Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'août 2010. À ce moment, plusieurs travaux devaient être effectués. En avril 2011, l'entrepreneur a informé les bénéficiaires qu'il avait effectué une inspection complète de l'extérieur de leur propriété à la suite de l'apparition d'un gonflement au déclin architectural. Il leur a affirmé que des analyses seraient faites en présence d'un représentant de l'administrateur et que les résultats leur seraient communiqués. Au mois d'août 2012, l'administrateur a informé les bénéficiaires que l'entrepreneur entamerait des procédures afin de régler la situation dénoncée en 2011. Les bénéficiaires ont aussi appris que la dénonciation faite par l'entrepreneur en 2011 allait être traitée comme si elle venait d'eux. Des travaux ont été effectués au cours de l'automne 2012. En juin 2016, les bénéficiaires ont dénoncé un problème en ce qui concerne le revêtement extérieur, malgré l'intervention de l'entrepreneur en 2012, la présence d'un taux d'humidité élevé à l'intérieur de la propriété et une condensation anormale dans les fenêtres. L'administrateur a rejeté ces réclamations, étant d'avis que la dénonciation des différents problèmes n'avait pas été faite à l'intérieur des délais applicables en vertu de la garantie contre les vices cachés. La garantie visant les 4 murs de la propriété a commencé à courir à l'automne 2012, soit après les travaux de l'entrepreneur, en ce qui concerne le revêtement et tout ce qui y est lié pour former un tout. Ainsi, les vices cachés découverts au plus tard à l'automne 2015 et les vices de construction décelés au plus tard à l'automne 2017, dans la mesure où ils ont été dénoncés dans les 6 mois ayant suivi leur découverte, sont couverts. En l'espèce, il faut conclure à la présence de vices de construction, à différents endroits, qui devront faire l'objet d'une réfection complète conformément aux normes en vigueur et aux règles de l'art. Pour ce qui est des murs est et ouest, étant donné l'état du bâtiment et la dénonciation d'un problème de revêtement qui semble généralisé dans plusieurs bâtiments, de même que les nombreuses lacunes qui ont été observées, il y a lieu d'exiger que l'administrateur procède à une inspection supplémentaire et invasive afin de vérifier l'état de l'ensemble des matériaux se trouvant sous le revêtement extérieur, la conformité de ceux-ci aux normes en vigueur et aux règles de l'art ainsi que leur méthode d'installation. Il appartiendra à l'administrateur de voir si une réfection complète ou partielle de ces murs sera requise.
PATRICIA FERLAND et JONATHAN PILON, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC./LES MAISON DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2011, mais elle a refusé d'en demander l'inspection puisqu'il s'agissait d'une maison neuve. Au mois de mai 2012, elle a fait inspecter la propriété pour la première fois afin d'obtenir une opinion professionnelle indépendante en ce qui concerne l'état de l'immeuble. Certaines déficiences ont été décelées et corrigées par l'entrepreneur. Il était alors principalement question de joints de scellant mal faits. Aucune dénonciation n'a été faite à l'administrateur. Dès l'automne 2013, la bénéficiaire a remarqué la présence de déficiences au revêtement et a compris que les travaux effectués en 2012 n'avaient pas réglé la situation. Au mois de mai 2016, peu avant l'expiration de la garantie portant sur les vices de construction, elle a dénoncé par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur l'existence de dommages au revêtement extérieur de même qu'aux joints entre les planches du parement extérieur. L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire, attribuant les dommages dénoncés à un entretien inadéquat de la propriété par cette dernière. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, aucune preuve n'a été faite démontrant que la structure du bâtiment est atteinte ni en ce qui concerne l'atteinte ou la détérioration de la membrane pare-intempérie, son inexistence ou sa mauvaise installation. Bien que le revêtement soit en mauvais état, on ne peut en conclure qu'un vice de construction est à l'origine des dommages observés. D'autre part, la réclamation de la bénéficiaire a été faite hors délai. En effet, entre la découverte des déficiences au revêtement à l'automne 2013 et la dénonciation de la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur au printemps 2016, il s'est écoulé plus de 6 mois. L'entretien ou non de la propriété n'est pas un élément pertinent puisque la présence d'un vice de construction n'a pas été démontrée.
MICHÈLE COUTU, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC. /LES MAISONS DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en mai 2011. Au mois de novembre 2015, il a dénoncé l'existence de certains problèmes touchant le revêtement extérieur de l'immeuble. L'administrateur a reconnu la présence de problèmes, mais il a conclu qu'il s'agissait de vices cachés -- et non de vices de construction --, lesquels n'étaient couverts par la garantie que pour une période de 3 ans. Il a donc rejeté la réclamation. La présence de micro-organismes à au moins 1 endroit derrière le revêtement, la dégradation avancée des matériaux autour de la porte-patio, le gonflement du revêtement sur l'ensemble du bâtiment, le grand nombre de planches aux coins gonflés d'eau et relevés, la présence de plusieurs joints disloqués, sinon l'ensemble, l'espace d'air derrière le revêtement restreint et inexistant par endroit de même que l'absence à certains endroits d'une membrane pare-intempéries continue suffisent pour conclure à la présence de vices de construction. Bien que la preuve n'ait pas démontré une atteinte effective et généralisée à la structure du bâtiment, un danger potentiel suffit. La réclamation portant sur la réfection complète du revêtement doit donc être accueillie, tout comme celle visant le remplacement des moulures. Quant à la maçonnerie de l'immeuble, la preuve n'est pas concluante.
NICOLAS PUN, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En février 2011, le bénéficiaire est devenu propriétaire d'une unité se trouvant au milieu d'une série de maisons en rangée. En janvier 2016, il a dénoncé un problème relatif au revêtement extérieur de l'immeuble, demandant sa réfection complète ainsi que le remplacement des matériaux endommagés. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que les vices dénoncés n'avaient pas le degré de gravité requis afin de correspondre à un vice majeur pouvant entraîner la perte partielle ou totale de l'unité résidentielle. Les propos de l'administrateur sont révélateurs de l'état du bâtiment: sans une intervention rapide, les moulures ainsi que le revêtement vont s'écrouler. De plus, puisque certains coins des planches du revêtement sont décollés, une plus grande quantité d'eau pénètre derrière ce dernier, ce qui augmente la vulnérabilité du bâtiment. L'administrateur a aussi soutenu que les champignons continueront de proliférer et qu'il n'y a aucun solin aux fenêtres ou à la porte-fenêtre. Outre le témoignage de l'administrateur, des photographies démontrent également la présence d'efflorescence, ce qui constitue un indice de la présence d'humidité derrière le revêtement. Enfin, l'absence de solins nuit à la ventilation entre les 2 plans de protection du bâtiment. Quant au degré de gravité, ce n'est pas parce que le bâtiment ne s'est pas encore écroulé ou qu'aucune partie importante n'est devenue inutilisable qu'il n'est pas question d'un vice de construction. En l'espèce, s'il devient nécessaire, après une courte période, d'effectuer des travaux importants de façon à éviter des dommages structuraux, c'est que le vice en cause est un vice de construction. Il faudra donc procéder à un remplacement du revêtement extérieur ainsi qu'à une vérification des matériaux sous-jacents, et à leur remplacement si nécessaire, et ce, selon les lois et les normes en vigueur ainsi que les règles de l'art.
EMMANUEL PROVOST, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En juin 2014, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'une unité résidentielle dont la réception remontait à 2011. Préalablement à l'achat, elle a fait exécuter une inspection, qui lui a permis de constater que le revêtement extérieur de l'immeuble était abîmé. La réclamation qu'elle a présentée à cet égard a été rejetée par l'administrateur, qui a conclu que le problème observé n'avait pas la gravité d'un vice caché et qu'il n'était donc plus couvert par le plan de garantie. En 2015, la bénéficiaire a présenté une seconde réclamation, faisant valoir que des problèmes semblables observés sur plusieurs unités avoisinantes avaient été reconnus comme des vices majeurs. L'administrateur a conclu que la situation ne semblait pas avoir évolué depuis 2014 et il a rejeté la réclamation de la bénéficiaire. Cette décision doit toutefois être infirmée puisqu'il est question d'un vice de construction susceptible d'entraîner la perte partielle ou totale de l'immeuble. Une visite des lieux a permis de constater la présence de gonflements à la jonction des clins horizontaux, des gondolements, des joints disloqués et la détérioration du calfeutrage autour de la fenêtre et de la porte arrière. L'expert des bénéficiaires a fait part d'un risque de problèmes importants de moisissure qui pourraient altérer la qualité de l'air et rendre les lieux inhabitables. Dans ces circonstances, il faut conclure que les vices constatés sont tels qu'il y a un danger sérieux d'entraîner une perte potentielle de l'immeuble. Cette conclusion est d'ailleurs conforme à ce qui a été déterminé dans trois autres décisions arbitrales visant d'autres unités du projet résidentiel dont l'immeuble de la bénéficiaire fait partie. Puisque l'entrepreneur est en faillite, il appartiendra à l'administrateur de remplacer la totalité du revêtement extérieur.
SUZANNE LE BLANC, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ D'HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en septembre 2010. À l'été 2014, alors que des voisins éprouvaient de la difficulté à vendre leur maison, laquelle avait été construite par le même entrepreneur, les bénéficiaires ont fait une inspection visuelle de leur propre demeure. Ils ont alors constaté la présence de champignons et de moisissure sur la moulure d'une fenêtre, situation qu'ils ont dénoncée. Or, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires, estimant que la gravité du problème ne permettait pas de conclure à la présence d'un vice de construction. Les bénéficiaires n'ont pas demandé l'arbitrage de cette décision mais, quelques mois plus tard, ils ont dénoncé une aggravation de la situation. L'administrateur a maintenu sa décision initiale. Le bénéficiaire qui dénonce de nouveau une situation pour laquelle une décision a déjà été rendue doit démontrer une aggravation de la situation et établir que celle-ci est telle qu'il s'agit d'une situation qui ne ressemble plus à la première. Il ne saurait être question, pour un bénéficiaire qui a laissé expirer le délai d'appel, de dénoncer de nouveau la même situation afin d'obtenir une nouvelle décision dont il pourra demander ultérieurement l'arbitrage. En l'espèce, la propriété des bénéficiaires est atteinte d'un vice. Toutefois, ceux-ci n'ont pas démontré que, depuis la dénonciation précédente, la situation s'était aggravée à un point tel qu'elle fondait l'administrateur à rendre une nouvelle décision. Par ailleurs, la nature de la preuve déposée fait en sorte qu'il aurait été difficile de conclure à la présence d'un vice de construction.
JEAN-FRANÇOIS JOYAL et CATHERINE ROY, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC./LES MAISONS DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2011, alors que le revêtement extérieur n'était pas encore installé. En novembre 2014, ils ont dénoncé une présence abondante d'eau dans leurs fenêtres, l'espacement des joints entre les planches du revêtement extérieur ainsi qu'un problème d'affaissement du palier de pavé uni. L'administrateur a refusé de reconnaître ces éléments. En janvier 2016, les bénéficiaires ont notamment dénoncé une aggravation de la situation relative au revêtement extérieur. Bien qu'il ait constaté un gondolement du revêtement, l'administrateur a conclu qu'il n'était pas en présence d'un vice de construction et il a rejeté la nouvelle réclamation. Le plan de drainage de la résidence des bénéficiaires est manifestement inefficace et compromis. En effet, l'absence de solin a été démontrée à plusieurs endroits, de même que la présence de moisissures à certaines fourrures et derrière certaines moulures. La preuve démontre en l'espèce que le parement extérieur s'effondrera éventuellement, ce qui entraîne un risque pour toute personne circulant autour de l'immeuble. Il y a d'ailleurs une forte probabilité de prolifération des moisissures à l'intérieur, ce qui est de nature à compromettre la santé et la sécurité des usagers. Ces 2 situations sont couvertes par la garantie contre les vices de construction. L'administrateur devra donc notamment remplacer la totalité du revêtement extérieur et corriger le plan de drainage.
PAMÉLA MÉNARD et MARC DOYON, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
En février 2015, l'administrateur a rendu une décision ordonnant que des correctifs soient apportés au revêtement extérieur de la résidence de la bénéficiaire mais rejetant une réclamation reliée à un problème d'étanchéité d'une porte-fenêtre. Au mois de septembre, la bénéficiaire a reçu un courriel de l'administrateur l'informant que le revêtement du mur arrière de sa maison, où se trouvait la porte-fenêtre, ne serait pas refait. Puisqu'elle comptait profiter de ces travaux pour réparer sa porte-fenêtre et que ceci ne serait plus possible, elle a présenté une demande d'arbitrage au mois d'octobre. L'administrateur prétend que cette demande d'arbitrage serait tardive puisqu'elle aurait dû être présentée dans les 30 jours ayant suivi la réception par la poste de la décision rendue en février 2015. Malgré la prétention de la bénéficiaire selon laquelle sa demande d'arbitrage aurait été motivée par la réception du courriel en septembre refusant de refaire le revêtement du mur arrière, le fait demeure que cette demande d'arbitrage se rapporte à la décision prise en février 2015. Il y a donc un retard de plus de sept mois, lequel ne saurait se justifier. En effet, même si la bénéficiaire a prétendu que les travaux lui auraient donné accès à la porte-fenêtre, il faut conclure que la réfection du revêtement du mur arrière ou sa non-réfection ne corrigerait pas le problème de la porte-fenêtre, et ce, peu importe la nature de la correction à la porte. La décision prise par l'administrateur en septembre ne constitue donc pas un motif sérieux justifiant un retard de sept mois pour le dépôt de la demande d'arbitrage. Enfin, la bénéficiaire n'a pas démontré que le non-respect du délai de 30 jours serait dû à un manquement quelconque de la part de l'administrateur.
KARYNE AGOSTINO, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC./LES MAISONS DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en 2011. À l'été 2014, dans un contexte où plusieurs propriétaires avoisinants éprouvaient des problèmes relativement au comportement du parement extérieur de leurs maisons, le bénéficiaire a observé un gonflement du revêtement extérieur de sa propriété, lequel est en bois usiné. Il a réclamé le remplacement intégral du revêtement de ses murs extérieurs, tel que cela avait été ordonné pour la résidence de l'un de ses voisins. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice caché et il a ordonné à l'entrepreneur de vérifier et de remplacer le revêtement, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Le bénéficiaire, qui a appris que le remplacement ne serait que partiel, exige un remplacement intégral du parement sur les quatre façades de sa propriété, tel qu'il a été ordonné dans le cas de son voisin. Or, dans le cas de l'immeuble avoisinant, la situation était différente. En effet, une visite des lieux permettait à première vue de constater que le parement extérieur était dans un état lamentable et qu'il existait un danger potentiel relié à la dégradation de la structure. En l'espèce, cette évidence n'était pas présente lors de la visite des lieux. Ainsi, les gondolements et les gonflements sont très faibles et difficilement appréciables, très peu de joints sont légèrement disloqués et il n'a pas été possible de noter de dégradation importante dans les bordures. Par ailleurs, il n'y a aucune preuve de dégradation possible de l'immeuble alors que des tests d'humidité ont été effectués et que les murs ont été ouverts. Seul le revêtement sur la façade latérale gauche devra être intégralement remplacé.
François P. Gendron, bénéficiaire, et 3858081 Canada inc. / Les Maisons Dominus, entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2014, les bénéficiaires ont acheté une maison de ville construite en 2011. La même année, ils ont constaté l'apparition de défectuosités sur le revêtement extérieur de l'immeuble, de sorte qu'ils ont présenté une réclamation à l'administrateur en vue d'obtenir son remplacement intégral. L'administrateur a conclu qu'il n'était pas question d'un vice de construction susceptible d'entraîner la perte partielle ou totale de l'immeuble et il a rejeté la réclamation. Une visite des lieux a permis de constater l'état lamentable du revêtement extérieur de l'immeuble; il est notamment possible d'apercevoir des gonflements, des gondolements, des joints disloqués, la détérioration du calfeutrage et des bordures de fenêtre dégradées. L'expert des bénéficiaires a constaté que les recommandations du manufacturier et certaines normes n'ont pas été respectées lors de la confection des murs et il est d'avis que le manque de ventilation observé cause une accumulation d'humidité qui pourrait altérer la structure interne du bâtiment. Il a aussi noté que la dégradation actuelle, anormale au regard de l'âge du bâtiment, va se poursuivre. Afin d'éviter une détérioration de la structure ou une contamination fongique qui vicierait la qualité de l'air ambiant, il suggère une réfection complète du revêtement de l'immeuble. En l'espèce, malgré l'absence de preuve matérielle selon laquelle la structure aurait déjà été touchée par l'humidité, il y aurait un danger potentiel à cause de l'installation non conforme du revêtement et, plus particulièrement, à cause de l'absence de ventilation. Il y a donc une réelle menace quant à la perte de l'ouvrage, ce qui suffit pour conclure à la présence d'un vice de construction. L'entrepreneur devra procéder au remplacement intégral du revêtement extérieur des murs visés.
LINA PAOLA DAZA ESPINOSA et JUAN CAMILO MEJIA VALENCIA, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie