Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. En 2015, l'un des propriétaires a constaté l'apparition de moisissure et de taches noires autour de la trappe donnant accès à l'entretoit. Une lettre a été transmise à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois de juillet. L'entrepreneur a procédé au changement de la trappe et à l'application de peinture à certains endroits, les explications qu'il a données étant plausibles pour le bénéficiaire. Ce dernier s'est ensuite adressé à l'administrateur pour l'informer du suivi effectué par l'entrepreneur et pour voir s'il était nécessaire d'ouvrir un dossier. L'administrateur a indiqué que cela ne l'était pas. En janvier 2018, à l'occasion de la mise en vente d'une autre unité, une inspection a révélé que les réparations de 2015 n'avaient aucunement réglé la situation et qu'il fallait exécuter des travaux correctifs. Un expert a noté des problèmes importants à la toiture et à l'entretoit, dont la présence de moisissure, d'eau et d'humidité excessive, un manque de ventilation et un manque d'isolation. D'une part, l'administrateur a retenu que le syndicat avait connaissance des problèmes depuis 2015 et que le délai de plus de 2 ans entre ce moment et l'ouverture du dossier était déraisonnable. D'autre part, il a conclu qu'il n'était pas possible d'établir que les situations observées étaient de nature à causer la perte de l'ouvrage et qu'elles ne satisfaisaient pas les critères du vice majeur de construction. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, il est question d'un vice de construction. L'un des experts au dossier a déterminé que l'immeuble faisait face à une dégradation prématurée du toit qui amènerait plus tard un affaissement de celui-ci. Par ailleurs, la présence de moisissure et de champignons dans l'entretoit débouchait sur un problème qui devenait exponentiel. Quant à la dénonciation, il faut retenir que le bénéficiaire s'est exécuté conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et à la directive d'un préposé de l'administrateur. Il a toutefois été induit en erreur relativement à la nécessité d'ouvrir un dossier. Dans ces circonstances, il y a lieu de conclure que la lettre du mois de juillet 2015 constituait une dénonciation au sens du règlement.
SDC 7572 WILFRID-HAMEL, bénéficiaire, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'AMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité de copropriété en mars 2014. Au mois de juin 2016, ils ont dénoncé des problèmes d'étanchéité ou d'entretien de la douche à l'étage, une détérioration de la surface de béton à l'entrée et un écart important entre le plancher flottant et le mur au rez-de-chaussée. L'administrateur a rejeté toutes leurs demandes et sa décision doit être maintenue. En effet, la bénéficiaire a déclaré avoir constaté l'ensemble de ces problèmes à l'été 2015. Or, les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception doivent être découvertes durant l'année suivant la réception d'un immeuble et, lorsque les bénéficiaires ont découvert des malfaçons à l'été 2015, le délai de une année était écoulé. Au surplus, la dénonciation des problèmes n'a pas été faite dans un délai raisonnable puisqu'elle est survenue un an plus tard.
NATALIA GOMES et LUIS SAVIO, bénéficiaires, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, la bénéficiaire s'est engagée à transmettre aux autres parties et à l'arbitre, dans un certain délai, le seul autre document qu'elle entendait mettre en preuve à l'occasion de l'audience sur le fond, soit une soumission de l'entrepreneur. Les autres parties ont déclaré n'avoir aucun document à communiquer et tous ont confirmé n'avoir aucune preuve d'expert à soumettre. Une date pour la tenue de l'audience sur le fond a aussi été fixée.
Mme Natalia Gomes, bénéficiaire, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les copropriétaires ont fait l'acquisition d'unités en copropriété en se fondant sur une photographie comportant le logo de l'entrepreneur, sur laquelle on pouvait voir des colonnes de briques et des fenêtres aux portes du garage. Le produit final qui leur a été livré différait toutefois de la photographie, ce qui les a amenés à présenter, par l'entremise du bénéficiaire, une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a retenu que la photographie montrée aux copropriétaires faisait partie intégrante des contrats intervenus entre ceux-ci et l'entrepreneur et que les travaux de finition extérieurs étaient inachevés puisque les colonnes de maçonnerie et les fenêtres aux portes de garage étaient manquantes. Cette décision doit être maintenue. Même si l'entrepreneur a prétendu ne jamais s'être engagé à vendre un bâtiment conforme à la photographie, il faut retenir qu'il aurait été très simple pour ses représentants d'informer les copropriétaires que leur unité ne comprendrait jamais de colonnes de brique et de fenêtres aux portes de garage. Par ailleurs, dans la mesure où il est question d'une partie commune et où chaque bénéficiaire avait le droit d'avoir la façade pour laquelle il avait donné son consentement, l'entrepreneur devait faire la preuve d'une acceptation, en toute connaissance de cause, d'une façade différente. Enfin, bien que l'entrepreneur ait reproché au bénéficiaire de ne pas avoir dénoncé la situation dans un délai raisonnable, il ne peut invoquer ce point alors qu'il a lui-même manqué à ses obligations, notamment celle de participer à l'inspection du bâtiment avec le professionnel du bâtiment.
CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et SDC DU 2587-2593, BOUL. BASTIEN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les parties ont convenu que le seul point à débattre visait la finition extérieure de la façade principale de l'immeuble et elles ont déclaré ne pas vouloir produire d'expertise. Elles se sont ensuite engagées à transmettre aux autres parties et à l'arbitre tous les documents susceptibles d'être mis en preuve devant le tribunal et qui n'étaient pas déjà au dossier ainsi que l'identité de leurs témoins respectifs de même qu'un court résumé de leur témoignage. Enfin, la durée de l'audience a été fixée à deux jours et les parties se sont entendues pour se communiquer leurs disponibilités respectives en vue de fixer l'audition au fond au mois d'avril 2017.
CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et SDC DU 2587-2593, BOUL. BASTIEN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande en suspension d'annulation d'adhésion. Accueillie.
L'entrepreneur est actif dans le domaine de la construction d'unités résidentielles depuis 2008. L'administrateur ayant annulé son adhésion au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l'entrepreneur demande la suspension de l'exécution de cette décision jusqu'à ce qu'un arbitre se prononce sur le dossier. Cette demande doit être accueillie. D'une part, la décision de l'administrateur, qui ne contient que des énoncés généraux, n'est absolument pas motivée, elle ne respecte pas les règles de justice naturelle et d'obligation d'équité procédurale, et elle ne peut être bonifiée par une soumission de preuve ou de plaidoiries à la suite de sa délivrance ou au moment de l'arbitrage. D'autre part, il existe un préjudice sérieux et irréparable pour l'entrepreneur, qui risque la perte de son entreprise. Dans les circonstances, il y a plutôt lieu de limiter les activités de l'entrepreneur à des bâtiments ou projets particuliers, ce qui évitera aussi un préjudice aux acheteurs qui lui ont déjà versé des acomptes et aux tiers qui pourraient vouloir exercer des recours contre lui en cas de faillite, recours pouvant causer des délais qui ne seraient pas à l'avantage d'acheteurs. L'entrepreneur ne pourra par ailleurs pas accepter de nouveau projet.
CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les parties sont en cause dans un litige d'une valeur de plus de 100 000 $. Lors de l'audience, l'entrepreneur, qui se représentait sans avocat, a choisi de ne pas présenter de témoins et de ne pas contre-interroger ceux du bénéficiaire et de l'administrateur. Après que la preuve eut été déclarée close, il a demandé la réouverture de l'enquête, faisant valoir que le témoignage de Barré, l'un de ses administrateurs, serait pertinent pour faire la lumière sur les plans de construction et sur le choix des briques utilisées dans le bâtiment en cause ainsi que pour rapporter l'historique de la relation avec les représentants du bénéficiaire. L'administrateur appuie l'entrepreneur et ajoute que la preuve qui serait ainsi présentée n'aurait pas pour effet de retarder le processus. Le bénéficiaire s'oppose toutefois à cette demande, rappelant que l'entrepreneur avait initialement fait des choix et qu'il veut maintenant présenter une preuve qu'il a omis, volontairement et en toute connaissance de cause, de présenter lors de l'audience. En l'espèce, même si le manque de connaissances et d'expérience de l'entrepreneur ne constitue pas une excuse, les circonstances de l'affaire, dont le coût de plus de 100 000 $ relié à la correction des déficiences, sont telles que la requête de l'entrepreneur mérite un examen attentif. Il n'est pas possible de conclure que le témoignage de Barré sera frivole, non nécessaire ou pertinent et qu'il n'apportera pas un éclairage additionnel. Par ailleurs, la durée anticipée de ce témoignage, y compris le contre-interrogatoire, est de une heure et celui-ci ne retardera pas indûment le processus, d'autant moins qu'une audience supplémentaire devait être prévue pour permettre aux parties de présenter leurs arguments. Finalement, une réouverture ne causera aucun préjudice au bénéficiaire puisqu'il aura le droit de contre-interroger Barré et pourra apporter tous les éléments de preuve qu'il jugera nécessaires en contre-preuve.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTÉS BOSQUET DES ARDENNES PHASE 2, bénéficiaire demandeur, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie