CONSTRUCTIONS D'ASTOUS LTÉE

Paradis et Constructions d'Astous ltée (en faillite), France Desjardins, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 142212001 et 340814-1, 2016-05-20

Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.

Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de la construction d'une maison au prix de 2 614 299 $. L'entrepreneur a fait faillite en cours de construction, de sorte que les bénéficiaires, qui avaient déjà versé 1 322 692 $, ont présenté une réclamation à l'administrateur, invoquant le fait que les travaux réalisés n'étaient évalués qu'à 1 192 120 $ du contrat et demandant la différence entre ces deux sommes, en plus du coût de corrections de malfaçons observées. L'administrateur a conclu que l'immeuble n'était pas en état de servir à l'usage auquel il était destiné et il a ordonné le remboursement des acomptes versés, ceux-ci étant limités à 39 000 $ en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le litige en arbitrage porte sur le choix de l'administrateur de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence de la limite permise alors que, selon les bénéficiaires, il aurait dû évaluer la réclamation en regard du parachèvement et offrir 237 000 $, soit le trop-perçu par l'entrepreneur par rapport à la valeur des travaux réalisés et le coût de correction des malfaçons. En l'espèce, l'administrateur devait procéder à l'analyse des deux options qui se présentaient à lui, soit celle du remboursement des acomptes et celle du parachèvement, avant de rendre sa décision. Les bénéficiaires n'ont toutefois pas démontré que le paiement d'acomptes en trop devait être interprété sous l'angle du parachèvement pour leur permettre de profiter de la limite de garantie plus avantageuse en matière de parachèvement. Ils n'ont d'ailleurs pas exigé que la construction de leur résidence soit parachevée. De plus, alors que certains extras n'ont pas été comptabilisés, les bénéficiaires n'ont pas établi que les acomptes versés au-delà de l'évaluation de l'avancement des travaux étaient réellement en trop. Il faut donc s'en tenir au remboursement des acomptes jusqu'à concurrence de 39 000 $. Quant à la correction des malfaçons, que les bénéficiaires ont dû payer, il est vrai qu'il n'y a pas eu réception de l'immeuble et que la garantie sur les malfaçons ne s'applique qu'après la réception. Les circonstances sont toutefois particulières, puisque l'entrepreneur a fait faillite en plein milieu du contrat et il ne pourra jamais y avoir de réception au sens du règlement, à moins que l'administrateur ne s'entende avec les bénéficiaires pour exécuter les travaux de parachèvement requis. Refuser aux bénéficiaires de considérer le coût de correction des malfaçons équivaudrait à libérer l'administrateur de ses obligations de caution et à l'enrichir. L'équité permet toutefois de retenir la responsabilité de l'administrateur à l'égard des réparations des vices et des malfaçons, dont il devra rembourser le coût aux bénéficiaires.

JOHANNE PARADIS ET MARIO ZAURINI, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS D'ASTOUS LTÉE (EN FAILLITE), entrepreneur, LA GARANTIE ABRITAT INC., administateur du plan de garantie