Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur les escaliers extérieurs de l'immeuble. L'état des colonnes ou des supports de ces escaliers est mis en cause. Or, l'administrateur n'a noté aucun désordre structural et a donc conclu à une absence de vice caché. Cette décision doit être confirmée. Une visite des lieux a permis de constater la présence de moisissures sur les pièces de bois, ce qui découle d'un manque d'entretien. Or, environ 7 années se sont écoulées entre la fin des travaux et la présentation de la réclamation. Aucune preuve ne démontre que le bénéficiaire aurait procédé à l'entretien du bois pendant cette période, quoique ce matériau nécessite un entretien quasi annuel, sinon tous les 2 ans. Par ailleurs, lors de l'inspection préréception, qui a eu lieu en 2017, des réparations mineures avaient été recommandées, mais elles ne semblent pas avoir été effectuées. Enfin, rien ne permet de retenir que l'aménagement et la structure ne seraient pas conformes aux règles de l'art ni qu'il y aurait un début de perte de l'ouvrage. Dans les circonstances, il n'est pas possible de conclure à la présence d'un vice caché.
Syndicat de la copropriété Quartier Gareau 3420 à 3454, bénéficiaire, et Quartier Gareau inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Au mois d'avril 2018, une partie de la toiture de l'immeuble a été endommagée à la suite de vents violents et des réparations ont permis de constater une pose inadéquate des clous qui maintenaient les bardeaux en place. La toiture a été endommagée de nouveau au mois de mai suivant. L'administrateur a rejeté les demandes de remboursement de frais de réparation du bénéficiaire en lien avec ces 2 incidents au motif que ce dernier n'avait pas dénoncé le problème avant d'effectuer les travaux correctifs. De plus, les travaux effectués n'étaient pas des mesures conservatoires mais une réparation complète. Le bénéficiaire a aussi présenté une réclamation relative à une installation déficiente des bardeaux. À cet égard, l'administrateur a conclu qu'il n'était pas question d'un vice caché puisque le problème constaté n'était pas de nature à rendre le bien impropre à l'usage auquel il était destiné. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Bien qu'un bénéficiaire puisse avoir droit au remboursement des coûts engagés pour effectuer des réparations conservatoires et urgentes, il doit envoyer un préavis avant que les travaux correctifs ne soient entrepris pour permettre à l'entrepreneur de constater le vice qui lui est reproché et d'y remédier, le cas échéant. En l'espèce, vu l'absence de préavis, le bénéficiaire n'aura pas droit au remboursement recherché. Quant à l'installation des bardeaux de la toiture, vu la dénonciation faite au cours de la deuxième année suivant la réception des travaux des parties communes, le bénéficiaire devait démontrer la présence d'un vice caché. Or, il n'y a pas de preuve d'un vice grave, soit que la toiture et ses bardeaux sont partiellement ou totalement incapables de servir à leur usage usuel et normal.
Syndicat de la copropriété Quartier Gareau 3300 à 3334, bénéficiaire, et Quartier Gareau Inc., entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de craquements de son plancher. L'administrateur a rejeté cette réclamation au motif que le problème découlait d'une mauvaise gestion ou d'une absence de maîtrise du taux d'humidité ambiant par le bénéficiaire. Ainsi, lorsque l'air ambiant est trop sec pendant une longue période, les agrafes des planchers de bois peuvent se déplacer, entraînant un léger mouvement des planches, qui se mettent alors à bouger et à craquer. Ce phénomène serait irréversible. Le bénéficiaire a tenté de démontrer que les craquements seraient plutôt dus à une mauvaise installation du plancher, mais il n'a pas fait faire d'expertise technique et il n'a donc pas été capable d'établir la raison exacte des craquements ni le fait que ce problème découlerait d'une faute de l'entrepreneur. Il n'a donc pas démontré que la décision de l'administrateur aurait été déraisonnable ou que la garantie serait applicable. Enfin, il y a lieu de conclure que le bénéficiaire est responsable de la situation et que les craquements de son plancher sont le résultat d'un taux d'humidité ambiant inadéquat à l'intérieur de son unité.
MONSIEUR MARIUS ILCA et MADAME DANIELA SFETCU, bénéficiaires, et QUARTIER GAREAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur six points. Dans une première décision rendue le 2 octobre 2013, l'administrateur a reconnu le premier point, a déterminé qu'il fallait une inspection supplémentaire quant au deuxième point et a refusé de reconnaître les quatre autres points. Dans une seconde décision, rendue le 14 février 2014, l'administrateur n'a pas reconnu le deuxième point. Le 17 mars 2014, le bénéficiaire a demandé l'arbitrage à l'égard de tous les points et il a ajouté un septième point. Or, l'administrateur prétend que la demande d'arbitrage sur les points qui n'ont pas été retenus dans la première décision aurait dû être faite dans les 30 jours ayant suivi cette décision et qu'elle est donc hors délai. De plus, il soutient que le septième point ne peut faire l'objet d'un arbitrage puisqu'il ne lui a jamais été dénoncé et qu'il n'a donc pas fait l'objet d'une décision. Le bénéficiaire allègue qu'il pouvait attendre, pour porter le dossier en arbitrage, que l'administrateur ait statué sur tous les points en litige, ce qui n'a été fait que le 14 février 2014, parce que l'inspection supplémentaire relative au deuxième point suspendait le délai de 30 jours pour demander l'arbitrage. De plus, l'entrepreneur et l'administrateur ayant manqué à certaines de leurs obligations, le non-respect du délai de recours ne saurait lui être opposé. En l'espèce, la première décision était claire quant au fait que les décisions rendues étaient finales sur tous les points des réclamations du bénéficiaire sauf sur le deuxième. Rien ne pouvait laisser imaginer à une personne raisonnable que le délai pour demander l'arbitrage ne commencerait à courir qu'à l'issue de la décision sur le dernier point. En ce qui a trait aux manquements allégués de l'entrepreneur et de l'administrateur, aucune preuve n'a été apportée quant à leur existence et, même s'ils existaient, ils n'auraient eu aucune incidence et n'auraient pas été déterminants dans le retard du bénéficiaire à porter les points traités dans la première décision en arbitrage dans un délai de 30 jours. Le bénéficiaire a manqué de diligence, de sorte qu'il n'est pas possible de prolonger le délai de 30 jours. Quant au septième point, puisque l'arbitrage est essentiellement l'appel d'une décision de l'administrateur et qu'aucune décision n'a été rendue à cet égard, l'arbitre n'est pas compétent pour statuer sur ce point.
MONSIEUR MARIUS ILCA et MADAME DANIELA SFETCU, bénéficiaires, et QUARTIER GAREAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie