Régie du bâtiment du Québec
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CHANTAL COOKE et CLAUDE HAMEL, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage portant sur quatre points reliés à l'esthétique de son immeuble. Elle a beaucoup insisté sur l'évolution de la situation, y compris les tentatives de réparation antérieures et les délais passés, ainsi que sur un problème qu'elle qualifie toujours de majeur, soit la source d'un écoulement d'eau, en ajoutant que l'apparence actuelle de sa résidence n'est pas acceptable. Or, alors qu'elle devait démontrer la présence de malfaçons, donc que les travaux réalisés par l'entrepreneur auraient été mal faits selon les normes applicables, la bénéficiaire n'a présenté aucun témoin ni expert qualifié pour témoigner quant aux normes de l'industrie et aux manquements dans l'exécution des derniers travaux de l'entrepreneur à cet égard. Par ailleurs, la preuve tend à démontrer que les travaux exécutés respectaient les règles de l'art et les normes de l'industrie. Dans ces circonstances, la demande d'arbitrage doit être rejetée.
Mme AZADUHI POLAT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Dans un premier temps, en 2010, les parties ont conclu une entente réglant en partie un problème relié à la maçonnerie de béton au périmètre de leur résidence. Elles ont toutefois été incapables de s'entendre quant à l'application de cette entente. En effet, après que l'entrepreneur eut livré les éléments de maçonnerie qui seraient utilisés pour faire les remplacements nécessaires, les bénéficiaires ont manifesté leur insatisfaction puisque la teinte et la couleur des matériaux n'étaient pas similaires aux pièces déjà installées. L'entrepreneur et l'administrateur prétendent que le problème sera moins visible avec le temps et que leur obligation de fournir des matériaux de couleur et de teinte similaires est une obligation de moyens qu'ils ont respectée. En l'espèce, non seulement la teinte et la couleur des produits de béton sont un élément distinctif du bâtiment, mais l'entrepreneur s'est engagé à insérer des produits de béton dont la couleur et la teinte sont similaires et sujettes à l'approbation des bénéficiaires en cas de modifications. Par ailleurs, en vertu de l'entente intervenue entre les parties, l'entrepreneur s'est engagé à remplacer intégralement les produits de maçonnerie par des produits dont la forme est similaire et approuvée par les bénéficiaires. Enfin, ces derniers n'ont pas clairement abandonné leur droit de recevoir des matériaux de béton de teinte et de couleur similaires. Dans ces circonstances, l'entrepreneur devra remplacer tous les produits de maçonnerie par des produits dont la forme est similaire et de teinte et de couleur uniformes par rapport à ceux déjà installés. D'autre part, il est question d'une demande reliée à la toiture de la résidence des bénéficiaires. En effet, ceux-ci ont dénoncé un problème de soulèvement des bardeaux qui couvrent le toit et ce problème a déjà fait l'objet de plusieurs interventions de l'entrepreneur. Les bénéficiaires demandent la réfection totale du toit, tandis que l'entrepreneur prétend qu'il n'aurait à faire que les réparations nécessaires. À cet égard, il faut conclure que la pose des bardeaux sur le toit constitue une malfaçon qui touche tous les bardeaux de la toiture. Ainsi, si les bardeaux ont été posés selon la méthode des vents ordinaires et s'ils se sont envolés à au moins six reprises, il est fort probable que ce soit à cause d'une exposition à de grands vents. Dans ces circonstances, la réparation des bardeaux devra se faire en utilisant la méthode dite «des grands vents» décrite dans la fiche technique du fabricant; sinon, la toiture devra être refaite au complet.
JOHANNE CHOREL et ALAIN VALLIÈRES, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE, entrepreneur, et APCHQ INC. (GBRN), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2014-04-08), 500-17-073985-122, 2014 QCCS 1495, SOQUIJ AZ-51063476
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont notamment dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur un problème relatif à la toiture de leur immeuble, soit le fait que les bardeaux du toit s'arrachent et s'envolent au vent de manière récurrente. Devant l'administrateur, l'entrepreneur s'est montré disposé à effectuer les travaux correctifs requis pour la septième fois, alors que les bénéficiaires semblaient avoir perdu confiance quant aux réparations. L'administrateur a conclu qu'une expertise était nécessaire pour déterminer les travaux à accomplir. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision. Selon eux, il y a lieu de refaire entièrement la toiture sans autre expertise puisque les mêmes problèmes seront probablement présents après une huitième tentative de réparation de l'entrepreneur. Celui-ci prétend que les bardeaux ont été fixés conformément aux règles de l'art, mais il est prêt à corriger les défauts de la manière que proposera un expert. Il voudrait donc qu'un expert puisse avoir accès au toit et à l'entretoit de l'immeuble. En l'espèce, les délais qui pourraient être occasionnés par l'obtention d'une expertise ne porteront pas préjudice aux bénéficiaires. En effet, l'entrepreneur a renoncé au bénéfice du temps écoulé relativement à toute réclamation liée à la toiture. Il ne pourra donc prétendre que les bénéficiaires auront tardé à agir. Par ailleurs, s'il devait y avoir une dégradation de l'immeuble, les bénéficiaires pourront toujours demander que les mesures nécessaires soient prises pour assurer la conservation de leur maison. L'entrepreneur peut donc procéder à l'expertise, qui devra être effectuée au plus tard le 15 août 2010.
JOHANNE CHOREL et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE, entrepreneur, et APCHQ INC. (GBRN), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 111 et 119
Demande d'arbitrage accueillie (O.A.C.I.Q., 2012-08-31), 2009-12-015, 09-415SL et 101570-1, SOQUIJ AZ-51113400. Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2014-04-08), 500-17-073985-122, 2014 QCCS 1495, SOQUIJ AZ-51063476
LYETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur du plan de garantie a rejeté la réclamation des bénéficiaires concernant l'écoulement d'eau provenant du plafond de la cuisine parce qu'elle aurait été tardive. Comme il s'était passé plus d'une année depuis la réception du bâtiment, ceux-ci devaient démontrer l'existence d'un vice caché et non d'une simple malfaçon. D'une part, un premier cerne est apparu en août 2006, alors que la dénonciation ne s'est faite qu'en octobre 2007. Or, l'obligation du bénéficiaire de dénoncer les malfaçons et les vices dans un délai de six mois suivant leur découverte est impérative. D'autre part, les cernes auraient été causés par l'absence de joints calfeutrants autour du bain. Il ne s'agit donc pas d'un vice caché. Les petites taches brunes au bas de la fenêtre en baie de la salle à manger ont probablement été causées par l'humidité et la condensation. Il ne s'agit pas d'un vice de construction ni d'une infiltration reliée à la fenêtre. La décision de l'administrateur est par conséquent maintenue. Les coûts de l'arbitrage payables par les bénéficiaires sont limités à 100 $, le solde étant la responsabilité de l'administrateur (art. 116 et 123 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
PATRICE RIVET et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur conteste la réclamation des bénéficiaires pour les problèmes d'infiltration d'eau au motif qu'il n'a pas reçu d'avis de dénonciation du problème dans le délai de six mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le délai de deux ans qui sépare l'apparition du vice et la dénonciation écrite ne peut être qualifié de raisonnable dans les circonstances. Par ailleurs, l'administrateur n'a jamais implicitement renoncé à son avis écrit. Il serait d'autre part inéquitable que les bénéficiaires soient relevés des conséquences de l'omission d'aviser l'administrateur alors qu'ils ont été informés de la nécessité de l'avis et qu'ils ont eu la possibilité de s'exécuter en temps utile. Les bénéficiaires devront payer 110 $ des coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
MARTIN LAPOINTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires habitent leur résidence depuis septembre 2002. À la fin du mois d'octobre 2005, alors qu'ils avaient demandé à un artisan d'effectuer certaines réparations autour de leur fondation, ils ont appris qu'une portion du crépi ne pourrait tenir en raison d'une fissure à la fondation le soutenant. Ils ont dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur à l'extérieur du délai de trois ans pendant lequel la garantie portant sur les vices cachés est applicable mais à l'intérieur du délai de cinq ans pendant lequel ils sont protégés contre les vices majeurs. La fissuration n'est pas suffisamment grave pour avoir un effet préjudiciable sur la structure ou sur l'intégrité de l'immeuble et on ne peut donc considérer qu'il y a un vice majeur. La réclamation des bénéficiaires, qui porte sur une malfaçon et, à la rigueur, un vice caché, doit être rejetée.
VINCENT VECCHIO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation à la suite d'une infiltration d'eau à leur résidence au motif que le plan de garantie ne couvre pas le genre de dommages allégués dans leur réclamation. C'est l'eau située entre le mur et la dalle de béton du sous-sol qui a graduellement causé la moisissure du bas du mur. Ainsi, la cause déterminante du dommage est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages subis par les bénéficiaires est, quant à elle, l'infiltration d'eau subie. Ainsi, une imputation totale des problèmes survenus à la présence d'ocre ferreuse serait erronée. Que l'on conclue qu'il s'agit d'un vice du sol ou d'un vice de construction au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec importe peu: la réclamation des bénéficiaires est couverte par le plan de garantie. Comme le vice est apparu dans les cinq ans suivant la fin des travaux et qu'il a été dénoncé dans les six mois après sa découverte, la demande d'arbitrage des bénéficiaires est accueillie. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra donc prendre les mesures nécessaires afin que le sous-sol du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il dispose d'un délai de six mois pour apporter les corrections. Les frais d'expertise devront être supportés par l'administrateur.
JULIE HUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 9, 10, 12, 29, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
La requête verbale de l'administrateur afin d'obtenir le rejet de la demande d'arbitrage en ce qui a trait au drainage et au resurfaçage du balcon avant et des marches en raison de la tardiveté de l'avis d'arbitrage est rejetée, car elle a été reçue dans les 15 jours suivant la décision de l'administrateur. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs décrits par l'expert afin de remédier au problème de drainage du balcon avant du bénéficiaire. L'administrateur devra quant à lui rembourser aux bénéficiaires la somme de 1 460 $ à titre de frais d'expertise.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 3 octobre 2003, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de reprendre les travaux pour corriger le vice touchant le balcon avant en béton tant pour ce qui est du crépi de fondation et de la fondation abîmée que du niveau du surfaçage en vue de corriger le manque de pente et favoriser l'écoulement complet de l'eau. Comme l'entrepreneur n'a pas donné suite à l'ordonnance de l'administrateur, celui-ci a confié le contrat à un tiers entrepreneur en date du 11 juin 2004, sans devis préalable, de corriger les problèmes de drainage du balcon. Ces travaux ont été effectués sans que les bénéficiaires en soient satisfaits. L'administrateur, par sa décision du 17 mai 2005, a déterminé que les travaux effectués par la nouvelle entreprise ont été acceptés par les bénéficiaires et qu'ils sont adéquats, ce que ces derniers contestent. En premier lieu, l'administrateur a invoqué l'irrecevabilité de l'arbitrage parce que la demande aurait été faite hors du délai de 15 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le timbre postal indique la réception du rapport final de l'administrateur le 23 mai 2005. La demande d'arbitrage des bénéficiaires a été faite le 8 juin suivant. La date du timbre postal de réception du rapport final de l'administrateur au 23 mai est un jour férié. La demande d'arbitrage n'a donc pas été faite hors délai. Les travaux correctifs n'ont pas résolu le problème, car l'eau ne s'évacue pas complètement du balcon. Cette situation est dangereuse et porte atteinte à la sécurité et à l'utilisation du bâtiment. En l'absence de solution de rechange proposée par l'administrateur, l'expertise des bénéficiaires est retenue. Il faudra reprendre les murs de maçonnerie afin d'y insérer des égouttoirs. Comme l'expertise présentée par les bénéficiaires est pertinente, les frais de rédaction du rapport et de présence seront à la charge de l'administrateur, conformément à l'article 22 du règlement.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 22