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Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation relativement à des déficiences touchant la sortie de la sécheuse et les portes des armoires de la cuisine. En ce qui concerne la sortie de la sécheuse, la bénéficiaire a constaté que celle-ci ne fonctionnait pas bien et qu'elle semblait être connectée au même conduit de ventilation que le ventilateur de la salle de bains. L'administrateur a conclu que l'installation des conduits était conforme. Il a aussi noté que la sortie de la sécheuse était obstruée par de la «charpie», que son nettoyage relevait de la responsabilité de la bénéficiaire et que le conduit était accessible pour ce faire. La décision de l'administrateur est maintenue. En l'espèce, la preuve indique que l'humidité excessive constatée par la bénéficiaire résultait du fait que, après 2 ans d'utilisation, la sortie était bloquée par des résidus et devait être nettoyée selon l'entretien normal qui relève d'un propriétaire. Quant aux portes des armoires de cuisine, la bénéficiaire a remarqué que la finition fondait sous l'effet de la chaleur de sa cuisinière. L'administrateur a noté que les travaux de l'entrepreneur étaient conformes et que ce dernier ne pouvait être tenu responsable des dommages causés par la cuisinière de la bénéficiaire. Il a aussi retenu que la situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable, la bénéficiaire ayant attendu 17 mois avant de le faire. Cette décision est également maintenue. Non seulement la bénéficiaire devait prouver que ses portes d'armoires avaient été mal conçues, mais elle devait en outre dénoncer la situation dans un délai raisonnable pour permettre à l'administrateur d'intervenir rapidement. Or, alors que l'entrepreneur avait clairement refusé d'intervenir, rien ne justifie l'attente de 17 mois de la bénéficiaire avant de dénoncer la situation à l'administrateur.
Suzana Vidanovic, bénéficiaire, et 3658791 Canada Inc. /Les Constructions La Vérendrye, entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Lorsqu'ils ont pris possession de leur maison, en mai 2021, les bénéficiaires ont noté certains problèmes qu'ils n'ont pas immédiatement dénoncés puisqu'ils voulaient donner une chance à l'entrepreneur. La situation a été dénoncée à l'administrateur en septembre 2023, soit plus de 2 ans plus tard. Or, une malfaçon qui est apparente au moment de la réception doit être dénoncée à l'entrepreneur et à l'administrateur dans les 3 jours qui suivent. Dans les circonstances, la demande d'arbitrage des bénéficiaires doit être rejetée.
NICOLE PELLETIER et PAUL BEAUVAIS et MAISON USINÉES CÔTÉ INC. et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires, estimant que la dénonciation faite en 2022 était survenue plus de 3 ans après la «date de la première observation» du vice en cause, soit en 2019. Or, il n'y avait pas lieu de déposer une réclamation en 2019 puisque le problème à cette époque ne semblait pas constituer un vice méritant d'être «dénoncé» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et de la loi. Il n'existait, en 2019, aucun litige, car l'entrepreneur avait d'emblée accepté d'effectuer les travaux correctifs. Or, lorsque l'entrepreneur accepte ses responsabilités, on ne peut imposer à un bénéficiaire l'obligation de signifier ou, à tout le moins, de notifier toute demande de réparation à l'administrateur. De plus, pour que la prescription ou le délai de dénonciation commence à courir, il faut que la personne lésée comprenne qu'elle est en présence d'un problème sérieux. Or, en 2019, le vice semblait plutôt bénin. Ce n'est qu'en 2022 que les bénéficiaires ont constaté son ampleur et qu'ils ont été en position d'effectuer la dénonciation requise, ce qu'ils ont ensuite fait dans un délai raisonnable, comme l'exige maintenant le règlement.
LOÏC LOLLIER et SOFIA SCARCELLO, bénéficiaires, et 9330-0978 QUÉBEC INC. / LE GROUPE CGI, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires qui a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur a conclu que le bénéficiaire avait tardé à dénoncer certains d'entre eux. Or, le bénéficiaire prétend que les délais s'expliquent par la confiance de ses membres envers l'entrepreneur. En effet, ce dernier a initialement fait preuve de rapidité et d'efficacité lorsque des problèmes ont été portés à son attention. Cela a toutefois changé au fil du temps. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue. En effet, le bénéficiaire a été amené à ne pas respecter les délais applicables en raison des déclarations de l'entrepreneur, lequel s'était engagé à faire des travaux ou à en rembourser les coûts. L'administrateur devra rendre une nouvelle décision sur les points en cause, car il est acquis que ceux-ci ont été dénoncés dans un délai raisonnable.
Syndicat de la copropriété du 2572 à 2606, avenue de la Gare, bénéficiaire, et 9211-4057 Québec Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une maison. La bénéficiaire a par la suite payé un supplément pour la finition des joints et la peinture du garage. L'entrepreneur n'a pas été en mesure de réaliser les travaux de peinture en raison d'un entreposage de biens dans le garage par la bénéficiaire. L'administrateur a rejeté la réclamation de cette dernière sur ce point. Selon lui, il était question du parachèvement des travaux et la bénéficiaire n'avait pas dénoncé la situation dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue. La dénonciation de travaux qui doivent être parachevés doit être effectuée dans les 3 jours suivant la réception du bâtiment. En l'espèce, la date de réception est le 17 décembre 2020, alors que celle de la dénonciation est le 6 septembre 2021. Il faut par ailleurs noter l'absence de preuve d'un comportement de l'entrepreneur qui aurait permis à la bénéficiaire de croire qu'il s'engageait officiellement à réaliser les travaux dans le garage. En fait, lorsque celle-ci a libéré les lieux, plusieurs mois après la réception de l'immeuble, l'entrepreneur s'est opposé à la réalisation des travaux étant donné que leur coût, une fois le chantier démobilisé, était plus élevé. La bénéficiaire n'était d'ailleurs pas disposée à supporter les coûts additionnels. Même s'il est déplorable que ces travaux n'aient pas été exécutés, le non-respect des délais de dénonciation entraîne la fin de la couverture du plan de garantie.
Mme GUYLAINE RICARD, bénéficiaire, et PRO-CHARPENTE inc., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
La décision de l'administrateur porte sur un problème d'infiltration d'eau. En plus de sa contestation sur le fond, l'entrepreneur soutient que la dénonciation de cette situation a été faite tardivement. Il ne suffit pas d'avoir eu connaissance d'un problème mineur à une date donnée pour que le délai commence à courir et qu'il devienne impératif d'aviser l'entrepreneur et l'administrateur à ce moment. En l'espèce, le désordre et la gravité de la situation se sont manifestés par la survenance d'un sinistre majeur le 9 février 2022. Dès lors, le bénéficiaire a agi en déposant, dans les semaines suivantes, une dénonciation et en demandant l'avis d'un expert afin de déterminer la cause des événements. Le délai de 6 mois a donc été respecté. Par ailleurs, puisque la date du sinistre est le 9 février 2022 et que celle de la réception de l'ouvrage est le 18 février 2019, c'est la couverture sur les vices cachés qui s'applique. Enfin, le Tribunal retient la thèse soutenue par l'expert du bénéficiaire quant à la cause du sinistre. L'entrepreneur devra procéder aux corrections nécessaires.
Syndicat des copropriétaires 89, rue Jones, Bromont, bénéficiaire, et JSCO inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
Estimant qu'il s'agissait de vices cachés, l'administrateur a condamné l'entrepreneur à colmater des fissures dans la structure de béton recouvrant le garage intérieur. Outre sa contestation sur le fond, ce dernier fait valoir que le bénéficiaire a tardé à dénoncer le problème, alors qu'un délai de dénonciation raisonnable est d'environ 6 mois à compter de la découverte d'une malfaçon ou d'un vice caché. L'administrateur soutient que ce délai peut être prolongé si l'entrepreneur a manqué à certaines de ses obligations. En l'espèce, il serait question de l'obligation de l'entrepreneur quant à la réception des parties communes, qui n'aurait pas été faite en conformité avec le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, il n'appartient pas à l'entrepreneur de s'assurer que le syndicat s'est acquitté de ses propres obligations pour la réception des parties communes, laquelle constitue une obligation conjointe des parties. Plus particulièrement, c'est le syndicat qui devait désigner un professionnel afin de procéder à l'inspection des parties communes et déclarer la date de fin des travaux. Par ailleurs, la dénonciation est survenue: i) près de 1 an après la réception présumée des parties communes; ii) plus de 16 mois après la première observation de la fissuration; et iii) près de 1 an après la première observation du manque d'étanchéité. Cette dénonciation est tardive.
Syndicat des copropriétaires Q22, bénéficiaire, et 9508848 Canada inc./Le Groupe Devlan, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble résidentiel. En octobre 2021, il a procédé à une inspection préréception des parties communes de l'immeuble, celui-ci étant manifestement porteur de malfaçons apparentes. Au mois de novembre suivant, il a reçu le rapport d'inspection. Suivant les conseils d'un représentant de l'administrateur, le bénéficiaire a tenté de négocier avec l'entrepreneur au lieu de dénoncer les éléments à corriger. En novembre 2022, exaspéré par les nombreux engagements non respectés de l'entrepreneur, le bénéficiaire a dénoncé les malfaçons à corriger et les travaux nécessaires pour finaliser l'immeuble, puis il a déposé une réclamation auprès de l'administrateur. Ce dernier a rejeté 5 éléments de la réclamation au motif d'une dénonciation tardive. Cette décision ne peut être maintenue. L'entrepreneur n'a pas fait parvenir au bénéficiaire un avis de fin des travaux, il ne s'est pas présenté à l'inspection préréception et il n'a jamais donné suite aux demandes répétées du bénéficiaire visant à obtenir un échéancier précis quant à l'exécution de la liste des travaux notés au rapport d'inspection et dans les courriels de ce dernier. On ne saurait, dans ces circonstances, conclure à une dénonciation tardive.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU #74 RUE DE JOLIETTE, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT GLC INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation en lien notamment avec un écoulement d'eau visible sur le parement extérieur de l'immeuble, à la jonction des balcons. Ce problème touchait 1 des 17 unités de celui-ci. L'administrateur a rejeté ce point, bien qu'il ait été dénoncé dans le délai de couverture des vices cachés, au motif que le bénéficiaire n'avait pas démontré que le problème causait un déficit d'usage ou qu'il rendait le bien impropre à l'usage auquel il était destiné. Cette décision doit être maintenue. D'une part, le problème n'a pas été dénoncé dans un délai raisonnable, alors que le bénéficiaire a attendu plus de 21 mois après en avoir pris connaissance. D'autre part, la preuve de ce dernier quant à la gravité du vice allégué ne permet pas de conclure à l'existence d'un vice grave touchant le bâtiment.
SDC DE LA COPROPRIÉTÉ CONDOS W ÉDIFICE 2000, bénéficiaire, et 9226-0520 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC./GMN, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, faisant notamment valoir que leur baignoire autoportante avait été installée trop proche du mur et que la finition du béton de leur balcon arrière était inadéquate. En ce qui concerne la baignoire, l'administrateur a rejeté la réclamation notamment parce qu'il était question d'une malfaçon apparente qui aurait dû être dénoncée au moment de la réception. Cette décision doit être maintenue. Les bénéficiaires auraient constaté la situation pendant la construction et ils ont affirmé ne pas avoir retenu les explications de l'entrepreneur. Dans ces circonstances, ils se devaient de mentionner le problème dans le formulaire d'inspection préréception afin de pouvoir bénéficier de la couverture du plan de garantie. Par ailleurs, le fait qu'ils auraient voulu s'entendre avec l'entrepreneur et qu'ils ignoraient qu'ils devaient dénoncer ce problème dans les jours suivant leur arrivée dans leur résidence ne leur est d'aucun secours. En ce qui concerne le balcon arrière, les bénéficiaires ont dénoncé la situation dans les délais, contrairement à ce qu'a prétendu l'administrateur. Ils ont par ailleurs fait la preuve d'un manque flagrant aux règles de l'art et d'une tentative de travail correctif non satisfaisante. Or, la couverture du plan de garantie pour les malfaçons comprend le préjudice esthétique.
Lorraine Laperrière et Joseph Jocelyn Fortin, bénéficiaires, et Constructions Benoit Laflamme Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a notamment dénoncé des vibrations anormales des planchers et des bruits d'impact anormaux. Il tente de faire valoir la notion d'«apparition progressive» du vice parce que les copropriétaires sont arrivés de façon progressive dans l'immeuble et qu'ils n'ont pas été en mesure de soupçonner la gravité et l'étendue du problème dès le départ. Or, il faut établir un point fixe à partir duquel il est impossible pour le bénéficiaire de nier sa connaissance des faits ou d'invoquer sa méconnaissance, et ce point se situe au mois de novembre 2020, lorsqu'il a reçu un rapport préinspection confirmant la présence du problème. À partir de cette date, il s'est écoulé 16 mois avant que la situation ne soit dénoncée à l'entrepreneur et à l'administrateur, ce qui constitue un délai déraisonnable.
SDC du 802 à 816 de la Seigneurie, bénéficiaires, et 9241-5603 Québec Inc./ Seigneurie du Ruisseau, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen déclinatoire. Accueilli.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 13 avril 2021. Ils ont dénoncé un problème relatif au positionnement de leurs fenêtres le 11 avril 2022. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que le problème ne lui avait pas été dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue. Les bénéficiaires avaient connaissance du problème dès la fin des travaux, soit le 21 avril 2021, et n'ont fourni aucune justification expliquant le délai de plus de 11 mois qui s'est écoulé entre cette date et celle de leur dénonciation. Les différents arguments qu'ils ont invoqués doivent par ailleurs être écartés. D'une part, les bénéficiaires n'ont pas démontré que leur retard serait attribuable aux agissements de l'entrepreneur. D'autre part, leur dénonciation de la situation à l'entrepreneur ne les a pas libérés de leur obligation de dénoncer également la situation à l'administrateur. Enfin, certaines démarches effectuées auprès de ce dernier en lien avec la liste d'inspection préréception ne permettent pas d'excuser le retard des bénéficiaires à dénoncer le problème en cause.
Tara Ashley Pagliuca & Martin Chi-Tsun So, bénéficiaires, et Bena Construction Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en novembre 2020. Dès le mois de décembre suivant, il a dénoncé certains problèmes majeurs à l'entrepreneur, mais ce n'est qu'en mars 2023 qu'il les a dénoncés à l'administrateur. Celui-ci a par la suite rejeté une réclamation quant à ces points, alléguant que leur dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue. Un bénéficiaire a l'obligation de dénoncer à l'entrepreneur et à l'administrateur les problèmes dans un délai raisonnable, lequel est habituellement de 6 mois. En l'espèce, le bénéficiaire a dénoncé ses problèmes après un délai de 26 mois, ce qui est déraisonnable, et il n'a pas fait la preuve de son impossibilité d'agir plus tôt.
ISSAM OUADII, bénéficiaire, et GROUPE IMMOBILIER MENARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
FRÉDÉRICK LIANDIER, bénéficiaire, et 9173-5720 QUÉBEC INC. / CONSTRUCTION YANN THIBODEAU, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation en lien avec des travaux déficients effectués par l'entrepreneur. L'administrateur a rejeté cette réclamation quant à 4 points, ayant conclu que ceux-ci n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable à compter de leur découverte. Cette décision doit être maintenue. En ce qui concerne l'absence de revêtement CanExel sur la façade avant, il s'agissait d'une malfaçon apparente qui aurait dû être dénoncée dans le formulaire de préréception et non 33 mois après la réception de l'immeuble. Quant aux autres problèmes soulevés, il était question de malfaçons non apparentes qui devaient être dénoncées dans un délai raisonnable à l'entrepreneur, mais aussi à l'administrateur. Or, la bénéficiaire n'a fait valoir aucune raison pour justifier son retard à dénoncer ces malfaçons à l'administrateur, mis à part son ignorance du processus, un motif qui ne peut être invoqué.
Cathy Bayard, bénéficiaire, et Les Constructions Alain Gaudreault et Fils inc., entrepreneur, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En juin 2021, les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence. En mai 2022, ils ont présenté une réclamation afin d'obtenir le parachèvement d'un coin de leur garage ainsi que le retrait des haubans dans le stationnement. L'administrateur a conclu que la dénonciation quant au garage n'avait pas été faite dans les délais prescrits et que les haubans n'étaient pas couverts par le plan de garantie. Cette décision doit être maintenue. En ce qui a trait au garage, il s'agissait d'une malfaçon apparente qui devait être dénoncée dans les 3 jours suivant l'inspection préréception. Or, les bénéficiaires ont attendu près de 1 an avant de dénoncer le problème. Quant aux haubans, il s'agit d'un ouvrage qui se trouve à l'extérieur du bâtiment principal et qui est, par conséquent, exclu de la garantie.
JEAN-ROBERSON MICHEL et MARIE-MONISE DORCE, bénéficiaires, et PRO-CHARPENTE INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
FRANCIS MAROIS et KATERINE FOURNIER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS AUGER-OUELLETTE INC. / LES CONSTRUCTIONS JEAN-GUY OUELLETTE, entrepreneur, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont notamment dénoncé la présence d'égratignures et de défauts dans la teinture de leur escalier. L'administrateur a retenu que les travaux avaient été effectués après la prise de possession et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger ces déficiences. Or, ce dernier affirme que les dommages en cause étaient apparents lors de la prise de possession de l'immeuble, car des travaux correctifs avaient été effectués préalablement à la demande des bénéficiaires. Étant donné que les problèmes touchant les marches de l'escalier et la rampe étaient clairement visibles au moment de la prise de possession de l'immeuble, il faut conclure qu'il s'agissait de malfaçons apparentes, lesquelles devaient être dénoncées au moment de la réception ou, tant que les bénéficiaires n'avaient pas emménagé, dans les 3 jours suivant la réception. Les bénéficiaires n'ont pas agi dans ce délai, de sorte qu'il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage.
Madame Julie Gagné, bénéficiaire, et Pro Charpente Inc., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En 2020, le bénéficiaire, un représentant des ventes pour l'entrepreneur, a décidé d'acheter une résidence construite par ce dernier. À la date de livraison de l'immeuble, une visite rapide des lieux a été faite sans qu'un formulaire de préréception soit rempli. Au début de 2022, le bénéficiaire a dénoncé plusieurs problèmes touchant sa résidence. Il reconnaît qu'il a tardé dans sa dénonciation, mais il justifie ce retard par son lien d'emploi avec l'entrepreneur. Ainsi, selon lui, il n'aurait pu dénoncer la situation à l'administrateur puisque toute dénonciation aurait mis en péril son emploi. Or, le lien d'emploi unissant le bénéficiaire et l'entrepreneur n'a aucune incidence sur les obligations de l'administrateur, qui n'est pas partie au contrat d'emploi. Les bénéficiaires connaissaient l'existence du lien d'emploi entre le bénéficiaire et l'entrepreneur, ils ont évalué les avantages et les inconvénients de conclure un contrat avec ce dernier et il est évident qu'il était à leur avantage d'acheter une maison auprès de l'employeur du bénéficiaire plutôt que d'un autre entrepreneur. À présent, les bénéficiaires doivent accepter les conséquences de leur choix et ne peuvent l'invoquer comme une excuse au détriment des droits d'un tiers, soit l'administrateur.
MAXIME BÉLANGER et JESSYKA CHAPDELAINE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS AUGER-OUELLETTE INC., faisant affaires sous la raison sociale LES CONSTRUCTIONS JEAN-GUY OUELLETTE, entrepreneur, LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en février 2015. Au mois d'août 2019, ils ont appris l'existence d'un problème touchant la ventilation de leur entretoit, et l'entrepreneur leur a indiqué qu'il allait apporter les correctifs nécessaires dans les mois suivants. Or, rien n'a été fait. En mai 2022, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur, qui a jugé que cette dénonciation était tardive. Cette décision doit être maintenue. Un délai de 33 mois n'est pas raisonnable pour faire une dénonciation. Par ailleurs, il y a lieu de souligner que la couverture du plan de garantie a pris fin en février 2020, soit 5 ans après la prise de possession du bâtiment.
Gisèle Robichaud et Roger Martin, bénéficiaires, et Jacques Cloutiers et fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En mai 2018, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé un problème de vibrations. Ce problème serait apparu graduellement à la suite d'une première manifestation en 2015, et le bénéficiaire n'aurait été en mesure d'en soupçonner la gravité et l'étendue qu'au mois d'avril 2018, à l'occasion d'une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle il a pu éliminer les possibles causes externes. L'administrateur, qui était plutôt d'avis que le bénéficiaire avait pris connaissance de la situation en mars 2017, a conclu que la dénonciation du problème était tardive, car elle n'avait pas été faite dans un délai de 6 mois. Cette décision doit être maintenue. Plusieurs éléments démontrent la fréquence régulière des vibrations à compter de 2015 sans preuve d'une progression quant à leur force ou à leur durée. Il n'est pas question en l'espèce d'une manifestation graduelle. Le délai de dénonciation a donc commencé à courir dès la connaissance du problème, soit à compter de l'assemblée générale des copropriétaires qui a eu lieu en mars 2017. Le bénéficiaire aurait dû dénoncer la situation à l'entrepreneur, en plus de transmettre une copie à l'administrateur, dans un délai de 6 mois suivant cette assemblée, ce qu'il n'a pas fait. Cela est fatal pour sa demande d'arbitrage. Enfin, il n'est pas possible de retenir l'explication selon laquelle le retard du bénéficiaire découlerait d'une volonté d'enquêter sur les causes possibles des vibrations, de rassembler une preuve et de bâtir un dossier aux fins de l'arbitrage. Il ne s'agit pas de motifs qui permettraient au Tribunal de prolonger le délai de 6 mois.
COPROPRIÉTÉ 5300 ET 5310 DE LESLIE, bénéficiaire, et 9253-5400 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception du bâtiment en décembre 2019. En janvier 2020, ils ont découvert certaines malfaçons qu'ils ont dénoncées à l'administrateur en septembre 2021, au terme d'un délai que celui-ci a jugé déraisonnable. Or, le non-respect d'un délai ne peut être opposé à un bénéficiaire lorsque les circonstances permettent d'établir que ce dernier a tardé à agir en raison des déclarations de l'entrepreneur. En l'espèce, le bénéficiaire a expliqué qu'il était en communication constante avec l'entrepreneur, que ce dernier était déjà intervenu dans le contexte de divers griefs et de demandes et qu'une fenêtre de temps avait été donnée pour effectuer les correctifs. Les explications fournies par les bénéficiaires quant au délai pour agir sont raisonnables.
WAHEED ALIZADA et ABDUL HAMID ALIZADA, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont le fait que leur plancher de bois franc n'est pas au même niveau que la céramique. À cet égard, il est vrai que le dénivelé dépasse la tolérance reconnue et entraîne un risque de blessure pour les enfants ainsi que pour les adultes visiteurs. Il s'agit d'un vice caché. Or, le délai de presque 2 ans entre la découverte du problème et sa dénonciation n'est pas raisonnable, étant donné que le bénéficiaire ne peut le justifier. Un autre point de la réclamation est la différence de couleur des bardeaux d'asphalte sur le toit, ce qui constituerait une malfaçon selon l'administrateur. Il s'agit plutôt d'un vice caché à cause des coûts estimés de réparation excessifs ou de l'importante diminution du prix en cas de revente. Par ailleurs, bien que l'entrepreneur ait expliqué que les bardeaux d'un même fabricant sont parfois livrés avec des différences de couleur, il a tout de même la responsabilité de s'assurer que des bardeaux identiques, provenant d'un même lot, sont utilisés pour la fabrication d'une unité d'habitation. L'entrepreneur devra corriger la situation.
Chadi Chantiri et Krystle Andrade Sahel, bénéficiaires, et Construction Briancon (1998) inc., entrepreneur, et La Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence en juin 2019. À la fin de l'été, elle a dénoncé à l'entrepreneur des problèmes avec son plancher et sa baignoire. Elle n'a toutefois pas parlé de la situation à l'administrateur puisqu'elle a fait confiance à l'entrepreneur, qui lui a indiqué qu'il reviendrait faire les réparations nécessaires. En janvier 2021, alors que l'entrepreneur n'avait toujours pas agi et qu'elle croyait que la période de couverture de la garantie arrivait à sa fin, la bénéficiaire a fait part de la situation à l'administrateur. Ce dernier a rejeté sa réclamation, étant d'avis que la situation lui avait été dénoncée tardivement. Cette décision est maintenue. La dénonciation d'un problème à l'entrepreneur et à l'administrateur doit être faite dans un délai raisonnable à partir de sa découverte. Or, même en ne tenant pas compte d'une période de plusieurs mois, en 2020, pendant laquelle les chantiers ont cessé leurs activités ou ont procédé avec des effectifs réduits en raison de la pandémie de la COVID-19, il faut retenir que la bénéficiaire a attendu 10 mois pour parler de ses problèmes à l'administrateur. Sa confiance envers l'entrepreneur ne peut justifier un tel délai ni son inaction durant cette même période.
Estelle Lessard-Lacroix, bénéficiaire, et Groupe Pentian Développements inc./Condos 2050, entrepreneur, et Garantie de Constructions Résidentielles, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a dénoncé un problème à la structure de l'immeuble, soit la fenêtre d'une unité qui coulait depuis plusieurs années et en raison de laquelle l'entrepreneur était intervenu à quelques reprises. Même si le problème d'infiltration d'eau était réglé, le cadre de la fenêtre n'était toujours pas droit et il y avait une crainte que sa structure ne s'affaisse graduellement. L'administrateur a conclu qu'il n'y avait pas d'affaissement de la structure, malgré le fait que le cadre de la fenêtre n'était pas au niveau. Pour lui, tout portait à croire que celle-ci avait été installée initialement de cette façon, sans que la situation, qui est pourtant apparente, soit dénoncée lors de la réception du bâtiment ou de l'unité. L'administrateur a donc rejeté la réclamation, notant par ailleurs que les travaux exécutés par l'entrepreneur étaient acceptables et conformes aux règles de l'art. La décision de l'administrateur doit être maintenue puisque la dénonciation du problème n'a pas été faite à l'entrepreneur et à l'administrateur à l'intérieur d'un délai raisonnable de 6 mois. En effet, le problème a été dénoncé à l'administrateur au mois d'octobre 2021, alors que l'infiltration d'eau en cause remontait au mois d'octobre 2019. De façon subsidiaire, il faut noter que le plan de garantie couvre les vices et les malfaçons, mais pas les inquiétudes. D'ailleurs, si celles-ci existent, il appartient au bénéficiaire de démontrer qu'il y a une véritable raison de s'inquiéter.
Syndicat de Copropriété Atmosphéra - 1195, bénéficiaire, et 9275-0728 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence neuve en mai 2016. Au mois de juillet suivant, son conjoint a constaté un gonflement du plancher et a dénoncé cette situation à l'entrepreneur. Celui-ci a laissé entendre que ce problème était relié à un taux d'humidité trop élevé dans la maison et il a recommandé l'installation d'un déshumidificateur. En mars 2017, il a remplacé les sections gondolées du plancher. À compter du mois de novembre suivant, la bénéficiaire a de nouveau constaté un gondolement du plancher et a dénoncé la situation à l'entrepreneur. Ce dernier a repris sa suggestion quant à l'installation d'un déshumidificateur et a recommandé le maintien d'une température minimale dans la pièce. L'année suivante, le problème de gondolement est réapparu. En mars 2019, après avoir obtenu 2 expertises sur le sujet, la bénéficiaire a présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a conclu que la situation ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable et a rejeté la réclamation. Il y a toutefois lieu de conclure que la situation a été dénoncée dans un délai raisonnable. En effet, la situation a été dénoncée à l'entrepreneur dans un délai raisonnable après sa découverte. Le remplacement du plancher effectué en 2017 et les conseils de l'entrepreneur obtenus en 2016, en 2017 et en 2018 quant à la gestion de l'humidité dans l'immeuble, lesquels n'ont donné aucun résultat, sont des motifs suffisants pour prolonger un délai autrement déraisonnable. En effet, la bénéficiaire n'aurait pas été placée dans une telle situation si l'entrepreneur avait enquêté davantage sur la cause du problème.
JOHANNE GAUDREAU, bénéficiaire, et RÊVNOR INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a pris connaissance de l'avis de fin des travaux touchant les parties communes de l'immeuble le 19 août 2019. Il a ensuite entrepris des démarches en vue d'une inspection préréception de ces parties communes, convenant avec les experts en bâtiment de Cossette et Touchette inc. de la date du 27 avril 2020 pour ce faire. Or, en mars 2020, en raison de la pandémie de la COVID-19 et des mesures sanitaires décrétées par le gouvernement du Québec, Cossette et Touchette a avisé le bénéficiaire qu'elle devrait reporter l'inspection au 24 août suivant. L'inspection a eu lieu à la nouvelle date prévue et un rapport a été transmis au bénéficiaire le 12 janvier 2021. Au mois de mars suivant, alors que l'entrepreneur n'avait pas exécuté les travaux correctifs notés au rapport, le bénéficiaire a déposé une réclamation auprès de l'administrateur, qui a conclu à une dénonciation tardive, vu la réception des parties communes fixée au 19 février 2020, soit 6 mois après la date de réception de l'avis de fin des travaux. Or, le bénéficiaire a exposé des motifs qui justifiaient de retenir une autre date de réception des parties communes. En effet, il y a lieu de tenir compte de la liberté du bénéficiaire de choisir son professionnel en bâtiment, des démarches qu'il a effectuées auprès de 3 professionnels, de la non-disponibilité de ces derniers dans les 6 mois ayant suivi l'avis de fin des travaux, de la signature en novembre 2019 d'une entente avec Cossette et Touchette et de la période des Fêtes. Le bénéficiaire ne peut non plus être tenu responsable du report de l'inspection en raison de la pandémie. Par conséquent, le Tribunal fixe au 24 août 2020 la date de réception des partie communes.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE MIO, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT VIVENDA SAINT-URBAIN INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la présence de rongeurs dans leur résidence et sur des problèmes de plancher. En ce qui concerne le premier problème, l'administrateur a constaté que certaines grilles anti-rongeurs situées autour du bâtiment étaient déficientes, mais il a conclu que cela n'avait pas la gravité d'un vice caché. Cette décision doit être infirmée. Non seulement le tribunal a déjà vu une promesse d'achat être annulée après la découverte de 1 seule souris morte dans une trappe lors d'une inspection préachat, mais il a déjà conclu que la présence d'ouvertures permettant à des rats d'accéder à un bâtiment habitable constituait un vice caché. En ce qui a trait aux planchers, il était d'abord question d'un gondolement du plancher situé au pied de l'escalier du sous-sol. L'administrateur a retenu que cette situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. Or, il faut retenir qu'une préposée de l'administrateur avait transmis aux bénéficiaires des informations qui leur ont fait croire qu'ils pouvaient attendre avant de dénoncer ce problème. Dans ces circonstances, il ne faut pas retenir le délai de dénonciation déraisonnable contre les bénéficiaires. La réclamation de ceux-ci est donc accueillie en ce qui concerne les 2 problèmes soulevés.
Johanne Lemieux et Roger Ménard, bénéficiaires, et Constructions Lem-Tech Inc., entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en mai 2016. En juillet 2018, ils ont constaté un écoulement d'eau provenant de leur climatiseur. Ils ont communiqué avec l'entrepreneur, qui les a dirigés directement vers son sous-traitant afin de procéder au nettoyage de l'appareil. Lorsque d'autres écoulements sont survenus, en 2018 et en 2020, les bénéficiaires ont communiqué directement avec le sous-traitant. Après le dernier incident, le sous-traitant a ouvert le mur et a constaté que le tuyau du drain était trop long et causait un refoulement d'eau. Les bénéficiaires ont alors transmis leur réclamation à l'entrepreneur, avec une copie adressée à l'administrateur. Ils recherchaient le remboursement des factures de nettoyage du climatiseur ainsi que le paiement de la réparation de leur mur et des frais de peinture. L'administrateur a rejeté leur réclamation, ayant conclu que la dénonciation du problème avait été tardive et que l'écoulement d'eau, qui constituait une malfaçon non apparente, n'était plus couvert par le plan de garantie au moment de sa découverte. En dirigeant les bénéficiaires vers son sous-traitant, l'entrepreneur a délégué à ce dernier la réparation du climatiseur et il a cautionné ses agissements, lesquels lient donc l'entrepreneur. En ce qui a trait à la nature du préjudice, il faut conclure, comme l'administrateur l'a fait, qu'il est question d'une malfaçon et non d'un vice caché. En effet, il n'y a pas eu de preuve d'un préjudice grave au bâtiment. Sa solidité et son intégrité n'ont jamais été mises en péril. Aussi, le climatiseur pouvait être éteint en tout temps pour faire cesser l'écoulement de l'eau. Or, comme les malfaçons sont couvertes pour une période de 1 an, la réclamation des bénéficiaires est irrecevable. De plus, il faut constater que la preuve présentée par les bénéficiaires était incomplète. Enfin, le délai de 26 mois qui s'est écoulé avant de dénoncer la malfaçon par écrit à l'administrateur était déraisonnable.
SYLVIE BEAULIEU et DANIEL THIBAULT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS AUGER-OUELLETTE INC. (anciennement Les Constructions Jean-Guy Ouellette Inc.), entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes a été effectuée au mois d'avril 2019. Il a présenté une réclamation portant sur 2 points, soit le bruit émis par les climatiseurs ainsi que l'écoulement d'eau provenant de la partie supérieure des portes-fenêtres. L'administrateur a donné raison au bénéficiaire quant à ces 2 points. Cette décision doit être maintenue à l'égard du premier point, mais pas du second. En ce qui concerne les climatiseurs, il faut constater qu'ils émettent, lors de leur fonctionnement, un bruit incommodant pour les occupants de l'étage supérieur, lesquels se trouvent directement sous la toiture. Rien ne permet de croire que le type de toiture construit joue un rôle dans la transmission du bruit émis par les climatiseurs. Il faut aussi constater que, dans tous les essais effectués pour réduire la perceptibilité du bruit émis, l'installation d'une deuxième série de ressorts a réglé en grande partie le problème. Dans ces circonstances, il y a lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il utilise cette même méthode afin de régler le problème pour tous les climatiseurs en cause. Quant au problème touchant les portes-fenêtres, les propriétaires des unités étaient déjà au courant de la situation depuis 2017, et ce n'est qu'en août 2020 qu'une réclamation a été transmise à l'administrateur. Ce délai est déraisonnable, et la décision de l'administrateur doit donc être annulée sur ce point.
ÉQUIPE PAQUETTE INC., entrepreneur, et SDC EXPRESS URBAIN, PHASE 2, BÂTIMENT A, bénéficiaire, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En novembre 2017, quelques mois après la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont avisé l'entrepreneur que leur plancher craquait. Au mois de décembre 2019, ce dernier, qui avait déjà tenté de remédier au problème, a indiqué qu'il ne ferait plus rien afin de corriger la situation. En juillet 2020, les bénéficiaires ont déposé une dénonciation écrite auprès de l'administrateur et de l'entrepreneur. L'administrateur a conclu à la présence d'une malfaçon non apparente et a ordonné à l'entrepreneur de remplacer le plancher. Cette décision est maintenue. D'une part, il faut conclure que les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur dans un délai raisonnable à compter du moment où l'entrepreneur a indiqué qu'il ne ferait plus rien pour eux. Ils ont été diligents dans la gestion du problème. D'autre part, l'entrepreneur n'a pas démontré que le problème de craquement du plancher découlerait plutôt d'une mauvaise gestion par les bénéficiaires de l'humidité dans leur résidence.
8919972 Canada Inc. (Construction Junic), entrepreneur, et Natasa Paradjina et Sinisa Ostojic, bénéficiaires, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a constaté pour la première fois un problème touchant le revêtement de plancher flottant de sa résidence en décembre 2015. Or, ce n'est qu'au mois de mars 2019 qu'il a présenté sa réclamation, laquelle a été rejetée au motif qu'il ne s'agissait pas d'une situation s'apparentant à un vice de construction. Cette décision doit être maintenue puisque le problème n'a pas été dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable, ce qui est d'ailleurs admis par le bénéficiaire.
HUGENS DESHAUTEURS, bénéficiaire, et SOTRAMONT BOIS-FRANC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC, Ès QUALITÉ, D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE AUTREFOIS ADMINISTRÉ PAR LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée. Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision dans laquelle il a donné raison au bénéficiaire sur certains points. L'entrepreneur fait valoir que l'administrateur aurait dû rejeter la réclamation sur ces éléments, car il était question de malfaçons apparentes qui n'avaient pas été dénoncées par écrit au moment de la réception de l'immeuble. Or, puisque l'entrepreneur a manqué à son obligation de procéder conjointement avec le bénéficiaire à l'inspection préréception de l'immeuble, il ne peut faire un tel reproche à celui-ci.
SERGE LESSARD, bénéficiaire, et ARSENAULT CONSTRUCTION & FILS INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur a constaté que les points dénoncés par les bénéficiaires constituaient des malfaçons apparentes, mais il a rejeté leur réclamation au motif que la dénonciation n'avait pas été faite à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, il reconnaît à présent que celle-ci a eu lieu dans les délais prévus. Il y a donc lieu d'accueillir la demande d'arbitrage et d'ordonner à l'entrepreneur d'intervenir.
Éric Leblanc et Jacinthe Michaud, bénéficiaires, et 9331-5455 Québec inc. / Habitations Lussier Phase 3, entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Au mois de juillet 2017, il a mandaté un expert afin d'effectuer une inspection des parties communes. Dans son rapport, l'expert consignait un certain nombre d'anomalies dont le bénéficiaire a discuté avec l'entrepreneur dans les mois suivants. En décembre 2019, puisque celui-ci n'avait toujours pas corrigé les problèmes invoqués, le bénéficiaire a dénoncé la situation par écrit à l'administrateur. Ce dernier a constaté que le délai de 29 mois qui s'était écoulé entre le moment où les bénéficiaires ont pris connaissance des problèmes et la dénonciation de ceux-ci était excessif puisque le délai raisonnable est généralement établi à 6 mois. En outre, la garantie contre les malfaçons était expirée au moment de la dénonciation. Au soutien de sa demande d'arbitrage, le bénéficiaire demande notamment au tribunal de tenir compte de l'inexpérience des membres de son conseil d'administration et du manque de coopération de l'entrepreneur. Le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il aurait été amené à outrepasser le délai de dénonciation en raison de déclarations de l'entrepreneur antérieures au 24 janvier 2017, date à laquelle le délai raisonnable de dénonciation de 6 mois a pris fin. D'une part, son ignorance des exigences relatives au délai de dénonciation ne constitue pas une excuse. D'autre part, en ce qui concerne le manque de coopération de l'entrepreneur, il s'agit d'un motif qui aurait justifié une dénonciation rapide plutôt que tardive. Les nombreux changements d'interlocuteurs chez l'entrepreneur ne peuvent être invoqués afin d'expliquer l'impossibilité d'agir plus tôt. Par ailleurs, la preuve révèle que le bénéficiaire était au fait de l'existence du plan de garantie et de son application aux parties communes au moins depuis le mois de juin 2018; il a indiqué à l'entrepreneur que, dans le cas où ce dernier omettrait d'établir un plan d'action dans un certain délai, le dossier serait transmis à l'administrateur. Par la suite, le bénéficiaire a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur, au mois d'octobre, mentionnant qu'une copie serait transmise à l'administrateur, ce qui n'a pas été fait. Rien ne justifie, en l'espèce, de prolonger le délai de dénonciation.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 3167 BOULEVARD DE LA GARE, bénéficiaire, et ONZE DE LA GARE PHASE III INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. En novembre 2016, il a reçu un rapport d'inspection faisant notamment état de la présence de cernes d'eau sur le plafond du garage de l'immeuble. Au mois d'août 2017, le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'entrepreneur, qui lui a confirmé que des travaux correctifs seraient exécutés au printemps suivant. Ces travaux n'ont toutefois pas réglé le problème. À l'hiver 2018, le bénéficiaire a constaté des fuites d'eau au plafond de la toiture principale. En janvier 2020, il a mis l'entrepreneur en demeure de corriger la situation. L'administrateur a été informé pour la première fois du problème d'infiltration d'eau dans le garage en juin 2019 et du problème d'évacuation de l'eau sur la toiture principale en janvier 2020. Il a rejeté les réclamations du bénéficiaire, étant d'avis que les situations constatées n'avaient pas été dénoncées dans un délai raisonnable. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, un bénéficiaire doit dénoncer une situation à l'entrepreneur et à l'administrateur par écrit et à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, alors que les premiers cernes au plafond du garage étaient visibles en novembre 2016, ce n'est que 42 mois plus tard que le problème d'infiltration d'eau dans le garage a été dénoncé. Quant au problème d'infiltration par la toiture principale, le bénéficiaire n'a dénoncé la situation qu'après 24 mois. Il n'a pas agi en temps opportun et sa demande doit donc être rejetée.
Syndicat de la copropriété 1975 lofts, bénéficiaire, et 9211-4057 Québec inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur provisoire inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec inc. , administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires pour un immeuble dont la réception des parties communes remonte au mois de novembre 2015. À cette époque, l'entrepreneur avait reçu une copie du rapport d'inspection préréception et il avait affirmé au bénéficiaire qu'il s'occupait d'envoyer tous les documents destinés à l'administrateur dans le cadre du soutien après-vente. Or, rien n'a été envoyé à l'administrateur jusqu'à ce que le bénéficiaire se charge de cet envoi en novembre 2019, après que l'entrepreneur eut cessé de faire le suivi de ses diverses demandes et qu'un problème potentiel majeur touchant les fondations eut été découvert. L'administrateur a rejeté la réclamation en raison d'un défaut de dénonciation et de prescription en ce qui concerne les malfaçons dénoncées. Sur ce dernier point, l'administrateur a considéré que les seuls vices qui étaient toujours couverts lorsqu'il a reçu la réclamation du bénéficiaire étaient les vices majeurs. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En l'espèce, l'entrepreneur a donné au bénéficiaire toutes les raisons de croire que le formulaire de préréception et le rapport d'inspection préréception avaient été envoyés à l'administrateur. Il est donc possible de conclure à une dénonciation par le bénéficiaire dans les délais prévus, ce qui ne vient toutefois pas interrompre la prescription en ce qui concerne l'introduction d'une réclamation. Ainsi, c'est la réclamation dans le délai prévu, qui est de 3 ans pour un contrat d'entreprise, qui vient interrompre la prescription. Or, le bénéficiaire a choisi de ne faire appel à l'administrateur qu'en 2019, pour une malfaçon apparente dénoncée en novembre 2015 et prescrite en novembre 2018.
Syndicat de Copropriété du 2727 au 2729 rue Centre, bénéficiaire et Constructions Knightsbridge Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En janvier 2019, les bénéficiaires ont dénoncé la présence de fissures dans le parement de briques et le mur de fondation de leur résidence. L'administrateur a retenu que les bénéficiaires avaient découvert les fissures au mois de mai 2018, et qu'il s'était écoulé environ 8 mois entre la date de la découverte et celle de la dénonciation, ce qui constituait un délai déraisonnable. Lors de l'audience, les bénéficiaires ont d'abord tenté d'expliquer ce délai en indiquant qu'ils souhaitaient obtenir davantage d'informations avant de procéder à une dénonciation. Un tel argument ne peut être retenu. Les bénéficiaires ont ensuite cherché à établir que c'est plutôt à la fin de l'été qu'ils ont constaté la présence de fissures, soit à la fin du mois d'août ou au début du mois de septembre. Or, leur témoignage ne s'est avéré ni fiable ni crédible. Les bénéficiaires n'ont donc pas prouvé qu'ils ont respecté le délai de 6 mois.
NATHALIE AUCLAIR et MAXIME GAGNON, bénéficiaires, et DGC CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Au cours de l'été 2014, lors de la construction de la toiture de l'immeuble, l'entrepreneur a fait poser une membrane pulvérisée en polyuréa. En septembre 2015, il y a eu une inspection des parties communes en l'absence de l'entrepreneur. Cette dernière a révélé que la membrane était endommagée et que, au surplus, elle présentait des plis à certains endroits. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs et de faire vérifier l'état de la toiture par un expert. En janvier 2018, dans une troisième décision portant sur la toiture, l'administrateur a noté que les travaux requis avaient été exécutés et que l'entrepreneur n'avait plus à intervenir à cet égard. Les décisions de l'administrateur n'ont pas été portées en arbitrage. En février 2019, le bénéficiaire a dénoncé le mauvais état de la toiture et le fait que les réparations effectuées avaient été mal réalisées, une situation qui a été découverte en juillet 2018. L'administrateur a conclu que la dénonciation avait dépassé le délai raisonnable de 6 mois qui devait être respecté, de sorte qu'il ne pouvait donner suite à la réclamation du bénéficiaire. Il a aussi retenu que ses 3 décisions précédentes n'avaient pas été contestées par ce dernier et que ce n'est qu'en février 2019 que celui-ci a dénoncé les travaux, lesquels avaient été exécutés en juillet 2017, soit plus de 6 mois après la première constatation de la situation. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui concerne le délai de dénonciation, le bénéficiaire devait transmettre un avis à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable n'excédant pas 6 mois, ce qu'il n'a pas fait. Son droit est donc éteint. Par ailleurs, même si un délai ne peut être opposé à un bénéficiaire lorsque l'entrepreneur ou l'administrateur manque à certaines de ses obligations, cela ne peut être appliqué en l'espèce puisque les manquements observés n'ont eu aucune incidence sur le non-respect du délai. D'une part, l'absence de l'entrepreneur lors de l'inspection des parties communes en 2015 n'a pas eu de conséquences sur le fait que le bénéficiaire a dénoncé, pour la première fois, l'infiltration de juillet 2018 au mois de février suivant. D'autre part, l'omission de l'administrateur de rendre sa décision dans un délai de 30 jours était attribuable aux parties. Enfin, il ne saurait être question de fonder une demande d'arbitrage portant sur les 3 premières décisions rendues dans le dossier en lien avec les travaux effectués en 2017 puisque celle-ci doit être présentée dans un délai de 30 jours. En l'espèce, le délai le plus court, soit celui qui s'est écoulé entre la troisième décision et la demande d'arbitrage, est d'environ 22 mois.
Syndicat des Copropriétaires du 70 Saint-Ferdinand, bénéficiaire, et 9158-4623 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Moyen déclinatoire. Accueilli en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un multiplex résidentiel. Il a présenté une réclamation portant notamment sur des infiltrations d'eau par une porte-fenêtre ainsi que par une fenêtre de salle de bains et sur des coups de bélier. L'administrateur a reconnu qu'il s'agissait de vices cachés, mais il s'est dit d'avis que ces problèmes n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable à la suite de leur découverte, de sorte qu'il a rejeté la réclamation relativement à ces points. Depuis le 1er janvier 2015, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit plus qu'un délai raisonnable est d'une durée maximale de 6 mois. Il faut donc examiner les circonstances afin de déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En ce qui a trait aux infiltrations d'eau par la porte-fenêtre, même si le bénéficiaire a initialement constaté le problème en novembre 2018, l'entrepreneur a d'abord attribué le problème à une mauvaise utilisation de l'échangeur d'air par les copropriétaires de l'unité visée. Pendant cette période où ce dernier a nié sa responsabilité, il faut considérer que le délai de dénonciation a été suspendu, et ce, jusqu'au mois de mai 2019. Le délai de 4 mois ayant couru entre cette dernière date et le mois de septembre 2019, où l'administrateur a été informé de la situation, est un délai de dénonciation raisonnable. En ce qui concerne les infiltrations d'eau par la fenêtre de la salle de bains, il y a eu un premier constat en novembre 2018, mais il n'y a eu aucun dégât d'eau jusqu'au printemps suivant. Dans le cas de cette manifestation graduelle du problème, il faut aussi conclure à une suspension du délai, cette fois-ci jusqu'au printemps 2019, et à une dénonciation faite à l'intérieur d'un délai raisonnable. Enfin, en ce qui a trait aux coups de bélier, il s'agit d'une situation qui a été découverte en novembre 2017 et qui a été dénoncée en novembre 2019. Bien que des travaux correctifs aient été effectués à l'automne 2018, les bénéficiaires ont rapidement constaté que ceux-ci n'avaient pas réglé le problème. Même si ces travaux pourraient permettre de suspendre le délai pour une courte durée, cela n'aurait pas un effet important sur le délai total d'environ 23 mois, lequel est déraisonnable.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES N'HOMADE, demandeur bénéficiaire, et CAP-IMMO GESTION INC., défenderesse entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au printemps 2018. Au début de 2019, ils ont remarqué des bulles dans le fini époxy de leur plancher de béton. Cette situation est devenue plus apparente vers la fin de l'hiver. Les bénéficiaires ont été en contact avec l'entrepreneur, qui leur assurait que le problème serait réglé. Au mois de novembre, l'entrepreneur a suggéré aux bénéficiaires de dénoncer la situation à l'administrateur, celle-ci n'étant pas encore réglée. Les bénéficiaires ont donc envoyé une réclamation à l'administrateur. Celui-ci l'a rejetée, indiquant que la situation ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable. Il y a lieu de conclure que le délai de dénonciation a été raisonnable. En l'espèce, lorsqu'il a rendu sa décision, l'administrateur ignorait que les bénéficiaires faisaient un suivi de la situation auprès de l'entrepreneur et que ce dernier les avait informés qu'un processus était en cours auprès d'un sous-traitant et qu'un avocat avait été engagé. L'administrateur a convenu que, s'il avait eu connaissance de ces informations, il aurait rendu une décision différente. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis quant au fini du plancher de béton.
Lyne Martel et Denis Asselin, bénéficiaires, et Construction Platinum Saguenay Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et l'administrateur. La demande des bénéficiaires est accueillie en partie et la demande de l'entrepreneur est rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2018. Au mois de mars 2019, ils ont informé l'entrepreneur d'un problème au plancher de l'étage devant l'escalier et au carrelage de céramique devant la douche de l'étage. Comme ils ont reçu l'assurance que les correctifs nécessaires seraient apportés à la mi-septembre, ils n'ont pas pris de mesures additionnelles. Les travaux ont été reportés à la fin du mois d'octobre mais, à ce moment, l'entrepreneur semblait moins disposé à corriger ces problèmes. Les bénéficiaires ont donc dénoncé ceux-ci à l'administrateur au mois de novembre, donc 10 mois après leur découverte. Ce dernier a conclu que le délai de dénonciation était déraisonnable et il a rejeté la réclamation relativement à ces éléments. Il a toutefois accueilli la réclamation des bénéficiaires en lien avec un problème aux joints du carrelage de céramique dans la cuisine et dans la salle de bains. En ce qui concerne la dénonciation jugée tardive, compte tenu des circonstances particulières du dossier et de l'inexécution de l'entrepreneur, malgré un suivi assidu par le bénéficiaire au moment des différentes échéances reportées systématiquement par l'entrepreneur, le délai de 10 mois n'est pas déraisonnable. Aucun reproche ne peut être fait aux bénéficiaires, et l'entrepreneur est le seul responsable de sa situation. Quant aux autres éléments, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Bien que l'entrepreneur ait allégué que les bénéficiaires étaient responsables, car les sous-traitants relevaient directement d'eux, il faut tenir compte du fait qu'il ne leur a pas donné le choix quant aux sous-traitants qu'ils pouvaient retenir. Or, l'entrepreneur ne pouvait exiger ni imposer que les sous-traitants soient uniquement ceux qu'il engage pour ses propres projets sans être responsable des travaux exécutés par ceux-ci. En l'espèce, il appartenait à l'entrepreneur de connaître le type de céramique que les bénéficiaires allaient poser pour s'assurer que le joint utilisé serait approprié et efficace.
ALEXANDRE CARRIER et NATHALIE VERRET, bénéficiaires, et CONSTRUCTION S.M.B. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble composé de 18 unités de copropriété. Au mois d'août 2017, l'un des copropriétaires a avisé l'entrepreneur de la présence d'une fuite d'eau sur le balcon avant de son unité. L'entrepreneur a envoyé quelqu'un sur les lieux afin qu'il constate le problème et effectue les réparations nécessaires, et ce, à la convenance du copropriétaire. En décembre 2017, il y a eu une dénonciation à l'entrepreneur d'une fuite d'eau sur le balcon arrière. De nouveau, l'entrepreneur est intervenu de façon à satisfaire à la demande des copropriétaires. Deux autres incidents semblables sont survenus à différents endroits en janvier 2018 et en septembre 2019. Enfin, au mois d'octobre 2019, lorsqu'une fuite dans une chambre à coucher a été dénoncée à l'entrepreneur, ce dernier a dit qu'il n'était pas responsable et a dirigé le propriétaire de l'unité vers ses assurances. C'est dans ce contexte que le bénéficiaire a présenté une réclamation en lien avec l'étanchéité de la toiture de l'immeuble. Sa réclamation a été rejetée: il s'était écoulé plus de 27 mois entre la découverte du problème allégué et sa dénonciation à l'administrateur, ce qui constitue un délai déraisonnable puisqu'il est supérieur à celui de 6 mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, le bénéficiaire prétend que le délai s'étant écoulé n'était pas de 27 mois, dans la mesure où la dénonciation serait liée uniquement au problème constaté au mois d'octobre 2019 puisque tous ceux rapportés préalablement avaient fait l'objet de réparations. Le bénéficiaire aurait dû dénoncer le problème de fuite à l'administrateur dès la première occurrence. Il ne suffisait pas de contacter l'entrepreneur afin que ce dernier effectue des travaux sans en aviser également par écrit l'administrateur à l'intérieur du délai de 6 mois en vigueur à partir de la découverte du problème. Étant donné le délai de 27 mois s'étant écoulé, le bénéficiaire ne peut plus exercer de recours en ce qui concerne l'étanchéité de la toiture.
Syndicat de Copropriété Les Habitations Cépal, bénéficiaire, et Claveau & Fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2016. Au mois d'août 2018, ils ont transmis à l'entrepreneur et à l'administrateur une lettre indiquant qu'ils avaient constaté plusieurs défauts de construction et non-conformités. La réclamation des bénéficiaires a été rejetée quant à la majorité des problèmes soulevés, notamment en raison d'une découverte ou d'une dénonciation tardive. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui concerne les délais de dénonciation, relativement à l'accès à la porte principale et aux portes du garage, l'administrateur a retenu qu'il était question d'une malfaçon apparente qui devait être dénoncée dans un délai raisonnable suivant la date de fin des travaux. Or, les bénéficiaires n'ont pas été en mesure de justifier un délai de dénonciation de 20 mois. En ce qui a trait à une pente négative du terrain vers la fondation de la maison, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui devait être découverte au cours de l'année ayant suivi la date de réception du bâtiment afin d'être couverte par la garantie, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Or, même si l'on retenait que la découverte est survenue à l'occasion de l'inspection préréception, il faudrait rejeter la réclamation, car la dénonciation serait encore tardive.
VANESSA DORCENT et JONATHAN CLAPIN, bénéficiaires, et LES DÉVELOPPEURS DU NORD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur a rejeté leur réclamation à certains égards, étant d'avis qu'il n'y avait pas eu dénonciation à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, en ce qui concerne le délai de dénonciation, il y a lieu de noter que le contrat de garantie a été signé en décembre 2017 et que la version du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs applicable est celle qui est entrée en vigueur en janvier 2015. Selon celle-ci, la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable, mais ce délai n'est plus d'un maximum de 6 mois tel qu'il l'était avant. En l'espèce, il y a lieu de retenir que les bénéficiaires ont dénoncé les problèmes touchant leur résidence à l'intérieur d'un délai raisonnable à partir de leur découverte. Parmi les situations dénoncées, il était question d'une installation inadéquate des armoires dans la salle de bains que les bénéficiaires n'auraient pas remarquée au moment de la réception. À cet égard, il faut constater que c'est un professionnel du bâtiment qui a remarqué le problème et qu'il s'agit donc d'une malfaçon non apparente. L'administrateur a aussi conclu que la pompe de puisard des bénéficiaires, qui fonctionne en continu, ne faisait pas l'objet d'un vice caché, car il s'agissait d'un appareil qui nécessite un certain entretien et des ajustements. Or, il existe une présomption quant à la présence d'un vice caché et il appartenait à l'entrepreneur de démontrer qu'il s'agissait d'une situation découlant d'un défaut d'entretien ou d'un mauvais ajustement, ce qui n'a pas été fait.
Sayed Hamed Kazemi Sangdehi and Morvarid Shahbazian, Beneficiaries, et Les Tours Utopia Inc./Domaine Bobois, Contractor, and La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), Manager
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
À l'automne 2016, le bénéficiaire a remarqué l'apparition de minuscules fissures sur les marches de l'escalier de béton situé à l'avant de sa résidence. Au printemps 2017, il a constaté une amplification de la fissuration ainsi qu'un effritement du béton, et ce, malgré un usage limité de produits de déglaçage pendant l'hiver. Au printemps 2018, il a remarqué une nouvelle intensification de la fissuration et de l'effritement. En juillet 2019, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'administrateur, qui a retenu que cette dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, soit dans les 6 mois suivant la découverte de la situation. Cette décision doit être maintenue. Le délai de plus de 3 ans qui s'est écoulé entre la première constatation et la dénonciation découle probablement davantage d'une incompréhension ou de l'ignorance des dispositions du contrat de garantie que de la négligence, mais il demeure tout de même excessif.
JEAN-FRANÇOIS DROUIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS PHILIPPE DOSTIE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, estimant que celui-ci lui avait tardivement dénoncé les diverses infiltrations d'eau survenues dans l'immeuble. Il est vrai que le délai de 16 mois qui s'est écoulé entre la première infiltration et la dénonciation peut, en soi, paraître déraisonnable, mais les faits particuliers du dossier convainquent le Tribunal du contraire. En effet, vu l'assurance donnée par les experts de l'entrepreneur que la première infiltration constituait un événement isolé découlant d'une situation météorologique exceptionnelle, le bénéficiaire n'avait aucune raison de croire à la présence d'un vice caché. En d'autres termes, tant les infiltrations de 2018 que celles de 2019 ont été dénoncées dans un délai raisonnable puisque l'opinion des experts selon laquelle l'incident de 2018 «ne devait plus se reproduire» ne s'est pas avérée. Quant au remède, la solution adoptée semble appropriée puisque le bénéficiaire a installé des fils chauffants à l'automne 2019 et que l'immeuble n'a subi aucune infiltration d'eau l'hiver suivant. Le Tribunal réserve toutefois le droit au bénéficiaire d'obtenir dans les 90 jours de la présente décision une opinion d'un entrepreneur expert en toiture pour vérifier l'état du toit et commenter les observations de l'expert de l'entrepreneur. Si cet expert est d'avis que la solution de poser des fils chauffants est insuffisante, le Tribunal réserve le droit du bénéficiaire de présenter une nouvelle réclamation à l'entrepreneur et à l'administrateur afin de débattre la solution proposée par l'expert du bénéficiaire. Enfin, le bénéficiaire n'ayant pas installé de fils chauffants sur la toiture après les infiltrations de 2018, contrairement à ce que recommandait l'expert, il supportera seul les frais de réparation des unités d'habitation touchées à l'hiver 2019.
SDC DU 938 NOTRE-DAME, bénéficiaire, et 9231-1026 QUÉBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire au motif que la dénonciation, en 2019, d'un problème d'étanchéité de la toiture n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Selon l'administrateur, le bénéficiaire avait connaissance de la gravité du vice depuis le mois de février 2018, soit au moment où il a constaté que de l'eau perlait autour des lumières encastrées situées à l'extérieur, sous le toit de la galerie avant de l'immeuble. Selon le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs tel qu'il s'appliquait lors des faits en litige, le délai raisonnable pour dénoncer un vice ne peut excéder 6 mois. En l'espèce, le bénéficiaire a manqué de prudence et de jugement en n'enquêtant pas dès 2018. De plus, un courriel de mars 2019 du bénéficiaire laisse supposer qu'il avait connaissance depuis un certain temps des infiltrations d'eau dans la toiture. Le bénéficiaire aurait dû dénoncer à l'entrepreneur et à l'administrateur l'apparition de gouttes d'eau à l'hiver 2017-2018, ce qui aurait d'ailleurs permis de constater l'ampleur des vices de construction touchant la toiture et empêcher les dommages occasionnés par les infiltrations d'eau survenues au printemps.
JEAN-LUC SABOURIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION SYNERTEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Au mois d'avril 2018, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé un problème d'affaissement des planchers et de fissuration des murs de certaines unités de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que le problème, qui avait été découvert en 2014, lui avait été dénoncé tardivement, soit à l'extérieur d'un délai raisonnable de 6 mois. Cette décision ne peut être maintenue. S'il est vrai que la propriétaire de l'une des unités en cause a découvert une première fissure chez elle en 2014, il faut considérer que l'entrepreneur lui a indiqué que cela était normal. Ce dernier s'est montré tout aussi rassurant lorsqu'il a été question de l'affaissement du plancher. Dans les faits, ce n'est qu'au mois d'avril 2018 que la propriétaire a été en mesure de soupçonner la gravité du problème, lequel a été dénoncé à l'administrateur dans les jours qui ont suivi. La dénonciation a donc été faite dans un délai raisonnable.
SDC CITÉ 7-PHASE 100, bénéficiaire, et LE GROUPE DANAM BONZAI INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT Ès QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en 2014. L'année suivante, elle a dénoncé à l'entrepreneur la présence d'une fissure de 6 pouces sur le côté droit de l'immeuble. Ce n'est qu'en 2018 qu'elle a dénoncé la situation à l'administrateur, de sorte qu'il faut déterminer s'il y a eu dénonciation dans un délai raisonnable. Il y a lieu de retenir que la fissure apparue au printemps 2015 est la première manifestation du vice de construction allégué par la bénéficiaire, qui l'a considérée comme telle puisqu'elle a pris la peine de dénoncer la situation à l'entrepreneur dès son apparition. Un acheteur prudent placé dans des circonstances semblables aurait aussi dénoncé la situation à l'administrateur. En effet, il faut tenir compte du fait que la bénéficiaire avait reçu le conseil de faire pieuter son bâtiment avant la fin de sa construction pour éviter d'avoir des problèmes et qu'elle connaissait la situation puisqu'elle avait assisté à une rencontre sur le sujet, qu'elle avait eu connaissance de 2 visites de porte-à-porte visant à aviser les propriétaires du secteur et qu'elle avait écouté une émission télévisée portant sur le problème.
ANNIE COTÉ, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATRICE PROVISOIRE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Désistement de pourvoi en contrôle judiciaire (C.S., 2019-12-06), 500-17-109484-199
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de son unité en copropriété au mois d'octobre 2017. Pendant près de 1 année, elle a eu des échanges avec l'entrepreneur en lien avec différents problèmes esthétiques constatés. Enfin, au mois d'octobre 2018, elle a dénoncé la situation à l'administrateur. Celui-ci a rejeté la réclamation de la bénéficiaire, étant d'avis que, puisqu'il était question d'éléments décelables lors de la réception de l'unité, une dénonciation au moment de celle-ci était nécessaire. Or, il faut considérer que les échanges entre la bénéficiaire et l'entrepreneur se sont étalés sur près de 1 an et que les déclarations de ce dernier ont amené la bénéficiaire à croire que les travaux correctifs requis se concrétiseraient. Lorsqu'elle a compris que ce ne serait pas le cas, la bénéficiaire a pris moins de 1 mois pour dénoncer la situation à l'administrateur. Il y a ainsi lieu de conclure à une dénonciation à l'intérieur d'un délai raisonnable et d'accueillir la réclamation à l'égard de certaines des déficiences dénoncées.
MANNAÏG BARBOTIN, bénéficiaire, et GROUPE IMMOBILIER NASA INC. / BÉTAPLEX INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATRICE PROVISOIRE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de juillet 2013. Dès le premier hiver, ils ont constaté la présence de condensation et de glace dans les fenêtres et les portes. Ils ont informé l'entrepreneur, qui leur a initialement indiqué que cette humidité était reliée à l'assèchement des différents matériaux. Au cours des années qui ont suivi, l'entrepreneur a pris diverses mesures pour régler le problème, sans succès. En 2018, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a conclu que la situation ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable, soit au cours des 6 mois ayant suivi sa découverte, et il a rejeté la réclamation. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Lorsque l'entrepreneur a informé les bénéficiaires que le problème découlait de l'assèchement des matériaux, il est vrai que ces derniers ont cru à une cause naturelle. Or, dès 2015, des correctifs ont été apportés et ceux-ci ne pouvaient être associés à une cause naturelle. Il appartenait aux bénéficiaires de démontrer qu'ils ont respecté le délai de dénonciation de 6 mois, ce qu'ils n'ont pas fait.
Danielle Huard et Normand Villeneuve, bénéficiaires, et Les Constructions Berchard Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le bénéficiaire a fait l'acquisition de sa résidence en novembre 2013. Au mois d'octobre 2017, il a dénoncé la présence d'importantes fissures au mur de fondation soutenant sa terrasse. L'administrateur a retenu que le bénéficiaire avait découvert ce problème au cours de l'automne 2015 et qu'il ne l'avait pas dénoncé dans un délai raisonnable, soit au cours des 6 mois ayant suivi sa découverte. Il a par conséquent rejeté la réclamation du bénéficiaire. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, c'est au mois d'octobre 2017 que le bénéficiaire a constaté la présence des fissures au mur de fondation et non en 2015. Il est crédible lorsqu'il affirme qu'il a un jeune enfant et qu'il ne voudrait pas voir celui-ci se blesser sur la terrasse arrière et que la dénonciation aurait donc été faite peu après sa découverte. Il faut retenir que tant la découverte du problème que sa dénonciation sont survenues au mois d'octobre 2017 et que le bénéficiaire a ainsi agi dans un délai raisonnable.
Christian Chbat, bénéficiaire, et 9219-9439 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès Qualités d'Administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En janvier 2013, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé la chute de l'ignifuge recouvrant l'isolant rigide du plafond au garage à certains emplacements. L'administrateur a conclu que l'entrepreneur devrait faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Au fil du temps, le bénéficiaire a requis des interventions additionnelles au-dessus de plusieurs places de stationnement. Dans sa dernière décision, rendue au mois d'octobre 2017, l'administrateur exigeait de nouveau que l'entrepreneur fasse les vérifications et les correctifs requis. L'entrepreneur est d'avis que les travaux qu'il devait initialement faire en 2016 visaient des sections précises du garage et que la dénonciation du bénéficiaire ne couvrait que celles-ci. Il y aurait donc dénonciation tardive quant aux emplacements qui n'étaient pas initialement visés. Or, l'administrateur fait notamment valoir que l'entrepreneur est tenu non seulement d'apporter des corrections où un problème est constaté, mais aussi de s'assurer que le problème ne se produira pas dans un autre emplacement connexe. Ainsi, il doit apporter une solution permanente et définitive au problème, et ce, après en avoir déterminé la cause. En l'espèce, plus de 60 % des places de stationnement, au fil du temps, ont subi un détachement de l'ignifuge. Il est donc question d'un problème généralisé du plafond du garage, qui s'est manifesté graduellement et qui a été dénoncé dès le départ. Ce problème constitue un vice caché que l'entrepreneur doit régler de manière définitive. Il ne doit pas seulement corriger les endroits où le problème est visible et apparent, mais plutôt procéder aux analyses et aux vérifications nécessaires pour déterminer les correctifs requis afin que le problème de ne reproduise plus.
9211-4388 QUÉBEC INC. (f/a/s Les Habitations Trigone Inc.), demanderesse, et SDC PROMENADES DU GOLF 4 884 984, défenderesse, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Moyens préliminaires. Accueillis en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points ainsi qu'une demande d'arbitrage de la décision rendue. L'administrateur fait valoir que la majorité des éléments en cause n'ont pas été dénoncés dans un délai raisonnable. Il prétend aussi que le bénéficiaire ne pouvait formuler une réclamation en lien avec une évacuation déficiente des climatiseurs puisque ceux-ci relèveraient de parties privatives et non de parties communes. En ce qui a trait au délai de dénonciation, la décision rendue doit être maintenue quant aux points qui n'ont pas été dénoncés dans les 6 mois ayant suivi leur découverte par le bénéficiaire. Par ailleurs, il faut noter, lorsqu'il est question d'un vice qui apparaît graduellement, que la connaissance du vice débute au moment où sont remarquées sa gravité et son étendue. En ce qui concerne le problème de climatisation, il y a lieu de retenir la position du bénéficiaire selon laquelle la tuyauterie raccordée aux climatiseurs appartient aux parties communes du bâtiment. Le bénéficiaire se voit aussi donner raison: l'entretien des canalisations situées dans un mur commun n'est pas du ressort d'un copropriétaire.
SDC VILLAS LUSSIER, bénéficiaire, et LES HABITATIONS NOUVELLES (1998) INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation qui portait notamment sur l'absence d'éclairage d'urgence dans une section de la cage d'escalier de l'immeuble menant à la sortie d'urgence. L'administrateur a conclu à l'existence d'un vice de construction qui menaçait la sécurité et la santé des usagers, et il a exigé que les travaux correctifs requis soient effectués. L'entrepreneur conteste que l'absence d'éclairage constitue une non-conformité. Il fait aussi valoir qu'il n'est pas question d'un vice caché, mais plutôt d'une situation apparente qui aurait dû être remarquée et dénoncée à l'occasion de l'inspection préréception. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, l'entrepreneur n'a pas fait la preuve de la conformité du système d'éclairage ni du caractère mineur du problème. D'autre part, il ne peut être reproché au bénéficiaire une omission de relever une déficience apparente. Ce dernier a fait appel à un professionnel du bâtiment qualifié pour faire une inspection et lui indiquer toutes les anomalies qu'il pouvait déceler. Que ce professionnel n'ait pas remarqué le problème en cause et que le bénéficiaire ne l'ait donc pas dénoncé dès la réception ni même pendant plus de 2 ans s'explique: l'absence d'un éclairage d'urgence ne se manifeste qu'à l'occasion d'une panne électrique ou d'une coupure de l'alimentation électrique. Il y a lieu de retenir qu'il s'agit d'un vice caché et que le bénéficiaire l'a dénoncé dans un délai raisonnable après l'avoir découvert.
9221-4691 Québec inc., entrepreneur, et Syndicat des copropriétaires Cité sur le Parc 7, bénéficiaire, et La Garantie Qualité Habitation, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence au mois d'août 2014. Dans la première année ayant suivi la réception de l'immeuble, elle a noté une déformation des lames de bois de son plancher ainsi que la présence de traces noires au-dessus des thermostats électroniques. À l'été 2017, elle a découvert des fissures dans les carreaux de céramique du plancher de sa cuisine. En septembre suivant, elle a dénoncé ces problèmes à l'administrateur, qui a rejeté sa réclamation. Cette décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui a trait aux fissures dans les carreaux de céramique, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, à savoir dans les 6 mois ayant suivi la découverte du problème, mais il ne s'agit pas d'un vice caché. En effet, même si ce problème existait au moment de la vente sans être connu de la bénéficiaire, il n'y a pas eu preuve d'un déficit d'usage qui en aurait découlé. Les microfissures en cause ne peuvent être observées que de très près et elles ne gênent pas la circulation sur le plancher de la cuisine. Quant à la déformation des lames de bois du plancher et aux traces noires observées au-dessus des thermostats électroniques, la dénonciation a été faite bien au-delà du délai de 6 mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Au surplus, pour ce qui est des traces noires, le fabricant des thermostats électroniques a indiqué que l'utilisation fréquente de brûleurs d'huiles parfumées, de chandelles ou de distributeurs de parfum de même que la fumée de cigarette pouvaient causer une décoloration semblable. Or, la bénéficiaire est une utilisatrice assidue de bougies parfumées et elle fume. Le problème dénoncé résulterait donc de ses habitudes de vie.
VICKY BEAUDOIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION STEVE BARON INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En décembre 2017, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé à l'administrateur et à l'entrepreneur le fait que le plancher d'une unité vibrait. Ce problème avait été mentionné à la présidente du bénéficiaire par la propriétaire initiale de l'unité, en 2015, mais aucune démarche n'avait alors été entreprise auprès de la garantie. Les propriétaires actuels de l'unité ont emménagé dans celle-ci au mois de juin 2017. Peu de temps après, ils ont ressenti des vibrations importantes au plancher, principalement dans la pièce centrale. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que la situation ne lui avait pas été dénoncée à l'intérieur d'un délai raisonnable. Sa décision doit être maintenue puisque le délai maximal de dénonciation de 6 mois à compter de la découverte du problème n'a pas été respecté par le bénéficiaire. Celui-ci aurait dû agir dans les 6 mois suivant le moment où la propriétaire initiale de l'unité a pris connaissance du problème et a dénoncé celui-ci à l'entrepreneur et à l'administrateur.
SDC CAMOMILLE, PHASE 2, BLOC 4, bénéficiaire, et MILLÉNUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC., ÈS QUALITÉ D'ADMINISTRATRICE PROVISOIRE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administreur du plan de garantie (mise en cause)
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. En 2015, l'un des propriétaires a constaté l'apparition de moisissure et de taches noires autour de la trappe donnant accès à l'entretoit. Une lettre a été transmise à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois de juillet. L'entrepreneur a procédé au changement de la trappe et à l'application de peinture à certains endroits, les explications qu'il a données étant plausibles pour le bénéficiaire. Ce dernier s'est ensuite adressé à l'administrateur pour l'informer du suivi effectué par l'entrepreneur et pour voir s'il était nécessaire d'ouvrir un dossier. L'administrateur a indiqué que cela ne l'était pas. En janvier 2018, à l'occasion de la mise en vente d'une autre unité, une inspection a révélé que les réparations de 2015 n'avaient aucunement réglé la situation et qu'il fallait exécuter des travaux correctifs. Un expert a noté des problèmes importants à la toiture et à l'entretoit, dont la présence de moisissure, d'eau et d'humidité excessive, un manque de ventilation et un manque d'isolation. D'une part, l'administrateur a retenu que le syndicat avait connaissance des problèmes depuis 2015 et que le délai de plus de 2 ans entre ce moment et l'ouverture du dossier était déraisonnable. D'autre part, il a conclu qu'il n'était pas possible d'établir que les situations observées étaient de nature à causer la perte de l'ouvrage et qu'elles ne satisfaisaient pas les critères du vice majeur de construction. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, il est question d'un vice de construction. L'un des experts au dossier a déterminé que l'immeuble faisait face à une dégradation prématurée du toit qui amènerait plus tard un affaissement de celui-ci. Par ailleurs, la présence de moisissure et de champignons dans l'entretoit débouchait sur un problème qui devenait exponentiel. Quant à la dénonciation, il faut retenir que le bénéficiaire s'est exécuté conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et à la directive d'un préposé de l'administrateur. Il a toutefois été induit en erreur relativement à la nécessité d'ouvrir un dossier. Dans ces circonstances, il y a lieu de conclure que la lettre du mois de juillet 2015 constituait une dénonciation au sens du règlement.
SDC 7572 WILFRID-HAMEL, bénéficiaire, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'AMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2015. Au mois de juillet 2017, ils ont fait appel à un ingénieur pour obtenir son opinion quant à des fissures à la maçonnerie. Un rapport leur a été remis au mois de novembre, ce qui leur a permis de constater que celles-ci auraient été causées par le poids des fermes de toit. Ils ont dénoncé ce point au mois de février 2018. L'administrateur a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, qui ne doit pas dépasser 6 mois. Les bénéficiaires ont reçu copie de cette décision le 23 juin. Ils ont envoyé leur demande d'arbitrage le 27 juillet, soit plus de 30 jours plus tard. L'administrateur allègue, d'une part, que la demande d'arbitrage a été formulée tardivement et, d'autre part, que la dénonciation de la présence de fissures à la maçonnerie a aussi été faite tardivement. En ce qui a trait au délai écoulé entre la réception de la décision et l'envoi de la demande d'arbitrage, il y a lieu de faire preuve de souplesse. D'abord, le délai de 30 jours se terminait pendant la fermeture, pour les vacances de la construction, des bureaux de l'administrateur. Celui-ci ne peut prétendre que le retard lui cause un préjudice. Ensuite, il faut tenir compte du fait que la bénéficiaire a entrepris plusieurs démarches à partir du moment où elle a reçu la décision de l'administrateur, avec l'intention de produire une demande d'arbitrage, et qu'elle a fait preuve de diligence. En ce qui concerne le délai de dénonciation du problème, il faut prendre en considération que lorsque les bénéficiaires ont fait appel à un ingénieur, ils soupçonnaient qu'il était possible que les fissures observées puissent être la manifestation d'un vice. Or, ils devaient dénoncer ce vice dans les 6 mois suivant sa découverte, ce qu'ils n'ont pas fait. La dénonciation est tardive et leur recours doit donc être rejeté.
Madame Maria-Emilia Minuche et Monsieur Riccardo Scappaticci, bénéficiaires, et Développement Domont Inc., entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont la présence de fines fissures dans le mortier, et ce, à différents endroits sur les murs extérieurs de la propriété. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ce point en alléguant que la présence de fissures avait été constatée pour la première fois au printemps 2016 et que la dénonciation en janvier 2018 était donc tardive. Même s'il est vrai que celle-ci était tardive, il faut plutôt considérer que c'est au mois de mars 2017 que le délai de dénonciation a commencé à courir. En effet, au mois d'octobre 2016, l'entrepreneur a réparé les joints fissurés et, quelques mois plus tard, le bénéficiaire a constaté la présence de nouvelles fissures sur les mêmes murs. C'est donc dans un délai raisonnable à partir du mois de mars 2017 que le bénéficiaire devait dénoncer la déficience relative aux joints de mortier. Malgré tout, le délai de 10 mois en l'espèce était excessif puisqu'il s'agissait d'une deuxième constatation du problème.
SDC 594 À 598 DES CÉPAGES, bénéficiaires, et ALLIANCE TAILLON VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mai 2015, la bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence. À la date de fin des travaux, le 31 décembre suivant, l'entrepreneur s'est présenté chez la bénéficiaire afin de lui faire signer la déclaration d'inspection préréception. Alors qu'ils étaient tous deux assis à une table, il a rapidement parcouru le document avec elle et l'a rempli lui-même. Ils n'ont pas procédé à une inspection de l'immeuble. L'entrepreneur a rassuré la bénéficiaire en lui indiquant que tout ce qui devait être réglé allait l'être. Au printemps 2017, l'entrepreneur ayant reporté des réparations à quelques reprises, la bénéficiaire a joint un ingénieur, qui a constaté certains problèmes. Par la suite, elle a présenté une réclamation à l'administrateur. Ce dernier a conclu à des malfaçons quant aux situations rapportées, mais a soutenu que le recours était tardif puisqu'il avait été entrepris plus de 2 ans après la réception de l'immeuble. Or, la bénéficiaire prétend que le comportement et la conduite de l'entrepreneur démontrent que celui-ci a failli à ses devoirs et à ses obligations en lien avec l'inspection, de sorte que l'on ne saurait lui reprocher à elle d'avoir tardé à présenter sa réclamation. Cet argument doit être retenu. En effet, on ne peut refuser la couverture de la garantie à la bénéficiaire au motif qu'il n'y a pas eu d'avis écrit de dénonciation des malfaçons, alors que le processus de vérification et de recherche de ces malfaçons a été négligé par l'entrepreneur au moment de procéder à l'inspection. Ce dernier avait d'ailleurs un devoir d'information envers la bénéficiaire. Dans les faits, il aurait dû noter les remarques de celle-ci et conduire une visite d'inspection au cours de laquelle il aurait fait ressortir les vices et les malfaçons.
HÉLÈNE SOMMEREYNS, bénéficiaire, et 7802471 CANADA INC. (CONSTRUCTION DES GRANDS JARDINS), entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de son unité de copropriété en mai 2014. La même année, il a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur en lien avec un problème touchant le revêtement extérieur en bois. À l'automne, des réparations ont été faites et il a été recommandé au bénéficiaire de teindre régulièrement le revêtement. En juin 2016, estimant que les réparations étaient à refaire, ce dernier a dénoncé la situation à l'administrateur. Celui-ci a rejeté sa réclamation au motif que la situation ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable à partir de sa découverte. Cette décision doit être maintenue. En effet, le problème devait être dénoncé par écrit non seulement à l'entrepreneur, mais aussi à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne pouvait excéder 6 mois à compter de sa découverte. Or, la dénonciation à l'administrateur a été faite plus de 18 mois après la découverte. Par ailleurs, même si la dénonciation avait été faite dans les délais, il faudrait retenir que le problème constaté par le bénéficiaire résulte d'un entretien inadéquat, puisqu'il n'a appliqué aucune teinture sur le revêtement extérieur depuis son installation, et ce, malgré une recommandation précise à cet effet lors des réparations initiales.
SDC 2810, 2812, 2814 Palmorino, bénéficiaire, et Rénobec et fils inc., entrepreneur, et Raymond Chabot ès qualités d'administrateur provisoire de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
À la suite de fortes pluies survenues au printemps 2017, la bénéficiaire a noté une accumulation d'eau entre sa résidence et celle qui y est adjacente. Cette accumulation serait causée par la différence de niveau entre le terrain gazonné et l'asphalte du stationnement. Elle a dénoncé cette situation à l'administrateur 7 mois après l'avoir découverte, soit en novembre, et celui-ci a conclu que la dénonciation était tardive. Cette décision doit être maintenue. On ne peut accepter l'argument de la bénéficiaire voulant qu'elle ait attendu de parler à l'arbitre qui était saisi d'une autre demande en lien avec sa résidence avant de dénoncer la situation. D'une part, la bénéficiaire en est à son deuxième achat d'une maison neuve et elle connaît donc le processus y étant lié. D'autre part, lors d'une conférence téléphonique avec l'arbitre s'étant déroulée au mois d'octobre 2017, elle n'a pas abordé le problème d'accumulation d'eau et n'a posé aucune question qui pouvait faire référence à cette situation.
KATIA MOLLOY, bénéficiaire, et SOLICO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence à la fin du mois d'août 2014. Connaissant l'importance de la réception du bâtiment, ils ont rempli le formulaire d'inspection préréception avec beaucoup de minutie et rien n'a été indiqué relativement aux planchers. Au mois d'octobre 2015, l'entrepreneur a dénoncé un problème de craquement des planchers de la résidence. L'administrateur a retenu que les premières manifestations de ces problèmes remontaient à l'été 2014 et que le problème n'avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser 6 mois. Les bénéficiaires soutiennent toutefois que la computation du délai de 6 mois aurait dû débuter à l'été 2015. En l'espèce, les bénéficiaires ont offert un témoignage cohérent et crédible, selon lequel la première manifestation du problème est bien survenue après les vacances de la construction 2015, donc durant l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Les photographies qu'ils ont prises à l'automne 2014 et au début de l'hiver 2015 permettent de voir que les planchers étaient en bon état, contrairement à celles qui ont été prises à l'automne 2015. Il faut donc conclure le problème a été dénoncé dans un délai raisonnable suivant sa manifestation, lequel n'a pas dépassé 6 mois.
MANON GAUTHIER & PATRICK ST-PIERRE, bénéficiaires, et CORPORATION IMMOBILIÈRE DOMICIL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En juin 2015, le bénéficiaire a procédé au choix des matériaux pour la confection des modules et du comptoir de cuisine de sa résidence. Il a aussi envoyé à l'entrepreneur les informations relatives à l'encastrement de ses électroménagers. À la fin du mois d'août, il a procédé à l'inspection préréception et il n'a rien noté d'anormal. Or, lors de l'installation des appareils, il a constaté que l'espace pour le réfrigérateur était trop large. Par ailleurs, son four et sa plaque chauffante n'ont pu être installés puisque l'entrée électrique en arrière du comptoir ne correspondait pas aux exigences du devis technique. Le bénéficiaire a retenu les services d'un électricien pour corriger ce dernier problème et il a communiqué avec l'entrepreneur quant au premier. Les discussions ont pris fin en février 2016, sans que les parties parviennent à s'entendre, et le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'administrateur au mois d'août. Sa réclamation a toutefois été rejetée, l'administrateur ayant conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable de 6 mois. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue. Le contrat intervenu entre le bénéficiaire et l'entrepreneur a été signé après le 1er janvier 2015, de sorte que c'est la nouvelle version de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui s'applique. Alors que l'ancienne version de cette disposition exigeait une dénonciation dans un délai raisonnable ne pouvant dépasser 6 mois à partir de la découverte, la nouvelle version de l'article exige tout simplement une dénonciation dans un délai raisonnable. En l'espèce, plusieurs facteurs permettent de conclure que le délai est raisonnable. Notamment, l'entrepreneur ne subit pas de préjudice en raison de la longueur du délai, la gravité des conséquences de la malfaçon est moindre, il y a eu dénonciation immédiate à l'entrepreneur après la prise de connaissance de la malfaçon, le délai est attribuable en partie aux discussions entre les parties afin de trouver une solution et l'entrepreneur est soumis à une obligation de résultat. Les 2 problèmes en cause sont des malfaçons non apparentes au moment de la réception. En ce qui concerne le remboursement pour les travaux correctifs déjà effectués, la réclamation doit être rejetée. En effet, le règlement permet seulement le remboursement des travaux effectués par un bénéficiaire pour les réparations conservatoires, nécessaires et urgentes. Or, l'administrateur et l'entrepreneur n'ont pas eu l'occasion de se prononcer sur les travaux et les coûts afférents. Quant aux comptoirs de cuisine, l'entrepreneur devra remplacer les éléments requis afin qu'il n'y ait que l'espace nécessaire pour le réfrigérateur du bénéficiaire.
ULRIC ROUSSEAU, bénéficiaire demandeur, et 9253-5400 QUÉBEC INC. f/a/s FAUBOURG LONDONIEN (HABITATIONS TRIGONE), entrepreneur défendeur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie, La Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une première réclamation au mois d'octobre 2013, quelques jours après la réception des parties communes de l'immeuble, dénonçant la présence de marques d'usure sur le parement extérieur. Dans une décision rendue au printemps 2014, l'administrateur a accueilli ce point de la demande et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Au mois de juin 2015, le bénéficiaire a déterminé certains éléments qui n'avaient pas été réparés à sa satisfaction. Il n'a toutefois pas été question du parement extérieur. Lors d'une visite de l'administrateur, ce point n'a pas été mentionné. Le mois suivant, le bénéficiaire a présenté une autre réclamation mais, de nouveau, il n'a pas mentionné le parement. Au mois d'octobre 2016, le bénéficiaire a envoyé une réclamation dans laquelle il était question du parement et qui mentionnait que, à la suite des réparations, il n'était toujours pas conforme et que l'eau pourrait s'y infiltrer. À cet égard, l'administrateur a conclu que l'entrepreneur avait fait des travaux correctifs et que la garantie ne trouvait plus application. Cette décision doit être maintenue. En effet, il faut tenir compte du silence du bénéficiaire sur ce point entre avril 2014 et octobre 2016, période pendant laquelle il a eu plusieurs occasions de manifester son insatisfaction sur les réparations faites par l'entrepreneur. La réclamation portait aussi sur un refus de l'entrepreneur de procéder au remplacement d'un ventilateur défectueux dans la salle électrique de l'immeuble, ce qui fait en sorte que la température de la pièce est trop élevée. Ce refus est équivalent à n'avoir tout simplement pas installé de ventilateur dans cette pièce et, n'eussent été les moyens pris par le bénéficiaire pour tenter de maintenir la température ambiante de la salle électrique, des dommages importants aux transformateurs et à l'immeuble auraient pu se produire. Or, l'omission de l'entrepreneur de bâtir et d'équiper la salle électrique selon les règles de l'art est un vice de construction couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et il y a donc lieu d'accueillir cette demande du bénéficiaire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ FAUBOURG LES RIVIÈRES I, bénéficiaire, et LES HABITATIONS FRANCIS BOUCHARD INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉ D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de son unité de copropriété en octobre 2014, et sa fille y a emménagé peu après. Au moment de l'inspection, la bénéficiaire a noté que la tuyauterie de l'unité de climatisation n'était pas raccordée et l'entrepreneur lui a indiqué qu'il s'en occuperait. À l'été 2016, sa fille a appris qu'une conduite d'air était écrasée et elle a partagé cette information avec la bénéficiaire. En septembre 2017, cette dernière a dénoncé la situation à l'administrateur. Celui-ci a toutefois retenu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable et il a rejeté sa réclamation. Cette décision doit être maintenue. Le problème découvert en 2016 n'était pas relié à celui découvert en 2014 et il devait être dénoncé dans un délai de 6 mois. La bénéficiaire ne peut invoquer le fait qu'elle n'aurait pas lu le contrat de garantie ni la brochure explicative envoyée par l'administrateur, ni le fait que l'agent d'immeuble ne lui aurait pas expliqué ses recours en vertu du contrat de garantie. Par ailleurs, le fait qu'un vice se manifeste pendant une saison sur 4 au cours d'une année n'a pas pour effet d'interrompre le délai de dénonciation en cas de changement de saison. Enfin, la débrouillardise de l'occupante des lieux pour effectuer des réparations en appelant le manufacturier, l'installateur ou d'autres personnes -- mais pas l'administrateur -- ne change pas les termes du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs quant à l'obligation de la bénéficiaire de dénoncer un problème dans un délai raisonnable à compter de sa découverte.
Micheline Leduc, bénéficiaire, et Les développements immobiliers BCG, entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Au mois de janvier 2016, il a reçu un avis de non-conformité de la part du service de sécurité incendie de l'agglomération de Longueuil. L'avis indiquait notamment que les bacs de récupération à déchets devaient être entreposés dans un local conçu à cet effet et que les locaux d'entreposage devaient être isolés du reste du sous-sol de stationnement par une séparation coupe-feu, le tout conformément au règlement de construction applicable. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'administrateur au mois de mai, mais ce dernier a retenu que ces problèmes étaient observables et décelables depuis la délivrance de l'avis de fin des travaux en 2012 et de la réception des parties communes en 2013, de sorte que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Il a par conséquent rejeté la demande du bénéficiaire. La décision de l'administrateur doit être infirmée. En effet, ce n'est qu'après la réception de l'avis de non-conformité du service de sécurité incendie que le bénéficiaire a pris conscience de l'existence du problème. Une visite des lieux a par ailleurs permis de constater qu'il n'était pas évident d'établir les manquements relevés par le service de sécurité incendie. En effet, les techniciens qui ont dessiné les plans de l'immeuble, l'architecte qui a signé les plans, l'entrepreneur et le spécialiste dans l'installation de gicleurs sont parmi ceux qui n'ont pas remarqué un quelconque problème. Or, il est ici question d'une situation qui pourrait mener à la perte de l'immeuble. En effet, un incendie dans les bacs de déchets ou de recyclage ou encore dans les cases de rangement des unités, étant donné qu'ils sont tous situés au sous-sol, constitue une source de danger potentiel très grave qui pourrait réduire l'immeuble en cendres et compromettre la santé et la sécurité de tous les occupants.
Syndicat des copropriétaires du Domaine du Ruisseau 3100, bénéficiaires, et Habitation Ste-Vac 2000 inc., entrepreneur, et Raymond Chabot administrateur provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte au 17 juin 2013. Le 3 juin 2015, il a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de débordement des gouttières à l'avant et à l'arrière du bâtiment. Au mois de décembre suivant, cette réclamation a été rejetée, tout comme la demande d'arbitrage qu'il a présentée par la suite. En décembre 2016, le bénéficiaire a dénoncé l'absence de descente de gouttières sur le mur de l'escalier du garage. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire à cet égard, étant d'avis que le problème avait été dénoncé tardivement. En arbitrage, il a également indiqué qu'il y avait chose jugée sur le sujet des gouttières, vu la décision rendue en 2015. Par conséquent, il n'est pas possible d'en traiter de nouveau. L'argument fondé sur la chose jugée est rejeté. Même s'il aurait été souhaitable que le bénéficiaire traite de tous les problèmes de gouttières au même moment, ce n'est pas ce qui s'est passé dans les faits et l'arbitrage de 2015 n'a pas décidé de cette question. Par contre, le bénéficiaire sait depuis avril 2015 qu'il manque des gouttières verticales et rien ne l'empêchait de dénoncer ce problème dans les délais applicables. Il faut donc retenir l'argument de l'administrateur selon lequel la dénonciation est tardive.
SDC PROMENADES DU GOLF 4 966 927, bénéficiaire, et 9211-4388 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui compte 28 unités, dont 16 qui ont des combles. En mai 2014, soit durant la deuxième année suivant la réception des parties communes, le bénéficiaire a dénoncé un problème d'infiltration d'eau en provenance du grenier dans une unité. L'administrateur n'a pas constaté d'infiltration d'eau, mais il a pu remarquer des cernes d'eau au pourtour d'une trappe d'accès aux combles, de même que sur une ferme de toiture située au-dessus de cette trappe. Il a conclu que l'étanchéité au pourtour de la trappe posait problème et que l'air chaud et humide s'échappait dans les combles et s'y condensait. Il a aussi retenu qu'il était question d'une malfaçon et non d'un vice caché. Un rapport d'expert fait état d'un problème de condensation grave dans les combles de plus d'une unité. En l'espèce, il est possible de constater des dommages d'infiltration d'eau à plusieurs endroits dans les combles de toutes les unités qui en ont. Puisqu'il y a eu dénonciation d'une infiltration d'eau en provenance du grenier d'une unité, qu'il est question d'une problématique commune à l'ensemble des unités et que la dénonciation a été suffisante pour permettre de vérifier l'existence et la gravité du vice et de requérir une analyse de la cause pour déterminer les travaux nécessaires, l'arbitrage couvrira l'ensemble des combles et non seulement ceux de l'unité visée par la dénonciation initiale. Vu le désintéressement de l'entrepreneur, il appartiendra à l'administrateur, le cas échéant, de procéder aux travaux correctifs.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 6, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC. (faisant maintenant affaires sous : DÉVELOPPEMENT LUPA INC.), entrepreneur défendeur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires sont des syndicats des copropriétaires de plusieurs immeubles qui ont présenté des réclamations après avoir reçu des avis de non-conformité de la part de la Ville de Boucherville au motif que les séparations coupe-feu de leurs immeubles n'étaient pas conformes aux règlements municipaux. L'administrateur a rejeté leurs réclamations, étant d'avis que les dénonciations faites au mois de mai 2013 n'avaient pas été reçues dans un délai raisonnable à compter de la découverte du problème, qu'il a fixée au mois d'avril 2012. La preuve ne démontre toutefois pas que les bénéficiaires avaient connaissance ou avaient découvert un vice devant être dénoncé au mois d'avril 2012. Le réel point de départ du délai de dénonciation doit être fixé au mois de novembre 2012, moment où les bénéficiaires ont obtenu un rapport énonçant que les immeubles visités comportaient des lacunes importantes. Par conséquent, lors de la dénonciation au mois de mai suivant, le délai de dénonciation de 6 mois n'était pas expiré.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 742, DES SUREAUX ET AL., bénéficiaires, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juin 2014. Ils ont commencé à avoir des problèmes avec leur système de chauffage à l'hiver 2014 et avec leur système de climatisation à l'été 2015. Des travaux effectués par le sous-traitant en ventilation de l'entrepreneur n'ont pas permis d'améliorer la situation. En mars 2017, les bénéficiaires ont fait part de la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Cette dénonciation était toutefois tardive. En effet, un problème doit être dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable à compter de sa découverte, lequel ne peut dépasser 6 mois.
MICHELINE FORTIN et RAYNALD THEMENS, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ÉRIC LAFLAMME INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. / LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé la présence d'une bosse sur l'îlot de leur cuisine, en avant de l'évier. L'administrateur n'a constaté aucun gondolement important et il a reproché aux bénéficiaires de ne pas avoir dénoncé ce problème durant la première année de la garantie. Cette décision doit être maintenue. En effet, les bénéficiaires n'ont pas démontré que le gondolement aurait été clairement dénoncé en mai 2014, lorsqu'ils ont fait état d'une instabilité du robinet de leur cuisine, ou que cette dénonciation -- s'il fallait conclure qu'il y en avait eu une -- aurait été faite dans les délais prévus.
Maxime Fortin et Dina Bakkar, bénéficiaires, et 9163-4915 Québec inc., entrepreneur, et Raymond Chabot administrateur provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de décembre 2013. Ils ont subi des infiltrations d'eau chaque printemps, malgré des interventions de l'entrepreneur. En 2016, ils ont dénoncé la situation à l'administrateur pour la première fois. Celui-ci a rejeté leur réclamation. Par la suite, à l'automne 2017, les nouveaux propriétaires de la propriété ont donné suite aux recommandations de leur inspecteur en enlevant la fenêtre par laquelle l'eau s'infiltrait et en la réinstallant afin de trouver la cause du problème. Dans un premier temps, il y a lieu de conclure que les bénéficiaires n'ont pas dénoncé la situation dans un délai raisonnable à partir de la découverte du problème. En effet, le vice est devenu apparent au début de 2014 et les bénéficiaires ont suivi les indications de l'administrateur en communiquant avec l'entrepreneur. Or, pour se protéger, ils devaient, dès la survenance des premières infiltrations en 2014, dénoncer par écrit tant à l'administrateur qu'à l'entrepreneur le problème. Leur ignorance de la loi, leur bonne foi et la sympathie que l'on pourrait avoir pour eux ne permettent pas d'écarter l'obligation de dénoncer le problème dans un délai raisonnable, lequel ne peut dépasser six mois à partir de la découverte du problème. Dans un second temps, en ce qui a trait au remboursement des coûts engagés en 2017 par les nouveaux propriétaires, il faut retenir non seulement que les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le problème dans un délai de six mois, mais aussi qu'il n'y avait pas d'urgence à agir et qu'il n'est pas possible de démontrer que la correction apportée aurait réglé le problème.
STÉPHANIE CLOUTIER et PASCAL DION, bénéficiaires, et 9200-2344 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En septembre 2013, les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence. Au mois de janvier 2015, ils ont dénoncé un problème de chauffage à l'entrepreneur, qui a suggéré que des ajustements étaient nécessaires et qui a procédé, en janvier 2016, au déplacement du thermostat ainsi qu'à l'ajout d'un conduit de ventilation. Au mois de mai suivant, le problème de chauffage n'étant toujours pas réglé, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur. En retenant que le problème avait été découvert en janvier 2015, celui-ci a conclu que la dénonciation était tardive. Or, l'administrateur a commis une erreur puisque ce n'est qu'en janvier 2016 que le bénéficiaire a été en mesure de constater que son système de chauffage était atteint d'un vice de conception et non d'un simple «débalancement». C'est à partir de ce moment que le bénéficiaire devait dénoncer le problème à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, le problème des bénéficiaires peut être qualifié de vice caché et il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur de corriger la situation.
GENEVIÈVE CAZA et PATRICE MCINNES, bénéficiaires, et MARQUIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
À la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont été rassurés par l'entrepreneur quant à la correction des déficiences ou malfaçons qui lui seraient signalées. Ce suivi n'a toutefois été fait qu'au début, de sorte que les bénéficiaires ont présenté 2 réclamations en lien avec divers problèmes. L'administrateur a rejeté les points en litige, étant d'avis qu'ils n'avaient pas été dénoncés dans les délais prévus. La bénéficiaire fait valoir qu'elle ne devrait pas être pénalisée pour des manquements imputables uniquement à l'entrepreneur. Or, la décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, la bénéficiaire a admis avoir reçu le contrat de garantie lors de la signature ainsi que la brochure explicative de la Régie du bâtiment, mais elle a reconnu ne pas les avoir lus, et ce, même après avoir constaté plusieurs problèmes. Or, elle ne peut plaider l'ignorance de la loi. D'autre part, elle a indiqué ne pas avoir consulté d'avocat par manque d'argent, ce qui est peu crédible, d'autant moins qu'elle a retenu les services d'un expert par la suite. Par ailleurs, la bénéficiaire ne peut invoquer la confiance qu'elle avait envers l'entrepreneur puisque toujours présumer de la bonne foi et de la compétence exceptionnelle des entrepreneurs et de leur juste exécution relève d'un manque de prudence. La négligence et le refus systématique de l'entrepreneur d'agir auraient dû inciter au moins une dénonciation après 1 ou 2 refus. Enfin, il n'appartient pas à l'administrateur d'informer un bénéficiaire des délais applicables.
NATASIA MELISA RAMAUTAR et DENNIS CABRAL, bénéficiaires, et VENTE ET GESTION E.C.C.B. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence en décembre 2012. Dans les semaines qui ont suivi, elle a remarqué que de la condensation se formait dans ses fenêtres et que des gouttelettes d'eau coulaient jusqu'au bas de celles-ci, se transformant systématiquement en glace lors d'épisodes de grand froid. Elle a dénoncé cette situation à l'administrateur en février 2015, soit après environ 26 mois. L'administrateur a conclu que cette dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable à partir de la découverte du problème et il a donc rejeté la réclamation de la bénéficiaire sur ce point. Cette décision doit être maintenue. En effet, la dénonciation d'un problème doit se faire par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable à compter du moment où un bénéficiaire en prend connaissance, lequel ne peut dépasser 6 mois. En l'espèce, la dénonciation était tardive.
MARIE-FRANCE VALLÉE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION NOVATEK INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble de 52 unités. En 2015, il a fait parvenir un avis à l'administrateur pour dénoncer le fait que, depuis 2013, le chauffe-eau de l'immeuble leur avait occasionné de nombreux problèmes et qu'il fallait ordonner son remplacement. L'administrateur a rejeté la réclamation, car des réparations avaient été faites, le chauffe-eau était fonctionnel lors de son inspection et le problème ne lui avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable à compter de sa découverte. Après que cette décision eut été rendue, le bénéficiaire a procédé au remplacement du chauffe-eau par un autre modèle de qualité supérieure pour avoir la paix d'esprit. Il demande à présent le remboursement de la valeur du nouveau chauffe-eau, moins la subvention qu'il a reçue et la dépréciation de son ancienne unité. Cette demande doit toutefois être rejetée. D'une part, on ne peut conclure qu'il serait question d'une réparation conservatoire, nécessaire et urgente. En effet, le bénéficiaire a pris sa décision alors que le chauffe-eau en place fonctionnait et que la situation ne pouvait se qualifier d'urgente. De plus, aucun avis sur le remplacement ni sur le modèle, son prix et son financement n'a été envoyé à l'administrateur. D'autre part, le bénéficiaire a tardé à dénoncer la situation à l'administrateur puisque ce n'est que 14 mois après la découverte du problème et après que différents techniciens eurent effectué des réparations sur le chauffe-eau qu'il a envoyé sa dénonciation écrite à l'administrateur. Or, il avait l'obligation de dénoncer le problème par écrit à l'administrateur dans un délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème.
Syndicat des copropriétaires Lofts Chevrier 5 220 980, bénéficiaire, et 9238-5814 Québec Inc., l'entrepreneur, et Garantie Qualité Habitation, l'administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité de copropriété en mars 2014. Au mois de juin 2016, ils ont dénoncé des problèmes d'étanchéité ou d'entretien de la douche à l'étage, une détérioration de la surface de béton à l'entrée et un écart important entre le plancher flottant et le mur au rez-de-chaussée. L'administrateur a rejeté toutes leurs demandes et sa décision doit être maintenue. En effet, la bénéficiaire a déclaré avoir constaté l'ensemble de ces problèmes à l'été 2015. Or, les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception doivent être découvertes durant l'année suivant la réception d'un immeuble et, lorsque les bénéficiaires ont découvert des malfaçons à l'été 2015, le délai de une année était écoulé. Au surplus, la dénonciation des problèmes n'a pas été faite dans un délai raisonnable puisqu'elle est survenue un an plus tard.
NATALIA GOMES et LUIS SAVIO, bénéficiaires, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
À l'été 2014, la bénéficiaire a remarqué la présence d'une fissure sur le bord de son balcon et son entourage lui a fait remarquer qu'il n'était pas normal qu'il y ait une fissuration après seulement deux ans pour un bâtiment neuf. Elle a envoyé un courriel à l'entrepreneur au mois de septembre. À l'automne 2015, elle a remarqué qu'il y avait eu une infiltration d'eau dans sa remise extérieure. Elle a de nouveau écrit à l'entrepreneur, lui rappelant à cette même occasion l'existence du problème avec son balcon. Ces deux problèmes ont été dénoncés à l'administrateur pour la première fois à l'été 2016. Ce dernier a rejeté une réclamation portant sur ces points au motif qu'ils ne lui avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas excéder six mois à compter de la découverte du problème. Cette décision doit être maintenue. En effet, un avis doit être donné par écrit à l'administrateur dans les délais fixés pour qu'il puisse intervenir rapidement. Or, entre la découverte du fait que la fissure au balcon n'était pas normale, au mois d'août 2014, et l'infiltration d'eau, en novembre 2015, et la dénonciation écrite de juillet 2016, il s'est écoulé un délai de plus de six mois qui n'était pas raisonnable et qui fait perdre à la bénéficiaire son recours.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3670 DE ROUEN, bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS MAS INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur le fonctionnement et l'étanchéité des trappes d'accès à sa toiture ainsi que sur l'état d'une rampe d'accès pour personnes handicapées. En ce qui concerne le fonctionnement des trappes d'accès, leur poids excessif fait en sorte qu'elles sont difficiles à soulever. Ce problème a été dénoncé près de 4 ans après la prise de possession du bâtiment, de sorte qu'il devait s'agir d'un vice caché pour qu'il y ait couverture. Or, la manipulation difficile d'une trappe d'accès constitue, tout au plus, un désagrément et elle n'entraîne pas une perte totale ou partielle de l'immeuble. Quant au problème d'étanchéité, bien que sa dénonciation ait été faite dans un délai raisonnable, soit dans les 6 mois ayant suivi un événement au cours duquel la trappe s'est soulevée en raison de vents violents, la découverte du problème a eu lieu alors que seule la couverture contre les vices majeurs était toujours applicable. Or, il n'est pas question en l'espèce d'un vice majeur. La demande d'arbitrage doit donc être rejetée en ce qui concerne les trappes d'accès. Quant à la rampe d'accès, il était question d'une dégradation de la surface de la rampe, laquelle est faite en béton. Même si l'administrateur a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un problème ayant le degré de gravité correspondant à celui d'un vice caché, il faut noter que l'usage d'une rampe d'accès pour personnes handicapées nécessite, étant donné sa vocation, que la surface soit lisse puisque toute rugosité pourrait causer un déséquilibre à un piéton ou constituer un obstacle au passage d'un fauteuil roulant. Il ne s'agit pas d'une simple question esthétique; la rampe d'accès ne peut servir à l'usage auquel elle était initialement destinée. La demande d'arbitrage est accueillie à cet égard.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE DIAMANTIN - 346, bénéficiaire, et LE DIAMANTIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la dénonciation par écrit d'un problème dans un délai raisonnable à compter de la découverte d'un vice ou d'une malfaçon est obligatoire. En l'espèce, le bénéficiaire a admis ne pas avoir produit de dénonciation écrite, de sorte que son recours a été rejeté. Cette décision doit être maintenue.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PROMENADES DU GOLF 4 932 668, bénéficiaire, et 9211-4388 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé un contrat de garantie en 2013, mais il n'en a reçu une copie qu'au mois de mai 2016. C'est aussi en mai 2016 que l'entrepreneur lui a remis une copie dûment remplie du formulaire d'inspection préréception ainsi qu'un document explicatif sur l'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En tardant à remettre ces documents au bénéficiaire, l'entrepreneur n'a pas rempli ses obligations, ce qui peut, dans certaines circonstances, permettre la suspension du délai de dénonciation d'un problème. En l'espèce, le bénéficiaire se plaint notamment du fait que la hotte de sa cuisinière ne possède pas un volume d'évacuation suffisant. En effet, elle ne serait pas conforme au devis de l'entrepreneur, lequel prévoyait une capacité d'évacuation de 400 pieds cubes par minute (PCM) plutôt que 250 PCM. L'entrepreneur soutient que la hotte installée fait partie de l'ensemble des systèmes de ventilation et d'échange d'air et qu'une hotte plus performante pourrait débalancer la ventilation dans tout le bâtiment. L'administrateur ajoute que le délai maximal de six mois entre la découverte du problème en 2014 et sa dénonciation en 2016 a été dépassé, et ce, contrairement aux dispositions du règlement. En l'espèce, le bénéficiaire a fait la preuve que la capacité de sa hotte est insuffisante et non-conforme au devis. Il s'agit d'une malfaçon. Il est vrai que la dénonciation n'a pas été faite dans un délai de six mois à compter de la découverte du problème, mais il faut tenir compte du fait que l'entrepreneur n'a remis un double du contrat de garantie dûment signé au bénéficiaire qu'en mai 2016, moment auquel le bénéficiaire a aussi reçu de l'administrateur un document explicatif sur l'application du règlement. Dans ces circonstances, le non-respect du délai de dénonciation de six mois ne peut être opposé au bénéficiaire, sauf si les manquements de l'entrepreneur et de l'administrateur sont sans incidence sur le non-respect du délai, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. L'entrepreneur devra installer une hotte conforme au devis. La réclamation du bénéficiaire portait aussi notamment sur un problème d'uniformité de la climatisation. Le bénéficiaire a fait la preuve que la température de sa chambre, particulièrement quand il fait chaud dehors, est très inconfortable. Il est d'ailleurs anormal qu'il se sente obligé de dormir dans une autre pièce pendant de telles périodes. La preuve du bénéficiaire est fondée largement sur son degré d'inconfort, mais elle n'est appuyée d'aucune vérification technique par un spécialiste. Étant donné que l'administrateur a rendu sa décision sur la base d'écarts de températures entre les pièces plutôt que sur l'insuffisance de climatisation dans certaines pièces -- donc sur la base d'une compréhension incomplète ou erronée de la nature exacte de la plainte -- et puisqu'il a déclaré qu'il aurait ordonné que des vérifications techniques soient faites s'il avait su que la dénonciation visait l'insuffisance de la climatisation, il est juste que le dossier lui soit retourné. Il devra faire une nouvelle inspection, ordonner une vérification technique quant à la suffisance de la climatisation et rendre une nouvelle décision à ce sujet.
PIERRE LAMARRE, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ N COMMANDITE LOFTS ANGUS, entrepreneur, et RAYMOND CHBOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2012. À l'été 2013, ils ont remarqué certains problèmes. Ils ont donc communiqué avec l'entrepreneur pour lui faire part d'un gonflement au plancher empêchant le fonctionnement des portes françaises du vestibule, d'une fissure à la chambre des maîtres et d'une fissure au sous-sol dans la salle mécanique. Des travaux correctifs ont été effectués. En 2014, les bénéficiaires ont de nouveau communiqué avec l'entrepreneur en raison de fissures, problème qu'ils ont aussi dénoncé à l'administrateur. Ce dernier a rejeté une réclamation des bénéficiaires, étant d'avis que la dénonciation avait été faite plus de six mois après la découverte du problème, donc à l'extérieur d'un délai raisonnable. Par ailleurs, l'entrepreneur mentionne que les problèmes constatés par les bénéficiaires résulteraient du passage d'une bétonnière sur le terrain en 2013, ce qui aurait causé des vibrations ou un poids sur le terrain et, par conséquent, les fissures dénoncées. Cette bétonnière serait passée à la demande des bénéficiaires. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas démontré que le passage de la bétonnière serait la cause des fissures. En effet, les vibrations causées par cette bétonnière en 2013 ne peuvent avoir causé un an plus tard des fissures. Il faut conclure que le point de départ de la connaissance des bénéficiaires des problèmes visés dans leur réclamation ne se situe qu'à l'été 2014, de sorte que la dénonciation s'est faite à l'intérieur d'un délai de six mois. En effet, les bénéficiaires n'ont pas immédiatement eu connaissance d'un vice puisque l'entrepreneur leur avait indiqué que tout était normal et rentrerait dans l'ordre, que les problèmes de 2013 étaient attribuables au comportement normal des matériaux d'une construction neuve et que les correctifs apportés aux problèmes de 2013 étaient appropriés.
SONIA DUVAL et DANIEL BROWN, bénéficiaires, c. LES CONSTRUCTION VAUBEC INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des bénéficiaires, a présenté une réclamation en lien avec un manque d'isolation et une infiltration d'air froid dans une des unités de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que cette situation lui avait été dénoncée plus de 24 mois après la date de découverte du problème, alors que cette dénonciation aurait dû être faite dans un délai raisonnable ne pouvant dépasser 6 mois. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, les premières manifestations du problème remontent au mois de janvier 2014. Dès ce moment, les propriétaires de l'unité ont dénoncé la situation à l'entrepreneur. Des ajustements mineurs ont été effectués par ce dernier et par le fournisseur de fenêtres, sans résultat. En 2015, la situation étant demeurée inchangée, l'entrepreneur a réalisé des travaux plus importants, mais aucune amélioration n'a été constatée. En 2016, les propriétaires ont dénoncé la situation au bénéficiaire, qui a dénoncé le problème à l'administrateur. Il est ici question d'un vice caché dont les propriétaires pouvaient soupçonner la gravité dès la première intervention infructueuse de l'entrepreneur au début de 2014. Il y aurait donc dû y avoir dénonciation par écrit à l'administrateur au cours des 6 mois qui ont suivi.
Syndicat de la copropriété du 2081 à 2111 avenue de la Gare, bénéficiaire, et 9211-4057 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec le mauvais fonctionnement du système d'interphone dans au moins 5 unités d'habitation, soit aucune communication audio ou vidéo possible, impossibilité de déclencher le loquet de la porte d'entrée et impossibilité d'obtenir des pièces de rechange. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que cette situation lui avait été dénoncée plus de 26 mois après la date de découverte du problème, alors que cette dénonciation aurait dû être faite dans un délai raisonnable ne pouvant dépasser 6 mois. Cette décision ne peut être maintenue. L'administrateur a situé la découverte du problème à la réception des parties communes, au mois de mai 2014. Or, la situation observée à l'époque ne permettait pas de soupçonner la gravité du problème. Il n'était alors question que d'une sonnerie qui prenait trop de temps à se faire entendre et non de communication impossible et d'écran noir. Par ailleurs, pour une période donnée, il n'y a pas eu de plainte adressée au bénéficiaire puisque l'entrepreneur procédait au remplacement ou à la réparation du système d'interphone dans plusieurs unités. Ce n'est qu'après la fin des interventions de l'entrepreneur, qui se sont terminées au mois d'avril 2016, qu'il a soupçonné la gravité et l'étendue du problème, de sorte que le délai entre la découverte et la dénonciation est survenue entre 4 et 6 mois ensuite. Il y a lieu d'accueillir la réclamation du bénéficiaire et d'ordonner le remplacement intégral du système problématique par un système offrant des caractéristiques initiales semblables, le tout selon les règles de l'art.
Syndicat de copropriété 105 de la Rabastalière, bénéficiaire, et Sovima Habitations inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En 2010, la bénéficiaire a signé un contrat en vue de la construction d'un immeuble à logements. La réception de l'immeuble a eu lieu au mois de juillet 2011. Au mois de juin 2016, le conjoint de la bénéficiaire a constaté la présence de fissures lorsqu'une locataire lui a fait part de cette situation. Malgré une formation en tant qu'agent d'immeuble, il n'avait jamais fait quelque vérification que ce soit quant à l'état de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la demande de la bénéficiaire, invoquant l'absence de vice majeur. En l'espèce, les bénéficiaires ne pouvaient présenter une réclamation en lien avec la cour anglaise de l'immeuble puisque cette cour ne fait pas partie de la notion de «bâtiment» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant à la fondation, il n'est pas possible de conclure que la bénéficiaire a dénoncé le problème dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois. En effet, la situation découverte par le conjoint de la bénéficiaire en juin 2016 ne découlait pas d'une soudaine manifestation ou apparition en simultanéité de plusieurs fissures. Le vice, s'il existait, se serait fait connaître par des manifestations évolutives et graduelles. La bénéficiaire et son conjoint, qui avaient prévu que l'immeuble constituerait un fonds de pension, n'ont jamais cru approprié ou utile de vérifier la condition de leur immeuble au fil des années, alors même qu'ils devaient surveiller avec rigueur les indices de vices qui risquaient d'aboutir à une perte et qui devaient se manifester progressivement. Retenir, comme le voudrait la bénéficiaire, que le point de départ de la prise de connaissance de signes appréciables remonte au mois de juin 2016 donnerait ouverture à l'invraisemblance et à la négligence. La bénéficiaire avait une obligation de surveillance et de diligence dont elle ne s'est pas acquittée et l'administrateur n'a pas été avisé dans les meilleurs délais, ce qui lui aurait permis de s'exécuter avec diligence et d'éviter toute aggravation possible du problème. Étant donné qu'il n'est pas possible de déterminer le premier signe appréciable avec un degré de certitude ou par prépondérance, la demande doit être rejetée.
KRYSTLE ANDRADE, bénéficiaire, et 9116-7056 QUÉBÉC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 28 mai 2015. Au mois d'août, le bénéficiaire a constaté une déformation du plancher. L'entrepreneur lui a indiqué que la situation se rétablirait, ce qui n'a pas été le cas. Au mois de novembre, la bénéficiaire a transmis un courriel à l'entrepreneur lui indiquant cela. Au mois de décembre, les bénéficiaires ont envoyé des photographies du plancher montrant de l'espacement entre les lattes à l'entrepreneur. N'ayant pas eu de nouvelles de ce dernier jusqu'au mois de mars, au mois d'août, les bénéficiaires ont dénoncé plusieurs points à l'entrepreneur et à l'administrateur par courriel, dont le problème touchant le plancher et le fait que la porte de la chambre des maîtres s'ouvrait dans le cadre de porte de la salle de bains. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ces deux points, étant d'avis que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, soit durant les six mois suivant la découverte du problème dans le cas du plancher et lors de la visite préréception ou dans les trois jours suivant la prise de possession dans le cas de la porte. En ce qui concerne les planchers, il faut conclure dans un premier temps qu'il est question de vices cachés. En effet, le plancher n'a pas été installé selon les spécifications du fabriquant. Notamment, l'installateur n'a pris aucune mesure d'humidité relative pendant les travaux, les boîtes de lames de bois n'ont pas été entreposées de façon à laisser le bois prendre la température et l'humidité de la pièce, le sous-plancher était humide lors de l'installation, le clouage et l'adhésif étaient insuffisants ou inadéquats et il y a absence de membrane sous le bois. Or, bien qu'il y ait un vice caché, il n'est pas possible d'accueillir la réclamation des bénéficaires à cause du délai de dénonciation du problème. Un bénéficiaire doit agir avec une diligence raisonnable et, en l'espèce, les manifestations répétitives et cumulatives durant plusieurs mois et sous plusieurs formes à compter du mois d'août 2015 auraient dû amener les bénéficiaires à dénoncer la situation dans un délai raisonnable à partir du 9 décembre, moment où la situation était devenue inquiétante et fort problématique. Quant au problème de porte, il est particulier puisque tous ceux qui ont participé à la construction n'ont pas constaté l'irrégularité de la situation. La décision de l'administrateur doit toutefois être maintenue à cause du délai écoulé avant la dénonciation du problème.
MARIE-PIERRE LAROUCHE et STÉPHANE BAUER, bénéficiaires, et LES PLACEMENTS SERBEAU LTÉE, entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les copropriétaires ont fait l'acquisition d'unités en copropriété en se fondant sur une photographie comportant le logo de l'entrepreneur, sur laquelle on pouvait voir des colonnes de briques et des fenêtres aux portes du garage. Le produit final qui leur a été livré différait toutefois de la photographie, ce qui les a amenés à présenter, par l'entremise du bénéficiaire, une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a retenu que la photographie montrée aux copropriétaires faisait partie intégrante des contrats intervenus entre ceux-ci et l'entrepreneur et que les travaux de finition extérieurs étaient inachevés puisque les colonnes de maçonnerie et les fenêtres aux portes de garage étaient manquantes. Cette décision doit être maintenue. Même si l'entrepreneur a prétendu ne jamais s'être engagé à vendre un bâtiment conforme à la photographie, il faut retenir qu'il aurait été très simple pour ses représentants d'informer les copropriétaires que leur unité ne comprendrait jamais de colonnes de brique et de fenêtres aux portes de garage. Par ailleurs, dans la mesure où il est question d'une partie commune et où chaque bénéficiaire avait le droit d'avoir la façade pour laquelle il avait donné son consentement, l'entrepreneur devait faire la preuve d'une acceptation, en toute connaissance de cause, d'une façade différente. Enfin, bien que l'entrepreneur ait reproché au bénéficiaire de ne pas avoir dénoncé la situation dans un délai raisonnable, il ne peut invoquer ce point alors qu'il a lui-même manqué à ses obligations, notamment celle de participer à l'inspection du bâtiment avec le professionnel du bâtiment.
CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et SDC DU 2587-2593, BOUL. BASTIEN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur deux éléments dont il avait pris connaissance en décembre 2013. Premièrement, il était question du fait que la sortie de la sécheuse d'une unité évacuait l'air dans la salle de bains d'une autre unité. Deuxièmement, il était question d'odeurs de fumée de cigarette perceptibles dans certaines unités. L'administrateur, qui n'avait été informé par écrit de l'existence de ces problèmes pour la première fois qu'en novembre 2015, a conclu qu'il n'y avait pas eu dénonciation dans un délai raisonnable et il a rejeté la réclamation sur ces deux points. Le bénéficiaire, qui a tenté de régler ces problèmes, prétend que le délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois, ne devrait pas commencer à courir au moment de la découverte des problèmes mais plutôt à partir du moment où il a fait des travaux correctifs, lesquels n'ont pas eu le résultat espéré. Or, cette position ne peut être retenue puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est clair quant aux obligations d'un bénéficiaire en matière de dénonciation. Ainsi, le bénéficiaire devait dénoncer les problèmes en cause durant les six mois ayant suivi leur découverte.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CONDOS CITÉ CLARK, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT WEBCOR INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE DES BÂTIMENTS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur un problème d'étanchéité de fenêtres. Il a indiqué que, lors de fortes pluies, les copropriétaires d'une unité avaient subi une infiltration d'eau. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Ce dernier conteste cette décision. Il faut noter que le bénéficiaire a décidé de refaire le calfeutrage des portes et des fenêtres de l'ensemble de l'immeuble. Le problème d'infiltration est donc réglé et le bénéficiaire réclame le remboursement des travaux effectués pour l'unité visée par la décision de l'administrateur. Or, pour obtenir le remboursement de travaux effectués, ceux-ci doivent être conservatoires, nécessaires et urgents. Pour se qualifier de conservatoire, il faut être en présence d'une mesure temporaire adoptée avant que ne survienne une solution finale. En l'espèce, le calfeutrage de l'ensemble des portes et fenêtres du bâtiment constitue une réparation définitive et totale du désordre constaté. Il n'est donc pas possible d'ordonner le remboursement de la somme réclamée. Par ailleurs, alors que l'entrepreneur a invoqué le fait que la dénonciation initiale portait sur une infiltration d'air et non sur une infiltration d'eau, il faut retenir que le bénéficiaire demandait la vérification et la correction de l'état des fenêtres. La demande visait donc la fenêtre dans son entier, même si, par la suite, l'administrateur a traité séparément la question de l'infiltration d'air et celle de l'infiltration d'eau.
Syndicat de copropriété 8105 De Londres, Brossard, bénéficiaires, et Habitations Signature Brossard Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2011, mais elle a refusé d'en demander l'inspection puisqu'il s'agissait d'une maison neuve. Au mois de mai 2012, elle a fait inspecter la propriété pour la première fois afin d'obtenir une opinion professionnelle indépendante en ce qui concerne l'état de l'immeuble. Certaines déficiences ont été décelées et corrigées par l'entrepreneur. Il était alors principalement question de joints de scellant mal faits. Aucune dénonciation n'a été faite à l'administrateur. Dès l'automne 2013, la bénéficiaire a remarqué la présence de déficiences au revêtement et a compris que les travaux effectués en 2012 n'avaient pas réglé la situation. Au mois de mai 2016, peu avant l'expiration de la garantie portant sur les vices de construction, elle a dénoncé par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur l'existence de dommages au revêtement extérieur de même qu'aux joints entre les planches du parement extérieur. L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire, attribuant les dommages dénoncés à un entretien inadéquat de la propriété par cette dernière. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, aucune preuve n'a été faite démontrant que la structure du bâtiment est atteinte ni en ce qui concerne l'atteinte ou la détérioration de la membrane pare-intempérie, son inexistence ou sa mauvaise installation. Bien que le revêtement soit en mauvais état, on ne peut en conclure qu'un vice de construction est à l'origine des dommages observés. D'autre part, la réclamation de la bénéficiaire a été faite hors délai. En effet, entre la découverte des déficiences au revêtement à l'automne 2013 et la dénonciation de la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur au printemps 2016, il s'est écoulé plus de 6 mois. L'entretien ou non de la propriété n'est pas un élément pertinent puisque la présence d'un vice de construction n'a pas été démontrée.
MICHÈLE COUTU, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC. /LES MAISONS DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence. Au moment de la signature du contrat de garantie, ils ont reçu une copie qu'ils avaient eux-mêmes signée, mais ils n'ont reçu aucune copie du contrat signée par l'entrepreneur. Étant donné qu'un bénéficiaire n'est tenu à l'exécution de ses obligations prévues au contrat conclu avec l'entrepreneur qu'à compter du moment où il est en possession d'un double du contrat de garantie dûment signé, les bénéficiaires prétendent qu'on ne peut leur reprocher de ne pas avoir respecté les divers délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur soutient toutefois que les bénéficiaires n'ont pas subi de préjudice du fait qu'ils n'avaient pas une copie du contrat de garantie signée par l'entrepreneur puisqu'ils avaient en leur possession la copie du contrat qu'ils avaient signée, laquelle expliquait leurs devoirs et leurs obligations. En l'espèce, il faut retenir que le manquement reproché à l'entrepreneur n'a eu aucune incidence sur le non-respect du délai de recours, de sorte que les délais de dénonciation et de recours prévus trouvent application. En ce qui a trait à la réclamation des bénéficiaires, elle portait notamment sur un problème d'accumulation d'eau autour des fenêtres qu'ils ont remarqué lors de leur premier hiver dans leur résidence. Or, ils ont attendu trois hivers pour dénoncer ce problème alors que le règlement exigeait qu'il soit dénoncé dans les six mois suivant sa découverte. La décision de l'administrateur sur ce point doit donc être maintenue.
BRUNO EVANGELISTA et MELISSA LAMOLINARA, bénéficiaires, et CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur la conformité des conduits de sécheuse et des hottes de cuisinière de l'immeuble, dont la réception remonte à 2012. En ce qui concerne les conduits de sécheuse, le bénéficiaire prétend que les normes dont l'objectif est de protéger un bâtiment contre le feu n'ont pas été respectées. Il soutient que le fait que les tuyaux ne soient ni lisses ni composés de matériaux incombustibles constitue une dérogation au Code national du bâtiment et il exige une réparation. Il indique par ailleurs qu'il s'agirait d'un vice caché puisque les tuyaux étaient dans les murs et les plafonds et qu'il a fallu retirer une sortie du mur extérieur pour constater le défaut. Sur ce point, le bénéficiaire a fait la preuve du caractère caché du problème. Par contre, il n'a pas démontré que la dimension et la composition des tuyaux constitueraient une malfaçon suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou pour diminuer tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connues. Cette réclamation doit donc être rejetée. En ce qui a trait aux conduits de hottes de cuisine, le bénéficiaire prétend qu'ils sont non conformes, composés de matériaux combustibles et que les joints des rubans combustibles ne sont pas conformes. À cet égard, le bénéficiaire a démontré que le défaut invoqué réduisait de façon importante l'utilité du bien par rapport aux attentes légitimes d'un acheteur prudent et diligent. Toutefois, il faut noter que les propriétaires des unités se plaignaient déjà en 2013 de la mauvaise performance des hottes de cuisine et que la dénonciation n'a pas été faite dans un délai raisonnable, lequel ne peut dépasser six mois. Par conséquent, le bénéficiaire n'a plus de recours sur ce point.
SDC HABITATIONS SAINT-MAURICE PHASE III, le bénéficiaire, et HABITATIONS SAINT-MAURICE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur porvisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires et il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Il était notamment question d'un problème relatif à deux pompes de puisard qu'il a fait remplacer en urgence. À cet égard, l'administrateur a retenu que le bénéficiaire a eu connaissance du problème au mois de juillet 2012 mais qu'il n'y a eu dénonciation pour la première fois qu'au mois de mai 2015, donc à l'extérieur du délai raisonnable de six mois qui devait être respecté. Par ailleurs, le bénéficiaire ne peut prétendre qu'il était question de travaux urgents puisque ces travaux se sont échelonnés sur plusieurs mois. Un autre élément qui pose problème quant à sa réclamation d'un remboursement pour ces travaux est le fait que le bénéficiaire n'a envoyé aucun avis ou préavis ni à l'entrepreneur ni à l'administrateur et, puisque le recours est intenté contre l'administrateur, ce dernier devait être en mesure de rendre une décision quant aux travaux et à leurs coûts. La décision de l'administrateur sur ce point doit être maintenue. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur la présence d'une pente négative du terrain à l'arrière du bâtiment. L'administrateur a retenu que la dénonciation de ce problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, mais il faut retenir que le formulaire de préréception comportait une mention à cet effet et qu'il a été reçu par l'administrateur. Le fait que le formulaire ne soit plus dans le dossier ne peut priver le bénéficiaire de ses droits. Quant à la couverture de la garantie, le formulaire approuvé par la Régie du bâtiment comportait une liste d'éléments à vérifier, dont les pentes descendantes aux abords du bâtiment. Il n'est pas possible de conclure qu'il y aurait une exclusion pour ce point puisque la Régie a approuvé et l'administrateur a distribué ce formulaire, qui invite à dénoncer un manquement quant au niveau du sol. Il est donc question d'un problème qui a été dénoncé dans les délais prévus et qui est couvert par le plan de garantie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ PLACE GORDON -- PHASE II, bénéficiaire, et SAMCON GORDON INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE, ès qualités LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu une décision par laquelle il a rejeté plusieurs éléments de la réclamation des bénéficiaires. Notamment, il était question d'une ouverture au plancher de la salle de bains des maîtres de l'immeuble découverte par les bénéficiaires lorsqu'ils ont emménagé dans la résidence. Ils se sont fiés aux propos de l'entrepreneur, qui leur avait mentionné qu'il s'en occuperait, et ils n'ont pas dénoncé le problème à l'administrateur. Or, les propos de l'entrepreneur ne libéraient pas les bénéficiaires de leur obligation de dénoncer le problème à l'administrateur dans les délais applicables, de sorte que ce point de réclamation ne peut être retenu. La demande des bénéficiaires portait aussi sur des rayures au revêtement mural de la douche des maîtres. Ils n'auraient noté la présence de ces rayures qu'après plusieurs mois, mais l'administrateur a conclu que le problème était présent lors de la prise de possession. Or, même si un problème est détectable en théorie, il peut tout de même être non apparent pour un profane. Par conséquent, cette malfaçon doit être considérée comme non-apparente lors de la prise de possession et, donc, elle a été dénoncée conformément au règlement. La réclamation portait également sur l'impossibilité pour les bénéficiaires d'installer un réservoir de gaz propane à l'emplacement prévu lors de la construction. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une mésentente contractuelle entre les parties. Toutefois, il faut retenir qu'il est plutôt question d'un manquement de l'entrepreneur à son obligation de renseignement envers le bénéficiaire, ce qui a mené à l'absence du résultat prévu, soit un emplacement conforme aux règles de l'art pour le réservoir. Il s'agit d'une malfaçon qui n'était pas détectable pour un profane et qui a été constatée quelque temps après la prise de possession de la résidence. La demande des bénéficiaires de revoir la décision rendue sur ce point est donc accueillie.
JENNIFER BARBEAU-DOLAN & JEAN-DOMINIQUE LEBREUX, bénéficiaires, et 7578016 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc. administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur maison le 23 février 2012. Le 27 février 2015, leurs locataires les ont avisés de dommages au plafond de la cuisine. L'entrepreneur a immédiatement été informé et il s'est engagé à effectuer des réparations. Or, l'entrepreneur a peu après cessé ses activités. Au mois d'août, une inspection du toit a permis de constater que les bardeaux avaient été mal installés et qu'il fallait les enlever et les remplacer, ainsi que remplacer la sous-couche. Une enquête plus approfondie a révélé l'existence de problèmes additionnels. D'octobre à mai 2016, un membre de la famille a réparé et a réinstallé le toit. Les bénéficiaires ont ensuite déposé une plainte auprès de l'administrateur. Celui-ci a inspecté le toit et il a confirmé qu'il semblait y avoir des dommages dus à l'infiltration d'eau. Néanmoins, il a rejeté la réclamation, car plus de six mois s'étaient écoulés depuis la survenance de l'infiltration d'eau et la réception de la dénonciation. De plus, l'administrateur a conclu que les réparations effectuées par les bénéficiaires n'étaient pas des réparations conservatoires, nécessaires et urgentes. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, les bénéficiaires avaient la responsabilité de dénoncer dans un délai raisonnable tout problème touchant leur propriété. Étant donné qu'il était question de dommages qui sont apparus progressivement, il faut retenir que c'est en juillet 2015 qu'ils ont pu soupçonner la gravité et l'étendue du grave problème d'infiltration d'eau causé par une toiture déficiente. Ils n'ont toutefois dénoncé cette situation que 11 mois plus tard. Les bénéficiaires ont affirmé qu'ils étaient en poste à l'étranger et que la maison était louée pour justifier ce délai, mais il faut noter que leur absence ne les a pas empêchés de communiquer avec l'entrepreneur et de gérer à distance leur propriété avec leur gestionnaire d'immeuble. Ils ont d'ailleurs fait faire des réparations pendant cette période. Les bénéficiaires n'ayant pas agi dans un délai raisonnable, soit dans les six mois ayant suivi la découverte du problème, leur dénonciation est irrecevable.
Deidre Yukich et Brian Allemekinders, bénéficiaires, et La Garantie Qualité Habitation, administrateur du plan de garantie, et The Healthiest Home Inc., entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de décembre 2011 et elle a dénoncé plusieurs problèmes au mois de décembre 2014, donc pendant la troisième année de la garantie, de sorte qu'il devait être question de vices cachés pour qu'elle ait gain de cause. Elle demandait notamment le remplacement de toute la couverture de son toit au motif que certains bardeaux s'étaient envolés. Sur ce point, il n'est pas question d'un vice qui serait couvert par le plan de garantie. Par ailleurs, la bénéficiaire n'a pas dénoncé ce problème dans un délai raisonnable à compter de sa découverte. Enfin, non seulement il n'y a pas de preuve d'une installation inadéquate ou contraire aux instructions du manufacturier des bardeaux qui équivaudrait à un vice caché ou à un vice majeur, mais il n'y a pas non plus de problème généralisé au toit après plus de quatre ans. La réclamation de la bénéficiaire porte aussi sur le chauffage dans la chambre des maîtres. L'administrateur a retenu que la bénéficiaire avait connaissance de ce problème depuis l'hiver 2012 et que ce n'était qu'à la dénonciation, donc trois ans plus tard, qu'elle lui avait fait part de celui-ci. Il a donc rejeté sa réclamation. Or, au moment de la réception, la bénéficiaire avait dénoncé un problème relatif au programme de contrôle du chauffage à l'étage, mais ce problème n'a jamais été correctement réglé. Il y a lieu d'accueillir la réclamation sur ce point.
AZADUHI POLAT, demanderesse bénéficiaire, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE (FAILLI), défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait l'acquisition d'un immeuble formé de deux unités et en a pris possession en novembre 2011. Au mois de janvier 2015, il a dénoncé certains problèmes à l'entrepreneur, dont une infiltration d'air dans l'unité qu'il louait. Dans une première décision, rendue au mois de mai 2015, l'administrateur a conclu que les conditions climatiques lors de sa visite ne lui avaient pas permis de constater un problème d'infiltration d'air et qu'il n'était pas en mesure de rendre une décision sur ce point dans l'immédiat. Il a aussi indiqué que, si la situation se manifestait de nouveau, le propriétaire devrait agir en conséquence pour procéder à une inspection supplémentaire en temps opportun. La tardiveté possible de la dénonciation n'a pas été abordée dans cette décision. Au mois d'octobre, le bénéficiaire a dénoncé de nouveau certaines anomalies, dont l'infiltration d'air dans l'unité louée. À la suite d'une visite effectuée au mois de janvier 2016, l'administrateur a conclu qu'il était normal que la température de la surface des murs extérieurs soit légèrement inférieure à la température ambiante en hiver. Il a aussi conclu que la situation dénoncée, si elle était prouvée, constituait un vice caché et qu'elle n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable à compter de sa découverte. La réclamation a donc été rejetée. Or, il faut retenir que le bénéficiaire a agi dans les délais, soit durant les trois ans ayant suivi la réception du bâtiment, et qu'il a dénoncé le problème dans un délai raisonnable à compter de sa découverte, soit au cours des trois mois ayant suivi. Par ailleurs, il s'agit d'une question qui n'a pas été abordée dans la première décision, de sorte qu'il faut conclure que l'arbitre qui a rendu cette décision a jugé que le bénéficiaire avait dénoncé l'infiltration d'air dans les délais. L'administrateur devra effectuer certains travaux, notamment pour remédier à une perte de chaleur considérable et anormale près des deux panneaux électriques de l'unité louée et à une déficience quant à l'isolation.
ROSAIRE SÉNÉCAL, bénéficiaire, et CONSTRUCTION BENOIT PELLETIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur 14 points. L'administrateur n'en a accueilli aucun et sa décision doit être maintenue. Cinq points portaient sur des éléments qui ne sont pas visés ou couverts par le Plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs. En effet, le bénéficiaire voulait obtenir des copies de plans et devis, de documents de garantie de différents équipements installés, d'actes notariés ou de quittances de fournisseurs de même qu'une demande de correctifs à la déclaration de copropriété. C'est à bon droit que l'administrateur a présenté une objection sur ces points. Deux autres points ont été tranchés en fonction d'une transaction intervenue entre les parties. Or, dans un cas, bien que la transaction n'ait pas trouvé application, il reste que la dénonciation n'a pas été faite dans un délai raisonnable, qui ne devait pas dépasser six mois à compter de la découverte du problème. Quant aux autres points, il était notamment question de problèmes qui, même s'ils ont été dénoncés plus de trois ans après la réception des parties communes, ne pouvaient se qualifier de vices majeurs puisqu'ils n'étaient pas susceptibles de causer la perte de l'ouvrage, d'éléments qui étaient en réalité conformes à la réglementation ou exclus de la garantie, car ils se situaient à l'extérieur de l'immeuble, et de points qui n'ont pas été dénoncés dans les délais prévus après leur découverte.
SDC 52, 54, 54A 1ère AVENUE, demandeur bénéficiaire, c. 4472985 CANADA INC., défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire occupe son unité depuis juillet 2014. D'août à novembre, il a senti des odeurs dans le sous-sol, qui étaient liées à la présence de moisissures. Il s'agit de la conclusion à laquelle des experts sont arrivés en juillet 2015. Le bénéficiaire a demandé l'ouverture d'un dossier à la fin du mois de décembre 2015. L'administrateur a toutefois rejeté la réclamation, étant d'avis qu'il était question d'une situation connue et donc apparente au moment de la réception du bâtiment et qu'elle aurait dû faire l'objet d'une dénonciation dans les trois jours ayant suivi la réception. Cette décision ne peut être maintenue. Lors de la réception du bâtiment, le bénéficiaire n'était pas en mesure de vérifier si les problèmes d'odeurs et de contamination de l'air seraient dénoncés à l'administrateur puisqu'il ne savait pas s'il en serait question dans le rapport visant les parties communes ou dans celui visant les parties privatives. Il ne savait pas non plus si ces problèmes seraient mentionnés dans le formulaire d'inspection préréception puisqu'il n'était pas rempli lors de la réception du bâtiment. Par ailleurs, la dénonciation démontre que le bénéficiaire ne parlait pas d'une malfaçon apparente mais bien d'un vice caché de moisissure, ce qui expliquait les odeurs et la contamination de l'air dans son unité. L'ouverture du plancher qui a été nécessaire pour prendre des échantillons est un autre indice qu'il était question d'un vice caché. Dans ces circonstances, il faut conclure que la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème.
SYNDICAT DU 9703-9705-9707 ET 9709 CHAMBORD, bénéficiaires et DEVMAS INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En septembre 2011, les bénéficiaires ont dénoncé des problèmes relatifs au revêtement extérieur de leur résidence. Des correctifs ont été apportés par l'entrepreneur, mais ils n'ont pas satisfait les bénéficiaires. Après une nouvelle dénonciation à l'administrateur, de nouveaux travaux correctifs ont été faits par l'entrepreneur à l'été 2013. Au printemps 2014, les bénéficiaires, qui avaient jugé que les correctifs ne seraient pas durables et qu'ils étaient, selon toute probabilité, contraires aux règles de l'art et incomplets, ont constaté la présence de nouvelles fissures. Ils ont dénoncé cette situation uniquement à l'entrepreneur, mais des discussions n'ont pas permis de régler le problème. Ils ont donc dénoncé la situation à l'administrateur à la fin du mois d'août. Ce dernier a rejeté la réclamation, étant d'avis que, bien que les bénéficiaires aient dénoncé leur problème, par écrit, à l'entrepreneur dans un délai raisonnable, ils avaient la même obligation envers lui, obligation qu'ils n'ont pas respectée. Cette décision doit être maintenue. Un bénéficiaire doit dénoncer un problème par écrit à la fois à l'entrepreneur et à l'administrateur, dans un délai raisonnable, qui ne peut dépasser les six mois. Lorsqu'il ne respecte pas ce délai, il perd son droit à la couverture du plan de garantie, le délai ne pouvant être prolongé.
DIANE LANGLOIS & FRANÇOIS PROULX, bénéficiaires, et CONSTRUCTION C.R.D. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation en raison d'un trop-plein d'humidité résultant de la méthode d'assemblage du revêtement d'acrylique recouvrant en partie l'enveloppe du bâtiment. Cette réclamation a été accueillie par l'administrateur. Or, l'entrepreneur prétend que le syndicat avait connaissance du problème en 2011 et que sa réclamation, présentée en 2015, n'a pas été faite dans un délai raisonnable, contrairement à ce qu'exige le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les premières manifestations du problème étaient connues et avaient été dénoncées au bénéficiaire dès 2011 par un expert, qui a noté que la réalisation des murs différait du détail des plans d'architecture ainsi que des détails des manufacturiers et qu'il y avait absence de solins, ce qui emportait certaines exigences. Malgré une mise en garde et une manifestation subséquente de fissures à la surface de plusieurs des allèges, les bénéficiaires n'ont rien fait jusqu'en 2015 et il y a lieu de conclure que leur réclamation était tardive.
9201-0776 QUÉBEC INC., entrepreneur, et SDC LOFTS CHEVRIER 4 621 881, bénéficiaire, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Au mois d'août 2013, le propriétaire d'une unité a remarqué la présence de quelques gouttes d'eau sur son mur, à proximité du système de climatisation. Vu l'absence d'autres traces d'eau, il n'a pas dénoncé cette situation au bénéficiaire. En juillet 2014, il a vu de l'eau couler du système de climatisation, ce qui s'est reproduit aux mois d'août et de septembre. Chaque fois, il a nettoyé le mur et a cherché, sans succès, à déterminer la source du problème. Le propriétaire a fait part de la situation au bénéficiaire, qui a présenté une réclamation à ce sujet. L'administrateur a rejeté celle-ci, étant d'avis que le problème devait être dénoncé dans un délai raisonnable après sa découverte, laquelle remontait, selon lui, au mois d'août 2013. S'il est vrai qu'un problème doit être dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable, il faut retenir que le propriétaire de l'unité et le bénéficiaire ont agi avec diligence. En effet, la simple présence de quelques gouttes d'eau sur le mur était insuffisante, en l'absence de tout autre signe, pour présenter une réclamation auprès de l'administrateur. Par ailleurs, il serait excessif d'exiger de la part d'un bénéficiaire qu'il dénonce tout problème en l'absence de signes laissant croire à une situation plus grave. Une telle exigence entraînerait des dénonciations frivoles et sans fondement par des propriétaires qui craindraient de perdre leurs droits. En l'espèce, la première manifestation d'un problème réel est survenue au mois de juillet 2014, et la dénonciation a été faite dans les 6 mois qui ont suivi, ce qui est raisonnable.
SYNDICAT DU 2605 LOFTS, bénéficiaire, and 9211-4057 QUÉBEC INC., entrepreneur, and LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Rejeté.
La bénéficiaire a fait construire un duplex, dans lequel elle a emménagé en juin 2011. Dès 2012, elle a commencé à éprouver des problèmes: le mur de façade a commencé à se fissurer. Lorsque l'entrepreneur lui a indiqué que la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs ne couvrait pas une telle situation, car elle découlait du mouvement normal des matériaux, la bénéficiaire a décidé de ne pas pousser ses recherches plus loin. En septembre 2015, alors qu'elle cherchait à régler un autre problème, un briqueteur venu sur les lieux lui a dit qu'il existait un problème concernant la fondation de l'immeuble. Quelques jours plus tard, elle a communiqué avec l'administrateur. Le 1er décembre, ce dernier a rendu une décision rejetant la réclamation de la bénéficiaire, étant d'avis que le problème n'était pas nouveau et que cette dernière l'avait décelé deux ans auparavant, de sorte que la dénonciation n'avait pas été faite à l'intérieur d'un délai raisonnable de six mois. Comme la décision ne faisait aucunement état d'un problème de fondation, la bénéficiaire n'en a pas demandé l'arbitrage. Le 10 décembre, elle a reçu le rapport d'un ingénieur lui confirmant l'existence d'un problème de fondation. À la fin du mois de janvier 2016, elle a présenté une nouvelle réclamation à cet égard. Or, l'administrateur lui a indiqué qu'elle ne s'était pas prévalue de son droit à l'arbitrage et qu'il n'entendrait pas de nouveau la même plainte. Il a ensuite rendu une nouvelle décision, le 10 février, maintenant la décision de décembre et rappelant la possibilité de demander l'arbitrage d'une décision de l'administrateur dans les 30 jours suivant la réception. Après des démarches auprès de deux avocats différents, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage en mai 2016. Dans un premier temps, il y a lieu de prolonger le délai de production de la demande d'arbitrage de la décision de février 2016. D'une part, la bénéficiaire a démontré son intention de contester cette décision par ses démarches. D'autre part, rien ne démontre que l'administrateur subirait un préjudice réel du fait de cette prolongation. Dans un second temps, il faut traiter du délai de dénonciation du problème. Ce délai a commencé à courir le 19 septembre 2015, lorsque le briqueteur a informé la bénéficiaire qu'elle avait un problème touchant la fondation de l'immeuble. Jusqu'à ce moment, elle n'avait connaissance que de malfaçons mais, dès lors, il était question d'un vice majeur. Sa dénonciation envoyée en janvier 2016 a donc été effectuée dans un délai raisonnable, soit à l'intérieur d'un délai de six mois.
CELESTE FRAUENFELD, bénéficiaire, et 9017-1745 QUÉBEC INC (ULISSE CONSTRUCTION) a/s Groupe Serpone - Syndic de Faillite Inc., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité d'habitation au mois de mai 2013. Au mois de mars 2016, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, invoquant une infiltration d'air dans les fenêtres et la porte-fenêtre ainsi que de la buée et de la glace dans la porte-fenêtre et sur le rebord des fenêtres. Cette réclamation a été rejetée au motif que la situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Même en supposant que les bénéficiaires aient découvert le problème au mois de février 2015, il se serait ainsi écoulé plus de 12 mois entre cette découverte et la dénonciation du problème, ce qui dépasse le délai maximum de 6 mois qui doit être respecté. L'absence de collaboration de l'entrepreneur de 2013 à 2016 ne permet pas de suspendre le délai écoulé, et l'ignorance des bénéficiaires quant au délai -- ils pensaient que la durée de la garantie était de cinq ans -- ne constitue pas une excuse valable. En ce qui a trait aux problèmes constatés, ils semblent découler de la gestion de l'humidité dans la maison ainsi que de l'utilisation de l'échangeur d'air, hypothèse qui est d'ailleurs renforcée par le fait qu'aucun défaut de fabrication ni d'installation des fenêtres n'a été démontré.
Carole Lorange et Maxime Lorange Gamelin, bénéficiaires, et Les Habitations PPR inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
À l'été 2012, le bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence. Au cours de l'hiver 2014, il a constaté certains problèmes touchant l'immeuble. Il a alors retenu les services d'un expert, qui a fait une inspection du bâtiment à la fin du mois de mars et qui a été en mesure de voir l'ampleur des désordres mentionnés par le bénéficiaire. L'expert a recommandé de ne pas procéder immédiatement à l'excavation des fondations du bâtiment parce que, à cette époque de l'année, le sol était gelé et l'excavation entraînerait des frais plus considérables. Pour des raisons de santé, l'expert a déposé son rapport au mois d'octobre 2015. Entre-temps, en mars 2015, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Sans nier l'existence d'un problème, l'administrateur a conclu que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé la situation dans un délai raisonnable à compter de sa découverte, soit à l'intérieur d'un délai de six mois, de sorte que sa réclamation était irrecevable. Dans un premier temps, il faut décider si la nouvelle version de l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui exige la dénonciation dans un délai raisonnable sans indiquer que ce délai ne peut excéder six mois à compter de la découverte, trouve application en l'espèce. À cet égard, il faut conclure que c'est le texte qui était en vigueur lorsque les parties ont conclu leur contrat, et donc qu'il devait y avoir dénonciation dans un délai raisonnable, qui ne pouvait dépasser six mois à compter de la découverte. En l'espèce, ce délai a commencé à courir à compter du mois de mars 2014, lorsque le bénéficiaire a eu connaissance du vice caché. En effet, dès lors, l'expert était tellement certain qu'il était question d'un soulèvement par le gel qu'il a recommandé à son client d'effectuer des excavations exploratrices à l'été. De plus, même si l'expert a tardé à déposer son rapport pour des raisons de santé, c'est au bénéficiaire qu'il revenait de déposer une réclamation, ce qu'il a d'ailleurs fait avant la réception du dépôt du rapport d'expertise. La réclamation du bénéficiaire est donc hors délai et elle est irrecevable.
WAI LOI WONG, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DAVID ROY INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie, LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en septembre 2010. À l'été 2014, alors que des voisins éprouvaient de la difficulté à vendre leur maison, laquelle avait été construite par le même entrepreneur, les bénéficiaires ont fait une inspection visuelle de leur propre demeure. Ils ont alors constaté la présence de champignons et de moisissure sur la moulure d'une fenêtre, situation qu'ils ont dénoncée. Or, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires, estimant que la gravité du problème ne permettait pas de conclure à la présence d'un vice de construction. Les bénéficiaires n'ont pas demandé l'arbitrage de cette décision mais, quelques mois plus tard, ils ont dénoncé une aggravation de la situation. L'administrateur a maintenu sa décision initiale. Le bénéficiaire qui dénonce de nouveau une situation pour laquelle une décision a déjà été rendue doit démontrer une aggravation de la situation et établir que celle-ci est telle qu'il s'agit d'une situation qui ne ressemble plus à la première. Il ne saurait être question, pour un bénéficiaire qui a laissé expirer le délai d'appel, de dénoncer de nouveau la même situation afin d'obtenir une nouvelle décision dont il pourra demander ultérieurement l'arbitrage. En l'espèce, la propriété des bénéficiaires est atteinte d'un vice. Toutefois, ceux-ci n'ont pas démontré que, depuis la dénonciation précédente, la situation s'était aggravée à un point tel qu'elle fondait l'administrateur à rendre une nouvelle décision. Par ailleurs, la nature de la preuve déposée fait en sorte qu'il aurait été difficile de conclure à la présence d'un vice de construction.
JEAN-FRANÇOIS JOYAL et CATHERINE ROY, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC./LES MAISONS DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetées.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un projet immobilier comportant trois immeubles distincts. L'administrateur a rejeté ses réclamations à divers égards. Il est question, d'une part, de malfaçons qui étaient apparentes au moment de la réception en octobre 2013 et qui n'ont été dénoncées à l'administrateur qu'au mois d'août 2015. Ainsi, l'absence de crépi sur une section du mur de fondation arrière, la défectuosité du dispositif de verrouillage du boîtier électrique extérieur et la non-fonctionnalité de deux luminaires de corniches extérieures étaient toutes apparentes dès la réception. Le bénéficiaire n'a donc pas dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur ces éléments dans un délai raisonnable et le fait que le bénéficiaire se soit auparavant adressé à l'entrepreneur pour corriger ces éléments et que ce dernier n'ait pas donné suite ne constitue pas un arrêt dans le calcul du délai. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur le remboursement du coût de la pose d'arrêts de neige sur les toitures surplombant les escaliers extérieurs de deux des immeubles, une mesure suggérée par un architecte afin d'assurer aux usagers une certaine protection contre les chutes de glace ou de neige. Ainsi, le bénéficiaire a procédé à l'installation de ces dispositifs sans en aviser au préalable ni l'entrepreneur ni l'administrateur. Or, le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas le remboursement du coût des travaux exécutés par le bénéficiaire, à moins qu'il ne s'agisse de travaux conservatoires nécessaires et urgents, ce dont il n'était pas question en l'espèce. Dans les circonstances, le bénéficiaire aurait dû s'adresser au préalable à l'entrepreneur et à l'administrateur, tout en effectuant, dans l'attente d'une décision, les travaux d'entretien qu'un propriétaire doit faire pour empêcher les chutes de glace ou de neige sur les usagers pendant la période hivernale. D'ailleurs, la pose d'arrêts de neige sur la toiture n'est pas une exigence du Code national du bâtiment.
Syndicat des copropriétaires Le Bruant II, bénéficiaire, et Les entreprises Massicotte Beaulieu inc., entrepreneur, et La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Au mois de septembre 2012, le bénéficiaire a pris possession d'un condominium construit par l'entrepreneur. Après une semaine, il a communiqué avec ce dernier pour lui faire part de problèmes qui touchaient le plancher flottant de l'unité. Aucune remarque ou réserve n'avait été formulée à cet égard lors de l'inspection préréception. En août 2015, le bénéficiaire a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur, énumérant ces problèmes et les attribuant à une mauvaise installation du plancher flottant, et il lui a donné un délai de 30 jours pour effectuer les travaux correctifs nécessaires, à défaut de quoi une réclamation serait présentée à l'administrateur. Au mois de novembre, une réclamation a été soumise à l'administrateur, qui l'a rejetée au motif que le problème touchant les planchers n'avait pas été dénoncé dans les délais à respecter. Cette décision doit être maintenue. En effet, puisque le bénéficiaire a affirmé qu'il a découvert les problèmes aux planchers dès la prise de possession et que ces problèmes étaient apparents, il aurait dû les dénoncer à l'entrepreneur et à l'administrateur au moment de la réception du bâtiment. Étant donné que ce délai n'a pas été respecté, il est possible d'estimer, comme l'administrateur l'a fait, que les malfaçons sont non apparentes et que la garantie de un an s'applique. Or, dans ce cas, il aurait dû y avoir dénonciation dans les six mois ayant suivi la découverte du problème, ce qui n'est pas le cas. Il n'est d'ailleurs pas possible de retenir, pour excuser le retard du bénéficiaire, qu'il aurait attendu pour dénoncer le problème parce que l'entrepreneur s'était engagé à faire les travaux correctifs. D'une part, l'entrepreneur a nié avoir pris un tel engagement. D'autre part, les courriels échangés par les parties n'ont jamais mentionné un tel engagement.
MARTIN KAMINSKY, bénéficiaire, et LES HABITATIONS RAYMOND GUAY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATIONS DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en septembre 2010. Au mois d'août 2014, ils ont subi une première infiltration d'eau. Une seconde infiltration est survenue au mois d'octobre. En septembre 2015, les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur la présence d'une fissure à leur fondation située à la porte d'entrée du côté du bâtiment. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Étant donné qu'il n'était pas question d'un vice majeur et puisque la réclamation avait été soumise au cours de la quatrième année de la garantie, le problème était exclu de la couverture du plan de garantie. De plus, il fallait tenir compte du fait que la dénonciation avait été reçue plus de 1 an après la première infiltration et plus de 10 mois après la seconde, donc à l'extérieur d'un délai raisonnable de 6 mois. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il est manifeste que la fissure à la fondation ne remplit pas les critères de gravité et de perte de l'ouvrage requis pour qu'il soit question d'un vice majeur. D'autre part, le délai de dénonciation maximal de 6 mois n'a pas été respecté et il ne peut être prolongé, de sorte que les bénéficiaires ne peuvent plus exercer leurs droits en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
ISABELLE PROVENCHER et PIERRE-PHILIPPE KERNISAN, demandeurs, et 9182-0050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ROUVILLE), défenderesse, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de mai 2013. Le même mois, ils ont remarqué de l'eau qui s'échappait de leur douche ainsi qu'une mauvaise installation de sa porte. Au mois de juillet, ils ont constaté que leur climatiseur ne suffisait pas à la tâche. Ils ont dénoncé ces 2 problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois d'août 2015. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ces 2 points après avoir conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue puisqu'un délai de dénonciation raisonnable est de 6 mois à compter de la découverte d'un problème.
ÉTIENNE PEDNEAULT et CHLOÉ PEDNEAULT, bénéficiaires, et LE PORTE-HAUBAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence secondaire, un chalet en bois rond, en décembre 2012. Au mois d'avril 2014, il a signifié une réclamation portant sur plusieurs points, dont des écoulements d'eau, des odeurs au sous-sol et un manque d'uniformité dans la finition de certaines pièces de bois. L'administrateur n'a pas retenu ces points, étant d'avis qu'ils n'avaient pas fait l'objet d'une dénonciation dans un délai raisonnable. En ce qui concerne les écoulements d'eau, le bénéficiaire a notifié l'entrepreneur d'un problème à l'hiver 2013. Ce dernier s'est engagé à effectuer des travaux pendant la période estivale, mais le même problème est apparu l'hiver suivant, ce qui a amené le bénéficiaire à dénoncer la situation tant à l'administrateur qu'à l'entrepreneur au mois d'avril 2014. Or, l'écoulement d'eau répétitif durant une période de quatre mois et à plusieurs endroits au printemps 2013 aurait dû amener le bénéficiaire à dénoncer la situation dès lors. Son omission de le faire fait en sorte qu'il a perdu son recours à cet égard. Quant aux odeurs d'égout perçues dans le sous-sol de la résidence, étant donné que le bénéficiaire a rapporté qu'un plombier engagé par l'entrepreneur lui a affirmé que le problème était réglé en septembre 2013, il faut comprendre que la situation existait déjà avant cette dernière date et que, comme elle se manifestait durant l'hiver seulement, elle remontait à l'hiver précédent. Il s'agissait d'un problème qui, en tant que malfaçon non apparente, devait être découvert au cours de l'année ayant suivi la réception et devait être dénoncé dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois. Quant au problème de finition, il y a eu remplacement d'un garde-corps et de certaines planches à l'extérieur à la suite de la chute d'un barrage de glace. Or, le bénéficiaire a constaté à l'été 2013 que la teinture utilisée pour les nouveaux éléments n'était pas de la même qualité que pour le reste de la surface. Cela ne constituait pas un vice caché puisque la teinture ou la décoloration du produit posé ne met pas en cause l'intégrité de la galerie et elle ne met pas en péril la structure. Il s'agit d'une malfaçon qui devait être dénoncée à l'intérieur d'un délai de raisonnable. La décision de l'administrateur à cet égard doit donc être maintenue.
FERNAND THÉORET, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS M.S.L. INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En juillet 2014, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence dont la construction remontait à plus de 1 an. Au mois de janvier 2015, elle a dénoncé plusieurs problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a rejeté en partie sa réclamation. Il a notamment conclu que la dénonciation de certaines malfaçons, qui étaient apparentes au moment de la réception de l'immeuble, avait été tardive. La bénéficiaire a expliqué que ce n'est qu'après avoir occupé l'immeuble qu'elle a constaté ces problèmes et qu'elle ne voulait pas les dénoncer au fur et à mesure qu'elle les découvrait, préférant le faire en bloc. Or, compte tenu de la preuve de l'existence des problèmes en cause dès la réception du bâtiment, de l'admission de la bénéficiaire à ce sujet et de son omission de procéder à une dénonciation en temps utile, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur. Ce dernier a aussi conclu que les exigences minimales étaient satisfaites relativement à l'insonorisation contre les bruits aériens. À cet égard, bien que la laine minérale utilisée pour isoler et insonoriser ne corresponde pas parfaitement à ce qu'avait présenté l'entrepreneur, elle est néanmoins d'usage courant et de qualité acceptable. Par ailleurs, le seul test effectué démontre que la norme minimale prévue au Code national du bâtiment -- Canada 2010 est bien respectée.
CÉLINE HÉROUX, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS KIRACTION, entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, Administrateur Provisoire inc., es-qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une première réclamation dans laquelle elle faisait état de l'espacement entre les extrémités de plusieurs lattes de son plancher de bois flottant, et une seconde réclamation qui portait sur le plancher de l'espace qu'elle utilise à titre de salon de coiffure. Quant à la première réclamation, l'administrateur a conclu que le problème n'avait pas été dénoncé à l'administrateur dans un délai raisonnable mais plutôt quelque 15 mois après sa découverte, et qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. En ce qui concerne la deuxième réclamation, il a noté que certaines lattes n'étaient pas fixes et qu'elles bougeaient, mais il l'a rejetée aux mêmes motifs. Bien que la bénéficiaire ait indiqué que les coûts de remplacement de son plancher seraient élevés pour elle et que les problèmes constatés faisaient en sorte qu'elle ne pouvait en faire un usage normal, elle n'a pas démontré qu'il serait question d'un vice caché. En effet, d'autres témoins ont indiqué qu'il serait possible de procéder à un remplacement des lattes touchées, dans la mesure où il serait possible de trouver des lattes de couleur et de marque semblables et d'installer des joints de transition. De tels correctifs ne seraient pas aussi chers à effectuer qu'un remplacement complet du plancher. Par ailleurs, en ce qui a trait au bris de certaines pièces survenu lors de la visite du représentant d'un sous-entrepreneur, il ne s'agit pas d'une situation qui existait à la réception de l'immeuble, de sorte qu'il ne saurait être question de vices cachés. Quant à la question du délai entre la découverte des malfaçons en cause et la dénonciation faite à l'administrateur, la bénéficiaire a pris conscience des problèmes touchant son plancher au mois d'août 2013. Le délai de 15 mois qui a suivi avant la dénonciation du problème dépasse le délai de 6 mois qui est considéré comme un délai raisonnable pour la dénonciation. Le non-respect de ce délai fait en sorte que la bénéficiaire n'avait plus de recours en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cela ne l'empêche toutefois pas de faire valoir ses droits devant un tribunal de droit commun, le cas échéant.
SUZANNE POULIOT, bénéficiaire, et HABITATIONS RAYMOND ALLARD INC., entrepreneur, and LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2014. Pendant la construction, ils auraient constaté que l'allée menant à leur garage aurait une pente trop prononcée, de sorte qu'un véhicule ne pourrait accéder au garage. Ils croyaient toutefois que cette situation ne poserait pas de problème puisqu'ils pourraient disposer d'allées de garage en diagonale comme celle de leur voisin immédiat. Au mois d'août, les bénéficiaires se sont rendu compte qu'il y aurait des complications avec la ville et qu'ils n'auraient plus accès à leur garage. En effet, un représentant de la ville leur a indiqué que leur allée en diagonale contrevenait à un règlement sur l'urbanisme de leur arrondissement et il les a avisés qu'ils pouvaient demander une dérogation, qui leur a été refusée au mois d'avril 2015. Au mois de juin, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur, indiquant que la maison n'était pas suffisamment excavée, de sorte qu'il était impossible d'aménager une entrée, un stationnement ou une allée permettant d'accéder au garage tout en respectant les règlements d'urbanisme applicables. Dans leur réclamation, ils demandaient que des travaux correctifs soient effectués pour leur permettre d'avoir accès à leur garage et d'en avoir la jouissance. L'administrateur a conclu que les bénéficiaires étaient au courant depuis août 2014 du problème soulevé et il a rejeté leur réclamation, car ils ne l'avaient pas dénoncé dans un délai raisonnable suivant la découverte, soit dans un délai de six mois. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Au mois d'août 2014, un représentant de la ville a clairement indiqué aux bénéficiaires que l'allée de garage en diagonale existant dans leur voisinage et sur leur terrain au moment de la construction, qu'ils souhaitaient conserver, était prohibée par le droit public, alors que les bénéficiaires ne voyaient pas d'autres solutions valables qui leur permettrait d'utiliser leur garage. Ce problème a été dénoncé au moins 10 mois après sa découverte, donc dans un délai déraisonnable.
CLAUDIA BRETON, MAXIME BOUCHARD, bénéficiaires, et KS CONSTRUCTION INC. (Raymond Chabot Syndic), entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT (Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur unité de copropriété le 23 janvier 2012. Le bénéficiaire a éventuellement remarqué des fissures capillaires sur la dalle de béton de son garage. Il a conclu que cette situation était reliée au comportement normal du matériau utilisé. En janvier 2015, alors que les fissures s'élargissaient de plus en plus, il a commencé à se poser des questions. Il a ensuite découvert qu'il y avait un espace entre sa dalle et le mur de fondation et que le tuyau du drain du garage qui évacuait l'eau vers l'extérieur n'était pas scellé. Pour le bénéficiaire, cela permettrait le passage de l'humidité et de particules fines, situation qui aurait entraîné une fissure de bord en bord de la dalle de béton, suivant les gels et dégels. La situation a été dénoncée à l'administrateur le 13 juillet et le bénéficiaire a réclamé une somme de 10 000 $ pour effectuer les réparations requises à sa dalle de béton ou, encore, que l'administrateur fasse effectuer les réparations. Celui-ci a conclu à l'absence de vice majeur et il a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Ce dernier, qui admet l'absence d'un vice majeur, affirme néanmoins qu'il y a un vice caché. En l'espèce, la période de couverture pour les vices cachés était de trois ans à compter de la date de réception et elle se terminait donc à la fin de la journée du 22 janvier 2015. De tels vices devaient être dénoncés, au plus tard, six mois après leur découverte. Puisque le bénéficiaire est incapable de confirmer la date exacte de la découverte du problème, selon la prépondérance des probabilités, il est plus probable que la découverte ait été faite dans les 22 premiers jours du mois de janvier que dans les 9 derniers. Or, en utilisant la même méthode, il est aussi plus probable que la découverte ait été faite dans les 12 premiers jours du mois que dans les 10 jours qui ont suivi, de sorte que la dénonciation serait tardive. Par conséquent, même en supposant l'existence d'un vice caché, il faut conclure que la dénonciation était tardive et que la réclamation est non recevable.
FÉLIX NAZCO et ANNA TERESA MILIAN, bénéficiaires, c. 9181-5712 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En 2014, les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur la présence de fissures à l'arrière de leur garage. Leur réclamation a toutefois été rejetée, l'administrateur ayant conclu que les bénéficiaires ne lui avaient pas dénoncé leur problème dans un délai raisonnable. Une première thèse des bénéficiaires fondée sur le caractère évolutif de la situation jusqu'à ce qu'elle devienne problématique ne peut être retenue, notamment car, en 2014, soit le moment où la situation aurait été plus sérieuse, d'importantes réparations avaient déjà été effectuées. Quant à une deuxième thèse d'événements distincts, il faut retenir que les apparitions de fissures survenues en 2004, en 2006, en 2008, en 2011 et en 2014 constituaient plusieurs et différentes manifestations dans le temps d'un même problème touchant le solage du bâtiment. Il s'agissait donc d'une série d'événements rattachés à l'émergence d'un même phénomène durant une période de près de 10 ans. Le problème aurait dû être dénoncé dans un délai d'au plus six mois à compter de sa première manifestation, ce qui n'a pas été fait, et la reconnaissance du problème et l'apport de correctifs par l'entrepreneur ne dispensaient pas les bénéficiaires de leur obligation à cet égard.
RENELLE PERREAULT et MICHEL CLOUTIER, bénéficiaires, et LA GARANTIE PROLONGÉE 10 ANS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires qui a dénoncé le fait que l'entrepreneur, lors de la construction, n'avait pas installé de compteur de service avec panneaux électriques indépendants pour les parties communes afin d'y brancher l'éclairage et les fils électriques chauffants pour ces parties communes. Cette situation, connue depuis la fin de 2011, n'a été dénoncée que 38 mois plus tard. L'administrateur a conclu que la situation était apparente au moment de la réception des parties communes et que c'est à ce moment qu'elle aurait dû être dénoncée, de sorte qu'il a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Cette décision doit être maintenue. D'une part, un délai important s'est écoulé avant la dénonciation, et il n'est pas possible de retenir l'argument du bénéficiaire selon lequel il ignorait la réglementation ou la loi à cet égard. D'autre part, le problème observé ne constitue pas un vice majeur de construction qui serait couvert pendant la cinquième année de la garantie puisque l'immeuble n'est pas menacé et qu'il sert aux fins auxquelles il est destiné.
SDC DE COPROPRIÉTÉ HAMEAU DES PINS PHASE 3, bénéficiaires, et 9273-7691 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2010. En mai 2015, ils ont présenté une réclamation relative à l'étanchéité de la douche située au deuxième étage de l'immeuble. L'administrateur a rejeté leur réclamation car, d'une part, il s'était écoulé plus de six mois entre la découverte de la situation et sa dénonciation et, d'autre part, il s'agissait d'un problème dénoncé dans les trois ans suivant la prise de possession mais qui ne constituait pas un vice de construction. Cette décision doit être maintenue. Les bénéficiaires ont constaté le problème au mois de septembre 2014 et ils ont avisé l'administrateur quelques mois après la faillite de l'entrepreneur, qui avait commencé à effectuer des correctifs. Or, le délai de dénonciation ne commence pas au moment où l'entrepreneur a déclaré faillite, mais plutôt lors de la découverte du problème. Les bénéficiaires n'ont donc pas dénoncé la situation dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois. En ce qui concerne la gravité du problème, lorsque la découverte ou l'apparition d'un vice survient dans la quatrième ou la cinquième année de la garantie, le plan de garantie ne s'appliquera que s'il s'agit d'un vice de conception, de construction ou de réalisation de l'ouvrage ou d'un vice de sol. Il n'est toutefois pas question en l'espèce d'un vice de construction. En effet, il n'est pas possible de constater des problèmes de structure ou d'intégralité de l'ouvrage ni de menaces à cet effet. Par ailleurs, la solidité de l'édifice n'est pas en cause et il faut retenir que l'entrepreneur, avant de déclarer faillite, avait corrigé partiellement la situation, de sorte qu'il ne s'agit que de terminer son ouvrage.
Jean-François Houle et Isabelle Bouchard, bénéficiaires, et Concept M & M inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, conteste une décision de l'administrateur portant sur divers points. La décision attaquée doit toutefois être maintenue. En ce qui concerne des problèmes relatifs aux gouttières qui auraient été découverts pendant la deuxième année de la garantie, les conséquences des anomalies en cause ne peuvent pas être qualifiées de vices cachés, de sorte qu'ils ne sont pas couverts. Quant à un problème d'accumulation d'eau sur le plancher d'un garage inférieur, il s'agit d'une situation qui a été dénoncée à l'administrateur près de deux ans après sa découverte, ce qui dépasse le délai raisonnable -- lequel ne peut dépasser six mois -- qui devait être respecté. En ce qui a trait à un mauvais fonctionnement d'un réservoir d'eau chaude, découvert dans la deuxième année de la garantie, non seulement la dénonciation n'a pas été faite dans les six mois suivant la découverte, mais la gravité du problème ne permet pas de le qualifier de vice caché. Enfin, quant à un problème relié à un muret qui serait trop distancé de l'immeuble, il s'agit d'un élément qui n'est pas couvert par le plan de garantie, car il s'agit d'un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment. Le bénéficiaire n'a par ailleurs pas démontré que l'absence de deux gouttières à cet endroit serait la cause de l'espacement constaté. Finalement, cet élément, noté pendant la deuxième année de la garantie, n'a pas la gravité d'un vice caché.
Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 966 927, bénéficiaire, et 9211-4388 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire et son mari ont emménagé dans leur résidence en juin 2012. Au printemps 2013, celle-ci a constaté que les bardeaux de la toiture se soulevaient. Elle a communiqué avec l'entrepreneur, qui a déterminé que les bardeaux d'asphalte souffraient d'un défaut de fabrication. La bénéficiaire aurait alors cru que son recours était contre le fabricant de bardeaux et non contre l'entrepreneur. Néanmoins, ce dernier a effectué des réparations au mois de mai. En novembre, la bénéficiaire a de nouveau communiqué avec l'entrepreneur pour l'informer que les travaux correctifs n'avaient pas fonctionné et que le problème était réapparu. Malgré une nouvelle intervention de l'entrepreneur, les problèmes ont persisté. En février 2014, la bénéficiaire a dénoncé la situation par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur. Saisi de la réclamation de la bénéficiaire, l'administrateur a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. En effet, le contrat de garantie prévoit que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois à partir de leur découverte ou de leur survenance. La décision de l'administrateur doit être maintenue. La bénéficiaire a prétendu que ce n'était qu'en juin 2014 qu'elle avait découvert que son seul recours était contre l'entrepreneur, et non contre le fabricant, et qu'il fallait donc fixer la date de découverte du problème à ce moment. Ce qui doit être dénoncé est la survenance d'un problème, et non la découverte de ses droits. Par ailleurs, on ne peut suspendre le délai de dénonciation de 6 mois au motif que l'entrepreneur a effectué certains correctifs. En l'espèce, la bénéficiaire devait dénoncer la situation dans les 6 mois ayant suivi la découverte du problème, au mois d'avril 2013.
SUZANNE CHALHOUB, bénéficiaire, et ENTREPRISES DEVCO DUFRESNE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2009. En 2014, alors que les membres de leur famille présentaient tous divers problèmes de santé et qu'ils cherchaient à établir la cause d'une mauvaise odeur dans l'immeuble, ils ont retenu les services d'un expert en bâtiment. Dans une expertise datée du 9 mai 2014, celui-ci a conclu que le bâtiment comportait une quantité importante de levures et de penicillium, un irritant du système respiratoire bien connu. Les bénéficiaires ont quitté leur maison le 26 mai, vu les conclusions de l'expert, et ils ont dénoncé la situation à l'administrateur au mois d'octobre. Ce dernier a conclu à la présence d'un vice majeur et il a retenu les recommandations de l'expert des bénéficiaires, soit de retirer le prélart du sous-sol, de retirer l'isolant rigide qui n'était pas pare-vapeur et d'effectuer une décontamination complète de la résidence selon un protocole établi. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision, faisant valoir que la dénonciation n'a pas été faite dans les délais prévus et que l'administrateur aurait commis une erreur quant à la qualification des vices majeurs et des travaux correctifs. En ce qui concerne le délai de dénonciation, même si les bénéficiaires ont remarqué certaines odeurs avant le mois de mai 2014, ce n'est qu'à ce moment, à la réception d'une expertise, qu'ils ont eu connaissance qu'il ne s'agissait pas d'un simple problème d'odeur mais plutôt de problèmes sérieux se rattachant à la qualité de l'air et à la présence de moisissures. La dénonciation, qui a été faite dans les cinq mois suivant la réception de l'expertise, a été faite dans un délai raisonnable. Quant au problème en cause, le bâtiment a subi une perte durant les cinq ans ayant suivi la fin des travaux, une perte causée par un vice de construction puisque les murs de fondation ne contiennent pas de pare-vapeur. Il y a donc une non-conformité relativement aux dispositions du Code national du bâtiment et l'absence de pare-vapeur constitue une contravention non seulement à la règle de l'art mais aussi à la réglementation municipale en vigueur. Le vice de construction en cause, susceptible à la base de provoquer la prolifération de moisissures -- ce qui peut mener à la perte d'un immeuble résidentiel --, a entraîné la présence de moisissures dans la maison des bénéficiaires, causant sa perte. Quant aux travaux correctifs, l'entrepreneur n'a suggéré aucune autre solution que celle que l'expert des bénéficiaires a proposée, de sorte qu'il y a lieu de maintenir l'ordonnance de l'administrateur à cet égard.
3093-2313 QUÉBEC INC., entrepreneur, et ALEXANDRA LÉTOURNEAU et LOUIS BOUCHARD, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec des problèmes d'insonorisation et d'isolation. L'administrateur a rejeté cette réclamation, étant d'avis que ces problèmes n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable. En effet, le contrat de garantie prévoit que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois à partir de leur découverte ou de leur survenance. En l'espèce, la dénonciation a été faite en février 2014 et l'administrateur a retenu que les problèmes d'insonorisation et d'isolation avaient respectivement été découverts à la fin de 2012 et à l'hiver 2012-2013. Or, les copropriétaires des unités visées ont témoigné avoir constaté ces problèmes à la fin de 2013 et à l'hiver 2013-2014. En l'espèce, le bénéficiaire a démontré que la décision attaquée était erronée. Dans ses notes, l'administrateur a inscrit que la propriétaire de l'une des unités avait déclaré que le problème d'isolation s'était manifesté pour la première fois entre les mois de décembre 2012 et de mars 2013. Or, cette propriétaire a acquis son unité à la fin du mois de janvier 2013. Cela suffit à convaincre le Tribunal de l'existence d'une erreur de date fondant à infirmer la décision rendue par l'administrateur. Le dossier lui sera retourné pour qu'une décision soit rendue relativement aux problèmes dénoncés par le bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 248 DU GÉRANIUM, bénéficiaire, et HABITATIONS MICHEL PITRE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2011. Au mois de juillet, ils ont constaté que de l'eau s'était infiltrée dans leur sous-sol. Avisé de cette situation, l'entrepreneur a effectué certains travaux correctifs à l'extérieur de l'immeuble. Au mois de juin 2012, les bénéficiaires ont de nouveau eu un problème d'infiltration d'eau. Ils ont envoyé un avis écrit à l'entrepreneur, qui a envoyé un représentant sur les lieux, mais rien n'a été fait. Au mois d'août 2013, après une nouvelle infiltration d'eau, les bénéficiaires ont dénoncé la situation par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur. Lorsque les bénéficiaires ont présenté une réclamation relative à ce problème, l'administrateur a retenu qu'un délai de 26 mois s'était écoulé entre la première infiltration et la dénonciation par écrit à son endroit, ce qui excédait le délai raisonnable de 6 mois accordé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a donc rejeté la réclamation. Cette décision doit être maintenue. En effet, le bénéficiaire doit respecter deux obligations s'il veut bénéficier de la couverture du plan de garantie. Premièrement, il doit dénoncer le problème par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur. Deuxièmement, il doit procéder à cette dénonciation dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois à compter de la découverte du problème. L'omission du bénéficiaire de se conformer à la deuxième condition fait en sorte qu'il a perdu ses droits et l'équité ne permet pas de faire revivre ces droits une fois qu'ils sont éteints. Enfin, il n'est pas possible de considérer les infiltrations de 2012 et de 2013 comme des incidents indépendants qui constitueraient de nouveaux points de départ pour qualifier de raisonnable ou non le délai de dénonciation puisque toutes les infiltrations avaient la même cause.
JOHNSON SUI YIN KWOK AND MEI CHUN TANG, bénéficiaires demandeurs et 9181-5712 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a acheté sa propriété en 2008, après avoir été informée par le courtier agissant pour l'entrepreneur de la présence d'ocre ferreuse. Un mois après la réception du bâtiment, une première inondation s'est produite. La bénéficiaire a contacté l'entrepreneur, qui a remplacé sa pompe submersible et ajouté une alarme d'eau. En 2010, une deuxième infiltration est survenue, alors que l'eau pénétrait au niveau du sol et que la pompe était fonctionnelle. La bénéficiaire a donc appris que ses drains étaient colmatés d'ocre ferreuse. Elle a fait installer des cheminées pour nettoyer les drains régulièrement et elle a ajouté une pompe hydraulique. En 2013, la bénéficiaire a déposé une plainte auprès de l'administrateur, alors qu'elle soupçonnait un problème de structure.
SYLVIE CLATAGIRONE, la bénéficiaire, et PLACE CLÉ D'OR INC., l'entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, l'administrateur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En juin 2012, le bénéficiaire a pris possession de son unité de condominium. À cette même époque, il a constaté des craquements venant des planchers de bois de son unité. L'entrepreneur et le fournisseur de matériaux lui auraient alors affirmé qu'il était normal qu'il y ait ce type de craquements pour une période de six à huit mois après l'installation. Par ailleurs, étant donné qu'il n'avait eu aucune difficulté avec l'entrepreneur quant à d'autres problèmes et aux correctifs qui avaient été requis et que des planchers avaient fait l'objet de travaux dans d'autres unités, le bénéficiaire n'a pas considéré comme nécessaire de dénoncer la situation à l'administrateur. Il ne l'a informé de la situation qu'au mois de décembre 2013. Or, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que la dénonciation d'un problème à l'administrateur doit être faite dans un délai de six mois à partir de la connaissance du problème. Ce délai ne peut être prolongé et l'omission de le respecter fait perdre au bénéficiaire son droit. En l'espèce, le bénéficiaire avait connaissance du problème en juin 2012, mais ce n'est qu'en décembre 2013, donc 18 mois plus tard, que la dénonciation a été faite.
ANASTASIOS TSONIS, bénéficiaire demandeur, et QUORUM HABITATIONS INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes d'infiltration d'air dans certaines unités, de conception déficiente des volets fixes du bas des fenêtres de certaines unités et d'infiltration d'eau dans le garage. L'administrateur a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois à compter de la découverte d'un problème, et il a rejeté la réclamation quant à ces trois points. La décision de l'administrateur doit être infirmée quant au premier point. En effet, malgré une dénonciation au rapport de réception d'un problème d'étanchéité à l'air généralisé, y compris par le cadrage des fenêtres et des portes, une décision finale n'a pas été rendue. Le dossier devra être renvoyé à l'administrateur. Quant au second point, le délai entre août 2012 et février 2014 ne peut se qualifier de raisonnable, de sorte que la décision de l'administrateur doit être retenue. Le délai en ce qui concerne le troisième point doit aussi être qualifié de déraisonnable puisque l'administrateur a été informé pour la première fois à l'hiver 2014 d'un problème constaté à l'hiver 2013.
SDC 5795 D'IBERVILLE, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE IBERVILLE 36, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Moyen d'irrecevabilité. Accueilli.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. En novembre 2011, l'une des copropriétaires a constaté que le plancher de son unité commençait à bouger. Un problème d'expansion des lattes de bois a entraîné le bris de tuiles de céramique et a forcé la copropriétaire à enlever la porte de son garde-robe. Le bénéficiaire a dénoncé le problème à l'administrateur 13 mois après que la copropriétaire eut constaté la situation. Il prétend que l'entrepreneur lui aurait demandé de reporter sa dénonciation afin de préserver sa réputation. L'administrateur a rejeté la demande au motif que le problème n'avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable, lequel ne devrait pas dépasser six mois à partir de la prise de connaissance. En l'espèce, même si le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs actuel reprend l'idée d'un délai de dénonciation raisonnable, celui-ci n'est plus fixé à six mois. Or, cette version du règlement n'était pas en vigueur lorsque l'administrateur a rendu sa décision, de sorte que la disposition prévoyant la dénonciation dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois s'applique. En l'espèce, la copropriétaire connaissait l'importance et la gravité du problème d'expansion du revêtement de son plancher en novembre 2011 et elle ne peut simplement invoquer ne pas avoir voulu entacher la réputation de l'entrepreneur pour justifier sa dénonciation tardive de plus de 13 mois. L'administrateur doit être avisé dans un délai raisonnable puisqu'il peut être appelé à agir et à effectuer des réparations pour corriger une situation. Dans ce contexte, il se doit d'être informé et d'être en mesure de prévenir une plus grande dégradation du bien. Le bénéficiaire n'a pas démontré avoir été dans l'impossibilité de dénoncer la situation dans un délai raisonnable, de sorte que son droit à la demande d'arbitrage est prescrit.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LOT 3 977 437, bénéficiaire, c. GESTION MIKALIN LIMITÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le syndicat, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur 16 points. L'administrateur a retenu que le délai de couverture avait été dépassé quant à 13 points et que le délai de dénonciation auprès de l'administrateur n'avait pas été respecté quant à 3 points. En ce qui concerne les délais de couverture, puisque le point de départ peut être la date de réception des parties communes ou la date de la fin des travaux, ce qui dépendra du type de problème en cause, il y a lieu de déterminer ces dates. La date de fin des travaux est le 27 juin 2006, la date suggérée par l'administrateur étant située à une époque où l'entrepreneur dirigeait encore le syndicat. Quant à la date de réception des parties communes, une inspection remplissant les critères n'a jamais eu lieu et il n'est pas possible de conclure à une réception présumée puisque l'avis de fin des travaux était incomplet. Une date de réception sera fixée au 5 juillet 2010 puisqu'il faut présumer que la présidente du bénéficiaire avait à cette date pris connaissance d'un rapport d'inspection qui lui avait été transmis. Quant aux points visés par la réclamation, il est notamment question d'un problème d'affaissement de la dalle de béton dans quatre logements. Ce problème s'est manifesté de façon graduelle, à compter d'octobre 2006 dans le cas de deux unités. Or, ce n'est qu'au mois de juillet 2010, moment auquel le bénéficiaire a pris connaissance d'expertises concernant les quatre unités visées, qu'il a pu soupçonner la gravité et l'étendue du problème. C'est donc à ce moment qu'il y a eu découverte du vice par le bénéficiaire. Ce n'est toutefois qu'en juin 2011 qu'il a informé l'administrateur, probablement en raison des promesses qui lui avaient été faites par un représentant de l'entrepreneur et qui n'ont pas été respectées. Toutefois, malgré la rigueur du bénéficiaire dans son suivi auprès de l'entrepreneur, il n'est pas possible de prolonger le délai maximal en matière de dénonciation auprès de l'administrateur, lequel est de six mois à compter de la découverte d'un problème. Le même raisonnement doit s'appliquer à un problème d'infiltration d'eau que le bénéficiaire n'a pas dénoncé pour les mêmes raisons. Par ailleurs, celui-ci avait connaissance de la majorité des autres points lorsqu'il a lu l'expertise de juillet 2010, de sorte que sa dénonciation au mois de juin 2011 doit aussi se qualifier de tardive. Seul un point n'était pas abordé dans l'expertise et rien ne permet de conclure au non-respect du délai de dénonciation à son égard, de sorte qu'il pourra être traité à l'occasion d'une audience ultérieure pour déterminer s'il est couvert par le plan de garantie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 8980 À 8994 CROISSANT DU LOUVRE, bénéficiaire, et LE VILLAGE PARISIEN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs éléments. Notamment, il est question de la hauteur du carrelage dans leur douche. Ainsi, lors d'une visite ayant eu lieu pendant la pose même de la céramique, les bénéficiaires ont remarqué que l'entrepreneur ne l'installait pas jusqu'à une hauteur de 96 pouces. Ce dernier, qui avait presque terminé la pose, a refusé de reprendre le tout à moins d'être indemnisé en conséquence. Dans le formulaire rempli avant la réception de l'immeuble, les bénéficiaires se sont plaints du fait que la céramique n'était pas droite dans la douche, mais il n'a pas été question d'un manque de carreaux. Or, il s'agissait d'un problème qui était apparent et qui aurait dû être dénoncé à ce moment. Vu le retard des bénéficiaires, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur, qui a conclu qu'il était question d'une malfaçon apparente et non dénoncée dans le délai prescrit. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur un problème touchant leurs portes intérieures, qui auraient été mal installées et mal taillées. À cet égard, ils s'étaient plaints du fait que les portes étaient difficiles à ouvrir, de sorte que l'entrepreneur a apporté certains correctifs qui se sont révélés inefficaces et qui témoignent d'une malfaçon dans l'installation des portes. Un expert a noté que plusieurs cadres de porte devraient être corrigés et que, par conséquent, plusieurs portes coupées ou rabotées devraient être remplacées. Or, puisque les dommages causés aux portes résultent d'un usage subséquent à des correctifs apportés par l'entrepreneur après la réception de l'immeuble, il faut estimer que ces dommages résultent d'une malfaçon dénoncée dans les délais prévus.
KATERINE MICHAUD et JONATHAN CLOUTIER, bénéficiaires, et LES GESTIONS ADSTOCKS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
Les bénéficiaires ont déposé une réclamation auprès de l'administrateur en raison d'un défaut touchant leurs armoires de cuisine. L'administrateur a constaté un gonflement de la partie inférieure de toutes les portes de la cuisine et de la salle de bains, mais il a rejeté la réclamation au motif que le problème n'avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable à compter de sa découverte. Cette décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, les bénéficiaires n'ont pas démontré que c'était seulement au cours des six mois ayant précédé leur dénonciation, au mois de janvier 2014, qu'ils avaient soupçonné la gravité et l'étendue du problème. Ainsi, déjà en mars 2012, les bénéficiaires pouvaient se douter que toutes les portes de leur cuisine avaient un problème et qu'il s'agissait d'une situation d'une certaine gravité. Les bénéficiaires avaient d'ailleurs établi à l'époque la nature du vice comme un défaut de collage du placage des portes, lequel touchait toutes les portes des armoires de cuisine. De plus, les bénéficiaires ont décrit la situation d'une façon semblable tant en mars 2012 qu'en janvier 2014, ce qui permet de constater l'absence d'éléments qui auraient pu modifier leur perception initiale de 2012 quant à la gravité et à l'étendue du vice initialement décrit.
SAMIA OUZEGDOUGH et YOUCEF TIAB, bénéficiaires, et 9095-9032 QUÉBEC INC. (EXCELLENCE CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu une décision portant notamment sur trois points qui font l'objet d'une demande d'arbitrage des bénéficiaires. Premièrement, il a rejeté une réclamation visant la rugosité du vernis appliqué sur les rampes des escaliers au motif que cette situation était présente dès la réception du bâtiment et qu'elle était donc décelable par un acheteur raisonnablement diligent. À cet égard, le fait que les bénéficiaires aient présumé que la dénonciation était incorporée au formulaire d'inspection préréception puisque le problème figurait déjà sur la liste de travaux à faire rédigée par l'entrepreneur est en soi insuffisant. En effet, il aurait fallu une mention écrite sur le formulaire d'inspection préréception pour que la dénonciation puisse être qualifiée de prouvée. Deuxièmement, l'administrateur a conclu que des fissures capillaires étaient attribuables au comportement normal des matériaux lors du séchage et que les réparations qui étaient rendues nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, alors que le séchage du mortier de joints ne dure que durant 90 jours après son application, il faut conclure que les fissures en cause, qui sont apparues au cours de la troisième année suivant la réception du bâtiment, ne résultent pas du séchage et qu'elles ne sont donc pas exclues. Néanmoins, il n'est pas possible de parler de vices cachés puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré que les fissures altéreraient la solidité ou la durée normale de vie des murs, ni qu'elles diminueraient l'utilisation ou l'utilité normale des murs. Troisièmement, l'administrateur a décidé que des imperfections au béton des marches et des contremarches du balcon avant ne remplissaient pas les critères du vice caché, car elles n'étaient pas assez importantes pour amoindrir la solidité de l'escalier. À cet égard, l'existence d'une appréhension quant à un risque futur ne peut constituer une preuve suffisante à l'appui d'une décision. Par ailleurs, les bénéficiaires ont été trop vagues lorsqu'ils se sont contentés d'affirmer que, s'ils avaient connu la condition de l'escalier au moment de l'achat de leur résidence, ils n'auraient pas payé un si haut prix.
CÉLINA MACHADO ET MARTIN DUMONT, bénéficiaire, et SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa propriété au mois d'août 2011. Après quelques mois, elle a constaté la présence d'espaces entre les lattes de bois du plancher au rez-de-chaussée. Elle s'est plainte de cette situation à l'entrepreneur, qui lui a assuré que c'était normal. Elle a dénoncé ce problème au mois d'avril 2013, soit près de deux ans après la prise de possession et environ un an après la découverte du problème. Or, la dénonciation d'un problème doit se faire dans les six mois suivant sa découverte. Puisque ce délai n'a pas été respecté, l'administrateur devait rejeter la réclamation quant à ce problème. Par ailleurs, à l'été 2013, la bénéficiaire aurait découvert la présence de moisissures sur le plancher flottant d'une chambre au sous-sol. L'administrateur a conclu que la situation était due à un déversement d'eau accidentel, ce qui ne pouvait relever de la responsabilité de l'entrepreneur. Or, il est manifeste que l'infiltration d'eau provient de l'absence d'étanchéité au pourtour d'une fenêtre et que cette déficience laisse filtrer soit l'eau de pluie, soit l'eau évacuée en grande quantité par le terrain voisin surplombant le terrain de la bénéficiaire. Dans les deux cas, puisqu'il aurait dû y avoir l'installation de margelles, l'entrepreneur est responsable de la situation et il doit la corriger. L'entrepreneur devra donc procéder à l'installation de margelles sur l'un des côté de la résidence et à l'étanchéisation de deux fenêtres au sous-sol. Il devra aussi remettre les murs et le plancher de la pièce où la moisissure est apparue dans leur état original.
SENGKEO SISALITH, bénéficiaire, et GROUPE IMMOBILIER TREMBLAY INC., entrepreneur, et ASSOCIATION APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2012. Après y avoir emménagé, le bénéficiaire a indiqué à l'entrepreneur que le plancher de bois franc craquait à plusieurs endroits, se faisant répondre que les craquements étaient normaux et qu'ils se dissiperaient avec le temps. Or, vu la persistance du problème, le bénéficiaire a insisté pour que l'entrepreneur agisse, ce qui n'a toutefois pas donné les résultats escomptés. Au mois de juin 2013, le bénéficiaire a pris connaissance d'un rapport d'expert obtenu par l'entrepreneur et il a constaté l'étendue et la gravité du problème. Selon ce rapport, les craquements étaient anormaux et ils résultaient d'une ou de plusieurs autres causes n'ayant rien à voir avec des variations trop grandes du taux d'humidité ambiant. Dans les jours qui ont suivi, le bénéficiaire a réclamé l'intervention de l'administrateur, mais celui-ci a rejeté sa demande, étant d'avis que la dénonciation avait été faite 12 mois après la découverte du problème. En l'espèce, le défaut en cause est grave, le vice n'était pas connu au moment de l'achat et il n'était pas apparent puisqu'il a fallu qu'un expert pratique une ouverture exploratoire dans le plancher pour évaluer la situation. De plus, le vice découle d'un agrafage irrégulier des planches de bois formant le revêtement du plancher sur un sous-plancher trop mince, dans des conditions de pose probablement déficientes, ce qui amène à croire que le vice existait avant la vente. Il faut donc conclure à la présence d'un vice caché, lequel est apparu graduellement. Ce vice a été découvert au mois de juin 2013 et c'est à ce moment que le délai de dénonciation a commencé à courir, de sorte que la dénonciation faite le même mois est valide. L'entrepreneur devra refaire le sous-plancher du bâtiment, ce qui emporte que le revêtement de bois franc devra aussi être refait, le tout selon les recommandations d'installation du manufacturier et les règles de l'art applicables.
GENEVIÈVE BRIEN et SIMON PÉPIN-BERGERON, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS NOMADE FAUBOURG BOISBRIAND S.E.N.C., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au début de 2013, à la suite d'une journée venteuse, les bénéficiaires ont retrouvé une dizaine de bardeaux de la face sud de leur résidence sur leur terrain. L'entrepreneur leur a confirmé qu'aucun recours n'était possible, car la situation était reliée à la force des vents, de sorte que les bénéficiaires ont remplacé les bardeaux. Au mois de novembre, ils ont constaté d'autres problèmes et, prenant conscience du fait que les bardeaux n'étaient pas collés, ils ont dénoncé la situation et ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a conclu que le délai entre la découverte du problème et la dénonciation dépassait la limite de six mois. En l'espèce, les dommages occasionnés à la toiture au début de 2013 semblent être le résultat de grands vents et ils ne représentent qu'un événement isolé qui ne laissait soupçonner aucune malfaçon, déficience ou vice caché touchant la toiture. Les dommages constatés au mois de novembre résulteraient plutôt d'une déficience des bardeaux sur toutes les faces de la toiture. Dans ces circonstances, c'est au mois de novembre que les bénéficiaires ont découvert le problème relatif à leur toit, et la dénonciation, qui a été faite le même mois, est donc valide, ayant été faite dans un délai raisonnable de moins de six mois. Le dossier sera renvoyé à l'administrateur, qui devra rendre une décision sur l'aspect technique de l'affaire.
Mme ANNE LAGANIÈRE et M. SÉBASTIEN PLANTE, bénéficiaires, et LES CONSTRUTIONS DU SOUS-BOIS (MP) INC., (Jean Boulet), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
L'administrateur a refusé de donner suite aux demandes des bénéficiaires au motif qu'ils auraient pris connaissance d'une situation à la fin de 2007 ou au début de 2008 et qu'ils n'auraient présenté une réclamation écrite qu'en mai 2013, laissant s'écouler un délai de plus de six mois entre la découverte de la situation et la dénonciation. Les bénéficiaires font valoir que le problème en cause était évolutif et qu'ils n'en ont pas immédiatement pris connaissance. Par ailleurs, ils prétendent qu'ils n'ont pu agir plus tôt, car ils ignoraient que leur avocat avait été inactif dans leur dossier. Lorsqu'un problème est découvert, son existence doit être dénoncée par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur à l'intérieur d'un délai raisonnable, lequel ne peut dépasser six mois. Au delà de cette période, un bénéficiaire ne peut plus intenter un recours relié au problème découvert. En l'espèce, les bénéficiaires ont perdu leurs droits lorsqu'ils n'ont pas dénoncé leur problème à l'administrateur à l'intérieur d'un délai de six mois à compter de sa découverte. Ils ne peuvent invoquer leur ignorance du délai de six mois, leur bonne foi ou encore l'erreur ou la négligence de leur avocat.
GILLES DOMAINE & JEAN-CLAUDE BELLERIVE, bénéficiaires, c. CONSTRUCTION ROBERT GARCEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2007, les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence. Ils avaient choisi l'entrepreneur parce que son président, Dargis, semblait avoir une excellente réputation, étant ingénieur et président de l'APCHQ. En 2011, les bénéficiaires ont écrit à Dargis relativement à la présence de fentes dans la fondation du garage et de celle de la maison. Ils lui ont demandé de visiter la propriété pour confirmer ou infirmer la présence de pyrrhotite et, le cas échéant, leur indiquer les modalités des réparations. Lors de sa visite, Dargis leur a dit qu'il était question de fissures de retrait et, à la suite de ses recommandations, les bénéficiaires ont calfeutré eux-mêmes les fentes. La situation s'est aggravée et, à l'été 2013, les bénéficiaires ont fait appel à une entreprise spécialisée, qui leur a confirmé qu'il y avait un problème de pyrrhotite. Après consultation auprès d'un avocat, les ils ont dénoncé la situation à l'administrateur. Or, pour ce dernier, la dénonciation, qui doit être faite durant les six mois suivant la découverte d'un problème, était tardive. En l'espèce, l'entrepreneur a utilisé son titre pour obtenir et conserver la confiance des bénéficiaires. De plus, dès qu'un doute est survenu quant à la possible présence de pyrrhotite, il les a rassurés, leur laissant penser qu'ils faisaient directement affaire avec l'APCHQ. Dans ces circonstances, et vu le comportement de l'administrateur, il y a lieu de conclure que la déclaration écrite faite à Dargis est valable contre l'administrateur. En effet, ce dernier savait que la présence de l'entrepreneur au sein du conseil d'administration de l'APCHQ avait été considérée comme pouvant créer de la confusion par le passé, et il était seul à pouvoir prévenir et arrêter, si nécessaire, les comportements inadéquats de l'entrepreneur. En l'espèce, il y a eu confusion chez les bénéficiaires, qui ont cru que, en dénonçant la situation à Dargis, ils le faisaient aussi auprès du plan de garantie. Cette dénonciation est opposable à l'administrateur comme si elle lui avait été transmise directement. La dénonciation n'était donc pas tardive.
MICHEL FILOSA et JACQUELINE FILOSA, bénéficiaires, et CONSTRUCTION PAUL DARGIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur les dimensions de la terrasse située sur le toit d'une unité. La propriétaire de cette unité avait demandé l'agrandissement de sa terrasse. Lors de l'inspection pré-réception, en mars 2011, elle a toutefois appris qu'il était impossible d'élargir la terrasse en raison de la réglementation municipale et de la structure du toit. Au mois de janvier 2012, la propriétaire et son conjoint ont dénoncé le fait que leur terrasse n'était pas conforme au contrat préliminaire. L'administrateur a rejeté leur réclamation, se disant incapable d'établir que l'entrepreneur avait manqué à ses obligations légales ou contractuelles. Par ailleurs, selon l'administrateur, la dénonciation, qui devait se faire lors de la réception de l'unité, était tardive. En février 2013, le bénéficiaire a dénoncé l'agrandissement insuffisant de la terrasse et a réclamé que la situation soit corrigée et que les travaux nécessaires soient exécutés ou qu'une compensation soit versée pour perte de valeur et de jouissance. Or, d'une part, il faut conclure que la propriétaire a signé un contrat préliminaire visant à obtenir une terrasse qui devait être agrandie selon les limites permises au règlement municipal et que la question de la structure ne faisait pas partie des conditions que les travaux devaient respecter. D'autre part, alors que la situation était déjà apparente au mois de mars 2011, ce n'est qu'au mois de février 2013 que le bénéficiaire a dénoncé la situation. La dénonciation n'a donc pas été faite dans les délais à respecter.
SDC 6870 25e AVENUE, MONTRÉAL, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS D.L.A. (PROJET 25e AVENUE) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires présentent une demande d'arbitrage portant notamment sur l'emplacement des appareils de ventilation et sur les planchers de bois franc de leur résidence. En ce qui concerne le premier point, lors des travaux de construction, l'entrepreneur a positionné les appareils de ventilation sur le côté de la maison. Or, ils étaient trop près de la propriété voisine, ce qui constituait une violation du règlement municipal. Les bénéficiaires ont fait déplacer les thermopompes à l'arrière de l'immeuble sans en avertir l'entrepreneur ou l'administrateur, et ils demandent que les fils électriques et les tuyaux qui avaient été posés à l'emplacement initialement choisi soient recouverts pour des raisons esthétiques et de sécurité. À cet égard, il faut noter que, lors de la dénonciation faite auprès de l'administrateur, rien ne démontrait qu'il était urgent d'agir. Dans ces circonstances, les bénéficiaires devaient dénoncer la situation avant de faire faire des travaux sans même en avertir l'entrepreneur. La décision de l'administrateur sur ce point doit être maintenue. Quant aux planchers, l'administrateur a constaté l'ondulation anormale de certains d'entre eux, mais il a notamment retenu que la situation était apparente à la réception du bâtiment et qu'elle n'avait pas été dénoncée à ce moment. Or, il faut prendre en considération que les bénéficiaires avaient bel et bien dénoncé à l'entrepreneur ce problème et que ce dernier a indiqué qu'il était déjà au courant, qu'il allait demander au sous-entrepreneur en cause de corriger la situation et qu'il n'écrivait que ce qui était pertinent. L'entrepreneur a donc fait des représentations erronées en affirmant que les malfaçons à corriger n'avaient pas à être inscrites, et on ne peut retenir cela contre les bénéficiaires. Par ailleurs, il faut retenir que le plancher ne respecte pas les règles de l'art, de sorte que la réclamation des bénéficiaires sur ce point doit être accueillie.
GUYLAINE GAUDET et HUGO HARTON, bénéficiaires, c. LE GROUPE JSMD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Au mois d'août 2011, la bénéficiaire a constaté que les planchers de sa résidence gonflaient. Elle s'en est plainte à l'entrepreneur, qui a initialement tenté de remplacer partiellement les planchers, puis a ensuite convenu de remplacer tous les planchers par un produit de qualité supérieure à celui qui avait été installé à l'origine. Dès la mi-octobre, la bénéficiaire a constaté que des écarts entre les planches apparaissaient et s'agrandissaient progressivement. À sa demande, l'entrepreneur a changé quelques planches, mais de nouveaux écarts sont apparus. Au mois de janvier 2012, la bénéficiaire aurait dénoncé la situation à l'administrateur par courriel. Or, l'administrateur n'a aucune connaissance d'un tel courriel, et il fait valoir que ce n'est qu'en février 2013 que la situation aurait été dénoncée, donc 15 mois après la découverte de la situation, à l'extérieur du délai de 6 mois qui doit être respecté. En l'espèce, bien que la bonne foi et la sincérité de la bénéficiaire ne soient pas remises en question, il revenait à cette dernière de démontrer l'existence d'une dénonciation écrite conforme au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, puisqu'elle n'a pas pu démontrer l'existence d'une telle dénonciation, il faut retenir la date du 1er février 2013 comme la première date à laquelle l'administrateur a reçu la dénonciation écrite requise. Vu le délai de 15 mois qui s'est écoulé entre la découverte du problème d'espacement du nouveau plancher et la dénonciation, il y a lieu de rejeter la demande d'arbitrage.
VALÉRIE HAMELIN, bénéficiaire, et GROUPE SYLVAIN FARAND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En novembre 2009, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont conclu une entente quant à la construction d'une maison. La réception a eu lieu le 23 février 2011 et les bénéficiaires ont conclu l'acte d'achat et ont déménagé dans leur nouvelle résidence le 8 mars. Ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points en février 2012, mais l'administrateur a conclu que les délais de dénonciation n'avaient pas été respectés. Les bénéficiaires ont prétendu qu'elles n'étaient pas au courant des modalités de dénonciation, car elles n'avaient pas pu en prendre connaissance lors de l'inspection préréception. C'est pour cette raison qu'elles n'auraient pas dénoncé les malfaçons apparentes dans les trois jours suivant la réception du bâtiment. Or, même si l'entrepreneur a empêché la bénéficiaire d'examiner en détail toutes les dispositions du formulaire d'inspection préréception, elle a tout de même eu l'occasion dans les jours suivants de lire et de s'informer de son droit et de noter les malfaçons qu'elle croyait présentes. Or, elle n'a pas lu l'ensemble du formulaire et on ne peut attribuer cela au comportement de l'entrepreneur. Par conséquent, la réclamation portant sur des malfaçons apparentes doit être rejetée. Quant aux malfaçons non apparentes, la dénonciation a été faite 10 mois après leur découverte, ce qui dépasse le délai raisonnable de 6 mois qu'un bénéficiaire doit respecter. Les bénéficiaires ne peuvent invoquer leur ignorance de la loi pour excuser leur retard et leur réclamation doit donc être rejetée.
JESSICA GATTAS et VIVIANE ABOUD, bénéficiaires demanderesses, c. GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes de coloration des tuiles de leur salle de bains, de craquement et d'espacement du revêtement de leur plancher ainsi que de coloration et d'alignement quant aux murs extérieurs. L'administrateur a rejeté la réclamation relativement à ces trois points. En ce qui concerne les tuiles de la salle de bains, il a conclu que le problème était visible lors des travaux correctifs effectués et que les bénéficiaires auraient dû manifester leur insatisfaction immédiatement à la suite de ces travaux. Or, ces derniers n'ont jamais accepté les travaux correctifs effectués et ils ont respecté en tous points les conseils de l'entrepreneur, qui leur a toujours affirmé qu'il serait en mesure d'apporter les correctifs nécessaires à leur entière satisfaction. Il faut conclure qu'ils ont dénoncé, dans le délai prévu, les malfaçons existantes et progressivement apparentes au moment de la réception des travaux correctifs. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement complet des tuiles ou carreaux de céramique du plancher de la salle de bains principale. En ce qui a trait au revêtement du plancher, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a jugé que le dénivelé présent respectait la tolérance du marché. L'entrepreneur devra faire le nécessaire pour mettre le plancher à niveau, selon la tolérance du marché. Enfin, quant au revêtement de maçonnerie, la dénonciation est bien fondée, mais il est question d'un problème esthétique qui pouvait être constaté dès la réception de la propriété ou dans les jours qui ont suivi. Il faut donc conclure que la dénonciation est tardive et rejeter ce volet de la réclamation.
MONSIEUR GABRIEL JOLICOEUR et MADAME MARIE-PIERRE BÉLANGER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 20 avril 2012. Ils ont emménagé dans leur unité le 27 avril. Le 30 avril, ayant déjà demandé le remplacement de lattes de bois dans leur cuisine, ils ont demandé qu'un nouveau plancher soit installé puisqu'ils avaient payé pour un plancher neuf. L'administrateur a conclu que le problème invoqué était apparent au moment de la réception du bâtiment et qu'il aurait dû être dénoncé à ce moment. Comme il ne l'avait pas été, la réclamation des bénéficiaires a été rejetée. Or, une partie du problème dénoncé le 30 avril avait déjà été dénoncée lors de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires avaient choisi de remplacer deux des points initialement dénoncés par un nouveau point afin qu'il y ait une correction plus globale du problème particulier lié au nivellement ou à l'installation des lattes du plancher. Ce remplacement n'a pas eu pour effet d'entraîner l'annulation de la dénonciation des deux points, laquelle avait été faite en conformité avec les prévisions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il faut donc reconnaître que la réclamation a été faite dans les délais prévus et retourner le dossier à l'administrateur pour qu'il rende une décision sur la question.
MARIÈVE CHARETTE et DONALD HÉBERT, bénéficiaires, et CONSTRUCTION BEAU-VAIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence neuve. Avant la prise de possession, ils auraient discuté d'un problème touchant la façade de l'immeuble à au moins 15 reprises avec l'entrepreneur, qui se serait engagé à réparer la pose déficiente de blocs architecturaux. Vu cet engagement, les bénéficiaires n'ont pas informé l'administrateur de la situation. Or, lorsqu'ils ont présenté une réclamation à cet égard, l'administrateur l'a rejetée au motif que le problème ne lui avait pas été dénoncé dans le délai prévu. En l'espèce, il est question de la pose de peinture sur un bloc architectural de pierre naturelle, un geste qui n'est pas négligeable en soi. Il s'agit d'une malfaçon apparente qui devait être dénoncée à l'administrateur, par écrit, ou figurer dans le formulaire de prise de possession. Les bénéficiaires, qui n'ont pas fait la lecture du contrat de garantie, lequel indique les démarches à suivre, ont cherché à invoquer un engagement de l'entrepreneur pour expliquer l'absence de dénonciation, mais il demeure qu'il n'y a pas eu de dénonciation écrite à l'administrateur dans le délai prévu ni d'inscription au formulaire de réception, de sorte que la demande d'arbitrage doit être rejetée.
PATRIZIA CANUTO et NELSON GARCIA, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS MONARCK INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juillet 2009. Le mois suivant, le sous-traitant de l'entrepreneur a procédé à certains ajustements et corrections aux fenêtres afin de régler un problème d'infiltration d'eau dans le bas des fenêtres que les bénéficiaires avaient constaté lors de pluies abondantes. L'hiver suivant, les bénéficiaires ont remarqué un nouveau problème. En effet, de la glace se formait dans les fenêtres et, lorsqu'elle fondait, l'eau s'accumulait sur les seuils des fenêtres avant de couler sur le bas des murs de la maison. L'entrepreneur et son sous-traitant sont intervenus, mais le problème n'a pas été réglé. En décembre 2010, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur, qui leur a indiqué que, en l'absence d'intervention ou en cas d'intervention insatisfaisante, ils devraient s'adresser à son service à la clientèle. Plusieurs tentatives ont été faites pour résoudre le problème, mais sans succès. De plus, des traces de moisissure ont commencé à se manifester sur les contours des fenêtres au mois de septembre 2012. En février 2013, les bénéficiaires ont présenté une réclamation, faisant état du problème de formation de glace, qui n'était toujours pas réglé, et du problème de moisissure. L'administrateur a rejeté la demande, ayant conclu que la dénonciation du problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable de six mois à compter de sa découverte. Cette décision doit être maintenue en partie. En effet, les bénéficiaires ont initialement découvert le problème de formation de glace en décembre 2009, mais ils ne l'ont dénoncé par écrit à l'administrateur qu'en décembre 2010, soit 12 mois plus tard. Ensuite, ils ont omis d'informer l'administrateur qu'ils étaient insatisfaits des interventions de l'entrepreneur, lui laissant croire que le problème était résolu. Bien que les bénéficiaires aient été de bonne foi, qu'ils aient fait confiance à l'entrepreneur et qu'ils n'aient pas voulu indisposer ce dernier, il demeure qu'ils n'ont pas respecté le délai de dénonciation, de sorte que leur recours doit être rejeté quant à la formation de glace. L'administrateur devra toutefois se prononcer sur la présence de moisissure dans les fenêtres des bénéficiaires, point dont il n'a pas traité dans sa décision.
MADAME CAROLINE GIROUX et MONSIEUR DANNY OUELLET, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DAVID PERREAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui comporte six balcons, a dénoncé, dans la quatrième année de la garantie, la présence d'une pente inversée sur l'un d'eux, une situation qui aurait causé une infiltration d'eau dans l'entretoit et qui avait le potentiel d'entraîner une détérioration de l'immeuble ainsi que des réparations majeures. L'administrateur a rejeté la réclamation, d'une part, car le problème n'avait pas été dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable et, d'autre part, car la situation ne comportait pas la gravité requise pour être qualifiée de vice caché. En l'espèce, l'inversion de la pente dénoncée constitue une malfaçon non apparente et non un vice. En effet, la pose d'une membrane entre la brique et la structure était conforme aux règles de l'art et constituait une protection efficace contre l'infiltration, de sorte qu'à ce jour, aucun signe d'infiltration n'a été détecté. Cette malfaçon ne cause donc aucun préjudice. En ce qui concerne la dénonciation, la situation a été découverte à l'automne 2010 et a été dénoncée en décembre 2012, soit longtemps après l'expiration du délai raisonnable, qui est de six mois à compter de la découverte.
COPROPRIÉTÉ 130 DU SANCTUAIRE, bénéficiaire, et SOMMET SUR LE GOLF INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points, dont un écoulement d'eau, des problèmes de maçonnerie et l'écaillement de la peinture sur les bases des rampes des escaliers et des balcons. L'administrateur a rejeté ces divers points principalement au motif de tardiveté. Or, bien qu'il ait conclu que la réception des parties communes avait eu lieu au mois de juillet 2007, la réception réelle a plutôt eu lieu au mois d'octobre suivant. Il faut donc examiner de nouveau certains des problèmes invoqués. En ce qui concerne l'écoulement d'eau, le bénéficiaire, qui l'a découvert au mois d'août 2010, a immédiatement dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Par ailleurs, la couverture de trois ans contre les vices cachés était toujours en vigueur. La réclamation est donc recevable et, puisque le problème n'a pas été réglé par des travaux réalisés par l'entrepreneur, celui-ci devra agir de nouveau pour le régler et réparer tout dommage causé. En ce qui a trait à la maçonnerie, certains aspects du problème avaient déjà été mentionnés dans le rapport d'inspection préréception et, même si l'entrepreneur s'était engagé à faire les travaux requis selon les règles de l'art, il y a tout de même eu une détérioration progressive à plusieurs endroits. Lorsque le bénéficiaire a dénoncé la situation, en juin 2009, l'entrepreneur a admis la présence d'un problème et a promis d'agir, mais son intervention n'a pas eu le résultat désiré. Puisque le bénéficiaire a avisé l'entrepreneur et l'administrateur dès que les interventions de l'entrepreneur se sont montrées inefficaces, il faut conclure que le délai de dénonciation a été respecté. De plus, le bénéficiaire était protégé par les réserves formulées lors de l'inspection préréception. Les travaux nécessaires devront être réalisés. Quant aux bases de rampes, il paraît évident qu'elles comportent une malfaçon quant à leur finition et qu'elles étaient, compte tenu de leur peinture d'origine, impropres à l'usage auquel elles étaient destinées. L'entrepreneur devra intervenir.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ CONDOS RIVIÈRE DU CHÊNE PH 5, bénéficiaire, et 9126-1206 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité de condominium au mois de juin 2010. L'hiver suivant, un ouvrier qui venait faire des améliorations dans leur cuisine leur a mentionné que leur plancher était coffré à plusieurs endroits. Ils n'auraient alors pas pris la situation trop au sérieux mais, au mois de février 2012, l'agente les ayant assistés lors de l'achat de l'unité les a visités. Elle a rapidement constaté que l'état du plancher était anormal et elle leur a conseillé de communiquer avec l'entrepreneur et l'administrateur le plus rapidement possible. Au mois d'avril, les bénéficiaires ont dénoncé la situation. Ils ont demandé la correction du problème d'ondulation de leur plancher. Or, l'administrateur a rejeté leur demande au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, lequel est de six mois à compter de la découverte d'un problème. En l'espèce, les bénéficiaires ont témoigné que le problème d'ondulation du plancher existait dès le départ, qu'il a été immédiatement constaté par un ouvrier à l'hiver 2010-2011 et qu'il ne s'était pas aggravé de façon catastrophique avec le temps. D'autre part, ils disent qu'ils n'ont pas compris la gravité de la situation avant d'avoir entendu les propos de leur agente en 2012 et qu'ils ont dénoncé la situation trois mois plus tard. La date de la découverte, dans les circonstances, correspond à celle où ils ont eu un indice suffisamment important pour leur permettre non seulement de connaître l'existence du vice, mais d'en soupçonner la gravité. En l'espèce, les propos de l'ouvrier constituaient cet indice suffisamment important. De plus, les bénéficiaires ont indiqué que le problème existait depuis le début et qu'il ne s'était pas aggravé de façon importante avec l'écoulement du temps, ce qui est contraire à l'idée d'une découverte un an et demi après la prise de possession. La date de découverte étant donc fixée à l'hiver 2010-2011, il faut conclure que les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable et que, par conséquent, ils n'ont pas de recours en vertu du plan de garantie.
Mme DEBBIE BASDRAVALAS et M. MOURAD ABADA, bénéficiaires, et 9114-4477 QUÉBEC INC. (Gestion Michel Plouffe), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les parties ont signé un contrat visant la construction d'une unité d'habitation, qui prévoyait notamment que certains éléments en seraient exclus, dont le système de chauffage, lequel devait être installé par les bénéficiaires. Ceux-ci ont procédé eux-mêmes, par l'intermédiaire d'un sous-traitant, à la pose de tubes conducteurs d'eau chaude sous le plancher. La réception de l'unité a eu lieu au mois d'octobre 2007 et, en avril 2012, les bénéficiaires ont dénoncé la présence de fissures dans le parement de céramique du plancher de leur rez-de-chaussée. L'administrateur a rejeté cette demande, étant d'avis qu'il s'était écoulé un délai de 41 mois entre la découverte du problème et la dénonciation. Les bénéficiaires soutiennent toutefois que les fissures se sont manifestées graduellement, année après année, et que la gravité de la situation se serait révélée tardivement. En l'espèce, il est admis que la première manifestation, soit l'apparition de 4 fissures au plancher du salon, remonte au mois de décembre 2007 et qu'il s'est écoulé 41 mois avant la dénonciation. Le vice était très apparent dès décembre 2007 et encore plus à l'été 2008, de sorte qu'il faut maintenir la décision de l'administrateur et conclure que le délai raisonnable de dénonciation, lequel ne devrait pas dépasser six mois, n'a pas été respecté. Quant au problème visé par la demande, la garantie n'aurait pu s'appliquer puisqu'il est indiqué au contrat que le chauffage serait à la charge des bénéficiaires. Or, même si le bénéficiaire n'a pas suivi la recommandation d'encastrer les tubes dans un lit de mortier, il faut aussi noter que l'entrepreneur, qui savait qu'un système de chauffage radiant serait installé, aurait dû prévoir l'utilisation d'un contreplaqué et d'une colle plus performants pour la pose de la céramique. Dans les circonstances, il aurait été possible de conclure à une responsabilité partagée.
MARTINE BOIVIN et GUY POULIN, bénéficiaires, et CHAMPSBLAIS CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur la présence de fissures au parement de briques de l'immeuble. La situation a été dénoncée pendant la cinquième année de la garantie, de sorte que la réclamation ne pourra être accueillie que dans la mesure où les fissures seraient suffisamment graves pour causer la perte de l'immeuble. En l'espèce, l'une de celles-ci est beaucoup plus importante que les autres. Elle a une longueur de sept mètres et elle traverse non seulement la brique de maçonnerie, mais aussi plusieurs blocs de béton superposés en alternance au coin du mur. Il s'agit d'un défaut sérieux qui doit être corrigé. Par ailleurs, sur le plan visuel, cette fissure choque l'oeil et paraît inquiétante. La méthode de correction suggérée par l'expert de l'entrepreneur, soit l'utilisation de la fissure pour créer un joint de dilatation, semble adéquate. Par ailleurs, même si le délai de dénonciation de six mois n'a pas été respecté, il y a lieu de tenir compte des circonstances, la dénonciation ayant été faite après sept mois et demi. Ainsi, des tests ont été effectués, et l'administrateur avait déjà un dossier de réclamation ouvert relativement à l'immeuble lorsqu'il a reçu l'avis de dénonciation du bénéficiaire, qui en avait déjà plein les bras avec des problèmes d'infiltration d'eau à divers endroits dans le bâtiment.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ JARDINS DES VOSGES, bénéficiaire, et LES JARDINS DES VOSGES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes reliés au système de ventilation et au stationnement intérieur. Insatisfait de la décision de l'administrateur sur ces points, il demande l'arbitrage. Dans un premier temps, il y a lieu de clarifier la date du point de départ de la garantie. En effet, il est difficile d'établir la date de la réception des travaux des parties communes puisque le bénéficiaire a choisi de ne pas procéder à une inspection préréception, entre autres parce qu'il était couvert par le plan de garantie et qu'il ne voulait pas payer les frais d'une inspection. En l'espèce, il faut fixer la réception des travaux au mois de juillet 2010, soit six mois après que le bénéficiaire eut été informé de la fin de ceux-ci et des obligations au regard de la réception. En ce qui concerne le système de ventilation, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur quant à un manque d'isolation du conduit d'un extracteur de monoxyde de carbone, qui est tout de même fonctionnel, et à un problème apparent sur le plan de l'installation du système, lequel n'a pas été dénoncé dans le délai prévu. La réclamation du bénéficiaire devrait toutefois être accueillie en ce qui a trait au moteur du système de ventilation de la cage d'escalier. En effet, il n'a pas été démontré qu'un manque d'entretien par le bénéficiaire aurait pu être la cause de la défaillance totale de ce moteur. De plus, même s'il y a une garantie du fabricant, il demeure que l'entrepreneur est celui qui est tenu à un résultat. Relativement au terrain de stationnement, le bénéficiaire, qui prétend que l'allée et les places qu'il comporte sont trop étroites, n'a pas démontré l'existence d'une violation des limitations de droit public, donc d'une contravention au règlement municipal, ni une erreur de la ville quant à la délivrance d'un permis de construction. Par ailleurs, le bénéficiaire aurait dû dénoncer cette situation, qui est apparente, plus tôt.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA GONDOLA, bénéficiaire, et ME-RA DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence au mois d'août 2009. En juin 2010, elle a fait état à l'entrepreneur du bas niveau de son terrain par rapport à ceux de ses voisins. Croyant que celui-ci s'occuperait de la situation, elle ne l'a pas dénoncée à l'administrateur. Au mois de juin 2011, à la suite de pluies abondantes, une infiltration d'eau est survenue dans le sous-sol de la bénéficiaire. Le mois suivant, elle a envoyé une lettre à l'administrateur pour dénoncer cet événement, indiquant que la cause était inconnue. Celui-ci a rejeté sa réclamation, d'où la demande d'arbitrage. En l'espèce, le niveau du sol des terrains voisins fait en sorte que les eaux de surface sont dirigées vers la maison de la bénéficiaire. L'entrepreneur devait aménager le terrain en pente pour éviter une accumulation d'eau, ce qui n'a pas été fait. En effet, la construction d'un mur de soutènement dans la cour arrière n'a remédié que partiellement au problème d'écoulement des eaux de surface. Il faut donc conclure à l'existence d'un vice caché, lequel devait être dénoncé dans un délai raisonnable à partir du jour où la bénéficiaire a pu en soupçonner la gravité. Lorsque celle-ci a initialement écrit à l'entrepreneur, en juin 2010, l'inquiétude qu'elle exprimait n'était pas la preuve qu'elle connaissait la gravité et l'étendue du problème. La date de connaissance de ce dernier doit être fixée au mois de juin 2011, de sorte qu'il faut conclure que la dénonciation effectuée le mois suivant a été faite dans un délai raisonnable. En l'espèce, l'aménagement du sol pour éloigner les eaux de surface est une installation nécessaire à son usage et la présence récurrente d'eau sur la propriété est suffisamment grave pour être couverte par la garantie. Il y a donc lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il apporte les travaux correctifs requis.
KHARDIATA DIALLO, bénéficiaire, et 4176855 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2012, ont dénoncé au mois d'octobre une série de problèmes touchant l'immeuble. Ils indiquaient notamment que la finition de la surface du balcon arrière en béton coulé était mal exécutée, que le nez de palier était fissuré et que la dénivellation des marches de l'escalier de béton était inadéquate. Quant aux deux premiers points, l'administrateur a souligné que les bénéficiaires n'avaient pas manifesté leur insatisfaction lors de la réception du bâtiment, alors que ces problèmes étaient apparents. Relativement au troisième point, il a admis qu'il avait été dénoncé par écrit au moment de la réception, mais n'était pas d'avis que la situation observée remplissait les critères de la malfaçon. Estimant par ailleurs que les travaux exécutés par l'entrepreneur étaient acceptables et conformes aux règles de l'art, l'administrateur n'a pas retenu la réclamation des bénéficiaires. En ce qui concerne les deux premiers points, les bénéficiaires font valoir qu'il y aurait eu une erreur d'interprétation ou d'inscription lorsque la représentante de l'entrepreneur a rempli la déclaration de réception. Or, cette prétention n'est pas supportée par la preuve ni par le témoignage des bénéficiaires. En ce qui a trait à la dénivellation des marches de l'escalier en béton, il a été possible de constater la présence d'une pente de drainage négative, ce qui empêche l'évacuation de l'eau et constitue, entre autres choses, un risque de chute pour tout usager. Il y a donc une malfaçon, laquelle requiert une intervention de l'entrepreneur puisqu'elle peut porter atteinte à la sécurité des occupants et des visiteurs. Il faut aussi considérer la sécurité des marches du balcon avant, soit l'accès principal au bâtiment. L'entrepreneur n'a pas exécuté les travaux de construction de celles-ci conformément aux règles de l'art, et il ne pourra pas se contenter de simplement recouvrir ce qui existe déjà d'une mince surface de béton additionnel. Puisque la durabilité de l'ouvrage est nécessaire, il devra procéder à une nouvelle coulée de béton de l'ensemble des marches.
JULIE OUELLETTE et SYLVAIN CHARTRAND, bénéficiaires demandeurs, et 9143-5834 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation où ils exposaient plusieurs problèmes, dont des égratignures sur les planchers de bois, des têtes de vis apparentes sur le gypse, un calfeutrage inadéquat de leur porte d'entrée, des armoires de cuisine endommagées et des défauts dans la peinture de deux pièces. L'administrateur a rejeté ces demandes, de sorte que les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage. Or, il n'est pas possible de constater la présence de déficiences ou de malfaçons, et les bénéficiaires n'ont pas présenté un rapport d'expertise qui appuierait leurs prétentions. Par ailleurs, puisque les bénéficiaires ont dénoncé les problèmes allégués dans la quatrième année de la garantie, seuls les vices majeurs, donc ceux qui pourraient compromettre l'intégrité de l'immeuble, étaient encore couverts. Finalement, la dénonciation, faite à l'extérieur d'un délai raisonnable de six mois, était tardive.
HÉLÈNE LAPOINTE et MARC DI VINCENZO, bénéficiaires, et A à Z CONSTRUCTION-RÉNOVATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En septembre 2009, la bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur des problèmes touchant le plancher de bois de sa copropriété. Il était alors question de déformations à plusieurs endroits, dont particulièrement sur toute la longueur de la salle à manger. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché. Des travaux correctifs ont été effectués, mais la bénéficiaire a contesté le fait que les chambres à coucher, dont les planchers étaient aussi touchés, n'avaient pas fait l'objet de tels travaux. L'administrateur, qui considère que la dénonciation visant les planchers des chambres n'aurait été faite qu'en juin 2012, soit au cours de la quatrième année de la garantie, a estimé que le problème rapporté ne constituait pas un vice majeur et a rejeté une demande sur ce point. La bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, même si la situation avait été dénoncée en septembre 2009, la demande de la bénéficiaire quant aux planchers des chambres à coucher aurait été rejetée. En effet, celle-ci n'a présenté aucune preuve permettant de retenir que la situation dont elle se plaint serait reliée à un vice caché, et il n'est pas possible de conclure que la déficience que présentent ces planchers pourrait, dans l'avenir, avoir les conséquences qu'elle craint et qui se sont manifestées sur celui de sa salle à manger.
ZAKIA BOUAYED, bénéficiaire, et GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION G.M.R. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence en décembre 2010 alors que l'immeuble était inachevé et qu'il présentait des malfaçons et des vices apparents. En juin 2011, elle a dénoncé des problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier, saisi d'une réclamation de la bénéficiaire, a rappelé que les travaux de parachèvement ainsi que les malfaçons et les vices apparents devaient être dénoncés par écrit au moment de la réception de l'immeuble, les autres devant l'être dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois à compter de leur découverte. Ainsi, les points dénoncés, qui relevaient du parachèvement et des malfaçons apparentes, n'avaient pas, de l'avis de l'administrateur, été dénoncés dans les délais prévus et devaient être rejetés. La bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas procédé à une inspection des lieux avec celle-ci, de sorte qu'il y a lieu de fixer la date de fin des travaux au mois de juin 2011, soit la date d'envoi de la dénonciation de la bénéficiaire. Il y a aussi lieu de considérer que cette dénonciation constitue la mise en demeure qui est requise pour faire certains travaux, dans l'éventualité où il y aurait urgence à procéder. La bénéficiaire aura droit au remboursement des travaux de mise en place de colonnes, dont la présence était nécessaire pour remédier à l'affaissement d'une partie de la toiture. Elle aura aussi droit au remboursement des travaux d'installation du revêtement de Canexel de sa résidence. En effet, ces derniers ont été faits après que la Ville lui eut envoyé un avis en bonne et due forme et alors qu'elle savait que l'entrepreneur n'entendait pas terminer les travaux de construction. De plus, l'administrateur avait déjà rejeté la demande de la bénéficiaire sur ce point et la Ville avait accordé un délai pour procéder, l'omission de respecter ce délai entraînant le paiement d'une amende de 500 $ à 1 000 $ par jour de retard. Ces éléments convainquent qu'il y avait urgence et que les travaux ne pouvaient être reportés. La bénéficiaire n'a toutefois pas démontré que l'achat d'un porte-miroir relevait de l'urgence et elle n'aura pas droit au remboursement de cette dépense. Finalement, les coûts reliés à la construction et à la mise en état du balcon arrière ne seront pas remboursés, car la preuve de l'urgence ou de l'existence d'un danger est insatisfaisante. Ainsi, l'usage des matériaux en place, même si ceux-ci étaient de piètre qualité, aurait sûrement pu servir à corriger l'absence de rampe pour la durée de l'arbitrage.
MADAME DANIELLE ST-GELAIS, bénéficiaire, c. 9180-5028 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes d'un immeuble au mois d'août 2007. En avril 2012, il a dénoncé une série de problèmes à l'administrateur, lequel a rendu une décision qui doit être maintenue à certains égards. En effet, en ce qui concerne un problème d'infiltration d'eau, le bénéficiaire n'a pas dénoncé le problème dans les six mois qui ont suivi sa découverte. Or, ce délai de dénonciation doit obligatoirement être respecté par un bénéficiaire, qui, autrement, perd son recours. En ce qui a trait à d'autres questions qui ont été soulevées, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a conclu qu'il n'était pas en présence de vices majeurs, soit le seul type de vice qui était encore couvert au moment où le bénéficiaire a intenté son recours, alors que la détérioration progressive d'un immeuble découlant de certains problèmes peut mener à sa ruine partielle. Par ailleurs, la mauvaise coupe d'une moulure de porte, qui favorise l'infiltration d'eau, et un manque d'étanchéité de certaines remises doivent aussi se qualifier de vices majeurs. Toujours sur la question des remises, la mauvaise installation d'une porte, laquelle laisse l'eau s'évacuer vers l'intérieur et non vers l'extérieur, constituait un vice mineur que le bénéficiaire ne pouvait simplement laisser s'aggraver jusqu'à ce qu'il devienne un vice majeur, et la pose d'une porte de couleur différente ne saurait constituer un tel vice. Finalement, le claquement des tuyaux lorsque l'eau y circule crée un désagrément, mais il ne s'agit pas non plus d'un vice majeur.
SDC DU 1884-1890 RUE POUPART, bénéficiaire, et JEAN-PIERRE LAGACÉ et 9183-5702 QUÉBEC INC., faisant affaire sous la raison sociale de ECO-STUDIO, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur l'absence de drain et de fosses de retenue au centre des passages extérieurs situés à l'arrière du bâtiment ainsi que sur l'absence de chantepleures au bas de certains murs. N'ayant pas eu gain de cause devant l'administrateur, il a demandé l'arbitrage quant à ces points. Il réclame aussi le remboursement de travaux qu'il qualifie d'urgents, soutenant que le non-fonctionnement d'un disjoncteur du circuit électrique d'une unité a empêché le fonctionnement de son détecteur d'incendie. En l'espèce, l'absence de drain et de fosses de retenue est un élément apparent qui doit être dénoncé lors de la réception de l'immeuble, ce que le bénéficiaire n'a pas fait. De plus, une firme spécialisée en préréception n'a pas remarqué cette absence, et les passages extérieurs sont exclus de la couverture du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant aux chantepleures manquantes, il faut noter que la firme spécialisée qui a été retenue pour procéder à l'inspection a constaté que des chantepleures étaient présentes sur certaines parties de l'immeuble, ce qui aurait dû davantage attirer l'attention sur les endroits où elles étaient absentes. Finalement, à l'égard des travaux d'électricité, il n'y a pas eu de réclamation du bénéficiaire quant à des réparations conservatoires nécessaires et urgentes auprès de l'administrateur, mais une demande présentée directement à l'arbitrage. N'étant pas abordée dans la décision de l'administrateur, celle-ci ne peut être admise à l'arbitrage.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 1, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de novembre 2010. À l'automne de cette même année et au printemps 2011, ils auraient constaté des problèmes, qu'ils ont dénoncés à l'administrateur au mois de mars 2012, donc presque un an après que le dernier de ceux-ci eut été découvert. Saisi d'une réclamation, l'administrateur a conclu que certains problèmes étaient apparents lors de la réception, donc décelables pour un acheteur raisonnablement diligent, mais qu'ils n'avaient pas été dénoncés à ce moment comme ils auraient dû l'être. En ce qui concerne d'autres problèmes, il a noté qu'ils auraient dû être dénoncés dans un délai raisonnable, soit dans les six mois suivant leur découverte, ce qui n'avait pas été fait. Il a donc conclu que la réclamation devait être rejetée quant à ces points. En l'espèce, les malfaçons apparentes auraient dû être dénoncées dès la réception, tandis que celles non apparentes ou les vices cachés auraient dû l'être dans le délai raisonnable de six mois. Puisque les bénéficiaires n'ont pas respecté ces délais, leur demande doit être rejetée.
CAROLE LACELLE & PIERRE CHARLEBOIS, bénéficiaires, et PROJETS D'HABITATIONS CHANTIGNOLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur, considérant qu'aucun avis de fin des travaux valide n'avait été envoyé par l'entrepreneur aux propriétaires et qu'aucune réception des parties communes par un professionnel n'avait été faite, a arbitrairement fixé la date de réception des parties communes au 31 mars 2010, soit au moment où le syndicat a dressé la liste des travaux à effectuer et l'a remise à l'entrepreneur. Ayant fixé la date de réception des parties communes, l'administrateur a ensuite conclu que la dénonciation des problèmes par le bénéficiaire avait été faite dans les délais, et il a accueilli sa réclamation quant à plusieurs points. L'entrepreneur prétend que l'administrateur n'a pas retenu la bonne date de réception des parties communes. Il fait valoir que la date de fin des travaux remonte à l'été 2007, date à laquelle l'immeuble pouvait servir à l'usage auquel il était destiné, et qu'une rencontre ayant eu lieu au mois de mars 2009 visait le transfert de l'immeuble et du syndicat, un processus qui a été retardé à son désavantage. Finalement, il prétend avoir respecté toutes ses obligations. En l'espèce, l'inspection des parties communes et la réception de celles-ci devaient se faire par un professionnel en bâtiment. En mars 2009, un tel professionnel n'avait pas été engagé par le bénéficiaire, mais aucun reproche ne pourrait être fait à cet égard alors que c'est la réception d'un avis de fin des travaux expédié par l'entrepreneur à chaque propriétaire qui déclenche l'inspection. En l'espèce, l'entrepreneur a envoyé un seul avis à tous les propriétaires, en février 2009, traitant du transfert du syndicat. Cet avis ne faisait mention ni de la fin des travaux ni de la réception des parties communes. En l'absence d'un avis de fin des travaux ou d'un avis informant le syndicat ou les propriétaires de leurs obligations quant à la réception, il fallait établir une date de réception des parties communes qui devait se situer après la date du transfert de contrôle, laquelle remonte en l'espèce au mois d'août 2009. Dans les circonstances, la date choisie par l'administrateur est appropriée puisqu'elle coïncide avec le parachèvement d'une liste de travaux et la remise de celle-ci à l'entrepreneur. Cela étant établi, il faut conclure que les problèmes qui ont été signalés dans la réclamation du bénéficiaire ont été dénoncés dans les délais prévus.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ SEIGNEURIE DE LAFONTAINE BLOC 2500, bénéficiaire, et GROUPE CITIPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Cartier, qui a reçu son unité de copropriété au mois d'avril 2009, a remarqué, au mois de juillet 2010, un trou dans le recouvrement de fibre de verre du platelage de son balcon arrière. Il a fait diverses démarches, notamment auprès de l'entrepreneur, mais ce n'est qu'au mois de juillet 2012, donc 23 mois plus tard, qu'il a dénoncé la situation à l'administrateur. Lorsque celui-ci a été saisi d'une réclamation du bénéficiaire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, il a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable et a rejeté la demande, bien qu'il ait remarqué la présence d'un problème. Cette décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, la dénonciation d'un problème doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois. L'omission du bénéficiaire de respecter ce délai fait en sorte que sa réclamation devait être rejetée.
COPROPRIÉTÉ DU 120 DU SANCTUAIRE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et SOMMET SUR LE GOLF INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En mars 2009, Ariane Langis et Nicolas Dubé, les vendeurs, ont procédé à la réception d'un immeuble résidentiel. Après leur séparation, ils ont mis leur propriété en vente et, en mars 2012, ils ont dénoncé la présence de fissures dans la dalle de béton de leur sous-sol, une situation qu'ils auraient constatée dans les semaines précédentes. Ils ont ensuite vendu leur résidence au bénéficiaire, qui conteste la décision de l'administrateur ayant rejeté une réclamation au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable à compter de la découverte des fissures, soit dans les six mois suivant celle-ci. En effet, selon l'administrateur, il était question de fissures de retrait extrêmes, lesquelles apparaissent normalement de 12 à 24 mois après la construction, et les bénéficiaires auraient dû constater leur présence ainsi que les dénivellations du plancher plus tôt, même si la pièce où elles se trouvaient était encombrée. En l'espèce, Langis a affirmé n'avoir découvert les fissures qu'entre le 15 février et le 1er mars 2012, soit lors du ménage fait dans la pièce en vue de vendre l'immeuble. Ainsi, ce serait dans un délai d'au plus 15 jours qu'il y aurait eu dénonciation. Par ailleurs, les dénivellations les plus marquées se trouvaient près des fissures observées en périphérie de la pièce, et donc aux endroits où se trouvaient des meubles, des boîtes et des appareils qui obstruaient la vue des vendeurs. De plus, il faut conclure que la situation a évolué depuis la dénonciation de mars 2012. En l'espèce, les fissures ont été découvertes à l'intérieur du délai de trois ans prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et elles ont été dénoncées à l'intérieur d'un délai raisonnable de six mois. La réclamation des bénéficiaires doit être accueillie, et l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires.
SÉBASTIEN MAILLOUX, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS J.F. DUBORD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de juin 2005. À partir de ce moment, elle a communiqué avec l'entrepreneur afin que des correctifs soient apportés et celui-ci s'est toujours fait rassurant, indiquant qu'il n'était pas nécessaire de s'inquiéter ou de procéder de manière plus officielle. L'entrepreneur a corrigé certains problèmes au fil des ans, mais d'autres n'ont pas été réglés. En mai 2010, la bénéficiaire a eu recours aux services d'un avocat et, le mois suivant, une dénonciation a été faite auprès de l'administrateur et une réclamation a été présentée, portant notamment sur un problème touchant l'escalier extérieur, qui n'était pas à niveau et dont la rampe se détachait du mur. L'administrateur a rejeté la demande sur ce point, ayant conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans le délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème. En l'espèce, les problèmes que comporte l'escalier sont sérieux et ils constituent une perte de l'immeuble, de sorte qu'il faut conclure à l'existence d'un vice de construction, lequel est couvert par la garantie pour une période de cinq ans. Leur dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En effet, la situation s'est aggravée avec le temps, de sorte que la détérioration et la perte ont été graduelles, et la découverte de la gravité du problème n'a pas été immédiate, remontant plutôt aux environs du mois de juin 2010. Ainsi, il y aurait lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Or, le bénéficiaire a déjà fait exécuter ceux-ci pour des raisons de sécurité et afin d'éviter un effondrement. Puisqu'il n'a pas obtenu d'autorisation avant d'effectuer ces travaux, il paraît juste de lui accorder la moitié de leur coût.
ANTONIETTA DI MANNO, bénéficiaire, et PENTIAN CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de rendre la compartimentation des conduits de fumée conformes à la réglementation ou d'obtenir auprès des autorités compétentes l'approbation de mesures différentes et de les mettre en place. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision dans le dossier en cours et dans 32 autres dossiers visant le même complexe immobilier. Il fait valoir, dans un premier temps, que les délais de dénonciation et de recours n'ont pas été respectés. Or, la dénonciation s'est faite dans tous les cas à l'intérieur d'un délai raisonnable. Quant au délai de recours, les délais ont aussi été observés. Il prétend, dans un second temps, que le manque d'intégrité de la séparation coupe-feu, laquelle est destinée à retarder la propagation d'incendies entre les diverses unités résidentielles, ne constituerait pas un vice de construction. En l'espèce, les vides techniques des immeubles visés, en raison de leur conception et de leur construction, exposent ces bâtiments, les bâtiments voisins ainsi que les personnes se trouvant à l'intérieur ou à proximité à un risque inacceptable relativement aux incendies. Par ailleurs, les manquements constatés sont connus et pleinement appréciés par l'entrepreneur, et celui-ci n'a pas suggéré qu'il s'agissait d'une situation artificielle ni n'a proposé de solution. En réalité, la situation pose problème et est dangereuse, constituant tantôt un risque d'incendie, tantôt un risque de propagation d'incendie dans des bâtiments résidentiels à haute densité. Il s'agit d'un vice de construction qui a été dénoncé conformément aux dispositions du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et la décision rendue par l'administrateur doit être maintenue.
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 683 432), bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 34
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 851 310), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepeneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 726 316), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 966 049), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 800 592), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 859 284), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 967 479), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 906 712), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 800 550), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 849 905), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 776 120), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 776 125), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 848 749), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 690 372), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 855 572), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 726 333), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 740 790), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 922 894), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 550 412), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 575 736), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 506 586), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 506 591), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 652 705), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 542 238), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 648 338), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 550 407), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 526 196), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 631 166), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 564 559), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 526 186), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 332 989), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 631 171), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 895 505), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 985 745), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juin 2009, les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'un immeuble dont la réception datait du mois d'octobre 2008. Au mois de mai 2010, ils ont été victimes d'une infiltration d'eau majeure, laquelle a causé d'importants dégâts au plancher et au bas des murs de leur sous-sol. Au mois de mars 2012, une inspection a permis de constater les dommages importants causés par des infiltrations d'eau successives, dont des déformations du plancher ainsi que la présence de moisissure sur les murs et sous l'escalier. Les bénéficiaires ont dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur pour la première fois au mois d'octobre 2011, 18 mois après avoir découvert la source de leurs problèmes, soit l'infiltration d'eau. L'administrateur a conclu que les bénéficiaires n'avaient pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable à compter de sa découverte et il a rejeté leur réclamation quant à ce point. En l'espèce, les bénéficiaires devaient dénoncer l'infiltration d'eau initiale dans un délai raisonnable après sa survenance, soit dans les six mois suivant celle-ci, donc au plus tard en octobre 2010. Or, ils n'ont pas respecté ce délai, de sorte qu'ils ont perdu leurs droits en vertu du plan de garantie. Ils ne peuvent prétendre qu'ils n'étaient pas familiarisés avec les délais applicables, lesquels ne peuvent être contournés ou écartés en invoquant l'équité. Par ailleurs, en ce qui concerne la moisissure qui est apparue après le mois de mai 2010, les bénéficiaires auraient dû prévoir une telle éventualité en cas de non-remplacement des murs, et une dénonciation de l'infiltration d'eau leur aurait permis de bénéficier de la couverture du plan de garantie.
THIRUMAL THILAGARUBAN et PUSHPAMALA THILAGARUBAN, bénéficiaires plaignants, et 9129-7069 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de septembre 2005. En juin 2010, ils ont présenté une réclamation reliée à l'effondrement de l'immeuble. L'administrateur, qui a noté la présence d'un dénivelé d'environ 31 millimètres se manifestant sur la partie avant de la résidence, a rejeté la demande. En effet, celle-ci avait été reçue dans la cinquième année de la garantie alors que seuls les vices majeurs étaient encore couverts. Or, le problème constaté n'avait pas la gravité requise pour se qualifier vice majeur. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision rendue. L'administrateur invoque toutefois, pour la première fois, le fait que la dénonciation du problème n'aurait pas été effectuée dans un délai raisonnable, de sorte que la réclamation devrait être rejetée. Or, le problème allégué provoque des manifestations qui se découvrent graduellement et dont l'importance s'accentue avec le temps. À l'été 2009, l'entrepreneur avait conclu que l'écart observé était négligeable, mais celui-ci est par la suite devenu plus important, et ce n'est qu'à ce moment que les bénéficiaires ont véritablement eu connaissance du problème. La dénonciation a donc été faite dans un délai raisonnable. Quant à la gravité du problème, les tassements différentiels constatés à l'immeuble dépassent largement ce qui est acceptable en fonction des règles de l'art, et la présence d'inconvénients et d'affaissements, se situant au-delà de ce qui paraît acceptable selon les normes et pouvant entraîner une perte, suffit pour conclure qu'il est question d'un vice de construction. L'entrepreneur, qui ne peut échapper à sa responsabilité en faisant valoir que les bénéficiaires ont acquis eux-mêmes le terrain où leur résidence a été construite, devra effectuer les travaux en sous-oeuvre requis pour remettre en état l'immeuble et ainsi empêcher des dégradations additionnelles, compte tenu des tassements secondaires possibles.
MADAME LINDA JACQUES et MONSIEUR ALAIN BEAUDOIN, bénéficiaires, et A.G.P. COUTURE ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En juin 2010, les bénéficiaires ont été victimes d'une infiltration d'eau par leurs fenêtres à la suite d'un problème aux margelles de celles-ci. Au mois d'octobre, une autre infiltration s'est produite, car la pompe qui devait évacuer l'eau du bassin de captation ne fonctionnait pas en raison d'une panne d'électricité. Finalement, en mars 2011, il y a eu une autre infiltration à la suite d'un bris de leur pompe de puisard, et ce, malgré le fonctionnement de la pompe de secours. Ils ont présenté une réclamation au mois de mai, mais l'administrateur a rejeté celle-ci au motif que la situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable. Pour déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, il faut établir lequel des événements constitue le point de départ de la computation du délai. La première infiltration est un événement isolé qui n'est pas relié à celles qui ont suivi. La seconde infiltration s'est produite pendant une panne d'électricité, et l'on ne peut affirmer avec certitude que celle-ci serait survenue si la pompe avait fonctionné. Ce n'est que lors du troisième incident que la pompe a fonctionné et que l'eau s'est malgré tout infiltrée dans le sous-sol. C'est en fonction de cette dernière date qu'il faut déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En l'espèce, la dénonciation a été effectuée au mois de mai 2011, donc à l'intérieur d'un délai raisonnable. Le dossier sera retourné à l'administrateur, qui devra établir s'il est question d'un vice caché couvert par la garantie.
LYSANNE PHOENIX et DANIEL GAGNON, bénéficiaires, et 9056-1879 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale et requête en homologation d'une sentence arbitrale. Accueillies en partie.
La partie de la sentence arbitrale portant sur la toiture, sur une infiltration d'eau sous le balcon et sur des dommages aux gouttières sera homologuée puisqu'elle n'est pas contestée et qu'elle peut être dissociée du reste de la décision. Quant aux autres points, étant donné que l'entrepreneur conteste le bien-fondé de la décision de l'arbitre pour des motifs de violation de l'équité procédurale et de compétence, il y a lieu d'appliquer la norme de contrôle de la décision correcte. En l'espèce, le contrat de garantie et le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs comportent un délai de déchéance. En effet, l'article 3.3 du contrat de même que l'article 10 paragraphe 4 du règlement prévoient que la garantie couvre la réparation des vices cachés découverts dans les trois ans suivant la réception du bâtiment et qui sont dénoncés par écrit à l'entrepreneur ainsi qu'à l'administrateur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois à compter de leur découverte. L'administrateur avait écarté les points contestés, car il avait conclu que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé les problèmes constatés dans le délai raisonnable prévu. L'arbitre aurait dû, dans un premier temps, expliquer les motifs qui lui permettaient d'écarter la décision de l'administrateur sur cette question. Or, puisqu'il ne l'a pas fait et que l'entrepreneur nie s'être engagé à effectuer des travaux, celui-ci a raison de se plaindre. Il y a lieu de renvoyer le dossier devant l'arbitre, qui devra dans un premier temps déterminer s'il a la compétence nécessaire pour statuer sur les points contestés.
JEAN LALLIER, requérant, c. LES PLACEMENTS FALICA INC., intimée, et APCHQ INC., mise en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité d'habitation au mois de juin 2010. Après quelques jours, ils ont remarqué que les planchers en lattes de bois émettaient des bruits de craquement. Les bénéficiaires ont communiqué avec l'entrepreneur au mois de juillet pour lui exposer le problème, et l'installateur du plancher leur aurait alors dit d'attendre que le temps passe, leur affirmant que le problème se réglerait seul. Au mois d'avril 2011, l'entrepreneur a avisé les bénéficiaires que la situation était normale et a invité ceux-ci à communiquer directement avec l'administrateur s'ils n'étaient pas satisfaits de la décision. En septembre 2011, les bénéficiaires ont mis l'entrepreneur en demeure de corriger la situation. Ils ont envoyé une copie de la mise en demeure à l'administrateur. Saisi d'une réclamation des bénéficiaires, ce dernier a conclu que la situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable. En l'espèce, il est question de malfaçons non apparentes, lesquelles doivent être dénoncées durant la première année de la garantie et dans les six mois suivant leur découverte. Les bénéficiaires n'ont pas respecté ce délai, malgré une invitation de l'entrepreneur et malgré une indication quant à ce délai dans le contrat de garantie qu'ils ont signé lors de l'achat de leur unité d'habitation. Leur demande doit être rejetée.
LOUISE LAROSE et DANIEL BELISLE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CHOLETTE 2005 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 122, et 124
Objection préliminaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté des réclamations visant un immeuble de 83 unités d'habitations et portant notamment sur des problèmes de décollement de carreaux de vinyle au sol et d'insonorisation déficiente de certaines unités. L'administrateur a rejeté sa réclamation quant à ces points au motif que la dénonciation n'aurait pas été faite dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois à compter de la découverte d'un problème. En ce qui concerne le revêtement du plancher, la décision doit être infirmée. En effet, même si certains incidents sont survenus au début de 2009, on doit conclure que ce n'est qu'à compter de la mi-septembre qu'il y a eu découverte et prise de connaissance par le bénéficiaire d'une première manifestation d'une importance quelconque alors que huit plaintes de divers occupants ont été déposées. La dénonciation a eu lieu au mois de février 2010, donc à l'intérieur d'un délai de six mois à compter de la découverte. En ce qui concerne le problème d'isolation acoustique, le bénéficiaire a indiqué à l'administrateur au mois de décembre 2011 que des occupants ont signalé à la fin de 2008 ou au début de 2009 la présence d'une déficience. Cette dénonciation est tardive et l'administrateur a eu raison de rejeter cette demande au motif que le délai de dénonciation n'a pas été respecté.
OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE MONTRÉAL, bénéficiaire demandeur, c. CONSORTIUM M.R. CANADA LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires, avant d'acheter une propriété dont la réception remontait au mois de juin 2010, ont procédé à une inspection du drain français. Il a été impossible d'examiner celui-ci, avec une caméra, du côté gauche de l'immeuble en raison de la présence de clous, qui le transperçaient et en bloquaient le passage. Par ailleurs, une section du drain était complètement inondée d'eau trouble du côté droit. Au mois de décembre, une réclamation a été présentée pour que des travaux correctifs soient effectués. L'administrateur a rejeté la réclamation après avoir conclu qu'il n'y avait eu ni blocage du drain, ni humidité excessive, ni inondation depuis l'occupation de la résidence, et ce, malgré des conditions favorisant la rétention d'eau près des murs de fondation arrière et latéraux. Par ailleurs, il a conclu que le problème avait été dénoncé dans la deuxième année de la garantie, que la garantie sur les vices cachés trouvait application et que l'on ne pouvait conclure à l'existence d'un vice caché. En l'espèce, la situation dénoncée a été découverte dans la première année de la garantie, et il fallait donc examiner la réclamation en fonction de la garantie contre les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception. La présence d'eau trouble dans la section inondée et l'accumulation de dépôts sur les parois du drain démontrent que celui-ci ne remplit pas son rôle, et il faut conclure que l'installation du système de drainage ne respecte pas les règles de l'art ni les normes généralement reconnues, de sorte qu'il y a malfaçon. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires.
MADAME MANON NOËL et MONSIEUR DENIS HAMEL, bénéficiaires, et 9112-1558 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 38, 107, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté des réclamations portant notamment sur un problème au système de distribution d'eau qui alimente les unités de copropriété. Ainsi, il prétendait, d'une part, qu'il fallait beaucoup de temps avant d'avoir de l'eau chaude après avoir ouvert un robinet et que, d'autre part, l'eau froide arrivait très chaude avant de refroidir. L'administrateur a rejeté la réclamation après avoir conclu que le vice avait été dénoncé à l'extérieur des délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et que, prenant en considération le fait qu'il n'avait pas été dénoncé dans les trois ans suivant la réception des parties communes et qu'il fallait donc qu'il constitue un vice de construction pour être couvert, il ne s'agissait pas d'un vice de construction. En l'espèce, le problème devait être dénoncé dans un délai raisonnable de six mois à partir de sa découverte, soit au moment où il était possible pour le bénéficiaire d'en soupçonner la gravité et l'étendue. Que ce dernier ait eu connaissance du vice en mai 2007 ou en mars 2008, soit deux dates auxquelles il avait été question d'un problème d'eau lors d'une assemblée des copropriétaires, la dénonciation à l'administrateur, qui a été faite au mois de février 2010, a été effectuée à l'extérieur du délai raisonnable. Le bénéficiaire ne peut donc se prévaloir de la couverture de la garantie.
LES CONDOS DU LAC TAUREAU PHASE I, bénéficiaire demandeur, c. 9153-2986 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 20, 27, 34, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois d'août 2011, le bénéficiaire, qui avait remarqué que le plancher de l'un des balcons de son immeuble était gondolé et que la chambre électrique située en dessous de celui-ci était sérieusement endommagée à cause de l'infiltration d'eau, a envoyé une dénonciation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a constaté que les joints de scellements des balcons de fibre de verre étaient abîmés, voire inexistants à certains endroits, et que des infiltrations d'eau avaient endommagé la salle électrique. L'administrateur a toutefois rejeté la réclamation. D'une part, il a conclu que l'entretien des joints de scellements devait être fait par le bénéficiaire et que les réparations nécessaires en raison d'un manque d'entretien n'étaient pas couvertes par le plan de garantie. D'autre part, ayant conclu que la réception des parties communes remontait à mai 2006 -- alors qu'elle date plutôt d'octobre 2006 --, il a déterminé que la situation n'était pas couverte par la garantie contre les vices cachés, qui est d'une durée de trois ans. Finalement, il a estimé que la garantie contre les vices de conception, de construction ou de réalisation et contre les vices de sol ne trouvait pas application. Or, il faut conclure que la cause principale des infiltrations d'eau est une conception et une construction qui sont contraires aux règles de l'art de l'installation des joints des panneaux du plancher du balcon. De plus, l'emplacement de ces joints directement au-dessus des murs latéraux de la salle électrique constitue également un vice de conception et de construction, de même que la sous-élévation du plancher de la salle électrique. La dégradation de cette dernière constitue un inconvénient ou un danger sérieux touchant une partie essentielle du bâtiment et est donc couverte par la garantie contre les vices de conception, de construction ou de réalisation, la dénonciation ayant été faite dans les six mois qui ont suivi la découverte du problème. La réclamation quant aux dégâts d'eau à la salle électrique doit donc être accueillie.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3667346, bénéficiaire, et LES HABITATIONS TRIGONE 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 29, 36, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juin 2007, l'entrepreneur et les bénéficiaires ont signé un contrat pour la construction d'une résidence. Pendant la construction, ces derniers ont requis que 9114-3099 Québec inc. exécute les travaux de pose de gypse, de tirage des joints et de peinture. Les bénéficiaires ont commencé à occuper l'immeuble en janvier 2008 et ils ont constaté des fissures au gypse dès juin et juillet. Lorsqu'ils ont signé le formulaire d'inspection préréception, il y était indiqué que tous les revêtements muraux de gypse des murs et plafonds étaient exclus du contrat. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur au mois d'octobre 2010. Celui-ci a rejeté leur demande quant aux fissures, ayant conclu qu'il était question d'une dispute contractuelle et qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. En l'espèce, les bénéficiaires ont admis qu'ils avaient modifié leur contrat avec l'entrepreneur et qu'ils s'étaient eux-mêmes chargés de faire effectuer les travaux de gypse, de sorte qu'il ne s'agit plus d'une situation couverte par la garantie. Par ailleurs, il faut noter que les bénéficiaires n'ont pas démontré que le problème avait la gravité d'un vice caché ni qu'ils avaient dénoncé celui-ci dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois.
HÉLÈNE ST-HILAIRE et FRANCIS GAGNON, bénéficiaires, et 9205-9559 QUÉBEC INC. (MARTEL CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2 et 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de juin 2009. En septembre, elle a écrit à l'entrepreneur pour lui dénoncer certains problèmes. Au mois de janvier 2011, elle a communiqué avec l'administrateur au sujet d'un problème d'ocre ferreuse, ce qui a mené à une inspection. L'administrateur a ensuite indiqué à la bénéficiaire la procédure à suivre pour faire une réclamation en vertu du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par la suite, celle-ci a de nouveau communiqué avec l'entrepreneur et a fait parvenir une copie de la dénonciation de septembre 2009 à l'administrateur. Ce dernier a rejeté la réclamation de la bénéficiaire au motif que le problème constaté n'avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable, lequel est de six mois à partir de la découverte d'un problème. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, la connaissance de l'existence d'un problème déclenchait l'obligation de dénonciation de la bénéficiaire, qui n'avait pas à connaître la nature du vice ni à procéder à toutes les analyses et expertises requises pour confirmer celle-ci avant de procéder à une dénonciation auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur. La bénéficiaire savait, dès le mois de septembre 2009, que sa propriété comportait un problème puisqu'elle a demandé à l'entrepreneur d'intervenir. Il faut conclure que la dénonciation faite en janvier 2011 auprès de l'administrateur était donc tardive.
HÉLÈNE PARENT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2009. Au mois de septembre suivant, elle a fait parvenir une lettre à l'entrepreneur, dénonçant notamment la présence d'odeurs nauséabondes, de substances dans le bac de sa pompe submersible, de fissures dans le plancher et de moisissure. En janvier 2011, elle a communiqué avec l'administrateur au sujet d'un problème d'ocre ferreux et, au mois d'octobre, elle a écrit à ce dernier et à l'entrepreneur pour dénoncer de nouveau ce problème ainsi que des fissures au plafond et à la fondation. En mars 2012, l'administrateur a rejeté une réclamation de la bénéficiaire au motif que cette dernière n'avait pas respecté le délai de dénonciation prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ce qui soulève la question de savoir si la dénonciation vise l'existence d'un vice ou celle d'un problème. En effet, la bénéficiaire prétend qu'elle devait être en mesure de déterminer la nature du vice avant de le connaître et de pouvoir valablement le dénoncer à l'administrateur et que la simple dénonciation d'un problème sans en connaître la cause serait insuffisante. Or, une telle approche ne peut être retenue. C'est la connaissance de l'existence d'un problème qui déclenche l'obligation de dénonciation. Prétendre qu'un bénéficiaire devrait connaître la nature d'un vice, et donc procéder à toutes les analyses et expertises requises pour confirmer le caractère d'un problème touchant sa propriété, avant de le dénoncer serait lui imposer un trop lourd fardeau. En l'espèce, la bénéficiaire savait dès septembre 2009 qu'il y avait un problème puisqu'elle a écrit à l'entrepreneur afin qu'il règle la situation. La dénonciation à l'administrateur en octobre 2011, soit plus de six mois plus tard, était tardive et hors délai.
HÉLÈNE PARENT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur propriété en février 2009. À partir du mois de mars 2010, ils ont communiqué avec l'entrepreneur à plusieurs reprises en raison de la chute de bardeaux se trouvant sur leur toit. Des réparations ont été effectuées en juin. Au mois d'avril 2011, les bénéficiaires ont joint de nouveau l'entrepreneur, car des bardeaux se soulevaient et tombaient. L'entrepreneur a indiqué que des réparations seraient effectuées mais, vu l'absence de démarches sérieuses de sa part, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur. Celui-ci, qui a ultérieurement été saisi d'une réclamation des bénéficiaires, a conclu que ces derniers n'avaient pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable, soit dans les six mois suivant la découverte du problème, et il a rejeté leur demande. L'administrateur a toutefois commis une erreur. Le point de départ du délai raisonnable est la découverte du vice. Or, les réparations effectuées par le vendeur et les discussions en vue de régler le problème ont prolongé ce délai. En effet, il est normal que l'acheteur de bonne foi attende le résultat des démarches proposées par le vendeur professionnel pour régler le problème. De plus, il est compréhensible que cet acheteur, une fois les réparations effectuées, attende de voir si les travaux ont donné le résultat promis par le vendeur. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas été diligent dans sa communication avec les bénéficiaires alors qu'il ne leur a pas fourni l'information qu'ils demandaient afin de régler le problème. Or, malgré ce manque de transparence, ceux-ci lui ont fait confiance et ont patienté afin de vérifier si les travaux promis régleraient leur problème. Une fois de plus, au mois de mai 2011, l'entrepreneur a assuré aux bénéficiaires que des réparations seraient effectuées. Ceux-ci ont toutefois perdu patience et ont déposé une plainte écrite quelques jours plus tard. Il y a lieu de conclure que les bénéficiaires ont été diligents. Le dossier devra être renvoyé à l'administrateur, qui devra déterminer s'il est question d'une malfaçon ou d'un vice caché.
JUSTYNA LIZOTTE et ROBIN MONGEAU, bénéficiaires, et EXCELLENCE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ («GMN»), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En février 2011, les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble. Dans ce contexte, le bénéficiaire a procédé à une visite des lieux et l'entrepreneur a écrit à la main les éléments à parachever sur le formulaire d'inspection pré-réception. Quelques mois plus tard, le bénéficiaire a remarqué plusieurs problèmes relatifs à la maçonnerie. L'administrateur a reconnu que celle-ci présentait des malfaçons sur l'ensemble du bâtiment, mais il a rejeté la réclamation des bénéficiaires aux motifs que le tout était apparent au moment de l'inspection pré-réception et qu'il aurait dû y avoir dénonciation à ce moment. La réclamation aurait toutefois dû être accueillie. D'une part, les bénéficiaires ont fait valoir que les joints de maçonnerie s'étaient effrités progressivement, ce qui n'a pas été contredit. D'autre part, même si elles paraissent évidentes lorsqu'on les découvre, les déficiences touchant l'immeuble ne sautent pas aux yeux, surtout pour un profane en matière de maçonnerie comme le bénéficiaire. Il n'est donc pas raisonnable de soutenir que ce dernier aurait dû déceler les malfaçons dès février 2011, d'autant moins si l'on considère que l'entrepreneur ne les a pas vues. Il faut donc conclure que les bénéficiaires ont agi avec diligence dès qu'ils ont constaté que les malfaçons portaient sérieusement atteinte à la maçonnerie de leur bâtiment. De plus, même en supposant que celles-ci étaient apparentes, il faudrait conclure que la dénonciation n'est pas tardive, car l'entrepreneur n'a pas assumé ses responsabilités lors de l'inspection du bâtiment. En effet, il aurait alors dû jouer un rôle plus proactif, c'est-à-dire diriger la visite d'inspection de même qu'indiquer au bénéficiaire les vices et malfaçons présents ou ceux dont il devait connaître l'existence. Or, l'entrepreneur n'a même pas fait le tour du bâtiment à l'extérieur lors de la visite, et il ne peut, dans les circonstances, invoquer une dénonciation tardive.
ALEX FRANÇOIS et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS TRILIKON CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 17, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé un contrat de construction avec l'entrepreneur au mois d'avril 2010. Au début du mois d'octobre, après entente, il a emménagé dans la résidence, qui n'était pas complètement terminée. Dans ce contexte, le bénéficiaire a signé le contrat de garantie et, avec réserve, la déclaration de réception du bâtiment, le 16 octobre 2010. Le 14 février 2011, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé l'acte de vente et, le mois suivant, le bénéficiaire a présenté une réclamation. L'administrateur a rejeté celle-ci, notamment quant à des travaux de parachèvement qui n'avaient pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. Cette partie de la décision doit être maintenue. En l'espèce, l'entrepreneur a permis au bénéficiaire d'occuper sa future maison dès le mois d'octobre 2010, mais il ne pouvait y avoir réception du bâtiment avant la signature de l'acte de vente. Pour l'administrateur, toutefois, il y avait lieu de fixer la date de réception du bâtiment au 16 octobre 2010, soit à la date de la signature du formulaire officiel d'inspection pré-réception par le bénéficiaire. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, il y a réception lorsque le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment, qui est en état de servir à l'usage auquel on le destine. Il y a donc lieu de retenir la date de la signature de la réception du bâtiment au mois d'octobre 2010 et de conclure que le bénéficiaire devait dénoncer par écrit les éléments à parachever à cette même date.
STEEVE SPÉNARD, bénéficiaire, et LES HABITATIONS YVES CÔTÉ ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 9, 10, 38, 107, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Au mois d'octobre 2010, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé un problème relié au mur de soutènement de même qu'à la structure en acier des balcons situés sur la façade arrière de son bâtiment. Ce problème avait fait l'objet d'un rapport d'ingénieur en juin 2009, lequel avait mené l'entrepreneur à effectuer des travaux correctifs durant l'été de la même année. L'administrateur a conclu que la situation avait été découverte au mois de février 2010 et qu'elle ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable, de sorte qu'il a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Un syndicat de copropriétaires agissant de manière raisonnable et prudente qui est averti de l'existence d'un défaut de construction doit dénoncer celui-ci à l'administrateur dans les six mois suivant la date de sa découverte. En présence d'un problème qui se manifeste de façon graduelle, la découverte se situe au moment où une personne raisonnable considérerait qu'il est grave et important et non dès qu'un premier effet est observé. On ne saurait exiger du bénéficiaire qu'il connaisse toutes les incidences d'un désordre, surtout lorsque la première observation de celui-ci n'a pas été qualifiée de grave par l'administrateur ou lorsque l'entrepreneur a effectué une réparation sans informer le bénéficiaire de l'étendue du vice corrigé. En l'espèce, le bénéficiaire a eu connaissance de la gravité et de l'étendue du défaut de construction au moment où les rapports d'inspection lui ont été dévoilés, lors d'une assemblée tenue en mai 2010. Dès lors, il ne pouvait nier connaître la gravité et l'étendue du vice de construction. Dans ce contexte, la dénonciation faite à l'administrateur au mois d'octobre 2010 a été effectuée dans un délai raisonnable, et la demande d'arbitrage doit être accueillie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3616-3630 EVELYN, bénéficiaire, c. 9084-1529 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION J.M.C.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 34, 106, et 112
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont le nivelage du plancher de sa cuisine, des fissures au revêtement de gypse et un renflement au plafond de la chambre principale. Vu le rejet de sa réclamation quant à ces éléments, elle a déposé une demande d'arbitrage. Eu égard au plancher de sa cuisine, elle prétend que certains carreaux de céramique ne sont pas de niveau et que ses pieds s'accrochent à certains endroits. L'administrateur a conclu que les écarts observés respectaient les seuils de tolérance admissibles et qu'ils satisfaisaient aux critères de performance attendus pour ce type d'ouvrage, de sorte qu'il n'y avait ni vice caché ni malfaçon. En l'espèce, la bénéficiaire devait démontrer le contenu des règles de l'art qu'elle désirait invoquer et le fait que celles-ci n'avaient pas été respectées lors de l'installation du plancher. Or, elle n'a pas fait cette preuve, et la décision rendue doit être maintenue. Quant aux deux autres points, l'administrateur a conclu qu'il était question du comportement normal des matériaux au cours du séchage, ce qui est exclu par la garantie. Par ailleurs, il a aussi établi que les problèmes observés avaient été dénoncés dans la deuxième année de la garantie mais que, n'ayant pas la gravité d'un vice caché, ils n'étaient plus couverts. En l'espèce, la décision rendue doit être maintenue mais pour une autre raison. En effet, ces problèmes n'ont pas été dénoncés dans un délai raisonnable de six mois à compter de leur découverte, de sorte que la bénéficiaire ne pouvait plus invoquer la garantie.
MARIE-MARLÈNE PLAISIMÉ, bénéficiaire, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur propriété au mois de juin 2006. Pendant les premières années, ils ont communiqué directement avec l'entrepreneur pour tout problème existant ou découvert, et celui-ci a toujours été rassurant, promettant d'entreprendre les réparations nécessaires afin de régler les différents problèmes mentionnés. Les bénéficiaires n'ont donc pas ressenti le besoin d'aller plus loin. L'entrepreneur a ensuite cessé de les rappeler, et il a ultimement fermé son entreprise. En juillet 2010, les bénéficiaires ont dénoncé leurs problèmes auprès de l'administrateur et ont présenté une réclamation. Or, celle-ci a été rejetée au motif que les problèmes invoqués n'étaient plus couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs puisqu'ils n'avaient pas été dénoncés dans les délais prévus, soit dans les six mois suivant leur découverte. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Les bénéficiaires n'ont fourni aucune explication satisfaisante pour justifier leur tardiveté, et les points dénoncés n'ont pas la gravité d'un vice majeur qui risque d'entraîner une perte partielle ou totale de l'immeuble, soit le seul type de problème encore couvert pendant la quatrième année de la garantie.
MÉLANIE PELLETIER et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS K.D.S., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En juin 2009, le bénéficiaire a dénoncé un problème de gel à ses tuyaux de douche lors de grands froids. L'administrateur a conclu que ce dernier avait eu connaissance de cette situation à l'occasion d'un premier incident, survenu en février 2008, soit 16 mois auparavant, et qu'il n'avait donc pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois à partir de la découverte. Il a donc rejeté la réclamation. Cette décision doit être infirmée. En effet, le bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur lors des premiers incidents, et celui-ci lui a suggéré une marche à suivre qui a permis de résoudre le problème. Puisque le problème paraissait réglé, il est normal que le bénéficiaire n'ait pas dénoncé la situation à l'administrateur. En 2009, la situation pouvait être qualifiée de «problème majeur» et, dès lors, il y a lieu de conclure que le bénéficiaire pouvait soupçonner la gravité et l'étendue du problème. La dénonciation, qui a été effectuée au mois de juin, s'est faite dans le délai raisonnable de six mois, et la réclamation n'aurait donc pas dû être rejetée pour ce motif. L'administrateur devra rendre une décision quant à la responsabilité de l'entrepreneur.
SDC 740 RUE DE L'ÉGLISE, VERDUN, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS DANIEL RAYNAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en mai 2010. Il a présenté une réclamation à l'administrateur portant sur plusieurs éléments, dont un problème concernant la peinture au plafond de la salle de bains principale. L'administrateur n'a pas accueilli la réclamation du bénéficiaire sur ce point, d'où la demande d'arbitrage. En l'espèce, une visite des lieux a permis de constater que le découpage de la peinture sur le pourtour du plafond de la salle de bains était apparent et qu'il résultait d'un manque de peinture. Or, les travaux de peinture ont été réalisés avant la réception de la maison, et un problème de cette nature aurait dû être dénoncé lors de la signature du formulaire de réception, ce qui n'a toutefois pas été fait. Par conséquent, la décision de l'administrateur doit être maintenue, et la demande d'arbitrage, rejetée.
TAN CHEA KHUONG, bénéficiaire, et 9144-7847 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2005. Trois ans plus tard, ils ont présenté une réclamation concernant une infiltration d'eau et l'apparition de moisissure. L'administrateur a rejeté cette réclamation, d'une part, car la dénonciation n'avait pas été effectuée dans un délai raisonnable suivant la découverte du problème, soit dans les six mois, et, d'autre part, car il n'était pas question d'un vice majeur, de sorte que la garantie ne couvrait pas leur problème. Les bénéficiaires n'ont pas demandé l'arbitrage de cette décision. En juillet 2010, ils ont présenté une nouvelle réclamation, portant de nouveau sur un problème d'infiltration d'eau et de moisissure. L'administrateur a rejeté celle-ci, et sa décision doit être maintenue. En effet, la dénonciation faite en 2010 portait sur les mêmes problèmes qui avaient été constatés en 2008. Elle a donc été effectuée à l'extérieur du délai raisonnable devant être respecté. Par ailleurs, les bénéficiaires auraient pu, s'ils n'étaient pas satisfaits de la décision rendue en 2008, présenter une demande d'arbitrage, ce qu'ils n'ont pas fait. La réclamation présentée en 2010 portait également sur un problème touchant les planchers de l'immeuble, soit l'espacement entre les lattes de bois formant le plancher. Ce problème a été dénoncé pendant la cinquième année de garantie alors que les seuls éléments encore couverts sont les vices de conception, de construction ou de réalisation ainsi que les vices de sols qui pourraient entraîner la perte de l'immeuble. Or, le problème au plancher n'est pas suffisamment grave pour être couvert.
GLADYS ESCOBEDO et un autre, bénéficaires, c. HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur, et GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 19, 22, 37, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En novembre 2006, l'entrepreneur a retenu les services d'un architecte pour faire l'inspection des parties communes d'un immeuble. Ce dernier a rédigé un rapport détaillant les travaux à effectuer et les déficiences à corriger relativement aux parties communes. En mars 2007, Chagnon, un représentant du bénéficiaire, a remis une copie du rapport à l'administrateur. En 2010, le bénéficiaire a présenté une réclamation, qui a été rejetée par l'administrateur au motif d'une absence de dénonciation auprès de l'entrepreneur. En effet, l'administrateur a refusé de considérer que le rapport de l'architecte pouvait constituer un avis de dénonciation et, selon lui, le processus de réclamation avait donc débuté au mois d'août 2010. La dénonciation est une procédure obligatoire et correspond à un geste qui est fait par une partie pour indiquer à une autre qu'elle n'a pas respecté ses obligations et pour réclamer que certaines mesures soient prises afin de corriger la situation.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES ANSE ST-CHARLES BÂTIMENT C, bénéficiaire, et QUESTCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 27, 34, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'avril 2008, et ils ont indiqué au formulaire d'inspection préréception du bâtiment que le calibrage du système de chauffage devait être revu. En novembre 2009, ils ont dénoncé à l'entrepreneur divers problèmes touchant l'immeuble et ils ont informé l'administrateur de la situation au mois d'août 2010. Ce dernier a estimé que la dénonciation avait été faite à l'extérieur du délai raisonnable établi au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et a rejeté la réclamation des bénéficiaires. En l'espèce, les problèmes relatifs au déficit de chauffage et aux coups de bélier dont se sont plaints les bénéficiaires ont été dénoncés dans un délai raisonnable. Lorsque les bénéficiaires ont indiqué dans le formulaire d'inspection préréception que le système de chauffage posait problème, ils n'avaient pas à déterminer quelles étaient les causes précises de la situation et à les énumérer. Ainsi, la mention du problème portant sur le calibrage du système de chauffage équivaut à une dénonciation, dans un délai raisonnable, des problèmes constatés par les bénéficiaires.
RAYMOND GAUTHIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION MARIO BLONDIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires de maisons en rangée construites par l'entrepreneur. La réception des unités a eu lieu en novembre 2008. Au mois d'octobre 2010, le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur l'absence de solins au-dessus des épaulements des cheminées et sur la détérioration des marches de béton à l'avant des unités. L'administrateur a rejeté les réclamations sur ces points au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. En ce qui concerne les solins, une visite des lieux a démontré d'une manière évidente que leur absence constituait une malfaçon apparente pour un professionnel de la construction, de sorte qu'il s'agissait d'une situation qui aurait dû être dénoncée lors de la réception des parties communes par le professionnel du bâtiment choisi par le bénéficiaire. Quant aux escaliers, l'administrateur a présenté un témoignage plus crédible, selon lequel le problème de fissures touchant les marches aurait été découvert dès le printemps 2009, soit après un premier cycle de gel et de dégel. La dénonciation, qui n'a été faite qu'en octobre 2010, était tardive.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES TILLEULS, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENTS TGB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 35, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en février 2009. À ce moment, les travaux de maçonnerie et l'installation de la céramique au plancher de leur hall d'entrée n'étaient pas encore terminés et étaient désignés en tant que travaux à parachever. Après qu'ils eurent été effectués, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur une série de problèmes, au fur et à mesure qu'il les a constatés, sans toutefois aviser l'administrateur. Dans ce contexte, l'entrepreneur a effectué des réparations à six reprises lorsque le plancher de céramique s'est fissuré. Après un septième incident, les bénéficiaires ont refusé la réparation suggérée, jugeant que le problème se situait au niveau du sous-plancher et qu'il fallait retirer la céramique et reprendre les travaux pour corriger le problème à sa source. L'entrepreneur a refusé. Par ailleurs, lorsqu'un maçon leur a signalé que la brique de l'immeuble était d'apparence terne à certains endroits, faute d'avoir été lavée après la pose, ils ont exigé que l'entrepreneur agisse. L'administrateur, saisi d'une réclamation, a conclu que le problème au plancher n'avait pas été dénoncé dans les six mois suivant sa découverte et qu'il n'était donc pas couvert. Quant au revêtement extérieur de l'immeuble, il ne s'agissait pas d'un vice caché qui aurait été couvert par la garantie. L'administrateur a d'ailleurs noté que le type de brique utilisé ne devait pas être lavé à l'acide, comme le prétendaient les bénéficiaires, mais seulement à l'eau. Cette décision doit être maintenue. Eu égard à la brique, les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il était question d'un vice caché au moment de la réception, soit un vice grave qui rendrait leur résidence impropre à son usage ou qui réduirait son utilité, ou qu'ils n'auraient pas acheté ou payé si cher l'immeuble s'ils avaient connu l'existence de ce problème. Quant au plancher, il n'est pas possible d'accueillir la réclamation, car la situation n'a pas été dénoncée à l'administrateur dans les délais prescrits.
CAROLE CASTONGUAY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION SERGE RHEAULT INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en septembre 2006. Il a alors dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur un problème de renflement au plancher de son sous-sol. L'entrepreneur n'a fait aucune démarche pour corriger la situation, suggérant plutôt au bénéficiaire d'attendre et de laisser s'écouler une année. La situation ne s'est pas améliorée et le bénéficiaire a tenté sans succès de joindre l'entrepreneur. En 2010, il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur portant notamment sur ce point. Celui-ci a conclu que le bénéficiaire avait perdu son droit de présenter une réclamation trois ans après la dénonciation, soit en septembre 2009, et il a rejeté la demande. Cette décision doit être maintenue. Même si le règlement ne prévoit pas de délai pour présenter une réclamation, le Code civil du Québec prévoit qu'un recours se prescrit dans un délai de trois ans. Ainsi, la réclamation ayant été présentée à l'extérieur d'un tel délai après la dénonciation, le bénéficiaire avait perdu ses droits. Ce dernier ne peut d'ailleurs invoquer, subsidiairement, que la situation qu'il a observée en 2010 était nouvelle par rapport à celle qu'il avait constatée lors de la réception et qu'il s'agirait d'une nouvelle dénonciation. La garantie qui serait applicable dans une telle situation serait celle portant sur les vices de construction, et le problème n'est pas suffisamment important pour être qualifié de vice de construction.
JEAN-MARCEL LOUIS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9141-1074 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS NORJO), entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en juin 2009. Peu après leur déménagement, ils ont constaté que les lattes du plancher de bois franc du rez-de-chaussée se soulevaient aux intersections. L'entrepreneur leur aurait alors conseillé d'attendre le passage d'un été et d'un hiver afin d'observer le comportement des matériaux, dans l'espoir de voir la situation se corriger, avant de présenter une réclamation. Or, la situation ne s'est pas améliorée et, en janvier 2011, ils l'ont dénoncée à l'administrateur. Celui-ci a rejeté la réclamation présentée relativement à l'état du plancher aux motifs que la demande des bénéficiaires était tardive et que le problème visé ne constituait pas un vice caché, de sorte qu'il n'était plus couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Leurs arguments ne peuvent toutefois pas être retenus. D'une part, le problème touchant le plancher était apparent dès le jour du déménagement des bénéficiaires et il aurait dû être dénoncé par écrit dans les trois jours suivant la réception du bâtiment. D'autre part, même en considérant le problème comme un vice de construction, rien ne démontre qu'il rendrait l'immeuble inutilisable ou qu'il en diminuerait l'utilité au point où les bénéficiaires ne l'auraient pas acheté ou n'auraient pas payé un si haut prix. Finalement, le non-respect par l'administrateur d'un délai n'a eu aucune incidence sur les événements puisque les bénéficiaires avaient déjà omis de respecter le délai de dénonciation. Ceux-ci ne peuvent invoquer ce manquement à leur avantage.
CÉCILE ROY et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES LACHANCE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur a rejeté une demande du bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, relativement à l'installation inadéquate de portes d'entrée au motif que la dénonciation du problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable de six mois à compter de sa découverte. Or, il a commis une erreur puisque cette situation avait été dénoncée par écrit lors de la réception, et il accepte à présent de couvrir ce point. Par conséquent, l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. S'il ne le fait pas dans un certain délai, l'administrateur devra terminer les travaux.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES TILLEULS, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENTS TGB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté à l'administrateur une réclamation portant sur plusieurs points, dont un problème à la dalle de béton située à l'entrée de leur sous-sol. Ils font valoir que celle-ci ne serait pas conforme aux règles de l'art et qu'elle causerait une accumulation d'eau qui stagne pendant l'été et qui se transforme en glace durant l'hiver. L'administrateur a conclu à l'existence d'une pente qui ne serait pas conforme aux règles de l'art, mais il a rejeté la réclamation au motif que le problème avait été dénoncé tardivement, soit plus de six mois après sa découverte. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, et il y a lieu d'accueillir leur demande sur ce point. En effet, au formulaire d'inspection préréception, l'entrepreneur a ajouté une note indiquant qu'il y avait une déficience concernant la pente et qu'il fallait corriger la situation. Cette inscription au formulaire suffit pour préserver les droits des bénéficiaires, qui n'étaient pas obligés de dénoncer une deuxième fois, par écrit, à l'administrateur et à l'entrepreneur, une déficience qui avait déjà été signalée. L'entrepreneur a affirmé que celle-ci serait ajoutée aux travaux à exécuter, et il serait injuste d'exiger des bénéficiaires qu'ils effectuent des démarches additionnelles pour protéger leurs droits. En se fondant sur l'équité, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur de réaliser les travaux nécessaires pour régler le problème.
CHANTAL BEAUDOIN et un autre, bénéficiaires, et MADECO ROYAL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION («GQH»), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires d'un immeuble qui contient huit unités d'habitation. Les travaux auraient été terminés au mois de février 2007, tel qu'il est indiqué à l'avis de fin des travaux rempli par l'entrepreneur. Le bénéficiaire fait toutefois valoir que cet avis n'a été envoyé ni à lui ni aux copropriétaires, de sorte qu'il n'y aurait jamais eu réception des parties communes. Il a fait parvenir deux dénonciations à l'administrateur, la première en décembre 2008 et la seconde en mars 2009. Puisqu'il n'aurait pas reçu l'avis de fin des travaux, il fait valoir que les dénonciations auraient été faites dans les délais prescrits. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas été en mesure de démontrer qu'il a remis le formulaire de fin des travaux au mois de septembre 2007. Un avis a toutefois été reçu en février 2009, et ce n'est qu'à compter de ce moment qu'il est possible de conclure qu'il y a eu réception de l'avis. Or, pour déterminer la date de la réception des parties communes, il y a lieu de s'appuyer sur l'équité ainsi que sur le concept d'habitabilité de l'immeuble et de conclure que c'est en novembre 2007 qu'a eu lieu la réception, donc six mois après que l'entrepreneur eut transféré l'administration du syndicat au bénéficiaire. La date de réception des parties communes étant ainsi établie, il ressort que le bénéficiaire n'a pas dénoncé les problèmes constatés dans un délai raisonnable, et ses réclamations doivent par conséquent être rejetées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 14815 SHERBROOKE EST, bénéficiaire demandeur, c. 9101-9901 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 29, 33, 34, 35, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa résidence en août 2008, a présenté une réclamation portant sur quatre éléments au mois d'avril 2010. L'administrateur a rejeté cette réclamation, et cette décision doit être maintenue. Ainsi, il était question de fissures à la fondation et au plancher de béton au sous-sol, lesquelles étaient déjà apparentes au moment de la livraison. L'administrateur a correctement conclu que ces fissures étaient reliées au comportement normal des matériaux et qu'elles étaient sans gravité. Par ailleurs, l'installation incorrecte de l'une des colonnes supportant le toit du porche d'entrée ainsi que l'absence d'une crépine au drain de plancher du sous-sol, des défauts qui étaient visibles lors de la livraison, ont été dénoncées 19 mois après leur découverte, dépassant ainsi le délai raisonnable de 6 mois prévu pour la dénonciation.
MARY PINTER, bénéficiaire, c. CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En juin 2008, les bénéficiaires ont acheté une résidence qui avait initialement été acquise le 7 septembre 2006. Durant l'été 2009, ils ont remarqué des traces d'humidité au pied de l'escalier extérieur menant au sous-sol, sur le côté gauche du bâtiment. Le 14 septembre, l'administrateur a reçu une réclamation portant sur ce problème. Il a rejeté celle-ci aux motifs qu'il l'avait reçue pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un vice majeur. Les bénéficiaires, ayant observé le même problème au début de l'été 2010, ont fait examiner leur drain français et ont présenté une nouvelle réclamation, qui a été rejetée pour la même raison. Ils demandent l'arbitrage de cette seconde décision. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs fixe des périodes durant lesquelles la garantie couvre certains types de problèmes. Il prévoit aussi qu'un vice doit être dénoncé dans un délai raisonnable à compter de sa découverte ou de son apparition et que ce délai ne peut dépasser six mois. Donc, un problème décelé à la fin de la période couverte par la garantie pourrait être dénoncé dans les six premiers mois de l'année suivante. En l'espèce, l'administrateur n'a pas déterminé à quel moment le problème à la résidence des bénéficiaires était survenu, de sorte qu'il ne pouvait établir si celui-ci devait être examiné sous l'angle des malfaçons, des vices cachés ou des vices majeurs. Par ailleurs, il n'a pas été question, dans sa décision, du respect du délai de dénonciation. Le dossier lui est donc retourné pour qu'il puisse se prononcer sur ces deux questions.
ABBES BOURENNANI et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NOLA, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, laquelle a été rejetée, car la dénonciation du problème n'aurait pas été faite dans les délais prescrits. Une demande d'arbitrage a été présentée et les parties se sont entendues pour débattre, dans un premier temps, la question de savoir si les bénéficiaires ont dénoncé la situation par écrit à l'administrateur et à l'entrepreneur dans un délai raisonnable, soit dans les six mois suivant sa découverte, sa survenance ou sa première manifestation, s'il s'agit d'un vice ou d'une perte graduelle. Si l'arbitre conclut que la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, il se penchera ensuite sur la demande de réclamation.
LOUIS TESSIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR (2003) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juillet 2007, les bénéficiaires ont procédé à l'acquisition d'une résidence qui avait initialement été reçue en septembre 2005. Au mois d'août 2010, ils ont envoyé à l'entrepreneur et à l'administrateur une réclamation quant à la présence de plusieurs fissures qui auraient été reliées, selon eux, à un sol instable. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif qu'ils avaient tardé à l'informer de la situation, et ce, bien qu'ils aient été avertis et sensibilisés relativement au problème de sol par l'ancien propriétaire. Il a aussi considéré que la dénonciation avait été faite trop tard, de sorte que les bénéficiaires avaient perdu leur droit de présenter une réclamation. Ces derniers font valoir qu'il n'y avait aucun signe apparent du problème en 2007 et que ce n'est qu'en 2010 que celui-ci a été décelé alors que des fissures réparées par l'entrepreneur sont réapparues et qu'une autre fissure est apparue sur le mur extérieur. C'est à ce moment qu'ils ont compris qu'il y avait affaissement. En l'espèce, la réclamation des bénéficiaires n'est pas prescrite. Le délai de prescription de trois ans n'a pas débuté au moment de l'acquisition, lorsque les bénéficiaires ont été avisés des problèmes concernant le sol, mais plutôt lorsque les premières manifestations reliées à ces problèmes sont apparues, soit en janvier 2008. Or, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé leur problème dans un délai raisonnable. Ils auraient dû se rendre compte que la situation était grave à compter de février 2009, soit alors que les réparations se multipliaient, et faire une dénonciation auprès de l'administrateur dans les six mois suivants. Puisqu'ils n'ont pas agi dans ce délai, leur réclamation doit être rejetée.
PATRICK GUAY et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION M. WILLIAMS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes a été effectuée en décembre 2008. En juillet 2009, il a pris connaissance de certains problèmes de conformité par rapport aux croquis qui lui avaient été fournis. Notamment, les galeries arrière avaient une profondeur de 63 pouces, et non de 72 pouces, et les balustrades situées à l'extérieur des portes-fenêtres des salons avaient une profondeur de 1 pouce au lieu de 18 pouces. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation au mois d'octobre 2010 et il a présenté une réclamation, qui a été rejetée par l'administrateur. Cette décision doit être maintenue. D'une part, en ce qui concerne les galeries arrière, la différence de profondeur n'entraîne pas une diminution de l'utilisation ou du prix de revente. Par ailleurs, rien ne laisse supposer que les galeries ne seraient pas conformes au Code national du bâtiment 1995 ou qu'elles poseraient un problème de sécurité. En outre, même s'il s'agissait d'un vice caché, il faudrait conclure que celui-ci n'a pas été dénoncé dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas excéder six mois à compter de la découverte du problème. D'autre part, en ce qui a trait aux balustrades, il est question d'un vice caché. En effet, l'entretien des portes-fenêtres est rendu plus difficile en raison de l'écart important de profondeur. De plus, il y a une diminution possible de la valeur marchande des unités résidentielles. Toutefois, cette situation avait été portée à la connaissance du bénéficiaire en juillet 2009, et il faut conclure qu'il a tardé à agir, ne dénonçant le problème qu'au mois d'octobre 2010, soit 15 mois après la découverte.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 2380 DES ROSEAUX, bénéficiaire, et CORPORATION IMMOBILIÈRE NORTÉKA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
À l'automne 2009, les bénéficiaires ont remarqué l'apparition d'une fissure au plancher de béton de leur garage. À l'automne 2010, au moment d'appliquer un scellant protecteur sur ce plancher, ils auraient aperçu de multiples microfissures disposées en forme de toile d'araignée. Au mois d'octobre, les bénéficiaires, soupçonnant un problème de pyrite, ont adressé une réclamation à l'administrateur. Ce dernier a conclu qu'ils n'avaient pas dénoncé la situation dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui exige que la dénonciation se fasse dans les six mois suivant la découverte. L'administrateur a considéré que la découverte avait eu lieu à l'automne 2009. Les parties n'ont pas la même position quant au moment où le délai de dénonciation a commencé à courir. En l'espèce, l'apparition d'une fissure, résultant dans la majorité des cas du rétrécissement du béton, est une situation courante qui n'a rien d'alarmant en soi. Ce n'est qu'à l'automne 2010 que les bénéficiaires ont pu constater ou, du moins, soupçonner la gravité et l'étendue réelles du problème touchant le plancher de leur garage. D'ailleurs, un expert qui a visité les lieux à deux reprises en 2011 avait lui-même affirmé aux bénéficiaires, lors de sa première visite, qu'ils n'avaient pas à s'inquiéter puisqu'il n'était probablement pas question d'un cas de pyrite. Il y a donc lieu de conclure que les premières manifestations se sont réellement produites à l'automne 2010 et que, par conséquent, les bénéficiaires ont présenté leur demande à l'intérieur du délai de six mois prévu au règlement. Le dossier sera renvoyé à l'administrateur, qui devra rendre une décision sur la réclamation.
SYLVIE BÉGIN et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION G. THERRIEN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à l'acquisition d'un condominium. Au moment de la vente, l'entrepreneur lui a fourni un document indiquant que l'un des éléments inclus dans les unités était un échangeur d'air. Selon la disposition du condo modèle, cet appareil devait se trouver dans la garde-robe de l'entrée. Lorsqu'il a pris possession de son condominium, il a constaté que l'appareil était plutôt situé dans la garde-robe de la chambre principale. Plus tard, en janvier 2010, il a appris qu'il ne s'agissait pas d'un véritable échangeur d'air mais bien d'une chaufferette à air frais. La situation était la même dans les sept autres condominiums de l'immeuble. Au mois d'octobre, les acquéreurs ont adressé une dénonciation à l'entrepreneur, qui l'a ensuite fait parvenir à l'administrateur. Ce dernier a rejeté la réclamation du bénéficiaire, ayant constaté que le système installé répondait aux exigences énoncées au permis de construction, que la dénonciation n'avait pas été faite dans les six mois suivant la découverte du problème et qu'elle avait été acheminée pendant la deuxième année de garantie alors que le problème constaté ne pouvait être considéré comme un vice caché. En l'espèce, l'entrepreneur a remis au bénéficiaire un document indiquant la présence d'un échangeur d'air et il avait l'obligation d'installer un tel système, une obligation qui est couverte par le plan de garantie. L'installation non conforme constitue un vice caché. Elle rend le système impropre à l'usage projeté et peut grandement compromettre les possibilités de revente. Or, en tant que vice caché, le problème devait être dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur dans les six mois suivant sa découverte, ce qui n'a pas été fait. Cette omission du bénéficiaire entraîne le rejet de sa réclamation.
FABRICE PROVOST, bénéficiaire, et CORPORATION IMMOBILIÈRE NORTÉKA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comptant 21 unités d'habitation où il y a eu des infiltrations d'eau au mois d'avril 2008. Il a dénoncé la situation à l'administrateur en mars 2009. Ce dernier a par la suite rejeté une réclamation portant sur des travaux correctifs estimés à plus de 402 000 $, au motif que les infiltrations avaient été dénoncées à l'extérieur des délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est question en l'espèce d'un vice caché qui devait être dénoncé dans un délai raisonnable à compter de sa découverte, et ce délai ne doit pas excéder six mois. En l'espèce, le bénéficiaire connaissait l'existence des vices cachés depuis le mois d'avril 2008 puisqu'il a envoyé à l'entrepreneur un avis dans lequel il indiquait qu'il y avait eu des fuites d'eau dans l'immeuble, que l'eau provenait vraisemblablement du toit et que plusieurs appartements avaient subi des dommages. Il qualifiait d'ailleurs la situation de problème majeur pouvant mettre l'immeuble en péril. Cela constituait le point de départ du délai de dénonciation, et l'omission du bénéficiaire de dénoncer la situation à l'administrateur à l'intérieur de ce délai lui a fait perdre le droit à son recours.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE VENDÔME, demandeur, et 9137-7937 QUÉBEC INC., défenderesse (en faillite), et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 20, 27, 34, 116, et 120
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence le 14 juin 2009. Dès le mois d'août, elle a constaté que son plancher craquait à certains endroits et qu'il y avait un vide entre le plancher et le sous-plancher, de sorte qu'elle sentait qu'il bougeait un peu. L'entrepreneur l'a rassurée, qualifiant cette situation de normale puisque les matériaux travaillent pendant la première année suivant la construction d'un immeuble et ajoutant qu'il était important de maintenir un taux d'humidité adéquat. La situation ne s'est toutefois pas améliorée et, devant l'inaction de l'entrepreneur, la bénéficiaire lui a fait parvenir une mise en demeure dénonçant plusieurs défauts le 14 juin 2010, avec copie à l'administrateur. Celui-ci a conclu que la bénéficiaire n'avait pas dénoncé la situation dans un délai raisonnable à compter de sa découverte, un tel délai étant de six mois. Cette décision doit être maintenue. Bien que la bénéficiaire ait soutenu que ce n'est qu'en janvier 2010 qu'elle a découvert qu'il y avait un problème concernant son plancher, le contenu de la correspondance qu'elle a envoyée à l'entrepreneur démontre plutôt le contraire. En effet, dès le mois de janvier, elle lui écrivait que la situation ne s'était pas améliorée et qu'il y avait lieu d'établir un plan d'action pour régler le problème. Elle ne croyait alors pas que la situation était normale et qu'il n'y avait aucune raison d'être inquiète. Ainsi, il faut conclure que sa dénonciation a été faite à l'extérieur du délai raisonnable de six mois, et cette partie de sa réclamation devait donc être rejetée.
CAROLINE THERRIEN, bénéficiaire, et 9179-5948 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, 37, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont le syndicat des copropriétaires d'un immeuble ainsi que certains des copropriétaires. En novembre 2009, la Ville de Montréal a fait parvenir au syndicat un avis de contravention ordonnant l'évacuation immédiate du bâtiment. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation relativement à des dommages structuraux qui auraient causé un affaissement du plancher du rez-de-chaussée ainsi qu'un déversement d'eau. Ils exigeaient des travaux correctifs ainsi que le remboursement d'une somme estimée à plus de 542 000 $. L'administrateur a reconnu qu'il y avait des vices majeurs de construction, mais il a rejeté la réclamation au motif que les vices avaient été découverts et dénoncés à l'extérieur des délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour en arriver à cette conclusion, il a considéré que la réception des parties communes datait du 29 juin 2004, date marquant le début du délai de cinq ans durant lequel les vices de construction sont couverts par la garantie. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision; ils soutiennent que la réception n'a pas eu lieu en juin 2004 et que leur recours n'a donc pas été intenté trop tard. En l'espèce, il faut conclure qu'aucun avis de fin des travaux n'a été reçu, et donc qu'il n'y a pas eu, le 29 juin 2004, réception des parties communes. Sans qu'il soit possible de déterminer une date de fin des travaux, il est possible de conclure que les travaux n'étaient pas achevés en date du 21 juin 2005, de sorte que les vices de construction étaient toujours couverts en novembre 2009. Quant à la dénonciation, elle a été faite dans les six mois suivant la découverte du problème, soit dans un délai raisonnable, car les bénéficiaires n'ont eu connaissance du vice de construction qu'en novembre 2009. Les bénéficiaires auront droit au remboursement d'une portion des sommes qu'ils ont payées pour des travaux temporaires de renforcement puisqu'il y avait urgence d'agir. Par ailleurs, il reviendra à l'entrepreneur de décider des mesures correctives à suivre pour rectifier la situation, ce dernier ayant le choix des moyens pour arriver aux résultats visés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 716 SAINT-FERDINAND et autres, bénéficiaires demandeurs, et DÉVELOPPEMENTS TGB INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 34, 35, 111, 116, 124, et 9999
Désistement de la requête en révision judiciaire (C.S., 2011-09-27), 500-17-065490-115
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2005. Au printemps 2008, ils ont constaté l'apparition de fissures. Au mois d'octobre suivant, ils ont fait parvenir à l'entrepreneur une dénonciation relativement à ces fissures, lui témoignant leur inquiétude. Une visite a été effectuée par l'entrepreneur et par un représentant de l'administrateur, qui ont conclu que les fissures observées n'étaient pas reliées à un problème de pyrite, apaisant ainsi les craintes du bénéficiaire. En 2010, les fissures existantes ont progressé et d'autres fissures importantes sont apparues, dont l'une dans les fondations. À ce moment, l'entrepreneur et un autre représentant de l'administrateur ont reconnu que la situation correspondait à un cas de pyrite. Le bénéficiaire a alors présenté une réclamation, mais l'administrateur a conclu que celle-ci n'avait pas été transmise dans un délai raisonnable à compter de la découverte du problème, qui, selon lui, datait de 2008. L'administrateur a toutefois commis une erreur. Il faut considérer que les premières manifestations du problème de pyrite sont celles observées en 2010 et, par conséquent, conclure que le bénéficiaire a agi avec diligence en dénonçant le problème dans un délai raisonnable. Le dossier sera donc retourné à l'administrateur, qui devra rendre une décision sur le fond.
RENÉ MAILHOT et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION PAUL DARGIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'octobre 2008. Jusqu'en 2010, ils ont fait plusieurs démarches auprès de l'entrepreneur pour qu'il effectue des réparations. Finalement, ils ont adressé une réclamation à l'administrateur. Celui-ci l'a rejetée sur plusieurs points, dont deux faisant l'objet de la demande d'arbitrage des bénéficiaires: un problème aux cache-néons des armoires de cuisine et le gondolement des bardeaux de toiture. Selon l'administrateur, ces problèmes n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable et ils n'avaient pas la gravité du vice caché. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé les problèmes dans un délai raisonnable, soit dans les six mois qui ont suivi leur découverte. Cela suffit pour rejeter la demande d'arbitrage. Toutefois, relativement au problème de gondolement des bardeaux de toiture, il y a lieu de recourir à l'équité. En effet, après qu'ils eurent déposé leur réclamation, en février 2010, l'administrateur a demandé à l'entrepreneur d'intervenir et de lui indiquer les mesures qu'il entendait prendre pour régler la situation. L'entrepreneur a répondu par écrit que la toiture serait réparée au printemps. Ainsi, la décision qu'il a rendue, rejetant la réclamation des bénéficiaires, était contradictoire par rapport à l'engagement de l'entrepreneur. Il aurait dû favoriser un règlement, compte tenu de l'engagement écrit qu'il avait reçu, au lieu de priver les bénéficiaires d'une possibilité de résolution du litige. Sa décision sur ce point est donc annulée et l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires à la toiture.
ANNIE SAUVAGEAU et un autre, bénéficiaires, et 9082-2883 QUÉBEC INC. (GROUPE SELONA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 74, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté à l'administrateur une réclamation portant notamment sur la hauteur d'échappée («head room») de leur escalier intérieur. L'administrateur a confirmé que l'échappée était légèrement inférieure à ce qui est requis dans le Code du bâtiment 1995, mais il a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ce point, car ils n'avaient pas dénoncé le problème dans les six mois suivant sa découverte, donc dans un délai raisonnable. En effet, bien que ce point ait été porté à leur attention en juin 2008, ce n'est qu'en mai 2009 que les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur. Leur omission de respecter le délai de six mois a comme conséquence qu'ils n'ont aucun recours sur ce point.
ROBERT PARSONS et une autre, bénéficiaires, c. 9139-4395 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS K.D.S.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur unité résidentielle en décembre 2008. En juin 2010, ils ont adressé à l'entrepreneur une réclamation portant sur une série d'éléments à corriger. L'administrateur a décidé que cette réclamation devait être rejetée dans sa totalité. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Trois des éléments visés ont été dénoncés environ 16 mois après leur découverte. Or, la dénonciation doit se faire dans les six mois suivant la découverte et ce délai ne peut pas être prolongé. L'omission de le respecter a fait perdre aux bénéficiaires leur droit de recours, même s'ils ont démontré qu'ils avaient reçu l'assurance de l'entrepreneur quant à la correction de certains problèmes et qu'ils lui avaient fait confiance.
MARCELLE BLONDIN et un autre, bénéficiaires, et LA SEIGNEURIE MASSON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Décision arbitrale complémentaire.
Les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, qui ne peut excéder six mois de leur découverte ou de leur survenance. En l'espèce, puisque le propriétaire de l'unité en cause occupait les lieux depuis 2006, sa réclamation de 2008 était tardive.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE PARC DE LA MARINA LÉVIS, bénéficiaire, et DONALD THÉRIAULT et MARTIN CHOUINARD (LE PARC DE LA MARINA LÉVIS INC.), entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2007. En janvier 2009, ils auraient constaté un problème touchant leur plancher de bois franc, soit la présence de dénivellations et de dépressions. Le bénéficiaire a alors écrit à l'entrepreneur, réclamant la tenue d'une inspection et l'achèvement de travaux correctifs. L'entrepreneur a visité les lieux et a indiqué au bénéficiaire que tout devrait rentrer dans l'ordre au printemps. Or, la situation ne s'est pas améliorée et le bénéficiaire lui a réécrit au mois d'août. En septembre, il aurait saisi la réelle étendue du problème au cours de la visite d'un sous-traitant de l'entrepreneur. Le bénéficiaire s'est finalement adressé à l'administrateur, qui a conclu que le problème était apparent au moment de la réception et qu'il n'avait pas été dénoncé dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, même si la découverte s'était faite en janvier 2009, la dénonciation aurait tout de même été tardive, n'ayant pas été faite dans un délai de six mois à compter de la découverte. Finalement, indépendamment des délais, le problème ne pouvait se qualifier de vice caché et il n'était donc plus couvert. Les bénéficiaires contestent cette décision. Il n'est toutefois pas possible d'accueillir leur demande. Même en supposant que le problème n'était pas apparent à la réception, il faut conclure qu'en janvier 2009 les bénéficiaires avaient des indices suffisamment importants leur permettant non seulement de voir qu'il y avait un problème, mais aussi d'en soupçonner la gravité. Ils auraient dû à ce moment dénoncer la situation à l'administrateur. Leur omission de dénoncer la situation dans un délai de six mois ne permet aucune autre option que le rejet de leur recours.
EKRAM BESSADOK et une autre, bénéficiaires, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et GROUPE AXXCO INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes en août 2006. Au mois de décembre suivant, les bénéficiaires ont fait inspecter les parties communes. Un rapport a été rédigé qui indiquait notamment que les balcons comportaient plusieurs déficiences importantes et qu'ils devraient être réparés alors qu'ils étaient couverts par la garantie. Il était notamment question de la fissuration des panneaux de fibre de verre qui en faisaient partie. Le bénéficiaire a présenté une première réclamation à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois d'octobre 2007, portant notamment sur ce point. L'entrepreneur s'est engagé à apporter des correctifs à certains balcons. En septembre 2009, le bénéficiaire a présenté une seconde réclamation, concernant les balcons qui n'avaient pas fait l'objet d'une entente avec l'entrepreneur. L'administrateur a considéré que le problème devait être un vice de construction pour être couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ce qui n'était pas le cas. La décision de l'administrateur doit être maintenue: non seulement les vices cachés ne sont plus couverts après un délai de trois ans suivant la réception des parties communes mais, en outre, la dénonciation d'un problème doit se faire dans les six mois après sa découverte. En l'espèce, le bénéficiaire a découvert le problème touchant les balcons en décembre 2006, mais il ne l'a dénoncé qu'en octobre 2007, soit neuf mois plus tard.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES BERGES DU FLEUVE PHASE I, bénéficiaire, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et LES PROPRIÉTÉS BELCOURT INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur relativement à un gauchissement de portes d'armoire dans leur cuisine et à un problème au plafond de leur garage. Eu égard au premier point, l'administrateur a déterminé que le gonflement aperçu au bas des portes de plusieurs armoires était relié à une mauvaise utilisation par les bénéficiaires de leur cuisine et il a conclu qu'il s'agissait donc d'un problème exclu de la garantie. Or, la position de l'administrateur, qui s'appuie sur celle que le fournisseur a basée sur une première impression, ne peut pas être retenue. En effet, les bénéficiaires ont démontré qu'ils faisaient un usage normal tant des portes d'armoires que de leurs appareils électroménagers et qu'ils utilisaient des produits et des outils de nettoyage adéquats. Par ailleurs, rien ne permet de conclure à la présence d'un taux d'humidité excessif dans la maison. Il faut donc conclure que les critères de qualité auxquels un acheteur normal serait en droit de s'attendre ne sont pas remplis. Les tiroirs et portes d'armoire de cuisine endommagés devront être remplacés. Quant au second point, les bénéficiaires ont soulevé un problème découlant de l'absence d'une trappe au plafond du garage et des conséquences à long terme de ce manquement. Or, cela aurait dû être noté dès la réception de l'immeuble ou dénoncé dans les six mois suivant la découverte du manquement, ce qui n'a pas été fait. La réclamation sur ce point doit être rejetée.
JEAN ANELL SOLON et une autre, bénéficiaires, et LE GROUPE ALEXMA LAURIN CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 20, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 14 juillet 2008. Le 4 février 2010, ils ont notamment dénoncé la présence de fissures dans l'ensemble de l'immeuble. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ce point au motif que la dénonciation avait été faite pendant la deuxième année de la garantie et que le problème constaté n'avait pas la gravité d'un vice caché mais était plutôt relié au comportement normal des matériaux. En l'espèce, il est possible que l'on soit en présence de malfaçons. En effet, les fissures observées sont uniquement situées aux coins métalliques; elles ne sont pas généralisées à l'ensemble des travaux de gypse. On ne peut donc pas retenir qu'il s'agirait d'une situation résultant du comportement normal des matériaux. De telles malfaçons, pour être couvertes par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, doivent apparaître dans la première année suivant la réception des travaux et être dénoncées au plus tard six mois après leurs premières manifestations. En l'espèce, en supposant que les fissures seraient toutes apparues la dernière journée de la première année de la garantie, soit le 14 juillet 2009, les bénéficiaires auraient donc eu jusqu'au 14 janvier pour dénoncer le problème. La dénonciation effectuée le 4 février 2010 a été faite à l'extérieur des délais applicables et la réclamation doit être rejetée pour ce motif.
PRÉVOIS GUERRIER et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS INNOVATEL (2007) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2008. En mars 2010, ils ont adressé à l'administrateur une demande de réclamation reliée, entre autres choses, à des problèmes touchant leur salle de bains. Il était notamment question de l'absence d'un miroir, d'une barre de sécurité et d'une porte communiquant entre cette pièce et la chambre principale ainsi que de l'installation de deux modules de rangement, laquelle ne respectait pas les plans. Ces éléments, qui étaient tous décelables lors de la réception du bâtiment, n'ont pas été dénoncés dans le formulaire d'inspection préréception. Les bénéficiaires n'ont pas dénoncé les problèmes constatés dans un délai raisonnable, ayant agi 19 mois après la découverte, et leur réclamation sur l'ensemble de ces points doit être rejetée. Par ailleurs, ils ne peuvent invoquer le fait que des inscriptions dans le formulaire selon lesquelles certains éléments de finition étaient incomplets auraient été suffisantes pour dénoncer les problèmes soulevés.
HÉLÈNE LAPOINTE et un autre, bénéficiaires, et A À Z CONSTRUCTION-RÉNOVATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2008. Ils ont présenté une réclamation relativement à un gondolement d'une section du plancher de bois franc à l'étage principal, problème qui a été corrigé au mois d'octobre de façon satisfaisante. En mai 2009, ils ont présenté une nouvelle réclamation reliée à des craquements provenant de leurs planchers. L'administrateur a rejeté cette réclamation. Bien qu'il ait perçu les bruits dont se plaignaient les bénéficiaires, il a conclu que la dénonciation de cette situation, qui, selon lui, aurait été remarquée à l'été 2008, s'était faite à l'extérieur des délais acceptables, soit dans les six mois suivant la découverte d'un problème. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Selon les témoignages entendus, la probabilité que le problème aurait été découvert au printemps 2008 est plus élevée, de telle sorte qu'il faut considérer que la dénonciation s'est faite dans les délais. Par ailleurs, le problème semble lié non pas à un mauvais entretien du plancher par les bénéficiaires, mais plutôt à une installation déficiente des planchers. L'entrepreneur n'a pas laissé aux lattes le temps de s'acclimater à leur environnement avant de les poser et il n'a pas utilisé un nombre suffisant de clous ou d'agrafes pour les fixer. Cette installation est donc couverte par la garantie, et l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour remédier à la situation.
DINA KHAFAGI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 15 juillet 2008. Le 17 juillet 2009, il a adressé à l'entrepreneur une réclamation portant sur certains éléments. Il était notamment question de l'effritement du béton dans l'escalier extérieur avant et du caractère non sécuritaire du mécanisme de la porte de garage. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire quant à ces points. Eu égard à l'escalier extérieur, le bénéficiaire a pris connaissance de la situation au mois d'avril 2009. Il a dénoncé le problème dans un délai raisonnable après sa découverte, soit dans les six mois qui ont suivi, mais l'administrateur fait valoir que la dénonciation aurait dû être faite à l'intérieur de la période de couverture de un an applicable. L'interprétation que fait l'administrateur du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut toutefois être retenue, car elle est trop sévère. L'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. Quant au mécanisme de la porte de garage, c'est le rail de glissement qui présente un problème: il est trop bas et pourrait facilement causer des blessures à la tête ou aux mains. Selon l'administrateur, cette situation était apparente au moment de la réception et sa dénonciation aurait été tardive. Or, l'entrepreneur avait effectué des travaux pour corriger le problème au mois d'octobre 2008, soulevant les rails autant qu'il le pouvait. Le bénéficiaire a considéré qu'il y avait eu une nette amélioration jusqu'à ce qu'un visiteur se blesse au contact des rails. Ce n'est qu'en janvier ou en février 2009 qu'il a découvert la véritable gravité de la situation ainsi que l'étendue et la complexité des remèdes à apporter. Il faut donc considérer qu'il n'était pas question d'une malfaçon apparente à la réception, mais plutôt d'un vice caché découvert en 2009. La dénonciation s'est faite dans les six mois suivant cette date, et il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour régler la situation.
JACQUES CHOUINARD, bénéficiaire, et CONSTRUCTION JOLIVAR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 18
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une résidence en 2008. Dans les semaines qui ont suivi la réception de l'immeuble, ils ont décelé quelques problèmes en ce qui a trait à leur plancher, soit des craquements. L'entrepreneur a été appelé à vérifier l'état des planchers et il a recommandé aux bénéficiaires d'augmenter le taux d'humidité à l'intérieur de leur maison et d'attendre quatre semaines pour que leur problème soit réglé. Bien que les bénéficiaires aient suivi ces conseils, la situation n'a pas changé. À la mi-avril 2009, la bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur, les «craquements très légers et très localisés» étant devenus des «problèmes majeurs». Des travaux ont été effectués à deux reprises, mais les bénéficiaires n'en ont pas été satisfaits. Au mois d'août suivant, l'entrepreneur a transmis une lettre des bénéficiaires à l'administrateur, à qui la situation n'avait pas encore été dénoncée. L'administrateur a rejeté la réclamation présentée par les bénéficiaires relativement aux craquements au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans les délais prévus. En arbitrage, seule la question du délai de dénonciation est soulevée. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'un vice doit être dénoncé, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à partir du moment où le bénéficiaire découvre le vice ou du moment où il est en mesure de soupçonner la gravité et l'étendue d'un problème lorsque celui-ci apparaît graduellement. En l'espèce, même si les bénéficiaires ont initialement décelé un problème à l'automne 2008, l'entrepreneur en a minimisé l'importance en recommandant une augmentation du taux d'humidité à l'intérieur du bâtiment. Il est normal qu'ils n'aient pas procédé à une dénonciation écrite auprès de l'administrateur. La date à retenir pour la découverte se situe plutôt vers la fin de mars ou le début d'avril 2010, alors que les bénéficiaires ont dénoncé des problèmes majeurs à l'entrepreneur. Il faut conclure que la dénonciation faite à l'administrateur au mois d'août 2010 a été présentée dans les six mois suivant la découverte, et donc dans un délai raisonnable. Le dossier sera retourné à l'administrateur, qui devra prendre une décision quant à la réclamation.
MARILINE TARDIF et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont découvert un problème dans leur résidence à l'été 2007. Ce n'est qu'en mai 2010 qu'ils ont dénoncé la situation à l'administrateur. Selon eux, le délai couru serait relié aux promesses de l'entrepreneur de corriger la situation. L'administrateur a rejeté leur réclamation, ayant conclu que la dénonciation n'avait pas été présentée dans un délai raisonnable. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, que l'administrateur cherche à faire rejeter en raison de leur omission de respecter les délais impartis. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, un problème doit obligatoirement être dénoncé par écrit auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à compter de la découverte d'un vice ou, s'il est question d'un problème qui apparaît graduellement, du moment où le bénéficiaire aura été en mesure d'en soupçonner la gravité ou l'étendue. Le non-respect de ce délai de dénonciation entraîne la perte du recours du bénéficiaire, et l'arbitre n'a pas le pouvoir de prolonger le délai au motif que celui-ci aurait été dans l'impossibilité d'agir ou afin d'évaluer ce qui pourrait constituer un délai raisonnable. En l'espèce, les bénéficiaires ont donc agi trop tard et, malgré la sympathie que l'on pourrait éprouver à leur égard en raison des promesses que l'entrepreneur n'aurait pas respectées, leur demande d'arbitrage ne peut être accueillie. Il faut donner raison à l'administrateur.
YAN LI LU et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION ROGER VINCENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de novembre 2005. Au mois de janvier 2010, pendant la cinquième année de la garantie, elle a dénoncé la présence de fissures sur les marches à l'avant et à l'arrière de l'immeuble. L'administrateur a rejeté sa réclamation au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans les six mois suivant la découverte du problème. Selon lui, la fissure à l'arrière aurait probablement été couverte par la garantie n'eût été le non-respect du délai de dénonciation. Quant à la fissure à l'avant, l'administrateur a conclu qu'elle n'aurait pas été couverte par la garantie puisque le problème n'était qu'esthétique. La bénéficiaire prétend qu'elle a découvert le problème touchant les marches arrière au mois d'avril 2009 mais qu'elle a cru à l'époque que la fissure était bénigne. Ce n'est qu'au mois d'août 2009, lors de la visite d'un agent d'immeuble qui lui aurait conseillé de faire une réclamation à ce sujet, qu'elle s'est rendu compte qu'il y avait un problème à régler. En ce qui concerne les marches à l'avant de l'immeuble, la bénéficiaire a affirmé n'avoir remarqué la présence d'une fissure qu'au mois d'octobre 2009. La dénonciation de ce problème aurait donc été faite dans le respect du délai raisonnable de dénonciation. Quant à l'escalier à l'arrière, la bénéficiaire a conclu un contrat avec des experts pour faire construire une maison et elle n'est pas elle-même une experte. On ne saurait la blâmer au motif qu'elle n'aurait pas reconnu une déficience lorsqu'elle a remarqué une fissure d'apparence bénigne. Ce n'est que lorsque l'agent immobilier lui a indiqué que la fissure était révélatrice d'un problème, au mois d'août 2009, que la bénéficiaire a pu soupçonner la gravité et l'étendue du problème touchant les marches et c'est à compter de ce moment que le délai de dénonciation a commencé à courir. Par conséquent, la dénonciation au mois de janvier 2010 a été faite dans un délai raisonnable.
CRYSTAL KACZKOWSKI, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2008. Au mois d'août, ils ont envoyé à l'entrepreneur une lettre pour l'informer de certains éléments problématiques, notamment quant à leur plancher de bois franc. L'entrepreneur a effectué une visite des lieux et a déclaré aux bénéficiaires que cette situation était normale et que le tout se corrigerait en hiver, lorsque l'immeuble serait chauffé. Les bénéficiaires ont reçu un document publié par l'administrateur confirmant qu'il était normal que les matériaux visés atteignent un niveau de stabilité. Toutefois, après l'hiver, ils ont compris que les problèmes de craquements et de soulèvements de leurs planchers ne se résoudraient pas d'eux-mêmes. Ils ont dénoncé la situation auprès de l'administrateur au mois d'avril 2009. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif que le problème ne lui avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la dénonciation doit obligatoirement se faire par écrit auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à compter de la découverte d'un vice ou, s'il est question d'un problème qui apparaît graduellement, du moment où le bénéficiaire a été en mesure d'en soupçonner la gravité ou l'étendue. En l'espèce, la découverte, par les bénéficiaires, de la réelle gravité ou de la réelle étendue du problème de leur plancher a eu lieu au mois de mars 2009, soit lorsqu'ils se sont rendu compte que la situation ne se résoudrait pas d'elle-même. Par conséquent, la dénonciation, qui a été formulée le mois suivant, a été présentée dans un délai raisonnable. Le dossier sera donc renvoyé à l'administrateur, qui devra décider si la situation est couverte par la garantie.
CARMELINA COLOCCIA et un autre, bénéficiaires demandeurs, et TRILIKON CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 5, 10, 18, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage d'une décision de l'administrateur, notamment sur une question touchant leurs planchers de bois franc flottant. Ayant découvert ce problème à l'automne 2007, ils l'ont dénoncé à l'entrepreneur en janvier 2008 et à l'administrateur au mois d'avril 2009, soit plus de 18 mois après leur découverte. Ce délai est fatal. En effet, la dénonciation écrite doit être présentée à l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois à partir de l'occurrence ou de la réccurrence du problème visé. Le non-respect de ce délai a entraîné la perte des droits des bénéficiaires.
PAUL NAGY et une autre, bénéficiaires, et 6061711 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont acheté leur résidence en juillet 2006 et, 13 mois plus tard, ils ont dénoncé un problème de variations de température dans leur système de douche, et donc lié à son installation. Estimant que cette situation, découverte lors de l'acquisition, n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable, l'administrateur a rejeté la réclamation. Sa décision doit être maintenue. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que la dénonciation des malfaçons non apparentes, des vices cachés et des vices majeurs doit se faire, par écrit, auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable. Ce délai ne peut dépasser six mois à compter du moment où la situation problématique a été découverte ou, si ce vice est apparu graduellement, à compter de sa première manifestation. La dénonciation est obligatoire et essentielle. Puisque les bénéficiaires n'ont pas respecté cette exigence, leur recours doit être rejeté.
LINDA MCGINN et un autre, bénéficiaires demandeurs, et GESTION DUB INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Moyen d'irrecevabilité présenté par l'administrateur. Rejeté.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé une série de problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur avant le 22 mai 2007, date à laquelle la période de garantie sur l'immeuble visé prenait fin. En décembre 2008, l'expert du bénéficiaire a présenté un rapport dans lequel il était question de six points qui n'avaient pas expressément été dénoncés. L'administrateur prétend que la réclamation du bénéficiaire ne serait pas recevable, car ces six points auraient été dénoncés après l'expiration de la garantie. Celui-ci fait valoir qu'il y aurait un lien entre ces points et certains éléments qui avaient été dénoncés de manière générale, notamment sous l'appellation «Maçonnerie». Pour rejeter la réclamation du bénéficiaire à ce stade, il faudrait qu'il soit absolument clair que les six points visés n'ont aucun lien avec les éléments qui ont été dénoncés avant le 22 mai 2007. Cela n'est toutefois pas possible. Il y a donc lieu de rejeter le moyen d'irrecevabilité présenté et de permettre à l'arbitre de rendre une décision lorsqu'il aura reçu l'ensemble de la preuve.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LES JARDINS VERSAILLES II, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS BEAU-DESIGN INC., entrepreneur, et APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'un condominium en 2006. Au mois d'août, le sous-sol a été inondé. Les bénéficiaires ont alors communiqué avec l'entrepreneur, qui a effectué des réparations et nettoyé les dégâts. En 2007, deux autres inondations se sont produites. Après une dernière inondation importante survenue en 2009, les bénéficiaires ont envoyé une lettre à l'entrepreneur, dont une copie a été transmise à l'administrateur. Il s'agissait de la première dénonciation du problème auprès de celui-ci. L'administrateur a plus tard rejeté une réclamation des bénéficiaires, invoquant le fait que le délai de dénonciation n'avait pas été respecté. Cette décision doit être maintenue. Le contrat de garantie prévoit que les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à partir de leur découverte ou de leur survenance. Ce délai doit être respecté et les bénéficiaires, afin de justifier leur retard, ne peuvent alléguer leur ignorance ou leur oubli de l'existence du plan de garantie ou encore le fait qu'ils auraient trouvé d'autres moyens pour transmettre leur plainte ou leur réclamation à l'entrepreneur sans dénonciation écrite à l'administrateur. Les défauts de construction allégués ne sont donc pas couverts par le plan de garantie de l'administrateur.
SUCILA CHINNIYAN SHANMUGANATHAN et un autre, bénéficiaires, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 37, et 38
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en juillet 2005. En juin 2009, ils ont écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur pour leur dénoncer une série de problèmes. Selon leur lettre, ils avaient remarqué dès les premiers mois suivant l'acquisition de leur maison des signes précurseurs de mouvement et ils affirmaient avoir de bonnes raisons de croire que celle-ci était instable et qu'elle s'affaisserait avec le temps. L'administrateur a rejeté leur réclamation, concluant qu'ils n'avaient pas respecté le délai raisonnable de dénonciation écrite. Ce délai est de six mois et il commence à courir à compter de la découverte d'un vice ou d'une malfaçon. En l'espèce, la lettre envoyée par les bénéficiaires constituait une forme d'aveu jouant contre eux, du moins sur la question du délai. Ainsi, il faut conclure qu'ils avaient une connaissance, dans une certaine mesure, des problèmes plus de six mois avant l'envoi de la lettre, en juin 2009. Par conséquent, l'administrateur a eu raison de conclure que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable et sa décision doit être maintenue.
DEYANIRA BOLDUC et un autre, bénéficiaires, et 2739-8775 QUÉBEC INC. (P.H. CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de novembre 2004. En 2006, la pierre centrale de l'arche du mur au-dessus de l'entrée du garage est tombée. L'entrepreneur a effectué des travaux de réparation et les bénéficiaires ont cru la situation réglée. Or, environ huit mois plus tard, ces derniers se sont rendu compte que les travaux effectués avaient été inadéquats et superficiels et qu'ils n'avaient pas réglé le problème d'instabilité de la pierre centrale. Ils ont communiqué avec l'entrepreneur, qui n'a pas donné suite à leurs appels. Deux ans après, ils ont envoyé un avis écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur. Même si les bénéficiaires étaient de bonne foi et qu'ils attendaient que l'entrepreneur réagisse, ils n'ont pas respecté le délai de dénonciation, qui est de six mois à partir de la découverte du problème. Par conséquent, leur recours ne peut pas être accueilli, et ce, même si l'installation de la pierre centrale et sa réparation ont été manifestement contraires aux règles de l'art et qu'il y a une malfaçon.
ABDELKRIM RERHAYE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MÉDIANE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois de novembre 2004, la bénéficiaire a envoyé une lettre à l'entrepreneur l'avisant de certains problèmes. Vu l'inaction de celui-ci, elle a fait une réclamation auprès de l'administrateur. L'entrepreneur s'est alors engagé à faire certains travaux. Or, il n'a pas donné suite à la totalité de ses engagements. En juin 2005, la bénéficiaire a envoyé une nouvelle lettre de demande quant aux éléments qui n'avaient pas été traités. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de terminer les travaux qui ne l'étaient pas. La lettre de la bénéficiaire comprenait également une liste de nouveaux problèmes. Certains éléments ont été corrigés par l'entrepreneur, mais la bénéficiaire n'a pas fait, à cette occasion, de réclamation quant au reste de ces nouveaux points. Ce n'est qu'en juin 2009 qu'elle a adressé une réclamation à l'administrateur, notamment au sujet des nouveaux points soulevés en juin 2005. La bénéficiaire n'a pas été en mesure de justifier le délai écoulé, lequel doit être qualifié d'excessif et de déraisonnable. Sa réclamation devait être rejetée.
REETU SINGH MINHAS, bénéficiaire, et HABITATIONS GERMAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18 et 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur portant sur plusieurs points. Parmi ceux-ci, il est notamment question de joints fissurés au gypse, d'un défaut de bois à la main flottante et d'interstices au plancher flottant du sous-sol. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait de situations apparentes qui auraient dû être dénoncées au moment de la réception du bâtiment, ce qui n'avait pas été fait, si l'on se fie au formulaire d'inspection rempli lors de la réception de l'immeuble. Une inspection des lieux a permis de constater que ces éléments étaient apparents et il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur sur ces points. Un autre élément faisant l'objet de la décision et la présence d'interstices à l'assemblage des moulures des cadres de portes. L'administrateur a également rejeté ce point et il y a lieu de maintenir sa décision puisque les espacements sont minimes et se situent à l'intérieur des tolérances admissibles dans l'industrie de la construction.
LUCIANO BRAGAGLIA et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont transmis deux dénonciations décrites à l'entrepreneur, une en juin 2008 et l'autre au mois d'octobre, portant sur divers points. En février 2009, ils ont dénoncé ces problèmes à l'administrateur. Lorsqu'ils lui ont présenté une réclamation, l'administrateur a rejeté les points qui avaient été initialement dénoncés à l'entrepreneur en juin 2008, au motif que les bénéficiaires ne lui avaient pas dénoncé ces mêmes éléments à l'intérieur d'un délai raisonnable. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la dénonciation d'un problème doit se faire par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur, dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à compter de sa découverte. En l'espèce, le délai a été supérieur à six mois et le retard des bénéficiaires ne peut être mis de côté. La décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
FADIA ST-FORT et un autre, bénéficiaires, et 9095-9032 QUEBEC INC. - EXCELLENCE CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 20, 116, et 120
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en novembre 2006. Dès lors, et au cours des années qui ont suivi, il a constaté la présence de fissures, lesquelles ont en partie été réparées par l'entrepreneur. Au mois d'avril 2009, lorsque le bénéficiaire a mis sa résidence en vente, des acheteurs potentiels lui ont fait remarquer la présence d'une dénivellation à l'intérieur de l'immeuble. Il a dénoncé la situation à l'administrateur et à l'entrepreneur. L'administrateur a conclu que la dénonciation avait eu lieu dans un délai raisonnable et il a donné gain de cause au bénéficiaire. L'entrepreneur est toutefois en désaccord au motif qu'elle aurait dû être faite plus tôt puisque des signes du problème auraient été présents. La dénonciation d'un problème doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois à compter de la découverte ou de la survenance du problème ou, dans le cas d'un vice ou d'un problème apparaissant graduellement, de sa première manifestation. En l'espèce, l'apparition du problème a été graduelle et ce n'est qu'au printemps 2009 que le bénéficiaire et l'entrepreneur ont été en mesure de soupçonner son étendue de même que sa gravité. La dénonciation par le bénéficiaire s'est donc faite dans un délai raisonnable.
PATRICK BÉGIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS S.P.R. POULIOT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juillet 2005. Au mois d'octobre 2008, un voisin lui a fait remarquer la présence de fissures sur les fondations de sa maison. Il a donc fait parvenir une réclamation à l'entrepreneur le 6 octobre, qualifiant les fissures d'«anormales» et attribuant la situation à un problème de pyrite. Il n'a toutefois pas dénoncé la situation à l'administrateur à ce moment. L'entrepreneur a confirmé au bénéficiaire le caractère anormal du problème mais lui a dit de ne pas s'inquiéter puisque son travail était garanti pendant une période de cinq ans et qu'il s'occupait de l'affaire. Le 11 mai 2009, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'administrateur pour la première fois, à la suggestion de l'entrepreneur. Au début du mois de juin, l'administrateur a reçu une réclamation du bénéficiaire. Celle-ci a été rejetée parce que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé le problème touchant les fondations à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser six mois à partir de la découverte ou de la survenance du vice ou, lorsque les vices ou les pertes apparaissent graduellement, à partir de leur première manifestation. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, les décisions qu'il a présentées pour appuyer sa position laissent voir une tendance selon laquelle il n'est pas possible de prolonger ou de raccourcir ce délai de six mois. En l'espèce, le bénéficiaire devait dénoncer la situation à l'administrateur dans les six mois suivant leur découverte, en octobre 2008. Il n'a pas respecté ce délai, et il faut donc conclure que la décision de l'administrateur était bien fondée.
CLAUDE CARRIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION PAUL DARGIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une demande d'intervention à l'entrepreneur en 2003. Elle a transmis une dénonciation écrite à celui-ci ainsi qu'à l'administrateur de la Garantie Qualité Habitation. Or, elle a commis une erreur importante, car cette dénonciation aurait plutôt dû être faite auprès de l'administrateur de la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ. L'administrateur a conclu que la dénonciation avait été acheminée ailleurs qu'à ses bureaux et, par conséquent, que la réclamation de la bénéficiaire aurait été déposée tardivement. Cette dernière a demandé l'arbitrage de cette décision mais, vu la contestation de l'administrateur, elle a décidé de ne pas donner suite à sa demande.
BERNADETTE PLANTE, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS INC. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
À la fin du mois d'août 2008, le bénéficiaire a constaté un problème de gondolement à sa toiture. Il en a informé l'entrepreneur, qui a effectué des prélèvements de bardeaux d'asphalte et de membrane à des fins d'examen et d'expertise. Des travaux de réparation ont été effectués, mais le problème n'a pas été réglé à la satisfaction du bénéficiaire, qui a envoyé une lettre de dénonciation à l'entrepreneur et à l'administrateur en août 2009. Ce dernier a rejeté la réclamation, jugeant que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue. En effet, un vice caché doit être dénoncé dans un délai raisonnable à partir de sa découverte, ne devant pas dépasser six mois. En l'espèce, le délai n'a pas été respecté, de sorte que la réclamation ne pouvait être accueillie.
JACQUES FONTAINE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS UNIC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APACHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'immeuble visé comporte 24 logements et il est à vocation sociale. Il a été reçu en février 2008 et, dès le mois de juin de la même année, le bénéficiaire a fait part à l'entrepreneur et à l'architecte du projet de quelques problèmes d'acoustique. Malgré certains travaux correctifs, en novembre, le bénéficiaire a affirmé à l'entrepreneur et à l'administrateur que le problème existait encore. En janvier 2009, la firme d'experts Octave Acoustique a produit un rapport dans lequel elle mettait l'entrepreneur en garde du fait qu'il pourrait y avoir des problèmes d'acoustique dans les logements de l'immeuble, et l'administrateur a demandé à celui-ci d'intervenir. Par ailleurs, en juillet, l'administrateur, qui avait retenu sa propre firme d'experts, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs jugés nécessaires. Cette décision ayant été rendue, le bénéficiaire a présenté une nouvelle dénonciation le même mois, réclamant que soient réglées toutes les faiblesses acoustiques dans chacun des 24 logements. L'administrateur affirme que cette dernière dénonciation n'a pas été effectuée dans un délai raisonnable. En l'espèce, il est question d'un vice caché. En effet, le problème d'acoustique entre les murs joignant les différents logements était caché au moment de la réception et il est apparu au bénéficiaire au fur et à mesure qu'il recevait les plaintes des locataires. Il faut aussi considérer qu'il a reçu les assurances de l'architecte et de l'entrepreneur selon lesquelles il n'y avait pas de problèmes et il avait donc des motifs de douter du fondement de plaintes de ses locataires. Ce n'est qu'au moment de la réception du rapport d'expertise d'Octave Acoustique que le bénéficiaire a pu connaître l'étendue et la gravité du problème acoustique, et c'est donc ce moment qui doit être considéré comme le début du délai de dénonciation. Par conséquent, il faut conclure que le bénéficiaire a procédé avec diligence et à l'intérieur du délai raisonnable de six mois. L'administrateur devra décider si la réclamation est bien fondée.
LES HABITATIONS LA RÉMOISE INC., bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS DE CASTEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 10, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2007, le bénéficiaire a constaté un problème dans le système de chauffage de son chalet. Sa réclamation sur ce point auprès de l'administrateur a été rejetée au motif que la dénonciation du problème avait été tardive. Or, le bénéficiaire a démontré qu'il n'avait pas été en mesure d'agir plus tôt, la cause du problème ayant été difficile à cibler. En effet, il aurait reçu quatre explications différentes de la part d'experts qui, lors de chaque tentative de réparation, croyaient avoir réglé le problème. Les diverses difficultés liées à l'établissement d'un diagnostic et au suivi de la situation ont été expliquées, et il y a lieu d'accueillir la réclamation du bénéficiaire sur ce point jusqu'à concurrence de 1 005 $.
IAN COWIE, bénéficiaire, and MAISON CONVENTIONNELLE DU QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réception des parties communes de l'immeuble s'est faite en décembre 2003. Lors de l'hiver 2007-2008, le propriétaire de l'une des unités du bâtiment a constaté des infiltrations d'eau. Cette situation a été dénoncée à l'administrateur en septembre 2008. En arbitrage, l'administrateur a fait valoir que le bénéficiaire avait tardé à dénoncer le problème et qu'il aurait dû agir dans les six mois qui ont suivi la découverte ou la survenance de celui-ci. Toutefois, la preuve présentée ne permet pas de déterminer si un délai de six mois s'est écoulé et, par conséquent, il faut conclure qu'il a été respecté. Les parties n'ont pas pu préciser le moment de la découverte, faisant référence à la période de l'hiver 2007-2008. Il est donc possible que cette découverte se soit produite après le 3 mars 2008, soit moins de six mois avant la dénonciation des infiltrations. Un tel scénario serait d'ailleurs probable puisque les mois de mars et d'avril sont propices à la fonte des neiges. Le recours du bénéficiaire doit toutefois être rejeté, car le problème d'infiltration d'eau n'est plus couvert par le plan de garantie, qui, dans la cinquième année de couverture, ne porte que sur les vices majeurs.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 2700 CHARLEMAGNE, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS GALCO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 27, 34, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En mars 2008, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur, mais non à l'administrateur, certains problèmes touchant sa résidence. En janvier 2009, l'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire sur ces points. En arbitrage, l'administrateur a soulevé une objection préliminaire. Selon lui, le bénéficiaire n'a pas dénoncé la situation dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'article 10 du règlement prévoit que les malfaçons et les vices cachés ou majeurs doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable. Ce délai raisonnable ne peut excéder six mois à partir de leur découverte ou de leur survenance ou, lorsqu'il est question de vices ou de pertes graduels, à compter de leur première manifestation. En l'espèce, il n'y a pas eu de dénonciation auprès de l'administrateur dans le délai prévu. La décision de l'arbitre doit donc être maintenue.
ANTHONY DESCHÊNES, bénéficiaire, c. CONSTRUCTION QUALIMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur immeuble en juin 2006. Dans les mois qui ont suivi, ils se sont plaints à quelques reprises auprès de l'entrepreneur, notamment quant à l'apparition de fissures sur des lattes de plancher. L'entrepreneur a donné suite à ces plaintes, quoique de manière insatisfaisante. En janvier 2007, les bénéficiaires ont envoyé à l'entrepreneur un avis écrit concernant d'autres fissures, entre autres choses. Ils n'ont alors pas envoyé d'avis à l'administrateur. En mai 2008, ils ont envoyé un dernier avis, où il était encore question de fissures et d'autres problèmes, dont le désagrègement des marches en béton de l'escalier extérieur. De nouveau, ils n'ont pas envoyé d'avis à l'administrateur. Ce n'est qu'au mois d'août suivant qu'ils lui ont fait parvenir un premier avis. Les malfaçons qui ont été découvertes la première année de la garantie n'ont pas été dénoncées à l'administrateur dans un délai raisonnable suivant leur découverte, délai qui est de six mois. Par conséquent, leur recours quant à ces points doit être rejeté. Quant aux éléments découverts au cours de la deuxième année de la garantie, ils ne sont pas suffisamment graves pour être considérés comme des vices cachés et ils ne sont donc pas couverts.
DANIEL CÔTÉ et une autre, bénéficaires, c. LES CONSTRUCTIONS E.D.Y. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En décembre 2008, l'administrateur a décidé que les réclamations du bénéficiaire avaient été faites à l'extérieur des délais permis en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour arriver à cette conclusion, il a considéré le témoignage de l'entrepreneur, qui avait affirmé que la réception des parties communes de l'immeuble avait eu lieu le 10 mai 2005. Il a donc conclu que cette date marquait le point de départ quant aux garanties portant sur l'immeuble. Toutefois, la date fournie par l'administrateur est erronée. En effet, en vertu de l'article 25.1 paragraphe 2 du règlement, pour qu'il y ait réception des parties communes, le syndicat de copropriété ne doit plus être sous le contrôle de l'entrepreneur. En l'espèce, ce n'est que le 5 décembre 2006 que l'entrepreneur a transféré le contrôle du syndicat aux copropriétaires. C'est cette date qui sera retenue comme date de réception des parties communes et, par conséquent, comme point de départ pour l'application des garanties. Cela implique que certaines des demandes qui avaient été rejetées au motif qu'elles étaient tardives sont maintenant recevables et bien fondées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 4880 RUE BEAUBIEN EST, MONTRÉAL, QUÉBEC, bénéficiaire, c. 9036-7236 QUÉBEC INC. (LES DÉVELOPPEMENTS HÉRITAGE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a pris possession de son condominium en juin 2008. Lorsqu'il a constaté que l'un des carreaux en céramique du plancher de sa salle de bains était fissuré, il a fait part de la situation à l'entrepreneur, qui a accepté d'effectuer des travaux correctifs. Lors des travaux, deux autres carreaux ont été endommagés. Le bénéficiaire n'a pas remarqué ces nouveaux dommages immédiatement et, lorsqu'il en a pris connaissance, il a eu des discussions avec l'entrepreneur jusqu'au mois d'octobre, date à laquelle il a refusé la proposition de ce dernier d'appliquer un produit pour couvrir les dommages. L'administrateur a reconnu l'existence des dommages, mais il a considéré que le bénéficiaire ne lui avait pas dénoncé le problème dans le délai applicable de six mois. Il a eu tort. Le bénéficiaire n'a pas immédiatement découvert les dommages aux deux carreaux et, à la suite de cette découverte, il a tenté de régler la situation avec l'entrepreneur par le moyen de discussions qui ont duré jusqu'en octobre 2008. Il a agi de manière raisonnable, s'assurant qu'il ne parviendrait pas à s'entendre avec l'entrepreneur avant de recourir à l'assistance de l'administrateur. La dénonciation s'est faite dans les six mois suivant la fin des discussions, soit en mars 2009. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour corriger la situation.
STEPHEN GALLANT, bénéficiaire, et SAMCON MASSON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demandes d'arbitrage par la bénéficiaire et l'entrepreneur. Demande de la bénéficiaire accueillie; demande de l'entrepreneur rejetée.
En juin 2006, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'un immeuble dont la réception initiale avait eu lieu en septembre 2004. En octobre 2007 et en mars 2008, elle a adressé une réclamation à l'administrateur portant sur divers problèmes, dont un affaissement des fondations. L'administrateur a décidé que la réclamation sur ce point était irrecevable, car la dénonciation avait été reçue dans les trois ans suivant la prise de possession et elle avait été faite, selon lui, plus de six mois après la découverte du problème. Cette décision a été portée en arbitrage et, lors de l'audience, les parties ont admis que l'immeuble avait subi un affaissement et qu'il y avait eu «mouvement de sol et désordre structural». Ce problème serait dû à une largeur insuffisante des semelles qui supportent l'immeuble. Une visite des lieux a d'ailleurs permis de constater une perte partielle de l'ouvrage et les experts sont unanimes quant au fait que cette perte se poursuit encore. Ce n'est qu'en septembre 2007 que la bénéficiaire a pu soupçonner la gravité et l'étendue du problème, et sa dénonciation a été faite dans les six mois suivant cette découverte. Il y a donc lieu d'accueillir la réclamation de la bénéficiaire sur ce point et de rejeter celle de l'entrepreneur. Celui-ci devra notamment exécuter les travaux nécessaires pour redresser la maison de la bénéficiaire, la solidifier et éviter de nouveaux affaissements.
CHANTAL LABBÉ, bénéficiaire, et LES RÉSIDENCES P.F. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, 22, et 116
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Ajournement.
L'administrateur s'oppose au recours du bénéficiaire au motif que la dénonciation n'aurait pas été effectuée conformément aux exigences énoncées à l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le bénéficiaire est en attente d'un rapport relié à une inspection effectuée dans le contexte du dossier et il a procédé à certains travaux nécessaires. Les parties, à la suggestion du tribunal, ont consenti à un ajournement pour permettre la complétion et la transmission du rapport ainsi que, si l'administrateur le juge nécessaire, la production d'une contre-expertise.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE VENDÔME, demandeur, et 9137-7937 QUÉBEC INC., défenderesse (failli), et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En octobre 2006, les bénéficiaires ont signé la «Déclaration de réception du bâtiment» pour leur immeuble, dans laquelle étaient indiqués des éléments qui devaient faire l'objet de parachèvement, de correction et de réparation. En mars 2008, ils ont dénoncé l'existence de certaines déficiences, dont le fait que certains travaux d'isolation thermique et acoustique prévus aux plans n'avaient pas été exécutés. L'administrateur, qui a dû rendre une décision sur cette question, a rejeté la réclamation des bénéficiaires, qui exigent à présent le parachèvement des travaux. En l'espèce, les articles 9 et 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs s'appliquent. Pour que le parachèvement de travaux puisse être couvert par la garantie, le manquement de l'entrepreneur doit être dénoncé, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les trois jours suivant cette date. Or, les bénéficiaires ont dénoncé ces problèmes en 2008, ne respectant pas les délais applicables.
MADAME LINDA BERTONE et MONSIEUR ALESSANDRO SCAFURO, bénéficiaires, et 9116-7056 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION SEBELAN), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriété bénéficiaire a procédé à la réception des parties communes en juillet 2006. Dans la même année, il a avisé l'entrepreneur de divers problèmes constatés. Des négociations ont eu lieu et plusieurs problèmes ont été réglés. Certains n'ont toutefois pas été résolus et ce n'est qu'en 2008 que le bénéficiaire en a fait la dénonciation auprès de l'administrateur. Cette situation est problématique, car la dénonciation doit se faire dans les six mois suivant la découverte d'un problème. Malgré la bonne foi du bénéficiaire, sa réclamation portant sur ces problèmes ne peut être accueillie en raison du non-respect du délai de six mois, et la décision de l'administrateur, qui est arrivé à cette même conclusion, doit donc être maintenue.
THÉRÈSE PLANTE, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS JALY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2008. En mars 2009, ils ont dénoncé un problème relié à la capacité du chauffe-eau installé par l'entrepreneur dans leur résidence. Les bénéficiaires prétendent qu'ils ont acheté un chauffe-eau au gaz de 60 gallons, comme l'indiquait initialement le devis technique. Toutefois, le chauffe-eau installé est au gaz naturel de 50 gallons US. L'entrepreneur prétend qu'il a respecté le devis technique, dans lequel une modification avait été faite pour indiquer qu'un chauffe-eau équivalant à un chauffe-eau électrique de 60 gallons impériaux pouvait être installé. En se fiant au devis original, non modifié, il ressort que l'entrepreneur devait installer un chauffe-eau avec des caractéristiques précises et qu'il n'avait pas de latitude pour choisir un modèle équivalent. La réclamation des bénéficiaires ne peut toutefois pas être accueillie sur ce point, car ils n'ont pas dénoncé cette situation lors de la réception. Comme ils avaient insisté et négocié ce point, instinctivement, ils auraient dû vérifier la capacité du réservoir installé dès la réception, d'autant plus que cette vérification était facile à faire. Par ailleurs, même en supposant qu'il aurait été difficile de déceler ce problème à la réception, on ne pourrait pas mettre de côté le fait qu'un délai de plus de six mois s'est écoulé entre la découverte de la situation et la dénonciation à l'administrateur.
MICHEL LAPALME et une autre, bénéficiaires, et 9139-8354 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence le 24 février 2006. Dans les jours qui ont suivi, et avant la réception de l'immeuble, un refoulement d'eau est survenu, sans toutefois causer de dégâts. Avisé de la situation, l'entrepreneur a envoyé son plombier, qui a conclu qu'un tuyau avait gelé et qui a corrigé la situation. Un deuxième incident semblable s'est produit en janvier 2009, occasionnant cette fois divers dégâts. Le bénéficiaire a alors adressé à l'entrepreneur une mise en demeure lui demandant de procéder aux travaux d'assèchement, de démolition et de réparation ainsi qu'une compensation financière pour les dommages causés. L'administrateur, qui a dû rendre une décision dans le dossier, a conclu qu'il était question d'une malfaçon non apparente lors de la réception du bâtiment ou d'un vice caché et que la dénonciation du problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. En effet, considérant que le délai de dénonciation avait commencé à courir après le premier incident, l'administrateur a calculé qu'une période de 35 mois s'était écoulée. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision mais, à ce stade, il n'est question que du délai de dénonciation. Lorsque le représentant de l'entrepreneur a inscrit une note sous la rubrique «Liste des travaux à parachever ou à corriger» dans la déclaration de réception, cette note équivalait à une dénonciation du problème. Ainsi, la dénonciation s'est faite dans les délais prévus, et ce, tant auprès de l'entrepreneur qu'auprès de l'administrateur, qui a reçu copie de la déclaration. Les questions relatives aux travaux de réparation et aux autres dommages-intérêts réclamés seront débattues à une date ultérieure.
JEAN-SÉBASTIEN DROLET, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 116, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence le 24 avril 2007. En mai 2008, ils ont dénoncé à l'administrateur certains points, dont un problème d'affaissement de leur maison. L'administrateur a considéré que la dénonciation n'avait pas été effectuée dans un délai raisonnable, soit dans les six mois suivant la découverte du problème, et il a donc conclu que la réclamation des bénéficiaires devait être rejetée, car elle avait été présentée trop tard. Toutefois, ce problème d'affaissement s'est manifesté graduellement et, dans une telle situation, le délai de dénonciation ne commence à courir qu'à partir du jour où le bénéficiaire peut raisonnablement soupçonner la gravité et l'étendue du problème. En l'espèce, même si les bénéficiaires avaient observé diverses manifestations du problème en octobre et en novembre 2007, ce n'est qu'en décembre 2007 ou en janvier 2008 qu'ils se sont rendu compte que leur résidence s'affaissait. La dénonciation, en mai 2008, a donc été effectuée dans le délai à respecter de six mois.
ISABELLE LANGEVIN et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur, et GROUPE SERMAX INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2007, le bénéficiaire a constaté la présence de dépôts orangés dans son bassin de captation. En février 2008, il a dénoncé cette situation à l'administrateur. Celui-ci, considérant que le bénéficiaire n'avait pas respecté le délai de dénonciation de six mois et que le problème constaté ne constituait pas un vice caché, a rejeté la réclamation sur ce point. Le bénéficiaire demande notamment l'arbitrage relativement à cette question. Pour ce qui est du délai de dénonciation, il faut noter que le bénéficiaire n'est pas un expert et que la présence de dépôts orangé dans son drain ne devait pas nécessairement l'alarmer sur-le-champ. Aux fins du calcul du délai, il faut considérer que la véritable découverte des faits serait plutôt survenue vers le 9 juillet 2007, au moment où un ingénieur expert a examiné le système de drainage de l'immeuble. La dénonciation s'est donc faite dans un délai raisonnable. Quant au problème constaté, il ressort notamment que l'épaisseur de la pierre concassée au-dessus du drain ne respecte pas les normes minimales qu'édicte le Code national du bâtiment 1995 ou ce que prévoyait le contrat, que le bénéficiaire a déjà commencé à subir des dommages, que la durée de vie et la solidité du système sont altérées et que même des nettoyages fréquents du système ne produiraient éventuellement plus d'effet. Le système de drainage du bénéficiaire comporte un vice caché et l'entrepreneur devra procéder, selon les règles de l'art et les termes du contrat, à son remplacement.
JACQUES HAZEL, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS JEAN PÉLOQUIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La maison des bénéficiaires leur a été livrée le 25 septembre 2007. Le 11 juillet 2008, soit plus de neuf mois après la réception du bâtiment, ils ont dénoncé à l'entrepreneur, avec copie à l'administrateur, une liste de travaux à effectuer. Dans cette liste, ils reprochaient notamment à l'entrepreneur le fait que les bordures des fenêtres étaient trop courtes et non conformes aux plans. Leur réclamation sur ce point a été rejetée par l'administrateur, qui a reconnu que la méthode de pose des allèges de pierre sous les fenêtres était inhabituelle mais conforme aux règles de l'art. En arbitrage, les bénéficiaires, qui sont déçus quant à l'aspect esthétique de ce problème, se plaignent du fait qu'il s'agirait en outre d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. Toutefois, malgré les inquiétudes de leur expert quant aux dommages qui pourraient être causés à l'avenir aux briques de la façade de l'immeuble, un examen visuel des lieux n'a pas permis de constater la présence de signes qui appuieraient cette opinion. Par ailleurs, même en arrivant à la conclusion qu'il s'agirait d'une malfaçon, la réclamation devrait être rejetée, car la dénonciation du problème n'a pas été faite dans les délais qui doivent être respectés. Dans ce cas, il aurait été question d'une malfaçon apparente, puisqu'elle était visuellement évidente, et elle aurait dû être dénoncée dans les trois jours suivant la réception du bâtiment, tant que les bénéficiaires n'avaient pas emménagé, et non neuf mois plus tard.
ILDA LOPES et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires habitent leur résidence depuis avril 2005. Au mois d'avril 2008, ils ont dénoncé des problèmes à l'administrateur, concernant notamment des infiltrations d'eau, mais leur réclamation a été rejetée. Les premières manifestations de ce problème étaient connues des bénéficiaires dès 2006 et, même s'ils n'étaient pas en mesure d'apprécier le caractère vraisemblablement sérieux de la situation à l'époque, la preuve démontre que le problème était évident au printemps 2007, bien avant une infiltration d'eau survenue à l'hiver 2008. Les bénéficiaires devaient obligatoirement, pour bénéficier de la protection qu'accorde le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, dénoncer le problème d'infiltration d'eau à l'administrateur dans un délai de six mois après sa découverte. Ils n'ont toutefois pas respecté ce délai et, par conséquent, leur demande sur ce point ne peut pas être accueillie.
FILOMENA STANTE et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS OAKWOOD CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble le 1er mars 2006. Au mois de juillet suivant, ils se sont rendu compte d'un problème lié au revêtement de vinyle sur les façades arrière et latérale gauche de leur résidence. Ils ont communiqué avec l'entrepreneur pour lui demander de faire des réparations. En novembre 2006, celui-ci a envoyé un sous-traitant pour procéder à une première réparation, qui n'a toutefois pas réglé le problème. L'entrepreneur a donc promis aux bénéficiaires qu'il s'occuperait de la réparation. Ce n'est qu'au printemps 2008 qu'un employé de l'entrepreneur s'est présenté sur les lieux, et il a informé les bénéficiaires que la couleur des planches recouvrant l'immeuble n'existait plus. En mai 2008, devant l'inaction de l'entrepreneur, les bénéficiaires ont dénoncé la situation par écrit à l'administrateur. Celui-ci a rejeté leur réclamation au motif qu'ils n'avaient pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable après la date de sa découverte. La date de la découverte remontait au mois de juillet 2006, puisqu'ils avaient dès lors un soupçon suffisant de la gravité et de l'étendue des problèmes reliés au revêtement de leur demeure. Ils auraient donc dû envoyer une dénonciation, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai de six mois, soit en janvier 2007, pour s'assurer que les défauts constatés seraient couverts par la garantie de l'administrateur. Par ailleurs, les promesses de l'entrepreneur n'ont pas eu l'effet d'interrompre ou de prolonger le délai de six mois. La dénonciation a été faite tardivement et les défauts dont il est question ne sont donc pas couverts par la garantie.
CHANTAL DAIGNEAULT et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS YVES BRUNETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, 22, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment le 12 juillet 2006. Le 18 mai 2007, ils ont dénoncé à l'entrepreneur un certain nombre de problèmes concernant notamment une infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et un problème à la porte-fenêtre, tout en mentionnant l'existence de «plusieurs autres travaux non énuméré(s)» qui seraient à terminer. Dans sa décision, l'administrateur les a invités à faire une nouvelle dénonciation écrite des vices évoqués comme les «autres travaux non énuméré(s)» en les dénonçant clairement pour pouvoir bénéficier de la garantie. Les bénéficiaires ont donc dénoncé ces vices le 23 novembre 2007, en précisant leur nature. L'administrateur, dans le contexte de sa deuxième décision, a mentionné que cette seconde dénonciation avait été faite dans la deuxième année suivant la réception du bâtiment et que les problèmes liés à des malfaçons n'étaient plus couverts. Il a rejeté les six points de la réclamation. Il a correctement décidé que la dénonciation avait été effectuée pendant la deuxième année et que les malfaçons n'étaient pas couvertes. Il a toutefois mal qualifié certains des problèmes soulevés par les bénéficiaires. Notamment, il était question d'une finition incomplète au fascia de la lucarne avant, qui n'est pas uniquement un problème d'ordre esthétique mais qui diminue également la protection contre l'eau et l'humidité offerte au bardeau de bois. Il s'agit d'un vice caché et non d'une malfaçon, et les corrections nécessaires devront être apportées.
GOYETTE, DUCHESNE ET LEMIEUX INC., entrepreneur, et MANON TESSIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble le 7 juillet 2006. Le 26 mars 2008, ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur un problème relativement à l'échangeur d'air du bâtiment. Selon eux, l'entrepreneur s'était engagé à installer un système d'échangeur d'air avec recirculation. Il y a toutefois mésentente quant à la fonction «recirculation». L'administrateur a rejeté la réclamation au motif qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché qui aurait pu faire l'objet d'un recours pendant la deuxième année suivant la réception du bâtiment. Or, l'échangeur d'air installé par l'entrepreneur souffre non seulement de malfaçons, mais aussi d'un vice caché. En ce qui concerne les malfaçons, des éléments de l'appareil sont défectueux et les conduits d'amenée d'air sont mal scellés et lâches. Quant au vice caché, le mécanisme de contrôle, installé sur le mur de la salle à manger, comporte les fonctions «échangeur d'air» et «recirculation d'air», mais l'appareil ne donne pas de second usage. Les bénéficiaires n'étaient pas en mesure de constater ce déficit d'usage, qui a été décelé par un spécialiste. Ils ont dénoncé ce déficit -- qui constitue un vice caché -- dans la deuxième année de la garantie, année pendant laquelle les vices cachés sont couverts. Leur réclamation doit être accueillie et l'entrepreneur devra installer un nouveau système d'échangeur d'air et de recirculation d'air.
JOSÉE MACDONALD et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9067-1959 QUÉBEC INC. (ALIE CONSTRUCTION INC.), entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En juin 2008, l'administrateur a rendu une décision quant à une réclamation du bénéficiaire. Celui-ci en conteste plusieurs points, dont un relativement aux fenêtres de son sous-sol. En janvier 2007, le bénéficiaire avait constaté pour la première fois que ces fenêtres n'étaient pas munies de vitres thermiques. Il a dénoncé ce problème par écrit au mois de décembre suivant. Un tel vice apparent doit être dénoncé à l'administrateur et à l'entrepreneur dans un délai raisonnable de six mois. Le bénéficiaire n'a pas respecté ce délai et il n'a pas été en mesure d'expliquer son retard. Sa demande sur ce point est rejetée.
JEAN PERRY, bénéficiaire, et 9087-2722 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur une infiltration d'eau à l'intérieur de sa chambre froide et sur la présence d'une fissure sur son balcon arrière. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ces deux points au motif que les problèmes observés n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable, soit six mois à compter de leur découverte. Il y a lieu de considérer les deux sources d'infiltration séparément. En ce qui concerne la chambre froide, des infiltrations sont survenues et ont été réparées en 2007, soit plus d'un an avant la date de la réclamation adressée à l'administrateur par la bénéficiaire. Sur ce point, la décision de l'administrateur doit donc être maintenue puisque la dénonciation n'a pas été faite dans le délai de six mois. Quant à la fissure sur le balcon arrière, la bénéficiaire a indiqué que les infiltrations se seraient produites en février 2008, et l'entrepreneur n'a pas été en mesure de contredire cette affirmation. Par conséquent, un doute favorise la bénéficiaire et il y a lieu de conclure que la réclamation sur ce point n'a pas été faite tardivement et qu'elle respectait les exigences relatives au délai de dénonciation. La décision de l'administrateur sur ce point sera donc annulée et le dossier lui sera renvoyé pour qu'il puisse se prononcer sur le problème de la bénéficiaire.
ANGELA TUCCERI CIMINI, bénéficiaire, et 9116-7056 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION SEBELAN), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires sont devenus propriétaires de leur résidence le 22 novembre 2001. Le 18 mai 2006, ils ont adressé une réclamation à l'administrateur. Ils demandent à présent l'arbitrage de tous les points sur lesquels l'administrateur s'est prononcé. Cinq des éléments visés ont été rejetés au motif qu'ils n'avaient pas été dénoncés dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Selon le règlement, la dénonciation doit se faire par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur, soit au moment de la réception du bâtiment, soit dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois suivant la découverte d'un problème. En l'espèce, les bénéficiaires ont eu connaissance des malfaçons alléguées dès le moment des travaux ou peu après la date d'occupation de la résidence. Le délai entre la découverte et la dénonciation ne peut dans ce cas être qualifié de raisonnable, d'autant moins que les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il leur était impossible d'agir avant. Leur réclamation quant à ces points doit être rejetée.
TEYMOUR SHARIFI et un autre, bénéficiaires demandeurs, c. GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 10, 19, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a acheté sa maison à l'été 2005. En novembre 2008, elle a dénoncé un problème de changement de teinte et de vernis grisonné sur certaines lattes de bois franc au plancher du salon et de deux chambres. L'administrateur a conclu que le changement de teinte s'était produit de manière progressive mais qu'il était sûrement détectable aux environs de juin 2007, soit plus de six mois avant sa dénonciation. Il décidé que le délai de dénonciation n'avait pas été respecté. Par ailleurs, il a aussi constaté que ce point, dénoncé dans la quatrième année de la garantie, ne pouvait pas constituer un vice majeur et qu'il n'aurait donc pas été couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème de la bénéficiaire ne constitue pas un vice majeur, ni au sens du règlement ni au sens du Code civil du Québec. En effet, pour qu'un vice soit qualifié de majeur, il doit notamment rendre un bâtiment inutilisable aux fins pour lesquelles il a été construit. En l'espèce, les vices au plancher ne remplissent pas cette condition. La garantie de cinq ans applicable aux cas de vices majeurs ne peut donc pas être invoquée dans cette situation, le problème observé étant plutôt esthétique.
SYLVIE BOISCLAIR, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES E. CHAÎNÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 6 novembre 2008, l'administrateur a rendu une décision relativement à 18 points soulevés par le bénéficiaire, rejetant 14 de ceux-ci. Ce dernier a porté cette décision en arbitrage, alléguant que la date de réception des parties communes que l'administrateur avait retenue pour fonder sa décision n'était pas la bonne. La réception des travaux peut être présumée lorsque quatre conditions sont remplies: 1) les travaux sont terminés, 2) le syndicat est formé et il n'est plus sous la direction de l'entrepreneur, 3) l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informe de la fin des travaux et de ses obligations au regard de la réception, et 4) il s'est écoulé un délai de six mois depuis la réception de cet avis par le syndicat, qui, sans motif, n'a pas reçu les parties communes. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas démontré qu'il remplissait les quatre conditions. En effet, il prétend que la réception des travaux des parties communes a eu lieu le 13 novembre 2006. Toutefois, il a cédé la direction du syndicat aux copropriétaires le 18 décembre 2007, date de l'élection du nouveau conseil d'administration. La date de la réception des travaux des parties communes ne peut pas précéder la date de prise en charge du syndicat par les copropriétaires. Elle est fixée au 23 avril 2008, date à laquelle un professionnel choisi par le bénéficiaire a procédé à l'inspection des travaux. Il faut donc conclure que ce dernier a agi dans les délais. L'administrateur devra rendre une décision quant aux points rejetés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES COURS MONTROUGEAU (905-925), bénéficiaire, et CONSTRUCTION BERNARD & LAPOINTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, et 54
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont propriétaires de la moitié des unités d'un immeuble de quatre logements. Lors de l'inspection préréception, ils ont remarqué que certains travaux restaient à terminer, notamment aux balcons, aux escaliers arrière et aux gouttières. Ces éléments n'ont toutefois pas été dénoncés au moment de la réception, et l'entrepreneur n'a pas effectué les travaux, malgré les promesses faites en ce sens par son représentant au moment de l'inspection. La réclamation des bénéficiaires portant notamment sur ces points n'a pas été retenue par l'administrateur, qui a conclu qu'il doit y avoir une dénonciation par écrit des éléments à parachever au moment de la réception afin que les travaux soient couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En l'absence de cette dénonciation, la réclamation doit être rejetée.
RICHARD MÉTELLUS et autres, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS BRACHE-CÔTÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en mars 2006. Ils ont dénoncé à l'entrepreneur une série de problèmes en février 2007. Cette dénonciation s'est faite auprès de l'administrateur en janvier 2008. Celui-ci a rejeté la réclamation des bénéficiaires. D'une part, certains éléments n'étaient plus couverts par le plan de garantie lorsqu'ils ont été dénoncés et, d'autre part, la dénonciation de certains autres éléments auprès de lui n'avait pas été effectuée dans un délai raisonnable, soit dans les six mois à compter de la découverte d'un problème. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, certains problèmes relevés par les bénéficiaires pouvaient être qualifiés de vices apparents. Ces éléments doivent être dénoncés au moment de la réception du bâtiment, ce qui n'avait pas été fait en l'espèce. Par ailleurs, le délai de six mois applicable dans les autres cas ne peut être prolongé. Une fois ce délai écoulé, le bénéficiaire perd tant la protection offerte par le plan de garantie que le droit de recourir à l'arbitrage.
FRANÇOIS OUELLETTE et une autre, bénéficiaires demandeurs, c. HABITATIONS G. THÉBERGE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 6, 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception a été effectuée en mars 2003. Le propriétaire de l'une des unités de l'immeuble, Yang, a informé l'entrepreneur, en février 2004, de l'existence d'infiltrations d'eau au plafond de la chambre principale. Ce problème serait lié à une ventilation déficiente au toit de l'immeuble. L'entrepreneur a apporté des correctifs, mais il y a eu de nouvelles infiltrations au cours des années subséquentes, et ce, jusqu'en 2008. Le bénéficiaire n'aurait eu connaissance de ce problème qu'en 2008 et il aurait dénoncé la situation au mois de juillet. L'administrateur n'a pas accueilli la réclamation du bénéficiaire quant à cette question, constatant que plus de 48 mois s'étaient écoulés entre la constatation de l'infiltration d'eau par le représentant du bénéficiaire et sa dénonciation écrite et que le problème dont il était question ne remplissait pas les critères du vice majeur. Eu égard au délai de dénonciation, il n'est pas expiré. Le bénéficiaire n'a eu connaissance du problème qu'en 2008 et c'est à compter de cette prise de connaissance que le délai de dénonciation a commencé à courir. L'administrateur a toutefois eu raison de conclure que le problème d'infiltration ne constituait pas un vice majeur. En effet, il n'est pas de nature à limiter ou à empêcher substantiellement l'utilisation normale de l'immeuble. La preuve n'a pas démontré la présence de traces de moisissures quelconques ou de problèmes structuraux d'importance. Seul un cerne paraît au plafond de la chambre principale. Par conséquent, puisque la cinquième année d'application du plan de garantie ne couvre que les vices majeurs et qu'il n'est pas question d'un tel vice dans ce cas, la demande du bénéficiaire doit être rejetée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA CHAMPÊTRE-ANDANTE, bénéficiaire demandeur, c. MAISONS DE VILLE LAURENTIENNES INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 27, 34, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En avril 2004, les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une maison témoin qui avait été construite en 2002. En octobre 2006, ils ont constaté la présence d'eau ferrugineuse dans le bassin de captation de leur sous-sol. Une première dénonciation écrite a été envoyée à l'administrateur. L'entrepreneur a proposé l'installation de cheminées de nettoyage aux frais des bénéficiaires, ce que ceux-ci n'ont pas accepté. Deux mois plus tard, une deuxième dénonciation a été envoyée à l'administrateur, avec copie à l'entrepreneur. Dans leur mise en demeure, les bénéficiaires mentionnaient non seulement un problème d'ocre ferreuse, mais également un vice caché ou un vice de construction en raison de la construction probable des fondations à un niveau inapproprié par rapport à la nappe phréatique. L'administrateur, dans une décision de mars 2007, a uniquement considéré la question de savoir si la présence d'eau ferrugineuse dans le bassin de captation constituait un vice caché au sens du contrat de garantie. Il n'a pas traité de la question du niveau de la nappe phréatique. Sa décision n'était pas déraisonnable quant à la présence d'eau ferrugineuse. Toutefois, malgré une bonne et valable dénonciation, la question du niveau de la nappe phréatique n'a pas été abordée. L'administrateur devra compléter sa décision en se prononçant sur cette question. L'arbitre pourra intervenir par la suite si l'une des parties se croit lésée par la décision de l'administrateur lorsque celle-ci sera rendue.
YVES GUILLEMETTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS M ET E GODBOUT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mars 2006, l'entrepreneur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, celui-ci n'ayant pas procédé à la réception des parties communes de l'immeuble. Un avis de fin des travaux portant la date du 1er septembre 2001 était annexé à cette lettre. Le bénéficiaire a procédé à une inspection et il a adressé une liste de réclamations à l'administrateur en juillet 2006. Tous les travaux relatifs aux parties communes étaient terminées à la fin de 2001 et toutes les unités de logement étaient occupées à cette date. La date de la fin des travaux peut donc être fixée au mois d'octobre ou de novembre de l'année 2001. Quant à la date de réception des parties communes, bien qu'il n'y ait pas eu d'inspection de celles-ci à l'époque, il faut tout de même tenir compte du fait que le syndicat a présenté des réclamations à l'entrepreneur, dont certaines ont été traitées. La réclamation de juillet 2006 a été déposée à l'extérieur des délais applicables et la demande d'arbitrage pour les points 2 et 6 doit être rejetée. Par ailleurs, les malfaçons dont il est question ont été dénoncées plus de quatre ans et demi et trois ans et demi, respectivement, après leur découverte. En matière de malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année suivante, la dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois. Les frais d'expert réclamés par le bénéficiaire sont accordés en partie, car une portion de son travail a servi au règlement partiel du dossier. La tranche des frais liés à la préparation et à la présence de l'expert devant le tribunal n'est toutefois pas accordée, tous les arguments du bénéficiaire ayant été rejetés. L'administrateur supportera les frais d'arbitrage, vu l'entente de règlement partiel intervenue entre les parties.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 840 CHEMIN DU BORD-DE-L'EAU, bénéficiaire demandeur, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 27, 35, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En décembre 2006 et en avril 2007, les bénéficiaires ont constaté des problèmes de fonctionnement de leurs installations sanitaires. Au mois d'août suivant, l'entrepreneur a conclu que la cause plausible du problème était le déversement des eaux usées du voisin sur le terrain des bénéficiaires. Ceux-ci n'ont pas contesté la position de l'entrepreneur et ce n'est qu'en mars 2008, lorsqu'une intervention par leur voisin n'a pas réglé la situation, qu'ils ont eu un doute à cet effet. Ils ont dénoncé le problème à l'entrepreneur et à l'administrateur peu après, mais l'administrateur a rejeté leur demande, invoquant le fait que les bénéficiaires n'avaient pas agi dans les six mois suivant sa découverte. Or, ce n'est qu'en mars 2008 que les bénéficiaires ont découvert que leurs installations sanitaires comportaient vraisemblablement un vice. Avant cette date, leurs ennuis semblaient plutôt reliés aux installations de leur voisin et rien ne leur permettait de croire que leurs propres installations comportaient un vice et que l'entrepreneur pouvait être responsable. Les bénéficiaires ont bien respecté les exigences énoncées au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs quant au délai dans lequel ils devaient dénoncer leur problème. Le dossier est renvoyé à l'administrateur pour qu'une décision soit rendue.
JULIE SANTORI et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En octobre 2008, l'administrateur a rendu une décision relativement à une réclamation des bénéficiaires. Il a notamment conclu que certains des problèmes soulevés dans la réclamation n'avaient pas été dénoncés par écrit à l'entrepreneur ni à l'administrateur à l'intérieur d'un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois à compter de la découverte ou de la survenance des problèmes, en vertu de l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires ont porté cette décision en arbitrage. Le délai prévu à l'article 10 du règlement est un délai de déchéance, ce qui signifie que les bénéficiaires perdent leurs droits dès son expiration. Par ailleurs, le tribunal n'a pas discrétion pour le prolonger. Les bénéficiaires n'ayant réussi à obtenir gain de cause pour aucun des éléments de leur réclamation, ils devront payer 50 $ et l'administrateur supportera le reste.
NEOPHYTOS CHRISTOU et une autre, bénéficiaires demandeurs, et GROUPE IMMOBILIER CLÉ D'OR INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATIONS DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En octobre 2004, les bénéficiaires ont conclu un contrat avec l'entrepreneur pour la construction d'une maison. Lorsqu'ils ont emménagé, en avril 2005, les travaux n'étaient pas terminés. L'entrepreneur a abandonné les travaux et les bénéficiaires ont dû achever leur résidence, retenant les services de sous-traitants ou exécutant eux-mêmes certains travaux. Ils ont réclamé à l'administrateur le remboursement des sommes qu'ils ont déboursées en surplus de ce qui avait été prévu, soit 35 164 $. L'administrateur a rejeté leur réclamation. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas le remboursement à un bénéficiaire des frais engagés pour le parachèvement d'une résidence, en cas de défaut de l'entrepreneur, si le bénéficiaire y a procédé de sa propre initiative et sans que l'administrateur ait été mis au courant. Il prévoit plutôt que, à la suite d'une dénonciation de la situation par le bénéficiaire, l'administrateur a le choix de parachever les travaux ou de lui rembourser les acomptes versés. En l'espèce, la somme réclamée par les bénéficiaires ne peut pas leur être remboursée.
ANNIE ASSELIN MARTIN et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STÉPHANE BÉDARD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 19, et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception du bâtiment en mars 2006. L'hiver suivant, ils ont signalé à l'entrepreneur divers problèmes. En mai 2008, ils ont fait une réclamation auprès de l'administrateur, mais celle-ci a été rejetée. L'administrateur soutient que les bénéficiaires devaient dénoncer les problèmes observés dans un délai de six mois suivant leur découverte, ce qu'ils n'ont pas fait. Toutefois, l'entrepreneur n'a pas rempli toutes ses obligations en vertu des articles 133 à 137 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En effet, le double du contrat de garantie que l'administrateur a présenté en preuve n'était pas signé par l'entrepreneur. Par conséquent, en vertu de l'article 138 du règlement, le non-respect par les bénéficiaires du délai de dénonciation ne peut pas être retenu contre eux. L'administrateur devra faire un suivi sur les points nos 1 et 2 de la réclamation, qui visent des infiltrations d'air et un décollement du crépi. Quant aux points nos 4 et 5, concernant des dommages au gazon et à la clôture, ils ne sont pas couverts par la garantie.
MEDGINE JEAN et un autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 133, et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La demande d'arbitrage des bénéficiaires concerne un problème d'insonorisation. L'administrateur a constaté qu'un délai de deux ans s'était écoulé entre la découverte ou la survenance du problème et la dénonciation par écrit de celui-ci. L'administrateur, de même que l'entrepreneur, a fait valoir que le recours des bénéficiaires ne serait pas recevable parce que la dénonciation ne s'est pas faite dans un délai raisonnable. La dénonciation prévue à l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit être faite par écrit et elle est impérative et essentielle. Par ailleurs, le bénéficiaire doit respecter le délai de six mois prévu à ce même article, sinon son droit à la couverture du plan de garantie et son droit à l'arbitrage ne peuvent pas être exercés.
SYLVAIN POMONE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 27, 34, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réception de l'immeuble par le bénéficiaire s'est effectuée le 1er juillet 2004. Le 27 juillet 2008, celui-ci a dénoncé à l'administrateur des défauts concernant le plancher de bois, notamment un soulèvement du plancher devant le foyer. Le 2 octobre suivant, l'administrateur a rejeté sa réclamation, ayant conclu que le soulèvement était une situation nouvelle et qu'il était relié à l'omission du bénéficiaire de contrôler l'humidité dans son immeuble; selon lui, l'entrepreneur ne pouvait être reconnu responsable de cette situation. Le demandeur a demandé l'arbitrage le 20 octobre 2008. Le problème de gonflement des planches en bois n'est pas une faute qui peut être imputée directement au bénéficiaire. La démonstration d'une pose déficiente du plancher permet de conclure que le parquet de bois n'a pas suffisamment d'espace pour prendre de l'expansion, situation aggravée par l'installation de ce fini sur un plancher situé au rez-de-chaussée qui est source d'humidité. Néanmoins, le bénéficiaire avait une obligation de diligence et il a dénoncé tardivement à l'administrateur ce vice caché, soit après l'expiration du délai de trois ans suivant la réception des travaux accordé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause sur aucun point de sa réclamation, les coûts de l'arbitrage sont partagés.
CLAUDE VIAU, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DUBÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 22 mars 2004, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur plusieurs problèmes touchant le bâtiment, dont les parties communes avaient été reçues le 15 novembre 2003. L'un de ces problèmes concernait la perte de bardeaux sur la toiture. À la suite d'une décision favorable au bénéficiaire rendue en avril 2005, des réparations ont été effectuées. Toutefois, en février 2006, le bénéficiaire a de nouveau constaté que des bardeaux étaient manquants. L'entrepreneur a affirmé ne pas être responsable et une réclamation en avril 2008 auprès de l'administrateur a été rejetée au motif qu'il s'agissait d'un vice de construction qui ne pouvait pas entraîner la perte partielle ou totale de la copropriété et qui n'avait pas été dénoncé dans le délai prévu de trois ans. L'argument avancé par l'entrepreneur et l'administrateur voulant que les dommages à la toiture soient la conséquence de vents violents et exceptionnels survenus en février 2006 n'explique pas qu'il ait fallu réparer la toiture à au moins trois reprises. L'exposition du bâtiment aux grands vents à proximité d'une servitude d'Hydro-Québec n'atténue pas les obligations de résultat de l'entrepreneur, qui doit réaliser des travaux exempts de malfaçons. Celui-ci n'a pas rempli son obligation de réparer les malfaçons dénoncées en 2004 et, malgré le temps écoulé, le règlement ne met pas fin à cette obligation.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 3546-3552 RUE ÉDITH À LAVAL, bénéficiaire, et HABITATION DANIEL MELANÇON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Lors de la réception du bâtiment, le 15 août 2007, le bénéficiaire a remis à la représentante de l'entrepreneur, en supplément du document de réception du bâtiment signé sans réserve, une liste écrite de 30 points. Il considère que cette liste emporte dénonciation par écrit des éléments requérant une correction et qu'elle respecte les modalités de dénonciation. La question soulevée est de déterminer si la remise d'un document écrit par le bénéficiaire à l'entrepreneur au moment de la réception du bâtiment en parallèle à la signature par les parties de la déclaration de réception mais sans qu'il y ait de référence à ce document ou qu'il soit en pièce jointe emporte dénonciation au sens du règlement. En l'espèce, la liste de points du bénéficiaire n'est pas signée ou contresignée et il n'y a aucune indication à la déclaration de réception qu'une liste est jointe pour en faire partie intégrante ou autrement. L'article 2863 du Code civil du Québec et les principes qui en découlent trouvent application dans le contexte du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par conséquent, la déclaration de réception ne peut être modifiée ou amendée par la liste. D'autre part, les éléments de la liste ont été considérés par les parties lors de la composition de la déclaration de réception et certains y sont compris et d'autres exclus, reflétant l'intention des signataires. La décision de l'administrateur est donc bien fondée quant aux points non dénoncés par écrit en conformité avec le règlement.
JEAN-FRANÇOIS ARPIN, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION CHOLETTE 2005 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 17, et 18
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Mark de Zoysa, président du bénéficiaire, a acheté une unité dans l'immeuble en septembre 2006. Au mois de mai 2007, il a adressé une réclamation à l'entrepreneur, alléguant que le béton qui avait été coulé pendant la construction ne l'avait pas été de façon égale et correcte et que, par conséquent, ses planchers présentaient une inclinaison à certains endroits. Un inspecteur de l'administrateur a constaté que la situation dénoncée n'était pas perceptible à l'oeil nu et que les différents écarts de dénivellation observés étaient acceptables. Il n'a toutefois pas été en mesure de vérifier le béton coulé au plancher, qui est un élément des parties communes. Il est nécessaire de se pencher, en premier lieu, sur l'identité du demandeur. En effet, la demande d'arbitrage a été faite par De Zoysa au nom du bénéficiaire, mais tous les faits démontrent que les réclamations précédentes ont été faites par et pour le copropriétaire De Zoysa. Celui-ci a confondu son rôle à titre personnel avec celui de président du bénéficiaire, tout comme il a confondu les parties communes et privatives. Ainsi, sa réclamation a manifestement été formulée à l'égard de sa partie privative et, comme il était insatisfait de la décision de l'administrateur, c'est lui qui aurait dû faire la demande d'arbitrage et non le syndicat des copropriétaires, bénéficiaire en l'instance. À ce seul titre, sa demande est irrégulière et doit échouer. Par ailleurs, le délai qu'a mis le bénéficiaire pour dénoncer la situation excède largement celui de six mois imposé par l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant aux problèmes allégués par le bénéficiaire, celui-ci n'en a pas fait la preuve, les dénivellations étant imperceptibles à l'oeil nu et les meubles ne semblant pas penchés. Eu égard à la dalle de béton, puisqu'il s'agit d'une partie commune du bâtiment, une réclamation ou une demande d'arbitrage à son égard aurait dû provenir du syndicat. Le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause sur aucun point, les frais de l'arbitrage sont partagés.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 25 ET 27 MARICOURT, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS RAYMOND & ASSOCIÉS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 27, 35, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a reçu les parties communes du bâtiment le ou vers le 10 septembre 2003 et a fait une première réclamation écrite à l'administrateur le 5 décembre 2007. L'administrateur n'a considéré aucun des six points soulevés par le bénéficiaire dans le contexte du contrat de garantie. Parmi ces points se trouve une dénonciation de fendillement, de craquement et, dans certains cas, d'absence de calfeutrant autour des fenêtres. En toute probabilité, le bénéficiaire a dû faire face à des réparations rendues nécessaires par le comportement normal des matériaux ou une dégradation résultant de l'usure normale de la chose, deux éléments qui sont exclus de la garantie en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, indépendamment de la qualification donnée, la preuve révèle que la situation était connue du bénéficiaire dès le 20 octobre 2004. La première réclamation écrite, reçue par l'administrateur en décembre 2007, a donc été faite bien à l'extérieur d'un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois. Par ailleurs, le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause quant à aucun des points soulevés, les coûts seront partagés entre lui et l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7000 CHEMIN CHAMBLY, bénéficiaire, et LANDRY & PÉPIN CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 20, 27, 29, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont reçu leur maison le 14 juin 2003 et l'ont acceptée sous réserve de la «liste préétablie». Ils se sont engagés à protéger le système d'évacuation des eaux usées en maintenant un recouvrement durable. Peu après, ils ont dénoncé dans une lettre un «petit problème de fosse». En mai 2004, l'entrepreneur leur a demandé de terminer les travaux de terrassement pour prévenir le remplissage de sable dans le fossé, ce qui nuirait au fonctionnement du champ d'épuration. En septembre 2007, les bénéficiaires ont dénoncé le mauvais fonctionnement des installations sanitaires. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de faire les travaux correctifs car, selon lui, les bénéficiaires avaient dénoncé le problème dans la première année de la garantie. Cette dénonciation ne concernait pas expressément l'érosion du sol. L'entrepreneur a admis la mauvaise conception ainsi que la non-conformité des installations sanitaires et reconnaît avoir discuté de différentes solutions avec les bénéficiaires. Il a une obligation de résultat, et le choix des moyens lui revient. Comme les installations ne sont pas conformes, il est conclu que la dénonciation faite dans la première année de la garantie respecte les exigences énoncées à l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra trouver une solution pour rendre conforme et performant le système de traitement des eaux usées. Aucun montant supplémentaire ne sera exigé des bénéficiaires. Les frais d'arbitrage sont partagés en parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur.
LES HABITATIONS HÉRITAGE (9083-5984 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie c. MANON THIVIERGE et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
À l'été 2004, les bénéficiaires ont pris possession d'une maison neuve. Au printemps 2006, ils ont constaté des traces d'eau sur le mur de la façade, sous la toiture, près de l'entrée principale. Ils ont avisé l'administrateur de la situation en avril 2007 pour ensuite porter plainte le mois suivant. En octobre, l'administrateur a rejeté leur réclamation, alléguant que l'origine des suintements était une malfaçon apparente qui ne serait couverte, selon le plan, que la première année suivant la prise de possession et que, en plus, un délai maximal de six mois est accordé pour dénoncer une anomalie. L'expert des bénéficiaires soutient que le problème serait plutôt attribuable à un vice de construction en raison d'un travail mal fait quant à la toiture. Il a toutefois reconnu que le problème en cause ne pouvait avoir d'effet sur la structure ou la solidité de l'immeuble ni le rendre impropre à l'usage. Il s'agit d'une malfaçon et non d'un vice caché, et la réclamation des bénéficiaires est donc tardive. N'ayant pas eu gain de cause, ceux-ci devront supporter leurs frais d'expert. Toutefois, puisqu'ils ont eu raison de reprocher à leur entrepreneur une mauvaise exécution, les coûts de l'arbitrage seront à la charge de l'administrateur.
LOUISE CANTIN et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION SOLSTICE INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 19, 21, et 22
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a reçu le bâtiment le 17 janvier 2003. En raison de sérieux problèmes d'humidité, de moisissure et de pourriture un peu partout aux fenêtres, aux murs et aux panneaux de plâtre du sous-sol, elle a intenté une réclamation auprès de l'administrateur le 19 novembre 2007, demande qui a été rejetée au motif que les points dénoncés l'avaient été tardivement, c'est-à-dire après l'échéance des garanties prévues au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle a déposé sa demande d'arbitrage le 26 mai 2008, soit quatre mois après la réception de la décision de l'administrateur. La bénéficiaire connaissait l'existence des vices invoqués depuis le 17 janvier 2003 et elle ne les a dénoncés que le 19 novembre 2007 à l'administrateur, donc largement en dehors du délai de six mois prévu à l'article 10 du règlement, et ce, sans justification. Par ailleurs, au moment de la réception de la demande de réclamation, il s'était déjà écoulé plus de trois ans depuis la réception du bâtiment. Par conséquent, malgré l'absence de doute quant à la responsabilité de l'entrepreneur -- qui a abusé de la bonne foi de la bénéficiaire -- eu égard à l'état avancé de moisissure des châssis, il faudra débattre la responsabilité légale de celui-ci à l'exclusion de l'administrateur, qui n'est plus lié en vertu des délais du règlement. Les recours de la bénéficiaire devant un tribunal civil sont réservés.
DIANE LATREILLE, bénéficiaire, et LÉONARD CARON & FILS LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris réception de leur immeuble en septembre 2007 et ils ont dénoncé par écrit auprès de l'entrepreneur des éléments qui devaient faire l'objet de correction ou d'achèvement. Le mois suivant, ils ont avisé l'entrepreneur et l'administrateur qu'ils étaient insatisfaits des interventions qui avaient eu lieu. Ils ont présenté une réclamation formelle à l'administrateur en novembre, dans laquelle il était notamment question de la présence d'égratignures sur les planchers dans diverses pièces. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un matériau de qualité inférieure susceptible de s'endommager plus rapidement et que c'était un problème apparent qui aurait dû être dénoncé dès la réception du bâtiment. Or, ce problème n'était pas apparent lorsque les bénéficiaires ont inspecté l'immeuble avec l'entrepreneur avant la réception, car les planchers étaient souillés et le nettoyage n'avait pas encore été effectué par ce dernier. Ce n'est que lorsqu'ils ont eux-mêmes nettoyé les planchers qu'ils ont pris connaissance de la situation. Les bénéficiaires ont agi avec diligence en dénonçant la malpropreté des surfaces, mais ils ne pouvaient manifestement pas dénoncer le problème d'égratignures, qui leur était alors inconnu. Finalement, bien que les matériaux utilisés aient été de qualité inférieure, cela ne change rien au fait qu'ils devaient être livrés en bon état. L'administrateur devra apporter les correctifs appropriés.
CHANTAL CORMIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie, et LES HABITATIONS PROMAX, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En février 2008, l'administrateur a rendu une décision quant à plusieurs éléments, exigeant entre autres choses l'installation et le vernissage d'une main courante intérieure. Les bénéficiaires ne contestent pas le fait que l'administrateur leur ait donné raison sur ce point, mais ils s'opposent au contenu de la décision et désirent que la mention «sablage et polissage» soit incluse avant celle du vernissage des surfaces. L'administrateur n'a pas besoin d'indiquer de manière détaillée toutes les étapes successives, utiles et nécessaires à l'obtention d'un résultat. L'artisan qui aura à effectuer les travaux devra faire preuve de prudence et sera tenu à un résultat donné. Par ailleurs, un entrepreneur est libre de choisir les correctifs ou la méthode de correction à adopter, pourvu qu'il puisse atteindre le résultat visé. Les bénéficiaires ont aussi dénoncé plusieurs éléments dont ils avaient connaissance à l'époque de leur déménagement. Bien qu'ils aient préparé une liste détaillée de ces éléments, ils n'ont pas démontré avoir dénoncé ces malfaçons apparentes par écrit au moment de recevoir l'immeuble. Les délais de dénonciation ne peuvent être mis de côté pour le simple motif que les bénéficiaires ignoraient le contenu de la loi, d'autant plus que les exigences sur ce plan sont énoncées à la réglementation, au plan de garantie et aux fascicules ou documents remis lors de leur engagement quant à l'acquisition de leur propriété. La décision de l'administrateur est maintenue sur ces points.
CÉLINE DEMERS BRISSON et un autre, bénéficiaires, et 9141-1074 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION NORJO), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 10, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires concernant les infiltrations d'eau dans la chambre du sous-sol parce que ces derniers n'ont pas respecté le délai de dénonciation de six mois. Les bénéficiaires ont fait colmater la fissure dans la fondation, et l'entrepreneur a accepté de leur rembourser le coût de ces réparations (422 $). Ils ont également consenti à retirer leur demande concernant le revêtement extérieur d'aluminium puisqu'il s'agissait d'une malfaçon très mineure. Enfin, les vibrations et les bruits qui se produisent durant l'utilisation du robinet extérieur ont été dénoncés 15 mois après que les bénéficiaires eurent connaissance de cette déficience. Comme il n'y a pas eu aggravation du problème depuis, ce délai est tout à fait déraisonnable.
STEEVE ALLARD et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CDM, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Rejetée.
La réception du bâtiment a eu lieu en mai 2000. En février 2004, les bénéficiaires ont présenté à l'administrateur les démarches entamées avec l'entrepreneur pour régler un différend concernant la dalle de béton au sous-sol de leur maison, qui présentait de nombreuses fissures. L'administrateur a conclu que la réclamation n'était pas couverte par le plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs, position qu'il a maintenue dans une décision subséquente. Le 17 octobre 2006, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage. L'entrepreneur a donc présenté une requête en irrecevabilité, invoquant le fait que la dénonciation des problèmes n'aurait pas été signifiée dans un délai raisonnable depuis la découverte des fissures. À ce stade, il faut déterminer si les fissures peuvent être qualifiées de vice majeur, ce qui mènerait à l'application de la responsabilité de cinq ans qui incombe à l'entrepreneur, et si la dénonciation de février 2004 peut ne pas être frappée de prescription en vertu du contrat. En l'espèce, la qualification des fissures comme constituant un vice majeur est discutable, de même que la validité de la dénonciation. Les parties auront donc l'occasion de débattre le fond du litige afin de déterminer si les fissures à la dalle de béton du sous-sol de l'immeuble entraînent l'obligation de réparation de l'administrateur.
SANDRA PIGEON et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et IMMEUBLES BEAUMONT INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a dénoncé des vices de construction dans les parties communes de l'immeuble. À la suite du rejet de la réclamation en raison du délai de dénonciation, les parties se sont entendues pour constater le règlement du différend par le biais d'une sentence arbitrale. L'entrepreneur s'est engagé à apporter les travaux correctifs convenus au plus tard le 28 septembre 2008. Notamment, une moquette et des carreaux de céramique seront remplacés tandis que des portes et le balcon seront réparés, le tout, sans admission de responsabilité et sans reconduction de garantie sur les travaux correctifs. Conformément à l'entente, les frais d'arbitrage seront entièrement à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE PATRIMOINE», représenté par MICHEL GAUTHIER, bénéficiaire, et HABITATIONS LANDRY & PÉPIN, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage du bénéficiaire a notamment pour objet des égratignures sur les fenêtres de l'une des unités privatives d'un immeuble. Ces égratignures, qui sont, somme toute, invisibles de l'extérieur du bâtiment, ne peuvent être remarquées qu'en regardant les fenêtres sous certains angles de l'intérieur de l'unité visée, et particulièrement après un nettoyage des vitres de l'intérieur. Il est facile de concevoir qu'elles n'aient pas été notées lors de l'inspection préréception, d'autant moins que les parties privatives du bâtiment n'ont pas été visitées à ce moment. Même si l'entrepreneur a prétendu que les égratignures auraient pu survenir lors de nettoyages extérieurs des vitres après la date de l'inspection et que l'administrateur a décidé qu'il s'agissait d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée par écrit au moment de la réception, il faut plutôt conclure que ce défaut constitue une malfaçon non apparente et que la propriétaire de l'unité a agi dans un délai raisonnable en dénonçant la situation dans les six mois suivant sa découverte.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7906, 7906A, 7908 et 7910 RUE DROLET, bénéficiaire, et HABITATIONS ESPACES LOGIQUES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 29, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur du plan de garantie a rejeté la réclamation des bénéficiaires concernant l'écoulement d'eau provenant du plafond de la cuisine parce qu'elle aurait été tardive. Comme il s'était passé plus d'une année depuis la réception du bâtiment, ceux-ci devaient démontrer l'existence d'un vice caché et non d'une simple malfaçon. D'une part, un premier cerne est apparu en août 2006, alors que la dénonciation ne s'est faite qu'en octobre 2007. Or, l'obligation du bénéficiaire de dénoncer les malfaçons et les vices dans un délai de six mois suivant leur découverte est impérative. D'autre part, les cernes auraient été causés par l'absence de joints calfeutrants autour du bain. Il ne s'agit donc pas d'un vice caché. Les petites taches brunes au bas de la fenêtre en baie de la salle à manger ont probablement été causées par l'humidité et la condensation. Il ne s'agit pas d'un vice de construction ni d'une infiltration reliée à la fenêtre. La décision de l'administrateur est par conséquent maintenue. Les coûts de l'arbitrage payables par les bénéficiaires sont limités à 100 $, le solde étant la responsabilité de l'administrateur (art. 116 et 123 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
PATRICE RIVET et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 123
Requête en annulation d'une décision arbitrale. Accueillie.
Le véhicule procédural employé, soit la requête en annulation de la sentence arbitrale, est réservé à l'arbitrage conventionnel. En l'espèce, malgré une portion conventionnelle, l'arbitrage en fonction du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs tire sa source de la loi. À ce titre, c'est la révision judiciaire qui est le bon véhicule procédural. En application des principes énoncés dans Laurentienne-vie (La), compagnie d'assurances inc. c. Empire (L'), compagnie d'assurance-vie (C.A., 2000-06-12), SOQUIJ AZ-50076732, J.E. 2000-1238, [2000] R.J.Q. 1708, [2000] R.R.A. 637 (rés.), vu la similarité des moyens plaidés, le recours sera traité comme une révision judiciaire. La norme de contrôle de la décision correcte s'applique à la décision de l'arbitre quant à la détermination de la qualité des bénéficiaires au regard de la garantie prévue au plan, détermination dont il tire sa compétence. Selon la théorie de l'accessoire, codifiée à l'article 1442 du Code civil du Québec (C.C.Q.), les droits accessoires, dont les garanties légales du code civil et celles découlant des garanties en matière de contrat d'entreprise, sont des accessoires indispensables à un immeuble bâti. Ils incluent ceux découlant du plan dont les mis en cause sont devenus les bénéficiaires. L'article 140 du règlement énonce qu'un bénéficiaire ne peut, par le biais d'une convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le règlement. La décision de l'arbitre était correcte. Le respect du délai de dénonciation est une question mixte de fait et de droit qui relève de la norme de contrôle de la décision raisonnable. La conclusion de l'arbitre selon laquelle la preuve ne lui permettait pas de déterminer si la réclamation avait ou non été produite dans le délai de six mois suivant la constatation du vice est raisonnable dans les circonstances. Keller n'a pas témoigné et la preuve de sa connaissance de la gravité du vice n'a pu être établie. Cependant, la conclusion de l'arbitre voulant que les mis en cause n'aient pas à subir les conséquences du manque de preuve relativement à la dénonciation des vices dans le délai de six mois est déraisonnable. Cette conclusion crée un renversement du fardeau de preuve allant à l'encontre des termes de l'article 2803 C.C.Q., qui oblige celui qui veut faire valoir un droit à prouver les faits qui soutiennent sa prétention et impose à la demanderesse un fardeau de preuve qui ne lui incombe pas.
LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., demanderesse, c. HENRI P. LABELLE, ès qualités d'arbitre, défendeur, et JOSÉE RAYMOND, RICHARD MARLEAU et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 7, 10, 18, 19, 20, 106, 112, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 22 novembre 2007, l'administrateur a rejeté la plainte du bénéficiaire, le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment détenu en copropriété divise, invoquant la dénonciation tardive des problèmes relatifs aux parties communes le 21 septembre précédent et le fait qu'il n'avait pas reçu l'information par écrit. À compter de la prise en charge du syndicat par les copropriétaires le 21 avril 2006, le bénéficiaire devait, dans un délai de six mois, dénoncer ces problèmes, soit au plus tard le 21 octobre suivant. Le délai de six mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est un délai de déchéance et la dénonciation par écrit de l'information à l'administrateur est impérative et essentielle pour bénéficier de la couverture de la garantie. Par ailleurs, l'absence de connaissance des procédures en raison de son omission de lire le contrat de garantie n'excuse pas le bénéficiaire qui n'aurait pas respecté les exigences réglementaires. Toutefois, en l'espèce, l'entrepreneur n'a pas démontré que le bénéficiaire aurait reçu une copie du contrat de garantie dûment signée. Celui-ci ne pouvait donc raisonnablement pas répondre aux exigences énoncées au contrat. L'administrateur devra rendre une décision quant au fond.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 902 BOUL. LAFORTUNE, L'ASSOMPTION, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE RIVE-NORD INC. (9134-4515 Québec inc.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 137, et 138
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les travaux à l'immeuble ont été terminés en 2004, mais il n'y a pas eu réception des parties communes. En juillet 2007, à la suite d'une inspection, le bénéficiaire a fait une demande de réclamation auprès de l'administrateur. Dans son rapport, l'inspecteur de celui-ci a noté que le rapport d'expertise de juillet 2007 avait été reçu comme étant la réception des parties communes. La demande d'arbitrage du bénéficiaire vise notamment un problème à la toiture de l'immeuble, qui a été endommagée par des vents d'une force exceptionnelle survenus en février 2006 et de nouveau en mai 2007, à des endroits différents. L'administrateur, qui avait retenu que la première manifestation de la malfaçon ou du vice -- et donc sa découverte -- avait été faite en février 2006, soit plus de six mois avant la dénonciation, faite le 15 mai 2007, a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Toutefois, en 2006, ce dernier avait cru faire face à une situation de force majeure. Ce n'est qu'en 2007, après le deuxième sinistre, qu'il a pris conscience de la détérioration progressive du toit. C'est donc en mai 2007 qu'il faut situer la découverte du manquement et non en 2006. Par ailleurs, puisque la réception des parties communes, qui a été fixée au mois de juillet 2007, a eu lieu après la dénonciation, l'administrateur aurait dû analyser la situation comme si elle concernait des malfaçons et des vices apparents au moment de la réception qui devaient être dénoncés lors de celle-ci. L'entrepreneur devra reprendre les travaux.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 8673, 8675 ET 8677 CENTRALE, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTIONS MELVAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 25, 27, 29, 34, 105, 124, 125, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra refaire le calfeutrage à certains endroits et recoller des parties de gypse puisque ses travaux ne respectent pas les règles de l'art. Quant aux autres demandes des bénéficiaires, elles ont été faites tardivement; ils n'ont pas prouvé qu'ils avaient été dans l'impossibilité d'agir.
L... L... et un autre, bénéficiaires, et DANYEL RODRIGUE & FILS CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat pour l'achat de leur résidence en mars 2002. Ils ont reçu le bâtiment au mois d'août suivant. L'entrepreneur ayant oublié de leur faire signer le contrat de garantie, celui-ci n'a été signé qu'en mars 2006. En février 2006, des bardeaux d'asphalte couvrant le toit avaient été arrachés, ce qui a causé une infiltration d'eau. L'entrepreneur a refusé de procéder à des travaux correctifs. L'administrateur a rejeté la réclamation en raison des délais de dénonciation et de présentation de la demande. Les bénéficiaires n'ont pu signer le contrat de garantie que quatre ans après l'achat de l'immeuble. Au sens de l'article 138 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ils étaient dispensés de leurs obligations prévues au contrat qu'ils avaient conclu avec l'entrepreneur. Même si le contrat de garantie a été signé en mars 2006, après l'entrée en vigueur de l'article 35.1 du règlement, celui-ci doit trouver application. Le législateur voulait que les délais ne soient pas opposables au bénéficiaire tant que l'entrepreneur ne lui aurait pas remis une copie du contrat de garantie, même s'il s'est écoulé quatre ans entre la signature du contrat de construction et celle du contrat de garantie. Le règlement doit être interprété en faveur des consommateurs acheteurs de maisons neuves. En équité, les délais opposables aux bénéficiaires en vertu du plan de garantie ont été suspendus entre la signature du contrat préliminaire et celle du contrat de garantie. Aucun délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie n'est expiré. Le dossier est renvoyé à l'administrateur pour que celui-ci rende une décision sur le fond du litige.
YVES BROUILLETTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JEAN-F. TOULOUSE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 35, 116, 137, et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont fait une demande de service après-vente auprès de l'entrepreneur en raison d'une infiltration d'eau survenue le 18 février 2004. La dénonciation écrite à l'administrateur a été effectuée le 29 août 2006. Le 29 mai 2007, les bénéficiaires ont fait parvenir une lettre à l'entrepreneur, dont copie a été reçue le 18 juin par l'administrateur, dans laquelle ils dénonçaient le manque de ventilation et de membrane entre les deux premiers étages. Le préjudice allégué était le même que celui découlant de la réclamation initiale. Comme le délai de dénonciation court à partir de l'apparition d'un préjudice et non de la découverte de sa cause, c'est le même délai qui s'applique aux deux dénonciations en l'espèce. La dénonciation doit être par effectuée par écrit, et le délai maximum de six mois prévu à l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est de rigueur et ne peut être sujet à extension. L'objection préliminaire de l'administrateur est maintenue et la demande des bénéficiaires est rejetée. Selon l'équité, les frais de l'arbitrage seront supportés par l'administrateur, à l'exception de 50 $ à la charge des bénéficiaires.
NIKI APOLLONATOS et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATIONS LUXIM INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 19 novembre 2007, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires reliée à des infiltrations d'eau, à un problème d'ocre ferreuse et à un niveau variable mais haut de la nappe phréatique, au motif que la dénonciation du vice a été doublement tardive: elle a été effectuée au-delà du délai de six mois suivant la survenance des premières infiltrations d'eau et, en date de la réclamation -- soit au cours de la cinquième année suivant la construction --, seul le vice de construction pouvait donner ouverture à la garantie qu'accorde le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Après étude de la nature du vice, qui a pour conséquence de colmater les drains et de rendre nécessaire un entretien annuel, la décision de l'administrateur est confirmée. Il s'agit tout au plus d'un vice caché, lequel n'est pas suffisamment grave pour être qualifié de vice de construction. La demande des bénéficiaires est rejetée. N'ayant eu gain de cause quant à aucun des points, ils supportent partiellement les frais d'arbitrage (50 $).
HELENA KUZMA et un autre, bénéficaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème d'ocre ferreuse au cours de la troisième année de garantie. L'administrateur a conclu que cela ne constituait pas un vice caché au sens du contrat de garantie -- le problème ayant été découvert dès 2005, lors de l'achat de l'immeuble --, que la dénonciation avait été faite à l'extérieur des délais de la garantie applicable aux malfaçons non apparentes et qu'il ne pouvait pas intervenir. Il a toutefois commis une erreur en décidant qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. La formation progressive de dépôts d'ocre dans le drain français de la résidence n'a réellement été connue des bénéficiaires qu'en mars 2007. Avant cette date, même l'entrepreneur ignorait l'existence de ce problème. On ne peut reprocher aux bénéficiaires, des profanes, de ne pas avoir compris la nature ni l'étendue de cette situation inconnue tant de l'entrepreneur que de l'administrateur, qui avait visité l'immeuble et rendu une décision au début de 2006. Le vice était caché. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires, à la satisfaction des bénéficiaires.
DANIEL TROTTIER et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS R.T.S. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 124, et 139
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage relativement à deux décisions rendues par l'administrateur. Celui-ci a rejeté une partie de leurs réclamations, car les délais de dénonciation que prévoit le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'avaient pas été respectés. En effet, l'article 10 du règlement exige que la dénonciation d'un problème se fasse par écrit, auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur, dans un délai de six mois à compter de la découverte d'un problème ou de sa première manifestation, s'il s'agit d'une situation qui s'est aggravée avec le temps. Si ce délai n'est pas respecté, le bénéficiaire perdra son droit à un recours. C'est ce qui est arrivé en l'espèce pour certains points mentionnés par les bénéficiaires, dont une fuite d'eau au plafond de leur salle à manger qui a été dénoncée 20 mois après sa découverte, et la décision de l'administrateur sur ces questions devra être maintenue.
ABDERRAHIM MOUSTAINE une autre, bénéficiaire demandeurs et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 18
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Aux mois d'août et de septembre 2006, le bénéficiaire a dénoncé auprès de l'entrepreneur l'existence de certains problèmes, soit une infiltration d'eau par le toit, la présence de fissures dans des murs ainsi qu'un problème de drainage. Il a dénoncé ces points auprès de l'administrateur pour la première fois au mois d'avril 2007. L'administrateur a conclu que la situation ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable et il a rejeté sa réclamation. La dénonciation d'un problème doit être faite par écrit, auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur, dans un délai de six mois à partir de sa découverte. Ce délai de six mois est un délai de déchéance et il ne peut pas faire l'objet d'une extension pour des motifs telle l'impossibilité d'agir. L'administrateur a donc eu raison de conclure que la dénonciation du bénéficiaire avait été faite trop tard. Il a également eu raison de conclure que, même si elle avait été faite dans les délais prévus, le problème de drainage n'aurait pas été couvert par la garantie puisque les travaux effectués à l'extérieur de l'immeuble font l'objet d'une exclusion dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
ESMAEILZADEH DANESH, appelant bénéficiaire, et SOLICO INC., défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 27, 107, et 116
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 6 décembre 2002, les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence. Ce n'est que le 27 août 2007 qu'ils ont dénoncé à l'administrateur les vices de sol ou de construction que comporte leur immeuble relativement à la construction soupçonnée de celui-ci sur une nappe phréatique. Certaines manifestations mineures ont été constatées dès 2003. Les problèmes de drainage et d'ocre ferreuse de même que le bris de la pompe submersible se sont manifestés graduellement. Bien que les bénéficiaires soutiennent n'avoir pris connaissance de la nature et de l'ampleur du vice qu'en juillet 2007, les correspondances et circonstances démontrent qu'ils avaient connaissance du fait que leur immeuble comportait des vices importants dès le mois de novembre 2006. Comme ils n'ont pas respecté le délai de dénonciation de six mois à compter de l'apparition du vice, la requête en irrecevabilité est accueillie. Le délai de cinq ans de garantie en matière de vice majeurs étant aujourd'hui échu, les bénéficiaires ne peuvent plus déposer de recours en la matière. Vu les circonstances, les frais d'arbitrage sont partagés entre les bénéficiaires et l'administrateur.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et ALEX BOUCHARD et une autre, bénéficiaires et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 109, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur résidence en décembre 2005. En décembre 2006 et en juin 2007, ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur certains problèmes qu'ils croyaient être couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a rejeté plusieurs points sur la base du non-respect du délai de dénonciation par les bénéficiaires. En effet, le règlement prévoit que la dénonciation doit être faite dans un délai de six mois après la découverte d'un problème. Certains des problèmes soulevés avaient été constatés dans les premiers mois suivant la réception de la propriété. En arbitrage, les bénéficiaires font valoir, d'une part, qu'ils n'étaient pas familiarisés avec les délais dont il était question et, d'autre part, qu'ils avaient fait confiance à l'entrepreneur. Ils demandent en somme de ne pas tenir compte des délais applicables. Cela ne peut pas être fait. Les bénéficiaires avaient la responsabilité d'invoquer leurs droits à l'intérieur des délais et ils ont signé une déclaration selon laquelle ils reconnaissaient avoir reçu une copie du contrat de garantie. Par ailleurs, le délai a une raison d'être puisqu'il vise à permettre à l'administrateur de prévenir une plus grande dégradation du bien en agissant rapidement s'il le désire. La réclamation des bénéficiaires doit être rejetée, et ce, malgré le fait que certains problèmes auraient mérité d'être corrigés si les délais avaient été respectés.
ANDRÉE BÉLISLE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES HABITATIONS GAUVIN-HOGUE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision sur 33 éléments à corriger, qui a été précisée quant à 9 éléments le 9 novembre 2007. Les bénéficiaires, insatisfaits, ont soumis 4 questions à l'arbitrage le 28 novembre, auxquelles ils ont ajouté 26 autres points dans une lettre du 4 février 2008. L'ensemble des points soumis à l'arbitrage sont rejetés. Les bénéficiaires ne peuvent exiger que l'exécution des travaux se fasse par un autre entrepreneur tant en ce qui a trait aux travaux au balcon et aux planchers de bois qu'au revêtement d'une fenêtre; ils étaient d'accord avec la méthode corrective proposée quant au revêtement de la fenêtre. La décision de ne remplacer qu'une partie et non l'ensemble du revêtement de briques du mur latéral droit du garage a déjà été tranchée dans une demande d'arbitrage soumise par l'entrepreneur. La décision de l'arbitre de surseoir à la détermination de la question s'il est opportun de construire une margelle en raison du dénivelé du terrain par rapport à celui de la rue en attendant que ceux-ci soient établis ne permet pas au tribunal d'arbitrage de trancher la question. Les autres points soumis à l'arbitrage dans la lettre du 4 février n'ont été invoqués que tardivement ou pas du tout devant l'administrateur et concernent des vices apparents au moment de la réception qui n'ont pas été dénoncés.
ROBERT BERGERON et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS QUO-VADIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste les conclusions du rapport de l'administrateur qui a rejeté ses réclamations relativement à une fissure dans le plancher de l'unité 4553, à l'infiltration d'air sous la porte d'entrée de l'unité 4555, à la bosse sur la toiture, aux verres scellés des fenêtres et aux fissures dans le muret sous l'escalier de l'unité 4565. Les parties se sont entendues sur la date de début du délai de garantie, soit le 8 août 2006. Les réclamations visant les fissures au plancher (4553) et dans le muret (4565) ainsi que l'infiltration d'air (4555) sont rejetées parce que la dénonciation a été tardive. Par ailleurs, la fissure dans le muret extérieur aurait été exclue de la garantie conformément à l'article 29 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation relative aux bosses sur la toiture a été rejetée par un rapport de l'administrateur datant du 16 juin 2003, car la demande d'arbitrage a été déposée le 16 août 2006. Le délai de 30 jours après la réception du rapport pour soumettre un différend à l'arbitrage prévu à l'article 35 du règlement ne peut être prorogé de plus de trois ans. Bien qu'il ne soit pas de rigueur, il a été prolongé d'au plus 18 mois dans certaines circonstances. Enfin, les verres scellés des fenêtres se sont descellés. L'administrateur avait, dans son rapport, rejeté cette réclamation sur la base d'une dénonciation tardive, soit plus de quatre ans après la découverte du vice. La situation n'a pu être constatée lors d'une première visite de conciliation, le 27 mars 2007, mais elle l'a été le jour de l'audience, le 21 février 2008. Des taches considérables apparaissent et disparaissent selon l'inclinaison du soleil. En application de l'article 1729 du Code civil du Québec, le délai de dénonciation du vice commence à courir à partir du moment où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité. Les défauts se manifestant au gré de l'ensoleillement, les bénéficiaires, profanes en la matière, ne peuvent se voir opposer la tardiveté de leur dénonciation. Puisque la date de début du délai de garantie est établie au 8 août 2006, la prescription n'est pas acquise. L'administrateur devra inspecter les verres scellés de toutes les unités et indiquer celles qui doivent être remplacées, et l'entrepreneur devra effectuer ces travaux. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'une détérioration grandement prématurée de l'étanchéité de l'enveloppe de l'immeuble et d'un calfeutrage inadéquat, qui causent des problèmes d'intégrité à sa structure ainsi que des problèmes d'humidité, de moisissure et de champignons. La représentante du bénéficiaire s'est fait confirmer que la première date connue de l'administrateur relativement à la réception des parties communes est le 22 décembre 2001, à l'occasion d'une conversation téléphonique avec le secrétariat de l'administrateur. Les signes de détérioration auraient été constatés en mars 2006 et les dénonciations, faites le 12 juin suivant par courrier recommandé à l'entrepreneur et par courrier ordinaire à l'administrateur. Celui-ci n'a pas reçu la lettre. La représentante du bénéficiaire a rencontré l'administrateur à ses bureaux le 4 décembre 2006, croyant être dans les délais de cinq ans depuis la date de réception. Or, la réception des parties communes a eu lieu le 29 novembre 2001, comme l'a confirmé l'architecte en cause, et la fin des travaux a précédé cette date. Les demandes étant hors délai, elles ont été valablement rejetées en bloc par l'administrateur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre que les vices majeurs entre la troisième et la cinquième année de garantie. Même si les malfaçons alléguées peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le bénéficiaire, ce dernier n'a pas fait la démonstration que l'immeuble était placé dans une situation de perte, soit un dommage sérieux subi par l'ouvrage immobilier. Bien qu'il soit possible que les façades extérieures périssent de façon prématurée, cette probabilité n'a pas été prouvée. L'expert de la bénéficiaire n'a procédé à aucune inspection destructive pour déterminer le vice avec certitude et son rapport d'expertise ne parle que d'éléments latents potentiellement importants. De plus, il traite de l'enveloppe extérieure du bâtiment. Le bâtiment doit être étanche, ce qui est possible même si son enveloppe extérieure ne l'est pas. Pour ces raisons, la demande d'arbitrage est rejetée et le bénéficiaire supportera 50 $ des frais d'arbitrage.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 1274 GILFORD, MONTRÉAL (ANOUK FOURNIER), bénéficiaire, et 153642 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 27, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Outre le règlement de certaines déficiences et le désistement de la bénéficiaire à l'égard de travaux effectués par des amis à sa satisfaction, la réclamation relative à l'absence de pare-vapeur et de laine isolante au sous-sol est rejetée pour cause de dénonciation tardive. En effet, la bénéficiaire a eu connaissance du vice le 28 novembre 2002 et l'a dénoncé à l'entrepreneur le 12 mai 2003, mais elle a négligé de le dénoncer à l'administrateur avant le 3 août 2007, ce qui dépasse le délai de rigueur de six mois établi par la jurisprudence.
DENISE COCHEVELOU KALANDYK, bénéficiaire, et CARREFOUR DE LA RÉNOVATION 640 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé, en mars 2006, un contrat visant la construction d'une résidence. Au mois de juillet suivant, la bénéficiaire a procédé à la réception de l'immeuble. Elle a visité les lieux avec un représentant de l'entrepreneur pendant qu'une petite équipe corrigeait les déficiences trouvées. Le représentant l'aurait alors informée que ce qui ne serait pas immédiatement corrigé pourrait faire l'objet d'une dénonciation dans les jours suivants. Par conséquent, la bénéficiaire n'a pas dénoncé certains éléments dès la réception. Or, lorsque l'entrepreneur a reçu une liste de déficiences quelques jours plus tard, il n'y a pas donné suite. La bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, qui, ayant conclu que les déficiences invoquées étaient apparentes et qu'elles auraient dû être dénoncées par écrit au moment de la réception, a rejeté cette réclamation. Il aurait fallu conclure que la dénonciation avait été validement formulée au cours des trois jours suivant la réception du bâtiment. Le déroulement des événements qui se sont passés au moment de la réception rend crédible le fait que la bénéficiaire aurait été convaincue qu'elle n'avait pas à indiquer dans le formulaire de réception les points dont on discutait et qui seraient réparés par l'équipe présente.
ANTOINETTE BARILE, bénéficiaire, et ST-LUC DC II INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de rouille prématurée sur les balustrades de fer des balcons de l'immeuble. Comme celui-ci est situé sous le pont Jacques-Cartier, la corrosion prématurée a peut-être été causée par l'épandage de sel provenant de cette structure. La rouille étant apparue au printemps 2005, le bénéficiaire en a avisé l'entrepreneur, qui a consenti à procéder à des correctifs. Malgré l'acceptation de l'entrepreneur, puisqu'il s'agit d'un vice apparu après la réception des travaux, il appartenait au bénéficiaire de le dénoncer à l'administrateur dans les six mois suivant sa découverte. La dénonciation 18 mois après l'apparition de la rouille est tardive. Par ailleurs, l'apparition de rouille n'est ni un vice caché ni une malfaçon.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «AU PIED DU PONT 2», bénéficiaire, et SERVICES D'IMMEUBLES GROUPE XPANSION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se plaignent de craquements dans le plancher et de bruits lors de l'écoulement de l'eau derrière les murs. L'absence de dénonciation à l'entrepreneur dans les six mois suivant la découverte des malfaçons est fatale. Par ailleurs, ces dernières n'ont pas été prouvées: les craquements sont dans les limites de l'acceptable, et les bruits de tuyaux en expansion et qui se frottent contre la charpente sont appelés à se résorber.
ANA CABACO et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS GUY GAGNON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation quant à des «cognements» au niveau du mât électrique par grands vents est rejetée puisque la malfaçon a été découverte plus d'un an après la réception du bâtiment. Les vibrations des murs et les craquements dans la salle de bains par grands vents sont la conséquence des déplacements d'air, ce qui est fréquent pour un immeuble à charpente de bois. Aucun vice de construction n'a été démontré. Les travaux liés à l'étanchéité des ouvertures pour pallier le constat des taches de rouille sur les murs des fondations portent sur les quatre murs, malgré l'omission de le préciser dans la décision de l'administrateur. Ce dernier devra supporter 200 $ des frais de l'expertise, malgré sa faible utilité, le manque de précisions dans sa décision ayant obligé le bénéficiaire à mandater un expert (1 475 $). Le bénéficiaire ayant eu gain de cause sur un aspect de sa réclamation, l'administrateur est tenu de supporter les frais d'arbitrage.
GILLES PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION MICHEL DAIGLE INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment en octobre 2002. Au cours des années, ils ont fait effectuer certains travaux, des bardeaux d'asphalte s'étant soulevés et détachés du toit. Ils ont présenté une réclamation de l'ordre de 683 $, représentant les sommes qu'ils avaient déboursées pour faire changer quatre bardeaux. Ces réclamations, qui ont probablement été formulées auprès de l'entrepreneur, ont été présentées à l'administrateur à l'extérieur des délais qui doivent être respectés. En effet, les bénéficiaires auraient dû, dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à compter de la survenance du problème, dénoncer celui-ci par écrit auprès de l'administrateur. En l'espèce, ils ne l'ont pas fait, et leur réclamation doit être rejetée puisqu'ils n'ont pas démontré que leur retard était justifié. Par ailleurs, bien qu'ils aient fait valoir qu'ils ignoraient l'existence d'un délai à respecter, une telle excuse ne peut être retenue.
NICOLE ST-VINCENT et un autre, bénéficiaires, et SOLICO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 10 septembre 2007, lors d'une première séance d'arbitrage, l'entrepreneur s'était engagé à effectuer des travaux et il avait été donné acte de cet engagement. Depuis, la bénéficiaire n'a pas réussi à communiquer avec lui, d'où la demande d'intervention de l'administrateur. Outre son consentement à faire réparer les surfaces endommagées par une fuite d'eau, celui-ci a refusé de régler des défauts apparents qui n'avaient pas été dénoncés par la bénéficiaire lors de la réception de l'immeuble. Celle-ci n'a pas que des droits; elle a aussi des obligations aux termes du plan de garantie. Elle se devait de dénoncer les vices apparents au plus tard trois jours après la prise de possession de sa maison, ce qu'elle n'a pas fait.
DOREEN BRIEN, bénéficiaire, et EMLI CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste 5 des 15 points tranchés par l'administrateur dans sa décision du 20 août 2007. La demanderesse a demandé une compensation financière pour des travaux qu'elle a elle-même effectués. Une telle réclamation n'est pas couverte par le plan de garantie. Cependant, comme l'entrepreneur a offert d'annuler le compte de cotisation pour espaces verts de 2005 à 2008 en compensation, il est pris acte de cette entente. La demande afin que les plinthes électriques soient centrées sous les fenêtres est rejetée puisqu'il n'existe pas de normes à cet effet et que cet inconvénient minime n'altère en rien la qualité, l'utilité ou la sécurité du bâtiment. La réclamation quant à l'apparition de têtes de clou a été présentée après le délai de six mois. Elle est donc rejetée. Les microfissures dans la fondation sont exclues du plan de garantie, à moins d'une preuve que de telles fissures portent atteinte à l'intégrité de la fondation. La bénéficiaire ne s'est pas déchargée du fardeau de preuve qui lui incombait. La mauvaise insonorisation des salles de bains mitoyennes n'ayant pas été prouvée, la réclamation à ce sujet est rejetée. Les questions de terrassement et de pente inverse de l'entrée au bâtiment sont exclues du plan de garantie. La réclamation à cet égard est aussi rejetée. Les frais d'arbitrage seront partagés entre la bénéficiaire et l'administrateur.
DIANE LABRECQUE, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES LACHANCE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Rejetée.
La construction de l'immeuble s'est terminée à la fin de décembre 2000. Le syndicat des copropriétaires a fait parvenir des réclamations écrites les 16 août 2006 et 15 février 2007. L'administrateur a visité les lieux et à produit un rapport d'inspection le 17 avril suivant. Le syndicat a contesté les conclusions de celui-ci devant l'arbitre. Le procureur de l'administrateur du plan s'est opposé à la demande d'arbitrage, prétendant que le plan de garantie est inapplicable parce que la garantie est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Il fait référence à une lettre envoyée le 27 mars 2006 par le conciliateur principal de l'administrateur, qui mentionnait rétroactivement que la date de fin des travaux était le 1er janvier 2001. Le recours du syndicat n'est pas prescrit et le dossier est renvoyé à l'arbitrage pour audience au fond. La lettre établissant rétroactivement et arbitrairement la date de fin des travaux n'est pas valide. En effet, il faut se référer au règlement, où la définition de «réception des parties communes» n'a pas changé. Celui-ci fait référence à la date de réception des travaux après l'envoi de l'avis de fin des travaux par l'entrepreneur. L'entrepreneur n'a jamais envoyé un tel avis. Les occupants n'ont pris possession de l'immeuble qu'en juin 2000 et le syndicat ne l'a fait inspecter que le 29 mai 2007. Le rapport d'inspection date du 4 juin suivant. Aucun avis de réception des travaux n'a été donné par le syndicat. Le nouveau règlement du mois d'août 2006, qui crée une réception présumée six mois après la fin des travaux, n'est pas rétroactif. L'avis de fin des travaux ayant été expédié avec la lettre du 27 mars 2006, c'est à ce moment que débute le délai de prescription de trois ans en vertu du Code civil du Québec. Comme l'ancien règlement ne prévoyait pas de délai pour la réception du bâtiment après la fin des travaux, la réception des parties communes a eu lieu le 4 juin 2007. La prescription n'est pas acquise. La date exacte où commence la période de garantie sera déterminée par l'arbitre chargé du fond de l'arbitrage.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficiaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 25, 27, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur a rejeté les réclamations des bénéficiaires au motif qu'elles avaient été faites hors délai. Ces derniers n'auraient pas respecté le délai de dénonciation de six mois à partir de la découverte d'un vice, prévu au contrat de garantie. L'entrepreneur n'a pas remis de copie des contrats du plan de garantie aux bénéficiaires ni à l'administrateur, malgré son obligation claire à cet effet en vertu de l'article 137 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'article 138 prévoit que les bénéficiaires ne sont tenus à l'exécution de leurs obligations qu'à compter de la réception d'une copie du contrat. Par ailleurs, l'omission de l'entrepreneur de fournir celle-ci lie l'administrateur. Les dénonciations des vices sont donc recevables. Les plaintes des bénéficiaires sont renvoyées à l'administrateur pour traitement.
RALPH GALLE et une autre, bénéficiaires, et SOLICO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 132, 136, 137, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 19 mars 2007, l'administrateur a décidé que les infiltrations d'eau au plafond de la cuisine constituaient un défaut auquel il devait être remédié dans un délai de 30 jours. À la date de l'audience, le 19 octobre suivant, aucun des travaux ordonnés n'avait été entrepris, l'entrepreneur prétendant n'avoir jamais reçu la décision de l'administrateur. Il est ordonné que l'entrepreneur reprenne les finis altérés par les infiltrations d'eau en s'assurant que les murs et les plafonds sont en bon état. Tout comme dans la décision de l'administrateur, les réclamations portant sur les autres points sont rejetées. Les fissures au parement mural extérieur apparues en 2004 ne sont qu'esthétiques et elles ont été réparées par les bénéficiaires. Elles ne sont pas couvertes par le plan de garantie. Les infiltrations d'eau dans la chambre froide après deux interventions volontaires de l'entrepreneur n'ont pu être prouvées et ne sont plus couvertes. Enfin, les infiltrations d'eau dans le garage ont été constatées depuis la construction, en 2004. Comme elles n'ont pas été dénoncées dans les six mois suivant leur constat, la réclamation à cet égard est rejetée.
TANOS KAIROUZ et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LA BELLE FONTAINE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires présentent une réclamation relativement à une brûlure de cigarette sur le plancher de bois et à un problème de rétention d'eau dans les marches du balcon. Ces vices apparents n'ayant pas été dénoncés lors de la réception du bâtiment, la demande est rejetée. Les bénéficiaires devront supporter 85 $ du coût de l'arbitrage.
CHANTAL GAUDREAU et un autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS YVES BRUNETTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 22 avril 2002, l'immeuble des bénéficiaires a été terminé. Le 20 janvier 2003, ils ont, par lettre, dénoncé un problème d'odeurs au sous-sol à l'entrepreneur seulement, qui a apporté certaines mesures correctives. Lors de la résurgence du phénomène, ils ont dénoncé le vice à l'entrepreneur et à l'administrateur par lettre du 6 février 2007. Celui-ci a rejeté leur réclamation au motif que la dénonciation était hors délai. L'argument des bénéficiaires selon lequel la réapparition du problème était récente et la dénonciation avait été faite dans les six mois suivant cette résurgence n'est pas recevable. L'omission de dénoncer la situation à l'administrateur dans les six mois suivant sa constatation est fatale.
ANNIE FOREST et un autre, bénféciaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et LES HABITATIONS JEAN-CLAUDE BLAIS INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 18
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations, dont certaines font l'objet d'une entente à l'amiable, d'autres, d'un désistement, et quelques-unes sont toujours en litige. En ce qui concerne la fixation des bardeaux d'asphalte de la toiture, la décision de l'administrateur sur cet aspect est favorable aux bénéficiaires. L'arbitre n'a pas compétence pour régler un problème de non-exécution ou d'exécution insatisfaisante par l'entrepreneur et les bénéficiaires devront plutôt s'adresser à l'administrateur. Aucune preuve n'a été faite relativement à une malfaçon dans l'installation du système de pompage. De plus, le terrassement favorise l'accumulation d'eau près des fondations et il s'agit d'une exclusion de la garantie. La réclamation des bénéficiaires porte également sur l'absence d'un drain au plancher de béton de la descente d'escalier extérieure. Or, ce drain n'est pas requis par le Code national du bâtiment 1995 et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce vice apparent au moment de la réception. L'espace entre la dalle de béton du sous-sol et le mur de fondation ne contrevient pas aux normes du code. Aucune preuve n'appuie la réclamation relative à un courant continu au luminaire de la cuisine. Les bénéficiaires affirment qu'ils ont de la difficulté à localiser les colombages lors de l'installation de cadres; cependant, aucune preuve ne démontre de malfaçon relativement à cet aspect. Bien qu'il y ait un espace entre la vanité de la salle de bains et le podium, contrairement au plan, il ne s'agit pas d'une malfaçon et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce problème lors de la réception. Quant au mur extérieur de la descente d'escalier, qui n'est apparemment pas vertical, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce défaut lors de la réception et ils ont fourni et installé eux-mêmes le revêtement extérieur de ce mur alors qu'ils connaissaient le problème. Il en va de même de la finition incomplète du mur de fondation.
PASCAL DUBOIS et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ANDRÉ LEMAIRE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires présentent plusieurs réclamations relativement à leur unité d'habitation. En décembre 2006, une infiltration d'eau s'est produite dans l'une des chambres. L'entrepreneur a effectué certains travaux mais n'a pas ouvert les murs ni n'a remplacé les matériaux atteints par l'eau. Les bénéficiaires, craignant que les matériaux ne soient atteints par la moisissure, ont mandaté un expert. Celui-ci a constaté qu'il n'y a aucune trace de moisissure à l'intérieur des murs; la réclamation est donc rejetée. Quant au seuil d'une fenêtre qui est taché par l'humidité, il appert que ce problème provient d'un taux d'humidité trop élevé dans l'appartement. Les problèmes de mauvaise utilisation du bâtiment par le bénéficiaire ne sont pas couverts par la garantie. L'espacement sous l'une des portes d'entrée est dû au coupe-froid qui doit être remplacé ou rajusté, et cela ne constitue ni une malfaçon ni un vice au sens de la loi. La fissure au parement de brique est due au comportement normal du matériau. Par ailleurs, l'entrepreneur s'engage à procéder au calfeutrage du trou percé pour le passage des tuyaux de l'air conditionné dans le mur extérieur afin d'éviter une infiltration d'eau. Le problème de retenue d'eau sur un balcon arrière a été dénoncé plusieurs mois après sa connaissance et ne constitue pas un vice caché; la réclamation à ce titre est donc également rejetée. Quant à celle visant les dommages au plancher, la preuve ne permet pas de conclure qu'ils ont réellement été faits par l'entrepreneur. De plus, les réclamations liées à une serviette abîmée et à des travaux de peinture sont de nature civile et devront être tranchées par un tribunal de droit commun. L'infiltration d'eau dans le garage semble réglée depuis les travaux exécutés par l'entrepreneur. Finalement, le remboursement des frais de l'expert des bénéficiaires ne peut leur être accordé, en application de l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Leurs appréhensions relativement à la moisissure des murs n'étaient pas fondées et l'expertise n'a servi qu'à les rassurer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2306 À 2314 HARRIET-QUIMBY, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en novembre 2004. Au mois d'août 2006, ils ont dénoncé plusieurs problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur. Notamment, il était question des défectuosités d'un levier de transfert de douche et d'un bain, du mécanisme d'ouverture de fenêtres à manivelles et de l'escalier avant de l'immeuble. Ces problèmes pourraient constituer des malfaçons, mais il ne s'agit certainement pas de vices cachés puisqu'ils ne nuisaient pas sérieusement à l'usage de l'immeuble et n'influaient pas sur le prix de revente de la maison. Les malfaçons doivent être dénoncées dans les six mois suivant leur découverte, ce qui n'a pas été fait en l'espèce. Les bénéficiaires ont découvert ces problèmes au début de 2005, soit alors qu'ils étaient couverts par la garantie portant sur les malfaçons, mais ils ont tardé à dénoncer la situation. Leur réclamation quant aux points mentionnés doit donc être rejetée.
GRZEGORZ ROZYCKI et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS NOUVELLE ÈRE (9107-3395 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur résidence le 15 novembre 2003. Ils ont accepté l'immeuble sans réserve et n'ont fait mention d'aucun élément de l'immeuble à parachever ni à vérifier. Le 16 octobre 2006, les bénéficiaires ont envoyé à l'entrepreneur une lettre, dont ils ont aussi transmis une copie à l'administrateur. Il y était question d'une série de problèmes dont ils avaient constaté l'existence depuis novembre 2003. Selon cette lettre, l'entrepreneur s'était engagé à examiner ces problèmes lorsqu'ils lui avaient été mentionnés, mais il ne l'avait jamais fait. L'administrateur, dans une décision rendue en mars 2007, a rejeté la réclamation des bénéficiaires, invoquant le fait qu'ils n'avaient pas dénoncé les problèmes constatés dans les délais applicables. En théorie, pour donner raison au bénéficiaire, l'existence d'une malfaçon, apparente ou non, ou d'un vice caché n'est pas suffisante: il faut également que le problème soit dénoncé à l'administrateur et à l'entrepreneur à l'intérieur d'un certain délai. Par exemple, certains points qui font partie de la réclamation constituent des malfaçons qui étaient apparentes au moment de la réception du bâtiment; elles devaient être dénoncées par écrit au moment même de la réception de l'immeuble ou dans les trois jours suivants si les bénéficiaires n'avaient pas encore emménagé. Dans les faits, lorsque les bénéficiaires ont signé l'acte de réception, ils n'ont mentionné aucun problème apparent qui aurait nécessité d'être corrigé. Leur réclamation actuelle tombe à l'extérieur des délais accordés. Quant aux malfaçons non apparentes, elles doivent être découvertes dans l'année suivant la réception et être dénoncées dans les six mois suivant leur découverte. En l'espèce, la dénonciation s'est faite environ trois ans après la réception. Finalement, s'il est question de vices cachés, le délai de découverte est de trois ans et la dénonciation doit se faire dans un délai de six mois. Peu importe la qualification donnée aux problèmes constatés par les bénéficiaires, on arrive à la conclusion que la dénonciation a été faite trop tard, et leur réclamation doit être rejetée.
MICHELINE MAZZA et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et EDIL NORD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plus de 100 malfaçons ont été dénoncées par le bénéficiaire. Certaines ont fait l'objet d'une décision favorable par l'administrateur, d'autres, d'un règlement à l'amiable, d'autres encore, d'un désistement, et neuf sont portées en arbitrage. Quant à la fissure au plancher de béton du garage, il y a eu dilatation et continuation de la fissure même en l'absence d'une dégradation avancée. L'infiltration d'eau et l'éclatement de chaque côté de la fissure rendent la situation inacceptable, et des correctifs doivent être apportés. La mauvaise installation de l'escalier du côté du patio n'est pas couverte puisque l'entrepreneur avait installé un limon temporaire qui ne devait servir qu'à son propre usage. En effet, le bénéficiaire avait exclu dans son contrat cette partie des travaux. Bien que la finition du balcon de béton avant soit rude et peu esthétique, il ne s'agit pas d'une malfaçon. La finition peut facilement être améliorée. Cette réclamation est de si peu d'importance qu'elle doit être rejetée. Le contrat écrit prévoyait que la porte du garde-manger devait avoir 24 pouces de largeur, qu'il devait y avoir un éclairage mural extérieur et que des louves devaient orner la façade avant et l'élévation arrière. Le contrat devait être respecté à moins qu'un autre écrit ne le modifie, ce qui n'est pas le cas. Il s'agit par conséquent d'un manquement à une obligation contractuelle par l'entrepreneur, et l'administrateur doit en garantir l'exécution. Quant au délai de dénonciation, il est respecté, étant donné que la mise en demeure traitant de façon générale des malfaçons et de l'obligation de terminer les travaux prévus au contrat a été reçue environ cinq semaines après la prise de possession. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir comme date de dénonciation celle où chacun des éléments a été dénoncé précisément. L'absence de ventilation dans les salles de bains est non conforme au Code national du bâtiment 1995. La membrane d'étanchéité recouvrant les murs de fondation gondole tout autour du bâtiment. Pour qu'elle soit collée sur le solage, il faut installer une barre de finition, et les correctifs à cet effet devront être apportés. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur puisque celle-ci s'est révélée pertinente.
MARIETTE BARON et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur immeuble en juillet 2003. Ils ont fait une première réclamation relativement au dénivelé d'un plancher, qui a été jugée tardive. Cependant, avant l'audience, ils ont fourni une expertise présentant un vice de construction ou un vice caché à la base de cette réclamation, soit le fait que la colonne au sous-sol n'est pas dans l'axe d'une colonne se trouvant aux étages supérieurs et qu'elle n'est pas déposée sur une semelle de béton se trouvant sous la dalle de béton. Ce n'est qu'en octobre 2006 qu'ils en ont été informés par un rapport d'expertise, et ils ont dénoncé le vice à l'entrepreneur et à l'administrateur dans les deux mois suivant leur connaissance. Cette réclamation, déposée en janvier 2007, n'est pas tardive. L'emplacement et l'absence de semelle à la poutre de soutènement constituent un vice caché ou de construction. Les travaux correctifs doivent être exécutés dans les délais prévus.
YOLANDE MASSÉ et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et AUBUT CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant conclu que les problèmes à leur toit n'avaient pas été dénoncés dans les six mois suivant leur découverte. Les problèmes concernant les bardeaux d'asphalte sont des malfaçons et les problèmes quant à la structure du toit sont des vices de construction. Les bénéficiaires ont avisé l'administrateur bien avant l'expiration des six mois suivant leur connaissance des vices, mais il n'a pas mené d'inspection sérieuse et complète. Au surplus, en équité, la rigueur de l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit être tempérée lorsque, en raison de la nature du vice, il est difficile d'en découvrir l'étendue progressive et d'en mesurer les conséquences, ce qui était le cas en l'espèce. La réclamation des bénéficiaires est donc couverte par le plan de garantie et l'entrepreneur devra corriger les problèmes de la toiture et de sa structure dans les trois mois suivant la présente décision. Les frais de l'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.
SYLVAIN PICHETTE et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS GYBB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plusieurs travaux correctifs sont réclamés par le bénéficiaire. Certaines réclamations n'ont pas été formulées dans le délai de six mois à compter de la connaissance des problèmes et doivent donc être rejetées. En effet, plusieurs réparations ont été effectuées par l'entrepreneur relativement à ces problèmes, mais sans succès. Ce n'est que un an après les dernières réparations que le bénéficiaire a dénoncé le vice. Malgré les correctifs apportés, un avis doit être transmis à l'administrateur dans les six mois suivant la connaissance du vice. Quant aux autres réclamations, l'inspecteur-conciliateur les a rejetées au motif qu'elles étaient dues au comportement du matériau. L'expert doit être objectif et indépendant, et son opinion doit servir à l'arbitre. En l'espèce, le problème est sérieux, notamment en raison de la dimension des fissures, de leur emplacement et de la possibilité d'infiltration d'eau. L'expert de l'administrateur a manifesté des hésitations et il a omis certaines vérifications, ce qui permet de remettre en doute ses conclusions. L'arbitre n'est pas lié par l'opinion de l'expert. Les réclamations pour fissures et bris de la dalle de béton du garage, des murs du sous-sol, de la fondation et du crépi sont accueillies.
ANTRANIK AROUTINIAN et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 112
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son condominium le ou vers le 30 juin 2003. En mai 2004, ayant retiré le tapis couvrant le plancher de son salon, il a constaté que celui-ci était fissuré d'une extrémité à l'autre, dans plus d'une direction. Il a dénoncé ce problème à l'entrepreneur et, en mars 2006, il l'a dénoncé à l'administrateur, qui a rejeté sa demande sur ce point. Cette décision n'a pas à être modifiée. La dénonciation à l'administrateur d'une malfaçon doit se faire dans un délai raisonnable, soit dans les six mois qui suivent sa découverte. Le bénéficiaire n'a pas respecté ce délai et il ne peut pas justifier ce retard en affirmant que, de bonne foi, il se serait fié aux déclarations, aux promesses ou aux engagements de l'entrepreneur selon lesquels il apporterait les correctifs nécessaires pour régler la situation. Par ailleurs, le bénéficiaire ne peut prétendre qu'il ignorait l'exigence d'une dénonciation à l'administrateur dans un délai raisonnable, cette exigence étant mentionnée tant dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs que dans le contrat de garantie. Finalement, même si la dénonciation avait été faite dans les délais, le problème constaté n'avait pas la gravité d'un vice caché ou d'un vice majeur puisque rien ne laisse croire que ces fissures nuisent à la structure. Le plancher de béton, en l'espèce, a été installé pour l'insonorisation qu'il procure et les fissures n'ont pas de conséquences.
SUNNY S. AHLUWALIA, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES RÉAL MAURICE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 83, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ayant admis ne pas avoir donné au syndicat bénéficiaire l'avis de fin des travaux des parties communes, il y a lieu de fixer la réception de celles-ci au 19 mars 2007, date à laquelle ce dernier a informé le syndicat bénéficiaire, au cours de l'audience, que les travaux étaient terminés. La réclamation du bénéficiaire Vallée concernant le système de déshumidification installé par l'entrepreneur, qui n'aurait pas la capacité d'éliminer l'excès d'humidité dans son logement et qui serait à l'origine des moisissures sur les rebords des fenêtres, est rejetée. Ce dernier n'a pas fait la preuve que le système d'échangeur d'air n'est pas conforme au Code national du bâtiment 1995 ni que l'utilisation simultanée des deux composantes du système ne parvient pas à éliminer l'excès d'humidité. L'entrepreneur devra néanmoins remplacer le système de contrôle défectueux de l'humidostat. Les dommages au mur et au plancher de la garde-robe du bénéficiaire Vallée sont causés par l'égouttement du tuyau de débordement («overflow») du réservoir d'eau chaude et l'absence d'un récipient pour recueillir de tels déversements normaux. La découverte tardive du dommage par le bénéficiaire est compréhensible en l'espèce et fait en sorte que la dénonciation paraît avoir été formulée dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra donc réparer les dommages subis et fournir au bénéficiaire un récipient. Bien que le mortier à la jonction du mur de façade et du mur latéral droit soit fissuré verticalement, que l'application par l'entrepreneur du scellant au bas de la fenêtre extérieure de la salle à manger ne soit pas très esthétique et qu'il y ait des fissures dans le crépi, le syndicat bénéficiaire n'a pas fait la preuve que ces situations n'étaient pas le résultat du comportement normal des matériaux. Ces parties de la réclamation sont donc rejetées. Comme le seuil des fenêtres du côté droit de l'immeuble est au niveau du sol, contrairement aux dispositions du Code national du bâtiment 1995, l'entrepreneur devra corriger la situation de façon à le placer à 200 millimètres au-dessus du sol, en plus d'installer des margelles conformes au règlement municipal. L'administrateur devra par ailleurs procéder à une inspection de la porte d'entrée principale et rendre une décision quant à la défectuosité dénoncée.
FRANCIS VALLÉE et un autre, bénéficiaires, et HABITATION VALLY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 27
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réparation d'une fissure sur le côté de l'escalier extérieur avant est exclue de la garantie parce qu'elle est rendue nécessaire en raison d'un comportement normal du matériau. De plus, il ne s'agit pas d'un vice caché au sens du Code civil du Québec. Les réclamations de 250 $ et de 800 $ visant des travaux que le bénéficiaire a fait effectuer ainsi que la réclamation relative à l'obtention de deux documents sont irrecevables puisqu'elles ne sont pas couvertes par le plan de garantie. Le bénéficiaire devra supporter des frais de 100 $ pour l'arbitrage.
EDMONDE KÉNOL MONDÉ et un autre, bénéficiaires appelants, et 2739-1051 QUÉBEC INC. 1 LES ENTREPRISES HÉBERT-TREMBLAY, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Après la réception du bâtiment, le 25 septembre 2003, les bénéficiaires ont formulé quatre plaintes, qui ont donné lieu à des décisions favorables. Des réparations ont suivi, notamment la correction d'une infiltration d'eau. Au printemps 2005, une autre infiltration d'eau a été constatée au-dessus de la porte jardin. Les bénéficiaires n'ont dénoncé cette situation par écrit à l'administrateur et à l'entrepreneur que le 1er mai 2006. À la suite d'une décision datée du 20 octobre 2006, l'administrateur a accepté de faire exécuter les travaux liés à une infiltration d'eau touchant le plancher de la salle de jeux, mais non ceux liés à l'infiltration à la porte jardin. Il a allégué la tardiveté de la dénonciation, effectuée plus de six mois après la découverte du problème. Que ce soit pour malfaçon, vice caché ou vice majeur, afin que les bénéficiaires puissent réclamer l'application du plan de garantie, ils doivent en avoir fait la demande dans les six mois suivant leur découverte. L'infiltration d'eau à la porte jardin peut être qualifiée de vice caché. Or, les bénéficiaires n'ont pas respecté l'article 3.3 de la section B du plan en ne faisant leur première dénonciation écrite à l'entrepreneur et à l'administrateur qu'environ un an après la découverte. Même s'ils ont dénoncé verbalement le problème à l'administrateur, ils devaient également le dénoncer à l'entrepreneur. En outre, l'administrateur leur a demandé une dénonciation écrite. Il n'y a pas de preuve de renonciation au sens de Mile End Milling Co. c. Peterborough Cereal Co. (C.S. Can., 1923-12-21), SOQUIJ AZ-50293247, [1924] R.C.S. 120. Aucune autre cause ne justifie la suspension des délais, et la plainte est tardive. Les bénéficiaires supporteront les frais d'arbitrage.
ANNIE GINGRAS et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION TRIEL INC., entrepreneur, et BERNARD LAROCHELLE, intervenant
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les pentes constatées dans les planchers sont attribuables à l'affaissement de différentes parties de la maison des bénéficiaires, soit la chambre principale, le salon du rez-de-chaussée et le sous-sol. L'administrateur du plan de garantie a estimé que cette déficience, dénoncée quatre ans après l'entrée en vigueur de la garantie, ne constituait pas un vice de conception, de construction ou de sol au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.). Compte tenu de cette décision, l'arbitre a conclu que la dénonciation avait été faite dans le délai prévu à la garantie. D'autre part, le titre d'acquisition des bénéficiaires, qui sont entrés en possession de la maison de la bénéficiaire d'origine, ne contient pas de renonciation à l'application de la garantie. Ce contrat ne contient aucun engagement envers des tiers et ne concerne que les parties qui l'ont signé. Enfin, contrairement à ce qu'a conclu l'administrateur du plan, le vice dénoncé est grave au sens de l'article 2118 C.C.Q. En effet, l'affaissement du plancher du rez-de-chaussée est de deux pouces, et celui du sous-sol, de deux à trois pouces. Un cadre de porte à l'étage de 53 pouces de largeur a une pente de 5/8 de pouce dans sa partie supérieure. Ces vices constituent un élément de perte de l'ouvrage et empêchent une partie de son utilisation. L'entrepreneur devra effectuer des travaux de redressement, de solidification et de réparation ainsi que refaire le plancher du sous-sol sur un fond adéquat.
JOSÉE RAYMOND et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La dénonciation des problèmes apparents au plancher de bois franc et au crépi de la galerie plus de neuf mois après la réception de l'immeuble est tardive. Le délai de six mois applicable en la matière ne peut être prolongé par l'arbitre. La demande est donc rejetée. Les frais seront partagés et le bénéficiaire supportera à cet égard 135 $.
ÉVAGÉLOS PLIAGAS, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION P.M. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, et 128
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réception de l'immeuble a été effectuée le 27 juillet 2001. Des problèmes d'infiltrations d'eau, de drain bouché et d'ocre ferreuse se sont manifestés dès le début de l'occupation, tel qu'en fait foi la lettre du bénéficiaire à l'entrepreneur du 25 novembre 2006, date de sa réclamation. Elle est parvenue à l'APCHQ plus de cinq ans après la réception de l'immeuble et bien au-delà des six mois suivant l'apparition du vice. La réclamation est donc rejetée.
JEAN-MARC TANGUAY, bénéficiaire appelant, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie intimé
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Comme le problème de retour d'air dont se plaignent les bénéficiaires est attribuable à la décision de leur syndicat de copropriétaires de ne pas utiliser le système de ventilation centrale et à son omission de garder l'ensemble immobilier en pression positive, il n'y a pas lieu de donner suite à la réclamation sur ce point puisqu'il s'agit d'une situation exclue par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les travaux effectués par l'entrepreneur au cabinet des toilettes n'ont pas fait suite à une décision de l'administrateur, et la demande sur ce point ne peut être accueillie. Les bénéficiaires ayant omis de dénoncer à l'administrateur le problème de jonction à l'angle du comptoir de la cuisine, cette partie de leur réclamation est rejetée. Ils devront débourser 50 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
MARYSE JOBIN et un autre, bénéficiaires, et CARREFOUR ST-LAMBERT LEMOYNE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les déficiences dont se plaignent les bénéficiaires ont été dénoncées par écrit à l'entrepreneur le 7 juillet 2004, ces réclamations ne sont pas prescrites. L'objection préliminaire de l'administrateur selon laquelle la clause du contrat de vente qui prévoit que le bâtiment est vendu dans l'état où il se trouve donne application à l'article 15 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut trouver application en l'espèce puisqu'il y avait un bénéficiaire à la fin des travaux et que cet argument n'a jamais été invoqué devant l'administrateur, ce qui constitue une fin de non-recevoir. Ces déficiences ayant été dénoncées à temps, l'entrepreneur devra ajouter des colonnes entre le salon et la salle à manger, poser des portes françaises entre la cuisine et la salle à manger, finir le travail sous le seuil de la porte d'entrée principale, fermer l'ouverture dans le plafond de la salle de bains du rez-de-chaussée, poser une installation destinée au luminaire dans la chambre principale et dans la corniche de la tourelle avant, ajouter des poignées aux armoires de la salle de bains, finir le travail sur les murs de la chambre du fourneau, calfeutrer les fenêtres arrière, ajouter une grille sur la sortie du ventilateur dans la salle de bains de l'étage et finir les moulures sur le parement de la cheminée. Les problèmes de stabilité des comptoirs de la cuisine et d'égratignures dans l'évier de la cuisine n'ayant pas été dénoncés dans un délai de six mois de leur découverte, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réparer le coupe-bise, la moulure endommagée de la porte d'entrée principale, le loquet et la manivelle de la fenêtre avant, la fenêtre de la chambre principale et le luminaire défectueux dans la cuisine. Il devra également vernir le garde-corps menant au deuxième étage, en plus de peinturer de façon uniforme les murs et les plafonds du salon. La réclamation concernant le bruit dans la salle de bains principale est rejetée puisque la situation n'est pas suffisamment grave et sérieuse pour être considérée comme un vice de construction. Étant donné que l'administrateur n'a pas eu le temps de déterminer la cause des espaces entre les lattes du plancher de bois franc, l'arbitre réserve sa compétence durant une période de six mois afin de rendre une décision sur ce point. Bien que l'alignement du garde-corps de l'étage supérieur ne soit pas tout à fait droit, cette situation est acceptable selon les normes de la construction. De plus, l'absence de joints autour de la baignoire de la salle de bains principale était apparente au moment de la réception du bâtiment et n'a pas été dévoilée; la réclamation sur ce point est donc rejetée. Enfin, la réclamation des bénéficiaires visant les craquelures et les joints de gypse dans la chambre principale est accueillie.
KULWANT SINGH MINHAS et un autre, bénéficiaires, et 9096-2556 QUÉBEC INC. (NADER CONSTRUCTIONS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 15, 35, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires n'ayant pas fait parvenir à l'administrateur du plan de garantie la liste d'inspection préréception dans l'année suivant l'acceptation du bâtiment comme le prévoit l'article 2120 du Code civil du Québec, le plan de garantie ne leur est d'aucun secours relativement à leur réclamation concernant des vices non apparents.
RANJIT SINGH et une autre, bénéficiaires, et BÉTAPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de problèmes d'inondations dans son immeuble en raison de la présence d'eau dans le vide sanitaire. L'administrateur allègue que la demande d'arbitrage est tardive. Le bénéficiaire ne réclame pas la révision des décisions rendues en 2000 et en 2002 par l'administrateur mais fait plutôt le constat que les corrections apportées par l'entrepreneur depuis cette date n'ont pas corrigé le vice. Le moyen préliminaire concernant la tardiveté de la demande d'arbitrage est donc rejeté. Toutefois, comme la demande d'arbitrage n'a pas été présentée dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs -- le bénéficiaire n'ayant pas présenté sa demande dans les six mois suivant la présence d'une nouvelle infiltration d'eau --, sa réclamation doit être rejetée. Le bénéficiaire devra supporter 100 $ des frais d'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
GAÉTAN DUFOUR, bénéficiaire, et RÉNOVATIONS RENÉ GAUTHIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire n'ayant pu prouver qu'elle n'avait pas approuvé le report de la date de livraison, sa demande d'indemnisation pour retard de livraison doit être rejetée. La réclamation visant la tache sur la surface extérieure des fenêtres du salon et de la chambre principale est rejetée puisqu'il s'agit de problèmes mineurs qui ne constituent pas une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La solution retenue par l'entrepreneur étant convenable pour la correction des égratignures sur les surfaces du balcon arrière et la coloration de l'une des marches, il devra exécuter les travaux de la façon dont il les a décrits. La réclamation quant à la fissure dans le joint de la moulure au salon est rejetée, car il s'agit d'un problème qui ne constitue pas une malfaçon. Il en est de même pour les têtes de clou sur les cadres en bois des fenêtres et la fissure au cadre de bois de la porte-fenêtre du sous-sol, cette situation résultant d'un comportement normal des matériaux. La bénéficiaire n'ayant pas dénoncé dans un délai de six mois le problème de joint visible entre deux panneaux de gypse au plafond de la mezzanine, cette partie de la réclamation est rejetée. Le frottement des portes françaises donnant à la cuisine et au vestibule ainsi que les taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre arrière résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Les correctifs apportés par l'entrepreneur relativement à la présence de têtes de clou et de vis apparentes sur certains murs et plafonds sont acceptables, et il n'y a pas lieu d'intervenir. La demande de remboursement des honoraires d'avocat de la bénéficiaire est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés à 80 % par l'administrateur et à 20 % par la bénéficiaire.
ANITA CHAN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS-FRANC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 19, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation du bénéficiaire visant l'installation de volets légèrement moins hauts pour la fenêtre du sous-sol doit être rejetée puisque cette dernière ne présente aucune malfaçon. Comme le problème de crépi des contremarches a subi une simple détérioration par l'usure du temps et que les fissures au solage ne sont pas d'ordre structural, les réclamations ayant trait à ces deux points doivent être rejetées, car elles ont été soumises à l'administrateur plus de trois ans après la prise de possession de l'unité résidentielle. Les fissures dans la dalle du sous-sol étant également de nature esthétique, résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu de faire droit à cet élément de la réclamation. La réclamation du bénéficiaire pour obtenir le remboursement de ses frais d'expertise est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.
ALAIN DÉSY, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires parce que les vices cachés et les vices majeurs dont ils se plaignent n'avaient pas été dénoncés à l'entrepreneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois après leur découverte. Or, c'est seulement lorsqu'ils ont pris connaissance du rapport de leur expert qu'ils ont découvert que la pose des bardeaux d'asphalte du toit de leur résidence était déficiente et ne respectait pas les normes du fabricant. Des dommages mineurs avaient été causés en 2005 par des vents forts et ils ont été réparés par l'entrepreneur. Ceux faisant l'objet de la présente réclamation sont beaucoup plus importants et sont survenus le 16 février 2006. Le point de départ du calcul du délai de dénonciation est fixé au 17 février 2006, de sorte que la réclamation du 5 avril suivant n'était pas tardive. Le rapport et le témoignage de l'expert des bénéficiaires ayant été très utiles à la compréhension du dossier, leur coût sera à la charge de l'administrateur, qui devra également payer les frais d'arbitrage. Le dossier lui sera renvoyé pour qu'il rende une décision au fond.
ÉLIZABETH SÉGUIN et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires parce que les vices cachés et les vices majeurs dont ils se plaignent n'avaient pas été dénoncés à l'entrepreneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois après leur découverte. Or, c'est seulement lorsqu'ils ont pris connaissance du rapport de leur expert qu'ils ont découvert que la pose des bardeaux d'asphalte du toit de leur résidence était déficiente et ne respectait pas les normes du fabricant. Des dommages mineurs avaient été causés entre 2003 et 2006 par des vents forts et ils ont été réparés par l'entrepreneur. Ceux faisant l'objet de la présente réclamation sont beaucoup plus importants et sont survenus le 16 février 2006. Le point de départ du calcul du délai de dénonciation est fixé au 17 février 2006, de sorte que la réclamation du 5 avril suivant n'était pas tardive. Le rapport et le témoignage de l'expert des bénéficiaires ayant été très utiles à la compréhension du dossier, leur coût sera à la charge de l'administrateur, qui devra également payer les frais d'arbitrage. Le dossier lui sera renvoyé pour qu'il rende une décision au fond.
PATRICIA CORREIA et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a refusé d'appliquer le plan de garantie aux six manquements invoqués par le syndicat de copropriétaires bénéficiaire. En ce qui concerne le monte-personne, il présentait une malfaçon en raison d'un mauvais aménagement des lieux et d'un fonctionnement inadéquat. Le fait que le sous-traitant ait enlevé le monte-personne après la survenance d'un malentendu avec l'entrepreneur ne prive pas le bénéficiaire des effets du plan de garantie. Le monte-personne devra être installé selon les normes applicables. La non-conformité des raccords-pompiers (valves siamoises) qui prolongent le réseau d'extincteurs automatiques à eau (gicleurs) existait lors de la réception du bâtiment. Toutefois, une personne ordinaire ne pouvait pas la détecter. Dès qu'il en a eu connaissance, le bénéficiaire l'a dénoncée; il a respecté les termes de la garantie et il a droit au remboursement des coûts de réparation et de l'ajout de bouchons à ces valves siamoises. Le fait que la porte d'entrée d'une unité ne ferme pas correctement résulte de l'usure normale du bâtiment et ne constitue pas un manquement au sens du plan de garantie. L'effritement du crépi sur la dalle de béton du balcon d'une unité devra être corrigé par l'entrepreneur étant donné que le béton de surface qui y a été coulé dans le but d'éliminer des empreintes de pieds était inadéquat. La formation de cristaux dans une vitre d'une unité est due à un bris; la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue. Il sera donné acte de l'entente des parties quant au toit et le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expert relatifs à l'inspection du monte-personne, du toit ainsi que des valves siamoises.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE PLACE FLEURY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE GROUPE D3 INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur relativement à un plancher de marqueterie qui décolle. Il s'agit d'un vice caché. La dénonciation devait donc être faite dans un délai de trois ans à compter de la réception de l'immeuble et dans un délai de six mois suivant la constatation du problème. En l'espèce, la dénonciation, faite quelques semaines après le délai de trois ans et plus d'un an et demi après la constatation du problème, est tardive. Ni l'ignorance de la loi ni la naissance d'un enfant ne constituent des motifs valables pour expliquer ce retard.
STEPHAN MARTEL et une autre, bénéficiaires, c. LES RÉSIDENCES LEDUC & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur de corriger la ventilation de l'entretoit au-dessus du garage et de celui de l'administrateur de procéder à une inspection supplémentaire lorsque les conditions climatiques seront propices. Les bénéficiaires ayant dénoncé le problème d'humidité excessive plus de 26 mois après sa découverte, leur réclamation doit être rejetée. Le fait qu'ils ignoraient qu'ils devaient dénoncer la situation à l'administrateur ne les décharge pas de cette obligation, par ailleurs.
NICOLA VILLANI et une autre, bénéficiaires, et 2671-3633 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 18, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra effectuer les travaux de peinture à la dînette, la cuisine, la salle à manger, les toilettes du rez-de-chaussée et la salle de bains de l'étage, en conformité avec la décision de l'administrateur. La réclamation des bénéficiaires quant au manteau du foyer non conforme est rejetée puisque le défaut allégué ne constitue pas une malfaçon et qu'ils n'ont pas prouvé quelque contravention aux règles de l'art ou aux normes de la construction de la part de l'entrepreneur. Comme la présence d'interstices entre les lattes du plancher de bois est attribuable aux variations d'humidité de l'air ambiant, la situation résulte du comportement normal des matériaux plutôt que d'un travail mal fait, ce qui est exclu du plan de garantie. Les réclamations concernant les points 8 à 11 et 13 à 16 de la décision du 12 juin sont rejetées, car les bénéficiaires n'ont pas dénoncé à l'administrateur ces problèmes dans la période de six mois prescrite par le règlement.
SUZANNE PERRIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et MAISONS RICHCRAFT LTÉE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation au motif qu'elle n'avait pas été présentée dans un délai de six mois suivant la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas démontré leur impossibilité de dénoncer les malfaçons plus tôt en raison des pourparlers qui avaient lieu avec l'administrateur et ont négligé de lire le contrat, leur demande d'arbitrage doit être rejetée. Ils devront supporter 100 $ des frais d'arbitrage, le solde devant l'être par l'administrateur.
FRANÇOIS GAGNON et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant au changement de la main courante du garde-corps du balcon arrière ainsi qu'à la correction de l'espacement visible entre la main courante et le poteau de coin du garde-corps. Comme la détérioration de la surface du béton et les trous visibles aux balcons ne sont pas de nature à porter atteinte à la qualité et à l'utilisation du bâtiment et que la malfaçon n'a pas été dénoncée dans un délai de six mois suivant la réception du bâtiment, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée.
NADIA CUCULO et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS RÉVÉLATION R. L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 19, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La présence de fissures au haut du mur de gypse à l'étage, dans le bureau, la cage d'escalier et la salle de bains, prouve l'existence d'un vice caché. Le mur devra donc être ouvert à ces endroits afin que le problème soit définitivement réglé. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé l'absence de pare-vapeur sur la laine isolante placée contre la poutre de rive entre le sous-sol et le plancher du rez-de-chaussée ni les nombreux joints ouverts à l'isolant du sous-sol dans le délai prévu au règlement, leurs réclamations à ce titre sont rejetées puisqu'il s'agissait de malfaçons apparentes. La réclamation quant à l'absence de pare-vapeur sur le mur extérieur entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher de l'étage est accueillie, car il s'agit d'un vice de construction majeur qui ne pouvait être soupçonné ni constaté par un acheteur prudent et diligent. Ce vice devra être corrigé par l'entrepreneur. Comme la pose d'un recouvrement incombustible sur l'isolant de mousse plastique qui a été placé sur le mur de fondation avait été expressément exclue des obligations de l'entrepreneur décrites au contrat de construction, la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La non-conformité de la plomberie en raison de l'absence d'un support de la colonne de renvoi constituant un vice caché, l'entrepreneur devra apporter les corrections nécessaires. La réclamation des bénéficiaires relativement au malfonctionnement du thermostat à l'étage est rejetée: ces dernières n'ont pas prouvé en quoi le plan de garantie trouverait application. Les réparations afin de corriger la fissure du parement de gypse à la partie supérieure de la porte devront être effectuées. Les frais d'expertise des bénéficiaires, de 2 276 $, devront leur être remboursés.
CHRISTINE LEPAGE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les réclamations des bénéficiaires quant aux armoires de cuisine, à la porte de garage, à l'escalier intérieur, aux fenêtres du sous-sol et aux plafonds de la cuisine, de la salle à manger et du passage sont rejetées puisqu'il s'est écoulé plus de deux ans entre la découverte de ces malfaçons et la dénonciation auprès de l'administrateur. L'entrepreneur devra terminer les travaux convenus avec les bénéficiaires pour la correction du crépi de fondation. Les frais d'arbitrage devront être payés à 50 % par l'administrateur et à 50 % par les bénéficiaires.
MARC MELANSON et une autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 20 juin 2003, les bénéficiaires ont signé le contrat de garantie et la liste de réception du bâtiment. La déclaration d'exécution finale a été signée le 10 juillet suivant. Dès l'été 2003, ils ont constaté une dénivellation dans le plancher de leur cuisine. Le 21 avril 2006, ils l'ont dénoncée à l'administrateur. Au mois d'août, l'entrepreneur a ajouté une colonne au sous-sol, ce qui n'a pas réglé le problème, d'où la réclamation. L'administrateur a rejeté leur demande le 20 juin suivant. Cette décision est maintenue, le délai de dénonciation d'au plus six mois prévu à l'article 10 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'ayant pas été respecté.
GERMAIN GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et AUBUT CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'entrepreneur a été avisé dans les délais prescrits des réclamations du bénéficiaire concernant les anomalies constatées à sa résidence. Quant à l'administrateur, ce dernier a été avisé le 28 juin 2002, également en temps opportun. La réclamation du bénéficiaire selon laquelle l'entrepreneur n'a pas installé la porte coulissante qu'il avait commandée est rejetée parce qu'il s'agit d'une mésentente contractuelle entre les parties qui n'est pas couverte par le plan de garantie. Le bénéficiaire réclame également le remboursement par l'entrepreneur de factures totalisant 685 $ pour le vissage des planchers, la réparation du podium de bain, le remplissage du joint de la salle de lavage et la coupe du cadre de porte. Comme il s'agit également d'une mésentente contractuelle entre les parties, la demande d'arbitrage du bénéficiaire est rejetée. Ce dernier devra supporter 100 $ des frais de l'arbitrage et l'administrateur, le solde.
PEDRO PEREIRA, bénéficiaire, et LES RÉSIDENCES PRO-FAB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur conteste la réclamation des bénéficiaires pour les problèmes d'infiltration d'eau au motif qu'il n'a pas reçu d'avis de dénonciation du problème dans le délai de six mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le délai de deux ans qui sépare l'apparition du vice et la dénonciation écrite ne peut être qualifié de raisonnable dans les circonstances. Par ailleurs, l'administrateur n'a jamais implicitement renoncé à son avis écrit. Il serait d'autre part inéquitable que les bénéficiaires soient relevés des conséquences de l'omission d'aviser l'administrateur alors qu'ils ont été informés de la nécessité de l'avis et qu'ils ont eu la possibilité de s'exécuter en temps utile. Les bénéficiaires devront payer 110 $ des coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
MARTIN LAPOINTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont constaté les premières manifestations d'une infiltration d'eau par le toit en juillet 2004. Leur dénonciation le 3 octobre 2005 est donc tardive, et leur réclamation doit être rejetée. Le manquement relatif au revêtement de vinyle constitue un vice majeur au sens du plan de garantie. Comme il a été dénoncé moins de cinq ans après la date de réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est recevable. L'administrateur devra donc faire réparer ce manquement de la façon suggérée par l'expert. L'administrateur devra également rembourser aux bénéficiaires les frais d'expertise de ce dernier, soit 585 $.
ALEXANDRA FORTIER et un autre, bénéficiaires, et ADMINISTRATEUR DE LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉJEAN LAMONTAGNE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124 et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le remplacement de quelques bardeaux de toit endommagés par le vent ne résulte pas d'un vice caché mais fait plutôt partie de travaux d'entretien régulier. La réclamation ayant trait à cet élément est donc rejetée. Comme aucun motif n'a été invoqué par le bénéficiaire pour expliquer la dénonciation tardive des bruits dans l'évent de plomberie de la cuisine des unités 2, 4 et 6, cette partie de la réclamation est également rejetée. Le mauvais drainage de la cour et l'accumulation anormale d'eau dans cette section constituent une malfaçon; pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires. La réclamation relative aux infiltrations d'eau à la cage d'escalier arrière n'est pas retenue vu le délai de quatre ans avant la dénonciation. La réclamation du bénéficiaire quant au remboursement des frais de remplacement de la protection des bouteilles de gaz propane qui n'étaient pas conformes à la réglementation de la ville est rejetée, car il s'agit d'une mésentente contractuelle qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
ÉRIC BELLEY, en sa qualité de représentant du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES CONDOS DU CERF (2147), bénéficiaire, et LES HABITATIONS DE LA BOURGADE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 33, 34, et 37
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage relativement au débit limité du robinet de l'évier est rejetée puisque l'administrateur n'a pas rendu de décision à ce sujet. L'entrepreneur devra installer un drain dans la pièce du chauffe-eau ou, s'il y en a déjà un, le rendre accessible en tout temps, comme l'exige le Code national du bâtiment 1995. Cette correction devrait par le fait même régler le problème d'odeurs dans le placard du chauffe-eau, pour lesquelles la bénéficiaire pourra réaliser les travaux d'entretien requis. Les dimensions de la salle de lavage ne correspondant pas au travail qui aurait dû être fait, il y a malfaçon au sens du plan de garantie. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux nécessaires afin que les dimensions de cette pièce soient conformes aux plans. Comme la fissure au trottoir dont se plaint la bénéficiaire est minime et est attribuable au comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir, car il s'agit d'une situation exclue de l'application du plan de garantie. Ayant été présentée plus de six mois après sa découverte, la réclamation quant aux bardeaux d'asphalte décollés à une lucarne est rejetée.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2003. Au printemps 2004, ils ont pris connaissance d'un problème d'infiltration d'eau dans leur chambre froide. L'entrepreneur, avisé de la situation, est intervenu à quatre reprises pour régler le tout. En février 2006, quelques mois après la quatrième intervention, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a rejeté leur demande, avec raison. En effet, un bénéficiaire doit dénoncer les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à partir du moment où ils ont été découverts ou sont survenus. En l'espèce, un délai de près d'une année et demie s'est écoulé. La dénonciation a donc été tardive, et la demande des bénéficiaires doit être rejetée.
DOMINIQUE LAPIERRE et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS GIANNI GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que les chantepleures sont inefficaces ou qu'elles sont la cause des infiltrations d'eau dans le bâtiment et que le problème d'espacement a été dénoncé hors délai, cette partie de la réclamation est rejetée. Leur réclamation visant les poteaux du patio arrière est également rejetée puisque la situation a été dénoncée hors délai. L'entrepreneur devra fixer les plaques d'acier entre les poteaux et la poutre en respectant l'aspect sécuritaire de l'installation. Il devra également installer une membrane de polyéthylène d'au moins 0,15 millimètres d'épaisseur sur la dalle de béton et recouvrir le tout d'un plancher de bois. Il devra également stabiliser les semelles, colmater les fissures de la fondation et du parement de brique, enrober le drain français et couvrir ce dernier de pierre nette. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 12 500 $ pour leurs frais d'expertise.
MARIE CLAIRE VAN BECK BERGEN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée et demande reconventionnelle en homologation de la sentence arbitrale accueillie en partie (C.S., 2008-05-15), 500-17-034723-075, 2008 QCCS 2686, SOQUIJ AZ-50497820, J.E. 2008-1361
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant les problèmes d'infiltration d'eau survenue en avril 2005 à sa résidence. L'inondation n'a pas été causée par l'état du drain ni par le manque de pierres entourant celui-ci, mais bien par le mauvais fonctionnement du clapet de l'égout pluvial. Toutefois, le drain n'a pas été installé suivant les normes du Code national du bâtiment 1995, en raison de l'épaisseur insuffisante de l'enrobage de pierre autour du drain. Ce vice peut, à moyen ou à long terme, nuire à l'utilisation du bâtiment. Comme il s'agit d'un vice caché dont la dénonciation a été faite dans les délais prescrits, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs au système de drainage à la résidence du bénéficiaire, et ce, selon les normes du code.
MARCO HÉROUX, bénéficiaire, et LES FONDATIONS ANDRÉ LEMAIRE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'éclaboussements d'eau et d'odeurs dans le lavabo de la cuisine lorsque les occupants du condominium à l'étage supérieur utilisent leur machine à laver. Les irrégularités de l'unité d'habitation résultent d'un mauvais branchement par l'entrepreneur et d'une non-conformité au Code national de la plomberie -- Canada 1995. La situation observée ne constitue pas un vice de conception, un vice de construction ou un vice caché au sens du Code civil du Québec: il s'agit d'une malfaçon. La dénonciation ayant été faite plus de cinq ans après l'apparition des premières manifestations, la réclamation du bénéficiaire doit être rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés en parts égales par l'administrateur et le bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «LA SEIGNEURIE LAPRAIRIE 1933», représenté par M. GEORGES LAFERRIÈRE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui n'a pas dénoncé une situation de vices de construction à l'administrateur dans les six mois qui avaient suivi leur découverte, a vu sa réclamation rejetée. Lors de l'arbitrage, il a fait valoir que l'écoulement du délai n'était pas de nature à rendre sa réclamation invalide, car l'entrepreneur, en exécutant des travaux de réparation et de correction, aurait reconnu qu'il était responsable. Or, malgré la bonne foi du bénéficiaire et sa croyance en la collaboration de l'entrepreneur, il demeure que la dénonciation doit obligatoirement être faite directement auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans les six mois suivant la découverte d'un problème, faute de quoi sa réclamation ne sera pas valide. La décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
PIERRE FLEURANT, bénéficiaire, et 9054-4651 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment en novembre 2004. Environ un mois après la prise de possession, ils ont remarqué l'apparition d'interstices à leur plancher de bois, de très haut de gamme. Le fournisseur a conclu que la situation était due au maintien, par les bénéficiaires, d'un taux d'humidité inadéquat et que ni lui ni l'entrepreneur ne pouvaient être tenus responsables. La réclamation des bénéficiaires ne peut être accueillie. Premièrement, elle n'est pas couverte par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème découle du comportement normal des matériaux et les réparations nécessaires sont la conséquence d'une faute des bénéficiaires, qui ont mal entretenu leurs planchers en ne maintenant pas un niveau d'humidité adéquat. Deuxièmement, la dénonciation n'a pas été faite à l'administrateur dans un délai raisonnable. En effet, celui-ci a été informé du problème en novembre 2005, soit plus de six mois après sa première manifestation.
JACINTHE MURRAY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SYLVAIN LIBOIRON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur en ce qui a trait aux problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence. En 2005, une demande de suspension de l'arbitrage a été présentée et l'administrateur s'est engagé à faire effectuer les travaux nécessaires afin de régler l'infiltration d'eau au sous-sol et le décollage de la cage de béton d'accès au sous-sol de la résidence du bénéficiaire. Le 5 mai 2006, l'administrateur a refusé de s'exécuter et a présenté une requête en désaveu du règlement intervenu avec le bénéficiaire au motif que la défectuosité n'aurait pas été dénoncée dans les six mois suivant sa découverte et était dû à des ouvrages extérieurs au bâtiment. Trois conditions sont nécessaires pour faire droit à une requête en désaveu, soit: 1) l'absence d'autorisation de l'acte; 2) l'absence de ratification de l'acte; et 3) l'acte doit être préjudiciable à la partie qui demande le désaveu. En l'espèce, le procureur de l'administrateur n'a pas tenu compte du refus de son client de régler le dossier. Toutefois, l'administrateur a ratifié l'entente intervenue en donnant à son gestionnaire de travaux la responsabilité de dresser les devis des travaux à exécuter pour son appel d'offres à des entrepreneurs qui devaient venir examiner les lieux. L'administrateur a admis qu'il y avait malfaçon en indiquant que la maison était trop basse et qu'il n'y avait pas de membrane ni d'isolation autour de la cage d'escalier au sous-sol.
PAUL GRANDMAISON, bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra démolir deux murs de maçonnerie au-dessus de la toiture du garage ainsi que le soffite d'aluminium et le solin, et reprendre les travaux afin d'obtenir un mur de maçonnerie qui soit à niveau. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au remplacement de deux sections de drain français doit être confirmée. Il est pris acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux de joints de mortier non terminés dépassant en surlargeur et des entrecroisements manquants du parement de maçonnerie aux intersections. La réclamation des bénéficiaires visant la pose de dentelles victoriennes extérieures qui bordent les corniches de façon conforme à la maison témoin de Laval est rejetée puisque la dentelle, telle qu'installée, bien qu'elle ne soit pas exactement conforme, est exempte de vices de fabrication et est bien faite. En ce qui a trait au décollement du crépi de finition dans les escaliers et sur le balcon, ce défaut d'adhérence est dû à une malfaçon et non à l'usage d'un sel déglaçant par les bénéficiaires. Ainsi, un test au marteau devra être effectué pour identifier tous les endroits où un défaut existe et l'entrepreneur devra corriger ce problème. Les réclamations quant aux problèmes de parement de brique ne peuvent être accueillies: elles ne peuvent être considérées comme des malfaçons de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, ou encore il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux problèmes de fondations, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence de ces malfaçons lors de l'inspection du bâtiment et que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en cause. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 654 $, représentant une partie des frais engagés pour les frais d'expertise qu'ils ont dû débourser afin d'appuyer leurs réclamations.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 18, 78, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à l'exécution de travaux. Les fissures des planchers de céramique dans les salles à manger du premier et du deuxième étage ne sont pas causées par une faiblesse dans la structure de l'immeuble. Elles sont plutôt attribuables à une fissure dans la fondation et sur le mur, ce qui en fait un vice de construction ou une malfaçon. Comme la situation a été dénoncée en temps utile après la réception de l'immeuble, l'entrepreneur a l'obligation de corriger la situation.
T.B. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et PETER PILALAS et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37 et 38
Objection préliminaire à une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur invoque la prescription de la demande d'arbitrage des bénéficiaires en vertu de l'article 107 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et l'absence de dénonciation des vices au moment de la réception du bâtiment, en violation de l'article 10 du règlement. Les bénéficiaires ont reçu la décision de l'administrateur le 21 mars 2006 et, le 21 avril suivant, celui-ci a reçu leur lettre de contestation. Or, comme la demande d'arbitrage n'a été envoyée que le 17 mai, leur recours est prescrit. Le fait que l'entrepreneur était en voie de faillite ne peut justifier le retard des bénéficiaires à recourir à l'arbitrage. Il n'y a pas lieu de proroger le délai au-delà de 30 jours. La demande d'arbitrage est donc rejetée.
YVON BERNIER et une autre, demandeurs, et RÉNOVATION LAROCQUE ET FILS INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 107
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 29 juin 2005, l'administrateur a autorisé l'entrepreneur à effectuer des travaux correctifs. Cette décision en modifiait une autre rendue en mars 2003 qui avait ordonné à l'entrepreneur de procéder au remplacement complet du revêtement de brique de la résidence des bénéficiaires. Dans sa seconde décision, l'administrateur reconnaissait qu'il n'était pas justifié d'exiger le remplacement du revêtement. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision et mettent aussi en doute la décision de l'administrateur concernant la présence de fissures dans la fondation de leur résidence. Pour ce qui est de ce dernier point, une entente à l'amiable est intervenue entre les parties et il est donné acte de cette transaction. Par ailleurs, la demande d'arbitrage de l'entrepreneur concernant la décision de mars 2003 a été rejetée parce qu'elle a été présentée 610 jours après la réception de la décision contestée. Cette décision est finale et sans appel (art. 120 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'omission de l'entrepreneur de corriger les travaux dans le délai indiqué oblige l'administrateur à les effectuer (art. 18 et 19 du règlement). D'autre part, ce dernier ne pouvait modifier le contenu de l'une de ses décisions antérieures comme il a tenté de le faire en juin 2005. En effet, en mars 2003, il avait demandé le changement complet du parement de brique du bâtiment; il ne pouvait, en juin 2005, modifier cette décision afin de permettre à l'entrepreneur de choisir les travaux nécessaires pour corriger la malfaçon. S'il est d'usage pour l'administrateur de ne pas s'immiscer dans la correction d'une malfaçon, ce n'est pas parce que le règlement ne lui donne pas ce pouvoir. Interpréter le règlement autrement laisserait les bénéficiaires à la merci d'un entrepreneur incompétent. Le pouvoir de décider inclut le pouvoir de choisir les travaux correctifs. En l'espèce, l'administrateur ne peut qu'exiger que l'entrepreneur procède aux travaux correctifs décrits dans sa décision de mars 2003. La décision de juin 2005 est annulée.
JOSÉE MÉNARD et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES CHRISTIAN DIONNE ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 19, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En août 2005, les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence. À cette occasion, comme l'entrepreneur avec qui ils devaient faire l'inspection était pressé, la visite s'est déroulée rapidement. Lui faisant confiance, les bénéficiaires ont signé avec lui la liste d'éléments à vérifier ainsi que la déclaration de réception du bâtiment, avec la mention «sans réserve». À partir de l'aménagement, ils ont toutefois remarqué la présence de défauts et de manquements et, le 23 septembre suivant, ils ont adressé à l'entrepreneur une liste de corrections à apporter. Certaines d'entre elles n'ayant pas été effectuées à leur satisfaction, ils ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a refusé de considérer huit points énumérés par les bénéficiaires aux motifs que ceux-ci étaient apparents et qu'ils auraient dû être dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. L'administrateur a commis une erreur en arrivant à cette conclusion. L'article 17 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que chaque bâtiment visé par la garantie doit être inspecté avant sa réception et que l'inspection doit être effectuée conjointement par l'entrepreneur et le bénéficiaire, qui doivent porter attention à la présence de tout vice ou malfaçon. L'entrepreneur doit alors renseigner ce dernier quant à cette présence. En l'espèce, le fait qu'il n'y a pas eu de visite conjointe et que l'entrepreneur n'a pas correctement renseigné les bénéficiaires entache la valeur de la signature, par les bénéficiaires, de la déclaration de réception du bâtiment. Par conséquent, il y a lieu de considérer les éléments que l'administrateur a écartés afin de décider s'ils sont couverts ou non par le plan de garantie.
ANNE-MARIE CORDEIRO et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION SIMON COUSINEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 17, 18, 78, 105, 139, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires demandent le parachèvement des travaux de construction à leur résidence à la suite de la désertion de l'entrepreneur. Le refus de l'administrateur d'assurer le parachèvement des travaux au motif de l'absence de dénonciation au moment de la réception du bâtiment n'est pas fondé puisque l'absence de dénonciation est entièrement due à l'entrepreneur, qui a refusé de signer le document de réception du bâtiment. N'ayant pas reçu de copie du contrat de garantie de la part de l'entrepreneur, leurs propres obligations à l'égard de la dénonciation des anomalies étaient donc suspendues jusqu'à la remise du document. L'administrateur devra donc procéder aux travaux de parachèvement qui y sont mentionnés. La réclamation des bénéficiaires quant au remboursement des sommes excédentaires versées aux sous-traitants de l'entrepreneur à la suite de la faillite de ce dernier doit être rejetée, car le règlement ne contient aucune disposition le permettant. Les points 9 et 10 de leur réclamation devront par ailleurs faire l'objet d'une décision de l'administrateur puisqu'ils ne les ont pas abandonnés.
CARMEN PROULX et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STÉPHANE BÉDARD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 19, 116, 137, et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La différence de hauteur entre les deux colonnes de briques au balcon avant est évidente; l'entrepreneur devra apporter les travaux de correction convenus entre les parties à l'audience, soit le démantèlement et la reprise de l'une des colonnes pour que celles-ci soient symétriques. Le défaut relatif au revêtement du plancher en lattes de bois franc a été dénoncé plus de six mois après la prise de possession, de sorte qu'il est exclu de la garantie. En ce qui concerne les fissures de la dalle de béton du garage, elles sont assez importantes et il ne peut s'agir de fissures de rétrécissement. Lors de la réception du bâtiment, il y avait cinq fissures, alors qu'il y en a maintenant neuf. Les bénéficiaires ont prouvé qu'elles étaient progressives. Le problème n'est peut-être pas très grave mais, vu la quantité anormale de fissures, et étant donné que l'une d'elles traverse le seuil de la porte de garage, une analyse plus poussée devra être faite et les correctifs, le cas échéant, devront être apportés. Enfin, le fait que la contremarche de l'escalier menant à l'étage excède le mur de gypse adjacent ne constitue pas une malfaçon puisqu'il n'existe aucune défectuosité ni aucun défaut de construction. D'ailleurs, il s'agit d'une imperfection à peine perceptible.
PHILIPPE PERRAS et une autre, demandeurs, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123 et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant établi que la date de la réception des parties communes de sa copropriété a eu lieu le 1er juin 2001. La jurisprudence reconnaît qu'un entrepreneur ne peut pas mandater un professionnel au sens de l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs en sa qualité de représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, le document signé le 1er juin 2001 par l'entrepreneur dans lequel il reconnaissait la fin des travaux et la réception des parties communes du bâtiment n'est pas conforme au règlement. Toutefois, le syndicat bénéficiaire aurait dû, dans les six mois entourant sa formation -- soit au plus tard le 15 novembre 2003 --, être suffisamment informé pour rédiger une attestation de réception des parties communes et savoir qu'il devait procéder à la réception des parties communes. La date de réception des travaux est donc établie au 15 novembre 2003 et la date de fin des travaux, au 1er octobre 2002.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ MRLH, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS G. MÉLATTI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 37, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession d'un appartement détenu en copropriété le ou vers le 12 juillet 2002. L'acte de vente a été signé le 31 octobre suivant et la déclaration de réception n'a été signée par la bénéficiaire que le 6 mars 2005. Sa demande relative à l'absence de scellant autour de la baignoire n'a pas la gravité requise pour l'assimiler à un vice caché ou majeur. De plus, elle n'a été dénoncée que le 9 mai 2005. Elle est tardive et l'équité ne peut justifier ce délai. Sa demande concernant les portes se fonde sur une preuve insuffisante. Celles relatives aux fissures dans les carrelages, constatées en septembre 2004 et dénoncées le 9 mai 2005, n'étaient tardives que de deux mois. Il n'est pas déraisonnable ni inéquitable d'excuser un tel retard dans les circonstances, la bénéficiaire n'ayant pas fait preuve de négligence. Les demandes de cette dernière ayant été accueillies relativement aux fissures, les frais d'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYLVIE TREMBLAY, bénéficiaire demanderesse, et DOMAINE DES BELLES-AMOURS INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Il y a des espaces entre plusieurs lattes des planchers de bois franc du rez-de-chaussée de la résidence des bénéficiaires. Toutefois, la dénonciation de cette prétendue malfaçon aux planchers n'a pas été faite dans les six mois suivant sa découverte. La demande des bénéficiaires doit être rejetée. Ils devront supporter 85 $ des frais d'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
MADAME RÉJEANNE GARCEAU et un autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION JACQUES PAUZÉ INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 15 septembre 2002, les parties communes ont fait l'objet d'une réception initiale, remplacée par une autre réception le 13 janvier 2004. La décision du 1er décembre 2005 ayant constaté l'infiltration d'eau au plafond et les taches sur le cadre de la porte-fenêtre a rejeté la réclamation du bénéficiaire au motif que la dénonciation était tardive. Cependant, ce dernier a démontré qu'elle avait été faite antérieurement à l'échéance du délai. Comme il s'agit d'un vice caché, le plan de garantie s'applique.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CROISSANT ROCHELLE 2706138, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en juin 2003. Ils ont dénoncé la présence de problèmes à l'entrepreneur en juin 2004 et à l'administrateur en octobre 2005. Celui-ci a rejeté leur réclamation. La décision de l'administrateur doit être maintenue, car la dénonciation de vices doit se faire par écrit tant auprès de l'entrepreneur qu'auprès de l'administrateur, dans un délai raisonnable qui ne peut pas excéder six mois à compter de la découverte ou de la survenance du vice ou, en cas de vice ou de perte graduelle, à compter de leur première manifestation. En l'espèce, il est évident que la dénonciation auprès de l'administrateur, qui s'est faite plus d'un an après la dénonciation à l'entrepreneur, n'a pas été effectuée dans un délai raisonnable.
CRISTIAN SAVU et une autre, bénéficiaires, c. CONSTRUCTION RENÉ VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée en partie; il est donné acte de l'entente des parties sur les autres réclamations.
Les infiltrations d'eau par le haut d'une fenêtre et la présence de trous béants sous le débord de toit et au substrat de la couverture n'ont pas été dénoncées dans les trois ans suivant la prise de possession de l'unité résidentielle par le premier acheteur. Toutefois, l'entrepreneur et les bénéficiaires en sont venus à une entente. En ce qui concerne la galerie avant, l'apparence de la finition et la rétention d'eau n'ont pas été constatées. La formation d'une petite flaque près de la colonne droite ne constitue pas une malfaçon, et encore moins un vice de construction. L'apparence de la finition laisse à désirer, mais il s'agit d'une question d'entretien et la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être retenue. En ce qui a trait à l'écoulement d'eau par la colonne droite du balcon, il n'a pas été dénoncé par écrit à l'entrepreneur ni à l'administrateur, de sorte que l'on ne peut se prononcer sur cette réclamation.
PAUL CASAVANT et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS CÉJEAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 11 février 2004, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont été avisés par écrit, dans le rapport de l'arrondissement Pierrefonds/Senneville, des malfaçons soumises à l'arbitrage. Or, les bénéficiaires ne les ont dénoncées à l'APCHQ que le 15 octobre 2005, soit bien après de délai de six mois prévu au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Seul le défaut de stabilité de la main courante en bordure de l'escalier, au deuxième étage, est couvert, les bénéficiaires l'ayant dénoncé dans la liste de réception de l'immeuble du 22 janvier 2004 par le libellé «Solidifier la rampe adjacente à la chute de linge», que l'administrateur avait omis de prendre en considération. La fragilité du garde-corps en fait un danger pour la sécurité des occupants et il doit être solidifié. Il s'agit d'un vice majeur. De plus, il avait été dénoncé le jour de la réception de l'immeuble.
ADEL CHACKAL et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et 9096-2556 QUÉBEC INC. entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires habitent le bâtiment depuis sa réception, soit vers le 1er juin 2000. Une première dénonciation à l'administrateur relativement à des bruits de craquement aux planchers a été faite le 21 janvier 2002, soit à l'intérieur d'un délai de cinq ans après la réception du bâtiment mais plus de six mois après l'occurrence du problème. Les bénéficiaires demandent que celui-ci ainsi qu'un problème de gel de tuyauterie soient reconnus comme des vices majeurs apparus dans les cinq ans suivant la fin des travaux afin de pouvoir profiter de la garantie de l'administrateur. Les bénéficiaires ont reconnu qu'ils n'ont pas été empêchés de présenter leurs réclamations à l'administrateur à l'intérieur du délai; invoquant plutôt leur ignorance des critères d'application -- pourtant mentionnés au contrat de garantie --, ils ne se sont pas déchargés de cette obligation. On ne peut faire fi des délais, et le maintien de la décision de l'administrateur est donc de mise, indépendamment de l'opinion de l'arbitre quant aux dangers et aux risques d'atteinte à la structure et à l'intégrité du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant obtenu gain de cause sous aucun des aspects de leurs réclamations, les coûts d'arbitrage seront partagés entre eux et l'administrateur.
ELIZABETH RAKOWSKI et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES INVESTISSEMENTS OIS (1997) INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de son bâtiment vers le 19 juin 2004 et elle n'a dénoncé aucun élément qui nécessitait d'être parachevé, corrigé ou réparé, précisant qu'elle acceptait l'immeuble sans réserve, donc tel qu'il était. Elle a emménagé le 22 ou le 23 juin 2004, alors qu'elle avait connaissance des éléments problématiques et apparents qui font l'objet du présent arbitrage. En signant la déclaration de réception du bâtiment sans réserve, elle a fait preuve d'une certaine imprudence qui, considérée avec son attente alors qu'elle connaissait l'existence d'éléments nécessitant une certaine attention, démontre une insouciance qui ne peut pas être acceptée. Les éléments en cause auraient dû être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment ou dans les trois jours suivants, car la bénéficiaire n'avait pas encore emménagé. Puisqu'ils ne l'ont pas été, et ce, sans raison valable, la réclamation doit être rejetée.
MAGALIE LAFLEUR, bénéficiaire, c. HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En ce qui a trait au claquage des tuyaux de plomberie, comme le problème a été dénoncé et corrigé mais qu'il est réapparu au cours de l'année suivante, l'administrateur ne peut se retrancher derrière le délai de dénonciation d'une malfaçon pour refuser d'exécuter les travaux. Il n'aura toutefois pas à intervenir pour corriger les carreaux de céramique fissurés à côté du bain puisque le sous-traitant ayant effectué la pose de la céramique avait remarqué une anomalie dans l'installation du bain par l'entrepreneur et a décidé de poser quand même les tuiles, sans corriger le défaut. La gouttière de la galerie ne possédant pas de chute, contrairement à ce qui était prévu aux plans, l'administrateur devra y installer une façade. Les problèmes de mouches et de coccinelles dans les fenêtres peuvent difficilement être reliés à une malfaçon ou à un vice de construction, car l'obligation de ventiler l'entretoit laisse nécessairement des ouvertures. L'administrateur devra ajuster les charnières de la porte entre la maison et le garage puisque cela n'a jamais été fait. L'installation de l'échangeur d'air dans les chambres est conforme aux normes du manufacturier et du Code national du bâtiment 1995. Étant donné qu'aucune semelle de fondation n'a été prévue près du muret de béton ni aucun système d'alimentation en eau, ces réclamations sont rejetées. Le mauvais alignement de la plinthe de la salle de bains à l'étage par rapport à la céramique est une malfaçon mineure qui était décelable lors de la prise de possession; l'administrateur n'a donc pas à intervenir à ce sujet. L'administrateur devra également s'assurer que le poteau de l'escalier soit plus rigide.
PHILIPPE FRENETTE, demandeur bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION ROBERT QUIRION INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant rejeté sa réclamation concernant des problèmes avec ses planchers au motif que le délai de dénonciation de six mois n'avait pas été respecté. La simple ignorance du délai de dénonciation et la bonne foi des parties ne sont pas des motifs suffisants pour relever la bénéficiaire des conséquences de son omission de dénoncer les vices dans le délai de six mois. Comme la preuve ne révèle pas qu'il s'agit d'une erreur ou de négligence de la part d'un tiers mandataire ou d'une personne ayant conseillé la bénéficiaire, cette dernière n'était pas dans l'impossibilité d'agir. La décision de l'administrateur de rejeter sa réclamation était bien fondée. Les frais de l'arbitrage seront supportés également par le bénéficiaire et l'administrateur.
ANNICK LEBLANC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et SYLCO CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en décembre 2003. Presque deux ans plus tard, ils ont dénoncé le fait que leur escalier, qui n'était pas muni d'une rampe, n'était pas conforme aux recommandations du Code national du bâtiment 1995. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif que ce problème était apparent dès la prise de possession du bâtiment et qu'une dénonciation de la situation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue. En effet, les bénéficiaires devaient dénoncer le problème -- l'absence de rampe -- par écrit auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne pouvait dépasser six mois à compter de sa découverte. Ce délai ne peut être prolongé.
MARC LETENDRE et une autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS D. LABELLE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, et 128
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires pour deux taches à l'avant du perron est rejetée puisqu'elles sont peu apparentes et qu'elles ne nuisent en rien à l'usage ou à la durabilité du balcon. Les règles de l'art imposaient à l'entrepreneur d'installer un joint flexible entre le béton du balcon et le parement extérieur du bâtiment. L'absence de joint constitue une malfaçon apparente puisque l'on peut très bien voir ce joint ouvert. Toutefois, comme les bénéficiaires ne l'ont pas déclaré dans l'année suivant la réception, cette réclamation doit être rejetée. Les fissures au béton avant sont dues au comportement normal des matériaux. La rétention d'eau dont se plaignent les bénéficiaires étant due au terrassement général du terrain, cette réclamation doit être rejetée en vertu de l'article 4.9 du contrat de garantie.
RAYMOND GIROUX et une autre, requérants bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES HABITATIONS M.G./9067-0142 QUÉBEC INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leurs réclamations au motif qu'elles avaient été présentées hors délai. Le délai de protection de trois ans pour vices cachés en vertu du plan de garantie n'était pas expiré au moment de la plainte. Les bénéficiaires ayant reçu leur bâtiment le 21 novembre 2001, le délai de trois ans expirait le 22 novembre 2004. Or, comme ce n'est que le 21 novembre 2004 que ces derniers ont découvert l'ampleur et la gravité du vice aux fondations de leur immeuble, ils bénéficiaient d'un délai de six mois pour dénoncer par écrit ce problème à l'entrepreneur, ce qu'ils ont fait le 28 mars 2005. Les bénéficiaires ont donc présenté leur réclamation dans le délai légal imparti. L'entrepreneur devra procéder aux travaux requis pour mettre le balcon à l'épreuve du gel et du dégel. La réclamation des bénéficiaires visant l'infiltration d'eau est toutefois rejetée puisqu'ils n'ont pu démontrer que cette dernière résultait d'un problème d'isolation adéquate ou de ventilation.
JOHANNE GIGUÈRE et un autre, bénéficiaires appelants, et GESTIONS LA CASA INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme l'expert des bénéficiaires a conclu qu'il y avait absence de solin dissimulé sous la cornière métallique de toutes les fenêtres de la résidence et qu'une telle situation peut entraîner de sérieux problèmes de champignons à plus ou moins long terme, l'entrepreneur devra effectuer une ouverture afin de vérifier si tel est le cas et, au besoin, effectuer les travaux. Si un solin est dissimulé derrière cette ouverture, les coûts liés à cette ouverture devront être supportés par les bénéficiaires. Les bénéficiaires se plaignent du linteau de la porte de garage. Or, il ne s'agit pas d'un vice qui nuit à la structure du bâtiment et qui serait de nature à rendre ce dernier impropre à l'usage auquel il est destiné et, pour ce motif, leur réclamation doit être rejetée. Bien que l'infiltration d'eau au plafond du rez-de-chaussée ne soit pas un vice majeur, la conception du solin métallique au toit, à la jonction du parement de pierre et de la couverture de bardeaux d'asphalte, devra être revue et rendue conforme aux exigences énoncées au Code national du bâtiment 1995 puisque cela pourrait créer des problèmes importants de moisissure susceptibles de rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné. C'est à bon droit que l'administrateur a refusé de donner suite aux réclamations des bénéficiaires visant la fissure au mur de fondation, l'infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et l'absence de drainage du tuyau de condensation de la thermopompe, car il ne s'agit pas de vices majeurs. Par ailleurs, comme l'infiltration d'eau dans la chambre froide et les traces de champignons et de moisissures au bas des murs ont été dénoncées plus de six mois après la prise de possession, cette réclamation est prescrite. Les réclamations visant le balancement du système de chauffage à air pulsé et l'absence d'isolant sur la trappe d'accès sont également rejetées puisqu'il s'agit d'éléments sans gravité.
TONY JORGE et une autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur résidence. En ce qui a trait aux dommages causés par l'eau dans le salon, l'administrateur devra changer les planchers prévernis souillés et tachés, ou encore retirer et changer les planchers de bois pour tout le rez-de-chaussée. Les réclamations des bénéficiaires quant à l'aspect général des planchers de bois franc, les résidus de vernis sur le plancher flottant au sous-sol, les planchers de bois franc légèrement ondulés à quelques endroits, la prise de câblodistribution manquante au salon, les détecteurs de fumée manquants, le système d'alarme manquant, l'absence de trous au plancher pour le système de verrouillage de la porte française du vestibule d'entrée, la prise d'aspirateur centrale manquante au sous-sol, la finition intérieure incomplète au-dessus de la porte de garage, le clavier pour système d'alarme manquant dans le garage ainsi que le bain et la douche égratignés doivent être rejetées puisqu'ils ne les ont pas dénoncés en temps utile. N'ayant pas réussi à prouver une impossibilité d'agir plus tôt, ils ne peuvent non plus être relevés des conséquences de leur omission. Les bénéficiaires soutiennent également qu'ils n'ont pas reçu le plancher qu'ils avaient commandé. Or, comme les problèmes d'ondulation dont ils se plaignent sont apparus après la décision de l'administrateur, cette réclamation ne peut faire partie de la présente demande d'arbitrage. Toutes les pièces de bois courbées et déformées sur le patio arrière devront être changées. Les bénéficiaires n'ayant pas réussi à démontrer que l'égratignure de la poignée résulte du fait de l'entrepreneur, cette réclamation est rejetée.
MARIE-CLAUDE GIRARD et un autre, bénéficiaires appelants, et LES ENTREPRISES D'ÉLECTRICITÉ MARCIL & FILS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur ayant reconnu avoir reçu dans les délais prescrits la dénonciation des anomalies constatées par le bénéficiaire, il reconnaît implicitement que l'entrepreneur a aussi reçu cet avis dans les délais. Même si la dénonciation du 19 septembre 2003 à l'entrepreneur n'est pas une copie conforme de celle du 25 août précédent envoyée à l'administrateur au sens de l'article 34 du plan de garantie, il n'en reste pas moins que les deux parties ont été avisées; ni l'une ni l'autre ne peut donc prétendre aujourd'hui qu'elles n'étaient pas au courant des déficiences. Il est ordonné à l'administrateur de procéder à une inspection de l'immeuble du bénéficiaire dans les 30 jours suivant la présente décision.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ «FAUBOURG DU CERF 2205», bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 34, et 37
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont découvert une fissure dans un mur en béton de leur maison. Les parties en sont venues à une entente lors de l'audience. L'administrateur a admis sa responsabilité et les parties ont convenu d'une méthode de correction. Il n'y a pas d'entente quant aux frais d'expertise, d'excavation et de remise en état déjà engagés par les bénéficiaires. Dans cette affaire, les actions entreprises par ces derniers afin d'obtenir la reconnaissance de responsabilité de l'entrepreneur sont le résultat du refus de l'administrateur de reconnaître celle-ci. Les motifs de ce refus étaient incorrects, car les bénéficiaires ont dénoncé le problème avant l'expiration du délai de six mois. Le refus de l'administrateur a entraîné les frais qu'ont dû engager les bénéficiaires pour avoir gain de cause. Malgré le fait qu'ils auraient pu obtenir certains services à un coût moindre, les bénéficiaires pouvaient se sentir démunis devant l'administrateur, qui disposait de ressources importantes pour défendre sa cause. Ils ne peuvent être blâmés d'avoir commandé des services qu'ils jugeaient nécessaires afin d'augmenter leurs chances de succès. Il est ordonné que soient effectués les travaux correctifs, et les bénéficiaires ont droit au remboursement des sommes déjà déboursées et des dépenses à venir pour les travaux d'excavation, de remblayage et d'expertise.
GEORGE BASTOS et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires allèguent que les fondations de leur résidence ont été coulées trop profondément et que cela leur cause un préjudice appréciable en raison des fenêtres prévues à l'avant de la demeure et de l'accumulation d'eau sur leur terrain. L'entrepreneur nie toute responsabilité et l'administrateur refuse d'intervenir au motif que cette erreur était apparente au moment de l'inspection préréception. Le sous-traitant, en se basant sur le dessus d'un regard d'égout pour établir le niveau des semelles de fondation, a procédé de façon conforme aux pratiques courantes lorsque la rue n'est pas à son niveau final. Il s'agit d'une malfaçon mais, comme les bénéficiaires n'avaient pas les connaissances requises pour la déceler au moment de l'inspection préréception, on ne peut leur reprocher de ne pas l'avoir dénoncée. L'entrepreneur devra installer des gouttières pour acheminer l'eau en provenance du toit jusqu'au drain pluvial et aménager le terrain afin d'éloigner les eaux de surface de la maison, l'entrée pour éviter l'accumulation d'eau ainsi que le terrain de façon à réduire l'effet visuel qu'entraîne le manque de hauteur des fondations.
SYLVIE JEAN et un autre, demandeurs bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et LES RÉSIDENCES P.F. INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le 16 décembre 2002, l'administrateur a rendu une décision ordonnant à l'entrepreneur de remédier à une série de vices et de malfaçons notés à la résidence des bénéficiaires, notamment la réfection de certains joints de mortier. Le 8 août 2003, l'administrateur a rendu une autre décision exigeant que l'entrepreneur refasse tous les joints de mortier du parement extérieur au motif qu'ils étaient friables. Lorsque l'entrepreneur s'est présenté chez les bénéficiaires afin de procéder aux travaux correctifs, ces derniers lui ont refusé l'accès. L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur ayant mandaté un autre entrepreneur afin de procéder à ces travaux correctifs. Étant donné que la décision de décembre 2002 n'a pas été contestée, l'entrepreneur a consenti à exécuter les travaux nécessaires. Toutefois, comme les travaux qui devaient être exécutés à la suite de cette décision (évidement de certains joints) étaient différents de ceux ordonnés par la décision du 18 août 2003 (réfection complète des murs de maçonnerie), les bénéficiaires avaient l'obligation de faire parvenir une nouvelle mise en demeure à l'entrepreneur avant qu'ils ne puissent exiger qu'un autre entrepreneur n'exécute les travaux à sa place. Le défendeur a donc encore le droit d'exécuter lui-même les travaux de maçonnerie au parement extérieur, et il aura jusqu'au 30 mai 2006 pour s'exécuter.
HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et René Chaurette et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réception de l'immeuble a été faite en mars 2003. Les bénéficiaires n'ont pris conscience de la non-conformité découlant de l'absence de rampes ou de mains courantes, de la hauteur de l'échappée du prolongement du plancher, de la distance entre le réservoir à eau chaude et le puisard (à plus de 3 pieds l'un de l'autre) et des branchements à la boîte électrique que lors de la réception d'un rapport d'inspection, deux ans après la prise de possession. Leur dénonciation est hors délai, ces malfaçons étant apparentes. Elles auraient dû être signalées lors de la réception de l'immeuble. Ces situations de constituent pas des vices cachés. L'isolation de l'entretoit ayant été faite, les bénéficiaires se sont désistés de cette demande. Le muret de descente au sous-sol, bien que non ancré ou armé, n'a pas bougé depuis 2003 et ne présente aucun problème de structure. Les bénéficiaires n'ayant eu gain de cause sur aucun des points soulevés, ils doivent supporter la moitié des coûts d'arbitrage, réduits à 100 $ par l'exercice de la discrétion accordée à l'arbitre à l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
DOMINIQUE JARELLE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et HABITATION AVANT-GARDE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra vérifier la structure et l'appui du plancher avant d'installer de nouvelles tuiles dans le corridor du rez-de-chaussée. En ce qui a trait aux réclamations concernant la qualité de la finition, et plus particulièrement des joints de finition, le non-respect par l'entrepreneur des normes édictées par le Code national du bâtiment 1995 visant le taux d'humidité du bois lors de la pose constitue un manquement à une obligation essentielle de livrer un ouvrage de bonne qualité, et c'est pourquoi ces malfaçons ne sont pas exclues du plan de garantie en vertu de l'article 4.2. Ce vice caché a été découvert à l'intérieur de la période de trois ans stipulée au contrat de garantie et il a été dénoncé dans un délai de six mois suivant sa découverte. Comme la troisième couche de peinture n'a jamais été appliquée, il est ordonné à l'entrepreneur d'y procéder. Étant donné que la réclamation du bénéficiaire en ce qui a trait à la couleur de la céramique n'est qu'une question esthétique, il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de faire des corrections. Ce dernier devra toutefois corriger les fissures des joints de coulis de la céramique. Par ailleurs, l'entrepreneur devra procéder à l'ajustement des portes de garde-robes et de la porte d'armoire. Puisque le bombement du mur du rez-de-chaussée est survenu à la suite d'une réparation à l'étage, une nouvelle dénonciation n'était pas nécessaire et, pour ce motif, l'entrepreneur devra exécuter les travaux correctifs. Une margelle à la fenêtre du sous-sol devra également être installée afin d'être au même niveau que le champ d'épuration.
JEAN-LOUIS ROBITAILLE, bénéficiaire, et 2794357 CANADA INC., faisant affaire sous les raisons sociales LES ENTREPRISES ÉLECTRIQUES B. MARENGER et LES CONSTRUCTIONS DE LA CAPITALE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 18, 105, 116, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur du plan quant à deux points, soit un défaut lié à l'installation du plancher ainsi que des éraflures et des éclats dans les lattes de bois du plancher. Une inspection a été effectuée chez les bénéficiaires le 12 janvier 2005 et l'inspecteur a constaté qu'il y avait un défaut lié à l'installation du plancher. Comme ce défaut était apparent, il aurait dû être dénoncé par écrit lors de la réception du bâtiment, ce qui n'aurait pas été fait de façon suffisamment détaillée, selon l'administrateur. Par ailleurs, ce dernier a affirmé que les bénéficiaires n'avaient pas prouvé, durant l'inspection, la présence d'éclats et d'éraflures au plancher constituant des malfaçons. Tout d'abord, il n'y a pas lieu d'accorder à l'administrateur du plan la possibilité de se prononcer sur les malfaçons et vices de construction, car il a plutôt choisi d'invoquer l'absence de dénonciation au moment de la réception. D'autre part, il y a eu dénonciation lors de la réception, l'entrepreneur ayant noté les commentaires reçus: «clou apparent -- chambre des maîtres» et «vernis plancher, à corriger». Les bénéficiaires n'avaient pas à faire une dénonciation détaillée. Étant donné l'absence de preuve de l'entrepreneur, les travaux de correction aux planchers seront pris en charge par l'administrateur du plan de garantie, qui supportera les coûts d'arbitrage.
LUCIE HÉBERT et un autre, bénéficiaires appelants, et 2323-4255 QUÉBEC INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rejeté les réclamations du bénéficiaire parce qu'elles avaient été faites plus de six mois après la découverte des problèmes. En effet, depuis août 2004, le bénéficiaire connaissait la situation, qu'il n'a dénoncée qu'en février 2005. Sa demande doit être rejetée. Étant donné qu'il n'a jamais obtenu de copie de son contrat de garantie, les coûts de l'arbitrage seront supportés en parts égales par lui et l'administrateur.
JIM FORCIONE, bénéficiaire, et SCALTEC CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 123
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les vices que comporte l'immeuble ont été constatés peu après la réception de l'immeuble, en mai 2003. La bénéficiaire les a dénoncés le 9 août 2004. Le 20 juin 2005, l'administrateur a rejeté ses réclamations au motif que la dénonciation des vices avait été faite tardivement. Comme les premiers désordres menant à l'effondrement de l'arche de briques ont été constatés le 1er juin 2003, cette réclamation est irrecevable. Les fissures dans le mur de briques au-dessus de l'arche n'étant apparues qu'en juin 2004, elles ont été dénoncées dans les délais. L'argument de l'entrepreneur selon lequel ces fissures et l'effondrement de l'arche sont un même dommage pour lequel la première date de découverte du vice doit être retenue est rejeté. Même si la cause était commune, la bénéficiaire n'a pas à être pénalisée par l'inaction de l'entrepreneur, ce dernier ayant été avisé dès juin 2003 de l'effondrement de l'arche et ayant choisi de n'effectuer qu'une réparation temporaire en bois, sans remettre en état les joints endommagés entre les briques.
BRISSON & ASSOCIÉS INC., bénéficiaire demanderesse, et 9112-5591 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a reçu sa résidence le 20 novembre 2000. Il a présenté une réclamation le 22 janvier 2003 à la suite d'un affaissement de la dalle de la salle familiale. L'inspecteur-conciliateur a conclu à un affaissement minime. L'administrateur a décidé qu'il n'y avait pas de malfaçon et que la garantie n'avait pas à intervenir. Le bénéficiaire n'a pas porté cette décision en arbitrage. Le plancher a continué à s'affaisser et le problème a été dénoncé en novembre 2004. L'administrateur a rejeté cette nouvelle demande. Le recours peut être envisagé sous deux angles. Fondé sur la garantie contre les malfaçons non apparentes, il est tardif selon l'article 10 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui exige une dénonciation dans les six mois suivant la découverte des malfaçons. Toutefois, la réclamation peut également être considérée comme fondée sur la garantie contre les vices cachés en vertu de l'article 10 paragraphe 4 du règlement. Dans ce cas, le vice caché allégué aurait été découvert dans les trois ans suivant la réception de l'immeuble et dénoncé par écrit prétendument dans les six mois suivant sa découverte. Pour avoir gain de cause sous cet angle et profiter de la garantie légale, le bénéficiaire devait démontrer que l'affaissement constituait un vice caché au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec. Une visite des lieux a révélé un léger affaissement, pas inhabituel pour ce type de dalle et dans la norme. Il n'y a pas vice au sens du règlement.
MICHEL JODOIN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9031-6837 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant à l'absence de colonne de béton au balcon est rejetée puisque ce problème a été dénoncé plus d'un an après la réception du bâtiment. Leur réclamation visant la peinture doit également être rejetée, car la dénonciation a été faite plus de six mois après la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux fissures aux joints de gypse, les articles 12 paragraphe 2 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et 4.2 du plan de garantie empêchent toute réclamation, la situation étant attribuable au comportement normal des matériaux. Il y a de légers interstices aux lattes de plancher de bois franc mais, comme la dénonciation a eu lieu plus de six mois après la découverte du problème, la réclamation doit être rejetée. Par ailleurs, l'arbitre n'a pas compétence pour entendre la réclamation des bénéficiaires concernant les fissures au garde-corps, puisqu'ils y ont effectué eux-mêmes des réparations. Il en est de même pour la réparation du moteur du bain tourbillon, car ce point constituait un supplément par rapport au contrat initial, pour lequel le plan de garantie ne s'applique pas. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires afin de réparer les fissures au joint de maçonnerie étant donné qu'il s'agit d'un vice de construction.
MICHEL POIRIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION LAMTEL INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le problème de l'apparition d'interstices entre les lattes de bois du plancher du salon des bénéficiaires s'est manifesté dans la période de un an qui a suivi la réception du bâtiment. Sa dénonciation a ainsi été faite dans le délai imparti, soit celui fixé par la loi ou celui -- plus avantageux -- consenti par l'entrepreneur. L'administrateur aurait donc dû considérer comme recevable la réclamation des bénéficiaires. Toutefois, puisque la prépondérance des probabilités veut que le problème dont se plaignent les bénéficiaires soit dû aux déversements d'eau successifs lors de l'arrosage d'une plante située dans le salon, la situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.
GILLES SÉGUIN et une autre, bénéficiaires, et G. LEMAY CONSTRUCTION (1998) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ne leur ayant pas fourni de formulaire de réception du bâtiment ni une copie du plan de garantie dans une langue qu'ils comprennent, les bénéficiaires sont exemptés de l'obligation de dénoncer dans un délai raisonnable les vices que comporte leur résidence. La décision de l'administrateur est maintenue quant aux problèmes d'ajustement des portes intérieures, aux fissures de retrait et au refus par l'entrepreneur de signer le formulaire de remboursement des taxes. Ce dernier devra toutefois installer un humidificateur dans le système de chauffage central, le tuyau de drainage des eaux de condensation de l'unité de climatisation au système de chauffage central ainsi que le couvercle manquant à la fosse de retenue du sous-sol, réparer la fuite d'eau des toilettes à l'étage et refaire la finition du plafond de la chambre principale. Il devra également réparer la fuite d'eau au plafond de l'étage près de la mezzanine et refaire la finition de ces surfaces, en plus d'enfoncer les clous qui ressortent des marches de bois non finies, de fixer les carreaux du parquet dans la chambre principale et de refaire le coulis au pourtour de la salle de bains.
AMALA CHERUBIM et un autre, bénéficiaires appelants, et KOMELCO LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17, 27, 78, 116, 137, et 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur ayant rejeté sa réclamation concernant les interstices constatés dans son plancher au motif que la situation avait été dénoncée hors délai. Le délai prévu à la clause 2.1 du contrat ne vise que la découverte de la malfaçon, et non sa dénonciation. Celle-ci doit toutefois être faite dans un délai raisonnable. En l'espèce, comme la bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur dès qu'elle a découvert le problème et que c'est à la suggestion de ce dernier qu'elle a attendu l'automne pour voir si la situation allait s'améliorer, il serait inéquitable de considérer que la bénéficiaire n'a pas dénoncé le tout à l'entrepreneur dans un délai raisonnable. Cette partie de la décision de l'administrateur est donc infirmée. Le dossier est renvoyé à l'administrateur afin qu'il soit décidé si la situation dénoncée constitue ou non une malfaçon cachée au sens du plan de garantie.
ANNE FAUCHON, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION QUORUM INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation à la suite d'une infiltration d'eau à leur résidence au motif que le plan de garantie ne couvre pas le genre de dommages allégués dans leur réclamation. C'est l'eau située entre le mur et la dalle de béton du sous-sol qui a graduellement causé la moisissure du bas du mur. Ainsi, la cause déterminante du dommage est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages subis par les bénéficiaires est, quant à elle, l'infiltration d'eau subie. Ainsi, une imputation totale des problèmes survenus à la présence d'ocre ferreuse serait erronée. Que l'on conclue qu'il s'agit d'un vice du sol ou d'un vice de construction au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec importe peu: la réclamation des bénéficiaires est couverte par le plan de garantie. Comme le vice est apparu dans les cinq ans suivant la fin des travaux et qu'il a été dénoncé dans les six mois après sa découverte, la demande d'arbitrage des bénéficiaires est accueillie. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra donc prendre les mesures nécessaires afin que le sous-sol du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il dispose d'un délai de six mois pour apporter les corrections. Les frais d'expertise devront être supportés par l'administrateur.
JULIE HUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 9, 10, 12, 29, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
La requête verbale de l'administrateur afin d'obtenir le rejet de la demande d'arbitrage en ce qui a trait au drainage et au resurfaçage du balcon avant et des marches en raison de la tardiveté de l'avis d'arbitrage est rejetée, car elle a été reçue dans les 15 jours suivant la décision de l'administrateur. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs décrits par l'expert afin de remédier au problème de drainage du balcon avant du bénéficiaire. L'administrateur devra quant à lui rembourser aux bénéficiaires la somme de 1 460 $ à titre de frais d'expertise.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 22
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Accueillie.
L'administrateur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage des bénéficiaires au motif que cette dernière a été déposée hors délai. Le délai de 15 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est de rigueur. L'arbitre peut néanmoins relever des conséquences de son retard la partie qui démontre qu'elle a été, en fait, dans l'impossibilité d'agir plus tôt. Or, rien dans la preuve ne suggère une impossibilité d'agir plus tôt ou encore une erreur ou une négligence de la part d'un tiers mandataire ou d'un conseiller des bénéficiaires. La demande d'arbitrage est rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés en parts égales entre l'administrateur et les bénéficiaires.
GIUSEPPE ZITO et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE ROCCA & RINOLLINI CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la tardiveté du dépôt de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur. Comme les bénéficiaires ont soumis leur dossier à l'arbitrage dans les plus brefs délais, il y a lieu de proroger le délai et de déclarer leur demande d'arbitrage recevable. Étant donné qu'ils n'ont pu se douter avant mars 2004 de la gravité des fissures de retrait de leur fondation, ils ont dénoncé le vice dans les délais prévus au règlement. La clause d'exclusion de responsabilité signée par les bénéficiaires pour les problèmes de stabilité de l'immeuble visant une maison que ces derniers avait commandée auparavant, et non pour la maison effectivement construite par l'entrepreneur, elle ne leur est pas opposable. Par ailleurs, les bénéficiaires ne se sont pas immiscés dans les travaux de l'entrepreneur puisqu'ils n'ont jamais su -- et l'entrepreneur ne les a jamais mis en garde -- que des pieux devaient également être installés pour le modèle de maison qu'ils avaient choisi. L'entrepreneur et l'administrateur sont responsables de la perte de l'ouvrage à la suite de l'affaissement de l'immeuble. L'entrepreneur devra procéder à l'installation des pieux. Les bénéficiaires devront néanmoins supporter 35 % des frais engagés au motif qu'ils ont participé à la décision de ne pas installer de pieux au départ. L'administrateur devra rembourser 75 % des frais d'expertise des bénéficiaires.
CARLO FIORAMORE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les malfaçons apparentes dont se plaignent les bénéficiaires n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment et les malfaçons non apparentes, quant à elles, ne l'ont pas été non plus au cours de l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Les circonstances de l'espèce ne justifient pas une intervention en équité de la part de l'arbitre puisque les règles étaient connues des parties et que les délais ont été largement dépassés. Les réclamations des bénéficiaires sont donc irrecevables.
NATHALIE COULOMBE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et DATA CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente survenue entre les parties pour la correction des problèmes liés à l'infiltration d'eau sous la porte de garage, au vide sous la dalle de béton et aux fissures au centre de la dalle de béton. En ce qui a trait au point 5 de la décision de l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier pour cause de tardiveté de la dénonciation doit être accueillie puisque le problème a été dénoncé 12 mois après la réception du bâtiment.
STÉPHANE DESCHÊNES, bénéficiaire demandeur, et GROUPE NORDCO, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la demande d'arbitrage présentée par l'entrepreneur doit être rejetée. Celui-ci, en effet, n'est pas demeuré inactif à la suite de la réception de la décision de l'administrateur et il a donné des explications raisonnables afin d'excuser son retard à présenter une demande plus tôt. Il y a donc lieu de proroger le délai de présentation, d'autant plus qu'aucun préjudice pour les deux autres parties n'a été invoqué. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur doit être accueillie puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la découverte des manifestations d'un vice de sol et leur dénonciation. L'administrateur aurait dû rejeter la réclamation du bénéficiaire à cet égard.
PAUL BLANCHETTE CONSTRUCTION, entrepreneur, et DANIEL LETIECQ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 3 octobre 2003, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de reprendre les travaux pour corriger le vice touchant le balcon avant en béton tant pour ce qui est du crépi de fondation et de la fondation abîmée que du niveau du surfaçage en vue de corriger le manque de pente et favoriser l'écoulement complet de l'eau. Comme l'entrepreneur n'a pas donné suite à l'ordonnance de l'administrateur, celui-ci a confié le contrat à un tiers entrepreneur en date du 11 juin 2004, sans devis préalable, de corriger les problèmes de drainage du balcon. Ces travaux ont été effectués sans que les bénéficiaires en soient satisfaits. L'administrateur, par sa décision du 17 mai 2005, a déterminé que les travaux effectués par la nouvelle entreprise ont été acceptés par les bénéficiaires et qu'ils sont adéquats, ce que ces derniers contestent. En premier lieu, l'administrateur a invoqué l'irrecevabilité de l'arbitrage parce que la demande aurait été faite hors du délai de 15 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le timbre postal indique la réception du rapport final de l'administrateur le 23 mai 2005. La demande d'arbitrage des bénéficiaires a été faite le 8 juin suivant. La date du timbre postal de réception du rapport final de l'administrateur au 23 mai est un jour férié. La demande d'arbitrage n'a donc pas été faite hors délai. Les travaux correctifs n'ont pas résolu le problème, car l'eau ne s'évacue pas complètement du balcon. Cette situation est dangereuse et porte atteinte à la sécurité et à l'utilisation du bâtiment. En l'absence de solution de rechange proposée par l'administrateur, l'expertise des bénéficiaires est retenue. Il faudra reprendre les murs de maçonnerie afin d'y insérer des égouttoirs. Comme l'expertise présentée par les bénéficiaires est pertinente, les frais de rédaction du rapport et de présence seront à la charge de l'administrateur, conformément à l'article 22 du règlement.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation de la bénéficiaire concernant la finition des murs et des plafonds est rejetée puisque la dénonciation devait être faite au moment de la réception du bâtiment et, quoi qu'il en soit, il ne s'agit pas d'une malfaçon au sens du règlement. Sa demande en ce qui a trait au couvre-sol du parquet des chambres arrière est également rejetée, car ce dernier ne présente aucun gondolement significatif. L'installation du plancher de bois n'est pas conforme aux règles de l'art et, pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires dans le but de mettre fin de façon définitive aux problèmes de la bénéficiaire.
MARYSE JOSEPH, bénéficiaire demanderesse, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La prétention de l'entrepreneur selon laquelle il peut profiter de la clause du contrat de vente qui indique que les bénéficiaires ont acquis la maison à leurs «risques et périls» ne peut être retenue (art. 140 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Les fissures sur le bâtiment ont été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment, soit dans les délais prescrits. L'entrepreneur devra donc réparer le parement en façade, remplacer les pierres fissurées et harmoniser le coulis avec les surfaces environnantes. Les parements extérieurs des côtés et le parement arrière du bâtiment devront quant à eux être refaits. L'entrepreneur devra également installer une sortie extérieure afin de permettre le branchement du foyer au gaz puisque seuls l'achat du réservoir et son branchement jusqu'à l'entrée du gaz au foyer sont de la responsabilité du bénéficiaire.
FIORANGELO CINQUINO et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS GERMAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, 140, et 142
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que la porte de leur entrée de garage ne s'ouvre pas avec la même clé que la porte principale. Cette partie de la réclamation est rejetée puisqu'ils ont accepté la clé remise par l'entrepreneur lors de la réparation et ne lui ont rien mentionné à cet effet. Étant donné que l'administrateur a admis que des travaux devaient être effectués pour régler le problème de frottement des portes françaises et d'égratignures sur leur balcon arrière et que les travaux de réparation sont en cours, la réclamation quant à ces points est rejetée. Comme le plan de garantie ne couvre pas les éléments liés au terrassement ou aux travaux effectués à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant le garde-corps n'est pas couverte par la garantie, car ce dernier est considéré comme faisant partie du terrassement. Les bénéficiaires n'ayant pas démontré de façon prépondérante que le problème de déformation concave du plancher de bois franc n'a pas été réglé définitivement par l'entrepreneur, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation relative à la présence de taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre est rejetée: l'entrepreneur a repeint tous les linteaux à la suite de la décision de l'administrateur et, puisqu'il s'agit d'une question d'appréciation de travaux déjà faits, le point est sans objet dans le présent arbitrage. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé les problèmes relatifs aux moulures des portes du garage ni les égratignures des carreaux vitrés au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation doit donc être rejetée. Comme ils ne se sont pas plaints des légères encoches sur les mains courantes de l'escalier menant au sous-sol lors de la réception du bâtiment ni de la finition des contremarches de l'escalier avant, ce point ne peut être retenu. L'entrepreneur n'a pas respecté les règles de l'art en ce qui a trait aux murs puisque le nombre de têtes de clou et de vis visibles est excessif; pour cette raison, il devra apporter des modifications à trois endroits de un pied carré. L'encoche au plafond ayant été faite une fois la construction terminée, la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être engagée. Les bénéficiaires réclament également le remboursement de factures pour la fourniture de charnières mais, comme ils avaient déjà procédé à la réparation avant la visite de l'administrateur, ce dernier n'a pas pu vérifier s'il y avait malfaçon. L'absence de butoir de porte n'a pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception du bâtiment, et ce point ne peut donc être retenu. Les égratignures à l'endroit du rail de la porte-fenêtre sont trop mineures pour que la réclamation sur ce plan puisse être acceptée. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté de preuve quant à un problème éventuel de durabilité ou de solidité des arrêts de moustiquaire, il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur. Il en est de même pour la tache sur le vernis au palier de l'escalier puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilité de l'immeuble. L'entrepreneur devra installer un quart-de-rond afin de couvrir le problème de craquement de coulis, car il s'agit d'une malfaçon. Comme la retouche de peinture effectuée par l'entrepreneur sur la porte d'entrée avant est acceptable, la réclamation des bénéficiaires pour obtenir le changement de la porte est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas remis en question la finition du plancher de bois franc lors de la réception du bâtiment ni l'esthétisme de l'ancrage au plancher, ces points de leur réclamation doivent également être rejetés. Les panneaux de la porte de garage sont acceptables et il n'y a aucune malfaçon portant atteinte à l'utilisation ou à la qualité de l'immeuble; il n'y a donc pas lieu d'intervenir. Enfin, puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le fait que certaines pièces de quincaillerie étaient manquantes au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est également rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'entrepreneur n'ayant pas installé d'échangeur d'air comme il s'était engagé à le faire, et ce manquement lui ayant été dénoncé au moment de la réception du bâtiment, il devra le fournir et l'installer tel que convenu. Le robinet de la baignoire, qui coule par la tête de la vanne, est défectueux. Il s'agit d'un vice de fabrication qui n'était pas apparent au moment de la réception du bâtiment, raison pour laquelle cette partie de la réclamation est recevable. L'entrepreneur devra ainsi réparer le problème. À défaut pour l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs exigés, l'administrateur devra les faire exécuter par un autre entrepreneur.
NADIA DUCHESNE et un autre, bénéficiaires, et DOMICILEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur quant à la malfaçon dans la pose de la marqueterie, au revêtement d'aluminium extérieur bosselé et perforé, aux fissures dans la fondation, à la qualité de l'application du crépi de fondation, exécutée deux mois après l'acceptation de l'immeuble, au nivellement fautif du terrain extérieur et à la mauvaise pente dans le garage. Au moment de la réception de l'immeuble, le 15 juin 2004, ils étaient pressés, de sorte qu'aucune note n'a été inscrite au rapport quant à savoir si l'acceptation était faite avec ou sans réserve. La dénonciation des malfaçons à l'entrepreneur a eu lieu le 29 novembre suivant et la réclamation à l'administrateur ne lui a été adressée que le 7 janvier 2005. En faisant appel à l'équité et à l'article 1739 du Code civil du Québec, le tribunal d'arbitrage rejette la défense de dénonciation tardive de l'entrepreneur au motif qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice que comportait l'immeuble. Quant aux points invoqués par les bénéficiaires, le tribunal prend acte de certaines ententes entre les parties et confirme que le plancher de parqueterie de même que le crépi et les fissures des fondations devront être corrigés; il rejette cependant la réclamation relative au revêtement d'aluminium qu'un tiers aurait pu endommager et celle relative à la dénivellation du terrain, qui est exclue par l'article 4.9 du contrat de garantie.
LOUIS-JACQUES CHARLES et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant sa réclamation pour la différence de teinte des joints de brique et le problème de coloration du revêtement de brique. Même si l'on considère que la lettre du 4 mai 2004 de la bénéficiaire constitue une dénonciation du vice dont elle se plaint, le délai de six mois pour dénoncer les travaux à corriger est largement expiré. Sa demande ayant été présentée après l'expiration du délai prévu au règlement, elle est rejetée. La bénéficiaire devra payer 85 $ pour les coûts de l'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
NATHALIE MARTELLINO, bénéficiaire demanderesse, et LES HABITATIONS BELLEFEUILLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé par écrit les malfaçons qu'ils ont constatées à leur résidence, leur réclamation doit être rejetée. Leur demande de remboursement des frais d'expertise est donc elle aussi rejetée. Ils devront supporter une partie des coûts de l'arbitrage, soit 115 $, le solde étant à la charge de l'administrateur.
DONALD LALIBERTÉ et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
À la suite de son inspection, l'administrateur a demandé à l'entrepreneur de vérifier avec un électricien la charge totale du disjoncteur et de s'assurer de son bon fonctionnement. Lors de l'audience, l'entrepreneur a remis une lettre de l'électricien selon laquelle la surcharge était créée par l'utilisation d'un déshumidificateur et d'un séchoir excédant la charge normale du circuit sans toutefois que le disjoncteur de la salle de bains se déclenche. Comme l'obligation de résultat de l'entrepreneur est de fournir un système qui puisse accommoder l'utilisation d'appareils électriques normaux comme un déshumidificateur et un séchoir à cheveux sans que le disjoncteur principal se déclenche, l'entrepreneur devra corriger le problème. Les plaintes nos 4 à 10 des bénéficiaires sont rejetées puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ces vices par écrit. Le léger soulèvement des fermes de toit est attribuable au comportement normal des matériaux, et c'est pourquoi l'exclusion prévue à l'article 4.2 du contrat de garantie trouve application.
STÉPHANE POULIOT et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES ENTREPRISES LACHANCE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur n'ayant pas reçu la dénonciation écrite dans le délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie, la demande des bénéficiaires doit être rejetée. Les bénéficiaires devront supporter une partie des coûts de l'arbitrage, soit 115 $, et le solde sera à la charge de l'administrateur.
RAOUL LOPEZ et une autre, bénéficiaires demandeurs, et MAISON DE PRESTIGE LA ROCCA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les problèmes anormaux de froid des bénéficiaires n'étaient pas apparents lors de l'achat et ne pouvaient être découverts par le biais d'un examen diligent de la propriété. Il s'agit d'un vice caché en vertu de l'article 10 paragraphe 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le vice a été découvert dans les trois ans suivant la réception du bâtiment et a été dénoncé à l'entrepreneur par écrit dans un délai raisonnable mais, comme la dénonciation à l'administrateur a été faite hors délai, ce dernier ne sera pas lié par le règlement à l'amiable intervenu entre les bénéficiaires et l'entrepreneur. Les bénéficiaires devront supporter 125 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être payé par l'administrateur.
ALBERTO GUERRERA et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur qui a rejeté leur réclamation pour mauvais fonctionnement de la fosse septique et du champ d'épuration des eaux usées au motif que ce vice ne comportait pas le critère de gravité prévu au contrat de garantie. Les problèmes rencontrés par les bénéficiaires ne rendent pas l'immeuble impropre à l'usage pour lequel il est destiné, soit l'habitation. La garantie de cinq ans ne trouve donc pas application. Comme la dénonciation du vice a été faite à l'administrateur plus de trois ans après la réception du bâtiment et plus de six mois après sa découverte, la réclamation des bénéficiaires est irrecevable.
CHANTAL LACHAUSSÉE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION JULIEN DALPÉ INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur conteste une décision rendue par l'administrateur qui a accueilli la réclamation des bénéficiaires sur deux points, à savoir le béton endommagé en surface du seuil de la porte de garage et les pierres éclatées en surface du bas des murets de l'escalier et de la galerie avant. Comme l'entrepreneur n'a pas su démontrer que les anomalies dont se plaignent les bénéficiaires en ce qui a trait au seuil de la porte du garage ne sont pas attribuables à la mauvaise qualité du béton, sa réclamation est rejetée. La décision de l'administrateur en ce qui a trait à la réclamation visant les pierres éclatées est également annulée au motif que les bénéficiaires ont dénoncé ce vice hors délai; la réclamation est donc irrecevable, et ce, même si l'entrepreneur n'a pas soulevé ce point avant que l'administrateur ne rende sa décision en première instance (art. 2881 du Code civil du Québec).
ANGELA GRIGOROPOULOS et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS MUSTO INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur conteste la décision rendue par l'administrateur dans laquelle ce dernier donnait raison aux bénéficiaires en ce qui a trait à leur réclamation pour les pierres éclatées en surface au bas des murets de l'escalier et de la galerie avant. La décision de l'administrateur est annulée au motif que les bénéficiaires ont dénoncé ce vice de sol hors délai; leur réclamation est donc irrecevable, et ce, même si l'entrepreneur n'a pas soulevé ce point avant que l'administrateur ne rende sa décision en première instance (art. 2881 du Code civil du Québec).
ADAMADIA GRIGOROPOULOS et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS MUSTO S.E.N.C., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire ayant dénoncé l'installation d'une baignoire d'une dimension inférieure à celle commandée dans un délai de 10 mois suivant la réception du bâtiment, il y a lieu de rejeter sa demande d'arbitrage. Le bénéficiaire devra donc supporter 100 $ des frais d'arbitrage, le solde devant l'être par l'administrateur.
DOMINIC BÉRUBÉ, bénéficiaire, et S.I.M.A. CONSTRUCTION (9041-8930 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé la déclaration de réception du bâtiment le 29 août 2001 et a mentionné de la présence d'une fissure dans le mur de la fondation du côté ouest ainsi que d'une rampe de patio en aluminium à fournir et à installer. Le 12 avril 2004, il a signé une demande de réclamation. Le 7 octobre suivant, il a reçu un rapport d'inspection qui comprenait la décision de l'administrateur statuant sur 14 éléments et il n'a amorcé la procédure d'arbitrage que le 25 novembre. Le dépôt de la demande d'arbitrage était tardif, ce qui permet de trancher trois des quatre points présentés par le bénéficiaire, dont la fissure dans le mur de la fondation, d'autant plus que la preuve relative à deux de ces points était insuffisante. Or, eu égard à l'absence d'un garde-corps, la prétention de l'administrateur selon laquelle la dénonciation aurait été tardive est inconciliable avec son admission de l'avoir vue dénoncée dans le document accompagnant la réception du bâtiment. En outre, l'inspecteur reconnaît avoir commis une erreur à ce sujet. La demande est accueillie quant à ce point.
CLAUDE GIGUÈRE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION GASTON JACQUES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a refusé de considérer deux points de la réclamation du bénéficiaire, soit le filet d'eau au plafond et au mur de la chambre à coucher principale ainsi que l'ajustement des volets aux fenêtres coulissantes arrière, au motif que ces réclamations avaient été dénoncées par écrit après l'échéance de la garantie portant sur les vices cachés. Contrairement à ce qu'indique la décision de l'administrateur, l'article 27 paragraphe 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne commande pas une dénonciation écrite dans les trois ans suivant la réception du bâtiment, mais plutôt une découverte du problème dans ces trois ans, suivie d'une dénonciation dans un délai raisonnable ne devant pas excéder six mois. Le problème du filet d'eau étant apparu en février 2004, la dénonciation, au mois de mai suivant, a donc été faite dans le délai prescrit. Pour ce motif, l'administrateur devra soumettre un rapport amendé dans les 45 jours concernant cette partie de la réclamation du bénéficiaire. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la correction des deux nouveaux volets coulissants.
PHILIPPE LABRECQUE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur a invoqué l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que cette dernière a été présentée hors délai. Une prorogation de délai doit être accordée à la bénéficiaire puisqu'elle a voulu procéder par l'intermédiaire de l'administrateur, dont les bureaux étaient fermés durant les deux semaines des vacances de la construction, afin d'obtenir ces instructions. De plus, l'administrateur ayant fait parvenir à la bénéficiaire une lettre en réponse à sa demande d'arbitrage dans laquelle il était indiqué qu'elle pouvait faire valoir son argumentation face à ces décisions en se prévalant du processus d'arbitrage, il y a lieu de conclure qu'il a ainsi renoncé au délai de prescription de 15 jours. La présente demande d'arbitrage est donc recevable. En ce qui a trait aux différents points en litige, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux auxquels il a consenti, soit l'installation des moulures sous l'armoire de la cuisine à l'aide de vis adéquates, le branchement téléphonique de la troisième chambre et l'installation du système d'alarme dans le garage. Il devra également remplacer tous les panneaux des tiroirs et armoires de cuisine puisque la laque des panneaux se décolle, ce qui n'est pas acceptable. Comme le mécanisme de la porte escamotable de la cuisine est impropre à l'usage fréquent auquel il est destiné, l'entrepreneur devra remplacer la quincaillerie pour installer un mécanisme plus approprié. Il devra aussi remplacer le module de l'armoire de coin par un module comparable à ceux des autres armoires de la cuisine, car la surface est enlevée et il n'est pas possible de refaire un fini s'apparentant à celui des armoires voisines. La bénéficiaire exige que les travaux d'uniformisation de la surface du plancher de bois franc et de finition du cadrage supérieur de l'ouverture séparant le corridor du salon soient effectués par un expert en retouches de plancher. Or, l'article 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exige que l'entrepreneur fasse les corrections requises lui-même. Ce n'est que si ce dernier refuse de les exécuter ou les exécute incorrectement que la bénéficiaire pourra confier le travail à un autre entrepreneur. Ces points de la réclamation doivent donc être rejetés. Les dispositifs d'ouverture et de fermeture des fenêtres devront être améliorés afin de réduire la résistance perçue à l'ouverture, tel que demandé par la bénéficiaire. Les réclamations de celle-ci quant aux tablettes d'armoires absentes dans la cuisine, l'espacement aux joints des moulures à la cuisine, les trous pour fixation des moulures apparentes à la cuisine, la longueur de coupe des cache-néons, la céramique murale absente et le plâtrage des joints de gypse doivent être rejetées puisqu'il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment. La bénéficiaire allègue que les charnières des panneaux des armoires de cuisine ne sont pas de bonne qualité mais, comme il ne s'agit pas d'une malfaçon et qu'aucune quincaillerie particulière n'est prévue à la promesse d'achat, il n'y a pas lieu d'exiger leur remplacement. La bénéficiaire exige également un ajustement de la porte d'entrée principale au motif qu'il arrive que cette dernière s'ouvre d'elle-même. Aucune anomalie n'ayant été décelée, il appartient à la bénéficiaire de porter une attention particulière lorsqu'elle ferme la porte.
NICOLE SIMARD VITALEI, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et 9097-1565 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur allègue que les éléments dont se plaint la bénéficiaire étaient apparents au moment de la réception du bâtiment et n'ont pas été dénoncés par écrit à ce moment. Or, ces éléments ont bel et bien été dénoncés durant le mois de septembre 2003 à l'entrepreneur sur une liste manuscrite. L'administrateur devra faire effectuer les travaux requis pour la correction du «fascia» mal installé sur l'ensemble du bâtiment, ce qui constitue une malfaçon. Il devra également s'assurer que l'ouverture à la moulure en «J» de la fenêtre de la chambre des maîtres soit obstruée de façon à éviter les possibles infiltrations d'eau et que l'installation des mains courantes de la galerie avant soit sécuritaire et respecte les règles de l'art, tout comme pour l'alignement de la rampe. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de remplacer complètement les moulures de vinyle puisque, bien que l'installation ne respecte pas tout à fait les règles de l'art, l'intégrité du revêtement extérieur n'est pas compromise. L'entrepreneur est aussi condamné à fixer correctement la porte et à corriger les dommages causés à la peinture de la porte avant. Il n'y a pas lieu de condamner l'entrepreneur à reprendre les travaux pour corriger la différence de niveau entre le salon et la cuisine puisque aucune fissure n'est apparue dans le plancher de céramique depuis sa mise en place et que les travaux seraient sans commune mesure avec une hypothétique apparition de fissures. Les joints mal ajustés aux moulures du plafond et la moulure décollée à la jonction du plancher de céramique de l'entrée devront être ajustés, et la poignée défectueuse de la salle de bains, remplacée. Le problème de la porte de la salle de bains n'est qu'esthétique et il n'y a pas lieu d'en ordonner la correction. Les problèmes reliés aux fissures à la fondation, au joint fissuré à la moulure et au joint de céramique fissuré sont dus à un comportement normal des matériaux, et il n'y a donc pas lieu d'y donner suite. Le manque de finition au gypse du haut de la porte du sous-sol constitue une malfaçon et, partant, l'administrateur devra corriger la situation. Comme le manque d'alignement des lattes de bois du plancher du salon, la courbe à la pente de la porte-fenêtre, la porte de douche non parallèle avec le seuil, l'installation de panneaux de particules pour le plancher et l'installation de poteaux en extrusion d'aluminium croche ne causent pas de préjudice important au bâtiment, il n'y a pas lieu d'y apporter des correctifs. Étant donné que le fait de ne pas doubler les poutrelles sous les cloisons est pratique courante dans l'industrie, l'administrateur n'aura pas à les changer.
ANNE CÔTÉ, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STEVEN G. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires visant la finition du foyer et les moulures non peintes au garage doivent être rejetées puisque la situation n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait au modèle de la porte de service du garage, il y a lieu d'accueillir la réclamation, celle installée n'étant pas conforme au contrat. La réclamation quant aux travaux à la louvre est également accueillie, de même que la peinture des luminaires dans le soffite, étant donné que cette situation n'a pas été corrigée par l'entrepreneur. Il en est de même pour l'aluminium bosselé sur le boîtier de la porte avant. Les fissures à la dalle du garage et au parement d'agrégat n'auront toutefois pas à être corrigées, car elles sont attribuables au comportement normal des matériaux, situation non couverte par le plan de garantie. La réclamation visant la performance du bain tourbillon est également rejetée puisque le plan de garantie ne s'applique pas à cet égard.
NANCY MURPHY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les éléments faisant l'objet de la réclamation de la bénéficiaire sont tous des éléments relatifs au parachèvement des travaux, et non des vices ou malfaçons. Étant donné qu'elle ne les a pas dénoncés au moment de la réception du bâtiment, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Sa réclamation en ce qui a trait au cadre horizontal de la porte d'accès au garage est cependant accueillie puisque ce dernier n'est pas conforme quant à sa longueur et que, comme il s'agit d'une malfaçon non apparente, la situation a été dénoncée dans les délais prescrits. L'entrepreneur devra donc verser une somme de 50 $ à la bénéficiaire pour la réfection de cet élément.
BEATA GRZYBOS-BANIA, bénéficiaire, et 4121040 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le réclamation de la bénéficiaire visant la fissure constatée à son plancher de cuisine doit être rejetée puisque cette dernière l'a dénoncé 33 mois après sa découverte, ce qui constitue un délai déraisonnable dans les circonstances.
LISE WHITE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'infiltration d'eau par le plafond est un vice de construction au sens du plan de garantie et de l'article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.), et cela peut entraîner à long terme une détérioration progressive de l'ouvrage, et même sa perte. Comme les premières manifestations du problème sont apparues en 2003 et qu'elles ont été dénoncées en décembre de la même année, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. La réclamation visant les dommages à la toiture doit cependant être rejetée puisque le délai de dénonciation est déraisonnable. L'administrateur devra donc effectuer les travaux nécessaires afin d'éliminer l'infiltration d'eau dans le bâtiment et remettre les murs dans leur état d'origine. La réclamation du bénéficiaire quant au problème d'étanchéité de l'enveloppe à l'arrière des panneaux électriques doit être rejetée, cette malfaçon non apparente ayant été dénoncée tardivement. Il n'y a pas lieu non plus de faire droit à la réclamation concernant la détérioration de la fibre de verre des paliers, marches et balcons à l'arrière du bâtiment, car il s'agit d'une malfaçon cachée découlant d'un défaut de fabrication qui n'est pas de nature à nuire la solidité de l'édifice au sens de l'article 2118 C.C.Q.
GILLES CHABOT, ès qualités d'administrateur du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 339, 341, 343, RUE DAMIEN-BENOÎT À MONT-SAINT-HILAIRE, bénéficiaire, et PLACIBEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur d'ordonner à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable ainsi que le comptoir prémoulé et de centrer le lavabo pour permettre l'usage normal du tiroir doit être confirmée puisque cela rendrait le meuble-lavabo conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur n'ayant présenté aucune preuve que la décision de l'administrateur est mal fondée en ce qui a trait à l'emplacement problématique de la soupape d'arrêt d'eau, il n'y a pas lieu d'intervenir. C'est également à bon droit que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer la fenêtre latérale de la porte d'entrée principale étant donné que ce dernier s'était engagé à le changer au moment de la réception du bâtiment. Il en est de même pour le crépi à la fondation, car ce problème a été dénoncé dans les délais prescrits par la bénéficiaire.
CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La décision de l'administrateur de demander à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable du meuble-lavabo est bien fondée, car cette correction, à elle seule, rendrait le meuble conforme aux règles de l'art. La réclamation de la bénéficiaire sur ce point est donc rejetée. Il en est de même des problèmes d'appareil d'éclairage à l'arrière, de la peinture à refaire dans toute la maison et de la baignoire endommagée puisqu'ils n'ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. En ce qui concerne la réclamation visant le soffite endommagé et l'accès partiel à la fosse de retenue au sous-sol, comme les problèmes ont été causés après la réception du bâtiment par des ouvriers non liés à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Étant donné qu'elle n'a pas démontré que les fissures aux planchers du sous-sol et du garage n'étaient pas attribuables au comportement normal des matériaux, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Par ailleurs, même si l'entrepreneur n'avait pas fourni la quantité de pierre qu'il s'était engagé à fournir en vertu du contrat, cette situation est expressément exclue de l'application du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La bénéficiaire devra supporter 30 % des frais de l'arbitrage, l'administrateur devant acquitter le solde.
RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires allèguent qu'ils ont rempli en juin le formulaire «Liste préétablie d'éléments à vérifier et réception du bâtiment» mais que, comme il n'avaient pas eu le temps d'effectuer une inspection complète de la résidence, il était convenu avec l'entrepreneur qu'une liste plus détaillée lui serait envoyée plus tard. Les problèmes dont se plaignent les bénéficiaires ne constituent pas des malfaçons ou vices qui étaient apparents lors de la réception du bâtiment. Toutefois, comme ils ont signé trois documents officiels dans lesquels ils admettent que les travaux ont été effectués à leur satisfaction, il n'y a pas lieu de retenir leur prétention selon laquelle l'entrepreneur avait accepté qu'ils lui fassent parvenir plus tard une liste complète des travaux à corriger. Ces réclamations doivent donc être rejetées. Même s'il y avait lieu de conclure que ces problèmes n'étaient pas des malfaçons apparentes au moment de la réception du bâtiment, il faudrait tout de même rejeter le recours des bénéficiaires puisqu'ils n'ont pas dénoncé les vices dans le délai de six mois prévu à l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires sont condamnés à payer 80 % des coûts de l'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
ELEONORA FIORE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur, et CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'absence de garde-corps sur le balcon arrière alors que la dénivellation entre le dessus du balcon et le terrain varie de 24 pouces et plus constitue une malfaçon qui porte atteinte à la sécurité des bénéficiaires (art. 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Le fait que le contrat ne le prévoit pas n'est donc pas pertinent. N'ayant pas dénoncé ce problème lors de la réception du bâtiment, les bénéficiaires devront toutefois supporter une partie des coûts associés à l'installation du garde-corps. Par conséquent, l'entrepreneur devra verser une somme de 1 000 $ aux bénéficiaires, qui auront la responsabilité de terminer l'installation.
BDL DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et CHRISTIAN GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation de la bénéficiaire visant la fissure au bas de l'escalier avant doit être rejetée puisque la malfaçon a été dénoncée à l'administrateur plus de trois ans après sa découverte. Comme la bénéficiaire n'a jamais dénoncé l'absence de rampes et de mains courantes à l'escalier en façade -- situation qui était par ailleurs apparente au moment de la réception du bâtiment --, cette partie de la réclamation doit également être rejetée. La bénéficiaire devra payer 100 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
MICHÈLE BILODEAU, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation de la bénéficiaire quant à la fissure constatée à son escalier avant est rejetée puisqu'il s'agit d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment et qui a été dénoncée à l'administrateur trois ans après sa découverte. La bénéficiaire devra supporter 100 $ des frais d'arbitrage et l'administrateur, le solde.
FRANCE BROUSSEAU, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Étant donné que les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur la fissure constatée au bas de l'escalier extérieur ainsi que l'infiltration d'air par la prise de courant et l'interrupteur du salon plus de trois ans après leur découverte, leur réclamation à ce sujet doit être rejetée. Celle relative à l'absence de rampes et de main courante à l'escalier avant est également rejetée puisque ce point n'a jamais été dénoncé et n'a pas fait l'objet d'une décision de la part de l'administrateur. Aucune malfaçon n'a été remarquée aux marches de l'escalier menant à l'étage, et cette partie de la réclamation est donc rejetée. Les bénéficiaires devront supporter 100 $ des frais d'arbitrage, et le solde devra l'être par l'administrateur.
JEANNE CYR et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La réception du bâtiment a eu lieu le 3 juin 2003 et la bénéficiaire a pris possession de son condominium le lendemain. Elle a fait faire des travaux de peinture et de menuiserie jusqu'au 13 juin suivant. Le 21 juillet, lors de son emménagement, elle a constaté un dégât d'eau provoqué par une fuite du réservoir de la toilette, ce qui a endommagé les planchers de bois dans plusieurs pièces du condominium. Elle a immédiatement coupé l'approvisionnement d'eau du réservoir. L'entrepreneur a été avisé de la situation à la fin de la période des vacances annuelles de la construction, le 28 juillet, et un plombier est venu le jour même serrer les vis d'ancrage du réservoir, mettant fin à la fuite d'eau. Les dégâts causés au plancher n'ont toutefois pas été réparés. Aucune preuve n'a été apportée pour soutenir que les travaux effectués par la bénéficiaire auraient mené à un déplacement accidentel de la toilette, et donc aux fuites d'eau. Les dégâts causés, qui ont rendu les planchers de bois inutilisables, constitueraient donc une malfaçon, qui a été dénoncée dans les délais prévus. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires, et notamment refaire les portions de plancher qui ont été endommagées.
MONIQUE ANDRÉE BEAUDIN, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES POLYCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 18, 21, 29, 52, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires concernant l'alimentation en eau potable par le puits artésien est rejetée puisque la situation a été dénoncée tardivement. Par ailleurs, comme le contrat ne contient pas l'obligation pour le puisatier de fournir un débit minimal d'eau, la demande d'arbitrage des bénéficiaires doit être rejetée.
LORRAINE BEAULIEU et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION ROSAIRE GUAY ET FILS INC., et un autre, entrepreneurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, qui ont reconnu avoir occupé leur maison en septembre 2001 mais qui n'ont jamais signé la déclaration de réception du bâtiment, ont présenté une réclamation portant sur 17 points. L'administrateur, qui a conclu que la date de réception devait être fixée au mois de mars 2002, a retenu que les bénéficiaires avaient dénoncé la présence de problèmes plus de 16 mois plus tard, donc à l'extérieur des délais prévus, et il a rejeté leur réclamation. Cette décision doit être maintenue. En effet, les bénéficiaires ont manqué à certaines de leurs obligations légales en ne dénonçant pas par écrit, dans un délai de trois jours de la réception de l'immeuble, les travaux qui devaient être parachevés. Ils avaient aussi un délai de six mois pour dénoncer, par écrit, auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur, les malfaçons existantes et non apparentes. Quant aux vices et malfaçons apparentes, ils devaient faire une dénonciation par écrit au moment de la réception ou dans les trois jours suivants. Or, dans tous les cas, il faut conclure que les bénéficiaires n'ont pas agi dans les délais, de sorte qu'ils ne peuvent pas profiter des avantages d'une législation et d'une réglementation qui seraient normalement applicables à leur situation.
CARL TREMBLAY et NATHALIE TREMBLAY, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION J. M. ENR. (Jean-Marc Gaudreault), entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
Le bénéficiaire invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage de l'entrepreneur au motif que cette dernière a été présentée hors délai. Comme le bénéficiaire n'a pas apporté une preuve prépondérante que la demande d'arbitrage n'avait pas été présentée dans les 15 jours suivant la réception par l'entrepreneur de la décision de l'administrateur, l'objection est rejetée.
9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et ANDRÉ HÉBERT -- SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.
HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires visant le mur de soutènement à gauche de la porte du garage et l'absence d'asphalte dans l'entrée d'automobile doivent être rejetées, car il s'agit de deux réclamations non couvertes par le plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Leur réclamation quant à la valve d'entrée d'eau à l'extérieur est également rejetée puisque aucune malfaçon n'a été constatée à cet endroit. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la fourniture des documents relatifs à la garantie de la fournaise et à l'exécution de réparations au coupe-bise autour d'une fenêtre de la chambre principale. La réclamation à l'égard du joint de parqueterie légèrement ouvert dans la chambre principale est rejetée, aucune malfaçon n'ayant été démontrée. Les réclamations relatives au nivellement du plancher de l'étage, aux imperfections au plancher de céramique de la cuisine, à la peinture au plafond de la chambre secondaire, à la porte de garage tachée et à la moulure de vinyle cassée sur le côté droit de la porte de garage sont rejetées étant donné qu'elles n'ont pas été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment. La réclamation visant la finition de l'escalier de béton extérieur est aussi rejetée, aucune malfaçon n'ayant été constatée, pas plus qu'aux joints des moulures de finition au périmètre du plafond du salon et entre les composantes de l'escalier intérieur. L'entrepreneur devra toutefois verser une somme de 350 $ aux bénéficiaires à titre de compensation pour les malfaçons relatives aux joints de gypse apparents au plafond du salon, à la marche d'escalier intérieur ainsi qu'au vernis des mains courantes de l'escalier. Comme l'irrégularité constatée au plancher du salon résulte du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir. En ce qui a trait à la plinthe électrique endommagée à la salle d'eau, aucune malfaçon n'a été prouvée, si bien que cette partie de la réclamation est rejetée. Les réclamations à l'égard des joints de gypse apparents au plafond de la cage d'escalier, du mur près de la douche au sous-sol qui n'est pas droit, de l'emplacement de la salle de bains et de la salle de lavage au sous-sol ainsi que de la finition de la salle de la fournaise sont rejetées puisqu'elles n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de fuites d'eau sous l'évier de la cuisine et sous le lavabo de la salle de bains principale, ces parties de la réclamation sont rejetées. Bien qu'il y ait eu mésentente contractuelle en ce qui a trait au plancher de bois franc commandé, comme il n'y a pas malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cet élément de la réclamation est aussi rejeté. Les bénéficiaires n'ayant pu prouver l'existence d'une entente avec l'entrepreneur quant aux barreaux des garde-corps de l'escalier et n'ayant pu démontrer que les travaux d'installation du tapis au sous-sol ne respectaient pas les règles de l'art, la demande d'arbitrage doit être rejetée. La réclamation relative à l'emplacement des fils du système d'alarme est également rejetée.
WALDEMAR BACZKOWSKI et une autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires en ce qui concerne l'infiltration d'eau à une fenêtre du sous-sol, le support de couverture perforé et la fissure au parement de brique sont rejetées: le tribunal n'a pas compétence étant donné la décision favorable de l'administrateur en leur faveur. Comme l'installation de la moulure de transition au plancher de la chambre secondaire n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment, la demande d'arbitrage des bénéficiaires sous cet aspect est rejetée. La réclamation visant l'ajustement des volets des fenêtres de la chambre principale et du salon est rejetée puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la réception et la dénonciation du vice. Le renflement au parement de brique de la façade constitue un vice caché. Pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. L'entrepreneur devra également corriger le mauvais alignement des colonnes de briques en façade. Les rampes et mains courantes mal vernies constituant une situation apparente pour les bénéficiaires, la réclamation est rejetée, tout comme celle relative au petit défaut remarqué dans la partie supérieure de la porte, qui disparaîtra à la suite d'une simple retouche ou de l'application d'une autre couche de peinture sur la porte. L'entrepreneur devra également effectuer les réparations nécessaires pour boucher le trou dans le parement d'aluminium.
RENÉE CYR et un autre, bénéficiaires, et 9041-8930 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réception effective de l'immeuble par le bénéficiaire s'est faite le 21 décembre 2001, lorsque le contrat de vente a été signé par celui-ci et l'entrepreneur, et c'est cette date qui marque le début des périodes prévues au contrat de garantie de l'APCHQ. Ainsi, la réclamation du 19 décembre 2002 du bénéficiaire a été transmise par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Parmi les multiples points soumis au présent arbitrage, nombre d'entre eux ont été abandonnés, n'ont pas été dénoncés selon les modalités stipulées au contrat de garantie, ont trait à des ouvrages extérieurs exclus de la garantie ou ont déjà fait l'objet de décisions non contestées rendues dans les rapports de conciliation. En ce qui concerne la réclamation quant à la difficulté de manipulation des volets coulissants à la fenestration du sous-sol, il s'agit d'un vice dont la manifestation est de nature graduelle et qui a été dénoncé à l'intérieur des délais prescrits. Il doit donc être considéré par l'APCHQ dans le cadre du contrat de garantie, et les corrections appropriées devront être exécutées par l'entrepreneur selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Par ailleurs, l'écaillage considérable d'une mince couche de béton au perron et à l'escalier extérieur en façade ne peut être attribué à l'utilisation de sels ou d'autres produits servant à déglacer durant l'hiver. Il s'agit plutôt d'une malfaçon de progression graduelle, découverte dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment et dénoncée dans un délai raisonnable conforme aux prescriptions du contrat de garantie; l'entrepreneur sera tenu d'apporter les corrections appropriées.
TAJINDER SINGH KAINTH, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont reçu leur immeuble en décembre 2002 et ont dénoncé de nombreux vices, dont seulement une partie est traitée dans le présent arbitrage. Des têtes de vis apparentes sur les murs et plafonds constituent une malfaçon couverte par le plan de garantie dans toutes les pièces où elles sont visibles. La peinture de finition des murs et plafonds devra être reprise, car elle est couverte par le plan. De plus, les moulures de finition à deux des fenêtres devront être posées ou remplacées par l'entrepreneur, cette malfaçon ayant été dénoncée lors de la réception. Par contre, les bénéficiaires devront acheter les moulures. Enfin, la finition du soffite autour d'un luminaire extérieur devra être corrigée étant donné qu'il s'agit également d'une malfaçon dénoncée à la réception. Les autres réclamations sont rejetées.
SYLVIE ST-MARTIN et un autre, bénéficiaires demandeurs, et AL-MO CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Dans le contexte de leur demande d'arbitrage, les bénéficiaires contestent six éléments de la décision de l'administrateur. Bien qu'ils puissent avoir un certain fondement, ces éléments n'ont pas tous fait l'objet d'une dénonciation à l'entrepreneur lors de la réception de l'immeuble par les bénéficiaires. Or, la dénonciation à l'entrepreneur est incontournable, ayant comme objectif principal de permettre à celui-ci d'être bien au courant de la présence du problème. Par ailleurs, la dénonciation à l'administrateur dans un délai de six mois suivant la découverte du problème est également obligatoire, ce qui n'a pas non plus été fait en l'espèce. Par conséquent, même en admettant que le recours des bénéficiaires puisse avoir un fondement valable, il doit être rejeté.
GIULIO SCAVELLA et un autre, bénéficiaires de la garantie demandeurs, et GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 37, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra procéder à la réparation des fissures à la dalle de béton du sous-sol selon la solution proposée par l'expert. Quant aux fissures capillaires dans les murs de fondation, comme elles sont dues au comportement normal des matériaux, leur réparation est exclue du plan de garantie. La dénivellation dans la chambre principale respecte la norme acceptable dans l'industrie de la construction résidentielle et ne peut être considérée comme une malfaçon au sens de l'article 3.2 du contrat de garantie. La décision de l'administrateur de rejeter la demande d'arbitrage en ce qui concerne le remblai des fondations avec de l'argile est bien fondée puisque la situation a été dénoncée plus d'un an après la réception du bâtiment (art. 3.2 du contrat de garantie). Le contrat entre les parties ne faisant pas mention des travaux relatifs à l'installation des moulures à la tête des armoires de cuisine, la réclamation des bénéficiaires sur ce point ne peut être accueillie favorablement.
PAULINE VILLENEUVE et un autre, bénéficiaires, et DOMICILEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 11
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La dénonciation quant au retard de livraison ayant été faite 26 mois après la réception du bâtiment et non lors de la réception du bâtiment comme le prévoit le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la demande d'arbitrage des bénéficiaires doit être rejetée.
PAULINE VILLENEUVE et un autre, bénéficiaires, et DOMICILEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 11, 35, et 54
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Lors de l'inspection préréception de leur immeuble, en décembre 1999, les bénéficiaires ont signalé à l'entrepreneur que certaines fenêtres devaient être ajustées. En février 2002, à la suite de la visite d'un technicien qui travaillait pour le concepteur de leurs fenêtres, ils ont pris connaissance d'un problème d'infiltration d'air froid donnant lieu à la formation de givre à l'intérieur de celles-ci, et même de glace, par temps plus froid. Ils ont déposé une réclamation, mais elle a été rejetée au motif que la malfaçon aurait dû être dénoncée dans un délai raisonnable, qui ne pouvait dépasser six mois à partir de sa découverte. L'administrateur a ajouté que la protection offerte pour les malfaçons était valide jusqu'en décembre 2000. Il a eu raison de considérer que le problème envisagé était une malfaçon, car il s'agit d'un problème de qualité et, jusqu'à un certain point, d'une situation pouvant porter atteinte à l'utilisation du bâtiment. Bien que le problème ait initialement pu sembler mineur, les bénéficiaires se trouvent dans une situation d'infiltration d'air froid en hiver causant la formation de glace ainsi que de l'inconfort et pouvant entraîner des dommages matériels plus importants. Ce problème, qui a évolué, est lié à l'installation défectueuse des fenêtres, qui avait été dénoncée lors de l'inspection préréception. Aucun reproche ne peut être adressé aux bénéficiaires. Les correctifs appropriés devront être apportés pour régler le problème d'infiltration d'air et celui de formation de glace.
JACQUES SAUVÉ et une autre, bénéficiaires appelants, et MAISON UNIQUE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la réclamation pour les points 11 et 18 du rapport d'inspection de l'administrateur du 18 janvier 2002 est accueillie puisque la demande d'arbitrage a été déposée en deçà du délai de 15 jours et que la lettre de désaccord envoyée par les bénéficiaires à l'administrateur ne constituait pas une demande d'arbitrage au sens du règlement. Aucune anomalie n'ayant été constatée à la fenêtre du sous-sol, la réclamation des bénéficiaires doit être rejetée. La poignée ainsi que la serrure à pêne dormant de la porte avant devront être remplacées, car le jeu constaté ne saurait être considéré comme normal dans le cas d'une propriété presque neuve. Étant donné que la finition du plancher a été effectuée par les bénéficiaires et que la dénivellation aurait pu être corrigée lors de la finition du plancher si la demande en avait été faite, l'entrepreneur ne peut être tenu responsable de cette malfaçon (art. 12 paragr. 1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
ANDRÉE LARIVIÈRE et un autre, bénéficiaires, et MENUISERIE R. LESSARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 19, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires quant aux écaillures au plancher de la chambre principale doit être rejetée puisque ces dernières ont été dénoncées plus de 10 mois après leur découverte. Comme la fixation du revêtement de sol à l'aide de vis ne faisait pas partie des obligations contractuelles de l'entrepreneur et que la fixation à l'aide de clous est conforme au Code national du bâtiment 1995, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. Les frais de l'arbitrage seront supportés en parts égales par l'administrateur et les bénéficiaires.
SYLVAIN JENKINS et une autre, bénéficiaires, et GROUPE BRIMKO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme aucune décision de l'administrateur n'a été prise quant à la réclamation du bénéficiaire relative à la garantie du couvreur, la thermopompe et la mise à la terre, il n'y a pas lieu d'intervenir. Le problème de drainage est quant à lui rejeté puisqu'il s'agit d'une situation qui relève des parties communes. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait aux fissures dans la fondation, au calfeutrage, au perron taché, aux bouches de ventilation, à la main courante, aux terrasses, à l'infiltration d'eau, au cadre de porte et au déplacement du thermostat et du contrôle Venmar. L'administrateur devra faire apporter les corrections nécessaires afin de corriger la malfaçon dans la réinstallation des solins métalliques au bas du revêtement métallique. Comme les problèmes d'isolation thermique et de ventilation du bénéficiaire n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession de l'immeuble, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. La réclamation quant à la maçonnerie est également rejetée puisqu'elle n'a pas été présentée dans les délais prescrits. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux terrasses, au crépi et à l'insonorisation du mur mitoyen est confirmée.
LUC LACHAPELLE, bénéficiaire demandeur, et 134893 CANADA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en mars 1999. Au printemps suivant, il s'est plaint de vibrations du plancher et d'une fissure dans les fondations. L'entrepreneur a alors installé une cloison au sous-sol pour supporter les solives du plancher. De plus, il a installé une poutre d'acier pour retenir le mur. En avril 2001, le bénéficiaire a dressé une liste d'anomalies. L'administrateur a rejeté la majeure partie de ses réclamations au motif qu'elles avaient été présentées tardivement. Quant à la fissure du mur des fondations, l'entrepreneur l'inspectera à la fin de l'hiver et, en cas de désaccord entre les parties, un expert devra trancher. L'entrepreneur s'est engagé à ajouter un coupe-froid à la trappe d'accès à l'entretoit. En ce qui concerne l'ordonnance exigeant une inspection de préréception, il aurait fallu que cette demande ait été faite à l'administrateur, qui n'en a jamais été saisi; l'arbitrage ne peut porter que sur une décision de ce dernier. Les autres réclamations ont toutes été dénoncées à l'entrepreneur plus de six mois après leur découverte. Il y a eu réception du bâtiment lorsque le bénéficiaire a payé les sommes dues à l'entrepreneur. Normalement, le bâtiment doit être inspecté avant sa réception, mais les parties peuvent y renoncer, comme cela a été le cas en l'espèce. Le plan de garantie est d'intérêt public et son application doit être expliquée aux consommateurs. L'administrateur aurait pu transmettre au bénéficiaire une copie du formulaire d'inspection et celui-ci aurait alors su qu'il pouvait exiger une telle inspection. Pour cette raison, les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire, l'administrateur et l'entrepreneur.
MARIO LAPOINTE, bénéficiaire, et 9014-2050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ÉCLAIR), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui concerne la fuite d'eau, la flexion des fenêtres arrière, l'échangeur d'air, la détérioration du plafond, le froid sur le mur arrière et le chauffage de l'espace. Les arguments de l'entrepreneur selon lesquels la carence d'une main courante ou d'une rampe pour un escalier n'a pas été dénoncée lors de la prise de possession de l'immeuble et est donc, par conséquent, irrecevable sont rejetés puisque l'omission de ce dernier de respecter l'exigence énoncée à l'article 9.8.7.1 du Code national du bâtiment 1995 constitue une malfaçon qui porte sérieusement atteinte à la la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
ROGER MAYRAND et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie ne partie.
La bénéficiaire ayant dénoncé les vices constatés à sa résidence dans les jours suivant l'expiration du délai de six mois prévu au règlement, il y a lieu de proroger le délai et de lui permettre d'exercer son recours. Les égratignures sur le comptoir du lavabo dont se plaint la bénéficiaire ne compromettent pas la solidité du comptoir ni sa détérioration, et la réclamation sur ce point est rejetée. Comme la modification du matériel des briques réfractaires du foyer et la pellicule noire dont se plaint la bénéficiaire peuvent être le résultat d'une combustion normale, la réclamation afférente est rejetée. De même, le comptoir de la cuisine devra être changé puisque le joint autour de l'évier est mal fait et que l'eau s'y infiltre.
STAVROULA VASSILAKOS, bénéficiaire, et ADMINISTRATEUR DU PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS ASSOCIATION PROVINCIALE DES CONSTRUCTEURS D'HABITATION DU QUÉBEC (APCHQ), administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION JACQUES PAUZÉ INC. ENTREPRENEUR, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 106, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 10 février 2000, à la suite d'une requête en médiation présentée par les bénéficiaires afin de résoudre une contradiction entre deux contrats de construction visant un même bâtiment, l'administrateur a refusé d'intervenir. Les bénéficiaires contestent cette décision, alors que l'entrepreneur et l'administrateur invoquent l'irrecevabilité de leur demande d'arbitrage. L'argument de l'entrepreneur et de l'administrateur relatif à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage en raison de la compétence exclusive attribuée à la Cour supérieure doit être rejeté puisque l'article 453 du Code de procédure civile ne donne à cette cour compétence exclusive que pour les requêtes pour jugement déclaratoire, ce qui n'est pas l'essence de la présente demande d'arbitrage. L'arbitre a donc compétence pour juger si la décision de l'administrateur de ne pas intervenir était fondée. Par ailleurs, la demande des bénéficiaires n'est pas dilatoire puisqu'elle n'a pas été faite sans droit ou dans le seul but de retarder le règlement du différend. Comme les vices apparents et les malfaçons énoncés par les bénéficiaires dans leur lettre du 12 janvier 2000 existaient au moment de la prise de possession du bâtiment, ne se sont pas aggravés et n'ont pas causé par la suite de dommages au bâtiment, les réclamations n'ont pas été faites tardivement. La demande des bénéficiaires en vertu de l'article 6.7.6. du plan de garantie afin d'obtenir une réparation financière relativement aux dommages subis doit cependant être rejetée, car leur interprétation de cet article est contraire à l'esprit du plan et du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, dont l'objet est l'exécution de travaux visant à corriger les vices apparents et les malfaçons. La décision de l'administrateur doit être maintenue en ce qui a trait aux travaux exécutés par des tiers à la demande des bénéficiaires. L'entrepreneur devra toutefois installer et peinturer des moulures de type quart de rond dans toute la maison. La preuve n'ayant pas été faite que l'inefficacité de la hotte était attribuable à une mauvaise installation, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. L'entrepreneur devra toutefois apporter les correctifs appropriés à l'arche située entre le vestibule et le salon.
ISABELLE GALIBOIS et un autre, bénéficiaires demandeurs, et GIGNAC CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 12, 17, 19, 41, 78, et 9999