Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a notamment dénoncé un vice de conception touchant le système de chauffage du garage de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation à cet égard. Or, l'entrepreneur a contrevenu aux règles d'installation du système de chauffage se trouvant dans le manuel du fabricant, qui recommandait une installation extérieure. Ce faisant, il a également contrevenu aux règles de l'art les plus élémentaires. Même s'il s'agit d'un garage situé au sous-sol de l'immeuble, il est difficile de concevoir que l'on ait voulu le réchauffer en été et le refroidir en hiver. Une telle installation est inacceptable et les unités du système de chauffage devront être déplacées à l'extérieur de l'immeuble.
S.D.C. BOBOIS PHASE 2, bénéficiaire, et LES TOURS UTOPIA INC. / DOMAINE BOBOIS, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Durant l'année qui a suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont dénoncé le fait que le plancher de celle-ci était abîmé. L'administrateur a donné raison aux bénéficiaires en déterminant qu'il était question d'une malfaçon non apparente. Cette décision doit être maintenue. Selon le guide d'installation du fabricant des lattes de bois franc, celles-ci devaient être installées de façon perpendiculaire aux solives. Cette exigence devait être respectée. Or, il faut constater que ni l'entrepreneur ni le poseur n'ont pris connaissance du guide. En agissant ainsi, l'entrepreneur a fait fi des règles de l'art. Par ailleurs, l'expert de ce dernier a reconnu que la cause la plus probable de la situation observée serait reliée à une déformation des panneaux de contreplaqué formant le sous-plancher. À cet égard, il faut constater que les règles d'usage et de l'art exigent que les panneaux de contreplaqué soient entreposés à plat et à l'abri de l'humidité. Si une période de plusieurs semaines s'écoule entre la pose du contreplaqué et la construction du toit, le matériau subira des déformations ou une perte de résistance, d'autant plus en périodes de fortes pluies. En l'espèce, l'entrepreneur aurait dû s'informer des prévisions météorologiques. S'il l'avait fait, il aurait recouvert le plancher de façon minimale pendant les 2 semaines des vacances de la construction et jusqu'à la pose du toit. Il faut aussi tenir compte de l'aspect esthétique. Enfin, le Tribunal est convaincu de la probabilité d'une dégradation additionnelle de la situation. L'entrepreneur devra procéder à des travaux correctifs tels qu'ils ont été suggérés par l'expert des bénéficiaires.
NANCY LAVALLÉE et PIERRE HURTUBISE, bénéficiaires, et HABITATIONS M.J.S. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en décembre 2018. Vers la fin du printemps 2019, ils ont découvert que les tôles décoratives en aluminium de l'immeuble présentaient d'importantes ondulations lorsqu'elles étaient exposées au soleil et ont constaté qu'elles devaient en fait être en acier selon les devis. Ils ont dénoncé cette situation à l'administrateur, qui n'a remarqué aucune déformation importante lors d'une visite des lieux et qui a conclu que les travaux respectaient les normes en vigueur de même que les règles de l'art. Cette décision doit être infirmée. D'une part, il y a eu entente entre les parties quant à l'installation de tôles en acier. Ne pas reconnaître cette entente et ne pas la rendre exécutoire permettrait aux entrepreneurs de prendre un engagement, puis de changer d'avis après un certain temps. D'autre part, il faut conclure à la présence d'une malfaçon, compte tenu de la particularité de la situation. En effet, le phénomène de dilatation thermique en cause fait en sorte que les ondulations ne sont pas constantes. Or, dans un tel cas, un bénéficiaire ne doit pas se voir imposer une décision en fonction d'un moment où la situation est plus favorable à l'entrepreneur. S'il y a un écart marqué à certaines dates, où la malfaçon devient alors irréfutable ou manifeste, celle-ci doit faire l'objet d'une sanction. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement des tôles.
KARINE GAUDREAU et MICHEL DUCHESNE, bénéficiaires, et DOMAINE LE GENDRE INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une maison familiale et ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Parmi ceux-ci, il était notamment fait mention de la conformité de certaines fenêtres par rapport au devis. À cet égard, les bénéficiaires prétendaient que le cadrage des fenêtres devait être recouvert de polychlorure de vinyle. Ce point doit être accueilli puisque l'obligation de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art englobe la conformité des travaux aux plans et devis. Il est donc question d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur la présence de fissures sur la plupart des allèges de fenêtres. Sur ce point, l'administrateur avait donné raison aux bénéficiaires, étant d'avis qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente au moment de la réception de l'immeuble. Or, ces derniers n'ont pas fait la preuve d'une défectuosité du mortier. Il faut plutôt retenir que les fissures découlent du comportement normal des matériaux et qu'elles n'ont pas la visibilité requise pour exiger des travaux correctifs. Un autre point visé par la réclamation était la non-conformité des plaques d'interrupteur et de prises électriques par rapport au devis. En effet, les parties avaient décidé que des plaques murales sans vis seraient utilisées pour présenter une apparence plus contemporaine. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il doit installer ce qui était prévu. Enfin, en ce qui a trait à des problèmes touchant l'escalier principal, les bénéficiaires n'ont gain de cause qu'en partie. Ainsi, des égratignures dans les escaliers sont trop mineures pour qu'une réclamation puisse être acceptée, d'autant moins qu'ils n'ont pas démontré que ce problème pourrait avoir un effet éventuel sur la durabilité ou la solidité de l'escalier. Toutefois, une fissure au bloc de la rampe causée par une installation fautive des vis constitue manifestement une malfaçon, laquelle est susceptible de nuire à la solidité de la rampe, et donc à la sécurité des occupants. Les travaux correctifs requis doivent être effectués.
MV et al, demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC., défendeurs, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence, dont la réception a eu lieu à l'été 2016. Les parties ont convenu, en ce qui concerne la peinture, que l'entrepreneur poserait 1 couche d'apprêt et 2 couches de finition. En février 2016, à la suite d'une infiltration d'eau, le bénéficiaire a appris que ses murs n'étaient en réalité couverts que d'une seule et mince couche d'apprêt, situation qu'il a dénoncée. L'administrateur a déterminé que la peinture sur les murs et les plafonds était d'un fini mat et que rien ne démontrait qu'il s'agissait uniquement d'apprêt. Il a conclu qu'il s'agissait d'une malfaçon apparente qui n'avait pas été dénoncée dans les délais prévus et il a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Cette décision ne peut être maintenue. On ne peut s'attendre à ce qu'une personne qui ne s'y connaît pas en la matière puisse faire la différence entre un apprêt et un fini mat. On ne peut donc pas parler d'une malfaçon apparente. Il est ici question d'une malfaçon non apparente. En effet, il faut utiliser un fini mat pour les plafonds, car il est de mise d'y trouver le moins de brillance possible. Par ailleurs, un fini velours ou coquille d'oeuf s'applique sur les murs en tant que couche finale mais surtout pas un fini mat ou un apprêt. En effet, le fini velours ou coquille d'oeuf est suffisamment brillant pour être lavable. Cette peinture doit être appliquée par-dessus une couche d'apprêt. En l'espèce, l'entrepreneur, qu'il ait posé un apprêt ou une peinture de fini mat, n'a pas respecté les règles de l'art. Il n'avait pas à poser une peinture d'un fini qui ne se lave pas. Le bénéficiaire est en droit d'avoir sur tous ses murs 2 couches de peinture de bonne qualité de fini velours ou coquille d'oeuf. L'entrepreneur devra procéder à ces travaux au cours des 30 jours suivant ce jugement.
PAUL CAUVIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION INVESTIRO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur, laquelle portait notamment sur l'intégrité du revêtement extérieur de leur résidence. Ils faisaient valoir que le bois utilisé semblait de mauvaise qualité et que des travaux correctifs effectués n'avaient pas réglé le problème. Ils auraient observé un gondolement des lattes de bois ainsi que le déplacement de certaines d'elles. L'entrepreneur a indiqué avoir recommandé aux bénéficiaires de modifier leur choix initial quant à l'utilisation de bois torréfié, ayant constaté des problèmes avec ce matériau sur d'autres bâtiments, ce que les bénéficiaires ont refusé de faire. Dans ce contexte, l'entrepreneur a obtenu des bénéficiaires qu'ils signent un document le dégageant de toute responsabilité. En l'espèce, l'entrepreneur ne peut invoquer le document signé par les bénéficiaires à l'encontre de leur réclamation. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'un bénéficiaire ne peut pas renoncer à ses droits en vertu du règlement. Un bénéficiaire peut toutefois renoncer à une protection qui lui est offerte par la loi lorsqu'il compte obtenir un avantage en retour. Or, en l'espèce, les bénéficiaires n'ont reçu aucune concession en échange de leur renonciation, de sorte que celle-ci est nulle. Quant à la responsabilité de l'entrepreneur, bien qu'il ait rempli ses obligations de renseignement et de conseil ainsi que celle d'aviser les bénéficiaires de la mauvaise qualité des matériaux et des biens devant être utilisés, il a failli à son obligation de ne pas exécuter des travaux dans la mesure où il soupçonnait que ceux-ci ne seraient pas conformes aux règles de l'art en raison, notamment, de cette mauvaise qualité ou du caractère impropre de ces matériaux.
KARINE DUPLANTIER et CÉDRIC MEUNIER, bénéficiaires demandeurs, c. GROUPE CONSTRUCTION DESIGN 450 INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur la non-conformité de la construction puisqu'il y aurait, contrairement à ce qui avait été prévu aux plans, absence de papier goudronné sur la toiture et d'isolant rigide sur certains murs. L'administrateur a rejeté ce volet de la réclamation, ayant conclu que la construction était conforme aux exigences du Code national du bâtiment -- Canada 2005 et à la Loi sur l'économie de l'énergie dans les bâtiments. Plus généralement, il a aussi indiqué que les parties n'avaient pas convenu que le bâtiment livré respecterait les exigences du programme Novoclimat, même si les plans faisaient référence à des normes semblables. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, l'entrepreneur n'était pas forcé de construire selon les plans et devis convenus entre les parties. En effet, tout au long de la construction, des modifications ont été apportées aux plans initiaux, ce qui est normal puisque l'entrepreneur doit respecter les normes des fabricants de matériaux. D'autre part, il n'a l'obligation d'installer certains types de matériaux que lorsqu'une convention le prévoyant a été conclue par les parties, ce qui manquait en l'espèce. D'autre part, le bénéficiaire n'a pas démontré que l'entrepreneur aurait manqué à son obligation de construire selon les normes et les règles de l'art.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 1183 RUE DES MONTÉRÉGIENNES, APPARTEMENT A, B, C, REPENTIGNY, bénéficiaire, et CSR CONSTRUCTION 2004 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 7, 27, 29, 74, et 116
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueilli.
M. le juge Morissette: Bien que le règlement ne contienne aucune clause privative applicable aux décisions arbitrales, une déférence est de mise à l'égard du processus de résolution des différends qu'il met en place. Ainsi, la norme de la décision raisonnable trouve application. En l'espèce, le mis en cause n'a pas procédé à une interprétation déraisonnable du contrat intervenu entre les parties ou du règlement, ses propos s'inscrivant plutôt dans le courant de la jurisprudence arbitrale rendue en application du plan de garantie. La réclamation des intimés était couverte par la garantie, et ce, indépendamment de la façon dont on caractériserait la situation en cause. Par ailleurs, bien que la solution retenue ne soit pas celle préférée par les intimés, il s'agissait de mesures correctives importantes ainsi que coûteuses. La conclusion portant sur ce point était motivée et les raisons données à son soutien étaient à la fois intelligibles et cohérentes. La diminution prévisible de la hauteur de plafond dans le sous-sol de l'immeuble n'était pas une malfaçon. Les intimés n'ont pas démontré que cette diminution constituait une violation du Code national du bâtiment 1995, du règlement de zonage de la Ville ou des règles de l'art. Les intimés pourront toutefois exercer un recours devant une cour de justice s'ils considèrent que la valeur de leur maison ou la jouissance qu'ils peuvent en tirer se trouvent diminuées par la situation. Finalement, même si la solution recommandée par leur expert serait plus durable que celle choisie, il demeure que le mis en cause n'avait pas à choisir la meilleure solution possible mais qu'il devait s'assurer que la solution retenue serait conforme au plan.
CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée appelante c. LISA RAE et un autre, requérants intimés, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause intimée, LE GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 13, 19, 112, et 121
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une maison neuve au mois d'avril 2003. Deux infiltrations d'eau se sont produites au sous-sol en 2004. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation et la situation aurait été réglée grâce au changement de la pompe qui était en place, à l'ajout d'une seconde pompe et à l'installation d'un second bassin de captation. En juillet 2005, ils ont présenté une demande d'arbitrage, invoquant la présence d'un vice caché. Il a été établi que les infiltrations seraient attribuables à une fondation non conforme aux règles de l'art, celle-ci n'ayant pas été construite à un niveau supérieur à celui de la nappe phréatique. La dalle de l'immeuble n'a donc pas été construite conformément aux exigences qu'impose l'article 9.13 du Code national du bâtiment 1995. Cette situation a pour conséquence que les fondations baigneraient constamment dans l'eau. L'entrepreneur a par ailleurs admis ne pas avoir fait d'étude de sol tel qu'il aurait dû le faire et, par conséquent, les pompes installées se trouvent sursollicitées, et ce, bien que l'une d'elles soit de capacité industrielle. Elles ne peuvent pas évacuer la totalité des infiltrations en période de crue, ce qui provoque l'entrée d'eau dans l'immeuble. Les bénéficiaires doivent donc surveiller constamment la performance de leurs pompes et il faut considérer que leurs craintes d'infiltrations sont raisonnables et justifiées, d'autant plus qu'à la suite de deux inondations leur assureur a refusé d'assurer leur maison à cet égard. Les correctifs appropriés devront être effectués pour que le bâtiment cesse de baigner dans la nappe phréatique.
FRANK LOSITO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION BEAUCHAMP OUELLET INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 106, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2010-10-04), 500-17-056254-108 et 500-17-055519-105, 2010 QCCS 5270, SOQUIJ AZ-50686772
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2007, le bénéficiaire a constaté la présence de dépôts orangés dans son bassin de captation. En février 2008, il a dénoncé cette situation à l'administrateur. Celui-ci, considérant que le bénéficiaire n'avait pas respecté le délai de dénonciation de six mois et que le problème constaté ne constituait pas un vice caché, a rejeté la réclamation sur ce point. Le bénéficiaire demande notamment l'arbitrage relativement à cette question. Pour ce qui est du délai de dénonciation, il faut noter que le bénéficiaire n'est pas un expert et que la présence de dépôts orangé dans son drain ne devait pas nécessairement l'alarmer sur-le-champ. Aux fins du calcul du délai, il faut considérer que la véritable découverte des faits serait plutôt survenue vers le 9 juillet 2007, au moment où un ingénieur expert a examiné le système de drainage de l'immeuble. La dénonciation s'est donc faite dans un délai raisonnable. Quant au problème constaté, il ressort notamment que l'épaisseur de la pierre concassée au-dessus du drain ne respecte pas les normes minimales qu'édicte le Code national du bâtiment 1995 ou ce que prévoyait le contrat, que le bénéficiaire a déjà commencé à subir des dommages, que la durée de vie et la solidité du système sont altérées et que même des nettoyages fréquents du système ne produiraient éventuellement plus d'effet. Le système de drainage du bénéficiaire comporte un vice caché et l'entrepreneur devra procéder, selon les règles de l'art et les termes du contrat, à son remplacement.
JACQUES HAZEL, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS JEAN PÉLOQUIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La maison des bénéficiaires leur a été livrée le 25 septembre 2007. Le 11 juillet 2008, soit plus de neuf mois après la réception du bâtiment, ils ont dénoncé à l'entrepreneur, avec copie à l'administrateur, une liste de travaux à effectuer. Dans cette liste, ils reprochaient notamment à l'entrepreneur le fait que les bordures des fenêtres étaient trop courtes et non conformes aux plans. Leur réclamation sur ce point a été rejetée par l'administrateur, qui a reconnu que la méthode de pose des allèges de pierre sous les fenêtres était inhabituelle mais conforme aux règles de l'art. En arbitrage, les bénéficiaires, qui sont déçus quant à l'aspect esthétique de ce problème, se plaignent du fait qu'il s'agirait en outre d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. Toutefois, malgré les inquiétudes de leur expert quant aux dommages qui pourraient être causés à l'avenir aux briques de la façade de l'immeuble, un examen visuel des lieux n'a pas permis de constater la présence de signes qui appuieraient cette opinion. Par ailleurs, même en arrivant à la conclusion qu'il s'agirait d'une malfaçon, la réclamation devrait être rejetée, car la dénonciation du problème n'a pas été faite dans les délais qui doivent être respectés. Dans ce cas, il aurait été question d'une malfaçon apparente, puisqu'elle était visuellement évidente, et elle aurait dû être dénoncée dans les trois jours suivant la réception du bâtiment, tant que les bénéficiaires n'avaient pas emménagé, et non neuf mois plus tard.
ILDA LOPES et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 11 septembre 2007. Elle prétend que le revêtement extérieur en bardeaux de fibrociment n'a pas été installé selon les règles de l'art. En effet, il serait lâche et ondulé, et les clous et embouts ne seraient pas peints. L'administrateur a rejeté sa réclamation, jugeant que l'installation avait été faite correctement. Les bardeaux dont il est question sont couverts d'une couche de peinture qui assure leur étanchéité. Ainsi, dans le but de maintenir la garantie du fabricant et l'étanchéité des produits, tout endroit non couvert de peinture doit être recouvert. Par exemple, lors de l'installation, les embouts de bardeaux coupés doivent être repeints et les ouvertures causées par des clous doivent être noyées. L'entrepreneur devait respecter ces règles lors de l'installation, mais il ne l'a pas fait. Il a donc omis de respecter les règles de l'art et, bien que cela n'ait pas causé de dommages immédiats à la bénéficiaire, certains sont tout de même raisonnablement prévisibles. L'entrepreneur devra corriger les manquements dénoncés en suivant les directives du fabricant.
LISETTE LACROIX, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS (GMB), administrateur du plan de garantie, et KA CONSTRUCTION, entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 26 février 2007, l'administrateur a exigé de la part de l'entrepreneur qu'il remplace la totalité du plancher de céramique de la cuisine des bénéficiaires. Celui-ci a demandé l'arbitrage de cette décision. L'arbitre a décidé que, dans la mesure où il pouvait obtenir des «tuiles identiques» ou «les mêmes tuiles que celles d'origine» pour remplacer les tuiles comportant des problèmes de fissuration et de dénivellation, l'entrepreneur ne serait pas tenu de refaire tout le plancher. Toutefois, s'il n'était pas en mesure d'obtenir de telles tuiles, il devrait remplacer le plancher au complet, à l'exception des tuiles non visibles en dessous des armoires de cuisine. En mars 2008, des tuiles de remplacement ont été posées. Les bénéficiaires, alléguant que celles-ci n'étaient pas de la même couleur ou teinture que les tuiles d'origine, ont réclamé une nouvelle intervention de l'administrateur. Celui-ci, se fondant sur le guide de performance de l'APCHQ, a décidé que l'entrepreneur n'était pas responsable de la discontinuité des patrons ou des variations de couleur au moment du remplacement du revêtement de sol. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Il y a une différence claire entre les tuiles qui ont été installées et les tuiles d'origine, et il est évident que la première sentence arbitrale n'a pas été respectée. Le guide de performance de l'APCHQ ne peut pas être invoqué pour excuser l'entrepreneur au motif qu'il aurait suivi les règles de l'art. En effet, ce sont les tribunaux civils et les tribunaux d'arbitrage qui ont le dernier mot pour déterminer les règles de l'art applicables. L'entrepreneur devra réaliser les travaux prévus à la première sentence arbitrale. Les bénéficiaires devront toutefois supporter une somme de 350 $, qui sera versée à l'entrepreneur une fois que les travaux effectués auront été jugés adéquats.
LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et PETER FOLCO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
À la suite d'une réclamation par les bénéficiaires, l'administrateur a rendu une décision relativement à plusieurs points, dont une prise de courant manquante sur le mur continu joignant la cuisine au salon. Lors de l'inspection préréception, il y avait dans ce mur un trou d'où sortait un fil électrique pendant par terre. Après la réception des lieux, l'entrepreneur a dissimulé ce fil à l'intérieur du mur, sans y apposer une prise de courant. Or, les 2 prises dans ce mur sont séparées par une distance de 15 pieds, ce qui contrevient au Code de l'électricité, qui exige la présence d'une prise de courant tous les 12 pieds sur un mur continu. Il s'agit d'une malfaçon qui a été déclarée au cours de la première année et dénoncée dans un délai raisonnable, et la réclamation sur ce point doit être accueillie. L'entrepreneur devra installer, selon les règles de l'art, une prise de courant sur ce mur. Par ailleurs, il s'agit de travaux mineurs puisque le fil électrique se trouve déjà dans le mur. Les défauts de peinture et les égratignures sur les planchers étaient visibles lors de l'inspection préréception, mais elles n'ont pas été dénoncées. Le retrait à l'extrême droite avant du comptoir de cuisine était présent lors de l'inspection; cependant, il n'était pas apparent au premier coup d'oeil. Cette malfaçon a été découverte dans la première année suivant la réception et a été dénoncée dans un délai raisonnable, tout comme l'encoche dans la manette de la toilette, qui résulte d'un défaut de fabrication. Il n'est pas possible de se prononcer à l'égard du plafond qui ne contiendrait pas l'isolant ni les couches de gypse prévus aux plans et devis, étant donné qu'il s'agit d'une partie commune.
JACQUES DESJARDINS et une autre, bénéficiaires, et VERTEX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 37
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueillie en partie.
La sentence sur le problème de fondation est déraisonnable et justifie l'intervention du tribunal. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a pour objet de garantir les assurés contre les malfaçons, et la solution suggérée par la sentence arbitrale n'apporte pas la garantie à laquelle les requérants sont en droit de s'attendre. Non seulement cette solution n'est pas permanente mais, en outre, l'espace habitable du sous-sol serait considérablement restreint à la suite des travaux envisagés. Le représentant de l'intimée a lui-même déclaré qu'il faudrait couler du béton à l'intérieur du sous-sol et que le plafond serait par conséquent trop bas pour l'utiliser pleinement. Par ailleurs, les requérants n'ont pas à tolérer les bruits incessants de pompes à eau ni à entretenir celles-ci pendant tout le temps où ils habiteront cet immeuble. La solution proposée par leur expert, soit le soulèvement du bâtiment, est retenue. Elle permettra aux requérants d'utiliser leur sous-sol, sera permanente et évitera aux requérants d'entendre constamment le bruit des pompes à eau et d'avoir à les entretenir.
LISA RAE et MICHAEL NUTTER, requérants, c. CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. et GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mises en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Requête pour permission d'appeler rejetée dans le dossier no 500-09-019703-099 et requête pour permission d'appeler accueillie dans le dossier no 500-09-019711-092 (C.A., 2009-07-08), 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009 QCCA 1367, SOQUIJ AZ-50565751, B.E. 2009BE-713. Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire, qui a pris possession d'une unité résidentielle d'un immeuble détenu en copropriété divise, a notamment remarqué que son plancher de bois franc démontrait des anomalies: des lattes de bois étaient fissurées, d'autres craquaient et des fissures de retrait étaient apparentes. L'inspecteur qui a effectué une visite des lieux a conclu que ces problèmes constituaient des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux et que les réparations nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, tous les experts consultés par la bénéficiaire ont émis l'opinion que les problèmes constatés au plancher étaient causés par une trop grande humidité résultant d'un mauvais réglage du taux d'humidité ou d'une installation déficiente du pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol rendant le taux d'humidité dans le logement presque impossible à régler. Par ailleurs, lors de la visite des lieux, on a pu constater l'absence de pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol ainsi que dans les murs du sous-sol donnant sur l'extérieur. La décision de l'administrateur, qui a déclaré que les malfaçons constatées résultaient du comportement normal des matériaux, était erronée. L'entrepreneur devra démolir et reconstruire au complet, selon les règles de l'art, tout le plancher de l'entièreté de l'unité résidentielle pour y poser d'abord, à la grandeur, un pare-vapeur étanche. Par ailleurs, pendant l'exécution de tous les travaux, il devra déménager et entreposer à ses frais tous les meubles garnissant actuellement l'unité et reloger à ses frais la bénéficiaire et les personnes à sa charge. L'administrateur devra veiller à la bonne exécution des travaux, et il devra rembourser à la bénéficiaire ses frais d'expertise ainsi que les frais d'arbitrage.
DIANE BERGERON, bénéficiaire demanderesse, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 18, 19, 27, 30, 34, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
La réception des parties communes du bâtiment du bénéficiaire s'est effectuée le 24 août 2007 sans réserve. Le 3 février 2008, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur qu'il avait appris que le drain français extérieur n'avait pas été installé comme le prévoyaient les plans de l'architecte et qu'il aurait été remplacé par un drain intérieur. Par ailleurs, il a également constaté que la pente du terrain arrière était inversée par rapport à l'immeuble. Devant le rejet d'une réclamation auprès de l'administrateur quant à ces deux éléments, le bénéficiaire a demandé l'arbitrage. Ce dernier a démontré que l'installation du drain français devait se faire à l'extérieur des murs de fondation et que les pentes de drainage ne devaient pas permettre un écoulement de l'eau vers le bâtiment comme il a pu l'observer. Par ailleurs, l'affirmation de l'entrepreneur selon laquelle l'installation du drain à l'intérieur de l'immeuble visait à éviter des problèmes éventuels d'ocre ferreuse n'a pas été validée. Bien que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à son article 29 paragraphe 9, exclue de sa couverture «le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain», en l'espèce, les pentes négatives du terrain ne peuvent être considérées ni comme un système de drainage des eaux de surface ni comme des travaux de terrassement. Elles sont davantage le malheureux résultat d'une implantation trop basse du bâtiment à la suite d'une modification du niveau d'assise de la maçonnerie. Ainsi, l'écoulement des eaux vers l'immeuble constitue une condition aggravante au regard du drainage des fondations et une malfaçon. Les travaux de drainage ne sont pas conformes aux normes et aux règles de l'art et constituent une malfaçon couverte par la garantie. Par ailleurs, vu le bien-fondé et l'utilité de l'expertise, les frais pertinents et raisonnables, qui s'élèvent à 5 575 $, seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 680 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 38, 78, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage relativement à sept points d'une décision rendue par l'administrateur. Il se plaint notamment de l'absence de solins sous les pierres d'assise des fenêtres de l'immeuble, ce qui constitue une violation des normes de la maçonnerie, et donc des règles de l'art. Il s'agit en l'espèce d'une malfaçon et d'un vice pouvant avoir des conséquences importantes, car l'absence de solins à d'autres endroits semblables a effectivement engendré un problème de pourrissement et de détérioration. En guise de réparation, il serait disproportionné, selon le bénéficiaire, d'exiger l'enlèvement de toutes les pierres d'assise des fenêtres et l'installation de solins partout, vu le coût très élevé de tels travaux. Or, on ne peut accueillir sa suggestion de lui fournir une garantie prolongée ou un cautionnement d'entretien d'au moins 10 ans, car le tribunal ne croit pas posséder la compétence pour délivrer des ordonnances de cette nature. Par conséquent, puisqu'il serait inéquitable que le bénéficiaire ne reçoive aucune indemnité pour cette malfaçon en raison du fait que le coût des travaux correctifs serait trop élevé, il convient d'adopter une autre solution au motif que d'autres travaux d'entretien, normalement non nécessaires, peuvent pallier et empêcher des dommages découlant de la malfaçon en question. L'entrepreneur est donc condamné à payer 2 500 $ au bénéficiaire afin de l'indemniser, de manière fort partielle, des coûts de l'entretien anormal qu'il devra effectuer à l'endroit des pierres d'assise des fenêtres pour compenser l'absence de solins aux endroits indiqués.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE BOURG DE LA RIVE, bénéficiaire, et BOURG DE LA RIVE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont déposé une demande d'arbitrage relativement à cinq points d'une décision rendue par l'administrateur. Parmi ces points, il est question d'un problème d'infiltrations d'air par trois prises de courant et par une prise de câblodistribution dans l'immeuble. Les bénéficiaires recherchent une conclusion selon laquelle ces infiltrations sont attribuables à des vices, car leur consommation d'électricité est élevée ou trop élevée. Or, l'examen de leur compte d'Hydro-Québec ne donne aucune preuve d'un mauvais isolement de la partie de la maison qui serait touchée. En outre, le cahier de chantier de l'entrepreneur semble confirmer que l'isolation s'est faite selon les règles de l'art. Par ailleurs, aucune étude thermographique n'a été produite afin d'expliquer les carences dans l'isolation des lieux et de donner le portrait exact de la situation quant à ces infiltrations d'air. Les bénéficiaires ayant été incapables de démontrer un non-respect des règles de l'art dans l'exécution des travaux, leur demande doit être rejetée.
CLAUDE STE-MARIE et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS RIVIÈRA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont reçu leur propriété le 31 mars 2006. Des problèmes de nivelage aux planchers ont rapidement été dénoncés à l'administrateur, qui a reconnu que la situation relevait d'un problème structural ayant des conséquences potentielles graves. Le 25 septembre suivant, l'entrepreneur n'étant plus dans les affaires, l'administrateur a décidé de faire des travaux de rajouts de nouvelles poutres et d'autres de renforcement structural. Les bénéficiaires ont par la suite demandé que les problèmes de dénivellement des planchers soient également réparés, mais l'administrateur a rejeté leur demande au motif que le dénivellement, quoique hors norme, lui paraissait convenable, d'où la demande en arbitrage. Bien que l'administrateur ait accompli des travaux de façon à stabiliser la situation et à empêcher tout affaissement supplémentaire, les divers signes, manifestations et dommages entraînés par la malfaçon structurelle en question qui se sont produits avant la réalisation des travaux de stabilisation n'ont pas été corrigés. Or, il n'était pas suffisant pour l'administrateur de régler seulement la cause du problème de l'affaissement des planchers. Par ailleurs, puisque le type de maison en cause est de qualité supérieure, et compte tenu de son état neuf, l'insistance des bénéficiaires pour que les malfaçons de dénivellement des planchers soient corrigées était raisonnable. Les travaux correctifs devront être effectués aux endroits touchés et il est entendu que tout endroit accessoire touché ou endommagé par ces travaux devra également être réparé selon les règles de l'art. Finalement, les bénéficiaires auront droit au remboursement des coûts raisonnables des experts qui ont été nécessaires pour faire valoir leur réclamation.
LINA SCOTTO et un autre, bénéficiaires, et 9061-2607 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ET RÉNOVATION OMÉGA)(EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste trois conclusions du rapport de l'administrateur, rendu le 19 septembre 2007. Quant à la première, visant la modification de la disposition des armoires de cuisine -- dont certaines se trouvent dans le salon -- et du plan de travail, ces changements n'ont pas été soumis aux bénéficiaires et ne sont ni pratiques ni conformes aux règles de l'art. La modification devra être effectuée. Les deux autres conclusions de l'administrateur à l'effet d'obliger l'entrepreneur à remplacer les plinthes électriques par des systèmes de type Convectair et la porte d'entrée blanche par une porte noire sont annulées. Il ne s'agit pas de malfaçons mais de questions de nature contractuelle qui ne donnent pas ouverture à la garantie. Même sur le plan contractuel, les changements demandés par les bénéficiaires n'ont pas fait l'objet d'une entente. Dans les circonstances, le coût de l'arbitrage est partagé en parts égales entre l'entrepreneur et l'Administrateur.
LES CONSTRUCTIONS SERGE CARRIÈRE INC., entrepreneur, et JOCELYN LEGAULT et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation quant à des «cognements» au niveau du mât électrique par grands vents est rejetée puisque la malfaçon a été découverte plus d'un an après la réception du bâtiment. Les vibrations des murs et les craquements dans la salle de bains par grands vents sont la conséquence des déplacements d'air, ce qui est fréquent pour un immeuble à charpente de bois. Aucun vice de construction n'a été démontré. Les travaux liés à l'étanchéité des ouvertures pour pallier le constat des taches de rouille sur les murs des fondations portent sur les quatre murs, malgré l'omission de le préciser dans la décision de l'administrateur. Ce dernier devra supporter 200 $ des frais de l'expertise, malgré sa faible utilité, le manque de précisions dans sa décision ayant obligé le bénéficiaire à mandater un expert (1 475 $). Le bénéficiaire ayant eu gain de cause sur un aspect de sa réclamation, l'administrateur est tenu de supporter les frais d'arbitrage.
GILLES PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION MICHEL DAIGLE INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se plaignent d'espacements de plus de deux millimètres entre les lattes de bois du plancher de deux salons, d'une salle de bains et de la cuisine, ce qui contrevient aux prescriptions du guide de performance de l'APCHQ. L'administrateur a ordonné qu'une partie du plancher soit refait. Les bénéficiaires se sont pourvus en arbitrage afin d'obtenir une nouvelle pose de bois sur le plancher en entier. Conformément à la décision de l'administrateur, les interstices dans la cuisine et le deuxième salon sont limités et respectent les règles de l'art.
KULWANT SINGH MINHAS et une autre, bénéficiaires, et 9096-2556 QUÉBEC INC. (NADER CONSTRUCTIONS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur a contesté les conclusions de l'administrateur relativement à deux points: son obligation d'installer un échangeur d'air et celle d'effectuer des travaux de plomberie. Dans les deux cas, il soutient que ces éléments avaient été exclus du deuxième contrat afin de réduire le prix et de permettre le financement hypothécaire du bénéficiaire. Les deux demandes sont rejetées. Dans le premier cas, l'entrepreneur n'a pas expressément exclu la fourniture et l'installation d'un échangeur d'air. En effet, les normes en vigueur à la Ville de Sherbrooke se trouvent dans le Code national du bâtiment 1995, qui exige l'installation d'un échangeur d'air. Dans le second cas, il s'agit de divers travaux de plomberie dont l'entrepreneur se déclare non responsable, car ils auraient été effectués par les bénéficiaires, ce que ces derniers nient. Le contrat de construction ne contient pas d'exclusion quant à la plomberie. Cependant, le contrat de garantie, lui, l'inclut dans la garantie. C'est donc cette règle qui s'applique, et l'entrepreneur doit se conformer à la décision de l'administrateur.
9094-9330 QUÉBEC INC. (MAC CONSTRUCTION), entrepreneur, et ÉRIC GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Dès le 26 janvier 2004, les bénéficiaires ont constaté que les tuiles en céramique du plancher de la cuisine se fracturaient. Malgré de nombreuses interventions de l'entrepreneur, la situation s'est répétée. Il s'agirait d'un problème de stabilité du plancher. Plusieurs solutions temporaires ont été proposées par l'entrepreneur, mais aucune n'a donné les résultats escomptés. Le stock de tuiles de rechange a été épuisé. Le 19 mai 2004, les bénéficiaires ont fait appel à l'administrateur. Entre-temps, ils avaient fait stabiliser le plancher de la cuisine par un autre entrepreneur et à leurs frais. Ils ne réclament que la remise en état de la céramique. L'entrepreneur se pourvoit à l'encontre de la décision de l'administrateur l'obligeant à remplacer toutes les tuiles en céramique du plancher et au-dessus des comptoirs de cuisine. La décision est maintenue, mais l'entrepreneur est autorisé à ne remplacer que les tuiles brisées s'il peut en retrouver de semblables et le dispenser de remplacer celles sous le mobilier, qui a été installé par la suite.
LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et PETER FOLCO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur est parvenue à l'entrepreneur le 6 septembre 2007. Or, c'est le 24 octobre suivant que celui-ci a fait sa demande d'arbitrage, soit quelques semaines après le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'objection du procureur de l'administrateur n'est pas retenue, car le retard n'est pas important et, conformément à l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité pour proroger le délai. La procédure de résolution de conflits doit être souple, plus rapide et moins coûteuse que celle des tribunaux judiciaires. L'entrepreneur a contesté cinq des points invoqués par l'administrateur: 1) céramique cassée parce que installée sur de l'aspénite, matériau moins rigide que le contre-plaqué; 2) et 3) béton effrité au seuil de la porte de garage, dans le garage et sur le perron avant; 4) marches de l'escalier menant à l'étage instables, malgré une première intervention de l'entrepreneur; et 5) fenêtre dans l'escalier non conforme au Code national du bâtiment 1995. En arbitrage, il a admis le cinquième point. Toutes les décisions de l'administrateur sont maintenues.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et PATRICK MALBOEUF et une autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 107, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a reçu l'immeuble le 29 août 2006 et a fait une réclamation auprès de l'administrateur le 15 décembre. À la suite de deux visites effectuées au printemps 2007, celui-ci a rendu une décision relativement à sept points, dont des fissures au plafond de la chambre principale et de celle des enfants ainsi que dans leurs salles de bains respectives. Le bénéficiaire soutient que l'entrepreneur n'a réparé le plafond qu'en le recouvrant de composé et en repeinturant le tout alors que l'intégrité du plafond lui-même est compromise et que les panneaux de plâtre doivent être remplacés; il affirme que de nouvelles fissures sont apparues à la suite de ces réparations. Il a été démontré qu'un manque d'isolation dans une partie du grenier a mené à un problème de condensation et que de l'eau a alors coulé sur des portions des panneaux de plâtre composant le plafond des pièces dont il est question. Or, bien que le tribunal partage l'opinion de l'expert de la bénéficiaire selon laquelle la condition de certains panneaux aurait été compromise, seule la compromission de l'intégrité de ceux-ci peut justifier leur remplacement. L'entrepreneur devra donc réparer les fissures apparues au plafond, et ce, en respectant les règles de l'art.
AVA SHAIKH, bénéficiaire appelante, et CONSTRUCTION JEAN BRUNET INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le 20 juin 2007, l'administrateur a produit un rapport d'inspection en 20 points ordonnant à l'entrepreneur de faire les vérifications nécessaires et d'apporter les correctifs requis par les règles de l'art. Le 9 juillet suivant, le bénéficiaire a demandé un arbitrage. D'abord, il a contesté les méthodes préconisées par l'entrepreneur pour remédier à certains points (poignée de porte, craquement du plancher dans la salle de bains, mur du salon, mur du sous-sol, débord du toit, fascia en aluminium, bardage en vinyle et filage électrique extérieur), craignant que les travaux ne soient pas correctement exécutés et critiquant les méthodes suggérées. Comme l'entrepreneur a une obligation de résultat, le choix de la méthode d'intervention lui revient. Cette réclamation est rejetée. D'autre part, la fenêtre de la salle à manger, la porte-fenêtre, la porte du placard du vestibule, le calfeutrage du plancher et la hauteur de l'évent ne comportent aucun vice. Les parties ont 30 jours pour terminer les travaux d'éclairage extérieur et de pose d'une pastille («puce») sur le compteur d'Hydro-Québec. Les réclamations relatives à la gouttière, à la rampe de l'escalier en façade, au terrassement et à la couverture en bardeaux sont retirées. Enfin, la réclamation pour consommation d'électricité par l'entrepreneur n'est pas couverte par le plan de garantie des immeubles résidentiels neufs.
DANIEL LALONDE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION FENPRO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Lors de vents violents, le parement de vinyle de l'un des murs du bâtiment du bénéficiaire a été arraché. Ce dernier prétend que l'entrepreneur n'a pas respecté les normes applicables à la pose du parement. L'installation n'est effectivement pas conforme aux normes du Code national du bâtiment 1995. Cette dérogation a pour effet de repousser le fardeau de preuve et l'entrepreneur doit démontrer que sa démarche satisfait aux normes ou dépasse celles-ci. L'entrepreneur ne s'est pas acquitté de ce fardeau. Il devra remplacer le vinyle seulement sur ce mur puisque le bénéficiaire n'a pas prouvé que les autres murs étaient également défectueux. De plus, le choix de la méthode corrective revient à l'entrepreneur. Les frais d'expertise seront remboursés.
HOUMAN YAHYAEL, bénéficiaire, et HABITATION VALLY, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La bénéficiaire s'était notamment plainte des «bombements» du cadrage d'aluminium de la porte extérieure et de la fenêtre de la chambre principale. En plaçant un clou à la hauteur de la poignée de porte, l'entrepreneur a endommagé la pièce d'aluminium et a aggravé la situation. D'ailleurs, cette méthode ne respecte pas les règles de l'art et elle constitue une malfaçon. Les bombements de l'aluminium autour de la fenêtre excèdent le seuil prévu dans le guide de performance publié par l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec. L'entrepreneur devait prouver que le recouvrement d'aluminium était conforme; il a échoué. Il sera responsable pour moitié des frais d'arbitrage, l'autre moitié étant à la charge de l'administrateur.
GROUPE CHOLETTE TURGEON INC., entrepreneur demandeur, et MANON DÉRY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur relativement à un plancher de bois dont les espacements entre les lattes varient entre deux et quatre millimètres. La norme reconnue est un espacement de 1,1 millimètre. L'affirmation de l'expert de l'administrateur selon laquelle ces espacements sont présents parce que le taux d'humidité au moment de la pose n'était pas conforme aux règles de l'art n'a pas été contredite. De plus, le taux d'humidité actuel de 7 % à 8 % dans les lames est normal. Le bénéficiaire a maintenu l'humidité intérieure de sa résidence à un taux variant de 40 % à 50 %. Les conditions du plancher lui causeront un préjudice lors d'une revente du bâtiment. La demande de l'entrepreneur est rejetée, la décision de l'administrateur est maintenue et les frais d'arbitrage seront partagés entre ces derniers.
DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER TITAN INC., entrepreneur, et ALEXANDRA KILLINGBECK et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se plaignent du manque d'étanchéité au bas de leur porte de garage, ce qui cause des infiltrations d'eau. La porte de garage ayant été installée selon les règles de l'art et les infiltrations d'eau ne se produisant que par vent fort, aucune malfaçon n'a été prouvée. Les bénéficiaires devront supporter 86 $ à titre de frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
ZHAN ZHANG et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SUPÉRIEURES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra effectuer les travaux de peinture à la dînette, la cuisine, la salle à manger, les toilettes du rez-de-chaussée et la salle de bains de l'étage, en conformité avec la décision de l'administrateur. La réclamation des bénéficiaires quant au manteau du foyer non conforme est rejetée puisque le défaut allégué ne constitue pas une malfaçon et qu'ils n'ont pas prouvé quelque contravention aux règles de l'art ou aux normes de la construction de la part de l'entrepreneur. Comme la présence d'interstices entre les lattes du plancher de bois est attribuable aux variations d'humidité de l'air ambiant, la situation résulte du comportement normal des matériaux plutôt que d'un travail mal fait, ce qui est exclu du plan de garantie. Les réclamations concernant les points 8 à 11 et 13 à 16 de la décision du 12 juin sont rejetées, car les bénéficiaires n'ont pas dénoncé à l'administrateur ces problèmes dans la période de six mois prescrite par le règlement.
SUZANNE PERRIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et MAISONS RICHCRAFT LTÉE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires visant le ballonnement et le bruit du revêtement extérieur de leur résidence doit être rejetée puisque la pose a été exécutée selon les règles de l'art et les spécifications de l'industrie. Il ne s'agit donc pas d'une malfaçon ou d'un vice au sens du plan de garantie. Toutefois, comme la situation pouvait vraisemblablement entraîner un questionnement sincère et véritable sur la qualité des travaux exécutés par l'entrepreneur, l'administrateur devra rembourser les frais d'expertise des bénéficiaires.
ANGELO BROWN et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS MEAUJÉ (2970-6520 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 22
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire demande que l'entrepreneur démolisse et reconstruise son perron avant aux motifs qu'il est fissuré et que cette situation risque de causer un vieillissement prématuré. L'examen de la construction du perron démontre que celui-ci a été construit selon les règles de l'art et que l'acier d'armature qui y a été posé assure son intégrité avec les fondations du bâtiment. Toutefois, comme le recouvrement de finition qui a été posé ne remplit pas sa fonction, qui était de corriger l'esthétique du perron et d'assurer l'étanchéité de la fissure, l'entrepreneur devra enlever le recouvrement actuel et en faire poser un nouveau.
RITA ROBERT, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestaient la décision du 14 septembre 2005 de l'administrateur et demandaient une vérification de certains correctifs effectués par l'entrepreneur. Les rapports qu'ils ont déposés n'ayant pas fait l'objet de mentions à l'audience et n'étant pas scellés par des professionnels tel que le sont les rapports déposés par l'administrateur, ce sont les conclusions de ce dernier qui priment. Étant demandeurs, les bénéficiaires avaient le fardeau de preuve et ne pouvaient simplement demander à l'arbitre de vérifier les correctifs apportés par l'entrepreneur sans preuve de malfaçon ou de non-conformité aux plans et devis. En l'absence de normes de tolérance au Québec, l'inspecteur-conciliateur s'est basé sur celles du Ontario New Home Warranty Program pour déterminer que la déviation verticale acceptable d'un mur est de 25 millimètres sur 2 400 millimètres, et donc que la légère dépression de 20 millimètres dénoncée par les bénéficiaires était normale et acceptable. Dans les circonstances, seuls les travaux recommandés par l'expert de l'administrateur ou ceux auxquels l'entrepreneur s'est engagé ainsi que ceux ordonnés par l'inspecteur-conciliateur devront être effectués (notamment des éléments de toiture et de gouttière).
YVAN PICARD et une autre, bénéficiaires, et BERTHIAUME CONSTRUCTIF INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste la décision rendue par l'administrateur aux motifs que ce dernier s'est inspiré d'une norme de l'Ontario pour juger si la dénivellation des planchers de la résidence des bénéficiaires est déraisonnable et qu'il n'existe aucune réglementation à cet effet au Québec. Il soutient qu'en l'absence de norme officielle l'administrateur ne pouvait constater un écart inacceptable. La thèse de l'entrepreneur doit être écartée, car elle serait synonyme d'absence de règles de l'art. En l'espèce, comme l'administrateur n'a pas exigé la perfection mais s'est servi d'un cadre de référence précis, rationnel et raisonnable, il n'y a pas lieu d'intervenir quant à sa conclusion sur la dénivellation des planchers. Puisqu'une telle dénivellation des planchers nuit à la jouissance normale de l'immeuble et que la malfaçon a été dénoncée dans le délai prescrit, le recours de l'entrepreneur sur ce point est rejeté. Par ailleurs, l'affaissement de la rive du bois franc entre la salle à manger et la cuisine ne constitue pas une malfaçon. Étant donné que ce problème disparaît de lui-même selon le taux d'humidité de l'air ambiant, l'affaissement résulte du comportement normal des matériaux plutôt que d'un travail mal fait. La réclamation de l'entrepreneur à cet égard est donc accueillie.
GROUPE SASCO (2002) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CHRISTIAN SALLOUM, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35 et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste trois décisions de l'administrateur concernant des vices à sa résidence. En ce qui a trait à la décision rendue le 12 décembre 2005, il est pris acte de l'engagement de l'administrateur d'installer un garde-corps approprié dans l'escalier menant au sous-sol, de terminer les travaux de vérification pour la mise à la terre du réseau électrique après le dégel et d'ajuster le mécanisme de fermeture de porte séparant le bâtiment du garage. En ce qui concerne la formation de glace à certains endroits sur la couverture, comme aucune vérification de l'entretoit n'a été effectuée, il y a lieu de rejeter cette partie de la réclamation. La plaque extérieure installée pour la hotte de la cuisinière est l'un des deux types de plaque recommandé pour cet endroit; l'entrepreneur a donc respecté les règles de l'art en cette matière. Il est normal que, par période de froid et de vent, il y ait une perte thermique par cette ouverture. Le grief du bénéficiaire concernant l'absence de documentation de la part de l'administrateur pour confirmer ou infirmer que les règles de l'art ont été respectées quant à certains aspects du bâtiment doit être rejeté. En effet, il appartient au bénéficiaire de démontrer l'existence d'un vice ou d'une malfaçon. Comme les places de stationnement et les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie, les réclamations s'y rapportant sont rejetées. La demande de vérification de la fosse septique et du champ d'épuration n'ayant jamais été invoquée, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de modification du bénéficiaire afin qu'il soit procédé à leur inspection. L'objection préliminaire de l'entrepreneur pour prescription des points soulevés à l'encontre de la décision rendue le 11 août 2005 est rejetée puisque le bénéficiaire a prouvé qu'il avait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. En ce qui a trait à la décision du 6 janvier 2005, toutefois, rien dans la preuve ne suggère une impossibilité pour lui d'agir avant le 23 août suivant, et c'est pourquoi les points soulevés à l'encontre de cette décision sont prescrits. L'irrégularité constatée sur le mur de gypse de la salle de bains n'est pas une malfaçon et la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue.
PIERRE BERGERON, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires pour deux taches à l'avant du perron est rejetée puisqu'elles sont peu apparentes et qu'elles ne nuisent en rien à l'usage ou à la durabilité du balcon. Les règles de l'art imposaient à l'entrepreneur d'installer un joint flexible entre le béton du balcon et le parement extérieur du bâtiment. L'absence de joint constitue une malfaçon apparente puisque l'on peut très bien voir ce joint ouvert. Toutefois, comme les bénéficiaires ne l'ont pas déclaré dans l'année suivant la réception, cette réclamation doit être rejetée. Les fissures au béton avant sont dues au comportement normal des matériaux. La rétention d'eau dont se plaignent les bénéficiaires étant due au terrassement général du terrain, cette réclamation doit être rejetée en vertu de l'article 4.9 du contrat de garantie.
RAYMOND GIROUX et une autre, requérants bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES HABITATIONS M.G./9067-0142 QUÉBEC INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le 14 septembre 2005, l'administrateur a rendu une décision portant sur une liste de 34 points en litige. Bien que cette décision ait été reçue par le bénéficiaire 35 jours après l'inspection et que le délai prévu au règlement soit de 20 jours, on ne saurait conclure que tous les points devraient être considérés comme admis par l'administrateur, ce dernier étant déchu de son droit de rendre une décision contraire. Compte tenu de la complexité du dossier et du fait que le délai de 20 jours n'est pas un délai de rigueur, celui-ci peut être prolongé par l'arbitre d'une période de 20 jours supplémentaires. Parmi les 34 points traités, on trouve les allèges des fenêtres avant de l'immeuble, qui menaçaient de tomber et qui, avec la permission de l'administrateur, avaient été enlevées, ainsi que d'autres qui étaient chambranlantes. Ce dernier refuse toutefois de procéder aux travaux de correction, car la situation aurait été dénoncée plus de 12 mois après la réception du bâtiment et il s'agit d'une malfaçon non apparente. Compte tenu du contexte très particulier de la présente affaire, soit l'abandon du chantier par l'entrepreneur pendant la construction, l'absence de réception officielle du bâtiment et les nombreux travaux de correction qui doivent être apportés -- travaux qui sont toujours en cours --, il serait inéquitable que les bénéficiaires aient à reprendre à leurs frais la pose des allèges des fenêtres. L'administrateur devra donc, vu l'omission de l'entrepreneur, procéder aux vérifications et aux travaux qui s'imposent afin que les allèges des fenêtres avant soient installées conformément aux règles de l'art.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire demandeur, c. C=BO2 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le désajustement de la porte vitrée intérieure résulte de la faute d'un tiers et ne peut être imputé à l'entrepreneur. En effet, des livreurs de meubles ont installé une pièce de deux dollars afin de maintenir la porte d'entrée ouverte lors de la livraison. Le coupe-froid au bas de la porte d'entrée extérieure doit être remplacé régulièrement. Il s'agit d'un problème d'entretien qui ne concerne pas l'entrepreneur. Les dommages à la surface de béton du balcon ont été causés par l'utilisation d'un produit de déglaçage contenant du sel et peut-être même du sel pur. L'entrepreneur ne peut être tenu responsable à cet égard. Quant à la rampe d'accès arrière, le copropriétaire qui l'a fait installer a suivi les recommandations de l'entrepreneur et a utilisé le produit de déglaçage conseillé, qui ne contenait pas de sel. La mauvaise qualité du béton à cet endroit ou encore une mauvaise application ont causé sa détérioration; l'entrepreneur devra reprendre ses travaux en suivant les règles de l'art. Les escaliers de secours ainsi que les garde-corps ont été attaqués de manière importante par la corrosion. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il devait suivre les règles de l'art. Les indices présents lors de la réception de l'ouvrage ne permettaient pas à un acheteur prudent et diligent de se rendre compte de ce vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués afin de fournir un produit de niveau acceptable, pour une durée raisonnable.
9095-9032 QUÉBEC INC. (EXCELLENCE CONSTRUCTION), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS 2501-2515, BOUL. MAISONNEUVE EST, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 6 mai 2005, l'administrateur a ordonné que soient effectués les correctifs requis à l'immeuble des bénéficiaires, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché, pour remédier à la présence de fissures anormales à la dalle de béton ainsi que de dénivellations importantes. Les bénéficiaires ne contestent pas la décision mais plutôt la méthode de correction envisagée par l'entrepreneur, qui consiste à sabler les crêtes des dénivellations et à injecter du béton dans les fissures. Bien que l'entrepreneur, selon l'article 2099 du Code civil du Québec, ait le choix de la méthode à utiliser pour exécuter les travaux, les résultats obtenus devront être conformes aux règles de l'art et il revient à celui-ci de faire preuve de prudence afin de s'éviter l'obligation de reprendre les travaux ultérieurement. La décision de l'administrateur est maintenue et il lui faudra supporter la moitié des frais d'arbitrage, le reste devant être payé par les bénéficiaires.
AGNÈS GIRARD et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATIONS RAYMOND & ASS., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires allèguent que les fondations de leur résidence ont été coulées trop profondément et que cela leur cause un préjudice appréciable en raison des fenêtres prévues à l'avant de la demeure et de l'accumulation d'eau sur leur terrain. L'entrepreneur nie toute responsabilité et l'administrateur refuse d'intervenir au motif que cette erreur était apparente au moment de l'inspection préréception. Le sous-traitant, en se basant sur le dessus d'un regard d'égout pour établir le niveau des semelles de fondation, a procédé de façon conforme aux pratiques courantes lorsque la rue n'est pas à son niveau final. Il s'agit d'une malfaçon mais, comme les bénéficiaires n'avaient pas les connaissances requises pour la déceler au moment de l'inspection préréception, on ne peut leur reprocher de ne pas l'avoir dénoncée. L'entrepreneur devra installer des gouttières pour acheminer l'eau en provenance du toit jusqu'au drain pluvial et aménager le terrain afin d'éloigner les eaux de surface de la maison, l'entrée pour éviter l'accumulation d'eau ainsi que le terrain de façon à réduire l'effet visuel qu'entraîne le manque de hauteur des fondations.
SYLVIE JEAN et un autre, demandeurs bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et LES RÉSIDENCES P.F. INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur maison préfabriquée, soit le solage fissuré et la peinture du plafond de leur salon. Bien qu'une fissure microscopique soit observable sur le mur de fondation, les travaux de correction sont satisfaisants puisque aucune infiltration d'eau n'a été décelée jusqu'ici par les bénéficiaires et aucun mouvement d'élargissement de la fissure extérieure n'a pu être observé. Cette réclamation est donc rejetée. Quant à la peinture au plafond du salon, la réparation effectuée par le peintre n'est pas complètement invisible, et donc pas complètement acceptable. Bien que les bénéficiaires aient signé un document d'acceptation des travaux, le travail de réparation du plafond n'a pas été fait suivant les règles de l'art. Comme il est de la responsabilité de l'entrepreneur de prendre les mesures nécessaires pour que l'esthétique de l'aire ouverte soit reconstituée par la réparation, il devra effectuer les travaux nécessaires ou verser aux bénéficiaires la somme de 1 282 $ afin qu'un autre entrepreneur effectue les travaux remédiateurs.
SOPHIE SAVAGE et un autre, demandeurs bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et MAISONS MARCOUX INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 48 et 52
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation de la bénéficiaire concernant la finition des murs et des plafonds est rejetée puisque la dénonciation devait être faite au moment de la réception du bâtiment et, quoi qu'il en soit, il ne s'agit pas d'une malfaçon au sens du règlement. Sa demande en ce qui a trait au couvre-sol du parquet des chambres arrière est également rejetée, car ce dernier ne présente aucun gondolement significatif. L'installation du plancher de bois n'est pas conforme aux règles de l'art et, pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires dans le but de mettre fin de façon définitive aux problèmes de la bénéficiaire.
MARYSE JOSEPH, bénéficiaire demanderesse, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation de la bénéficiaire quant aux variations de teintes de son plancher doit être rejetée puisque ce dernier a été bien installé et que les règles de l'art quant à la pose ont été respectées. Il n'y a donc pas de malfaçon au sens du règlement. La bénéficiaire devra supporter 85 $ des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
LISE DION, bénéficiaire demanderesse, et LES CONSTRUCTIONS SYDOBERT INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les réclamations du bénéficiaire en ce qui a trait à la jonction de la céramique et des cadres de portes, à la finition des marches de l'escalier, à la qualité des jonctions du recouvrement de vinyle et de la brique ainsi qu'aux bardeaux tachés de mortier sur le toit avant doivent être accueillies: il s'agit de malfaçons apparentes et les travaux de l'entrepreneur n'ont pas été exécutés selon les règles de l'art. La qualité du bâtiment serait altérée si ces malfaçons n'étaient pas corrigées.
PIERRE BRODRIQUE, bénéficiaire appelant, et DAMY CONSTRUCTION, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 11
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que la porte de leur entrée de garage ne s'ouvre pas avec la même clé que la porte principale. Cette partie de la réclamation est rejetée puisqu'ils ont accepté la clé remise par l'entrepreneur lors de la réparation et ne lui ont rien mentionné à cet effet. Étant donné que l'administrateur a admis que des travaux devaient être effectués pour régler le problème de frottement des portes françaises et d'égratignures sur leur balcon arrière et que les travaux de réparation sont en cours, la réclamation quant à ces points est rejetée. Comme le plan de garantie ne couvre pas les éléments liés au terrassement ou aux travaux effectués à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant le garde-corps n'est pas couverte par la garantie, car ce dernier est considéré comme faisant partie du terrassement. Les bénéficiaires n'ayant pas démontré de façon prépondérante que le problème de déformation concave du plancher de bois franc n'a pas été réglé définitivement par l'entrepreneur, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation relative à la présence de taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre est rejetée: l'entrepreneur a repeint tous les linteaux à la suite de la décision de l'administrateur et, puisqu'il s'agit d'une question d'appréciation de travaux déjà faits, le point est sans objet dans le présent arbitrage. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé les problèmes relatifs aux moulures des portes du garage ni les égratignures des carreaux vitrés au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation doit donc être rejetée. Comme ils ne se sont pas plaints des légères encoches sur les mains courantes de l'escalier menant au sous-sol lors de la réception du bâtiment ni de la finition des contremarches de l'escalier avant, ce point ne peut être retenu. L'entrepreneur n'a pas respecté les règles de l'art en ce qui a trait aux murs puisque le nombre de têtes de clou et de vis visibles est excessif; pour cette raison, il devra apporter des modifications à trois endroits de un pied carré. L'encoche au plafond ayant été faite une fois la construction terminée, la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être engagée. Les bénéficiaires réclament également le remboursement de factures pour la fourniture de charnières mais, comme ils avaient déjà procédé à la réparation avant la visite de l'administrateur, ce dernier n'a pas pu vérifier s'il y avait malfaçon. L'absence de butoir de porte n'a pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception du bâtiment, et ce point ne peut donc être retenu. Les égratignures à l'endroit du rail de la porte-fenêtre sont trop mineures pour que la réclamation sur ce plan puisse être acceptée. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté de preuve quant à un problème éventuel de durabilité ou de solidité des arrêts de moustiquaire, il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur. Il en est de même pour la tache sur le vernis au palier de l'escalier puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilité de l'immeuble. L'entrepreneur devra installer un quart-de-rond afin de couvrir le problème de craquement de coulis, car il s'agit d'une malfaçon. Comme la retouche de peinture effectuée par l'entrepreneur sur la porte d'entrée avant est acceptable, la réclamation des bénéficiaires pour obtenir le changement de la porte est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas remis en question la finition du plancher de bois franc lors de la réception du bâtiment ni l'esthétisme de l'ancrage au plancher, ces points de leur réclamation doivent également être rejetés. Les panneaux de la porte de garage sont acceptables et il n'y a aucune malfaçon portant atteinte à l'utilisation ou à la qualité de l'immeuble; il n'y a donc pas lieu d'intervenir. Enfin, puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le fait que certaines pièces de quincaillerie étaient manquantes au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est également rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les demandeurs. Accueillie.
Le 10 décembre 2002, les bénéficiaires ont pris possession d'un condominium. Il s'est avéré que le plancher de bois franc était défectueux, en ce qu'il causait des craquements lorsqu'on y circulait, et ce, sur presque toute sa surface. Avant le 25 septembre 2003, date à laquelle une entente est intervenue entre les bénéficiaires et l'entrepreneur, qui s'engageait à effectuer des travaux correctifs au plancher, celui-ci a à maintes reprises promis de corriger les défauts, sans toutefois s'exécuter. Après nombre de démarches, des travaux correctifs ont été effectués, menant à une inspection des lieux en mai 2005 et à la production d'un rapport précisant que les correctifs avaient réglé les problèmes de craquement, quoiqu'une quinzaine d'endroits laissent encore entendre des craquements anormaux, qui devront être corrigés dans un délai de 30 jours. Or, les bénéficiaires n'ont pas été en mesure d'indiquer quels endroits avaient été corrigés, affirmant seulement que des endroits étaient toujours déficients. Étant donné le fait qu'initialement le plancher de bois franc présentait des déficiences qui provoquaient des craquements sur la quasi-totalité de sa surface, que les premières corrections apportées ont réduit considérablement ces craquements et qu'aucun témoignage n'a démontré que ces endroits retouchés étaient toujours déficients ou que les corrections ont été inefficaces, on exigera simplement que les endroits encore déficients soient corrigés selon les règles de l'art dans un délai de 30 jours. L'entrepreneur ayant, par ses agissements, créé un climat de non-confiance qui a amené les bénéficiaires à recourir à l'arbitrage plutôt qu'à accepter que de nouvelles corrections soient entreprises, il devra payer tous les frais d'arbitrage.
JULIEN QUIRION et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et LES ENTREPRISES POLYCEPT INC., entrepreneur codéfendeur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'application des joints de scellant extérieurs. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur en ce qui a trait aux travaux effectués au parement de vinyle ondulé est accueillie, à la condition qu'il n'y ait pas apparition d'une nouvelle ondulation d'ici l'été 2005. Sa demande d'arbitrage à la suite de la décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction du cadrage est accueillie, car cette défectuosité est mineure et ne porte pas atteinte au bon fonctionnement de la porte. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux joints de la partie supérieure de la fenêtre latérale est également infirmée puisque cet état de fait résulte de saleté accumulée à la suite des travaux de construction, ce qui n'est pas de la responsabilité de l'entrepreneur et qui, quoi qu'il en soit, ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou au bon fonctionnement de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois fixer solidement les luminaires fournis par les bénéficiaires étant donné que leur instabilité est tout à fait inhabituelle et va à l'encontre des règles de l'art. La décision de l'administrateur concernant l'infiltration d'eau par le garage est cependant maintenue: malgré les travaux effectués, les correctifs ne sont toujours pas satisfaisants. L'entrepreneur devra également fixer correctement le garde-corps de l'escalier tel que demandé par l'administrateur, cette rampe n'étant plus conforme aux règles de l'art depuis les travaux effectués.
LES HABITATIONS SHATONY, entrepreneur, et CHANTALE EVOY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur d'ordonner à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable ainsi que le comptoir prémoulé et de centrer le lavabo pour permettre l'usage normal du tiroir doit être confirmée puisque cela rendrait le meuble-lavabo conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur n'ayant présenté aucune preuve que la décision de l'administrateur est mal fondée en ce qui a trait à l'emplacement problématique de la soupape d'arrêt d'eau, il n'y a pas lieu d'intervenir. C'est également à bon droit que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer la fenêtre latérale de la porte d'entrée principale étant donné que ce dernier s'était engagé à le changer au moment de la réception du bâtiment. Il en est de même pour le crépi à la fondation, car ce problème a été dénoncé dans les délais prescrits par la bénéficiaire.
CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La décision de l'administrateur de demander à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable du meuble-lavabo est bien fondée, car cette correction, à elle seule, rendrait le meuble conforme aux règles de l'art. La réclamation de la bénéficiaire sur ce point est donc rejetée. Il en est de même des problèmes d'appareil d'éclairage à l'arrière, de la peinture à refaire dans toute la maison et de la baignoire endommagée puisqu'ils n'ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. En ce qui concerne la réclamation visant le soffite endommagé et l'accès partiel à la fosse de retenue au sous-sol, comme les problèmes ont été causés après la réception du bâtiment par des ouvriers non liés à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Étant donné qu'elle n'a pas démontré que les fissures aux planchers du sous-sol et du garage n'étaient pas attribuables au comportement normal des matériaux, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Par ailleurs, même si l'entrepreneur n'avait pas fourni la quantité de pierre qu'il s'était engagé à fournir en vertu du contrat, cette situation est expressément exclue de l'application du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La bénéficiaire devra supporter 30 % des frais de l'arbitrage, l'administrateur devant acquitter le solde.
RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.
HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires visant le mur de soutènement à gauche de la porte du garage et l'absence d'asphalte dans l'entrée d'automobile doivent être rejetées, car il s'agit de deux réclamations non couvertes par le plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Leur réclamation quant à la valve d'entrée d'eau à l'extérieur est également rejetée puisque aucune malfaçon n'a été constatée à cet endroit. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la fourniture des documents relatifs à la garantie de la fournaise et à l'exécution de réparations au coupe-bise autour d'une fenêtre de la chambre principale. La réclamation à l'égard du joint de parqueterie légèrement ouvert dans la chambre principale est rejetée, aucune malfaçon n'ayant été démontrée. Les réclamations relatives au nivellement du plancher de l'étage, aux imperfections au plancher de céramique de la cuisine, à la peinture au plafond de la chambre secondaire, à la porte de garage tachée et à la moulure de vinyle cassée sur le côté droit de la porte de garage sont rejetées étant donné qu'elles n'ont pas été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment. La réclamation visant la finition de l'escalier de béton extérieur est aussi rejetée, aucune malfaçon n'ayant été constatée, pas plus qu'aux joints des moulures de finition au périmètre du plafond du salon et entre les composantes de l'escalier intérieur. L'entrepreneur devra toutefois verser une somme de 350 $ aux bénéficiaires à titre de compensation pour les malfaçons relatives aux joints de gypse apparents au plafond du salon, à la marche d'escalier intérieur ainsi qu'au vernis des mains courantes de l'escalier. Comme l'irrégularité constatée au plancher du salon résulte du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir. En ce qui a trait à la plinthe électrique endommagée à la salle d'eau, aucune malfaçon n'a été prouvée, si bien que cette partie de la réclamation est rejetée. Les réclamations à l'égard des joints de gypse apparents au plafond de la cage d'escalier, du mur près de la douche au sous-sol qui n'est pas droit, de l'emplacement de la salle de bains et de la salle de lavage au sous-sol ainsi que de la finition de la salle de la fournaise sont rejetées puisqu'elles n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de fuites d'eau sous l'évier de la cuisine et sous le lavabo de la salle de bains principale, ces parties de la réclamation sont rejetées. Bien qu'il y ait eu mésentente contractuelle en ce qui a trait au plancher de bois franc commandé, comme il n'y a pas malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cet élément de la réclamation est aussi rejeté. Les bénéficiaires n'ayant pu prouver l'existence d'une entente avec l'entrepreneur quant aux barreaux des garde-corps de l'escalier et n'ayant pu démontrer que les travaux d'installation du tapis au sous-sol ne respectaient pas les règles de l'art, la demande d'arbitrage doit être rejetée. La réclamation relative à l'emplacement des fils du système d'alarme est également rejetée.
WALDEMAR BACZKOWSKI et une autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Préalablement à la signature de documents d'achat, les bénéficiaires ont visité une maison témoin située dans la même rue que leur future résidence. Le revêtement de plancher de cette maison, dont ils se sont déclarés satisfaits et qu'ils ont affirmé désirer pour leur propre demeure, était en bois de merisier catégorie «sélect et meilleur» et uniformément pâle, bien que le personnel de vente leur ait affirmé qu'il était en merisier naturel et non de type «sélect et meilleur». Le plancher de leur unité résidentielle comporte des plaques brun foncé. Selon un inspecteur, le type de bois utilisé ne constitue pas une malfaçon et n'est donc pas couvert par le contrat de garantie, et les présentoirs montrent habituellement des matériaux plus beaux que ceux qui seront effectivement employés au moment de la mise en oeuvre réelle. Il précise également que les bénéficiaires ont été informés du fait que la mise en oeuvre n'avait pas été exécutée selon les règles de l'art mais que cela ne portait pas atteinte à la qualité, à la sécurité et à l'utilisation du bâtiment. Les bénéficiaires insistent toutefois sur le fait que ce n'était pas le plancher qu'ils désiraient. Or, leur demande a trait à une mésentente contractuelle, soit un manque de conformité quant au contrat, et non à une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Bien que des défauts non conformes aux règles de l'art aient été dénoncés, la qualité, la sécurité et l'utilisation du bâtiment n'ont pas été compromises. Les contestations des bénéficiaires sont donc rejetées mais, ceux-ci ayant eu gain de cause quant à la recevabilité liée au délai de rigueur, les coûts de l'arbitrage devront être supportés entièrement par l'administrateur.
MÉLISSA ROBERGE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION ROUILLARD INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réception effective de l'immeuble par le bénéficiaire s'est faite le 21 décembre 2001, lorsque le contrat de vente a été signé par celui-ci et l'entrepreneur, et c'est cette date qui marque le début des périodes prévues au contrat de garantie de l'APCHQ. Ainsi, la réclamation du 19 décembre 2002 du bénéficiaire a été transmise par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Parmi les multiples points soumis au présent arbitrage, nombre d'entre eux ont été abandonnés, n'ont pas été dénoncés selon les modalités stipulées au contrat de garantie, ont trait à des ouvrages extérieurs exclus de la garantie ou ont déjà fait l'objet de décisions non contestées rendues dans les rapports de conciliation. En ce qui concerne la réclamation quant à la difficulté de manipulation des volets coulissants à la fenestration du sous-sol, il s'agit d'un vice dont la manifestation est de nature graduelle et qui a été dénoncé à l'intérieur des délais prescrits. Il doit donc être considéré par l'APCHQ dans le cadre du contrat de garantie, et les corrections appropriées devront être exécutées par l'entrepreneur selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Par ailleurs, l'écaillage considérable d'une mince couche de béton au perron et à l'escalier extérieur en façade ne peut être attribué à l'utilisation de sels ou d'autres produits servant à déglacer durant l'hiver. Il s'agit plutôt d'une malfaçon de progression graduelle, découverte dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment et dénoncée dans un délai raisonnable conforme aux prescriptions du contrat de garantie; l'entrepreneur sera tenu d'apporter les corrections appropriées.
TAJINDER SINGH KAINTH, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a fait l'acquisition d'une unité en copropriété. Dans la chambre principale, elle a remarqué des vallonnements ou des ondulations dans le parquet. Elle a fait une démonstration en se servant d'un niveau d'environ quatre pieds, qui a permis de remarquer la présence de vallonnements apparents et excessifs. Cette situation devra être corrigée et le résultat final devra être conforme aux règles de l'art.
GINETTE LAURIN, bénéficiaire demanderesse, et HABITATION GRAND CONFORT, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 10, 21, 22, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont acheté un cottage de deux étages. Ils ont demandé que leur cuisine soit agrandie par rapport aux plans initiaux. Toutefois, les modifications apportées à la cuisine ont forcé l'entrepreneur à ajouter une marche additionnelle à l'escalier menant à l'étage supérieur. Les bénéficiaires réclament à présent que l'escalier soit modifié pour être conforme aux plans initiaux de la maison. Cela est toutefois impossible car, pour arriver au résultat recherché par les bénéficiaires, il faudrait refaire la cuisine de telle façon que les dimensions prévues à l'origine dans les plans soient également respectées. Bien que l'entrepreneur ne les ait jamais prévenus des répercussions possibles de leur demande de modification de la cuisine, les bénéficiaires devront accepter les conséquences de leur décision. En effet, l'entrepreneur devait se conformer au Code de la construction. De plus, bien qu'il ait été décevant pour les bénéficiaires, le résultat n'est pas catastrophique.
KATTYA SERNAQUE ET un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION FERNAND PERRAULT INC., entrepreneur intimé, et LA NOUVELLE GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, et 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a porté en arbitrage une décision selon laquelle les planchers du rez-de-chaussée et de l'étage de son immeuble étaient conformes aux normes du Code national du bâtiment 1995 et aux règles de l'art, et ce, même si de légères déformations des faux planchers étaient apparentes. Des travaux correctifs avaient été exécutés par l'entrepreneur et ils avaient été jugés acceptables et réalisés selon l'usage du marché de la construction. D'ailleurs, les témoins entendus ont été unanimes à dire que les travaux correctifs correspondaient actuellement au code, aux règles de l'art, à l'usage commun du marché et aux exigences du fabricant, exigences qui sont d'ailleurs plus sévères que celles du code. La demande de la bénéficiaire doit être rejetée. Malheureusement, ses attentes étaient plus élevées que ce qui est prévu et il faut conclure qu'un choix plus judicieux d'entrepreneur aurait pu mener à un résultat correspondant davantage à ce qu'elle désirait.
CÉLINE DUMAIS, bénéficiaire demanderesse, et LES CONSTRUCTIONS LEDUC ET LAPOINTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant la moisissure au bas des murs du garage et celle au mur de rangement sous le garage. Comme la cause de l'humidité au bas des murs du garage résulte du malfonctionnement du drain de plancher et que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux pour corriger la pente, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue, d'autant plus qu'il a été prouvé que les autres facteurs expliquant cette humidité excessive relèvent des bénéficiaires. La moisissure au mur de rangement sous le garage étant due à l'absence de chauffage adéquat et à la disposition de la plinthe chauffante contraire aux règles de l'art, l'entrepreneur devra déplacer la plinthe au centre du mur extérieur.
DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les moyens appropriés pour corriger la pression d'eau dans la baignoire des bénéficiaires, en plus de leur fournir la moulure requise au pourtour de la baignoire afin qu'ils puissent procéder à son installation. Il devra également ajuster la porte afin de la rendre conforme aux règles de l'art et fournir aux bénéficiaires une boîte pour le dessus des armoires de cuisine. Le joint de 45 degrés aux comptoirs de la cuisine devra être rendu conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur devra aussi remplacer les vis du trop-plein de la baignoire, qui sont rouillées. Le manque de plâtre dans la salle de bains devra être corrigé, en plus du problème de gouttières, pour lequel l'entrepreneur devra abaisser le terrain fini vis-à-vis de la descente de gouttière. L'entrepreneur devra en outre corriger le problème des clous rouillés afin que ces derniers ne soient pas apparents près de la porte d'accès avant et aménager une trappe d'accès au comble du garage à l'endroit choisi par les bénéficiaires. Comme le fonctionnement de la fenêtre de la chambre principale est normal, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à ce sujet est rejetée. Le ventilateur de la salle d'eau étant conforme aux règles de l'art, cette partie de la réclamation est également rejetée, et il en va de même de celle concernant l'écart vertical de un quart de pouce sur la hauteur des armoires de cuisine, qui n'attire pas l'attention et ne cause pas de problème de fonctionnement des portes. L'entrepreneur devra poser les tablettes des armoires de la cuisine et remplacer les deux fenêtres fixes installées dans la salle à manger par deux fenêtres ouvrantes à manivelle. Les réclamations des bénéficiaires visant les agrégats à l'avant de la maison, les plinthes électriques tachées de peinture et le manque de peinture sur un mur extérieur du salon sont rejetées puisqu'il n'y a pas malfaçon. L'entrepreneur devra toutefois corriger la peinture sur la douche. Bien que le sommet du garage soit plus bas que sur les plans, il n'y a pas lieu d'intervenir, car une telle installation ne modifie en rien l'apparence générale de la maison. Les réclamations à l'égard du ventilateur de la cuisinière, de l'ajustement des portes intérieures, du renfort de la porte de douche, du papier noir en périphérie du toit, du terrassement, des prises électriques extérieures, de l'entrée d'eau et de l'escalier de béton avant sont aussi rejetées, aucune malfaçon n'ayant été prouvée. L'entrepreneur devra toutefois apporter des modifications à l'isolation et au coupe-vapeur de la solive de rive afin que les normes du Code national du bâtiment 1995 soient respectées. Le ventilateur de la toiture du garage n'aura pas à être corrigé puisque l'installation actuelle est conforme aux exigences du code. La réclamation des bénéficiaires relative au décollement du mur arrière de la maison vis-à-vis du comptoir de cuisine est également rejetée, tout comme celle visant les fissures dans la dalle de béton du plancher du sous-sol. Comme les fissures aux finis de gypse et aux joints du pointage du plancher de la cuisine ainsi que les craquements de plancher à l'étage sont attribuables au comportement normal des matériaux, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à cet égard doit être rejetée.
JOCELYNE LALONDE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONCEPTS D'HABITATION PIERRE MÉNARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.
CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125