Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a reconnu que le système de drainage de la résidence des bénéficiaires était déficient et il a ordonné à l'entrepreneur de procéder en 2 étapes pour corriger la situation. Dans un premier temps, l'entrepreneur devait mettre en place un bassin de captation muni d'une pompe submersible installée selon les règles de l'art. Dans un second temps, il devait remplacer le drain français, toujours selon les règles de l'art. L'entrepreneur s'oppose à la seconde étape, étant d'avis que le système de drainage est fonctionnel et performant. La décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur n'a pas démontré que toutes les dispositions avaient été prises afin de garantir un système de drainage adéquat et approprié au type de sol et à la présence d'ocre ferreuse. Les experts ont plutôt démontré diverses anomalies qui, additionnées les unes aux autres, portent préjudice aux bénéficiaires et les empêchent de jouir pleinement et librement de leur bien. En effet, il n'est pas normal qu'ils soient dans l'obligation d'effectuer l'entretien de la fosse et du drain en faisant appel à une firme d'experts afin qu'elle procède à des nettoyages annuels ou tous les 5 ans, d'autant moins que cela ne traite que les symptômes du problème, et non les causes. Il n'est pas non plus raisonnable qu'ils soient obligés de vidanger la fosse plusieurs fois par année et de vivre dans la crainte constante d'un fort débit qui pourrait créer des débordements. Selon les règles de l'art, un système de drainage ne doit pas dépendre d'une pompe, et encore moins de son efficacité ou de son état.
Guy Vaillancourt et Johanne Deschênes, bénéficiaires, et Constructions Louis-Seize et Ass. inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetées.
Les bénéficiaires sont propriétaires de bâtiments jumelés et ils ont dénoncé un problème relatif à leur drain français commun. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice de construction et il a exigé de l'entrepreneur que ce dernier effectue les travaux correctifs nécessaires. Il était également question du remboursement de travaux réalisés par les bénéficiaires, lesquels ont été qualifiés de conservatoires, nécessaires et urgents par l'administrateur puisque la situation menaçait la sécurité des occupants et était de nature à causer une détérioration prématurée du bâtiment. En ce qui concerne le drain français, l'existence d'un dépôt d'ocre ferreuse est admise. Toutefois, alors que l'administrateur demande une correction du système de gestion des eaux souterraines, l'entrepreneur propose plutôt que les bénéficiaires procèdent au terrassement de leur terrain et qu'ils nettoient le drain de façon périodique, puis qu'ils reformulent une plainte si cela est nécessaire. La position de l'administrateur doit être retenue. Le système de drainage des eaux souterraines comporte manifestement des malfaçons. Les bas-fonds, l'ovalisation du drain, la présence de sable, des dépôts d'ocre et le niveau élevé de la nappe perchée sont tous des éléments qui permettent de conclure ainsi. L'entrepreneur devra donc effectuer les travaux nécessaires conformément aux recommandations. Quant aux travaux qu'ont effectués les bénéficiaires et dont le remboursement est demandé, bien qu'ils puissent être qualifiés de conservatoires et de nécessaires, ils n'étaient pas urgents. En effet, dans le contexte où l'entrepreneur a toujours répondu rapidement aux appels des bénéficiaires, ces derniers auraient eu suffisamment de temps entre l'infiltration d'eau et les réparations pour aviser l'entrepreneur et lui donner la possibilité de réagir. Le coût des travaux effectués ne sera donc pas remboursé aux bénéficiaires.
CONSTRUCTION S.M.B. INC., entrepreneur, et MARIE-PIER MAYRAND et OLIVIER DESBIENS, bénéficiaires du 1370, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION S.M.B. INC., entrepreneur, et MARIE-CLAUDE DENIS, bénéficiaire du 1374, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur le niveau d'implantation de sa résidence, faisant valoir que le rez-de-chaussée ne respecte pas la hauteur minimale exigée par rapport au niveau de la rue en vertu du règlement de zonage. À l'entrée de la résidence se trouve un palier avec un garde-robe. Ce palier permet d'accéder au sous-sol ainsi qu'à une pièce divisée où se situent la cuisine, la salle à manger, le salon, une chambre à coucher et une salle de bains. Dans le contexte de sa réclamation, le bénéficiaire désigne le palier comme étant le rez-de-chaussée de l'immeuble. Or, compte tenu de la définition de «rez-de-chaussée» figurant à l'article 2.5 du règlement 14-204 de zonage et d'un avis de la Ville, il y a plutôt lieu de retenir que le rez-de-chaussée en l'espèce est l'espace occupé par la cuisine, la salle à manger, le salon, une chambre à coucher et une salle de bains, lequel est situé au-dessus du sous-sol. La preuve ne permet pas non plus de conclure qu'il faudrait rehausser l'immeuble. En effet, une accumulation d'eau en bordure du terrain est reliée au fossé de drainage de la Ville, lequel n'a pas été construit selon les règles de l'art pour évacuer rapidement les eaux de ruissellement. Malgré cela, l'entrepreneur devra exécuter les travaux relatifs à l'étanchéité et à la protection contre l'humidité du joint froid des murs de fondation latéral gauche et avant de l'immeuble.
SERGE LESSARD, bénéficiaire, et ARSENAULT CONSTRUCTION & FILS INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs aspects de sa propriété. Il était notamment question de l'absence de membrane drainante à l'élévation latérale droite de sa résidence. Les plans d'architecture spécifiaient que cette membrane allait être installée, mais l'entrepreneur a avisé le bénéficiaire qu'il allait devoir débourser des frais supplémentaires s'il voulait absolument que celle-ci soit posée. Afin de ne pas retarder le chantier, le bénéficiaire a accepté de payer une somme dont il réclame maintenant le remboursement, étant d'avis que cet élément devait faire partie du coût des travaux. Par ailleurs, l'entrepreneur a opté pour une autre stratégie d'étanchéité, soit celle qui était illustrée dans les plans d'ingénierie. En l'espèce, on ne peut conclure à la présence d'une malfaçon puisque rien ne permet de douter de l'efficacité de la stratégie retenue par l'entrepreneur. De plus, s'il s'agissait d'une malfaçon, elle aurait dû être dénoncée dès la réception du bâtiment étant donné qu'il s'agissait d'un point apparent au moment de l'inspection. Enfin, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas la possibilité de demander un remboursement, comme le fait le bénéficiaire en l'espèce. Une telle réclamation doit être présentée devant un tribunal de droit commun. Le bénéficiaire réclamait aussi 15 000 $ en lien avec un retard de livraison. Même si la date de livraison prévue était le 1er avril 2020, l'immeuble n'a été livré que le 4 septembre suivant. À cet égard, bien que le règlement ne permette pas de réclamer une pénalité prévue dans un contrat au moyen du plan de garantie, le bénéficiaire peut démontrer des coûts réels de relocalisation qui, eux, sont couverts jusqu'à concurrence de 6 000 $. En l'espèce, le bénéficiaire a dû payer 4 425 $ en loyer pendant la période de retard. Étant donné que la Société d'habitation du Québec lui a déjà remboursé 4 000 $ en vertu d'un programme spécial qui prévoyait des compensations pour les retards de construction causés par la pandémie de la COVID-19, cela laisse un solde de 425 $ que l'entrepreneur devra payer.
GERMAN MOLINA, bénéficiaire, et GESTION OR-CONCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème lié à leur drain français, exprimant des craintes relativement à la présence d'eau par-dessus celui-ci de même qu'à son fonctionnement. L'administrateur a conclu que le drain était complètement inefficace et que, vu la présence possible de dépôts d'ocre et les nombreux avis d'experts obtenus, le système de drainage devait être entièrement refait. Pour remédier à la situation, l'entrepreneur suggère plutôt de changer la pompe tous les 2 ans et d'installer des contrôles électroniques permettant de détecter les anomalies. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Il est généralement reconnu qu'un drain rempli d'eau entraîne la formation de dépôts d'ocre et est difficile à nettoyer, ce qui favorise le colmatage. En l'espèce, le drain est parfois complètement rempli d'eau sur au moins 90 % de sa longueur, ce qui est loin de la «tolérance zéro» préconisée par les règles de l'art. Dans les circonstances, il faut conclure à la présence d'un vice caché, et l'entrepreneur devra procéder au remplacement complet du système de drainage.
EXO Construction inc., entrepreneur, et Jessica MacDonald et Rémi Cyrenne, bénéficiaires, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Saisi de la réclamation des bénéficiaires à la suite de la découverte d'une accumulation d'eau, l'administrateur a décidé que les travaux relatifs au drain français effectués par l'entrepreneur respectaient les normes en vigueur ainsi que les règles de l'art. Si l'on tient pour avérés les relevés effectués par les bénéficiaires, on ne peut affirmer que la semelle de la maison baigne dans l'eau. Ce n'est qu'à quelques occasions au cours d'une période de 18 mois que de l'eau s'est trouvée à la base de la semelle pour ensuite s'évacuer naturellement. Aucune expertise n'a été déposée par les bénéficiaires et la maison n'a subi aucun dommage. En l'absence d'une preuve prépondérante d'une malfaçon touchant le système de drainage de la maison, la crainte des bénéficiaires quant à des dommages futurs est insuffisante pour exiger de l'entrepreneur qu'il refasse les travaux. Les bénéficiaires reconnaissent que l'installation d'un bassin et d'une pompe éliminerait l'eau sous la maison lors de fortes pluies ou de la fonte des neiges. Ils ont d'ailleurs obtenu l'approbation de la Ville pour exécuter ces travaux évalués à 1 700 $. Ils refusent toutefois cette solution en raison de leur crainte qu'une panne d'électricité n'empêche la pompe de fonctionner en tout temps opportun. La décision appartient aux bénéficiaires, mais elle est pour le moins discutable.
NICOLE MESSIER et ALAIN P. TREMBLAY, bénéficiaires, et GROUPE PRO-FAB INC. (LES RÉSIDENCES P.F.), entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur a rejeté leur réclamation à certains égards, étant d'avis qu'il n'y avait pas eu dénonciation à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, en ce qui concerne le délai de dénonciation, il y a lieu de noter que le contrat de garantie a été signé en décembre 2017 et que la version du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs applicable est celle qui est entrée en vigueur en janvier 2015. Selon celle-ci, la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable, mais ce délai n'est plus d'un maximum de 6 mois tel qu'il l'était avant. En l'espèce, il y a lieu de retenir que les bénéficiaires ont dénoncé les problèmes touchant leur résidence à l'intérieur d'un délai raisonnable à partir de leur découverte. Parmi les situations dénoncées, il était question d'une installation inadéquate des armoires dans la salle de bains que les bénéficiaires n'auraient pas remarquée au moment de la réception. À cet égard, il faut constater que c'est un professionnel du bâtiment qui a remarqué le problème et qu'il s'agit donc d'une malfaçon non apparente. L'administrateur a aussi conclu que la pompe de puisard des bénéficiaires, qui fonctionne en continu, ne faisait pas l'objet d'un vice caché, car il s'agissait d'un appareil qui nécessite un certain entretien et des ajustements. Or, il existe une présomption quant à la présence d'un vice caché et il appartenait à l'entrepreneur de démontrer qu'il s'agissait d'une situation découlant d'un défaut d'entretien ou d'un mauvais ajustement, ce qui n'a pas été fait.
Sayed Hamed Kazemi Sangdehi and Morvarid Shahbazian, Beneficiaries, et Les Tours Utopia Inc./Domaine Bobois, Contractor, and La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), Manager
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé le fait que le caniveau devant la porte de leur garage gelait en période hivernale et que de l'eau s'infiltrait dans le garage lors de redoux importants. L'administrateur a retenu que c'était la garantie sur les vices cachés qui s'appliquait vu le temps écoulé entre la prise de possession de l'immeuble et la découverte du problème. Il a toutefois conclu que le problème des bénéficiaires ne pouvait se qualifier de vice caché. Cette décision ne peut être maintenue. Lors de sa visite, l'administrateur semble avoir retenu qu'un manque d'entretien était la cause de la présence de glace. Or, il faut plutôt conclure qu'il y a un problème de drainage d'un tuyau installé par l'entrepreneur avec une contre-pente négative. Vu l'infiltration dans le garage subséquente à l'accumulation d'eau au-dessus du caniveau, et étant donné que cette infiltration a causé des dommages, il faut conclure que le problème présente la gravité nécessaire pour se qualifier de vice caché. Enfin, on ne peut retenir l'argument de l'entrepreneur selon lequel ce serait un autre entrepreneur qui aurait mal installé le tuyau. Son allégation d'une pose trop basse d'un caniveau après le pavage de la descente du garage, qui, par définition, devait accéder directement au garage intérieur, devait être prouvée autrement que par un simple dessin lors de l'audience.
Pasqualina Racaniello et Claudio Ricci, bénéficiaires, et Développement Domont Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Au cours de la troisième année ayant suivi la réception de sa résidence, la bénéficiaire a constaté que l'eau montait au niveau de la dalle de béton au sous-sol et que sa pompe submersible fonctionnait à outrance, causant constamment du bruit. Ce dernier élément inquiétait la bénéficiaire. En l'absence de preuve que cette situation causait un déficit d'usage, l'administrateur a rejeté sa réclamation à cet égard. Cette décision doit être maintenue. En effet, le problème semble découler d'un mauvais ajustement des pompes de la bénéficiaire et de son voisin immédiat. En effet, si la pompe de la bénéficiaire est ajustée à un niveau plus bas de rabattements que celle de son voisin, il s'agirait d'une pompe à double fonction. L'appareil serait donc en marche bien avant l'autre et pourrait fonctionner en continu sans que l'autre s'active. Il s'agirait ainsi d'une question d'utilisation et d'ajustement qui requiert un correctif de la part de la bénéficiaire de concert avec le propriétaire de l'unité voisine.
LINDA BOUCHARD, bénéficiaire, et BISSON EXPERT, entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Syndicat des copropriétaires SDN-C2, bénéficiaire, et Sotramont Bois-Franc Inc, entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec une infiltration d'eau survenue dans une unité. Une inspection a permis de constater la présence de traces d'infiltration qui avaient causé des dommages au plancher. Il n'y avait toutefois aucun signe de dommages aux fondations, ce qui a amené l'administrateur à conclure à la probabilité d'une infiltration entre la semelle et le mur de fondation, soit un problème semblable à celui qui avait été découvert dans l'immeuble voisin, lequel avait été construit par le même entrepreneur. L'administrateur a déterminé qu'il était question d'une mauvaise installation du drain français, soit un vice caché qui n'était plus couvert par la garantie. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, le drain français est une partie importante de l'intégrité du bâtiment et un défaut d'installation à cet égard constitue un vice majeur qui peut entraîner la perte de l'immeuble. Ayant été dénoncé dans la quatrième année de la garantie, ce problème est couvert et les travaux correctifs requis devront être effectués pour que la pérennité de l'immeuble soit assurée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 375 À 385 DES ÉRABLES, bénéficiaires, et 7534728 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMOINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires sont les deux syndicats des copropriétaires d'un immeuble comportant quatre unités. Les propriétaires des unités ont eu des problèmes avec les pompes submersibles dédiées à limiter la pression hydrostatique sur le bâtiment de 2013 à 2017. Ainsi, pour l'une des unités, trois pompes ont dû être remplacées et, à trois reprises, le système de piles pour l'apport en énergie en cas de panne électrique a dû être changé. Pour une autre unité, les pompes ont dû être remplacées à cinq reprises, des pompes supplémentaires ont dû être utilisées pour pallier l'insuffisance de la capacité des pompes en place plusieurs fois et le système de piles a dû être remplacé à deux reprises. Les propriétaires ont témoigné avoir veillé régulièrement et en temps opportun à l'entretien, au service et à la maintenance du système de pompage des eaux et avoir, à fréquence extraordinaire, surveillé les puisards et le fonctionnement des pompes, veillant régulièrement à leur activation, au remplacement ou à la mise en place de systèmes supplémentaires. L'expert des bénéficiaires indique que des travaux correctifs semblent avoir réglé la situation pour deux des quatre unités et il recommande un cuvelage, soit une augmentation de la capacité totale du pompage. En l'espèce, il y a un problème de fonctionnement du système de rabattement de la nappe phréatique qui risque d'entraîner une détérioration prématurée de l'immeuble. En effet, pour les deux unités où le problème est toujours présent, une deuxième pompe est en place, mais son fonctionnement n'est pas optimal en raison d'un exutoire limité. Il faut donc ajouter un conduit afin d'assurer que chacune des deux pompes submersibles installées dans le puisard puisse bénéficier de son propre exutoire. Sinon, si elles doivent partager le même exutoire, il faut que celui-ci soit de dimension appropriée.
SDC 826-828 DES SUREAUX et SDC 830-832 DES SUREAUX, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En 2013, la bénéficiaire a subi une infiltration d'eau dans le sous-sol de sa résidence. L'administrateur a reconnu le problème et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs. L'année suivante, malgré les travaux effectués, la bénéficiaire a constaté une nouvelle infiltration d'eau. L'administrateur a conclu que le drain français était mal installé et qu'il ne parvenait pas à évacuer l'eau qui demeurait au pourtour de la fondation. Il a exigé que la pose du drain français soit reprise sur tout le périmètre du bâtiment et que les travaux soient supervisés par son chargé de projet. Des travaux supplémentaires ont dû être exécutés après une autre infiltration d'eau. Au mois d'avril 2016, la bénéficiaire a fait parvenir à l'administrateur ses commentaires sur les résultats des travaux. L'administrateur a conclu qu'aucun correctif additionnel ne serait demandé à l'entrepreneur et il a fermé le dossier. Contestant cette décision, la bénéficiaire a mandaté une entreprise pour qu'elle fasse une vérification du drain, ce qui a notamment permis de constater la présence de sable dans celui-ci. Son expert prétend que cette situation constitue un risque d'obstruction du drain pour l'avenir. L'administrateur soutient que l'accumulation de sable est normale et qu'il s'agit d'un phénomène qui devrait se résorber au fil des nettoyages d'entretien. En l'espèce, les travaux de nettoyage comme ceux effectués par l'entreprise retenue par la bénéficiaire sont assimilables à des travaux d'entretien régulier du bâtiment et ils ne sont pas couverts par la garantie. Par ailleurs, ils ont été effectués près de deux ans après le remplacement complet du drain français, alors qu'aucune infiltration d'eau n'avait été décelée depuis juin 2014. Dans ces circonstances, la bénéficiaire ne démontre pas que la décision rendue par l'administrateur aurait été mal fondée.
Mme Nicole Francoeur, bénéficiaire, et Le Bâtisseur 55 Inc., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème de fissures au revêtement extérieur de leur résidence. L'administrateur a rejeté leur réclamation, étant d'avis que des réparations étaient nécessaires en raison d'une faute des bénéficiaires et que la garantie n'était donc plus applicable. En effet, il a noté qu'un pavé uni avait été installé sur la terrasse de béton et il a conclu que le poids des tuiles exerçait une contrainte sur la dalle de la terrasse qui était ancrée au bâtiment et que les tuiles, au cours des cycles de gel et de dégel, exerçaient une poussée sur la fondation. La décision de l'administrateur ne peut toutefois être maintenue. En l'espèce, le soulèvement du mur de fondation de près d'un pouce au-dessus de la semelle de fondation, la présence d'une infiltration d'eau importante à cet endroit -- laquelle est susceptible de détériorer davantage la structure -- et la présence de plusieurs fissures dans le mur de fondation démontrent qu'un vice grave risque d'entraîner la perte partielle de l'immeuble ou son affaissement. Des fissures paraissent aussi sur le revêtement de briques extérieur, de même qu'à l'intérieur jusqu'au plafond du premier étage. Ces éléments dénotent une probabilité que la structure du bâtiment soit sérieusement touchée, probabilité qui empêchera l'usage sécuritaire de l'immeuble par ses occupants. L'absence de drain de fondation est la cause du soulèvement des murs de fondation et des fissures à l'immeuble. La présence importante d'eau en raison d'un matériel de remblai susceptible de se gonfler en présence de gel, lorsqu'il est saturé d'eau, a soulevé le mur de fondation d'une hauteur d'un pouce. Aucune preuve n'a été faite que les bénéficiaires auraient fait des gestes qui ont contribué aux dommages subis. L'entrepreneur devra procéder à l'installation, au pourtour complet du bâtiment, d'un drain de fondation et il devra remplacer le remblai par du matériel non gélif. Si la réglementation ne permet pas ces travaux, l'entrepreneur devra prendre les mesures nécessaires pour corriger les problèmes de fissures au mur de fondation.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 8065 AU 8071, RUE J.-A. VINCENT, TROIS-RIVIÈRES, bénéficiaires, et GESTION IMMOBILIÈRE NORMANDVILLE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Au cours de la cinquième année ayant suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont appris qu'un voisin avait eu des problèmes d'infiltration d'eau dans son sous-sol et ils ont présenté une réclamation pour faire remplacer leur drain de fondation. L'administrateur a conclu qu'il n'était pas en présence d'un vice de construction et il a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Ces derniers ont contesté la décision rendue et, avant même que le tribunal puisse statuer sur la question, ils ont procédé au remplacement du drain. Les bénéficiaires veulent maintenant se faire rembourser le coût des travaux effectués. Or, bien qu'il semble être question d'un vice de construction, il n'est pas possible d'accueillir la demande des bénéficiaires. En effet, pour obtenir un remboursement, il faut être en présence de réparations conservatoires, urgentes et nécessaires. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont pas procédé à une réparation, mais plutôt au remplacement complet du drain de fondation. Il s'agit d'une solution définitive et non conservatoire. Par ailleurs, il faut constater que les bénéficiaires ont pris la décision de réaliser des travaux de remplacement du drain tout en sachant que l'administrateur n'avait pas tranché en leur faveur.
M. Jean Grenier et Mme Josée Paulin, bénéficiaires, et 9129-3704 Québec inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au mois d'avril 2014, durant la deuxième année suivant la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont été victimes d'une importante infiltration d'eau au sous-sol de l'immeuble provenant du système d'égout pluvial de la Ville. Leurs assurances ont pris charge de remettre les lieux en état. Au mois d'août, ils ont constaté la présence de taches de moisissure sur les murs et les moulures du sous-sol, situation qu'ils ont dénoncée à l'administrateur. À la suite d'une visite au cours de laquelle il n'a constaté aucune trace de moisissure puisque les bénéficiaires les avaient déjà enlevées avec de l'eau de javel, l'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis qu'il ne pouvait faire de lien avec les travaux réalisés par l'entrepreneur. Or, la preuve des bénéficiaires démontre que la principale cause des problèmes d'humidité excessive observés reposerait sur la nature du remblai autour des fondations, lequel serait peu perméable et emprisonnerait l'eau autour des fondations. Cela créerait une poussée hydrostatique qui entraîne l'eau à travers le béton, engendrant une humidité excessive au sous-sol, ce qui peut, avec le temps, causer des moisissures. L'administrateur et l'entrepreneur ont soutenu que des travaux de terrassement effectués par les bénéficiaires auraient créé un bassin de captation d'eau important qui aurait causé le problème d'humidité excessive, mais cela n'explique pas comment le mur droit des fondations contient aussi une quantité excessive d'humidité. Ils n'ont pas non plus démontré que les travaux d'assèchement qui ont suivi l'infiltration de 2014 n'auraient pas été faits correctement. L'entrepreneur devra étanchéifier, à l'intérieur, le joint entre la dalle sur le sol et le mur de fondation avec du mastic souple. Quant à l'élimination des moissisures, il devra appliquer la solution suggérée par l'expert des bénéficiaires. L'autre solution proposée par les bénéficiaires, soit le remplacement du drain de fondation, n'est pas retenue, car un remplacement n'est pas nécessaire, une telle mesure est beaucoup plus coûteuse et elle enrichirait les bénéficiaires.
MADAME LINDA HAMEL et MONSIEUR MICHEL PAQUIN, bénéficiaires, et 9179-2069 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a constaté une infiltration d'eau dans le sous-sol de sa résidence. Un expert a procédé à une excavation jusqu'au drain français et il a remarqué que celui-ci était rempli d'ocre ferreuse. Selon cet expert, le drain et ses composantes respectaient les normes, mais l'entrepreneur n'avait pas tenu compte de la présence d'ocre ferreuse, ce qui aurait dû le guider dans le choix des matériaux utilisés pour l'installation du drain français. L'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire, car il estimait ne pas être en mesure d'établir que la situation observée était de nature à causer la perte de l'ouvrage, de sorte qu'il ne pouvait conclure à la présence d'un vice majeur de construction. Or, la présence dans les environs d'ocre ferreuse aurait dû guider l'entrepreneur dans son choix des matériaux pour l'installation du drain français et il faut assimiler la situation dénoncée à un vice de conception pouvant occasionner la perte de l'ouvrage. En effet, dans son état actuel, l'immeuble est privé de l'un de ses éléments essentiels -- un système de drainage --, ce qui rend l'ouvrage impropre à sa destination. L'entrepreneur est responsable de cette situation. En ce qui a trait aux travaux devant être effectués, la preuve est insuffisante pour permettre de conclure que la situation requiert des travaux visant à soulever l'immeuble au-dessus de la nappe phréatique ou encore que des travaux de cuvelage sont nécessaires. L'administrateur devra faire un test piézométrique et soumettre ensuite au bénéficiaire la solution que requiert l'état des lieux, soit remplacer le drain français, soulever l'immeuble au-dessus de la nappe phréatique ou cuveler les murs de la fondation et le plancher de béton de l'immeuble.
PLACEMENTS MFM INC., bénéficiaire, et 9125-3575 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2010. Elle a présenté une première réclamation au mois de mai 2014, donc pendant la période de couverture des vices majeurs. Ses réclamations portent notamment sur une déficience du système de drainage ainsi que sur des imperfections et une dégradation de la surface des escaliers de béton en façade. Quant au premier point, elle a noté la présence de fissures à la fondation au mur droit de l'immeuble et elle est d'avis que ce problème serait attribuable à une déficience du système de drainage. L'administrateur a effectué des tests d'eau et il n'a pas constaté d'infiltration d'eau. Il s'est dit d'avis que le problème avec les drains ne devait pas être considéré comme un vice majeur puisque la stabilité du bâtiment n'était pas mise en cause. Il faut aussi tenir compte du fait que les infiltrations rapportées par la bénéficiaire ont eu lieu seulement à deux reprises, en 2016, alors que la fin des travaux remonte à 2010. Si ces infiltrations d'eau étaient liées au drain français, les dégâts et les inconvénients seraient probablement plus sérieux. Il faut conclure que la bénéficiaire n'a pas démontré l'existence d'une perte totale ou partielle de l'immeuble en raison de certains problèmes liés au drainage, ce qui constitue pourtant un des éléments nécessaires pour prouver l'existence d'un vice majeur. En ce qui concerne les escaliers, l'administrateur a décidé que la situation résultait de l'usure normale du bâtiment et qu'il n'était de toute façon pas question d'un vice majeur de construction. À cet égard, les imperfections à la surface des escaliers sont plutôt de la nature de malfaçons, tel que l'a décidé l'administrateur. Toutefois, la perte éventuelle de trois marches en porte-à-faux constitue une perte partielle de l'ouvrage et cet aspect de la réclamation est accordé. En ce qui concerne ces marches, même s'il n'en a été précisément question pour la première fois qu'en 2016, il faut conclure que ce problème était couvert par la réclamation initiale faisant état d'un problème avec les escaliers. En effet, la bénéficiaire n'est pas un expert dans le domaine de la construction et la dénonciation de problèmes quant aux marches est suffisant.
CHANTAL BISSONNETTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS BENOIT COUSINEAU INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires et il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Il était notamment question d'un problème relatif à deux pompes de puisard qu'il a fait remplacer en urgence. À cet égard, l'administrateur a retenu que le bénéficiaire a eu connaissance du problème au mois de juillet 2012 mais qu'il n'y a eu dénonciation pour la première fois qu'au mois de mai 2015, donc à l'extérieur du délai raisonnable de six mois qui devait être respecté. Par ailleurs, le bénéficiaire ne peut prétendre qu'il était question de travaux urgents puisque ces travaux se sont échelonnés sur plusieurs mois. Un autre élément qui pose problème quant à sa réclamation d'un remboursement pour ces travaux est le fait que le bénéficiaire n'a envoyé aucun avis ou préavis ni à l'entrepreneur ni à l'administrateur et, puisque le recours est intenté contre l'administrateur, ce dernier devait être en mesure de rendre une décision quant aux travaux et à leurs coûts. La décision de l'administrateur sur ce point doit être maintenue. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur la présence d'une pente négative du terrain à l'arrière du bâtiment. L'administrateur a retenu que la dénonciation de ce problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, mais il faut retenir que le formulaire de préréception comportait une mention à cet effet et qu'il a été reçu par l'administrateur. Le fait que le formulaire ne soit plus dans le dossier ne peut priver le bénéficiaire de ses droits. Quant à la couverture de la garantie, le formulaire approuvé par la Régie du bâtiment comportait une liste d'éléments à vérifier, dont les pentes descendantes aux abords du bâtiment. Il n'est pas possible de conclure qu'il y aurait une exclusion pour ce point puisque la Régie a approuvé et l'administrateur a distribué ce formulaire, qui invite à dénoncer un manquement quant au niveau du sol. Il est donc question d'un problème qui a été dénoncé dans les délais prévus et qui est couvert par le plan de garantie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ PLACE GORDON -- PHASE II, bénéficiaire, et SAMCON GORDON INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE, ès qualités LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur une déficience du système d'évacuation de leur drain français après avoir remarqué la présence d'eau sur le plancher de leur sous-sol. À la suite de cet incident, un expert a conclu à la présence d'une contre-pente dans le tuyau d'évacuation suivant le constat d'une accumulation d'eau obstruant le tuyau d'évacuation. L'entrepreneur a indiqué que le système en place était fonctionnel, mais que le fossé dans lequel les eaux du drain français étaient acheminées était bloqué par un embâcle. Il a ajouté que la finition du terrain avait été réalisée par les bénéficiaires avec de la machinerie et qu'il était possible que la contre-pente du tuyau soit le résultat de ces travaux. L'administrateur, sans contester les conclusions de l'expert des bénéficiaires quant aux raisons expliquant l'infiltration d'eau, a jugé plausible les explications de l'entrepreneur. Or, il y a lieu de donner raison aux bénéficiaires. Tout d'abord, le rapport de leur expert n'a pas été contredit et rien ne permet de l'écarter. L'infiltration d'eau est causée par le fait que le tuyau d'évacuation comporte une pente dans le sens de l'écoulement qui ne respecte pas les normes du Code national du bâtiment. L'hypothèse avancée quant au lien entre les travaux des bénéficiaires et la présence de la contre-pente n'est appuyée d'aucune preuve tangible, l'entrepreneur qui a fait ces travaux et qui aurait pu expliquer leur nature et leur effet potentiel n'ayant pas été appelé à témoigner. La réclamation des bénéficiaires est donc accueillie sur ce point et l'entrepreneur devra exécuter les travaux nécessaires pour s'assurer que la pente du tuyau d'évacuation respecte les normes.
JONATHAN JARRY et JOHANIE DUCHARME, bénéficiaires, et GROUPE HMG INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, faisant notamment valoir que le drain de fondation de leur résidence n'avait pas été installé de manière appropriée et qu'il ne remplissait pas l'usage pour lequel il avait été prévu. L'administrateur a notamment constaté l'absence d'infiltration d'eau, de torsion apparente dans la structure d'acier des galeries reposant sur les murets des cours anglaises, de signes de mouvement et de péril. Il a donc conclu qu'il n'était pas question d'un vice caché. Or, l'expert des bénéficiaires a indiqué que le drain français installé ne remplit pas l'usage pour lequel il est prévu et que d'importants travaux doivent être effectués pour que l'immeuble puisse servir à sa vocation résidentielle, étant donné que la durée de vie normale du système de drainage est compromise de manière certaine et importante. En l'espèce, il y a présence d'un vice de construction puisque le système de drainage n'est pas efficace. De plus, l'examen du drain au pourtour des cours anglaises démontre la présence d'eau, ce qui n'est pas normal. L'administrateur ne pouvait se contenter de dire qu'il n'y avait aucune infiltration d'eau pour conclure qu'il n'y avait aucune perte de l'ouvrage. Il devait aussi vérifier si la composante de l'immeuble était essentielle et si elle comportait une déficience pouvant mettre en péril la solidité et la stabilité de l'immeuble. Les trouvailles expliquées par l'expert du bénéficiaire sont la preuve qu'il y a perte du système de drainage nécessaire à la vie utile de l'immeuble faisant l'objet de l'examen. Les dommages constatés au drain mettent cette composante essentielle en péril et constituent la preuve d'un vice de construction et de réalisation.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 3321-3327 GAÉTAN-BOUCHER, bénéficiaire, c. 9113-2506 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Le bénéficiaire, au cours de la cinquième année de la garantie, a constaté que le drain français de son immeuble comportait une pente négative, de sorte qu'il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a conclu que les situations observées ne remplissaient pas les critères du vice majeur puisqu'il n'y avait pas perte de l'ouvrage, et il a rejeté la demande. Dans le contexte de sa demande d'arbitrage, le bénéficiaire a demandé une suspension, souhaitant effectuer des expertises additionnelles afin de vérifier la hauteur de la nappe phréatique. Il s'agirait d'un nouveau problème potentiel, soit un niveau de la nappe phréatique qui pourrait excéder celui des fondations. Il aurait aussi l'intention de procéder à l'ouverture des murs de l'immeuble afin d'examiner les dégâts qui auraient pu être occasionnés par l'infiltration d'eau au logement situé au sous-sol du bâtiment. La demande du bénéficiaire doit être rejetée. En effet, celui-ci veut éviter de faire une nouvelle dénonciation auprès de l'administrateur quant à la question du niveau de la nappe phréatique en invoquant divers arguments à l'appui d'un droit de déposer une nouvelle expertise hors délai quant à cette question. Or, puisque la situation n'a pas été dénoncée par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur, la demande doit être rejetée.
BRYAN-ERIC LANE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION QUALIMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence au mois d'août 2009. En juin 2010, elle a fait état à l'entrepreneur du bas niveau de son terrain par rapport à ceux de ses voisins. Croyant que celui-ci s'occuperait de la situation, elle ne l'a pas dénoncée à l'administrateur. Au mois de juin 2011, à la suite de pluies abondantes, une infiltration d'eau est survenue dans le sous-sol de la bénéficiaire. Le mois suivant, elle a envoyé une lettre à l'administrateur pour dénoncer cet événement, indiquant que la cause était inconnue. Celui-ci a rejeté sa réclamation, d'où la demande d'arbitrage. En l'espèce, le niveau du sol des terrains voisins fait en sorte que les eaux de surface sont dirigées vers la maison de la bénéficiaire. L'entrepreneur devait aménager le terrain en pente pour éviter une accumulation d'eau, ce qui n'a pas été fait. En effet, la construction d'un mur de soutènement dans la cour arrière n'a remédié que partiellement au problème d'écoulement des eaux de surface. Il faut donc conclure à l'existence d'un vice caché, lequel devait être dénoncé dans un délai raisonnable à partir du jour où la bénéficiaire a pu en soupçonner la gravité. Lorsque celle-ci a initialement écrit à l'entrepreneur, en juin 2010, l'inquiétude qu'elle exprimait n'était pas la preuve qu'elle connaissait la gravité et l'étendue du problème. La date de connaissance de ce dernier doit être fixée au mois de juin 2011, de sorte qu'il faut conclure que la dénonciation effectuée le mois suivant a été faite dans un délai raisonnable. En l'espèce, l'aménagement du sol pour éloigner les eaux de surface est une installation nécessaire à son usage et la présence récurrente d'eau sur la propriété est suffisamment grave pour être couverte par la garantie. Il y a donc lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il apporte les travaux correctifs requis.
KHARDIATA DIALLO, bénéficiaire, et 4176855 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur l'emplacement de pierres de paysagement et sur le système de drainage des eaux de surface utilisé sur sa propriété. En ce qui concerne le premier point, il prétend que certaines pierres s'appuient directement sur des parties extérieures des murs de fondation du bâtiment sans que des panneaux de mousse isolante aient été utilisés afin de protéger ceux-ci de dommages potentiels qui pourraient découler d'un déplacement latéral des pierres pendant les cycles de gel et de dégel. L'administrateur a rejeté la demande à cet égard, d'abord car il n'a constaté aucun dommage aux murs de fondation, ensuite parce que les pierres visées seraient très peu à risque de réagir aux cycles de gel et de dégel et, finalement, car les murets auraient déjà subi deux de ces cycles sans aucune conséquence. Quant au deuxième point, le bénéficiaire prétend que le drain entre les deux unités du sous-sol se déverse dans un puits perdu, alors qu'il devrait être raccordé au réseau de drainage de surface du stationnement pour permettre d'éloigner le plus possible l'eau des fondations. Selon le bénéficiaire, les unités du sous-sol présenteraient par conséquent un taux d'humidité élevé. L'administrateur a conclu que la conception de la margelle et du drain extérieur avaient été faites de manière acceptable et que la relation entre l'humidité intérieure et l'environnement extérieur n'avait pas été démontrée. Les deux demandes doivent être rejetées. D'une part, les pierres ne font pas partie intégrante du bâtiment, relevant plutôt du paysagement, et elles ne sont pas indispensables à son utilisation, de sorte qu'elles sont exclues de la couverture du plan de garantie. D'autre part, le deuxième point vise le système de drainage des eaux de surface du terrain, lequel est aussi exclu de la couverture.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 480-490 DE BAGOT, bénéficiaire demanderesse, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE, FOLEY, LAPOINTE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation relativement à une défaillance du système d'évacuation des eaux pluviales desservant son immeuble. Deux incidents étaient alors survenus. L'administrateur a conclu que le système de drainage de l'unité qui avait subi des infiltrations d'eau était conforme aux normes de construction et que la responsabilité de ces infiltrations revenait plutôt à la Ville de Montréal, en raison de l'état du réseau d'égouts de celle-ci. Deux autres incidents se sont produits, le premier après que le bénéficiaire eut présenté sa réclamation et le second après que la décision de l'administrateur eut été rendue. Les incidents ont tous été précédés par des pluies abondantes. La décision de l'administrateur doit être infirmée. En effet, bien que l'entrepreneur et l'administrateur aient tous deux prétendu que la cause des infiltrations serait la désuétude du réseau d'égouts de la Ville, cette dernière a confirmé que ce réseau fonctionne adéquatement et sans problème dans le secteur où se situe l'immeuble du bénéficiaire. Il faut plutôt conclure que l'entrepreneur est responsable des infiltrations d'eau dans l'immeuble du bénéficiaire. En effet, il avait l'obligation de s'informer et de faire toutes les vérifications raisonnables avant de commencer la construction, notamment quant au type de système de drainage et d'égouts existant à proximité de la propriété, et d'agir en conséquence. Or, il n'a pas fait cela et, même si le système de drainage installé est conforme aux normes de construction, encore fallait-il que son fonctionnement soit adéquat et permette aux propriétaires de profiter de leurs unités et de les utiliser de manière normale. Les infiltrations d'eau étant attribuables à l'absence de mesures appropriées pour contrôler le débit d'eau en provenance du toit, l'entrepreneur devra choisir la solution adéquate pour régler définitivement le problème de drainage et fournir un système qui ne débordera pas lors de fortes pluies.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE JOUVENCE, bénéficiaire, et 9187-2903 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie, mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur l'absence de drain et de fosses de retenue au centre des passages extérieurs situés à l'arrière du bâtiment ainsi que sur l'absence de chantepleures au bas de certains murs. N'ayant pas eu gain de cause devant l'administrateur, il a demandé l'arbitrage quant à ces points. Il réclame aussi le remboursement de travaux qu'il qualifie d'urgents, soutenant que le non-fonctionnement d'un disjoncteur du circuit électrique d'une unité a empêché le fonctionnement de son détecteur d'incendie. En l'espèce, l'absence de drain et de fosses de retenue est un élément apparent qui doit être dénoncé lors de la réception de l'immeuble, ce que le bénéficiaire n'a pas fait. De plus, une firme spécialisée en préréception n'a pas remarqué cette absence, et les passages extérieurs sont exclus de la couverture du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant aux chantepleures manquantes, il faut noter que la firme spécialisée qui a été retenue pour procéder à l'inspection a constaté que des chantepleures étaient présentes sur certaines parties de l'immeuble, ce qui aurait dû davantage attirer l'attention sur les endroits où elles étaient absentes. Finalement, à l'égard des travaux d'électricité, il n'y a pas eu de réclamation du bénéficiaire quant à des réparations conservatoires nécessaires et urgentes auprès de l'administrateur, mais une demande présentée directement à l'arbitrage. N'étant pas abordée dans la décision de l'administrateur, celle-ci ne peut être admise à l'arbitrage.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 1, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur unité résidentielle de type jumelé au mois d'août 2005, ont présenté, en mai et en juillet 2010, une réclamation portant sur la présence de dépôt ferrugineux dans le système de drainage de l'immeuble et sur le niveau d'implantation du bâtiment. Pour l'ensemble des motifs énoncés dans un dossier concernant une unité résidentielle voisine, il y a lieu d'accueillir et de maintenir la décision de l'administrateur.
MÉLANIE COSSETTE et JEAN-FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D.M. TURCOTTE T.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de son unité résidentielle de type jumelé au mois d'août 2005, a présenté, en mai et en août 2010, une réclamation portant sur la présence de dépôt ferrugineux dans le système de drainage de l'immeuble et sur le niveau d'implantation du bâtiment. Ces réclamations ont été reçues entre la troisième et la cinquième année de la garantie, de sorte que le bénéficiaire doit démontrer qu'il est question d'un vice majeur ou de la perte de l'immeuble pour avoir gain de cause. Or, bien que l'expert du bénéficiaire ait conclu à la présence de bactéries ferrugineuses dans l'eau, il a aussi noté que celles-ci n'étaient pas «agressives» et que le risque de colmatage était faible. Quant à l'implantation de l'immeuble, si l'on se fie aux conclusions de l'expert du bénéficiaire à l'égard du niveau de la nappe phréatique, la présence de cette dernière aurait dû être trahie par une poussée hydrostatique sur la dalle de l'immeuble. Le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il y avait lieu d'intervenir, et il ne saurait être question de recourir à l'équité pour bonifier sans raison le texte du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
HEDI BLAGUI, bénéficiaire, et CONSTRUCTION D.M. TURCOTTE T.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En juin 2010, les bénéficiaires ont été victimes d'une infiltration d'eau par leurs fenêtres à la suite d'un problème aux margelles de celles-ci. Au mois d'octobre, une autre infiltration s'est produite, car la pompe qui devait évacuer l'eau du bassin de captation ne fonctionnait pas en raison d'une panne d'électricité. Finalement, en mars 2011, il y a eu une autre infiltration à la suite d'un bris de leur pompe de puisard, et ce, malgré le fonctionnement de la pompe de secours. Ils ont présenté une réclamation au mois de mai, mais l'administrateur a rejeté celle-ci au motif que la situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable. Pour déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, il faut établir lequel des événements constitue le point de départ de la computation du délai. La première infiltration est un événement isolé qui n'est pas relié à celles qui ont suivi. La seconde infiltration s'est produite pendant une panne d'électricité, et l'on ne peut affirmer avec certitude que celle-ci serait survenue si la pompe avait fonctionné. Ce n'est que lors du troisième incident que la pompe a fonctionné et que l'eau s'est malgré tout infiltrée dans le sous-sol. C'est en fonction de cette dernière date qu'il faut déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En l'espèce, la dénonciation a été effectuée au mois de mai 2011, donc à l'intérieur d'un délai raisonnable. Le dossier sera retourné à l'administrateur, qui devra établir s'il est question d'un vice caché couvert par la garantie.
LYSANNE PHOENIX et DANIEL GAGNON, bénéficiaires, et 9056-1879 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires, avant d'acheter une propriété dont la réception remontait au mois de juin 2010, ont procédé à une inspection du drain français. Il a été impossible d'examiner celui-ci, avec une caméra, du côté gauche de l'immeuble en raison de la présence de clous, qui le transperçaient et en bloquaient le passage. Par ailleurs, une section du drain était complètement inondée d'eau trouble du côté droit. Au mois de décembre, une réclamation a été présentée pour que des travaux correctifs soient effectués. L'administrateur a rejeté la réclamation après avoir conclu qu'il n'y avait eu ni blocage du drain, ni humidité excessive, ni inondation depuis l'occupation de la résidence, et ce, malgré des conditions favorisant la rétention d'eau près des murs de fondation arrière et latéraux. Par ailleurs, il a conclu que le problème avait été dénoncé dans la deuxième année de la garantie, que la garantie sur les vices cachés trouvait application et que l'on ne pouvait conclure à l'existence d'un vice caché. En l'espèce, la situation dénoncée a été découverte dans la première année de la garantie, et il fallait donc examiner la réclamation en fonction de la garantie contre les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception. La présence d'eau trouble dans la section inondée et l'accumulation de dépôts sur les parois du drain démontrent que celui-ci ne remplit pas son rôle, et il faut conclure que l'installation du système de drainage ne respecte pas les règles de l'art ni les normes généralement reconnues, de sorte qu'il y a malfaçon. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires.
MADAME MANON NOËL et MONSIEUR DENIS HAMEL, bénéficiaires, et 9112-1558 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 38, 107, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur le fait que le drain français de son immeuble était situé à l'intérieur du mur de fondation, sous la dalle de plancher du sous-sol. Les plans prévoyaient que le drain serait situé à l'extérieur de l'immeuble. L'administrateur a accueilli la réclamation, ayant conclu que l'absence de drain au pied des murs de fondation constituait une malfaçon, soit un travail mal exécuté compte tenu des normes qui lui sont applicables, car les travaux de drainage n'étaient pas conformes aux normes et aux règles de l'art. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision. Il n'a pas été en mesure d'expliquer pourquoi le drain avait été installé à l'intérieur plutôt qu'à l'extérieur du périmètre de la fondation. Le motif donné au bénéficiaire après l'installation, à savoir la présence d'ocre ferreuse dans le sol, n'était qu'un prétexte, et il ressort qu'aucun obstacle physique n'empêchait l'installation du drain à l'extérieur de la fondation, ce qui aurait permis un drainage adéquat de la nappe phréatique, située à cet endroit. Cette anomalie n'est pas suffisamment grave pour remplir le critère de gravité du vice caché, mais cela est sans importance puisqu'il faut uniquement déterminer si les travaux réalisés sont conformes aux normes et aux règles de l'art. En l'espèce, plusieurs références recommandant une installation extérieure des drains français ont été citées par l'architecte du bénéficiaire, et il faut donc conclure qu'il y a une malfaçon. L'entrepreneur devra donc, au choix et à la discrétion du bénéficiaire, installer un drain français à l'extérieur du périmètre de la fondation.
DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, c. SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 670 MONTÉE MASSON, MASCOUCHE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, 116, et 124
Règlement hors cour (C.S., 2013-10-07), 500-17-071002-128
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En juin 2008, les bénéficiaires ont acheté une résidence qui avait initialement été acquise le 7 septembre 2006. Durant l'été 2009, ils ont remarqué des traces d'humidité au pied de l'escalier extérieur menant au sous-sol, sur le côté gauche du bâtiment. Le 14 septembre, l'administrateur a reçu une réclamation portant sur ce problème. Il a rejeté celle-ci aux motifs qu'il l'avait reçue pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un vice majeur. Les bénéficiaires, ayant observé le même problème au début de l'été 2010, ont fait examiner leur drain français et ont présenté une nouvelle réclamation, qui a été rejetée pour la même raison. Ils demandent l'arbitrage de cette seconde décision. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs fixe des périodes durant lesquelles la garantie couvre certains types de problèmes. Il prévoit aussi qu'un vice doit être dénoncé dans un délai raisonnable à compter de sa découverte ou de son apparition et que ce délai ne peut dépasser six mois. Donc, un problème décelé à la fin de la période couverte par la garantie pourrait être dénoncé dans les six premiers mois de l'année suivante. En l'espèce, l'administrateur n'a pas déterminé à quel moment le problème à la résidence des bénéficiaires était survenu, de sorte qu'il ne pouvait établir si celui-ci devait être examiné sous l'angle des malfaçons, des vices cachés ou des vices majeurs. Par ailleurs, il n'a pas été question, dans sa décision, du respect du délai de dénonciation. Le dossier lui est donc retourné pour qu'il puisse se prononcer sur ces deux questions.
ABBES BOURENNANI et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NOLA, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2004. Au mois d'avril 2009, ils ont dénoncé un problème quant à la présence d'ocre ferreuse et au niveau de la nappe phréatique. L'administrateur a accueilli la réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs, soit d'installer un puisard en béton étanche muni d'une pompe submersible au milieu du sous-sol. Les bénéficiaires ne sont pas d'accord avec la nature de ces travaux et ils voudraient plutôt que l'entrepreneur procède à un cuvelage. Cette demande ne peut pas être accueillie. Le niveau de la nappe phréatique n'atteint pas celui de la dalle de béton du sous-sol et, mis à part un incident, en février 2009, relié à un refoulement d'égout, il n'y a eu aucune infiltration d'eau au sous-sol et aucun problème de taux d'humidité excessif. Similairement, les bénéficiaires n'ont pas démontré un colmatage total ou partiel de leur drain français. La présente réclamation repose non pas sur des faits clairement établis, mais plutôt sur des hypothèses et des craintes. Le cuvelage réclamé par les bénéficiaires est une solution excessive et incommode pour résoudre un problème qui n'est pas si grave. Par conséquent, leur demande à cet égard est rejetée et il faudra plutôt se conformer aux travaux correctifs établis par l'administrateur.
ISABELLE PERREAULT et un autre, bénéficiaires, et 9034-5877 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION CLÉMENT ARÈS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, 22, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur en raison d'un problème de configuration des sols qui amène les eaux de surface vers leur résidence. L'administrateur a constaté que des travaux correctifs devraient être exécutés, mais il a conclu que ces travaux n'étaient pas couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision et veulent que l'entrepreneur soit tenu de refaire l'aménagement de leur terrain de manière à le niveler par rapport à celui de leur voisin. En l'espèce, il est indéniable que l'entrepreneur doit effectuer des travaux correctifs. Toutefois, tel que l'a conclu l'administrateur, ces travaux ne sont pas couverts par la garantie, qui exclut expressément le système de drainage des eaux de surface d'un terrain, ce qui comprend l'ensemble des éléments agencés pour éloigner l'eau de surface du bâtiment sujet de la garantie et en assurer la bonne fonction. La demande des bénéficiaires doit donc être rejetée sur ce point.
SADRAC PLAISIR et une autre, bénéficiaires, et PLACE CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 7, 12, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En avril 2008, les bénéficiaires ont constaté un refoulement et une infiltration d'eau au sous-sol de leur maison. Elles ont par la suite appris que le drain de leur sous-sol, tout comme le drain de leur garage, était relié au drain français. Elles ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, qui a conclu qu'elles n'avaient pas établi que les travaux de drainage à la source de leurs problèmes avaient effectivement été effectués par l'entrepreneur. Or, l'infiltration d'eau survenue en 2008 résulte d'un vice de construction, lequel peut provoquer d'autres infiltrations d'eau, car il rend le système de drainage du sous-sol et celui du garage impropres à l'usage auquel ils sont destinés. Il y a donc lieu d'accueillir la demande des bénéficiaires et d'ordonner à l'entrepreneur d'exécuter les correctifs nécessaires.
LYNDA BÉRUBÉ et une autre, bénéficiaires, et ENTREPRENEUR GÉNÉRAL J.C.C. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS INC. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, qui ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, allèguent notamment que leur immeuble se trouve dans une situation où il est inévitable qu'ils seront éventuellement victimes d'infiltrations d'eau. Lors de la construction de leur résidence, ils avaient des inquiétudes quant à la présence récurrente d'eau dans le sous-sol et leur pompe submersible fonctionne en permanence, contrairement à celles leurs voisins. De plus, il y aurait une accumulation de calcium dans leur bassin de captation. Or, la preuve présentée a confirmé que la dalle du sous-sol de l'immeuble ne baignait pas dans la nappe phréatique, que le système de drainage est fortement sollicité par les eaux de surface et que l'entrepreneur n'aurait pas commis d'erreur lors de la construction. Par ailleurs, aucun incident n'est survenu à ce jour qui viendrait donner du poids aux craintes des bénéficiaires. En toute probabilité, il y a une proximité, mais non un contact, entre la nappe phréatique et la dalle du sous-sol. Cette proximité ne peut être qualifiée de vice majeur. Quant à la présence de calcaire, elle est reliée à la composition naturelle du sol et, bien qu'elle entraîne la nécessité d'entretenir régulièrement certaines pièces d'équipement, elle ne constitue pas un vice si grave qu'il pourrait être qualifié de vice de construction ou de vice de sol. Toutefois, l'entrepreneur devra effectuer les travaux exigés par l'administrateur dans sa décision.
LISE LALONDE et un autre, bénéficiaires, et BDL DÉVELOPPEMENT, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont occupé leur résidence à compter de mai 2005. En septembre 2007, ils ont avisé l'administrateur d'un problème de drainage, mentionnant la présence d'une boue rougeâtre dans le bassin de captation et suggérant que leur drain était probablement bouché par l'ocre ferreuse. Dans les faits, bien que le système de drainage soit fonctionnel, l'empierrement au-dessus du drain serait insuffisant par rapport aux règles de l'art et à ce qui est prévu par le Code national du bâtiment 1995. Cela risque de nuire à la longévité du drain et de réduire sa durée de vie. Il faut donc déterminer si ce problème serait un «vice caché» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Trois éléments importants ressortent de la preuve soumise. Premièrement, le niveau de la nappe phréatique est relativement élevé, même s'il se situe sous la dalle de béton. Deuxièmement, aucun blocage du drain de fondation ne s'est produit depuis l'occupation de l'immeuble, bien que certains dépôts de silt se soient faits dans le bassin de captation. Finalement, l'empierrement du drain de fondation est insuffisant. Toutefois, les bénéficiaires n'ont pas démontré l'existence d'un problème sérieux relié à l'ocre ferreuse. Il n'y a pas de boue rougeâtre dans le fond du bassin de captation, seulement un dépôt de silt, et il n'y a pas de crainte sérieuse d'obstruction à court ou moyen terme. Ainsi, le problème constaté n'atteint pas le degré de gravité du vice caché et la réclamation des bénéficiaires doit être rejetée.
LUCIA IULIANELLA et un autre, bénéficiaires, c. RÉNOVATIONS LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
La réception des parties communes du bâtiment du bénéficiaire s'est effectuée le 24 août 2007 sans réserve. Le 3 février 2008, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur qu'il avait appris que le drain français extérieur n'avait pas été installé comme le prévoyaient les plans de l'architecte et qu'il aurait été remplacé par un drain intérieur. Par ailleurs, il a également constaté que la pente du terrain arrière était inversée par rapport à l'immeuble. Devant le rejet d'une réclamation auprès de l'administrateur quant à ces deux éléments, le bénéficiaire a demandé l'arbitrage. Ce dernier a démontré que l'installation du drain français devait se faire à l'extérieur des murs de fondation et que les pentes de drainage ne devaient pas permettre un écoulement de l'eau vers le bâtiment comme il a pu l'observer. Par ailleurs, l'affirmation de l'entrepreneur selon laquelle l'installation du drain à l'intérieur de l'immeuble visait à éviter des problèmes éventuels d'ocre ferreuse n'a pas été validée. Bien que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à son article 29 paragraphe 9, exclue de sa couverture «le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain», en l'espèce, les pentes négatives du terrain ne peuvent être considérées ni comme un système de drainage des eaux de surface ni comme des travaux de terrassement. Elles sont davantage le malheureux résultat d'une implantation trop basse du bâtiment à la suite d'une modification du niveau d'assise de la maçonnerie. Ainsi, l'écoulement des eaux vers l'immeuble constitue une condition aggravante au regard du drainage des fondations et une malfaçon. Les travaux de drainage ne sont pas conformes aux normes et aux règles de l'art et constituent une malfaçon couverte par la garantie. Par ailleurs, vu le bien-fondé et l'utilité de l'expertise, les frais pertinents et raisonnables, qui s'élèvent à 5 575 $, seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 680 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 38, 78, et 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Dans le contexte de sa demande d'arbitrage, la bénéficiaire invoque notamment le fait que son terrain est le plus bas de la rue et que ses fondations sont, dans les faits, trop basses par rapport au niveau de son terrain. Ni le Code national du bâtiment 1995 ni la municipalité de Bromont ne prévoient de normes relatives à ce problème. Bien que la maison ne puisse être considérée comme implantée trop bas, elle est par contre dans un environnement immédiat trop élevé. En effet, tant et aussi longtemps que la semelle du bâtiment est en pente positive ou surélevée en fonction du drainage accessible en périphérie de la voie publique, en principe, la nappe phréatique ainsi que les eaux de surface se rendront à la canalisation qui achemine l'eau là où il le faut. Malheureusement pour la bénéficiaire, non seulement son terrain est le plus bas de la rue mais, en outre, ses voisins semblent avoir privilégié une implantation plus élevée. Même si l'on ne peut donner suite à la demande de la bénéficiaire, la question des eaux de surface devrait être réglée par les travaux correctifs qui doivent être apportés aux pentes de drainage des eaux de surface.
MARIE-CLAUDE HARVEY, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS DÉCORUM INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En septembre 2007, les bénéficiaires ont été victimes d'un refoulement d'égout. Ils ont communiqué avec un plombier, qui n'a pas été en mesure de régler le problème. Le lendemain, lorsqu'on a passé un débouchoir d'une longueur de 125 pieds, l'écoulement est redevenu libre. Les bénéficiaires ont alors appris qu'il s'agissait peut-être d'une contre-pente dans le tuyau reliant le système de leur maison au réseau municipal. Ils sont depuis contraints d'introduire un boyau d'arrosage dans le tuyau d'évacuation et de laisser couler l'eau pendant trois ou quatre heures pour empêcher une nouvelle accumulation de détritus, opération qu'ils doivent effectuer tous les deux mois. La contre-pente dans le tuyau d'égout est un vice qui était inconnu des bénéficiaires lors de la réception de l'immeuble. La condition qui a mené à la présence de cette contre-pente, soit l'affaissement du terrain, était existante avant l'achat de la maison. Par ailleurs, bien que le problème de blocage puisse être évité au moyen des nettoyages réguliers du tuyau, les exigences d'une telle opération limitent d'une manière importante la libre jouissance de leur résidence par les bénéficiaires. Par conséquent, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour corriger le problème et il devra rembourser aux bénéficiaires les sommes liées aux travaux du plombier joint en 2007 et aux expertises demandées dans le contexte du dossier.
LORRAINE JOLY et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS PRESTIGE CTC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 23
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont acquis leur résidence en novembre 2006. Les propriétaires précédents avaient acheté l'immeuble de l'entrepreneur en septembre 2002. En avril 2007, les bénéficiaires ont dénoncé l'existence de vices majeurs. Ils affirmaient que les fondations de la maison se trouvaient dans la nappe phréatique, qu'il y avait de l'ocre ferreuse dans les drains français et le bassin de captation du sous-sol et que ces drains étaient entourés d'une membrane accélérant le processus de bouchage par l'ocre ferreuse. L'administrateur a rejeté leur réclamation, concluant à l'absence de vices majeurs puisqu'il n'y avait pas eu perte de l'ouvrage résultant de la conception, de la construction ou de la réalisation, ou encore d'un vice de sol. Les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il y a eu ou qu'il y aurait colmatage éventuel des drains, que la dalle du sous-sol baignait dans la nappe phréatique ou que l'entrepreneur aurait commis une erreur ou aurait enfreint la réglementation en vigueur dans la municipalité. En l'espèce, malgré leurs craintes, les bénéficiaires n'ont pas établi qu'ils seront inévitablement victimes, d'un problème d'infiltration d'eau, d'autant moins qu'il n'y a eu aucune manifestation de problèmes au cours des six années suivant la fin des travaux. Ainsi, bien que la situation puisse être inquiétante et nécessiter un entretien régulier, elle ne constitue pas un vice d'une gravité telle qu'il puisse être considéré comme un vice de construction ou un vice de sol couvert par l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
LOUISE JOLY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CASAVIA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 19 novembre 2007, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires reliée à des infiltrations d'eau, à un problème d'ocre ferreuse et à un niveau variable mais haut de la nappe phréatique, au motif que la dénonciation du vice a été doublement tardive: elle a été effectuée au-delà du délai de six mois suivant la survenance des premières infiltrations d'eau et, en date de la réclamation -- soit au cours de la cinquième année suivant la construction --, seul le vice de construction pouvait donner ouverture à la garantie qu'accorde le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Après étude de la nature du vice, qui a pour conséquence de colmater les drains et de rendre nécessaire un entretien annuel, la décision de l'administrateur est confirmée. Il s'agit tout au plus d'un vice caché, lequel n'est pas suffisamment grave pour être qualifié de vice de construction. La demande des bénéficiaires est rejetée. N'ayant eu gain de cause quant à aucun des points, ils supportent partiellement les frais d'arbitrage (50 $).
HELENA KUZMA et un autre, bénéficaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Requête en annulation d'une sentence arbitrale. Rejetée. Demande reconventionnelle en homologation d'une sentence arbitrale (25 000 $) et en dommages-intérêts (15 000 $). Accueillie en partie.
La décision arbitrale rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui obligeait l'entrepreneur à remplacer le drain français, n'a pas été rendue en excès de compétence selon les termes de l'article 946.4 du Code de procédure civile. D'une part, les questions soumises étaient des questions sur lesquelles portait la décision de l'administrateur du plan de garantie. D'autre part, bien que ces questions aient été formulées en ce qui touche les manifestations du vice, soit les fissures et les infiltrations d'eau, l'arbitre s'est fondé sur des éléments de preuve pertinents présentés en cours d'audience pour conclure que la cause première des vices était la défectuosité du drain et que celui-ci devait être remplacé. Les commentaires de l'arbitre relatifs au manque de professionnalisme de la demanderesse s'appuyaient sur la preuve, et les principes de justice naturelle n'ont pas été violés, d'où le rejet de la requête en annulation de la sentence arbitrale. La demande reconventionnelle en homologation de celle-ci est accueillie et celle en dommages-intérêts l'est en partie, faute de preuve suffisante (5 000 $). Le remboursement des honoraires extrajudiciaires de 12 500 $ est accordé en raison des procédures inutiles, frivoles et vexatoires opposées par l'entrepreneur.
LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., demanderesse/défenderesse reconventionnelle, c. GILLES LEBIRE, défendeur, et LUCIEN KIMPE ET MARIE-CLAIRE VAN BEKBERGEN, défendeurs/demandeurs reconventionnels, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause, et LE PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC, intervenant
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 106, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réception de l'immeuble a eu lieu le 20 août 2002 et la première réclamation écrite, le 21 juin 2006. Seule demeure la garantie pour vice majeur, qui requiert la preuve de perte potentielle ou perte probable à long terme, assimilées par la jurisprudence à des inconvénients sérieux. La réclamation relative au gravier au pied du mur nain et celle visant l'emplacement du drain français sont rejetées, faute de preuve d'autres inconvénients sérieux.
DENIS FOUQUETTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, ayant constaté la présence d'ocre ferreuse dans le bassin de captation de leur résidence, ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui l'a rejetée, estimant que la gravité de la situation était faible. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Les bénéficiaires, pour avoir gain de cause, devaient démontrer non seulement la présence d'ocre ferreuse, mais aussi un colmatage des drains et un niveau élevé de la nappe phréatique. Or, ils n'ont pas démontré de colmatage ou d'obstruction du système de drainage et il s'est avéré que le niveau d'eau dans le bassin de captation était plus bas que la dalle de béton de l'immeuble. Les seules hypothèses ou appréhensions soumises selon lesquelles il existerait un risque d'occlusion à court ou à moyen terme ne sont pas suffisantes pour infirmer la décision de l'administrateur et faire droit à la réclamation des bénéficiaires.
SOLANGE LAROUCHE et un autre, bénéficiaires, et HABITATIONS CLO-BEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire demande l'arbitrage à l'égard de deux panneaux endommagés du côté extérieur de la porte de garage d'une unité et d'une infiltration d'eau sur le plancher des garages due au soulèvement de l'asphalte en période de gel. Quant au premier point en litige, le règlement prévoit que les malfaçons apparentes doivent être dénoncées par écrit dès la réception des parties communes. Le propriétaire de l'unité prétend l'avoir dénoncée lors de la prise de possession; cependant, il n'a pas en main le document qu'il aurait remis à l'entrepreneur. De plus, ce dommage ne résulte pas d'un défaut de fabrication ou d'installation de la porte mais bien d'un coup accidentel. L'absence de serrure avec clé à l'extérieur et de serrures intérieures n'a été invoquée qu'au moment du présent arbitrage. L'arbitre ne peut réviser que les décisions de l'administrateur; il n'est donc pas possible d'intervenir. Quant aux infiltrations d'eau dans les planchers des garages, il a été démontré que les pentes du terrain entraînent les eaux de surface vers les portes de garage et sous l'asphalte près du seuil des portes, augmentant les forces de soulèvement lors des périodes de gel. Le système de drainage des eaux de surface du terrain est exclu de la garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), de sorte que cette demande du bénéficiaire doit aussi être rejetée. Celui-ci devra payer des frais d'arbitrage de 86 $, soit ceux qu'il aurait supportés pour l'inscription d'une réclamation à la Division des petites créances, et le solde sera à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7435 LAUTREC INC., bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande porte sur des fissures aux fondations et au fini de gypse ainsi que sur une infiltration d'eau survenue au sous-sol. Bien qu'une décision de l'administrateur ait été rendue en octobre 2004 afin que l'entrepreneur effectue les corrections nécessaires, seules les fissures ont été réparées. Quant au drain français qui devait être modifié de façon à éviter de nouvelles infiltrations d'eau, l'entrepreneur s'est contenté d'installer une pompe submersible chez le bénéficiaire. Une inspection supplémentaire du drain français en janvier 2005 a donné lieu à une révision de la position de l'administrateur, qui concluait alors que les travaux avaient été exécutés à sa satisfaction. L'entrepreneur ne s'est pas conformé aux décisions de l'administrateur et n'a pas utilisé le moyen de contestation applicable, soit la demande d'arbitrage. Toutefois, le système de drainage ayant été modifié par le bénéficiaire lors de la construction de son garage est efficace. Comme il n'y a aucune preuve sur l'état du drain français et comme les travaux exigés n'ont pas été effectués, les recours du bénéficiaire à cet égard sont réservés. Même si le règlement ne permet pas à l'administrateur de réviser ses décisions, il l'a fait dans le cas en l'espèce. La conclusion du rapport de janvier 2005 doit être corrigée afin qu'elle indique que seuls les travaux exécutés l'ont été à sa satisfaction. Quant à la construction d'un garage par le bénéficiaire, elle n'a aucune incidence sur le litige puisqu'il en est résulté une amélioration de la situation et qu'elle a été faite après les problèmes éprouvés et leur dénonciation. La décision de l'administrateur est maintenue, mais pour des motifs différents. Étant donné que la judiciarisation du dossier aurait pu être évitée et qu'elle est due au comportement de l'administrateur, les frais de l'arbitrage doivent être supportés par ce dernier.
MÉLANIE TAILLON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 3231755 CANADA INC. (Constructions Dalpé), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 19, 105, 116, 138, 139, et 140
Demandes d'arbitrage.
L'entrepreneur et les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur du plan de garantie dans laquelle celui-ci s'est prononcé sur la cause des infiltrations d'eau au sous-sol de la résidence des bénéficiaires. L'entrepreneur prétend que les infiltrations d'eau et le refoulement du drain perforé résultent des niveaux de terrassement, tandis que les bénéficiaires réclament le remplacement du drain périphérique. Compte tenu de la complexité du problème faisant l'objet du litige, l'arbitre a fait une offre de règlement, qui a été acceptée par les parties. En conséquence, la décision contestée sera modifiée dans le but d'y ajouter des travaux pour l'ajout d'une conduite d'évacuation ou pour la modification du fossé afin d'établir un contrôle du niveau des eaux du lac adjacent à la résidence. L'administrateur paiera 75 % des frais d'arbitrage et l'entrepreneur, 25 %.
SILVEC CONSTRUCTION LTÉE, entrepreneur, et FERNAND LÉVEILLÉ et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Requête en révision judiciaire d'une décision arbitrale. Rejetée.
La demanderesse demande la révision judiciaire d'une décision arbitrale lui ayant ordonné de procéder à des réparations à l'unité de condominium de la mise en cause. Elle prétend que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne s'applique pas à la présente affaire puisque l'infiltration d'eau dont se plaint cette dernière est due à un mauvais entretien du drain extérieur par la propriétaire, et non à une installation défectueuse de l'égout pluvial. La norme de contrôle à appliquer est celle de la décision manifestement déraisonnable. La demanderesse reproche à l'arbitre de s'être inspiré de certains faits contenus au dossier de conciliation. Or, l'article 129 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que l'arbitre doit être en possession du dossier de l'administrateur relatif à la décision qui fait l'objet de l'arbitrage. Vu l'absence de confusion dans la décision de l'arbitre, cet argument est rejeté. La prétention de la demanderesse selon laquelle l'arbitre n'aurait pas suffisamment motivé sa décision est également rejetée au motif que ce dernier a analysé tous les faits pertinents. La décision de l'arbitre quant à la cause de l'infiltration d'eau n'est par ailleurs pas manifestement déraisonnable puisqu'elle s'appuie sur ses observations, sur les constatations des experts et sur les faits contenus aux décisions du conciliateur. La requête est rejetée.
RÉNOVATION MARC CLÉROUX INC., demanderesse, c. SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS INC. (SORECONI), défenderesse, et MARIE-ANTOINETTE MONTERO et une autre, mises en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, 35, 106, 116, 120, et 129
Requête pour permission d'appeler hors délai rejetée (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472687. Appel rejeté sur requête (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472689
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire de la garantie est insatisfait du rapport d'inspection de l'administrateur du plan de garantie en ce qui concerne les fissures de l'entrée du sous-sol et le revêtement métallique des poteaux du balcon de façade. D'une part, le mur de soutènement de la dalle de béton menant à l'entrée des appartements situés au demi-sous-sol présente une fissure très importante sur toute sa profondeur. Cependant, ce problème est causé par les pentes du terrain, qui entraînent les eaux de surface à proximité des murs en question. Étant causé par le terrassement, ce problème est exclu de la garantie. D'autre part, le revêtement métallique des trois poteaux du balcon ne les recouvre pas jusqu'au sol, ce qui résulte de l'affaissement du terrassement survenu après la réception du bâtiment. L'entrepreneur n'est pas responsable de cet affaissement et la réclamation est rejetée. Les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5115 À 5121 DES ORMES, représenté par M. JEAN PROVENÇAL, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (Construction L. Max Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage en ce qui a trait à cinq réclamations rejetées par l'administrateur. Les parties ayant déposé une entente relative à la correction de trois de ces éléments, deux doivent donc être tranchés. Quant aux fissures à la galerie avant, la garantie exclut les fissures inesthétiques et s'applique à celles qui diminuent la capacité portante de la dalle de béton. En l'espèce, les fissures sont capillaires et résultent du comportement normal du béton. Par conséquent, leur réparation n'est pas couverte par la garantie. Pour ce qui est des traces d'humidité au sous-sol, la contre-pente de la conduite pluviale empêche l'évacuation normale des eaux, lesquelles s'infiltrent par la dalle de béton. La garantie s'applique aux vices majeurs. La perte de l'ouvrage, qui constitue le principal critère du vice majeur, ne se limite pas à la perte totale de l'immeuble. En l'espèce, le vice de construction entraîne des troubles graves dans l'utilisation de la maison. La demande à cet égard est donc accueillie. Cependant, l'entrepreneur a le choix de la méthode à utiliser pour corriger ce manquement. Par ailleurs, les frais de l'expertise produite par le bénéficiaire lui seront remboursés.
DENIS LECLERC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS G.S. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le remplacement de quelques bardeaux de toit endommagés par le vent ne résulte pas d'un vice caché mais fait plutôt partie de travaux d'entretien régulier. La réclamation ayant trait à cet élément est donc rejetée. Comme aucun motif n'a été invoqué par le bénéficiaire pour expliquer la dénonciation tardive des bruits dans l'évent de plomberie de la cuisine des unités 2, 4 et 6, cette partie de la réclamation est également rejetée. Le mauvais drainage de la cour et l'accumulation anormale d'eau dans cette section constituent une malfaçon; pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires. La réclamation relative aux infiltrations d'eau à la cage d'escalier arrière n'est pas retenue vu le délai de quatre ans avant la dénonciation. La réclamation du bénéficiaire quant au remboursement des frais de remplacement de la protection des bouteilles de gaz propane qui n'étaient pas conformes à la réglementation de la ville est rejetée, car il s'agit d'une mésentente contractuelle qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
ÉRIC BELLEY, en sa qualité de représentant du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES CONDOS DU CERF (2147), bénéficiaire, et LES HABITATIONS DE LA BOURGADE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 33, 34, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires réclament à l'entrepreneur la somme de 22 804 $, représentant le montant acquitté par la Ville de La Prairie afin de corriger le raccordement inversé des égouts pour les immeubles situés au 570 et au 590, rue Notre-Dame, en plus de la correction des inversions pour les immeubles du 520 et du 540 de la même rue. En effectuant les branchements en question, l'entrepreneur n'a pas respecté la réglementation municipale: il n'a pas fait les efforts nécessaires pour éviter l'inversion avant de remblayer, et ce, même si le règlement municipal lui imposait d'aviser la Ville avant de procéder. Cette inversion constitue un vice caché au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec. Comme le plan de garantie ne couvre pas le remboursement des frais engagés mais simplement le parachèvement des travaux ainsi que la réparation des vices et malfaçons, cette partie de la réclamation est rejetée (art. 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'entrepreneur devra toutefois effectuer les corrections nécessaires aux immeubles du 520 et du 540, rue Notre-Dame.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «LA SEIGNEURIE LA PRAIRIE 1933» et autres, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 34, 35, 37, et 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage relativement au débit limité du robinet de l'évier est rejetée puisque l'administrateur n'a pas rendu de décision à ce sujet. L'entrepreneur devra installer un drain dans la pièce du chauffe-eau ou, s'il y en a déjà un, le rendre accessible en tout temps, comme l'exige le Code national du bâtiment 1995. Cette correction devrait par le fait même régler le problème d'odeurs dans le placard du chauffe-eau, pour lesquelles la bénéficiaire pourra réaliser les travaux d'entretien requis. Les dimensions de la salle de lavage ne correspondant pas au travail qui aurait dû être fait, il y a malfaçon au sens du plan de garantie. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux nécessaires afin que les dimensions de cette pièce soient conformes aux plans. Comme la fissure au trottoir dont se plaint la bénéficiaire est minime et est attribuable au comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir, car il s'agit d'une situation exclue de l'application du plan de garantie. Ayant été présentée plus de six mois après sa découverte, la réclamation quant aux bardeaux d'asphalte décollés à une lucarne est rejetée.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que les chantepleures sont inefficaces ou qu'elles sont la cause des infiltrations d'eau dans le bâtiment et que le problème d'espacement a été dénoncé hors délai, cette partie de la réclamation est rejetée. Leur réclamation visant les poteaux du patio arrière est également rejetée puisque la situation a été dénoncée hors délai. L'entrepreneur devra fixer les plaques d'acier entre les poteaux et la poutre en respectant l'aspect sécuritaire de l'installation. Il devra également installer une membrane de polyéthylène d'au moins 0,15 millimètres d'épaisseur sur la dalle de béton et recouvrir le tout d'un plancher de bois. Il devra également stabiliser les semelles, colmater les fissures de la fondation et du parement de brique, enrober le drain français et couvrir ce dernier de pierre nette. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 12 500 $ pour leurs frais d'expertise.
MARIE CLAIRE VAN BECK BERGEN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée et demande reconventionnelle en homologation de la sentence arbitrale accueillie en partie (C.S., 2008-05-15), 500-17-034723-075, 2008 QCCS 2686, SOQUIJ AZ-50497820, J.E. 2008-1361
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant les problèmes d'infiltration d'eau survenue en avril 2005 à sa résidence. L'inondation n'a pas été causée par l'état du drain ni par le manque de pierres entourant celui-ci, mais bien par le mauvais fonctionnement du clapet de l'égout pluvial. Toutefois, le drain n'a pas été installé suivant les normes du Code national du bâtiment 1995, en raison de l'épaisseur insuffisante de l'enrobage de pierre autour du drain. Ce vice peut, à moyen ou à long terme, nuire à l'utilisation du bâtiment. Comme il s'agit d'un vice caché dont la dénonciation a été faite dans les délais prescrits, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs au système de drainage à la résidence du bénéficiaire, et ce, selon les normes du code.
MARCO HÉROUX, bénéficiaire, et LES FONDATIONS ANDRÉ LEMAIRE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra démolir deux murs de maçonnerie au-dessus de la toiture du garage ainsi que le soffite d'aluminium et le solin, et reprendre les travaux afin d'obtenir un mur de maçonnerie qui soit à niveau. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au remplacement de deux sections de drain français doit être confirmée. Il est pris acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux de joints de mortier non terminés dépassant en surlargeur et des entrecroisements manquants du parement de maçonnerie aux intersections. La réclamation des bénéficiaires visant la pose de dentelles victoriennes extérieures qui bordent les corniches de façon conforme à la maison témoin de Laval est rejetée puisque la dentelle, telle qu'installée, bien qu'elle ne soit pas exactement conforme, est exempte de vices de fabrication et est bien faite. En ce qui a trait au décollement du crépi de finition dans les escaliers et sur le balcon, ce défaut d'adhérence est dû à une malfaçon et non à l'usage d'un sel déglaçant par les bénéficiaires. Ainsi, un test au marteau devra être effectué pour identifier tous les endroits où un défaut existe et l'entrepreneur devra corriger ce problème. Les réclamations quant aux problèmes de parement de brique ne peuvent être accueillies: elles ne peuvent être considérées comme des malfaçons de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, ou encore il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux problèmes de fondations, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence de ces malfaçons lors de l'inspection du bâtiment et que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en cause. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 654 $, représentant une partie des frais engagés pour les frais d'expertise qu'ils ont dû débourser afin d'appuyer leurs réclamations.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 18, 78, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur l'ayant condamné à effectuer certains travaux à la résidence des bénéficiaires pour remédier à des problèmes d'infiltrations d'eau. L'entrepreneur invoque deux facteurs pour expliquer le mauvais fonctionnement du drain français: une mauvaise pente de terrain et des margelles non conformes. Bien que ces deux facteurs puissent aggraver le problème d'obstruction du drain par le sable, il ne s'agit pas de la cause déterminante des infiltrations. L'entrepreneur devra donc reprendre les travaux de drainage conformément aux spécifications de l'expert. Quant aux margelles, comme elles ont été effectuées par l'entrepreneur paysager des bénéficiaires, ces derniers devront les refaire à leurs frais puisque ces travaux ne relevaient pas de l'entrepreneur.
CONSTRUCTION RENOIR INC., entrepreneur demandeur, et ERIC TAILLON et une autre, intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réception du bâtiment a été effectuée en juin 2002. Au mois de septembre 2005, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur relativement à un problème d'infiltration d'eau dans leur garage. L'administrateur a rejeté leur demande. D'une part, la garantie sur les vices cachés, qui couvre ceux-ci pendant une période de trois ans suivant la réception, n'était plus applicable et la situation n'était pas suffisamment grave pour invoquer la garantie sur les vices majeurs. D'autre part, la garantie exclut notamment le système de drainage des eaux de surface du terrain. Ce deuxième motif permet à lui seul de maintenir la décision de l'administrateur et de rejeter la demande d'arbitrage.
MÉLANIE PICARD et un autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En janvier 2005, la bénéficiaire a fait exécuter des travaux urgents de réparation à sa résidence vu le gel de la tuyauterie d'alimentation en eau de sa machine à laver, la présence d'eau usée dans son bassin de captation et les odeurs nauséabondes qui s'en échappaient. La demanderesse conteste la décision de l'administrateur au motif que ce dernier, bien qu'ayant reçu copie des factures, ne s'est pas prononcé quant à leur remboursement par l'entrepreneur. Prenant acte de la décision verbale rendue à l'audience par l'administrateur, il y a lieu de condamner l'entrepreneur à payer à la bénéficiaire la somme de 230 $, représentant les coûts des travaux correctifs.
SYLVIA DÉSILETS, bénéficiaire demanderesse, et GROUPE MICHVAC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur à la suite de problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence, dans laquelle ce dernier concluait que sa réclamation devait être rejetée au motif que la cause du problème est la présence d'ocre ferreuse dans le sol. Il a considéré que cette situation constituait un problème de «sol contaminé», exclu du plan de garantie en vertu de l'article 6.7.7. La cause déterminante du dommage subi par le bénéficiaire est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages est toutefois l'infiltration d'eau. Le bâtiment comporte des vices majeurs. Lors de la construction, l'entrepreneur devait tenir compte de la proximité de la nappe phréatique et de la probabilité que cette dernière fluctue continuellement. La nappe phréatique a créé un vice de construction majeur qui empêche le drain de fonctionner adéquatement en raison de la présence d'ocre ferreuse. La demande du bénéficiaire est ainsi couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est donc ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent définitivement, le tout, selon les règles de l'art et les prescriptions du Code national du bâtiment 1995. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, dont la maison devait être livrée pour occupation le 1er juillet 2004, ont déposé deux listes de plaintes concernant la construction et ont obtenu gain de cause à chaque occasion quant à certains points à la suite du rapport d'inspection de l'administrateur. Le 8 mars 2005, ils ont demandé un arbitrage, d'où la tenue d'une audience le 25 novembre 2008, lors de laquelle l'arbitre a décliné compétence quant à une question portant sur le remblai des fondations aux motifs que, d'une part, il s'agissait d'une situation ne nuisant pas à l'utilisation de la maison et que, d'autre part, l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exclut certains travaux de la garantie, comme le terrassement et les aménagements extérieurs. Quoique l'administrateur et le constructeur fassent valoir qu'il y a chose jugée sur le fond et que l'exclusion prévue au plan est applicable, les bénéficiaires sont revenus à la charge en se basant sur une expertise qui tendrait à prouver que le drain agricole et la fondation même de la maison seraient en danger en raison du sol gélif et de la mauvaise qualité des matériaux de remblayage. Bien que l'on ne puisse retenir l'objection de l'administrateur et du constructeur, on ne peut conclure à partir du témoignage de l'expert et de la faible preuve apportée que le risque de fissures dans les fondations existe et qu'il est susceptible de se produire un jour ou l'autre. Ce volet de la plainte doit être rejeté.
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La liste d'inspection préreception du bâtiment signée en août 2002 par un conseiller technique en habitation n'est pas opposable au bénéficiaire puisque l'ingénieur qui a contresigné son rapport n'a pas effectué l'inspection du bâtiment; la liste ne satisfait donc pas aux formalités énoncées à l'article 33 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur aura à se prononcer sur le bien-fondé des réclamations du bénéficiaire concernant le crépi de ciment, la corrosion sur les cornières d'acier, le coude de gouttières et les joints de scellant extérieur, qui avaient été considérées comme tardives. Comme les fissures observées aux dalles des garages et sur les paliers de béton avant résultent d'un comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La réclamation relative au drainage du terrain est également rejetée, car il s'agit d'une situation exclue de l'application du plan de garantie (art. 29 paragr. 1 et 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'administrateur devra verser au bénéficiaire une somme de 2 105 $ représentant les frais d'expertise engagés au soutien de sa demande d'arbitrage.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5545 À 5573 RUE ST-DENIS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et JARDIN EN VILLE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 29, 33, 35, 37, et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant la moisissure au bas des murs du garage et celle au mur de rangement sous le garage. Comme la cause de l'humidité au bas des murs du garage résulte du malfonctionnement du drain de plancher et que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux pour corriger la pente, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue, d'autant plus qu'il a été prouvé que les autres facteurs expliquant cette humidité excessive relèvent des bénéficiaires. La moisissure au mur de rangement sous le garage étant due à l'absence de chauffage adéquat et à la disposition de la plinthe chauffante contraire aux règles de l'art, l'entrepreneur devra déplacer la plinthe au centre du mur extérieur.
DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme aucune décision de l'administrateur n'a été prise quant à la réclamation du bénéficiaire relative à la garantie du couvreur, la thermopompe et la mise à la terre, il n'y a pas lieu d'intervenir. Le problème de drainage est quant à lui rejeté puisqu'il s'agit d'une situation qui relève des parties communes. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait aux fissures dans la fondation, au calfeutrage, au perron taché, aux bouches de ventilation, à la main courante, aux terrasses, à l'infiltration d'eau, au cadre de porte et au déplacement du thermostat et du contrôle Venmar. L'administrateur devra faire apporter les corrections nécessaires afin de corriger la malfaçon dans la réinstallation des solins métalliques au bas du revêtement métallique. Comme les problèmes d'isolation thermique et de ventilation du bénéficiaire n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession de l'immeuble, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. La réclamation quant à la maçonnerie est également rejetée puisqu'elle n'a pas été présentée dans les délais prescrits. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux terrasses, au crépi et à l'insonorisation du mur mitoyen est confirmée.
LUC LACHAPELLE, bénéficiaire demandeur, et 134893 CANADA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause