement de la nappe phréatique qui risque d'entraîner une détérioration prématurée de l'immeuble. En effet, pour les deux unités où le problème est toujours présent, une deuxième pompe est en place, mais son fonctionnement n'est pas optimal en raison d'un exutoire limité. Il faut donc ajouter un conduit afin d'assurer que chacune des deux pompes submersibles installées dans le puisard puisse bénéficier de son propre exutoire. Sinon, si elles doivent partager le même exutoire, il faut que celui-ci soit de dimension appropriée.
SDC 826-828 DES SUREAUX et SDC 830-832 DES SUREAUX, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a notamment dénoncé qu'une odeur de cigarette en provenance de l'une des unités se répandait dans un autre logement, principalement à la salle de bains et à la salle de lavage. L'entrepreneur a indiqué qu'un mur de béton coulé séparait les unités de logement et qu'aucune perforation n'avait été faite à ce mur, les conduits desservant les unités ne traversant en aucun endroit ce mur de béton. L'administrateur a conclu que le bénéficiaire n'avait pas été en mesure, lors de l'inspection, de démontrer la présence de malfaçons et il a rejeté sa réclamation à cet égard. Le bénéficiaire a alors percé des ouvertures dans le mur de la salle de bains, d'où semblaient provenir les odeurs, et il y a fait plusieurs découvertes. Ainsi, il a constaté l'existence d'un trou non calfeutré dans le mur de béton mitoyen, lequel pouvait laisser passer les odeurs. Il a aussi découvert que le gyproc utilisé par l'entrepreneur n'avait pas la résistance au feu requise par le Code national du bâtiment 1995. En ce qui a trait au problème d'odeurs, l'entrepreneur devra calfeutrer le trou dans le mur de béton mitoyen et remettre les surfaces dans l'état actuel, selon les règles de l'art. Quant à la composition des murs, l'entrepreneur devra faire les travaux requis pour que les murs et les plafonds aient la résistance au feu prévue par le code, et il devra remettre les lieux dans l'état actuel à la fin des travaux.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7570 LAUTREC, BROSSARD, bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Requête en homologation accueillie (C.S., 2014-04-30), 505-17-007140-140 et 505-22-021486-149
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 26 février 2007, l'administrateur a exigé de la part de l'entrepreneur qu'il remplace la totalité du plancher de céramique de la cuisine des bénéficiaires. Celui-ci a demandé l'arbitrage de cette décision. L'arbitre a décidé que, dans la mesure où il pouvait obtenir des «tuiles identiques» ou «les mêmes tuiles que celles d'origine» pour remplacer les tuiles comportant des problèmes de fissuration et de dénivellation, l'entrepreneur ne serait pas tenu de refaire tout le plancher. Toutefois, s'il n'était pas en mesure d'obtenir de telles tuiles, il devrait remplacer le plancher au complet, à l'exception des tuiles non visibles en dessous des armoires de cuisine. En mars 2008, des tuiles de remplacement ont été posées. Les bénéficiaires, alléguant que celles-ci n'étaient pas de la même couleur ou teinture que les tuiles d'origine, ont réclamé une nouvelle intervention de l'administrateur. Celui-ci, se fondant sur le guide de performance de l'APCHQ, a décidé que l'entrepreneur n'était pas responsable de la discontinuité des patrons ou des variations de couleur au moment du remplacement du revêtement de sol. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Il y a une différence claire entre les tuiles qui ont été installées et les tuiles d'origine, et il est évident que la première sentence arbitrale n'a pas été respectée. Le guide de performance de l'APCHQ ne peut pas être invoqué pour excuser l'entrepreneur au motif qu'il aurait suivi les règles de l'art. En effet, ce sont les tribunaux civils et les tribunaux d'arbitrage qui ont le dernier mot pour déterminer les règles de l'art applicables. L'entrepreneur devra réaliser les travaux prévus à la première sentence arbitrale. Les bénéficiaires devront toutefois supporter une somme de 350 $, qui sera versée à l'entrepreneur une fois que les travaux effectués auront été jugés adéquats.
LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et PETER FOLCO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Dès le 26 janvier 2004, les bénéficiaires ont constaté que les tuiles en céramique du plancher de la cuisine se fracturaient. Malgré de nombreuses interventions de l'entrepreneur, la situation s'est répétée. Il s'agirait d'un problème de stabilité du plancher. Plusieurs solutions temporaires ont été proposées par l'entrepreneur, mais aucune n'a donné les résultats escomptés. Le stock de tuiles de rechange a été épuisé. Le 19 mai 2004, les bénéficiaires ont fait appel à l'administrateur. Entre-temps, ils avaient fait stabiliser le plancher de la cuisine par un autre entrepreneur et à leurs frais. Ils ne réclament que la remise en état de la céramique. L'entrepreneur se pourvoit à l'encontre de la décision de l'administrateur l'obligeant à remplacer toutes les tuiles en céramique du plancher et au-dessus des comptoirs de cuisine. La décision est maintenue, mais l'entrepreneur est autorisé à ne remplacer que les tuiles brisées s'il peut en retrouver de semblables et le dispenser de remplacer celles sous le mobilier, qui a été installé par la suite.
LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et PETER FOLCO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire demande l'arbitrage à l'égard de deux panneaux endommagés du côté extérieur de la porte de garage d'une unité et d'une infiltration d'eau sur le plancher des garages due au soulèvement de l'asphalte en période de gel. Quant au premier point en litige, le règlement prévoit que les malfaçons apparentes doivent être dénoncées par écrit dès la réception des parties communes. Le propriétaire de l'unité prétend l'avoir dénoncée lors de la prise de possession; cependant, il n'a pas en main le document qu'il aurait remis à l'entrepreneur. De plus, ce dommage ne résulte pas d'un défaut de fabrication ou d'installation de la porte mais bien d'un coup accidentel. L'absence de serrure avec clé à l'extérieur et de serrures intérieures n'a été invoquée qu'au moment du présent arbitrage. L'arbitre ne peut réviser que les décisions de l'administrateur; il n'est donc pas possible d'intervenir. Quant aux infiltrations d'eau dans les planchers des garages, il a été démontré que les pentes du terrain entraînent les eaux de surface vers les portes de garage et sous l'asphalte près du seuil des portes, augmentant les forces de soulèvement lors des périodes de gel. Le système de drainage des eaux de surface du terrain est exclu de la garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), de sorte que cette demande du bénéficiaire doit aussi être rejetée. Celui-ci devra payer des frais d'arbitrage de 86 $, soit ceux qu'il aurait supportés pour l'inscription d'une réclamation à la Division des petites créances, et le solde sera à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7435 LAUTREC INC., bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant rejeté sa réclamation visant la qualité de son plancher de bois franc. Elle allègue que son plancher en érable montre facilement des marques. L'état actuel du plancher ne porte pas atteinte à la qualité du bâtiment et ne causerait aucune perte d'ordre financier en cas de revente de l'immeuble. La bénéficiaire a choisi un plancher en érable argenté, un bois dont la qualité est inférieure à celle du chêne, du frêne ou de l'érable à sucre; il est donc normal qu'un tel plancher soit facilement endommagé, ce qui exige de plus grandes précautions. L'endroit où se trouvent les marques laisse par ailleurs voir que la bénéficiaire n'a pas pris toutes les précautions nécessaires. La réclamation est donc rejetée.
MONIQUE CHARBONNEAU LAMARCHE, bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les bénéficiaires ont consenti deux reports de date pour la livraison de leur résidence par l'entrepreneur, l'indemnité pour retard de livraison doit être calculée à partir de la date convenue qui est la plus éloignée dans le temps. En l'espèce, le retard doit se calculer à partir du 31 janvier 2004 (dernière date limite consentie par les bénéficiaires) jusqu'au 3 février suivant (date à laquelle les bénéficiaires ont pu emménager). Les frais de relogement de 168 $ estimés par l'administrateur sont donc exacts et il n'y a pas lieu d'intervenir à cet égard. Une somme de 719 $ doit également être accordée aux bénéficiaires pour leurs frais de déménagement.
NICOLE TREMBLAY et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 21, et 116