9207-6363 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ULYSSE)

Jones et 9207-6363 Québec inc. (Construction Ulysse), Me Tibor Holländer, arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), PG 197829-1 et S12-120601-NP, 2013-11-13

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de construire un condominium qui serait érigé comme un cottage jumelé à un autre cottage. En mars 2012, les bénéficiaires ont appris que la conduite principale d'eau qui alimentait leur unité d'habitation et celle de leur voisin immédiat se trouvait dans leur sous-sol. Pour acheminer l'eau chez leur voisin, un tuyau relié à la conduite principale traverse le mur entre les deux propriétés. Les bénéficiaires ont demandé à l'entrepreneur de faire passer l'entrée d'eau de leur voisin ailleurs que par chez eux au motif qu'il y avait un empiétement sur leur partie privative. L'entrepreneur serait prêt à installer cette conduite d'eau sous la dalle de béton des bénéficiaires et à réparer la dalle par la suite. Les bénéficiaires refusent toutefois cette solution et ils sont d'avis que la conduite installée empiéterait sur leurs droits de propriété. En effet, ils prétendent que la conduite est exclusivement destinée à leur approvisionnement en eau, de sorte qu'il s'agirait d'une partie privative. Cet argument ne peut toutefois pas être retenu. D'une part, l'intention du promoteur au moment où la déclaration de copropriété a été constituée et enregistrée contre l'immeuble était que les conduites d'eau passeraient dans une des unités afin d'approvisionner les deux unités jumelles. Elles devaient donc constituer une partie commune. Le fait que la conduite passe sous la propriété des bénéficiaires est sans conséquence. De plus, un article de la déclaration de copropriété prévoit que les bénéficiaires ne peuvent de quelque façon que ce soit s'approprier ou occuper exclusivement tout espace commun général. Un autre article prévoit que certains empiétements nécessaires peuvent être faits. Dans le cas d'un approvisionnement en eau, ce qui est essentiel à la vie, la nécessité est claire. La conduite d'eau et le raccordement qui seront installés sous la fondation de la propriété des bénéficiaires n'empièteront donc pas sur leurs droits de propriété.

JACINTHE JONES et CHARLES SIMARD, bénéficiaires, et 9207-6363 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ULYSSE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie