Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa maison en juin 2006, a fait une réclamation auprès de l'administrateur en mai 2009, soit pendant la troisième année de la garantie. Sa réclamation portait notamment sur un problème d'efflorescence -- un dépôt cristallin qui se trouve sur la surface des murs de pierre -- sous les fenêtres avant du rez-de-chaussée de l'immeuble. L'administrateur a rejeté sa réclamation sur ce point. Il a conclu que le problème d'efflorescence ne remplissait pas les critères du vice caché, car il n'était pas suffisamment grave pour nuire à l'utilisation de l'immeuble. En arbitrage, le bénéficiaire a affirmé qu'il ne s'agirait pas d'un vice caché mais plutôt d'une malfaçon. Toutefois, dans la mesure où les malfaçons ne sont couvertes que pour une période de un an à partir de la réception, cette nouvelle position n'est d'aucun secours au bénéficiaire. Par ailleurs, on ne peut parler de malfaçon en l'espèce, l'efflorescence étant un phénomène qui s'atténue avec le temps, généralement inexistant dès le quatrième hiver suivant la construction d'un immeuble.
SAMI TEMIMI, bénéficiaire, c. BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Quelques mois après la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont adressé une lettre à l'entrepreneur et à l'administrateur dénonçant des problèmes constatés à la suite d'une inspection. L'une de ces dénonciations concernait deux descentes d'escalier extérieures menant au sous-sol de l'immeuble qui n'étaient pas adéquatement protégées contre le gel. La profondeur des fondations ne respecterait pas, selon l'expert des bénéficiaires, les exigences énoncées à l'article 9.12.2.2 (1) du Code national du bâtiment 1995. La réclamation des bénéficiaires a été rejetée par l'administrateur. Celui-ci allègue en arbitrage qu'un isolant est présent le long des murs de béton de l'escalier et que l'on ne constate pas de conséquences directes découlant de ce problème invoqué par les bénéficiaires. La preuve soumise confirme que les descentes d'escalier n'ont pas été construites en conformité avec le code et, bien qu'il y ait absence de preuve d'un préjudice ou de dommages causés à l'immeuble, l'entrepreneur devra apporter les travaux correctifs nécessaires pour rendre le tout conforme. Par le passé, il était possible qu'un tel manquement ne soit pas qualifié de malfaçon, dans la mesure où il ne nuisait pas à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation d'un immeuble, ou encore n'était pas susceptible de nuire à ces dernières. Toutefois, ce critère n'est maintenant plus pertinent et n'est d'aucune aide à l'entrepreneur, qui n'a pas respecté une norme du code.
KIEU THUY TRUONG et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 116, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage relativement à deux décisions rendues par l'administrateur. Celui-ci a rejeté une partie de leurs réclamations, car les délais de dénonciation que prévoit le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'avaient pas été respectés. En effet, l'article 10 du règlement exige que la dénonciation d'un problème se fasse par écrit, auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur, dans un délai de six mois à compter de la découverte d'un problème ou de sa première manifestation, s'il s'agit d'une situation qui s'est aggravée avec le temps. Si ce délai n'est pas respecté, le bénéficiaire perdra son droit à un recours. C'est ce qui est arrivé en l'espèce pour certains points mentionnés par les bénéficiaires, dont une fuite d'eau au plafond de leur salle à manger qui a été dénoncée 20 mois après sa découverte, et la décision de l'administrateur sur ces questions devra être maintenue.
ABDERRAHIM MOUSTAINE une autre, bénéficiaire demandeurs et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 18
Moyen préliminaire présenté par l'entrepreneur. Rejeté.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur maison en septembre 2006. En juin 2007, l'administrateur a rendu une décision relativement à des problèmes qui, selon les bénéficiaires, étaient couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Insatisfaits des conclusions de l'administrateur quant à certains points, ces derniers ont demandé leur arbitrage. Ils ont aussi présenté une requête à la Cour supérieure, par laquelle ils réclament, entre autres choses, le paiement de dommages-intérêts car, selon eux, le contrat aurait été mal exécuté. Eu égard à l'arbitrage, l'entrepreneur soutient qu'il y aurait litispendance et que la demande des bénéficiaires ne peut être entendue en arbitrage puisqu'ils ont déjà un recours semblable devant un autre tribunal. Pour qu'il y ait litispendance, trois conditions doivent être remplies. Deux de ces conditions sont en question. Premièrement, les deux recours doivent être intentés par les mêmes personnes et contre les mêmes personnes. En l'espèce, dans les deux recours, les bénéficiaires poursuivent l'entrepreneur. Cette condition est donc remplie. Deuxièmement, l'objet du recours doit être le même. Cette condition n'est pas remplie. Dans leur recours devant la Cour supérieure, les bénéficiaires veulent faire condamner l'entrepreneur à leur payer une somme d'argent pour les dédommager, car il n'aurait pas construit leur maison conformément aux plans. En arbitrage, toutefois, ils veulent que l'arbitre déclare la présence de malfaçons et qu'il ordonne que les corrections nécessaires soient apportées. Ainsi, l'objectif des bénéficiaires dans leurs deux recours n'est pas semblable. Il ne peut pas y avoir litispendance, et la demande d'arbitrage sera entendue par l'arbitre.
KIEU THUY TRUONG et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer le plancher de bois franc du rez-de-chaussée de la résidence du bénéficiaire et de corriger les espacements entre certaines lattes du plancher de l'étage. Le bénéficiaire, qui a pris possession de sa maison en novembre 2005, prétend que le plancher de l'étage doit également être remplacé. De plus, il conteste la décision de l'administrateur qui a refusé de l'indemniser des frais de relogement, de déménagement et d'entreposage qu'il devra supporter à cause des travaux exigés. Étant donné que le plancher de l'étage est dans la même condition que celui du rez-de-chaussée, il devra également être remplacé. De plus, l'entrepreneur devra refaire le sous-plancher du rez-de-chaussée en respectant les règles de l'art. Toutefois, si le bénéficiaire exige qu'il soit vissé de façon à le maintenir en place, il devra acquitter les coûts supplémentaires de ces travaux, qui n'étaient pas envisagés à l'origine. Par ailleurs, seuls les frais de relogement, de déménagement et d'entreposage engagés avant la réception du bâtiment peuvent être remboursés. Les circonstances de la présente affaire ne permettent pas de s'écarter de cette règle générale. Enfin, le témoignage de l'expert du bénéficiaire a été utile à toutes les parties. Ces frais, qui ne sont pas excessifs, seront remboursés au bénéficiaire par l'administrateur.
ÉRIC MARCOUX, bénéficiaire, et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, et 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée. Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur était fondé à faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur à la suite de la décision sur la réclamation des bénéficiaires puisque le comportement de l'entrepreneur démontre qu'il n'avait pas l'intention de faire face à ses obligations. Quant à la réclamation de l'entrepreneur visant la modification de la somme déposée en fidéicommis par les bénéficiaires, elle doit être rejetée, car l'arbitre n'a pas compétence pour déterminer «toute somme encore due» à laquelle il est fait référence à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra par ailleurs effectuer les réparations requises afin de rendre acceptable la surface en béton des balcons avant et arrière. La réclamation des bénéficiaires en ce qui concerne l'ajout d'une main courante est rejetée puisque, pour leur type d'escalier, le Code de construction n'en exige qu'une seule. Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires pour réparer le revêtement de vinyle extérieur et installer un compteur d'eau.
BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur demandeur, et LYNE LEBLANC, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11