Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires qui a dénoncé le fait que l'entrepreneur, lors de la construction, n'avait pas installé de compteur de service avec panneaux électriques indépendants pour les parties communes afin d'y brancher l'éclairage et les fils électriques chauffants pour ces parties communes. Cette situation, connue depuis la fin de 2011, n'a été dénoncée que 38 mois plus tard. L'administrateur a conclu que la situation était apparente au moment de la réception des parties communes et que c'est à ce moment qu'elle aurait dû être dénoncée, de sorte qu'il a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Cette décision doit être maintenue. D'une part, un délai important s'est écoulé avant la dénonciation, et il n'est pas possible de retenir l'argument du bénéficiaire selon lequel il ignorait la réglementation ou la loi à cet égard. D'autre part, le problème observé ne constitue pas un vice majeur de construction qui serait couvert pendant la cinquième année de la garantie puisque l'immeuble n'est pas menacé et qu'il sert aux fins auxquelles il est destiné.
SDC DE COPROPRIÉTÉ HAMEAU DES PINS PHASE 3, bénéficiaires, et 9273-7691 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
MONSIEUR SIMON THIBAULT et MADAME SHIRLEY PLOUFFE, bénéficiaires, et 9273-7691 QUÉBEC INC. (HABITATIONS TRIGONE), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 2000 À 2008 RUE DES POTENTILLES, bénéficiaire, et LES HABITATIONS TRIGONE 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois d'août 2011, le bénéficiaire, qui avait remarqué que le plancher de l'un des balcons de son immeuble était gondolé et que la chambre électrique située en dessous de celui-ci était sérieusement endommagée à cause de l'infiltration d'eau, a envoyé une dénonciation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a constaté que les joints de scellements des balcons de fibre de verre étaient abîmés, voire inexistants à certains endroits, et que des infiltrations d'eau avaient endommagé la salle électrique. L'administrateur a toutefois rejeté la réclamation. D'une part, il a conclu que l'entretien des joints de scellements devait être fait par le bénéficiaire et que les réparations nécessaires en raison d'un manque d'entretien n'étaient pas couvertes par le plan de garantie. D'autre part, ayant conclu que la réception des parties communes remontait à mai 2006 -- alors qu'elle date plutôt d'octobre 2006 --, il a déterminé que la situation n'était pas couverte par la garantie contre les vices cachés, qui est d'une durée de trois ans. Finalement, il a estimé que la garantie contre les vices de conception, de construction ou de réalisation et contre les vices de sol ne trouvait pas application. Or, il faut conclure que la cause principale des infiltrations d'eau est une conception et une construction qui sont contraires aux règles de l'art de l'installation des joints des panneaux du plancher du balcon. De plus, l'emplacement de ces joints directement au-dessus des murs latéraux de la salle électrique constitue également un vice de conception et de construction, de même que la sous-élévation du plancher de la salle électrique. La dégradation de cette dernière constitue un inconvénient ou un danger sérieux touchant une partie essentielle du bâtiment et est donc couverte par la garantie contre les vices de conception, de construction ou de réalisation, la dénonciation ayant été faite dans les six mois qui ont suivi la découverte du problème. La réclamation quant aux dégâts d'eau à la salle électrique doit donc être accueillie.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3667346, bénéficiaire, et LES HABITATIONS TRIGONE 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 29, 36, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en janvier 2006. En mai 2010, il a dénoncé à l'entrepreneur des défauts constatés notamment en ce qui concerne les perrons ou les balcons. Ainsi, il avait remarqué que quatre perrons étaient en train de pourrir. L'entrepreneur a affirmé que le problème était dû à une absence de suivi périodique et qu'il résultait de la négligence des propriétaires, ce qui a été contesté par le bénéficiaire. Celui-ci a par la suite présenté une réclamation, qui a été rejetée par l'administrateur. Le bénéficiaire a présenté sa demande à l'extérieur du délai de trois ans pendant lequel les vices cachés et les malfaçons sont couverts. Ce délai ne peut être prolongé. Pour que le problème soit couvert, il faudrait que le vice soit suffisamment sérieux ou grave pour être qualifié de vice de construction, de sorte qu'il serait couvert pour une période de cinq ans. Un vice de construction met en péril la solidité ou la stabilité de l'immeuble ou le rend impropre à sa destination. Or, il est impossible de conclure que le problème touchant les perrons, en l'espèce, est suffisamment grave pour constituer un vice de construction. La demande d'arbitrage doit donc être rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG 3 578 446, bénéficiaire, et HABITATIONS TRIGONE, entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATIONS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, 37, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception des parties communes de son immeuble en juin 2005. En mai 2008, il a adressé une réclamation à l'entrepreneur. L'administrateur a rejeté cette réclamation au motif qu'elle concernait un muret décoratif qui était visé par une exclusion du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le muret en cause a été construit avec des pièces de bois et il n'est pas rattaché structurellement au bâtiment du bénéficiaire. Sans que sa présence soit nécessaire, il sert à sécuriser la sortie de secours du garage, qui, en l'absence de ce muret, deviendrait inévitablement inutilisable. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Le muret se trouve au pourtour limite de la fondation extérieure du bâtiment et il est donc expressément exclu de la garantie tant par le plan que par le règlement.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DES CERVIDÉS 3 365 409, bénéficiaire, et HABITATION TRIGONE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 34, 35, et 116