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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
Estimant qu'il s'agissait de vices cachés, l'administrateur a condamné l'entrepreneur à colmater des fissures dans la structure de béton recouvrant le garage intérieur. Outre sa contestation sur le fond, ce dernier fait valoir que le bénéficiaire a tardé à dénoncer le problème, alors qu'un délai de dénonciation raisonnable est d'environ 6 mois à compter de la découverte d'une malfaçon ou d'un vice caché. L'administrateur soutient que ce délai peut être prolongé si l'entrepreneur a manqué à certaines de ses obligations. En l'espèce, il serait question de l'obligation de l'entrepreneur quant à la réception des parties communes, qui n'aurait pas été faite en conformité avec le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, il n'appartient pas à l'entrepreneur de s'assurer que le syndicat s'est acquitté de ses propres obligations pour la réception des parties communes, laquelle constitue une obligation conjointe des parties. Plus particulièrement, c'est le syndicat qui devait désigner un professionnel afin de procéder à l'inspection des parties communes et déclarer la date de fin des travaux. Par ailleurs, la dénonciation est survenue: i) près de 1 an après la réception présumée des parties communes; ii) plus de 16 mois après la première observation de la fissuration; et iii) près de 1 an après la première observation du manque d'étanchéité. Cette dénonciation est tardive.
Syndicat des copropriétaires Q22, bénéficiaire, et 9508848 Canada inc./Le Groupe Devlan, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs en lien avec l'exécution de joints de gypse ainsi qu'avec la fissuration du parement de maçonnerie et de la fondation. Insatisfaits des travaux, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a décidé de se charger des travaux relatifs aux 2 points sans autre avis ni délai. Cette décision sera maintenue, l'entrepreneur n'ayant présenté aucune preuve au soutien de sa demande d'arbitrage. Il faut par ailleurs noter qu'un rapport d'expert que l'entrepreneur a fait préparer, mais qu'il n'a pas soumis au dossier, n'aurait été d'aucune assistance puisqu'il ne mentionne pas la partie souterraine de la fissure et n'indique pas non plus en quoi les fissures seraient esthétiques. Le rapport demeure en outre silencieux quant à l'exécution des joints de gypse.
DÉVELOPPEMENT DOMONT INC., entrepreneur, et LYSANNE GERARD et GUILLAUME LAPOINTE, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence à la fin d'août 2020. Dès le mois de septembre, ils ont constaté la présence d'un point noir sur un comptoir de quartz, qu'ils n'avaient pas remarquée lors de l'inspection préréception. Ils ne l'ont pas signalé à ce moment mais, lorsque le point s'est agrandi et est devenu une fissure, la situation a été dénoncée à l'entrepreneur, puis à l'administrateur au mois d'octobre 2021. Ce dernier a rejeté cette réclamation des bénéficiaires, étant d'avis qu'elle ne lui avait pas été transmise dans un délai raisonnable. Les bénéficiaires ont aussi présenté une réclamation en lien avec les travaux de peinture dans leur résidence, laquelle a aussi été rejetée par l'administrateur, qui a qualifié de déraisonnable le délai de transmission de 9 mois. La décision de l'administrateur doit être maintenue, sous réserve de 1 élément. Lors de la visite des lieux, le bénéficiaire n'était pas présent puisqu'il travaillait, et certains défauts dans les travaux de peinture n'ont donc pas été montrés à l'administrateur. Le tribunal ne peut, en toute équité, rejeter la réclamation en lien avec ces défauts alors que le bénéficiaire croyait que la personne présente durant la visite montrerait ceux-ci à l'administrateur. Par conséquent, le dossier sera renvoyé à ce dernier pour qu'il rende une décision supplémentaire à cet égard.
Halima Abouannoual et Ramzi Moualla, bénéficiaires, et Mirabel Urbain Projet Immobilier Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2015. En 2020, ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont la présence de fissures dans la fondation et la non-conformité du mur mitoyen se trouvant au grenier, lequel n'était pas un mur coupe-feu. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que les problèmes invoqués ne pouvaient être qualifiés de vices majeurs puisqu'il n'y avait pas de risque de perte de l'ouvrage. En ce qui concerne les fissures, la décision doit être maintenue. L'expert des bénéficiaires n'a pas noté de signe d'infiltration d'eau ni de problème structural. En fait, les fissures sont le résultat du comportement normal des matériaux, ce qui est exclu de la garantie. Par ailleurs, la simple possibilité d'une infiltration d'eau ou même l'infiltration elle-même n'est pas automatiquement synonyme d'une perte de l'ouvrage. En ce qui a trait au mur mitoyen, il faut donner raison aux bénéficiaires. Selon l'administrateur, il ne s'agirait pas d'un vice grave puisque le problème ne touche que le grenier, ce qui signifie que les occupants du bâtiment auront le temps nécessaire pour sortir avant la propagation d'un incendie. Or, il ne faut pas uniquement tenir compte des occupants du bâtiment, mais également prendre en considération le bâtiment lui-même. La fonction d'un mur coupe-feu est d'empêcher la propagation du feu. En cas d'incendie, un mur coupe-feu peut faire la différence entre la perte de l'ouvrage ou sa permanence dans les quelques minutes qui précèdent l'arrivée des pompiers et la maîtrise de l'incendie. L'absence du coupe-feu peut mener à la perte du bâtiment. En l'espèce, cela constitue donc un vice majeur, et l'entrepreneur devra procéder aux travaux correctifs nécessaires.
BRIGITTE BLAIS et DANY LACROIX, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MARYL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'août 2012. Au printemps 2015, ils ont notamment dénoncé la présence de fissures dans la fondation de l'immeuble. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de corriger cette situation. Les bénéficiaires ont toutefois été insatisfaits des travaux effectués, soutenant qu'ils n'avaient pas été faits selon les règles de l'art et l'usage du marché. L'administrateur n'a pas retenu cette position. Il a conclu que l'immeuble ne présentait plus de vice caché et que les réparations étaient adéquates. Cette position doit être maintenue. En l'espèce, il est possible de constater la présence de fissures capillaires de retrait, ce qui n'est pas couvert par le plan de garantie puisqu'il s'agit du résultat du comportement normal des matériaux utilisés. Rien ne permet de conclure qu'il serait plutôt question d'un vice caché. En ce qui concerne une fissure touchant la la dalle du sous-sol, les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'elle était présente pendant la période de couverture de 5 ans.
Monsieur Olivier Arsenault, bénéficiaire, et Les Industries Leblanc Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En janvier 2019, les bénéficiaires ont dénoncé la présence de fissures dans le parement de briques et le mur de fondation de leur résidence. L'administrateur a retenu que les bénéficiaires avaient découvert les fissures au mois de mai 2018, et qu'il s'était écoulé environ 8 mois entre la date de la découverte et celle de la dénonciation, ce qui constituait un délai déraisonnable. Lors de l'audience, les bénéficiaires ont d'abord tenté d'expliquer ce délai en indiquant qu'ils souhaitaient obtenir davantage d'informations avant de procéder à une dénonciation. Un tel argument ne peut être retenu. Les bénéficiaires ont ensuite cherché à établir que c'est plutôt à la fin de l'été qu'ils ont constaté la présence de fissures, soit à la fin du mois d'août ou au début du mois de septembre. Or, leur témoignage ne s'est avéré ni fiable ni crédible. Les bénéficiaires n'ont donc pas prouvé qu'ils ont respecté le délai de 6 mois.
NATHALIE AUCLAIR et MAXIME GAGNON, bénéficiaires, et DGC CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
À l'automne 2016, le bénéficiaire a remarqué l'apparition de minuscules fissures sur les marches de l'escalier de béton situé à l'avant de sa résidence. Au printemps 2017, il a constaté une amplification de la fissuration ainsi qu'un effritement du béton, et ce, malgré un usage limité de produits de déglaçage pendant l'hiver. Au printemps 2018, il a remarqué une nouvelle intensification de la fissuration et de l'effritement. En juillet 2019, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'administrateur, qui a retenu que cette dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, soit dans les 6 mois suivant la découverte de la situation. Cette décision doit être maintenue. Le délai de plus de 3 ans qui s'est écoulé entre la première constatation et la dénonciation découle probablement davantage d'une incompréhension ou de l'ignorance des dispositions du contrat de garantie que de la négligence, mais il demeure tout de même excessif.
JEAN-FRANÇOIS DROUIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS PHILIPPE DOSTIE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur un problème structural. L'administrateur a rejeté celle-ci, étant d'avis que l'ouvrage était adéquat. Or, il y a lieu de retenir la position des experts des bénéficiaires, lesquels ont affirmé que la poutre actuelle n'est pas suffisamment résistante pour supporter les charges prévues au Code de construction et que cette situation est probablement à l'origine des fissures apparaissant au plafond, sur le pourtour de la poutre. Dans ces circonstances, les solutions proposées par ces experts sont retenues et l'entrepreneur devra remplacer la poutre actuelle par une poutre d'acier ou la renforcer de chaque côté à l'aide d'éléments en acier.
DIANE GÉLINAS et RENÉ BELLEROSE, bénéficiaires, et LES HABITATIONS PARIS ET FRÈRES 2012 INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des infiltrations d'eau au sous-sol de leur résidence, un problème constaté pendant la quatrième année de la garantie. L'administrateur a rejeté leur réclamation à cet égard, après avoir conclu que cette situation ne représentait aucun danger pour le bâtiment ou ses occupants et qu'elle n'empêchait pas l'occupation de l'immeuble. Pour lui, il s'agissait tout au plus d'un vice caché non couvert pendant la quatrième année de la garantie. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue puisqu'il y a vice caché en l'espèce. Les bénéficiaires ont démontré que, à l'automne 2018, de l'eau s'est introduite dans le sous-sol de leur résidence et que l'eau continue de s'infiltrer depuis. La preuve démontre aussi que de nouvelles fissures sont apparues depuis des infiltrations survenues pendant la construction de la résidence en 2015. Il faut donc conclure que les fondations ont été en mouvement depuis. En raison des infiltrations d'eau, les bénéficiaires ne peuvent aménager leur sous-sol et ils subissent donc un déficit d'usage de leur résidence, laquelle ne peut actuellement servir à son usage normal. Cette situation doit être corrigée afin d'éviter une dégradation prématurée de composantes importantes de l'immeuble, qui sera autrement inévitable. Il serait d'ailleurs inconcevable que les bénéficiaires doivent supporter des conséquences aussi graves que celles dont ils ont fait la preuve suivant l'achat d'une résidence neuve visée par le Plan de garantie.
MADAME LAURIE BOSSÉ et MONSIEUR FRÉDÉRIC LAPLANTE, bénéficiaires, et HABITATIONS D.G. BÉDARD INC., entrepreneur, et GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en 2014. L'année suivante, elle a dénoncé à l'entrepreneur la présence d'une fissure de 6 pouces sur le côté droit de l'immeuble. Ce n'est qu'en 2018 qu'elle a dénoncé la situation à l'administrateur, de sorte qu'il faut déterminer s'il y a eu dénonciation dans un délai raisonnable. Il y a lieu de retenir que la fissure apparue au printemps 2015 est la première manifestation du vice de construction allégué par la bénéficiaire, qui l'a considérée comme telle puisqu'elle a pris la peine de dénoncer la situation à l'entrepreneur dès son apparition. Un acheteur prudent placé dans des circonstances semblables aurait aussi dénoncé la situation à l'administrateur. En effet, il faut tenir compte du fait que la bénéficiaire avait reçu le conseil de faire pieuter son bâtiment avant la fin de sa construction pour éviter d'avoir des problèmes et qu'elle connaissait la situation puisqu'elle avait assisté à une rencontre sur le sujet, qu'elle avait eu connaissance de 2 visites de porte-à-porte visant à aviser les propriétaires du secteur et qu'elle avait écouté une émission télévisée portant sur le problème.
ANNIE COTÉ, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATRICE PROVISOIRE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Désistement de pourvoi en contrôle judiciaire (C.S., 2019-12-06), 500-17-109484-199
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le bénéficiaire a fait l'acquisition de sa résidence en novembre 2013. Au mois d'octobre 2017, il a dénoncé la présence d'importantes fissures au mur de fondation soutenant sa terrasse. L'administrateur a retenu que le bénéficiaire avait découvert ce problème au cours de l'automne 2015 et qu'il ne l'avait pas dénoncé dans un délai raisonnable, soit au cours des 6 mois ayant suivi sa découverte. Il a par conséquent rejeté la réclamation du bénéficiaire. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, c'est au mois d'octobre 2017 que le bénéficiaire a constaté la présence des fissures au mur de fondation et non en 2015. Il est crédible lorsqu'il affirme qu'il a un jeune enfant et qu'il ne voudrait pas voir celui-ci se blesser sur la terrasse arrière et que la dénonciation aurait donc été faite peu après sa découverte. Il faut retenir que tant la découverte du problème que sa dénonciation sont survenues au mois d'octobre 2017 et que le bénéficiaire a ainsi agi dans un délai raisonnable.
Christian Chbat, bénéficiaire, et 9219-9439 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès Qualités d'Administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une maison familiale et ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Parmi ceux-ci, il était notamment fait mention de la conformité de certaines fenêtres par rapport au devis. À cet égard, les bénéficiaires prétendaient que le cadrage des fenêtres devait être recouvert de polychlorure de vinyle. Ce point doit être accueilli puisque l'obligation de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art englobe la conformité des travaux aux plans et devis. Il est donc question d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur la présence de fissures sur la plupart des allèges de fenêtres. Sur ce point, l'administrateur avait donné raison aux bénéficiaires, étant d'avis qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente au moment de la réception de l'immeuble. Or, ces derniers n'ont pas fait la preuve d'une défectuosité du mortier. Il faut plutôt retenir que les fissures découlent du comportement normal des matériaux et qu'elles n'ont pas la visibilité requise pour exiger des travaux correctifs. Un autre point visé par la réclamation était la non-conformité des plaques d'interrupteur et de prises électriques par rapport au devis. En effet, les parties avaient décidé que des plaques murales sans vis seraient utilisées pour présenter une apparence plus contemporaine. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il doit installer ce qui était prévu. Enfin, en ce qui a trait à des problèmes touchant l'escalier principal, les bénéficiaires n'ont gain de cause qu'en partie. Ainsi, des égratignures dans les escaliers sont trop mineures pour qu'une réclamation puisse être acceptée, d'autant moins qu'ils n'ont pas démontré que ce problème pourrait avoir un effet éventuel sur la durabilité ou la solidité de l'escalier. Toutefois, une fissure au bloc de la rampe causée par une installation fautive des vis constitue manifestement une malfaçon, laquelle est susceptible de nuire à la solidité de la rampe, et donc à la sécurité des occupants. Les travaux correctifs requis doivent être effectués.
MV et al, demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC., défendeurs, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2015. Au mois de juillet 2017, ils ont fait appel à un ingénieur pour obtenir son opinion quant à des fissures à la maçonnerie. Un rapport leur a été remis au mois de novembre, ce qui leur a permis de constater que celles-ci auraient été causées par le poids des fermes de toit. Ils ont dénoncé ce point au mois de février 2018. L'administrateur a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, qui ne doit pas dépasser 6 mois. Les bénéficiaires ont reçu copie de cette décision le 23 juin. Ils ont envoyé leur demande d'arbitrage le 27 juillet, soit plus de 30 jours plus tard. L'administrateur allègue, d'une part, que la demande d'arbitrage a été formulée tardivement et, d'autre part, que la dénonciation de la présence de fissures à la maçonnerie a aussi été faite tardivement. En ce qui a trait au délai écoulé entre la réception de la décision et l'envoi de la demande d'arbitrage, il y a lieu de faire preuve de souplesse. D'abord, le délai de 30 jours se terminait pendant la fermeture, pour les vacances de la construction, des bureaux de l'administrateur. Celui-ci ne peut prétendre que le retard lui cause un préjudice. Ensuite, il faut tenir compte du fait que la bénéficiaire a entrepris plusieurs démarches à partir du moment où elle a reçu la décision de l'administrateur, avec l'intention de produire une demande d'arbitrage, et qu'elle a fait preuve de diligence. En ce qui concerne le délai de dénonciation du problème, il faut prendre en considération que lorsque les bénéficiaires ont fait appel à un ingénieur, ils soupçonnaient qu'il était possible que les fissures observées puissent être la manifestation d'un vice. Or, ils devaient dénoncer ce vice dans les 6 mois suivant sa découverte, ce qu'ils n'ont pas fait. La dénonciation est tardive et leur recours doit donc être rejeté.
Madame Maria-Emilia Minuche et Monsieur Riccardo Scappaticci, bénéficiaires, et Développement Domont Inc., entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont la présence de fines fissures dans le mortier, et ce, à différents endroits sur les murs extérieurs de la propriété. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ce point en alléguant que la présence de fissures avait été constatée pour la première fois au printemps 2016 et que la dénonciation en janvier 2018 était donc tardive. Même s'il est vrai que celle-ci était tardive, il faut plutôt considérer que c'est au mois de mars 2017 que le délai de dénonciation a commencé à courir. En effet, au mois d'octobre 2016, l'entrepreneur a réparé les joints fissurés et, quelques mois plus tard, le bénéficiaire a constaté la présence de nouvelles fissures sur les mêmes murs. C'est donc dans un délai raisonnable à partir du mois de mars 2017 que le bénéficiaire devait dénoncer la déficience relative aux joints de mortier. Malgré tout, le délai de 10 mois en l'espèce était excessif puisqu'il s'agissait d'une deuxième constatation du problème.
SDC 594 À 598 DES CÉPAGES, bénéficiaires, et ALLIANCE TAILLON VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points. Parmi ceux-ci, il a dénoncé des fissures sur le côté gauche du mur de fondation. L'administrateur, d'avis que les fissures relevaient du comportement normal des matériaux, n'a pas retenu ce point. Cette décision doit être maintenue. En effet, il est question d'une réparation rendue nécessaire par une faute du bénéficiaire, vu son entretien inadéquat. La réclamation vise aussi des problèmes d'insonorisation, pour des bruits autant aériens que d'impact. En ce qui a trait aux bruits aériens, l'administrateur devra compléter son inspection en effectuant des tests acoustiques et il devra rendre une nouvelle décision ordonnant à l'entrepreneur, le cas échéant, de procéder aux travaux correctifs nécessaires pour atteindre minimalement un indice de transmission du son de 50. Quant aux bruits d'impact, l'obligation de l'entrepreneur en matière de malfaçons vise les normes que les composantes d'un bâtiment doivent respecter relativement à leur performance d'insonorisation. De plus, les recommandations contenues au Code de construction, tout comme celles de la Société canadienne d'hypothèque et de logement qui datent des années 1980, doivent être prises en considération au même titre que les règles de l'art dans l'industrie de la construction résidentielle. Il est donc anormal qu'un bâtiment construit en 2015 ne remplisse pas des critères établis dans les années 1980. Il faut enfin prendre en considération le fait que l'entrepreneur a décidé de changements quant à certains matériaux sans faire approuver ces modifications par les acheteurs. L'entrepreneur devra faire le nécessaire pour atteindre un indice d'isolement aux bruits d'impact de 55.
Syndicat des Copropriétaires du 2605-2611 St-Émile et Madame Salima Ould-Yahia, bénéficiaires, et 9256-4103 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes a eu lieu au mois de mai 2015. En février 2016, le bénéficiaire a appris la présence de fissures dans certaines unités. Il a dénoncé la situation à l'administrateur, qui a conclu qu'il était question d'une malfaçon non apparente et a ordonné à l'entrepreneur d'apporter des correctifs, ce que ce dernier conteste. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, la preuve démontre que, durant l'année ayant suivi la réception, un espacement s'est formé entre le plafond et le mur dans 3 unités, espacement qui n'est pas conforme aux règles de l'art et qui est une malfaçon couverte par le Plan de garantie. Par ailleurs, il y a une différence entre un seuil de tolérance et les désordres qui résultent de l'addition de plusieurs petits écarts, lesquels, s'ils étaient pris de façon isolée, pourraient constituer de petits écarts à l'intérieur d'un seuil de tolérance, mais dont la somme causant un tel espacement constitue une malfaçon.
Habitations Signature Brossard Inc., entrepreneur, et Syndicat du 6100 rue de Lusa (Brossard), bénéficiaire, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
À l'été 2014, la bénéficiaire a remarqué la présence d'une fissure sur le bord de son balcon et son entourage lui a fait remarquer qu'il n'était pas normal qu'il y ait une fissuration après seulement deux ans pour un bâtiment neuf. Elle a envoyé un courriel à l'entrepreneur au mois de septembre. À l'automne 2015, elle a remarqué qu'il y avait eu une infiltration d'eau dans sa remise extérieure. Elle a de nouveau écrit à l'entrepreneur, lui rappelant à cette même occasion l'existence du problème avec son balcon. Ces deux problèmes ont été dénoncés à l'administrateur pour la première fois à l'été 2016. Ce dernier a rejeté une réclamation portant sur ces points au motif qu'ils ne lui avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas excéder six mois à compter de la découverte du problème. Cette décision doit être maintenue. En effet, un avis doit être donné par écrit à l'administrateur dans les délais fixés pour qu'il puisse intervenir rapidement. Or, entre la découverte du fait que la fissure au balcon n'était pas normale, au mois d'août 2014, et l'infiltration d'eau, en novembre 2015, et la dénonciation écrite de juillet 2016, il s'est écoulé un délai de plus de six mois qui n'était pas raisonnable et qui fait perdre à la bénéficiaire son recours.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3670 DE ROUEN, bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS MAS INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2012. À l'été 2013, ils ont remarqué certains problèmes. Ils ont donc communiqué avec l'entrepreneur pour lui faire part d'un gonflement au plancher empêchant le fonctionnement des portes françaises du vestibule, d'une fissure à la chambre des maîtres et d'une fissure au sous-sol dans la salle mécanique. Des travaux correctifs ont été effectués. En 2014, les bénéficiaires ont de nouveau communiqué avec l'entrepreneur en raison de fissures, problème qu'ils ont aussi dénoncé à l'administrateur. Ce dernier a rejeté une réclamation des bénéficiaires, étant d'avis que la dénonciation avait été faite plus de six mois après la découverte du problème, donc à l'extérieur d'un délai raisonnable. Par ailleurs, l'entrepreneur mentionne que les problèmes constatés par les bénéficiaires résulteraient du passage d'une bétonnière sur le terrain en 2013, ce qui aurait causé des vibrations ou un poids sur le terrain et, par conséquent, les fissures dénoncées. Cette bétonnière serait passée à la demande des bénéficiaires. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas démontré que le passage de la bétonnière serait la cause des fissures. En effet, les vibrations causées par cette bétonnière en 2013 ne peuvent avoir causé un an plus tard des fissures. Il faut conclure que le point de départ de la connaissance des bénéficiaires des problèmes visés dans leur réclamation ne se situe qu'à l'été 2014, de sorte que la dénonciation s'est faite à l'intérieur d'un délai de six mois. En effet, les bénéficiaires n'ont pas immédiatement eu connaissance d'un vice puisque l'entrepreneur leur avait indiqué que tout était normal et rentrerait dans l'ordre, que les problèmes de 2013 étaient attribuables au comportement normal des matériaux d'une construction neuve et que les correctifs apportés aux problèmes de 2013 étaient appropriés.
SONIA DUVAL et DANIEL BROWN, bénéficiaires, c. LES CONSTRUCTION VAUBEC INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème de fissures au revêtement extérieur de leur résidence. L'administrateur a rejeté leur réclamation, étant d'avis que des réparations étaient nécessaires en raison d'une faute des bénéficiaires et que la garantie n'était donc plus applicable. En effet, il a noté qu'un pavé uni avait été installé sur la terrasse de béton et il a conclu que le poids des tuiles exerçait une contrainte sur la dalle de la terrasse qui était ancrée au bâtiment et que les tuiles, au cours des cycles de gel et de dégel, exerçaient une poussée sur la fondation. La décision de l'administrateur ne peut toutefois être maintenue. En l'espèce, le soulèvement du mur de fondation de près d'un pouce au-dessus de la semelle de fondation, la présence d'une infiltration d'eau importante à cet endroit -- laquelle est susceptible de détériorer davantage la structure -- et la présence de plusieurs fissures dans le mur de fondation démontrent qu'un vice grave risque d'entraîner la perte partielle de l'immeuble ou son affaissement. Des fissures paraissent aussi sur le revêtement de briques extérieur, de même qu'à l'intérieur jusqu'au plafond du premier étage. Ces éléments dénotent une probabilité que la structure du bâtiment soit sérieusement touchée, probabilité qui empêchera l'usage sécuritaire de l'immeuble par ses occupants. L'absence de drain de fondation est la cause du soulèvement des murs de fondation et des fissures à l'immeuble. La présence importante d'eau en raison d'un matériel de remblai susceptible de se gonfler en présence de gel, lorsqu'il est saturé d'eau, a soulevé le mur de fondation d'une hauteur d'un pouce. Aucune preuve n'a été faite que les bénéficiaires auraient fait des gestes qui ont contribué aux dommages subis. L'entrepreneur devra procéder à l'installation, au pourtour complet du bâtiment, d'un drain de fondation et il devra remplacer le remblai par du matériel non gélif. Si la réglementation ne permet pas ces travaux, l'entrepreneur devra prendre les mesures nécessaires pour corriger les problèmes de fissures au mur de fondation.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 8065 AU 8071, RUE J.-A. VINCENT, TROIS-RIVIÈRES, bénéficiaires, et GESTION IMMOBILIÈRE NORMANDVILLE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2010. Elle a présenté une première réclamation au mois de mai 2014, donc pendant la période de couverture des vices majeurs. Ses réclamations portent notamment sur une déficience du système de drainage ainsi que sur des imperfections et une dégradation de la surface des escaliers de béton en façade. Quant au premier point, elle a noté la présence de fissures à la fondation au mur droit de l'immeuble et elle est d'avis que ce problème serait attribuable à une déficience du système de drainage. L'administrateur a effectué des tests d'eau et il n'a pas constaté d'infiltration d'eau. Il s'est dit d'avis que le problème avec les drains ne devait pas être considéré comme un vice majeur puisque la stabilité du bâtiment n'était pas mise en cause. Il faut aussi tenir compte du fait que les infiltrations rapportées par la bénéficiaire ont eu lieu seulement à deux reprises, en 2016, alors que la fin des travaux remonte à 2010. Si ces infiltrations d'eau étaient liées au drain français, les dégâts et les inconvénients seraient probablement plus sérieux. Il faut conclure que la bénéficiaire n'a pas démontré l'existence d'une perte totale ou partielle de l'immeuble en raison de certains problèmes liés au drainage, ce qui constitue pourtant un des éléments nécessaires pour prouver l'existence d'un vice majeur. En ce qui concerne les escaliers, l'administrateur a décidé que la situation résultait de l'usure normale du bâtiment et qu'il n'était de toute façon pas question d'un vice majeur de construction. À cet égard, les imperfections à la surface des escaliers sont plutôt de la nature de malfaçons, tel que l'a décidé l'administrateur. Toutefois, la perte éventuelle de trois marches en porte-à-faux constitue une perte partielle de l'ouvrage et cet aspect de la réclamation est accordé. En ce qui concerne ces marches, même s'il n'en a été précisément question pour la première fois qu'en 2016, il faut conclure que ce problème était couvert par la réclamation initiale faisant état d'un problème avec les escaliers. En effet, la bénéficiaire n'est pas un expert dans le domaine de la construction et la dénonciation de problèmes quant aux marches est suffisant.
CHANTAL BISSONNETTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS BENOIT COUSINEAU INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En décembre 2010, le bénéficiaire a fait l'acquisition de deux immeubles. Au mois d'octobre 2012, il a dénoncé certains problèmes, dont une fissuration du mortier de briques au revêtement de maçonnerie. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux correctifs nécessaires afin d'assurer la stabilité de la maçonnerie de briques de béton pour qu'elle retrouve son apparence d'origine et soit exempte de briques fissurées, le tout conformément aux règles de l'art existant dans l'industrie de la construction. Or, les premiers travaux effectués n'ont pas eu pour effet d'empêcher le mouvement des balcons et l'entrepreneur s'est par la suite fié aux recommandations d'un inspecteur en bâtiments. Le bénéficiaire a mis en doute la conformité de ces derniers travaux suivant les recommandations de l'inspecteur et il s'est plaint qu'ils n'avaient pas donné les résultats escomptés. L'administrateur n'a pas donné raison au bénéficiaire, étant d'avis que de nouvelles fissures observées étaient des fissures de retrait, ce qui était le résultat d'un rétrécissement normal relié aux variations de température, et qu'elles ne démontraient aucun signe de mouvement du balcon. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision, mettant en doute l'exécution des derniers travaux correctifs et réitérant que la seule méthode corrective appropriée serait celle qui avait été proposée par son propre expert. Or, rien ne permet de conclure que les travaux correctifs effectués par l'entrepreneur et suggérés par un inspecteur ne respecteraient pas les règles de l'art pour la construction d'un balcon avant, tel que celui des immeubles du bénéficiaire. L'entrepreneur a d'ailleurs le libre choix de la méthode des travaux correctifs, pour autant qu'il remplisse son obligation de résultat quant à ces travaux. À cet égard, le bénéficiaire a admis qu'il n'y a pas eu de mouvement du balcon avant depuis les derniers travaux exécutés. Il faut conclure que les travaux ont atteint le but recherché et qu'ils respectent les règles de l'art. Quant aux fissures présentes au mortier de revêtement de maçonnerie de briques au mur avant des immeubles, il s'agit d'une conséquence du mouvement du balcon avant, et elles ont été constatées au début de 2015 mais non réparées par l'entrepreneur et elles sont réapparues malgré les travaux réalisés par ce dernier. L'entrepreneur devra reprendre tous les joints de mortier fissurés et, le cas échéant, remplacer les briques cassées.
ALAIN TREMBLAY, bénéficiaire, et 2945-6316 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS G.L. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de mai 2013. Pendant la période hivernale, ils ont découvert la présence de fissures aux murs de fondation et quelques autres désordres, dont l'entrepreneur a été informé. Durant les mois qui ont suivi, les bénéficiaires ont procédé à des travaux d'aménagement afin de parfaire les pentes de la voie de circulation dans le but de repousser les eaux de ruissellement en direction opposée à l'immeuble. Au cours de l'hiver suivant, les bénéficiaires ont remarqué de nouveaux problèmes, dont l'apparition ou l'élargissement de fissures ainsi que l'obstruction de leur drain français, ce qui serait relié au soulèvement par le gel du mur de fondation latéral droit de l'immeuble. L'administrateur a rejeté leur réclamation et cette décision doit être maintenue. Des expertises ont été menées et elles ont permis de conclure que les murs de fondation ont été remblayés, à l'endroit visé par la réclamation et où les bénéficiaires ont effectué leurs travaux, avec des sédiments ou des matériaux contaminés. Quant à l'enlèvement de matériaux au pourtour du bâtiment afin de favoriser l'éloignement de l'eau de surface de la maison, ces travaux ont réussi à réduire la quantité d'eau dirigée vers le drain français et, par la même occasion, à diminuer l'effet de piscine causé par le sol imperméable. Or, l'intervention des bénéficiaires a aussi causé des problèmes. En effet, des travaux d'excavation, un remblai hors norme et le rabaissement du sol de surface ont eu pour conséquence un trop-plein d'humidité au pourtour de la fondation et ont rapproché cette dernière du niveau de congélation du sol, ce qui a causé les dommages constatés. Les seuls côtés du bâtiments qui ont d'ailleurs été touchés sont précisément ceux où des interventions ultérieures par les bénéficiaires ont eu lieu.
MANON LIZÉE & MARTIN TANGUAY, bénéficiaires, et GROUPE PRO-FAB INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, administrateur provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, insatisfaite d'une décision de l'administrateur, demande l'arbitrage de plusieurs points. Notamment, il est question d'un trou au fini de gypse sur deux coins de la cage de l'escalier qui mène au sous-sol de sa résidence, élément qu'elle n'aurait constaté qu'à la suite des travaux d'un poseur de planchers qui lui en a fait la remarque après avoir enlevé la moulure. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un élément qu'un acheteur raisonnablement diligent aurait pu déceler au moment de la réception et que c'est à ce moment qu'il devait être dénoncé. Or, vu l'endroit où se trouve le trou, et comme il a fallu qu'un poseur de plancher enlève la moulure et lui fasse une remarque pour qu'elle constate le problème, il faut conclure qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente, laquelle a été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. L'arbitrage porte aussi sur des problèmes de craquement et de vibration du plancher. Toutefois, l'expert de la bénéficiaire a affirmé que le plancher avait été construit selon les règles de l'art et l'administrateur a indiqué que la vibration était normale pour une structure en bois. Le plan de garantie ne couvre pas la vibration normale du plancher, laquelle ne constitue pas une malfaçon. La bénéficiaire devra explorer les possibilités qui s'offrent à elle si elle veut un plancher qui réponde complètement à ses attentes. En ce qui a trait à la présence d'agrafes visibles sur le revêtement extérieur, l'administrateur a retenu qu'il ne s'agissait pas d'une malfaçon, qu'il s'agissait d'une question esthétique, qu'il ne tolérerait pas une telle situation chez lui et qu'il ferait des retouches. À cet égard, un problème esthétique peut constituer une malfaçon et la présence d'agrafes visibles, intolérables autant pour l'administrateur parlant en son nom personnel que pour la bénéficiaire, montre un manquement aux règles de l'art. L'entrepreneur devra apporter les correctifs requis. Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner une période d'observation avec photographies à l'appui afin de vérifier si une fissure à la fondation n'est pas la source d'un problème plus important. L'administrateur a noté une absence totale de mouvement ou d'indice de mouvement et le plan de garantie ne permet pas de mettre de côté ce fait au motif que la bénéficiaire aurait des doutes personnels et demanderait à être rassurée.
Sylvie Tremblay, bénéficiaire, et 9032-3411 Québec Inc., Construction Excel, entrepreneur, et La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juin 2010. Au mois d'avril 2014, ils ont dénoncé la présence de fissures au mur de façade de même qu'aux marches de leur balcon avant. L'administrateur a conclu que le problème était le résultat d'un soulèvement des fondations par le gel et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation et de prendre les dispositions nécessaires afin qu'elle ne se répète pas. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue. Bien que la preuve démontre que le sol entourant l'immeuble est susceptible de présenter une augmentation appréciable de son volume sous l'effet du gel, cette caractéristique du sol est la deuxième cause probable des problèmes vécus par les bénéficiaires. Ainsi, l'entrepreneur a démontré que des causes plus probables existent. Or, même si l'entrepreneur a démontré que la décision de l'administrateur était mal fondée, il existe néanmoins une possibilité réelle que le sol gélif soit en cause. Dans ces circonstances, accueillir la demande de l'entrepreneur, purement et simplement, alors que celui-ci s'est acquitté de son fardeau de preuve, mais en sachant que son propre expert n'exclut pas la possibilité que le sol gélif soit l'unique cause ou encore une cause contributive, mènerait à un résultat injuste. À l'inverse, rejeter la demande et condamner l'entrepreneur à corriger une situation dont il ne serait peut-être pas responsable entraînerait aussi un résultat inéquitable puisque cela enrichirait injustement les bénéficiaires. En l'espèce, comme il est plus probable que des travaux exécutés par les bénéficiaires soient à la source du problème de soulèvement des fondations, la solution raisonnable est d'exiger que l'entrepreneur effectue les travaux correctifs en fonction d'une telle conclusion. Si ceux-ci s'avèrent suffisants, il faudra conclure que les travaux des bénéficiaires avaient causé les dommages constatés et ces derniers seront tenus de payer à l'entrepreneur les frais engendrés par les travaux. Si les fissures réapparaissent avec la même ampleur, il faudra conclure que les travaux n'étaient pas en cause et l'entrepreneur devra corriger définitivement la situation à ses frais. Enfin, si les fissures réapparaissent avec une ampleur moindre, il faudra conclure que le sol gélif et les travaux d'aménagement des bénéficiaires avaient tous deux contribué au problème et il y aura un partage des coûts. Il s'agit d'une solution équitable.
HABITAT-SOL INC., entrepreneur, et RADU GHEORGHE JURCA et ANGELA DORINA JURCA, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois d'octobre 2010. Au cours des années qui ont suivi, l'entrepreneur est intervenu à quelques reprises en raison de l'apparition de fissures à divers endroits. Au mois d'avril 2014, les bénéficiaires ont dénoncé la réapparition de fissures. L'administrateur a conclu que le problème était le résultat d'un soulèvement des fondations par le gel et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation ainsi que de prendre les mesures nécessaires afin qu'elle ne se répète pas. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue. Bien que la preuve démontre que le sol entourant l'immeuble est susceptible de présenter une augmentation appréciable de son volume sous l'effet du gel, cette caractéristique du sol est la deuxième cause probable des problèmes vécus par les bénéficiaires. Ainsi, l'entrepreneur a démontré que des causes plus probables existent. Or, même si l'entrepreneur a démontré que la décision de l'administrateur était mal fondée, il existe néanmoins une possibilité réelle que le sol gélif soit en cause. Dans ces circonstances, accueillir la demande de l'entrepreneur, purement et simplement, alors que celui-ci s'est acquitté de son fardeau de preuve, mais en sachant que son propre expert n'exclut pas la possibilité que le sol gélif soit l'unique cause ou encore une cause contributive, mènerait à un résultat injuste. À l'inverse, rejeter la demande et condamner l'entrepreneur à corriger une situation dont il ne serait peut-être pas responsable entraînerait aussi un résultat inéquitable puisque cela enrichirait injustement les bénéficiaires. En l'espèce, comme il est plus probable que des travaux exécutés par les bénéficiaires soient à la source du problème de soulèvement des fondations, la solution raisonnable est d'exiger que l'entrepreneur effectue les travaux correctifs en fonction d'une telle conclusion. Si ceux-ci s'avèrent suffisants, il faudra conclure que les travaux des bénéficiaires avaient causé les dommages constatés et ces derniers seront tenus de payer à l'entrepreneur les frais engendrés par les travaux. Si les fissures réapparaissent avec la même ampleur, il faudra conclure que les travaux n'étaient pas en cause et l'entrepreneur devra corriger définitivement la situation à ses frais. Enfin, si les fissures réapparaissent avec une ampleur moindre, il faudra conclure que le sol gélif et les travaux d'aménagement des bénéficiaires avaient tous deux contribué au problème et il y aura un partage des coûts. Il s'agit d'une solution équitable.
HABITAT-SOL INC., entrepreneur, et MILENA KOROTINA et VITALIY KOROVYANSKIY, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait construire une résidence dont les murs latéraux, le mur arrière et une partie du mur avant sont recouverts de stuc d'agrégat. Trois ans après la réception de l'immeuble, une fissuration généralisée est apparue sur trois des quatre murs. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice caché et il a retenu la méthode corrective proposée par le sous-traitant de l'entrepreneur puisqu'il était raisonnable de croire qu'elle permettrait de rendre la situation acceptable. Or, les bénéficiaires font valoir que la méthode retenue, soit le colmatage des fissures avec du silicone, ne constitue pas une solution durable et permanente, car elle ne s'adresse pas à la vraie cause de la fissuration. Les bénéficiaires prétendent que les causes probables seraient le manque de contreventements dans la structure des murs extérieurs du bâtiment ainsi qu'une installation non-conforme des fourrures et du lattis en métal. De plus, le revêtement ne posséderait pas d'ouverture qui permettrait à l'eau de s'évacuer. Ils soutiennent aussi que les travaux correctifs déjà effectués seraient inefficaces et inesthétiques. Les bénéficiaires demandent plutôt l'enlèvement du revêtement en stuc d'agrégat sur les trois murs atteints et l'installation de panneaux en contreplaqué sur les murs extérieurs en guise de contreventement ainsi que la réfection du revêtement en stuc selon les exigences du Code national du bâtiment. En l'espèce, il y a lieu de déterminer si la méthode d'injection de silicone éliminera la fissuration généralisée du revêtement de façon permanente et définitive. D'un point de vue fonctionnel, retenir cette méthode nécessiterait un entretien futur périodique par les bénéficiaires. De plus, pour déterminer s'il y a eu infiltration d'eau ou non, il faudrait enlever une section du revêtement, mais il serait difficile d'harmoniser la teinte du nouveau revêtement à celui qui est déjà installé. Il faut aussi prendre en considération la possibilité d'aggravation et d'apparition de nouvelles fissures. D'un point de vue esthétique, il y a une preuve suffisante quant à l'aspect inesthétique des réparations déjà effectuées. De plus, et vu l'absence d'une norme ou d'une règle de l'art pour juger du résultat des réparations futures, il n'y a aucune assurance qu'elles seront adéquates et conformes au plan de garantie. En l'espèce, l'entrepreneur devra démonter et refaire le revêtement en stuc d'agrégat.
STÉPHAN ALLAIRE et CLAUDETTE LADOUCEUR, bénéficiaires, et B & A CONSTRUCTION LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en septembre 2010. Au mois d'août 2014, ils ont subi une première infiltration d'eau. Une seconde infiltration est survenue au mois d'octobre. En septembre 2015, les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur la présence d'une fissure à leur fondation située à la porte d'entrée du côté du bâtiment. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Étant donné qu'il n'était pas question d'un vice majeur et puisque la réclamation avait été soumise au cours de la quatrième année de la garantie, le problème était exclu de la couverture du plan de garantie. De plus, il fallait tenir compte du fait que la dénonciation avait été reçue plus de 1 an après la première infiltration et plus de 10 mois après la seconde, donc à l'extérieur d'un délai raisonnable de 6 mois. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il est manifeste que la fissure à la fondation ne remplit pas les critères de gravité et de perte de l'ouvrage requis pour qu'il soit question d'un vice majeur. D'autre part, le délai de dénonciation maximal de 6 mois n'a pas été respecté et il ne peut être prolongé, de sorte que les bénéficiaires ne peuvent plus exercer leurs droits en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
ISABELLE PROVENCHER et PIERRE-PHILIPPE KERNISAN, demandeurs, et 9182-0050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ROUVILLE), défenderesse, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur unité de copropriété le 23 janvier 2012. Le bénéficiaire a éventuellement remarqué des fissures capillaires sur la dalle de béton de son garage. Il a conclu que cette situation était reliée au comportement normal du matériau utilisé. En janvier 2015, alors que les fissures s'élargissaient de plus en plus, il a commencé à se poser des questions. Il a ensuite découvert qu'il y avait un espace entre sa dalle et le mur de fondation et que le tuyau du drain du garage qui évacuait l'eau vers l'extérieur n'était pas scellé. Pour le bénéficiaire, cela permettrait le passage de l'humidité et de particules fines, situation qui aurait entraîné une fissure de bord en bord de la dalle de béton, suivant les gels et dégels. La situation a été dénoncée à l'administrateur le 13 juillet et le bénéficiaire a réclamé une somme de 10 000 $ pour effectuer les réparations requises à sa dalle de béton ou, encore, que l'administrateur fasse effectuer les réparations. Celui-ci a conclu à l'absence de vice majeur et il a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Ce dernier, qui admet l'absence d'un vice majeur, affirme néanmoins qu'il y a un vice caché. En l'espèce, la période de couverture pour les vices cachés était de trois ans à compter de la date de réception et elle se terminait donc à la fin de la journée du 22 janvier 2015. De tels vices devaient être dénoncés, au plus tard, six mois après leur découverte. Puisque le bénéficiaire est incapable de confirmer la date exacte de la découverte du problème, selon la prépondérance des probabilités, il est plus probable que la découverte ait été faite dans les 22 premiers jours du mois de janvier que dans les 9 derniers. Or, en utilisant la même méthode, il est aussi plus probable que la découverte ait été faite dans les 12 premiers jours du mois que dans les 10 jours qui ont suivi, de sorte que la dénonciation serait tardive. Par conséquent, même en supposant l'existence d'un vice caché, il faut conclure que la dénonciation était tardive et que la réclamation est non recevable.
FÉLIX NAZCO et ANNA TERESA MILIAN, bénéficiaires, c. 9181-5712 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de juin 2013. À ce moment, seul le remblayage avait été effectué par l'entrepreneur, le terrassement étant à leur charge. Dans les mois qui ont suivi, les bénéficiaires ont procédé à la construction et à l'installation du terrassement -- principalement composé de pavés unis -- qui mène au balcon de leur maison. En janvier 2015, ils ont constaté la présence d'importantes fissures à la fondation de leur résidence, de chaque côté de la galerie et aux murs de soutènement de la galerie de béton avant. Ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a conclu à l'existence d'un vice majeur de construction. Il a en effet retenu qu'il y avait eu un soulèvement des murets de soutien du balcon et des équerres de béton, ce qui avait pu résulter d'une poussée sous la semelle des murets ou d'une poussée des murets à la suite d'un gel par adhérence. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Or, ce dernier est d'avis que le problème constaté par les bénéficiaires résulte des travaux de terrassement qu'ils ont eux-mêmes effectués. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Les explications claires, précises et non contredites des bénéficiaires amènent à conclure que la construction du terrassement n'a eu aucune incidence sur les bris observés par la suite. De plus, des photographies montrent un dégagement suffisant entre le terrassement et la marche la plus basse de l'escalier menant au balcon, et les analyses de sol confirment une gélivité élevée du sol de remblai, ce qui renforce la position de l'administrateur.
MARIE-ÈVE SAVARD et TOMMY LEBRUN, bénéficiaires, et 9067-0142 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, Administrateur Provisoire inc., es-qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En 2014, les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur la présence de fissures à l'arrière de leur garage. Leur réclamation a toutefois été rejetée, l'administrateur ayant conclu que les bénéficiaires ne lui avaient pas dénoncé leur problème dans un délai raisonnable. Une première thèse des bénéficiaires fondée sur le caractère évolutif de la situation jusqu'à ce qu'elle devienne problématique ne peut être retenue, notamment car, en 2014, soit le moment où la situation aurait été plus sérieuse, d'importantes réparations avaient déjà été effectuées. Quant à une deuxième thèse d'événements distincts, il faut retenir que les apparitions de fissures survenues en 2004, en 2006, en 2008, en 2011 et en 2014 constituaient plusieurs et différentes manifestations dans le temps d'un même problème touchant le solage du bâtiment. Il s'agissait donc d'une série d'événements rattachés à l'émergence d'un même phénomène durant une période de près de 10 ans. Le problème aurait dû être dénoncé dans un délai d'au plus six mois à compter de sa première manifestation, ce qui n'a pas été fait, et la reconnaissance du problème et l'apport de correctifs par l'entrepreneur ne dispensaient pas les bénéficiaires de leur obligation à cet égard.
RENELLE PERREAULT et MICHEL CLOUTIER, bénéficiaires, et LA GARANTIE PROLONGÉE 10 ANS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur la présence de fissures dans un mur de fondation et dans la galerie, sur la présence d'un espace au haut de la porte principale et sur le fait que les portes miroirs du garde-robe d'entrée ne seraient pas de niveau. En ce qui concerne le premier point, soit la présence d'une fissure dans le mur de fondation, l'administrateur n'a noté aucun problème. Quant aux autres points, lesquels ont été dénoncés alors que, en fonction de la garantie, seuls les vices majeurs étaient toujours couverts, l'administrateur a retenu que les problèmes dénoncés n'avaient pas la gravité requise pour être qualifiés de vices majeurs. La décision de ce dernier doit être maintenue. En ce qui a trait au premier point, les bénéficiaires n'ont apporté aucune preuve quant à la nature de la fissure ni quant à sa cause ou à l'aggravation de la situation, s'il s'agissait d'une réapparition comme ils le prétendaient. Pour ce qui est des autres points, les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il s'agissait de problèmes susceptibles de mettre en péril la pérennité de leur résidence. Par ailleurs, il appartenait aux bénéficiaires, qui invoquaient un problème structural en tant que cause de ces problèmes, d'en faire la preuve en recourant aux services d'un expert, ce qu'ils ont librement choisi de ne pas faire.
LOUISETTE LEBLANC et DANIEL LÉVESQUE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la présence de fissures à la fondation de leur résidence. L'administrateur a conclu que la fondation subissait une pression latérale qu'elle ne pouvait supporter et qu'il s'agissait d'un vice caché. Il a donc ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis pour régler le problème. En l'espèce, une visite des lieux a permis de constater la courbure prononcée de l'un des murs de fondation, qui s'incline vers l'intérieur et qui provoque divers bris et inconvénients sur les murs et les structures intérieures du sous-sol de l'immeuble. L'entrepreneur n'est pas en mesure d'expliquer le renfoncement du mur et, selon lui, il s'agirait d'un phénomène de pénétration d'eau dans le sol qui gèlerait par la suite et qui occasionnerait une poussée latérale sur le mur de fondation, qui ne pourrait résister. L'entrepreneur prétend que cette situation serait due au terrassement effectué par les bénéficiaires après la prise de possession de la propriété. Or, la cause la plus probable est que le terrain tel que remis aux bénéficiaires présente des pentes négatives et qu'il ne se draine pas adéquatement, causant un gel, près de la fondation d'un côté de la propriété, qui exerce la poussée latérale fatale à la fondation. Comme les bénéficiaires n'ont aucunement changé les pentes du terrain après la prise de possession, il faut conclure que l'accumulation d'eau près de la fondation et les périodes de gel néfastes ne sont pas le résultat de l'aménagement paysager et qu'il y a bien un vice caché. L'entrepreneur devra déterminer les causes exactes du mouvement du mur de fondation et effectuer les travaux correctifs requis.
KEVEN GIGUERE et CLAUDE GIGUÈRE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION ROCHETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur la présence de fissures au parement de briques de l'immeuble. La situation a été dénoncée pendant la cinquième année de la garantie, de sorte que la réclamation ne pourra être accueillie que dans la mesure où les fissures seraient suffisamment graves pour causer la perte de l'immeuble. En l'espèce, l'une de celles-ci est beaucoup plus importante que les autres. Elle a une longueur de sept mètres et elle traverse non seulement la brique de maçonnerie, mais aussi plusieurs blocs de béton superposés en alternance au coin du mur. Il s'agit d'un défaut sérieux qui doit être corrigé. Par ailleurs, sur le plan visuel, cette fissure choque l'oeil et paraît inquiétante. La méthode de correction suggérée par l'expert de l'entrepreneur, soit l'utilisation de la fissure pour créer un joint de dilatation, semble adéquate. Par ailleurs, même si le délai de dénonciation de six mois n'a pas été respecté, il y a lieu de tenir compte des circonstances, la dénonciation ayant été faite après sept mois et demi. Ainsi, des tests ont été effectués, et l'administrateur avait déjà un dossier de réclamation ouvert relativement à l'immeuble lorsqu'il a reçu l'avis de dénonciation du bénéficiaire, qui en avait déjà plein les bras avec des problèmes d'infiltration d'eau à divers endroits dans le bâtiment.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ JARDINS DES VOSGES, bénéficiaire, et LES JARDINS DES VOSGES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une maison modèle en décembre 2005. Au mois de septembre 2009, ils se sont plaints de fissures dans les joints de céramique au plafond à différents endroits dans leur résidence. Ils ont alors demandé à l'entrepreneur et à l'administrateur de venir constater les dommages et de procéder à leur réparation. Dans une première décision, l'administrateur a conclu que les sols sur lesquels reposait l'immeuble avaient une capacité suffisante pour assurer la stabilité des fondations et que les réparations rendues nécessaires par le comportement normal des matériaux, tels les fissures et les rétrécissements, étaient exclues de la garantie. Dans une deuxième décision, il a conclu qu'il n'était pas question d'un vice de construction ou de sol qui pourrait entraîner la perte partielle ou totale de la propriété. Or, il y a lieu d'infirmer cette décision de l'administrateur. En effet, une visite de l'immeuble a confirmé les problèmes dont se plaignent les bénéficiaires, de même que leur cause, soit un affaissement important de la résidence, ce qui amène à conclure qu'il est question d'un vice majeur. Ainsi, un vice de sol est en cause et des éléments structuraux de l'immeuble sont manifestement touchés, du sous-sol jusqu'à l'étage. En l'absence d'intervention, il se peut fort bien que l'immeuble continue de s'affaisser et que des problèmes additionnels importants surviennent. Un affaissement de la structure même du bâtiment est également possible. Il y a donc lieu d'accueillir la demande d'arbitrage, la réclamation ayant été présentée alors que la garantie contre les vices majeurs était toujours en vigueur, et d'exiger que les travaux nécessaires pour corriger la situation soient effectués.
MADAME NATALY AUBERT et MONSIEUR MARC DIONNE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DE LA CHAUDIÈRE T.L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en novembre 2006. Au mois de novembre 2008, elle a présenté une réclamation au motif que la dalle de béton du sous-sol s'était fissurée. En 2009, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'égaliser la dalle et de s'assurer de sa stabilité. Incertaine de la qualité des travaux correctifs effectués, la bénéficiaire s'est de nouveau adressée à l'administrateur, qui a constaté qu'aucune fissure n'avait été remarquée à la suite de ceux-ci, ce qui indiquait une stabilité de la dalle et une absence de mouvement. En 2010, elle a présenté une deuxième réclamation, portant sur des mouvements de la propriété ainsi que sur des fissures au plancher de bois franc du rez-de-chaussée. L'administrateur a conclu que les problèmes dénoncés ne respectaient pas les critères afin d'être qualifiés de vices cachés, et il a retenu que la bénéficiaire avait signé en 2009 une quittance à l'égard de tous les planchers de bois franc du rez-de-chaussée. En mai 2011, la bénéficiaire a présenté une dernière réclamation, portant notamment sur la dalle de béton et sur les planchers, sans succès. L'administrateur prétend que l'arbitrage sur ces questions aurait dû être demandé dans les 30 jours ayant suivi les décisions rendues en 2009 et qu'il ne serait plus possible. Or, il faut conclure que la bénéficiaire n'a pas manqué à ses obligations. En effet, la quittance signée en 2009 est sans lien avec le dossier puisqu'elle était reliée à une réparation du plancher découlant d'un manque d'étanchéité de la douche située à l'étage, et non à des dommages potentiels causés par d'autres sources tel l'affaissement. Quant au délai de la demande d'arbitrage, il faut conclure à l'existence d'un lien continu entre toutes les réclamations de la bénéficiaire, qui a toujours fait preuve de diligence, et les décisions de l'administrateur. Les objections quant à la quittance et au délai de la demande d'arbitrage doivent donc être rejetées. En ce qui concerne la réclamation de la bénéficiaire, il faut conclure que la situation est maintenant stabilisée et que les manifestations constatées résultent d'un tassement normal du sol et d'un contrôle inadéquat de l'humidité intérieure par celle-ci. La réclamation est donc également rejetée.
CAROLE BARABÉ, bénéficiaire, et HABITATIONS QUALITECH INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires, qui ont fait construire une résidence par l'entrepreneur, ont exigé l'installation d'un plancher chauffant dans le garage et au sous-sol de leur immeuble ainsi que l'agrandissement de leur garage. Quelques semaines à la suite de la réception du bâtiment, et après avoir fait réparer des fissures dans la dalle de béton, ils ont fait appliquer une finition de type polyrésine sur celle-ci. Or, les fissures sont réapparues en plus grand nombre et sur une plus grande surface, de sorte que les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur. Ce dernier a conclu que le problème était attribuable au comportement normal des matériaux lors du séchage et qu'il était donc exclu de la garantie. L'entrepreneur et l'administrateur, sans nier la présence de fissures dans la dalle du garage, maintiennent que cela résulte du comportement normal des matériaux. Les bénéficiaires font toutefois valoir que l'entrepreneur aurait dû exécuter des joints de contrôle pour empêcher la production de fissures aléatoires sur toute la surface de la dalle et, ce faisant, se conformer aux règles de l'art et aux bonnes pratiques dans le domaine du béton. En l'espèce, le comportement des matériaux doit être examiné à la lumière des particularités du garage, que l'entrepreneur a lui-même qualifié d'inhabituel. Ainsi, ce garage a une très grande superficie, un chauffage radiant est installé dans le plancher, sur lequel un revêtement de polyrésine a été posé, et il s'agit de la plus grande dalle que l'entrepreneur a faite dans une construction résidentielle. Vu ces éléments, celui-ci aurait dû prendre les mesures nécessaires et planifier la réalisation des travaux de manière à réduire la fissuration de la dalle du garage. D'ailleurs, puisque l'exécution de traits de scie fait partie des usages dans les constructions standards, il fallait en tenir compte dans le cas d'une construction exceptionnelle. Or, l'entrepreneur ne les a pas offerts aux bénéficiaires. De plus, l'installation d'un chauffage radiant fait en sorte qu'il devait accorder une attention particulière afin de répondre aux exigences des règles de l'art. Enfin, il n'a pas démontré que les bénéficiaires auraient fait installer trop rapidement le revêtement de polyrésine. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis. Finalement, vu l'utilité du rapport d'expert des bénéficiaires et vu la nécessité de le commander, l'administrateur sera tenu de rembourser 70 % des frais d'expertise supportés par ceux-ci.
NANCY AUDETTE et DANIEL SAVIGNAC, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LOUIS-SEIZE ET ASSOCIÉS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En mars 2009, Ariane Langis et Nicolas Dubé, les vendeurs, ont procédé à la réception d'un immeuble résidentiel. Après leur séparation, ils ont mis leur propriété en vente et, en mars 2012, ils ont dénoncé la présence de fissures dans la dalle de béton de leur sous-sol, une situation qu'ils auraient constatée dans les semaines précédentes. Ils ont ensuite vendu leur résidence au bénéficiaire, qui conteste la décision de l'administrateur ayant rejeté une réclamation au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable à compter de la découverte des fissures, soit dans les six mois suivant celle-ci. En effet, selon l'administrateur, il était question de fissures de retrait extrêmes, lesquelles apparaissent normalement de 12 à 24 mois après la construction, et les bénéficiaires auraient dû constater leur présence ainsi que les dénivellations du plancher plus tôt, même si la pièce où elles se trouvaient était encombrée. En l'espèce, Langis a affirmé n'avoir découvert les fissures qu'entre le 15 février et le 1er mars 2012, soit lors du ménage fait dans la pièce en vue de vendre l'immeuble. Ainsi, ce serait dans un délai d'au plus 15 jours qu'il y aurait eu dénonciation. Par ailleurs, les dénivellations les plus marquées se trouvaient près des fissures observées en périphérie de la pièce, et donc aux endroits où se trouvaient des meubles, des boîtes et des appareils qui obstruaient la vue des vendeurs. De plus, il faut conclure que la situation a évolué depuis la dénonciation de mars 2012. En l'espèce, les fissures ont été découvertes à l'intérieur du délai de trois ans prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et elles ont été dénoncées à l'intérieur d'un délai raisonnable de six mois. La réclamation des bénéficiaires doit être accueillie, et l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires.
SÉBASTIEN MAILLOUX, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS J.F. DUBORD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur la présence de fissures au plancher de céramique de la salle de bains située au sous-sol de sa résidence. L'administrateur a rejeté cette réclamation. Cette conclusion doit être maintenue. D'une part, même si la bénéficiaire a fait valoir que, selon une entente verbale intervenue avec la haute direction de l'entrepreneur, plusieurs faveurs qui n'étaient pas prévues au contrat avaient été accordées, dont la pose de la céramique dans la salle de bains, on ne pourrait opposer une telle entente à l'administrateur. En effet, ce dernier est responsable des obligations d'un entrepreneur en vertu du contrat de vente ou de construction et, puisqu'il n'aurait pas été au courant de l'existence d'une entente verbale, il ne pouvait consentir à ces travaux au sous-sol. La bénéficiaire ne dispose donc pas d'un recours en arbitrage sur ce point, mais elle pourrait s'adresser aux tribunaux de droit commun. Par ailleurs, même si les travaux au sous-sol étaient couverts, il faudrait conclure que le problème constaté n'est pas suffisamment grave pour entraîner la perte totale ou partielle du bâtiment. Il ne remplit donc pas le critère du vice grave, de sorte que la garantie n'est d'aucun secours à la bénéficiaire.
LUCIE ROGER, bénéficiaire, et MAISONS MARCOUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En mai 2010, la résidence des bénéficiaires a subi une infiltration d'eau par une fenêtre située au sous-sol. Le bénéficiaire a alors constaté la présence d'une fissure au-dessus de celle-ci, laquelle s'est agrandie, et il serait à présent incapable d'ouvrir la fenêtre. Il a aussi noté, à cette époque, la présence d'une autre fissure sur l'autre côté de la maison. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, mais l'administrateur a conclu qu'il n'était pas en présence d'un vice sérieux ou grave. Il s'agissait de fissures de retrait dont la présence résultait du retrait du ciment utilisé pour la fondation lors du séchage, de la pose de brique et de l'absence de joint de retrait. Cette décision doit être maintenue. En effet, la décision de l'administrateur est appuyée par un rapport d'expert indiquant qu'il n'est pas question d'un vice qui compromet gravement la solidité ou la stabilité de l'immeuble, ce qui a aussi été admis par l'experte des bénéficiaires. Il est ici question d'un assèchement normal des matériaux utilisés qui ne laisse paraître que des fissures de retrait, ce qui constitue un problème esthétique qui n'est pas visé par la garantie.
MONA OSMAN et un autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE ET LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires de 30 maisons de ville. À l'arrière de chacune des propriétés est située une terrasse formée d'une dalle de béton dans laquelle se trouvent des barres d'armature en acier. Cette dalle repose sur des murets de soutènement et constitue aussi le plafond d'un passage souterrain qui mène aux places de stationnement des unités. Le bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, qui a ordonné à l'entrepreneur de corriger des problèmes de fissures ainsi que d'infiltration d'eau au béton des terrasses et d'écoulement d'eau aux ouvertures des murets de soutènement. L'entrepreneur s'oppose à la décision rendue et soutient que personne ne demeure ou ne gare sa voiture dans les passages souterrains, que l'intégrité des dalles n'est pas contestée et qu'il n'est pas question de malfaçon ou de qualité fautive d'exécution, que les fissures constatées sont la conséquence du comportement normal des matériaux et que d'importantes sommes auraient dû être engagées pour rendre les dalles imperméables lors de la construction. Or, la preuve présentée par l'entrepreneur ne fonde pas à modifier la décision rendue, laquelle s'appuie sur une preuve qui démontre que les fissures constatées se trouvent à plusieurs endroits, qu'elles sont sérieuses, qu'elles pourraient causer une détérioration future des dalles et qu'elles se qualifient de malfaçons. En l'espèce, des mesures additionnelles auraient dû être prises pour éviter l'apparition de fissures, et la situation actuelle doit être qualifiée d'inacceptable.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 1 À 30 TERRASSE VAN GOGH, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS QUORUM INC., entrepreneur, and LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 27
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble au mois d'avril 2007. En octobre 2010, elle a dénoncé un problème de fissure à la fondation. Elle considère qu'il n'est pas normal qu'un mur de fondation laisse voir une fissure et que la seule apparition d'une fissure démontre qu'il y a un problème, plus précisément un vice de sol. L'administrateur a conclu qu'il était normal de trouver des fissures de retrait sur des murs de ciment, constituant un résultat normal du séchage du béton. Cette décision doit être maintenue. En effet, il n'y a pas de preuve d'un défaut structural, il n'est pas difficile d'ouvrir les fenêtres ou les portes et aucune fissure n'est visible sur le placoplâtre des murs intérieurs. La bénéficiaire n'a pas démontré qu'il y aurait eu des dommages de nature à compromettre la solidité ou l'utilité de l'immeuble, tels que de l'humidité ou des infiltrations d'eau, ni que l'entrepreneur ne se serait pas conformé aux règles de l'art ou aux normes applicables. La seule impression que quelque chose n'est pas conforme est d'ailleurs insuffisante pour faire la preuve d'un vice de conception, de construction ou de réalisation, ou encore d'un vice de sol.
MANON CRÉPEAU, bénéficiaire, c. GESTION HABITATION 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble au mois d'août 2006. En octobre 2010, ils ont dénoncé un problème de fissures à la fondation. Le bénéficiaire considère qu'il n'est pas normal qu'un mur de fondation laisse voir une fissure et que la seule apparition d'une nouvelle fissure démontre qu'il y a un problème, que des renforts sont manquants ou que la maison n'est pas supportée de manière adéquate. L'administrateur a conclu qu'il était normal de trouver des fissures de retrait sur des murs de ciment, s'agissant d'un résultat normal du séchage du béton. Cette décision doit être maintenue. En effet, il n'y a pas de preuve d'un désordre structural, il n'est pas difficile d'ouvrir les fenêtres ou les portes et aucune fissure n'est visible sur le placoplâtre des murs intérieurs. Le bénéficiaire n'a pas démontré que des dommages auraient compromis la solidité ou l'utilité de l'immeuble, telles de l'humidité ou des infiltrations d'eau, ni que l'entrepreneur ne se serait pas conformé aux règles de l'art ou aux normes applicables. La simple impression que quelque chose n'est pas conforme est d'ailleurs insuffisante pour faire la preuve d'un vice de conception, de construction ou de réalisation, ou encore d'un vice de sol.
MARIE-ÈVE MALTAIS et un autre, bénéficiaires, c. GESTION HABITATION 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Au mois d'août 2009, les bénéficiaires ont acheté un immeuble construit en 2006. Des travaux avaient été effectués par l'entrepreneur plus tôt la même année afin de réparer des fissures. Peu après qu'ils eurent pris possession de leur nouvelle résidence, les bénéficiaires ont constaté que de nouvelles fissures étaient apparues, que la porte d'entrée en façade ne fermait plus, que les coins de métal décollaient du gypse, que le balcon avant s'enfonçait et, finalement, qu'il y avait une fissure en forme de «Y» sur la dalle de béton du sous-sol mesurant cinq millimètres de largeur par trois mètres de longueur. Ils ont présenté une réclamation écrite à l'administrateur, qui a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs recommandés par l'expert dans un délai de 60 jours. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision et il invoque trois motifs à l'appui de sa contestation. Premièrement, il fait valoir qu'il n'est pas responsable de la qualité des sols, les propriétaires initiaux ayant choisi le terrain sur lequel ils souhaitaient construire leur résidence. Il devait démontrer qu'il avait vérifié la qualité du sol afin d'en découvrir les vices apparents ou cachés et qu'il en avait informé ses clients. En l'espèce, il a mal évalué la consistance du sol lorsqu'il a fait les calculs en vue de modifier les fondations et il doit en être tenu responsable. Deuxièmement, il soutient que les mouvements constatés auraient été provoqués par la construction des résidences avoisinantes. Or, la preuve apportée au soutien de cet argument est insuffisante. Finalement, il fait valoir que les désordres observés ne justifient pas la décision d'ordonner le pieutage. L'administrateur avait toutefois raison de considérer que l'affaissement constituait un vice important et sérieux nuisant à la solidité et à l'utilité du bâtiment, d'autant plus que les bénéficiaires ont indiqué que les problèmes constatés avaient pris de l'ampleur depuis la visite des experts en juin 2010. Le préjudice subi met en péril la solidité de l'immeuble et les bénéficiaires sont en droit d'exiger que des travaux soient effectués.
MÉLANIE GAGNON et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION BERNARD LAROCHELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa résidence en août 2008, a présenté une réclamation portant sur quatre éléments au mois d'avril 2010. L'administrateur a rejeté cette réclamation, et cette décision doit être maintenue. Ainsi, il était question de fissures à la fondation et au plancher de béton au sous-sol, lesquelles étaient déjà apparentes au moment de la livraison. L'administrateur a correctement conclu que ces fissures étaient reliées au comportement normal des matériaux et qu'elles étaient sans gravité. Par ailleurs, l'installation incorrecte de l'une des colonnes supportant le toit du porche d'entrée ainsi que l'absence d'une crépine au drain de plancher du sous-sol, des défauts qui étaient visibles lors de la livraison, ont été dénoncées 19 mois après leur découverte, dépassant ainsi le délai raisonnable de 6 mois prévu pour la dénonciation.
MARY PINTER, bénéficiaire, c. CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juillet 2007, les bénéficiaires ont procédé à l'acquisition d'une résidence qui avait initialement été reçue en septembre 2005. Au mois d'août 2010, ils ont envoyé à l'entrepreneur et à l'administrateur une réclamation quant à la présence de plusieurs fissures qui auraient été reliées, selon eux, à un sol instable. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif qu'ils avaient tardé à l'informer de la situation, et ce, bien qu'ils aient été avertis et sensibilisés relativement au problème de sol par l'ancien propriétaire. Il a aussi considéré que la dénonciation avait été faite trop tard, de sorte que les bénéficiaires avaient perdu leur droit de présenter une réclamation. Ces derniers font valoir qu'il n'y avait aucun signe apparent du problème en 2007 et que ce n'est qu'en 2010 que celui-ci a été décelé alors que des fissures réparées par l'entrepreneur sont réapparues et qu'une autre fissure est apparue sur le mur extérieur. C'est à ce moment qu'ils ont compris qu'il y avait affaissement. En l'espèce, la réclamation des bénéficiaires n'est pas prescrite. Le délai de prescription de trois ans n'a pas débuté au moment de l'acquisition, lorsque les bénéficiaires ont été avisés des problèmes concernant le sol, mais plutôt lorsque les premières manifestations reliées à ces problèmes sont apparues, soit en janvier 2008. Or, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé leur problème dans un délai raisonnable. Ils auraient dû se rendre compte que la situation était grave à compter de février 2009, soit alors que les réparations se multipliaient, et faire une dénonciation auprès de l'administrateur dans les six mois suivants. Puisqu'ils n'ont pas agi dans ce délai, leur réclamation doit être rejetée.
PATRICK GUAY et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION M. WILLIAMS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble construit par l'entrepreneur. Au printemps 2004, celui-ci a effectué des travaux de paysagement qui ont eu pour effet de créer une pente descendant vers le mur de soutènement, plutôt qu'en sens inverse. Pendant la même période, le président du bénéficiaire a observé l'apparition de fissures au mur de soutènement. Une réclamation a été faite auprès de l'administrateur, qui, concluant qu'il s'agissait d'un vice caché, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour assurer la solidité et la stabilité structurales du mur ainsi que de la structure d'acier supportant les terrasses. L'entrepreneur a effectué des travaux. Néanmoins, les escaliers menant aux balcons des unités ont commencé à bouger et des travaux additionnels n'ont pas réglé ce problème. Au printemps 2009, il y a eu une aggravation de la situation relativement à l'apparition de fissures. Le bénéficiaire demande maintenant la réfection du mur plutôt que sa réparation. Selon lui, cela est nécessaire pour préserver le bâtiment et conserver sa valeur. Il soutient aussi que des travaux de remise en état des lieux devraient être effectués, car les aménagements paysagers seront sérieusement touchés par les travaux correctifs. L'entrepreneur suggère plutôt de procéder à la réparation du mur, position qui est partagée par l'administrateur. En ce qui concerne la solidité et la stabilité du mur, les deux solutions proposées s'équivalent. Cela est également vrai pour la jouissance des lieux à la suite des travaux. Toutefois, au point de vue de l'esthétique, retenir la solution de l'entrepreneur signifierait un maintien de l'inclinaison de mur et une visibilité des fissures. Ce facteur n'est cependant pas déterminant à lui seul. Le niveau de difficulté technique plus élevé relié à l'implantation de la solution du bénéficiaire est toutefois déterminant et il fonde à retenir la solution suggérée par l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4767 À 4827 8e AVENUE ET 3189 RUE CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur une fissure dans le mur de fondation de l'immeuble et qui trouve son origine au coin inférieur gauche d'une fenêtre du sous-sol pour se prolonger dans le sol. L'administrateur a conclu qu'il n'y avait pas de manifestation à l'intérieur du bâtiment qui soit reliée à la présence de cette fissure et il a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ce point puisqu'il ne s'agissait pas d'un vice qui pourrait compromettre la solidité ou la stabilité du bâtiment. Il y a toutefois lieu d'accueillir la demande des bénéficiaires sur ce point, car la fissure dont il est question est profonde et non capillaire, et elle fait croire à un tassement ou à une certaine instabilité du sol. Il serait par conséquent possible d'observer des problèmes d'humidité ou des infiltrations d'eau dans le sous-sol de l'immeuble. La présence de cette fissure, qui doit être qualifiée d'importante, compromet l'utilisation normale du sous-sol de l'immeuble et il n'est pas nécessaire, en l'espèce, de démontrer les probabilités d'infiltration d'eau ou d'humidité pour décider qu'une intervention doit avoir lieu. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis pour corriger ce vice.
MARIE ARSENAULT et un autre, bénéficiaires, et GESTION DU CAPITAL MAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 109
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2007. En mai 2008, ils ont dénoncé une série de problèmes et ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a considéré que des fissures qui avaient été remarquées dans la fondation et la façade de l'immeuble étaient attribuables au comportement normal des matériaux utilisés au moment de leur assèchement et qu'elles n'étaient donc pas couvertes par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cela doit être confirmé. L'administrateur a également rejeté une plainte des bénéficiaires relativement à une réparation inadéquate du gypse du plafond de la salle d'eau de leur sous-sol. Il a conclu qu'il y avait une légère malfaçon en ce qui concerne le travail effectué mais que cette malfaçon était apparente et qu'elle aurait dû être dénoncée au moment de la prise de possession de l'immeuble, donc en juin 2007, pour être couverte par la garantie. Sur ce point, la décision de l'administrateur ne peut pas être retenue. Il n'est pas raisonnable d'exiger que l'acheteur d'une maison neuve inspecte chaque pouce de la maison avant la réception, surtout au plafond. En l'espèce, ce n'est qu'en grimpant sur un escabeau et en se trouvant à quelques pouces de l'endroit endommagé qu'il a été possible d'examiner celui-ci, et l'on ne peut s'attendre à ce qu'un acheteur se prête à un tel exercice pour examiner l'ensemble du bâtiment. La malfaçon ne pouvait donc pas être qualifiée d'apparente et elle devait être dénoncée dans la première année suivant la prise de possession, ce qui a été fait. La réclamation des bénéficiaires doit être accueillie sur ce point et l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs appropriés.
9125-3575 QUÉBEC INC. (GESTION IMMOBILIA), entrepreneur, et FRANCE BEAUCHAMP et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2008. Au mois de juin suivant, ils ont envoyé à l'entrepreneur une liste de problèmes remarqués au cours de la première année. Parmi les éléments invoqués, il était notamment question de la présence de fissures sur le mur de béton de l'immeuble ainsi que d'une accumulation de glace sous l'une des fenêtres du sous-sol. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ces deux points et cette décision doit être maintenue. Eu égard aux fissures, elles sont tolérables lorsqu'elles résultent du comportement normal du matériau utilisé et les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'elles seraient dues à autre chose qu'au retrait qui suit le séchage du béton. La présence de glace résulte du fait que la fenêtre en question n'est pas finie et qu'il y a donc absence d'étanchéité dans son cadre. Or, la finition du sous-sol revenait aux bénéficiaires et non à l'entrepreneur, qui ne s'était pas engagé à livrer une maison avec un sous-sol fini. Le défaut de la fenêtre est donc apparent et il revenait aux bénéficiaires de s'en occuper. La décision de l'administrateur doit être maintenue sur ces deux points.
ABDELLATIF BENSARI et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS M.C., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 14 juillet 2008. Le 4 février 2010, ils ont notamment dénoncé la présence de fissures dans l'ensemble de l'immeuble. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ce point au motif que la dénonciation avait été faite pendant la deuxième année de la garantie et que le problème constaté n'avait pas la gravité d'un vice caché mais était plutôt relié au comportement normal des matériaux. En l'espèce, il est possible que l'on soit en présence de malfaçons. En effet, les fissures observées sont uniquement situées aux coins métalliques; elles ne sont pas généralisées à l'ensemble des travaux de gypse. On ne peut donc pas retenir qu'il s'agirait d'une situation résultant du comportement normal des matériaux. De telles malfaçons, pour être couvertes par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, doivent apparaître dans la première année suivant la réception des travaux et être dénoncées au plus tard six mois après leurs premières manifestations. En l'espèce, en supposant que les fissures seraient toutes apparues la dernière journée de la première année de la garantie, soit le 14 juillet 2009, les bénéficiaires auraient donc eu jusqu'au 14 janvier pour dénoncer le problème. La dénonciation effectuée le 4 février 2010 a été faite à l'extérieur des délais applicables et la réclamation doit être rejetée pour ce motif.
PRÉVOIS GUERRIER et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS INNOVATEL (2007) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 107, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 13 avril 2008, la bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence. Le 8 avril 2010, elle a fait parvenir une réclamation à l'administrateur en ce qui concerne des fissures à la dalle de béton du sous-sol. L'administrateur, qui a constaté la présence d'environ cinq fissures de moins de trois millimètres de large lors d'une visite des lieux, a conclu que la situation n'était pas de nature à empêcher l'immeuble de servir à l'usage auquel il est destiné. La bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. Elle fait valoir que les fissures se multiplient depuis l'achat de l'immeuble et qu'elle a peur de procéder à l'aménagement de son sous-sol, car des dommages importants pourraient la forcer à tout recommencer. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Bien que la présence de fissures dépasse ce qui pourrait être considéré comme normal, celles-ci ne sont pas liées à un problème d'ocre ferreuse ou de pyrite, et elles ne sont pas le signe d'un désordre structural. La situation observée découle tout au plus du comportement normal du béton ou de son séchage. La réparation des fissures qui apparaissent dans un tel contexte n'est pas couverte par la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, la simple crainte d'un désordre futur ne peut pas fonder une décision, celle-ci devant s'appuyer sur des faits.
MONIQUE PATENAUDE, bénéficiaire, et 9129-3464 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en novembre 2006. Dès lors, et au cours des années qui ont suivi, il a constaté la présence de fissures, lesquelles ont en partie été réparées par l'entrepreneur. Au mois d'avril 2009, lorsque le bénéficiaire a mis sa résidence en vente, des acheteurs potentiels lui ont fait remarquer la présence d'une dénivellation à l'intérieur de l'immeuble. Il a dénoncé la situation à l'administrateur et à l'entrepreneur. L'administrateur a conclu que la dénonciation avait eu lieu dans un délai raisonnable et il a donné gain de cause au bénéficiaire. L'entrepreneur est toutefois en désaccord au motif qu'elle aurait dû être faite plus tôt puisque des signes du problème auraient été présents. La dénonciation d'un problème doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois à compter de la découverte ou de la survenance du problème ou, dans le cas d'un vice ou d'un problème apparaissant graduellement, de sa première manifestation. En l'espèce, l'apparition du problème a été graduelle et ce n'est qu'au printemps 2009 que le bénéficiaire et l'entrepreneur ont été en mesure de soupçonner son étendue de même que sa gravité. La dénonciation par le bénéficiaire s'est donc faite dans un délai raisonnable.
PATRICK BÉGIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS S.P.R. POULIOT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juillet 2005. Au mois d'octobre 2008, un voisin lui a fait remarquer la présence de fissures sur les fondations de sa maison. Il a donc fait parvenir une réclamation à l'entrepreneur le 6 octobre, qualifiant les fissures d'«anormales» et attribuant la situation à un problème de pyrite. Il n'a toutefois pas dénoncé la situation à l'administrateur à ce moment. L'entrepreneur a confirmé au bénéficiaire le caractère anormal du problème mais lui a dit de ne pas s'inquiéter puisque son travail était garanti pendant une période de cinq ans et qu'il s'occupait de l'affaire. Le 11 mai 2009, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'administrateur pour la première fois, à la suggestion de l'entrepreneur. Au début du mois de juin, l'administrateur a reçu une réclamation du bénéficiaire. Celle-ci a été rejetée parce que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé le problème touchant les fondations à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser six mois à partir de la découverte ou de la survenance du vice ou, lorsque les vices ou les pertes apparaissent graduellement, à partir de leur première manifestation. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, les décisions qu'il a présentées pour appuyer sa position laissent voir une tendance selon laquelle il n'est pas possible de prolonger ou de raccourcir ce délai de six mois. En l'espèce, le bénéficiaire devait dénoncer la situation à l'administrateur dans les six mois suivant leur découverte, en octobre 2008. Il n'a pas respecté ce délai, et il faut donc conclure que la décision de l'administrateur était bien fondée.
CLAUDE CARRIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION PAUL DARGIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en avril 2001. En janvier 2004, ils ont dénoncé l'apparition de fissures dans le solage de l'immeuble. Attribuant cette situation à la présence de pyrite et de pyrrhotite dans le gros agrégat du béton des fondations, ils ont déposé une demande d'arbitrage. Ils allèguent que la présence de pyrite dans les murs des fondations fait qu'ils sont entachés de vices cachés et de malfaçons qui nuisent grandement à la qualité de l'immeuble et qu'elle diminue la valeur marchande de leur résidence. Ils veulent donc que l'immeuble soit soulevé et que les fondations soient refaites, évaluant le coût des réparations nécessaires à 140 000 $. L'administrateur a considéré que les fissures ne remplissaient pas le critère de gravité associé à un vice caché et il a refusé d'intervenir. En l'espèce, il est compréhensible que les bénéficiaires, devant un signalement de sulfure dans les agrégats des murs des fondations de leur résidence, demandent le démantèlement de celles-ci et leur reconstruction avant la fin de la période de garantie. Toutefois, il n'y a aucune certitude quant à la détérioration éventuelle du béton des murs. D'ailleurs, aucune détérioration associée à la présence de sulfure n'a été constatée depuis l'acquisition de l'immeuble, ce qui porte à croire qu'il n'y en aura pas à l'avenir. Les infiltrations d'eau par les murs des fondations constituent toutefois un vice caché qu'il sera nécessaire de corriger.
NANCY BOULANGER et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 21, et 23
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2011-05-06), 400-17-002044-093, 2011 QCCS 3848, SOQUIJ AZ-50776107. Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2011-07-11), 200-09-007428-110, 2011 QCCA 1311, SOQUIJ AZ-50768375, 2011EXP-2276
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en 2004. En 2006, l'entrepreneur a effectué la réparation de fissures qui étaient apparues. Ces réparations n'ont pas duré et l'existence de nouveaux problèmes a aussi été constatée, de telle sorte que, en 2008, les bénéficiaires ont déposé une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a conclu que l'entrepreneur devrait faire les vérifications nécessaires relativement aux conditions du sol et ensuite apporter les correctifs appropriés. Insatisfait de cette décision, l'entrepreneur a présenté une demande d'arbitrage. La preuve tend à démontrer que le problème des bénéficiaires serait relié aux conditions du sol ou aux semelles porteuses, ce qui serait confirmé par le fait que, après quatre ans, l'habitation ne s'était pas encore stabilisée. Par rapport aux semelles utilisées, le permis de construction délivré par la municipalité à l'entrepreneur indiquait une largeur minimale de 30 pouces. Or, selon les règles de l'art, lorsqu'une semelle sera utilisée pour soutenir un mur de brique, il faut prévoir une largeur de six pouces de plus que la largeur normale. Ainsi, l'entrepreneur aurait dû installer une semelle de 36 pouces et non de 30 pouces. Par ailleurs, il a manqué de prudence en ne tenant pas compte de la recommandation émise par la municipalité lors de la délivrance du permis. Celle-ci lui avait suggéré de vérifier la capacité du sol avant de commencer les travaux de construction. Il connaissait le problème lié aux conditions du sol et il aurait dû le prendre en considération. L'entrepreneur devra se conformer à la décision de l'administrateur.
HABITATION VAL-DES-FORTS INC., entrepreneur, et JULIE LESSARD et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 9999
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mai 2008, les bénéficiaires ont dénoncé la présence de fissures à la cage d'escalier arrière de leur immeuble. Cette cage d'escalier est formée de murs de béton sur lesquels reposent les assises des balcons des deuxième et troisième étages. L'administrateur, qui a constaté la présence d'un problème et l'aggravation de celui-ci, a conclu qu'il s'agissait d'un vice majeur, car il existait un risque partiel de perte de l'immeuble, lié à l'effondrement des assises des balcons, et il a décrit les travaux correctifs qui devaient être exécutés. L'entrepreneur, quant à lui, nie qu'il s'agirait d'un vice majeur, couvert par la garantie. Les photographies et une visite des lieux démontrent que les fissures dans les murs de béton s'aggravent avec le temps et qu'il y a danger d'effondrement. La situation semble suffisamment grave et urgente, et elle doit être réglée. Les travaux correctifs détaillés par l'administrateur, qui semblent tout à fait adéquats et pertinents, devront être effectués. L'entrepreneur aura donc le choix de reconstruire en entier la structure ou d'ajouter des membrures d'acier par l'extérieur et réparer les fissures.
LES HABITATIONS BERNARD & LAPOINTE (9107-9301 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 6597 BOUL. DES LAURENTIDES, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a acheté un immeuble en décembre 2004. En février 2008, ayant constaté progressivement la présence de fissures dans les fondations ainsi que d'autres problèmes reliés à l'affaissement des fondations, il a dénoncé ce problème. L'administrateur, qui a envoyé un expert en avril 2008 pour examiner la situation, a décidé qu'il réévaluerait la situation après deux ans, conformément aux recommandations de l'expert. Ne voulant pas attendre deux ans, le bénéficiaire a exigé une intervention immédiate. La situation s'est détériorée depuis, de telle sorte que l'administrateur a révisé sa décision en mars 2009, ordonnant que soient effectués, dans les 45 jours, des travaux correctifs pour réparer tous les dommages reliés aux tassements différentiels afin de redonner au bâtiment son apparence d'origine. L'entrepreneur n'a pas demandé l'arbitrage de cette nouvelle décision. Le bénéficiaire semble donc avoir eu gain de cause.
ROBERT CHALIFOUX, bénéficiaire, et 9041-8922 QUÉBEC INC., faisant affaire sous la dénomination sociale «CONSTRUCTION A.R.T.», entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ («APCHQ»), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au printemps 2004, les bénéficiaires ont entrepris des démarches afin de faire construire une maison unifamiliale. Ils ont demandé à l'entrepreneur d'apporter certaines modifications aux plans, dont la construction d'une entrée donnant sur le sous-sol à l'arrière de la maison, ce que ce dernier a accepté. Or, la présence d'un escalier menant au sous-sol expose la fondation à l'air ambiant -- et au gel -- alors que le tout aurait été enfoui sous le sol sans cette entrée. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation reliée à des fissures dans la fondation et des infiltrations d'eau au sous-sol. L'administrateur a rejeté cette réclamation, concluant que celles-ci étaient la conséquence d'une mauvaise utilisation du bâtiment par les bénéficiaires. Or, bien que l'entrepreneur ait prétendu que ces derniers étaient responsables de recouvrir le caisson d'escalier extérieur au moyen d'un abri fermé, la preuve démontre plutôt qu'il aurait dû l'isoler lui-même contre le gel du sol. Il devra donc apporter des travaux correctifs pour remédier à l'existence de ce vice de construction. Plus particulièrement, il devra reprendre le travail en démolissant le caisson, en réparant les fissures à la fondation de la maison et en reconstruisant un escalier et un caisson bien isolés, le tout en béton. Certes, cette solution sera dispendieuse, mais l'entrepreneur aurait facilement pu éviter ces coûts en isolant convenablement le caisson lors de la construction.
DOMINIQUE DUCHESNE et un autre, bénéficiaires, c. CONSTRUCTION JACQUES VENNE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La maison a été livrée aux bénéficiaires en juillet 2006. Des fissures seraient notamment apparues en octobre 2007 à l'arrière du bâtiment, et ceux-ci les auraient dénoncées par écrit à l'administrateur le mois suivant. Le témoignage des bénéficiaires selon lequel ils avaient déjà remarqué des traces d'infiltrations d'eau dans leur sous-sol en octobre 2007 doit être pris en considération. Compte tenu de ce témoignage ainsi que de l'apparence de la fissure en question, le risque d'infiltrations d'eau doit être classé au rang des probabilités, de sorte que cette fissure représente un vice couvert par le contrat de garantie.
MARIE-FLAURINE ALEXANDRE et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS BENOIT COUSINEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Requête en annulation d'une décision arbitrale. Accueillie.
Le véhicule procédural employé, soit la requête en annulation de la sentence arbitrale, est réservé à l'arbitrage conventionnel. En l'espèce, malgré une portion conventionnelle, l'arbitrage en fonction du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs tire sa source de la loi. À ce titre, c'est la révision judiciaire qui est le bon véhicule procédural. En application des principes énoncés dans Laurentienne-vie (La), compagnie d'assurances inc. c. Empire (L'), compagnie d'assurance-vie (C.A., 2000-06-12), SOQUIJ AZ-50076732, J.E. 2000-1238, [2000] R.J.Q. 1708, [2000] R.R.A. 637 (rés.), vu la similarité des moyens plaidés, le recours sera traité comme une révision judiciaire. La norme de contrôle de la décision correcte s'applique à la décision de l'arbitre quant à la détermination de la qualité des bénéficiaires au regard de la garantie prévue au plan, détermination dont il tire sa compétence. Selon la théorie de l'accessoire, codifiée à l'article 1442 du Code civil du Québec (C.C.Q.), les droits accessoires, dont les garanties légales du code civil et celles découlant des garanties en matière de contrat d'entreprise, sont des accessoires indispensables à un immeuble bâti. Ils incluent ceux découlant du plan dont les mis en cause sont devenus les bénéficiaires. L'article 140 du règlement énonce qu'un bénéficiaire ne peut, par le biais d'une convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le règlement. La décision de l'arbitre était correcte. Le respect du délai de dénonciation est une question mixte de fait et de droit qui relève de la norme de contrôle de la décision raisonnable. La conclusion de l'arbitre selon laquelle la preuve ne lui permettait pas de déterminer si la réclamation avait ou non été produite dans le délai de six mois suivant la constatation du vice est raisonnable dans les circonstances. Keller n'a pas témoigné et la preuve de sa connaissance de la gravité du vice n'a pu être établie. Cependant, la conclusion de l'arbitre voulant que les mis en cause n'aient pas à subir les conséquences du manque de preuve relativement à la dénonciation des vices dans le délai de six mois est déraisonnable. Cette conclusion crée un renversement du fardeau de preuve allant à l'encontre des termes de l'article 2803 C.C.Q., qui oblige celui qui veut faire valoir un droit à prouver les faits qui soutiennent sa prétention et impose à la demanderesse un fardeau de preuve qui ne lui incombe pas.
LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., demanderesse, c. HENRI P. LABELLE, ès qualités d'arbitre, défendeur, et JOSÉE RAYMOND, RICHARD MARLEAU et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 7, 10, 18, 19, 20, 106, 112, et 140
Requête en annulation d'une sentence arbitrale. Rejetée. Demande reconventionnelle en homologation d'une sentence arbitrale (25 000 $) et en dommages-intérêts (15 000 $). Accueillie en partie.
La décision arbitrale rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui obligeait l'entrepreneur à remplacer le drain français, n'a pas été rendue en excès de compétence selon les termes de l'article 946.4 du Code de procédure civile. D'une part, les questions soumises étaient des questions sur lesquelles portait la décision de l'administrateur du plan de garantie. D'autre part, bien que ces questions aient été formulées en ce qui touche les manifestations du vice, soit les fissures et les infiltrations d'eau, l'arbitre s'est fondé sur des éléments de preuve pertinents présentés en cours d'audience pour conclure que la cause première des vices était la défectuosité du drain et que celui-ci devait être remplacé. Les commentaires de l'arbitre relatifs au manque de professionnalisme de la demanderesse s'appuyaient sur la preuve, et les principes de justice naturelle n'ont pas été violés, d'où le rejet de la requête en annulation de la sentence arbitrale. La demande reconventionnelle en homologation de celle-ci est accueillie et celle en dommages-intérêts l'est en partie, faute de preuve suffisante (5 000 $). Le remboursement des honoraires extrajudiciaires de 12 500 $ est accordé en raison des procédures inutiles, frivoles et vexatoires opposées par l'entrepreneur.
LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., demanderesse/défenderesse reconventionnelle, c. GILLES LEBIRE, défendeur, et LUCIEN KIMPE ET MARIE-CLAIRE VAN BEKBERGEN, défendeurs/demandeurs reconventionnels, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause, et LE PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC, intervenant
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 106, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste les conclusions du rapport de l'administrateur qui a rejeté ses réclamations relativement à une fissure dans le plancher de l'unité 4553, à l'infiltration d'air sous la porte d'entrée de l'unité 4555, à la bosse sur la toiture, aux verres scellés des fenêtres et aux fissures dans le muret sous l'escalier de l'unité 4565. Les parties se sont entendues sur la date de début du délai de garantie, soit le 8 août 2006. Les réclamations visant les fissures au plancher (4553) et dans le muret (4565) ainsi que l'infiltration d'air (4555) sont rejetées parce que la dénonciation a été tardive. Par ailleurs, la fissure dans le muret extérieur aurait été exclue de la garantie conformément à l'article 29 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation relative aux bosses sur la toiture a été rejetée par un rapport de l'administrateur datant du 16 juin 2003, car la demande d'arbitrage a été déposée le 16 août 2006. Le délai de 30 jours après la réception du rapport pour soumettre un différend à l'arbitrage prévu à l'article 35 du règlement ne peut être prorogé de plus de trois ans. Bien qu'il ne soit pas de rigueur, il a été prolongé d'au plus 18 mois dans certaines circonstances. Enfin, les verres scellés des fenêtres se sont descellés. L'administrateur avait, dans son rapport, rejeté cette réclamation sur la base d'une dénonciation tardive, soit plus de quatre ans après la découverte du vice. La situation n'a pu être constatée lors d'une première visite de conciliation, le 27 mars 2007, mais elle l'a été le jour de l'audience, le 21 février 2008. Des taches considérables apparaissent et disparaissent selon l'inclinaison du soleil. En application de l'article 1729 du Code civil du Québec, le délai de dénonciation du vice commence à courir à partir du moment où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité. Les défauts se manifestant au gré de l'ensoleillement, les bénéficiaires, profanes en la matière, ne peuvent se voir opposer la tardiveté de leur dénonciation. Puisque la date de début du délai de garantie est établie au 8 août 2006, la prescription n'est pas acquise. L'administrateur devra inspecter les verres scellés de toutes les unités et indiquer celles qui doivent être remplacées, et l'entrepreneur devra effectuer ces travaux. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'octobre 2004. Ils ont envoyé une première réclamation à l'administrateur en octobre 2006. Ils y dénonçaient notamment la présence de fissures dans la fondation de l'immeuble. Une inspection des lieux a permis de constater qu'il ne s'agissait que de fissures capillaires, ou de retrait, qui seraient apparues à la suite de la pose de l'amalgame après des travaux de réparation effectués par l'entrepreneur. Que ce problème soit relié au comportement normal des matériaux utilisés ou qu'il s'agisse d'une malfaçon existante, il faut conclure qu'il s'est présenté à l'extérieur de la période de couverture du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation du bénéficiaire quant aux fissures doit donc être rejetée.
DONG JIN WANG et un autre, bénéficiaires, et RÉSIDENCES GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste 5 des 15 points tranchés par l'administrateur dans sa décision du 20 août 2007. La demanderesse a demandé une compensation financière pour des travaux qu'elle a elle-même effectués. Une telle réclamation n'est pas couverte par le plan de garantie. Cependant, comme l'entrepreneur a offert d'annuler le compte de cotisation pour espaces verts de 2005 à 2008 en compensation, il est pris acte de cette entente. La demande afin que les plinthes électriques soient centrées sous les fenêtres est rejetée puisqu'il n'existe pas de normes à cet effet et que cet inconvénient minime n'altère en rien la qualité, l'utilité ou la sécurité du bâtiment. La réclamation quant à l'apparition de têtes de clou a été présentée après le délai de six mois. Elle est donc rejetée. Les microfissures dans la fondation sont exclues du plan de garantie, à moins d'une preuve que de telles fissures portent atteinte à l'intégrité de la fondation. La bénéficiaire ne s'est pas déchargée du fardeau de preuve qui lui incombait. La mauvaise insonorisation des salles de bains mitoyennes n'ayant pas été prouvée, la réclamation à ce sujet est rejetée. Les questions de terrassement et de pente inverse de l'entrée au bâtiment sont exclues du plan de garantie. La réclamation à cet égard est aussi rejetée. Les frais d'arbitrage seront partagés entre la bénéficiaire et l'administrateur.
DIANE LABRECQUE, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES LACHANCE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait une série de réclamations relatives aux parties communes de son immeuble. Parmi les problèmes soulevés, il était notamment question de fissures observées au crépi de trois fenêtres de l'immeuble. L'une des fenêtres comportait une fissure importante, apparemment récente. L'administrateur a conclu que cette fissure devait être corrigée puisqu'elle n'était pas due au comportement normal des matériaux. Cette conclusion est maintenue. Quant aux deux autres fenêtres, l'administrateur a eu raison de décider que les fissures observées étaient des fissures capillaires résultant du comportement normal des matériaux et que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvrait donc pas les réparations à apporter pour corriger la situation. L'entrepreneur devra prendre les mesures nécessaires pour résoudre le problème que pose la fissure la plus importante, et ce, dans un délai raisonnable dont il devra convenir avec le bénéficiaire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7180 À 7186, 15e AVENUE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS CHARLUKANNA INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le puits de surface est sec et il y a une infiltration d'eau près du mur arrière du bâtiment ainsi qu'une fissure dans le plancher près de la pompe à solide. L'entrepreneur s'est engagé à refaire un nouveau puits de surface à l'endroit indiqué par le sourcier. Le bénéficiaire a pris à sa charge le déboisement de cet endroit. Les travaux débuteront dans les 30 jours. L'entrepreneur s'est engagé à vérifier les causes d'infiltration d'eau et à y apporter les correctifs nécessaires. Il s'est aussi engagé à colmater la fissure. Il est donné acte à cette entente.
BRIAN SCHOLZE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION M.G.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a reçu l'immeuble le 29 août 2006 et a fait une réclamation auprès de l'administrateur le 15 décembre. À la suite de deux visites effectuées au printemps 2007, celui-ci a rendu une décision relativement à sept points, dont des fissures au plafond de la chambre principale et de celle des enfants ainsi que dans leurs salles de bains respectives. Le bénéficiaire soutient que l'entrepreneur n'a réparé le plafond qu'en le recouvrant de composé et en repeinturant le tout alors que l'intégrité du plafond lui-même est compromise et que les panneaux de plâtre doivent être remplacés; il affirme que de nouvelles fissures sont apparues à la suite de ces réparations. Il a été démontré qu'un manque d'isolation dans une partie du grenier a mené à un problème de condensation et que de l'eau a alors coulé sur des portions des panneaux de plâtre composant le plafond des pièces dont il est question. Or, bien que le tribunal partage l'opinion de l'expert de la bénéficiaire selon laquelle la condition de certains panneaux aurait été compromise, seule la compromission de l'intégrité de ceux-ci peut justifier leur remplacement. L'entrepreneur devra donc réparer les fissures apparues au plafond, et ce, en respectant les règles de l'art.
AVA SHAIKH, bénéficiaire appelante, et CONSTRUCTION JEAN BRUNET INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations. Certaines ont fait l'objet d'un désistement ou d'une entente à l'amiable, des réparations ont été effectuées à la satisfaction des bénéficiaires et seules quelques-unes demeurent en litige. Quant à l'espace sous la cage d'escalier en façade, malgré les réparations effectuées, de nouvelles infiltrations d'eau ont eu lieu. L'entrepreneur devra faire les travaux correctifs appropriés. Il devra également effectuer les travaux d'isolation dans la pièce de rangement sous le palier de l'escalier avant. Pour ce qui est de la fissure apparue après les réparations du mur de fondation, les expertises sont contradictoires sur la possibilité qu'elle provienne d'un mouvement structural qui pourrait causer des dommages au revêtement extérieur. Par conséquent, l'arbitre constate la situation, ce qui permet la fixation d'un nouveau délai relativement à la garantie sur cet aspect. Les bénéficiaires pourront faire une nouvelle réclamation si leurs craintes s'avèrent fondées. En ce qui a trait au plancher, de nouveaux craquements sont apparus et l'entrepreneur devra reprendre les travaux correctifs. Par ailleurs, les problèmes d'écoulement des eaux à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie. L'absence de solin de traverse ne constitue pas un vice caché suffisamment grave pour nuire à l'immeuble, en l'absence de dommages. Par conséquent, il s'agit d'une malfaçon et la réclamation sur ce point est tardive. Les frais d'expert des bénéficiaires leur seront remboursés.
NICOLA TÉTRO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SAPHIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait une réclamation relativement à la déflexion des planchers, au décollement des comptoirs et à diverses fissures. La décision de l'administrateur lui étant défavorable, il a ensuite fait une demande d'arbitrage. Dans le contexte de celle-ci, une entente est intervenue selon laquelle l'administrateur retiendrait les services d'un arpenteur-géomètre indépendant afin d'effectuer certaines vérifications. À la lecture de ce rapport, l'administrateur a considéré qu'il n'y avait plus de mouvement de structure et a maintenu sa décision. Le bénéficiaire a fait la présente demande d'arbitrage. La visite des lieux permet de constater des espaces sous les plinthes au plancher, le mouvement des armoires de cuisine, des fissures sur les murs, une inclinaison des cadres de porte, le mouvement des moulures au plafond et des espaces sous les cadres de porte. Cependant, selon la preuve, la structure est stabilisée. De plus, trois experts affirment que le plancher est sécuritaire pour un usage normal. La déflexion se situe à la limite permise par le Code national du bâtiment 1995, mais la charge actuelle est en deçà de la capacité de résistance des poutrelles. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner que les planchers soient reprofilés. Toutefois, les manifestations et les désordres dépassent les conditions acceptables et, par conséquent, on ne peut y opposer l'exclusion relative au comportement normal des matériaux. L'entrepreneur devra les corriger. Les frais d'expertise présentés par l'arpenteur-géomètre sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 73 RUE DU LISERON À SAINTE-JULIE, bénéficiaire, et HABITATION STÉPHAN LAVOIE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires présentent plusieurs réclamations relativement à leur unité d'habitation. En décembre 2006, une infiltration d'eau s'est produite dans l'une des chambres. L'entrepreneur a effectué certains travaux mais n'a pas ouvert les murs ni n'a remplacé les matériaux atteints par l'eau. Les bénéficiaires, craignant que les matériaux ne soient atteints par la moisissure, ont mandaté un expert. Celui-ci a constaté qu'il n'y a aucune trace de moisissure à l'intérieur des murs; la réclamation est donc rejetée. Quant au seuil d'une fenêtre qui est taché par l'humidité, il appert que ce problème provient d'un taux d'humidité trop élevé dans l'appartement. Les problèmes de mauvaise utilisation du bâtiment par le bénéficiaire ne sont pas couverts par la garantie. L'espacement sous l'une des portes d'entrée est dû au coupe-froid qui doit être remplacé ou rajusté, et cela ne constitue ni une malfaçon ni un vice au sens de la loi. La fissure au parement de brique est due au comportement normal du matériau. Par ailleurs, l'entrepreneur s'engage à procéder au calfeutrage du trou percé pour le passage des tuyaux de l'air conditionné dans le mur extérieur afin d'éviter une infiltration d'eau. Le problème de retenue d'eau sur un balcon arrière a été dénoncé plusieurs mois après sa connaissance et ne constitue pas un vice caché; la réclamation à ce titre est donc également rejetée. Quant à celle visant les dommages au plancher, la preuve ne permet pas de conclure qu'ils ont réellement été faits par l'entrepreneur. De plus, les réclamations liées à une serviette abîmée et à des travaux de peinture sont de nature civile et devront être tranchées par un tribunal de droit commun. L'infiltration d'eau dans le garage semble réglée depuis les travaux exécutés par l'entrepreneur. Finalement, le remboursement des frais de l'expert des bénéficiaires ne peut leur être accordé, en application de l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Leurs appréhensions relativement à la moisissure des murs n'étaient pas fondées et l'expertise n'a servi qu'à les rassurer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2306 À 2314 HARRIET-QUIMBY, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 38
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte du désistement de la bénéficiaire quant à certaines réclamations et de l'engagement de l'entrepreneur à apporter les correctifs nécessaires eu égard à d'autres. Quant aux réclamations qui demeurent en litige, les décisions de l'administrateur sont maintenues. En effet, la présence de retouches de peinture d'une teinte différente dans l'escalier et le défaut du joint de placoplâtre dans le salon sont des défauts apparents qui auraient dû être dénoncés au moment de la réception du bâtiment, ce qui n'a pas été fait. L'éclat de céramique dans la salle de bains ne constitue pas une malfaçon puisque la tuile n'est ni fissurée ni cassée. La légère fissure dans l'escalier de béton à l'avant du bâtiment est due au comportement normal du matériau et est donc exclue de la garantie. La présence de mouches dans le bâtiment étant ponctuelle et inexpliquée, elle ne constitue donc pas une malfaçon ou un vice au sens de la loi. Aucune preuve n'est faite quant au mauvais fonctionnement du détecteur de fumée. Pour ce qui est de la hauteur du bain-podium, aucune norme n'exige l'ajout d'une marche. En ce qui a trait à l'inaccessibilité des regards et clapets de plomberie au sous-sol, elle est due aux travaux de finition du plancher, lesquels ont été effectués par un entrepreneur engagé directement par la bénéficiaire. Finalement, le bruit provenant du revêtement de vinyle ne constitue pas une malfaçon ni un vice puisque l'installation est conforme aux normes applicables.
DOREEN BRIEN, bénéficiaire, et EMLI CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande porte sur des fissures aux fondations et au fini de gypse ainsi que sur une infiltration d'eau survenue au sous-sol. Bien qu'une décision de l'administrateur ait été rendue en octobre 2004 afin que l'entrepreneur effectue les corrections nécessaires, seules les fissures ont été réparées. Quant au drain français qui devait être modifié de façon à éviter de nouvelles infiltrations d'eau, l'entrepreneur s'est contenté d'installer une pompe submersible chez le bénéficiaire. Une inspection supplémentaire du drain français en janvier 2005 a donné lieu à une révision de la position de l'administrateur, qui concluait alors que les travaux avaient été exécutés à sa satisfaction. L'entrepreneur ne s'est pas conformé aux décisions de l'administrateur et n'a pas utilisé le moyen de contestation applicable, soit la demande d'arbitrage. Toutefois, le système de drainage ayant été modifié par le bénéficiaire lors de la construction de son garage est efficace. Comme il n'y a aucune preuve sur l'état du drain français et comme les travaux exigés n'ont pas été effectués, les recours du bénéficiaire à cet égard sont réservés. Même si le règlement ne permet pas à l'administrateur de réviser ses décisions, il l'a fait dans le cas en l'espèce. La conclusion du rapport de janvier 2005 doit être corrigée afin qu'elle indique que seuls les travaux exécutés l'ont été à sa satisfaction. Quant à la construction d'un garage par le bénéficiaire, elle n'a aucune incidence sur le litige puisqu'il en est résulté une amélioration de la situation et qu'elle a été faite après les problèmes éprouvés et leur dénonciation. La décision de l'administrateur est maintenue, mais pour des motifs différents. Étant donné que la judiciarisation du dossier aurait pu être évitée et qu'elle est due au comportement de l'administrateur, les frais de l'arbitrage doivent être supportés par ce dernier.
MÉLANIE TAILLON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 3231755 CANADA INC. (Constructions Dalpé), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 19, 105, 116, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plus de 100 malfaçons ont été dénoncées par le bénéficiaire. Certaines ont fait l'objet d'une décision favorable par l'administrateur, d'autres, d'un règlement à l'amiable, d'autres encore, d'un désistement, et neuf sont portées en arbitrage. Quant à la fissure au plancher de béton du garage, il y a eu dilatation et continuation de la fissure même en l'absence d'une dégradation avancée. L'infiltration d'eau et l'éclatement de chaque côté de la fissure rendent la situation inacceptable, et des correctifs doivent être apportés. La mauvaise installation de l'escalier du côté du patio n'est pas couverte puisque l'entrepreneur avait installé un limon temporaire qui ne devait servir qu'à son propre usage. En effet, le bénéficiaire avait exclu dans son contrat cette partie des travaux. Bien que la finition du balcon de béton avant soit rude et peu esthétique, il ne s'agit pas d'une malfaçon. La finition peut facilement être améliorée. Cette réclamation est de si peu d'importance qu'elle doit être rejetée. Le contrat écrit prévoyait que la porte du garde-manger devait avoir 24 pouces de largeur, qu'il devait y avoir un éclairage mural extérieur et que des louves devaient orner la façade avant et l'élévation arrière. Le contrat devait être respecté à moins qu'un autre écrit ne le modifie, ce qui n'est pas le cas. Il s'agit par conséquent d'un manquement à une obligation contractuelle par l'entrepreneur, et l'administrateur doit en garantir l'exécution. Quant au délai de dénonciation, il est respecté, étant donné que la mise en demeure traitant de façon générale des malfaçons et de l'obligation de terminer les travaux prévus au contrat a été reçue environ cinq semaines après la prise de possession. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir comme date de dénonciation celle où chacun des éléments a été dénoncé précisément. L'absence de ventilation dans les salles de bains est non conforme au Code national du bâtiment 1995. La membrane d'étanchéité recouvrant les murs de fondation gondole tout autour du bâtiment. Pour qu'elle soit collée sur le solage, il faut installer une barre de finition, et les correctifs à cet effet devront être apportés. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur puisque celle-ci s'est révélée pertinente.
MARIETTE BARON et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La décision de l'administrateur quant au solage fracturé est maintenue puisque l'entrepreneur n'était pas responsable de la pose de céramique dans le hall d'entrée et dans la salle de bains. Rien n'indique, par ailleurs, qu'il s'agit de fissures de retrait. Comme la preuve ne démontre pas que les fissures au plancher du sous-sol dont se plaint le bénéficiaire puissent être autre chose que le résultat de l'assèchement des matériaux, ce qui est exclu du plan de garantie à son article 6.7.2, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à l'absence de pierre concassée sur les drains est rejetée: le délai prévu pour le recours est expiré et, qui plus est, une décision sur ce point a déjà été rendue par l'administrateur. Il en est de même pour la réclamation relative à la quantité insuffisante de sable sur les drains. Le bénéficiaire n'ayant pas apporté la preuve que la qualité du béton qui lui avait été fourni était moindre que celle prévue au contrat, ce point est également rejeté. Le bénéficiaire devra payer 100 $ des frais de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
PHILIPPE FRENETTE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ROBERT QUIRION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires concernant la mauvaise finition des planchers de latte au rez-de-chaussée doit être rejetée puisque aucune imperfection n'est discernable à plus de six à huit pouces de distance. La fondation, ses semelles et sa saillie semblent dépasser le minimum requis par le Code national du bâtiment 1995. Si la brique et la maçonnerie n'ont pas bougé à ce jour, soit deux ans après la réception du bâtiment, c'est que ces éléments n'ont exercé aucune pression sur les fondations pour qu'elles fissurent et qu'il n'y a pas eu de mouvement ou de pression verticale de la part de la fondation. Les infiltrations d'eau ayant vraisemblablement eu pour cause le fait que les chantepleures étaient bouchées, l'entrepreneur devra retirer de celles-ci tous les bouchons ou les obstructions et procéder à l'application du crépi le long du mur de la fondation. Il y a également lieu de prendre acte des engagements de l'entrepreneur à réparer les fissures sous les portes-fenêtres et à entreprendre les travaux correctifs nécessaires à l'automne afin de régler tout problème d'infiltration d'eau qui pourrait survenir.
YVETTE LEWIS et un autre, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Désistement.
La bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant une fissure à la fondation de son bâtiment. Le 4 juin 2007, à la suite de la découverte de faits nouveaux, l'administrateur a rendu une nouvelle décision, et l'entrepreneur a convenu de s'y conformer, à la satisfaction de la bénéficiaire. Le 8 juin suivant, celle-ci a transmis un avis de désistement de sa demande d'arbitrage. Il y a lieu de prendre acte de ce désistement. Comme ce dernier survient après une nouvelle décision de l'administrateur et qu'il y a lieu d'assimiler cette situation à l'une où la bénéficiaire a eu gain de cause, les frais de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
KATY DESCHÊNES, bénéficiaire demanderesse, et 9024-9111 QUÉBEC INC. (HABITATIONS CHANTAL ET TREMBLAY), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme les fissures dont se plaint le bénéficiaire ont fait l'objet de corrections de la part de l'entrepreneur à deux reprises mais que le problème est récurrent et n'est pas encore réglé, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur et à l'administrateur de faire exécuter par un entrepreneur de leur choix, selon les recommandations de l'ingénieur ou de l'architecte retenu par le bénéficiaire, les travaux que celui-ci proposera pour régler les points faisant l'objet de l'arbitrage dans un délai maximal de trois mois. Les frais d'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3340-3342-3344 DU MONT ROYAL ET 4450 ST-MICHEL, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plusieurs travaux correctifs sont réclamés par le bénéficiaire. Certaines réclamations n'ont pas été formulées dans le délai de six mois à compter de la connaissance des problèmes et doivent donc être rejetées. En effet, plusieurs réparations ont été effectuées par l'entrepreneur relativement à ces problèmes, mais sans succès. Ce n'est que un an après les dernières réparations que le bénéficiaire a dénoncé le vice. Malgré les correctifs apportés, un avis doit être transmis à l'administrateur dans les six mois suivant la connaissance du vice. Quant aux autres réclamations, l'inspecteur-conciliateur les a rejetées au motif qu'elles étaient dues au comportement du matériau. L'expert doit être objectif et indépendant, et son opinion doit servir à l'arbitre. En l'espèce, le problème est sérieux, notamment en raison de la dimension des fissures, de leur emplacement et de la possibilité d'infiltration d'eau. L'expert de l'administrateur a manifesté des hésitations et il a omis certaines vérifications, ce qui permet de remettre en doute ses conclusions. L'arbitre n'est pas lié par l'opinion de l'expert. Les réclamations pour fissures et bris de la dalle de béton du garage, des murs du sous-sol, de la fondation et du crépi sont accueillies.
ANTRANIK AROUTINIAN et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 112
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le syndicat bénéficiaire présente une demande d'arbitrage à la suite du rapport de l'administrateur. Pour les motifs exprimés par l'inspecteur, la décision de l'administrateur relativement au raccordement des chauffe-eau en tuyauterie PEX est bien fondée. En ce qui a trait aux problèmes de muret et de crépi, la décision de l'administrateur selon laquelle cette question n'est pas couverte par le plan de garantie puisqu'il s'agit d'un vice attribuable aux places de stationnement, au terrassement ou au système de drainage des eaux est rejetée. Le simple constat du fait que les colonnes qui supportent les balcons des étages supérieurs du bâtiment s'appuient sur le muret de la descente des escaliers suffit pour conclure qu'il s'agit d'un ouvrage structural. Par ailleurs, l'inspecteur s'est mépris sur la nature de la réclamation et de la situation dénoncée par le bénéficiaire. Celui-ci a dénoncé un vice de construction ou une malfaçon occasionnant la destruction graduelle du mur de la descente des escaliers. Sa réclamation ne porte aucunement sur un problème de terrassement, d'asphaltage du terrain de stationnement ou du système de drainage des eaux de surface. Bien que ces malfaçons aient pu contribuer au problème dénoncé, elles ne sont pas la cause de la dégradation de l'ouvrage. Les véritables causes résident plutôt dans l'absence de drain et d'une section d'empierrement contiguë au mur pour favoriser l'écoulement des eaux. L'entrepreneur devra donc démolir et reconstruire au complet le mur de la descente des escaliers vers le logement du demi-sous-sol du bâtiment au plus tard le 12 juillet 2007. Pour les motifs exprimés par l'inspecteur, la décision de l'administrateur relativement au raccordement des réservoirs d'eau chaude au système de drainage est bien fondée. Il en est de même de la réclamation relative à la ventilation dans l'entretoit. Le refus de l'administrateur de considérer la réclamation relative aux échangeurs d'air de chacune des unités privatives est cependant erroné. Or, la preuve présentée sur cette question étant incomplète, il y a lieu de renvoyer le dossier à l'inspecteur afin qu'il s'informe auprès de la municipalité du règlement de construction en vigueur à l'époque de la construction pour qu'il fasse un relevé de l'équipement et des contrôles de ventilation installés sur les lieux et détermine si l'équipement installé répond aux normes ainsi qu'aux exigences du règlement de construction de la Ville de Sainte-Catherine. Comme l'absence de colonnes antichocs sur la tuyauterie des robinets peut causer des bris de conduites engendrant des dommages importants, l'entrepreneur devra installer un tel équipement sur toute la tuyauterie de robinets d'ici le 12 juillet 2007 de même qu'un clapet antirefoulement et rendre accessible le regard de nettoyage des égouts du bâtiment. S'il ne fait pas les travaux requis, l'administrateur devra les faire exécuter par un tiers (art. 18 paragr. 7 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5085 À 5091 DES ORMES, bénéficiaire demandeur, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (Construction L. Max Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 18, 19, 27, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Plusieurs fissures sont présentes sur les murs de fondation. Certains correctifs ont été apportés par l'entrepreneur, mais les fissures continuent d'apparaître. Elles ne dépassent pas trois millimètres et ne permettent pas à l'eau de pénétrer à l'intérieur. Aucune démonstration n'est faite de mouvement de structure ni d'infiltration d'eau. Quant aux nouvelles fissures, l'arbitre ne peut se prononcer que sur ce qui a fait l'objet de la décision de l'administrateur. La demande est donc rejetée. Les frais d'arbitrage seront partagés, le bénéficiaire supportant 100 $.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 324 À 334 WURTELE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS CHOLETTE & PAPINEAU LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son condominium le ou vers le 30 juin 2003. En mai 2004, ayant retiré le tapis couvrant le plancher de son salon, il a constaté que celui-ci était fissuré d'une extrémité à l'autre, dans plus d'une direction. Il a dénoncé ce problème à l'entrepreneur et, en mars 2006, il l'a dénoncé à l'administrateur, qui a rejeté sa demande sur ce point. Cette décision n'a pas à être modifiée. La dénonciation à l'administrateur d'une malfaçon doit se faire dans un délai raisonnable, soit dans les six mois qui suivent sa découverte. Le bénéficiaire n'a pas respecté ce délai et il ne peut pas justifier ce retard en affirmant que, de bonne foi, il se serait fié aux déclarations, aux promesses ou aux engagements de l'entrepreneur selon lesquels il apporterait les correctifs nécessaires pour régler la situation. Par ailleurs, le bénéficiaire ne peut prétendre qu'il ignorait l'exigence d'une dénonciation à l'administrateur dans un délai raisonnable, cette exigence étant mentionnée tant dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs que dans le contrat de garantie. Finalement, même si la dénonciation avait été faite dans les délais, le problème constaté n'avait pas la gravité d'un vice caché ou d'un vice majeur puisque rien ne laisse croire que ces fissures nuisent à la structure. Le plancher de béton, en l'espèce, a été installé pour l'insonorisation qu'il procure et les fissures n'ont pas de conséquences.
SUNNY S. AHLUWALIA, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES RÉAL MAURICE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 83, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réparation d'une fissure sur le côté de l'escalier extérieur avant est exclue de la garantie parce qu'elle est rendue nécessaire en raison d'un comportement normal du matériau. De plus, il ne s'agit pas d'un vice caché au sens du Code civil du Québec. Les réclamations de 250 $ et de 800 $ visant des travaux que le bénéficiaire a fait effectuer ainsi que la réclamation relative à l'obtention de deux documents sont irrecevables puisqu'elles ne sont pas couvertes par le plan de garantie. Le bénéficiaire devra supporter des frais de 100 $ pour l'arbitrage.
EDMONDE KÉNOL MONDÉ et un autre, bénéficiaires appelants, et 2739-1051 QUÉBEC INC. 1 LES ENTREPRISES HÉBERT-TREMBLAY, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La dénonciation des problèmes apparents au plancher de bois franc et au crépi de la galerie plus de neuf mois après la réception de l'immeuble est tardive. Le délai de six mois applicable en la matière ne peut être prolongé par l'arbitre. La demande est donc rejetée. Les frais seront partagés et le bénéficiaire supportera à cet égard 135 $.
ÉVAGÉLOS PLIAGAS, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION P.M. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, et 128
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire de la garantie est insatisfait du rapport d'inspection de l'administrateur du plan de garantie en ce qui concerne les fissures de l'entrée du sous-sol et le revêtement métallique des poteaux du balcon de façade. D'une part, le mur de soutènement de la dalle de béton menant à l'entrée des appartements situés au demi-sous-sol présente une fissure très importante sur toute sa profondeur. Cependant, ce problème est causé par les pentes du terrain, qui entraînent les eaux de surface à proximité des murs en question. Étant causé par le terrassement, ce problème est exclu de la garantie. D'autre part, le revêtement métallique des trois poteaux du balcon ne les recouvre pas jusqu'au sol, ce qui résulte de l'affaissement du terrassement survenu après la réception du bâtiment. L'entrepreneur n'est pas responsable de cet affaissement et la réclamation est rejetée. Les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5115 À 5121 DES ORMES, représenté par M. JEAN PROVENÇAL, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (Construction L. Max Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage en ce qui a trait à cinq réclamations rejetées par l'administrateur. Les parties ayant déposé une entente relative à la correction de trois de ces éléments, deux doivent donc être tranchés. Quant aux fissures à la galerie avant, la garantie exclut les fissures inesthétiques et s'applique à celles qui diminuent la capacité portante de la dalle de béton. En l'espèce, les fissures sont capillaires et résultent du comportement normal du béton. Par conséquent, leur réparation n'est pas couverte par la garantie. Pour ce qui est des traces d'humidité au sous-sol, la contre-pente de la conduite pluviale empêche l'évacuation normale des eaux, lesquelles s'infiltrent par la dalle de béton. La garantie s'applique aux vices majeurs. La perte de l'ouvrage, qui constitue le principal critère du vice majeur, ne se limite pas à la perte totale de l'immeuble. En l'espèce, le vice de construction entraîne des troubles graves dans l'utilisation de la maison. La demande à cet égard est donc accueillie. Cependant, l'entrepreneur a le choix de la méthode à utiliser pour corriger ce manquement. Par ailleurs, les frais de l'expertise produite par le bénéficiaire lui seront remboursés.
DENIS LECLERC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS G.S. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire n'ayant pu prouver qu'elle n'avait pas approuvé le report de la date de livraison, sa demande d'indemnisation pour retard de livraison doit être rejetée. La réclamation visant la tache sur la surface extérieure des fenêtres du salon et de la chambre principale est rejetée puisqu'il s'agit de problèmes mineurs qui ne constituent pas une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La solution retenue par l'entrepreneur étant convenable pour la correction des égratignures sur les surfaces du balcon arrière et la coloration de l'une des marches, il devra exécuter les travaux de la façon dont il les a décrits. La réclamation quant à la fissure dans le joint de la moulure au salon est rejetée, car il s'agit d'un problème qui ne constitue pas une malfaçon. Il en est de même pour les têtes de clou sur les cadres en bois des fenêtres et la fissure au cadre de bois de la porte-fenêtre du sous-sol, cette situation résultant d'un comportement normal des matériaux. La bénéficiaire n'ayant pas dénoncé dans un délai de six mois le problème de joint visible entre deux panneaux de gypse au plafond de la mezzanine, cette partie de la réclamation est rejetée. Le frottement des portes françaises donnant à la cuisine et au vestibule ainsi que les taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre arrière résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Les correctifs apportés par l'entrepreneur relativement à la présence de têtes de clou et de vis apparentes sur certains murs et plafonds sont acceptables, et il n'y a pas lieu d'intervenir. La demande de remboursement des honoraires d'avocat de la bénéficiaire est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés à 80 % par l'administrateur et à 20 % par la bénéficiaire.
ANITA CHAN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS-FRANC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 19, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation du bénéficiaire visant l'installation de volets légèrement moins hauts pour la fenêtre du sous-sol doit être rejetée puisque cette dernière ne présente aucune malfaçon. Comme le problème de crépi des contremarches a subi une simple détérioration par l'usure du temps et que les fissures au solage ne sont pas d'ordre structural, les réclamations ayant trait à ces deux points doivent être rejetées, car elles ont été soumises à l'administrateur plus de trois ans après la prise de possession de l'unité résidentielle. Les fissures dans la dalle du sous-sol étant également de nature esthétique, résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu de faire droit à cet élément de la réclamation. La réclamation du bénéficiaire pour obtenir le remboursement de ses frais d'expertise est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.
ALAIN DÉSY, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
L'entrepreneur devra procéder aux travaux de correction pour colmater les fissures au mur gauche de la résidence, tel que prévu dans la décision de l'administrateur. La réclamation de la bénéficiaire visant les fissures au parement de pierres et les décollements des clés et allèges de fenêtres est rejetée puisqu'il s'agit de fissures occasionnées par un mouvement normal du béton lors du séchage, exclues du plan de garantie. L'entrepreneur devra par ailleurs terminer le travail entrepris afin de colmater les trous entre le parement de pierre et les soffites tout autour de la maison.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur est réputée avoir été rendue dans les délais puisque ce dernier a agi de bonne foi en tentant de régler en priorité les problèmes d'eau rencontrés par les bénéficiaires. Il est pris acte de l'engagement de l'administrateur de réparer la brique près de la porte de garage ainsi que l'infiltration d'eau entre le cadre de la porte et la brique, en plus du trou dans le contreplaqué de la petite toiture. Les réservoirs des toilettes devront être nettoyés et, si ce n'est pas possible, être changés. La demande des bénéficiaires visant le plancher du salon endommagé par un lavage à l'eau chlorée doit être rejetée puisqu'il est impossible de déterminer si les bulles dont ils se plaignent étaient présentes avant le lavage du plancher ou ont été provoquées lors de l'application d'une couche de vernis par eux. La décision de l'administrateur concernant la vérification du réseau de mise à la terre doit être maintenue. Bien que le garde-corps du sous-sol soit temporaire, il n'appartient pas à l'entrepreneur d'installer une rampe d'escalier ergonomique puisque cela fait partie de la finition du sous-sol, qui n'est pas de son ressort. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties selon laquelle l'administrateur devra réparer le trou dans le mur où est situé le tuyau d'alimentation en eau et réparer le bas de ce mur et du mur adjacent, en plus de refaire les joints et les sabler et, ensuite, peinturer ces murs de telle façon que la couleur soit uniforme. Comme la fissure à la fondation sous l'escalier est due au mouvement normal du béton lors du séchage, elle n'est pas couverte par la garantie.
FERNANDE SPOONER et un autre, bénéficiaires, et 9020-8034 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La présence de fissures au haut du mur de gypse à l'étage, dans le bureau, la cage d'escalier et la salle de bains, prouve l'existence d'un vice caché. Le mur devra donc être ouvert à ces endroits afin que le problème soit définitivement réglé. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé l'absence de pare-vapeur sur la laine isolante placée contre la poutre de rive entre le sous-sol et le plancher du rez-de-chaussée ni les nombreux joints ouverts à l'isolant du sous-sol dans le délai prévu au règlement, leurs réclamations à ce titre sont rejetées puisqu'il s'agissait de malfaçons apparentes. La réclamation quant à l'absence de pare-vapeur sur le mur extérieur entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher de l'étage est accueillie, car il s'agit d'un vice de construction majeur qui ne pouvait être soupçonné ni constaté par un acheteur prudent et diligent. Ce vice devra être corrigé par l'entrepreneur. Comme la pose d'un recouvrement incombustible sur l'isolant de mousse plastique qui a été placé sur le mur de fondation avait été expressément exclue des obligations de l'entrepreneur décrites au contrat de construction, la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La non-conformité de la plomberie en raison de l'absence d'un support de la colonne de renvoi constituant un vice caché, l'entrepreneur devra apporter les corrections nécessaires. La réclamation des bénéficiaires relativement au malfonctionnement du thermostat à l'étage est rejetée: ces dernières n'ont pas prouvé en quoi le plan de garantie trouverait application. Les réparations afin de corriger la fissure du parement de gypse à la partie supérieure de la porte devront être effectuées. Les frais d'expertise des bénéficiaires, de 2 276 $, devront leur être remboursés.
CHRISTINE LEPAGE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le débit du robinet de la cuisine peut sembler faible, mais son fonctionnement est normal et ne comporte aucun défaut, si bien que l'installation ne présente aucun vice. Les craquements du plancher de bois dont se plaignent les bénéficiaires semblent normaux pour ce genre de plancher. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. L'entrepreneur devra reprendre le crépi de la fondation arrière puisque ce dernier ne recouvre pas suffisamment les matériaux structurels de la fondation et que l'acier d'armature réagit. Par ailleurs, comme les fissures à l'intersection des murs et des plafonds de la cage d'escalier ou de la salle de bains sont attribuables au comportement normal des matériaux, elles sont exclues de la garantie.
ANTONIO ANDRADE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NAVA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 17
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire demande que l'entrepreneur démolisse et reconstruise son perron avant aux motifs qu'il est fissuré et que cette situation risque de causer un vieillissement prématuré. L'examen de la construction du perron démontre que celui-ci a été construit selon les règles de l'art et que l'acier d'armature qui y a été posé assure son intégrité avec les fondations du bâtiment. Toutefois, comme le recouvrement de finition qui a été posé ne remplit pas sa fonction, qui était de corriger l'esthétique du perron et d'assurer l'étanchéité de la fissure, l'entrepreneur devra enlever le recouvrement actuel et en faire poser un nouveau.
RITA ROBERT, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que les chantepleures sont inefficaces ou qu'elles sont la cause des infiltrations d'eau dans le bâtiment et que le problème d'espacement a été dénoncé hors délai, cette partie de la réclamation est rejetée. Leur réclamation visant les poteaux du patio arrière est également rejetée puisque la situation a été dénoncée hors délai. L'entrepreneur devra fixer les plaques d'acier entre les poteaux et la poutre en respectant l'aspect sécuritaire de l'installation. Il devra également installer une membrane de polyéthylène d'au moins 0,15 millimètres d'épaisseur sur la dalle de béton et recouvrir le tout d'un plancher de bois. Il devra également stabiliser les semelles, colmater les fissures de la fondation et du parement de brique, enrober le drain français et couvrir ce dernier de pierre nette. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 12 500 $ pour leurs frais d'expertise.
MARIE CLAIRE VAN BECK BERGEN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée et demande reconventionnelle en homologation de la sentence arbitrale accueillie en partie (C.S., 2008-05-15), 500-17-034723-075, 2008 QCCS 2686, SOQUIJ AZ-50497820, J.E. 2008-1361
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le tribunal n'a pas compétence quant aux réclamations du bénéficiaire relatives à la fenêtre du salon et aux problèmes d'humidité de l'appartement 5125 puisque l'administrateur a rendu une décision favorable à ce dernier en ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Si le bénéficiaire est insatisfait des travaux qui ont été faits, il doit s'adresser à l'administrateur et non au tribunal d'arbitrage. L'absence d'unité de chauffage électrique dans l'appartement 5131 touche une partie privative de l'immeuble et, comme le tribunal n'a compétence que pour les réclamations concernant les parties communes, la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois refaire le crépi du mur entre les appartements 5125 et 5127 puisque l'ouvrage n'est pas conforme aux règles de l'art vu l'emplacement du mur. Les réclamations du bénéficiaire visant les fissures aux murs de soutènement et à la dalle de béton de l'entrée du sous-sol desservant les appartements 5125 et 5127 ainsi que le dégagement entre le sol et le bardage de vinyle au mur latéral droit sont rejetées puisque cette situation, causée par le terrassement, est exclue du plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Il est également pris acte des ententes intervenues entre les parties concernant la date de réception du bâtiment, le calfeutrage sur les clés de voûte et le revêtement métallique du poteau de galerie. Quant au gel du tuyau de la cuisine de l'appartement 5125, il n'y a aucune preuve que la construction n'est pas conforme aux normes. La réclamation du bénéficiaire pour que les tuyaux d'égout de l'appartement 5125 soient placés de façon différente est rejetée, car la présence d'une trappe d'accès n'est pas obligatoire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5125 À 5131 DES ORMES, représenté par M. MICHEL SIMARD, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à l'exécution de travaux. Les fissures des planchers de céramique dans les salles à manger du premier et du deuxième étage ne sont pas causées par une faiblesse dans la structure de l'immeuble. Elles sont plutôt attribuables à une fissure dans la fondation et sur le mur, ce qui en fait un vice de construction ou une malfaçon. Comme la situation a été dénoncée en temps utile après la réception de l'immeuble, l'entrepreneur a l'obligation de corriger la situation.
T.B. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et PETER PILALAS et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37 et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 29 juin 2005, l'administrateur a autorisé l'entrepreneur à effectuer des travaux correctifs. Cette décision en modifiait une autre rendue en mars 2003 qui avait ordonné à l'entrepreneur de procéder au remplacement complet du revêtement de brique de la résidence des bénéficiaires. Dans sa seconde décision, l'administrateur reconnaissait qu'il n'était pas justifié d'exiger le remplacement du revêtement. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision et mettent aussi en doute la décision de l'administrateur concernant la présence de fissures dans la fondation de leur résidence. Pour ce qui est de ce dernier point, une entente à l'amiable est intervenue entre les parties et il est donné acte de cette transaction. Par ailleurs, la demande d'arbitrage de l'entrepreneur concernant la décision de mars 2003 a été rejetée parce qu'elle a été présentée 610 jours après la réception de la décision contestée. Cette décision est finale et sans appel (art. 120 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'omission de l'entrepreneur de corriger les travaux dans le délai indiqué oblige l'administrateur à les effectuer (art. 18 et 19 du règlement). D'autre part, ce dernier ne pouvait modifier le contenu de l'une de ses décisions antérieures comme il a tenté de le faire en juin 2005. En effet, en mars 2003, il avait demandé le changement complet du parement de brique du bâtiment; il ne pouvait, en juin 2005, modifier cette décision afin de permettre à l'entrepreneur de choisir les travaux nécessaires pour corriger la malfaçon. S'il est d'usage pour l'administrateur de ne pas s'immiscer dans la correction d'une malfaçon, ce n'est pas parce que le règlement ne lui donne pas ce pouvoir. Interpréter le règlement autrement laisserait les bénéficiaires à la merci d'un entrepreneur incompétent. Le pouvoir de décider inclut le pouvoir de choisir les travaux correctifs. En l'espèce, l'administrateur ne peut qu'exiger que l'entrepreneur procède aux travaux correctifs décrits dans sa décision de mars 2003. La décision de juin 2005 est annulée.
JOSÉE MÉNARD et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES CHRISTIAN DIONNE ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 19, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La différence de hauteur entre les deux colonnes de briques au balcon avant est évidente; l'entrepreneur devra apporter les travaux de correction convenus entre les parties à l'audience, soit le démantèlement et la reprise de l'une des colonnes pour que celles-ci soient symétriques. Le défaut relatif au revêtement du plancher en lattes de bois franc a été dénoncé plus de six mois après la prise de possession, de sorte qu'il est exclu de la garantie. En ce qui concerne les fissures de la dalle de béton du garage, elles sont assez importantes et il ne peut s'agir de fissures de rétrécissement. Lors de la réception du bâtiment, il y avait cinq fissures, alors qu'il y en a maintenant neuf. Les bénéficiaires ont prouvé qu'elles étaient progressives. Le problème n'est peut-être pas très grave mais, vu la quantité anormale de fissures, et étant donné que l'une d'elles traverse le seuil de la porte de garage, une analyse plus poussée devra être faite et les correctifs, le cas échéant, devront être apportés. Enfin, le fait que la contremarche de l'escalier menant à l'étage excède le mur de gypse adjacent ne constitue pas une malfaçon puisqu'il n'existe aucune défectuosité ni aucun défaut de construction. D'ailleurs, il s'agit d'une imperfection à peine perceptible.
PHILIPPE PERRAS et une autre, demandeurs, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123 et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les demandes portent sur des décisions de l'administrateur le 12 décembre 2005 et des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 qui visent tant les parties communes que les les parties privatives du bâtiment. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, les demandes d'arbitrage ont été présentées dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui est d'ordre public. Le bénéficiaire Roll, un anglophone, qui agit à titre personnel et à titre de président du syndicat de copropriétaires, a demandé une version anglaise de la décision du 12 décembre 2005, qu'il conteste. Le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du règlement a commencé à courir dès la réception de cette version. Comme cette dernière date serait postérieure à celle des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 et que l'administrateur ne conteste pas que la demande d'arbitrage concernant ces dernières décisions a été faite dans les délais, l'objection préliminaire est rejetée. L'infiltration d'eau par la toiture, les cernes au plafond de gypse, l'ouverture visible du haut du mur de fondation, le manque de protection des cornières d'acier au-dessus des couvertures, la résistance au feu de la porte de garage, la mauvaise installation du tapis aux planchers d'une partie privative, la finition à terminer au haut de la porte de garage ainsi que la correction des conduits d'air de la cuisine et de la salle de bains d'une partie privative ont fait l'objet d'une entente entre les parties. Les problèmes relatifs à une sortie électrique au plafond du garage, à la protection devant des compteurs électriques et aux déflecteurs du coupe-froid au bas de la porte de service du garage ont tous été corrigés. En ce qui concerne la séparation du coupe-feu, qui ne serait pas conforme dans les combles, l'entrepreneur s'est engagé à obtenir une confirmation que les travaux de correction respectent les dispositions du Code national du bâtiment. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que le gondolement des bardeaux d'asphalte de la toiture, l'obstruction fréquente en hiver de l'évent de plomberie, les bruits de tuyauterie à l'intérieur des murs en raison d'une dilation des tuyaux de même que les imperfections visibles aux plafonds de la chambre et du salon d'une partie privative et le léger gauchissement des lattes du plancher de bois de cette unité constituaient une malfaçon ou un vice ni que le moteur de la porte de garage principale devait être muni d'une boîte de protection. Les fissures capillaires aux joints des éléments des seuils de fenêtres ont été causées par le comportement normal des matériaux et, en conséquence, elles sont exclues de la garantie. Il en va de même pour le pavé uni, qui constitue une composante du terrassement extérieur. Il y a absence de preuve quant à un quelconque problème avec la descente de gouttières, au dommage au mortier d'un mur de briques, aux craquements audibles aux planchers d'une partie privative ainsi qu'à l'égard de la suffisance de l'insonorisation entre les unités -- notamment en ce qui concerne les bruits aériens -- puisqu'elle respecte la norme. Quant aux bruits d'impact, les critères établis par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, et dont l'application est recommandée par l'administrateur, sont respectés. La liste d'éléments compris dans la vente incluait l'expression «Soundproof Party Walls», laquelle n'est pas définie. Il s'agit d'un différend contractuel et d'une promesse d'un vendeur quant aux systèmes ou aux équipements entrant dans la construction du bâtiment qui est exclue de la garantie. Les moulures de finition au bas des murs de garage devront être installées par l'entrepreneur parce qu'il s'agit d'un élément prévu à la convention des parties.
WARREN ROLL et autres, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS (97) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 12, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 123, 139, et 140
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession d'un appartement détenu en copropriété le ou vers le 12 juillet 2002. L'acte de vente a été signé le 31 octobre suivant et la déclaration de réception n'a été signée par la bénéficiaire que le 6 mars 2005. Sa demande relative à l'absence de scellant autour de la baignoire n'a pas la gravité requise pour l'assimiler à un vice caché ou majeur. De plus, elle n'a été dénoncée que le 9 mai 2005. Elle est tardive et l'équité ne peut justifier ce délai. Sa demande concernant les portes se fonde sur une preuve insuffisante. Celles relatives aux fissures dans les carrelages, constatées en septembre 2004 et dénoncées le 9 mai 2005, n'étaient tardives que de deux mois. Il n'est pas déraisonnable ni inéquitable d'excuser un tel retard dans les circonstances, la bénéficiaire n'ayant pas fait preuve de négligence. Les demandes de cette dernière ayant été accueillies relativement aux fissures, les frais d'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYLVIE TREMBLAY, bénéficiaire demanderesse, et DOMAINE DES BELLES-AMOURS INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Plusieurs fissures sur la dalle de béton du garage ont été constatées, dont les plus larges mesurent de deux à quatre millimètres. Il n'y a toutefois pas eu de soulèvement de la dalle ni d'infiltration d'eau par les fissures. Celles-ci existaient au moment de la réception du bâtiment et il n'y a pas eu aggravation de la situation. Selon toute probabilité, ces fissures se sont produites lors du séchage du béton, et il s'agit là du comportement normal de ce matériau. Les réparations à la dalle ne sont donc pas couvertes par la garantie. Par conséquent, la décision de l'administrateur est maintenue. Il y a lieu de condamner la bénéficiaire à payer 85 $ pour les coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
SYLVIE MARTINEAU, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire s'est plaint de la déflexion des planchers aux deux étages de l'édifice, qui comporte quatre unités de copropriété. L'administrateur a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un problème structural mais plutôt d'un phénomène bien connu d'assèchement des matériaux et qu'en conséquence le plan de garantie ne couvrait pas ce problème. La visite des lieux a permis de constater plusieurs anomalies, notamment des espacements entre les plinthes et le plancher, le décollement des comptoirs de cuisine ainsi que les fissures dans le gypse et dans les cadres des portes-fenêtres. Les parties ont convenu de retenir les services d'un arpenteur-géomètre afin qu'il procède dans chaque unité à trois relevés, espacés dans le temps, relatifs à la déflexion des poutrelles de plancher. Par la suite, l'administrateur devra soumettre une décision modifiée. Étant donné que ce dernier est revenu en partie sur sa décision, les coûts d'arbitrage seront à sa charge.
ANDRÉ BLONDIN, en sa qualité de représentant du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 73, RUE DU LISERON, SAINTE-JULIE, bénéficiaire, et HABITATION STÉPHAN LAVOIE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires habitent leur résidence depuis septembre 2002. À la fin du mois d'octobre 2005, alors qu'ils avaient demandé à un artisan d'effectuer certaines réparations autour de leur fondation, ils ont appris qu'une portion du crépi ne pourrait tenir en raison d'une fissure à la fondation le soutenant. Ils ont dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur à l'extérieur du délai de trois ans pendant lequel la garantie portant sur les vices cachés est applicable mais à l'intérieur du délai de cinq ans pendant lequel ils sont protégés contre les vices majeurs. La fissuration n'est pas suffisamment grave pour avoir un effet préjudiciable sur la structure ou sur l'intégrité de l'immeuble et on ne peut donc considérer qu'il y a un vice majeur. La réclamation des bénéficiaires, qui porte sur une malfaçon et, à la rigueur, un vice caché, doit être rejetée.
VINCENT VECCHIO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme l'expert des bénéficiaires a conclu qu'il y avait absence de solin dissimulé sous la cornière métallique de toutes les fenêtres de la résidence et qu'une telle situation peut entraîner de sérieux problèmes de champignons à plus ou moins long terme, l'entrepreneur devra effectuer une ouverture afin de vérifier si tel est le cas et, au besoin, effectuer les travaux. Si un solin est dissimulé derrière cette ouverture, les coûts liés à cette ouverture devront être supportés par les bénéficiaires. Les bénéficiaires se plaignent du linteau de la porte de garage. Or, il ne s'agit pas d'un vice qui nuit à la structure du bâtiment et qui serait de nature à rendre ce dernier impropre à l'usage auquel il est destiné et, pour ce motif, leur réclamation doit être rejetée. Bien que l'infiltration d'eau au plafond du rez-de-chaussée ne soit pas un vice majeur, la conception du solin métallique au toit, à la jonction du parement de pierre et de la couverture de bardeaux d'asphalte, devra être revue et rendue conforme aux exigences énoncées au Code national du bâtiment 1995 puisque cela pourrait créer des problèmes importants de moisissure susceptibles de rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné. C'est à bon droit que l'administrateur a refusé de donner suite aux réclamations des bénéficiaires visant la fissure au mur de fondation, l'infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et l'absence de drainage du tuyau de condensation de la thermopompe, car il ne s'agit pas de vices majeurs. Par ailleurs, comme l'infiltration d'eau dans la chambre froide et les traces de champignons et de moisissures au bas des murs ont été dénoncées plus de six mois après la prise de possession, cette réclamation est prescrite. Les réclamations visant le balancement du système de chauffage à air pulsé et l'absence d'isolant sur la trappe d'accès sont également rejetées puisqu'il s'agit d'éléments sans gravité.
TONY JORGE et une autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur trois points, dont la présence d'une fissure dans le parement de pierre de leur résidence et l'endommagement de la surface de la terrasse de béton située à l'arrière du bâtiment. Eu égard à la fissure, l'entrepreneur a effectué des travaux pour corriger la situation et aucune nouvelle fissure n'est apparue par la suite. Bien que les bénéficiaires qualifient ces travaux d'insuffisants, qu'ils ne connaissent pas la cause de l'apparition de la fissure initiale et qu'ils ne soient pas convaincus du caractère permanent de la réparation, ils n'ont pas apporté de preuve à l'appui de leurs appréhensions, qui sont à elles seules insuffisantes pour justifier une intervention. Quant à la terrasse, les dommages ont été causés à sa surface lorsque les bénéficiaires y ont installé des rampes. Or, l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que les réparations résultant d'ajouts réalisés par le bénéficiaire sont exclues de la garantie. La demande des bénéficiaires sur ce point ne peut donc pas être accueillie.
DENIS DOMINGUEZ et une autre, bénéficiaires demandeurs, c. CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 6 mai 2005, l'administrateur a ordonné que soient effectués les correctifs requis à l'immeuble des bénéficiaires, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché, pour remédier à la présence de fissures anormales à la dalle de béton ainsi que de dénivellations importantes. Les bénéficiaires ne contestent pas la décision mais plutôt la méthode de correction envisagée par l'entrepreneur, qui consiste à sabler les crêtes des dénivellations et à injecter du béton dans les fissures. Bien que l'entrepreneur, selon l'article 2099 du Code civil du Québec, ait le choix de la méthode à utiliser pour exécuter les travaux, les résultats obtenus devront être conformes aux règles de l'art et il revient à celui-ci de faire preuve de prudence afin de s'éviter l'obligation de reprendre les travaux ultérieurement. La décision de l'administrateur est maintenue et il lui faudra supporter la moitié des frais d'arbitrage, le reste devant être payé par les bénéficiaires.
AGNÈS GIRARD et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATIONS RAYMOND & ASS., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le robinet de la salle de bains de l'étage fait partie des équipements prévus au contrat et installés par l'entrepreneur, ce dernier devra prendre les mesures qui s'imposent pour que la pression soit normale. L'arbitre n'a pas compétence pour juger de la réclamation de la bénéficiaire à la suite du vol des fils de son cinéma maison. En ce qui a trait aux travaux de réparation du plafond rendus nécessaires à cause de l'installation des nouveaux fils, le plan de garantie ne couvre pas les matériaux achetés et payés par la bénéficiaire elle-même, raison pour laquelle la réclamation est rejetée. Comme les différentes fissures dont se plaint la bénéficiaire sont des défauts minimes, il ne s'agit pas de malfaçons couvertes par la garantie. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé que la pose de gypse dans le rangement sous l'escalier du sous-sol était prévue au contrat, la réclamation est rejetée. La différence de teinte entre les marches de l'escalier n'est pas inacceptable, contrairement à ce qu'avance la bénéficiaire; il n'y a donc pas malfaçon. Le décalage des lattes de bois franc révèle un effet d'alignement, mais il s'agit d'un défaut mineur, et la réclamation de la bénéficiaire à cet effet est rejetée. La décision de l'administrateur est également maintenue en ce qui a trait à l'échappée de l'escalier du sous-sol puisque la bénéficiaire n'a pas démontré que les mesures étaient en contravention avec le Code national du bâtiment 1995. La pompe et le puisard de la bénéficiaire dans la chambre froide n'ayant pas gelé à ce jour, sa réclamation à ce sujet est rejetée. La preuve prépondérante montre que le ventilateur de la salle de fournaise ne vibre pas de façon anormale et, pour ce motif, la décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur devra s'assurer que les robinets s'ouvrent et se ferment dans le même sens que les autres robinets de la maison. L'installation électrique ne contrevient pas au Code national du bâtiment 1995, et la réclamation de la bénéficiaire relative à l'absence d'interrupteurs tripolaires est rejetée. La bénéficiaire ne s'étant pas déchargée de son fardeau de preuve en ce qui a trait à l'installation de l'éclairage inadéquat sous les armoires, il n'y a pas lieu d'intervenir. Comme l'entrepreneur s'est engagé à insonoriser le mur de la chambre et que cela n'a pas été fait, il devra apporter les corrections nécessaires. La finition du trou autour du tuyau du bidet devra être parachevée à l'aide d'un anneau fourni par la bénéficiaire. La décision de l'administrateur concernant la fissure à la dalle de béton est maintenue puisque la bénéficiaire n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'une malfaçon. L'entrepreneur devra s'assurer que toutes les cales de l'escalier sont bien collées afin d'éviter à long terme le craquement de l'escalier. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé ses prétentions en ce qui a trait à l'évacuation de l'eau de condensation du système central et de l'étanchéité des murs du garage au monoxyde de carbone, la décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur devra corriger le filtre électronique installé sur la fournaise afin que ce dernier ne fasse pas de bruit. La demande de la bénéficiaire en ce qui a trait à l'installation de la thermopompe est également rejetée. Les honoraires extrajudiciaires de l'expert de la bénéficiaire devront être remboursés par l'entrepreneur dans une proportion de 25 %.
GENEVIÈVE ROCHART, bénéficiaire demanderesse, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 106, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont découvert une fissure dans un mur en béton de leur maison. Les parties en sont venues à une entente lors de l'audience. L'administrateur a admis sa responsabilité et les parties ont convenu d'une méthode de correction. Il n'y a pas d'entente quant aux frais d'expertise, d'excavation et de remise en état déjà engagés par les bénéficiaires. Dans cette affaire, les actions entreprises par ces derniers afin d'obtenir la reconnaissance de responsabilité de l'entrepreneur sont le résultat du refus de l'administrateur de reconnaître celle-ci. Les motifs de ce refus étaient incorrects, car les bénéficiaires ont dénoncé le problème avant l'expiration du délai de six mois. Le refus de l'administrateur a entraîné les frais qu'ont dû engager les bénéficiaires pour avoir gain de cause. Malgré le fait qu'ils auraient pu obtenir certains services à un coût moindre, les bénéficiaires pouvaient se sentir démunis devant l'administrateur, qui disposait de ressources importantes pour défendre sa cause. Ils ne peuvent être blâmés d'avoir commandé des services qu'ils jugeaient nécessaires afin d'augmenter leurs chances de succès. Il est ordonné que soient effectués les travaux correctifs, et les bénéficiaires ont droit au remboursement des sommes déjà déboursées et des dépenses à venir pour les travaux d'excavation, de remblayage et d'expertise.
GEORGE BASTOS et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme la bénéficiaire se plaint de craquements du plancher de l'étage et que l'administrateur n'a pas rendu de décision à cet effet, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis pour que la situation cesse. Les murs recouverts de crépi ne sont pas munis de joints de dilatation verticaux ou horizontaux, ce qui a causé des fissures. L'administrateur allègue que la situation actuelle n'est pas la même qu'au moment de l'inspection et que l'arbitre ne doit tenir compte que des vices qui existaient au moment de l'inspection. Or, puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise la protection des consommateurs, il y a lieu d'interpréter la situation en faveur de la bénéficiaire. L'entrepreneur devra donc colmater les fissures au parement d'agrégat des murs de côté et arrière du bâtiment. Étant donné que la bénéficiaire n'a pas dénoncé les carreaux de céramique poinçonnés à la salle de bain, sa réclamation à ce sujet est irrecevable. La bénéficiaire n'ayant pas réussi à démontrer une erreur dans la décision de l'administrateur concernant sa réclamation quant aux fissures à la dalle de béton au sous-sol, sa réclamation est rejetée. Comme le fini de la robinetterie du bidet est endommagé et que la cause la plus probable est un défaut de fabrication, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement. Le balcon arrière présente une pente normale pour l'égouttement des eaux de pluie; la décision de l'administrateur est donc maintenue sur ce point. Par ailleurs, la réclamation de la bénéficiaire visant le crépi des murs de fondation sous le parement d'agrégat des murs de l'étage doit être rejetée puisque, même s'il s'agissait d'une malfaçon, elle ne serait pas de nature à nuire à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, de sorte que la garantie ne s'applique pas.
KATIA BUSTROS, bénéficiaire appelante, et HABITATIONS LUXIM INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les taches de ciment sur les fers cornières et les égratignures sur les persiennes avant étaient apparentes au moment de la réception de l'immeuble et n'ont pas été dénoncées. Comme il ne s'agit ni de malfaçons ni d'éléments portant préjudice au bâtiment, ces réclamations sont rejetées. Les fissures dans les fondations et l'absence de pare-vapeur ne constituent pas une malfaçon qui porte préjudice au bâtiment, dans la mesure où il n'y a pas de percolation, d'écoulement ou d'autres traces de liquide. L'entrepreneur a corrigé les problèmes des armoires de cuisine à la satisfaction des bénéficiaires et s'est engagé à remplacer quelques bardeaux souillés de scellant ainsi qu'à effectuer des travaux correctifs utiles et nécessaires pour corriger la composition thermique du mur afin de le rendre conforme au Code national du bâtiment 1995 alors que les bénéficiaires se sont désistés de leurs réclamations relatives à des fissures au coin inférieur de certaines fenêtres et de la dalle au sol. La moitié des frais d'expertise engagés par les bénéficiaires sont accordés, étant donné que les expertises se sont avérées utiles à l'administrateur dans sa prise de décision.
DANIEL DATORRE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 10, 19, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra vérifier la structure et l'appui du plancher avant d'installer de nouvelles tuiles dans le corridor du rez-de-chaussée. En ce qui a trait aux réclamations concernant la qualité de la finition, et plus particulièrement des joints de finition, le non-respect par l'entrepreneur des normes édictées par le Code national du bâtiment 1995 visant le taux d'humidité du bois lors de la pose constitue un manquement à une obligation essentielle de livrer un ouvrage de bonne qualité, et c'est pourquoi ces malfaçons ne sont pas exclues du plan de garantie en vertu de l'article 4.2. Ce vice caché a été découvert à l'intérieur de la période de trois ans stipulée au contrat de garantie et il a été dénoncé dans un délai de six mois suivant sa découverte. Comme la troisième couche de peinture n'a jamais été appliquée, il est ordonné à l'entrepreneur d'y procéder. Étant donné que la réclamation du bénéficiaire en ce qui a trait à la couleur de la céramique n'est qu'une question esthétique, il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de faire des corrections. Ce dernier devra toutefois corriger les fissures des joints de coulis de la céramique. Par ailleurs, l'entrepreneur devra procéder à l'ajustement des portes de garde-robes et de la porte d'armoire. Puisque le bombement du mur du rez-de-chaussée est survenu à la suite d'une réparation à l'étage, une nouvelle dénonciation n'était pas nécessaire et, pour ce motif, l'entrepreneur devra exécuter les travaux correctifs. Une margelle à la fenêtre du sous-sol devra également être installée afin d'être au même niveau que le champ d'épuration.
JEAN-LOUIS ROBITAILLE, bénéficiaire, et 2794357 CANADA INC., faisant affaire sous les raisons sociales LES ENTREPRISES ÉLECTRIQUES B. MARENGER et LES CONSTRUCTIONS DE LA CAPITALE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 18, 105, 116, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Il existe des fissures à la dalle de béton du sous-sol, à celle du garage et à celle du patio arrière. Elles étaient apparentes lors de la réception de l'ouvrage, mais elles n'ont pas été dénoncées. La situation s'est stabilisée depuis et aucune preuve de dommage structural n'a été faite. Comme il s'agit du comportement normal des matériaux utilisés, la réclamation est rejetée. Les cernes grisâtres sur le balcon résultent de l'utilisation de couleurs non uniformes. L'apparence générale du balcon est normale et cette situation ne porte pas atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. D'autre part, il est courant d'installer des cornières sans couche de finition. Un entretien fréquent s'impose et il revient au bénéficiaire de s'en assurer. Quant aux ventilateurs d'origine, ils étaient inadéquats. Toutefois, il s'agit d'une mésentente contractuelle qui n'est pas couverte par la garantie. En ce qui concerne le problème d'humidité dans l'entretoit, le bénéficiaire devra dénoncer de nouveau l'apparition de ce problème à l'administrateur et à l'entrepreneur lorsque les conditions climatiques permettront de le constater. Les coûts d'arbitrage seront supportés comme suit: 150 $ sont dus par le bénéficiaire, et le solde, par l'administrateur.
FADI BADARO, bénéficiaire, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les vices que comporte l'immeuble ont été constatés peu après la réception de l'immeuble, en mai 2003. La bénéficiaire les a dénoncés le 9 août 2004. Le 20 juin 2005, l'administrateur a rejeté ses réclamations au motif que la dénonciation des vices avait été faite tardivement. Comme les premiers désordres menant à l'effondrement de l'arche de briques ont été constatés le 1er juin 2003, cette réclamation est irrecevable. Les fissures dans le mur de briques au-dessus de l'arche n'étant apparues qu'en juin 2004, elles ont été dénoncées dans les délais. L'argument de l'entrepreneur selon lequel ces fissures et l'effondrement de l'arche sont un même dommage pour lequel la première date de découverte du vice doit être retenue est rejeté. Même si la cause était commune, la bénéficiaire n'a pas à être pénalisée par l'inaction de l'entrepreneur, ce dernier ayant été avisé dès juin 2003 de l'effondrement de l'arche et ayant choisi de n'effectuer qu'une réparation temporaire en bois, sans remettre en état les joints endommagés entre les briques.
BRISSON & ASSOCIÉS INC., bénéficiaire demanderesse, et 9112-5591 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant à l'absence de colonne de béton au balcon est rejetée puisque ce problème a été dénoncé plus d'un an après la réception du bâtiment. Leur réclamation visant la peinture doit également être rejetée, car la dénonciation a été faite plus de six mois après la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux fissures aux joints de gypse, les articles 12 paragraphe 2 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et 4.2 du plan de garantie empêchent toute réclamation, la situation étant attribuable au comportement normal des matériaux. Il y a de légers interstices aux lattes de plancher de bois franc mais, comme la dénonciation a eu lieu plus de six mois après la découverte du problème, la réclamation doit être rejetée. Par ailleurs, l'arbitre n'a pas compétence pour entendre la réclamation des bénéficiaires concernant les fissures au garde-corps, puisqu'ils y ont effectué eux-mêmes des réparations. Il en est de même pour la réparation du moteur du bain tourbillon, car ce point constituait un supplément par rapport au contrat initial, pour lequel le plan de garantie ne s'applique pas. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires afin de réparer les fissures au joint de maçonnerie étant donné qu'il s'agit d'un vice de construction.
MICHEL POIRIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION LAMTEL INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ne leur ayant pas fourni de formulaire de réception du bâtiment ni une copie du plan de garantie dans une langue qu'ils comprennent, les bénéficiaires sont exemptés de l'obligation de dénoncer dans un délai raisonnable les vices que comporte leur résidence. La décision de l'administrateur est maintenue quant aux problèmes d'ajustement des portes intérieures, aux fissures de retrait et au refus par l'entrepreneur de signer le formulaire de remboursement des taxes. Ce dernier devra toutefois installer un humidificateur dans le système de chauffage central, le tuyau de drainage des eaux de condensation de l'unité de climatisation au système de chauffage central ainsi que le couvercle manquant à la fosse de retenue du sous-sol, réparer la fuite d'eau des toilettes à l'étage et refaire la finition du plafond de la chambre principale. Il devra également réparer la fuite d'eau au plafond de l'étage près de la mezzanine et refaire la finition de ces surfaces, en plus d'enfoncer les clous qui ressortent des marches de bois non finies, de fixer les carreaux du parquet dans la chambre principale et de refaire le coulis au pourtour de la salle de bains.
AMALA CHERUBIM et un autre, bénéficiaires appelants, et KOMELCO LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17, 27, 78, 116, 137, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé par écrit différentes fissures dans le revêtement de briques et la fondation de leur immeuble. L'administrateur du plan a rejeté certaines de leurs réclamations. Selon l'entente intervenue entre les parties, l'entrepreneur s'est engagé à réparer une série de fissures à ses frais. Toutes les briques fissurées seront remplacées. Les travaux correctifs seront effectués au plus tard le 30 novembre 2005, les bénéficiaires devant être informés 10 jours à l'avance de la date des travaux. Ces derniers se sont engagés à effectuer une réparation à leurs frais. En ce qui concerne les travaux que devra effectuer l'entrepreneur, l'administrateur s'engage à reconduire sa garantie pour un an quant aux fissures à la fondation et au parement de briques et pour trois ans quant aux infiltrations d'eau reliées à la réparation des briques fissurées à la jonction du solarium et de la maison. Les frais d'expertise et d'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
PAUL MAHONEY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS CHRISTIAN DIONNE & FILS LTÉE, entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la tardiveté du dépôt de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur. Comme les bénéficiaires ont soumis leur dossier à l'arbitrage dans les plus brefs délais, il y a lieu de proroger le délai et de déclarer leur demande d'arbitrage recevable. Étant donné qu'ils n'ont pu se douter avant mars 2004 de la gravité des fissures de retrait de leur fondation, ils ont dénoncé le vice dans les délais prévus au règlement. La clause d'exclusion de responsabilité signée par les bénéficiaires pour les problèmes de stabilité de l'immeuble visant une maison que ces derniers avait commandée auparavant, et non pour la maison effectivement construite par l'entrepreneur, elle ne leur est pas opposable. Par ailleurs, les bénéficiaires ne se sont pas immiscés dans les travaux de l'entrepreneur puisqu'ils n'ont jamais su -- et l'entrepreneur ne les a jamais mis en garde -- que des pieux devaient également être installés pour le modèle de maison qu'ils avaient choisi. L'entrepreneur et l'administrateur sont responsables de la perte de l'ouvrage à la suite de l'affaissement de l'immeuble. L'entrepreneur devra procéder à l'installation des pieux. Les bénéficiaires devront néanmoins supporter 35 % des frais engagés au motif qu'ils ont participé à la décision de ne pas installer de pieux au départ. L'administrateur devra rembourser 75 % des frais d'expertise des bénéficiaires.
CARLO FIORAMORE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente survenue entre les parties pour la correction des problèmes liés à l'infiltration d'eau sous la porte de garage, au vide sous la dalle de béton et aux fissures au centre de la dalle de béton. En ce qui a trait au point 5 de la décision de l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier pour cause de tardiveté de la dénonciation doit être accueillie puisque le problème a été dénoncé 12 mois après la réception du bâtiment.
STÉPHANE DESCHÊNES, bénéficiaire demandeur, et GROUPE NORDCO, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre ne peut se prononcer sur les fissures à la maçonnerie des unités 2921 et 2923 puisqu'il n'a pas compétence pour réviser les ententes conclues entre les parties. La réclamation visant les fissures dans le gypse de l'unité 2923 a quant à elle été faite dans les délais prévus au règlement. La situation est due au soulèvement de la structure du bâtiment en raison du gel durant l'hiver, ce qui constitue un vice caché majeur qui peut entraîner la perte partielle et graduelle de l'immeuble. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux requis afin de mettre définitivement fin au mouvement de la structure du bâtiment. Les frais d'expertise du bénéficiaire sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2917 À 2923 WILLIAM TREMBLAY, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La demande d'arbitrage de l'entrepreneur doit être rejetée puisque l'installation de l'égout pluvial n'est pas fonctionnelle. L'eau s'est infiltrée par une fissure du mur latéral de la fondation, ce qui a entraîné un épanchement d'eau entre la dalle de béton et le sous-plancher du condominium de la bénéficiaire. L'entrepreneur devra donc colmater efficacement la fissure afin de mettre fin aux problèmes d'infiltration d'eau.
RÉNOVATION MARC CLÉROUX INC., entrepreneur appelant, et MARIE ANTOINETTE MONTERO, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 128
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2007-03-14), 550-17-002199-055, 2007 QCCS 1116, SOQUIJ AZ-50422379. Requête pour permission d'appeler hors délai rejetée (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472687. Appel rejeté sur requête (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472689
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La prétention de l'entrepreneur selon laquelle il peut profiter de la clause du contrat de vente qui indique que les bénéficiaires ont acquis la maison à leurs «risques et périls» ne peut être retenue (art. 140 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Les fissures sur le bâtiment ont été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment, soit dans les délais prescrits. L'entrepreneur devra donc réparer le parement en façade, remplacer les pierres fissurées et harmoniser le coulis avec les surfaces environnantes. Les parements extérieurs des côtés et le parement arrière du bâtiment devront quant à eux être refaits. L'entrepreneur devra également installer une sortie extérieure afin de permettre le branchement du foyer au gaz puisque seuls l'achat du réservoir et son branchement jusqu'à l'entrée du gaz au foyer sont de la responsabilité du bénéficiaire.
FIORANGELO CINQUINO et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS GERMAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, 140, et 142
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire visant le coin avant gauche de la toiture, qui est plus bas, est rejetée puisque, bien que la situation ne soit pas conforme aux plans, il ne s'agit pas d'une situation altérant la qualité, la sécurité ou l'utilisation de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois corriger la porte avant et la fenêtre du sous-sol, non centrées, car il s'agit de défauts majeurs qui nuisent à la qualité de l'ensemble de l'immeuble. Faute de preuve, la réclamation quant à l'absence de carton fibre sur les murs extérieurs est rejetée. La décision de l'entrepreneur d'utiliser des panneaux de particules plutôt que du contreplaqué tel que prévu aux plans ne constitue pas une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. L'entrepreneur devra enlever la tuyauterie du drainage et la placer dans la cloison intérieure prévue à cette fin aux plans, une telle situation étant inacceptable. Le bénéficiaire n'ayant pas été en mesure de démontrer l'absence de boulons ou de clous à la lisse d'assise de la maison, sa réclamation sur ce point doit être rejetée. Comme la dénivellation des fenêtres est minime, il ne s'agit pas d'une malfaçon compromettant la qualité, la sécurité ou l'utilisation du bâtiment. La finition du gypse en général et des joints ne constitue pas une malfaçon, et cette partie de la réclamation est également rejetée. La demande d'accessoires de la salle de bains présentée par le bénéficiaire est accueillie puisque l'entrepreneur ne les a pas fournis ni installés. Les dénivellations constatées sur la structure du bâtiment sont mineures et ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les travaux que l'entrepreneur s'est engagé à effectuer pour corriger l'ajustement des fenêtres n'ont pas encore été exécutés, il est impossible de statuer sur ce point à l'heure actuelle. De plus, en l'absence de mesures précises établissant que le défaut de rectitude dépasse la norme acceptable, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Les corrections aux poutrelles du plancher de l'étage devront être apportées conformément aux directives du fabricant, comme le prévoit l'entente intervenue entre les parties. L'administrateur devra procéder à l'installation du muret en blocs de verre à la salle de bains de l'étage et du système de plomberie pour le lave-vaisselle. La réclamation quant à la fissure au mur de béton sous la fenêtre du côté arrière droit est rejetée. L'affaissement des poutrelles du plancher de l'étage n'ayant pu être constaté, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue. La demande de remboursement de frais de logement, de déménagement et d'entreposage est rejetée puisque aucune réclamation n'a été formulée à l'administrateur à ce sujet. Ce dernier devra rembourser aux bénéficiaires 70 % des frais d'expertise de la firme BES et 50 % des frais engagés pour la firme DMA.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et C=B02 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 11, 14, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires à la poutre entaillée au sous-sol et se conformer aux instructions de l'administrateur pour corriger l'effritement récurrent de la dalle du garage puisqu'il s'agit d'une malfaçon. Il devra également faire les travaux nécessaires afin de respecter les instructions de l'administrateur pour empêcher toute infiltration d'eau au seuil de la porte de garage. Comme la salle de lavage est conforme aux plans approuvés par les parties, il n'appartient pas à l'entrepreneur de raccourcir l'emplacement de la laveuse et de la sécheuse. L'entrepreneur devra remplacer le coin de vinyle endommagé lors de la pose du Canexel. La réclamation du bénéficiaire visant à faire abaisser le plafond du garage est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Le problème d'interférence des thermostats avec la télévision devra être vérifié par un spécialiste en électricité et, au besoin, les thermostats devront être changés à la satisfaction du bénéficiaire. Il est ordonné à l'entrepreneur de réparer la fissure dans la fondation à l'aide d'un produit calfeutrant approprié afin de prévenir toute infiltration d'eau.
LAURENT-GUY THÉRIAULT, bénéficiaire demandeur, et LES HABITATIONS MONT-CARLETON (1994) INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur quant à la malfaçon dans la pose de la marqueterie, au revêtement d'aluminium extérieur bosselé et perforé, aux fissures dans la fondation, à la qualité de l'application du crépi de fondation, exécutée deux mois après l'acceptation de l'immeuble, au nivellement fautif du terrain extérieur et à la mauvaise pente dans le garage. Au moment de la réception de l'immeuble, le 15 juin 2004, ils étaient pressés, de sorte qu'aucune note n'a été inscrite au rapport quant à savoir si l'acceptation était faite avec ou sans réserve. La dénonciation des malfaçons à l'entrepreneur a eu lieu le 29 novembre suivant et la réclamation à l'administrateur ne lui a été adressée que le 7 janvier 2005. En faisant appel à l'équité et à l'article 1739 du Code civil du Québec, le tribunal d'arbitrage rejette la défense de dénonciation tardive de l'entrepreneur au motif qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice que comportait l'immeuble. Quant aux points invoqués par les bénéficiaires, le tribunal prend acte de certaines ententes entre les parties et confirme que le plancher de parqueterie de même que le crépi et les fissures des fondations devront être corrigés; il rejette cependant la réclamation relative au revêtement d'aluminium qu'un tiers aurait pu endommager et celle relative à la dénivellation du terrain, qui est exclue par l'article 4.9 du contrat de garantie.
LOUIS-JACQUES CHARLES et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé la déclaration de réception du bâtiment le 29 août 2001 et a mentionné de la présence d'une fissure dans le mur de la fondation du côté ouest ainsi que d'une rampe de patio en aluminium à fournir et à installer. Le 12 avril 2004, il a signé une demande de réclamation. Le 7 octobre suivant, il a reçu un rapport d'inspection qui comprenait la décision de l'administrateur statuant sur 14 éléments et il n'a amorcé la procédure d'arbitrage que le 25 novembre. Le dépôt de la demande d'arbitrage était tardif, ce qui permet de trancher trois des quatre points présentés par le bénéficiaire, dont la fissure dans le mur de la fondation, d'autant plus que la preuve relative à deux de ces points était insuffisante. Or, eu égard à l'absence d'un garde-corps, la prétention de l'administrateur selon laquelle la dénonciation aurait été tardive est inconciliable avec son admission de l'avoir vue dénoncée dans le document accompagnant la réception du bâtiment. En outre, l'inspecteur reconnaît avoir commis une erreur à ce sujet. La demande est accueillie quant à ce point.
CLAUDE GIGUÈRE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION GASTON JACQUES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La liste d'inspection préreception du bâtiment signée en août 2002 par un conseiller technique en habitation n'est pas opposable au bénéficiaire puisque l'ingénieur qui a contresigné son rapport n'a pas effectué l'inspection du bâtiment; la liste ne satisfait donc pas aux formalités énoncées à l'article 33 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur aura à se prononcer sur le bien-fondé des réclamations du bénéficiaire concernant le crépi de ciment, la corrosion sur les cornières d'acier, le coude de gouttières et les joints de scellant extérieur, qui avaient été considérées comme tardives. Comme les fissures observées aux dalles des garages et sur les paliers de béton avant résultent d'un comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La réclamation relative au drainage du terrain est également rejetée, car il s'agit d'une situation exclue de l'application du plan de garantie (art. 29 paragr. 1 et 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'administrateur devra verser au bénéficiaire une somme de 2 105 $ représentant les frais d'expertise engagés au soutien de sa demande d'arbitrage.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5545 À 5573 RUE ST-DENIS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et JARDIN EN VILLE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 29, 33, 35, 37, et 38
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur allègue que les éléments dont se plaint la bénéficiaire étaient apparents au moment de la réception du bâtiment et n'ont pas été dénoncés par écrit à ce moment. Or, ces éléments ont bel et bien été dénoncés durant le mois de septembre 2003 à l'entrepreneur sur une liste manuscrite. L'administrateur devra faire effectuer les travaux requis pour la correction du «fascia» mal installé sur l'ensemble du bâtiment, ce qui constitue une malfaçon. Il devra également s'assurer que l'ouverture à la moulure en «J» de la fenêtre de la chambre des maîtres soit obstruée de façon à éviter les possibles infiltrations d'eau et que l'installation des mains courantes de la galerie avant soit sécuritaire et respecte les règles de l'art, tout comme pour l'alignement de la rampe. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de remplacer complètement les moulures de vinyle puisque, bien que l'installation ne respecte pas tout à fait les règles de l'art, l'intégrité du revêtement extérieur n'est pas compromise. L'entrepreneur est aussi condamné à fixer correctement la porte et à corriger les dommages causés à la peinture de la porte avant. Il n'y a pas lieu de condamner l'entrepreneur à reprendre les travaux pour corriger la différence de niveau entre le salon et la cuisine puisque aucune fissure n'est apparue dans le plancher de céramique depuis sa mise en place et que les travaux seraient sans commune mesure avec une hypothétique apparition de fissures. Les joints mal ajustés aux moulures du plafond et la moulure décollée à la jonction du plancher de céramique de l'entrée devront être ajustés, et la poignée défectueuse de la salle de bains, remplacée. Le problème de la porte de la salle de bains n'est qu'esthétique et il n'y a pas lieu d'en ordonner la correction. Les problèmes reliés aux fissures à la fondation, au joint fissuré à la moulure et au joint de céramique fissuré sont dus à un comportement normal des matériaux, et il n'y a donc pas lieu d'y donner suite. Le manque de finition au gypse du haut de la porte du sous-sol constitue une malfaçon et, partant, l'administrateur devra corriger la situation. Comme le manque d'alignement des lattes de bois du plancher du salon, la courbe à la pente de la porte-fenêtre, la porte de douche non parallèle avec le seuil, l'installation de panneaux de particules pour le plancher et l'installation de poteaux en extrusion d'aluminium croche ne causent pas de préjudice important au bâtiment, il n'y a pas lieu d'y apporter des correctifs. Étant donné que le fait de ne pas doubler les poutrelles sous les cloisons est pratique courante dans l'industrie, l'administrateur n'aura pas à les changer.
ANNE CÔTÉ, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STEVEN G. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Entente entre les parties.
Les parties en étant venues à une entente concernant la réparation de la fissure au seuil de la chambre froide, il y a lieu d'en prendre acte.
LES HABITATIONS SHATONY INC., entrepreneur, et CHANTALE EVOY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La décision de l'administrateur de demander à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable du meuble-lavabo est bien fondée, car cette correction, à elle seule, rendrait le meuble conforme aux règles de l'art. La réclamation de la bénéficiaire sur ce point est donc rejetée. Il en est de même des problèmes d'appareil d'éclairage à l'arrière, de la peinture à refaire dans toute la maison et de la baignoire endommagée puisqu'ils n'ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. En ce qui concerne la réclamation visant le soffite endommagé et l'accès partiel à la fosse de retenue au sous-sol, comme les problèmes ont été causés après la réception du bâtiment par des ouvriers non liés à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Étant donné qu'elle n'a pas démontré que les fissures aux planchers du sous-sol et du garage n'étaient pas attribuables au comportement normal des matériaux, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Par ailleurs, même si l'entrepreneur n'avait pas fourni la quantité de pierre qu'il s'était engagé à fournir en vertu du contrat, cette situation est expressément exclue de l'application du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La bénéficiaire devra supporter 30 % des frais de l'arbitrage, l'administrateur devant acquitter le solde.
RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation de la bénéficiaire visant la fissure au bas de l'escalier avant doit être rejetée puisque la malfaçon a été dénoncée à l'administrateur plus de trois ans après sa découverte. Comme la bénéficiaire n'a jamais dénoncé l'absence de rampes et de mains courantes à l'escalier en façade -- situation qui était par ailleurs apparente au moment de la réception du bâtiment --, cette partie de la réclamation doit également être rejetée. La bénéficiaire devra payer 100 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
MICHÈLE BILODEAU, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation de la bénéficiaire quant à la fissure constatée à son escalier avant est rejetée puisqu'il s'agit d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment et qui a été dénoncée à l'administrateur trois ans après sa découverte. La bénéficiaire devra supporter 100 $ des frais d'arbitrage et l'administrateur, le solde.
FRANCE BROUSSEAU, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Étant donné que les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur la fissure constatée au bas de l'escalier extérieur ainsi que l'infiltration d'air par la prise de courant et l'interrupteur du salon plus de trois ans après leur découverte, leur réclamation à ce sujet doit être rejetée. Celle relative à l'absence de rampes et de main courante à l'escalier avant est également rejetée puisque ce point n'a jamais été dénoncé et n'a pas fait l'objet d'une décision de la part de l'administrateur. Aucune malfaçon n'a été remarquée aux marches de l'escalier menant à l'étage, et cette partie de la réclamation est donc rejetée. Les bénéficiaires devront supporter 100 $ des frais d'arbitrage, et le solde devra l'être par l'administrateur.
JEANNE CYR et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires relativement à la dalle de béton et aux fissures au mur de fondation du côté droit doivent être rejetées, car la Cour du Québec leur a déjà accordé une compensation de 2 300 $ pour ces malfaçons. Les coûts de l'arbitrage seront partagés en parts égales entre l'administrateur et les bénéficiaires. La demande de l'entrepreneur afin d'obtenir le remboursement des frais de son expert est également rejetée puisque tardive. L'article 22 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit de toute façon que le remboursement des frais d'expertise que l'administrateur doit verser au demandeur, et l'entrepreneur n'est pas demandeur dans le présent dossier.
MARTIAL KWAN et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DENIS DESJARDINS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 19, et 22
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur relativement à la fissure à une poutre en béton du sous-sol est maintenue puisqu'il n'est pas impossible que cette situation provoque un problème structural: l'entrepreneur devra donc apporter les correctifs nécessaires à cette poutre. En ce qui concerne les portes de la salle électrique et de la salle des chauffe-eau, il y a lieu de faire droit à la demande d'arbitrage de l'entrepreneur sur ce point, car ces deux locaux ne constituent pas un «local technique» au sens de l'article 9.10.10.1 paragraphe 1 du Code national du bâtiment 1995 exigeant la pose de deux portes coupe-feu.
9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et ANDRÉ HÉBERT -- SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'arbitre n'a pas compétence pour statuer sur les réclamations des bénéficiaires visant les embouts de finition des tablettes, les interstices entre le revêtement de brique et le soffite, la porte de garage à ajuster et le manque de peinture au plafond puisque l'administrateur a accueilli favorablement ces chefs de la réclamation. Ainsi, s'ils ne sont pas satisfaits des travaux correctifs apportés par l'entrepreneur, les bénéficiaires doivent présenter une autre réclamation. Celle à l'égard des fissures à la dalle de plancher du sous-sol est rejetée, car il s'agit d'un comportement normal des matériaux, ce qui est exclu de la protection du plan de garantie. Vu l'entente intervenue entre les parties relativement aux finis de peinture et aux boiseries de finition égratignés et bosselés, il y a lieu d'en prendre acte. La réclamation des bénéficiaires visant le muret de soutènement du terrain arrière et le nivellement de la cour arrière est rejetée puisque cela entre dans l'exclusion prévue à l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation quant aux taches, trous, clous et manque de vernis à l'escalier est également rejetée: il s'agit de travaux de maintenance normaux dont la responsabilité n'incombe pas à l'entrepreneur, et cela ne constitue donc pas une malfaçon.
EMAD ELTURABY et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.
HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'entrepreneur est accueillie quant à la recevabilité de la réclamation visant le tapis du sous-sol puisque ce dernier a été endommagé à la suite d'une inondation lors des travaux de terrassement, lesquels sont exclus du plan de garantie. L'objection préliminaire relative à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que les bénéficiaires ont intenté une action devant la Cour des petites créances est cependant rejetée, car il n'existe aucun risque de dédoublement de juridiction. Le tribunal n'a pas compétence pour statuer sur la réclamation relative à la thermopompe étant donné que l'administrateur a déjà statué en faveur des bénéficiaires sur ce point. L'entrepreneur devra reprendre la pose des tuiles du vestibule, l'ouvrage ne respectant pas les règles de l'art. Il y a lieu de prendre acte de son engagement de changer le barillet de la serrure de la porte d'entrée principale. Il devra également installer la thermopompe à l'extérieur du balcon et l'asseoir sur un support d'acier. La réclamation des bénéficiaires quant aux fissures dans le bois de la porte française de la salle à manger est rejetée: s'agit d'un comportement normal du bois. Il en est de même des réclamations relatives au plancher de bois franc ainsi qu'aux joints de coulis et à l'alignement des tuiles dans la salle de bains, car il n'y a aucune anomalie. Le cadrage de vinyle de la porte-fenêtre ayant été fissuré en raison d'une mauvaise utilisation, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation quant à la vitre de la porte française du vestibule est également rejetée puisque cette situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.
ODETTE VAGNER et un autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Comme la fissure à la dalle du garage résulte du comportement normal du béton, la réclamation des bénéficiaires sur ce point doit être rejetée. La preuve n'ayant pas été apportée qu'il y avait une plaque de métal autour des ouvertures de la porte-fenêtre de la cuisine, il n'y a pas lieu d'intervenir afin de modifier la décision de l'administrateur. La réclamation visant la connexion au système d'alarme est rejetée puisque, dans le cas d'un système d'alarme standard, il n'y a pas de dispositif d'alarme installé sur les fenêtres à battant. La tache sur le tapis ne constitue pas une malfaçon apparente, ni le vernis du plancher appliqué par-dessus la peinture et la saleté: ces points de la réclamation sont également rejetés. Les dimensions de l'escalier menant au sous-sol étant conformes au Code national du bâtiment 1995, il n'y a pas lieu de donner suite à la demande des bénéficiaires sur ce point. En ce qui a trait aux joints à refaire, aux têtes de clou apparentes dans la salle de bains, aux défauts dans la salle de couture et à la peinture écaillée dans le bureau du deuxième étage, il ne s'agit pas de malfaçons apparentes. Les bénéficiaires devront supporter 30 % des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
SOLANGE FORTIN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS MAJESKA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra procéder à la réparation des fissures à la dalle de béton du sous-sol selon la solution proposée par l'expert. Quant aux fissures capillaires dans les murs de fondation, comme elles sont dues au comportement normal des matériaux, leur réparation est exclue du plan de garantie. La dénivellation dans la chambre principale respecte la norme acceptable dans l'industrie de la construction résidentielle et ne peut être considérée comme une malfaçon au sens de l'article 3.2 du contrat de garantie. La décision de l'administrateur de rejeter la demande d'arbitrage en ce qui concerne le remblai des fondations avec de l'argile est bien fondée puisque la situation a été dénoncée plus d'un an après la réception du bâtiment (art. 3.2 du contrat de garantie). Le contrat entre les parties ne faisant pas mention des travaux relatifs à l'installation des moulures à la tête des armoires de cuisine, la réclamation des bénéficiaires sur ce point ne peut être accueillie favorablement.
PAULINE VILLENEUVE et un autre, bénéficiaires, et DOMICILEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 11
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Toutes les parties du garde-corps de la galerie qui comportent des défectuosités devront être refaites par l'entrepreneur avec des matériaux qui ne comportent pas de défaut, et ce, selon les règles de l'art. Comme les fissures autour des fenêtres et de la porte-fenêtre sont causées, selon toute vraisemblance, par le retrait du béton, elles n'auront pas à être corrigées pour le moment. La partie hors sol de ces fissures devra toutefois être corrigée de façon à prévenir toute infiltration d'eau dans le mur de fondation. L'administrateur devra verser au bénéficiaire une somme de 5 297 $ à titre de remboursement des frais d'expertise engagés.
JEAN-PAUL VIAU, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION ET RÉNOVATION CLÉMENT ET MARIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 22, 34, 116, et 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur n'ayant pas apporté la preuve que la fissure située entre la partie inférieure et la partie supérieure de l'escalier extérieur de la façade ne constituait pas un vice caché, la décision de l'administrateur à la suite de la réclamation de la bénéficiaire est maintenue puisque cette dernière a été déposée dans les délais prescrits (art. 10 paragr. 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
JOSÉE LAFRENIÈRE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction de la fissure à la jonction de la marche du balcon et du trottoir au motif que le plan de garantie ne couvre pas les parties extérieures du bâtiment (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'article 12 paragraphe 9 du plan de garantie ne peut trouver application en l'espèce puisque le balcon incorporé à l'immeuble est couvert par ce plan et que le trottoir incorporé au balcon est la continuation de ce dernier (art. 901 du Code civil du Québec), le tout, en raison de la coulée monolithique.
JEAN-PIERRE GACHON et une autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme aucune décision de l'administrateur n'a été prise quant à la réclamation du bénéficiaire relative à la garantie du couvreur, la thermopompe et la mise à la terre, il n'y a pas lieu d'intervenir. Le problème de drainage est quant à lui rejeté puisqu'il s'agit d'une situation qui relève des parties communes. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait aux fissures dans la fondation, au calfeutrage, au perron taché, aux bouches de ventilation, à la main courante, aux terrasses, à l'infiltration d'eau, au cadre de porte et au déplacement du thermostat et du contrôle Venmar. L'administrateur devra faire apporter les corrections nécessaires afin de corriger la malfaçon dans la réinstallation des solins métalliques au bas du revêtement métallique. Comme les problèmes d'isolation thermique et de ventilation du bénéficiaire n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession de l'immeuble, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. La réclamation quant à la maçonnerie est également rejetée puisqu'elle n'a pas été présentée dans les délais prescrits. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux terrasses, au crépi et à l'insonorisation du mur mitoyen est confirmée.
LUC LACHAPELLE, bénéficiaire demandeur, et 134893 CANADA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires quant aux fissures aux planchers de la cave et du garage et aux joints de maçonnerie légèrement fissurés aux allèges de fenêtre et au-dessus de la porte d'entrée principale sont rejetées puisque de telles fissures se produisent lors du séchage du ciment et de son retrait, ce qui constitue une situation attribuable au comportement normal des matériaux, exclue du plan de garantie. La demande de l'administrateur afin qu'une somme de 5 000 $ soit transférée en fidéicommis à son attention est également rejetée, car les parties ont respecté les articles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et elles ont convenu que cette somme devait être déposée au compte en fidéicommis du notaire instrumentant. Par ailleurs, comme l'entrepreneur n'a pas rempli toutes les modalités de l'entente conclue entre les parties, il ne peut réclamer la remise immédiate de la somme de 5 000 $.
CLAUDINE FONTAINE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATIONS DES VIGNOBLES INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11 et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en mars 1999. Au printemps suivant, il s'est plaint de vibrations du plancher et d'une fissure dans les fondations. L'entrepreneur a alors installé une cloison au sous-sol pour supporter les solives du plancher. De plus, il a installé une poutre d'acier pour retenir le mur. En avril 2001, le bénéficiaire a dressé une liste d'anomalies. L'administrateur a rejeté la majeure partie de ses réclamations au motif qu'elles avaient été présentées tardivement. Quant à la fissure du mur des fondations, l'entrepreneur l'inspectera à la fin de l'hiver et, en cas de désaccord entre les parties, un expert devra trancher. L'entrepreneur s'est engagé à ajouter un coupe-froid à la trappe d'accès à l'entretoit. En ce qui concerne l'ordonnance exigeant une inspection de préréception, il aurait fallu que cette demande ait été faite à l'administrateur, qui n'en a jamais été saisi; l'arbitrage ne peut porter que sur une décision de ce dernier. Les autres réclamations ont toutes été dénoncées à l'entrepreneur plus de six mois après leur découverte. Il y a eu réception du bâtiment lorsque le bénéficiaire a payé les sommes dues à l'entrepreneur. Normalement, le bâtiment doit être inspecté avant sa réception, mais les parties peuvent y renoncer, comme cela a été le cas en l'espèce. Le plan de garantie est d'intérêt public et son application doit être expliquée aux consommateurs. L'administrateur aurait pu transmettre au bénéficiaire une copie du formulaire d'inspection et celui-ci aurait alors su qu'il pouvait exiger une telle inspection. Pour cette raison, les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire, l'administrateur et l'entrepreneur.
MARIO LAPOINTE, bénéficiaire, et 9014-2050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ÉCLAIR), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les moyens appropriés pour corriger la pression d'eau dans la baignoire des bénéficiaires, en plus de leur fournir la moulure requise au pourtour de la baignoire afin qu'ils puissent procéder à son installation. Il devra également ajuster la porte afin de la rendre conforme aux règles de l'art et fournir aux bénéficiaires une boîte pour le dessus des armoires de cuisine. Le joint de 45 degrés aux comptoirs de la cuisine devra être rendu conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur devra aussi remplacer les vis du trop-plein de la baignoire, qui sont rouillées. Le manque de plâtre dans la salle de bains devra être corrigé, en plus du problème de gouttières, pour lequel l'entrepreneur devra abaisser le terrain fini vis-à-vis de la descente de gouttière. L'entrepreneur devra en outre corriger le problème des clous rouillés afin que ces derniers ne soient pas apparents près de la porte d'accès avant et aménager une trappe d'accès au comble du garage à l'endroit choisi par les bénéficiaires. Comme le fonctionnement de la fenêtre de la chambre principale est normal, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à ce sujet est rejetée. Le ventilateur de la salle d'eau étant conforme aux règles de l'art, cette partie de la réclamation est également rejetée, et il en va de même de celle concernant l'écart vertical de un quart de pouce sur la hauteur des armoires de cuisine, qui n'attire pas l'attention et ne cause pas de problème de fonctionnement des portes. L'entrepreneur devra poser les tablettes des armoires de la cuisine et remplacer les deux fenêtres fixes installées dans la salle à manger par deux fenêtres ouvrantes à manivelle. Les réclamations des bénéficiaires visant les agrégats à l'avant de la maison, les plinthes électriques tachées de peinture et le manque de peinture sur un mur extérieur du salon sont rejetées puisqu'il n'y a pas malfaçon. L'entrepreneur devra toutefois corriger la peinture sur la douche. Bien que le sommet du garage soit plus bas que sur les plans, il n'y a pas lieu d'intervenir, car une telle installation ne modifie en rien l'apparence générale de la maison. Les réclamations à l'égard du ventilateur de la cuisinière, de l'ajustement des portes intérieures, du renfort de la porte de douche, du papier noir en périphérie du toit, du terrassement, des prises électriques extérieures, de l'entrée d'eau et de l'escalier de béton avant sont aussi rejetées, aucune malfaçon n'ayant été prouvée. L'entrepreneur devra toutefois apporter des modifications à l'isolation et au coupe-vapeur de la solive de rive afin que les normes du Code national du bâtiment 1995 soient respectées. Le ventilateur de la toiture du garage n'aura pas à être corrigé puisque l'installation actuelle est conforme aux exigences du code. La réclamation des bénéficiaires relative au décollement du mur arrière de la maison vis-à-vis du comptoir de cuisine est également rejetée, tout comme celle visant les fissures dans la dalle de béton du plancher du sous-sol. Comme les fissures aux finis de gypse et aux joints du pointage du plancher de la cuisine ainsi que les craquements de plancher à l'étage sont attribuables au comportement normal des matériaux, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à cet égard doit être rejetée.
JOCELYNE LALONDE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONCEPTS D'HABITATION PIERRE MÉNARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.
CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande des bénéficiaires afin d'obtenir le remboursement du coût d'érection du mur de soutènement est rejetée puisqu'ils n'ont pas suivi les prescriptions des articles 17 et 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il serait inéquitable de demander à l'entrepreneur de rembourser le coût d'érection de ce mur. L'entrepreneur devra toutefois réparer les fissures à la galerie de béton puisqu'il s'agit de fissures anormales. La réclamation visant les fissures des colonnes de la galerie est par contre rejetée au motif qu'il n'a pas été démontré que cette situation constituait un danger structural. Il en est de même des fissures à la dalle de béton du garage, car elles résultent du comportement normal de ce matériau.
MARIELLE BANVILLE et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION YVON MARQUIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 17, 18, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ayant réparé la fenêtre de telle façon qu'il n'y ait plus d'infiltrations d'eau, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Comme la non-solidité ou le mouvement vertical de la marche du podium de la salle de bains constitue une malfaçon selon l'article 27 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l'entrepreneur devra y remédier et apporter également les correctifs nécessaires aux fissures du podium et à la bordure détériorée de ce dernier.
MICHELLE BÉLANGER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION CLEARY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 29