Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a notamment dénoncé le fait que, près des murs extérieurs, les planchers étaient très froids en hiver. L'administrateur a noté que le système d'isolation à la jonction des planchers et des murs extérieurs ainsi que le système de chauffage semblaient conformes aux règles de l'art, mais il a jugé qu'il devait néanmoins accueillir la réclamation du bénéficiaire. Il a donc ordonné à l'entrepreneur de procéder aux vérifications nécessaires à la production d'un avis technique définissant la cause des températures observées et à l'exécution des travaux correctifs requis. Une intervention est nécessaire en l'espèce. En plus de soutenir qu'il a suivi les plans préparés par des professionnels, l'entrepreneur fait valoir que la décision de l'administrateur est déficiente, car il serait difficile et très coûteux pour lui de se conformer à son obligation de résultat, alors que l'administrateur a statué sur ce point sans préciser le résultat à atteindre à la suite des travaux correctifs. Or, l'entrepreneur a raison sur ce second point. En effet, une ordonnance doit être exécutoire en ce sens qu'un entrepreneur doit savoir ce qu'on lui demande comme résultat. Il y a donc lieu de retourner la réclamation à l'administrateur pour que ce dernier précise le résultat souhaité.
9355-5969 Québec Inc./Construction Danam, entrepreneur, et Syndicat de la Copropriété LUXXCITÉ 11965, bénéficiaire, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème de gonflement de leur plancher. L'administrateur a rejeté leur réclamation, étant d'avis qu'il s'agissait du résultat du déversement d'un liquide sur le sol et donc d'une mauvaise utilisation. La réparation aurait ainsi été rendue nécessaire en raison d'une faute des bénéficiaires. La décision de l'administrateur doit être maintenue vu l'absence totale de preuve d'expert quant à la cause des gonflements et à la qualité des matériaux utilisés lors de l'installation du plancher flottant. En effet, les causes avancées par les parties constituent des spéculations ou des suppositions, ce qui est insuffisant. Or, il faut d'apporter une précision à propos de la position de l'administrateur selon laquelle le déversement d'un liquide équivaudrait à une mauvaise utilisation du plancher. En effet, la réalité de la vie quotidienne semble plus nuancée et il n'est pas difficile de concevoir des situations où le déversement de quelques gouttes serait inévitable. Tout bénéficiaire s'attendrait à ce que son plancher résiste à ces situations. Il s'agit donc de déterminer la frontière entre la mauvaise utilisation et ce qui est nécessaire pour qu'un plancher résiste aux aléas de la vie quotidienne. En l'espèce, la preuve était déficiente à cet égard.
JEAN-CLAUDE DROLET, bénéficiaire, et 9403-4030 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la planéité et le délaminage de leur plancher flottant ainsi que sur un gondolement du comptoir de leur cuisine. L'administrateur a conclu à la présence de malfaçons. En ce qui concerne le plancher, l'entrepreneur avance que la situation est imputable à un taux d'humidité mal géré par les bénéficiaires. Or, des tests d'humidité n'ont rien démontré de concluant. Par ailleurs, bien que les bénéficiaires aient reconnu avoir renversé de l'eau à un endroit précis, où un taux d'humidité plus élevé a pu être constaté, des dommages étaient aussi visibles à d'autres endroits. Il n'est donc pas possible de conclure à un état normal puisque le plancher est de «qualité supérieure» et que les bénéficiaires, à moins d'une preuve contraire, sont présumés être de bonne foi et avoir fait une utilisation normale des lieux. L'entrepreneur n'a toutefois évoqué que des possibilités, sans faire la preuve de ce qui était probable. De plus, il a passé sous silence le fait que l'un de ses employés aurait indiqué que c'était le matériau qui était en cause et non l'usage qui en avait été fait. Dans ces circonstances, la décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui a trait au comptoir de cuisine, l'entrepreneur a évoqué des causes possibles du gondolement observé, mais sans apporter quelque preuve que ce soit. Par ailleurs, des dommages similaires sont aussi visibles sur un autre comptoir de la cuisine, ce qui favorise la thèse voulant que le problème soit lié à la réalisation ou à la conception du comptoir plutôt qu'à un usage anormal. La décision de l'administrateur doit être maintenue sur ce point également.
9291-5578 QUÉBEC INC. (ACCÈS HABITATION), entrepreneur, et MARIAH TREMBLAY et CÉDRIC CLAVEAU, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a notamment dénoncé des vibrations anormales des planchers et des bruits d'impact anormaux. Il tente de faire valoir la notion d'«apparition progressive» du vice parce que les copropriétaires sont arrivés de façon progressive dans l'immeuble et qu'ils n'ont pas été en mesure de soupçonner la gravité et l'étendue du problème dès le départ. Or, il faut établir un point fixe à partir duquel il est impossible pour le bénéficiaire de nier sa connaissance des faits ou d'invoquer sa méconnaissance, et ce point se situe au mois de novembre 2020, lorsqu'il a reçu un rapport préinspection confirmant la présence du problème. À partir de cette date, il s'est écoulé 16 mois avant que la situation ne soit dénoncée à l'entrepreneur et à l'administrateur, ce qui constitue un délai déraisonnable.
SDC du 802 à 816 de la Seigneurie, bénéficiaires, et 9241-5603 Québec Inc./ Seigneurie du Ruisseau, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème lié au revêtement des planchers de bois d'ingénierie de leur unité de copropriété. Lorsqu'ils ont pris possession des lieux, ils ont noté la présence de dépressions importantes dans les planchers de la cuisine et d'un corridor. L'administrateur a conclu qu'il n'était pas question d'un vice caché puisqu'il n'a constaté aucun préjudice et que la pose du plancher avait été faite selon les normes du fabricant relatives à un plancher de bois flottant. En effet, la méthode utilisée procurerait une meilleure acoustique. Cette décision doit être maintenue. Les bénéficiaires n'ont pas établi que le problème était susceptible de constituer un inconvénient futur ou de nuire à la revente de leur unité. Par ailleurs, l'installation du plancher a été faite conformément aux instructions du fabricant. Il n'y a pas lieu de rendre une décision en faveur des bénéficiaires sur la foi de la crainte d'un problème potentiel.
Annie Raymond Desgagné et Christian Turcotte, bénéficiaires, et Construction Décor Prestige, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Durant l'année qui a suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont dénoncé le fait que le plancher de celle-ci était abîmé. L'administrateur a donné raison aux bénéficiaires en déterminant qu'il était question d'une malfaçon non apparente. Cette décision doit être maintenue. Selon le guide d'installation du fabricant des lattes de bois franc, celles-ci devaient être installées de façon perpendiculaire aux solives. Cette exigence devait être respectée. Or, il faut constater que ni l'entrepreneur ni le poseur n'ont pris connaissance du guide. En agissant ainsi, l'entrepreneur a fait fi des règles de l'art. Par ailleurs, l'expert de ce dernier a reconnu que la cause la plus probable de la situation observée serait reliée à une déformation des panneaux de contreplaqué formant le sous-plancher. À cet égard, il faut constater que les règles d'usage et de l'art exigent que les panneaux de contreplaqué soient entreposés à plat et à l'abri de l'humidité. Si une période de plusieurs semaines s'écoule entre la pose du contreplaqué et la construction du toit, le matériau subira des déformations ou une perte de résistance, d'autant plus en périodes de fortes pluies. En l'espèce, l'entrepreneur aurait dû s'informer des prévisions météorologiques. S'il l'avait fait, il aurait recouvert le plancher de façon minimale pendant les 2 semaines des vacances de la construction et jusqu'à la pose du toit. Il faut aussi tenir compte de l'aspect esthétique. Enfin, le Tribunal est convaincu de la probabilité d'une dégradation additionnelle de la situation. L'entrepreneur devra procéder à des travaux correctifs tels qu'ils ont été suggérés par l'expert des bénéficiaires.
NANCY LAVALLÉE et PIERRE HURTUBISE, bénéficiaires, et HABITATIONS M.J.S. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont le fait que leur plancher de bois franc n'est pas au même niveau que la céramique. À cet égard, il est vrai que le dénivelé dépasse la tolérance reconnue et entraîne un risque de blessure pour les enfants ainsi que pour les adultes visiteurs. Il s'agit d'un vice caché. Or, le délai de presque 2 ans entre la découverte du problème et sa dénonciation n'est pas raisonnable, étant donné que le bénéficiaire ne peut le justifier. Un autre point de la réclamation est la différence de couleur des bardeaux d'asphalte sur le toit, ce qui constituerait une malfaçon selon l'administrateur. Il s'agit plutôt d'un vice caché à cause des coûts estimés de réparation excessifs ou de l'importante diminution du prix en cas de revente. Par ailleurs, bien que l'entrepreneur ait expliqué que les bardeaux d'un même fabricant sont parfois livrés avec des différences de couleur, il a tout de même la responsabilité de s'assurer que des bardeaux identiques, provenant d'un même lot, sont utilisés pour la fabrication d'une unité d'habitation. L'entrepreneur devra corriger la situation.
Chadi Chantiri et Krystle Andrade Sahel, bénéficiaires, et Construction Briancon (1998) inc., entrepreneur, et La Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires prétendent que, lors de l'inspection préréception, ils ont dénoncé de manière générale de nombreuses marques et égratignures visibles sur les planchers de bois du rez-de-chaussée, sur l'ensemble de l'escalier principal et à l'étage. Ils soutiennent aussi que l'entrepreneur se serait engagé envers eux. C'est dans ce contexte qu'ils ont réclamé une intervention complète visant l'ensemble de l'immeuble. L'administrateur a accueilli la réclamation, mais seulement en ce qui concerne les déficiences dénoncées à la réception qui se qualifiaient à titre de malfaçons apparentes. Par ailleurs, il a mentionné qu'il ne pouvait modifier sa décision afin de tenir compte de quelque engagement que ce soit de la part de l'entrepreneur. Cette décision doit être maintenue. Ainsi, seules les malfaçons dénoncées expressément dans les délais prescrits feront l'objet de travaux correctifs par l'entrepreneur.
Mme Guylaine Mayer et M. David Karam, demandeurs, et Sotramont Pointe-Claire, S.E.C., défenderesse, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur un équerrage déficient des comptoirs de la cuisine et sur une ondulation du plancher près de la salle de bains. En ce qui concerne le premier point, soit le comptoir a été mal fabriqué ou mal installé, soit le mur derrière celui-ci n'est pas à l'équerre. Par ailleurs, le bénéficiaire a admis que le comptoir était fonctionnel et qu'il servait aux fins auxquelles il était destiné. Bien que la déficience observée soit désagréable, il faut retenir qu'elle était apparente au moment de l'inspection préréception et de la prise de possession de la maison. Elle devait être dénoncée au moment de sa réception ou, tant que le bénéficiaire n'y avait pas emménagé, dans les 3 jours suivant sa réception. Comme cela n'a pas été fait, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Quant au second point, une visite des lieux a permis de constater l'ondulation, le craquement et le mouvement du revêtement de plancher lorsqu'on y pose le pied. Un examen visuel a aussi permis de constater un écart de niveau. Comme le bénéficiaire n'a pas constaté ce problème dans les 3 jours ayant suivi la prise de possession, il y a lieu de conclure qu'il était question d'une malfaçon non apparente qui s'est révélée, en toute vraisemblance, à une date ultérieure. La décision de l'administrateur ayant retenu que l'écart de niveau se trouvait à l'intérieur des tolérances doit être révisée.
Monsieur Francis Corbeil, bénéficiaire, et Noveco Construction inc., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence neuve en mai 2016. Au mois de juillet suivant, son conjoint a constaté un gonflement du plancher et a dénoncé cette situation à l'entrepreneur. Celui-ci a laissé entendre que ce problème était relié à un taux d'humidité trop élevé dans la maison et il a recommandé l'installation d'un déshumidificateur. En mars 2017, il a remplacé les sections gondolées du plancher. À compter du mois de novembre suivant, la bénéficiaire a de nouveau constaté un gondolement du plancher et a dénoncé la situation à l'entrepreneur. Ce dernier a repris sa suggestion quant à l'installation d'un déshumidificateur et a recommandé le maintien d'une température minimale dans la pièce. L'année suivante, le problème de gondolement est réapparu. En mars 2019, après avoir obtenu 2 expertises sur le sujet, la bénéficiaire a présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a conclu que la situation ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable et a rejeté la réclamation. Il y a toutefois lieu de conclure que la situation a été dénoncée dans un délai raisonnable. En effet, la situation a été dénoncée à l'entrepreneur dans un délai raisonnable après sa découverte. Le remplacement du plancher effectué en 2017 et les conseils de l'entrepreneur obtenus en 2016, en 2017 et en 2018 quant à la gestion de l'humidité dans l'immeuble, lesquels n'ont donné aucun résultat, sont des motifs suffisants pour prolonger un délai autrement déraisonnable. En effet, la bénéficiaire n'aurait pas été placée dans une telle situation si l'entrepreneur avait enquêté davantage sur la cause du problème.
JOHANNE GAUDREAU, bénéficiaire, et RÊVNOR INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la présence de rongeurs dans leur résidence et sur des problèmes de plancher. En ce qui concerne le premier problème, l'administrateur a constaté que certaines grilles anti-rongeurs situées autour du bâtiment étaient déficientes, mais il a conclu que cela n'avait pas la gravité d'un vice caché. Cette décision doit être infirmée. Non seulement le tribunal a déjà vu une promesse d'achat être annulée après la découverte de 1 seule souris morte dans une trappe lors d'une inspection préachat, mais il a déjà conclu que la présence d'ouvertures permettant à des rats d'accéder à un bâtiment habitable constituait un vice caché. En ce qui a trait aux planchers, il était d'abord question d'un gondolement du plancher situé au pied de l'escalier du sous-sol. L'administrateur a retenu que cette situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. Or, il faut retenir qu'une préposée de l'administrateur avait transmis aux bénéficiaires des informations qui leur ont fait croire qu'ils pouvaient attendre avant de dénoncer ce problème. Dans ces circonstances, il ne faut pas retenir le délai de dénonciation déraisonnable contre les bénéficiaires. La réclamation de ceux-ci est donc accueillie en ce qui concerne les 2 problèmes soulevés.
Johanne Lemieux et Roger Ménard, bénéficiaires, et Constructions Lem-Tech Inc., entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En novembre 2017, quelques mois après la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont avisé l'entrepreneur que leur plancher craquait. Au mois de décembre 2019, ce dernier, qui avait déjà tenté de remédier au problème, a indiqué qu'il ne ferait plus rien afin de corriger la situation. En juillet 2020, les bénéficiaires ont déposé une dénonciation écrite auprès de l'administrateur et de l'entrepreneur. L'administrateur a conclu à la présence d'une malfaçon non apparente et a ordonné à l'entrepreneur de remplacer le plancher. Cette décision est maintenue. D'une part, il faut conclure que les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur dans un délai raisonnable à compter du moment où l'entrepreneur a indiqué qu'il ne ferait plus rien pour eux. Ils ont été diligents dans la gestion du problème. D'autre part, l'entrepreneur n'a pas démontré que le problème de craquement du plancher découlerait plutôt d'une mauvaise gestion par les bénéficiaires de l'humidité dans leur résidence.
8919972 Canada Inc. (Construction Junic), entrepreneur, et Natasa Paradjina et Sinisa Ostojic, bénéficiaires, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires sont propriétaires d'unités en copropriété. Ils ont tous fait état de problèmes relatifs au fini de leurs planchers de béton. L'administrateur a constaté la présence de taches sur les planchers à divers endroits et il a conclu qu'il s'agissait d'un vice caché. Il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. L'entrepreneur prétend qu'il n'y a pas de vice caché en l'espèce puisqu'il s'agirait d'un problème purement esthétique et non fonctionnel. L'apparition précoce de taches sur les planchers est le résultat de l'utilisation du mauvais revêtement par l'entrepreneur. En effet, celui-ci n'a pas employé un revêtement de polyuréthane comme ce qui était prévu au contrat. De plus, il n'a pas donné aux bénéficiaires les informations relatives à l'entretien du produit qu'il a utilisé. Quant à la gravité du problème, les planchers en cause n'ont pas uniquement un rôle fonctionnel. En effet, l'apparence et le design étaient un aspect important pour la clientèle ciblée par l'entrepreneur. Au surplus, le revêtement utilisé n'assure pas une protection à la hauteur de celle d'un revêtement de polyuréthane et le tribunal ne croit pas que les bénéficiaires avaient comme attente légitime d'avoir à reposer du scellant acrylique chaque année, et ce, en raison de tous les désagréments qui en découlent.
Développement P10 Inc., entrepreneur, et Sabrina Hammoum, Marie-Dominique Charier, Juliana Escudeiro, Jim Baude, Fannie Theroux, Ped Phimphrakao, Mathieu Cournoyer, Paule Bélanger et Prita Pourouchottamin, bénéficiaires, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au printemps 2018. Au début de 2019, ils ont remarqué des bulles dans le fini époxy de leur plancher de béton. Cette situation est devenue plus apparente vers la fin de l'hiver. Les bénéficiaires ont été en contact avec l'entrepreneur, qui leur assurait que le problème serait réglé. Au mois de novembre, l'entrepreneur a suggéré aux bénéficiaires de dénoncer la situation à l'administrateur, celle-ci n'étant pas encore réglée. Les bénéficiaires ont donc envoyé une réclamation à l'administrateur. Celui-ci l'a rejetée, indiquant que la situation ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable. Il y a lieu de conclure que le délai de dénonciation a été raisonnable. En l'espèce, lorsqu'il a rendu sa décision, l'administrateur ignorait que les bénéficiaires faisaient un suivi de la situation auprès de l'entrepreneur et que ce dernier les avait informés qu'un processus était en cours auprès d'un sous-traitant et qu'un avocat avait été engagé. L'administrateur a convenu que, s'il avait eu connaissance de ces informations, il aurait rendu une décision différente. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis quant au fini du plancher de béton.
Lyne Martel et Denis Asselin, bénéficiaires, et Construction Platinum Saguenay Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et l'administrateur. La demande des bénéficiaires est accueillie en partie et la demande de l'entrepreneur est rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2018. Au mois de mars 2019, ils ont informé l'entrepreneur d'un problème au plancher de l'étage devant l'escalier et au carrelage de céramique devant la douche de l'étage. Comme ils ont reçu l'assurance que les correctifs nécessaires seraient apportés à la mi-septembre, ils n'ont pas pris de mesures additionnelles. Les travaux ont été reportés à la fin du mois d'octobre mais, à ce moment, l'entrepreneur semblait moins disposé à corriger ces problèmes. Les bénéficiaires ont donc dénoncé ceux-ci à l'administrateur au mois de novembre, donc 10 mois après leur découverte. Ce dernier a conclu que le délai de dénonciation était déraisonnable et il a rejeté la réclamation relativement à ces éléments. Il a toutefois accueilli la réclamation des bénéficiaires en lien avec un problème aux joints du carrelage de céramique dans la cuisine et dans la salle de bains. En ce qui concerne la dénonciation jugée tardive, compte tenu des circonstances particulières du dossier et de l'inexécution de l'entrepreneur, malgré un suivi assidu par le bénéficiaire au moment des différentes échéances reportées systématiquement par l'entrepreneur, le délai de 10 mois n'est pas déraisonnable. Aucun reproche ne peut être fait aux bénéficiaires, et l'entrepreneur est le seul responsable de sa situation. Quant aux autres éléments, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Bien que l'entrepreneur ait allégué que les bénéficiaires étaient responsables, car les sous-traitants relevaient directement d'eux, il faut tenir compte du fait qu'il ne leur a pas donné le choix quant aux sous-traitants qu'ils pouvaient retenir. Or, l'entrepreneur ne pouvait exiger ni imposer que les sous-traitants soient uniquement ceux qu'il engage pour ses propres projets sans être responsable des travaux exécutés par ceux-ci. En l'espèce, il appartenait à l'entrepreneur de connaître le type de céramique que les bénéficiaires allaient poser pour s'assurer que le joint utilisé serait approprié et efficace.
ALEXANDRE CARRIER et NATHALIE VERRET, bénéficiaires, et CONSTRUCTION S.M.B. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont dénoncé la présence d'une tuile tachée dans l'entrée de leur résidence. En novembre 2015, l'administrateur a reconnu qu'il s'agissait d'une malfaçon et il a ordonné à l'entrepreneur de faire les vérifications nécessaires et d'apporter les correctifs requis, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Au mois de novembre 2019, il a modifié les conclusions de la décision de 2015 pour indiquer qu'il mandaterait un entrepreneur afin de faire remplacer la tuile tachée par une autre du même modèle et de la même marque, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. L'administrateur a ajouté qu'il était possible que, malgré l'utilisation d'une tuile semblable, une légère différence de teinte soit perceptible puisque la tuile en question ne pouvait provenir du même lot que les autres. Les bénéficiaires contestent le changement apporté aux conclusions. D'une part, ils font valoir qu'ils ont acheté une maison neuve et que les travaux correctifs proposés en 2019 changent les termes de la décision de 2015. D'autre part, ils prétendent qu'il y a lieu de faire remplacer toutes les tuiles du plancher, car ils ont acheté une maison neuve et n'ont pas à accepter une tuile ayant une teinte différente. Il y a lieu d'exiger le changement de toutes les tuiles, ce qui nécessitera d'exécuter tous les travaux d'enlèvement et de remplacement nécessaires selon les règles de l'art. Premièrement, il faut tenir compte du fait que, en juin 2019, l'administrateur a mis les bénéficiaires en demeure d'accepter un soumissionnaire afin de faire effectuer les travaux correctifs par le plus bas soumissionnaire. Ces travaux visaient nécessairement le remplacement de toutes les tuiles et non d'une seule d'entre elles. Les bénéficiaires ayant accepté cette proposition, c'est elle -- et non celle du mois de novembre -- qui est applicable. Deuxièmement, on ne peut corriger une malfaçon par une autre malfaçon. En l'espèce, près de 5 ans se sont écoulés depuis la décision initiale et 2 tuiles d'apparence neuve ont été présentées aux bénéficiaires pour le remplacement potentiel de la tuile tachée. Or, ces dernières présentent un éclat neuf ainsi qu'une apparence et une teinte différentes des autres tuiles, ce qui fait en sorte que leur utilisation créerait une nouvelle malfaçon.
Madame Vickie Gentile et Monsieur Michel Jacques, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec Inc., Construction Sebalan, entrepreneur, et Raymond Chabot administrateur provisoire inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire et son conjoint ont remarqué la présence d'un espacement et d'égratignures aux extrémités des lattes de bois de leur plancher flottant. L'entrepreneur a effectué certains travaux correctifs. Puisque le problème constaté touchait aussi d'autres résidences, ce dernier a entrepris des démarches auprès de son fournisseur et du fabricant, et il a assuré à la bénéficiaire qu'elle aurait droit à un dédommagement, que des travaux seraient effectués ou que le plancher serait remplacé. La bénéficiaire a éventuellement présenté une réclamation à l'administrateur. En ce qui concerne les espacements, celui-ci a ordonné que des travaux correctifs soient exécutés, mais seulement à 2 lattes, étant d'avis qu'un remplacement de l'ensemble du plancher n'était pas nécessaire. Enfin, l'administrateur a attribué la situation à la bénéficiaire puisque l'usure apparaissait à l'endroit où se trouvaient la cage et le lit de son chien. La bénéficiaire n'a pas démontré qu'un remplacement du plancher s'imposait pour régler le problème d'espacement. Même si l'entrepreneur avait déjà proposé cette solution, il était également d'accord avec la méthode corrective suggérée par l'expert au dossier. Par ailleurs, même si un remplacement a été fait dans d'autres cas, il s'agissait de situations qui étaient plus graves que celle en l'espèce. Quant à l'incertitude relative au fait de pouvoir trouver des planches du même modèle si un bris devait survenir, il ne s'agit pas d'un élément couvert par la garantie. En l'espèce, l'entrepreneur devra s'assurer que ses travaux correctifs remédient complètement et définitivement au problème. Le problème d'usure a été dénoncé après l'expiration de la couverture pour les malfaçons et il ne s'agit pas d'un vice caché. Il est toujours possible de marcher sur le plancher puisqu'il ne s'agit, en l'espèce, que d'un problème esthétique.
Valérie Morcos, bénéficiaire, et Sotramont Bois-Franc Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation visant plusieurs points, dont des problèmes touchant les planchers de sa résidence. Il était notamment question de la pente du plancher de la chambre secondaire et de la dénivellation du plancher du salon. L'administrateur lui a donné raison sur ces points, étant d'avis qu'il s'agissait de malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception. L'entrepreneur conteste la décision de l'arbitre à cet égard. En ce qui concerne la chambre secondaire, la demande d'arbitrage doit être accueillie. En effet, l'administrateur a admis que les mesures prises par l'expert de l'entrepreneur étaient plus précises que les siennes et que la dénivellation du plancher de cette pièce respectait donc les tolérances applicables. En ce qui a trait à la dénivellation du plancher du salon, la demande d'arbitrage doit être rejetée. L'administrateur a retenu que le dénivelé de 9 millimètres sur une longueur de 32 pouces dépassait la tolérance de 6 millimètres prévue au Guide de performance. Il s'agit là de la seule tolérance qui a été mise en preuve en arbitrage, de sorte qu'il s'agit de la balise à utiliser pour évaluer si le dénivelé observé est acceptable ou non. Par ailleurs, on ne saurait retenir, tel que l'entrepreneur le prétend, que le plancher présente un aspect esthétique satisfaisant. En effet, le dénivelé est très apparent et l'effet visuel est important. De plus, bien que l'entrepreneur ait affirmé que la valeur de l'unité du bénéficiaire ne sera pas altérée par cette dénivellation, il n'a pas présenté de preuve au soutien de cette prétention. Enfin, l'entrepreneur n'a pas établi que ce point serait exclu de l'application de la garantie au motif que la dénivellation résulterait du comportement normal des matériaux, plus particulièrement du séchage du bois. En effet, cette exclusion ne s'applique pas lorsque l'entrepreneur a omis de se conformer aux règles de l'art.
WILLIAM ALLIANCE INC., entrepreneur, et JASMIN MYRE et NICOLAS SIROIS, bénéficiaires, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en 2014. L'année suivante, l'entrepreneur a requis l'intervention de l'administrateur par rapport à un problème de déformation des planchers. L'administrateur a conclu que le parquet avait subi un stress relié à un taux d'humidité élevé, ce qui pouvait expliquer la déformation des lattes ainsi que les bruits de craquement. Selon lui, le maintien du taux d'humidité relative à l'intérieur relevait de la responsabilité des bénéficiaires et il ne servirait à rien de corriger des déficiences observées si un taux d'humidité adéquat n'était pas maintenu. Or, il y a lieu de conclure que les 2 volets du problème sont couverts par la garantie. Premièrement, l'installation des planchers n'est pas conforme aux normes applicables. En effet, le long des murs, les lattes du plancher ne sont pas bien fixées. Au centre des pièces, la pose d'agrafes et l'espacement des ancrages ne respectent pas les normes. Le fait que ce non-respect des normes n'ait pas causé une perte d'usage n'empêche pas de conclure à la présence d'une malfaçon. Deuxièmement, les problèmes d'humidité doivent être imputés à l'entrepreneur. En effet, les bénéficiaires et leur famille mènent une vie normale tout en utilisant les appareils d'extraction en tout temps et en prenant certaines précautions supplémentaires. Étant donné que leurs habitudes de vie ne sont pas en cause, il reste uniquement l'explication qu'ils ont soumise, soit que le système de chauffage et de climatisation installé est trop puissant, de sorte qu'il fonctionne de manière intermittente, ce qui ne permet pas la déshumidification adéquate du bâtiment. Or, les bénéficiaires étaient en droit de s'attendre à l'installation d'un système de climatisation et de chauffage ainsi que d'un système d'échangeur d'air qui leur permettraient de maîtriser le taux d'humidité afin qu'il se situe dans la plage de normalité, et ce, sans nécessité d'un déshumidificateur. L'entrepreneur devra corriger la situation.
MANON GAUTHIER et PATRICK ST-PIERRE, bénéficiaires, et CORPORATION IMMOBILIÈRE DOMICIL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Au cours de l'année qui a suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont dénoncé le fait que les lattes en bois de leur plancher présentaient une certaine concavité dans le sens de leur largeur. L'administrateur a constaté un gondolement des lattes à 2 endroits au rez-de-chaussée, soit dans une section de la salle à manger et dans le corridor devant l'îlot de la cuisine. Selon lui, il était question d'une installation fautive des lattes, ce qui constituait une malfaçon existante et non apparente lors de la réception du bâtiment. Il a accueilli la réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur de régler le problème. Cette décision doit être maintenue. La preuve d'un problème de concavité n'est pas vraiment contestée et l'entrepreneur n'a pas réussi à démontrer qu'il existe une règle de l'art prévoyant que la concavité d'une latte de plancher en bois est tolérable jusqu'à un maximum de 2 millimètres. Par ailleurs, rien ne permet de croire que le problème dénoncé serait le résultat d'un déversement d'eau ou d'un autre liquide. On ne peut par ailleurs conclure qu'un taux d'humidité excessif aurait été maintenu dans la maison des bénéficiaires depuis qu'ils y ont emménagé puisque, si tel était le cas, tous les planchers seraient touchés par un problème de concavité.
Sotramont Bois-Franc inc., entrepreneur, et Mai Linh Duong et Simon Azoulay, bénéficiaires, et La garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence au mois d'août 2014. Dans la première année ayant suivi la réception de l'immeuble, elle a noté une déformation des lames de bois de son plancher ainsi que la présence de traces noires au-dessus des thermostats électroniques. À l'été 2017, elle a découvert des fissures dans les carreaux de céramique du plancher de sa cuisine. En septembre suivant, elle a dénoncé ces problèmes à l'administrateur, qui a rejeté sa réclamation. Cette décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui a trait aux fissures dans les carreaux de céramique, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, à savoir dans les 6 mois ayant suivi la découverte du problème, mais il ne s'agit pas d'un vice caché. En effet, même si ce problème existait au moment de la vente sans être connu de la bénéficiaire, il n'y a pas eu preuve d'un déficit d'usage qui en aurait découlé. Les microfissures en cause ne peuvent être observées que de très près et elles ne gênent pas la circulation sur le plancher de la cuisine. Quant à la déformation des lames de bois du plancher et aux traces noires observées au-dessus des thermostats électroniques, la dénonciation a été faite bien au-delà du délai de 6 mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Au surplus, pour ce qui est des traces noires, le fabricant des thermostats électroniques a indiqué que l'utilisation fréquente de brûleurs d'huiles parfumées, de chandelles ou de distributeurs de parfum de même que la fumée de cigarette pouvaient causer une décoloration semblable. Or, la bénéficiaire est une utilisatrice assidue de bougies parfumées et elle fume. Le problème dénoncé résulterait donc de ses habitudes de vie.
VICKY BEAUDOIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION STEVE BARON INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 5 mars 2018, l'administrateur a rendu une décision portant sur plusieurs points invoqués par la bénéficiaire. Le 5 avril, cette dernière a formulé une demande d'arbitrage où elle spécifiait qu'elle portait 2 de ces points en arbitrage. Il était notamment question d'un espacement à la jonction d'une planche de son plancher et de la moulure de transition du carrelage de sa cuisine. Le 9 juillet, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage de 3 autres points. En ce qui a trait au problème d'espacement, il s'agit d'un élément qui n'est pas visible lorsqu'on l'observe en position debout. À l'occasion d'une visite des lieux, il a fallu se pencher vers le plancher et disposer d'un éclairage dans un angle bien précis pour voir cet espacement. Il y a lieu de rejeter ce point. Quant aux points qui ont fait l'objet de la demande d'arbitrage du 9 juillet, on doit retenir que la bénéficiaire n'a pas présenté sa demande à l'intérieur du délai de 30 jours et qu'elle n'a offert aucune justification pour expliquer son retard. Au surplus, dans le cas de 1 des 3 points, le tribunal n'aurait pas été compétent pour se prononcer puisqu'il était question d'une entente dont l'administrateur avait pris note sans rendre de décision pouvant constituer une demande d'arbitrage.
NICOLE ROY, bénéficiaire, et PARC SUR RIVIÈRE-BROMONT, S.E.C., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mai 2015, la bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence. À la date de fin des travaux, le 31 décembre suivant, l'entrepreneur s'est présenté chez la bénéficiaire afin de lui faire signer la déclaration d'inspection préréception. Alors qu'ils étaient tous deux assis à une table, il a rapidement parcouru le document avec elle et l'a rempli lui-même. Ils n'ont pas procédé à une inspection de l'immeuble. L'entrepreneur a rassuré la bénéficiaire en lui indiquant que tout ce qui devait être réglé allait l'être. Au printemps 2017, l'entrepreneur ayant reporté des réparations à quelques reprises, la bénéficiaire a joint un ingénieur, qui a constaté certains problèmes. Par la suite, elle a présenté une réclamation à l'administrateur. Ce dernier a conclu à des malfaçons quant aux situations rapportées, mais a soutenu que le recours était tardif puisqu'il avait été entrepris plus de 2 ans après la réception de l'immeuble. Or, la bénéficiaire prétend que le comportement et la conduite de l'entrepreneur démontrent que celui-ci a failli à ses devoirs et à ses obligations en lien avec l'inspection, de sorte que l'on ne saurait lui reprocher à elle d'avoir tardé à présenter sa réclamation. Cet argument doit être retenu. En effet, on ne peut refuser la couverture de la garantie à la bénéficiaire au motif qu'il n'y a pas eu d'avis écrit de dénonciation des malfaçons, alors que le processus de vérification et de recherche de ces malfaçons a été négligé par l'entrepreneur au moment de procéder à l'inspection. Ce dernier avait d'ailleurs un devoir d'information envers la bénéficiaire. Dans les faits, il aurait dû noter les remarques de celle-ci et conduire une visite d'inspection au cours de laquelle il aurait fait ressortir les vices et les malfaçons.
HÉLÈNE SOMMEREYNS, bénéficiaire, et 7802471 CANADA INC. (CONSTRUCTION DES GRANDS JARDINS), entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence à la fin du mois d'août 2014. Connaissant l'importance de la réception du bâtiment, ils ont rempli le formulaire d'inspection préréception avec beaucoup de minutie et rien n'a été indiqué relativement aux planchers. Au mois d'octobre 2015, l'entrepreneur a dénoncé un problème de craquement des planchers de la résidence. L'administrateur a retenu que les premières manifestations de ces problèmes remontaient à l'été 2014 et que le problème n'avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser 6 mois. Les bénéficiaires soutiennent toutefois que la computation du délai de 6 mois aurait dû débuter à l'été 2015. En l'espèce, les bénéficiaires ont offert un témoignage cohérent et crédible, selon lequel la première manifestation du problème est bien survenue après les vacances de la construction 2015, donc durant l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Les photographies qu'ils ont prises à l'automne 2014 et au début de l'hiver 2015 permettent de voir que les planchers étaient en bon état, contrairement à celles qui ont été prises à l'automne 2015. Il faut donc conclure le problème a été dénoncé dans un délai raisonnable suivant sa manifestation, lequel n'a pas dépassé 6 mois.
MANON GAUTHIER & PATRICK ST-PIERRE, bénéficiaires, et CORPORATION IMMOBILIÈRE DOMICIL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La bénéficiaire a dénoncé la présence de traces laissées sur son plancher de béton par du ruban adhésif installé par le sous-traitant qui a effectué les travaux de plancher. En effet, afin de terminer les travaux dans les plus brefs délais possibles, du ruban adhésif a été posé afin que les travailleurs ne marchent pas sur les joints du plancher en continuant les travaux. Ce ruban a été retiré plusieurs jours après sa pose. L'administrateur a retenu qu'il était question d'une malfaçon puisque les marques étaient très apparentes et que c'était la bénéficiaire qui les voyait chaque jour, et il a ordonné à l'entrepreneur de procéder à des travaux correctifs. Cette décision doit être maintenue. En effet, les marques de ruban adhésif sont clairement apparentes sur le plancher et, à certains endroits, on peut même voir les marques de déchirure du ruban. Le plancher ne présente pas un aspect esthétique satisfaisant. Par ailleurs, l'entrepreneur a admis qu'il n'était pas dans les règles de l'art d'appliquer un ruban adhésif sur un plancher de béton poli, et encore moins de l'y laisser plusieurs jours avant de le retirer.
MARIE-FRANCE LANGLOIS, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS YVES LESSARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur divers points, dont un gonflement du revêtement de plancher flottant près de la salle de bains, l'étanchéité de la douche, un arrondissement de la tringle et de la tablette dans la garde-robe de la chambre principale ainsi qu'un bris du comptoir de la salle de bains. Or, elle n'a pas démontré que l'administrateur aurait commis une erreur dans sa décision quant à ces éléments lorsqu'il a retenu que le gonflement respectait le seuil de tolérance admis, qu'il n'y avait pas de fuite d'eau en provenance de la douche, que l'arrondi des éléments dans la garde-robe était attribuable à une utilisation anormale découlant d'une surcharge et que le bris du comptoir résultait du fait que la bénéficiaire avait échappé une bouteille sur celui-ci.
NICOLE ROY, bénéficiaire, et PARC SUR RIVIÈRE-BROMONT, SOCIÉTÉ EN COMMANDITE, entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires de 2 immeubles dont la réception remonte au mois de février 2009. La même année, il a dénoncé le bris de tuiles dans la cuisine de 2 unités et il a suggéré que des vibrations du plancher dissimulaient peut-être un problème plus important. L'administrateur a conclu à la présence de malfaçons, mais il n'a pas constaté de vibrations excessives. Cette décision n'a pas été portée en arbitrage. En 2011, le bénéficiaire a présenté une nouvelle réclamation après avoir constaté le bris d'autres tuiles et le soulèvement du plancher à la jonction entre 2 pièces. L'administrateur a reconnu à l'existence d'un vice caché et le bénéficiaire a accepté un règlement final de 2 000 $. La décision de l'administrateur n'a pas été portée en arbitrage. En 2017, le bénéficiaire a appris que la structure présentait des faiblesses apparentes aux planchers, soit une situation beaucoup plus sérieuse que celle envisagée préalablement. Il a envoyé une réclamation à l'administrateur, mais celui-ci l'a rejetée au motif que puisque la réception des parties communes remontait au mois de février 2009, la période de couverture de la garantie, d'une durée maximale de 5 ans, était expirée. Cette décision doit être maintenue. Même s'il y a eu interruption de la prescription lorsque le bénéficiaire a présenté ses réclamations en 2009 et en 2011, l'interruption a pris fin lorsque l'administrateur a rendu ses décisions, lesquelles n'ont pas été contestées. Par ailleurs, s'il fallait retenir que le vice s'est manifesté de façon graduelle et que le bénéficiaire en a pris connaissance pour la première fois en 2017, il faudrait conclure qu'il n'était plus dans la période de couverture de 5 ans à ce moment.
Syndicat des copropriétés des Condos de la Côte, bénéficiaire, et Construction Belgamme (2004) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité en copropriété le 4 mars 2016. Le 24 avril 2017, ils ont constaté pour la première fois un défaut au plancher de leur unité, soit une décoloration de plusieurs planches. Ils ont dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur le 1er mai. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif que le problème, découvert pendant la période de couverture visant les vices cachés, n'était pas un vice caché puisqu'on ne pouvait conclure qu'il causait un déficit d'usage ou qu'il faisait en sorte que l'unité ne pouvait être utilisée aux fins auxquelles elle était destinée. Cette décision doit être maintenue. Lorsque les bénéficiaires ont découvert le problème, la couverture de 1 an pour les malfaçons non apparentes au moment de la réception était échue. C'était donc la couverture de 3 ans pour vice caché qui était valide. Or, les bénéficiaires reconnaissent que leur plancher n'est pas atteint d'un vice caché. En effet, il n'y a pas de preuve d'un vice grave, soit que le plancher serait partiellement ou totalement impropre à servir à son usage usuel et normal.
Monsieur Richard Tremblay et Monsieur René Néron, bénéficiaires, et 7663609 Canada inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire, ès qualités La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une première réclamation en lien avec les planchers de leur résidence. L'administrateur a noté que le plancher de bois franc était ondulé sur les 2 étages de l'immeuble et que cette situation, contrairement à ce que l'entrepreneur avait indiqué aux bénéficiaires, était irréversible. L'entrepreneur a donc repris les travaux sur les planchers en procédant au sablage, à la teinture et à la pose de vernis. Les bénéficiaires, insatisfaits des travaux correctifs effectués, se sont adressés de nouveau à l'administrateur. Ce dernier a conclu que, dans l'ensemble, le travail de l'entrepreneur semblait acceptable et conforme aux pratiques courantes et aux règles de l'art et que seules quelques petites imperfections devraient être corrigées. Or, les bénéficiaires veulent obtenir un plancher neuf composé de nouvelles planches de bois préfini, comme à l'origine. Cette demande doit être rejetée. La réparation des vices et des malfaçons apparents ne nécessite pas nécessairement un remplacement par des matériaux neufs. Une réparation doit être conforme aux règles de l'art, ce qui n'exige pas la perfection à tous les égards. En effet, il n'est pas toujours possible de se replacer dans les conditions d'origine à des coûts raisonnables. En ce qui a trait aux problèmes constatés par les bénéficiaires, ils n'ont pas démontré qu'il s'agirait de vices ou de malfaçons apparents.
JOHANNIE SAVARD et CHARLES TRUDEL, bénéficiaires, et KS CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur une trentaine de points, dont un problème d'ondulation et de craquement du plancher de leur salle à manger ainsi que des problèmes avec leur comptoir de cuisine et leur toilette. L'entrepreneur, au soutien de sa demande d'arbitrage, a présenté une preuve raisonnable, crédible et surtout non contredite puisque les bénéficiaires ont décidé de ne pas être présents à l'audience, de ne pas offrir de preuve non plus que de questionner ou contre-interroger l'entrepreneur. Dans ces circonstances, il y a lieu de donner gain de cause à l'entrepreneur.
SYLVAIN BOURDEAU CONSTRUCTION & FILS, entrepreneur, et ISABELLE ROBERT & JACKY MÉLANÇON, bénéficiaires, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité de copropriété en mars 2014. Au mois de juin 2016, ils ont dénoncé des problèmes d'étanchéité ou d'entretien de la douche à l'étage, une détérioration de la surface de béton à l'entrée et un écart important entre le plancher flottant et le mur au rez-de-chaussée. L'administrateur a rejeté toutes leurs demandes et sa décision doit être maintenue. En effet, la bénéficiaire a déclaré avoir constaté l'ensemble de ces problèmes à l'été 2015. Or, les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception doivent être découvertes durant l'année suivant la réception d'un immeuble et, lorsque les bénéficiaires ont découvert des malfaçons à l'été 2015, le délai de une année était écoulé. Au surplus, la dénonciation des problèmes n'a pas été faite dans un délai raisonnable puisqu'elle est survenue un an plus tard.
NATALIA GOMES et LUIS SAVIO, bénéficiaires, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Quelques mois après la réception de son unité de copropriété, le bénéficiaire a dénoncé un problème de gondolement de son plancher. L'administrateur a constaté que le plancher était, de façon générale, en bon état mais que le problème touchait la déflexion. Il a retenu qu'une intervention de l'entrepreneur était nécessaire. Le bénéficiaire, insatisfait des travaux correctifs effectués, a présenté une nouvelle réclamation à l'administrateur. Ce dernier a reconnu l'intervention de l'entrepreneur à certains endroits, mais il a aussi noté que la situation paraissait s'être aggravée et que le plancher semblait avoir été collé, contrairement aux recommandations du manufacturier. L'administrateur a donc exigé que les travaux aux planchers de bois flottant soient repris dans le respect des règles de l'art et des recommandations du fournisseur. Le bénéficiaire ne veut toutefois pas que l'entrepreneur reprenne le travail, car il a perdu confiance. Il a présenté une soumission d'un entrepreneur général qui fait état de différentes options, dont une préconisant le remplacement du plancher de bois flottant par un plancher en bois d'ingénierie. L'entrepreneur se dit toujours disposé à terminer les travaux correctifs, mais il ajoute ne pas avoir la collaboration du bénéficiaire. Un entrepreneur a le libre choix des moyens d'exécution et il suffit que, au final, le résultat obtenu soit conforme aux règles de l'art. En l'espèce, les travaux de correction proposés par l'entrepreneur et l'administrateur peuvent être adéquats. Par ailleurs, le bénéficiaire a acheté une unité de copropriété avec des planchers de bois flottant et il ne peut espérer la même qualité de finition qu'un plancher de bois d'ingénierie. Le bénéficiaire devra collaborer avec l'entrepreneur pour l'exécution des travaux, à moins que les parties ne conviennent plutôt d'une compensation financière.
GAÉTAN CUSSON, bénéficiaire, c. 9232-7170 QUÉBEC INC. (HABITATIONS 360), entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont dénoncé des déficiences touchant le revêtement du plancher de leur résidence. Plus particulièrement, il était question d'ondulations des lattes de bois lorsqu'on y appliquait un poids ou une pression et de dénivellations dans la dalle de béton supportant le plancher. L'administrateur a accueilli leur réclamation et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs à 2 reprises. Bien que les bénéficiaires aient fait valoir qu'ils étaient insatisfaits de ces travaux, l'administrateur a indiqué que ceux-ci correspondaient aux normes de l'industrie. Sa décision sera maintenue en partie. En effet, il faut retenir que le niveau du plancher a atteint, dans les circonstances et compte tenu de l'environnement particulier de l'immeuble, une qualité acceptable. Aucune correction ne sera exigée à cet égard. Cependant, le problème d'ondulations est toujours présent. L'entrepreneur devra intervenir minutieusement aux endroits désignés par les bénéficiaires pour corriger la situation et faire en sorte que le revêtement du plancher ne plie pas lorsqu'un poids y est appliqué.
STEPHEN GALLANT et KRISTINA CHAN, bénéficiaires, et LE GROUPE AXXCO-ANGUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 28 mai 2015. Au mois d'août, le bénéficiaire a constaté une déformation du plancher. L'entrepreneur lui a indiqué que la situation se rétablirait, ce qui n'a pas été le cas. Au mois de novembre, la bénéficiaire a transmis un courriel à l'entrepreneur lui indiquant cela. Au mois de décembre, les bénéficiaires ont envoyé des photographies du plancher montrant de l'espacement entre les lattes à l'entrepreneur. N'ayant pas eu de nouvelles de ce dernier jusqu'au mois de mars, au mois d'août, les bénéficiaires ont dénoncé plusieurs points à l'entrepreneur et à l'administrateur par courriel, dont le problème touchant le plancher et le fait que la porte de la chambre des maîtres s'ouvrait dans le cadre de porte de la salle de bains. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ces deux points, étant d'avis que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, soit durant les six mois suivant la découverte du problème dans le cas du plancher et lors de la visite préréception ou dans les trois jours suivant la prise de possession dans le cas de la porte. En ce qui concerne les planchers, il faut conclure dans un premier temps qu'il est question de vices cachés. En effet, le plancher n'a pas été installé selon les spécifications du fabriquant. Notamment, l'installateur n'a pris aucune mesure d'humidité relative pendant les travaux, les boîtes de lames de bois n'ont pas été entreposées de façon à laisser le bois prendre la température et l'humidité de la pièce, le sous-plancher était humide lors de l'installation, le clouage et l'adhésif étaient insuffisants ou inadéquats et il y a absence de membrane sous le bois. Or, bien qu'il y ait un vice caché, il n'est pas possible d'accueillir la réclamation des bénéficaires à cause du délai de dénonciation du problème. Un bénéficiaire doit agir avec une diligence raisonnable et, en l'espèce, les manifestations répétitives et cumulatives durant plusieurs mois et sous plusieurs formes à compter du mois d'août 2015 auraient dû amener les bénéficiaires à dénoncer la situation dans un délai raisonnable à partir du 9 décembre, moment où la situation était devenue inquiétante et fort problématique. Quant au problème de porte, il est particulier puisque tous ceux qui ont participé à la construction n'ont pas constaté l'irrégularité de la situation. La décision de l'administrateur doit toutefois être maintenue à cause du délai écoulé avant la dénonciation du problème.
MARIE-PIERRE LAROUCHE et STÉPHANE BAUER, bénéficiaires, et LES PLACEMENTS SERBEAU LTÉE, entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la présence de carreaux de céramique endommagés et éraflés au rez-de-chaussée de leur résidence. L'administrateur a retenu que les carreaux avaient été fournis par les bénéficiaires et installés par l'entrepreneur et que, au moment de la livraison, les bénéficiaires avaient vérifié la condition de chacun des carreaux et avaient remplacé avant l'installation ceux qui étaient en mauvais état. Or, il appert qu'aucune protection suffisante n'a été installée sur le revêtement de plancher après l'installation du carrelage, ce qui aurait pu éviter la survenance de dommages en cours de travaux. L'administrateur a exigé que l'entrepreneur procède au remplacement des carreaux endommagés visibles. Dans une deuxième décision, l'administrateur a constaté que les bénéficiaires n'avaient pas fait le nécessaire pour se procurer de nouveaux carreaux et que ceux-ci n'étaient plus disponibles sur le marché. Il a exigé de ces derniers qu'ils fournissent de nouveaux carreaux à l'entrepreneur, d'un montant équivalant à ceux qui avaient initialement été installés, et il a exigé de l'entrepreneur, qui serait probablement tenu de remplacer l'entièreté du plancher, qu'il paie le coût d'achat de 39 carreaux, soit le nombre de carreaux qui avaient été endommagés. En arbitrage, l'administrateur a fait valoir un nouvel élément, soit que les tuiles n'avaient pas initialement été installées par l'entrepreneur mais plutôt par quelqu'un qui avait été engagé directement par le bénéficiaire. L'administrateur a indiqué que s'il avait su que la fourniture et l'installation initiale des tuiles ne faisaient pas partie des obligations de l'entrepreneur, il n'aurait pas accueilli ce poste de réclamation. Il faut toutefois prendre en considération le fait que les tuiles ont été endommagées avant la réception du bâtiment et que les parties avaient convenu, dans le formulaire d'inspection préréception, que l'entrepreneur devait remplacer les carreaux brisés. Par cette entente, le remplacement des tuiles déjà posées mais endommagées en cours de construction est devenu une obligation de l'entrepreneur. Quant à la non-disponibilité de tuiles identiques sur le marché, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur, car il n'a pas été démontré que l'entrepreneur aurait pris à sa charge le soin de l'approvisionnement des tuiles de remplacement, une obligation qui appartenait aux bénéficiaires.
VINCENZO PAMPENA et LINDA CALDERONE, bénéficiaires, et HABITATIONS ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur un problème touchant leur plancher. L'arbitre saisie du dossier a conclu que la structure des planchers ne satisfaisait pas aux exigences du Code national du bâtiment ni aux règles de l'art. Après avoir conclu que la solution proposée par l'entrepreneur ne garantissait pas un résultat conforme aux règles de l'art et aux usages courant du marché, l'arbitre lui a ordonné d'effectuer des mesures correctives précises. Ainsi, l'entrepreneur était tenu d'effectuer les travaux correctifs par le dessus des planchers, le choix des moyens d'exécution lui appartenant. Or, la conclusion quant à l'exécution de travaux par le dessus ne lie pas le tribunal. D'une part, l'arbitre n'a retenu aucune des deux méthodes particulières proposées par les parties. D'autre part, jamais il n'avait été mis en preuve devant elle que toutes les méthodes correctives par le dessous ne pourraient être retenues. Par ailleurs, la conclusion de l'arbitre découlait d'une analyse qui l'a convaincue que la méthode corrective précise proposée par l'entrepreneur ne garantissait pas un résultat conforme aux règles de l'art et aux usages courants du marché. De plus, la préoccupation de l'arbitre quant à la durée des travaux pour l'enlèvement du gypse au plafond et son remplacement a été étudiée par un expert dont l'analyse paraît fort raisonnable. Enfin, la proposition ou la méthode de correction proposée par l'expert des bénéficiaires ne peut être qualifiée de «par dessus». Dans le contexte du nouvel arbitrage, lequel porte sur les méthodes de correction proposées, il faut constater que toutes les solutions utilisent en totalité ou en partie une méthode par dessous. Les bénéficiaires n'ont d'ailleurs pas été en mesure de démontrer que la méthode proposée par l'administrateur, enrichie par les engagements de l'entrepreneur et l'expertise d'un ingénieur, serait inappropriée dans les circonstances. Néanmoins, tant leur ingénieur que le représentant de l'entrepreneur et l'ingénieur des bénéficiaires ont soumis certains ajouts et correctifs qui seront retenus. Il faut aussi prendre en considération le fait que la proposition retenue est la moins coûteuse et que l'entrepreneur est sujet à une obligation de résultat.
GABRIELA et DAN DUMITRU, bénéficiaires, et IMMOBILIER VERIDIS I INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu une décision par laquelle il a rejeté plusieurs éléments de la réclamation des bénéficiaires. Notamment, il était question d'une ouverture au plancher de la salle de bains des maîtres de l'immeuble découverte par les bénéficiaires lorsqu'ils ont emménagé dans la résidence. Ils se sont fiés aux propos de l'entrepreneur, qui leur avait mentionné qu'il s'en occuperait, et ils n'ont pas dénoncé le problème à l'administrateur. Or, les propos de l'entrepreneur ne libéraient pas les bénéficiaires de leur obligation de dénoncer le problème à l'administrateur dans les délais applicables, de sorte que ce point de réclamation ne peut être retenu. La demande des bénéficiaires portait aussi sur des rayures au revêtement mural de la douche des maîtres. Ils n'auraient noté la présence de ces rayures qu'après plusieurs mois, mais l'administrateur a conclu que le problème était présent lors de la prise de possession. Or, même si un problème est détectable en théorie, il peut tout de même être non apparent pour un profane. Par conséquent, cette malfaçon doit être considérée comme non-apparente lors de la prise de possession et, donc, elle a été dénoncée conformément au règlement. La réclamation portait également sur l'impossibilité pour les bénéficiaires d'installer un réservoir de gaz propane à l'emplacement prévu lors de la construction. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une mésentente contractuelle entre les parties. Toutefois, il faut retenir qu'il est plutôt question d'un manquement de l'entrepreneur à son obligation de renseignement envers le bénéficiaire, ce qui a mené à l'absence du résultat prévu, soit un emplacement conforme aux règles de l'art pour le réservoir. Il s'agit d'une malfaçon qui n'était pas détectable pour un profane et qui a été constatée quelque temps après la prise de possession de la résidence. La demande des bénéficiaires de revoir la décision rendue sur ce point est donc accueillie.
JENNIFER BARBEAU-DOLAN & JEAN-DOMINIQUE LEBREUX, bénéficiaires, et 7578016 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc. administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2015. Au mois de mars 2016, ils ont dénoncé plusieurs vices de construction. L'entrepreneur a été appelé à exécuter des travaux correctifs, mais les bénéficiaires sont d'avis que certains des travaux n'ont pas été terminés ou encore exécutés correctement. Ils se plaignent notamment que, à la suite de travaux effectués pour faire en sorte que la bordure métallique du toit de leur garage soit de même hauteur que celle qui se trouve en façade principale de la maison, une mince bordure qui était auparavant cachée est maintenant visible. Or, elle n'est visible que si l'on se place à un endroit précis dans la rue, avec l'intention délibérée de chercher cette mince bordure. En l'espèce, les travaux exigés ont été exécutés selon les règles de l'art et il s'agit d'une question esthétique non couverte par le plan de garantie. Quant au carrelage de céramique sur le plancher de la cuisine, les bénéficiaires se sont plaints d'un écart en hauteur entre certaines tuiles. L'administrateur a retenu que la différence de niveau n'était pas visible à l'oeil nu et trop petite pour constituer une malfaçon. Il a d'ailleurs jugé que la réclamation des bénéficiaires était tardive puisque la malfaçon en cause devait être dénoncée dans les trois jours suivant la réception de l'immeuble, argument qui permet aussi de rejeter la demande d'arbitrage sur cette question. Enfin, les bénéficiaires se plaignent du fait que le réfrigérateur qu'ils ont acheté en se fiant aux dimensions de la maison modèle du projet immobilier ne peut être encastré à la limite du comptoir de leur cuisine. Leur réclamation à cet égard vise le coût de remplacement du réfrigérateur et des dommages occasionnés par cette situation. Or, cette réclamation n'est pas couverte par le plan de garantie.
BENOÎT JACQUIN et JOSETTE TCHEUMALEU, bénéficiaires, et MAISON CLÉ D'OR, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Dans une première décision, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux en lien avec une infiltration d'eau dans le sous-sol de la bénéficiaire par des fenêtres défectueuses. Après qu'il eut conclu que, malgré les différents travaux correctifs réalisés, des infiltrations d'eau étaient toujours présentes et que cela était apparent en observant le revêtement de plancher, l'entrepreneur a retenu les services d'un inspecteur spécialisé, qui a déterminé que les déformations du plancher découlaient de l'installation d'un sous-plancher inadéquat, laquelle n'avait toutefois pas été effectuée par l'entrepreneur. L'administrateur a alors décidé que le plancher, installé par la bénéficiaire, n'était pas compris dans le contrat de construction initial et qu'il n'était donc pas visé par le plan de garantie. Sa décision doit être maintenue puisque la bénéficiaire n'a pas établi un lien direct entre les infiltrations d'eau et le gonflement du plancher. En effet, il semble y avoir un taux d'humidité excessif sous le plancher, mais la bénéficiaire n'a pas fait la preuve d'un lien direct entre l'infiltration d'eau par des fenêtres défectueuses et l'état actuel du plancher qu'elle a installé.
MME SABERA DANESH, bénéficiaire, et CONSTRUCTION SAINTE-GABRIELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de dénivellation des planchers. Avant de se prononcer sur cette question, il y a lieu d'établir la date de fin des travaux. L'administrateur demande de fixer cette date au 16 juillet 2012, date à laquelle des avis de fin des travaux ont été transmis au représentant du bénéficiaire et à des copropriétaires. Or, certains copropriétaires ont affirmé n'avoir jamais reçu cet avis. De plus, de nombreux travaux étaient encore à faire à cette date et une liste n'a été écrite à cet égard que quelques jours après une assemblée des copropriétaires. Enfin, il n'a jamais été question de malfaçons majeures relativement à la déflection des planchers, que l'entrepreneur connaissait déjà depuis plusieurs mois. Dans ces circonstances, la date du 9 mai 2013, date où un expert mandaté par le bénéficiaire a reconnu que les travaux relatifs aux parties communes étaient terminés -- sous réserve de travaux à corriger ou de menus travaux à finir --, sera retenue à titre de date de fin des travaux. Quant aux planchers, il faut retenir que les planchers des trois étages de l'immeuble en cause présentent une dénivellation importante, bien au-delà des tolérances de la réglementation, des normes et des usages du marché applicables. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires pour niveler tous les planchers de l'immeuble, à l'intérieur des tolérances des normes et des usages du marché. Même si les travaux correctifs importants requis exigeront que les copropriétaires et occupants de l'immeuble soient déplacés pendant cette période et que leurs effets personnels et le contenu des unités soient entreposés, il n'est pas possible d'ordonner le remboursement de ces dépenses. En effet, un tel remboursement est prévu lorsque le bénéficiaire ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l'entrepreneur ou lorsqu'il doit effectuer des réparations conservatoires et urgentes. Il n'est pas possible d'accorder un remboursement dans d'autres situations.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 390, 400 ET 420 PLACE DU LOUVRE, bénéficiaire, et 9119-3757 QUÉBEC INC., HABITATIONS EUPHORIA. entrepreneur et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire accueilli; dossier retourné à l'arbitre (C.S., 2018-03-05), 500-17-096860-161, 2018 QCCS 881, SOQUIJ AZ-51474450. Demande pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2018-06-21), 500-09-027444-181, 2018 QCCA 1052, SOQUIJ AZ-51505381
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, insatisfaite d'une décision de l'administrateur, demande l'arbitrage de plusieurs points. Notamment, il est question d'un trou au fini de gypse sur deux coins de la cage de l'escalier qui mène au sous-sol de sa résidence, élément qu'elle n'aurait constaté qu'à la suite des travaux d'un poseur de planchers qui lui en a fait la remarque après avoir enlevé la moulure. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un élément qu'un acheteur raisonnablement diligent aurait pu déceler au moment de la réception et que c'est à ce moment qu'il devait être dénoncé. Or, vu l'endroit où se trouve le trou, et comme il a fallu qu'un poseur de plancher enlève la moulure et lui fasse une remarque pour qu'elle constate le problème, il faut conclure qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente, laquelle a été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. L'arbitrage porte aussi sur des problèmes de craquement et de vibration du plancher. Toutefois, l'expert de la bénéficiaire a affirmé que le plancher avait été construit selon les règles de l'art et l'administrateur a indiqué que la vibration était normale pour une structure en bois. Le plan de garantie ne couvre pas la vibration normale du plancher, laquelle ne constitue pas une malfaçon. La bénéficiaire devra explorer les possibilités qui s'offrent à elle si elle veut un plancher qui réponde complètement à ses attentes. En ce qui a trait à la présence d'agrafes visibles sur le revêtement extérieur, l'administrateur a retenu qu'il ne s'agissait pas d'une malfaçon, qu'il s'agissait d'une question esthétique, qu'il ne tolérerait pas une telle situation chez lui et qu'il ferait des retouches. À cet égard, un problème esthétique peut constituer une malfaçon et la présence d'agrafes visibles, intolérables autant pour l'administrateur parlant en son nom personnel que pour la bénéficiaire, montre un manquement aux règles de l'art. L'entrepreneur devra apporter les correctifs requis. Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner une période d'observation avec photographies à l'appui afin de vérifier si une fissure à la fondation n'est pas la source d'un problème plus important. L'administrateur a noté une absence totale de mouvement ou d'indice de mouvement et le plan de garantie ne permet pas de mettre de côté ce fait au motif que la bénéficiaire aurait des doutes personnels et demanderait à être rassurée.
Sylvie Tremblay, bénéficiaire, et 9032-3411 Québec Inc., Construction Excel, entrepreneur, et La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en janvier 2015. Au mois de mars, ils ont communiqué avec l'entrepreneur pour lui indiquer que l'une des planches de leur plancher était fendillée. À l'été, lorsque l'entrepreneur a voulu prendre rendez-vous avec eux, il a été avisé que plusieurs autres planches avaient été endommagées. Des démarches ont été effectuées par l'entrepreneur auprès du fournisseur et du manufacturier. Le problème s'est stabilisé, mais environ une vingtaine de lattes sont touchées. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires à cet égard, étant d'avis qu'il ne pouvait conclure que l'entrepreneur avait omis de prendre les précautions d'usage lors de l'installation puisque le taux d'humidité du plancher et du sous-plancher aurait été dans les normes acceptables. En l'espèce, la réclamation du remplacement d'une vingtaine de lattes de bois s'inscrit à titre de malfaçon. L'offre du distributeur de remplacer des lattes à l'été 2015 est aussi un élément pris en considération pour arriver à cette conclusion, ainsi que le délai entre la plainte, formulée au mois de mars 2015, et la visite des lieux par le fabricant, en novembre. Dans les circonstances, l'entrepreneur avait une obligation de résultat qui comportait une obligation de bonne exécution technique des travaux, et l'absence du résultat fait présumer sa faute dans la mesure où le résultat recherché n'est pas obtenu. Il devra procéder au remplacement des lattes endommagées.
SERGE FOURNIER & MARILOU LANDRY, bénéficiaires, et 9191-7815 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2014 et ils ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes touchant le plancher et le lavabo de leur salle de bains. En ce qui concerne le plancher, l'administrateur a été en mesure de constater un gondolement, mais il a retenu que cette déformation avait été provoquée par un dégât d'eau survenu quelques semaines après la réception du bâtiment et il a conclu que le fait que l'entrepreneur avait réparé la cause des dégâts était suffisant, ceux-ci n'étant pas couverts par le plan de garantie. Les bénéficiaires font toutefois valoir que, dans le cas d'un manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment, il faut couvrir la remise en état du bâtiment ainsi que la réparation des dommages matériels causés par les travaux correctifs. En l'espèce, la réparation d'un plancher endommagé à la suite d'une infiltration d'eau qui elle-même résulte d'un défaut de construction, peu importe que ce défaut soit un vice ou une malfaçon, fait partie des réparations de dommages qui sont reconnues comme étant couvertes par le plan de garantie. Par ailleurs, même si l'infiltration d'eau qui a causé le gondolement n'a pas été dénoncée, dans une telle situation, une dénonciation soit de l'infiltration, soit des dommages qui en résultent peut constituer une dénonciation valide d'un vice ou d'une malfaçon. En effet, dans la plupart des cas, l'infiltration n'est qu'une manifestation d'un vice ou d'une malfaçon qui demeurait autrement difficile à voir et à dénoncer. Quant au lavabo, il aurait été endommagé après la livraison, lors de travaux de parachèvement. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée au moment de la réception du bâtiment. Or, la réparation de l'éclat sur la surface du lavabo fait partie de la remise en état du bâtiment requise à la suite des travaux de parachèvement, qui visaient l'installation du luminaire et des lumières encastrées dans la salle de bains. Il serait injuste que l'entrepreneur puisse causer des dégâts au bâtiment ou à l'un de ses éléments qui sont couverts par le plan de garantie pendant ses travaux de parachèvement sans que ces dégâts soient aussi couverts par le plan de garantie. D'ailleurs, si de tels dégâts étaient causés avant la réception et s'ils étaient découverts au moment de l'inspection préréception, ils pourraient être considérés comme des vices ou des malfaçons apparentes, dont la réparation est couverte.
Christine Lacasse et Yvon Lefrançois, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Au mois de septembre 2012, le bénéficiaire a pris possession d'un condominium construit par l'entrepreneur. Après une semaine, il a communiqué avec ce dernier pour lui faire part de problèmes qui touchaient le plancher flottant de l'unité. Aucune remarque ou réserve n'avait été formulée à cet égard lors de l'inspection préréception. En août 2015, le bénéficiaire a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur, énumérant ces problèmes et les attribuant à une mauvaise installation du plancher flottant, et il lui a donné un délai de 30 jours pour effectuer les travaux correctifs nécessaires, à défaut de quoi une réclamation serait présentée à l'administrateur. Au mois de novembre, une réclamation a été soumise à l'administrateur, qui l'a rejetée au motif que le problème touchant les planchers n'avait pas été dénoncé dans les délais à respecter. Cette décision doit être maintenue. En effet, puisque le bénéficiaire a affirmé qu'il a découvert les problèmes aux planchers dès la prise de possession et que ces problèmes étaient apparents, il aurait dû les dénoncer à l'entrepreneur et à l'administrateur au moment de la réception du bâtiment. Étant donné que ce délai n'a pas été respecté, il est possible d'estimer, comme l'administrateur l'a fait, que les malfaçons sont non apparentes et que la garantie de un an s'applique. Or, dans ce cas, il aurait dû y avoir dénonciation dans les six mois ayant suivi la découverte du problème, ce qui n'est pas le cas. Il n'est d'ailleurs pas possible de retenir, pour excuser le retard du bénéficiaire, qu'il aurait attendu pour dénoncer le problème parce que l'entrepreneur s'était engagé à faire les travaux correctifs. D'une part, l'entrepreneur a nié avoir pris un tel engagement. D'autre part, les courriels échangés par les parties n'ont jamais mentionné un tel engagement.
MARTIN KAMINSKY, bénéficiaire, et LES HABITATIONS RAYMOND GUAY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATIONS DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une première réclamation dans laquelle elle faisait état de l'espacement entre les extrémités de plusieurs lattes de son plancher de bois flottant, et une seconde réclamation qui portait sur le plancher de l'espace qu'elle utilise à titre de salon de coiffure. Quant à la première réclamation, l'administrateur a conclu que le problème n'avait pas été dénoncé à l'administrateur dans un délai raisonnable mais plutôt quelque 15 mois après sa découverte, et qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. En ce qui concerne la deuxième réclamation, il a noté que certaines lattes n'étaient pas fixes et qu'elles bougeaient, mais il l'a rejetée aux mêmes motifs. Bien que la bénéficiaire ait indiqué que les coûts de remplacement de son plancher seraient élevés pour elle et que les problèmes constatés faisaient en sorte qu'elle ne pouvait en faire un usage normal, elle n'a pas démontré qu'il serait question d'un vice caché. En effet, d'autres témoins ont indiqué qu'il serait possible de procéder à un remplacement des lattes touchées, dans la mesure où il serait possible de trouver des lattes de couleur et de marque semblables et d'installer des joints de transition. De tels correctifs ne seraient pas aussi chers à effectuer qu'un remplacement complet du plancher. Par ailleurs, en ce qui a trait au bris de certaines pièces survenu lors de la visite du représentant d'un sous-entrepreneur, il ne s'agit pas d'une situation qui existait à la réception de l'immeuble, de sorte qu'il ne saurait être question de vices cachés. Quant à la question du délai entre la découverte des malfaçons en cause et la dénonciation faite à l'administrateur, la bénéficiaire a pris conscience des problèmes touchant son plancher au mois d'août 2013. Le délai de 15 mois qui a suivi avant la dénonciation du problème dépasse le délai de 6 mois qui est considéré comme un délai raisonnable pour la dénonciation. Le non-respect de ce délai fait en sorte que la bénéficiaire n'avait plus de recours en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cela ne l'empêche toutefois pas de faire valoir ses droits devant un tribunal de droit commun, le cas échéant.
SUZANNE POULIOT, bénéficiaire, et HABITATIONS RAYMOND ALLARD INC., entrepreneur, and LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de craquements de son plancher. L'administrateur a rejeté cette réclamation au motif que le problème découlait d'une mauvaise gestion ou d'une absence de maîtrise du taux d'humidité ambiant par le bénéficiaire. Ainsi, lorsque l'air ambiant est trop sec pendant une longue période, les agrafes des planchers de bois peuvent se déplacer, entraînant un léger mouvement des planches, qui se mettent alors à bouger et à craquer. Ce phénomène serait irréversible. Le bénéficiaire a tenté de démontrer que les craquements seraient plutôt dus à une mauvaise installation du plancher, mais il n'a pas fait faire d'expertise technique et il n'a donc pas été capable d'établir la raison exacte des craquements ni le fait que ce problème découlerait d'une faute de l'entrepreneur. Il n'a donc pas démontré que la décision de l'administrateur aurait été déraisonnable ou que la garantie serait applicable. Enfin, il y a lieu de conclure que le bénéficiaire est responsable de la situation et que les craquements de son plancher sont le résultat d'un taux d'humidité ambiant inadéquat à l'intérieur de son unité.
MONSIEUR MARIUS ILCA et MADAME DANIELA SFETCU, bénéficiaires, et QUARTIER GAREAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de juillet 2014. À la suite de plusieurs dénonciations adressées à l'entrepreneur, certaines réparations ont été effectuées, mais les bénéficiaires, jugeant celles-ci non conformes aux règles de l'art, ont présenté des réclamations à l'administrateur. Celles-ci portaient notamment sur la conception des planchers de leur résidence, alors qu'ils avaient constaté des craquements, des ondulations et des dénivellations. L'administrateur n'a toutefois reconnu qu'un élément, soit une orientation parallèle des lames de parquet aux solives, ce qui contreviendrait au Code de construction du Québec. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision, étant d'avis que les règles de l'art n'ont pas été respectées et craignant des problèmes structuraux. Ils voudraient que les planchers soient réparés selon les recommandations de leur expert. En l'espèce, la structure des planchers ne satisfait pas aux exigences du code et des règles de l'art. En effet, il y a absence de couche de pose et les lames du parquet de bois sont orientées parallèlement aux poutrelles. De plus, l'espacement entre les poutrelles contrevient aux pratiques de construction et aux instructions du fabricant. Il n'est toutefois pas possible de retenir qu'il y a une différence de niveau entre deux revêtements de planchers puisque cette règle vise le revêtement dans une pièce et non dans deux pièces différentes. En ce qui concerne les travaux à effectuer, alors que l'entrepreneur et l'administrateur ont prétendu qu'il fallait renforcer le parquet pour compenser l'orientation des lames et que le choix des moyens appartenait à l'entrepreneur, les bénéficiaires ont indiqué qu'il fallait aussi corriger l'espacement entre les poutrelles et la différence de niveau entre les revêtements. Or, la solution suggérée par l'entrepreneur ne tient pas compte de tous les défauts de construction qui touchent les planchers et il subsistera un problème de non-conformité au code et aux règles de l'art. De plus, son choix risque de rendre la maison inhabitable durant les travaux. La méthode corrective suggérée par l'entrepreneur n'est pas acceptable et ce n'est pas ce à quoi les bénéficiaires sont en droit de s'attendre. Quant à la solution suggérée par ceux-ci, elle tient bien compte de l'importance accordée à la différence de niveau entre les revêtements de bois et de céramique, ce qui ne contrevient à aucune norme. Dans les circonstances, il y a lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux correctifs par le dessus des planchers, mais le choix des moyens d'exécution lui appartiendra.
GABRIELA DUMITRU ET DAN DUMITRU, bénéficiaires, et IMMOBILIER VERIDIS I INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire accueilli (C.S., 2019-02-19), 500-17-093611-161, 2019 QCCS 513, SOQUIJ AZ-51571401
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, une coopérative de solidarité, a procédé à la réception de son immeuble en février 2013. À cette époque, les planchers étaient impeccables et lisses. Au mois de mai, le bénéficiaire a constaté avec l'entrepreneur que des bosses apparaissaient aux planchers et ce dernier a convenu de remplacer des tuiles. Des correctifs ont été apportés, mais ils étaient insuffisants pour le bénéficiaire, qui a dénoncé la situation à l'administrateur. Ce dernier a conclu à l'existence d'une malfaçon non apparente au moment de la réception et il a ordonné que des travaux soient effectués. Or, les bénéficiaires, insatisfaits, ont présenté une nouvelle réclamation, laquelle n'a pas été accueillie. En l'espèce, bien que l'entrepreneur ait nié que l'humidité ait pu entraîner des problèmes au plancher du deuxième étage, les signes d'un assèchement de ce même plancher à la suite d'une humidité excessive non seulement sont visibles, mais ils ont fait l'objet de travaux correctifs. Par ailleurs, le bénéficiaire a établi qu'il y avait eu présence d'une humidité excessive qui a aussi causé des dommages au plancher du deuxième étage. Or, puisqu'il a acheté à l'origine un plancher qui devait être exempt de tout problème, les solutions suggérées par l'entrepreneur et l'administrateur ne peuvent être retenues. Quant à l'argument de l'entrepreneur selon lequel le bénéficiaire se trouverait avec un produit d'une valeur supérieure à celle prévue au contrat d'origine, il faut estimer que ce contrat ne comprenait pas des problèmes aux planchers causés par l'humidité excessive. Ainsi, il devait faire le nécessaire pour offrir à son client un plancher sain, exempt de malfaçons. Enfin, même si le bénéficiaire a acheté des tuiles de bas de gamme, tel que le prétend l'entrepreneur, cela ne change rien au fait que les planchers devaient être livrés en bon état. La réclamation du bénéficiaire sera donc accueillie pour certains emplacements dans l'immeuble.
COOP DE SOLIDARITÉ D'AVIGNON, bénéficiaire, c. LES CONSTRUCTIONS SCANDINAVES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En juin 2012, le bénéficiaire a pris possession de son unité de condominium. À cette même époque, il a constaté des craquements venant des planchers de bois de son unité. L'entrepreneur et le fournisseur de matériaux lui auraient alors affirmé qu'il était normal qu'il y ait ce type de craquements pour une période de six à huit mois après l'installation. Par ailleurs, étant donné qu'il n'avait eu aucune difficulté avec l'entrepreneur quant à d'autres problèmes et aux correctifs qui avaient été requis et que des planchers avaient fait l'objet de travaux dans d'autres unités, le bénéficiaire n'a pas considéré comme nécessaire de dénoncer la situation à l'administrateur. Il ne l'a informé de la situation qu'au mois de décembre 2013. Or, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que la dénonciation d'un problème à l'administrateur doit être faite dans un délai de six mois à partir de la connaissance du problème. Ce délai ne peut être prolongé et l'omission de le respecter fait perdre au bénéficiaire son droit. En l'espèce, le bénéficiaire avait connaissance du problème en juin 2012, mais ce n'est qu'en décembre 2013, donc 18 mois plus tard, que la dénonciation a été faite.
ANASTASIOS TSONIS, bénéficiaire demandeur, et QUORUM HABITATIONS INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un organisme sans but lucratif, a fait un appel d'offres pour la construction d'un immeuble pour personnes âgées. Divers paramètres de construction et matériaux avaient déjà été choisis au stade de l'appel d'offres. Après la réception du bâtiment, des problèmes ont été constatés relativement aux tuiles de revêtement de sol, soit un décollement des carreaux de vinyle. L'administrateur, saisi d'une réclamation du bénéficiaire, a conclu qu'il n'était pas question d'un vice de construction, de sorte que le problème n'était pas couvert par le plan de garantie. Cette décision doit être maintenue puisque le bénéficiaire n'a pas démontré que le problème observé risquait de limiter l'utilisation de l'immeuble au point d'entraîner sa perte. En effet, l'immeuble est en état de servir à l'usage auquel il était destiné, soit en tant que résidence pour personnes âgées avec perte d'autonomie légère. Par ailleurs, l'ampleur du dégât et le coût de la réparation ne sont pas des facteurs déterminants dans la caractérisation du problème. En l'espèce, les répercussions du problème sont peu importantes. Une attention accrue doit être accordée aux occupants de l'immeuble et le bénéficiaire doit être plus alerte quant aux remplacements de tuiles qui sont nécessaires. Enfin, non seulement l'entrepreneur a rempli ses obligations de renseignement et de conseil ainsi que celle d'aviser le bénéficiaire de la mauvaise qualité des matériaux et des biens choisis pour le projet, mais il a aussi exprimé son désaccord et son intention de se dégager de toute responsabilité. Dans les circonstances, l'entrepreneur n'a manqué à aucune de ses obligations légales ou contractuelles.
OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE MONTRÉAL, demandeur bénéficiaire, c. CONSORTIUM M.R. CANADA LTÉE, défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur trois points. En ce qui concerne le premier, il est question du recouvrement de leur plancher de bois. Alors que des réparations ont été effectuées, les experts au dossier ont conclu qu'elles n'étaient pas adéquates. D'une part, le revêtement de plancher ne serait pas agrafé conformément aux normes du fabricant. D'autre part, il n'y aurait pas de papier pare-vapeur entre le substrat et le revêtement, ce qui serait contraire à la règle de l'art. L'expert du bénéficiaire est d'avis que, plus le plancher vieillira, plus le mouvement des planches sera important. Ce mouvement entraînera le soulèvement d'autres parties du revêtement. Selon lui, il faudrait enlever l'entièreté du plancher de bambou et le remplacer. En l'espèce, il y a malfaçon puisque l'usage de colle à l'époxy n'a pas été concluant et que les craquements et les mouvements des lattes de bois sont revenus. Il y a lieu de suivre la recommandation de l'expert du bénéficiaire puisque le problème en cause est l'insuffisance de clouage et l'absence de membrane, et qu'une reprise de la pose est le seul moyen de le régler. Quant aux autres points, soit la réparation du balcon arrière et l'imperméabilisation du solage, il est question de parachèvement de travaux. À cet égard, il y a lieu de terminer les travaux qui ont été effectués. En ce qui a trait à l'imperméabilisation, un oubli a été constaté, de sorte que l'entrepreneur n'a ni achevé son travail ni corrigé complètement ses travaux. Quant aux réparations faites aux galeries, l'entrepreneur a choisi d'utiliser un ciment acrylique et il a fini son travail en perfectionnant une situation reconnue dans le formulaire préréception pour le balcon avant, alors que le balcon arrière ne présente pas le même fini. Dans ces circonstances, une intervention est de nouveau nécessaire puisque le parachèvement nécessite une finalité dans les travaux.
ALEXANDRA LEBRUN et ARNAUD NGAMGA, bénéficiaires, et 9229-8926 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Moyen d'irrecevabilité. Accueilli.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. En novembre 2011, l'une des copropriétaires a constaté que le plancher de son unité commençait à bouger. Un problème d'expansion des lattes de bois a entraîné le bris de tuiles de céramique et a forcé la copropriétaire à enlever la porte de son garde-robe. Le bénéficiaire a dénoncé le problème à l'administrateur 13 mois après que la copropriétaire eut constaté la situation. Il prétend que l'entrepreneur lui aurait demandé de reporter sa dénonciation afin de préserver sa réputation. L'administrateur a rejeté la demande au motif que le problème n'avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable, lequel ne devrait pas dépasser six mois à partir de la prise de connaissance. En l'espèce, même si le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs actuel reprend l'idée d'un délai de dénonciation raisonnable, celui-ci n'est plus fixé à six mois. Or, cette version du règlement n'était pas en vigueur lorsque l'administrateur a rendu sa décision, de sorte que la disposition prévoyant la dénonciation dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois s'applique. En l'espèce, la copropriétaire connaissait l'importance et la gravité du problème d'expansion du revêtement de son plancher en novembre 2011 et elle ne peut simplement invoquer ne pas avoir voulu entacher la réputation de l'entrepreneur pour justifier sa dénonciation tardive de plus de 13 mois. L'administrateur doit être avisé dans un délai raisonnable puisqu'il peut être appelé à agir et à effectuer des réparations pour corriger une situation. Dans ce contexte, il se doit d'être informé et d'être en mesure de prévenir une plus grande dégradation du bien. Le bénéficiaire n'a pas démontré avoir été dans l'impossibilité de dénoncer la situation dans un délai raisonnable, de sorte que son droit à la demande d'arbitrage est prescrit.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LOT 3 977 437, bénéficiaire, c. GESTION MIKALIN LIMITÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En 2010, les bénéficiaires ont acheté un condo modèle. En 2014, ayant constaté des problèmes de craquements de leur plancher, ils ont fait une dénonciation auprès de l'administrateur. Ils prétendent que les bruits sont causés par l'écrasement des poussières de matériaux qui n'ont pas été balayées avant la pose du revêtement. Les bénéficiaires font aussi valoir qu'il y a un amoncellement de poussière à chaque fois qu'ils passent le balai et qu'il s'agit d'un inconvénient important. En l'espèce, un léger fendillement de trois lattes n'est pas un aspect assez important pour présumer de l'existence d'un vice de construction ou d'une malfaçon. Par ailleurs, rien ne permet de conclure que la présence régulière de poussière entraîne une perte partielle ou totale, voire une diminution ou une perte d'usage. En effet, il n'y a aucun signe de perte du revêtement du plancher ou d'indice qu'il serait mal posé, et les bénéficiaires n'ont pas paru touchés par la présence de poussière, sauf quant à des inconvénients attribuables à la vie de personnes résidant dans un milieu fortement urbanisé dont l'air est empreint de particules de ce qui les entoure. Par ailleurs, il est possible que la poussière provienne d'autres sources, dont l'environnement, les matières organiques, les matériaux d'usage courant et les travaux réalisés dans le quartier en construction. Il n'y a donc pas de concordance entre la présence de poussière et un défaut dans la pose du plancher. Enfin, la dénonciation tardive de ce problème amène à conclure à la présence d'un inconvénient de vie tolérable.
PIERRE ST-LAURENT et DENISE L'ANGLAIS ST-LAURENT, bénéficiaires, c. LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
L'administrateur a effectué des travaux sur l'immeuble du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires. Or, lorsque le bénéficiaire a constaté l'existence d'un nouveau problème à la suite de ces travaux, soit des craquements et des vibrations du plancher, l'administrateur a conclu à l'absence de bruits et de craquements anormaux. En l'espèce, le rehaussement de la structure du plancher par l'administrateur a permis au peu d'espace laissé entre les murs et les lattes formant le recouvrement de plancher de se resserrer. Le fait de soulever le plancher a ajouté de la pression sur les planches qui touchent les murs, ce qui a provoqué plus de craquements, qui ne sont pas tolérables. Le défaut existant dans la structure du plancher a empêché de déceler les craquements et les vibrations, de sorte que, si la construction avait été adéquate à cet égard, les craquements auraient pu être découverts et la pose remise en question. L'impossibilité de découvrir ce vice à cause du soutien de la structure du plancher, l'esprit du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et les circonstances fondent à retenir que la situation a été découverte pendant la deuxième année de la garantie. En l'espèce, il y a lieu de conclure à la présence d'une malfaçon et les travaux nécessaires devront être effectués pour corriger les craquements du plancher causés par l'absence d'espace entre les lattes de bois et les murs.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS ST-HIPPOLYTE, bénéficiaire, et 9129-2516 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et l'entrepreneur.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur demandent l'arbitrage d'une décision portant sur plusieurs points. Notamment, il est question de l'absence d'une main courante et d'un garde-corps au balcon et dans l'escalier. Alors que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux réparations nécessaires, ce dernier allègue qu'il s'agit d'éléments qui ne faisaient pas partie de son contrat. Or, celui-ci prévoyait que chaque élément comprenait la pose et l'installation selon les règles de l'art et selon les normes établies par le Code national du bâtiment, lequel rend obligatoire la présence de rampes, de garde-corps et de mains courantes sur les balcons tels que celui construit chez les bénéficiaires. Par ailleurs, tandis que l'administrateur, étant d'avis que les avertisseurs de fumée ne figuraient pas aux exclusions au contrat, a ordonné leur installation, l'entrepreneur prétend que le contrat ne prévoyait que l'installation du filage pour trois avertisseurs. Or, il est question d'une obligation claire prévue au Code national du bâtiment, de sorte que ce dernier a manqué à ses obligations. De son côté, le bénéficiaire a notamment dénoncé plusieurs éléments d'ordre esthétique relatifs aux chapes de béton, dont la présence de fissures visibles, des différences de couleurs, des traces de truelles, l'absence de joints de contrôle et des problèmes quant au chauffage du plancher. Or, l'entrepreneur devait installer des planchers chauffants performants et il devait s'assurer que les chapes de béton aient un aspect acceptable. Dans ces circonstances, il devra procéder aux travaux correctifs au système de chauffage radiant conformément aux indications de son expert et il devra utiliser la méthode suggérée par l'expert du bénéficiaire, soit le sablage à des endroits peu visibles et l'utilisation de la poussière obtenue pour colmater les fissures ou encore l'installation d'un revêtement de céramique, pour régler le problème de fissures. Enfin, il devra faire vérifier et corriger, si nécessaire, la connexion électrique de la chaudière.
SYLVIE DÉZIEL et LUC MONFETTE, bénéficiaires, et BL ÉCOCONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème touchant les planchers de deux unités, ceux-ci étant froids à proximité des murs extérieurs. Après vérification, l'administrateur a relevé un écart de température normal entre la surface du plancher à proximité des murs et au centre de chacune des pièces visées, de sorte qu'il a conclu à l'absence de malfaçon. Le bénéficiaire a demandé l'arbitrage de cette décision. Son expert, qui a pratiqué une ouverture au bas du mur de leurs appartements respectifs, a constaté que la pellicule de polyéthylène devant agir à titre de pare-air aurait été fixée à la fourrure plutôt qu'à la lisse. Il y aurait donc une discontinuité qui permettrait à l'air de se glisser entre la lisse et la fourrure. L'expert du bénéficiaire a aussi constaté un problème d'étanchéité en haut de la cage d'escalier, à l'intersection des quatre murs, ce qui cause des fuites d'air chaud vers le haut et produit un effet d'aspiration d'air froid au bas des murs dans les unités en cause. Ces malfaçons seraient la cause du problème dénoncé, soit des planchers anormalement froids en période hivernale. En l'espèce, le bénéficiaire a établi l'existence de malfaçons qui pourraient expliquer le problème des planchers anormalement froids dans les unités en cause et il y a lieu de conclure qu'il a été causé par la mauvaise installation des feuilles de polyéthylène et par le manque d'étanchéité des murs mitoyens dans la cage d'escalier. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis, mais il n'aura pas à suivre les recommandations de l'expert des bénéficiaires. S'il n'effectue pas les travaux dans les délais prévus et selon les normes et les règles de l'art existant dans l'industrie de la construction, l'administrateur devra prendre en charge ces travaux.
SDC 1120 DE SANCERRE, LONGUEUIL, bénéficiaire, et INNOMAX DIVISION RÉSIDENTIELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa propriété au mois d'août 2011. Après quelques mois, elle a constaté la présence d'espaces entre les lattes de bois du plancher au rez-de-chaussée. Elle s'est plainte de cette situation à l'entrepreneur, qui lui a assuré que c'était normal. Elle a dénoncé ce problème au mois d'avril 2013, soit près de deux ans après la prise de possession et environ un an après la découverte du problème. Or, la dénonciation d'un problème doit se faire dans les six mois suivant sa découverte. Puisque ce délai n'a pas été respecté, l'administrateur devait rejeter la réclamation quant à ce problème. Par ailleurs, à l'été 2013, la bénéficiaire aurait découvert la présence de moisissures sur le plancher flottant d'une chambre au sous-sol. L'administrateur a conclu que la situation était due à un déversement d'eau accidentel, ce qui ne pouvait relever de la responsabilité de l'entrepreneur. Or, il est manifeste que l'infiltration d'eau provient de l'absence d'étanchéité au pourtour d'une fenêtre et que cette déficience laisse filtrer soit l'eau de pluie, soit l'eau évacuée en grande quantité par le terrain voisin surplombant le terrain de la bénéficiaire. Dans les deux cas, puisqu'il aurait dû y avoir l'installation de margelles, l'entrepreneur est responsable de la situation et il doit la corriger. L'entrepreneur devra donc procéder à l'installation de margelles sur l'un des côté de la résidence et à l'étanchéisation de deux fenêtres au sous-sol. Il devra aussi remettre les murs et le plancher de la pièce où la moisissure est apparue dans leur état original.
SENGKEO SISALITH, bénéficiaire, et GROUPE IMMOBILIER TREMBLAY INC., entrepreneur, et ASSOCIATION APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2012. Après y avoir emménagé, le bénéficiaire a indiqué à l'entrepreneur que le plancher de bois franc craquait à plusieurs endroits, se faisant répondre que les craquements étaient normaux et qu'ils se dissiperaient avec le temps. Or, vu la persistance du problème, le bénéficiaire a insisté pour que l'entrepreneur agisse, ce qui n'a toutefois pas donné les résultats escomptés. Au mois de juin 2013, le bénéficiaire a pris connaissance d'un rapport d'expert obtenu par l'entrepreneur et il a constaté l'étendue et la gravité du problème. Selon ce rapport, les craquements étaient anormaux et ils résultaient d'une ou de plusieurs autres causes n'ayant rien à voir avec des variations trop grandes du taux d'humidité ambiant. Dans les jours qui ont suivi, le bénéficiaire a réclamé l'intervention de l'administrateur, mais celui-ci a rejeté sa demande, étant d'avis que la dénonciation avait été faite 12 mois après la découverte du problème. En l'espèce, le défaut en cause est grave, le vice n'était pas connu au moment de l'achat et il n'était pas apparent puisqu'il a fallu qu'un expert pratique une ouverture exploratoire dans le plancher pour évaluer la situation. De plus, le vice découle d'un agrafage irrégulier des planches de bois formant le revêtement du plancher sur un sous-plancher trop mince, dans des conditions de pose probablement déficientes, ce qui amène à croire que le vice existait avant la vente. Il faut donc conclure à la présence d'un vice caché, lequel est apparu graduellement. Ce vice a été découvert au mois de juin 2013 et c'est à ce moment que le délai de dénonciation a commencé à courir, de sorte que la dénonciation faite le même mois est valide. L'entrepreneur devra refaire le sous-plancher du bâtiment, ce qui emporte que le revêtement de bois franc devra aussi être refait, le tout selon les recommandations d'installation du manufacturier et les règles de l'art applicables.
GENEVIÈVE BRIEN et SIMON PÉPIN-BERGERON, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS NOMADE FAUBOURG BOISBRIAND S.E.N.C., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et l'entrepreneur.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, car leurs planchers de bois franc craquaient et certaines planches se fissuraient. L'administrateur a eu l'occasion de marcher à plusieurs reprises sur les planchers et, bien qu'il lui ait été possible d'entendre quelques légers craquements occasionnels, ceux-ci n'auraient pas été audibles à chacun de ses passages, de sorte qu'il a rejeté la réclamation des bénéficiaires à cet égard. Or, une visite a permis de constater la présence de craquements qui dépassent ce qui est raisonnablement acceptable. Par ailleurs, il semblerait que, à la suite d'une intervention d'un sous-traitant, les craquements aient momentanément cessés, mais que plusieurs planches se soient fissurées par la suite. L'administrateur aurait remplacé certaines de ces planches. Malgré le fait que tous les bruits causés par le déplacement de personnes sur une surface de lattes de bois franc ne puissent être éliminés, dans le cas présent, il est question d'une malfaçon originant d'une mauvaise fixation des lattes. Vu les circonstances et puisqu'il s'agit d'une maison neuve, dont les planchers ont déjà fait l'objet de travaux correctifs, il est important que les bénéficiaires puissent profiter d'un plancher ayant une performance similaire pour l'ensemble du rez-de-chaussée. La demande d'arbitrage est donc accueillie à cet égard.
PHILIPPE MICHAUD et MANON LECLERC, bénéficiaires, et LES GESTIONS ADSTOCKS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires présentent une demande d'arbitrage portant notamment sur l'emplacement des appareils de ventilation et sur les planchers de bois franc de leur résidence. En ce qui concerne le premier point, lors des travaux de construction, l'entrepreneur a positionné les appareils de ventilation sur le côté de la maison. Or, ils étaient trop près de la propriété voisine, ce qui constituait une violation du règlement municipal. Les bénéficiaires ont fait déplacer les thermopompes à l'arrière de l'immeuble sans en avertir l'entrepreneur ou l'administrateur, et ils demandent que les fils électriques et les tuyaux qui avaient été posés à l'emplacement initialement choisi soient recouverts pour des raisons esthétiques et de sécurité. À cet égard, il faut noter que, lors de la dénonciation faite auprès de l'administrateur, rien ne démontrait qu'il était urgent d'agir. Dans ces circonstances, les bénéficiaires devaient dénoncer la situation avant de faire faire des travaux sans même en avertir l'entrepreneur. La décision de l'administrateur sur ce point doit être maintenue. Quant aux planchers, l'administrateur a constaté l'ondulation anormale de certains d'entre eux, mais il a notamment retenu que la situation était apparente à la réception du bâtiment et qu'elle n'avait pas été dénoncée à ce moment. Or, il faut prendre en considération que les bénéficiaires avaient bel et bien dénoncé à l'entrepreneur ce problème et que ce dernier a indiqué qu'il était déjà au courant, qu'il allait demander au sous-entrepreneur en cause de corriger la situation et qu'il n'écrivait que ce qui était pertinent. L'entrepreneur a donc fait des représentations erronées en affirmant que les malfaçons à corriger n'avaient pas à être inscrites, et on ne peut retenir cela contre les bénéficiaires. Par ailleurs, il faut retenir que le plancher ne respecte pas les règles de l'art, de sorte que la réclamation des bénéficiaires sur ce point doit être accueillie.
GUYLAINE GAUDET et HUGO HARTON, bénéficiaires, c. LE GROUPE JSMD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Au mois d'août 2011, la bénéficiaire a constaté que les planchers de sa résidence gonflaient. Elle s'en est plainte à l'entrepreneur, qui a initialement tenté de remplacer partiellement les planchers, puis a ensuite convenu de remplacer tous les planchers par un produit de qualité supérieure à celui qui avait été installé à l'origine. Dès la mi-octobre, la bénéficiaire a constaté que des écarts entre les planches apparaissaient et s'agrandissaient progressivement. À sa demande, l'entrepreneur a changé quelques planches, mais de nouveaux écarts sont apparus. Au mois de janvier 2012, la bénéficiaire aurait dénoncé la situation à l'administrateur par courriel. Or, l'administrateur n'a aucune connaissance d'un tel courriel, et il fait valoir que ce n'est qu'en février 2013 que la situation aurait été dénoncée, donc 15 mois après la découverte de la situation, à l'extérieur du délai de 6 mois qui doit être respecté. En l'espèce, bien que la bonne foi et la sincérité de la bénéficiaire ne soient pas remises en question, il revenait à cette dernière de démontrer l'existence d'une dénonciation écrite conforme au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, puisqu'elle n'a pas pu démontrer l'existence d'une telle dénonciation, il faut retenir la date du 1er février 2013 comme la première date à laquelle l'administrateur a reçu la dénonciation écrite requise. Vu le délai de 15 mois qui s'est écoulé entre la découverte du problème d'espacement du nouveau plancher et la dénonciation, il y a lieu de rejeter la demande d'arbitrage.
VALÉRIE HAMELIN, bénéficiaire, et GROUPE SYLVAIN FARAND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires demandent l'arbitrage d'une décision de l'administrateur portant sur plusieurs points, dont la présence de multiples interstices entre les soffites et le revêtement de maçonnerie, la présence de taches d'huile sur le revêtement de plancher en bois et le positionnement d'une gouttière. Les interstices entre la maçonnerie et les soffites paraissent minimes en comparaison des joints de mortier, qui, eux, ont une largeur de 25 millimètres. Par ailleurs, à cet égard, les bénéficiaires n'ont fait la preuve d'aucune norme applicable ni de règles de l'art alors qu'un témoin de l'administrateur a affirmé que les interstices étaient acceptables au regard des normes de l'industrie. Enfin, à défaut d'avoir produit une expertise sur le problème ou un rapport attestant une invasion d'insectes, il n'est pas possible de tirer de conclusion quant à la nécessité d'ordonner des travaux correctifs. En ce qui concerne les taches, l'absence de preuve quant à la substance qui les aurait causées importe peu puisque la preuve a démontré qu'elles étaient présentes avant la réception du bâtiment et qu'elles sont vraisemblablement reliées aux travaux de l'entrepreneur. Cet élément figurait d'ailleurs à la liste des travaux à faire ou à terminer, et l'entrepreneur, en omettant d'exprimer son désaccord, s'est engagé par écrit à exécuter ces travaux, ce à quoi il devra maintenant procéder. Enfin, en ce qui a trait à la gouttière que les bénéficiaires ont déplacée, ils avaient droit au correctif demandé puisque son positionnement initial aurait provoqué des accumulations de glace dans l'entrée du garage en hiver et aurait pu causer des accidents. Toutefois, il ne s'agissait pas d'une réparation urgente. De fait, il existait d'autres solutions dans l'attente d'une décision, et il faut donc rejeter la réclamation des bénéficiaires à cet égard.
VINCENZO PAMPENA et LINDA CALDERONE, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une unité de condominium au mois de mai 2012. Les bénéficiaires avaient été attirés par l'immeuble en raison de son design exceptionnel et épuré, notamment la finition du plancher en béton poli, au surplus chauffant. Lors de la seconde visite préréception, au mois de novembre, ils ont remarqué que des réparations étaient visibles à trois endroits sur le plancher de béton, ce qui altérait l'effet épuré, et ils ont refusé de signer la liste préréception. L'entrepreneur a suggéré deux solutions, soit d'entreprendre des travaux qui auraient pour effet d'éliminer l'apparence des réparations locales ou de leur offrir un dédommagement de 4 000 $. Dans les deux cas, des gratuités additionnelles d'une valeur de 6 550 $ devaient être accordées aux bénéficiaires. Ceux-ci ont fait une contre-proposition et ont indiqué qu'en cas de refus de l'entrepreneur le contrat préliminaire serait réputé nul et l'entrepreneur devrait leur rembourser les acomptes versés. Bien que des travaux aient été exécutés par l'entrepreneur, les bénéficiaires réclament l'annulation du contrat préliminaire et le remboursement de leur acompte de 28 500 $, étant d'avis qu'ils étaient en droit, vu les manquements de l'entrepreneur, de ne pas passer titre. En l'espèce, la demande des bénéficiaires doit être rejetée. Le remboursement des acomptes est accordé quand l'entrepreneur n'est pas en mesure de livrer le bâtiment, donc lorsqu'il est en situation de faillite ou que le chantier est abandonné. Il s'agit d'une couverture applicable avant la réception. Après la réception, le bénéficiaire doit indiquer les travaux à corriger ou à terminer afin de pouvoir profiter des protections accordées par le plan de garantie. Ainsi, lorsque l'entrepreneur peut livrer un bâtiment en état de servir à l'usage auquel il est destiné, les acomptes sont protégés. Dans les circonstances, les bénéficiaires auraient dû prendre réception avec réserves de leur unité et faire intervenir l'administrateur en cas de désaccord quant aux travaux devant être exécutés. Conclure en faveur des bénéficiaires ouvrirait la porte à ce que des malfaçons ou des préjudices esthétiques entraînent le remboursement d'un acompte, ce qui risquerait de placer les entrepreneurs et les administrateurs dans une situation précaire, à la merci de l'insatisfaction des clients.
STÉPHANY BOUCHER-HUET et CHARLES DESROCHES, bénéficiaires appelants, et SOLVO SOLUTIONS LTD., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu deux décisions portant sur un problème de dénivellation à l'embout des lattes du revêtement de plancher de la salle à manger des bénéficiaires et de déformation du revêtement de plancher. En ce qui concerne le premier point, il a constaté le problème décrit par les bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur de faire les vérifications et d'apporter les correctifs requis. Quant au second point, il a considéré qu'une visite supplémentaire serait nécessaire et, à la suite de cette visite, il a constaté que les correctifs ordonnés n'avaient pas été apportés mais que l'ensemble de la situation dénoncée, y compris de nouvelles dénivellations de plancher mentionnées par les bénéficiaires lors de cette deuxième inspection, ne requérait plus de correctifs. Ces derniers demandent l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, la qualité des matériaux utilisés n'est pas en jeu. Ainsi, des vérifications auraient été faites avant l'installation pour confirmer que le taux d'humidité du bois était approprié. D'ailleurs, une visite des lieux aurait permis de constater que le bois avait absorbé une trop grande quantité d'humidité après son installation, de sorte qu'il a gonflé et pris de l'expansion. Il faut aussi retenir que l'entrepreneur s'est acquitté de ses obligations d'information et de conseil. En effet, même si ses recommandations verbales ont été faites seulement après que les bénéficiaires eurent constaté la présence de malfaçons, un manuel avait été remis à ceux-ci lors de la réception du bâtiment, lequel était notamment très explicite quant aux modalités d'entretien d'un plancher de bois en lattes. Néanmoins, il demeure que, dans la partie commune aux différentes chambres à l'étage, il y a des interstices et des inégalités entre la hauteur respective des planches de bois franc qui requièrent un correctif. Cette situation découle de la méthode d'installation à cet endroit, où le suivi des recommandations de l'entrepreneur n'a pas permis d'améliorer la situation. Celui-ci devra faire le nécessaire pour assurer un nivellement approprié de cette section de l'immeuble.
ANNIE HENRY et DAVID LEBAS, bénéficiaires demandeurs, c. LES HABITATIONS RÉJEAN ROY INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes de coloration des tuiles de leur salle de bains, de craquement et d'espacement du revêtement de leur plancher ainsi que de coloration et d'alignement quant aux murs extérieurs. L'administrateur a rejeté la réclamation relativement à ces trois points. En ce qui concerne les tuiles de la salle de bains, il a conclu que le problème était visible lors des travaux correctifs effectués et que les bénéficiaires auraient dû manifester leur insatisfaction immédiatement à la suite de ces travaux. Or, ces derniers n'ont jamais accepté les travaux correctifs effectués et ils ont respecté en tous points les conseils de l'entrepreneur, qui leur a toujours affirmé qu'il serait en mesure d'apporter les correctifs nécessaires à leur entière satisfaction. Il faut conclure qu'ils ont dénoncé, dans le délai prévu, les malfaçons existantes et progressivement apparentes au moment de la réception des travaux correctifs. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement complet des tuiles ou carreaux de céramique du plancher de la salle de bains principale. En ce qui a trait au revêtement du plancher, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a jugé que le dénivelé présent respectait la tolérance du marché. L'entrepreneur devra faire le nécessaire pour mettre le plancher à niveau, selon la tolérance du marché. Enfin, quant au revêtement de maçonnerie, la dénonciation est bien fondée, mais il est question d'un problème esthétique qui pouvait être constaté dès la réception de la propriété ou dans les jours qui ont suivi. Il faut donc conclure que la dénonciation est tardive et rejeter ce volet de la réclamation.
MONSIEUR GABRIEL JOLICOEUR et MADAME MARIE-PIERRE BÉLANGER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 20 avril 2012. Ils ont emménagé dans leur unité le 27 avril. Le 30 avril, ayant déjà demandé le remplacement de lattes de bois dans leur cuisine, ils ont demandé qu'un nouveau plancher soit installé puisqu'ils avaient payé pour un plancher neuf. L'administrateur a conclu que le problème invoqué était apparent au moment de la réception du bâtiment et qu'il aurait dû être dénoncé à ce moment. Comme il ne l'avait pas été, la réclamation des bénéficiaires a été rejetée. Or, une partie du problème dénoncé le 30 avril avait déjà été dénoncée lors de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires avaient choisi de remplacer deux des points initialement dénoncés par un nouveau point afin qu'il y ait une correction plus globale du problème particulier lié au nivellement ou à l'installation des lattes du plancher. Ce remplacement n'a pas eu pour effet d'entraîner l'annulation de la dénonciation des deux points, laquelle avait été faite en conformité avec les prévisions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il faut donc reconnaître que la réclamation a été faite dans les délais prévus et retourner le dossier à l'administrateur pour qu'il rende une décision sur la question.
MARIÈVE CHARETTE et DONALD HÉBERT, bénéficiaires, et CONSTRUCTION BEAU-VAIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et l'entrepreneur. Accueillies en partie.
Au mois d'octobre 2010, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une maison selon les normes du programme Novoclimat. À la suite de la réception de l'immeuble, ils ont présenté des réclamations portant sur plusieurs éléments, dont la présence de résidus de gomme de pin sur les cadrages de finition, la présence de tuiles de céramique bombées et l'alimentation en eau de l'immeuble. En ce qui concerne les cadrages de finition, l'entrepreneur, selon ses obligations de renseignement et de conseil, aurait dû aviser les bénéficiaires de la possibilité de retrouver des résidus. D'ailleurs, le choix d'un pin prétraité, quoique possiblement plus coûteux, aurait pu permettre d'éviter de retrouver des résidus. Quant aux planchers de céramique, l'entrepreneur a admis avoir constaté, avant la pose des tuiles, qu'elles n'avaient pas toutes la même forme. Il a toutefois procédé à la pose en tentant, selon lui, de ne pas utiliser celles qui étaient le plus déformées. Or, en tenant compte des obligations de renseignement et de conseil de l'entrepreneur et du fait qu'il savait que les matériaux n'étaient pas conformes, celui-ci aurait dû refuser de procéder à la pose. Il est donc responsable des travaux correctifs d'installation d'un plancher de tuiles de céramique ainsi que du coût de remplacement des matériaux pour ce faire afin d'assurer le nivellement du plancher selon les règles de l'art ainsi que l'uniformité de couleur et de style de l'ensemble. Enfin, en ce qui concerne l'alimentation en eau, le contrat entre les parties prévoyait la présence d'un puits de surface. Selon l'entrepreneur, ce choix, qui visait l'alimentation en eau potable pour la résidence, aurait été fait par les bénéficiaires en bonne partie pour des raisons de coût et de budget. Par conséquent, il ne devrait pas être tenu responsable du coût d'un puits artésien. Or, il faut prendre en considération l'obligation de l'entrepreneur quant à l'alimentation en eau. Dans les circonstances, la région immédiate, les problèmes potentiels d'alimentation en eau et l'information hydrogéologique pertinente ne sont pas familiers aux bénéficiaires. L'entrepreneur avait donc une obligation de se renseigner en faisant preuve de diligence afin de pouvoir les conseiller, et il devait construire un ouvrage qui permettrait l'alimentation en eau selon le débit requis pour assurer la consommation d'eau quotidienne de la résidence construite. En l'espèce, les bénéficiaires ont fait le nécessaire pour régler le problème, à la suggestion de l'administrateur. Ils ont eu recours aux services de la même société que celle utilisée par l'entrepreneur pour effectuer les travaux requis et il faut conclure qu'il s'agissait de réparations conservatoires nécessaires et urgentes. En effet, lorsqu'il est question d'une propriété résidentielle, l'absence d'alimentation en eau causée par une malfaçon ou un vice rend l'ouvrage impropre à sa destination, à son habitabilité même. Par conséquent, un remboursement des dépenses engagées peut être imposé.
PIERRE BLAIS et DIANE COUPAL-BLAIS, bénéficiaires demandeurs défendeurs, et VILLAS CONSTRUCTION 2006 INC., entrepreneur défenderesse demanderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité de condominium au mois de juin 2010. L'hiver suivant, un ouvrier qui venait faire des améliorations dans leur cuisine leur a mentionné que leur plancher était coffré à plusieurs endroits. Ils n'auraient alors pas pris la situation trop au sérieux mais, au mois de février 2012, l'agente les ayant assistés lors de l'achat de l'unité les a visités. Elle a rapidement constaté que l'état du plancher était anormal et elle leur a conseillé de communiquer avec l'entrepreneur et l'administrateur le plus rapidement possible. Au mois d'avril, les bénéficiaires ont dénoncé la situation. Ils ont demandé la correction du problème d'ondulation de leur plancher. Or, l'administrateur a rejeté leur demande au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, lequel est de six mois à compter de la découverte d'un problème. En l'espèce, les bénéficiaires ont témoigné que le problème d'ondulation du plancher existait dès le départ, qu'il a été immédiatement constaté par un ouvrier à l'hiver 2010-2011 et qu'il ne s'était pas aggravé de façon catastrophique avec le temps. D'autre part, ils disent qu'ils n'ont pas compris la gravité de la situation avant d'avoir entendu les propos de leur agente en 2012 et qu'ils ont dénoncé la situation trois mois plus tard. La date de la découverte, dans les circonstances, correspond à celle où ils ont eu un indice suffisamment important pour leur permettre non seulement de connaître l'existence du vice, mais d'en soupçonner la gravité. En l'espèce, les propos de l'ouvrier constituaient cet indice suffisamment important. De plus, les bénéficiaires ont indiqué que le problème existait depuis le début et qu'il ne s'était pas aggravé de façon importante avec l'écoulement du temps, ce qui est contraire à l'idée d'une découverte un an et demi après la prise de possession. La date de découverte étant donc fixée à l'hiver 2010-2011, il faut conclure que les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable et que, par conséquent, ils n'ont pas de recours en vertu du plan de garantie.
Mme DEBBIE BASDRAVALAS et M. MOURAD ABADA, bénéficiaires, et 9114-4477 QUÉBEC INC. (Gestion Michel Plouffe), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, car ils trouvaient inappropriés les bruits de craquement provenant de leurs planchers, qui sont recouverts de bois franc et de carrelage de céramique. L'administrateur a conclu que le problème constaté n'avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable à partir de sa découverte, de sorte qu'il a rejeté la réclamation. En arbitrage, il n'affirme plus la même chose quant au délai de dénonciation, mais il prétend que les légers craquements qui sont entendus n'ont pas l'importance requise pour conclure qu'il serait question d'un vice caché. Un vice caché est une imperfection grave, un défaut inapparent et sérieux, soit une complication importante au point où l'acheteur, s'il en avait eu connaissance, aurait remis en question l'acquisition du bien qui le comporte. Non seulement il doit être prouvé avec un examen approfondi mais, en outre, une démonstration de la remise en question de l'acquisition peut être nécessaire. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont pas démontré que les craquements constatés rendraient leur résidence impropre à l'usage auquel elle est destinée ou qu'ils en diminueraient l'usage au point où, s'ils en avaient eu connaissance, soit ils ne l'auraient pas acquise, soit ils n'auraient pas accepté de payer un si haut prix pour l'acheter. La décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
LAURA BORRELLI et GEORGES SOUSA, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION 2001 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En septembre 2009, la bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur des problèmes touchant le plancher de bois de sa copropriété. Il était alors question de déformations à plusieurs endroits, dont particulièrement sur toute la longueur de la salle à manger. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché. Des travaux correctifs ont été effectués, mais la bénéficiaire a contesté le fait que les chambres à coucher, dont les planchers étaient aussi touchés, n'avaient pas fait l'objet de tels travaux. L'administrateur, qui considère que la dénonciation visant les planchers des chambres n'aurait été faite qu'en juin 2012, soit au cours de la quatrième année de la garantie, a estimé que le problème rapporté ne constituait pas un vice majeur et a rejeté une demande sur ce point. La bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, même si la situation avait été dénoncée en septembre 2009, la demande de la bénéficiaire quant aux planchers des chambres à coucher aurait été rejetée. En effet, celle-ci n'a présenté aucune preuve permettant de retenir que la situation dont elle se plaint serait reliée à un vice caché, et il n'est pas possible de conclure que la déficience que présentent ces planchers pourrait, dans l'avenir, avoir les conséquences qu'elle craint et qui se sont manifestées sur celui de sa salle à manger.
ZAKIA BOUAYED, bénéficiaire, et GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION G.M.R. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 20 avril 2012, le bénéficiaire initial a procédé à l'achat et à l'inspection de son unité en copropriété. Le formulaire d'inspection préréception a été signé le même jour avec la mention «aucune retouche». Quelques jours plus tard, le bénéficiaire initial est décédé. Les bénéficiaires ont acheté l'unité au mois d'août et, quelques mois plus tard, ils ont dénoncé plusieurs défauts, dont le dénivelé des planchers dans l'ensemble des pièces. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires à cet égard, notamment car il était question d'une situation qui était existante et visible au moment de la prise de possession par le bénéficiaire initial et elle n'avait pas été dénoncée au cours des 3 jours ayant suivi la prise de possession. Une visite des lieux a permis de constater la présence d'un dénivelé important des planchers de l'unité. Il n'y a toutefois pas lieu de conclure que ce problème était apparent ou d'exiger d'un acheteur qu'il se couche sur le plancher pour mesurer le coupe-pied afin de détecter toute anomalie que celui-ci pourrait cacher. Cela étant dit, le problème est relié à la structure des planchers, donc aux parties privatives communes, plutôt qu'à leur revêtement, élément des parties privatives. C'est donc au syndicat des copropriétaires de présenter une réclamation à cet égard. Néanmoins, comme il est possible que le syndicat ne présente pas de réclamation ou qu'une réclamation éventuelle soit rejetée, il y a lieu de reconnaître la réclamation des bénéficiaires, le cas échéant.
LISETTE GIRARD et LAURENT BRODEUR, bénéficiaires, et 9119-3557 QUÉBEC INC (LES HABITATIONS EUPHORIA), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUEBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en novembre 2006. Au mois de novembre 2008, elle a présenté une réclamation au motif que la dalle de béton du sous-sol s'était fissurée. En 2009, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'égaliser la dalle et de s'assurer de sa stabilité. Incertaine de la qualité des travaux correctifs effectués, la bénéficiaire s'est de nouveau adressée à l'administrateur, qui a constaté qu'aucune fissure n'avait été remarquée à la suite de ceux-ci, ce qui indiquait une stabilité de la dalle et une absence de mouvement. En 2010, elle a présenté une deuxième réclamation, portant sur des mouvements de la propriété ainsi que sur des fissures au plancher de bois franc du rez-de-chaussée. L'administrateur a conclu que les problèmes dénoncés ne respectaient pas les critères afin d'être qualifiés de vices cachés, et il a retenu que la bénéficiaire avait signé en 2009 une quittance à l'égard de tous les planchers de bois franc du rez-de-chaussée. En mai 2011, la bénéficiaire a présenté une dernière réclamation, portant notamment sur la dalle de béton et sur les planchers, sans succès. L'administrateur prétend que l'arbitrage sur ces questions aurait dû être demandé dans les 30 jours ayant suivi les décisions rendues en 2009 et qu'il ne serait plus possible. Or, il faut conclure que la bénéficiaire n'a pas manqué à ses obligations. En effet, la quittance signée en 2009 est sans lien avec le dossier puisqu'elle était reliée à une réparation du plancher découlant d'un manque d'étanchéité de la douche située à l'étage, et non à des dommages potentiels causés par d'autres sources tel l'affaissement. Quant au délai de la demande d'arbitrage, il faut conclure à l'existence d'un lien continu entre toutes les réclamations de la bénéficiaire, qui a toujours fait preuve de diligence, et les décisions de l'administrateur. Les objections quant à la quittance et au délai de la demande d'arbitrage doivent donc être rejetées. En ce qui concerne la réclamation de la bénéficiaire, il faut conclure que la situation est maintenant stabilisée et que les manifestations constatées résultent d'un tassement normal du sol et d'un contrôle inadéquat de l'humidité intérieure par celle-ci. La réclamation est donc également rejetée.
CAROLE BARABÉ, bénéficiaire, et HABITATIONS QUALITECH INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a accueilli une réclamation des bénéficiaires relativement à leur plancher de bois franc, qui est défectueux. Les parties s'entendent sur le fait que l'entrepreneur doit corriger le problème, qui touche 22 lattes de bois comportant des défauts, mais elles ne sont pas d'accord sur la méthode à adopter pour le régler. Les bénéficiaires exigent que tous les planchers de bois franc soient entièrement refaits ou qu'un procédé autre que celui utilisé précédemment soit employé afin de changer les 22 lattes qui posent problème et de les teindre adéquatement. Or, quant à leur première suggestion, il faut retenir qu'il n'est question que de 10 % de la superficie totale de leurs planchers et, donc, qu'un remplacement complet de ceux-ci contreviendrait à la règle de la proportionnalité, compte tenu de l'ampleur limitée du problème. Leur deuxième suggestion ne saurait non plus être retenue puisqu'ils n'ont présenté aucune preuve technique ni aucune expertise concernant l'existence d'autres méthodes pour traiter efficacement les défectuosités du plancher. Du côté de l'entrepreneur, deux propositions ont été faites, et elles paraissent raisonnables et appropriées, tout en étant moins coûteuses. Ainsi, l'entrepreneur a suggéré, dans un premier temps, de faire une recherche de tous les fournisseurs de teinte au Québec et d'en partager les résultats avec les bénéficiaires pour obtenir leur accord sur le choix de la teinte du bois. Si cette démarche ne devait pas mener au résultat espéré, il ferait alors appel aux services d'un artiste spécialisé dans la teinte de bois utilisant la méthode employée pour teindre les escaliers. L'entrepreneur procédera à sa façon, et il devra régler de façon définitive les défectuosités observées.
SERGIO DONOSO et MARINA HERNANDEZ, bénéficiaires, et GRILLI SAMUEL MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont acheté un immeuble dans lequel un système de chauffage de plancher devait être installé dans la salle de bains ainsi que dans le salon, des tuiles de céramique devant également être installées dans ces mêmes pièces ainsi que dans la cuisine et la salle à manger. Insatisfaits quant à ces deux éléments, ils ont présenté une réclamation. Ils ont fait valoir que le système de chauffage ne remplissait pas leurs attentes quant à la température des planchers et que l'installation des tuiles ne répondait pas aux normes applicables dans l'industrie de la construction. L'administrateur a conclu que les travaux avaient bien été exécutés et a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Ces derniers sont d'avis que la couche de ciment autonivelant que l'entrepreneur devait appliquer sur les éléments chauffants avant de les couvrir avec des tuiles serait la cause de l'inefficacité du système et que le fait qu'ils ne peuvent obtenir la température maximale de chauffage résulte d'une mauvaise exécution, tout comme les imperfections constatées quant à la pose des tuiles. Or, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur. D'une part, les bénéficiaires n'ont pas démontré la cause des problèmes relatifs à leurs planchers chauffants ou les normes applicables à de tels planchers, de sorte qu'on ne peut conclure à une mauvaise installation. D'autre part, quant à l'épaisseur de la couche de ciment autonivelant, ils ont reconnu la nécessité de l'application de ce ciment et n'ont pas fait la preuve d'un lien entre cet élément et les problèmes qu'ils prétendent avoir. Finalement, en ce qui concerne le nivellement des tuiles, les bénéficiaires n'ont pas démontré que les normes acceptables en l'espèce n'auraient pas été respectées.
TIM SWEN GAST et HIASMINA GAMARRA RAMOS, bénéficiaires appelants, v. SAMCON GORDON INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale et requête en homologation d'une sentence arbitrale. Accueillies en partie.
La partie de la sentence arbitrale portant sur la toiture, sur une infiltration d'eau sous le balcon et sur des dommages aux gouttières sera homologuée puisqu'elle n'est pas contestée et qu'elle peut être dissociée du reste de la décision. Quant aux autres points, étant donné que l'entrepreneur conteste le bien-fondé de la décision de l'arbitre pour des motifs de violation de l'équité procédurale et de compétence, il y a lieu d'appliquer la norme de contrôle de la décision correcte. En l'espèce, le contrat de garantie et le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs comportent un délai de déchéance. En effet, l'article 3.3 du contrat de même que l'article 10 paragraphe 4 du règlement prévoient que la garantie couvre la réparation des vices cachés découverts dans les trois ans suivant la réception du bâtiment et qui sont dénoncés par écrit à l'entrepreneur ainsi qu'à l'administrateur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois à compter de leur découverte. L'administrateur avait écarté les points contestés, car il avait conclu que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé les problèmes constatés dans le délai raisonnable prévu. L'arbitre aurait dû, dans un premier temps, expliquer les motifs qui lui permettaient d'écarter la décision de l'administrateur sur cette question. Or, puisqu'il ne l'a pas fait et que l'entrepreneur nie s'être engagé à effectuer des travaux, celui-ci a raison de se plaindre. Il y a lieu de renvoyer le dossier devant l'arbitre, qui devra dans un premier temps déterminer s'il a la compétence nécessaire pour statuer sur les points contestés.
JEAN LALLIER, requérant, c. LES PLACEMENTS FALICA INC., intimée, et APCHQ INC., mise en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité d'habitation au mois de juin 2010. Après quelques jours, ils ont remarqué que les planchers en lattes de bois émettaient des bruits de craquement. Les bénéficiaires ont communiqué avec l'entrepreneur au mois de juillet pour lui exposer le problème, et l'installateur du plancher leur aurait alors dit d'attendre que le temps passe, leur affirmant que le problème se réglerait seul. Au mois d'avril 2011, l'entrepreneur a avisé les bénéficiaires que la situation était normale et a invité ceux-ci à communiquer directement avec l'administrateur s'ils n'étaient pas satisfaits de la décision. En septembre 2011, les bénéficiaires ont mis l'entrepreneur en demeure de corriger la situation. Ils ont envoyé une copie de la mise en demeure à l'administrateur. Saisi d'une réclamation des bénéficiaires, ce dernier a conclu que la situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable. En l'espèce, il est question de malfaçons non apparentes, lesquelles doivent être dénoncées durant la première année de la garantie et dans les six mois suivant leur découverte. Les bénéficiaires n'ont pas respecté ce délai, malgré une invitation de l'entrepreneur et malgré une indication quant à ce délai dans le contrat de garantie qu'ils ont signé lors de l'achat de leur unité d'habitation. Leur demande doit être rejetée.
LOUISE LAROSE et DANIEL BELISLE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CHOLETTE 2005 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 122, et 124
Objection préliminaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté des réclamations visant un immeuble de 83 unités d'habitations et portant notamment sur des problèmes de décollement de carreaux de vinyle au sol et d'insonorisation déficiente de certaines unités. L'administrateur a rejeté sa réclamation quant à ces points au motif que la dénonciation n'aurait pas été faite dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois à compter de la découverte d'un problème. En ce qui concerne le revêtement du plancher, la décision doit être infirmée. En effet, même si certains incidents sont survenus au début de 2009, on doit conclure que ce n'est qu'à compter de la mi-septembre qu'il y a eu découverte et prise de connaissance par le bénéficiaire d'une première manifestation d'une importance quelconque alors que huit plaintes de divers occupants ont été déposées. La dénonciation a eu lieu au mois de février 2010, donc à l'intérieur d'un délai de six mois à compter de la découverte. En ce qui concerne le problème d'isolation acoustique, le bénéficiaire a indiqué à l'administrateur au mois de décembre 2011 que des occupants ont signalé à la fin de 2008 ou au début de 2009 la présence d'une déficience. Cette dénonciation est tardive et l'administrateur a eu raison de rejeter cette demande au motif que le délai de dénonciation n'a pas été respecté.
OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE MONTRÉAL, bénéficiaire demandeur, c. CONSORTIUM M.R. CANADA LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la déformation des lames de leur parquet. L'administrateur a conclu que le plancher répondait aux critères de tolérance utilisés dans l'industrie, qu'il n'était pas question d'un vice caché et que le retrait de l'humidité aurait pu causer le problème. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'intervenir quant au parquet du salon des bénéficiaires puisque aucune des parties n'a présenté de preuve à cet égard. D'ailleurs, les craquements constatés lors d'une visite des lieux paraissaient minimes. Quant au plancher de la chambre des bénéficiaires, la preuve relative aux causes de la situation est contradictoire. La prétention de l'entrepreneur et de l'administrateur voulant que la situation soit reliée à un problème d'humidité n'est pas convaincante, d'autant moins qu'elle n'est pas soutenue par la preuve, aucune mesure du taux d'humidité n'ayant été prise. Les bénéficiaires, quant à eux, n'ont présenté aucune preuve technique pour expliquer les craquements. Ils n'ont déposé aucune preuve documentaire, n'ont pas cherché à obtenir une expertise et n'ont pas requis la présence à l'audience des experts ayant posé le diagnostic initial. La seule démonstration de craquements qui sont décrits par l'administrateur comme étant acceptables en fonction des seuils de tolérance généralement admis dans le milieu de la construction permet de considérer tout au plus qu'il y aurait une malfaçon, mais certainement pas un vice caché. La décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
BÉATRICE CASTIGLIONE et ILARIO SBARRA, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION 2001 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 20, 116, et 120
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Dans la deuxième année suivant la réception de leur propriété, les bénéficiaires ont dénoncé plusieurs problèmes, notamment concernant leur parquet de bois, dont les lattes étaient devenues trop espacées. L'administrateur a conclu que l'espacement entre les lattes excédait les normes acceptables et qu'il s'agissait d'un problème d'installation du parquet ou d'un problème inhérent aux matériaux utilisés pour le plancher. Il a donc demandé à l'entrepreneur de faire les vérifications et les travaux correctifs nécessaires. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision et soutient que la mauvaise utilisation des lieux par les bénéficiaires serait à l'origine des problèmes relatifs au parquet de la propriété, ce qui ne relève aucunement de sa responsabilité. Or, l'entrepreneur n'a pas démontré que le taux d'humidité dans la résidence des bénéficiaires était trop élevé. De plus, une visite des lieux a permis de constater que le mode de vie des bénéficiaires paraît tout à fait normal et n'est pas de nature à entraîner une humidité excessive. Ces derniers ont même installé un système d'air climatisé, ce qui n'a aucunement résolu le problème relativement au plancher. Par ailleurs, celui-ci étant en bambou, il devrait offrir une plus grande résistance à l'humidité. Il faut donc conclure à un problème d'installation, qui constitue un vice caché couvert par la garantie. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis pour remplacer le plancher de bois et, s'il ne répare que les parties déficientes, il devra s'assurer qu'il n'y a pas de différence de couleur entre les lattes, selon les règles de l'art. Finalement, il serait injuste d'exiger de l'entrepreneur qu'il supporte entièrement les coûts pour refaire le parquet à neuf, et une contribution de 750 $ sera réclamée aux bénéficiaires à cette fin.
DYHIA KEBIR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROSSI B.2. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois d'août 2009 et ils ont présenté des réclamations à l'administrateur au mois d'août 2010, notamment quant à des craquements à leur plancher de bois franc. L'administrateur n'a pas considéré qu'il y avait une malfaçon et n'a pas retenu la réclamation des bénéficiaires sur ce point. Or, à l'occasion d'une visite des lieux qui s'est déroulée dans le contexte de la demande d'arbitrage, il a été possible de constater la présence de craquements anormaux. L'administrateur a indiqué que ceux-ci étaient plus prononcés et que, s'ils avaient été tels lors de son inspection, il aurait conclu qu'ils devaient être qualifiés de malfaçon. Il n'est donc plus en accord avec sa conclusion initiale. Il y a donc lieu de conclure que les craquements du plancher de bois franc aux endroits indiqués résultent d'un vice de construction, qui a été dénoncé durant la période de protection prévue au Règlement sur la garantie des bâtiments résidentiels neufs et dans le délai prévu de une année. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de refaire tous les planchers de l'unité. Ce dernier devra plutôt enlever le plancher aux endroits désignés comportant des craquements importants, lesquels devront être refaits. À ce moment, il devra constater l'ampleur ainsi que la cause du problème et déterminer si celui-ci est généralisé ou non. S'il l'est, l'entrepreneur devra effectuer tous les travaux correctifs nécessaires.
CATALIN VORNICESCU et ANGELA STOLEAR, bénéficiaires, et 9179-5948 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont le nivelage du plancher de sa cuisine, des fissures au revêtement de gypse et un renflement au plafond de la chambre principale. Vu le rejet de sa réclamation quant à ces éléments, elle a déposé une demande d'arbitrage. Eu égard au plancher de sa cuisine, elle prétend que certains carreaux de céramique ne sont pas de niveau et que ses pieds s'accrochent à certains endroits. L'administrateur a conclu que les écarts observés respectaient les seuils de tolérance admissibles et qu'ils satisfaisaient aux critères de performance attendus pour ce type d'ouvrage, de sorte qu'il n'y avait ni vice caché ni malfaçon. En l'espèce, la bénéficiaire devait démontrer le contenu des règles de l'art qu'elle désirait invoquer et le fait que celles-ci n'avaient pas été respectées lors de l'installation du plancher. Or, elle n'a pas fait cette preuve, et la décision rendue doit être maintenue. Quant aux deux autres points, l'administrateur a conclu qu'il était question du comportement normal des matériaux au cours du séchage, ce qui est exclu par la garantie. Par ailleurs, il a aussi établi que les problèmes observés avaient été dénoncés dans la deuxième année de la garantie mais que, n'ayant pas la gravité d'un vice caché, ils n'étaient plus couverts. En l'espèce, la décision rendue doit être maintenue mais pour une autre raison. En effet, ces problèmes n'ont pas été dénoncés dans un délai raisonnable de six mois à compter de leur découverte, de sorte que la bénéficiaire ne pouvait plus invoquer la garantie.
MARIE-MARLÈNE PLAISIMÉ, bénéficiaire, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur un problème de craquement au plancher de leur rez-de-chaussée, sur une surface d'environ 120 pieds carrés, autour de la cage d'escalier. L'administrateur a conclu que le problème touchait les ancrages du revêtement de plancher et que cette situation ne datait pas de la réception du bâtiment, mais qu'elle avait plutôt été causée par un taux d'humidité trop élevé dans les lieux. Cette décision doit être maintenue. L'expert intervenu au dossier a conclu que l'enclouage avait été bien fait et que la pose avait été effectuée selon les spécifications de l'industrie ainsi que sur un matériau conforme. Une réaction de la fibre naturelle du bois à la présence d'humidité est donc probable. D'ailleurs, les bénéficiaires n'ont pas affirmé que le plancher craquait lors de la prise de possession de l'immeuble. Il faut aussi conclure, malgré les témoignages des bénéficiaires, que ceux-ci ont installé des cordes à linge qu'ils remplissent de vêtements à sécher dans leur sous-sol, ce qui explique l'humidité excessive qui se serait propagée du sous-sol aux parties situées près de la cage d'escalier à l'étage supérieur.
FATIMA AKLAF et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION 2001 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur portant sur 21 points, dont un problème à une grille de ventilation au plancher et la présence d'espacements entre les lattes de bois de leur plancher. En ce qui concerne la grille de ventilation, l'administrateur a constaté qu'elle n'était pas fixe, et il a requis de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux nécessaires pour régler le problème, sans toutefois lui dicter une méthode précise. Or, les bénéficiaires contestent la décision rendue, car ils voudraient imposer à l'entrepreneur la solution qui a été suggérée par leur propre entrepreneur. Cette contestation ne peut être retenue. L'entrepreneur a le libre choix des moyens à adopter pour exécuter des travaux, pour autant que ceux-ci soient effectués selon les règles de l'art et l'usage du marché. Quant au plancher des bénéficiaires, l'administrateur a rejeté la réclamation au motif que le problème était causé par le manque d'humidité dans l'unité de logement, lequel était directement relié à l'usage et à l'entretien faits par les bénéficiaires. Sa décision doit être maintenue. Les bénéficiaires n'ont pas démontré une faute de la part de l'entrepreneur. Ainsi, leur expert, qui a prétendu que la cause vraisemblable du problème était un taux d'humidité trop bas lors de l'installation, n'a pas écarté la possibilité d'une autre cause. Par ailleurs, l'omission de l'entrepreneur de fournir un guide ou des instructions aux bénéficiaires concernant les précautions à prendre pour préserver le plancher de la dégradation causée par un manque d'humidité ne constitue pas une faute de nature à engager sa responsabilité. La demande d'arbitrage doit donc aussi échouer quant à ce point.
KARINE FISET et un autre, bénéficiaires, et GROUPE AXXCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 27, 29, 38, 52, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2005. Trois ans plus tard, ils ont présenté une réclamation concernant une infiltration d'eau et l'apparition de moisissure. L'administrateur a rejeté cette réclamation, d'une part, car la dénonciation n'avait pas été effectuée dans un délai raisonnable suivant la découverte du problème, soit dans les six mois, et, d'autre part, car il n'était pas question d'un vice majeur, de sorte que la garantie ne couvrait pas leur problème. Les bénéficiaires n'ont pas demandé l'arbitrage de cette décision. En juillet 2010, ils ont présenté une nouvelle réclamation, portant de nouveau sur un problème d'infiltration d'eau et de moisissure. L'administrateur a rejeté celle-ci, et sa décision doit être maintenue. En effet, la dénonciation faite en 2010 portait sur les mêmes problèmes qui avaient été constatés en 2008. Elle a donc été effectuée à l'extérieur du délai raisonnable devant être respecté. Par ailleurs, les bénéficiaires auraient pu, s'ils n'étaient pas satisfaits de la décision rendue en 2008, présenter une demande d'arbitrage, ce qu'ils n'ont pas fait. La réclamation présentée en 2010 portait également sur un problème touchant les planchers de l'immeuble, soit l'espacement entre les lattes de bois formant le plancher. Ce problème a été dénoncé pendant la cinquième année de garantie alors que les seuls éléments encore couverts sont les vices de conception, de construction ou de réalisation ainsi que les vices de sols qui pourraient entraîner la perte de l'immeuble. Or, le problème au plancher n'est pas suffisamment grave pour être couvert.
GLADYS ESCOBEDO et un autre, bénéficaires, c. HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur, et GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 19, 22, 37, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a fait l'acquisition d'une unité de copropriété. Peu après en avoir pris possession, il a dénoncé un problème d'installation des lattes de bois de son plancher en bambou, qui présente des renflements qui ne sont pas perceptibles au toucher. Ces derniers sont toutefois visibles en position debout et sous la lumière naturelle du soleil. Ils sont également visibles pour une personne en position assise ou à genoux. Selon le bénéficiaire, le plancher aurait dû être collé ou installé avec des clous de calibre 18. Il veut obtenir le remplacement du plancher et refuse que celui-ci soit sablé, alléguant qu'il a acheté un plancher neuf et qu'il veut préserver la durée de vie utile de ce dernier. L'entrepreneur nie la présence de tout problème. Le sous-traitant de l'entrepreneur a indiqué qu'il était normal de voir des renflements lorsqu'un plancher de bambou est installé au moyen des méthodes de clouage ou d'agrafage. Cela a d'ailleurs été observé dans une salle d'exposition, mais pas au même degré que chez le bénéficiaire. Le sous-traitant a d'ailleurs admis qu'il n'expliquait pas aux clients les inconvénients se rattachant au clouage et à l'agrafage puisque cela aurait un effet sur ses affaires. Il est normal de voir des renflements occasionnels sur un plancher de bambou installé selon les méthodes de clouage ou d'agrafage. Or, ce n'est pas ce qui a été observé chez le bénéficiaire. En l'espèce, le plancher qui se trouve dans son unité est touché par une malfaçon et il n'est pas conforme aux règles de l'art. En ce qui concerne la méthode corrective à privilégier, il n'est pas possible d'ordonner le recours à une méthode particulière à l'entrepreneur. Ce dernier devra corriger la situation de manière que le plancher soit conforme aux règles de l'art ainsi qu'au plan de garantie. La solution retenue devra par ailleurs garantir au bénéficiaire une durée de vie utile de son plancher qui soit acceptable pour un plancher de cette nature.
ANDRÉ GINGRAS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9141-0001 QUÉBEC INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en septembre 2006. Il a alors dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur un problème de renflement au plancher de son sous-sol. L'entrepreneur n'a fait aucune démarche pour corriger la situation, suggérant plutôt au bénéficiaire d'attendre et de laisser s'écouler une année. La situation ne s'est pas améliorée et le bénéficiaire a tenté sans succès de joindre l'entrepreneur. En 2010, il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur portant notamment sur ce point. Celui-ci a conclu que le bénéficiaire avait perdu son droit de présenter une réclamation trois ans après la dénonciation, soit en septembre 2009, et il a rejeté la demande. Cette décision doit être maintenue. Même si le règlement ne prévoit pas de délai pour présenter une réclamation, le Code civil du Québec prévoit qu'un recours se prescrit dans un délai de trois ans. Ainsi, la réclamation ayant été présentée à l'extérieur d'un tel délai après la dénonciation, le bénéficiaire avait perdu ses droits. Ce dernier ne peut d'ailleurs invoquer, subsidiairement, que la situation qu'il a observée en 2010 était nouvelle par rapport à celle qu'il avait constatée lors de la réception et qu'il s'agirait d'une nouvelle dénonciation. La garantie qui serait applicable dans une telle situation serait celle portant sur les vices de construction, et le problème n'est pas suffisamment important pour être qualifié de vice de construction.
JEAN-MARCEL LOUIS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9141-1074 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS NORJO), entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en juin 2009. Peu après leur déménagement, ils ont constaté que les lattes du plancher de bois franc du rez-de-chaussée se soulevaient aux intersections. L'entrepreneur leur aurait alors conseillé d'attendre le passage d'un été et d'un hiver afin d'observer le comportement des matériaux, dans l'espoir de voir la situation se corriger, avant de présenter une réclamation. Or, la situation ne s'est pas améliorée et, en janvier 2011, ils l'ont dénoncée à l'administrateur. Celui-ci a rejeté la réclamation présentée relativement à l'état du plancher aux motifs que la demande des bénéficiaires était tardive et que le problème visé ne constituait pas un vice caché, de sorte qu'il n'était plus couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Leurs arguments ne peuvent toutefois pas être retenus. D'une part, le problème touchant le plancher était apparent dès le jour du déménagement des bénéficiaires et il aurait dû être dénoncé par écrit dans les trois jours suivant la réception du bâtiment. D'autre part, même en considérant le problème comme un vice de construction, rien ne démontre qu'il rendrait l'immeuble inutilisable ou qu'il en diminuerait l'utilité au point où les bénéficiaires ne l'auraient pas acheté ou n'auraient pas payé un si haut prix. Finalement, le non-respect par l'administrateur d'un délai n'a eu aucune incidence sur les événements puisque les bénéficiaires avaient déjà omis de respecter le délai de dénonciation. Ceux-ci ne peuvent invoquer ce manquement à leur avantage.
CÉCILE ROY et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES LACHANCE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur 33 points, dont des craquements à leur plancher de bois. Ils font valoir que ce problème est présent dans toute leur résidence et qu'il est encore plus évident dans le couloir menant de la salle à manger aux chambres à coucher ainsi qu'autour de la garde-robe de la chambre secondaire. Selon l'entrepreneur, les craquements se situeraient à un niveau acceptable, compte tenu du mouvement normal des matériaux, et ils seraient reliés à un mauvais ajustement du taux d'humidité dans l'unité. L'administrateur, qui a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ce point, est d'avis que les craquements sont attribuables au comportement normal des matériaux. La réclamation des bénéficiaires portant sur cette question doit être accueillie. D'une part, rien n'appuie l'hypothèse d'un mauvais ajustement du taux d'humidité par les bénéficiaires, d'autant moins que cela aurait eu pour effet que les craquements auraient été généralisés, donc présents pour tous les planchers de bois franc de l'unité. D'autre part, on ne peut accepter que la situation soit attribuable au comportement normal des matériaux au cours de leur séchage, car les craquements aux deux endroits mentionnés sont excessifs et anormaux. De plus, s'ils résultaient du comportement normal du bois, les craquements ne seraient pas localisés. L'entrepreneur n'a pas fourni un résultat acceptable et il devra enlever et refaire le plancher de bois aux endroits qui posent problème de même qu'effectuer les autres travaux correctifs nécessaires.
RACHID AZZEGAGH et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CHOLETTE-HOUDE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 4 novembre 2009, la Garantie des maîtres bâtisseurs, qui était administrateur à l'époque, a favorablement accueilli une réclamation du bénéficiaire sur 13 points, dont un portant sur le plancher de bois franc de sa résidence. Ainsi, après avoir constaté la présence de plusieurs interstices, dont certains étaient d'une largeur anormale, et le fait que le plancher ne respectait pas les normes de qualité de l'industrie, il a exigé de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux nécessaires pour régler la situation. En février 2011, le bénéficiaire a lui-même fait appel à des sous-traitants pour procéder au remplacement du plancher. Cela lui a coûté 4 974 $, somme qu'il a réclamée à l'administrateur. Cette demande a été rejetée, ce dernier étant d'avis que seuls les cas de travaux urgents ou de mesures conservatoires peuvent faire l'objet d'un remboursement. En l'espèce, il s'est écoulé près de 15 mois entre la décision de la Garantie et le moment où le bénéficiaire a lui-même fait exécuter les travaux nécessaires. Pendant cette période, l'administrateur a signifié à l'entrepreneur trois ordres visant l'exécution des travaux. Dans le deuxième et le troisième, il a d'ailleurs indiqué que, si l'entrepreneur n'agissait pas, les travaux seraient effectués et qu'ils lui seraient facturés. Or, l'entrepreneur n'a pas observé les consignes qui lui ont été données et la Garantie n'a pas fait exécuter les travaux. Les agissements de l'entrepreneur, qui a de plus fait preuve d'agressivité à l'endroit du bénéficiaire à l'occasion de visites, démontrent qu'il ne voulait pas exécuter les travaux exigés. Pendant cette même période, le plancher du bénéficiaire était dans une piètre condition. Cette situation était déraisonnable, et le remboursement recherché ne causera aucun préjudice à l'entrepreneur ni à l'administrateur, qui auraient dû acquitter les frais engagés. Il y a donc lieu d'accueillir la réclamation du bénéficiaire.
FLORIAN LÉVESQUE, bénéficiaire, et A À Z CONSTRUCTION-RÉNOVATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 27, 34, 37, 116, et 9999
Requête en révision judiciaire accueillie en partie (C.S., 2012-03-08), 460-17-001471-119, 2012 QCCS 843, SOQUIJ AZ-50837600
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence le 14 juin 2009. Dès le mois d'août, elle a constaté que son plancher craquait à certains endroits et qu'il y avait un vide entre le plancher et le sous-plancher, de sorte qu'elle sentait qu'il bougeait un peu. L'entrepreneur l'a rassurée, qualifiant cette situation de normale puisque les matériaux travaillent pendant la première année suivant la construction d'un immeuble et ajoutant qu'il était important de maintenir un taux d'humidité adéquat. La situation ne s'est toutefois pas améliorée et, devant l'inaction de l'entrepreneur, la bénéficiaire lui a fait parvenir une mise en demeure dénonçant plusieurs défauts le 14 juin 2010, avec copie à l'administrateur. Celui-ci a conclu que la bénéficiaire n'avait pas dénoncé la situation dans un délai raisonnable à compter de sa découverte, un tel délai étant de six mois. Cette décision doit être maintenue. Bien que la bénéficiaire ait soutenu que ce n'est qu'en janvier 2010 qu'elle a découvert qu'il y avait un problème concernant son plancher, le contenu de la correspondance qu'elle a envoyée à l'entrepreneur démontre plutôt le contraire. En effet, dès le mois de janvier, elle lui écrivait que la situation ne s'était pas améliorée et qu'il y avait lieu d'établir un plan d'action pour régler le problème. Elle ne croyait alors pas que la situation était normale et qu'il n'y avait aucune raison d'être inquiète. Ainsi, il faut conclure que sa dénonciation a été faite à l'extérieur du délai raisonnable de six mois, et cette partie de sa réclamation devait donc être rejetée.
CAROLINE THERRIEN, bénéficiaire, et 9179-5948 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, 37, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mai 2008, les bénéficiaires ont dénoncé des problèmes concernant le plancher de bois franc de leur résidence. L'administrateur a conclu qu'il était question d'une malfaçon non apparente au moment de la réception de l'immeuble et qu'il était anormal que des espacements soient présents de façon permanente sur le plancher, compte tenu du taux d'humidité des lattes et de celui de la propriété, et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs. L'entrepreneur a exécuté des travaux, mais les bénéficiaires estimaient que ceux-ci n'avaient pas corrigé la situation. L'administrateur a accueilli une nouvelle réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux vérifications et aux correctifs requis, tout en tenant compte du fait que les planchers ne pouvaient plus être sablés. Cette décision doit être maintenue. L'entrepreneur a reconnu que les travaux effectués par son sous-traitant n'avaient pas corrigé la situation. La présence continue d'espacements anormaux entre les lattes de bois n'est pas contestée et personne n'a soutenu que cette situation pouvait être considérée comme acceptable. Par ailleurs, l'entrepreneur ne peut chercher à démontrer que les bénéficiaires seraient responsables de la situation ou qu'ils n'auraient pas maintenu un taux d'humidité adéquat dans leur demeure puisqu'il s'agit d'un point qu'ils auraient dû invoquer en arbitrage à la suite de la première décision de l'administrateur. Quant à l'état de la situation à la suite des correctifs, l'entrepreneur n'a pas démontré que les bénéficiaires n'auraient pas maintenu un taux d'humidité adéquat. La preuve démontre plutôt que le recours à de la pâte pour remplir les espacements n'était pas une solution appropriée.
CONSTRUCTION MACX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie, et LINE MORIN et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2007. En janvier 2009, ils auraient constaté un problème touchant leur plancher de bois franc, soit la présence de dénivellations et de dépressions. Le bénéficiaire a alors écrit à l'entrepreneur, réclamant la tenue d'une inspection et l'achèvement de travaux correctifs. L'entrepreneur a visité les lieux et a indiqué au bénéficiaire que tout devrait rentrer dans l'ordre au printemps. Or, la situation ne s'est pas améliorée et le bénéficiaire lui a réécrit au mois d'août. En septembre, il aurait saisi la réelle étendue du problème au cours de la visite d'un sous-traitant de l'entrepreneur. Le bénéficiaire s'est finalement adressé à l'administrateur, qui a conclu que le problème était apparent au moment de la réception et qu'il n'avait pas été dénoncé dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, même si la découverte s'était faite en janvier 2009, la dénonciation aurait tout de même été tardive, n'ayant pas été faite dans un délai de six mois à compter de la découverte. Finalement, indépendamment des délais, le problème ne pouvait se qualifier de vice caché et il n'était donc plus couvert. Les bénéficiaires contestent cette décision. Il n'est toutefois pas possible d'accueillir leur demande. Même en supposant que le problème n'était pas apparent à la réception, il faut conclure qu'en janvier 2009 les bénéficiaires avaient des indices suffisamment importants leur permettant non seulement de voir qu'il y avait un problème, mais aussi d'en soupçonner la gravité. Ils auraient dû à ce moment dénoncer la situation à l'administrateur. Leur omission de dénoncer la situation dans un délai de six mois ne permet aucune autre option que le rejet de leur recours.
EKRAM BESSADOK et une autre, bénéficiaires, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et GROUPE AXXCO INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2009. Dans les mois qui ont suivi, ils ont dénoncé l'apparente présence d'ondulations à la surface du revêtement de bois franc du plancher de leur rez-de-chaussée et de leur sous-sol. L'administrateur a toutefois rejeté une réclamation qu'ils ont présentée relativement à ce problème et sa décision doit être maintenue. D'une part, les bénéficiaires étaient conscients de la situation avant qu'ils n'achètent l'immeuble et ils n'ont pas cru nécessaire de le mentionner au moment de sa réception. En effet, ils ont signé des documents selon lesquels la réception du bâtiment était faite sans réserve. D'autre part, lorsque l'entrepreneur leur a remis une liste de travaux à terminer, ils n'ont toujours pas mentionné le défaut apparent touchant leur plancher. Rien n'empêchait les bénéficiaires de dénoncer leur problème au moment de la réception et leur recours doit être rejeté.
LOUISE DIAMOND MORIN et un autre, bénéficiaires, et 9131-7230 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS VAUDRY), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
Au mois d'avril 2008, la bénéficiaire a présenté une réclamation à l'administrateur en raison d'un problème de dénivellement aux planchers de sa résidence. L'administrateur a reconnu le sérieux de la situation et, en août 2009, il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux nécessaires pour remédier à la situation. Celui-ci a demandé l'arbitrage de la décision rendue, étant d'avis qu'aucun correctif ne pouvait être apporté et que la seule solution était de démolir tout le troisième étage de l'immeuble ainsi que le toit. L'entrepreneur n'ayant pas remédié à la situation, il revenait donc à l'administrateur de s'en occuper. En juin 2010, ce dernier a présenté une proposition à la bénéficiaire quant aux travaux correctifs qui seraient exécutés. Or, la bénéficiaire, insatisfaite des mesures suggérées, a présenté une demande d'arbitrage afin que les travaux soient exécutés correctement et non de façon partielle ou inadéquate tel que le projetait l'administrateur. Bien que la bénéficiaire ait tardé à présenter son recours, cela ne peut pas être retenu contre elle. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'une demande d'arbitrage doit être présentée dans les 30 jours suivant la décision attaquée mais, compte tenu des circonstances particulières du dossier, il n'y a pas lieu de rejeter la demande pour ce motif. Quant à l'étendue des travaux à exécuter, la bénéficiaire était fondée à contester la solution proposée par l'administrateur, puisque la décision rendue en août 2009, rédigée de manière imprécise, avait créé chez elle certaines attentes. Toutefois, il faut retenir que la solution proposée est raisonnable dans la mesure où elle permettra d'obtenir un résultat qui limitera les dénivellations à l'intérieur des règles de tolérance contenues dans le guide de performance de l'APCHQ. L'administrateur pourra procéder comme il le souhaite, mais il devra assurer un contrôle serré du résultat attendu durant la réalisation des travaux.
SYLVIE SIMPSON, bénéficiaire, et CONSTRUCTION BRUMARG INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 33, 34, 35, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2008. Ils ont présenté une réclamation relativement à un gondolement d'une section du plancher de bois franc à l'étage principal, problème qui a été corrigé au mois d'octobre de façon satisfaisante. En mai 2009, ils ont présenté une nouvelle réclamation reliée à des craquements provenant de leurs planchers. L'administrateur a rejeté cette réclamation. Bien qu'il ait perçu les bruits dont se plaignaient les bénéficiaires, il a conclu que la dénonciation de cette situation, qui, selon lui, aurait été remarquée à l'été 2008, s'était faite à l'extérieur des délais acceptables, soit dans les six mois suivant la découverte d'un problème. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Selon les témoignages entendus, la probabilité que le problème aurait été découvert au printemps 2008 est plus élevée, de telle sorte qu'il faut considérer que la dénonciation s'est faite dans les délais. Par ailleurs, le problème semble lié non pas à un mauvais entretien du plancher par les bénéficiaires, mais plutôt à une installation déficiente des planchers. L'entrepreneur n'a pas laissé aux lattes le temps de s'acclimater à leur environnement avant de les poser et il n'a pas utilisé un nombre suffisant de clous ou d'agrafes pour les fixer. Cette installation est donc couverte par la garantie, et l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour remédier à la situation.
DINA KHAFAGI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation concernant, entre autres choses, des problèmes à son plancher de bois franc. Il était question de l'affaissement de l'extrémité de certaines planches adjacentes au joint de la céramique de sa cuisine et de craquements. L'administrateur a considéré que la situation n'était pas inhabituelle et qu'elle résultait du comportement normal des matériaux. Selon lui, il n'était aucunement question de malfaçons. Cette décision doit être maintenue. Le bénéficiaire n'a pas démontré la présence de malfaçons, ce qu'il devait faire pour obtenir gain de cause. Par ailleurs, en ce qui a trait aux craquements, l'administrateur a renvoyé l'arbitre à un document rédigé par l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec qui remarque que l'absence totale de craquements est presque impossible puisque le travail dû à l'assèchement peut créer de légers bruits localisés et sans gravité.
YVES GINGRAS, bénéficiaire, et CONSTRUCTION CANADIENNE 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 109, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une résidence en 2008. Dans les semaines qui ont suivi la réception de l'immeuble, ils ont décelé quelques problèmes en ce qui a trait à leur plancher, soit des craquements. L'entrepreneur a été appelé à vérifier l'état des planchers et il a recommandé aux bénéficiaires d'augmenter le taux d'humidité à l'intérieur de leur maison et d'attendre quatre semaines pour que leur problème soit réglé. Bien que les bénéficiaires aient suivi ces conseils, la situation n'a pas changé. À la mi-avril 2009, la bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur, les «craquements très légers et très localisés» étant devenus des «problèmes majeurs». Des travaux ont été effectués à deux reprises, mais les bénéficiaires n'en ont pas été satisfaits. Au mois d'août suivant, l'entrepreneur a transmis une lettre des bénéficiaires à l'administrateur, à qui la situation n'avait pas encore été dénoncée. L'administrateur a rejeté la réclamation présentée par les bénéficiaires relativement aux craquements au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans les délais prévus. En arbitrage, seule la question du délai de dénonciation est soulevée. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'un vice doit être dénoncé, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à partir du moment où le bénéficiaire découvre le vice ou du moment où il est en mesure de soupçonner la gravité et l'étendue d'un problème lorsque celui-ci apparaît graduellement. En l'espèce, même si les bénéficiaires ont initialement décelé un problème à l'automne 2008, l'entrepreneur en a minimisé l'importance en recommandant une augmentation du taux d'humidité à l'intérieur du bâtiment. Il est normal qu'ils n'aient pas procédé à une dénonciation écrite auprès de l'administrateur. La date à retenir pour la découverte se situe plutôt vers la fin de mars ou le début d'avril 2010, alors que les bénéficiaires ont dénoncé des problèmes majeurs à l'entrepreneur. Il faut conclure que la dénonciation faite à l'administrateur au mois d'août 2010 a été présentée dans les six mois suivant la découverte, et donc dans un délai raisonnable. Le dossier sera retourné à l'administrateur, qui devra prendre une décision quant à la réclamation.
MARILINE TARDIF et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2008. Au mois d'août, ils ont envoyé à l'entrepreneur une lettre pour l'informer de certains éléments problématiques, notamment quant à leur plancher de bois franc. L'entrepreneur a effectué une visite des lieux et a déclaré aux bénéficiaires que cette situation était normale et que le tout se corrigerait en hiver, lorsque l'immeuble serait chauffé. Les bénéficiaires ont reçu un document publié par l'administrateur confirmant qu'il était normal que les matériaux visés atteignent un niveau de stabilité. Toutefois, après l'hiver, ils ont compris que les problèmes de craquements et de soulèvements de leurs planchers ne se résoudraient pas d'eux-mêmes. Ils ont dénoncé la situation auprès de l'administrateur au mois d'avril 2009. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif que le problème ne lui avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la dénonciation doit obligatoirement se faire par écrit auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à compter de la découverte d'un vice ou, s'il est question d'un problème qui apparaît graduellement, du moment où le bénéficiaire a été en mesure d'en soupçonner la gravité ou l'étendue. En l'espèce, la découverte, par les bénéficiaires, de la réelle gravité ou de la réelle étendue du problème de leur plancher a eu lieu au mois de mars 2009, soit lorsqu'ils se sont rendu compte que la situation ne se résoudrait pas d'elle-même. Par conséquent, la dénonciation, qui a été formulée le mois suivant, a été présentée dans un délai raisonnable. Le dossier sera donc renvoyé à l'administrateur, qui devra décider si la situation est couverte par la garantie.
CARMELINA COLOCCIA et un autre, bénéficiaires demandeurs, et TRILIKON CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 5, 10, 18, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En novembre 2009, l'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire et a ordonné à l'entrepreneur de procéder à des travaux correctifs en vue d'éliminer la présence d'égratignures sur la surface de son plancher de bois franc. L'entrepreneur, afin d'obtenir ce résultat, a procédé à un sablage en profondeur, pour ensuite appliquer une nouvelle teinture et du vernis sur le bois. Le bénéficiaire est insatisfait des résultats obtenus. Il fait valoir que le plancher qu'il avait vu dans la maison modèle et celui qu'il a initialement reçu dans sa maison, composé de lattes prévernies en usine, comportait entre celles-ci un profil en «V», symbolique pour ce genre de lattes, qui aurait disparu avec le sablage. Il invoque également la présence de petites bulles d'air et de poussière dans les finis appliqués sur place. Le bénéficiaire demande le remplacement des planchers des deux niveaux de sa résidence. D'une part, la présence de bulles d'air et de poussière n'est ni généralisée ni visible à moins de savoir où regarder. D'autre part, les travaux effectués, bien qu'ils aient fait disparaître le profilage des lattes, étaient acceptables et conformes aux règles de l'art, et ils ont donné au plancher l'apparence d'un bois brut au lieu de celle d'un parquet préverni, bonifiant ainsi la valeur de la maison du bénéficiaire. L'insatisfaction de ce dernier n'est pas la conséquence d'une faute de l'entrepreneur mais plutôt d'un manque de communication, puisqu'il a accepté que les travaux se fassent et qu'un ponçage et un sablage soient effectués. La réclamation du bénéficiaire doit être rejetée.
JEAN-FRANÇOIS PAQUIN, bénéficiaire, et TRINITÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a accueilli une réclamation des bénéficiaires relativement à leurs planchers de bois franc. Il a également accueilli une réclamation semblable formulée par leur voisin. L'entrepreneur a apporté des travaux correctifs dans l'immeuble du voisin des bénéficiaires et ceux-ci ne désirent pas que les mêmes travaux soient effectués chez eux. En effet, ils ont remarqué que l'apparence du plancher de leur voisin n'était plus la même et que le fini d'un parquet préverni, plus particulièrement les joints en «V», avait changé. Ils demandent donc que l'entrepreneur, au lieu de procéder à un sablage de leur plancher, soit tenu de remplacer celui-ci au complet. Cette demande doit être rejetée. L'entrepreneur à qui l'on ordonne de faire des travaux correctifs a le libre choix de déterminer ce qui lui permettra d'atteindre un certain résultat. Si, une fois les travaux terminés, les bénéficiaires ne sont pas satisfaits, ceux-ci pourront présenter une réclamation à l'administrateur ou devant les tribunaux civils.
VÉRONIQUE MARLEAU et un autre, bénéficiaires, et TRINITÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage d'une décision de l'administrateur, notamment sur une question touchant leurs planchers de bois franc flottant. Ayant découvert ce problème à l'automne 2007, ils l'ont dénoncé à l'entrepreneur en janvier 2008 et à l'administrateur au mois d'avril 2009, soit plus de 18 mois après leur découverte. Ce délai est fatal. En effet, la dénonciation écrite doit être présentée à l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois à partir de l'occurrence ou de la réccurrence du problème visé. Le non-respect de ce délai a entraîné la perte des droits des bénéficiaires.
PAUL NAGY et une autre, bénéficiaires, et 6061711 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mars 2008, l'entrepreneur a reçu une plainte de la part des bénéficiaires relativement à une infiltration d'eau. Une fois sur les lieux, il a constaté qu'il y avait de l'eau uniquement sous le revêtement du plancher de merisier et que le revêtement était gondolé face à la porte-fenêtre. L'administrateur a ordonné le remplacement du revêtement de plancher abîmé. L'entrepreneur s'est exécuté mais, n'ayant pas découvert la cause de l'infiltration, il demande que la décision de l'administrateur soit déclarée non fondée et que les bénéficiaires soient tenus de payer les travaux qu'il a exécutés. La cause de l'infiltration qui s'est produite est inconnue. L'entrepreneur a allégué qu'elle aurait été la conséquence de l'omission des bénéficiaires de déneiger les abords de la porte et d'une accumulation d'eau subséquente. Or, cette explication ne peut pas être acceptée, notamment parce que l'unité d'habitation principale de l'immeuble, dont la porte n'avait pas été déneigée non plus, n'a pas subi une infiltration semblable. L'infiltration d'eau constatée résultait ici d'un vice et la preuve tend à démontrer que l'assemblage de la porte de l'unité d'habitation des bénéficiaires ou ses abords comporteraient un problème qui n'a pas encore été découvert. Les tests effectués par l'entrepreneur pour déceler la source du problème auraient dû inclure une vérification de l'assemblage des composantes de la porte. La demande de l'entrepreneur doit donc être rejetée.
GENEVIÈVE WELLENS et un autre, bénéficiaires, c. HABITATIONS L. DESJARDINS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur immeuble en juin 2006. Dans les mois qui ont suivi, ils se sont plaints à quelques reprises auprès de l'entrepreneur, notamment quant à l'apparition de fissures sur des lattes de plancher. L'entrepreneur a donné suite à ces plaintes, quoique de manière insatisfaisante. En janvier 2007, les bénéficiaires ont envoyé à l'entrepreneur un avis écrit concernant d'autres fissures, entre autres choses. Ils n'ont alors pas envoyé d'avis à l'administrateur. En mai 2008, ils ont envoyé un dernier avis, où il était encore question de fissures et d'autres problèmes, dont le désagrègement des marches en béton de l'escalier extérieur. De nouveau, ils n'ont pas envoyé d'avis à l'administrateur. Ce n'est qu'au mois d'août suivant qu'ils lui ont fait parvenir un premier avis. Les malfaçons qui ont été découvertes la première année de la garantie n'ont pas été dénoncées à l'administrateur dans un délai raisonnable suivant leur découverte, délai qui est de six mois. Par conséquent, leur recours quant à ces points doit être rejeté. Quant aux éléments découverts au cours de la deuxième année de la garantie, ils ne sont pas suffisamment graves pour être considérés comme des vices cachés et ils ne sont donc pas couverts.
DANIEL CÔTÉ et une autre, bénéficaires, c. LES CONSTRUCTIONS E.D.Y. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a pris possession de son condominium en juin 2008. Lorsqu'il a constaté que l'un des carreaux en céramique du plancher de sa salle de bains était fissuré, il a fait part de la situation à l'entrepreneur, qui a accepté d'effectuer des travaux correctifs. Lors des travaux, deux autres carreaux ont été endommagés. Le bénéficiaire n'a pas remarqué ces nouveaux dommages immédiatement et, lorsqu'il en a pris connaissance, il a eu des discussions avec l'entrepreneur jusqu'au mois d'octobre, date à laquelle il a refusé la proposition de ce dernier d'appliquer un produit pour couvrir les dommages. L'administrateur a reconnu l'existence des dommages, mais il a considéré que le bénéficiaire ne lui avait pas dénoncé le problème dans le délai applicable de six mois. Il a eu tort. Le bénéficiaire n'a pas immédiatement découvert les dommages aux deux carreaux et, à la suite de cette découverte, il a tenté de régler la situation avec l'entrepreneur par le moyen de discussions qui ont duré jusqu'en octobre 2008. Il a agi de manière raisonnable, s'assurant qu'il ne parviendrait pas à s'entendre avec l'entrepreneur avant de recourir à l'assistance de l'administrateur. La dénonciation s'est faite dans les six mois suivant la fin des discussions, soit en mars 2009. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour corriger la situation.
STEPHEN GALLANT, bénéficiaire, et SAMCON MASSON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mars 2007, lors de la réception de son condominium, le bénéficiaire a dénoncé des problèmes au niveau de son plancher. En effet, l'espacement entre les lattes du plancher de bois franc aurait été trop important. En septembre 2008, après une première inspection, l'administrateur a constaté la présence de ces espacements. Dans sa décision, il a toutefois mentionné que les lattes de bois franc réagissent en fonction des saisons et il a considéré qu'une autre inspection, à une autre période de l'année, devrait être effectuée. Ainsi, en avril 2009, il a procédé à une seconde inspection et il a constaté que, malgré une hausse du taux d'humidité relative à l'intérieur, les interstices s'étaient élargis. Il a attribué cette situation à un sous-traitant de l'entrepreneur, qui, selon lui, n'avait pas pris toutes les précautions nécessaires pour prévenir le séchage et le retrait excessif des lattes de bois franc. L'administrateur a donc exigé que l'entrepreneur apporte les travaux correctifs nécessaires à tous les interstices égaux ou supérieurs à 1,5 millimètre. L'entrepreneur conteste cette dernière décision, alléguant que les installateurs de son sous-traitant auraient exécuté leur travail selon les règles de l'art et qu'aucune norme n'existerait quant à la largeur des interstices entre les planches. Toutefois, il n'a pas démontré que l'agrandissement des interstices était relié à un comportement normal des lattes de bois. Par ailleurs, il n'a pas fait la preuve que le problème serait attribuable à un entretien inadéquat du bénéficiaire ou à une mauvaise utilisation par ce dernier. Finalement, il n'a pas démontré que la norme retenue par l'administrateur pour décider que le plancher comportait une malfaçon n'était pas valide ou applicable. Il devra effectuer les travaux nécessaires pour corriger la situation.
PRO-URBAIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CHAKIB TAOUS, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 37, et 39
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 18 juillet 2005. Le 12 mars 2008, il a dénoncé par écrit à l'entrepreneur un problème de craquements constaté à son plancher de bois. L'administrateur, qui a reçu une demande de réclamation le mois suivant, a conclu que les bruits de craquements produits par les planchers de bois de l'immeuble ne touchaient que certaines sections du plancher et que, par ailleurs, on ne ressentait pas de vibrations exagérées. Il a donc décidé que la situation constatée ne remplissait pas tous les critères du vice caché puisqu'elle n'avait pas le potentiel de rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné. Or, l'administrateur a commis une erreur. Le bénéficiaire a témoigné que les bruits de craquements s'étaient manifestés seulement progressivement, avec le temps, et qu'ils n'étaient pas perceptibles ou l'étaient beaucoup moins au moment de la réception de l'immeuble. L'utilisation normale, les attentes raisonnables du bénéficiaire et la valeur de sa propriété sont tous compromis par le caractère anormal de ces bruits. Le plancher devra être réparé, mais uniquement aux endroits où sont constatées des violations des normes en ce qui concerne la distance entre les clous posés. Cela devrait pouvoir être exécuté sans difficulté tout en éliminant le problème. Par ailleurs, dans la mesure du possible, les travaux correctifs devront tenir compte des matériaux d'origine et s'agencer à ceux-ci pour réduire toute différence de matériaux, de teinture et de vernis sur les lattes de bois en cause.
9114-9880 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RICHARD KIM, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 27 février 2008. Le ou vers le 11 mars suivant, ils ont constaté des gondolements, des écaillements et des fissures sur environ 75 % de la surface du plancher de bois du salon, un plancher usiné haut de gamme fait de bois dur exotique. L'entrepreneur a conclu que cette situation était due à une infiltration d'eau préalable à la pose du revêtement de bois du plancher ainsi qu'à l'humidité du béton antérieurement à la pose du plancher, et il a entièrement remplacé le plancher du salon au mois d'avril. Dans les mois qui ont suivi, les bénéficiaires ont constaté des défauts touchant cette fois l'ensemble des planchers dans différentes pièces, soit des plissements à certaines lattes. Ils ont alors mis l'entrepreneur en demeure d'apporter les corrections nécessaires au mois d'août. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une malfaçon qui avait été dénoncée dans les délais applicables, car il était question d'un manquement aux règles de l'art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment qui était caché au moment de la réception. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de la décision quant au problème de plissements. À la lumière de la preuve présentée par les divers experts retenus par les parties, il faut conclure que les problèmes constatés ont été occasionnés par une malfaçon liée à la fabrication des planchers mais également aux conditions de leur entreposage avant leur pose et à la pose elle-même.
CONSTRUCTION RAYMOND ET PAUL INC., entrepreneur, et FRANCIS MARANDA et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
THÉRÈSE LIBOIRON et un autre, bénéficiaires, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres choses, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
JEAN-LUC CRÉPEAU, bénéficiaire, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres choses, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
SYLVIE COLLIN, bénéficiaire, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 26 février 2007, l'administrateur a exigé de la part de l'entrepreneur qu'il remplace la totalité du plancher de céramique de la cuisine des bénéficiaires. Celui-ci a demandé l'arbitrage de cette décision. L'arbitre a décidé que, dans la mesure où il pouvait obtenir des «tuiles identiques» ou «les mêmes tuiles que celles d'origine» pour remplacer les tuiles comportant des problèmes de fissuration et de dénivellation, l'entrepreneur ne serait pas tenu de refaire tout le plancher. Toutefois, s'il n'était pas en mesure d'obtenir de telles tuiles, il devrait remplacer le plancher au complet, à l'exception des tuiles non visibles en dessous des armoires de cuisine. En mars 2008, des tuiles de remplacement ont été posées. Les bénéficiaires, alléguant que celles-ci n'étaient pas de la même couleur ou teinture que les tuiles d'origine, ont réclamé une nouvelle intervention de l'administrateur. Celui-ci, se fondant sur le guide de performance de l'APCHQ, a décidé que l'entrepreneur n'était pas responsable de la discontinuité des patrons ou des variations de couleur au moment du remplacement du revêtement de sol. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Il y a une différence claire entre les tuiles qui ont été installées et les tuiles d'origine, et il est évident que la première sentence arbitrale n'a pas été respectée. Le guide de performance de l'APCHQ ne peut pas être invoqué pour excuser l'entrepreneur au motif qu'il aurait suivi les règles de l'art. En effet, ce sont les tribunaux civils et les tribunaux d'arbitrage qui ont le dernier mot pour déterminer les règles de l'art applicables. L'entrepreneur devra réaliser les travaux prévus à la première sentence arbitrale. Les bénéficiaires devront toutefois supporter une somme de 350 $, qui sera versée à l'entrepreneur une fois que les travaux effectués auront été jugés adéquats.
LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et PETER FOLCO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur propriété en mai 2006. En janvier 2008, ils ont remarqué un problème de soulèvement et de gondolement à plusieurs endroits sur leur plancher, qui est un plancher de bois d'ingénierie collé sur une membrane acoustique qui est elle-même collée sur le béton du plancher. Un expert a conclu que ce problème était dû à un manque d'adhérence et à la désolidarisation du joint de colle entre la membrane acoustique et le sous-plancher de béton. Selon lui, la seule solution acceptable afin de régler le problème de façon définitive consisterait à retirer entièrement l'actuel revêtement de plancher sur toute sa surface, à corriger la linéarité du béton du sous-plancher et à nettoyer celui-ci au besoin ainsi qu'à procéder à l'installation d'un nouveau revêtement de même type et de même qualité, selon les règles de l'art et les instructions d'installation du manufacturier. Certes, le plancher a bonne apparence, mais le problème observé est un vice caché qui est apparu graduellement. Par ailleurs, ce défaut diminuera la valeur de revente éventuelle, car les bénéficiaires, s'ils songent à vendre, devront le mentionner à un acheteur potentiel. Puisque l'entrepreneur a fait faillite, l'administrateur sera tenu de régler le problème de façon définitive.
D. ANGRIGNON et un autre, bénéficiaires, c. LES HABITATIONS PROMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
À la suite d'une réclamation par les bénéficiaires, l'administrateur a rendu une décision relativement à plusieurs points, dont une prise de courant manquante sur le mur continu joignant la cuisine au salon. Lors de l'inspection préréception, il y avait dans ce mur un trou d'où sortait un fil électrique pendant par terre. Après la réception des lieux, l'entrepreneur a dissimulé ce fil à l'intérieur du mur, sans y apposer une prise de courant. Or, les 2 prises dans ce mur sont séparées par une distance de 15 pieds, ce qui contrevient au Code de l'électricité, qui exige la présence d'une prise de courant tous les 12 pieds sur un mur continu. Il s'agit d'une malfaçon qui a été déclarée au cours de la première année et dénoncée dans un délai raisonnable, et la réclamation sur ce point doit être accueillie. L'entrepreneur devra installer, selon les règles de l'art, une prise de courant sur ce mur. Par ailleurs, il s'agit de travaux mineurs puisque le fil électrique se trouve déjà dans le mur. Les défauts de peinture et les égratignures sur les planchers étaient visibles lors de l'inspection préréception, mais elles n'ont pas été dénoncées. Le retrait à l'extrême droite avant du comptoir de cuisine était présent lors de l'inspection; cependant, il n'était pas apparent au premier coup d'oeil. Cette malfaçon a été découverte dans la première année suivant la réception et a été dénoncée dans un délai raisonnable, tout comme l'encoche dans la manette de la toilette, qui résulte d'un défaut de fabrication. Il n'est pas possible de se prononcer à l'égard du plafond qui ne contiendrait pas l'isolant ni les couches de gypse prévus aux plans et devis, étant donné qu'il s'agit d'une partie commune.
JACQUES DESJARDINS et une autre, bénéficiaires, et VERTEX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 37
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a acheté sa maison à l'été 2005. En novembre 2008, elle a dénoncé un problème de changement de teinte et de vernis grisonné sur certaines lattes de bois franc au plancher du salon et de deux chambres. L'administrateur a conclu que le changement de teinte s'était produit de manière progressive mais qu'il était sûrement détectable aux environs de juin 2007, soit plus de six mois avant sa dénonciation. Il décidé que le délai de dénonciation n'avait pas été respecté. Par ailleurs, il a aussi constaté que ce point, dénoncé dans la quatrième année de la garantie, ne pouvait pas constituer un vice majeur et qu'il n'aurait donc pas été couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème de la bénéficiaire ne constitue pas un vice majeur, ni au sens du règlement ni au sens du Code civil du Québec. En effet, pour qu'un vice soit qualifié de majeur, il doit notamment rendre un bâtiment inutilisable aux fins pour lesquelles il a été construit. En l'espèce, les vices au plancher ne remplissent pas cette condition. La garantie de cinq ans applicable aux cas de vices majeurs ne peut donc pas être invoquée dans cette situation, le problème observé étant plutôt esthétique.
SYLVIE BOISCLAIR, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES E. CHAÎNÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a fait une réclamation concernant un problème de vibration au plancher de l'une des unités de la copropriété construite par l'entrepreneur. L'administrateur a conclu qu'il y avait effectivement une vibration excessive et que ce problème ne touchait pas les autres unités. Il a donc ordonné à l'entrepreneur d'apporter des correctifs à la structure du plancher, puisque sa fréquence naturelle était trop petite. L'ensemble de la preuve mène à la même conclusion que celle à laquelle l'administrateur est arrivé. D'une part, l'ingénieur chargé du projet a affirmé qu'aucune vibration n'était ressentie lorsqu'on marchait normalement dans l'unité visée, ce qui a été contredit par tous les autres témoins et également par une visite des lieux. D'autre part, l'ingénieur n'a pas prouvé ses opinions en produisant ses sources, contrairement aux autres experts entendus. Il faut aussi considérer la perception de la personne qui ressent les vibrations, soit le propriétaire de l'unité. En l'espèce, son inconfort face au comportement du plancher de son unité n'a pas été contredit. L'entrepreneur devra apporter les travaux nécessaires dans un délai raisonnable qui n'excédera pas 60 jours.
9050-2014 QUÉBEC INC. BÂTIMENTS UNIFIANT L'IMAGINAIRE LA LUMIÈRE ET LE DESIGN (B.U.I.L.D.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU SUPER 8, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juillet 2007, les bénéficiaires ont dénoncé un problème à la finition du plancher de bois franc de leur salle à manger au cours de la première année de garantie. L'administrateur, qui a constaté la présence de bulles de verni éclatées sur le plancher, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires. En juin 2008, les bénéficiaires ont fait une seconde réclamation, considérant que les défectuosités étaient toujours apparentes et que les résultats étaient insatisfaisants. L'administrateur a toutefois décidé que l'état du plancher était très acceptable et il a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Ceux-ci n'ont pas démontré que le fini du plancher ne correspondait pas aux standards de qualité auxquels doit s'attendre l'acheteur d'une résidence. En effet, bien qu'un examen de la surface du plancher ait permis de constater que la planitude de la finition était imparfaite, ils n'ont pas démontré que cette situation était non conforme aux normes applicables pour un plancher de bois franc verni sur place. Le problème dénoncé ne peut pas être qualifié de malfaçon et la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas obtenu gain de cause, le coût de l'arbitrage sera partagé entre eux et l'administrateur.
PASQUALINA MAIETTA et un autre, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC (Qualité-Habitation), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire et l'entrepreneur. Accueillies en partie.
Le bénéficiaire a pris possession de son chalet en juin 2007. À compter du mois de septembre, il a constaté que les lattes de ses planchers commençaient à s'espacer, et la situation s'est aggravée le mois suivant. En décembre, il a dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur, les avisant que des dommages sérieux s'étaient produits à la structure et aux planchers du bâtiment et estimant que l'entrepreneur n'avait pas respecté les règles de l'art ni les normes de construction au regard d'un immeuble dont la caractéristique principale était l'aspect architectural des poutres et des planchers. L'administrateur a rejeté sa réclamation. En arbitrage, l'administrateur et l'entrepreneur allèguent que les fissures, rétrécissements, déflexions, gauchissements, retraits et torsions constatés résultent du comportement normal du bois et que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas les réparations à ce sujet. Or, les manquements observés ne sont pas tous liés au comportement normal du bois. Le guide de performance de l'APCHQ, qui énonce des normes de qualité, prévoit notamment le remplacement de poutres comportant des vices d'une certaine gravité. En l'espèce, l'entrepreneur devra remplacer les poutres qui ne respectent pas ces normes. Il devra également en remplacer certaines autres, à moins qu'il ne trouve une solution de rechange aux problèmes.
BENOÎT DUMONT, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et BÂTITECH LTÉE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 22, et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire, qui a pris possession d'une unité résidentielle d'un immeuble détenu en copropriété divise, a notamment remarqué que son plancher de bois franc démontrait des anomalies: des lattes de bois étaient fissurées, d'autres craquaient et des fissures de retrait étaient apparentes. L'inspecteur qui a effectué une visite des lieux a conclu que ces problèmes constituaient des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux et que les réparations nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, tous les experts consultés par la bénéficiaire ont émis l'opinion que les problèmes constatés au plancher étaient causés par une trop grande humidité résultant d'un mauvais réglage du taux d'humidité ou d'une installation déficiente du pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol rendant le taux d'humidité dans le logement presque impossible à régler. Par ailleurs, lors de la visite des lieux, on a pu constater l'absence de pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol ainsi que dans les murs du sous-sol donnant sur l'extérieur. La décision de l'administrateur, qui a déclaré que les malfaçons constatées résultaient du comportement normal des matériaux, était erronée. L'entrepreneur devra démolir et reconstruire au complet, selon les règles de l'art, tout le plancher de l'entièreté de l'unité résidentielle pour y poser d'abord, à la grandeur, un pare-vapeur étanche. Par ailleurs, pendant l'exécution de tous les travaux, il devra déménager et entreposer à ses frais tous les meubles garnissant actuellement l'unité et reloger à ses frais la bénéficiaire et les personnes à sa charge. L'administrateur devra veiller à la bonne exécution des travaux, et il devra rembourser à la bénéficiaire ses frais d'expertise ainsi que les frais d'arbitrage.
DIANE BERGERON, bénéficiaire demanderesse, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 18, 19, 27, 30, 34, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réception de l'immeuble par le bénéficiaire s'est effectuée le 1er juillet 2004. Le 27 juillet 2008, celui-ci a dénoncé à l'administrateur des défauts concernant le plancher de bois, notamment un soulèvement du plancher devant le foyer. Le 2 octobre suivant, l'administrateur a rejeté sa réclamation, ayant conclu que le soulèvement était une situation nouvelle et qu'il était relié à l'omission du bénéficiaire de contrôler l'humidité dans son immeuble; selon lui, l'entrepreneur ne pouvait être reconnu responsable de cette situation. Le demandeur a demandé l'arbitrage le 20 octobre 2008. Le problème de gonflement des planches en bois n'est pas une faute qui peut être imputée directement au bénéficiaire. La démonstration d'une pose déficiente du plancher permet de conclure que le parquet de bois n'a pas suffisamment d'espace pour prendre de l'expansion, situation aggravée par l'installation de ce fini sur un plancher situé au rez-de-chaussée qui est source d'humidité. Néanmoins, le bénéficiaire avait une obligation de diligence et il a dénoncé tardivement à l'administrateur ce vice caché, soit après l'expiration du délai de trois ans suivant la réception des travaux accordé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause sur aucun point de sa réclamation, les coûts de l'arbitrage sont partagés.
CLAUDE VIAU, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DUBÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Mark de Zoysa, président du bénéficiaire, a acheté une unité dans l'immeuble en septembre 2006. Au mois de mai 2007, il a adressé une réclamation à l'entrepreneur, alléguant que le béton qui avait été coulé pendant la construction ne l'avait pas été de façon égale et correcte et que, par conséquent, ses planchers présentaient une inclinaison à certains endroits. Un inspecteur de l'administrateur a constaté que la situation dénoncée n'était pas perceptible à l'oeil nu et que les différents écarts de dénivellation observés étaient acceptables. Il n'a toutefois pas été en mesure de vérifier le béton coulé au plancher, qui est un élément des parties communes. Il est nécessaire de se pencher, en premier lieu, sur l'identité du demandeur. En effet, la demande d'arbitrage a été faite par De Zoysa au nom du bénéficiaire, mais tous les faits démontrent que les réclamations précédentes ont été faites par et pour le copropriétaire De Zoysa. Celui-ci a confondu son rôle à titre personnel avec celui de président du bénéficiaire, tout comme il a confondu les parties communes et privatives. Ainsi, sa réclamation a manifestement été formulée à l'égard de sa partie privative et, comme il était insatisfait de la décision de l'administrateur, c'est lui qui aurait dû faire la demande d'arbitrage et non le syndicat des copropriétaires, bénéficiaire en l'instance. À ce seul titre, sa demande est irrégulière et doit échouer. Par ailleurs, le délai qu'a mis le bénéficiaire pour dénoncer la situation excède largement celui de six mois imposé par l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant aux problèmes allégués par le bénéficiaire, celui-ci n'en a pas fait la preuve, les dénivellations étant imperceptibles à l'oeil nu et les meubles ne semblant pas penchés. Eu égard à la dalle de béton, puisqu'il s'agit d'une partie commune du bâtiment, une réclamation ou une demande d'arbitrage à son égard aurait dû provenir du syndicat. Le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause sur aucun point, les frais de l'arbitrage sont partagés.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 25 ET 27 MARICOURT, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS RAYMOND & ASSOCIÉS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 27, 35, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont reçu leur propriété le 31 mars 2006. Des problèmes de nivelage aux planchers ont rapidement été dénoncés à l'administrateur, qui a reconnu que la situation relevait d'un problème structural ayant des conséquences potentielles graves. Le 25 septembre suivant, l'entrepreneur n'étant plus dans les affaires, l'administrateur a décidé de faire des travaux de rajouts de nouvelles poutres et d'autres de renforcement structural. Les bénéficiaires ont par la suite demandé que les problèmes de dénivellement des planchers soient également réparés, mais l'administrateur a rejeté leur demande au motif que le dénivellement, quoique hors norme, lui paraissait convenable, d'où la demande en arbitrage. Bien que l'administrateur ait accompli des travaux de façon à stabiliser la situation et à empêcher tout affaissement supplémentaire, les divers signes, manifestations et dommages entraînés par la malfaçon structurelle en question qui se sont produits avant la réalisation des travaux de stabilisation n'ont pas été corrigés. Or, il n'était pas suffisant pour l'administrateur de régler seulement la cause du problème de l'affaissement des planchers. Par ailleurs, puisque le type de maison en cause est de qualité supérieure, et compte tenu de son état neuf, l'insistance des bénéficiaires pour que les malfaçons de dénivellement des planchers soient corrigées était raisonnable. Les travaux correctifs devront être effectués aux endroits touchés et il est entendu que tout endroit accessoire touché ou endommagé par ces travaux devra également être réparé selon les règles de l'art. Finalement, les bénéficiaires auront droit au remboursement des coûts raisonnables des experts qui ont été nécessaires pour faire valoir leur réclamation.
LINA SCOTTO et un autre, bénéficiaires, et 9061-2607 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ET RÉNOVATION OMÉGA)(EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris réception de leur immeuble en septembre 2007 et ils ont dénoncé par écrit auprès de l'entrepreneur des éléments qui devaient faire l'objet de correction ou d'achèvement. Le mois suivant, ils ont avisé l'entrepreneur et l'administrateur qu'ils étaient insatisfaits des interventions qui avaient eu lieu. Ils ont présenté une réclamation formelle à l'administrateur en novembre, dans laquelle il était notamment question de la présence d'égratignures sur les planchers dans diverses pièces. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un matériau de qualité inférieure susceptible de s'endommager plus rapidement et que c'était un problème apparent qui aurait dû être dénoncé dès la réception du bâtiment. Or, ce problème n'était pas apparent lorsque les bénéficiaires ont inspecté l'immeuble avec l'entrepreneur avant la réception, car les planchers étaient souillés et le nettoyage n'avait pas encore été effectué par ce dernier. Ce n'est que lorsqu'ils ont eux-mêmes nettoyé les planchers qu'ils ont pris connaissance de la situation. Les bénéficiaires ont agi avec diligence en dénonçant la malpropreté des surfaces, mais ils ne pouvaient manifestement pas dénoncer le problème d'égratignures, qui leur était alors inconnu. Finalement, bien que les matériaux utilisés aient été de qualité inférieure, cela ne change rien au fait qu'ils devaient être livrés en bon état. L'administrateur devra apporter les correctifs appropriés.
CHANTAL CORMIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie, et LES HABITATIONS PROMAX, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a dénoncé des vices de construction dans les parties communes de l'immeuble. À la suite du rejet de la réclamation en raison du délai de dénonciation, les parties se sont entendues pour constater le règlement du différend par le biais d'une sentence arbitrale. L'entrepreneur s'est engagé à apporter les travaux correctifs convenus au plus tard le 28 septembre 2008. Notamment, une moquette et des carreaux de céramique seront remplacés tandis que des portes et le balcon seront réparés, le tout, sans admission de responsabilité et sans reconduction de garantie sur les travaux correctifs. Conformément à l'entente, les frais d'arbitrage seront entièrement à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE PATRIMOINE», représenté par MICHEL GAUTHIER, bénéficiaire, et HABITATIONS LANDRY & PÉPIN, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En septembre 2007, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis au plancher de bois franc de la résidence de la bénéficiaire en s'assurant de remettre les lieux dans leur état d'origine une fois les travaux terminés. Parmi les anomalies constatées au plancher, il était surtout question de craquements excessifs et d'«effet tremplin». L'entrepreneur n'a pas donné suite à cette décision, non pas en raison d'un refus d'y procéder, mais plutôt parce que la bénéficiaire était en désaccord avec les correctifs qu'il se proposait de faire. En effet, celle-ci était d'avis qu'un remplacement complet du plancher était nécessaire, tandis que l'entrepreneur suggérait de ne refaire le plancher qu'en partie, aux endroits où des anomalies avaient été observées. Le débat concerne donc l'étendue des correctifs à effectuer. La preuve favorise le remplacement complet du plancher. Bien que l'expert consulté ait reconnu qu'il était théoriquement possible de se contenter d'une réparation, il demeure qu'un replacement de 70 % de la surface du plancher serait nécessaire et qu'il serait donc préférable de procéder au remplacement de toute la surface. Toujours selon l'expert, celle solution est la meilleure, notamment en raison des risques que représente un remplacement partiel, des effets d'un ponçage supplémentaire sur la durée de vie du plancher, de son efficacité et de sa simplicité. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement complet du plancher de bois franc afin de le rendre conforme.
MARY SPINELLI, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS CHARLUKANNA INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage visant deux points. Dans un premier temps, il est question du dégagement du parement extérieur du bâtiment par rapport au sol. Le manufacturier recommande de laisser au moins huit pouces entre le bas du revêtement et le niveau du sol. Un examen des lieux a permis de constater un dégagement insuffisant entre le bas du parement et la surface gazonnée du sol, problème existant même préalablement à l'installation de tourbe. L'entrepreneur devra, à ses frais, abaisser le niveau du sol pour atteindre le dégagement requis. Toutefois, les frais de remise en place de la tourbe seront à la charge du bénéficiaire: il a été imprudent en la faisant installer alors que le dégagement était déjà insuffisant. Dans un second temps, le bénéficiaire se plaint de la fragilité du bois utilisé et des nombreuses égratignures visibles sur son plancher. Une expertise a démontré que les problèmes observés sont directement reliés à un manque de résistance du bois, fabriqué en Asie et choisi par l'entrepreneur lui-même. En effet, sa densité et sa dureté sont en deçà de ce que l'on retrouve pour le bois sec dans l'industrie, ce qui s'explique notamment par le fait que les planches qui ont été examinées et testées étaient pourries. L'entrepreneur devra corriger le tout en remplaçant à ses frais tous les planchers de bois franc dans la maison. Finalement, l'administrateur devra rembourser au bénéficiaire 2 700 $ pour les frais d'expertise.
RICHARD RACICOT, bénéficiaire, et HABITATIONS PRO-STYLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les égratignures sur les planchers de bois franc et dans la baignoire dont se plaint le bénéficiaire sont minimes et doivent être considérées comme tolérables. D'ailleurs, celles de la baignoire auraient dû être constatées lors de la réception du bâtiment. Les taches sur la céramique autour de la toilette résultent des travaux de l'entrepreneur et font partie de la liste préétablie des éléments à vérifier. L'entrepreneur devra les nettoyer. Il devra également rectifier la pente de la jonction entre le plancher de bois franc et la céramique de la salle à manger. Le choix de la méthode corrective lui appartient. L'installation à l'envers d'une tuile près du bain devra être reprise puisqu'il s'agit d'une situation qui porte atteinte à la qualité du bien. L'installation d'une protection supplémentaire des fils électriques de l'unité d'air conditionné relève de l'entretien normal d'un bien et non de l'entrepreneur. Celui-ci devra toutefois respecter son engagement de fournir une unité d'une capacité de 12 000 BTU. Il devra également fournir au bénéficiaire dans un délai de 90 jours un espace de rangement dans le garage comme le prévoit l'acte de vente. La situation est injuste pour le bénéficiaire et il y a lieu de recourir à l'équité; les droits des parties de soumettre une solution quant à cet élément seront réservés. Le cadrage de la porte d'entrée, qui est une partie exclusive et qui est mal aligné, devra être réparé, tout comme la porte du vestibule et celle du garde-robe de la chambre, qui devront être ajustées. Le problème de joint entre le mur et la céramique de la salle de bains et la brisure du haut du mur de la douche n'ont pas été invoqués lors de la réception de l'immeuble. Toutefois, le désajustement de la porte de la douche est non sécuritaire et constitue un vice caché au sens du contrat de garantie, lequel a été dénoncé dans les délais. L'entrepreneur devra réparer de façon permanente ce problème. Les fissures près du mur de la porte du balcon sont anormales compte tenu de l'âge du bâtiment. L'entrepreneur aura le choix de la méthode corrective, mais il est tenu à une obligation de résultat. Les moustiquaires dans la chambre principale sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés et devront être remplacés. Aucune malfaçon n'a été établie en ce qui concerne le problème de rouille prématuré touchant une rampe extérieure. Les entrepreneurs devraient toutefois aviser les bénéficiaires lorsque les matériaux utilisés pour des éléments extérieurs ne sont pas galvanisés. Comme le rapport de l'expert visait la moitié des problèmes liés au présent arbitrage et que son témoignage a été utile, l'administrateur est tenu de payer à titre de frais d'expertise 1 400 $.
SERGE LAFONTAINE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu plusieurs décisions le 15 décembre 2006, le 5 mars et le 5 juillet 2007, que les bénéficiaires ont portées en arbitrage le 2 février 2007. La demande d'arbitrage, entendue au fond le 15 janvier 2008, porte sur 24 décisions de l'administrateur, dont certaines ont fait l'objet d'admissions par l'entrepreneur et d'autres ont été retirées par les bénéficiaires. L'arbitre rappelle le caractère d'ordre public du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et le fait que les bénéficiaires puissent contester un écrit par simple preuve testimoniale. Ensuite, il constate que la procédure de réception de l'immeuble n'a pas été faite dans un esprit de collaboration et de bonne foi, ce qui a empêché les bénéficiaires d'y consentir librement. Les conclusions de l'arbitre qui concernent les questions de parachèvement des travaux ne sont pas rejetées d'office. Pour cette raison, ainsi que pour des raisons d'appréciation de la preuve, les conclusions de l'arbitre sont modifiées quant aux points suivants. Les joints de coulis des carrelages de la salle de bains sont inégaux. Contrairement aux prétentions de l'entrepreneur, il ne s'agit pas de travaux de maçonnerie dont le caractère acceptable doit être évalué à une distance de six pieds, et la vocation des carrelages n'est pas uniquement leur étanchéité. Toutes les tuiles mal posées et tous les joints inégaux doivent être remplacés selon les règles de l'art, en réduisant au minimum les différences de teintes du coulis et les inconvénients engendrés par les travaux, notamment la poussière. L'installation des marches de l'escalier en bois traité directement à même le sol est conforme au Code national du bâtiment 1995. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de construire une dalle de béton dessous comme le réclament les bénéficiaires. La tablette intérieure de la douche sous la fenêtre doit être étanche mais ne doit pas nécessairement être en PVC. L'ajout d'un scellant suffira. Un arrêt de porte doit être installé si son absence fait buter la poignée sur une porte-miroir qui risque de se rompre. Le faux limon de l'escalier qui n'a pas été terminé uniformément sera ajusté par la pose d'une moulure de même hauteur que le limon de la volée de l'escalier. Le mur de droite de l'entrée étant concave, il devra être refait pour ne pas seulement paraître droit mais bien être droit. L'entrepreneur devra installer un autre luminaire encastré au plafond de la cuisine. Il devra avoir été fourni par le bénéficiaire. L'arbitre demeure saisi des questions devant faire l'objet d'inspections supplémentaires: l'isolation et le chauffage à l'étage ainsi que la qualité de l'isolation de l'entretoit devront être examinés pendant une saison appropriée. Parmi les décisions maintenues, on trouve notamment la question du niveau de la dalle de béton d'une future salle de bains au sous-sol, qui n'a pas à être au niveau étant donné qu'elle devra être en pente et mener vers un drain d'évacuation, et celle des joints de tuyauterie flexibles très courbés, qui, puisqu'ils sont de bonne qualité et conçus pour être ainsi courbés, ne seront pas une source de perte d'étanchéité.
GAGANDEEP MUKKAR et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 17, 18, 19, 78, 105, 138, 139, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision sur 33 éléments à corriger, qui a été précisée quant à 9 éléments le 9 novembre 2007. Les bénéficiaires, insatisfaits, ont soumis 4 questions à l'arbitrage le 28 novembre, auxquelles ils ont ajouté 26 autres points dans une lettre du 4 février 2008. L'ensemble des points soumis à l'arbitrage sont rejetés. Les bénéficiaires ne peuvent exiger que l'exécution des travaux se fasse par un autre entrepreneur tant en ce qui a trait aux travaux au balcon et aux planchers de bois qu'au revêtement d'une fenêtre; ils étaient d'accord avec la méthode corrective proposée quant au revêtement de la fenêtre. La décision de ne remplacer qu'une partie et non l'ensemble du revêtement de briques du mur latéral droit du garage a déjà été tranchée dans une demande d'arbitrage soumise par l'entrepreneur. La décision de l'arbitre de surseoir à la détermination de la question s'il est opportun de construire une margelle en raison du dénivelé du terrain par rapport à celui de la rue en attendant que ceux-ci soient établis ne permet pas au tribunal d'arbitrage de trancher la question. Les autres points soumis à l'arbitrage dans la lettre du 4 février n'ont été invoqués que tardivement ou pas du tout devant l'administrateur et concernent des vices apparents au moment de la réception qui n'ont pas été dénoncés.
ROBERT BERGERON et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS QUO-VADIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur relative aux éclisses, fissures et écarts des planchers de bois franc. Ces déficiences ont été signalées à l'entrepreneur avant la réception des travaux, et celui-ci en a remplacé une dizaine. Or, les déficiences toucheraient des dizaines de planches par étage. De plus, ils avaient commandé du chêne et on leur a posé du frêne. Le remplacement des lattes déficientes embouvetées par des lattes non embouvetées nuirait à la structure du plancher. Étant donné les morceaux de bois manquant, les lattes et le verni craqué, la mauvaise application de peinture et la progression graduelle des déficiences, indiquant une qualité de bois inférieure, 50 % des lattes de bois devraient être changées. Le remplacement des lattes déficientes par d'autres de qualité similaire ne permettrait pas d'obtenir un ouvrage conforme aux règles de l'art. S'agissant d'un vice caché tel que défini à l'article 10 paragraphe 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le remplacement intégral des lattes des planchers de bois franc aux deux étages par des lattes de chêne prévernies et de bonne qualité est ordonné. Les frais d'expertise de 568 $ devront être remboursés aux bénéficiaires, conformément à l'article 22 du règlement.
JOSÉE SAVOIE et un autre, bénéficiaires, et 9086-6252 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS PRO-EXPERT INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se plaignent de craquements dans le plancher et de bruits lors de l'écoulement de l'eau derrière les murs. L'absence de dénonciation à l'entrepreneur dans les six mois suivant la découverte des malfaçons est fatale. Par ailleurs, ces dernières n'ont pas été prouvées: les craquements sont dans les limites de l'acceptable, et les bruits de tuyaux en expansion et qui se frottent contre la charpente sont appelés à se résorber.
ANA CABACO et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS GUY GAGNON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se plaignent d'espacements de plus de deux millimètres entre les lattes de bois du plancher de deux salons, d'une salle de bains et de la cuisine, ce qui contrevient aux prescriptions du guide de performance de l'APCHQ. L'administrateur a ordonné qu'une partie du plancher soit refait. Les bénéficiaires se sont pourvus en arbitrage afin d'obtenir une nouvelle pose de bois sur le plancher en entier. Conformément à la décision de l'administrateur, les interstices dans la cuisine et le deuxième salon sont limités et respectent les règles de l'art.
KULWANT SINGH MINHAS et une autre, bénéficiaires, et 9096-2556 QUÉBEC INC. (NADER CONSTRUCTIONS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Dès le 26 janvier 2004, les bénéficiaires ont constaté que les tuiles en céramique du plancher de la cuisine se fracturaient. Malgré de nombreuses interventions de l'entrepreneur, la situation s'est répétée. Il s'agirait d'un problème de stabilité du plancher. Plusieurs solutions temporaires ont été proposées par l'entrepreneur, mais aucune n'a donné les résultats escomptés. Le stock de tuiles de rechange a été épuisé. Le 19 mai 2004, les bénéficiaires ont fait appel à l'administrateur. Entre-temps, ils avaient fait stabiliser le plancher de la cuisine par un autre entrepreneur et à leurs frais. Ils ne réclament que la remise en état de la céramique. L'entrepreneur se pourvoit à l'encontre de la décision de l'administrateur l'obligeant à remplacer toutes les tuiles en céramique du plancher et au-dessus des comptoirs de cuisine. La décision est maintenue, mais l'entrepreneur est autorisé à ne remplacer que les tuiles brisées s'il peut en retrouver de semblables et le dispenser de remplacer celles sous le mobilier, qui a été installé par la suite.
LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et PETER FOLCO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur est parvenue à l'entrepreneur le 6 septembre 2007. Or, c'est le 24 octobre suivant que celui-ci a fait sa demande d'arbitrage, soit quelques semaines après le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'objection du procureur de l'administrateur n'est pas retenue, car le retard n'est pas important et, conformément à l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité pour proroger le délai. La procédure de résolution de conflits doit être souple, plus rapide et moins coûteuse que celle des tribunaux judiciaires. L'entrepreneur a contesté cinq des points invoqués par l'administrateur: 1) céramique cassée parce que installée sur de l'aspénite, matériau moins rigide que le contre-plaqué; 2) et 3) béton effrité au seuil de la porte de garage, dans le garage et sur le perron avant; 4) marches de l'escalier menant à l'étage instables, malgré une première intervention de l'entrepreneur; et 5) fenêtre dans l'escalier non conforme au Code national du bâtiment 1995. En arbitrage, il a admis le cinquième point. Toutes les décisions de l'administrateur sont maintenues.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et PATRICK MALBOEUF et une autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 107, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le 2 juin 2005, le bénéficiaire a conclu avec l'entrepreneur un contrat préliminaire de construction. Il a demandé que la pose du plancher soit exclue mais que l'entrepreneur livre les planchers, qu'il voulait installer lui-même. Le 5 septembre suivant, il a prévenu celui-ci qu'il voulait poser le plancher la fin de semaine du 9 septembre. L'entrepreneur l'a informé que l'immeuble n'était pas prêt. Le bénéficiaire a insisté et a procédé à l'installation malgré cet avis. Les lattes ont rétréci. Tous admettent que les planchers sont dans un état inacceptable. Étant donné que la pose du plancher était exclue du contrat et que le bénéficiaire a maintes fois affirmé s'y connaître dans ce domaine, rien ne démontre que l'entrepreneur a commis un manquement ou qu'il a manqué à son obligation de renseignement. L'habitation n'était pas prête puisqu'elle n'était pas chauffée et était humide après la pose de la dalle de béton au sous-sol. L'installation des unités de chauffage près du sol n'est pas problématique. Il n'a pas été prouvé que la qualité du bois livrée n'était pas conforme aux normes. La preuve démontre qu'à un endroit l'entrepreneur a déposé des unités de chauffages alors que le plancher venait d'être posé. Il est ordonné à ce dernier de fournir les lattes de bois nécessaires pour couvrir deux pieds de plancher.
PIERRE BIBEAU, bénéficiaire, et CONSTRUCTION A & S ROUSSEAU SENC, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations. Certaines ont fait l'objet d'un désistement ou d'une entente à l'amiable, des réparations ont été effectuées à la satisfaction des bénéficiaires et seules quelques-unes demeurent en litige. Quant à l'espace sous la cage d'escalier en façade, malgré les réparations effectuées, de nouvelles infiltrations d'eau ont eu lieu. L'entrepreneur devra faire les travaux correctifs appropriés. Il devra également effectuer les travaux d'isolation dans la pièce de rangement sous le palier de l'escalier avant. Pour ce qui est de la fissure apparue après les réparations du mur de fondation, les expertises sont contradictoires sur la possibilité qu'elle provienne d'un mouvement structural qui pourrait causer des dommages au revêtement extérieur. Par conséquent, l'arbitre constate la situation, ce qui permet la fixation d'un nouveau délai relativement à la garantie sur cet aspect. Les bénéficiaires pourront faire une nouvelle réclamation si leurs craintes s'avèrent fondées. En ce qui a trait au plancher, de nouveaux craquements sont apparus et l'entrepreneur devra reprendre les travaux correctifs. Par ailleurs, les problèmes d'écoulement des eaux à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie. L'absence de solin de traverse ne constitue pas un vice caché suffisamment grave pour nuire à l'immeuble, en l'absence de dommages. Par conséquent, il s'agit d'une malfaçon et la réclamation sur ce point est tardive. Les frais d'expert des bénéficiaires leur seront remboursés.
NICOLA TÉTRO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SAPHIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait une réclamation relativement à la déflexion des planchers, au décollement des comptoirs et à diverses fissures. La décision de l'administrateur lui étant défavorable, il a ensuite fait une demande d'arbitrage. Dans le contexte de celle-ci, une entente est intervenue selon laquelle l'administrateur retiendrait les services d'un arpenteur-géomètre indépendant afin d'effectuer certaines vérifications. À la lecture de ce rapport, l'administrateur a considéré qu'il n'y avait plus de mouvement de structure et a maintenu sa décision. Le bénéficiaire a fait la présente demande d'arbitrage. La visite des lieux permet de constater des espaces sous les plinthes au plancher, le mouvement des armoires de cuisine, des fissures sur les murs, une inclinaison des cadres de porte, le mouvement des moulures au plafond et des espaces sous les cadres de porte. Cependant, selon la preuve, la structure est stabilisée. De plus, trois experts affirment que le plancher est sécuritaire pour un usage normal. La déflexion se situe à la limite permise par le Code national du bâtiment 1995, mais la charge actuelle est en deçà de la capacité de résistance des poutrelles. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner que les planchers soient reprofilés. Toutefois, les manifestations et les désordres dépassent les conditions acceptables et, par conséquent, on ne peut y opposer l'exclusion relative au comportement normal des matériaux. L'entrepreneur devra les corriger. Les frais d'expertise présentés par l'arpenteur-géomètre sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 73 RUE DU LISERON À SAINTE-JULIE, bénéficiaire, et HABITATION STÉPHAN LAVOIE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires présentent plusieurs réclamations relativement à leur unité d'habitation. En décembre 2006, une infiltration d'eau s'est produite dans l'une des chambres. L'entrepreneur a effectué certains travaux mais n'a pas ouvert les murs ni n'a remplacé les matériaux atteints par l'eau. Les bénéficiaires, craignant que les matériaux ne soient atteints par la moisissure, ont mandaté un expert. Celui-ci a constaté qu'il n'y a aucune trace de moisissure à l'intérieur des murs; la réclamation est donc rejetée. Quant au seuil d'une fenêtre qui est taché par l'humidité, il appert que ce problème provient d'un taux d'humidité trop élevé dans l'appartement. Les problèmes de mauvaise utilisation du bâtiment par le bénéficiaire ne sont pas couverts par la garantie. L'espacement sous l'une des portes d'entrée est dû au coupe-froid qui doit être remplacé ou rajusté, et cela ne constitue ni une malfaçon ni un vice au sens de la loi. La fissure au parement de brique est due au comportement normal du matériau. Par ailleurs, l'entrepreneur s'engage à procéder au calfeutrage du trou percé pour le passage des tuyaux de l'air conditionné dans le mur extérieur afin d'éviter une infiltration d'eau. Le problème de retenue d'eau sur un balcon arrière a été dénoncé plusieurs mois après sa connaissance et ne constitue pas un vice caché; la réclamation à ce titre est donc également rejetée. Quant à celle visant les dommages au plancher, la preuve ne permet pas de conclure qu'ils ont réellement été faits par l'entrepreneur. De plus, les réclamations liées à une serviette abîmée et à des travaux de peinture sont de nature civile et devront être tranchées par un tribunal de droit commun. L'infiltration d'eau dans le garage semble réglée depuis les travaux exécutés par l'entrepreneur. Finalement, le remboursement des frais de l'expert des bénéficiaires ne peut leur être accordé, en application de l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Leurs appréhensions relativement à la moisissure des murs n'étaient pas fondées et l'expertise n'a servi qu'à les rassurer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2306 À 2314 HARRIET-QUIMBY, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer le plancher de bois franc du rez-de-chaussée de la résidence du bénéficiaire et de corriger les espacements entre certaines lattes du plancher de l'étage. Le bénéficiaire, qui a pris possession de sa maison en novembre 2005, prétend que le plancher de l'étage doit également être remplacé. De plus, il conteste la décision de l'administrateur qui a refusé de l'indemniser des frais de relogement, de déménagement et d'entreposage qu'il devra supporter à cause des travaux exigés. Étant donné que le plancher de l'étage est dans la même condition que celui du rez-de-chaussée, il devra également être remplacé. De plus, l'entrepreneur devra refaire le sous-plancher du rez-de-chaussée en respectant les règles de l'art. Toutefois, si le bénéficiaire exige qu'il soit vissé de façon à le maintenir en place, il devra acquitter les coûts supplémentaires de ces travaux, qui n'étaient pas envisagés à l'origine. Par ailleurs, seuls les frais de relogement, de déménagement et d'entreposage engagés avant la réception du bâtiment peuvent être remboursés. Les circonstances de la présente affaire ne permettent pas de s'écarter de cette règle générale. Enfin, le témoignage de l'expert du bénéficiaire a été utile à toutes les parties. Ces frais, qui ne sont pas excessifs, seront remboursés au bénéficiaire par l'administrateur.
ÉRIC MARCOUX, bénéficiaire, et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le plancher de lattes de bois franc a dû être refait par l'entrepreneur. Cependant, les travaux ne sont pas à la satisfaction du bénéficiaire. Ce dernier considère que l'installation n'a pas été faite selon les règles de l'art, que le plancher perd ainsi de sa solidité et que les lattes pourraient relever là où leurs extrémités se rencontrent. Les lattes ont été coupées aux deux bouts, ce qui élimine la rainure à chaque extrémité. Elles ne sont donc pas assemblées. Toutefois, le bénéficiaire admet que l'aspect du plancher est très beau. L'article 2099 du Code civil du Québec indique que l'entrepreneur a le choix des moyens d'exécution des travaux. En l'espèce, selon l'expert, le plancher est solide et la technique utilisée n'aura pas d'effet sur sa durée de vie. La réclamation est donc rejetée. Par ailleurs, l'arbitre ne peut pas se prononcer sur une deuxième question du bénéficiaire sans qu'elle ait d'abord fait l'objet d'une décision de l'administrateur. Le bénéficiaire supportera 121 $ des frais d'arbitrage.
BRUNO DUBÉ, bénéficiaire demandeur, et 2752-2598 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES LAURENT LABRIE), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 19, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La preuve établit clairement qu'au jour de la réception du bâtiment, soit le 31 août 2005, la condition des deux planchers de bois de la bénéficiaire n'était pas acceptable. Toutefois, étant donné que par la suite, grâce à un chauffage adéquat, et lors de l'audience d'arbitrage, l'état du plancher du premier étage était, dans l'ensemble, satisfaisant, l'entrepreneur ne devra le remplacer qu'à un endroit, soit près de la fenêtre. L'état du second plancher est totalement inacceptable, mais il y a lieu de tenir compte du fait que la propriété n'a pas été habitée et que la chaleur et l'humidité n'ont pas été contrôlées jusqu'en janvier 2006, ce qui a aggravé sa condition. Comme les deux parties sont responsables de la détérioration de l'état du plancher, l'équité commande que la bénéficiaire supporte 30 % des coûts de remplacement du plancher de bois et l'entrepreneur, les 70 % restants.
BARBARA PRIMEAU, bénéficiaire, et LES HABITATIONS RÉJEAN ROY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La décision de l'administrateur quant au solage fracturé est maintenue puisque l'entrepreneur n'était pas responsable de la pose de céramique dans le hall d'entrée et dans la salle de bains. Rien n'indique, par ailleurs, qu'il s'agit de fissures de retrait. Comme la preuve ne démontre pas que les fissures au plancher du sous-sol dont se plaint le bénéficiaire puissent être autre chose que le résultat de l'assèchement des matériaux, ce qui est exclu du plan de garantie à son article 6.7.2, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à l'absence de pierre concassée sur les drains est rejetée: le délai prévu pour le recours est expiré et, qui plus est, une décision sur ce point a déjà été rendue par l'administrateur. Il en est de même pour la réclamation relative à la quantité insuffisante de sable sur les drains. Le bénéficiaire n'ayant pas apporté la preuve que la qualité du béton qui lui avait été fourni était moindre que celle prévue au contrat, ce point est également rejeté. Le bénéficiaire devra payer 100 $ des frais de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
PHILIPPE FRENETTE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ROBERT QUIRION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires concernant la mauvaise finition des planchers de latte au rez-de-chaussée doit être rejetée puisque aucune imperfection n'est discernable à plus de six à huit pouces de distance. La fondation, ses semelles et sa saillie semblent dépasser le minimum requis par le Code national du bâtiment 1995. Si la brique et la maçonnerie n'ont pas bougé à ce jour, soit deux ans après la réception du bâtiment, c'est que ces éléments n'ont exercé aucune pression sur les fondations pour qu'elles fissurent et qu'il n'y a pas eu de mouvement ou de pression verticale de la part de la fondation. Les infiltrations d'eau ayant vraisemblablement eu pour cause le fait que les chantepleures étaient bouchées, l'entrepreneur devra retirer de celles-ci tous les bouchons ou les obstructions et procéder à l'application du crépi le long du mur de la fondation. Il y a également lieu de prendre acte des engagements de l'entrepreneur à réparer les fissures sous les portes-fenêtres et à entreprendre les travaux correctifs nécessaires à l'automne afin de régler tout problème d'infiltration d'eau qui pourrait survenir.
YVETTE LEWIS et un autre, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur relativement à un plancher de bois dont les espacements entre les lattes varient entre deux et quatre millimètres. La norme reconnue est un espacement de 1,1 millimètre. L'affirmation de l'expert de l'administrateur selon laquelle ces espacements sont présents parce que le taux d'humidité au moment de la pose n'était pas conforme aux règles de l'art n'a pas été contredite. De plus, le taux d'humidité actuel de 7 % à 8 % dans les lames est normal. Le bénéficiaire a maintenu l'humidité intérieure de sa résidence à un taux variant de 40 % à 50 %. Les conditions du plancher lui causeront un préjudice lors d'une revente du bâtiment. La demande de l'entrepreneur est rejetée, la décision de l'administrateur est maintenue et les frais d'arbitrage seront partagés entre ces derniers.
DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER TITAN INC., entrepreneur, et ALEXANDRA KILLINGBECK et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire se plaint qu'une allègue de la fenêtre de son salon n'a pas la même couleur que les autres. Or, comme il n'est pas possible de distinguer les teintes à une distance de 7 à 10 pieds, la réclamation est rejetée. Il en est de même pour la réclamation relative à la coloration des joints entre le mortier et la pierre. Le craquement des tuiles de céramique de la salle de bains ne peut être assimilé à une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, raison pour laquelle il n'y a pas lieu de donner suite à cette plainte. Bien que l'une des portes de l'étage montre un plus grand écart entre le plancher et cette dernière comparativement aux autres portes, cette partie de la réclamation est également rejetée. La réparation de l'escalier faite par l'entrepreneur à la suite d'une intervention de l'un de ses employés est insatisfaisante et inacceptable. Les 2 marches d'angle qui ont été remplacées devront être installées de nouveau dans un délai de 60 jours.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire, et C=B02 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme la bénéficiaire n'a pas prouvé que la solution préconisée par l'administrateur pour régler sa réclamation relative au parquet de la chambre principale ne pouvait donner de résultats satisfaisants, l'entrepreneur devra exécuter les travaux tel qu'indiqué dans sa décision. En ce qui concerne la réclamation visant le parquet du plancher du premier étage, l'administrateur devra procéder à une nouvelle inspection au cours du mois d'août 2007 afin de s'assurer que l'espace entre les lattes est redevenu normal, que les bulles donnant l'apparence d'écailles de poisson à la finition du plancher sont disparues et que, dans le cas contraire, une nouvelle décision soit rendue ordonnant à l'entrepreneur de faire les travaux requis. Il en est de même pour le bombement du second parquet. La réclamation de la bénéficiaire relative à la porte d'entrée principale bosselée est irrecevable en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon décelable à la réception ni d'un vice caché ou d'un vice de construction. L'entrepreneur devra toutefois terminer la construction et la finition du mur au-dessus de l'armoire de la cuisine selon les règles de l'art. La réclamation quant aux cernes sur la porte d'entrée du sous-sol est rejetée.
MICHÈLE LAROUCHE, bénéficiaire, et 9134-6783 QUÉBEC INC. (HABITATIONS MONTÉRÉGIENNES), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son condominium le ou vers le 30 juin 2003. En mai 2004, ayant retiré le tapis couvrant le plancher de son salon, il a constaté que celui-ci était fissuré d'une extrémité à l'autre, dans plus d'une direction. Il a dénoncé ce problème à l'entrepreneur et, en mars 2006, il l'a dénoncé à l'administrateur, qui a rejeté sa demande sur ce point. Cette décision n'a pas à être modifiée. La dénonciation à l'administrateur d'une malfaçon doit se faire dans un délai raisonnable, soit dans les six mois qui suivent sa découverte. Le bénéficiaire n'a pas respecté ce délai et il ne peut pas justifier ce retard en affirmant que, de bonne foi, il se serait fié aux déclarations, aux promesses ou aux engagements de l'entrepreneur selon lesquels il apporterait les correctifs nécessaires pour régler la situation. Par ailleurs, le bénéficiaire ne peut prétendre qu'il ignorait l'exigence d'une dénonciation à l'administrateur dans un délai raisonnable, cette exigence étant mentionnée tant dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs que dans le contrat de garantie. Finalement, même si la dénonciation avait été faite dans les délais, le problème constaté n'avait pas la gravité d'un vice caché ou d'un vice majeur puisque rien ne laisse croire que ces fissures nuisent à la structure. Le plancher de béton, en l'espèce, a été installé pour l'insonorisation qu'il procure et les fissures n'ont pas de conséquences.
SUNNY S. AHLUWALIA, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES RÉAL MAURICE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 83, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les pentes constatées dans les planchers sont attribuables à l'affaissement de différentes parties de la maison des bénéficiaires, soit la chambre principale, le salon du rez-de-chaussée et le sous-sol. L'administrateur du plan de garantie a estimé que cette déficience, dénoncée quatre ans après l'entrée en vigueur de la garantie, ne constituait pas un vice de conception, de construction ou de sol au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.). Compte tenu de cette décision, l'arbitre a conclu que la dénonciation avait été faite dans le délai prévu à la garantie. D'autre part, le titre d'acquisition des bénéficiaires, qui sont entrés en possession de la maison de la bénéficiaire d'origine, ne contient pas de renonciation à l'application de la garantie. Ce contrat ne contient aucun engagement envers des tiers et ne concerne que les parties qui l'ont signé. Enfin, contrairement à ce qu'a conclu l'administrateur du plan, le vice dénoncé est grave au sens de l'article 2118 C.C.Q. En effet, l'affaissement du plancher du rez-de-chaussée est de deux pouces, et celui du sous-sol, de deux à trois pouces. Un cadre de porte à l'étage de 53 pouces de largeur a une pente de 5/8 de pouce dans sa partie supérieure. Ces vices constituent un élément de perte de l'ouvrage et empêchent une partie de son utilisation. L'entrepreneur devra effectuer des travaux de redressement, de solidification et de réparation ainsi que refaire le plancher du sous-sol sur un fond adéquat.
JOSÉE RAYMOND et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La dénonciation des problèmes apparents au plancher de bois franc et au crépi de la galerie plus de neuf mois après la réception de l'immeuble est tardive. Le délai de six mois applicable en la matière ne peut être prolongé par l'arbitre. La demande est donc rejetée. Les frais seront partagés et le bénéficiaire supportera à cet égard 135 $.
ÉVAGÉLOS PLIAGAS, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION P.M. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, et 128
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur une inclinaison du plancher au bas de la porte donnant sur leur salle de lavage. Cette salle donne sur une salle d'eau qui s'ouvre sur le reste de l'immeuble. L'administrateur a conclu que la dénivellation constatée devait être corrigée et il a suggéré, comme solution possible, une modification du bas de la porte donnant sur la salle de lavage. Les bénéficiaires sont en désaccord avec cette suggestion. D'une part, ayant changé toutes les boiseries de la maison pour installer des portes, des plinthes ainsi que des cadres de porte et de fenêtre en bois d'une qualité supérieure, ils trouvent inacceptable que l'on doive couper la porte qui sera installée pour l'ajuster en fonction du plancher. D'autre part, ils sont d'avis que l'on ne doit pas couper quelque chose à angle pour le faire paraître droit. Ils veulent que le plancher soit nivelé. La réclamation des bénéficiaires doit être rejetée sur ce point. Les mesures recueillies quant à la dénivellation du plancher sont à peine supérieures à la limite de tolérance, ce qui est acceptable compte tenu du fait que la salle de lavage est un local utilitaire qui n'est généralement pas visible lorsqu'une personne se trouve dans les espaces de vie de la résidence et que la porte de la salle d'eau est fermée. Par ailleurs, l'interstice du bas de porte est dans les limites de l'acceptable.
MÉLANIE ALLARD et un autre, bénéficiaires demandeurs, c. EDIL NORD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur de la garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les déficiences dont se plaignent les bénéficiaires ont été dénoncées par écrit à l'entrepreneur le 7 juillet 2004, ces réclamations ne sont pas prescrites. L'objection préliminaire de l'administrateur selon laquelle la clause du contrat de vente qui prévoit que le bâtiment est vendu dans l'état où il se trouve donne application à l'article 15 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut trouver application en l'espèce puisqu'il y avait un bénéficiaire à la fin des travaux et que cet argument n'a jamais été invoqué devant l'administrateur, ce qui constitue une fin de non-recevoir. Ces déficiences ayant été dénoncées à temps, l'entrepreneur devra ajouter des colonnes entre le salon et la salle à manger, poser des portes françaises entre la cuisine et la salle à manger, finir le travail sous le seuil de la porte d'entrée principale, fermer l'ouverture dans le plafond de la salle de bains du rez-de-chaussée, poser une installation destinée au luminaire dans la chambre principale et dans la corniche de la tourelle avant, ajouter des poignées aux armoires de la salle de bains, finir le travail sur les murs de la chambre du fourneau, calfeutrer les fenêtres arrière, ajouter une grille sur la sortie du ventilateur dans la salle de bains de l'étage et finir les moulures sur le parement de la cheminée. Les problèmes de stabilité des comptoirs de la cuisine et d'égratignures dans l'évier de la cuisine n'ayant pas été dénoncés dans un délai de six mois de leur découverte, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réparer le coupe-bise, la moulure endommagée de la porte d'entrée principale, le loquet et la manivelle de la fenêtre avant, la fenêtre de la chambre principale et le luminaire défectueux dans la cuisine. Il devra également vernir le garde-corps menant au deuxième étage, en plus de peinturer de façon uniforme les murs et les plafonds du salon. La réclamation concernant le bruit dans la salle de bains principale est rejetée puisque la situation n'est pas suffisamment grave et sérieuse pour être considérée comme un vice de construction. Étant donné que l'administrateur n'a pas eu le temps de déterminer la cause des espaces entre les lattes du plancher de bois franc, l'arbitre réserve sa compétence durant une période de six mois afin de rendre une décision sur ce point. Bien que l'alignement du garde-corps de l'étage supérieur ne soit pas tout à fait droit, cette situation est acceptable selon les normes de la construction. De plus, l'absence de joints autour de la baignoire de la salle de bains principale était apparente au moment de la réception du bâtiment et n'a pas été dévoilée; la réclamation sur ce point est donc rejetée. Enfin, la réclamation des bénéficiaires visant les craquelures et les joints de gypse dans la chambre principale est accueillie.
KULWANT SINGH MINHAS et un autre, bénéficiaires, et 9096-2556 QUÉBEC INC. (NADER CONSTRUCTIONS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 15, 35, et 116
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant au manque d'insonorisation du mur mitoyen est rejetée puisque l'entrepreneur a démontré que la construction respectait les normes minimales du Code national du bâtiment 1995 en pareille matière. Les bénéficiaires contestent également une décision de l'administrateur ayant exigé que l'entrepreneur remplace toutes les lamelles de bois franc où les noeuds sont désolidarisés. Cette correction est insuffisante et l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs prévus dans la décision de l'administrateur, en plus de remplacer les lattes de bois où un bouche-pores est utilisé pour une superficie visible par latte excédant 10 millimètres carrés.
SANTINA PORCO et un autre, bénéficiaires, et LES PROJETS IMMOBILIERS BADALONE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur relativement à un plancher de marqueterie qui décolle. Il s'agit d'un vice caché. La dénonciation devait donc être faite dans un délai de trois ans à compter de la réception de l'immeuble et dans un délai de six mois suivant la constatation du problème. En l'espèce, la dénonciation, faite quelques semaines après le délai de trois ans et plus d'un an et demi après la constatation du problème, est tardive. Ni l'ignorance de la loi ni la naissance d'un enfant ne constituent des motifs valables pour expliquer ce retard.
STEPHAN MARTEL et une autre, bénéficiaires, c. LES RÉSIDENCES LEDUC & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra effectuer les travaux de peinture à la dînette, la cuisine, la salle à manger, les toilettes du rez-de-chaussée et la salle de bains de l'étage, en conformité avec la décision de l'administrateur. La réclamation des bénéficiaires quant au manteau du foyer non conforme est rejetée puisque le défaut allégué ne constitue pas une malfaçon et qu'ils n'ont pas prouvé quelque contravention aux règles de l'art ou aux normes de la construction de la part de l'entrepreneur. Comme la présence d'interstices entre les lattes du plancher de bois est attribuable aux variations d'humidité de l'air ambiant, la situation résulte du comportement normal des matériaux plutôt que d'un travail mal fait, ce qui est exclu du plan de garantie. Les réclamations concernant les points 8 à 11 et 13 à 16 de la décision du 12 juin sont rejetées, car les bénéficiaires n'ont pas dénoncé à l'administrateur ces problèmes dans la période de six mois prescrite par le règlement.
SUZANNE PERRIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et MAISONS RICHCRAFT LTÉE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur est réputée avoir été rendue dans les délais puisque ce dernier a agi de bonne foi en tentant de régler en priorité les problèmes d'eau rencontrés par les bénéficiaires. Il est pris acte de l'engagement de l'administrateur de réparer la brique près de la porte de garage ainsi que l'infiltration d'eau entre le cadre de la porte et la brique, en plus du trou dans le contreplaqué de la petite toiture. Les réservoirs des toilettes devront être nettoyés et, si ce n'est pas possible, être changés. La demande des bénéficiaires visant le plancher du salon endommagé par un lavage à l'eau chlorée doit être rejetée puisqu'il est impossible de déterminer si les bulles dont ils se plaignent étaient présentes avant le lavage du plancher ou ont été provoquées lors de l'application d'une couche de vernis par eux. La décision de l'administrateur concernant la vérification du réseau de mise à la terre doit être maintenue. Bien que le garde-corps du sous-sol soit temporaire, il n'appartient pas à l'entrepreneur d'installer une rampe d'escalier ergonomique puisque cela fait partie de la finition du sous-sol, qui n'est pas de son ressort. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties selon laquelle l'administrateur devra réparer le trou dans le mur où est situé le tuyau d'alimentation en eau et réparer le bas de ce mur et du mur adjacent, en plus de refaire les joints et les sabler et, ensuite, peinturer ces murs de telle façon que la couleur soit uniforme. Comme la fissure à la fondation sous l'escalier est due au mouvement normal du béton lors du séchage, elle n'est pas couverte par la garantie.
FERNANDE SPOONER et un autre, bénéficiaires, et 9020-8034 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les interstices actuels entre les lattes de bois du plancher des bénéficiaires sont inacceptables et le plancher doit être réparé. En l'absence de preuve d'un défaut d'entretien dans l'usage de la maison, l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires afin de corriger cette malfaçon.
CONSTRUCTION JACQUES LAPORTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et MARCEL BOURDEAU et une autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires visant les murs des fondations, les fenêtres avant et arrière du sous-sol trop près du sol et la porte piétonnière au-dessous du niveau du sol est rejetée puisque c'est lors du terrassement que le dégagement hors sol des fondations n'a pas été respecté, situation exclue par le plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire les vérifications nécessaires relativement à la prise d'air et à la bouche d'extraction et produire un rapport de décision supplémentaire à ce sujet. Il devra faire de même relativement aux planchers bombés vis-à-vis de la poutre, selon l'entente intervenue entre les parties.
ANDRÉE HOULE et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le craquement des planchers de bois franc installés chez le bénéficiaire est causé soit par une mauvaise fixation, soit par la préparation inadéquate de la dalle de béton, ce qui est anormal pour un plancher neuf. Comme l'entrepreneur n'a pas effectué les réparations exigées par le rapport de l'arbitre et que la situation n'est toujours pas satisfaisante, l'entrepreneur devra remplacer intégralement les planchers de bois franc. La réclamation du bénéficiaire afin d'obtenir le remboursement des frais de relogement, de déménagement et d'entreposage de ses biens durant les travaux est rejetée puisque l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas le remboursement de ce type de dépenses engagées au cours du parachèvement de travaux. L'administrateur devra rembourser les frais d'expertise du bénéficiaire.
FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaire, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 37, et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 20 juin 2003, les bénéficiaires ont signé le contrat de garantie et la liste de réception du bâtiment. La déclaration d'exécution finale a été signée le 10 juillet suivant. Dès l'été 2003, ils ont constaté une dénivellation dans le plancher de leur cuisine. Le 21 avril 2006, ils l'ont dénoncée à l'administrateur. Au mois d'août, l'entrepreneur a ajouté une colonne au sous-sol, ce qui n'a pas réglé le problème, d'où la réclamation. L'administrateur a rejeté leur demande le 20 juin suivant. Cette décision est maintenue, le délai de dénonciation d'au plus six mois prévu à l'article 10 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'ayant pas été respecté.
GERMAIN GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et AUBUT CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'entrepreneur a été avisé dans les délais prescrits des réclamations du bénéficiaire concernant les anomalies constatées à sa résidence. Quant à l'administrateur, ce dernier a été avisé le 28 juin 2002, également en temps opportun. La réclamation du bénéficiaire selon laquelle l'entrepreneur n'a pas installé la porte coulissante qu'il avait commandée est rejetée parce qu'il s'agit d'une mésentente contractuelle entre les parties qui n'est pas couverte par le plan de garantie. Le bénéficiaire réclame également le remboursement par l'entrepreneur de factures totalisant 685 $ pour le vissage des planchers, la réparation du podium de bain, le remplissage du joint de la salle de lavage et la coupe du cadre de porte. Comme il s'agit également d'une mésentente contractuelle entre les parties, la demande d'arbitrage du bénéficiaire est rejetée. Ce dernier devra supporter 100 $ des frais de l'arbitrage et l'administrateur, le solde.
PEDRO PEREIRA, bénéficiaire, et LES RÉSIDENCES PRO-FAB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le débit du robinet de la cuisine peut sembler faible, mais son fonctionnement est normal et ne comporte aucun défaut, si bien que l'installation ne présente aucun vice. Les craquements du plancher de bois dont se plaignent les bénéficiaires semblent normaux pour ce genre de plancher. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. L'entrepreneur devra reprendre le crépi de la fondation arrière puisque ce dernier ne recouvre pas suffisamment les matériaux structurels de la fondation et que l'acier d'armature réagit. Par ailleurs, comme les fissures à l'intersection des murs et des plafonds de la cage d'escalier ou de la salle de bains sont attribuables au comportement normal des matériaux, elles sont exclues de la garantie.
ANTONIO ANDRADE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NAVA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 17
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant aux fenêtres de la chambre est accueillie et l'entrepreneur devra effectuer un travail de finition aux moulures. En ce qui a trait à la porte de garde-robe de l'entrée, l'entrepreneur devra mettre à niveau les cadres et ouvertures afin qu'elle se ferme correctement. La recommandation de l'administrateur concernant la finition du plafond cathédrale est raisonnable, si bien que le joint partant de la cuisine devra être corrigé comme il l'a exigé. Le dénivellement des tuiles de céramique dans la cuisine est acceptable et, pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra installer les blocages manquants au sous-sol de la propriété, en conformité avec les plans de la maison. Les espacements entre les marches et les poteaux de l'escalier dépassent le seuil de tolérance admissible. Ils devront être remplis d'un produit afin d'harmoniser le lien entre les poteaux et les marches de l'escalier. Comme les travaux effectués par l'entrepreneur ont permis de régler le problème d'affaissement du plancher de la chambre principale, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. Bien que la fenêtre de la salle d'eau ne soit pas tout à fait centrée comme l'auraient voulu les bénéficiaires, la situation actuelle est correcte du point de vue esthétique. Faute de preuve d'un vice majeur, la réclamation des bénéficiaires visant le fait que la structure du toit n'est pas conforme au plan de la propriété est rejetée. Leur réclamation quant à l'installation de prises électriques n'a plus d'objet étant donné qu'ils y ont déjà procédé à plusieurs endroits dans la maison. Celle pour obtenir le dépôt par l'entrepreneur d'une somme de 20 000 $ en fidéicommis est également rejetée puisque les bénéficiaires ont entièrement payé le solde du prix de vente de la propriété (art. 6.2 du plan de garantie). La demande de remboursement des sommes versées pour le nettoyage des fenêtres est rejetée, car il s'agit d'un préjudice qui ne constitue pas une malfaçon ou un vice caché. La présence de ciment dans les vitres du sous-sol constitue un problème apparent qui aurait dû être constaté par les bénéficiaires lors de la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas dénoncé la situation, leur réclamation est rejetée. Étant donné qu'ils n'ont pas démontré que la ventilation des combles est inadéquate, leur demande sur ce point est rejetée. Le retard de livraison de la propriété est principalement dû à une mésentente entre les parties quant au changement de l'escalier menant à la mezzanine. L'entrepreneur devra donc rembourser aux bénéficiaires 40 % des frais de relogement, soit 1 398 $. La réclamation des bénéficiaires quant au changement du balcon avant est rejetée: le nettoyage effectué par l'entrepreneur à la suite du dégât de goudron est acceptable. Vu l'inutilité de certains témoignages rendus lors de l'audience, les bénéficiaires devront rembourser à l'administrateur la somme de 337 $ relativement aux frais engagés pour l'assignation de ces témoins (art. 119 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Ils devront également payer 150 $ pour les frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
GUY GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 119
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage de l'entrepreneur au motif que ce dernier a déposé sa demande hors délai. Comme la situation résulte d'une erreur de la part de l'avocat et que ce vice de forme n'a causé aucun préjudice au bénéficiaire, le délai de production de la demande d'arbitrage est prolongé. L'entrepreneur s'est opposé au dépôt du rapport de l'inspecteur au motif que ce dernier n'était pas présent à l'audience pour être contre-interrogé. Le rapport de l'inspecteur constitue un rapport de décision et non un rapport d'expert, si bien que ce dernier peut être déposé sans que l'inspecteur soit obligé de témoigner. Quant à la demande d'arbitrage proprement dite, les anomalies constatées au plancher de bois franc résultent d'une mauvaise utilisation du marteau. Ces écorchures constituent des malfaçons qui n'étaient pas apparentes au moment de l'inspection. Les planchers de l'étage sont acceptables. Cependant, tel n'est pas le cas des planchers du rez-de-chaussée, dont l'état actuel porte atteinte à la qualité du bâtiment. L'entrepreneur devra donc les remplacer.
CONSTRUCTION MARCEL BLANCHARD (1993) INC., entrepreneur, et ANTONELLO CALLIMACI, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant la date de réception de sa résidence et les problèmes de coulis dans la douche. Étant donné que l'administrateur a admis que la date de réception du bâtiment avait eu lieu le 10 septembre 2004, la réclamation du bénéficiaire à cet effet est accueillie. Les traces noires sur le plancher de la salle de bains ne résultent pas d'une malfaçon, mais plutôt de la présence d'humidité, et cette situation ne découle pas d'un vice caché. Cette partie de la réclamation est donc rejetée.
FRANÇOIS CLÉMENT, bénéficiaire, et 9069-2641 QUÉBEC INC. (HABITATIONS AVANTAGE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant rejeté sa réclamation visant la qualité de son plancher de bois franc. Elle allègue que son plancher en érable montre facilement des marques. L'état actuel du plancher ne porte pas atteinte à la qualité du bâtiment et ne causerait aucune perte d'ordre financier en cas de revente de l'immeuble. La bénéficiaire a choisi un plancher en érable argenté, un bois dont la qualité est inférieure à celle du chêne, du frêne ou de l'érable à sucre; il est donc normal qu'un tel plancher soit facilement endommagé, ce qui exige de plus grandes précautions. L'endroit où se trouvent les marques laisse par ailleurs voir que la bénéficiaire n'a pas pris toutes les précautions nécessaires. La réclamation est donc rejetée.
MONIQUE CHARBONNEAU LAMARCHE, bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que les chantepleures sont inefficaces ou qu'elles sont la cause des infiltrations d'eau dans le bâtiment et que le problème d'espacement a été dénoncé hors délai, cette partie de la réclamation est rejetée. Leur réclamation visant les poteaux du patio arrière est également rejetée puisque la situation a été dénoncée hors délai. L'entrepreneur devra fixer les plaques d'acier entre les poteaux et la poutre en respectant l'aspect sécuritaire de l'installation. Il devra également installer une membrane de polyéthylène d'au moins 0,15 millimètres d'épaisseur sur la dalle de béton et recouvrir le tout d'un plancher de bois. Il devra également stabiliser les semelles, colmater les fissures de la fondation et du parement de brique, enrober le drain français et couvrir ce dernier de pierre nette. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 12 500 $ pour leurs frais d'expertise.
MARIE CLAIRE VAN BECK BERGEN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée et demande reconventionnelle en homologation de la sentence arbitrale accueillie en partie (C.S., 2008-05-15), 500-17-034723-075, 2008 QCCS 2686, SOQUIJ AZ-50497820, J.E. 2008-1361
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les réclamations des bénéficiaires visant la sortie de balayeuse centrale et le robinet d'eau dans le garage, le plancher de foyer ainsi que le balcon arrière n'ont pas fait l'objet d'une décision de l'administrateur, le tribunal n'a pas compétence pour les entendre (art. 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Par ailleurs, l'entrepreneur devra installer au faîte du toit les flèches fournies par les bénéficiaires puisqu'il s'agit d'une obligation contractuelle de sa part. Tel ne sera pas le cas, cependant, des tablettes et des tringles du garde-robe, le pavé numérique de la porte du garage et le système d'alarme puisque le contrat n'en fait pas mention. L'entrepreneur devra installer une tringle de douche et prévoir une installation électrique au-dessus du meuble-lavabo puisque ce sont des éléments de base essentiels au bon fonctionnement d'une salle de bains. Il ne sera toutefois pas tenu d'installer un coffre de branchement électrique pour recevoir l'éclairage en dessous d'une armoire de la cuisine. Étant donné qu'il n'y a aucune malfaçon dans les coins de plâtre aux murs du salon, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation des bénéficiaires quant à la vitre gravée au-dessus de la porte d'entrée et au manteau du foyer est rejetée puisque la situation résulte d'une mésentente contractuelle entre les parties pour laquelle l'arbitre n'a pas compétence. L'entrepreneur n'ayant pas verni les deux rampes de l'escalier, il lui est ordonné de le faire.
EVA POLYI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION G.S. (9087-2722 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment en novembre 2004. Environ un mois après la prise de possession, ils ont remarqué l'apparition d'interstices à leur plancher de bois, de très haut de gamme. Le fournisseur a conclu que la situation était due au maintien, par les bénéficiaires, d'un taux d'humidité inadéquat et que ni lui ni l'entrepreneur ne pouvaient être tenus responsables. La réclamation des bénéficiaires ne peut être accueillie. Premièrement, elle n'est pas couverte par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème découle du comportement normal des matériaux et les réparations nécessaires sont la conséquence d'une faute des bénéficiaires, qui ont mal entretenu leurs planchers en ne maintenant pas un niveau d'humidité adéquat. Deuxièmement, la dénonciation n'a pas été faite à l'administrateur dans un délai raisonnable. En effet, celui-ci a été informé du problème en novembre 2005, soit plus de six mois après sa première manifestation.
JACINTHE MURRAY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SYLVAIN LIBOIRON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur en ce qui a trait à leur réclamation pour les planchers de bois franc de leur résidence. Ils reprochent à l'entrepreneur des taches blanchâtres sur leur plancher ainsi que son fendillement à certains endroits, et ils précisent qu'il ne les a pas avisés que le choix d'un bois de moindre qualité pouvait entraîner ces défauts. Il ne s'agit pas d'une malfaçon puisque les bénéficiaires n'ont jamais allégué que les travaux avaient été mal exécutés. Les planchers sont solides et rien ne laisse croire que l'installation faite porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décoloration du bois et le fendillement constatés n'ont pas la gravité requise par les articles 1726 et 2103 du Code civil du Québec pour constituer un vice caché. Il s'agit d'une situation évolutive normale du bois exotique choisi par les bénéficiaires, soit du cerisier brésilien.
GÉRALD CHAREST et une autre, bénéficiaires, et SABICO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 185
Demande d'arbitrage de l'entrepreneur. Désertée.
La bénéficiaire a fait parvenir à l'administrateur une réclamation après avoir constaté que son plancher de bois gondolait. Le 18 avril 2006, l'administrateur a confirmé la réclamation. Le 8 mai suivant, l'entrepreneur a formulé une demande d'arbitrage de cette décision mais a omis de fournir un exposé sommaire de l'objet du différend avant de déménager sans laisser d'adresse. Le 14 juin, l'arbitre a suspendu l'arbitrage. Le 14 juillet, le Centre canadien d'arbitrage commercial a saisi un arbitre pour qu'il mettre fin aux procédures. La demande d'arbitrage étant manifestement désertée, la décision de l'administrateur est donc confirmée. Comme l'entrepreneur a omis de donner suite à cette décision, c'est l'administrateur qui devra procéder aux corrections proposées.
9143-3318 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et MONIQUE RAYMOND, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Désertée.
Le bénéficiaire a fait parvenir à l'administrateur une réclamation après avoir constaté que son plancher de bois gondolait. Le 18 avril 2006, l'administrateur a confirmé la réclamation. Le 8 mai suivant, l'entrepreneur a formulé une demande d'arbitrage de cette décision mais a omis de fournir un exposé sommaire de l'objet du différend avant de déménager sans laisser d'adresse. Le 14 juin, l'arbitre a suspendu l'arbitrage. Le 14 juillet, le Centre canadien d'arbitrage commercial a saisi un arbitre pour qu'il mette fin aux procédures. La demande d'arbitrage étant manifestement désertée, la décision de l'administrateur est donc confirmée. Comme l'entrepreneur a omis de donner suite à cette décision, c'est l'administrateur qui devra procéder aux corrections proposées.
9143-3318 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et CLAUDE GENDRON, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE I'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La cause des anomalies au plancher de bois franc est l'excédent d'humidité et, comme la bénéficiaire ne peut en être tenue responsable, l'entrepreneur doit procéder au remplacement de toutes les lattes de bois franc de la résidence. De plus, l'entrepreneur devra supporter les frais de manutention des meubles de la bénéficiaire durant les travaux ainsi que ses frais de séjour, et il devra veiller au remplacement des tuiles brisées. Les dépressions des planchers dans les deux chambres et près de la porte de la salle de bains devront également être corrigées durant cette période. Aucune partie n'a pu entendre le bruit de l'unité de climatisation dont se plaint la bénéficiaire, et cette partie de la réclamation est rejetée. L'appareil de climatisation ne pourra pas non plus être installé à niveau comme le désire cette dernière puisqu'une légère inclinaison de l'appareil est nécessaire à l'écoulement de la condensation produite par l'appareil.
GINETTE BÉRUBÉ, bénéficiaire, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à l'exécution de travaux. Les fissures des planchers de céramique dans les salles à manger du premier et du deuxième étage ne sont pas causées par une faiblesse dans la structure de l'immeuble. Elles sont plutôt attribuables à une fissure dans la fondation et sur le mur, ce qui en fait un vice de construction ou une malfaçon. Comme la situation a été dénoncée en temps utile après la réception de l'immeuble, l'entrepreneur a l'obligation de corriger la situation.
T.B. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et PETER PILALAS et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37 et 38
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste la décision rendue par l'administrateur aux motifs que ce dernier s'est inspiré d'une norme de l'Ontario pour juger si la dénivellation des planchers de la résidence des bénéficiaires est déraisonnable et qu'il n'existe aucune réglementation à cet effet au Québec. Il soutient qu'en l'absence de norme officielle l'administrateur ne pouvait constater un écart inacceptable. La thèse de l'entrepreneur doit être écartée, car elle serait synonyme d'absence de règles de l'art. En l'espèce, comme l'administrateur n'a pas exigé la perfection mais s'est servi d'un cadre de référence précis, rationnel et raisonnable, il n'y a pas lieu d'intervenir quant à sa conclusion sur la dénivellation des planchers. Puisqu'une telle dénivellation des planchers nuit à la jouissance normale de l'immeuble et que la malfaçon a été dénoncée dans le délai prescrit, le recours de l'entrepreneur sur ce point est rejeté. Par ailleurs, l'affaissement de la rive du bois franc entre la salle à manger et la cuisine ne constitue pas une malfaçon. Étant donné que ce problème disparaît de lui-même selon le taux d'humidité de l'air ambiant, l'affaissement résulte du comportement normal des matériaux plutôt que d'un travail mal fait. La réclamation de l'entrepreneur à cet égard est donc accueillie.
GROUPE SASCO (2002) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CHRISTIAN SALLOUM, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35 et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire s'est plainte de la mauvaise installation des portes-fenêtres; elles ne seraient pas étanches et l'isolation serait déficiente. Une pression aurait été exercée sur les cadrages, de sorte que les portes ne seraient pas à niveau. Contrairement à ce qu'a conclu l'administrateur, il existe à cet égard une malfaçon qui doit être corrigée. Il appartiendra à l'entrepreneur, qui a une obligation de résultat, de choisir la méthode appropriée pour corriger ses travaux. En ce qui concerne les planchers chauffants, l'entrepreneur a reconnu avoir retiré la tuyauterie, mais il a nié avoir reçu un acompte de 7 600 $ pour l'installation de ce plancher. Le plan de garantie prévoit les cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles avant la réception du bâtiment, et cela inclut les acomptes versés par la bénéficiaire. Compte tenu de la preuve, cette dernière aura droit au remboursement de l'acompte. Les travaux de scellement des membranes ne figurent pas au contrat; ainsi, la décision de l'administrateur de ne pas rembourser leur coût (1 495 $) doit être maintenue. De toute évidence, il s'agit d'une mésentente contractuelle.
DENISE THOUIN, bénéficiaire appelante, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La différence de hauteur entre les deux colonnes de briques au balcon avant est évidente; l'entrepreneur devra apporter les travaux de correction convenus entre les parties à l'audience, soit le démantèlement et la reprise de l'une des colonnes pour que celles-ci soient symétriques. Le défaut relatif au revêtement du plancher en lattes de bois franc a été dénoncé plus de six mois après la prise de possession, de sorte qu'il est exclu de la garantie. En ce qui concerne les fissures de la dalle de béton du garage, elles sont assez importantes et il ne peut s'agir de fissures de rétrécissement. Lors de la réception du bâtiment, il y avait cinq fissures, alors qu'il y en a maintenant neuf. Les bénéficiaires ont prouvé qu'elles étaient progressives. Le problème n'est peut-être pas très grave mais, vu la quantité anormale de fissures, et étant donné que l'une d'elles traverse le seuil de la porte de garage, une analyse plus poussée devra être faite et les correctifs, le cas échéant, devront être apportés. Enfin, le fait que la contremarche de l'escalier menant à l'étage excède le mur de gypse adjacent ne constitue pas une malfaçon puisqu'il n'existe aucune défectuosité ni aucun défaut de construction. D'ailleurs, il s'agit d'une imperfection à peine perceptible.
PHILIPPE PERRAS et une autre, demandeurs, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123 et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les demandes portent sur des décisions de l'administrateur le 12 décembre 2005 et des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 qui visent tant les parties communes que les les parties privatives du bâtiment. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, les demandes d'arbitrage ont été présentées dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui est d'ordre public. Le bénéficiaire Roll, un anglophone, qui agit à titre personnel et à titre de président du syndicat de copropriétaires, a demandé une version anglaise de la décision du 12 décembre 2005, qu'il conteste. Le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du règlement a commencé à courir dès la réception de cette version. Comme cette dernière date serait postérieure à celle des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 et que l'administrateur ne conteste pas que la demande d'arbitrage concernant ces dernières décisions a été faite dans les délais, l'objection préliminaire est rejetée. L'infiltration d'eau par la toiture, les cernes au plafond de gypse, l'ouverture visible du haut du mur de fondation, le manque de protection des cornières d'acier au-dessus des couvertures, la résistance au feu de la porte de garage, la mauvaise installation du tapis aux planchers d'une partie privative, la finition à terminer au haut de la porte de garage ainsi que la correction des conduits d'air de la cuisine et de la salle de bains d'une partie privative ont fait l'objet d'une entente entre les parties. Les problèmes relatifs à une sortie électrique au plafond du garage, à la protection devant des compteurs électriques et aux déflecteurs du coupe-froid au bas de la porte de service du garage ont tous été corrigés. En ce qui concerne la séparation du coupe-feu, qui ne serait pas conforme dans les combles, l'entrepreneur s'est engagé à obtenir une confirmation que les travaux de correction respectent les dispositions du Code national du bâtiment. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que le gondolement des bardeaux d'asphalte de la toiture, l'obstruction fréquente en hiver de l'évent de plomberie, les bruits de tuyauterie à l'intérieur des murs en raison d'une dilation des tuyaux de même que les imperfections visibles aux plafonds de la chambre et du salon d'une partie privative et le léger gauchissement des lattes du plancher de bois de cette unité constituaient une malfaçon ou un vice ni que le moteur de la porte de garage principale devait être muni d'une boîte de protection. Les fissures capillaires aux joints des éléments des seuils de fenêtres ont été causées par le comportement normal des matériaux et, en conséquence, elles sont exclues de la garantie. Il en va de même pour le pavé uni, qui constitue une composante du terrassement extérieur. Il y a absence de preuve quant à un quelconque problème avec la descente de gouttières, au dommage au mortier d'un mur de briques, aux craquements audibles aux planchers d'une partie privative ainsi qu'à l'égard de la suffisance de l'insonorisation entre les unités -- notamment en ce qui concerne les bruits aériens -- puisqu'elle respecte la norme. Quant aux bruits d'impact, les critères établis par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, et dont l'application est recommandée par l'administrateur, sont respectés. La liste d'éléments compris dans la vente incluait l'expression «Soundproof Party Walls», laquelle n'est pas définie. Il s'agit d'un différend contractuel et d'une promesse d'un vendeur quant aux systèmes ou aux équipements entrant dans la construction du bâtiment qui est exclue de la garantie. Les moulures de finition au bas des murs de garage devront être installées par l'entrepreneur parce qu'il s'agit d'un élément prévu à la convention des parties.
WARREN ROLL et autres, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS (97) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 12, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 123, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Il y a des espaces entre plusieurs lattes des planchers de bois franc du rez-de-chaussée de la résidence des bénéficiaires. Toutefois, la dénonciation de cette prétendue malfaçon aux planchers n'a pas été faite dans les six mois suivant sa découverte. La demande des bénéficiaires doit être rejetée. Ils devront supporter 85 $ des frais d'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
MADAME RÉJEANNE GARCEAU et un autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION JACQUES PAUZÉ INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra utiliser la méthode corrective proposée par l'expert Huard pour résoudre le problème des égratignures sur les planchers, soit un sablage de surface. Quant à l'égratignure de l'émail de la baignoire, vu les trois tentatives de correction de l'entrepreneur, il y a lieu de condamner l'administrateur à faire exécuter les travaux par un sous-traitant de son choix. Comme les travaux correctifs apportés aux «fascias» les ont rendus conformes, la réclamation des bénéficiaires à cet égard est rejetée. La demande des bénéficiaires afin qu'il soit déclaré que l'installation des tuyaux au sous-sol n'avait pas été faite selon les règles de l'art est rejetée puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré un intérêt juridique permettant de justifier une pareille demande.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire s'est plaint de la déflexion des planchers aux deux étages de l'édifice, qui comporte quatre unités de copropriété. L'administrateur a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un problème structural mais plutôt d'un phénomène bien connu d'assèchement des matériaux et qu'en conséquence le plan de garantie ne couvrait pas ce problème. La visite des lieux a permis de constater plusieurs anomalies, notamment des espacements entre les plinthes et le plancher, le décollement des comptoirs de cuisine ainsi que les fissures dans le gypse et dans les cadres des portes-fenêtres. Les parties ont convenu de retenir les services d'un arpenteur-géomètre afin qu'il procède dans chaque unité à trois relevés, espacés dans le temps, relatifs à la déflexion des poutrelles de plancher. Par la suite, l'administrateur devra soumettre une décision modifiée. Étant donné que ce dernier est revenu en partie sur sa décision, les coûts d'arbitrage seront à sa charge.
ANDRÉ BLONDIN, en sa qualité de représentant du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 73, RUE DU LISERON, SAINTE-JULIE, bénéficiaire, et HABITATION STÉPHAN LAVOIE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires habitent le bâtiment depuis sa réception, soit vers le 1er juin 2000. Une première dénonciation à l'administrateur relativement à des bruits de craquement aux planchers a été faite le 21 janvier 2002, soit à l'intérieur d'un délai de cinq ans après la réception du bâtiment mais plus de six mois après l'occurrence du problème. Les bénéficiaires demandent que celui-ci ainsi qu'un problème de gel de tuyauterie soient reconnus comme des vices majeurs apparus dans les cinq ans suivant la fin des travaux afin de pouvoir profiter de la garantie de l'administrateur. Les bénéficiaires ont reconnu qu'ils n'ont pas été empêchés de présenter leurs réclamations à l'administrateur à l'intérieur du délai; invoquant plutôt leur ignorance des critères d'application -- pourtant mentionnés au contrat de garantie --, ils ne se sont pas déchargés de cette obligation. On ne peut faire fi des délais, et le maintien de la décision de l'administrateur est donc de mise, indépendamment de l'opinion de l'arbitre quant aux dangers et aux risques d'atteinte à la structure et à l'intégrité du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant obtenu gain de cause sous aucun des aspects de leurs réclamations, les coûts d'arbitrage seront partagés entre eux et l'administrateur.
ELIZABETH RAKOWSKI et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES INVESTISSEMENTS OIS (1997) INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En ce qui a trait au claquage des tuyaux de plomberie, comme le problème a été dénoncé et corrigé mais qu'il est réapparu au cours de l'année suivante, l'administrateur ne peut se retrancher derrière le délai de dénonciation d'une malfaçon pour refuser d'exécuter les travaux. Il n'aura toutefois pas à intervenir pour corriger les carreaux de céramique fissurés à côté du bain puisque le sous-traitant ayant effectué la pose de la céramique avait remarqué une anomalie dans l'installation du bain par l'entrepreneur et a décidé de poser quand même les tuiles, sans corriger le défaut. La gouttière de la galerie ne possédant pas de chute, contrairement à ce qui était prévu aux plans, l'administrateur devra y installer une façade. Les problèmes de mouches et de coccinelles dans les fenêtres peuvent difficilement être reliés à une malfaçon ou à un vice de construction, car l'obligation de ventiler l'entretoit laisse nécessairement des ouvertures. L'administrateur devra ajuster les charnières de la porte entre la maison et le garage puisque cela n'a jamais été fait. L'installation de l'échangeur d'air dans les chambres est conforme aux normes du manufacturier et du Code national du bâtiment 1995. Étant donné qu'aucune semelle de fondation n'a été prévue près du muret de béton ni aucun système d'alimentation en eau, ces réclamations sont rejetées. Le mauvais alignement de la plinthe de la salle de bains à l'étage par rapport à la céramique est une malfaçon mineure qui était décelable lors de la prise de possession; l'administrateur n'a donc pas à intervenir à ce sujet. L'administrateur devra également s'assurer que le poteau de l'escalier soit plus rigide.
PHILIPPE FRENETTE, demandeur bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION ROBERT QUIRION INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En janvier 2005, une infiltration d'eau en provenance du toit de l'unité de copropriété de la bénéficiaire a causé des dommages au plancher de bois franc. Cette dernière a demandé le remplacement complet du plancher du corridor, de la salle à manger et du salon, mais tant l'administrateur que l'entrepreneur ont refusé. À première vue, l'on ne peut déceler aucune détérioration ou déformation sur une grande partie du plancher. La pente du plancher constatée par l'expert de la bénéficiaire n'est pas non plus perceptible et ne peut altérer l'esthétique du plancher. D'autre part, un spécialiste en pose de plancher de bois franc sera en mesure de remplacer certaines lattes et de les harmoniser avec celles qui demeureront en place. Le remplacement de tout le plancher n'est pas justifié; seule la portion endommagée sera remplacée. Les frais d'expertise de 391 $ de la bénéficiaire devront lui être remboursés par l'administrateur.
CÉCILE LARAMÉE, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et SOMMET DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'administrateur a demandé l'exécution des travaux correctifs nécessaires pour rendre uniforme le fini intérieur des armoires de cuisine de même que le remplacement des lattes fissurées, écorchées et égratignées du plancher de bois franc du salon et de la salle à manger de la résidence du bénéficiaire. L'entrepreneur a refusé d'apporter ces corrections aux motifs qu'ils créeraient d'autres imperfections plus graves et que, de toute façon, ses travaux avaient été effectués selon les règles de l'art. La liste préétablie des éléments à vérifier lors de la réception du bâtiment faisait état de ces deux problèmes. La convention alors intervenue entre le bénéficiaire et l'entrepreneur concernant la finition intérieure des armoires de cuisine et la réfection du plancher doit produire ses effets. Toutefois, les parties avaient convenu de ne remplacer que les lattes fissurées. L'on ne peut exiger plus de l'entrepreneur. D'ailleurs, les écorchures et les égratignures ne sont pas assez importantes pour constituer une malfaçon au sens de la garantie.
LES ENTREPRISES A. CHALIFOUX INC., entrepreneur, et MICHEL MAHEU, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant rejeté sa réclamation concernant des problèmes avec ses planchers au motif que le délai de dénonciation de six mois n'avait pas été respecté. La simple ignorance du délai de dénonciation et la bonne foi des parties ne sont pas des motifs suffisants pour relever la bénéficiaire des conséquences de son omission de dénoncer les vices dans le délai de six mois. Comme la preuve ne révèle pas qu'il s'agit d'une erreur ou de négligence de la part d'un tiers mandataire ou d'une personne ayant conseillé la bénéficiaire, cette dernière n'était pas dans l'impossibilité d'agir. La décision de l'administrateur de rejeter sa réclamation était bien fondée. Les frais de l'arbitrage seront supportés également par le bénéficiaire et l'administrateur.
ANNICK LEBLANC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et SYLCO CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le demandeur conteste une décision de l'entrepreneur concernant certaines anomalies constatées à sa résidence. L'arbitre prend acte des accords des parties quant à la finition du parquet de bois de la chambre et du palier, de la finition du nez du palier ainsi que de la finition des quarts-de-rond au plancher de l'étage près de l'escalier. Comme le problème d'espacement des lattes de bois des planchers n'a pas été soulevé devant l'administrateur et qu'il s'agit d'une malfaçon exclue du plan de garantie étant donné qu'il s'agit du comportement normal des matériaux, ce poste de réclamation doit être rejeté.
DIMITRIOS KOUTSOUKOS, bénéficiaire, et GROUPE IMMOBILIER CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur résidence. Comme l'entrepreneur admet qu'il a oublié de réparer le trait de scie dans la poutrelle du plancher du rez-de-chaussée, il devra exécuter les travaux requis pour corriger la situation. Par ailleurs, il est de pratique courante de percer des trous pour permettre le passage de la tuyauterie dans les murs des bâtiments, et la réclamation des bénéficiaires sous ce chef est rejetée. Les bénéficiaires se disant rassurés des explications fournies par l'entrepreneur quant aux moulures du coin du parement de vinyle et de la faible possibilité qu'il y ait infiltration d'eau à cet endroit, la décision de l'administrateur est maintenue. Les bénéficiaires se plaignent du fait que les pièces de bois encastrées dans le béton ne doivent pas être en contact avec celui-ci. Or, étant donné que ceux-ci sont dans un espace chauffé et qu'il n'y a aucun risque qu'un problème quelconque se manifeste en raison de leur emplacement, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur à cet égard. Comme la flexion du fond de la baignoire est mineure et ne peut être assimilée à une malfaçon, cette réclamation doit être rejetée. L'entrepreneur ayant respecté les règles d'installation des fabricants de parements de vinyle extérieurs, le claquement constaté par les bénéficiaires est normal et il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs.
JENNIFER BARBEAU-DOLAN et un autre, bénéficiaires appelants, et HABITATIONS GIRARD-CARON INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur résidence. En ce qui a trait aux dommages causés par l'eau dans le salon, l'administrateur devra changer les planchers prévernis souillés et tachés, ou encore retirer et changer les planchers de bois pour tout le rez-de-chaussée. Les réclamations des bénéficiaires quant à l'aspect général des planchers de bois franc, les résidus de vernis sur le plancher flottant au sous-sol, les planchers de bois franc légèrement ondulés à quelques endroits, la prise de câblodistribution manquante au salon, les détecteurs de fumée manquants, le système d'alarme manquant, l'absence de trous au plancher pour le système de verrouillage de la porte française du vestibule d'entrée, la prise d'aspirateur centrale manquante au sous-sol, la finition intérieure incomplète au-dessus de la porte de garage, le clavier pour système d'alarme manquant dans le garage ainsi que le bain et la douche égratignés doivent être rejetées puisqu'ils ne les ont pas dénoncés en temps utile. N'ayant pas réussi à prouver une impossibilité d'agir plus tôt, ils ne peuvent non plus être relevés des conséquences de leur omission. Les bénéficiaires soutiennent également qu'ils n'ont pas reçu le plancher qu'ils avaient commandé. Or, comme les problèmes d'ondulation dont ils se plaignent sont apparus après la décision de l'administrateur, cette réclamation ne peut faire partie de la présente demande d'arbitrage. Toutes les pièces de bois courbées et déformées sur le patio arrière devront être changées. Les bénéficiaires n'ayant pas réussi à démontrer que l'égratignure de la poignée résulte du fait de l'entrepreneur, cette réclamation est rejetée.
MARIE-CLAUDE GIRARD et un autre, bénéficiaires appelants, et LES ENTREPRISES D'ÉLECTRICITÉ MARCIL & FILS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a acheté une unité résidentielle en février 2004. Il a constaté un problème relatif à son plancher de bois franc, qu'il a dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier, après avoir effectué trois inspections à la résidence du bénéficiaire, a ordonné le remplacement du plancher. L'entrepreneur, qui admet que l'état actuel de celui-ci est inacceptable, s'oppose à la solution retenue, alléguant que la présence d'interstices entre les lattes de bois et entre leurs embouts serait due à une mauvaise utilisation par le bénéficiaire. Or, il n'a pas démontré que les dommages constatés auraient pu être causés par une mauvaise utilisation ou un mauvais entretien, ou encore par l'omission de maintenir une température et un taux d'humidité de l'air ambiant adéquats. L'administrateur, quant à lui, a démontré que le taux d'humidité des lattes était trop élevé lors de la pose, que le bois, en séchant, a rétréci et qu'il a fait apparaître de façon permanente les interstices observés. L'entrepreneur devra procéder au remplacement complet du plancher du bénéficiaire.
EXCELLENCE CONSTRUCTION, entrepreneur appelant, c. JACQUES FONTAINE, bénéficiaire défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Il est donné acte de l'entente des parties.
Les travaux correctifs apportés au plancher de bois franc du salon que l'entrepreneur avait consenti à effectuer n'ont pas donné pleine satisfaction aux bénéficiaires. Ces derniers ont toutefois accordé un délai additionnel à l'entrepreneur, qui s'est exécuté. Le litige opposant les parties étant réglé, le dossier est clos.
GOYETTE DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LÉONARD GALANTE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme la bénéficiaire se plaint de craquements du plancher de l'étage et que l'administrateur n'a pas rendu de décision à cet effet, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis pour que la situation cesse. Les murs recouverts de crépi ne sont pas munis de joints de dilatation verticaux ou horizontaux, ce qui a causé des fissures. L'administrateur allègue que la situation actuelle n'est pas la même qu'au moment de l'inspection et que l'arbitre ne doit tenir compte que des vices qui existaient au moment de l'inspection. Or, puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise la protection des consommateurs, il y a lieu d'interpréter la situation en faveur de la bénéficiaire. L'entrepreneur devra donc colmater les fissures au parement d'agrégat des murs de côté et arrière du bâtiment. Étant donné que la bénéficiaire n'a pas dénoncé les carreaux de céramique poinçonnés à la salle de bain, sa réclamation à ce sujet est irrecevable. La bénéficiaire n'ayant pas réussi à démontrer une erreur dans la décision de l'administrateur concernant sa réclamation quant aux fissures à la dalle de béton au sous-sol, sa réclamation est rejetée. Comme le fini de la robinetterie du bidet est endommagé et que la cause la plus probable est un défaut de fabrication, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement. Le balcon arrière présente une pente normale pour l'égouttement des eaux de pluie; la décision de l'administrateur est donc maintenue sur ce point. Par ailleurs, la réclamation de la bénéficiaire visant le crépi des murs de fondation sous le parement d'agrégat des murs de l'étage doit être rejetée puisque, même s'il s'agissait d'une malfaçon, elle ne serait pas de nature à nuire à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, de sorte que la garantie ne s'applique pas.
KATIA BUSTROS, bénéficiaire appelante, et HABITATIONS LUXIM INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Saisi d'une réclamation par la bénéficiaire, qui se plaignait des craquements de son plancher de bois franc et d'un effet spongieux à certains endroits, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux nécessaires. Ce dernier a reconnu le problème mais tient son sous-traitant responsable. Or, l'entrepreneur doit être tenu responsable de l'ensemble des travaux. Il disposera d'un délai de 30 jours pour effectuer les travaux de correction. Par ailleurs, il n'est pas possible de se prononcer sur le remboursement des frais d'expertise de la bénéficiaire parce que c'est l'entrepreneur qui a demandé l'arbitrage.
LES CONDOMINIUMS STEVE HÉBERT INC., entrepreneur, et LISE BILOCQ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37 et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra vérifier la structure et l'appui du plancher avant d'installer de nouvelles tuiles dans le corridor du rez-de-chaussée. En ce qui a trait aux réclamations concernant la qualité de la finition, et plus particulièrement des joints de finition, le non-respect par l'entrepreneur des normes édictées par le Code national du bâtiment 1995 visant le taux d'humidité du bois lors de la pose constitue un manquement à une obligation essentielle de livrer un ouvrage de bonne qualité, et c'est pourquoi ces malfaçons ne sont pas exclues du plan de garantie en vertu de l'article 4.2. Ce vice caché a été découvert à l'intérieur de la période de trois ans stipulée au contrat de garantie et il a été dénoncé dans un délai de six mois suivant sa découverte. Comme la troisième couche de peinture n'a jamais été appliquée, il est ordonné à l'entrepreneur d'y procéder. Étant donné que la réclamation du bénéficiaire en ce qui a trait à la couleur de la céramique n'est qu'une question esthétique, il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de faire des corrections. Ce dernier devra toutefois corriger les fissures des joints de coulis de la céramique. Par ailleurs, l'entrepreneur devra procéder à l'ajustement des portes de garde-robes et de la porte d'armoire. Puisque le bombement du mur du rez-de-chaussée est survenu à la suite d'une réparation à l'étage, une nouvelle dénonciation n'était pas nécessaire et, pour ce motif, l'entrepreneur devra exécuter les travaux correctifs. Une margelle à la fenêtre du sous-sol devra également être installée afin d'être au même niveau que le champ d'épuration.
JEAN-LOUIS ROBITAILLE, bénéficiaire, et 2794357 CANADA INC., faisant affaire sous les raisons sociales LES ENTREPRISES ÉLECTRIQUES B. MARENGER et LES CONSTRUCTIONS DE LA CAPITALE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 18, 105, 116, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur du plan quant à deux points, soit un défaut lié à l'installation du plancher ainsi que des éraflures et des éclats dans les lattes de bois du plancher. Une inspection a été effectuée chez les bénéficiaires le 12 janvier 2005 et l'inspecteur a constaté qu'il y avait un défaut lié à l'installation du plancher. Comme ce défaut était apparent, il aurait dû être dénoncé par écrit lors de la réception du bâtiment, ce qui n'aurait pas été fait de façon suffisamment détaillée, selon l'administrateur. Par ailleurs, ce dernier a affirmé que les bénéficiaires n'avaient pas prouvé, durant l'inspection, la présence d'éclats et d'éraflures au plancher constituant des malfaçons. Tout d'abord, il n'y a pas lieu d'accorder à l'administrateur du plan la possibilité de se prononcer sur les malfaçons et vices de construction, car il a plutôt choisi d'invoquer l'absence de dénonciation au moment de la réception. D'autre part, il y a eu dénonciation lors de la réception, l'entrepreneur ayant noté les commentaires reçus: «clou apparent -- chambre des maîtres» et «vernis plancher, à corriger». Les bénéficiaires n'avaient pas à faire une dénonciation détaillée. Étant donné l'absence de preuve de l'entrepreneur, les travaux de correction aux planchers seront pris en charge par l'administrateur du plan de garantie, qui supportera les coûts d'arbitrage.
LUCIE HÉBERT et un autre, bénéficiaires appelants, et 2323-4255 QUÉBEC INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 19 octobre 2004, à la suite d'un rapport d'inspection favorable aux bénéficiaires quant à leur dénonciation d'un gondolement de plancher, l'entrepreneur a été contraint d'effectuer certains travaux correctifs. Le 5 juillet 2005, les bénéficiaires ont dénoncé l'échec des réparations et ont demandé que les planchers soient remplacés, mais leur réclamation a été rejetée par l'inspecteur médiateur, qui avait constaté une amélioration de la situation et qui a attribué les problèmes des bénéficiaires à une mauvaise gestion de l'humidité relative dans leur unité résidentielle. Ils exigent à présent le remplacement complet des planchers, à une date à leur convenance, le relogement durant les travaux ainsi que le paiement des frais de l'arbitrage et des experts par l'administrateur indépendamment du sort du recours. Tel qu'ils le soutiennent, leurs planchers ne sont pas adéquats et les mesures correctives proposées par l'administrateur n'ont pas été satisfaisantes. L'entrepreneur aura donc à refaire les planchers défectueux aux dates indiquées par les appelants, et les coûts d'arbitrage et les frais d'expertise, à l'exception de ceux du témoin Huard, seront à la charge de l'administrateur.
MARIE-CLAUDE BELLEMARE et un autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION RÉAL MALTAIS LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lu ayant ordonné de procéder à certains travaux correctifs à l résidence du bénéficiaire. Il conteste tout d'abord le fait que l'administrateur ait exigé une méthode de correction en particulier afin de corriger la dénivellation au plancher d la salle de bains. Bien que l'entrepreneur ait une obligation de résultat, il possède néanmoins le choix de la méthode corrective. Il devra donc effectuer cette correction, pourvu qu'il respecte les règles de l'art. Le revêtement de céramique trop court près du bain était un vice apparent lors de la réception du bâtiment; comme le bénéficiaire ne l'a pas constaté à ce moment-là, il ne peut pas présenter de réclamation à cet effet. Par ailleurs, les joints de coulis mal appliqués dans la salle de bains, l'absence d'un morceau de céramique, la stabilité de la baignoire ainsi que les mauvaises installation et finition du coup de pied du meuble-lavabo et du comptoir de celui-ci devront être corrigés par l'entrepreneur puisqu'il ne s'agissait pas de vices apparents au moment de la réception et qu'ils ont été valablement dénoncés par le bénéficiaire. L'entrepreneur pourra utiliser la méthode corrective de son choix, avec comme seule obligation que les travaux soient effectués selon les règles de l'art. Étant donné que les planchers de bois franc contiennent des anomalies sur toute la surface de l'unité, l'entrepreneur devra corriger le problème selon la méthode de son choix.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur appelant, et FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaire intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a reçu sa résidence le 20 novembre 2000. Il a présenté une réclamation le 22 janvier 2003 à la suite d'un affaissement de la dalle de la salle familiale. L'inspecteur-conciliateur a conclu à un affaissement minime. L'administrateur a décidé qu'il n'y avait pas de malfaçon et que la garantie n'avait pas à intervenir. Le bénéficiaire n'a pas porté cette décision en arbitrage. Le plancher a continué à s'affaisser et le problème a été dénoncé en novembre 2004. L'administrateur a rejeté cette nouvelle demande. Le recours peut être envisagé sous deux angles. Fondé sur la garantie contre les malfaçons non apparentes, il est tardif selon l'article 10 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui exige une dénonciation dans les six mois suivant la découverte des malfaçons. Toutefois, la réclamation peut également être considérée comme fondée sur la garantie contre les vices cachés en vertu de l'article 10 paragraphe 4 du règlement. Dans ce cas, le vice caché allégué aurait été découvert dans les trois ans suivant la réception de l'immeuble et dénoncé par écrit prétendument dans les six mois suivant sa découverte. Pour avoir gain de cause sous cet angle et profiter de la garantie légale, le bénéficiaire devait démontrer que l'affaissement constituait un vice caché au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec. Une visite des lieux a révélé un léger affaissement, pas inhabituel pour ce type de dalle et dans la norme. Il n'y a pas vice au sens du règlement.
MICHEL JODOIN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9031-6837 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant à l'absence de colonne de béton au balcon est rejetée puisque ce problème a été dénoncé plus d'un an après la réception du bâtiment. Leur réclamation visant la peinture doit également être rejetée, car la dénonciation a été faite plus de six mois après la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux fissures aux joints de gypse, les articles 12 paragraphe 2 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et 4.2 du plan de garantie empêchent toute réclamation, la situation étant attribuable au comportement normal des matériaux. Il y a de légers interstices aux lattes de plancher de bois franc mais, comme la dénonciation a eu lieu plus de six mois après la découverte du problème, la réclamation doit être rejetée. Par ailleurs, l'arbitre n'a pas compétence pour entendre la réclamation des bénéficiaires concernant les fissures au garde-corps, puisqu'ils y ont effectué eux-mêmes des réparations. Il en est de même pour la réparation du moteur du bain tourbillon, car ce point constituait un supplément par rapport au contrat initial, pour lequel le plan de garantie ne s'applique pas. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires afin de réparer les fissures au joint de maçonnerie étant donné qu'il s'agit d'un vice de construction.
MICHEL POIRIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION LAMTEL INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur maison préfabriquée, soit le solage fissuré et la peinture du plafond de leur salon. Bien qu'une fissure microscopique soit observable sur le mur de fondation, les travaux de correction sont satisfaisants puisque aucune infiltration d'eau n'a été décelée jusqu'ici par les bénéficiaires et aucun mouvement d'élargissement de la fissure extérieure n'a pu être observé. Cette réclamation est donc rejetée. Quant à la peinture au plafond du salon, la réparation effectuée par le peintre n'est pas complètement invisible, et donc pas complètement acceptable. Bien que les bénéficiaires aient signé un document d'acceptation des travaux, le travail de réparation du plafond n'a pas été fait suivant les règles de l'art. Comme il est de la responsabilité de l'entrepreneur de prendre les mesures nécessaires pour que l'esthétique de l'aire ouverte soit reconstituée par la réparation, il devra effectuer les travaux nécessaires ou verser aux bénéficiaires la somme de 1 282 $ afin qu'un autre entrepreneur effectue les travaux remédiateurs.
SOPHIE SAVAGE et un autre, demandeurs bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et MAISONS MARCOUX INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 48 et 52
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage du bénéficiaire, datée du 2 mai 2005, est recevable puisque la réception du bâtiment a eu lieu le 29 septembre 2004, lors de la livraison de l'immeuble: la demande a donc été présentée dans les délais prescrits. La réclamation du bénéficiaire quant à la porte de l'unité résidentielle est rejetée, car il s'agit d'une partie privative appartenant aux parties communes à usage restreint. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties concernant la correction de la moulure du cadre de porte. L'entrepreneur devra par ailleurs enlever la céramique installée dans l'espace laveuse-sécheuse et la remplacer par celle commandée par le bénéficiaire: il s'agit d'une obligation contractuelle qu'il n'a pas respectée. Comme l'inégalité des carreaux de céramique du plancher de la cuisine et la couleur ainsi que la largeur du coulis dont se plaint le bénéficiaire ne sont que des défauts qui ne nuisent pas à l'esthétisme de l'installation, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'appareil d'intercommunication de l'immeuble étant défectueux, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement.
RICHARD VINCENT, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS SYDOBERT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 8, 18, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Bien que l'entrepreneur n'ait pas livré aux bénéficiaires une résidence avec une façade entièrement en brique comme le prévoyait le contrat, une telle erreur ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment; il s'agit simplement d'une mésentente contractuelle, à l'égard de laquelle le tribunal n'a pas compétence. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. La réclamation quant aux fenêtres et à la porte-fenêtre doit être rejetée puisque le fait qu'elles n'aient pas les dimensions prévues ne contrevient à aucune norme de sécurité et n'est pas de nature à porter atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en est autrement de la fenêtre du sous-sol, dont la dimension est contraire à la norme 9.7.1.3 du Code national du bâtiment 1995, et que l'entrepreneur devra remplacer d'ici le 31 mai 2006. Les bénéficiaires sont insatisfaits de la méthode suggérée par l'entrepreneur pour corriger l'arrimage du bain. Or, comme le choix de la méthode corrective appartient à ce dernier, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation visant la porte d'entrée est également rejetée, car il n'y a pas de bosses ou d'égratignures comme le prétendent les bénéficiaires. Par ailleurs, le trou près de la serrure étant dû à leur installation d'une poignée différente, il s'agit d'une malfaçon qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 12 paragr. 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La réclamation concernant le boyau d'alimentation en gaz du foyer doit être rejetée: la longueur du boyau est suffisante pour permettre le raccordement à une bonbonne à l'aide d'une rallonge si les normes l'exigent. L'entrepreneur n'aura pas non plus à installer un plancher de lattes de chêne au sous-sol puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé cette malfaçon dans la liste d'inspection préétablie.
LOUISE BOURRET et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le problème de l'apparition d'interstices entre les lattes de bois du plancher du salon des bénéficiaires s'est manifesté dans la période de un an qui a suivi la réception du bâtiment. Sa dénonciation a ainsi été faite dans le délai imparti, soit celui fixé par la loi ou celui -- plus avantageux -- consenti par l'entrepreneur. L'administrateur aurait donc dû considérer comme recevable la réclamation des bénéficiaires. Toutefois, puisque la prépondérance des probabilités veut que le problème dont se plaignent les bénéficiaires soit dû aux déversements d'eau successifs lors de l'arrosage d'une plante située dans le salon, la situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.
GILLES SÉGUIN et une autre, bénéficiaires, et G. LEMAY CONSTRUCTION (1998) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ne leur ayant pas fourni de formulaire de réception du bâtiment ni une copie du plan de garantie dans une langue qu'ils comprennent, les bénéficiaires sont exemptés de l'obligation de dénoncer dans un délai raisonnable les vices que comporte leur résidence. La décision de l'administrateur est maintenue quant aux problèmes d'ajustement des portes intérieures, aux fissures de retrait et au refus par l'entrepreneur de signer le formulaire de remboursement des taxes. Ce dernier devra toutefois installer un humidificateur dans le système de chauffage central, le tuyau de drainage des eaux de condensation de l'unité de climatisation au système de chauffage central ainsi que le couvercle manquant à la fosse de retenue du sous-sol, réparer la fuite d'eau des toilettes à l'étage et refaire la finition du plafond de la chambre principale. Il devra également réparer la fuite d'eau au plafond de l'étage près de la mezzanine et refaire la finition de ces surfaces, en plus d'enfoncer les clous qui ressortent des marches de bois non finies, de fixer les carreaux du parquet dans la chambre principale et de refaire le coulis au pourtour de la salle de bains.
AMALA CHERUBIM et un autre, bénéficiaires appelants, et KOMELCO LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17, 27, 78, 116, 137, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de la présence de laine minérale mouillée au-dessus du foyer, cette partie de la réclamation doit être rejetée. Étant donné qu'ils n'ont pas prouvé non plus que les craquements du plancher du rez-de-chaussée étaient excessifs, leur réclamation sur ce point est également rejetée. Comme la présence d'eau ou de glace sur le mur de fondation du foyer ne saurait provenir de la condensation qui se serait accumulée dans la laine isolante, il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter des travaux correctifs. Ce dernier devra toutefois remplacer les lattes défectueuses dont la pose a nécessité l'usage de «putty» ainsi que les courtes lattes fixées par un nombre insuffisant d'agrafes.
CHANTALE TRÉPANIER et un autre, bénéficiaires appelants, et LES ENTREPRISES BSA 9014-7489 QUÉBEC INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Entente entre les parties.
L'entrepreneur a décidé d'ajouter quatre points à sa demande d'arbitrage le jour de l'audience. L'objection préliminaire de l'administrateur quant à l'irrecevabilité de ces points doit être accueillie. Il y a lieu de prendre acte de l'entente survenue entre les bénéficiaires et l'entrepreneur concernant le vernis au plancher de bois franc et la décoloration de la porte d'entrée.
GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et CHRISTIAN JACQUES et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 21, et 107
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à l'amendement de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est rejetée puisqu'il n'en résulte pas une demande entièrement nouvelle. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires pour s'assurer que le mur du garage est étanche aux gaz, car la situation actuelle constitue une malfaçon. Bien que le robinet mural du garage sorte du mur de quelques pouces, cette situation ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra également corriger les «fascias» d'aluminium extérieurs gondolés et asymétriques, la situation étant de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La finition d'aluminium au pourtour de la porte de garage comporte peut-être quelques défauts, mais il s'agit de légères imperfections qui ne sauraient être qualifiées de malfaçons au sens du règlement. La réclamation des bénéficiaires visant le non-respect des spécifications quant aux encastrements de leurs électroménagers ne peut être accueillie puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Il en va de même de l'absence de bordure de granit derrière la cuisinière, car il s'agit d'une question de parachèvement. L'entrepreneur devra corriger le sablage et le vernissage de l'escalier et de la main courante menant à l'étage ainsi que de l'escalier menant au garage étant donné que la situation est de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La réclamation relative aux égratignures sur le plancher du second étage est rejetée puisqu'il s'agit d'égratignures très mineures qui ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les problèmes de joint apparents ne sont pas des malfaçons, ces parties de la réclamation sont également rejetées. Les frais d'expertise des bénéficiaires sont à la charge de l'administrateur.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 17, 18, 19, 22, et 139
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur ayant rejeté sa réclamation concernant les interstices constatés dans son plancher au motif que la situation avait été dénoncée hors délai. Le délai prévu à la clause 2.1 du contrat ne vise que la découverte de la malfaçon, et non sa dénonciation. Celle-ci doit toutefois être faite dans un délai raisonnable. En l'espèce, comme la bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur dès qu'elle a découvert le problème et que c'est à la suggestion de ce dernier qu'elle a attendu l'automne pour voir si la situation allait s'améliorer, il serait inéquitable de considérer que la bénéficiaire n'a pas dénoncé le tout à l'entrepreneur dans un délai raisonnable. Cette partie de la décision de l'administrateur est donc infirmée. Le dossier est renvoyé à l'administrateur afin qu'il soit décidé si la situation dénoncée constitue ou non une malfaçon cachée au sens du plan de garantie.
ANNE FAUCHON, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION QUORUM INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire pour les carreaux de céramique mal alignés est rejetée puisque la situation est à peine visible. Le coulis de la salle de bains ayant été bien effectué, l'entrepreneur n'aura pas à harmoniser la couleur, car rien n'était prévu au contrat à cet effet. Les réclamations visant les petites bosses sur la porte d'acier arrière et les égratignures sur le comptoir de cuisine sont également rejetées: il s'agit d'une situation négligeable qui ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra toutefois installer une troisième porte pour agrandir l'entrée du vestiaire, car c'est ce qui était prévu aux plans. Les imperfections au revêtement de mélamine des armoires de cuisine n'auront pas à être corrigées par l'entrepreneur étant donné que cette imperfection ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. L'entrepreneur devra faire les corrections requises afin que l'espace réservé au lave-vaisselle soit de 24 pouces 1/4. Des réparations devront également être apportées pour que cesse le bruit causé par le courant basse tension de l'interphone. La réclamation quant aux égratignures sur les planchers du bénéficiaire est rejetée puisqu'il s'agit d'une situation normale dans le cas d'un tel plancher.
ÉRIC DALPÉ, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS SYDOBERT INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant la finition des surfaces des balcons est maintenue puisque l'entrepreneur a le choix des moyens pour corriger une situation déficiente. Il n'y a pas lieu non plus d'ordonner à l'entrepreneur d'installer un recouvrement de pavé uni pour le balcon de l'unité 141, car son poids pourrait menacer la solidité de toute la structure des balcons. Bien que la finition des revêtements d'aluminium au pourtour des balcons et des colonnes décoratives manque d'esthétisme, comme il s'agit d'éléments purement décoratifs, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du bénéficiaire. Vu l'absence de normes en ce qui a trait à la numérotation des niveaux inscrits dans l'ascenseur, la situation ne constitue pas une malfaçon au sens du règlement. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au nettoyage des briques est maintenue. Quant aux taches sur le tapis aux étages du bâtiment, le bénéficiaire n'ayant pas apporté la preuve que la situation est attribuable à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. La différence de teinte au tapis du couloir du rez-de-chaussée étant une pure question d'esthétisme ne constituant pas une malfaçon, la décision de l'administrateur à ce propos doit être maintenue. L'entrepreneur devra toutefois prendre les mesures nécessaires afin de faire disparaître les taches de peinture sur les paliers des cages d'escalier. Le bénéficiaire n'a pas apporté la preuve que la peinture est non esthétique au pourtour des lumières encastrées, raison pour laquelle cette partie de la réclamation est rejetée. Comme la fissure au fini de gypse résulte probablement du comportement normal des matériaux, la réclamation du bénéficiaire afin d'obtenir sa correction doit être rejetée. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'installer des seuils coupe-feu au bas des portes séparant les espaces communs puisque les normes du Code national du bâtiment 1990 à ce propos ont été respectées.
M. FRANÇOIS GAGNON, ès qualités, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 900 LAVAL, bénéficiaire demandeur, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation de la bénéficiaire concernant la finition des murs et des plafonds est rejetée puisque la dénonciation devait être faite au moment de la réception du bâtiment et, quoi qu'il en soit, il ne s'agit pas d'une malfaçon au sens du règlement. Sa demande en ce qui a trait au couvre-sol du parquet des chambres arrière est également rejetée, car ce dernier ne présente aucun gondolement significatif. L'installation du plancher de bois n'est pas conforme aux règles de l'art et, pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires dans le but de mettre fin de façon définitive aux problèmes de la bénéficiaire.
MARYSE JOSEPH, bénéficiaire demanderesse, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La demande d'arbitrage de l'entrepreneur doit être rejetée puisque l'installation de l'égout pluvial n'est pas fonctionnelle. L'eau s'est infiltrée par une fissure du mur latéral de la fondation, ce qui a entraîné un épanchement d'eau entre la dalle de béton et le sous-plancher du condominium de la bénéficiaire. L'entrepreneur devra donc colmater efficacement la fissure afin de mettre fin aux problèmes d'infiltration d'eau.
RÉNOVATION MARC CLÉROUX INC., entrepreneur appelant, et MARIE ANTOINETTE MONTERO, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 128
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2007-03-14), 550-17-002199-055, 2007 QCCS 1116, SOQUIJ AZ-50422379. Requête pour permission d'appeler hors délai rejetée (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472687. Appel rejeté sur requête (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472689
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation de la bénéficiaire quant aux variations de teintes de son plancher doit être rejetée puisque ce dernier a été bien installé et que les règles de l'art quant à la pose ont été respectées. Il n'y a donc pas de malfaçon au sens du règlement. La bénéficiaire devra supporter 85 $ des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
LISE DION, bénéficiaire demanderesse, et LES CONSTRUCTIONS SYDOBERT INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les mesures nécessaires afin de rendre à niveau le plancher du passage. Il devra aussi mettre en place une moulure métallique sur le joint entre le tapis et le plancher de bois franc à l'entrée des chambres. La réclamation de la bénéficiaire concernant la moustiquaire du salon est rejetée puisque le contrat n'en fait pas mention et que le cadrage de la porte n'est pas construit pour en recevoir une. Par ailleurs, comme le parquet était le choix de la bénéficiaire, cette partie de la réclamation est également rejetée. L'administrateur devra rembourser une somme de 2 231 $ à la bénéficiaire pour ses frais de relogement, attribuables au retard de livraison de sa résidence.
ÉVELYNE LATOUR, bénéficiaire appelante, et LES PLACEMENTS SERBEAU LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 128
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que la porte de leur entrée de garage ne s'ouvre pas avec la même clé que la porte principale. Cette partie de la réclamation est rejetée puisqu'ils ont accepté la clé remise par l'entrepreneur lors de la réparation et ne lui ont rien mentionné à cet effet. Étant donné que l'administrateur a admis que des travaux devaient être effectués pour régler le problème de frottement des portes françaises et d'égratignures sur leur balcon arrière et que les travaux de réparation sont en cours, la réclamation quant à ces points est rejetée. Comme le plan de garantie ne couvre pas les éléments liés au terrassement ou aux travaux effectués à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant le garde-corps n'est pas couverte par la garantie, car ce dernier est considéré comme faisant partie du terrassement. Les bénéficiaires n'ayant pas démontré de façon prépondérante que le problème de déformation concave du plancher de bois franc n'a pas été réglé définitivement par l'entrepreneur, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation relative à la présence de taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre est rejetée: l'entrepreneur a repeint tous les linteaux à la suite de la décision de l'administrateur et, puisqu'il s'agit d'une question d'appréciation de travaux déjà faits, le point est sans objet dans le présent arbitrage. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé les problèmes relatifs aux moulures des portes du garage ni les égratignures des carreaux vitrés au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation doit donc être rejetée. Comme ils ne se sont pas plaints des légères encoches sur les mains courantes de l'escalier menant au sous-sol lors de la réception du bâtiment ni de la finition des contremarches de l'escalier avant, ce point ne peut être retenu. L'entrepreneur n'a pas respecté les règles de l'art en ce qui a trait aux murs puisque le nombre de têtes de clou et de vis visibles est excessif; pour cette raison, il devra apporter des modifications à trois endroits de un pied carré. L'encoche au plafond ayant été faite une fois la construction terminée, la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être engagée. Les bénéficiaires réclament également le remboursement de factures pour la fourniture de charnières mais, comme ils avaient déjà procédé à la réparation avant la visite de l'administrateur, ce dernier n'a pas pu vérifier s'il y avait malfaçon. L'absence de butoir de porte n'a pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception du bâtiment, et ce point ne peut donc être retenu. Les égratignures à l'endroit du rail de la porte-fenêtre sont trop mineures pour que la réclamation sur ce plan puisse être acceptée. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté de preuve quant à un problème éventuel de durabilité ou de solidité des arrêts de moustiquaire, il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur. Il en est de même pour la tache sur le vernis au palier de l'escalier puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilité de l'immeuble. L'entrepreneur devra installer un quart-de-rond afin de couvrir le problème de craquement de coulis, car il s'agit d'une malfaçon. Comme la retouche de peinture effectuée par l'entrepreneur sur la porte d'entrée avant est acceptable, la réclamation des bénéficiaires pour obtenir le changement de la porte est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas remis en question la finition du plancher de bois franc lors de la réception du bâtiment ni l'esthétisme de l'ancrage au plancher, ces points de leur réclamation doivent également être rejetés. Les panneaux de la porte de garage sont acceptables et il n'y a aucune malfaçon portant atteinte à l'utilisation ou à la qualité de l'immeuble; il n'y a donc pas lieu d'intervenir. Enfin, puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le fait que certaines pièces de quincaillerie étaient manquantes au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est également rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les demandeurs. Accueillie.
Le 10 décembre 2002, les bénéficiaires ont pris possession d'un condominium. Il s'est avéré que le plancher de bois franc était défectueux, en ce qu'il causait des craquements lorsqu'on y circulait, et ce, sur presque toute sa surface. Avant le 25 septembre 2003, date à laquelle une entente est intervenue entre les bénéficiaires et l'entrepreneur, qui s'engageait à effectuer des travaux correctifs au plancher, celui-ci a à maintes reprises promis de corriger les défauts, sans toutefois s'exécuter. Après nombre de démarches, des travaux correctifs ont été effectués, menant à une inspection des lieux en mai 2005 et à la production d'un rapport précisant que les correctifs avaient réglé les problèmes de craquement, quoiqu'une quinzaine d'endroits laissent encore entendre des craquements anormaux, qui devront être corrigés dans un délai de 30 jours. Or, les bénéficiaires n'ont pas été en mesure d'indiquer quels endroits avaient été corrigés, affirmant seulement que des endroits étaient toujours déficients. Étant donné le fait qu'initialement le plancher de bois franc présentait des déficiences qui provoquaient des craquements sur la quasi-totalité de sa surface, que les premières corrections apportées ont réduit considérablement ces craquements et qu'aucun témoignage n'a démontré que ces endroits retouchés étaient toujours déficients ou que les corrections ont été inefficaces, on exigera simplement que les endroits encore déficients soient corrigés selon les règles de l'art dans un délai de 30 jours. L'entrepreneur ayant, par ses agissements, créé un climat de non-confiance qui a amené les bénéficiaires à recourir à l'arbitrage plutôt qu'à accepter que de nouvelles corrections soient entreprises, il devra payer tous les frais d'arbitrage.
JULIEN QUIRION et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et LES ENTREPRISES POLYCEPT INC., entrepreneur codéfendeur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire visant le coin avant gauche de la toiture, qui est plus bas, est rejetée puisque, bien que la situation ne soit pas conforme aux plans, il ne s'agit pas d'une situation altérant la qualité, la sécurité ou l'utilisation de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois corriger la porte avant et la fenêtre du sous-sol, non centrées, car il s'agit de défauts majeurs qui nuisent à la qualité de l'ensemble de l'immeuble. Faute de preuve, la réclamation quant à l'absence de carton fibre sur les murs extérieurs est rejetée. La décision de l'entrepreneur d'utiliser des panneaux de particules plutôt que du contreplaqué tel que prévu aux plans ne constitue pas une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. L'entrepreneur devra enlever la tuyauterie du drainage et la placer dans la cloison intérieure prévue à cette fin aux plans, une telle situation étant inacceptable. Le bénéficiaire n'ayant pas été en mesure de démontrer l'absence de boulons ou de clous à la lisse d'assise de la maison, sa réclamation sur ce point doit être rejetée. Comme la dénivellation des fenêtres est minime, il ne s'agit pas d'une malfaçon compromettant la qualité, la sécurité ou l'utilisation du bâtiment. La finition du gypse en général et des joints ne constitue pas une malfaçon, et cette partie de la réclamation est également rejetée. La demande d'accessoires de la salle de bains présentée par le bénéficiaire est accueillie puisque l'entrepreneur ne les a pas fournis ni installés. Les dénivellations constatées sur la structure du bâtiment sont mineures et ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les travaux que l'entrepreneur s'est engagé à effectuer pour corriger l'ajustement des fenêtres n'ont pas encore été exécutés, il est impossible de statuer sur ce point à l'heure actuelle. De plus, en l'absence de mesures précises établissant que le défaut de rectitude dépasse la norme acceptable, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Les corrections aux poutrelles du plancher de l'étage devront être apportées conformément aux directives du fabricant, comme le prévoit l'entente intervenue entre les parties. L'administrateur devra procéder à l'installation du muret en blocs de verre à la salle de bains de l'étage et du système de plomberie pour le lave-vaisselle. La réclamation quant à la fissure au mur de béton sous la fenêtre du côté arrière droit est rejetée. L'affaissement des poutrelles du plancher de l'étage n'ayant pu être constaté, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue. La demande de remboursement de frais de logement, de déménagement et d'entreposage est rejetée puisque aucune réclamation n'a été formulée à l'administrateur à ce sujet. Ce dernier devra rembourser aux bénéficiaires 70 % des frais d'expertise de la firme BES et 50 % des frais engagés pour la firme DMA.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et C=B02 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 11, 14, et 22
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Entente entre les parties.
L'entrepreneur a déposé une contestation de la décision rendue par l'administrateur, dans laquelle ce dernier lui ordonnait de procéder au remplacement de la totalité des planchers de bois franc de la résidence des bénéficiaires. Avant le début de l'argumentation des parties, l'arbitre a offert à celles-ci ses services à titre de médiateur. Cette intervention a donné lieu à une entente entre les parties aux termes de laquelle l'entrepreneur s'est engagé à payer aux bénéficiaires une somme de 10 000 $ en considération d'une quittance complète et finale. Il y a donc lieu de prendre acte de cette entente et d'ordonner aux parties de s'y conformer.
LES HABITATIONS JEAN-EUDES DUBÉ INC., entrepreneur, et ROBERT BOILY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur quant à la malfaçon dans la pose de la marqueterie, au revêtement d'aluminium extérieur bosselé et perforé, aux fissures dans la fondation, à la qualité de l'application du crépi de fondation, exécutée deux mois après l'acceptation de l'immeuble, au nivellement fautif du terrain extérieur et à la mauvaise pente dans le garage. Au moment de la réception de l'immeuble, le 15 juin 2004, ils étaient pressés, de sorte qu'aucune note n'a été inscrite au rapport quant à savoir si l'acceptation était faite avec ou sans réserve. La dénonciation des malfaçons à l'entrepreneur a eu lieu le 29 novembre suivant et la réclamation à l'administrateur ne lui a été adressée que le 7 janvier 2005. En faisant appel à l'équité et à l'article 1739 du Code civil du Québec, le tribunal d'arbitrage rejette la défense de dénonciation tardive de l'entrepreneur au motif qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice que comportait l'immeuble. Quant aux points invoqués par les bénéficiaires, le tribunal prend acte de certaines ententes entre les parties et confirme que le plancher de parqueterie de même que le crépi et les fissures des fondations devront être corrigés; il rejette cependant la réclamation relative au revêtement d'aluminium qu'un tiers aurait pu endommager et celle relative à la dénivellation du terrain, qui est exclue par l'article 4.9 du contrat de garantie.
LOUIS-JACQUES CHARLES et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur a invoqué l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que cette dernière a été présentée hors délai. Une prorogation de délai doit être accordée à la bénéficiaire puisqu'elle a voulu procéder par l'intermédiaire de l'administrateur, dont les bureaux étaient fermés durant les deux semaines des vacances de la construction, afin d'obtenir ces instructions. De plus, l'administrateur ayant fait parvenir à la bénéficiaire une lettre en réponse à sa demande d'arbitrage dans laquelle il était indiqué qu'elle pouvait faire valoir son argumentation face à ces décisions en se prévalant du processus d'arbitrage, il y a lieu de conclure qu'il a ainsi renoncé au délai de prescription de 15 jours. La présente demande d'arbitrage est donc recevable. En ce qui a trait aux différents points en litige, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux auxquels il a consenti, soit l'installation des moulures sous l'armoire de la cuisine à l'aide de vis adéquates, le branchement téléphonique de la troisième chambre et l'installation du système d'alarme dans le garage. Il devra également remplacer tous les panneaux des tiroirs et armoires de cuisine puisque la laque des panneaux se décolle, ce qui n'est pas acceptable. Comme le mécanisme de la porte escamotable de la cuisine est impropre à l'usage fréquent auquel il est destiné, l'entrepreneur devra remplacer la quincaillerie pour installer un mécanisme plus approprié. Il devra aussi remplacer le module de l'armoire de coin par un module comparable à ceux des autres armoires de la cuisine, car la surface est enlevée et il n'est pas possible de refaire un fini s'apparentant à celui des armoires voisines. La bénéficiaire exige que les travaux d'uniformisation de la surface du plancher de bois franc et de finition du cadrage supérieur de l'ouverture séparant le corridor du salon soient effectués par un expert en retouches de plancher. Or, l'article 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exige que l'entrepreneur fasse les corrections requises lui-même. Ce n'est que si ce dernier refuse de les exécuter ou les exécute incorrectement que la bénéficiaire pourra confier le travail à un autre entrepreneur. Ces points de la réclamation doivent donc être rejetés. Les dispositifs d'ouverture et de fermeture des fenêtres devront être améliorés afin de réduire la résistance perçue à l'ouverture, tel que demandé par la bénéficiaire. Les réclamations de celle-ci quant aux tablettes d'armoires absentes dans la cuisine, l'espacement aux joints des moulures à la cuisine, les trous pour fixation des moulures apparentes à la cuisine, la longueur de coupe des cache-néons, la céramique murale absente et le plâtrage des joints de gypse doivent être rejetées puisqu'il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment. La bénéficiaire allègue que les charnières des panneaux des armoires de cuisine ne sont pas de bonne qualité mais, comme il ne s'agit pas d'une malfaçon et qu'aucune quincaillerie particulière n'est prévue à la promesse d'achat, il n'y a pas lieu d'exiger leur remplacement. La bénéficiaire exige également un ajustement de la porte d'entrée principale au motif qu'il arrive que cette dernière s'ouvre d'elle-même. Aucune anomalie n'ayant été décelée, il appartient à la bénéficiaire de porter une attention particulière lorsqu'elle ferme la porte.
NICOLE SIMARD VITALEI, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et 9097-1565 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur allègue que les éléments dont se plaint la bénéficiaire étaient apparents au moment de la réception du bâtiment et n'ont pas été dénoncés par écrit à ce moment. Or, ces éléments ont bel et bien été dénoncés durant le mois de septembre 2003 à l'entrepreneur sur une liste manuscrite. L'administrateur devra faire effectuer les travaux requis pour la correction du «fascia» mal installé sur l'ensemble du bâtiment, ce qui constitue une malfaçon. Il devra également s'assurer que l'ouverture à la moulure en «J» de la fenêtre de la chambre des maîtres soit obstruée de façon à éviter les possibles infiltrations d'eau et que l'installation des mains courantes de la galerie avant soit sécuritaire et respecte les règles de l'art, tout comme pour l'alignement de la rampe. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de remplacer complètement les moulures de vinyle puisque, bien que l'installation ne respecte pas tout à fait les règles de l'art, l'intégrité du revêtement extérieur n'est pas compromise. L'entrepreneur est aussi condamné à fixer correctement la porte et à corriger les dommages causés à la peinture de la porte avant. Il n'y a pas lieu de condamner l'entrepreneur à reprendre les travaux pour corriger la différence de niveau entre le salon et la cuisine puisque aucune fissure n'est apparue dans le plancher de céramique depuis sa mise en place et que les travaux seraient sans commune mesure avec une hypothétique apparition de fissures. Les joints mal ajustés aux moulures du plafond et la moulure décollée à la jonction du plancher de céramique de l'entrée devront être ajustés, et la poignée défectueuse de la salle de bains, remplacée. Le problème de la porte de la salle de bains n'est qu'esthétique et il n'y a pas lieu d'en ordonner la correction. Les problèmes reliés aux fissures à la fondation, au joint fissuré à la moulure et au joint de céramique fissuré sont dus à un comportement normal des matériaux, et il n'y a donc pas lieu d'y donner suite. Le manque de finition au gypse du haut de la porte du sous-sol constitue une malfaçon et, partant, l'administrateur devra corriger la situation. Comme le manque d'alignement des lattes de bois du plancher du salon, la courbe à la pente de la porte-fenêtre, la porte de douche non parallèle avec le seuil, l'installation de panneaux de particules pour le plancher et l'installation de poteaux en extrusion d'aluminium croche ne causent pas de préjudice important au bâtiment, il n'y a pas lieu d'y apporter des correctifs. Étant donné que le fait de ne pas doubler les poutrelles sous les cloisons est pratique courante dans l'industrie, l'administrateur n'aura pas à les changer.
ANNE CÔTÉ, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STEVEN G. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le réclamation de la bénéficiaire visant la fissure constatée à son plancher de cuisine doit être rejetée puisque cette dernière l'a dénoncé 33 mois après sa découverte, ce qui constitue un délai déraisonnable dans les circonstances.
LISE WHITE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La décision de l'administrateur de demander à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable du meuble-lavabo est bien fondée, car cette correction, à elle seule, rendrait le meuble conforme aux règles de l'art. La réclamation de la bénéficiaire sur ce point est donc rejetée. Il en est de même des problèmes d'appareil d'éclairage à l'arrière, de la peinture à refaire dans toute la maison et de la baignoire endommagée puisqu'ils n'ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. En ce qui concerne la réclamation visant le soffite endommagé et l'accès partiel à la fosse de retenue au sous-sol, comme les problèmes ont été causés après la réception du bâtiment par des ouvriers non liés à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Étant donné qu'elle n'a pas démontré que les fissures aux planchers du sous-sol et du garage n'étaient pas attribuables au comportement normal des matériaux, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Par ailleurs, même si l'entrepreneur n'avait pas fourni la quantité de pierre qu'il s'était engagé à fournir en vertu du contrat, cette situation est expressément exclue de l'application du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La bénéficiaire devra supporter 30 % des frais de l'arbitrage, l'administrateur devant acquitter le solde.
RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Demandes d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillies en partie.
Il s'agit de deux demandes d'arbitrage dont les dossiers sont joints. La première a été faite le 26 mai 2004 et l'administrateur demande son rejet pour tardiveté. Compte tenu du jugement de la Cour supérieure dans l'affaire Takhmizdjian c. Soreconi (Société pour la résolution des conflits inc.), (C.S., 2003-07-09), SOQUIJ AZ-50182806, J.E. 2003-1461, et des décisions arbitrales récentes, il y a lieu de conclure que les décisions de l'administrateur rendues le 2 septembre étaient finales et, comme plus de sept mois se sont écoulés avant la demande d'arbitrage, celle-ci est tardive. La deuxième demande a également été faite le 26 mai 2004, mais elle vise les décisions reçues par les bénéficiaires le 3 mai. En vertu de la loi et de la jurisprudence applicable, et étant donné le court délai entre la décision et la demande d'arbitrage ainsi que l'absence de contestation de l'administrateur sur la question du délai, il y a lieu de proroger celui-ci de 15 jours et d'accepter d'examiner cette demande d'arbitrage. Sur le fond, l'arbitre s'est prononcé sur chacune des réclamations du recours, y compris celles rejetées pour tardiveté. Premièrement, les bénéficiaires demandent un rapport écrit sur la composition du plancher de bois. Aucun problème n'ayant été constaté à ce sujet, cette demande est rejetée. L'ajustement des ventilateurs n'est pas couvert par la garantie puisque ce sont les bénéficiaires qui les ont fournis. L'absence de portes françaises ne constitue pas une malfaçon, mais plutôt une simple mésentente contractuelle. Bien que la hotte de la cuisinière produise un bruit anormal après une longue utilisation, cette réclamation doit être rejetée en raison de la tardiveté du recours. La fenêtre ayant subi des travaux correctifs ne présente pas de problème d'ouverture. La décision de l'administrateur est modifiée étant donné que le recours n'est pas tardif, mais aucune correction ne doit être apportée. Selon les plans, la terrasse devait reposer sur des sonotubes. Cependant, le fait de l'avoir construite sur des piliers de bois ne constitue pas une malfaçon. L'efflorescence du crépi des fondations est due à l'accumulation d'eau sur le terrain. Des travaux majeurs ayant été effectués et ayant réglé ce problème, il n'y a pas de malfaçon. Les bénéficiaires font valoir que les poteaux de bois et les lisses des murs du sous-sol ne sont pas protégés par du polyéthylène. Des travaux correctifs ont été apportés et ce problème est réglé. La dénivellation apparente du plancher doit être corrigée même s'il n'y a aucune fissure. Le léger frottement de la porte de la chambre est un problème tellement minime que la réclamation doit être rejetée. Le gonflement du mur du garage est trop prononcé pour qu'il s'agisse du comportement normal du matériau et des travaux correctifs devront être effectués.
TANIA PARIENTE-MÜLLER et une autre, bénéficiaires demanderesses, et PRONOTECH CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à l'irrecevabilité des nouveaux points soulevés dans la demande d'arbitrage est accueillie puisque aucune décision de l'administrateur n'a été rendue sur le sujet. La réclamation des bénéficiaires visant l'absence de sous-plancher vers le mur extérieur est rejetée au motif qu'il n'y a aucune déformation du plancher. Leur réclamation quant aux armoires de cuisine est également rejetée car, bien que ces dernières ne soient pas satisfaisantes à leurs yeux, elles sont conformes aux plans tels qu'ils les ont approuvés. L'entrepreneur devra toutefois effectuer les réparations nécessaires afin que le module B-12 soit à égale hauteur avec le comptoir de cuisine. Il devra également réparer la variation de hauteur entre la face du meuble et la face du comptoir du module B-24. L'entrepreneur devra aussi fournir la quantité de vernis nécessaire à appliquer sur l'escalier intérieur et sur les rampes, mais l'application du vernis sera à la charge des bénéficiaires. Même si les fenêtres de la salle de bains et de la chambre d'enfants ont été inversées par l'entrepreneur, comme cette installation ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cette partie de la réclamation doit être rejetée. Les portes du meuble-lavabo devront être remplacées afin d'être conformes au dessin soumis. L'écart entre l'emplacement actuel de la colonne nord et celui prévu aux plans étant minime relativement à la longueur du balcon, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. Il en est de même de celle visant le matériel d'emprunt sur le terrain et les pierres puisque ces ouvrages sont exclus du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur n'a pas pris toutes les précautions nécessaires pour contrôler l'humidité du bois et de l'air ambiant lors de l'entreposage, avant la pose sur le chantier ni pendant et après la pose du plancher, ce qui a causé des interstices entre les lattes de bois franc au rez-de-chaussée et à l'étage. Toutefois, comme l'aspect visuel des planchers ne contraste pas avec l'environnement intérieur de la propriété des bénéficiaires et ne porte pas atteinte à la qualité du bâtiment ou à sa valeur de revente, la demande d'arbitrage de l'entrepreneur est accueillie.
DÉVELOPPEMENT QUATRE-SAISONS INC., entrepreneur, et GISÈLE CAMPAGNA et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La réception du bâtiment a eu lieu le 3 juin 2003 et la bénéficiaire a pris possession de son condominium le lendemain. Elle a fait faire des travaux de peinture et de menuiserie jusqu'au 13 juin suivant. Le 21 juillet, lors de son emménagement, elle a constaté un dégât d'eau provoqué par une fuite du réservoir de la toilette, ce qui a endommagé les planchers de bois dans plusieurs pièces du condominium. Elle a immédiatement coupé l'approvisionnement d'eau du réservoir. L'entrepreneur a été avisé de la situation à la fin de la période des vacances annuelles de la construction, le 28 juillet, et un plombier est venu le jour même serrer les vis d'ancrage du réservoir, mettant fin à la fuite d'eau. Les dégâts causés au plancher n'ont toutefois pas été réparés. Aucune preuve n'a été apportée pour soutenir que les travaux effectués par la bénéficiaire auraient mené à un déplacement accidentel de la toilette, et donc aux fuites d'eau. Les dégâts causés, qui ont rendu les planchers de bois inutilisables, constitueraient donc une malfaçon, qui a été dénoncée dans les délais prévus. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires, et notamment refaire les portions de plancher qui ont été endommagées.
MONIQUE ANDRÉE BEAUDIN, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES POLYCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 18, 21, 29, 52, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur un problème de structure au plancher situé au rez-de-chaussée de leur résidence, soutenant qu'il était très flexible et qu'ils croyaient qu'il n'était pas conforme. L'administrateur a procédé à une inspection et, après avoir vérifié les données inscrites au tableau des portées du fabricant, il a conclu que la structure en place était conforme et que le point dénoncé ne pouvait être reconnu comme étant une malfaçon. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Une visite des lieux a permis de constater que le fait de marcher sur le plancher provoquait des vibrations inacceptables. Par ailleurs, le bénéficiaire a mentionné qu'il avait dû retirer des verres placés dans un meuble en raison de celles-ci. Vu les constatations faites sur les lieux, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les réparations nécessaires pour régler ce problème.
RENÉ BEAUPRÉ et une autre, bénéficiaires demandeurs, c. CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 28
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'arbitre n'a pas compétence pour statuer sur les réclamations des bénéficiaires visant les embouts de finition des tablettes, les interstices entre le revêtement de brique et le soffite, la porte de garage à ajuster et le manque de peinture au plafond puisque l'administrateur a accueilli favorablement ces chefs de la réclamation. Ainsi, s'ils ne sont pas satisfaits des travaux correctifs apportés par l'entrepreneur, les bénéficiaires doivent présenter une autre réclamation. Celle à l'égard des fissures à la dalle de plancher du sous-sol est rejetée, car il s'agit d'un comportement normal des matériaux, ce qui est exclu de la protection du plan de garantie. Vu l'entente intervenue entre les parties relativement aux finis de peinture et aux boiseries de finition égratignés et bosselés, il y a lieu d'en prendre acte. La réclamation des bénéficiaires visant le muret de soutènement du terrain arrière et le nivellement de la cour arrière est rejetée puisque cela entre dans l'exclusion prévue à l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation quant aux taches, trous, clous et manque de vernis à l'escalier est également rejetée: il s'agit de travaux de maintenance normaux dont la responsabilité n'incombe pas à l'entrepreneur, et cela ne constitue donc pas une malfaçon.
EMAD ELTURABY et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné d'apporter des corrections au plancher de la résidence des bénéficiaires. Comme il n'est pas normal qu'un plancher de céramique craque, il s'agit d'une malfaçon. Pour ce motif, la demande d'arbitrage de l'entrepreneur doit être rejetée.
9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et RENÉE HÉBERT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.
HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires visant le mur de soutènement à gauche de la porte du garage et l'absence d'asphalte dans l'entrée d'automobile doivent être rejetées, car il s'agit de deux réclamations non couvertes par le plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Leur réclamation quant à la valve d'entrée d'eau à l'extérieur est également rejetée puisque aucune malfaçon n'a été constatée à cet endroit. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la fourniture des documents relatifs à la garantie de la fournaise et à l'exécution de réparations au coupe-bise autour d'une fenêtre de la chambre principale. La réclamation à l'égard du joint de parqueterie légèrement ouvert dans la chambre principale est rejetée, aucune malfaçon n'ayant été démontrée. Les réclamations relatives au nivellement du plancher de l'étage, aux imperfections au plancher de céramique de la cuisine, à la peinture au plafond de la chambre secondaire, à la porte de garage tachée et à la moulure de vinyle cassée sur le côté droit de la porte de garage sont rejetées étant donné qu'elles n'ont pas été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment. La réclamation visant la finition de l'escalier de béton extérieur est aussi rejetée, aucune malfaçon n'ayant été constatée, pas plus qu'aux joints des moulures de finition au périmètre du plafond du salon et entre les composantes de l'escalier intérieur. L'entrepreneur devra toutefois verser une somme de 350 $ aux bénéficiaires à titre de compensation pour les malfaçons relatives aux joints de gypse apparents au plafond du salon, à la marche d'escalier intérieur ainsi qu'au vernis des mains courantes de l'escalier. Comme l'irrégularité constatée au plancher du salon résulte du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir. En ce qui a trait à la plinthe électrique endommagée à la salle d'eau, aucune malfaçon n'a été prouvée, si bien que cette partie de la réclamation est rejetée. Les réclamations à l'égard des joints de gypse apparents au plafond de la cage d'escalier, du mur près de la douche au sous-sol qui n'est pas droit, de l'emplacement de la salle de bains et de la salle de lavage au sous-sol ainsi que de la finition de la salle de la fournaise sont rejetées puisqu'elles n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de fuites d'eau sous l'évier de la cuisine et sous le lavabo de la salle de bains principale, ces parties de la réclamation sont rejetées. Bien qu'il y ait eu mésentente contractuelle en ce qui a trait au plancher de bois franc commandé, comme il n'y a pas malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cet élément de la réclamation est aussi rejeté. Les bénéficiaires n'ayant pu prouver l'existence d'une entente avec l'entrepreneur quant aux barreaux des garde-corps de l'escalier et n'ayant pu démontrer que les travaux d'installation du tapis au sous-sol ne respectaient pas les règles de l'art, la demande d'arbitrage doit être rejetée. La réclamation relative à l'emplacement des fils du système d'alarme est également rejetée.
WALDEMAR BACZKOWSKI et une autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires en ce qui concerne l'infiltration d'eau à une fenêtre du sous-sol, le support de couverture perforé et la fissure au parement de brique sont rejetées: le tribunal n'a pas compétence étant donné la décision favorable de l'administrateur en leur faveur. Comme l'installation de la moulure de transition au plancher de la chambre secondaire n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment, la demande d'arbitrage des bénéficiaires sous cet aspect est rejetée. La réclamation visant l'ajustement des volets des fenêtres de la chambre principale et du salon est rejetée puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la réception et la dénonciation du vice. Le renflement au parement de brique de la façade constitue un vice caché. Pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. L'entrepreneur devra également corriger le mauvais alignement des colonnes de briques en façade. Les rampes et mains courantes mal vernies constituant une situation apparente pour les bénéficiaires, la réclamation est rejetée, tout comme celle relative au petit défaut remarqué dans la partie supérieure de la porte, qui disparaîtra à la suite d'une simple retouche ou de l'application d'une autre couche de peinture sur la porte. L'entrepreneur devra également effectuer les réparations nécessaires pour boucher le trou dans le parement d'aluminium.
RENÉE CYR et un autre, bénéficiaires, et 9041-8930 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'entrepreneur est accueillie quant à la recevabilité de la réclamation visant le tapis du sous-sol puisque ce dernier a été endommagé à la suite d'une inondation lors des travaux de terrassement, lesquels sont exclus du plan de garantie. L'objection préliminaire relative à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que les bénéficiaires ont intenté une action devant la Cour des petites créances est cependant rejetée, car il n'existe aucun risque de dédoublement de juridiction. Le tribunal n'a pas compétence pour statuer sur la réclamation relative à la thermopompe étant donné que l'administrateur a déjà statué en faveur des bénéficiaires sur ce point. L'entrepreneur devra reprendre la pose des tuiles du vestibule, l'ouvrage ne respectant pas les règles de l'art. Il y a lieu de prendre acte de son engagement de changer le barillet de la serrure de la porte d'entrée principale. Il devra également installer la thermopompe à l'extérieur du balcon et l'asseoir sur un support d'acier. La réclamation des bénéficiaires quant aux fissures dans le bois de la porte française de la salle à manger est rejetée: s'agit d'un comportement normal du bois. Il en est de même des réclamations relatives au plancher de bois franc ainsi qu'aux joints de coulis et à l'alignement des tuiles dans la salle de bains, car il n'y a aucune anomalie. Le cadrage de vinyle de la porte-fenêtre ayant été fissuré en raison d'une mauvaise utilisation, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation quant à la vitre de la porte française du vestibule est également rejetée puisque cette situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.
ODETTE VAGNER et un autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Préalablement à la signature de documents d'achat, les bénéficiaires ont visité une maison témoin située dans la même rue que leur future résidence. Le revêtement de plancher de cette maison, dont ils se sont déclarés satisfaits et qu'ils ont affirmé désirer pour leur propre demeure, était en bois de merisier catégorie «sélect et meilleur» et uniformément pâle, bien que le personnel de vente leur ait affirmé qu'il était en merisier naturel et non de type «sélect et meilleur». Le plancher de leur unité résidentielle comporte des plaques brun foncé. Selon un inspecteur, le type de bois utilisé ne constitue pas une malfaçon et n'est donc pas couvert par le contrat de garantie, et les présentoirs montrent habituellement des matériaux plus beaux que ceux qui seront effectivement employés au moment de la mise en oeuvre réelle. Il précise également que les bénéficiaires ont été informés du fait que la mise en oeuvre n'avait pas été exécutée selon les règles de l'art mais que cela ne portait pas atteinte à la qualité, à la sécurité et à l'utilisation du bâtiment. Les bénéficiaires insistent toutefois sur le fait que ce n'était pas le plancher qu'ils désiraient. Or, leur demande a trait à une mésentente contractuelle, soit un manque de conformité quant au contrat, et non à une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Bien que des défauts non conformes aux règles de l'art aient été dénoncés, la qualité, la sécurité et l'utilisation du bâtiment n'ont pas été compromises. Les contestations des bénéficiaires sont donc rejetées mais, ceux-ci ayant eu gain de cause quant à la recevabilité liée au délai de rigueur, les coûts de l'arbitrage devront être supportés entièrement par l'administrateur.
MÉLISSA ROBERGE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION ROUILLARD INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a fait l'acquisition d'une unité en copropriété. Dans la chambre principale, elle a remarqué des vallonnements ou des ondulations dans le parquet. Elle a fait une démonstration en se servant d'un niveau d'environ quatre pieds, qui a permis de remarquer la présence de vallonnements apparents et excessifs. Cette situation devra être corrigée et le résultat final devra être conforme aux règles de l'art.
GINETTE LAURIN, bénéficiaire demanderesse, et HABITATION GRAND CONFORT, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 10, 21, 22, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les parties ayant conclu une entente quant à la méthode corrective que l'entrepreneur devra suivre afin de remédier au problème des interstices entre les lattes du plancher de bois franc, il y a lieu d'en prendre acte.
CONSTRUCTIONS INÉDITES INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et JULIE FORTIN et un autre, bénéficiaires mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a porté en arbitrage une décision selon laquelle les planchers du rez-de-chaussée et de l'étage de son immeuble étaient conformes aux normes du Code national du bâtiment 1995 et aux règles de l'art, et ce, même si de légères déformations des faux planchers étaient apparentes. Des travaux correctifs avaient été exécutés par l'entrepreneur et ils avaient été jugés acceptables et réalisés selon l'usage du marché de la construction. D'ailleurs, les témoins entendus ont été unanimes à dire que les travaux correctifs correspondaient actuellement au code, aux règles de l'art, à l'usage commun du marché et aux exigences du fabricant, exigences qui sont d'ailleurs plus sévères que celles du code. La demande de la bénéficiaire doit être rejetée. Malheureusement, ses attentes étaient plus élevées que ce qui est prévu et il faut conclure qu'un choix plus judicieux d'entrepreneur aurait pu mener à un résultat correspondant davantage à ce qu'elle désirait.
CÉLINE DUMAIS, bénéficiaire demanderesse, et LES CONSTRUCTIONS LEDUC ET LAPOINTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra procéder à la réparation des fissures à la dalle de béton du sous-sol selon la solution proposée par l'expert. Quant aux fissures capillaires dans les murs de fondation, comme elles sont dues au comportement normal des matériaux, leur réparation est exclue du plan de garantie. La dénivellation dans la chambre principale respecte la norme acceptable dans l'industrie de la construction résidentielle et ne peut être considérée comme une malfaçon au sens de l'article 3.2 du contrat de garantie. La décision de l'administrateur de rejeter la demande d'arbitrage en ce qui concerne le remblai des fondations avec de l'argile est bien fondée puisque la situation a été dénoncée plus d'un an après la réception du bâtiment (art. 3.2 du contrat de garantie). Le contrat entre les parties ne faisant pas mention des travaux relatifs à l'installation des moulures à la tête des armoires de cuisine, la réclamation des bénéficiaires sur ce point ne peut être accueillie favorablement.
PAULINE VILLENEUVE et un autre, bénéficiaires, et DOMICILEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 11
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage relativement à quatre points, dont le nivellement de lattes de bois franc au haut de l'escalier du palier, à l'entrée, et la courbe perceptible dans les lattes de bois franc bordant la descente d'escalier du sous-sol. Selon eux, l'entrepreneur a effectué certaines corrections et certains remplacements, mais le produit fini ne serait pas parfait. Les imperfections constatées sont très légères et ne sautent pas aux yeux. Selon l'entrepreneur, elles découlent de la nature même du produit utilisé et du procédé de préparation des lattes en usine. Les bénéficiaires n'ont pas contré de façon valable cet argument et leur réclamation quant à ces deux points doit être rejetée.
NATHALIE ROCHELEAU et un autre, bénéficiaires appelants, c. LAFOREST CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 35
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la réclamation pour les points 11 et 18 du rapport d'inspection de l'administrateur du 18 janvier 2002 est accueillie puisque la demande d'arbitrage a été déposée en deçà du délai de 15 jours et que la lettre de désaccord envoyée par les bénéficiaires à l'administrateur ne constituait pas une demande d'arbitrage au sens du règlement. Aucune anomalie n'ayant été constatée à la fenêtre du sous-sol, la réclamation des bénéficiaires doit être rejetée. La poignée ainsi que la serrure à pêne dormant de la porte avant devront être remplacées, car le jeu constaté ne saurait être considéré comme normal dans le cas d'une propriété presque neuve. Étant donné que la finition du plancher a été effectuée par les bénéficiaires et que la dénivellation aurait pu être corrigée lors de la finition du plancher si la demande en avait été faite, l'entrepreneur ne peut être tenu responsable de cette malfaçon (art. 12 paragr. 1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
ANDRÉE LARIVIÈRE et un autre, bénéficiaires, et MENUISERIE R. LESSARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 19, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de l'immeuble et y ont déménagé dès le 13 juin 2001 alors que la prise de possession était prévue le 1er juillet suivant. La réception a été faite sous réserve des égratignures et du décollement de certaines pièces de bois du plancher au salon. Par la suite, les bénéficiaires ont réclamé la protection du plan de garantie pour d'autres égratignures et décollements. Seuls les décollements survenus après la réception de l'immeuble sont couverts par le plan, car il s'agit de malfaçons non apparentes au moment de celle-ci. Les égratignures sont des vices mineurs qui peuvent avoir été causés par le déménagement des bénéficiaires. Outre les nouveaux décollements, l'entrepreneur, désirant corriger les égratignures dénoncées lors de la réception de l'immeuble, a endommagé le plancher en y laissant des marques de sablage rotatif. Il devra corriger la situation sur tous les planchers et y appliquer un fini. La réclamation liée aux frais de relogement, de déménagement et d'entreposage faite par les bénéficiaires relativement à ces travaux supplémentaires est rejetée, ceux-ci ayant décidé d'emménager avant la date de prise de possession prévue. Ce délai aurait permis à l'entrepreneur de procéder aux travaux correctifs.
SERGE CORMIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE PARC DES COMPAGNONS DE CARTIER INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requête en révision judiciaire d'une décision de l'arbitre rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment. Rejetée.
Le régime d'arbitrage prévu à la loi et au règlement précités vise à procurer aux propriétaires de bâtiments neufs un recours rapide et peu coûteux. Les articles 36 et 120 du règlement prévoient que la décision de l'arbitre est finale et sans appel et qu'elle est protégée par une clause privative. Dans les circonstances, la norme de contrôle applicable en matière de révision judiciaire est celle de la décision manifestement déraisonnable. La Cour ne peut donc intervenir que si la décision de l'arbitre rendue à l'intérieur de son champ de compétence est manifestement déraisonnable au point d'être clairement irrationnelle ou s'il a excédé sa compétence. L'arbitre possède une vaste expérience dans le domaine de la construction. Par ailleurs, une partie qui veut contester ses connaissances doit le faire à la première occasion après sa nomination et non une fois que l'arbitre a rendu une décision qui lui est défavorable. Enfin, le degré d'expertise d'un tribunal doit être apprécié en fonction du tribunal lui-même plutôt que de l'expérience d'un individu en particulier. Le degré de retenue judiciaire ne devrait pas varier en fonction de l'expérience d'un individu plutôt que d'un autre appartenant au même tribunal. La décision de l'arbitre est suffisamment motivée et compréhensible. L'arbitre a agi à l'intérieur de sa compétence en ordonnant des vérifications structurelles en ce qui concerne l'affaissement du plancher. La norme applicable est donc celle de la décision manifestement déraisonnable. Or, sa décision n'est aucunement déraisonnable. Celle relative à la réfection du plancher de bois franc est intimement liée à celle concernant les travaux de relèvement de surface qui devront être effectués, et non à l'incendie. Sa décision sur cette question n'est pas déraisonnable. Le défaut de quotité de superficie du salon est un défaut d'exécution du contrat et pouvait faire l'objet d'un différend susceptible d'arbitrage. Lorsqu'il paraît impossible d'exiger la réalisation des travaux selon les plans et le contrat, une compensation financière constitue un moyen approprié pour pallier le défaut d'exécution. L'indemnité calculée par l'arbitre n'est pas déraisonnable. Enfin, l'arbitre a adéquatement déterminé les frais d'expertise et d'arbitrage qu'il juge raisonnables compte tenu des frais supportés par les propriétaires.
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. et SOTRAMONT QUÉBEC INC., Requérantes, c. GILLES LEBIRE et SORECONI : SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS INC., intimés, et LISE PIQUETTE et CLAUDE LEGUY et MAURICE GARZON et ROGER CYR, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 6, 7, 25, 27, 29, 34, 35, 36, 74, 112, 116, 120, 121, 123, et 124
Requête pour permission d'appeler continuée sine die (C.A., 2002-09-26), 500-09-012612-024. Requête en rejet d'appel continuée sine die (C.A., 2002-09-30), 500-09-012612-024
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra exécuter les correctifs requis afin d'ajuster la porte entre le garage et la maison et le plafond du sous-sol. Il devra également corriger les têtes de vis apparentes et les soulèvements de cornières et de rubans qui ne résultent pas du comportement normal des matériaux, aux endroits qui auront été indiqués par les bénéficiaires et l'entrepreneur. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait au problème de formation de glace sur les toitures, aux planchers froids et au gel de tuyaux et, conformément aux termes de cette entente, d'ordonner à l'entrepreneur de payer les frais d'expertise des bénéficiaires.
VIVIANE HUDON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 9003-6187 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires quant aux écaillures au plancher de la chambre principale doit être rejetée puisque ces dernières ont été dénoncées plus de 10 mois après leur découverte. Comme la fixation du revêtement de sol à l'aide de vis ne faisait pas partie des obligations contractuelles de l'entrepreneur et que la fixation à l'aide de clous est conforme au Code national du bâtiment 1995, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. Les frais de l'arbitrage seront supportés en parts égales par l'administrateur et les bénéficiaires.
SYLVAIN JENKINS et une autre, bénéficiaires, et GROUPE BRIMKO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en mars 1999. Au printemps suivant, il s'est plaint de vibrations du plancher et d'une fissure dans les fondations. L'entrepreneur a alors installé une cloison au sous-sol pour supporter les solives du plancher. De plus, il a installé une poutre d'acier pour retenir le mur. En avril 2001, le bénéficiaire a dressé une liste d'anomalies. L'administrateur a rejeté la majeure partie de ses réclamations au motif qu'elles avaient été présentées tardivement. Quant à la fissure du mur des fondations, l'entrepreneur l'inspectera à la fin de l'hiver et, en cas de désaccord entre les parties, un expert devra trancher. L'entrepreneur s'est engagé à ajouter un coupe-froid à la trappe d'accès à l'entretoit. En ce qui concerne l'ordonnance exigeant une inspection de préréception, il aurait fallu que cette demande ait été faite à l'administrateur, qui n'en a jamais été saisi; l'arbitrage ne peut porter que sur une décision de ce dernier. Les autres réclamations ont toutes été dénoncées à l'entrepreneur plus de six mois après leur découverte. Il y a eu réception du bâtiment lorsque le bénéficiaire a payé les sommes dues à l'entrepreneur. Normalement, le bâtiment doit être inspecté avant sa réception, mais les parties peuvent y renoncer, comme cela a été le cas en l'espèce. Le plan de garantie est d'intérêt public et son application doit être expliquée aux consommateurs. L'administrateur aurait pu transmettre au bénéficiaire une copie du formulaire d'inspection et celui-ci aurait alors su qu'il pouvait exiger une telle inspection. Pour cette raison, les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire, l'administrateur et l'entrepreneur.
MARIO LAPOINTE, bénéficiaire, et 9014-2050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ÉCLAIR), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les moyens appropriés pour corriger la pression d'eau dans la baignoire des bénéficiaires, en plus de leur fournir la moulure requise au pourtour de la baignoire afin qu'ils puissent procéder à son installation. Il devra également ajuster la porte afin de la rendre conforme aux règles de l'art et fournir aux bénéficiaires une boîte pour le dessus des armoires de cuisine. Le joint de 45 degrés aux comptoirs de la cuisine devra être rendu conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur devra aussi remplacer les vis du trop-plein de la baignoire, qui sont rouillées. Le manque de plâtre dans la salle de bains devra être corrigé, en plus du problème de gouttières, pour lequel l'entrepreneur devra abaisser le terrain fini vis-à-vis de la descente de gouttière. L'entrepreneur devra en outre corriger le problème des clous rouillés afin que ces derniers ne soient pas apparents près de la porte d'accès avant et aménager une trappe d'accès au comble du garage à l'endroit choisi par les bénéficiaires. Comme le fonctionnement de la fenêtre de la chambre principale est normal, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à ce sujet est rejetée. Le ventilateur de la salle d'eau étant conforme aux règles de l'art, cette partie de la réclamation est également rejetée, et il en va de même de celle concernant l'écart vertical de un quart de pouce sur la hauteur des armoires de cuisine, qui n'attire pas l'attention et ne cause pas de problème de fonctionnement des portes. L'entrepreneur devra poser les tablettes des armoires de la cuisine et remplacer les deux fenêtres fixes installées dans la salle à manger par deux fenêtres ouvrantes à manivelle. Les réclamations des bénéficiaires visant les agrégats à l'avant de la maison, les plinthes électriques tachées de peinture et le manque de peinture sur un mur extérieur du salon sont rejetées puisqu'il n'y a pas malfaçon. L'entrepreneur devra toutefois corriger la peinture sur la douche. Bien que le sommet du garage soit plus bas que sur les plans, il n'y a pas lieu d'intervenir, car une telle installation ne modifie en rien l'apparence générale de la maison. Les réclamations à l'égard du ventilateur de la cuisinière, de l'ajustement des portes intérieures, du renfort de la porte de douche, du papier noir en périphérie du toit, du terrassement, des prises électriques extérieures, de l'entrée d'eau et de l'escalier de béton avant sont aussi rejetées, aucune malfaçon n'ayant été prouvée. L'entrepreneur devra toutefois apporter des modifications à l'isolation et au coupe-vapeur de la solive de rive afin que les normes du Code national du bâtiment 1995 soient respectées. Le ventilateur de la toiture du garage n'aura pas à être corrigé puisque l'installation actuelle est conforme aux exigences du code. La réclamation des bénéficiaires relative au décollement du mur arrière de la maison vis-à-vis du comptoir de cuisine est également rejetée, tout comme celle visant les fissures dans la dalle de béton du plancher du sous-sol. Comme les fissures aux finis de gypse et aux joints du pointage du plancher de la cuisine ainsi que les craquements de plancher à l'étage sont attribuables au comportement normal des matériaux, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à cet égard doit être rejetée.
JOCELYNE LALONDE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONCEPTS D'HABITATION PIERRE MÉNARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.
CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se pourvoient à l'encontre d'une décision de l'administrateur sur les points litigieux suivants: affaissement du plancher et réfection du plancher de bois franc, dimensions du salon par suite de l'ajout d'un mur de briques de ciment et retard de livraison. L'absence d'une poutre de soutien, qui avait été omise dans les plans d'architecture et de structure, a causé un affaissement du plancher du deuxième étage. La solidité de la poutre de remplacement ajoutée par la suite a été mise en doute par l'expert des bénéficiaires. L'entrepreneur devra relever toute la surface du plancher, enlever le recouvrement des poutrelles de même que vérifier si elles sont stables ou si elles ont subi une distorsion, et réparer toutes les fissures qui pourraient en découler, et ce, sous la supervision de l'expert des bénéficiaires. Il paiera en outre les honoraires de ce dernier. Il devra verser 3 536 $ pour compensation du préjudice et perte de jouissance pour la diminution de la taille du salon. Les frais d'expertise de 15 000 $ des bénéficiaires sont accordés, car le rapport de l'administrateur faisait subsister leurs craintes et leur recours à un expert-conseil était fondé dans les circonstances.
LISE PIQUETTE et un autre, bénéficiaires appelants, et SOTRAMONT QUÉBEC INC, entrepreneur, et LA NOUVELLE GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE LA GARANTIE QUALITE HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 30, 78, 124, et 9999
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2002-07-12), 540-05-006049-013, SOQUIJ AZ-50138037, J.E. 2002-1514. Requête pour permission d'appeler continuée sine die (C.A., 2002-09-26), 500-09-012612-024. Requête en rejet d'appel continuée sine die (C.A., 2002-09-30), 500-09-012612-024
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ayant réparé la fenêtre de telle façon qu'il n'y ait plus d'infiltrations d'eau, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Comme la non-solidité ou le mouvement vertical de la marche du podium de la salle de bains constitue une malfaçon selon l'article 27 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l'entrepreneur devra y remédier et apporter également les correctifs nécessaires aux fissures du podium et à la bordure détériorée de ce dernier.
MICHELLE BÉLANGER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION CLEARY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 29