Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En janvier 2013, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé la chute de l'ignifuge recouvrant l'isolant rigide du plafond au garage à certains emplacements. L'administrateur a conclu que l'entrepreneur devrait faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Au fil du temps, le bénéficiaire a requis des interventions additionnelles au-dessus de plusieurs places de stationnement. Dans sa dernière décision, rendue au mois d'octobre 2017, l'administrateur exigeait de nouveau que l'entrepreneur fasse les vérifications et les correctifs requis. L'entrepreneur est d'avis que les travaux qu'il devait initialement faire en 2016 visaient des sections précises du garage et que la dénonciation du bénéficiaire ne couvrait que celles-ci. Il y aurait donc dénonciation tardive quant aux emplacements qui n'étaient pas initialement visés. Or, l'administrateur fait notamment valoir que l'entrepreneur est tenu non seulement d'apporter des corrections où un problème est constaté, mais aussi de s'assurer que le problème ne se produira pas dans un autre emplacement connexe. Ainsi, il doit apporter une solution permanente et définitive au problème, et ce, après en avoir déterminé la cause. En l'espèce, plus de 60 % des places de stationnement, au fil du temps, ont subi un détachement de l'ignifuge. Il est donc question d'un problème généralisé du plafond du garage, qui s'est manifesté graduellement et qui a été dénoncé dès le départ. Ce problème constitue un vice caché que l'entrepreneur doit régler de manière définitive. Il ne doit pas seulement corriger les endroits où le problème est visible et apparent, mais plutôt procéder aux analyses et aux vérifications nécessaires pour déterminer les correctifs requis afin que le problème de ne reproduise plus.
9211-4388 QUÉBEC INC. (f/a/s Les Habitations Trigone Inc.), demanderesse, et SDC PROMENADES DU GOLF 4 884 984, défenderesse, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte au 17 juin 2013. Le 3 juin 2015, il a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de débordement des gouttières à l'avant et à l'arrière du bâtiment. Au mois de décembre suivant, cette réclamation a été rejetée, tout comme la demande d'arbitrage qu'il a présentée par la suite. En décembre 2016, le bénéficiaire a dénoncé l'absence de descente de gouttières sur le mur de l'escalier du garage. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire à cet égard, étant d'avis que le problème avait été dénoncé tardivement. En arbitrage, il a également indiqué qu'il y avait chose jugée sur le sujet des gouttières, vu la décision rendue en 2015. Par conséquent, il n'est pas possible d'en traiter de nouveau. L'argument fondé sur la chose jugée est rejeté. Même s'il aurait été souhaitable que le bénéficiaire traite de tous les problèmes de gouttières au même moment, ce n'est pas ce qui s'est passé dans les faits et l'arbitrage de 2015 n'a pas décidé de cette question. Par contre, le bénéficiaire sait depuis avril 2015 qu'il manque des gouttières verticales et rien ne l'empêchait de dénoncer ce problème dans les délais applicables. Il faut donc retenir l'argument de l'administrateur selon lequel la dénonciation est tardive.
SDC PROMENADES DU GOLF 4 966 927, bénéficiaire, et 9211-4388 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la dénonciation par écrit d'un problème dans un délai raisonnable à compter de la découverte d'un vice ou d'une malfaçon est obligatoire. En l'espèce, le bénéficiaire a admis ne pas avoir produit de dénonciation écrite, de sorte que son recours a été rejeté. Cette décision doit être maintenue.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PROMENADES DU GOLF 4 932 668, bénéficiaire, et 9211-4388 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème d'évacuation d'air dans les salles de bains des unités, se plaignant du fait que les évacuateurs étaient toujours en fonction, qu'ils faisaient un bruit assourdissant et que le raccordement électrique des extracteurs devait être effectué selon le devis. L'administrateur a rejeté la réclamation, signalant notamment que le fonctionnement continu était prévu pour un tel type d'appareil et que le bruit émis était inférieur aux exigences. Le syndicat ne partage pas cette position et il désire que le ventilateur puisse être arrêté au moyen d'un interrupteur manuel que chaque propriétaire pourrait contrôler. Il soulève des arguments tels que la conformité au devis et au code du bâtiment, le bruit émis par l'appareil, le fonctionnement continu, les défectuosités, l'abaissement du taux d'humidité dans chaque logement et l'économie d'énergie. Or, il a été mis en preuve, entre autres choses, que les évacuateurs ont été conçus par le fabricant pour fonctionner de manière continue et que leur arrêt pourrait contribuer à endommager les moteurs des appareils. Un arrêt pourrait aussi mener à la contamination d'autres logements, ce qui ne serait pas souhaitable. De plus, même si le système n'est pas conforme au devis, il est conforme au code du bâtiment. Enfin, une analyse a permis de confirmer que le niveau de bruit est inférieur au seuil prescrit par le code du bâtiment. La preuve du bénéficiaire ne permet pas de conclure à la présence d'une malfaçon, d'un vice caché ou même d'un vice de conception et, bien qu'il soit compréhensible que ses membres n'aiment pas le système actuel, rien ne permet de forcer l'entrepreneur à le modifier à ses frais.
SDC Promenades du Golf, bénéficiaires, et 9211-4388 Québec Inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, conteste une décision de l'administrateur portant sur divers points. La décision attaquée doit toutefois être maintenue. En ce qui concerne des problèmes relatifs aux gouttières qui auraient été découverts pendant la deuxième année de la garantie, les conséquences des anomalies en cause ne peuvent pas être qualifiées de vices cachés, de sorte qu'ils ne sont pas couverts. Quant à un problème d'accumulation d'eau sur le plancher d'un garage inférieur, il s'agit d'une situation qui a été dénoncée à l'administrateur près de deux ans après sa découverte, ce qui dépasse le délai raisonnable -- lequel ne peut dépasser six mois -- qui devait être respecté. En ce qui a trait à un mauvais fonctionnement d'un réservoir d'eau chaude, découvert dans la deuxième année de la garantie, non seulement la dénonciation n'a pas été faite dans les six mois suivant la découverte, mais la gravité du problème ne permet pas de le qualifier de vice caché. Enfin, quant à un problème relié à un muret qui serait trop distancé de l'immeuble, il s'agit d'un élément qui n'est pas couvert par le plan de garantie, car il s'agit d'un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment. Le bénéficiaire n'a par ailleurs pas démontré que l'absence de deux gouttières à cet endroit serait la cause de l'espacement constaté. Finalement, cet élément, noté pendant la deuxième année de la garantie, n'a pas la gravité d'un vice caché.
Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 966 927, bénéficiaire, et 9211-4388 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Premièrement, il a dénoncé le fait que la rampe d'accès pour personnes handicapées n'a pas de palier de repos tous les neuf mètres et qu'elle n'est pas munie de mains courantes ni de garde-corps. L'administrateur a conclu que la rampe n'était pas reliée à l'immeuble et qu'il s'agissait d'un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment, de sorte qu'elle était exclue de la garantie. Or, d'un point de vue physique, cette rampe fait partie du bâtiment. De plus, elle a une nécessité fonctionnelle. En effet, il s'agit de la seule voie qui permet à une personne non résidente ayant une déficience physique d'avoir accès au bâtiment. Il est donc primordial que ce bâtiment soit sécuritaire et accessible selon les exigences de la loi. Deuxièmement, il était question de l'isolation du mur extérieur du garage. À cet égard, bien que l'entrepreneur ait le droit de remplacer un produit par un produit équivalent, tel que l'a indiqué l'administrateur, le produit de remplacement utilisé en l'espèce était bien en deçà du niveau d'isolation requis et de ce qui était prévu par la réglementation, de sorte qu'il faut donner raison au bénéficiaire. Troisièmement, ce dernier a dénoncé l'absence de garde-corps aux endroits où les dénivellations excèdent 600 millimètres. Sur ce point, même s'il y a dérogation, elle se situe à l'extérieur du bâtiment et n'est donc pas couverte par la garantie. Enfin, en ce qui concerne la finition des marches et des paliers de la cage d'escalier arrière, qui ne sont pas recouverts de céramique comme dans les autres phases du projet, l'administrateur a de nouveau invoqué la substitution de matériaux. Or, le ciment qui recouvre les marches et les paliers n'est pas un matériel de substitution ou de remplacement, mais plutôt une surface de base sur laquelle doit être posé, selon les règles de l'art, un revêtement de substitution. Il est donc question d'un travail inachevé et contraire aux règles de l'art, et l'entrepreneur devra faire les travaux nécessaires pour régler ce problème.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PROMENADES DU GOLF 4 804 733, bénéficiaire, et 9211-4388 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie