Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de juin 2009. En septembre, elle a écrit à l'entrepreneur pour lui dénoncer certains problèmes. Au mois de janvier 2011, elle a communiqué avec l'administrateur au sujet d'un problème d'ocre ferreuse, ce qui a mené à une inspection. L'administrateur a ensuite indiqué à la bénéficiaire la procédure à suivre pour faire une réclamation en vertu du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par la suite, celle-ci a de nouveau communiqué avec l'entrepreneur et a fait parvenir une copie de la dénonciation de septembre 2009 à l'administrateur. Ce dernier a rejeté la réclamation de la bénéficiaire au motif que le problème constaté n'avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable, lequel est de six mois à partir de la découverte d'un problème. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, la connaissance de l'existence d'un problème déclenchait l'obligation de dénonciation de la bénéficiaire, qui n'avait pas à connaître la nature du vice ni à procéder à toutes les analyses et expertises requises pour confirmer celle-ci avant de procéder à une dénonciation auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur. La bénéficiaire savait, dès le mois de septembre 2009, que sa propriété comportait un problème puisqu'elle a demandé à l'entrepreneur d'intervenir. Il faut conclure que la dénonciation faite en janvier 2011 auprès de l'administrateur était donc tardive.
HÉLÈNE PARENT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2009. Au mois de septembre suivant, elle a fait parvenir une lettre à l'entrepreneur, dénonçant notamment la présence d'odeurs nauséabondes, de substances dans le bac de sa pompe submersible, de fissures dans le plancher et de moisissure. En janvier 2011, elle a communiqué avec l'administrateur au sujet d'un problème d'ocre ferreux et, au mois d'octobre, elle a écrit à ce dernier et à l'entrepreneur pour dénoncer de nouveau ce problème ainsi que des fissures au plafond et à la fondation. En mars 2012, l'administrateur a rejeté une réclamation de la bénéficiaire au motif que cette dernière n'avait pas respecté le délai de dénonciation prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ce qui soulève la question de savoir si la dénonciation vise l'existence d'un vice ou celle d'un problème. En effet, la bénéficiaire prétend qu'elle devait être en mesure de déterminer la nature du vice avant de le connaître et de pouvoir valablement le dénoncer à l'administrateur et que la simple dénonciation d'un problème sans en connaître la cause serait insuffisante. Or, une telle approche ne peut être retenue. C'est la connaissance de l'existence d'un problème qui déclenche l'obligation de dénonciation. Prétendre qu'un bénéficiaire devrait connaître la nature d'un vice, et donc procéder à toutes les analyses et expertises requises pour confirmer le caractère d'un problème touchant sa propriété, avant de le dénoncer serait lui imposer un trop lourd fardeau. En l'espèce, la bénéficiaire savait dès septembre 2009 qu'il y avait un problème puisqu'elle a écrit à l'entrepreneur afin qu'il règle la situation. La dénonciation à l'administrateur en octobre 2011, soit plus de six mois plus tard, était tardive et hors délai.
HÉLÈNE PARENT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la tardiveté du dépôt de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur. Comme les bénéficiaires ont soumis leur dossier à l'arbitrage dans les plus brefs délais, il y a lieu de proroger le délai et de déclarer leur demande d'arbitrage recevable. Étant donné qu'ils n'ont pu se douter avant mars 2004 de la gravité des fissures de retrait de leur fondation, ils ont dénoncé le vice dans les délais prévus au règlement. La clause d'exclusion de responsabilité signée par les bénéficiaires pour les problèmes de stabilité de l'immeuble visant une maison que ces derniers avait commandée auparavant, et non pour la maison effectivement construite par l'entrepreneur, elle ne leur est pas opposable. Par ailleurs, les bénéficiaires ne se sont pas immiscés dans les travaux de l'entrepreneur puisqu'ils n'ont jamais su -- et l'entrepreneur ne les a jamais mis en garde -- que des pieux devaient également être installés pour le modèle de maison qu'ils avaient choisi. L'entrepreneur et l'administrateur sont responsables de la perte de l'ouvrage à la suite de l'affaissement de l'immeuble. L'entrepreneur devra procéder à l'installation des pieux. Les bénéficiaires devront néanmoins supporter 35 % des frais engagés au motif qu'ils ont participé à la décision de ne pas installer de pieux au départ. L'administrateur devra rembourser 75 % des frais d'expertise des bénéficiaires.
CARLO FIORAMORE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116