Régie du bâtiment du Québec
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Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetées.
En janvier 2018, dans l'année ayant suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur le fait que les conduits d'eau ainsi que le drain de la douche située à l'étage gelaient dès qu'il faisait moins de -15 degrés Celsius. Malgré l'ajout d'isolant au plancher à l'automne, la douche est demeurée inutilisable par temps froid. Les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur au mois de novembre 2019, soit environ 20 mois après sa découverte. L'administrateur a rejeté la réclamation au motif que la situation ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable, et les bénéficiaires n'ont pas porté cette décision en arbitrage. En 2022, ces derniers ont décidé d'entreprendre de nouvelles démarches auprès de l'administrateur, lesquelles ont aussi mené au rejet de leur réclamation. Cette décision doit être maintenue. Le bénéficiaire qui n'est pas satisfait d'une décision de l'administrateur doit présenter une demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours. En l'espèce, ce point a été rejeté en mai 2020, la décision initiale de l'administrateur n'a pas fait l'objet d'une demande d'arbitrage et la garantie ne s'applique plus.
Josée Matte et Sylvain Légaré, bénéficiaires, et 9278-4024 Québec inc./Marchand Construction et Rénovation, entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire, qui a dénoncé une situation plus de 5 ans après la date de fin des travaux, donc à l'extérieur de la période de couverture du plan de garantie. Cette décision doit être maintenue. En effet, la preuve permet de conclure que la date de fin des travaux, c'est-à-dire le moment où l'immeuble était en état de servir conformément à l'usage auquel il était destiné et où tous les travaux convenus avaient été exécutés, est le 9 juin 2016. Or, c'est plus de 5 ans après cette date que le bénéficiaire a découvert les vices qu'il a dénoncés. Il a invoqué le fait que, en 2020, pendant la pandémie de la COVID-19, les délais de prescription ont été suspendus pendant un peu plus de 5 mois et a prétendu qu'il y aurait ainsi eu une prolongation de la durée de la garantie. Or, la suspension des délais n'a pas eu un tel effet.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ OXYGÈNE PHASE 1, bénéficiaires, et HUDSON SIX INC. (anciennement K.F. Construction) et GESTION MAKA INC. (anciennement Projet Oxygène inc.), entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC. (Raymond Chabot Administrateur provisoire inc. es qualité), administrateur du plan da garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Objection préliminaire. Accueillie.
L'administrateur demande le rejet de la demande d'arbitrage des bénéficiaires au motif qu'ils n'ont pas exercé leurs droits dans les 30 jours suivant la réception de sa décision. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs requiert qu'une demande d'arbitrage soit adressée à un organisme d'arbitrage dans les 30 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur. En l'espèce, les bénéficiaires ont attendu 131 jours. Leur témoignage démontre qu'ils étaient conscients du délai applicable. Ils n'ont présenté aucune preuve établissant que l'entrepreneur ou l'administrateur avaient manqué à leurs obligations prévues au règlement. Ils n'ont pas démontré non plus leur impossibilité d'agir ni pourquoi ils avaient été incapables de faire la demande d'arbitrage dans le délai prescrit.
NAFIZA NAZARI et FAZEL RAHMAN KHAIRY, bénéficiaires, et GESTION DCLIC INC. / INSPECTION DCLIC, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
SHUJUAN YANG et GUANG CHEN, bénéficiaires, et 9229-8926 QUÉBEC INC. / IMMO JAD ST-CONSTANT, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
9339-5283 Québec inc., entrepreneur, et Lise Séguin et Marcel Séguin, bénéficiaires, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen de non-recevabilité. Accueilli.
En mai 2022, la bénéficiaire a dénoncé un problème d'infiltration d'eau dans sa cuisine. Au mois de juin, l'administrateur a rejeté sa réclamation, étant d'avis qu'il était question d'un vice caché découvert pendant la quatrième année de la garantie, lequel n'était donc plus couvert par celle-ci. La bénéficiaire a initialement accepté cette décision, faisant confiance à l'expertise de l'administrateur. En février 2023, à la suite d'une deuxième infiltration d'eau, croyant qu'il était peut-être question d'un vice de construction qui bénéficierait d'une période de couverture de 5 ans, la bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage. L'administrateur prétend que cette demande est irrecevable puisqu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un délai de 30 jours à compter de la réception d'une décision de l'administrateur. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est clair: le bénéficiaire ou l'entrepreneur dispose de 30 jours pour déposer une demande d'arbitrage. Or, ce délai a été largement dépassé en l'espèce et rien ne permet de conclure que le retard serait attribuable à l'entrepreneur ou à l'administrateur.
SAMIRA JOUDIEH, bénéficiaire, et 9319-9065 Québec, entrepreneur, et La Garantie construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Le 15 août 2022, l'entrepreneur a reçu une décision de l'administrateur. Alors qu'une demande d'arbitrage doit être produite dans un délai de 30 jours à compter de la réception d'une décision de l'administrateur, ce n'est que le 17 octobre que l'entrepreneur a produit la sienne. Bien que ce délai puisse être prolongé, l'entrepreneur n'a pas fait la preuve de sa diligence ni d'un autre motif raisonnable qui justifierait d'accorder une telle prolongation. D'une part, il savait dès le début du mois de septembre que l'avocat auquel il comptait confier le mandat ne pourrait le représenter et qu'il devait donc en trouver un nouveau. Or, il a manqué de diligence dans ses démarches à cet égard. D'autre part, l'entrepreneur ne peut invoquer l'ignorance de la loi. En effet, il est déraisonnable pour un entrepreneur: 1) d'invoquer son ignorance du contenu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs lorsqu'il s'est engagé à respecter ce règlement pour avoir le droit de construire des maisons neuves au Québec; et 2) de demander à un tribunal établi en vertu du même règlement de prolonger le délai pour une demande d'arbitrage sur la base de son ignorance du délai de 30 jours mentionné au règlement et dans la décision attaquée.
Les Constructions Gilbert Martel Inc., entrepreneur, et Sébastien Turcotte, bénéficiaire, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetées.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leurs résidences en 2006. En 2011, ils ont dénoncé la présence de fissures aux éléments de béton de celles-ci. Les immeubles ont été mis en observation par l'administrateur en raison d'un problème de pyrrhotite ayant cours dans la région, mais un expert a plus tard conclu qu'il n'y avait pas de risque que le phénomène d'expansion du béton se développe dans les murs de fondation des immeubles, et le dossier a été fermé. En 2019, les bénéficiaires ont découvert que leurs fondations étaient touchées par la présence de pyrrhotite ils ont dénoncée la situation à l'administrateur. Ce dernier a retenu qu'il était question d'un vice majeur de construction, mais que celui-ci n'était pas apparu à l'intérieur de la période de couverture pour de tels problèmes, soit dans les 5 ans suivant la réception. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, les bénéficiaires n'étaient plus couverts par le plan de garantie lorsqu'ils ont produit leur réclamation en 2021. Par ailleurs, leur recours contre l'administrateur n'est pas fondé. En effet, après la décision rendue en 2012, les bénéficiaires, s'ils étaient insatisfaits, avaient 30 jours pour demander l'arbitrage. En outre, même si ceux-ci invoquent une impossibilité d'agir plus tôt découlant de leur confiance envers l'administrateur à l'époque pertinente, la possibilité de prolonger un délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie se limite à 1 an.
Nicole Hébert, Martial Lemay et Guylaine Dubé, bénéficiaires demandeurs, et Les Constructions Levasseur (2003) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des Maisons Neuves de l'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation dans laquelle il était notamment question du fait que leurs frais de relogement et d'entreposage n'avaient pas été remboursés et que le découpage de leur comptoir de quartz ne permettait pas l'installation adéquate de leur plaque chauffante. En ce qui concerne les frais de relogement et d'entreposage, les bénéficiaires ont transmis leur demande 11 mois après la réception de leur résidence. L'administrateur a rejeté la réclamation, notant que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exige que la transmission d'une telle demande soit faite dans un délai de 6 mois. Il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage sur ce point. Entre la date de réception de l'immeuble, en décembre 2019, et celle de la transmission de la demande des bénéficiaires, en novembre 2020, il y a eu suspension des délais au moyen de décrets gouvernementaux pendant 5 mois 1/2 en raison de l'état d'urgence sanitaire lié à la pandémie de la COVID-19. En tenant compte de la durée de cette suspension, il y a lieu de conclure que les bénéficiaires ont transmis leur demande à l'intérieur du délai de 6 mois. Le dossier sera retourné à l'administrateur pour qu'il détermine si les sommes réclamées doivent être remboursées. Quant au découpage du comptoir de quartz, les bénéficiaires n'ont pas été informés par l'entrepreneur ou son sous-traitant avant la livraison: 1) de l'existence d'une date limite pour transmettre les dimensions de leurs électroménagers; et 2) des dimensions qualifiées d'«ouverture standard» en ce qui concerne le comptoir. Il faut aussi considérer que les dimensions des électroménagers, qui étaient standardisées il y a quelques décennies, varient de nos jours. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis.
Madame Jennifer Schembri et Monsieur Timothy Hill, bénéficiaires, et Betaplex Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur a rendu 2 décisions, respectivement en décembre 2018 et en janvier 2020, dans lesquelles il a ordonné à l'entrepreneur de procéder à certaines réparations. En janvier 2022, il a fermé le dossier des bénéficiaires, car l'entrepreneur avait affirmé ne pas avoir été en mesure de joindre ces derniers afin d'effectuer les réparations. L'administrateur n'aurait pas dû fermer le dossier. En l'espèce, 2 versions des événements s'affrontent. D'une part, la preuve documentaire démontre que l'entrepreneur a essayé d'effectuer les travaux. D'autre part, la bénéficiaire a affirmé que l'entrepreneur n'avait pas communiqué avec elle, sauf pour une «visite de réparation», malgré sa disponibilité. Le Tribunal préfère le témoignage de la bénéficiaire. Par ailleurs, si un entrepreneur n'est pas en mesure de réaliser des travaux, il appartient à l'administrateur de faire exécuter ceux-ci par un autre entrepreneur, et ce, aux frais de l'entrepreneur. Le caractère exceptionnel de la situation en l'espèce, qui découle du fait que l'entrepreneur n'a pas respecté la décision de l'administrateur et que ce dernier n'a pas fait exécuter les travaux, justifie d'excuser le retard des bénéficiaires à présenter leur demande d'arbitrage et d'accueillir celle-ci.
Mei Hong Yu & Chiu Yuen Hung, bénéficiaires, et Groupe Pentian Développements/Condos 2050, entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Désistement du pourvoi en contrôle judiciaire (C.S., 2024-05-07), 500-17-123300-223
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire et cette dernière n'a pas déposé sa demande d'arbitrage dans les 30 jours ayant suivi la réception de la décision de l'administrateur. Bien que des conditions exceptionnelles puissent justifier de prolonger le délai de 30 jours, celles-ci sont absentes en l'espèce. En effet, si l'administrateur avait ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux, la bénéficiaire aurait pu se fier à une telle ordonnance et retarder la présentation de sa demande d'arbitrage.
Michèle Mentink, bénéficiaire, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2019, l'administrateur a rendu une décision portant sur un problème d'infiltration d'eau par la toiture de la résidence des bénéficiaires, attribuant cette situation à une aération non conforme et exigeant de l'entrepreneur qu'il la règle dans un délai de 45 jours, sans quoi il prendrait lui-même en charge les travaux. En 2022, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision. L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage, qui n'a pas été déposée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision, est tardive et qu'elle devrait être rejetée pour cette raison. Or, s'il est vrai qu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un certain délai, le non-respect de ce délai ne peut être opposé au bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que le retard découle des déclarations de l'entrepreneur ou de l'administrateur. En l'espèce, malgré la décision de l'administrateur, rien n'a été fait pendant 2 ans. L'entrepreneur a fait fi de la décision et l'administrateur n'a pas pris en charge les travaux. Il est raisonnable de conclure que les bénéficiaires se sont appuyés sur la décision ainsi que sur les dires de l'administrateur et de l'entrepreneur. Or, aucune intervention n'a eu lieu, tandis que les dommages au bâtiment s'aggravent. L'entrepreneur -- ou, en cas de défaut, l'administrateur -- devra agir dans les 60 jours.
Karine Legault et Martine Bertrand, bénéficiaires, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2019, l'administrateur a rendu une décision portant sur un problème d'infiltration d'eau par la toiture de la résidence des bénéficiaires, attribuant cette situation à une aération non conforme et exigeant de l'entrepreneur qu'il la règle dans un délai de 45 jours, sans quoi il prendrait lui-même en charge les travaux. En 2022, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision. L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage, qui n'a pas été déposée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision, est tardive et qu'elle devrait être rejetée pour cette raison. Or, s'il est vrai qu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un certain délai, le non-respect de ce délai ne peut être opposé au bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que le retard découle des déclarations de l'entrepreneur ou de l'administrateur. En l'espèce, malgré la décision de l'administrateur, rien n'a été fait pendant 2 ans. L'entrepreneur a fait fi de la décision et l'administrateur n'a pas pris en charge les travaux. Il est raisonnable de conclure que les bénéficiaires se sont appuyés sur la décision ainsi que sur les dires de l'administrateur et de l'entrepreneur. Or, aucune intervention n'a eu lieu, tandis que les dommages au bâtiment s'aggravent. L'entrepreneur -- ou, en cas de défaut, l'administrateur -- devra agir dans les 60 jours.
Marie-Ève Boulé et Pierre-Luc Grondin, bénéficiaires, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2020, l'administrateur a rendu une décision portant sur un problème d'infiltration d'eau par la toiture de la résidence des bénéficiaires, attribuant cette situation à une aération non conforme et exigeant de l'entrepreneur qu'il la règle dans un délai de 45 jours, sans quoi il prendrait lui-même en charge les travaux. En 2022, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision. L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage, qui n'a pas été déposée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision, est tardive et qu'elle devrait être rejetée pour cette raison. Or, s'il est vrai qu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un certain délai, le non-respect de ce délai ne peut être opposé au bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que le retard découle des déclarations de l'entrepreneur ou de l'administrateur. En l'espèce, malgré la décision de l'administrateur, rien n'a été fait pendant 2 ans. L'entrepreneur a fait fi de la décision et l'administrateur n'a pas pris en charge les travaux. Il est raisonnable de conclure que les bénéficiaires se sont appuyés sur la décision ainsi que sur les dires de l'administrateur et de l'entrepreneur. Or, aucune intervention n'a eu lieu, tandis que les dommages au bâtiment s'aggravent. L'entrepreneur -- ou, en cas de défaut, l'administrateur -- devra agir dans les 60 jours.
Marc Beauchemin et Geneviève Benoit, bénéficiaires, et Jacques Cloutiers et fils Inc., et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2019, l'administrateur a rendu une décision portant sur un problème d'infiltration d'eau par la toiture de la résidence des bénéficiaires, attribuant cette situation à une aération non conforme et exigeant de l'entrepreneur qu'il la règle dans un délai de 45 jours, sans quoi il prendrait lui-même en charge les travaux. En 2022, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision. L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage, qui n'a pas été déposée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision, est tardive et qu'elle devrait être rejetée pour cette raison. Or, s'il est vrai qu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un certain délai, le non-respect de ce délai ne peut être opposé au bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que le retard découle des déclarations de l'entrepreneur ou de l'administrateur. En l'espèce, malgré la décision de l'administrateur, rien n'a été fait pendant 2 ans. L'entrepreneur a fait fi de la décision et l'administrateur n'a pas pris en charge les travaux. Il est raisonnable de conclure que les bénéficiaires se sont appuyés sur la décision ainsi que sur les dires de l'administrateur et de l'entrepreneur. Or, aucune intervention n'a eu lieu, tandis que les dommages au bâtiment s'aggravent. L'entrepreneur -- ou, en cas de défaut, l'administrateur -- devra agir dans les 60 jours.
Sophie Horng et Jean-François Lessard, bénéficiaires, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En 2020, l'administrateur a rendu une décision portant sur un problème d'infiltration d'eau par la toiture de la résidence du bénéficiaire, attribuant cette situation à une aération non conforme et exigeant de l'entrepreneur qu'il la règle dans un délai de 45 jours, sans quoi il prendrait lui-même en charge les travaux. En 2022, le bénéficiaire a demandé l'arbitrage de la décision. L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage, qui n'a pas été déposée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision, est tardive et qu'elle devrait être rejetée pour cette raison. Or, s'il est vrai qu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un certain délai, le non-respect de ce délai ne peut être opposé au bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que le retard découle des déclarations de l'entrepreneur ou de l'administrateur. En l'espèce, malgré la décision de l'administrateur, rien n'a été fait pendant 2 ans. L'entrepreneur a fait fi de la décision et l'administrateur n'a pas pris en charge les travaux. Il est raisonnable de conclure que le bénéficiaire s'est appuyé sur la décision ainsi que sur les dires de l'administrateur et de l'entrepreneur. Or, aucune intervention n'a eu lieu, tandis que les dommages au bâtiment s'aggravent. L'entrepreneur -- ou, en cas de défaut, l'administrateur -- devra agir dans les 60 jours.
Jean-Philippe Landry, bénéficiaire, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2020, l'administrateur a rendu une décision portant sur un problème d'infiltration d'eau par la toiture de la résidence des bénéficiaires, attribuant cette situation à une aération non conforme et exigeant de l'entrepreneur qu'il la règle dans un délai de 45 jours, sans quoi il prendrait lui-même en charge les travaux. En 2022, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision. L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage, qui n'a pas été déposée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision, est tardive et qu'elle devrait être rejetée pour cette raison. Or, s'il est vrai qu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un certain délai, le non-respect de ce délai ne peut être opposé au bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que le retard découle des déclarations de l'entrepreneur ou de l'administrateur. En l'espèce, malgré la décision de l'administrateur, rien n'a été fait pendant 2 ans. L'entrepreneur a fait fi de la décision et l'administrateur n'a pas pris en charge les travaux. Il est raisonnable de conclure que les bénéficiaires se sont appuyés sur la décision ainsi que sur les dires de l'administrateur et de l'entrepreneur. Or, aucune intervention n'a eu lieu, tandis que les dommages au bâtiment s'aggravent. L'entrepreneur -- ou, en cas de défaut, l'administrateur -- devra agir dans les 60 jours.
Stéphanie Girard et Philippe Rich, bénéficiaire, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2020, l'administrateur a rendu une décision portant sur un problème d'infiltration d'eau par la toiture de la résidence des bénéficiaires, attribuant cette situation à une aération non conforme et exigeant de l'entrepreneur qu'il la règle dans un délai de 45 jours, sans quoi il prendrait lui-même en charge les travaux. En 2022, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision. L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage, qui n'a pas été déposée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision, est tardive et qu'elle devrait être rejetée pour cette raison. Or, s'il est vrai qu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un certain délai, le non-respect de ce délai ne peut être opposé au bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que le retard découle des déclarations de l'entrepreneur ou de l'administrateur. En l'espèce, malgré la décision de l'administrateur, rien n'a été fait pendant 2 ans. L'entrepreneur a fait fi de la décision et l'administrateur n'a pas pris en charge les travaux. Il est raisonnable de conclure que les bénéficiaires se sont appuyés sur la décision ainsi que sur les dires de l'administrateur et de l'entrepreneur. Or, aucune intervention n'a eu lieu, tandis que les dommages au bâtiment s'aggravent. L'entrepreneur -- ou, en cas de défaut, l'administrateur -- devra agir dans les 60 jours.
Audrey Demontigny et Sébastien Corriveau, bénéficiaires, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2020, l'administrateur a rendu une décision portant sur un problème d'infiltration d'eau par la toiture de la résidence des bénéficiaires, attribuant cette situation à une aération non conforme et exigeant de l'entrepreneur qu'il la règle dans un délai de 45 jours, sans quoi il prendrait lui-même en charge les travaux. En 2022, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision. L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage, qui n'a pas été déposée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision, est tardive et qu'elle devrait être rejetée pour cette raison. Or, s'il est vrai qu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un certain délai, le non-respect de ce délai ne peut être opposé au bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que le retard découle des déclarations de l'entrepreneur ou de l'administrateur. En l'espèce, malgré la décision de l'administrateur, rien n'a été fait pendant 2 ans. L'entrepreneur a fait fi de la décision et l'administrateur n'a pas pris en charge les travaux. Il est raisonnable de conclure que les bénéficiaires se sont appuyés sur la décision ainsi que sur les dires de l'administrateur et de l'entrepreneur. Or, aucune intervention n'a eu lieu, tandis que les dommages au bâtiment s'aggravent. L'entrepreneur -- ou, en cas de défaut, l'administrateur -- devra agir dans les 60 jours.
Julie Lafleur et Jean-Michel Séguin, bénéficiaires, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2020, l'administrateur a rendu une décision portant sur un problème d'infiltration d'eau par la toiture de la résidence des bénéficiaires, attribuant cette situation à une aération non conforme et exigeant de l'entrepreneur qu'il la règle dans un délai de 45 jours, sans quoi il prendrait lui-même en charge les travaux. En 2022, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision. L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage, qui n'a pas été déposée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision, est tardive et qu'elle devrait être rejetée pour cette raison. Or, s'il est vrai qu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un certain délai, le non-respect de ce délai ne peut être opposé au bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que le retard découle des déclarations de l'entrepreneur ou de l'administrateur. En l'espèce, malgré la décision de l'administrateur, rien n'a été fait pendant 2 ans. L'entrepreneur a fait fi de la décision et l'administrateur n'a pas pris en charge les travaux. Il est raisonnable de conclure que les bénéficiaires se sont appuyés sur la décision ainsi que sur les dires de l'administrateur et de l'entrepreneur. Or, aucune intervention n'a eu lieu, tandis que les dommages au bâtiment s'aggravent. L'entrepreneur -- ou, en cas de défaut, l'administrateur -- devra agir dans les 60 jours.
Véronique Yelle-Denis et Carl Tamas, bénéficiaires, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2020, l'administrateur a rendu une décision portant sur un problème d'infiltration d'eau par la toiture de la résidence des bénéficiaires, attribuant cette situation à une aération non conforme et exigeant de l'entrepreneur qu'il la règle dans un délai de 45 jours, sans quoi il prendrait lui-même en charge les travaux. En 2022, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision. L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage, qui n'a pas été déposée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision, est tardive et qu'elle devrait être rejetée pour cette raison. Or, s'il est vrai qu'une demande d'arbitrage doit être déposée dans un certain délai, le non-respect de ce délai ne peut être opposé au bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que le retard découle des déclarations de l'entrepreneur ou de l'administrateur. En l'espèce, malgré la décision de l'administrateur, rien n'a été fait pendant 2 ans. L'entrepreneur a fait fi de la décision et l'administrateur n'a pas pris en charge les travaux. Il est raisonnable de conclure que les bénéficiaires se sont appuyés sur la décision ainsi que sur les dires de l'administrateur et de l'entrepreneur. Or, aucune intervention n'a eu lieu, tandis que les dommages au bâtiment s'aggravent. L'entrepreneur -- ou, en cas de défaut, l'administrateur -- devra agir dans les 60 jours.
Elsa Puig Bilodeau et Philippe Beaugrand-Desranleau, bénéficiaires, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Moyen d'irrecevabilité. Rejeté.
Le bénéficiaire a déposé sa demande d'arbitrage 3 jours après l'expiration du délai de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur prétend que celle-ci est par conséquent irrecevable. Ce moyen d'irrecevabilité doit être rejeté. D'une part, le retard n'est que de 3 jours. D'autre part, les faits invoqués par le bénéficiaire peuvent être assimilés à une erreur commise par ses avocats dans la gestion du dossier, ce qui explique le retard dans le dépôt de la demande d'arbitrage. Enfin, il est question d'un délai qui peut être prolongé. Dans ces circonstances, refuser de relever le bénéficiaire de son omission serait excessif.
SDC LE 801 ROCKLAND OUTREMONT, bénéficiaire, et 9211-5401 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objections préliminaires. Rejetées.
En novembre 2019, l'administrateur a rendu une décision favorable au bénéficiaire, ordonnant à l'entrepreneur de procéder à des travaux correctifs. En novembre 2020, le bénéficiaire a présenté une demande visant à «compléter» des points en lien avec la décision de 2019. L'administrateur s'est prononcé à cet égard en janvier 2021. Le bénéficiaire reproche ce dernier son refus d'ordonner que certains travaux correctifs soient effectués selon les recommandations de ses experts. Or, l'administrateur allègue que le délai pour porter en appel sa décision serait expiré et que le tribunal ne serait pas compétent quant à la question des correctifs appropriés à apporter en l'espèce. Le délai d'appel n'est pas expiré puisqu'il n'a commencé à courir qu'en janvier 2021, soit moins de 1 mois avant que la demande d'arbitrage ne soit présentée. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, cette autre décision n'était pas un simple ajout à la décision rendue en novembre 2019, car il a été appelé à rendre de nouvelles décisions. En ce qui concerne la compétence de l'arbitre, il est vrai que l'entrepreneur conserve le libre choix des moyens d'exécution des travaux. Cela n'empêche toutefois pas la détermination des désordres ou de l'étendue des possibles désordres prévisibles. Ainsi, il n'est pas question d'indiquer à l'entrepreneur quand et comment faire les correctifs, mais plutôt de cerner ce qui a besoin d'être corrigé.
SDC DU 16350-16390 SHERBROOKE EST, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DOMAINE POINTE-DE-L'ÎLE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Moyens préliminaires. Accueillis en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une demande d'arbitrage portant sur plusieurs points. L'entrepreneur allègue que le bénéficiaire n'a pas l'intérêt requis pour agir en ce qui concerne des parties privatives, que la réclamation du bénéficiaire à certains égards est prescrite et que certains points ne sont pas couverts par la garantie contre les vices majeurs vu l'absence de risque de perte de l'ouvrage. Le moyen préliminaire pour défaut d'intérêt doit être rejeté, car il est prématuré. Pendant l'arbitrage, il est possible pour les parties d'apporter une preuve nouvelle. L'entrepreneur peut ainsi invoquer un défaut d'intérêt en ce qui a trait à la preuve, alors que le bénéficiaire peut présenter une preuve au sujet du défaut d'intérêt allégué pour la première fois. En l'espèce, le bénéficiaire a invoqué le fait que le syndicat pouvait intenter certains recours et que rien ne démontrait que l'administrateur avait fait valoir une absence d'intérêt quand il a rendu sa décision. Le moyen préliminaire lié à la prescription doit être accueilli quant à 2 points. Selon leur gravité, différents types de problèmes doivent être dénoncés à l'intérieur de certains délais. En l'espèce, pour les 2 points, la prescription était échue depuis un bon moment, soit plus de 1 an. Enfin, en ce qui concerne l'absence de perte de l'ouvrage, ce moyen est aussi prématuré, car le bénéficiaire peut encore présenter des éléments de preuve et il est donc impossible de conclure à ce stade que son recours n'a aucune chance de succès.
Syndicat des copropriétaires du 4601 à 4621, 2e Avenue, Montréal, bénéficiaire, et Le Groupe Axxco-Angus inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage des bénéficiaires doit être rejetée puisque ceux-ci n'ont pas exercé leur droit dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision. Les bénéficiaires ont reçu la décision le 25 février 2021. La demande d'arbitrage a été transmise 25 jours après l'expiration du délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires n'ont pas fait valoir de motifs valables justifiant le dépôt tardif de leur demande. En effet, ils ont fait une interprétation erronée, et même téméraire, de la procédure à suivre pour demander l'arbitrage de la décision. De plus, même s'ils étaient confinés en raison de la pandémie de la COVID-19, ils auraient pu sans difficulté transmettre par courriel leur demande d'arbitrage. Le Tribunal est d'avis que les bénéficiaires ne l'ont pas fait puisque leur dossier avait été pris en charge par leur assureur. Leur démarche tardive semble n'avoir pour but que de tenter de modifier la décision de l'administrateur sur des points qui n'ont pas fait l'objet du dédommagement reçu de la part de leur assureur.
ISABELLE LAPLANTE et YANICK GRENON, bénéficiaires, et HABITATIONS HARMONIX INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande de l'entrepreneur d'être relevé de son omission d'avoir contesté une décision dans le délai prescrit. Accueillie.
En juillet 2021, l'entrepreneur a reçu 2 décisions de l'administrateur relatives à la même propriété. Par mégarde, il a transmis la mauvaise décision à ses procureurs. Lorsqu'il a constaté son erreur, il était déjà trop tard pour présenter une demande quant à la décision qu'il voulait initialement contester. Afin d'expliquer son retard, l'entrepreneur invoque sa bonne foi, son intention de contester la décision depuis le début et l'erreur de son adjointe. Il faut retenir la diligence dont ont fait preuve l'entrepreneur et son procureur afin de contester la bonne décision lorsqu'ils ont été informés de l'erreur de l'adjointe. De plus, le retard en l'espèce n'était que de 10 jours et le délai prévu pour contester une décision d'un administrateur peut être prolongé. Dans ces circonstances, refuser la demande de l'entrepreneur serait faire preuve d'un formalisme excessif.
LUC BARCELO et KARINE BRUNELLE, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT DOMONT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes de l'immeuble en décembre 2013. En 2016, il a dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur une infiltration d'eau dans l'immeuble. L'entrepreneur n'a remarqué aucune anomalie aux drains sur le toit, mais la possibilité d'une infiltration par une unité de ventilation a été évoquée et le bénéficiaire a entrepris des démarches en ce sens. En 2017, de nouvelles infiltrations d'eau sont survenues. Un sous-traitant de l'entrepreneur a effectué des tests et a conclu qu'il était probablement question d'un problème touchant un coude raccordé au drain du toit ou le raccordement lui-même. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux vérifications et aux travaux nécessaires. Un problème à un joint mécanique a alors été découvert, soit une déchirure d'un manchon de caoutchouc. En 2019, de nouvelles infiltrations sont survenues. Le bénéficiaire a soumis une réclamation, mais l'administrateur l'a rejetée, étant d'avis qu'il était question d'un problème survenu à l'extérieur de la période de couverture de 5 ans prévue au plan de garantie. Cette décision ne peut être maintenue. Un expert a soutenu que la déchirure prématurée des manchons était la cause des infiltrations qui se sont produites à partir de 2016 et que, lorsque la tuyauterie est correctement installée, la durée de vie normale d'un manchon est d'au moins 50 ans. Il faut conclure que les infiltrations d'eau sont en lien avec le vice caché dénoncé par le bénéficiaire en 2016. L'entrepreneur devra vérifier l'état de la descente pluviale et de ses raccords. Cela sera onéreux, mais c'est la mauvaise exécution des travaux de tuyauterie par l'entrepreneur qui en est la cause, et ce n'est pas au bénéficiaire d'en subir les conséquences en effectuant des travaux correctifs d'urgence au gré des conditions climatiques. Une fois les vérifications faites, l'entrepreneur devra communiquer au bénéficiaire le détail des travaux correctifs à effectuer.
SYNDICAT DE LA COPROPRIETE LOFTS DU BOISÉ 1440, bénéficiaire, et 9231-9326 QUÉBEC INC. (TRIGONE), entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires pour un immeuble dont la réception des parties communes remonte au mois de novembre 2015. À cette époque, l'entrepreneur avait reçu une copie du rapport d'inspection préréception et il avait affirmé au bénéficiaire qu'il s'occupait d'envoyer tous les documents destinés à l'administrateur dans le cadre du soutien après-vente. Or, rien n'a été envoyé à l'administrateur jusqu'à ce que le bénéficiaire se charge de cet envoi en novembre 2019, après que l'entrepreneur eut cessé de faire le suivi de ses diverses demandes et qu'un problème potentiel majeur touchant les fondations eut été découvert. L'administrateur a rejeté la réclamation en raison d'un défaut de dénonciation et de prescription en ce qui concerne les malfaçons dénoncées. Sur ce dernier point, l'administrateur a considéré que les seuls vices qui étaient toujours couverts lorsqu'il a reçu la réclamation du bénéficiaire étaient les vices majeurs. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En l'espèce, l'entrepreneur a donné au bénéficiaire toutes les raisons de croire que le formulaire de préréception et le rapport d'inspection préréception avaient été envoyés à l'administrateur. Il est donc possible de conclure à une dénonciation par le bénéficiaire dans les délais prévus, ce qui ne vient toutefois pas interrompre la prescription en ce qui concerne l'introduction d'une réclamation. Ainsi, c'est la réclamation dans le délai prévu, qui est de 3 ans pour un contrat d'entreprise, qui vient interrompre la prescription. Or, le bénéficiaire a choisi de ne faire appel à l'administrateur qu'en 2019, pour une malfaçon apparente dénoncée en novembre 2015 et prescrite en novembre 2018.
Syndicat de Copropriété du 2727 au 2729 rue Centre, bénéficiaire et Constructions Knightsbridge Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Au cours de l'été 2014, lors de la construction de la toiture de l'immeuble, l'entrepreneur a fait poser une membrane pulvérisée en polyuréa. En septembre 2015, il y a eu une inspection des parties communes en l'absence de l'entrepreneur. Cette dernière a révélé que la membrane était endommagée et que, au surplus, elle présentait des plis à certains endroits. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs et de faire vérifier l'état de la toiture par un expert. En janvier 2018, dans une troisième décision portant sur la toiture, l'administrateur a noté que les travaux requis avaient été exécutés et que l'entrepreneur n'avait plus à intervenir à cet égard. Les décisions de l'administrateur n'ont pas été portées en arbitrage. En février 2019, le bénéficiaire a dénoncé le mauvais état de la toiture et le fait que les réparations effectuées avaient été mal réalisées, une situation qui a été découverte en juillet 2018. L'administrateur a conclu que la dénonciation avait dépassé le délai raisonnable de 6 mois qui devait être respecté, de sorte qu'il ne pouvait donner suite à la réclamation du bénéficiaire. Il a aussi retenu que ses 3 décisions précédentes n'avaient pas été contestées par ce dernier et que ce n'est qu'en février 2019 que celui-ci a dénoncé les travaux, lesquels avaient été exécutés en juillet 2017, soit plus de 6 mois après la première constatation de la situation. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui concerne le délai de dénonciation, le bénéficiaire devait transmettre un avis à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable n'excédant pas 6 mois, ce qu'il n'a pas fait. Son droit est donc éteint. Par ailleurs, même si un délai ne peut être opposé à un bénéficiaire lorsque l'entrepreneur ou l'administrateur manque à certaines de ses obligations, cela ne peut être appliqué en l'espèce puisque les manquements observés n'ont eu aucune incidence sur le non-respect du délai. D'une part, l'absence de l'entrepreneur lors de l'inspection des parties communes en 2015 n'a pas eu de conséquences sur le fait que le bénéficiaire a dénoncé, pour la première fois, l'infiltration de juillet 2018 au mois de février suivant. D'autre part, l'omission de l'administrateur de rendre sa décision dans un délai de 30 jours était attribuable aux parties. Enfin, il ne saurait être question de fonder une demande d'arbitrage portant sur les 3 premières décisions rendues dans le dossier en lien avec les travaux effectués en 2017 puisque celle-ci doit être présentée dans un délai de 30 jours. En l'espèce, le délai le plus court, soit celui qui s'est écoulé entre la troisième décision et la demande d'arbitrage, est d'environ 22 mois.
Syndicat des Copropriétaires du 70 Saint-Ferdinand, bénéficiaire, et 9158-4623 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Le 13 septembre 2019, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires en lien avec 2 points. Le 17 janvier 2020, les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage. L'administrateur soutient que cette demande n'a pas été présentée dans le délai prescrit. En effet, une demande d'arbitrage doit être présentée dans les 30 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur. Cette position doit être retenue. Il est vrai que l'état psychologique de la bénéficiaire au moment de la réception de la décision de l'administrateur aurait pu constituer un obstacle à la présentation d'une demande d'arbitrage dans les délais. Cependant, le bénéficiaire n'était pas dans un état semblable et, dès l'automne 2019, il a manifesté sa volonté de contester la décision de l'administrateur. Il lui appartenait donc de vérifier les délais à respecter. Par ailleurs, même si l'administrateur n'a pas respecté les délais qui s'appliquaient à lui pour rendre sa décision, cela n'excuse pas le non-respect des délais par les bénéficiaires.
Madame Anne-Marie Roussin et Monsieur Simon Godin, bénéficiaires, et Administrateur de la Garantie GCR, administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Le 28 mars 2018, l'entrepreneur a reçu une décision de l'administrateur portant sur 4 points. Le 26 avril, il a présenté une demande d'arbitrage visant 1 de ces points. Le 23 mai, l'administrateur l'a avisé qu'il prenait en charge les travaux correctifs relatifs à 1 des points, soit une fuite d'eau en provenance de la douche. Anticipant que l'administrateur procéderait au remplacement complet de la douche alors que, selon lui, il y avait d'autres méthodes correctives qui pouvaient convenir, l'entrepreneur a choisi de contester aussi ce point. Il a transmis un courriel au tribunal à cet effet le 13 juin. L'administrateur et les bénéficiaires font valoir que l'entrepreneur n'a pas présenté sa demande d'arbitrage dans le délai de 30 jours applicable en ce qui concerne le problème de fuite d'eau. Ils allèguent également que pour prolonger ce délai, il doit y avoir une impossibilité d'agir et aucun préjudice ne doit en découler pour les autres parties. Dans un premier temps, il faut conclure que l'entrepreneur n'a pas respecté le délai de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ayant formulé sa demande 77 jours après la réception de la décision de l'administrateur. Dans un deuxième temps, il faut constater qu'il n'a offert aucune explication quant au non-respect du délai de 30 jours, d'autant plus qu'il a respecté le délai de 30 jours pour un autre point de la même décision. Par ailleurs, l'entrepreneur n'a pas démontré d'impossibilité d'agir et il n'a pas offert de preuve établissant qu'il n'aurait pas été négligent dans la formulation de sa demande d'arbitrage concernant la fuite d'eau en provenance de la douche.
LES HABITATIONS CHOUINARD INC., entrepreneur, et ALEXIE BLANCHETTE et NICOLAS ARCHAMBAULT, bénéficiaires, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 5 mars 2018, l'administrateur a rendu une décision portant sur plusieurs points invoqués par la bénéficiaire. Le 5 avril, cette dernière a formulé une demande d'arbitrage où elle spécifiait qu'elle portait 2 de ces points en arbitrage. Il était notamment question d'un espacement à la jonction d'une planche de son plancher et de la moulure de transition du carrelage de sa cuisine. Le 9 juillet, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage de 3 autres points. En ce qui a trait au problème d'espacement, il s'agit d'un élément qui n'est pas visible lorsqu'on l'observe en position debout. À l'occasion d'une visite des lieux, il a fallu se pencher vers le plancher et disposer d'un éclairage dans un angle bien précis pour voir cet espacement. Il y a lieu de rejeter ce point. Quant aux points qui ont fait l'objet de la demande d'arbitrage du 9 juillet, on doit retenir que la bénéficiaire n'a pas présenté sa demande à l'intérieur du délai de 30 jours et qu'elle n'a offert aucune justification pour expliquer son retard. Au surplus, dans le cas de 1 des 3 points, le tribunal n'aurait pas été compétent pour se prononcer puisqu'il était question d'une entente dont l'administrateur avait pris note sans rendre de décision pouvant constituer une demande d'arbitrage.
NICOLE ROY, bénéficiaire, et PARC SUR RIVIÈRE-BROMONT, S.E.C., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Moyens préliminaires. Accueillis.
Le 18 décembre 2017, l'administrateur a accueilli la réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis. Les bénéficiaires ont reçu cette décision le 21 décembre. Le 17 janvier 2018, l'administrateur a reçu une lettre dans laquelle ces derniers ont indiqué qu'ils contestaient l'entièreté du dossier. Le 12 février, ils ont formulé leur demande d'arbitrage. L'administrateur fait valoir 2 moyens préliminaires. D'une part, il allègue que la demande d'arbitrage a été formulée à l'extérieur des délais prévus. D'autre part, il invoque une absence de compétence de l'arbitre pour rendre une décision sur des points qui n'ont pas fait l'objet de sa décision initiale. En ce qui a trait au premier moyen, les bénéficiaires devaient présenter leur demande d'arbitrage dans les 30 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur, et ils n'ont fourni aucune preuve pour justifier leur retard. Ils ne peuvent par ailleurs évoquer leur transmission d'une lettre à l'administrateur au mois de décembre, puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est clair quant au fait qu'une demande d'arbitrage doit être adressée à un organisme d'arbitrage autorisé et non à l'administrateur. De plus, la décision de celui-ci comportait un texte informatif mentionnant qu'une telle demande devait être soumise directement à l'un des organismes qu'il déterminait. En ce qui a trait au second moyen, le tribunal d'arbitrage n'est pas compétent pour entendre les points nouveaux qui n'ont pas fait l'objet de la décision de l'administrateur. Néanmoins, vu la dénonciation de ces points dans les délais prévus à l'administrateur, le dossier sera retourné à celui-ci afin qu'il puisse faire le suivi nécessaire.
NATACHA RENAUD et PATRICE MEUNIER, bénéficiaires, et CONSTRUCTION OVI INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2015. Au mois de juillet 2017, ils ont fait appel à un ingénieur pour obtenir son opinion quant à des fissures à la maçonnerie. Un rapport leur a été remis au mois de novembre, ce qui leur a permis de constater que celles-ci auraient été causées par le poids des fermes de toit. Ils ont dénoncé ce point au mois de février 2018. L'administrateur a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, qui ne doit pas dépasser 6 mois. Les bénéficiaires ont reçu copie de cette décision le 23 juin. Ils ont envoyé leur demande d'arbitrage le 27 juillet, soit plus de 30 jours plus tard. L'administrateur allègue, d'une part, que la demande d'arbitrage a été formulée tardivement et, d'autre part, que la dénonciation de la présence de fissures à la maçonnerie a aussi été faite tardivement. En ce qui a trait au délai écoulé entre la réception de la décision et l'envoi de la demande d'arbitrage, il y a lieu de faire preuve de souplesse. D'abord, le délai de 30 jours se terminait pendant la fermeture, pour les vacances de la construction, des bureaux de l'administrateur. Celui-ci ne peut prétendre que le retard lui cause un préjudice. Ensuite, il faut tenir compte du fait que la bénéficiaire a entrepris plusieurs démarches à partir du moment où elle a reçu la décision de l'administrateur, avec l'intention de produire une demande d'arbitrage, et qu'elle a fait preuve de diligence. En ce qui concerne le délai de dénonciation du problème, il faut prendre en considération que lorsque les bénéficiaires ont fait appel à un ingénieur, ils soupçonnaient qu'il était possible que les fissures observées puissent être la manifestation d'un vice. Or, ils devaient dénoncer ce vice dans les 6 mois suivant sa découverte, ce qu'ils n'ont pas fait. La dénonciation est tardive et leur recours doit donc être rejeté.
Madame Maria-Emilia Minuche et Monsieur Riccardo Scappaticci, bénéficiaires, et Développement Domont Inc., entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a reçu la décision de l'administrateur le 18 janvier 2018. Il a produit une demande d'arbitrage le 11 mai. L'entrepreneur et l'administrateur réclament le rejet de cette demande au motif qu'elle a été reçue plus de 30 jours après la réception de la décision attaquée. Le bénéficiaire est d'avis qu'il est possible de prolonger le délai de 30 jours. Il soutient notamment que l'entrepreneur et l'administrateur ont eux-mêmes omis de respecter divers délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, de sorte qu'il avait toutes les raisons de croire qu'il pouvait lui aussi dépasser les délais sans perdre ses droits. Par ailleurs, le bénéficiaire invoque un manque de moyens pour consulter un avocat. En effet, une assemblée spéciale a été tenue au mois d'avril pour obtenir des fonds à cette fin et une rencontre a eu lieu le 10 mai, la veille de la production de la demande d'arbitrage. En l'espèce, il appartenait au bénéficiaire de démontrer qu'il existait un motif raisonnable suffisant pour prolonger le délai de 30 jours. Il n'a toutefois pas fait cette preuve. Premièrement, le non-respect des délais par l'entrepreneur et l'administrateur a amené le bénéficiaire à se sentir floué du fait qu'il était tenu, de son côté, de les respecter. Ce non-respect n'a pas conduit le bénéficiaire à conclure qu'il n'avait pas à respecter le délai. Deuxièmement, les représentations de l'administrateur n'ont pas induit le bénéficiaire en erreur. Ayant connaissance des délais applicables, le bénéficiaire aurait pu contacter un organisme d'arbitrage dont le nom était cité à la fin de la décision en cause et il aurait pu lui-même produire sa demande d'arbitrage en ligne. Il aurait aussi pu faire des démarches pour obtenir de l'information.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES B LOFT PHASE 1, bénéficiaire, et 9247-7363 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires de 2 immeubles dont la réception remonte au mois de février 2009. La même année, il a dénoncé le bris de tuiles dans la cuisine de 2 unités et il a suggéré que des vibrations du plancher dissimulaient peut-être un problème plus important. L'administrateur a conclu à la présence de malfaçons, mais il n'a pas constaté de vibrations excessives. Cette décision n'a pas été portée en arbitrage. En 2011, le bénéficiaire a présenté une nouvelle réclamation après avoir constaté le bris d'autres tuiles et le soulèvement du plancher à la jonction entre 2 pièces. L'administrateur a reconnu à l'existence d'un vice caché et le bénéficiaire a accepté un règlement final de 2 000 $. La décision de l'administrateur n'a pas été portée en arbitrage. En 2017, le bénéficiaire a appris que la structure présentait des faiblesses apparentes aux planchers, soit une situation beaucoup plus sérieuse que celle envisagée préalablement. Il a envoyé une réclamation à l'administrateur, mais celui-ci l'a rejetée au motif que puisque la réception des parties communes remontait au mois de février 2009, la période de couverture de la garantie, d'une durée maximale de 5 ans, était expirée. Cette décision doit être maintenue. Même s'il y a eu interruption de la prescription lorsque le bénéficiaire a présenté ses réclamations en 2009 et en 2011, l'interruption a pris fin lorsque l'administrateur a rendu ses décisions, lesquelles n'ont pas été contestées. Par ailleurs, s'il fallait retenir que le vice s'est manifesté de façon graduelle et que le bénéficiaire en a pris connaissance pour la première fois en 2017, il faudrait conclure qu'il n'était plus dans la période de couverture de 5 ans à ce moment.
Syndicat des copropriétés des Condos de la Côte, bénéficiaire, et Construction Belgamme (2004) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée.
En décembre 2016, l'administrateur a rendu une décision portant notamment sur un problème d'infiltration qui avait été dénoncé par le bénéficiaire. Il a rejeté la réclamation à cet égard, étant donné les travaux correctifs effectués par l'entrepreneur et l'absence d'infiltrations subséquentes. En janvier 2017, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage visant 2 autres points. Au mois de septembre suivant, il a présenté une demande d'arbitrage additionnelle relative au problème d'infiltration. L'administrateur fait valoir que cette demande additionnelle d'arbitrage est tardive puisqu'un bénéficiaire insatisfait d'une décision doit soumettre le différend à l'arbitrage dans un délai de 30 jours. Or, pour que l'on puisse demander l'arbitrage, une décision doit être toujours d'actualité. En l'espèce, au moment de la décision et par la suite, dans le délai de 30 jours, le bénéficiaire était satisfait des travaux correctifs effectués et n'avait aucun motif de demander l'arbitrage sur ce point. Dans ces circonstances, il y a lieu de lui permettre de procéder en ce qui concerne sa demande d'arbitrage additionnelle.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LAURIER-8IÈME AVENUE, bénéficiaire, et IDEVCO DÉVELOPPEMENT 2011 INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité de copropriété en mars 2014. Au mois de juin 2016, ils ont dénoncé des problèmes d'étanchéité ou d'entretien de la douche à l'étage, une détérioration de la surface de béton à l'entrée et un écart important entre le plancher flottant et le mur au rez-de-chaussée. L'administrateur a rejeté toutes leurs demandes et sa décision doit être maintenue. En effet, la bénéficiaire a déclaré avoir constaté l'ensemble de ces problèmes à l'été 2015. Or, les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception doivent être découvertes durant l'année suivant la réception d'un immeuble et, lorsque les bénéficiaires ont découvert des malfaçons à l'été 2015, le délai de une année était écoulé. Au surplus, la dénonciation des problèmes n'a pas été faite dans un délai raisonnable puisqu'elle est survenue un an plus tard.
NATALIA GOMES et LUIS SAVIO, bénéficiaires, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2010. En 2015, ils ont noté la présence de coulisses brunes sur la porte de garage de l'immeuble, situation qu'ils ont dénoncée à l'entrepreneur et à l'administrateur. À l'occasion d'une visite des lieux, le représentant de l'administrateur a indiqué aux bénéficiaires qu'il n'était question que d'un petit dégât d'eau et qu'il suffisait de remplacer quelques planches pour corriger la situation. Il aurait aussi affirmé qu'il s'agissait d'un vice caché qui devait être découvert dans les 3 ans suivant la réception de la résidence et que, par conséquent, il n'était plus couvert par la garantie. Enfin, il leur a dit que les réparations nécessaires n'étaient pas majeures et que leurs coûts ne dépasseraient pas les 7 000 $. C'est dans ce contexte que les bénéficiaires n'ont pas demandé l'arbitrage de la décision et qu'ils ont décidé de faire exécuter les travaux. Or, l'ampleur réelle des problèmes a commencé à apparaître par la suite et les bénéficiaires ont alors présenté une demande d'arbitrage. L'administrateur reproche à ceux-ci de ne pas avoir présenté cette demande dans les 30 jours suivant la décision rendue et prétend que leur demande devrait être rejetée pour ce motif. Les bénéficiaires font toutefois valoir qu'ils ont été induits en erreur par le représentant de l'administrateur et ils demandent que le délai pour présenter une demande d'arbitrage soit prolongé. Les bénéficiaires ont raison de prétendre qu'ils ont été induits en erreur par l'administrateur. En l'espèce, il est manifeste que son représentant n'a pas pris les moyens nécessaires ni entrepris les bonnes démarches afin de procéder à une inspection adéquate. Il n'a pas scruté ou analysé la porte de garage ni fait d'enquête. Il s'est contenté de prendre connaissance de la dénonciation des bénéficiaires, et ce, sans tenir compte du rapport d'expert qui y était attaché, et il a omis de déterminer la cause réelle du problème et la situation appropriée. Le représentant n'a pas veillé à la protection des bénéficiaires, qui, eux, lui ont fait confiance en se basant sur une expérience positive antérieure. Dans les circonstances, la prolongation du délai est justifiée, d'autant plus qu'elle découle d'un manquement de la part de l'administrateur, ce qui fait en sorte que le non-respect du délai ne peut être opposé aux bénéficiaires. Pour ce qui est du caractère urgent, nécessaire et conservatoire des travaux et du droit des bénéficiaires à un remboursement de ceux effectués, il faut noter que les bénéficiaires ont été trompés en raison du comportement du représentant de l'administrateur. Puisqu'ils n'ont pas demandé l'arbitrage de la décision rendue, il était normal qu'ils effectuent éventuellement les correctifs et donnent le mandat de faire le travail. N'eût été la négligence du représentant de l'administrateur, la décision rendue aurait été différente et ce dernier aurait pris en charge les travaux, lesquels étaient nécessaires.
PATRICIA LACOMBE et PATRICK BOUCHER, bénéficiaires, et CONSTRUCTION WHISTLER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur le fonctionnement et l'étanchéité des trappes d'accès à sa toiture ainsi que sur l'état d'une rampe d'accès pour personnes handicapées. En ce qui concerne le fonctionnement des trappes d'accès, leur poids excessif fait en sorte qu'elles sont difficiles à soulever. Ce problème a été dénoncé près de 4 ans après la prise de possession du bâtiment, de sorte qu'il devait s'agir d'un vice caché pour qu'il y ait couverture. Or, la manipulation difficile d'une trappe d'accès constitue, tout au plus, un désagrément et elle n'entraîne pas une perte totale ou partielle de l'immeuble. Quant au problème d'étanchéité, bien que sa dénonciation ait été faite dans un délai raisonnable, soit dans les 6 mois ayant suivi un événement au cours duquel la trappe s'est soulevée en raison de vents violents, la découverte du problème a eu lieu alors que seule la couverture contre les vices majeurs était toujours applicable. Or, il n'est pas question en l'espèce d'un vice majeur. La demande d'arbitrage doit donc être rejetée en ce qui concerne les trappes d'accès. Quant à la rampe d'accès, il était question d'une dégradation de la surface de la rampe, laquelle est faite en béton. Même si l'administrateur a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un problème ayant le degré de gravité correspondant à celui d'un vice caché, il faut noter que l'usage d'une rampe d'accès pour personnes handicapées nécessite, étant donné sa vocation, que la surface soit lisse puisque toute rugosité pourrait causer un déséquilibre à un piéton ou constituer un obstacle au passage d'un fauteuil roulant. Il ne s'agit pas d'une simple question esthétique; la rampe d'accès ne peut servir à l'usage auquel elle était initialement destinée. La demande d'arbitrage est accueillie à cet égard.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE DIAMANTIN - 346, bénéficiaire, et LE DIAMANTIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence. Au moment de la signature du contrat de garantie, ils ont reçu une copie qu'ils avaient eux-mêmes signée, mais ils n'ont reçu aucune copie du contrat signée par l'entrepreneur. Étant donné qu'un bénéficiaire n'est tenu à l'exécution de ses obligations prévues au contrat conclu avec l'entrepreneur qu'à compter du moment où il est en possession d'un double du contrat de garantie dûment signé, les bénéficiaires prétendent qu'on ne peut leur reprocher de ne pas avoir respecté les divers délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur soutient toutefois que les bénéficiaires n'ont pas subi de préjudice du fait qu'ils n'avaient pas une copie du contrat de garantie signée par l'entrepreneur puisqu'ils avaient en leur possession la copie du contrat qu'ils avaient signée, laquelle expliquait leurs devoirs et leurs obligations. En l'espèce, il faut retenir que le manquement reproché à l'entrepreneur n'a eu aucune incidence sur le non-respect du délai de recours, de sorte que les délais de dénonciation et de recours prévus trouvent application. En ce qui a trait à la réclamation des bénéficiaires, elle portait notamment sur un problème d'accumulation d'eau autour des fenêtres qu'ils ont remarqué lors de leur premier hiver dans leur résidence. Or, ils ont attendu trois hivers pour dénoncer ce problème alors que le règlement exigeait qu'il soit dénoncé dans les six mois suivant sa découverte. La décision de l'administrateur sur ce point doit donc être maintenue.
BRUNO EVANGELISTA et MELISSA LAMOLINARA, bénéficiaires, et CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
La garantie sur les bâtiments résidentiels neufs couvre la réparation des vices majeurs dans les parties communes d'un immeuble durant les cinq ans suivant la fin des travaux des parties communes lorsqu'ils ont été dénoncés par écrit dans un délai raisonnable. En l'espèce, la date de fin des travaux remonte au 27 octobre 2010 et la date de découverte ou de la survenance du problème dénoncé se situe le ou vers le 20 novembre 2015, donc à l'extérieur du délai de cinq ans prévu. La garantie ne trouve plus application et le moyen préliminaire de l'entrepreneur doit être accueilli.
RÉNOVATION MICHEL ROBERGE INC., entrepreneur, et SDC DU 325 ET 327 OVILA-RHÉAUME, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Rejeté.
La bénéficiaire a fait construire un duplex, dans lequel elle a emménagé en juin 2011. Dès 2012, elle a commencé à éprouver des problèmes: le mur de façade a commencé à se fissurer. Lorsque l'entrepreneur lui a indiqué que la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs ne couvrait pas une telle situation, car elle découlait du mouvement normal des matériaux, la bénéficiaire a décidé de ne pas pousser ses recherches plus loin. En septembre 2015, alors qu'elle cherchait à régler un autre problème, un briqueteur venu sur les lieux lui a dit qu'il existait un problème concernant la fondation de l'immeuble. Quelques jours plus tard, elle a communiqué avec l'administrateur. Le 1er décembre, ce dernier a rendu une décision rejetant la réclamation de la bénéficiaire, étant d'avis que le problème n'était pas nouveau et que cette dernière l'avait décelé deux ans auparavant, de sorte que la dénonciation n'avait pas été faite à l'intérieur d'un délai raisonnable de six mois. Comme la décision ne faisait aucunement état d'un problème de fondation, la bénéficiaire n'en a pas demandé l'arbitrage. Le 10 décembre, elle a reçu le rapport d'un ingénieur lui confirmant l'existence d'un problème de fondation. À la fin du mois de janvier 2016, elle a présenté une nouvelle réclamation à cet égard. Or, l'administrateur lui a indiqué qu'elle ne s'était pas prévalue de son droit à l'arbitrage et qu'il n'entendrait pas de nouveau la même plainte. Il a ensuite rendu une nouvelle décision, le 10 février, maintenant la décision de décembre et rappelant la possibilité de demander l'arbitrage d'une décision de l'administrateur dans les 30 jours suivant la réception. Après des démarches auprès de deux avocats différents, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage en mai 2016. Dans un premier temps, il y a lieu de prolonger le délai de production de la demande d'arbitrage de la décision de février 2016. D'une part, la bénéficiaire a démontré son intention de contester cette décision par ses démarches. D'autre part, rien ne démontre que l'administrateur subirait un préjudice réel du fait de cette prolongation. Dans un second temps, il faut traiter du délai de dénonciation du problème. Ce délai a commencé à courir le 19 septembre 2015, lorsque le briqueteur a informé la bénéficiaire qu'elle avait un problème touchant la fondation de l'immeuble. Jusqu'à ce moment, elle n'avait connaissance que de malfaçons mais, dès lors, il était question d'un vice majeur. Sa dénonciation envoyée en janvier 2016 a donc été effectuée dans un délai raisonnable, soit à l'intérieur d'un délai de six mois.
CELESTE FRAUENFELD, bénéficiaire, et 9017-1745 QUÉBEC INC (ULISSE CONSTRUCTION) a/s Groupe Serpone - Syndic de Faillite Inc., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté des réclamations relativement au revêtement extérieur de son immeuble. Insatisfait des conclusions de l'administrateur, il demande l'arbitrage des décisions rendues. Tout d'abord, l'arbitrage soulève une question quant à la date à retenir pour la fin des travaux. En effet, le 10 décembre 2009, l'entrepreneur a transmis un premier avis de fin des travaux. Or, il n'est pas possible de retenir cette date, puisqu'il n'existait alors aucun syndicat des copropriétaires auquel l'avis pouvait être transmis. Le 2 juin 2010, un second avis a été transmis au syndicat, lequel s'était réuni une première fois au mois de février. À cette date, qu'il faut retenir, tous les travaux de l'entrepreneur dont on avait convenu avec le bénéficiaire avaient été effectués et le bâtiment était en état de servir conformément à l'usage qui lui était destiné. La réception des parties communes, qui marque la date initiale pour la computation des délais reliés à la garantie, a été faite à la même date, alors que les parties ont signé un formulaire d'inspection préréception et que toutes les conditions étaient remplies. L'arbitrage demandé le 21 décembre 2013 d'une décision rendue le 19 juillet précédent, donc plus de 30 jours après la réception de cette décision par le bénéficiaire, doit être rejeté, vu le non-respect du délai de recours. En ce qui concerne un problème touchant le parement en fibrociment du fabricant Nichiha, il s'agit au minimum d'un vice caché et, à la limite, d'un vice de construction, étant donné les faits en cause et l'état de la jurisprudence. En effet, l'expert du bénéficiaire a signalé plusieurs points quant au non-respect de la pose du revêtement, points qui s'apparentent aux règles de l'art que l'entrepreneur devait respecter. Quant au parement en fibrociment James Hardie, comme la fin des travaux remonte au 2 juin 2010 et que la dénonciation est en date du 22 décembre 2013, la garantie pour vices cachés ne trouve plus application et il faut examiner le problème sous l'angle du vice de construction. Or, pour qu'il y ait vice de construction, il doit y avoir une perte potentielle de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci. En l'espèce, le parement n'est pas sur le point de s'effondrer, de sorte qu'il ne saurait être question d'une perte potentielle ou probable. Comme il s'agit d'un vice caché, la dénonciation tardive du problème fait en sorte que la réclamation sur ce point doit être rejetée.
SYNDICAT DU 18 IMPASSE HUET, bénéficiaire, et 9153-5914 QUÉBEC INC., CONDOS PLACE D'AMÉRIQUE, entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité. Rejetée.
Les bénéficiaires ont une relation d'affaires dans laquelle Nolet s'occupe directement des locataires, alors que Ward veille à la documentation et au financement de leurs immeubles. Au mois de mai 2014, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur en vue de récupérer un acompte de 30 000 $ qu'ils avaient versé à l'entrepreneur. Le 8 février 2016, l'administrateur a rejeté cette réclamation. La décision rendue contenait une mention selon laquelle toute demande d'arbitrage devrait être soumise dans les 30 jours suivant la réception par poste recommandée de la décision. Nolet a reçu la décision le 17 février et, n'ayant pas bien saisi son contenu, il l'a envoyée à Ward avec la mention qu'il croyait qu'ils avaient perdu. L'épouse de Ward a reçu la lettre, qu'elle a déposée sur le bureau de son mari. La lettre s'est retrouvée dans un tiroir de Ward, qui était occupé en raison de la maladie d'un oncle qu'il visitait à l'hôpital. Le 12 mars, au retour d'un voyage à l'extérieur du Canada, Ward a lu le courriel de Nolet et a pris connaissance de la décision de l'administrateur pour la première fois. Voyant que la décision était datée du 8 février et constatant que le délai pour demander l'arbitrage était de 30 jours, Ward était convaincu d'être hors délai. Il a donc pris rendez-vous avec un avocat et, vers le 26 mars, il a appris qu'il pouvait présenter une demande d'arbitrage hors délai, ce qu'il a fait en date du 28 mars. Invoquant le non-respect du délai de 30 jours et un manque de diligence des bénéficiaires, l'administrateur prétend que la demande d'arbitrage est irrecevable. Or, les faits fondent pleinement à accepter la production le 28 mars de la demande d'arbitrage. D'une part, le retard des parties résulte d'une méprise commise de façon sincère. D'autre part, les bénéficiaires ont prouvé qu'ils avaient l'intention d'exercer leur recours en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et non qu'il auraient exercé leurs droits avec une négligence inexcusable. En effet, pendant les deux années qui ont précédé la décision de l'administrateur, Ward aurait fait une vingtaine d'appels et il aurait envoyé une vingtaine de courriels pour assurer le suivi de sa réclamation. Il a ensuite communiqué avec un avocat après avoir pris connaissance de la décision de l'administrateur. Ceci démontre clairement l'intention manifeste des bénéficiaires d'assurer le suivi et de faire diligence dans l'exercice de leurs droits. Enfin, l'administrateur n'a ni allégué ni prouvé d'inconvénient précis outre celui de devoir répondre au recours en arbitrage, et il n'a pas affirmé dans sa décision que le règlement ne prévoyait pas de façon générale de couverture de garantie des acomptes, couverture qui est à la base du recours des bénéficiaires. Il y a donc lieu de prolonger le délai de production de la demande d'arbitrage et de déclarer bonne et valable la production de la demande des bénéficiaires.
ALAIN WARD et PATRICK NOLET, bénéficiaires, et 9205-4717 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
En février 2015, l'administrateur a rendu une décision ordonnant que des correctifs soient apportés au revêtement extérieur de la résidence de la bénéficiaire mais rejetant une réclamation reliée à un problème d'étanchéité d'une porte-fenêtre. Au mois de septembre, la bénéficiaire a reçu un courriel de l'administrateur l'informant que le revêtement du mur arrière de sa maison, où se trouvait la porte-fenêtre, ne serait pas refait. Puisqu'elle comptait profiter de ces travaux pour réparer sa porte-fenêtre et que ceci ne serait plus possible, elle a présenté une demande d'arbitrage au mois d'octobre. L'administrateur prétend que cette demande d'arbitrage serait tardive puisqu'elle aurait dû être présentée dans les 30 jours ayant suivi la réception par la poste de la décision rendue en février 2015. Malgré la prétention de la bénéficiaire selon laquelle sa demande d'arbitrage aurait été motivée par la réception du courriel en septembre refusant de refaire le revêtement du mur arrière, le fait demeure que cette demande d'arbitrage se rapporte à la décision prise en février 2015. Il y a donc un retard de plus de sept mois, lequel ne saurait se justifier. En effet, même si la bénéficiaire a prétendu que les travaux lui auraient donné accès à la porte-fenêtre, il faut conclure que la réfection du revêtement du mur arrière ou sa non-réfection ne corrigerait pas le problème de la porte-fenêtre, et ce, peu importe la nature de la correction à la porte. La décision prise par l'administrateur en septembre ne constitue donc pas un motif sérieux justifiant un retard de sept mois pour le dépôt de la demande d'arbitrage. Enfin, la bénéficiaire n'a pas démontré que le non-respect du délai de 30 jours serait dû à un manquement quelconque de la part de l'administrateur.
KARYNE AGOSTINO, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC./LES MAISONS DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2012. Au mois d'avril 2015, l'administrateur, qui était saisi d'une réclamation portant sur un problème relatif au plancher de leur résidence, a rendu une décision selon laquelle il prendrait en charge la correction du problème. Au cours des mois suivants, les lames de bois du plancher ont été enlevées pour être remplacées par des tuiles en céramique et le bénéficiaire a décidé de faire inspecter sa résidence par une entreprise spécialisée. Cette inspection a permis de découvrir certaines déficiences que le bénéficiaire a dénoncées à l'administrateur après l'échéance de la garantie relative aux malfaçons non apparentes. Ce dernier a rejeté cette réclamation. Même si les bénéficiaires ont subi des désavantages en raison du long délai qui s'est écoulé avant que leur plancher en bois ne soit corrigé, cela ne justifie pas leur retard à faire effectuer une inspection de leur résidence ni à dénoncer tout autre problème à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ainsi, puisqu'ils ont attendu la troisième année pour procéder à l'inspection, les bénéficiaires ne peuvent plus se prévaloir de la garantie pour vices ou malfaçons apparents ou non apparents. Parmi les problèmes dénoncés, il était question d'un échangeur d'air non conforme aux normes qui remplissait néanmoins la fonction à laquelle il était destiné et qui ne posait pas un danger à la santé des bénéficiaires. Ce système d'échangeur d'air est sans doute une malfaçon, mais il ne s'agit pas d'un vice caché puisqu'il ne présente pas un problème grave à un point tel que le prix de vente du bâtiment aurait dû être significativement réduit.
CHRISTIANE LEBEL et JEAN-CLAUDE DUPONT, bénéficiaires, et LE BÂTISSEUR 55 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En 2011, le bénéficiaire a constaté des fissures sur le solage de sa résidence. Inquiet quant à la présence potentielle de pyrrhotite dans l'amalgame qui composait les fondations, il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Ce dernier a conclu qu'il était question de fissures de retrait reliées au comportement normal des matériaux et que cette situation n'était pas couverte par le plan de garantie. Dans sa décision, l'administrateur a demandé au bénéficiaire de suivre l'évolution des fissures et de signaler une aggravation importante, le cas échéant, pour qu'une inspection supplémentaire ait lieu. En 2014, alors qu'il cherchait à vendre sa résidence, le bénéficiaire a fait effectuer une analyse du béton. Il demande à présent l'arbitrage de la décision rendue. Or, l'administrateur prétend que le délai de trois ans qui s'est écoulé depuis qu'il a rendu sa décision est inacceptable et que le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il aurait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. De son côté, le bénéficiaire prétend qu'il a initialement porté un problème à l'attention de l'administrateur dans les délais prévus et qu'il y a eu une interruption des délais par la suite, tant et aussi longtemps qu'une décision n'a pas été rendue. En l'espèce, rien dans la décision rendue ne suggère une intention de l'administrateur de garantir les vices de construction au-delà de la période de couverture de cinq ans. Sa décision était une décision finale qui ne suggérait aucune renonciation aux délais applicables pour la présentation d'une demande d'arbitrage, de sorte qu'elle doit être maintenue.
FRANCIS BOISSEL, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS CAMILLE VEILLETTE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 29 avril 2015, les bénéficiaires ont reçu une décision rendue par l'administrateur quelques jours auparavant. Le bénéficiaire n'aurait pas remarqué la procédure de demande d'arbitrage qui y était détaillée et il n'a pas consulté ses avocats habituels pour savoir quoi faire après la réception de la décision. La bénéficiaire serait allée sur le site Internet de la Régie du bâtiment du Québec pour en tirer un formulaire de demande de révision, que le bénéficiaire a rempli et qui a été reçu par la Régie du bâtiment du Québec en date du 22 mai. Ce document a été renvoyé aux bénéficiaires, qui ont formulé une demande d'arbitrage ayant été reçue le 2 juin, soit à l'extérieur du délai de 30 jours dans lequel une telle demande doit notamment être faite. Or, les bénéficiaires avaient la capacité de comprendre les directives relatives au processus d'arbitrage, lesquelles étaient indiquées dans la décision rendue par l'administrateur, et le délai de 30 jours qu'ils n'ont pas respecté est un délai de rigueur. Même s'ils ont manifesté leur désaccord relativement à la décision rendue par leurs démarches entreprises dans les 30 jours ayant suivi cette décision, ils devaient le faire au moyen d'une demande d'arbitrage.
DENIS RICHARD et LUCIE MEZZAPELLE, bénéficiaires, et LES HABITATIONS CLASSIQUE V INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur six points. Dans une première décision rendue le 2 octobre 2013, l'administrateur a reconnu le premier point, a déterminé qu'il fallait une inspection supplémentaire quant au deuxième point et a refusé de reconnaître les quatre autres points. Dans une seconde décision, rendue le 14 février 2014, l'administrateur n'a pas reconnu le deuxième point. Le 17 mars 2014, le bénéficiaire a demandé l'arbitrage à l'égard de tous les points et il a ajouté un septième point. Or, l'administrateur prétend que la demande d'arbitrage sur les points qui n'ont pas été retenus dans la première décision aurait dû être faite dans les 30 jours ayant suivi cette décision et qu'elle est donc hors délai. De plus, il soutient que le septième point ne peut faire l'objet d'un arbitrage puisqu'il ne lui a jamais été dénoncé et qu'il n'a donc pas fait l'objet d'une décision. Le bénéficiaire allègue qu'il pouvait attendre, pour porter le dossier en arbitrage, que l'administrateur ait statué sur tous les points en litige, ce qui n'a été fait que le 14 février 2014, parce que l'inspection supplémentaire relative au deuxième point suspendait le délai de 30 jours pour demander l'arbitrage. De plus, l'entrepreneur et l'administrateur ayant manqué à certaines de leurs obligations, le non-respect du délai de recours ne saurait lui être opposé. En l'espèce, la première décision était claire quant au fait que les décisions rendues étaient finales sur tous les points des réclamations du bénéficiaire sauf sur le deuxième. Rien ne pouvait laisser imaginer à une personne raisonnable que le délai pour demander l'arbitrage ne commencerait à courir qu'à l'issue de la décision sur le dernier point. En ce qui a trait aux manquements allégués de l'entrepreneur et de l'administrateur, aucune preuve n'a été apportée quant à leur existence et, même s'ils existaient, ils n'auraient eu aucune incidence et n'auraient pas été déterminants dans le retard du bénéficiaire à porter les points traités dans la première décision en arbitrage dans un délai de 30 jours. Le bénéficiaire a manqué de diligence, de sorte qu'il n'est pas possible de prolonger le délai de 30 jours. Quant au septième point, puisque l'arbitrage est essentiellement l'appel d'une décision de l'administrateur et qu'aucune décision n'a été rendue à cet égard, l'arbitre n'est pas compétent pour statuer sur ce point.
MONSIEUR MARIUS ILCA et MADAME DANIELA SFETCU, bénéficiaires, et QUARTIER GAREAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
La bénéficiaire a reçu une décision de l'administrateur au début du mois de décembre 2013. Le 2 janvier 2014, son conjoint de fait a écrit un courriel à l'attention d'une employée de l'administrateur, indiquant qu'il avait l'intention d'obtenir une seconde opinion quant à certains points visés dans la décision. Le 25 janvier, soit 52 jours après la réception de la décision de l'administrateur, une demande d'arbitrage a été présentée. Cette demande a été déposée tardivement puisque le délai à respecter est de 30 jours. Le conjoint de la bénéficiaire a notamment signalé ne pas avoir compris cela, le français n'étant pas sa langue maternelle. En l'espèce, la bénéficiaire et son conjoint n'ont pas fourni de justification raisonnable quant à la soumission hors délai de leur demande d'arbitrage. L'argument de la langue doit être rejeté parce que la bénéficiaire, seule propriétaire de la résidence, ne parle que le français. Ainsi, tous les documents importants étaient rédigés dans sa langue. De plus, son conjoint ne l'a jamais consultée quant aux passages de la décision avec lesquels il éprouvait des difficultés de compréhension, ce qui lui aurait pourtant évité de chercher des informations sur Internet. Il faut aussi tenir compte du fait que la bénéficiaire a révélé ne pas s'être occupée personnellement de la situation pendant plus de deux mois parce qu'elle pensait que tout était réglé. Ainsi, le courriel de son conjoint à l'administrateur ne constituait aucunement une demande d'arbitrage mais exprimait plutôt la volonté qu'une seconde inspection soit faite par une autre personne. L'objection préliminaire doit donc être accueillie.
KARINE FLEURENT, bénéficiaire, et 4176855 CANADA INC. (BOULET CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
L'administrateur a rendu une décision relativement à la réclamation du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, le 27 mai 2013. Perreault, la présidente du bénéficiaire, a reçu la décision le 8 juin, et l'arbitrage a été demandé le 14 août. L'administrateur prétend que le délai de présentation de la demande d'arbitrage de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'a pas été respecté, et que la demande doit donc être rejetée. Perreault fait valoir qu'elle était en congé de maternité, son nouveau-né étant âgé de trois mois, lorsqu'elle a reçu la décision. Par ailleurs, Champagne, la personne qui devait s'occuper des relations avec l'entrepreneur et l'administrateur, aurait été absente, en voyage, et elle n'aurait reçu la décision qu'à son retour, soit le 3 ou le 4 juillet. En l'espèce, il n'y a pas de motifs sérieux qui expliqueraient la présentation tardive de la demande d'arbitrage. En effet, le syndicat a commis une erreur lorsqu'il a omis d'informer l'administrateur du fait que Champagne était la responsable des dossiers et des demandes d'inspection. Si celui-ci avait été informé de ce fait, la décision aurait été adressée à Champagne. Par ailleurs, le fait d'être la mère d'un enfant de trois mois ne constitue pas une impossibilité d'agir. Dans les circonstances, rien n'explique, alors qu'on savait ou qu'on aurait dû savoir que Champagne était en voyage pour des vacances, que l'avis d'arbitrage n'ait pas été transmis. Enfin, il n'est pas non plus possible d'invoquer une confusion quant à la définition de «médiation» alors que le corps de la décision donnait des explications claires à cet égard.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ VALLÉE DES PINS, BLOC 7, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MOREAU & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Au mois d'août 2006, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une résidence en bois rond. Au mois d'avril 2009, l'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire, qui dénonçait des infiltrations d'eau à la base du toit sur deux versants de la maison, et a ordonné à l'entrepreneur de faire les vérifications nécessaires et d'apporter les correctifs requis, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Ces réparations ont été effectuées au mois d'octobre 2009. En mars 2013, le bénéficiaire a présenté une nouvelle réclamation concernant une infiltration d'eau. L'administrateur a rejeté celle-ci aux motifs que la garantie reconduite pour la couverture était expirée depuis octobre 2012, soit trois ans après la fin des travaux correctifs, et que la garantie globale s'était terminée en janvier 2012, soit cinq ans après la réception du bâtiment. Le bénéficiaire prétend notamment qu'il n'a eu aucun droit de regard sur les travaux exécutés en 2009, que ceux-ci ont été mal faits, que les conditions météorologiques ayant causé l'infiltration n'avaient pas été présentes avant 2013, que la durée de la garantie doit être suffisante pour que les travaux soient mis à l'épreuve et, enfin, que l'échéance de la garantie serait contraire aux intentions du législateur. En fait, le bénéficiaire réclame une extension de la garantie. Or, la finalité du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et son caractère d'ordre public font en sorte qu'il faut lui donner une interprétation stricte et s'en tenir, notamment, aux délais prévus, de sorte qu'il n'est pas possible de retenir les arguments du bénéficiaire sans excéder la compétence conférée par le règlement. Au surplus, le bénéficiaire n'a fourni aucune preuve pour supporter ses prétentions et n'a pas démontré avoir pris les mesures d'entretien adaptées aux conditions météorologiques exceptionnelles qu'il invoque.
MICHEL MORIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION B. GAULEY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire.
Les bénéficiaires, qui n'ont pas reçu de copie du contrat de garantie lors de l'acquisition de leur résidence et qui ont signé un certificat de parachèvement des travaux sans procéder à une inspection, ont présenté une réclamation à l'administrateur relativement à une infiltration d'eau dans leur sous-sol et à la présence d'ocre ferreuse. En novembre 2011, celui-ci a ordonné que des travaux correctifs soient effectués par l'entrepreneur. Or, les travaux qui ont été exécutés n'étaient pas conformes à la description des améliorations proposées par l'ingénieur intervenu au dossier, ce que l'administrateur a pu constater. À la suite de discussions sur les travaux qui devaient être faits et qui ne l'étaient pas, un délai additionnel a été accordé à l'entrepreneur, lequel n'a pas été respecté. Les bénéficiaires lui ont alors refusé l'accès puisqu'il avait suggéré des travaux non conformes au rapport de l'ingénieur. En décembre 2012, ils ont déposé une demande d'arbitrage portant sur le choix des travaux correctifs entrepris. Avant de se prononcer sur la demande, il faut déterminer si celle-ci est tardive. En effet, une demande d'arbitrage doit être présentée dans les 30 jours à partir de la réception de la décision. En l'espèce, lorsque l'administrateur a constaté que les travaux correctifs effectués étaient insatisfaisants, il aurait dû prendre ses responsabilités et faire exécuter lui-même ceux qui étaient décrits au rapport de l'ingénieur. Or, en prolongeant le délai accordé à l'entrepreneur, il a donné une préférence à celui-ci pour reprendre des travaux mal effectués, et il n'avait donc pas à procéder aux travaux qu'il devait dès lors exécuter en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires pourront présenter leur demande d'arbitrage.
JULIE BERGERON et KENAN VENNE, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES MICHEL FOREST INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa propriété en février 2011. Au mois de novembre, en retirant le ruban de découpage qu'elle avait installé sur le mur de son salon, elle a constaté que la peinture appliquée sur celui-ci décollait. À l'époque, elle a cru que cela pouvait être causé par le type de ruban utilisé ou par la façon dont elle l'avait retiré. Toutefois, la situation s'est reproduite au mois d'avril 2012 lorsque, 48 heures après avoir appliqué la peinture, celle-ci s'est décollée. Elle a dénoncé cette situation au mois de mai suivant. L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire. Il a conclu, d'une part, qu'il ne pouvait s'agir d'une malfaçon et, d'autre part, que la dénonciation avait été faite dans la deuxième année de la garantie. Or, l'administrateur a commis une erreur. En effet, le problème a été découvert à l'intérieur de la première année, pendant laquelle la garantie couvre les malfaçons, et il a été dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable de six mois. Dans les circonstances, la garantie portant sur les malfaçons non apparentes s'appliquait. Cela dit, la bénéficiaire n'a pas démontré que le problème constaté constituerait une malfaçon. En effet, la situation résultait plutôt du fait que le ruban de découpage avait été laissé trop longtemps sur le mur, un tel ruban devant être retiré après quelques heures.
CHANTAL RENAUD, bénéficiaire, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et 4176855 CANADA INC./BOULET CONSTRUCTION, entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en novembre 2006. Au mois de novembre 2008, elle a présenté une réclamation au motif que la dalle de béton du sous-sol s'était fissurée. En 2009, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'égaliser la dalle et de s'assurer de sa stabilité. Incertaine de la qualité des travaux correctifs effectués, la bénéficiaire s'est de nouveau adressée à l'administrateur, qui a constaté qu'aucune fissure n'avait été remarquée à la suite de ceux-ci, ce qui indiquait une stabilité de la dalle et une absence de mouvement. En 2010, elle a présenté une deuxième réclamation, portant sur des mouvements de la propriété ainsi que sur des fissures au plancher de bois franc du rez-de-chaussée. L'administrateur a conclu que les problèmes dénoncés ne respectaient pas les critères afin d'être qualifiés de vices cachés, et il a retenu que la bénéficiaire avait signé en 2009 une quittance à l'égard de tous les planchers de bois franc du rez-de-chaussée. En mai 2011, la bénéficiaire a présenté une dernière réclamation, portant notamment sur la dalle de béton et sur les planchers, sans succès. L'administrateur prétend que l'arbitrage sur ces questions aurait dû être demandé dans les 30 jours ayant suivi les décisions rendues en 2009 et qu'il ne serait plus possible. Or, il faut conclure que la bénéficiaire n'a pas manqué à ses obligations. En effet, la quittance signée en 2009 est sans lien avec le dossier puisqu'elle était reliée à une réparation du plancher découlant d'un manque d'étanchéité de la douche située à l'étage, et non à des dommages potentiels causés par d'autres sources tel l'affaissement. Quant au délai de la demande d'arbitrage, il faut conclure à l'existence d'un lien continu entre toutes les réclamations de la bénéficiaire, qui a toujours fait preuve de diligence, et les décisions de l'administrateur. Les objections quant à la quittance et au délai de la demande d'arbitrage doivent donc être rejetées. En ce qui concerne la réclamation de la bénéficiaire, il faut conclure que la situation est maintenant stabilisée et que les manifestations constatées résultent d'un tassement normal du sol et d'un contrôle inadéquat de l'humidité intérieure par celle-ci. La réclamation est donc également rejetée.
CAROLE BARABÉ, bénéficiaire, et HABITATIONS QUALITECH INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 26 octobre 2012, la bénéficiaire a reçu un rapport de décision de l'administrateur portant notamment sur la salle de bains de la chambre principale de sa résidence. Insatisfaite de la décision rendue, elle a rédigé une lettre, le 21 novembre pour demander l'arbitrage. Elle a posté celle-ci trois jours plus tard et la lettre a été reçue le 27 novembre. L'administrateur fait valoir qu'il s'est écoulé 32 jours entre la réception du rapport et celle de la demande d'arbitrage. Selon lui, la bénéficiaire n'a pas respecté le délai de 30 jours fixé pour demander l'arbitrage d'une décision. Ce délai peut toutefois être prolongé lorsque les circonstances le justifient. En l'espèce, la demande renfermait un grand nombre de photographies et plusieurs pages imprimées recto verso, de sorte que les problèmes d'impression invoqués par la bénéficiaire sont vraisemblables. Par ailleurs, cette dernière a en outre indiqué que les traitements contre le cancer qu'elle reçoit actuellement lui causent régulièrement des incapacités physiques. Dans les circonstances, le délai de 30 jours peut être prolongé, d'autant plus que la bénéficiaire ne semble pas avoir été négligente. Quant à sa réclamation, certains des inconvénients qu'elle allègue semblent mineurs, de sorte que les demandes à ce chapitre doivent être rejetées.
DARIE RENAMBA, bénéficiaire, et 4176855 CANADA INC. (BOULET CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de rendre la compartimentation des conduits de fumée conformes à la réglementation ou d'obtenir auprès des autorités compétentes l'approbation de mesures différentes et de les mettre en place. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision dans le dossier en cours et dans 32 autres dossiers visant le même complexe immobilier. Il fait valoir, dans un premier temps, que les délais de dénonciation et de recours n'ont pas été respectés. Or, la dénonciation s'est faite dans tous les cas à l'intérieur d'un délai raisonnable. Quant au délai de recours, les délais ont aussi été observés. Il prétend, dans un second temps, que le manque d'intégrité de la séparation coupe-feu, laquelle est destinée à retarder la propagation d'incendies entre les diverses unités résidentielles, ne constituerait pas un vice de construction. En l'espèce, les vides techniques des immeubles visés, en raison de leur conception et de leur construction, exposent ces bâtiments, les bâtiments voisins ainsi que les personnes se trouvant à l'intérieur ou à proximité à un risque inacceptable relativement aux incendies. Par ailleurs, les manquements constatés sont connus et pleinement appréciés par l'entrepreneur, et celui-ci n'a pas suggéré qu'il s'agissait d'une situation artificielle ni n'a proposé de solution. En réalité, la situation pose problème et est dangereuse, constituant tantôt un risque d'incendie, tantôt un risque de propagation d'incendie dans des bâtiments résidentiels à haute densité. Il s'agit d'un vice de construction qui a été dénoncé conformément aux dispositions du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et la décision rendue par l'administrateur doit être maintenue.
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 683 432), bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 34
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 851 310), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepeneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 726 316), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 966 049), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 800 592), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 859 284), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 967 479), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 906 712), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 800 550), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 849 905), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 776 120), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 776 125), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 848 749), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 690 372), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 855 572), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 726 333), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 740 790), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 922 894), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 550 412), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 575 736), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 506 586), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 506 591), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 652 705), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 542 238), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 648 338), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 550 407), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 526 196), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 631 166), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 564 559), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 526 186), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 332 989), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 631 171), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 895 505), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 985 745), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage plus de quatre mois après la date de réception de la décision qu'il souhaitait contester. L'administrateur a formulé une objection à la demande au motif que le bénéficiaire, insatisfait de la décision rendue, devait, pour que la garantie s'applique, soumettre la situation à l'arbitrage dans les 30 jours suivant la réception de sa décision par la poste recommandée. Le bénéficiaire doit donc démontrer qu'il avait des motifs suffisants pour qu'il lui soit permis de demander l'arbitrage à l'extérieur des délais prévus. Or, il n'a pas fait cette preuve. En effet, en plus d'agir par l'entremise d'une mandataire, le bénéficiaire a retenu les services d'un avocat pour veiller au respect de ses droits et, tout au long du déroulement du dossier, il a promptement fait état de ses demandes et même requis des interventions de l'entrepreneur ainsi que de l'administrateur. Le bénéficiaire a renoncé à la possibilité de demander l'arbitrage de sa décision en privilégiant probablement des procédures devant d'autres tribunaux. Par ailleurs, le bénéficiaire a été avisé du délai dont il disposait pour demander l'arbitrage tant dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs que dans le texte de la décision rendue par l'administrateur. Il faut donc conclure à un manque de diligence de la part du bénéficiaire et accueillir l'objection de l'administrateur, qui n'a pas à être pénalisé par le non-respect injustifié d'un délai connu par le bénéficiaire.
MICHEL GIRARD, bénéficiaire, et GROUPE PRO-FAB INC./LES RÉSIDENCES P.F., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation reliée notamment à des portes situées à l'arrière de son immeuble, lesquelles avaient été installées de telle façon que ce qui devait être le côté externe de la porte se trouvait vers l'intérieur, de sorte que de l'eau pouvait s'infiltrer dans le logement. L'administrateur a rejeté la demande sur ce point, ayant conclu que les travaux effectués par l'entrepreneur respectaient les règles de l'art. Le bénéficiaire a reçu copie de la décision le 14 décembre 2011 et a produit une demande d'arbitrage le 16 janvier suivant, à l'extérieur du délai de 30 jours dont il disposait pour agir. L'administrateur invoque ce retard pour demander le rejet de la demande. Or, il y a lieu de prolonger le délai, notamment si l'on considère qu'un représentant de l'administrateur aurait affirmé au bénéficiaire qu'il pouvait présenter sa demande plus tard en raison du congé des Fêtes, ce dont ce dernier n'avait aucune raison de douter. Quant aux portes, dans un premier cas, on ne peut accepter qu'un propriétaire soit obligé de vivre avec une porte installée à l'envers, dont les gouttières évacuent l'eau à l'intérieur du logement, et de devoir toujours s'assurer qu'il n'y aura ni neige ni eau risquant de s'infiltrer de l'extérieur. Dans le second cas, où il y a eu un remplacement, les propriétaires, qui ont acheté des portes neuves, n'ont pas à accepter de vivre avec des portes et des cadres dont le seuil est situé du mauvais côté et dont l'état n'est visiblement pas conforme. Les portes devront être remplacées.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 2863@2867 PIERRE-BERNARD, bénéficiaire, et ESPACES HARMONIKS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 12 juillet 2011, l'entrepreneur a reçu la décision de l'administrateur portant notamment sur un problème de conformité de l'eau potable. Il a présenté une demande d'arbitrage le 16 novembre 2011, soit plus de quatre mois plus tard. L'administrateur et la bénéficiaire réclament le rejet de la demande d'arbitrage au motif qu'elle n'a pas été envoyée dans les 30 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur. En l'espèce, celui qui tarde à produire une demande d'arbitrage dans le délai prévu doit expliquer son retard et démontrer qu'il était dans l'impossibilité d'agir plus tôt. Une telle impossibilité peut résulter de la faute d'un tiers ou de l'une des parties ou encore d'un cas fortuit. Or, ce n'est que le 1er septembre 2011 que l'entrepreneur a communiqué pour la première fois par écrit avec le représentant de l'administrateur. Il excédait déjà le délai dont il disposait, qui prenait fin le 11 août 2011, et aucune explication quant à ce retard n'a été fournie.
LUCIE MORENCY, bénéficiaire, et 9142-6353 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 107
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur divers points, dont une pente négative de leur terrasse arrière et des infiltrations d'eau dans leur sous-sol. L'administrateur, sans nier l'existence de ces problèmes, a conclu qu'ils n'avaient pas été dénoncés à l'intérieur d'un délai raisonnable et a rejeté la réclamation. Les bénéficiaires admettent la longueur du délai écoulé, mais ils soutiennent qu'ils n'avaient pas été informés des dispositions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs puisque l'entrepreneur ne leur a pas remis une copie du contrat et n'a pas fait d'inspection pré-réception du bâtiment, ayant manqué à toutes ses obligations en vertu du plan de garantie. Par ailleurs, ils font valoir que, en raison des manquements de l'entrepreneur, le non-respect des délais ne peut leur être reproché. Les arguments des bénéficiaires doivent être retenus. L'entrepreneur a omis d'inscrire leur immeuble auprès du plan de garantie, de leur faire signer un contrat de garantie, de leur remettre une copie de celui-ci, d'effectuer une inspection avant la réception du bâtiment et de leur faire signer un formulaire de réception. On ne peut reprocher aux bénéficiaires le non-respect du délai de recours dans un tel contexte, et il y a lieu de faire appel à l'équité pour conclure que leur réclamation est recevable. Puisque l'entrepreneur n'est plus accrédité, l'administrateur devra prendre les mesures nécessaires pour corriger les problèmes dénoncés.
MARIE-ÈVE LÉVESQUE et un autre, bénéficiaires, et SEBECAM RÉNOVATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 17, 19, 116, 137, et 138
Objection préliminaire.
Dans le contexte d'une demande d'arbitrage présentée par le bénéficiaire, l'administrateur fait valoir que celle-ci été déposée plus de 4 mois après la décision attaquée, donc à l'extérieur du délai de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La demande porte sur une quarantaine de points, et il y a lieu d'examiner la question du délai avant de faire supporter par les parties des frais qui pourraient être importants. Le bénéficiaire aura donc un délai jusqu'au 23 janvier 2012 pour transmettre à l'arbitre et aux autres parties les moyens de contestation qu'il invoquera quant à l'objection préliminaire.
MICHEL GIRARD, bénéficiaire, et GROUPE PRO-FAB INC./LES RÉSIDENCES P.F., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2005. Trois ans plus tard, ils ont présenté une réclamation concernant une infiltration d'eau et l'apparition de moisissure. L'administrateur a rejeté cette réclamation, d'une part, car la dénonciation n'avait pas été effectuée dans un délai raisonnable suivant la découverte du problème, soit dans les six mois, et, d'autre part, car il n'était pas question d'un vice majeur, de sorte que la garantie ne couvrait pas leur problème. Les bénéficiaires n'ont pas demandé l'arbitrage de cette décision. En juillet 2010, ils ont présenté une nouvelle réclamation, portant de nouveau sur un problème d'infiltration d'eau et de moisissure. L'administrateur a rejeté celle-ci, et sa décision doit être maintenue. En effet, la dénonciation faite en 2010 portait sur les mêmes problèmes qui avaient été constatés en 2008. Elle a donc été effectuée à l'extérieur du délai raisonnable devant être respecté. Par ailleurs, les bénéficiaires auraient pu, s'ils n'étaient pas satisfaits de la décision rendue en 2008, présenter une demande d'arbitrage, ce qu'ils n'ont pas fait. La réclamation présentée en 2010 portait également sur un problème touchant les planchers de l'immeuble, soit l'espacement entre les lattes de bois formant le plancher. Ce problème a été dénoncé pendant la cinquième année de garantie alors que les seuls éléments encore couverts sont les vices de conception, de construction ou de réalisation ainsi que les vices de sols qui pourraient entraîner la perte de l'immeuble. Or, le problème au plancher n'est pas suffisamment grave pour être couvert.
GLADYS ESCOBEDO et un autre, bénéficaires, c. HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur, et GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 19, 22, 37, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur a rejeté plusieurs des points d'une réclamation des bénéficiaires au motif que l'avis de dénonciation des défectuosités aurait été déposé pendant la deuxième année de la garantie. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision et ils prétendent que la plupart des plaintes visées faisaient partie du formulaire de préréception, ayant été mentionnées dans une liste qui constituait une annexe signée la même journée que le contrat de vente. Par conséquent, selon eux, les problèmes dénoncés seraient en réalité des travaux à parachever. En l'espèce, les parties ont signé un contrat de vente le 19 août 2009. Celui-ci confirmait l'occupation, et il y était indiqué que les bénéficiaires étaient satisfaits de l'état des lieux, le tout sujet au certificat de parachèvement des travaux. La liste des éléments devant être terminés faisait partie du certificat de parachèvement et ceux-ci étaient couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, la dénonciation faite auprès de l'administrateur le 16 août 2010 a été effectuée durant la première année de la garantie et non pendant la deuxième. Le dossier sera renvoyé à l'administrateur pour qu'il rende une décision sur les points à corriger.
NATHALIE FERRANTE et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION MANOCCHIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 43, et 122
Objection préliminaire.
La bénéficiaire a demandé l'arbitrage de sept décisions de l'administrateur, lequel s'y oppose pour deux raisons. Premièrement, il fait valoir que le bâtiment en cause n'est pas ou ne devrait pas être couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et, deuxièmement, il soutient que certaines des demandes d'arbitrage ont été formulées à l'extérieur des délais prévus à cette fin. Quant au premier point, même si l'entrepreneur a décidé de faire exécuter en tout ou en partie des travaux de construction par un tiers ou encore s'il a accepté de déléguer une portion du processus de décision quant à la construction, il est tout de même responsable en vertu du plan de garantie. Relativement au second point, la bénéficiaire n'a invoqué aucun prétexte, raison ou cause afin de justifier le non-respect du délai de 30 jours prévu pour demander l'arbitrage d'une décision de l'administrateur. Par ailleurs, elle a reconnu qu'elle n'avait pas été empêchée de quelque manière que ce soit de présenter ses demandes à l'intérieur des délais prévus. Les demandes d'arbitrages qui ont été déposées tardivement ne pourront donc pas procéder.
FIDUCIE R.M.L.T., bénéficiaire, et CONSTRUCTION XALOMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en septembre 2006. Il a alors dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur un problème de renflement au plancher de son sous-sol. L'entrepreneur n'a fait aucune démarche pour corriger la situation, suggérant plutôt au bénéficiaire d'attendre et de laisser s'écouler une année. La situation ne s'est pas améliorée et le bénéficiaire a tenté sans succès de joindre l'entrepreneur. En 2010, il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur portant notamment sur ce point. Celui-ci a conclu que le bénéficiaire avait perdu son droit de présenter une réclamation trois ans après la dénonciation, soit en septembre 2009, et il a rejeté la demande. Cette décision doit être maintenue. Même si le règlement ne prévoit pas de délai pour présenter une réclamation, le Code civil du Québec prévoit qu'un recours se prescrit dans un délai de trois ans. Ainsi, la réclamation ayant été présentée à l'extérieur d'un tel délai après la dénonciation, le bénéficiaire avait perdu ses droits. Ce dernier ne peut d'ailleurs invoquer, subsidiairement, que la situation qu'il a observée en 2010 était nouvelle par rapport à celle qu'il avait constatée lors de la réception et qu'il s'agirait d'une nouvelle dénonciation. La garantie qui serait applicable dans une telle situation serait celle portant sur les vices de construction, et le problème n'est pas suffisamment important pour être qualifié de vice de construction.
JEAN-MARCEL LOUIS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9141-1074 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS NORJO), entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Accueilli.
Le 22 mars 2011, l'administrateur a rendu une décision relativement à une réclamation des bénéficiaires. Le 6 mai 2011, soit 38 jours après qu'ils eurent reçu le rapport de décision, les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage portant sur 7 éléments à l'égard desquels la décision de l'administrateur leur avait été défavorable. Ce dernier fait valoir que la demande d'arbitrage a été formulée à l'extérieur des délais prévus et qu'elle devrait donc être rejetée. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que le bénéficiaire, lorsqu'il est insatisfait d'une décision de l'administrateur, doit présenter une demande d'arbitrage dans les 30 jours suivant la réception de celle-ci. Ce délai peut être prolongé, dans la mesure où les bénéficiaires démontrent qu'il leur a été impossible d'agir à l'intérieur du délai prévu et qu'ils n'ont pas été négligents, et à la condition que la prolongation ne cause pas de préjudice à la partie poursuivie. En l'espèce, une prolongation ne porterait pas atteinte à l'administrateur ni à l'entrepreneur. Toutefois, les bénéficiaires n'ont pas prouvé avoir agi avec diligence. D'une part, ils ne peuvent prétendre qu'ils ignoraient l'existence de la clause relative au délai, celle-ci leur ayant été présentée à deux occasions, soit lors de la signature du contrat préliminaire et au moment de la délivrance du rapport de décision de l'administrateur. D'autre part, le départ de l'un des bénéficiaires à l'extérieur du pays n'a pas empêché ceux-ci d'agir dans les délais prévus. Leur demande d'arbitrage doit donc être rejetée.
LOUISON FORTIN et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION GILLES RANCOURT ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 21
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, qui a reçu une décision de l'administrateur le 11 juin 2009, a présenté une demande d'arbitrage le 8 janvier 2011. L'administrateur a rejeté sa réclamation, qui portait sur des dommages causés par des infiltrations d'eau, au motif qu'il était question d'un problème de terrassement, qui n'est pas couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur et l'administrateur font valoir que la demande d'arbitrage est irrecevable, car elle n'a pas été présentée dans les 30 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur tel que l'exigent le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et le contrat de garantie. En l'espèce, le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il lui aurait été impossible d'agir plus tôt. Son omission de respecter les délais prévus ne découlait pas de l'erreur ou de la négligence d'une autre personne, mais bien d'un choix personnel consistant à tenter d'arriver à ses fins par d'autres moyens avant de recourir à une demande d'arbitrage. Par ailleurs, il ne peut prétendre qu'il voulait préalablement procéder à une expertise puisqu'il aurait pu obtenir un délai à cette fin après la présentation d'une demande d'arbitrage.
PATRICK POITRAS, bénéficiaire, et 9139-3454 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC. (ANCIENNEMENT LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont le syndicat des copropriétaires d'un immeuble ainsi que certains des copropriétaires. En novembre 2009, la Ville de Montréal a fait parvenir au syndicat un avis de contravention ordonnant l'évacuation immédiate du bâtiment. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation relativement à des dommages structuraux qui auraient causé un affaissement du plancher du rez-de-chaussée ainsi qu'un déversement d'eau. Ils exigeaient des travaux correctifs ainsi que le remboursement d'une somme estimée à plus de 542 000 $. L'administrateur a reconnu qu'il y avait des vices majeurs de construction, mais il a rejeté la réclamation au motif que les vices avaient été découverts et dénoncés à l'extérieur des délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour en arriver à cette conclusion, il a considéré que la réception des parties communes datait du 29 juin 2004, date marquant le début du délai de cinq ans durant lequel les vices de construction sont couverts par la garantie. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision; ils soutiennent que la réception n'a pas eu lieu en juin 2004 et que leur recours n'a donc pas été intenté trop tard. En l'espèce, il faut conclure qu'aucun avis de fin des travaux n'a été reçu, et donc qu'il n'y a pas eu, le 29 juin 2004, réception des parties communes. Sans qu'il soit possible de déterminer une date de fin des travaux, il est possible de conclure que les travaux n'étaient pas achevés en date du 21 juin 2005, de sorte que les vices de construction étaient toujours couverts en novembre 2009. Quant à la dénonciation, elle a été faite dans les six mois suivant la découverte du problème, soit dans un délai raisonnable, car les bénéficiaires n'ont eu connaissance du vice de construction qu'en novembre 2009. Les bénéficiaires auront droit au remboursement d'une portion des sommes qu'ils ont payées pour des travaux temporaires de renforcement puisqu'il y avait urgence d'agir. Par ailleurs, il reviendra à l'entrepreneur de décider des mesures correctives à suivre pour rectifier la situation, ce dernier ayant le choix des moyens pour arriver aux résultats visés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 716 SAINT-FERDINAND et autres, bénéficiaires demandeurs, et DÉVELOPPEMENTS TGB INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 34, 35, 111, 116, 124, et 9999
Désistement de la requête en révision judiciaire (C.S., 2011-09-27), 500-17-065490-115
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en janvier 2006. En mai 2010, il a dénoncé à l'entrepreneur des défauts constatés notamment en ce qui concerne les perrons ou les balcons. Ainsi, il avait remarqué que quatre perrons étaient en train de pourrir. L'entrepreneur a affirmé que le problème était dû à une absence de suivi périodique et qu'il résultait de la négligence des propriétaires, ce qui a été contesté par le bénéficiaire. Celui-ci a par la suite présenté une réclamation, qui a été rejetée par l'administrateur. Le bénéficiaire a présenté sa demande à l'extérieur du délai de trois ans pendant lequel les vices cachés et les malfaçons sont couverts. Ce délai ne peut être prolongé. Pour que le problème soit couvert, il faudrait que le vice soit suffisamment sérieux ou grave pour être qualifié de vice de construction, de sorte qu'il serait couvert pour une période de cinq ans. Un vice de construction met en péril la solidité ou la stabilité de l'immeuble ou le rend impropre à sa destination. Or, il est impossible de conclure que le problème touchant les perrons, en l'espèce, est suffisamment grave pour constituer un vice de construction. La demande d'arbitrage doit donc être rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG 3 578 446, bénéficiaire, et HABITATIONS TRIGONE, entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATIONS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, 37, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2009. Dans les mois qui ont suivi, ils ont dénoncé l'apparente présence d'ondulations à la surface du revêtement de bois franc du plancher de leur rez-de-chaussée et de leur sous-sol. L'administrateur a toutefois rejeté une réclamation qu'ils ont présentée relativement à ce problème et sa décision doit être maintenue. D'une part, les bénéficiaires étaient conscients de la situation avant qu'ils n'achètent l'immeuble et ils n'ont pas cru nécessaire de le mentionner au moment de sa réception. En effet, ils ont signé des documents selon lesquels la réception du bâtiment était faite sans réserve. D'autre part, lorsque l'entrepreneur leur a remis une liste de travaux à terminer, ils n'ont toujours pas mentionné le défaut apparent touchant leur plancher. Rien n'empêchait les bénéficiaires de dénoncer leur problème au moment de la réception et leur recours doit être rejeté.
LOUISE DIAMOND MORIN et un autre, bénéficiaires, et 9131-7230 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS VAUDRY), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Appel d'un jugement de la Cour du Québec ayant rejeté un recours subrogatoire. Rejeté.
M. le juge Rochon: La position de l'administrateur ne peut être retenue. Lorsqu'un administrateur indemnise un bénéficiaire à la place de l'entrepreneur, il est subrogé dans les droits du bénéficiaire et peut donc se retourner contre l'entrepreneur et demander de se faire rembourser. Il ne peut toutefois pas demander plus que ces sommes et il doit agir dans les délais que le bénéficiaire aurait dû respecter s'il n'était pas intervenu. Il n'a pas plus de droits que le bénéficiaire n'en avait initialement. Par conséquent, la date de départ du calcul de la prescription qui aurait été applicable pour le bénéficiaire, soit la date de dénonciation des vices touchant son immeuble, est celle qui doit être retenue pour déterminer si le recours de l'administrateur est prescrit. La conclusion du juge de première instance doit être maintenue.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS, NEUFS DE L'APCHQ INC., appelante demanderesse, c. MYL DÉVELOPPEMENT INC. et un autre, intimés défendeurs
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, 24, 76, et 78
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
Au mois d'avril 2008, la bénéficiaire a présenté une réclamation à l'administrateur en raison d'un problème de dénivellement aux planchers de sa résidence. L'administrateur a reconnu le sérieux de la situation et, en août 2009, il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux nécessaires pour remédier à la situation. Celui-ci a demandé l'arbitrage de la décision rendue, étant d'avis qu'aucun correctif ne pouvait être apporté et que la seule solution était de démolir tout le troisième étage de l'immeuble ainsi que le toit. L'entrepreneur n'ayant pas remédié à la situation, il revenait donc à l'administrateur de s'en occuper. En juin 2010, ce dernier a présenté une proposition à la bénéficiaire quant aux travaux correctifs qui seraient exécutés. Or, la bénéficiaire, insatisfaite des mesures suggérées, a présenté une demande d'arbitrage afin que les travaux soient exécutés correctement et non de façon partielle ou inadéquate tel que le projetait l'administrateur. Bien que la bénéficiaire ait tardé à présenter son recours, cela ne peut pas être retenu contre elle. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'une demande d'arbitrage doit être présentée dans les 30 jours suivant la décision attaquée mais, compte tenu des circonstances particulières du dossier, il n'y a pas lieu de rejeter la demande pour ce motif. Quant à l'étendue des travaux à exécuter, la bénéficiaire était fondée à contester la solution proposée par l'administrateur, puisque la décision rendue en août 2009, rédigée de manière imprécise, avait créé chez elle certaines attentes. Toutefois, il faut retenir que la solution proposée est raisonnable dans la mesure où elle permettra d'obtenir un résultat qui limitera les dénivellations à l'intérieur des règles de tolérance contenues dans le guide de performance de l'APCHQ. L'administrateur pourra procéder comme il le souhaite, mais il devra assurer un contrôle serré du résultat attendu durant la réalisation des travaux.
SYLVIE SIMPSON, bénéficiaire, et CONSTRUCTION BRUMARG INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 33, 34, 35, 107, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comprenant neuf unités d'habitation. L'entrepreneur n'a jamais envoyé aux copropriétaires, au bénéficiaire ou à l'administrateur un avis de fin de travaux, ce qui est pourtant nécessaire afin de procéder à la réception des parties communes. Les premières ventes ont été faites au printemps 2001. En 2005, l'administrateur a été appelé à se prononcer sur une réclamation comportant 17 éléments. Dans sa décision, il a notamment indiqué que la réception des parties communes avait eu lieu le 31 juillet 2001. La détermination de cette date de réception des parties communes doit être considérée comme équivalant à un avis de fin des travaux, d'autant plus que les bénéficiaires n'ont pas porté la décision de 2005 en arbitrage pour contester cette position de l'administrateur. Par conséquent, les réclamations présentées par le bénéficiaire en 2008 et en 2009 ont été déposées trop tard, la garantie étant applicable pour une durée maximale de cinq ans à compter de la fin des travaux.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ HABITATION BÉLAIR 4, bénéficiaire demandeur, et BEAU-DESIGN INC. (FAILLI), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, 25, 30, 33, 35, 106, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 15 juillet 2008. Le 17 juillet 2009, il a adressé à l'entrepreneur une réclamation portant sur certains éléments. Il était notamment question de l'effritement du béton dans l'escalier extérieur avant et du caractère non sécuritaire du mécanisme de la porte de garage. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire quant à ces points. Eu égard à l'escalier extérieur, le bénéficiaire a pris connaissance de la situation au mois d'avril 2009. Il a dénoncé le problème dans un délai raisonnable après sa découverte, soit dans les six mois qui ont suivi, mais l'administrateur fait valoir que la dénonciation aurait dû être faite à l'intérieur de la période de couverture de un an applicable. L'interprétation que fait l'administrateur du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut toutefois être retenue, car elle est trop sévère. L'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. Quant au mécanisme de la porte de garage, c'est le rail de glissement qui présente un problème: il est trop bas et pourrait facilement causer des blessures à la tête ou aux mains. Selon l'administrateur, cette situation était apparente au moment de la réception et sa dénonciation aurait été tardive. Or, l'entrepreneur avait effectué des travaux pour corriger le problème au mois d'octobre 2008, soulevant les rails autant qu'il le pouvait. Le bénéficiaire a considéré qu'il y avait eu une nette amélioration jusqu'à ce qu'un visiteur se blesse au contact des rails. Ce n'est qu'en janvier ou en février 2009 qu'il a découvert la véritable gravité de la situation ainsi que l'étendue et la complexité des remèdes à apporter. Il faut donc considérer qu'il n'était pas question d'une malfaçon apparente à la réception, mais plutôt d'un vice caché découvert en 2009. La dénonciation s'est faite dans les six mois suivant cette date, et il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour régler la situation.
JACQUES CHOUINARD, bénéficiaire, et CONSTRUCTION JOLIVAR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 18
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a acheté, en mars 2007, un immeuble dont la construction avait été terminée au mois d'août 2004. En décembre 2009, alors qu'il voulait réaménager le sous-sol de sa nouvelle résidence, il a constaté la présence de fissures et de moisissures à l'intérieur des murs. Au mois de janvier 2010, il a communiqué avec l'administrateur. Une agente administrative lui aurait alors affirmé que la garantie du bénéficiaire était encore en vigueur jusqu'au mois de juin suivant, et un inspecteur a été envoyé sur les lieux. Cette information était toutefois inexacte et une vérification a permis de conclure que la garantie n'était plus en vigueur depuis août 2009. L'administrateur a donc rejeté une réclamation présentée par le bénéficiaire, qui a alors présenté une demande d'arbitrage. La décision de l'administrateur doit être maintenue. L'article 10 paragraphe 5 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que la garantie couvre les vices qui apparaissent dans les cinq ans suivant la fin des travaux. La garantie était donc effectivement expirée à compter du mois d'août 2009. Le fait d'envoyer un inspecteur sur les lieux ne peut être interprété comme une admission, un acquiescement ou une constatation que l'administrateur avait approuvé le dossier ou qu'il agirait indépendamment de l'expiration de la garantie. Cela constituait plutôt une procédure imposée par le règlement à l'occasion de toute réclamation fondée sur la garantie. Finalement, la preuve semble démontrer qu'une information a été donnée au bénéficiaire par l'agente de l'administrateur quant à la validité de la garantie mais qu'on lui aurait également indiqué que des vérifications aux documents officiels permettraient de la confirmer. Il n'y a donc pas eu une affirmation claire à cet égard, et il faut considérer que l'administrateur n'a pas renoncé au terme de cinq ans de la garantie ou acquiescé à son prolongement.
ROLAND DESCHÊNES, bénéficiaire, et GROUPE IMMOBILIER LAPOINTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 19, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au printemps 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé à l'entrepreneur l'aggravation de fissures dans un mur de soutènement bordant l'accès aux garages souterrains du bâtiment, et ce, malgré des réparations qui avaient déjà été effectuées par le passé. Au mois d'octobre 2009, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis afin d'assurer la solidité et la stabilité structurale du mur et de la structure d'acier supportant les terrasses. Par la suite, des lettres ont été envoyées à l'administrateur par le bénéficiaire et l'entrepreneur en vue de déterminer l'étendue exacte des travaux correctifs. En novembre, l'administrateur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, indiquant clairement que le choix de la méthode corrective revenait à l'entrepreneur. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage au mois de décembre 2009. Une telle demande doit être adressée dans les 30 jours suivant la réception de la décision attaquée. Si l'on considère que la décision attaquée est celle du mois d'octobre, il faut conclure que le bénéficiaire a agi tardivement. Toutefois, la lettre envoyée à ce dernier en novembre constituait une nouvelle décision de l'administrateur modifiant celle rendue en octobre en ce qui avait trait aux mesures correctives. Par ailleurs, l'entrepreneur a tort d'affirmer que le tribunal d'arbitrage n'aurait pas le pouvoir de lui imposer précisément les travaux correctifs à effectuer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4767 À 4827 8e AVENUE ET 3189 RUE CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 34, 35, 116, 120, et 124
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.
Le 4 mars 2009, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage pour s'opposer à une décision rendue par l'administrateur le 18 février précédent. Le 17 août 2009, lors d'une troisième conférence téléphonique entre les parties, le bénéficiaire a annoncé son intention de contester la date de réception des parties communes sur laquelle l'administrateur s'était fondé pour rendre sa décision. Selon l'administrateur, en vertu de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le bénéficiaire aurait dû contester dans les 30 jours suivant la date à laquelle il avait reçu une copie de sa décision. Il a toutefois tort. Un bénéficiaire qui est insatisfait d'une décision de l'administrateur, bien qu'il doive déposer sa demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours, n'est pas obligé d'y indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes. En effet, le règlement n'impose aucune exigence quant au contenu de la demande. Le bénéficiaire n'est pas tenu d'indiquer les motifs à l'appui de celle-ci ni même les points de la décision qui seront contestés.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, 35, 37, 106, et 107
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.
Le 10 mars 2009, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage pour s'opposer à une décision rendue par l'administrateur le 17 février précédent. Le 17 août 2009, lors d'une troisième conférence téléphonique entre les parties, le bénéficiaire a annoncé son intention de contester la date de réception des parties communes sur laquelle l'administrateur s'était fondé pour rendre sa décision. Selon l'administrateur, en vertu de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le bénéficiaire aurait dû contester dans les 30 jours suivant la date à laquelle il avait reçu une copie de sa décision. Il a toutefois tort. Un bénéficiaire qui est insatisfait d'une décision de l'administrateur, bien qu'il doive déposer sa demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours, n'est pas obligé d'y indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes. En effet, le règlement n'impose aucune exigence quant au contenu de la demande. Le bénéficiaire n'est pas tenu d'indiquer les motifs à l'appui de celle-ci ni même les points de la décision qui seront contestés.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 674 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, 35, 37, 106, et 107
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 29 août 2008, soit avec un retard de 121 jours par rapport à la date de livraison prévue au contrat qu'il avait signé avec l'entrepreneur. Il a transmis une demande de remboursement de 9 044 $ pour frais de retard de livraison le 19 février 2009, soit 174 jours après la réception de l'immeuble. L'administrateur a rejeté sa demande au motif que le contrat de garantie prévoit que la demande aurait dû être faite dans les 90 jours suivant la réception. Le délai dans lequel une réclamation doit être présentée dans le cas d'un retard de livraison n'est pas un délai dit «de déchéance» et il peut donc être prolongé lorsque les circonstances le justifient, s'il existe des raisons valables ou si le bénéficiaire a été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. En l'espèce, malgré ses dires, le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il aurait reçu une information erronée de la part de l'administrateur relativement au délai dont il disposait pour présenter sa réclamation. Par ailleurs, il a admis ne pas avoir entièrement lu un document explicatif diffusé par la Régie du bâtiment du Québec et ne pas avoir pris connaissance du contrat de garantie qui accompagnait le contrat préliminaire visant la construction de son immeuble. Ces 2 documents indiquaient pourtant clairement que le délai de réclamation dans les cas de retard de livraison est de 90 jours. Rien ne justifie une prolongation du délai. La réclamation du bénéficiaire doit donc être rejetée.
GERMAIN OUELLET, bénéficiaire, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 26, 30, 33, 37, et 107
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie. Requête en arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 21 avril 2008, l'administrateur a rendu une décision rejetant un certain nombre de plaintes faites par les bénéficiaires, qui ont demandé que cette décision fasse l'objet d'un arbitrage. En octobre 2008, l'administrateur a rendu une nouvelle décision relativement à une autre réclamation faite par les bénéficiaires. Ces derniers ont fait parvenir une copie de la décision à l'administrateur, mais ils n'ont pas demandé l'arbitrage de cette nouvelle décision. L'entrepreneur et l'administrateur invoquent le fait que l'arbitre n'a pas reçu de plainte relativement à cette seconde décision et qu'il n'a donc pas la compétence nécessaire pour entendre les plaintes des bénéficiaires à l'égard de celle-ci. En vertu de l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, une demande d'arbitrage doit être faite dans un délai de 30 jours à compter de la réception, par le bénéficiaire, de la décision attaquée. En l'espèce, puisque la décision d'octobre 2008 concernait une nouvelle réclamation, qui n'était pas liée à la première, les bénéficiaires devaient en demander l'arbitrage pour démontrer leur insatisfaction. D'ailleurs, cette obligation leur était clairement rappelée dans le formulaire accompagnant chacune des décisions de l'administrateur.
CHANTAL BRIEN et un autre, bénéficiaires, et PIERRE LÉGER CONSTRUCTION ENR., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, 109, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le 18 décembre 2008, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a reçu par poste recommandée une décision de l'administrateur. Il a présenté une demande d'arbitrage le 5 février 2009, contestant certains éléments de la décision rendue. L'administrateur et l'entrepreneur ont soutenu que le recours du bénéficiaire était prescrit et qu'il aurait dû être soumis à l'arbitrage dans les 15 jours suivant la date de sa réception. Le bénéficiaire a reconnu ne pas avoir agi dans les délais prévus au contrat de garantie, mais il demande à être excusé de son manquement. Il lui aurait été impossible d'agir plus tôt, car il a tenté de joindre l'administrateur pour obtenir des précisions sur la procédure à suivre, mais sans succès puisqu'il s'agissait de la période des Fêtes. Or, d'une part, le bénéficiaire avait en sa possession le contrat de garantie, où le délai de 15 jours était mentionné, et, d'autre part, son procureur a appris dès le 21 janvier 2009 que le recours envisagé était déjà prescrit. Il aurait dû agir avec rapidité et diligence à compter de ce moment, mais il ne l'a pas fait. Il n'a présenté sa demande que le 5 février suivant. Il est impossible de conclure à la diligence du bénéficiaire et son recours doit donc être rejeté pour cause de prescription.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES IMMEUBLE DE LA GARE, bénéficiaire, et LA GARANTIE HABITATION DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie et R. BROUILLARD & ASSOCIÉS CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 4 avril 2008, les bénéficiaires ont reçu une décision de l'administrateur qui rejetait les six points de leur réclamation. Ils ont formulé une demande d'arbitrage quant à l'un des points vers le 30 avril suivant. Autour du 23 mai, le dossier s'est réglé entre les parties et les bénéficiaires ont confirmé qu'ils mettaient fin au processus d'arbitrage, sans émettre de réserve. Le 3 novembre, ils ont formulé une nouvelle demande, cette fois par rapport à d'autres points de la décision de l'administrateur. Cette demande doit être rejetée. Les bénéficiaires avaient 30 jours à partir de la réception de la décision pour formuler leur demande, ce qu'ils auraient envisagé de faire dès le 9 mai. Ils n'ont pas respecté ce délai et ils n'ont pas démontré que ce non-respect était raisonnable ou excusable.
SABRINA DE LUCA et un autre, bénéficiaires, et MAISONS USINÉES CONFORT DESIGN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a acheté sa résidence en juillet 2007. L'immeuble avait déjà fait l'objet d'une déclaration de réception en mars 2003 par son propriétaire initial. Le 23 janvier 2008, elle a dénoncé à l'administrateur une fuite d'eau venant de l'entrée principale d'eau survenue la journée même. Quelques jours plus tard, elle a fait parvenir une dénonciation à l'entrepreneur. Elle a fait effectuer les travaux de réparation et, au mois de mars suivant, elle a déposé une demande de réclamation. L'administrateur a conclu que le bris du conduit extérieur du conduit d'alimentation en eau ne respectait pas les critères du vice majeur et il a rejeté sa réclamation. En effet, les vices majeurs qui apparaissent dans les cinq ans suivant la fin des travaux sont couverts par la garantie. Le vice majeur peut être un vice de conception, de construction ou de réalisation d'un ouvrage, ou encore un vice du sol. Dans ce cas, le système d'alimentation en eau de la résidence de la bénéficiaire est un ouvrage et l'absence d'alimentation en eau peut être attribuée à deux vices, l'un de construction et de réalisation et l'autre de construction ou de conception. La bénéficiaire n'était toutefois pas tenue d'établir la cause exacte de la perte ou à déterminer explicitement le vice: elle n'avait qu'à démontrer la perte de l'ouvrage, soit le système d'alimentation en eau, ce qu'elle a fait. Ce vice majeur ayant été dénoncé dans les cinq ans suivant la fin des travaux, il y a lieu d'accueillir la demande de la bénéficiaire.
LINE ROUSSEAU, bénéficiaire, et 9097-9774 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS MECCA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a reçu le bâtiment le 17 janvier 2003. En raison de sérieux problèmes d'humidité, de moisissure et de pourriture un peu partout aux fenêtres, aux murs et aux panneaux de plâtre du sous-sol, elle a intenté une réclamation auprès de l'administrateur le 19 novembre 2007, demande qui a été rejetée au motif que les points dénoncés l'avaient été tardivement, c'est-à-dire après l'échéance des garanties prévues au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle a déposé sa demande d'arbitrage le 26 mai 2008, soit quatre mois après la réception de la décision de l'administrateur. La bénéficiaire connaissait l'existence des vices invoqués depuis le 17 janvier 2003 et elle ne les a dénoncés que le 19 novembre 2007 à l'administrateur, donc largement en dehors du délai de six mois prévu à l'article 10 du règlement, et ce, sans justification. Par ailleurs, au moment de la réception de la demande de réclamation, il s'était déjà écoulé plus de trois ans depuis la réception du bâtiment. Par conséquent, malgré l'absence de doute quant à la responsabilité de l'entrepreneur -- qui a abusé de la bonne foi de la bénéficiaire -- eu égard à l'état avancé de moisissure des châssis, il faudra débattre la responsabilité légale de celui-ci à l'exclusion de l'administrateur, qui n'est plus lié en vertu des délais du règlement. Les recours de la bénéficiaire devant un tribunal civil sont réservés.
DIANE LATREILLE, bénéficiaire, et LÉONARD CARON & FILS LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Requête de l'administrateur en irrecevabilité de demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 6 décembre 2007, l'administrateur a rendu une décision défavorable aux bénéficiaires dans les deux dossiers en cause. Le 14 mars 2008, le procureur des bénéficiaires a expédié des demandes d'arbitrage pour les deux dossiers. L'administrateur s'oppose aux demandes au motif qu'elles sont tardives. Le délai de demande d'arbitrage de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas de rigueur mais constitue plutôt un délai indicatif qui peut être prolongé si les motifs invoqués sont satisfaisants et le justifient. En l'espèce, le procureur des bénéficiaires, qui en était à son premier mandat en vertu du règlement, a commis une erreur, ce qui peut constituer une impossibilité en fait d'agir pour ses clients. Il faut aussi considérer le manque de suivi ou de réponse du représentant de l'administrateur aux appels et aux lettres du procureur des bénéficiaires ainsi que l'information erronée qu'il lui a transmise relativement aux numéros de téléphone de centres d'arbitrage. Par ailleurs, mis à part l'omission de respecter les délais applicables, tous les agissements du procureur des bénéficiaires semblent avoir été effectués de manière diligente. Finalement, l'administrateur ne peut démontrer qu'il subirait un préjudice du fait du report du délai puisqu'il était au courant avant même la fin du délai initial de 30 jours de l'intention des bénéficiaires de présenter une demande d'arbitrage.
9050-8219 QUÉBEC INC. («1er CHOIX IMMOBILIER»), bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS LE MONARQUE INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. («GMB»), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat pour l'achat de leur résidence en mars 2002. Ils ont reçu le bâtiment au mois d'août suivant. L'entrepreneur ayant oublié de leur faire signer le contrat de garantie, celui-ci n'a été signé qu'en mars 2006. En février 2006, des bardeaux d'asphalte couvrant le toit avaient été arrachés, ce qui a causé une infiltration d'eau. L'entrepreneur a refusé de procéder à des travaux correctifs. L'administrateur a rejeté la réclamation en raison des délais de dénonciation et de présentation de la demande. Les bénéficiaires n'ont pu signer le contrat de garantie que quatre ans après l'achat de l'immeuble. Au sens de l'article 138 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ils étaient dispensés de leurs obligations prévues au contrat qu'ils avaient conclu avec l'entrepreneur. Même si le contrat de garantie a été signé en mars 2006, après l'entrée en vigueur de l'article 35.1 du règlement, celui-ci doit trouver application. Le législateur voulait que les délais ne soient pas opposables au bénéficiaire tant que l'entrepreneur ne lui aurait pas remis une copie du contrat de garantie, même s'il s'est écoulé quatre ans entre la signature du contrat de construction et celle du contrat de garantie. Le règlement doit être interprété en faveur des consommateurs acheteurs de maisons neuves. En équité, les délais opposables aux bénéficiaires en vertu du plan de garantie ont été suspendus entre la signature du contrat préliminaire et celle du contrat de garantie. Aucun délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie n'est expiré. Le dossier est renvoyé à l'administrateur pour que celui-ci rende une décision sur le fond du litige.
YVES BROUILLETTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JEAN-F. TOULOUSE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 35, 116, 137, et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur résidence en décembre 2005. En décembre 2006 et en juin 2007, ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur certains problèmes qu'ils croyaient être couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a rejeté plusieurs points sur la base du non-respect du délai de dénonciation par les bénéficiaires. En effet, le règlement prévoit que la dénonciation doit être faite dans un délai de six mois après la découverte d'un problème. Certains des problèmes soulevés avaient été constatés dans les premiers mois suivant la réception de la propriété. En arbitrage, les bénéficiaires font valoir, d'une part, qu'ils n'étaient pas familiarisés avec les délais dont il était question et, d'autre part, qu'ils avaient fait confiance à l'entrepreneur. Ils demandent en somme de ne pas tenir compte des délais applicables. Cela ne peut pas être fait. Les bénéficiaires avaient la responsabilité d'invoquer leurs droits à l'intérieur des délais et ils ont signé une déclaration selon laquelle ils reconnaissaient avoir reçu une copie du contrat de garantie. Par ailleurs, le délai a une raison d'être puisqu'il vise à permettre à l'administrateur de prévenir une plus grande dégradation du bien en agissant rapidement s'il le désire. La réclamation des bénéficiaires doit être rejetée, et ce, malgré le fait que certains problèmes auraient mérité d'être corrigés si les délais avaient été respectés.
ANDRÉE BÉLISLE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES HABITATIONS GAUVIN-HOGUE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'entrepreneur demande le rejet de la demande d'arbitrage du bénéficiaire au motif que celle-ci a été soumise le 31 octobre 2007, soit plus de 30 jours après la réception de la décision de l'administrateur, en violation de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur avait mentionné ne pas pouvoir ordonner de correctifs à l'entrepreneur, en l'absence de preuves supplémentaires quant à l'importance de la présence de moisissures. Le bénéficiaire et l'administrateur s'étant entendus, dans les 30 jours suivant cette décision, pour faire effectuer des expertises supplémentaires, cette entente justifiait la suspension des délais. Le rapport supplémentaire mentionnait que le bénéficiaire disposait d'un délai additionnel de 30 jours. Le rapport a été livré 33 jours après cette date. Ces délais n'étant pas de rigueur ou de déchéance selon le règlement, la demande d'arbitrage est considérée comme faite dans les délais. Le premier paragraphe du nouvel article 66 du règlement, qui impose une obligation de renseignement à l'administrateur, n'a pas pour effet d'ajouter un caractère de rigueur au délai de soumission à l'arbitrage. De plus, aucune preuve d'un préjudice subi par l'entrepreneur n'a été faite.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ JARDINS DE LIMOGES - 3550407, bénéficiaire, et HABITATION CLASSIQUE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 35, 66 et 35, 66
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision sur 33 éléments à corriger, qui a été précisée quant à 9 éléments le 9 novembre 2007. Les bénéficiaires, insatisfaits, ont soumis 4 questions à l'arbitrage le 28 novembre, auxquelles ils ont ajouté 26 autres points dans une lettre du 4 février 2008. L'ensemble des points soumis à l'arbitrage sont rejetés. Les bénéficiaires ne peuvent exiger que l'exécution des travaux se fasse par un autre entrepreneur tant en ce qui a trait aux travaux au balcon et aux planchers de bois qu'au revêtement d'une fenêtre; ils étaient d'accord avec la méthode corrective proposée quant au revêtement de la fenêtre. La décision de ne remplacer qu'une partie et non l'ensemble du revêtement de briques du mur latéral droit du garage a déjà été tranchée dans une demande d'arbitrage soumise par l'entrepreneur. La décision de l'arbitre de surseoir à la détermination de la question s'il est opportun de construire une margelle en raison du dénivelé du terrain par rapport à celui de la rue en attendant que ceux-ci soient établis ne permet pas au tribunal d'arbitrage de trancher la question. Les autres points soumis à l'arbitrage dans la lettre du 4 février n'ont été invoqués que tardivement ou pas du tout devant l'administrateur et concernent des vices apparents au moment de la réception qui n'ont pas été dénoncés.
ROBERT BERGERON et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS QUO-VADIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste les conclusions du rapport de l'administrateur qui a rejeté ses réclamations relativement à une fissure dans le plancher de l'unité 4553, à l'infiltration d'air sous la porte d'entrée de l'unité 4555, à la bosse sur la toiture, aux verres scellés des fenêtres et aux fissures dans le muret sous l'escalier de l'unité 4565. Les parties se sont entendues sur la date de début du délai de garantie, soit le 8 août 2006. Les réclamations visant les fissures au plancher (4553) et dans le muret (4565) ainsi que l'infiltration d'air (4555) sont rejetées parce que la dénonciation a été tardive. Par ailleurs, la fissure dans le muret extérieur aurait été exclue de la garantie conformément à l'article 29 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation relative aux bosses sur la toiture a été rejetée par un rapport de l'administrateur datant du 16 juin 2003, car la demande d'arbitrage a été déposée le 16 août 2006. Le délai de 30 jours après la réception du rapport pour soumettre un différend à l'arbitrage prévu à l'article 35 du règlement ne peut être prorogé de plus de trois ans. Bien qu'il ne soit pas de rigueur, il a été prolongé d'au plus 18 mois dans certaines circonstances. Enfin, les verres scellés des fenêtres se sont descellés. L'administrateur avait, dans son rapport, rejeté cette réclamation sur la base d'une dénonciation tardive, soit plus de quatre ans après la découverte du vice. La situation n'a pu être constatée lors d'une première visite de conciliation, le 27 mars 2007, mais elle l'a été le jour de l'audience, le 21 février 2008. Des taches considérables apparaissent et disparaissent selon l'inclinaison du soleil. En application de l'article 1729 du Code civil du Québec, le délai de dénonciation du vice commence à courir à partir du moment où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité. Les défauts se manifestant au gré de l'ensoleillement, les bénéficiaires, profanes en la matière, ne peuvent se voir opposer la tardiveté de leur dénonciation. Puisque la date de début du délai de garantie est établie au 8 août 2006, la prescription n'est pas acquise. L'administrateur devra inspecter les verres scellés de toutes les unités et indiquer celles qui doivent être remplacées, et l'entrepreneur devra effectuer ces travaux. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le délai de 30 jours pour déposer une demande d'arbitrage est respecté, car il est probable que la décision de l'administrateur a été reçue le ou vers le 29 mars 2007 et que la demande a été déposée le 19 avril. Bien que l'audition du 14 décembre ait eu lieu après le délai de 30 jours suivant la réception de la demande d'arbitrage, tel que prévu à l'article 117 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le procureur de l'entrepreneur avait, par sa lettre du 4 juin 2007, demandé de suspendre ce délai, et les bénéficiaires n'ont pas fait la preuve de leur préjudice à cet effet. De plus, le terme «audition» ne renvoie pas à une audience physique mais bien au fait pour le tribunal d'arbitrage de se saisir d'un dossier et d'amorcer le processus. En l'espèce, l'audition a donc débuté dans les 30 jours suivant le dépôt de la demande d'arbitrage. La suspension des délais est conforme aux principes de proportionnalité énoncés au Code de procédure civile. La compétence du tribunal d'arbitrage est donc confirmée. Pour ce qui est des questions de fond, l'entrepreneur accepte les conclusions du rapport de l'administrateur sur cinq points, dont il est pris acte. L'entrepreneur admet que la conduite d'amenée des eaux usées vers le champ d'épuration aurait dû être isolée. Il devra aussi supporter les coûts de l'exécution, par une firme indépendante spécialisée, du calcul du débit et de la certification de la qualité de l'eau du puits artésien. Les travaux au puisard de captation et à la pompe submersible étaient urgents, vu les inondations subies par les bénéficiaires. En ce qui concerne l'accès au sous-sol, l'entrepreneur devra remédier aux infiltrations d'eau par la porte et devra rendre l'escalier conforme aux exigences. Il devra réparer la tuyauterie de renvoi ainsi que les margelles aux fenêtres du sous-sol. Les sommes accordées par l'administrateur sont maintenues pour tous ces points, l'entrepreneur n'ayant pas suffisamment prouvé que ces montants étaient exagérés. L'entrepreneur devra remettre un échéancier aux bénéficiaires, qui devront lui donner accès pour qu'il puisse effectuer les travaux.
Soudure Laviolette inc. (165387 Canada inc.), entrepreneur et ALEXANDRE MARION et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, 107, et 117
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réception de l'immeuble a eu lieu le 20 août 2002 et la première réclamation écrite, le 21 juin 2006. Seule demeure la garantie pour vice majeur, qui requiert la preuve de perte potentielle ou perte probable à long terme, assimilées par la jurisprudence à des inconvénients sérieux. La réclamation relative au gravier au pied du mur nain et celle visant l'emplacement du drain français sont rejetées, faute de preuve d'autres inconvénients sérieux.
DENIS FOUQUETTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'exécution de la décision de l'administrateur. Rejetée.
Le 30 août 2006, l'administrateur a rendu une décision favorable aux bénéficiaires. Ces derniers en étaient satisfaits, tel qu'il appert d'une lettre de leur procureur du 28 septembre suivant demandant à l'entrepreneur de respecter les conclusions du rapport et de reprendre les travaux d'installation du plancher de bois franc. Bien que, le 13 mars 2007, l'administrateur ait demandé aux bénéficiaires leurs disponibilités pour que les travaux puissent être exécutés, ils ont refusé l'offre de règlement par lettre de leur procureur datée du 4 juillet suivant. L'arbitre n'a pas compétence pour forcer l'exécution des travaux par l'entrepreneur, et les bénéficiaires doivent s'adresser aux tribunaux de droit commun. Par ailleurs, comme la décision de l'administrateur leur est favorable, ils n'ont pas droit à l'arbitrage. Enfin, la demande d'arbitrage a été faite plus d'un an après la décision de l'administrateur sans motif valable.
KARL BOIVIN et une autre, bénéficiaires, c. LES CONSTRUCTIONS XALOMA 9073-0961 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 116
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Accueillie.
Une demande d'arbitrage déposée un peu moins de quatre mois après la réception, par le bénéficiaire, du rapport de conciliation est tardive. Bien que le délai de 30 jours prévu à l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne soit pas de rigueur, aucun motif justifiant le retard n'a été invoqué par le bénéficiaire. De plus, les lettres de l'administrateur ne constituent pas autant de rapports qui ont pour effet de proroger le délai de 30 jours. Enfin, l'argument du bénéficiaire selon lequel la réception des parties communes n'a pas eu lieu ne modifie pas les délais applicables. Les frais d'arbitrage sont supportés également par le bénéficiaire et l'administrateur.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE ST-DAVID, bénéficiaire, c. 2962-4558 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 25, 26, 27, 33, 34, 35, 37, et 106
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur est parvenue à l'entrepreneur le 6 septembre 2007. Or, c'est le 24 octobre suivant que celui-ci a fait sa demande d'arbitrage, soit quelques semaines après le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'objection du procureur de l'administrateur n'est pas retenue, car le retard n'est pas important et, conformément à l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité pour proroger le délai. La procédure de résolution de conflits doit être souple, plus rapide et moins coûteuse que celle des tribunaux judiciaires. L'entrepreneur a contesté cinq des points invoqués par l'administrateur: 1) céramique cassée parce que installée sur de l'aspénite, matériau moins rigide que le contre-plaqué; 2) et 3) béton effrité au seuil de la porte de garage, dans le garage et sur le perron avant; 4) marches de l'escalier menant à l'étage instables, malgré une première intervention de l'entrepreneur; et 5) fenêtre dans l'escalier non conforme au Code national du bâtiment 1995. En arbitrage, il a admis le cinquième point. Toutes les décisions de l'administrateur sont maintenues.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et PATRICK MALBOEUF et une autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 18 août 2003, les bénéficiaires ont acheté leur propriété. En octobre 2005, ils ont constaté des fuites au toit, qu'ils ont fait réparer et pour lesquelles ils ont été indemnisés par leur assureur. En août 2007, ils ont découvert de nouvelles fuites. L'administrateur a inspecté les lieux le 17 août et a rejeté leur réclamation le 22 août en raison de l'absence de preuve d'infiltration d'eau et de la prescription du recours de trois ans pour vices cachés. Faute de preuve d'infiltration d'eau active et d'expertise technique démontrant que la situation pouvait causer la perte de l'immeuble, la garantie de cinq ans pour vices de construction est inapplicable. La garantie de trois ans pour vices cachés étant échue, la réclamation est rejetée.
MÉNARD LEBOEUF et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION IMMOPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Rejetée.
La construction de l'immeuble s'est terminée à la fin de décembre 2000. Le syndicat des copropriétaires a fait parvenir des réclamations écrites les 16 août 2006 et 15 février 2007. L'administrateur a visité les lieux et à produit un rapport d'inspection le 17 avril suivant. Le syndicat a contesté les conclusions de celui-ci devant l'arbitre. Le procureur de l'administrateur du plan s'est opposé à la demande d'arbitrage, prétendant que le plan de garantie est inapplicable parce que la garantie est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Il fait référence à une lettre envoyée le 27 mars 2006 par le conciliateur principal de l'administrateur, qui mentionnait rétroactivement que la date de fin des travaux était le 1er janvier 2001. Le recours du syndicat n'est pas prescrit et le dossier est renvoyé à l'arbitrage pour audience au fond. La lettre établissant rétroactivement et arbitrairement la date de fin des travaux n'est pas valide. En effet, il faut se référer au règlement, où la définition de «réception des parties communes» n'a pas changé. Celui-ci fait référence à la date de réception des travaux après l'envoi de l'avis de fin des travaux par l'entrepreneur. L'entrepreneur n'a jamais envoyé un tel avis. Les occupants n'ont pris possession de l'immeuble qu'en juin 2000 et le syndicat ne l'a fait inspecter que le 29 mai 2007. Le rapport d'inspection date du 4 juin suivant. Aucun avis de réception des travaux n'a été donné par le syndicat. Le nouveau règlement du mois d'août 2006, qui crée une réception présumée six mois après la fin des travaux, n'est pas rétroactif. L'avis de fin des travaux ayant été expédié avec la lettre du 27 mars 2006, c'est à ce moment que débute le délai de prescription de trois ans en vertu du Code civil du Québec. Comme l'ancien règlement ne prévoyait pas de délai pour la réception du bâtiment après la fin des travaux, la réception des parties communes a eu lieu le 4 juin 2007. La prescription n'est pas acquise. La date exacte où commence la période de garantie sera déterminée par l'arbitre chargé du fond de l'arbitrage.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficiaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 25, 27, et 37
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Accueillie.
À la même époque que sa demande d'arbitrage, le bénéficiaire a présenté en Cour supérieure une requête pour transférer le dossier à l'arbitrage. Celle-ci a été rejetée et le jugement en question est final. La demande préliminaire de l'entrepreneur et de l'administrateur est accueillie puisque la demande d'arbitrage a été faite hors délai et qu'elle doit être rejetée. Le bénéficiaire devra supporter 50 $ des coûts d'arbitrage.
RUNE BRATTAS, bénéficiaire, et MALEX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations. Certaines ont fait l'objet d'un désistement ou d'une entente à l'amiable, des réparations ont été effectuées à la satisfaction des bénéficiaires et seules quelques-unes demeurent en litige. Quant à l'espace sous la cage d'escalier en façade, malgré les réparations effectuées, de nouvelles infiltrations d'eau ont eu lieu. L'entrepreneur devra faire les travaux correctifs appropriés. Il devra également effectuer les travaux d'isolation dans la pièce de rangement sous le palier de l'escalier avant. Pour ce qui est de la fissure apparue après les réparations du mur de fondation, les expertises sont contradictoires sur la possibilité qu'elle provienne d'un mouvement structural qui pourrait causer des dommages au revêtement extérieur. Par conséquent, l'arbitre constate la situation, ce qui permet la fixation d'un nouveau délai relativement à la garantie sur cet aspect. Les bénéficiaires pourront faire une nouvelle réclamation si leurs craintes s'avèrent fondées. En ce qui a trait au plancher, de nouveaux craquements sont apparus et l'entrepreneur devra reprendre les travaux correctifs. Par ailleurs, les problèmes d'écoulement des eaux à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie. L'absence de solin de traverse ne constitue pas un vice caché suffisamment grave pour nuire à l'immeuble, en l'absence de dommages. Par conséquent, il s'agit d'une malfaçon et la réclamation sur ce point est tardive. Les frais d'expert des bénéficiaires leur seront remboursés.
NICOLA TÉTRO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SAPHIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le 28 janvier 2006, les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence. À la fin du mois suivant, ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur une série de problèmes qu'ils avaient constatés et qui, selon eux, étaient couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a préparé un rapport de décision, que l'entrepreneur n'a pas contesté. Des réparations ont été effectuées pour régler un problème d'infiltrations d'eau provenant du dessous de la dalle du sous-sol, mais les bénéficiaires n'ont pas été satisfaits. Par ailleurs, l'entrepreneur n'avait pas exécuté certains travaux qui avaient été ordonnés dans le rapport de l'administrateur. Les bénéficiaires ont donc présenté une demande d'arbitrage. L'arbitrage a été suspendu et l'administrateur a préparé un second rapport. Les bénéficiaires ont présenté une nouvelle demande d'arbitrage et, de son côté, l'entrepreneur en a également présenté une. Or, la demande de ce dernier a été faite plus d'un mois après la réception du second rapport, ce qui excède le délai de 30 jours dont il disposait en vertu de l'article 19 du règlement. Aucune raison ne permet de prolonger ce délai puisque la situation est due à un manque de diligence de l'entrepreneur. Il a été absent de son bureau pendant une période de vacances et il ne s'est pas organisé pour que quelqu'un fasse un suivi approprié. Par ailleurs, sa responsabilité avait déjà été retenue dans le premier rapport, qu'il n'avait pas contesté.
CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LISA RAE et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2008-01-16), 505-17-003444-074
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Accueillie.
Le 23 janvier 2007, l'administrateur a rendu une décision exigeant que l'entrepreneur apporte des correctifs à l'installation de la fosse septique du bénéficiaire. Cette décision a été reçue le 2 février 2007 et elle mentionne le délai de 30 jours applicable pour demander sa révision en arbitrage. Les travaux n'ayant pas été exécutés, l'administrateur a fait parvenir une mise en demeure à l'entrepreneur le 20 juin 2007. Ce dernier a déposé une demande d'arbitrage le 5 juillet suivant. Il prétend qu'il n'a pu agir avant puisqu'il devait d'abord obtenir une expertise. L'administrateur demande l'irrecevabilité de cette demande en raison du délai écoulé. L'entrepreneur devait en premier lieu faire une demande d'arbitrage dans le délai de 30 jours suivant la réception de la décision, puis demander à l'arbitre un délai pour procéder à son expertise. Au surplus, la mise en demeure ne constituait pas une nouvelle décision faisant renaître le délai applicable à la demande d'arbitrage. Par conséquent, la demande est irrecevable.
MENUISERIE VALIQUETTE & FRÈRES INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et ROXANNE POUDRIER et un autre, bénéficiaires mis en cause
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Pour ce qui est de la fixation d'une fenêtre et de son joint de scellement extérieur, le bénéficiaire demande que la réparation ordonnée par l'administrateur en vertu de la garantie et qui a été mal exécutée par l'entrepreneur soit refaite. Les travaux devront être repris conformément aux instructions de l'inspecteur. En ce qui a trait à la stabilité de la fenêtre, la preuve à ce sujet étant contradictoire, l'entrepreneur devra faire les vérifications nécessaires et apporter des correctifs s'il y a lieu. Cependant, la réclamation relative à la tôle d'aluminium du parapet de toiture, qui serait mal fixée, est tardive puisqu'elle survient dans la quatrième année suivant la construction.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ GARNEAU-RIVARD, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT COVACOR LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 18, 19, 27, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur immeuble en juillet 2003. Ils ont fait une première réclamation relativement au dénivelé d'un plancher, qui a été jugée tardive. Cependant, avant l'audience, ils ont fourni une expertise présentant un vice de construction ou un vice caché à la base de cette réclamation, soit le fait que la colonne au sous-sol n'est pas dans l'axe d'une colonne se trouvant aux étages supérieurs et qu'elle n'est pas déposée sur une semelle de béton se trouvant sous la dalle de béton. Ce n'est qu'en octobre 2006 qu'ils en ont été informés par un rapport d'expertise, et ils ont dénoncé le vice à l'entrepreneur et à l'administrateur dans les deux mois suivant leur connaissance. Cette réclamation, déposée en janvier 2007, n'est pas tardive. L'emplacement et l'absence de semelle à la poutre de soutènement constituent un vice caché ou de construction. Les travaux correctifs doivent être exécutés dans les délais prévus.
YOLANDE MASSÉ et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et AUBUT CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La décision de l'administrateur quant au solage fracturé est maintenue puisque l'entrepreneur n'était pas responsable de la pose de céramique dans le hall d'entrée et dans la salle de bains. Rien n'indique, par ailleurs, qu'il s'agit de fissures de retrait. Comme la preuve ne démontre pas que les fissures au plancher du sous-sol dont se plaint le bénéficiaire puissent être autre chose que le résultat de l'assèchement des matériaux, ce qui est exclu du plan de garantie à son article 6.7.2, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à l'absence de pierre concassée sur les drains est rejetée: le délai prévu pour le recours est expiré et, qui plus est, une décision sur ce point a déjà été rendue par l'administrateur. Il en est de même pour la réclamation relative à la quantité insuffisante de sable sur les drains. Le bénéficiaire n'ayant pas apporté la preuve que la qualité du béton qui lui avait été fourni était moindre que celle prévue au contrat, ce point est également rejeté. Le bénéficiaire devra payer 100 $ des frais de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
PHILIPPE FRENETTE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ROBERT QUIRION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
L'administrateur demande, à titre d'objection préliminaire, que la demande d'arbitrage au fond du bénéficiaire soit rejetée en raison de sa tardiveté. Un délai de 72 jours s'est écoulé entre la réception du rapport de décision de l'administrateur par le bénéficiaire et la demande d'arbitrage de ce dernier. Le délai applicable est de 30 jours; or, il n'est pas de rigueur et peut être prolongé pour des motifs sérieux. En l'espèce, la prolongation ne causerait pas de préjudice à l'entrepreneur. Par ailleurs, le bénéficiaire avait mandaté une avocate pour le représenter. Il a tenté de la joindre à son bureau lors de la réception de la décision, mais ce n'est que plusieurs semaines plus tard qu'on l'a informé qu'elle n'y travaillait plus. Il a également tenté de joindre sans succès l'inspecteur-conciliateur. Par conséquent, il y a lieu de considérer que le bénéficiaire a agi de bonne foi et qu'il n'est pas demeuré inactif. L'objection est rejetée et le délai est prorogé.
PASCAL DUBOIS et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ANDRÉ LEMAIRE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 18, 19, 21, et 66
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Après la réception du bâtiment, le 25 septembre 2003, les bénéficiaires ont formulé quatre plaintes, qui ont donné lieu à des décisions favorables. Des réparations ont suivi, notamment la correction d'une infiltration d'eau. Au printemps 2005, une autre infiltration d'eau a été constatée au-dessus de la porte jardin. Les bénéficiaires n'ont dénoncé cette situation par écrit à l'administrateur et à l'entrepreneur que le 1er mai 2006. À la suite d'une décision datée du 20 octobre 2006, l'administrateur a accepté de faire exécuter les travaux liés à une infiltration d'eau touchant le plancher de la salle de jeux, mais non ceux liés à l'infiltration à la porte jardin. Il a allégué la tardiveté de la dénonciation, effectuée plus de six mois après la découverte du problème. Que ce soit pour malfaçon, vice caché ou vice majeur, afin que les bénéficiaires puissent réclamer l'application du plan de garantie, ils doivent en avoir fait la demande dans les six mois suivant leur découverte. L'infiltration d'eau à la porte jardin peut être qualifiée de vice caché. Or, les bénéficiaires n'ont pas respecté l'article 3.3 de la section B du plan en ne faisant leur première dénonciation écrite à l'entrepreneur et à l'administrateur qu'environ un an après la découverte. Même s'ils ont dénoncé verbalement le problème à l'administrateur, ils devaient également le dénoncer à l'entrepreneur. En outre, l'administrateur leur a demandé une dénonciation écrite. Il n'y a pas de preuve de renonciation au sens de Mile End Milling Co. c. Peterborough Cereal Co. (C.S. Can., 1923-12-21), SOQUIJ AZ-50293247, [1924] R.C.S. 120. Aucune autre cause ne justifie la suspension des délais, et la plainte est tardive. Les bénéficiaires supporteront les frais d'arbitrage.
ANNIE GINGRAS et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION TRIEL INC., entrepreneur, et BERNARD LAROCHELLE, intervenant
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réception de l'immeuble a été effectuée le 27 juillet 2001. Des problèmes d'infiltrations d'eau, de drain bouché et d'ocre ferreuse se sont manifestés dès le début de l'occupation, tel qu'en fait foi la lettre du bénéficiaire à l'entrepreneur du 25 novembre 2006, date de sa réclamation. Elle est parvenue à l'APCHQ plus de cinq ans après la réception de l'immeuble et bien au-delà des six mois suivant l'apparition du vice. La réclamation est donc rejetée.
JEAN-MARC TANGUAY, bénéficiaire appelant, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie intimé
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de problèmes d'inondations dans son immeuble en raison de la présence d'eau dans le vide sanitaire. L'administrateur allègue que la demande d'arbitrage est tardive. Le bénéficiaire ne réclame pas la révision des décisions rendues en 2000 et en 2002 par l'administrateur mais fait plutôt le constat que les corrections apportées par l'entrepreneur depuis cette date n'ont pas corrigé le vice. Le moyen préliminaire concernant la tardiveté de la demande d'arbitrage est donc rejeté. Toutefois, comme la demande d'arbitrage n'a pas été présentée dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs -- le bénéficiaire n'ayant pas présenté sa demande dans les six mois suivant la présence d'une nouvelle infiltration d'eau --, sa réclamation doit être rejetée. Le bénéficiaire devra supporter 100 $ des frais d'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
GAÉTAN DUFOUR, bénéficiaire, et RÉNOVATIONS RENÉ GAUTHIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage de l'entrepreneur au motif que ce dernier a déposé sa demande hors délai. Comme la situation résulte d'une erreur de la part de l'avocat et que ce vice de forme n'a causé aucun préjudice au bénéficiaire, le délai de production de la demande d'arbitrage est prolongé. L'entrepreneur s'est opposé au dépôt du rapport de l'inspecteur au motif que ce dernier n'était pas présent à l'audience pour être contre-interrogé. Le rapport de l'inspecteur constitue un rapport de décision et non un rapport d'expert, si bien que ce dernier peut être déposé sans que l'inspecteur soit obligé de témoigner. Quant à la demande d'arbitrage proprement dite, les anomalies constatées au plancher de bois franc résultent d'une mauvaise utilisation du marteau. Ces écorchures constituent des malfaçons qui n'étaient pas apparentes au moment de l'inspection. Les planchers de l'étage sont acceptables. Cependant, tel n'est pas le cas des planchers du rez-de-chaussée, dont l'état actuel porte atteinte à la qualité du bâtiment. L'entrepreneur devra donc les remplacer.
CONSTRUCTION MARCEL BLANCHARD (1993) INC., entrepreneur, et ANTONELLO CALLIMACI, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 1er mars 2006, l'administrateur a rendu une décision en faveur des bénéficiaires, exigeant de l'entrepreneur qu'il apporte les correctifs requis pour que les panneaux de revêtement de vinyle posés sur la façade extérieure de leur résidence ne fassent plus de bruit. En effet, il avait conclu que le problème de bruit dénoncé par les bénéficiaires était suffisamment grave pour constituer un vice caché. Il a peu après modifié sa décision afin de fixer un délai devant être respecté par l'entrepreneur. Finalement, le 24 mai suivant, il a rendu une nouvelle décision, modifiant sa position initiale quant à la gravité du vice en se fondant sur les constatations d'experts en vinyle, qui ont considéré que tout avait été fait dans le respect des règles de l'art et des spécifications du fabricant. Ainsi, il a conclu que le problème des bénéficiaires n'avait pas la gravité nécessaire pour constituer un vice caché et qu'il n'était donc pas couvert par la garantie. Cette décision de l'administrateur doit être annulée. Lorsqu'il a rendu sa première décision, le 1er mars 2006, l'entrepreneur avait 30 jours pour recourir à l'arbitrage, mais il ne l'a pas fait, et rien ne justifie l'écoulement d'un délai de deux mois entre la décision favorable et la décision défavorable. Par ailleurs, les bénéficiaires n'ont pas eu l'occasion d'exprimer leur position avant que la décision défavorable ne soit rendue. Cette décision de l'administrateur doit, par conséquent, être annulée.
MICHEL POIRIER et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LAMTEL INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 107
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
L'administrateur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage présentée par les bénéficiaires au motif qu'elle a été présentée hors délai. Le délai de 15 jours prévu à l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur. En l'espèce, les bénéficiaires ont communiqué à plusieurs reprises avec l'organisme SORECONI afin d'obtenir des renseignements sur la présentation d'une demande d'arbitrage. N'ayant pas obtenu de réponse, ils ont visité le site Internet du GAMM et, croyant que le formulaire devait être rempli en français, ils ont requis les services d'un voisin pour présenter leurs arguments dans cette langue. Vu les circonstances de l'espèce, le délai pour le dépôt de la demande d'arbitrage a commencé à courir le 14 mars 2006. La demande d'arbitrage des bénéficiaires, déposée le 8 avril suivant, était donc valide.
KULWANT SINGH MINHAS et une autre, bénéficiaires, et 9096-2556 QUÉBEC INC. (NADER CONSTRUCTIONS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35 et 116
Objection préliminaire à une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur invoque la prescription de la demande d'arbitrage des bénéficiaires en vertu de l'article 107 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et l'absence de dénonciation des vices au moment de la réception du bâtiment, en violation de l'article 10 du règlement. Les bénéficiaires ont reçu la décision de l'administrateur le 21 mars 2006 et, le 21 avril suivant, celui-ci a reçu leur lettre de contestation. Or, comme la demande d'arbitrage n'a été envoyée que le 17 mai, leur recours est prescrit. Le fait que l'entrepreneur était en voie de faillite ne peut justifier le retard des bénéficiaires à recourir à l'arbitrage. Il n'y a pas lieu de proroger le délai au-delà de 30 jours. La demande d'arbitrage est donc rejetée.
YVON BERNIER et une autre, demandeurs, et RÉNOVATION LAROCQUE ET FILS INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 107
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Ajournement.
Étant donné que la demande d'arbitrage du bénéficiaire a été remplie par une personne de SORECONI à la suite d'une conversation téléphonique avec un membre du bénéficiaire et qu'elle est laconique et fait notamment référence à la volonté de contester l'«avis de fin des travaux», il est raisonnable de permettre au bénéficiaire de préciser sa demande afin que l'on débatte de la date de réception du bâtiment. La séance est ajournée jusqu'à ce qu'une inspection préréception ait lieu.
SYNDICAT LES VILLAS SUR LE PARC REMBRANDT, bénéficiaire, et LES VILLAS SUR LE PARC REMBRANDT, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, et 120
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les demandes portent sur des décisions de l'administrateur le 12 décembre 2005 et des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 qui visent tant les parties communes que les les parties privatives du bâtiment. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, les demandes d'arbitrage ont été présentées dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui est d'ordre public. Le bénéficiaire Roll, un anglophone, qui agit à titre personnel et à titre de président du syndicat de copropriétaires, a demandé une version anglaise de la décision du 12 décembre 2005, qu'il conteste. Le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du règlement a commencé à courir dès la réception de cette version. Comme cette dernière date serait postérieure à celle des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 et que l'administrateur ne conteste pas que la demande d'arbitrage concernant ces dernières décisions a été faite dans les délais, l'objection préliminaire est rejetée. L'infiltration d'eau par la toiture, les cernes au plafond de gypse, l'ouverture visible du haut du mur de fondation, le manque de protection des cornières d'acier au-dessus des couvertures, la résistance au feu de la porte de garage, la mauvaise installation du tapis aux planchers d'une partie privative, la finition à terminer au haut de la porte de garage ainsi que la correction des conduits d'air de la cuisine et de la salle de bains d'une partie privative ont fait l'objet d'une entente entre les parties. Les problèmes relatifs à une sortie électrique au plafond du garage, à la protection devant des compteurs électriques et aux déflecteurs du coupe-froid au bas de la porte de service du garage ont tous été corrigés. En ce qui concerne la séparation du coupe-feu, qui ne serait pas conforme dans les combles, l'entrepreneur s'est engagé à obtenir une confirmation que les travaux de correction respectent les dispositions du Code national du bâtiment. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que le gondolement des bardeaux d'asphalte de la toiture, l'obstruction fréquente en hiver de l'évent de plomberie, les bruits de tuyauterie à l'intérieur des murs en raison d'une dilation des tuyaux de même que les imperfections visibles aux plafonds de la chambre et du salon d'une partie privative et le léger gauchissement des lattes du plancher de bois de cette unité constituaient une malfaçon ou un vice ni que le moteur de la porte de garage principale devait être muni d'une boîte de protection. Les fissures capillaires aux joints des éléments des seuils de fenêtres ont été causées par le comportement normal des matériaux et, en conséquence, elles sont exclues de la garantie. Il en va de même pour le pavé uni, qui constitue une composante du terrassement extérieur. Il y a absence de preuve quant à un quelconque problème avec la descente de gouttières, au dommage au mortier d'un mur de briques, aux craquements audibles aux planchers d'une partie privative ainsi qu'à l'égard de la suffisance de l'insonorisation entre les unités -- notamment en ce qui concerne les bruits aériens -- puisqu'elle respecte la norme. Quant aux bruits d'impact, les critères établis par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, et dont l'application est recommandée par l'administrateur, sont respectés. La liste d'éléments compris dans la vente incluait l'expression «Soundproof Party Walls», laquelle n'est pas définie. Il s'agit d'un différend contractuel et d'une promesse d'un vendeur quant aux systèmes ou aux équipements entrant dans la construction du bâtiment qui est exclue de la garantie. Les moulures de finition au bas des murs de garage devront être installées par l'entrepreneur parce qu'il s'agit d'un élément prévu à la convention des parties.
WARREN ROLL et autres, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS (97) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 12, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 123, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur quadruplex en juin 2004. En septembre 2005, un de leurs locataires les a avertis qu'il lui était presque impossible d'ouvrir ou de retirer les fenêtres coulissantes de son salon pour les nettoyer. Les bénéficiaires ont alors informé l'administrateur de la situation et ils ont ensuite présenté une réclamation, laquelle a été rejetée. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Si ce problème était une malfaçon, il ne serait plus couvert par la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs, qui ne couvre la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception que lorsqu'elles ont été découvertes au cours de l'année suivant celle-ci. Par ailleurs, on ne peut conclure qu'il s'agit d'un vice caché qui serait couvert pendant une période de trois ans puisque le problème constaté n'est pas suffisamment sérieux ou important.
MATHIEU VÉZINA et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS JPH INC., entrepreneur
Requête de l'entrepreneur pour être relevé des conséquences de son omission de contester une décision de l'administrateur dans un délai de 15 jours. Accueillie.
Le 10 novembre 2005, les bénéficiaires ont contesté la décision de l'administrateur du 11 octobre précédent. Ce n'est que le 20 mars 2006 que l'entrepreneur est intervenu au dossier, soit plus de 15 jours après le dépôt de la décision de l'administrateur du 11 octobre 2005. Comme la décision de l'administrateur a créé un nouvel état de droit, il s'agit d'une circonstance particulière qui fonde à relever l'entrepreneur du délai de contestation prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La requête est accueillie.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 51, 53, 55, 57, 59, 61, 63 ET 65 SIR GEORGES ÉTIENNE CARTIER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES COURS DU MARCHÉ, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leurs réclamations au motif qu'elles avaient été présentées hors délai. Le délai de protection de trois ans pour vices cachés en vertu du plan de garantie n'était pas expiré au moment de la plainte. Les bénéficiaires ayant reçu leur bâtiment le 21 novembre 2001, le délai de trois ans expirait le 22 novembre 2004. Or, comme ce n'est que le 21 novembre 2004 que ces derniers ont découvert l'ampleur et la gravité du vice aux fondations de leur immeuble, ils bénéficiaient d'un délai de six mois pour dénoncer par écrit ce problème à l'entrepreneur, ce qu'ils ont fait le 28 mars 2005. Les bénéficiaires ont donc présenté leur réclamation dans le délai légal imparti. L'entrepreneur devra procéder aux travaux requis pour mettre le balcon à l'épreuve du gel et du dégel. La réclamation des bénéficiaires visant l'infiltration d'eau est toutefois rejetée puisqu'ils n'ont pu démontrer que cette dernière résultait d'un problème d'isolation adéquate ou de ventilation.
JOHANNE GIGUÈRE et un autre, bénéficiaires appelants, et GESTIONS LA CASA INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur résidence. En ce qui a trait aux dommages causés par l'eau dans le salon, l'administrateur devra changer les planchers prévernis souillés et tachés, ou encore retirer et changer les planchers de bois pour tout le rez-de-chaussée. Les réclamations des bénéficiaires quant à l'aspect général des planchers de bois franc, les résidus de vernis sur le plancher flottant au sous-sol, les planchers de bois franc légèrement ondulés à quelques endroits, la prise de câblodistribution manquante au salon, les détecteurs de fumée manquants, le système d'alarme manquant, l'absence de trous au plancher pour le système de verrouillage de la porte française du vestibule d'entrée, la prise d'aspirateur centrale manquante au sous-sol, la finition intérieure incomplète au-dessus de la porte de garage, le clavier pour système d'alarme manquant dans le garage ainsi que le bain et la douche égratignés doivent être rejetées puisqu'ils ne les ont pas dénoncés en temps utile. N'ayant pas réussi à prouver une impossibilité d'agir plus tôt, ils ne peuvent non plus être relevés des conséquences de leur omission. Les bénéficiaires soutiennent également qu'ils n'ont pas reçu le plancher qu'ils avaient commandé. Or, comme les problèmes d'ondulation dont ils se plaignent sont apparus après la décision de l'administrateur, cette réclamation ne peut faire partie de la présente demande d'arbitrage. Toutes les pièces de bois courbées et déformées sur le patio arrière devront être changées. Les bénéficiaires n'ayant pas réussi à démontrer que l'égratignure de la poignée résulte du fait de l'entrepreneur, cette réclamation est rejetée.
MARIE-CLAUDE GIRARD et un autre, bénéficiaires appelants, et LES ENTREPRISES D'ÉLECTRICITÉ MARCIL & FILS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 2 février 2002, la bénéficiaire a confié à l'entrepreneur la construction d'une résidence. L'hiver suivant, l'immeuble a démontré des problèmes d'humidité excessive, à un point tel que de la buée se déposait sur les fenêtres et gelait. L'entrepreneur n'a pas donné suite à la demande d'intervention de l'administrateur du 16 juin 2005. Le 14 septembre suivant, l'administrateur a procédé à une inspection du bâtiment et a conclu que la réclamation de la bénéficiaire était prescrite. Cette dernière conteste cette décision au motif que la demande d'intervention faite à l'entrepreneur constituait une prise en charge du dossier et une renonciation aux délais. Le recours de la bénéficiaire est prescrit selon l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et, comme l'administrateur a agi conformément à l'article 18 du règlement, il ne peut y avoir acquiescement au droit de cette dernière.
CHANTAL ROULEAU, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION DENIS MARTEL INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage du bénéficiaire, datée du 2 mai 2005, est recevable puisque la réception du bâtiment a eu lieu le 29 septembre 2004, lors de la livraison de l'immeuble: la demande a donc été présentée dans les délais prescrits. La réclamation du bénéficiaire quant à la porte de l'unité résidentielle est rejetée, car il s'agit d'une partie privative appartenant aux parties communes à usage restreint. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties concernant la correction de la moulure du cadre de porte. L'entrepreneur devra par ailleurs enlever la céramique installée dans l'espace laveuse-sécheuse et la remplacer par celle commandée par le bénéficiaire: il s'agit d'une obligation contractuelle qu'il n'a pas respectée. Comme l'inégalité des carreaux de céramique du plancher de la cuisine et la couleur ainsi que la largeur du coulis dont se plaint le bénéficiaire ne sont que des défauts qui ne nuisent pas à l'esthétisme de l'installation, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'appareil d'intercommunication de l'immeuble étant défectueux, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement.
RICHARD VINCENT, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS SYDOBERT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 8, 18, et 140
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire des bénéficiaires et de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la demande d'arbitrage par l'entrepreneur est rejetée puisque les circonstances justifient la prorogation du délai. L'omission de l'entrepreneur n'a par ailleurs eu aucune conséquence irréparable pour les bénéficiaires. La pose des joints d'aboutement ne respecte pas les recommandations du manufacturier, ce qui a pour conséquence une déformation potentielle des clins, une situation de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. Comme l'entrepreneur n'a pas su prouver lors de l'audience que les mesures correctives qu'il préconise pouvaient éliminer les malfaçons, sa réclamation doit être rejetée et il devra effectuer les travaux de réparation tel qu'indiqué à la décision de l'administrateur.
9041-8922 QUÉBEC INC. (A.R.T. CONSTRUCTION), entrepreneur, et SERGE SAUCIER et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 21, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage du bénéficiaire au motif que ce dernier l'a présentée hors délai. Comme le bénéficiaire a fait preuve de diligence dans sa démarche et que le dépôt de sa réclamation a été retardé par des délais administratifs indépendants de sa volonté, il y a lieu d'accorder une prolongation de délai. Sa demande a donc été valablement présentée. La décision de l'administrateur en ce qui a trait à la peinture des garde-corps des balcons est maintenue puisque la situation n'a pas été dénoncée dans le délai prévu au règlement. Étant donné que l'entrepreneur a mis fin aux infiltrations d'eau comme le lui avait ordonné l'administrateur, cette partie de la réclamation est rejetée, car il a satisfait à son obligation de résultat. L'administrateur devra effectuer les travaux requis pour rendre le ventilateur fonctionnel puisque, n'eussent été les manoeuvres dilatoires de l'entrepreneur afin que le bénéficiaire ne se rende pas compte du non-fonctionnement de l'appareil, ce dernier se serait aperçu en temps opportun du problème.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 759 BOULEVARD ROSEMONT, bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 35
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire de l'administrateur pour tardiveté de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai de 15 jours pour la présenter n'est pas un délai de rigueur et qu'aucune des parties ne subit en l'espèce de préjudice réel. L'entrepreneur devra faire l'ensemble des garde-corps et des escaliers en acier galvanisé, car tel est ce qui était prévu au contrat.
CONDOS BELLERIVE 2002 et une autre, bénéficiaires intimés, et CONSTRUCTION W. ALDER 2000 INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 35
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire de l'administrateur pour cause de tardiveté de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai de 15 jours commençait à courir à la date de la fin des vacances estivales de la construction, qui constituent une période presque sacrée de l'année. Malgré toutes les demandes de modification de la bénéficiaire, l'entrepreneur n'a jamais demandé que la date d'occupation soit repoussée. La décision de l'administrateur d'accorder à la bénéficiaire des dommages pour retard de livraison est donc bien fondée.
DIANE CORBEIL, bénéficiaire intimée, et 4002644 CANADA INC.(VALMONT SUR RIVES), entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la tardiveté du dépôt de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur. Comme les bénéficiaires ont soumis leur dossier à l'arbitrage dans les plus brefs délais, il y a lieu de proroger le délai et de déclarer leur demande d'arbitrage recevable. Étant donné qu'ils n'ont pu se douter avant mars 2004 de la gravité des fissures de retrait de leur fondation, ils ont dénoncé le vice dans les délais prévus au règlement. La clause d'exclusion de responsabilité signée par les bénéficiaires pour les problèmes de stabilité de l'immeuble visant une maison que ces derniers avait commandée auparavant, et non pour la maison effectivement construite par l'entrepreneur, elle ne leur est pas opposable. Par ailleurs, les bénéficiaires ne se sont pas immiscés dans les travaux de l'entrepreneur puisqu'ils n'ont jamais su -- et l'entrepreneur ne les a jamais mis en garde -- que des pieux devaient également être installés pour le modèle de maison qu'ils avaient choisi. L'entrepreneur et l'administrateur sont responsables de la perte de l'ouvrage à la suite de l'affaissement de l'immeuble. L'entrepreneur devra procéder à l'installation des pieux. Les bénéficiaires devront néanmoins supporter 35 % des frais engagés au motif qu'ils ont participé à la décision de ne pas installer de pieux au départ. L'administrateur devra rembourser 75 % des frais d'expertise des bénéficiaires.
CARLO FIORAMORE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la demande d'arbitrage présentée par l'entrepreneur doit être rejetée. Celui-ci, en effet, n'est pas demeuré inactif à la suite de la réception de la décision de l'administrateur et il a donné des explications raisonnables afin d'excuser son retard à présenter une demande plus tôt. Il y a donc lieu de proroger le délai de présentation, d'autant plus qu'aucun préjudice pour les deux autres parties n'a été invoqué. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur doit être accueillie puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la découverte des manifestations d'un vice de sol et leur dénonciation. L'administrateur aurait dû rejeter la réclamation du bénéficiaire à cet égard.
PAUL BLANCHETTE CONSTRUCTION, entrepreneur, et DANIEL LETIECQ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Les demandeurs contestent la décision de l'administrateur de rejeter leur réclamation au motif que plus de deux ans s'étaient écoulés entre la fin des travaux et la réception du bâtiment (art. 15 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Puisque la réception du bâtiment (27 novembre 2003) a eu lieu plus de 24 mois après la fin des travaux (1er décembre 2000), le contrat de garantie ne s'applique pas au bâtiment des bénéficiaires. La demande d'arbitrage est donc rejetée.
ANNE-MARIE GRENIER et un autre, requérants bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 15, 16, et 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant sa réclamation pour la différence de teinte des joints de brique et le problème de coloration du revêtement de brique. Même si l'on considère que la lettre du 4 mai 2004 de la bénéficiaire constitue une dénonciation du vice dont elle se plaint, le délai de six mois pour dénoncer les travaux à corriger est largement expiré. Sa demande ayant été présentée après l'expiration du délai prévu au règlement, elle est rejetée. La bénéficiaire devra payer 85 $ pour les coûts de l'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
NATHALIE MARTELLINO, bénéficiaire demanderesse, et LES HABITATIONS BELLEFEUILLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé la déclaration de réception du bâtiment le 29 août 2001 et a mentionné de la présence d'une fissure dans le mur de la fondation du côté ouest ainsi que d'une rampe de patio en aluminium à fournir et à installer. Le 12 avril 2004, il a signé une demande de réclamation. Le 7 octobre suivant, il a reçu un rapport d'inspection qui comprenait la décision de l'administrateur statuant sur 14 éléments et il n'a amorcé la procédure d'arbitrage que le 25 novembre. Le dépôt de la demande d'arbitrage était tardif, ce qui permet de trancher trois des quatre points présentés par le bénéficiaire, dont la fissure dans le mur de la fondation, d'autant plus que la preuve relative à deux de ces points était insuffisante. Or, eu égard à l'absence d'un garde-corps, la prétention de l'administrateur selon laquelle la dénonciation aurait été tardive est inconciliable avec son admission de l'avoir vue dénoncée dans le document accompagnant la réception du bâtiment. En outre, l'inspecteur reconnaît avoir commis une erreur à ce sujet. La demande est accueillie quant à ce point.
CLAUDE GIGUÈRE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION GASTON JACQUES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
Les bénéficiaires invoquent l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage de l'entrepreneur au motif que cette dernière a été déposée 94 jours après la réception de la décision de l'administrateur, contrairement aux prescriptions de l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Comme aucune preuve n'a été présentée selon laquelle une prorogation de délai causerait un préjudice irréparable aux bénéficiaires, l'objection préliminaire doit être rejetée et le délai de présentation de la demande d'arbitrage, prorogé.
CONSTRUCTION JOMA INC., entrepreneur, et SYLVIE ROBERT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur a invoqué l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que cette dernière a été présentée hors délai. Une prorogation de délai doit être accordée à la bénéficiaire puisqu'elle a voulu procéder par l'intermédiaire de l'administrateur, dont les bureaux étaient fermés durant les deux semaines des vacances de la construction, afin d'obtenir ces instructions. De plus, l'administrateur ayant fait parvenir à la bénéficiaire une lettre en réponse à sa demande d'arbitrage dans laquelle il était indiqué qu'elle pouvait faire valoir son argumentation face à ces décisions en se prévalant du processus d'arbitrage, il y a lieu de conclure qu'il a ainsi renoncé au délai de prescription de 15 jours. La présente demande d'arbitrage est donc recevable. En ce qui a trait aux différents points en litige, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux auxquels il a consenti, soit l'installation des moulures sous l'armoire de la cuisine à l'aide de vis adéquates, le branchement téléphonique de la troisième chambre et l'installation du système d'alarme dans le garage. Il devra également remplacer tous les panneaux des tiroirs et armoires de cuisine puisque la laque des panneaux se décolle, ce qui n'est pas acceptable. Comme le mécanisme de la porte escamotable de la cuisine est impropre à l'usage fréquent auquel il est destiné, l'entrepreneur devra remplacer la quincaillerie pour installer un mécanisme plus approprié. Il devra aussi remplacer le module de l'armoire de coin par un module comparable à ceux des autres armoires de la cuisine, car la surface est enlevée et il n'est pas possible de refaire un fini s'apparentant à celui des armoires voisines. La bénéficiaire exige que les travaux d'uniformisation de la surface du plancher de bois franc et de finition du cadrage supérieur de l'ouverture séparant le corridor du salon soient effectués par un expert en retouches de plancher. Or, l'article 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exige que l'entrepreneur fasse les corrections requises lui-même. Ce n'est que si ce dernier refuse de les exécuter ou les exécute incorrectement que la bénéficiaire pourra confier le travail à un autre entrepreneur. Ces points de la réclamation doivent donc être rejetés. Les dispositifs d'ouverture et de fermeture des fenêtres devront être améliorés afin de réduire la résistance perçue à l'ouverture, tel que demandé par la bénéficiaire. Les réclamations de celle-ci quant aux tablettes d'armoires absentes dans la cuisine, l'espacement aux joints des moulures à la cuisine, les trous pour fixation des moulures apparentes à la cuisine, la longueur de coupe des cache-néons, la céramique murale absente et le plâtrage des joints de gypse doivent être rejetées puisqu'il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment. La bénéficiaire allègue que les charnières des panneaux des armoires de cuisine ne sont pas de bonne qualité mais, comme il ne s'agit pas d'une malfaçon et qu'aucune quincaillerie particulière n'est prévue à la promesse d'achat, il n'y a pas lieu d'exiger leur remplacement. La bénéficiaire exige également un ajustement de la porte d'entrée principale au motif qu'il arrive que cette dernière s'ouvre d'elle-même. Aucune anomalie n'ayant été décelée, il appartient à la bénéficiaire de porter une attention particulière lorsqu'elle ferme la porte.
NICOLE SIMARD VITALEI, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et 9097-1565 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
Le délai pour la présentation d'une demande d'arbitrage prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur et il est possible de le proroger lorsque les circonstances le justifient. En l'espèce, comme les bénéficiaires croyaient sincèrement avoir soumis leur dossier à l'arbitrage en envoyant à l'administrateur une copie de son rapport avec leurs commentaires et que la véritable demande d'arbitrage n'a été présentée que quatre jours après l'expiration du délai, il y a lieu de relever les bénéficiaires de leur omission. L'objection préliminaire est donc rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire de la bénéficiaire en raison de la tardiveté de la demande d'arbitrage est rejetée puisque cette dernière n'a pas démontré avoir subi de préjudice. L'entrepreneur devra terminer dans un délai de 45 jours l'installation du panneau principal de distribution du téléphone et du câble selon les règles de l'art, soit procéder à la fourniture et à la pose des bornes de raccordement.
LES PLACEMENTS SERBEAU LTÉE, entrepreneur, et AIDA ATALLAH SALIBA, bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 21
Demandes d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillies en partie.
Il s'agit de deux demandes d'arbitrage dont les dossiers sont joints. La première a été faite le 26 mai 2004 et l'administrateur demande son rejet pour tardiveté. Compte tenu du jugement de la Cour supérieure dans l'affaire Takhmizdjian c. Soreconi (Société pour la résolution des conflits inc.), (C.S., 2003-07-09), SOQUIJ AZ-50182806, J.E. 2003-1461, et des décisions arbitrales récentes, il y a lieu de conclure que les décisions de l'administrateur rendues le 2 septembre étaient finales et, comme plus de sept mois se sont écoulés avant la demande d'arbitrage, celle-ci est tardive. La deuxième demande a également été faite le 26 mai 2004, mais elle vise les décisions reçues par les bénéficiaires le 3 mai. En vertu de la loi et de la jurisprudence applicable, et étant donné le court délai entre la décision et la demande d'arbitrage ainsi que l'absence de contestation de l'administrateur sur la question du délai, il y a lieu de proroger celui-ci de 15 jours et d'accepter d'examiner cette demande d'arbitrage. Sur le fond, l'arbitre s'est prononcé sur chacune des réclamations du recours, y compris celles rejetées pour tardiveté. Premièrement, les bénéficiaires demandent un rapport écrit sur la composition du plancher de bois. Aucun problème n'ayant été constaté à ce sujet, cette demande est rejetée. L'ajustement des ventilateurs n'est pas couvert par la garantie puisque ce sont les bénéficiaires qui les ont fournis. L'absence de portes françaises ne constitue pas une malfaçon, mais plutôt une simple mésentente contractuelle. Bien que la hotte de la cuisinière produise un bruit anormal après une longue utilisation, cette réclamation doit être rejetée en raison de la tardiveté du recours. La fenêtre ayant subi des travaux correctifs ne présente pas de problème d'ouverture. La décision de l'administrateur est modifiée étant donné que le recours n'est pas tardif, mais aucune correction ne doit être apportée. Selon les plans, la terrasse devait reposer sur des sonotubes. Cependant, le fait de l'avoir construite sur des piliers de bois ne constitue pas une malfaçon. L'efflorescence du crépi des fondations est due à l'accumulation d'eau sur le terrain. Des travaux majeurs ayant été effectués et ayant réglé ce problème, il n'y a pas de malfaçon. Les bénéficiaires font valoir que les poteaux de bois et les lisses des murs du sous-sol ne sont pas protégés par du polyéthylène. Des travaux correctifs ont été apportés et ce problème est réglé. La dénivellation apparente du plancher doit être corrigée même s'il n'y a aucune fissure. Le léger frottement de la porte de la chambre est un problème tellement minime que la réclamation doit être rejetée. Le gonflement du mur du garage est trop prononcé pour qu'il s'agisse du comportement normal du matériau et des travaux correctifs devront être effectués.
TANIA PARIENTE-MÜLLER et une autre, bénéficiaires demanderesses, et PRONOTECH CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
L'entrepreneur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage du bénéficiaire au motif que cette dernière a été déposée hors du délai de 15 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur. Comme le représentant du bénéficiaire et seul gestionnaire du syndicat avait avisé l'administrateur et l'entrepreneur, lors de l'inspection, qu'il quittait le pays dans les jours suivant l'inspection et qu'il serait absent pour une période prolongée, le tribunal rejette l'objection préliminaire, proroge le délai, déclare recevable la demande du bénéficiaire et ordonne la tenue d'une audience sur le fond.
ANDRÉ HÉBERT -- SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et 9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 107
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation concernant la protection de la semelle de fondation de leur résidence contre les effets du gel ainsi que la profondeur de cette dernière, qui ne leur permet pas de recouvrir leur entrée de garage d'asphalte. L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le deuxième rapport d'inspection était complémentaire au premier et qu'il était logique pour les bénéficiaires d'attendre le dépôt de ce second rapport avant de déposer leur demande d'arbitrage. L'objection de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la présentation de documents faisant état de situations similaires vécues par des résidants du quartier dont les résidences ont été construites par l'entrepreneur est accueillie puisqu'il aurait fallu que les auteurs de ces documents soient entendus afin de s'assurer de la similarité des déficiences constatées avec celles vécues par les bénéficiaires. Comme l'utilisation d'un isolant rigide d'une épaisseur de quatre pouces sur une distance latérale de quatre pieds constitue une protection adéquate contre la pénétration du gel dans le sol et que la pose d'asphalte ou de pavé n'engendrerait pas problème si des équipements légers étaient utilisés, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. La condition émise par l'administrateur dans sa décision devra toutefois être observée, à savoir que l'entrepreneur devra démontrer la présence d'un remblai de pierre concassée d'au moins trois pouces d'épaisseur sous les panneaux isolants. L'entrepreneur devra toutefois isoler suffisamment le puisard à l'entrée du garage.
KARINE GAGNON et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale ayant rejeté une demande d'arbitrage. Accueillie.
La norme de contrôle applicable à l'interprétation des dispositions du Code civil du Québec (C.C.Q.), comme c'est le cas en l'espèce puisque l'article 2878 C.C.Q. s'applique, est celle de la simple erreur de droit. L'utilisation du mot «doit» dans la disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui traite du délai pour produire une demande d'arbitrage ne crée qu'une présomption réfutable quant à son caractère impératif. La déchéance ne se présume pas et elle doit résulter d'un texte clair et explicite. Or, rien n'indique que le délai de 15 jours prévu au règlement constituait un délai de rigueur. L'arbitre aurait dû faire appel aux règles d'équité, comme le lui permettait l'article 116 du règlement, puisque les circonstances le justifiaient. En effet, la tardiveté de la demande d'arbitrage résulte de l'erreur de l'avocat des requérants. Au lieu de s'adresser à l'un des organismes prévus au règlement, celui-ci n'a fait parvenir la demande d'arbitrage qu'à l'APCHQ. Les requérants ne peuvent perdre leurs droits en raison d'une erreur de leur procureur sur une question procédurale. Tout formalisme indu doit être écarté afin de sauvegarder les droits des parties lorsque l'erreur de l'une d'elles n'a pas de conséquences irréparables pour l'autre. Des motifs raisonnables justifient la prorogation du délai. En conséquence, l'arbitrage devra avoir lieu.
HASMIK TAKHMIZDJIAN et JACK BARDAKJIAN, Requérants, c. SORECONI (SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS INC.), Intimée, et BETAPLEX INC., Entrepreneur mis en cause, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., Mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 35, 107, 116, et 128
Appel rejeté sur requête (C.A., 2003-10-20), 500-09-013670-039, SOQUIJ AZ-50405233
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a reçu le rapport de l'administrateur le 17 février 2003. Ce dernier lui a fait parvenir une liste des organismes d'arbitrage le 24 mars suivant. Une demande d'arbitrage a été formulée le 16 avril, soit environ deux mois plus tard. L'administrateur demande le rejet de la demande d'arbitrage au motif qu'elle n'a pas été faite dans les 15 jours suivant la réception du rapport tel que l'exigent les articles 19 et 107 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce délai est d'ordre public et il ne peut pas être modifié. Ainsi, il est impératif qu'une demande d'arbitrage se fasse à l'intérieur de ce délai. Dans les faits, la bénéficiaire a été avisée du délai de 15 jours, mais l'information pertinente quant aux organismes d'arbitrage à joindre s'est faite de manière moins efficace. Néanmoins, nul n'est censé ignorer la loi et la bénéficiaire ne peut pas invoquer un manque de connaissance du délai ou des organismes à joindre pour excuser son retard. Malgré sa bonne foi, son recours doit être rejeté.
ANITA MEHITA CHOPRA, bénéficiaire demanderesse, et HABITATION RAYMOND & ASS. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 37, 105, 107, 116, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont reçu une décision de l'administrateur le 22 octobre 2002. Ils ont fait une demande d'arbitrage de cette décision le 2 décembre suivant. L'administrateur allègue que les bénéficiaires ont agi trop tard en ne respectant pas le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En effet, l'article 19 (1998) du règlement prévoit qu'un différend doit être soumis à l'arbitrage dans les 15 jours suivant la réception par poste recommandée de la décision de l'administrateur. Ce délai, qui est d'ordre public, ne peut pas être prolongé. Les bénéficiaires ont affirmé qu'ils n'avaient pas été informés du délai. Dans une lettre les avisant qu'ils pouvaient recourir à l'arbitrage pour contester la décision de l'administrateur, il n'y avait effectivement aucune mention du délai de 15 jours. Toutefois, nul n'est censé ignorer la loi. La demande d'arbitrage des bénéficiaires doit être rejetée.
PETER DI RIENZO et une autre, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 37, 105, 107, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur n'ayant pas apporté la preuve que la fissure située entre la partie inférieure et la partie supérieure de l'escalier extérieur de la façade ne constituait pas un vice caché, la décision de l'administrateur à la suite de la réclamation de la bénéficiaire est maintenue puisque cette dernière a été déposée dans les délais prescrits (art. 10 paragr. 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
JOSÉE LAFRENIÈRE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Objection préliminaire de l'administrateur à la demande d'arbitrage. Accueillie.
La demande d'arbitrage des bénéficiaires ayant été déposée après l'expiration du délai de 15 jours suivant la décision de l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier est accueillie et sa décision est par conséquent maintenue.
ROGER BOURGEOIS et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme aucune décision de l'administrateur n'a été prise quant à la réclamation du bénéficiaire relative à la garantie du couvreur, la thermopompe et la mise à la terre, il n'y a pas lieu d'intervenir. Le problème de drainage est quant à lui rejeté puisqu'il s'agit d'une situation qui relève des parties communes. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait aux fissures dans la fondation, au calfeutrage, au perron taché, aux bouches de ventilation, à la main courante, aux terrasses, à l'infiltration d'eau, au cadre de porte et au déplacement du thermostat et du contrôle Venmar. L'administrateur devra faire apporter les corrections nécessaires afin de corriger la malfaçon dans la réinstallation des solins métalliques au bas du revêtement métallique. Comme les problèmes d'isolation thermique et de ventilation du bénéficiaire n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession de l'immeuble, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. La réclamation quant à la maçonnerie est également rejetée puisqu'elle n'a pas été présentée dans les délais prescrits. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux terrasses, au crépi et à l'insonorisation du mur mitoyen est confirmée.
LUC LACHAPELLE, bénéficiaire demandeur, et 134893 CANADA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné d'effectuer certaines réparations à la résidence de la bénéficiaire. L'administrateur allègue la tardiveté de la demande d'arbitrage au motif que cette dernière a été faite plus de 15 jours après la réception de la décision de l'inspecteur-conciliateur. Comme le délai pour produire une demande d'arbitrage est de rigueur et que l'entrepreneur n'a pas démontré une impossibilité d'agir plus tôt, le tribunal ne peut le prolonger. La demande d'arbitrage est rejetée.
LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et ANNE-MARIE CENTIS et un autre, bénéficiaires mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 18, 19, 106, 107, 117, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'entrepreneur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage des bénéficiaires au motif de sa tardiveté. Les bénéficiaires allèguent qu'ils n'avaient pas connaissance du délai de 15 jours et que leur retard de 3 jours n'est pas déraisonnable dans les circonstances. Comme le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est de rigueur et que les bénéficiaires n'ont démontré aucune impossibilité d'agir plus tôt, la demande d'arbitrage doit être rejetée puisqu'elle est tardive. Les coûts de l'arbitrage seront à la charge des bénéficiaires.
ANNE-MARIE CENTIS et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 106, 107, et 117
Objection préliminaire de l'entrepreneur quant à la compétence de l'arbitre. Rejetée.
L'entrepreneur présente une objection préliminaire à la demande d'arbitrage des bénéficiaires aux motifs que seule la Cour supérieure a compétence pour trancher la validité d'un contrat en vertu de l'article 453 du Code de procédure civile, que les délais pour la présentation de la demande d'arbitrage n'ont pas été respectés et que les bénéficiaires n'ont pas confié à un tiers les sommes nécessaires à acquitter pour le coût des travaux que l'administrateur pourrait avoir à effectuer ou à terminer. Le dernier motif ne peut être retenu par le tribunal puisqu'il a été démontré qu'un notaire détient en fidéicommis une somme de 39 999 $ jusqu'à ce qu'une entente survienne entre les parties ou jusqu'à ce qu'un jugement soit rendu. Par ailleurs, le tribunal ne peut se prononcer sur l'argument relatif à la tardiveté de la demande d'arbitrage, car cela équivaudrait à affirmer indirectement sa compétence. Comme l'article 6.12.1 du plan de garantie prévoit que le bénéficiaire peut présenter une demande d'arbitrage dès qu'il est «insatisfait d'une décision de l'administrateur», le tribunal rejette l'objection préliminaire de l'entrepreneur et se déclare compétent pour entendre les parties sur la demande d'arbitrage des bénéficiaires.
ISABELLE GALIBOIS et un autre, demandeurs, et GIGNAC CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19