Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment comportant 3 unités. Il a dénoncé un problème lié à l'installation et à l'entretien de la fosse septique de l'immeuble qui aurait provoqué des refoulements. L'administrateur a rejeté la réclamation, attribuant les refoulements à un manque d'entretien de la fosse septique par le bénéficiaire et à la présence de serviettes hygiéniques dans la station de pompage. Cette décision doit être maintenue. Il n'est pas question en l'espèce d'une malfaçon ou d'un vice caché, mais bien d'une situation qui a été provoquée par un comportement insouciant et téméraire de certains occupants de l'une ou l'autre des unités en cause. En effet, le bénéficiaire n'a présenté aucune preuve quant à la non-conformité ou à la capacité des installations. Par ailleurs, tous ont reconnu que la présence de tampons hygiéniques dans le mécanisme pouvait empêcher un fonctionnement adéquat, mais certains n'ont pas agi en conséquence. Il faut aussi constater qu'il n'y a pas eu d'entretien préventif par le bénéficiaire, lequel devait pourtant, tel que le prévoit la déclaration de copropriété, veiller à procéder aux entretiens requis. Or, les réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire, tels l'entretien inadéquat et la mauvaise utilisation, sont exclues de la garantie.
SDC DU 283 JACQUES-CARTIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION C.R.D. INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec une accumulation d'eau sur le toit de l'immeuble, laquelle découlerait de l'absence de drains. L'administrateur a rejeté cette réclamation après avoir découvert la présence de 2 drains sous les terrasses de bois qui se trouvaient sur la toiture. Il n'a pas exploré davantage le problème de stagnation d'eau décrit par le bénéficiaire. À la suite de la décision de l'administrateur, ce dernier a retenu les services d'une experte, laquelle a soupçonné une stagnation d'eau anormale à certains endroits sur le toit. Elle a recommandé un suivi de la situation et un entretien des drains. Le bénéficiaire demande à présent qu'il soit ordonné à l'administrateur de recourir à un expert afin d'établir avec précision les défectuosités faisant en sorte que l'eau stagne sur la toiture, puis de dresser un avis d'exécution. Il veut aussi que l'administrateur soit tenu d'exécuter les travaux nécessaires. En l'espèce, rien ne permet de croire que le toit n'a pas été entretenu ou que les drains sont obstrués. Il y a lieu de conclure que le problème découle d'une autre cause. L'administrateur devra investiguer et corriger la situation.
SYNDICAT DU 2685 DE RUSHBROOKE, bénéfiaires, et LES DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS BCG INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision en faveur des bénéficiaires, ayant conclu que le béton de l'escalier extérieur de la façade principale de leur résidence était considérablement et anormalement désagrégé sur la surface des marches et que les plaques de crépi se décollaient des contremarches. Selon l'administrateur, il s'agissait de désordres prématurés sans lien avec l'usure normale des matériaux, et rien ne permettait de croire qu'ils pouvaient être attribuables à un manque d'entretien de la part des bénéficiaires. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision et prétend qu'un mauvais entretien serait la cause de la situation, plus particulièrement l'utilisation de sel de déglaçage sur les marches. À l'appui de ses prétentions, il a déposé un document provenant de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec qui vise à réduire les problèmes d'écaillage des surfaces de béton et qui reconnaîtrait, selon lui, que l'utilisation de sel de déglaçage occasionne ces problèmes. Or, ce document ne confirme pas que le sel de déglaçage est toujours responsable du type de dommage observé par les bénéficiaires. En effet, il faut en premier lieu que les entrepreneurs assurent une bonne performance à long terme. En l'espèce, la preuve n'a pas confirmé la résistance du béton utilisé et aucun rapport d'expertise portant sur la qualité du béton, sur le pourcentage d'air entraîné ou sur les délais de mûrissement n'a été présenté. La décision de l'administrateur est donc maintenue.
9107-3395 QUÉBEC INC. (f/a/s LES HABITATIONS NOUVELLE ÈRE), demanderesse, et JEUDINA NELSON et DANIEL HERVÉ JOSEPH, défendeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 2 décembre 2008, l'administrateur a donné gain de cause aux bénéficiaires, qui avaient déposé une réclamation relativement au gonflement des joints du comptoir de leur cuisine et au gondolement du bas des portes de certains de leurs cabinets. Le 23 février 2009, il a toutefois rejeté une demande relativement au gondolement de la porte du meuble-lavabo de leur salle de bains. Constatant la présence de cernes d'eau séchés sous la face intérieure de plusieurs portes, il a conclu que le problème était dû à un mauvais entretien par les bénéficiaires et qu'il n'était pas couvert par la garantie. Il a d'ailleurs annulé sa première décision au motif que les causes des problèmes constatés étaient semblables. En arbitrage, l'administrateur est le seul qui a fourni une preuve au soutien de son argumentation. Cette preuve permet de conclure qu'il n'est pas ici question de vices cachés mais plutôt d'un problème purement esthétique qui ne compromet pas l'usage des portes et du comptoir et qui ne devrait pas influer sur le prix de revente de la propriété. La réclamation des bénéficiaires doit être rejetée. Par ailleurs, bien que les bénéficiaires n'aient pas eu gain de cause, ils n'auront pas à supporter une partie des coûts d'arbitrage car, notamment, leurs réclamations n'étaient pas dénuées de fondement.
ALLAN STRINGER et une autre, bénéficiaires, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réception de l'immeuble par le bénéficiaire s'est effectuée le 1er juillet 2004. Le 27 juillet 2008, celui-ci a dénoncé à l'administrateur des défauts concernant le plancher de bois, notamment un soulèvement du plancher devant le foyer. Le 2 octobre suivant, l'administrateur a rejeté sa réclamation, ayant conclu que le soulèvement était une situation nouvelle et qu'il était relié à l'omission du bénéficiaire de contrôler l'humidité dans son immeuble; selon lui, l'entrepreneur ne pouvait être reconnu responsable de cette situation. Le demandeur a demandé l'arbitrage le 20 octobre 2008. Le problème de gonflement des planches en bois n'est pas une faute qui peut être imputée directement au bénéficiaire. La démonstration d'une pose déficiente du plancher permet de conclure que le parquet de bois n'a pas suffisamment d'espace pour prendre de l'expansion, situation aggravée par l'installation de ce fini sur un plancher situé au rez-de-chaussée qui est source d'humidité. Néanmoins, le bénéficiaire avait une obligation de diligence et il a dénoncé tardivement à l'administrateur ce vice caché, soit après l'expiration du délai de trois ans suivant la réception des travaux accordé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause sur aucun point de sa réclamation, les coûts de l'arbitrage sont partagés.
CLAUDE VIAU, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DUBÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'état des garde-corps des balcons de cet immeuble détenu en copropriété divise constitue un vice de construction au sens de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et de l'article 2118 du Code civil du Québec. La notion de perte de l'ouvrage abordée par cette disposition législative doit être interprétée de manière large. On y traite de la présomption de responsabilité de l'entrepreneur pour la perte de l'ouvrage dans les cinq ans suivant la construction. Il s'agit d'une disposition d'ordre public. La perte peut n'être que partielle ou éventuelle. Les parties ont admis que les garde-corps ne peuvent plus servir à l'usage auquel ils étaient destinés. Ils peuvent s'écrouler au simple toucher; c'est une situation inacceptable. Ce danger constitue une perte de l'ouvrage au sens des deux articles précités. En outre, il a été dénoncé dans les délais; le bénéficiaire a fait preuve de diligence devant un problème qui s'est manifesté graduellement. D'ailleurs, l'entrepreneur était déjà au courant de la situation. Celui-ci a fait un mauvais choix de scellant. Le remplacement complet de tous les garde-corps est nécessaire et la réparation des planches actuellement hors d'usage n'est pas suffisante pour garantir la sécurité des lieux ou remédier à la perte de l'ouvrage. Il faut toutefois tenir compte de la dépréciation des garde-corps depuis leur construction et du fait que le bénéficiaire aurait pu assurer un meilleur entretien. Ce dernier sera tenu au paiement de 40 % des coûts engendrés par la reconstruction des garde-corps. Le choix de la méthode corrective et des matériaux revient à l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE GLENDALE, bénéficiaire, et LE GROUPE ARMÉCA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant rejeté sa réclamation visant la qualité de son plancher de bois franc. Elle allègue que son plancher en érable montre facilement des marques. L'état actuel du plancher ne porte pas atteinte à la qualité du bâtiment et ne causerait aucune perte d'ordre financier en cas de revente de l'immeuble. La bénéficiaire a choisi un plancher en érable argenté, un bois dont la qualité est inférieure à celle du chêne, du frêne ou de l'érable à sucre; il est donc normal qu'un tel plancher soit facilement endommagé, ce qui exige de plus grandes précautions. L'endroit où se trouvent les marques laisse par ailleurs voir que la bénéficiaire n'a pas pris toutes les précautions nécessaires. La réclamation est donc rejetée.
MONIQUE CHARBONNEAU LAMARCHE, bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment en novembre 2004. Environ un mois après la prise de possession, ils ont remarqué l'apparition d'interstices à leur plancher de bois, de très haut de gamme. Le fournisseur a conclu que la situation était due au maintien, par les bénéficiaires, d'un taux d'humidité inadéquat et que ni lui ni l'entrepreneur ne pouvaient être tenus responsables. La réclamation des bénéficiaires ne peut être accueillie. Premièrement, elle n'est pas couverte par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème découle du comportement normal des matériaux et les réparations nécessaires sont la conséquence d'une faute des bénéficiaires, qui ont mal entretenu leurs planchers en ne maintenant pas un niveau d'humidité adéquat. Deuxièmement, la dénonciation n'a pas été faite à l'administrateur dans un délai raisonnable. En effet, celui-ci a été informé du problème en novembre 2005, soit plus de six mois après sa première manifestation.
JACINTHE MURRAY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SYLVAIN LIBOIRON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée en partie; il est donné acte de l'entente des parties sur les autres réclamations.
Les infiltrations d'eau par le haut d'une fenêtre et la présence de trous béants sous le débord de toit et au substrat de la couverture n'ont pas été dénoncées dans les trois ans suivant la prise de possession de l'unité résidentielle par le premier acheteur. Toutefois, l'entrepreneur et les bénéficiaires en sont venus à une entente. En ce qui concerne la galerie avant, l'apparence de la finition et la rétention d'eau n'ont pas été constatées. La formation d'une petite flaque près de la colonne droite ne constitue pas une malfaçon, et encore moins un vice de construction. L'apparence de la finition laisse à désirer, mais il s'agit d'une question d'entretien et la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être retenue. En ce qui a trait à l'écoulement d'eau par la colonne droite du balcon, il n'a pas été dénoncé par écrit à l'entrepreneur ni à l'administrateur, de sorte que l'on ne peut se prononcer sur cette réclamation.
PAUL CASAVANT et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS CÉJEAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a acheté une unité résidentielle en février 2004. Il a constaté un problème relatif à son plancher de bois franc, qu'il a dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier, après avoir effectué trois inspections à la résidence du bénéficiaire, a ordonné le remplacement du plancher. L'entrepreneur, qui admet que l'état actuel de celui-ci est inacceptable, s'oppose à la solution retenue, alléguant que la présence d'interstices entre les lattes de bois et entre leurs embouts serait due à une mauvaise utilisation par le bénéficiaire. Or, il n'a pas démontré que les dommages constatés auraient pu être causés par une mauvaise utilisation ou un mauvais entretien, ou encore par l'omission de maintenir une température et un taux d'humidité de l'air ambiant adéquats. L'administrateur, quant à lui, a démontré que le taux d'humidité des lattes était trop élevé lors de la pose, que le bois, en séchant, a rétréci et qu'il a fait apparaître de façon permanente les interstices observés. L'entrepreneur devra procéder au remplacement complet du plancher du bénéficiaire.
EXCELLENCE CONSTRUCTION, entrepreneur appelant, c. JACQUES FONTAINE, bénéficiaire défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le désajustement de la porte vitrée intérieure résulte de la faute d'un tiers et ne peut être imputé à l'entrepreneur. En effet, des livreurs de meubles ont installé une pièce de deux dollars afin de maintenir la porte d'entrée ouverte lors de la livraison. Le coupe-froid au bas de la porte d'entrée extérieure doit être remplacé régulièrement. Il s'agit d'un problème d'entretien qui ne concerne pas l'entrepreneur. Les dommages à la surface de béton du balcon ont été causés par l'utilisation d'un produit de déglaçage contenant du sel et peut-être même du sel pur. L'entrepreneur ne peut être tenu responsable à cet égard. Quant à la rampe d'accès arrière, le copropriétaire qui l'a fait installer a suivi les recommandations de l'entrepreneur et a utilisé le produit de déglaçage conseillé, qui ne contenait pas de sel. La mauvaise qualité du béton à cet endroit ou encore une mauvaise application ont causé sa détérioration; l'entrepreneur devra reprendre ses travaux en suivant les règles de l'art. Les escaliers de secours ainsi que les garde-corps ont été attaqués de manière importante par la corrosion. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il devait suivre les règles de l'art. Les indices présents lors de la réception de l'ouvrage ne permettaient pas à un acheteur prudent et diligent de se rendre compte de ce vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués afin de fournir un produit de niveau acceptable, pour une durée raisonnable.
9095-9032 QUÉBEC INC. (EXCELLENCE CONSTRUCTION), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS 2501-2515, BOUL. MAISONNEUVE EST, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'application des joints de scellant extérieurs. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur en ce qui a trait aux travaux effectués au parement de vinyle ondulé est accueillie, à la condition qu'il n'y ait pas apparition d'une nouvelle ondulation d'ici l'été 2005. Sa demande d'arbitrage à la suite de la décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction du cadrage est accueillie, car cette défectuosité est mineure et ne porte pas atteinte au bon fonctionnement de la porte. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux joints de la partie supérieure de la fenêtre latérale est également infirmée puisque cet état de fait résulte de saleté accumulée à la suite des travaux de construction, ce qui n'est pas de la responsabilité de l'entrepreneur et qui, quoi qu'il en soit, ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou au bon fonctionnement de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois fixer solidement les luminaires fournis par les bénéficiaires étant donné que leur instabilité est tout à fait inhabituelle et va à l'encontre des règles de l'art. La décision de l'administrateur concernant l'infiltration d'eau par le garage est cependant maintenue: malgré les travaux effectués, les correctifs ne sont toujours pas satisfaisants. L'entrepreneur devra également fixer correctement le garde-corps de l'escalier tel que demandé par l'administrateur, cette rampe n'étant plus conforme aux règles de l'art depuis les travaux effectués.
LES HABITATIONS SHATONY, entrepreneur, et CHANTALE EVOY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21