Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En mai 2018, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé un problème de vibrations. Ce problème serait apparu graduellement à la suite d'une première manifestation en 2015, et le bénéficiaire n'aurait été en mesure d'en soupçonner la gravité et l'étendue qu'au mois d'avril 2018, à l'occasion d'une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle il a pu éliminer les possibles causes externes. L'administrateur, qui était plutôt d'avis que le bénéficiaire avait pris connaissance de la situation en mars 2017, a conclu que la dénonciation du problème était tardive, car elle n'avait pas été faite dans un délai de 6 mois. Cette décision doit être maintenue. Plusieurs éléments démontrent la fréquence régulière des vibrations à compter de 2015 sans preuve d'une progression quant à leur force ou à leur durée. Il n'est pas question en l'espèce d'une manifestation graduelle. Le délai de dénonciation a donc commencé à courir dès la connaissance du problème, soit à compter de l'assemblée générale des copropriétaires qui a eu lieu en mars 2017. Le bénéficiaire aurait dû dénoncer la situation à l'entrepreneur, en plus de transmettre une copie à l'administrateur, dans un délai de 6 mois suivant cette assemblée, ce qu'il n'a pas fait. Cela est fatal pour sa demande d'arbitrage. Enfin, il n'est pas possible de retenir l'explication selon laquelle le retard du bénéficiaire découlerait d'une volonté d'enquêter sur les causes possibles des vibrations, de rassembler une preuve et de bâtir un dossier aux fins de l'arbitrage. Il ne s'agit pas de motifs qui permettraient au Tribunal de prolonger le délai de 6 mois.
COPROPRIÉTÉ 5300 ET 5310 DE LESLIE, bénéficiaire, et 9253-5400 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a dénoncé un problème à la structure de l'immeuble, soit la fenêtre d'une unité qui coulait depuis plusieurs années et en raison de laquelle l'entrepreneur était intervenu à quelques reprises. Même si le problème d'infiltration d'eau était réglé, le cadre de la fenêtre n'était toujours pas droit et il y avait une crainte que sa structure ne s'affaisse graduellement. L'administrateur a conclu qu'il n'y avait pas d'affaissement de la structure, malgré le fait que le cadre de la fenêtre n'était pas au niveau. Pour lui, tout portait à croire que celle-ci avait été installée initialement de cette façon, sans que la situation, qui est pourtant apparente, soit dénoncée lors de la réception du bâtiment ou de l'unité. L'administrateur a donc rejeté la réclamation, notant par ailleurs que les travaux exécutés par l'entrepreneur étaient acceptables et conformes aux règles de l'art. La décision de l'administrateur doit être maintenue puisque la dénonciation du problème n'a pas été faite à l'entrepreneur et à l'administrateur à l'intérieur d'un délai raisonnable de 6 mois. En effet, le problème a été dénoncé à l'administrateur au mois d'octobre 2021, alors que l'infiltration d'eau en cause remontait au mois d'octobre 2019. De façon subsidiaire, il faut noter que le plan de garantie couvre les vices et les malfaçons, mais pas les inquiétudes. D'ailleurs, si celles-ci existent, il appartient au bénéficiaire de démontrer qu'il y a une véritable raison de s'inquiéter.
Syndicat de Copropriété Atmosphéra - 1195, bénéficiaire, et 9275-0728 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur un problème structural. L'administrateur a rejeté celle-ci, étant d'avis que l'ouvrage était adéquat. Or, il y a lieu de retenir la position des experts des bénéficiaires, lesquels ont affirmé que la poutre actuelle n'est pas suffisamment résistante pour supporter les charges prévues au Code de construction et que cette situation est probablement à l'origine des fissures apparaissant au plafond, sur le pourtour de la poutre. Dans ces circonstances, les solutions proposées par ces experts sont retenues et l'entrepreneur devra remplacer la poutre actuelle par une poutre d'acier ou la renforcer de chaque côté à l'aide d'éléments en acier.
DIANE GÉLINAS et RENÉ BELLEROSE, bénéficiaires, et LES HABITATIONS PARIS ET FRÈRES 2012 INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires de 2 immeubles dont la réception remonte au mois de février 2009. La même année, il a dénoncé le bris de tuiles dans la cuisine de 2 unités et il a suggéré que des vibrations du plancher dissimulaient peut-être un problème plus important. L'administrateur a conclu à la présence de malfaçons, mais il n'a pas constaté de vibrations excessives. Cette décision n'a pas été portée en arbitrage. En 2011, le bénéficiaire a présenté une nouvelle réclamation après avoir constaté le bris d'autres tuiles et le soulèvement du plancher à la jonction entre 2 pièces. L'administrateur a reconnu à l'existence d'un vice caché et le bénéficiaire a accepté un règlement final de 2 000 $. La décision de l'administrateur n'a pas été portée en arbitrage. En 2017, le bénéficiaire a appris que la structure présentait des faiblesses apparentes aux planchers, soit une situation beaucoup plus sérieuse que celle envisagée préalablement. Il a envoyé une réclamation à l'administrateur, mais celui-ci l'a rejetée au motif que puisque la réception des parties communes remontait au mois de février 2009, la période de couverture de la garantie, d'une durée maximale de 5 ans, était expirée. Cette décision doit être maintenue. Même s'il y a eu interruption de la prescription lorsque le bénéficiaire a présenté ses réclamations en 2009 et en 2011, l'interruption a pris fin lorsque l'administrateur a rendu ses décisions, lesquelles n'ont pas été contestées. Par ailleurs, s'il fallait retenir que le vice s'est manifesté de façon graduelle et que le bénéficiaire en a pris connaissance pour la première fois en 2017, il faudrait conclure qu'il n'était plus dans la période de couverture de 5 ans à ce moment.
Syndicat des copropriétés des Condos de la Côte, bénéficiaire, et Construction Belgamme (2004) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont certains font l'objet de sa demande d'arbitrage. Notamment, il est question de déficiences aux soffites et aux fascias de sa résidence, plus précisément d'une décoloration de ces pièces de bois causée par l'écoulement de l'eau sur leur surface. Il est certain que la présence de gouttières réduirait le problème, mais la pose de celles-ci n'est pas partie du contrat de contruction et relève plutôt de la responsabilité du bénéficiaire. Rien ne vient d'ailleurs suggérer qu'il y aurait une perte d'usage, même partielle. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur la présence d'eau stagnante sur le balcon et sur des signes de détérioration. À cet égard, il faut noter que, après la réception du bâtiment, il y a eu un apport de sol par le bénéficiaire. Sur ce remblai additionnel, il a construit une terrasse et les pentes permettant d'éloigner les eaux de surface ont été modifiées. Par ailleurs, l'absence de gouttières a causé un apport d'eau additionnel aux abords de la maison et les tuyaux enfouis pour recevoir les colonnes de gouttières étaient écrasés ou bloqués, sans doute en raison des travaux de remblayage et d'aménagement effectués par les bénéficiaires. Ces travaux sont la cause de leurs problèmes et l'entrepreneur n'est donc pas responsable.
ROBERT FROT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION COURTHEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la stabilité de leur résidence. L'administrateur, après avoir constaté un dénivelé d'environ 50 millimètres entre l'avant et l'arrière de l'immeuble, a déclaré que des travaux de stabilisation du bâtiment étaient nécessaires compte tenu des tassements à venir. Il a donc ordonné à l'entrepreneur d'intervenir pour remettre les lieux dans un état reflétant celui d'origine. Une fois les travaux de redressement exécutés, les bénéficiaires ont présenté une nouvelle réclamation. Parmi les points présentés, il est notamment question de fissures sur la dalle de béton du balcon et il faut déterminer si la remise des lieux dans un état reflétant celui d'origine nécessite la pose d'un calfeutrant flexible ou une autre méthode de réparation. À cet égard, il n'est pas possible de concevoir que les bénéficiaires n'aient droit qu'à un balcon fissuré et colmaté à titre de remise en état. En effet, ils ont plutôt droit à ce que l'esthétique de ce balcon, situé à l'avant de leur résidence, soit similaire à l'originale. Or, le colmatage proposé par l'administrateur ferait en sorte que le balcon souffrirait d'un problème esthétique. Il est aussi question de la suffisance des travaux de soutènement du centre de la résidence et du balcon extérieur en béton avant droit. À cet égard, il semble que, par souci d'économie, les travaux à exécuter quant à la galerie aient été modifiés, de sorte qu'ils sont non conformes à ce qui avait été proposé initialement. Il faudra donc exécuter les travaux correctifs proposés par l'expert des bénéficiaires. Quant aux travaux de soutènement des empattements intérieurs de la résidence, il est nécessaire de faire des travaux pour éviter des tassements additionnels. À cet égard, l'absence d'interventions était fondée principalement sur le désir d'économiser et de reporter à plus tard une éventuelle intervention. Sans ordonner l'application d'une méthode de correction particulière, il y a lieu d'exiger que des travaux soient exécutés, le tout selon un plan signé et scellé par un ingénieur.
MADAME DIANE FORTIER et MONSIEUR ROLAND DEMERS, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS S.P.R. POULIOT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la prise de possession a eu lieu en 2008. En 2013, la propriétaire de l'une des unités aurait remarqué pour la première fois que son plancher était en pente, tandis qu'un autre propriétaire aurait remarqué l'apparition de fissures aux murs. Le bénéficiaire prétend qu'il est question d'un mouvement de structure constituant un vice majeur, qui s'est manifesté de façon graduelle et dont la première manifestation remonte à 2013. Or, l'administrateur a conclu qu'il n'était pas question d'un vice majeur puisqu'il n'y avait pas perte de l'ouvrage, de sorte que la garantie n'était plus applicable. En l'espèce, puisque la dénonciation a été faite durant la cinquième année de la garantie, le bénéficiaire devait démontrer la présence d'un vice majeur susceptible d'entraîner la perte du bâtiment, ce qu'il n'a pas été en mesure de faire. En effet, même s'il a établi que l'immeuble n'a pas été construit droit, il n'a pas prouvé que l'immeuble en entier s'était affaissé ou qu'il risquait de s'affaisser au niveau des fondations. On ne peut donc pas parler d'une perte totale ou partielle ou potentielle de l'immeuble, de sorte que le problème en cause n'est pas couvert par le plan de garantie.
SDC HABITATS SAINT-DENIS PHASE 2, bénéficiaire, et LES HABITATIONS DEVLER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En janvier 2012, les bénéficiaires ont fait une offre d'achat sur une maison que construisait l'entrepreneur. Le même mois, ils ont renoncé au droit d'inspecter le bâtiment, ce qu'ils ont d'ailleurs réitéré à l'entrepreneur le mois suivant. Pour les bénéficiaires, il n'était pas nécessaire de procéder à une inspection puisqu'ils achetaient une nouvelle maison et ils s'attendaient donc à ce que l'entrepreneur ait utilisé de nouveaux matériaux. À compter du mois d'avril, la relation entre les bénéficiaires et l'entrepreneur s'est détériorée puisqu'il semblait que les travaux ne seraient pas achevés dans les délais initialement prévus. À la suite d'une fuite d'eau survenue au mois de mai 2012, le bénéficiaire a constaté qu'une partie du bois et des panneaux de soutien du plancher et de la toiture étaient des matériaux réutilisés. L'administrateur a conclu à la présence de malfaçons non apparentes au moment de la réception et il a exigé de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux correctifs nécessaires. Cette décision doit être maintenue. En vertu du Code national du bâtiment -- 2005, l'entrepreneur devait utiliser du bois et du contreplaqué qui portaient une marque de classification visible en cas d'inspection. Or, dans certains cas, les pièces réutilisées étaient peinturées, de sorte qu'aucune marque de classification n'était visible. Ces déficiences constituent des malfaçons et le fait qu'elles n'aient pas touché l'intégrité du bâtiment est sans importance. L'entrepreneur ne peut non plus invoquer la renonciation des bénéficiaires à une inspection avant la réception puisqu'une telle inspection était obligatoire. D'ailleurs, l'entrepreneur a empêché une inspection d'avoir lieu lorsque les bénéficiaires se sont présentés avec un de leurs amis.
RICHARD VIENS et DEBORAH RITZHAUPT, bénéficiaires défenderesses, et 9048-9717 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage. La demande de l'entrepreneur est accueillie et la demande du bénéficiaire est rejetée.
Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage portant sur plusieurs points, dont l'éclairage extérieur et l'emplacement d'une prise électrique dans la cuisine. En ce qui a trait au premier de ces points, il est manifeste que les luminaires extérieurs n'ont pas été installés tel que le prévoyaient les plans électriques et que leur emplacement est substantiellement différent de ce qui était prévu. Cette situation ne peut être attribuée qu'à une erreur de l'électricien. En l'espèce, les variations entre les plans électriques et l'emplacement réel sont d'une telle importance que ce n'est assurément pas la présence de certains éléments structuraux qui explique la différence de quelques pieds constatée sur les lieux. Or, bien que ces variations justifieraient une intervention, le bénéficiaire a pris une fin de semaine pour aller voir l'immeuble, comparer avec les plans et donner son approbation, ce qui empêche de faire droit à sa demande. Quant à la prise électrique, il faut retenir que l'installation actuelle est conforme aux règles de l'art et que le bénéficiaire cherche, par ses demandes, à obtenir une installation non conforme. De plus, les plans électriques contiennent une mention selon laquelle des ajustements peuvent être faits sur le chantier en raison de l'emplacement des éléments structuraux. À cet égard, la présence d'un caisson d'armoire justifiait que la prise soit placée où elle se trouve actuellement. Enfin, tant la localisation de la prise que son orientation constituent des éléments apparents qui ont été dénoncés hors délai, de sorte que cette réclamation doit aussi être rejetée.
CORPORATION IMMOBILIÈRE DOMICIL INC., entrepreneur, et PHILIPPE AMÉGAH, bénéficiaire, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires demandent l'arbitrage d'une décision de l'administrateur portant sur plusieurs points, dont la présence de multiples interstices entre les soffites et le revêtement de maçonnerie, la présence de taches d'huile sur le revêtement de plancher en bois et le positionnement d'une gouttière. Les interstices entre la maçonnerie et les soffites paraissent minimes en comparaison des joints de mortier, qui, eux, ont une largeur de 25 millimètres. Par ailleurs, à cet égard, les bénéficiaires n'ont fait la preuve d'aucune norme applicable ni de règles de l'art alors qu'un témoin de l'administrateur a affirmé que les interstices étaient acceptables au regard des normes de l'industrie. Enfin, à défaut d'avoir produit une expertise sur le problème ou un rapport attestant une invasion d'insectes, il n'est pas possible de tirer de conclusion quant à la nécessité d'ordonner des travaux correctifs. En ce qui concerne les taches, l'absence de preuve quant à la substance qui les aurait causées importe peu puisque la preuve a démontré qu'elles étaient présentes avant la réception du bâtiment et qu'elles sont vraisemblablement reliées aux travaux de l'entrepreneur. Cet élément figurait d'ailleurs à la liste des travaux à faire ou à terminer, et l'entrepreneur, en omettant d'exprimer son désaccord, s'est engagé par écrit à exécuter ces travaux, ce à quoi il devra maintenant procéder. Enfin, en ce qui a trait à la gouttière que les bénéficiaires ont déplacée, ils avaient droit au correctif demandé puisque son positionnement initial aurait provoqué des accumulations de glace dans l'entrée du garage en hiver et aurait pu causer des accidents. Toutefois, il ne s'agissait pas d'une réparation urgente. De fait, il existait d'autres solutions dans l'attente d'une décision, et il faut donc rejeter la réclamation des bénéficiaires à cet égard.
VINCENZO PAMPENA et LINDA CALDERONE, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points, dont l'absence de solins avec larmiers au haut des fenêtres des terrasses à l'arrière de l'immeuble et l'absence de membrane entre la dalle préfabriquée et la dalle coulée en place. En ce qui concerne le premier point, l'administrateur a conclu que la condition du pourtour des fenêtres était acceptable et respectait les normes établies dans l'industrie de la construction. Or, il y a lieu d'accueillir la position de l'expert du bénéficiaire, qui affirme que les solins, s'ils sont présents, n'ont pas de larmier conformément au code du bâtiment et que le calfeutrage en haut des fenêtres est également une malfaçon. D'ailleurs, l'entrepreneur, même s'il a le libre choix des moyens d'exécution du contrat d'entreprise, a néanmoins l'obligation de se conformer au code du bâtiment. Enfin, la situation actuelle se soldera par un taux d'humidité élevé, susceptible d'entraîner la présence de moisissures et de champignons, néfaste au bien-être des occupants de l'immeuble. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les travaux correctifs nécessaires pour remédier à la situation. En ce qui concerne le deuxième point, l'administrateur n'a pas été en mesure d'observer l'absence d'une membrane lors de son inspection, de sorte qu'il n'a pas pu conclure qu'il y avait malfaçon. Toutefois, alors que les plans initiaux de l'architecte prévoyaient la pose d'une membrane entre la chape et les dalles de béton, cette membrane n'a pas été posée puisque l'entrepreneur a considéré qu'il s'agissait d'une erreur de l'architecte et il a plutôt posé un scellant sur le sol de la chape. La réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2160, RUE CARTIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION BEAU-VAIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a notamment dénoncé qu'une odeur de cigarette en provenance de l'une des unités se répandait dans un autre logement, principalement à la salle de bains et à la salle de lavage. L'entrepreneur a indiqué qu'un mur de béton coulé séparait les unités de logement et qu'aucune perforation n'avait été faite à ce mur, les conduits desservant les unités ne traversant en aucun endroit ce mur de béton. L'administrateur a conclu que le bénéficiaire n'avait pas été en mesure, lors de l'inspection, de démontrer la présence de malfaçons et il a rejeté sa réclamation à cet égard. Le bénéficiaire a alors percé des ouvertures dans le mur de la salle de bains, d'où semblaient provenir les odeurs, et il y a fait plusieurs découvertes. Ainsi, il a constaté l'existence d'un trou non calfeutré dans le mur de béton mitoyen, lequel pouvait laisser passer les odeurs. Il a aussi découvert que le gyproc utilisé par l'entrepreneur n'avait pas la résistance au feu requise par le Code national du bâtiment 1995. En ce qui a trait au problème d'odeurs, l'entrepreneur devra calfeutrer le trou dans le mur de béton mitoyen et remettre les surfaces dans l'état actuel, selon les règles de l'art. Quant à la composition des murs, l'entrepreneur devra faire les travaux requis pour que les murs et les plafonds aient la résistance au feu prévue par le code, et il devra remettre les lieux dans l'état actuel à la fin des travaux.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7570 LAUTREC, BROSSARD, bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Requête en homologation accueillie (C.S., 2014-04-30), 505-17-007140-140 et 505-22-021486-149
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points, dont un écoulement d'eau, des problèmes de maçonnerie et l'écaillement de la peinture sur les bases des rampes des escaliers et des balcons. L'administrateur a rejeté ces divers points principalement au motif de tardiveté. Or, bien qu'il ait conclu que la réception des parties communes avait eu lieu au mois de juillet 2007, la réception réelle a plutôt eu lieu au mois d'octobre suivant. Il faut donc examiner de nouveau certains des problèmes invoqués. En ce qui concerne l'écoulement d'eau, le bénéficiaire, qui l'a découvert au mois d'août 2010, a immédiatement dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Par ailleurs, la couverture de trois ans contre les vices cachés était toujours en vigueur. La réclamation est donc recevable et, puisque le problème n'a pas été réglé par des travaux réalisés par l'entrepreneur, celui-ci devra agir de nouveau pour le régler et réparer tout dommage causé. En ce qui a trait à la maçonnerie, certains aspects du problème avaient déjà été mentionnés dans le rapport d'inspection préréception et, même si l'entrepreneur s'était engagé à faire les travaux requis selon les règles de l'art, il y a tout de même eu une détérioration progressive à plusieurs endroits. Lorsque le bénéficiaire a dénoncé la situation, en juin 2009, l'entrepreneur a admis la présence d'un problème et a promis d'agir, mais son intervention n'a pas eu le résultat désiré. Puisque le bénéficiaire a avisé l'entrepreneur et l'administrateur dès que les interventions de l'entrepreneur se sont montrées inefficaces, il faut conclure que le délai de dénonciation a été respecté. De plus, le bénéficiaire était protégé par les réserves formulées lors de l'inspection préréception. Les travaux nécessaires devront être réalisés. Quant aux bases de rampes, il paraît évident qu'elles comportent une malfaçon quant à leur finition et qu'elles étaient, compte tenu de leur peinture d'origine, impropres à l'usage auquel elles étaient destinées. L'entrepreneur devra intervenir.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ CONDOS RIVIÈRE DU CHÊNE PH 5, bénéficiaire, et 9126-1206 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation quant à plusieurs problèmes portant notamment sur les marches de leur escalier avant, la surface de leur balcon arrière, la présence du bois ayant servi de forme lors de la coulée de béton du plafond de leur chambre froide et sur l'emplacement de la valve de la conduite d'eau principale. L'administrateur a rejeté leur réclamation quant à plusieurs points, dont ceux-ci, d'où la demande d'arbitrage. En ce qui concerne les marches de l'escalier avant, il faut maintenir la décision de l'administrateur relativement à un bris qui était apparent lors de la réception et qui aurait dû être dénoncé à ce moment. Ce n'est pas parce que l'aménagement extérieur n'était pas terminé que ce défaut ne devait pas être dénoncé. La décision de l'administrateur doit toutefois être infirmée quant à un vallonnement aux marches et à des traits encavés puisqu'il n'est pas question de malfaçons apparentes. En ce qui a trait à la surface du balcon arrière, l'administrateur a noté la présence de traces consécutives à l'accumulation d'eau, ce qui aurait été acceptable et conforme aux règles de l'art. Or, il faut conclure qu'il s'agit plutôt d'une malfaçon non conforme aux règles de l'art pour une maison neuve. Un resurfaçage devra être effectué, lequel sera accompagné d'un nettoyage, pour enlever les traces de lignes, et de la mise en place d'une pente afin d'éloigner les eaux de la maison. Quant à la forme de bois, l'administrateur a noté l'absence de tout dommage résultant d'un surplus d'humidité aux éléments de bois et l'absence de disposition réglementaire sur la question. Or, l'entrepreneur a admis dans le contrat qu'il pourrait y avoir des infiltrations d'eau ou de la condensation, et les bénéficiaires ont remarqué une telle situation, de sorte qu'il n'est pas possible d'affirmer qu'il n'y a aucun risque d'humidité et que le fait de laisser le bois en place ne contreviendrait pas aux règles de l'art. Celui-ci doit être enlevé. Finalement, en ce qui concerne la valve, les bénéficiaires ont dénoncé une accessibilité inadéquate de la tête de la valve de la conduite d'eau principale, laquelle est enfouie sous le pavé imbriqué du trottoir avant. En l'espèce, obliger les bénéficiaires à fracturer le trottoir en cas d'urgence n'est pas une option acceptable, d'autant moins que la valve principale doit rester accessible même pour des situations qui ne seraient pas urgentes. La valve doit être rendue accessible en tout temps.
MADAME ANNA LISA ZANNI et MONSIEUR FRANCO ENEA, bénéficiaires, c. SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une maison modèle en décembre 2005. Au mois de septembre 2009, ils se sont plaints de fissures dans les joints de céramique au plafond à différents endroits dans leur résidence. Ils ont alors demandé à l'entrepreneur et à l'administrateur de venir constater les dommages et de procéder à leur réparation. Dans une première décision, l'administrateur a conclu que les sols sur lesquels reposait l'immeuble avaient une capacité suffisante pour assurer la stabilité des fondations et que les réparations rendues nécessaires par le comportement normal des matériaux, tels les fissures et les rétrécissements, étaient exclues de la garantie. Dans une deuxième décision, il a conclu qu'il n'était pas question d'un vice de construction ou de sol qui pourrait entraîner la perte partielle ou totale de la propriété. Or, il y a lieu d'infirmer cette décision de l'administrateur. En effet, une visite de l'immeuble a confirmé les problèmes dont se plaignent les bénéficiaires, de même que leur cause, soit un affaissement important de la résidence, ce qui amène à conclure qu'il est question d'un vice majeur. Ainsi, un vice de sol est en cause et des éléments structuraux de l'immeuble sont manifestement touchés, du sous-sol jusqu'à l'étage. En l'absence d'intervention, il se peut fort bien que l'immeuble continue de s'affaisser et que des problèmes additionnels importants surviennent. Un affaissement de la structure même du bâtiment est également possible. Il y a donc lieu d'accueillir la demande d'arbitrage, la réclamation ayant été présentée alors que la garantie contre les vices majeurs était toujours en vigueur, et d'exiger que les travaux nécessaires pour corriger la situation soient effectués.
MADAME NATALY AUBERT et MONSIEUR MARC DIONNE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DE LA CHAUDIÈRE T.L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Notamment, il était question de l'absence de joint de scellement sur les colonnes et sur les murs du garage ainsi que du dépassement insuffisant des solins par rapport à la face extérieure du parement de maçonnerie de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire quant à ces points, étant d'avis que les travaux exécutés par l'entrepreneur semblaient acceptables et conformes aux règles de l'art. En ce qui concerne le joint de scellement, l'entrepreneur et l'administrateur n'ont pas démontré que le Code national du bâtiment -- Canada 1995 ne devrait pas trouver application. En l'espèce, la situation contrevient au code, qui prévoit que les structures de stationnement doivent être calculées conformément à une norme, laquelle comporte une disposition relative au scellement obligatoire du bas des colonnes et des murs. Puisqu'il y a contravention à ces dispositions, il faut conclure à l'existence d'une malfaçon et ordonner à l'entrepreneur d'intervenir. Quant aux solins, ce dernier a aussi omis de respecter une norme énoncée au code, et il n'a pas été démontré que la façon d'exécuter les travaux prévue à cette norme serait remise en question dans la documentation spécialisée ni par les fournisseurs de matériaux. Cette non-conformité au code correspond à une malfaçon et elle est suffisante pour mettre en oeuvre la garantie, et ce, même en l'absence d'une preuve des dommages. Les frais de l'expert du bénéficiaire seront accordés en partie, pour refléter l'utilité de sa participation quant aux questions soulevées dans le litige. Ils seront à la charge de l'administrateur.
SDC PRINCE-OF-WALES XV, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de juin 2005. À partir de ce moment, elle a communiqué avec l'entrepreneur afin que des correctifs soient apportés et celui-ci s'est toujours fait rassurant, indiquant qu'il n'était pas nécessaire de s'inquiéter ou de procéder de manière plus officielle. L'entrepreneur a corrigé certains problèmes au fil des ans, mais d'autres n'ont pas été réglés. En mai 2010, la bénéficiaire a eu recours aux services d'un avocat et, le mois suivant, une dénonciation a été faite auprès de l'administrateur et une réclamation a été présentée, portant notamment sur un problème touchant l'escalier extérieur, qui n'était pas à niveau et dont la rampe se détachait du mur. L'administrateur a rejeté la demande sur ce point, ayant conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans le délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème. En l'espèce, les problèmes que comporte l'escalier sont sérieux et ils constituent une perte de l'immeuble, de sorte qu'il faut conclure à l'existence d'un vice de construction, lequel est couvert par la garantie pour une période de cinq ans. Leur dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En effet, la situation s'est aggravée avec le temps, de sorte que la détérioration et la perte ont été graduelles, et la découverte de la gravité du problème n'a pas été immédiate, remontant plutôt aux environs du mois de juin 2010. Ainsi, il y aurait lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Or, le bénéficiaire a déjà fait exécuter ceux-ci pour des raisons de sécurité et afin d'éviter un effondrement. Puisqu'il n'a pas obtenu d'autorisation avant d'effectuer ces travaux, il paraît juste de lui accorder la moitié de leur coût.
ANTONIETTA DI MANNO, bénéficiaire, et PENTIAN CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de septembre 2005. En juin 2010, ils ont présenté une réclamation reliée à l'effondrement de l'immeuble. L'administrateur, qui a noté la présence d'un dénivelé d'environ 31 millimètres se manifestant sur la partie avant de la résidence, a rejeté la demande. En effet, celle-ci avait été reçue dans la cinquième année de la garantie alors que seuls les vices majeurs étaient encore couverts. Or, le problème constaté n'avait pas la gravité requise pour se qualifier vice majeur. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision rendue. L'administrateur invoque toutefois, pour la première fois, le fait que la dénonciation du problème n'aurait pas été effectuée dans un délai raisonnable, de sorte que la réclamation devrait être rejetée. Or, le problème allégué provoque des manifestations qui se découvrent graduellement et dont l'importance s'accentue avec le temps. À l'été 2009, l'entrepreneur avait conclu que l'écart observé était négligeable, mais celui-ci est par la suite devenu plus important, et ce n'est qu'à ce moment que les bénéficiaires ont véritablement eu connaissance du problème. La dénonciation a donc été faite dans un délai raisonnable. Quant à la gravité du problème, les tassements différentiels constatés à l'immeuble dépassent largement ce qui est acceptable en fonction des règles de l'art, et la présence d'inconvénients et d'affaissements, se situant au-delà de ce qui paraît acceptable selon les normes et pouvant entraîner une perte, suffit pour conclure qu'il est question d'un vice de construction. L'entrepreneur, qui ne peut échapper à sa responsabilité en faisant valoir que les bénéficiaires ont acquis eux-mêmes le terrain où leur résidence a été construite, devra effectuer les travaux en sous-oeuvre requis pour remettre en état l'immeuble et ainsi empêcher des dégradations additionnelles, compte tenu des tassements secondaires possibles.
MADAME LINDA JACQUES et MONSIEUR ALAIN BEAUDOIN, bénéficiaires, et A.G.P. COUTURE ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en novembre 2009. Peu après la réception de l'immeuble, ils ont constaté des problèmes à la porte-fenêtre qui donnait sur l'arrière de leur résidence, celle-ci demeurant bloquée. L'entrepreneur a effectué des travaux pour réparer la porte, ignorant toutefois la réelle nature du problème. Les bénéficiaires ont découvert plus tard une déflexion du plafond vis-à-vis de la ferme de toit maîtresse, qui reposait sur le linteau au-dessus de la porte-fenêtre. L'entrepreneur a alors constaté que des blocages auraient dû être installés sous les jambages de la porte-fenêtre puisque la ferme maîtresse lui imposait des charges importantes, la comprimant et l'empêchant d'ouvrir normalement. Il a donc entrepris de corriger son erreur et a installé des blocs de transfert de charge. Or, les bénéficiaires ne sont pas satisfaits des travaux effectués puisqu'il resterait une déflexion au plafond. Ils prétendent qu'il aurait dû y avoir un redressement de la structure à la suite de l'affaissement. L'administrateur a conclu que les travaux effectués étaient acceptables et qu'ils étaient conformes aux règles de l'art. Cette décision doit être maintenue. L'entrepreneur qui doit apporter des corrections peut choisir le moyen par lequel il procédera, pourvu que les réparations effectuées ne contreviennent pas aux normes ou aux règles de l'art et qu'il livre à son client un immeuble ne comportant pas de vices cachés ou de malfaçons. En l'espèce, les travaux réalisés par l'entrepreneur sont conformes aux règles de l'art. La plainte des bénéficiaires porte sur un problème de nature esthétique, et ces derniers n'ont pas démontré qu'une personne raisonnable aurait pu constater une anomalie dans le travail de l'entrepreneur. Le plafond ne présente donc aucune déformation perceptible et il serait excessif et inéquitable d'exiger de l'entrepreneur des corrections additionnelles.
CAROLE TREMBLAY et un autre, bénéficiaires, et MAISON LAPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une résidence dont la charpente était en bois d'oeuvre et pouvait être vue de l'intérieur de l'immeuble, une conception communément appelée «à poutres et poteaux». Peu après la réception du bâtiment, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, ayant constaté la présence de problèmes associés à l'assèchement du bois utilisé pour la construction. Ainsi, il était question d'infiltrations d'air, d'eau, d'insectes et de rongeurs ainsi que de l'apparition de fissures et de torsions aux poutres ainsi qu'aux poteaux. L'administrateur, qui a conclu que le problème constaté relevait plus de l'esthétique que de la malfaçon, n'a pas retenu plusieurs éléments de la réclamation. Une visite des lieux a permis de constater l'ampleur des problèmes causés par l'assèchement du bois, soit des retraits, des torsions, des gerces et des fissures aux poutres ainsi qu'aux poteaux. Le bois composant le squelette de l'immeuble présentait en effet un taux d'humidité trop élevé par rapport à la norme et il a séché trop rapidement après sa pose. Les conséquences se sont révélées progressivement et elles continueront à le faire, touchant divers éléments en conséquence. L'entrepreneur s'étant engagé à respecter les normes fixées au Code national du bâtiment 1995 à l'égard de tous les travaux, il a manqué à son engagement lorsqu'il a utilisé un bois trop humide selon ses dispositions. Il faut conclure qu'il y a eu un manquement aux règles de l'art de même qu'un manquement au code, ce qui s'est traduit par une malfaçon non apparente, se manifestant rapidement au cours de l'année qui a suivi la livraison. Cette malfaçon ne peut être qualifiée de simplement esthétique, car elle a entraîné des effets négatifs. Le problème devra être corrigé, la seule solution envisageable en l'espèce étant le remplacement des poutres et des poteaux.
MONIQUE MEUNIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et COOPÉRATIVE DE TRAVAILLEURS LES HABITATIONS APEX, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 124, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a signé un contrat pour faire construire une maison. Selon lui, l'entrepreneur n'a pas respecté les plans. Notamment, il allègue que les poutrelles du plancher ont été installées de manière à ne pas avoir au moins 1,5 pouce d'appui sur la poutre centrale et que le madrier anti-torsion pour les poutrelles a été cloué par le haut alors qu'il aurait dû l'être par le côté. Eu égard au madrier, des documents provenant du fabricant permettent de conclure qu'il peut être fixé par le dessus et aussi par le côté. Quant aux poutrelles, il n'est pas possible de déterminer si elles ont été installées exactement en conformité avec les plans ou non, et il est donc impossible de conclure à la présence d'une malfaçon sur ce point. Notamment, les parties n'ont fourni aucune mesure précise lors de l'audience ni lors de la visite des lieux.
RAYMOND TREMBLAY, bénéficiaire, et LES DISTRIBUTEURS FERMCO LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire et l'entrepreneur. Accueillies en partie.
Le bénéficiaire a pris possession de son chalet en juin 2007. À compter du mois de septembre, il a constaté que les lattes de ses planchers commençaient à s'espacer, et la situation s'est aggravée le mois suivant. En décembre, il a dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur, les avisant que des dommages sérieux s'étaient produits à la structure et aux planchers du bâtiment et estimant que l'entrepreneur n'avait pas respecté les règles de l'art ni les normes de construction au regard d'un immeuble dont la caractéristique principale était l'aspect architectural des poutres et des planchers. L'administrateur a rejeté sa réclamation. En arbitrage, l'administrateur et l'entrepreneur allèguent que les fissures, rétrécissements, déflexions, gauchissements, retraits et torsions constatés résultent du comportement normal du bois et que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas les réparations à ce sujet. Or, les manquements observés ne sont pas tous liés au comportement normal du bois. Le guide de performance de l'APCHQ, qui énonce des normes de qualité, prévoit notamment le remplacement de poutres comportant des vices d'une certaine gravité. En l'espèce, l'entrepreneur devra remplacer les poutres qui ne respectent pas ces normes. Il devra également en remplacer certaines autres, à moins qu'il ne trouve une solution de rechange aux problèmes.
BENOÎT DUMONT, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et BÂTITECH LTÉE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 22, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont reçu leur propriété le 31 mars 2006. Des problèmes de nivelage aux planchers ont rapidement été dénoncés à l'administrateur, qui a reconnu que la situation relevait d'un problème structural ayant des conséquences potentielles graves. Le 25 septembre suivant, l'entrepreneur n'étant plus dans les affaires, l'administrateur a décidé de faire des travaux de rajouts de nouvelles poutres et d'autres de renforcement structural. Les bénéficiaires ont par la suite demandé que les problèmes de dénivellement des planchers soient également réparés, mais l'administrateur a rejeté leur demande au motif que le dénivellement, quoique hors norme, lui paraissait convenable, d'où la demande en arbitrage. Bien que l'administrateur ait accompli des travaux de façon à stabiliser la situation et à empêcher tout affaissement supplémentaire, les divers signes, manifestations et dommages entraînés par la malfaçon structurelle en question qui se sont produits avant la réalisation des travaux de stabilisation n'ont pas été corrigés. Or, il n'était pas suffisant pour l'administrateur de régler seulement la cause du problème de l'affaissement des planchers. Par ailleurs, puisque le type de maison en cause est de qualité supérieure, et compte tenu de son état neuf, l'insistance des bénéficiaires pour que les malfaçons de dénivellement des planchers soient corrigées était raisonnable. Les travaux correctifs devront être effectués aux endroits touchés et il est entendu que tout endroit accessoire touché ou endommagé par ces travaux devra également être réparé selon les règles de l'art. Finalement, les bénéficiaires auront droit au remboursement des coûts raisonnables des experts qui ont été nécessaires pour faire valoir leur réclamation.
LINA SCOTTO et un autre, bénéficiaires, et 9061-2607 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ET RÉNOVATION OMÉGA)(EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Requête en annulation d'une décision arbitrale. Accueillie.
Le véhicule procédural employé, soit la requête en annulation de la sentence arbitrale, est réservé à l'arbitrage conventionnel. En l'espèce, malgré une portion conventionnelle, l'arbitrage en fonction du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs tire sa source de la loi. À ce titre, c'est la révision judiciaire qui est le bon véhicule procédural. En application des principes énoncés dans Laurentienne-vie (La), compagnie d'assurances inc. c. Empire (L'), compagnie d'assurance-vie (C.A., 2000-06-12), SOQUIJ AZ-50076732, J.E. 2000-1238, [2000] R.J.Q. 1708, [2000] R.R.A. 637 (rés.), vu la similarité des moyens plaidés, le recours sera traité comme une révision judiciaire. La norme de contrôle de la décision correcte s'applique à la décision de l'arbitre quant à la détermination de la qualité des bénéficiaires au regard de la garantie prévue au plan, détermination dont il tire sa compétence. Selon la théorie de l'accessoire, codifiée à l'article 1442 du Code civil du Québec (C.C.Q.), les droits accessoires, dont les garanties légales du code civil et celles découlant des garanties en matière de contrat d'entreprise, sont des accessoires indispensables à un immeuble bâti. Ils incluent ceux découlant du plan dont les mis en cause sont devenus les bénéficiaires. L'article 140 du règlement énonce qu'un bénéficiaire ne peut, par le biais d'une convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le règlement. La décision de l'arbitre était correcte. Le respect du délai de dénonciation est une question mixte de fait et de droit qui relève de la norme de contrôle de la décision raisonnable. La conclusion de l'arbitre selon laquelle la preuve ne lui permettait pas de déterminer si la réclamation avait ou non été produite dans le délai de six mois suivant la constatation du vice est raisonnable dans les circonstances. Keller n'a pas témoigné et la preuve de sa connaissance de la gravité du vice n'a pu être établie. Cependant, la conclusion de l'arbitre voulant que les mis en cause n'aient pas à subir les conséquences du manque de preuve relativement à la dénonciation des vices dans le délai de six mois est déraisonnable. Cette conclusion crée un renversement du fardeau de preuve allant à l'encontre des termes de l'article 2803 C.C.Q., qui oblige celui qui veut faire valoir un droit à prouver les faits qui soutiennent sa prétention et impose à la demanderesse un fardeau de preuve qui ne lui incombe pas.
LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., demanderesse, c. HENRI P. LABELLE, ès qualités d'arbitre, défendeur, et JOSÉE RAYMOND, RICHARD MARLEAU et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 7, 10, 18, 19, 20, 106, 112, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'une détérioration grandement prématurée de l'étanchéité de l'enveloppe de l'immeuble et d'un calfeutrage inadéquat, qui causent des problèmes d'intégrité à sa structure ainsi que des problèmes d'humidité, de moisissure et de champignons. La représentante du bénéficiaire s'est fait confirmer que la première date connue de l'administrateur relativement à la réception des parties communes est le 22 décembre 2001, à l'occasion d'une conversation téléphonique avec le secrétariat de l'administrateur. Les signes de détérioration auraient été constatés en mars 2006 et les dénonciations, faites le 12 juin suivant par courrier recommandé à l'entrepreneur et par courrier ordinaire à l'administrateur. Celui-ci n'a pas reçu la lettre. La représentante du bénéficiaire a rencontré l'administrateur à ses bureaux le 4 décembre 2006, croyant être dans les délais de cinq ans depuis la date de réception. Or, la réception des parties communes a eu lieu le 29 novembre 2001, comme l'a confirmé l'architecte en cause, et la fin des travaux a précédé cette date. Les demandes étant hors délai, elles ont été valablement rejetées en bloc par l'administrateur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre que les vices majeurs entre la troisième et la cinquième année de garantie. Même si les malfaçons alléguées peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le bénéficiaire, ce dernier n'a pas fait la démonstration que l'immeuble était placé dans une situation de perte, soit un dommage sérieux subi par l'ouvrage immobilier. Bien qu'il soit possible que les façades extérieures périssent de façon prématurée, cette probabilité n'a pas été prouvée. L'expert de la bénéficiaire n'a procédé à aucune inspection destructive pour déterminer le vice avec certitude et son rapport d'expertise ne parle que d'éléments latents potentiellement importants. De plus, il traite de l'enveloppe extérieure du bâtiment. Le bâtiment doit être étanche, ce qui est possible même si son enveloppe extérieure ne l'est pas. Pour ces raisons, la demande d'arbitrage est rejetée et le bénéficiaire supportera 50 $ des frais d'arbitrage.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 1274 GILFORD, MONTRÉAL (ANOUK FOURNIER), bénéficiaire, et 153642 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 27, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation quant à des «cognements» au niveau du mât électrique par grands vents est rejetée puisque la malfaçon a été découverte plus d'un an après la réception du bâtiment. Les vibrations des murs et les craquements dans la salle de bains par grands vents sont la conséquence des déplacements d'air, ce qui est fréquent pour un immeuble à charpente de bois. Aucun vice de construction n'a été démontré. Les travaux liés à l'étanchéité des ouvertures pour pallier le constat des taches de rouille sur les murs des fondations portent sur les quatre murs, malgré l'omission de le préciser dans la décision de l'administrateur. Ce dernier devra supporter 200 $ des frais de l'expertise, malgré sa faible utilité, le manque de précisions dans sa décision ayant obligé le bénéficiaire à mandater un expert (1 475 $). Le bénéficiaire ayant eu gain de cause sur un aspect de sa réclamation, l'administrateur est tenu de supporter les frais d'arbitrage.
GILLES PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION MICHEL DAIGLE INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 21, et 22
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations. Certaines ont fait l'objet d'un désistement ou d'une entente à l'amiable, des réparations ont été effectuées à la satisfaction des bénéficiaires et seules quelques-unes demeurent en litige. Quant à l'espace sous la cage d'escalier en façade, malgré les réparations effectuées, de nouvelles infiltrations d'eau ont eu lieu. L'entrepreneur devra faire les travaux correctifs appropriés. Il devra également effectuer les travaux d'isolation dans la pièce de rangement sous le palier de l'escalier avant. Pour ce qui est de la fissure apparue après les réparations du mur de fondation, les expertises sont contradictoires sur la possibilité qu'elle provienne d'un mouvement structural qui pourrait causer des dommages au revêtement extérieur. Par conséquent, l'arbitre constate la situation, ce qui permet la fixation d'un nouveau délai relativement à la garantie sur cet aspect. Les bénéficiaires pourront faire une nouvelle réclamation si leurs craintes s'avèrent fondées. En ce qui a trait au plancher, de nouveaux craquements sont apparus et l'entrepreneur devra reprendre les travaux correctifs. Par ailleurs, les problèmes d'écoulement des eaux à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie. L'absence de solin de traverse ne constitue pas un vice caché suffisamment grave pour nuire à l'immeuble, en l'absence de dommages. Par conséquent, il s'agit d'une malfaçon et la réclamation sur ce point est tardive. Les frais d'expert des bénéficiaires leur seront remboursés.
NICOLA TÉTRO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SAPHIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait une réclamation relativement à la déflexion des planchers, au décollement des comptoirs et à diverses fissures. La décision de l'administrateur lui étant défavorable, il a ensuite fait une demande d'arbitrage. Dans le contexte de celle-ci, une entente est intervenue selon laquelle l'administrateur retiendrait les services d'un arpenteur-géomètre indépendant afin d'effectuer certaines vérifications. À la lecture de ce rapport, l'administrateur a considéré qu'il n'y avait plus de mouvement de structure et a maintenu sa décision. Le bénéficiaire a fait la présente demande d'arbitrage. La visite des lieux permet de constater des espaces sous les plinthes au plancher, le mouvement des armoires de cuisine, des fissures sur les murs, une inclinaison des cadres de porte, le mouvement des moulures au plafond et des espaces sous les cadres de porte. Cependant, selon la preuve, la structure est stabilisée. De plus, trois experts affirment que le plancher est sécuritaire pour un usage normal. La déflexion se situe à la limite permise par le Code national du bâtiment 1995, mais la charge actuelle est en deçà de la capacité de résistance des poutrelles. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner que les planchers soient reprofilés. Toutefois, les manifestations et les désordres dépassent les conditions acceptables et, par conséquent, on ne peut y opposer l'exclusion relative au comportement normal des matériaux. L'entrepreneur devra les corriger. Les frais d'expertise présentés par l'arpenteur-géomètre sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 73 RUE DU LISERON À SAINTE-JULIE, bénéficiaire, et HABITATION STÉPHAN LAVOIE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 37, et 38
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations, dont certaines font l'objet d'une entente à l'amiable, d'autres, d'un désistement, et quelques-unes sont toujours en litige. En ce qui concerne la fixation des bardeaux d'asphalte de la toiture, la décision de l'administrateur sur cet aspect est favorable aux bénéficiaires. L'arbitre n'a pas compétence pour régler un problème de non-exécution ou d'exécution insatisfaisante par l'entrepreneur et les bénéficiaires devront plutôt s'adresser à l'administrateur. Aucune preuve n'a été faite relativement à une malfaçon dans l'installation du système de pompage. De plus, le terrassement favorise l'accumulation d'eau près des fondations et il s'agit d'une exclusion de la garantie. La réclamation des bénéficiaires porte également sur l'absence d'un drain au plancher de béton de la descente d'escalier extérieure. Or, ce drain n'est pas requis par le Code national du bâtiment 1995 et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce vice apparent au moment de la réception. L'espace entre la dalle de béton du sous-sol et le mur de fondation ne contrevient pas aux normes du code. Aucune preuve n'appuie la réclamation relative à un courant continu au luminaire de la cuisine. Les bénéficiaires affirment qu'ils ont de la difficulté à localiser les colombages lors de l'installation de cadres; cependant, aucune preuve ne démontre de malfaçon relativement à cet aspect. Bien qu'il y ait un espace entre la vanité de la salle de bains et le podium, contrairement au plan, il ne s'agit pas d'une malfaçon et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce problème lors de la réception. Quant au mur extérieur de la descente d'escalier, qui n'est apparemment pas vertical, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce défaut lors de la réception et ils ont fourni et installé eux-mêmes le revêtement extérieur de ce mur alors qu'ils connaissaient le problème. Il en va de même de la finition incomplète du mur de fondation.
PASCAL DUBOIS et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ANDRÉ LEMAIRE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur immeuble en juillet 2003. Ils ont fait une première réclamation relativement au dénivelé d'un plancher, qui a été jugée tardive. Cependant, avant l'audience, ils ont fourni une expertise présentant un vice de construction ou un vice caché à la base de cette réclamation, soit le fait que la colonne au sous-sol n'est pas dans l'axe d'une colonne se trouvant aux étages supérieurs et qu'elle n'est pas déposée sur une semelle de béton se trouvant sous la dalle de béton. Ce n'est qu'en octobre 2006 qu'ils en ont été informés par un rapport d'expertise, et ils ont dénoncé le vice à l'entrepreneur et à l'administrateur dans les deux mois suivant leur connaissance. Cette réclamation, déposée en janvier 2007, n'est pas tardive. L'emplacement et l'absence de semelle à la poutre de soutènement constituent un vice caché ou de construction. Les travaux correctifs doivent être exécutés dans les délais prévus.
YOLANDE MASSÉ et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et AUBUT CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire s'est plaint de la déflexion des planchers aux deux étages de l'édifice, qui comporte quatre unités de copropriété. L'administrateur a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un problème structural mais plutôt d'un phénomène bien connu d'assèchement des matériaux et qu'en conséquence le plan de garantie ne couvrait pas ce problème. La visite des lieux a permis de constater plusieurs anomalies, notamment des espacements entre les plinthes et le plancher, le décollement des comptoirs de cuisine ainsi que les fissures dans le gypse et dans les cadres des portes-fenêtres. Les parties ont convenu de retenir les services d'un arpenteur-géomètre afin qu'il procède dans chaque unité à trois relevés, espacés dans le temps, relatifs à la déflexion des poutrelles de plancher. Par la suite, l'administrateur devra soumettre une décision modifiée. Étant donné que ce dernier est revenu en partie sur sa décision, les coûts d'arbitrage seront à sa charge.
ANDRÉ BLONDIN, en sa qualité de représentant du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 73, RUE DU LISERON, SAINTE-JULIE, bénéficiaire, et HABITATION STÉPHAN LAVOIE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Il existe des fissures à la dalle de béton du sous-sol, à celle du garage et à celle du patio arrière. Elles étaient apparentes lors de la réception de l'ouvrage, mais elles n'ont pas été dénoncées. La situation s'est stabilisée depuis et aucune preuve de dommage structural n'a été faite. Comme il s'agit du comportement normal des matériaux utilisés, la réclamation est rejetée. Les cernes grisâtres sur le balcon résultent de l'utilisation de couleurs non uniformes. L'apparence générale du balcon est normale et cette situation ne porte pas atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. D'autre part, il est courant d'installer des cornières sans couche de finition. Un entretien fréquent s'impose et il revient au bénéficiaire de s'en assurer. Quant aux ventilateurs d'origine, ils étaient inadéquats. Toutefois, il s'agit d'une mésentente contractuelle qui n'est pas couverte par la garantie. En ce qui concerne le problème d'humidité dans l'entretoit, le bénéficiaire devra dénoncer de nouveau l'apparition de ce problème à l'administrateur et à l'entrepreneur lorsque les conditions climatiques permettront de le constater. Les coûts d'arbitrage seront supportés comme suit: 150 $ sont dus par le bénéficiaire, et le solde, par l'administrateur.
FADI BADARO, bénéficiaire, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur relativement à la fissure à une poutre en béton du sous-sol est maintenue puisqu'il n'est pas impossible que cette situation provoque un problème structural: l'entrepreneur devra donc apporter les correctifs nécessaires à cette poutre. En ce qui concerne les portes de la salle électrique et de la salle des chauffe-eau, il y a lieu de faire droit à la demande d'arbitrage de l'entrepreneur sur ce point, car ces deux locaux ne constituent pas un «local technique» au sens de l'article 9.10.10.1 paragraphe 1 du Code national du bâtiment 1995 exigeant la pose de deux portes coupe-feu.
9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et ANDRÉ HÉBERT -- SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Dans le contexte de la demande d'arbitrage des bénéficiaires, il est notamment question de frais d'expertise que ceux-ci ont payés. L'entrepreneur a effectué des modifications affaiblissantes à une poutre de l'immeuble sans obtenir l'accord des bénéficiaires et sans préalablement leur fournir un rapport affirmant que les modifications étaient sécuritaires. L'expert des bénéficiaires a conclu que, malgré les entailles faites à la poutre, cette dernière était en mesure de supporter la charge du plancher, confirmant ainsi sa solidité. Les bénéficiaires n'ont pas eu tort de demander l'opinion d'un expert, cette demande étant liée à leur sécurité dans un contexte où une modification de nature importante avait été apportée. De plus, ils avaient demandé à l'entrepreneur à plusieurs occasions de leur fournir un rapport d'expert relativement à la sécurité des modifications qu'il comptait apporter, le tout sans résultat. Ils ont donc droit aux frais d'expert de 280 $ qu'ils ont déboursés.
VINCENT LE CORRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, c. LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a retenu les services d'un entrepreneur pour la construction d'une résidence sur son terrain. Avant la fin des travaux, l'entrepreneur a abandonné le chantier. Insatisfaite des conclusions de l'inspecteur-conciliateur, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage, qui porte sur le remboursement des coûts de correction des malfaçons, le parachèvement des travaux, le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur, les frais de déménagement et d'entreposage, les frais de loyer et d'intérêt sur le montant libéré de l'hypothèque, les coûts de conservation du bâtiment ainsi que les frais d'expert. Ses réclamations totalisent 155 267 $. L'administrateur a consenti à prendre en considération les travaux de correction de certaines malfaçons. Étant donné qu'il n'entend pas effectuer ces travaux, il faut fixer leur valeur. D'autre part, l'inspecteur-conciliateur était fondé à refuser de considérer les malfaçons suivantes: l'abaissement du niveau du terrain, les correctifs pour les murs hors niveau, la reconstruction des murets pour la ligne du plafond à l'étage et la modification des semelles pour les colonnes structurales. En ce qui concerne les cloisons portantes et l'évacuation du remblai excédentaire, l'inspecteur-conciliateur aurait dû accepter la réclamation portant sur la cloison centrale sans pellicule plastique de protection et sur l'absence d'entremise. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un travail déficient et non d'un travail à parachever. L'évacuation du remblai excédentaire ne constitue pas des travaux de terrassement. L'entrepreneur s'était engagé à s'en débarrasser; cette réclamation aurait dû être accueillie. Les décisions de l'inspecteur-conciliateur de considérer certains travaux comme des travaux de parachèvement semblent avoir été admises par la bénéficiaire, qui devra voir à les faire effectuer à ses frais. Il faut toutefois exclure de ces travaux ceux visant la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton puisque ces travaux sont terminés et qu'ils ont été mal faits. La valeur des travaux de correction des malfaçons totalise 42 102 $. L'administrateur refuse de les payer, préférant rembourser les acomptes comme il le lui est permis puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment. La valeur nette des travaux exécutés est de 82 530 $, dont il faut déduire le coût de réparation des malfaçons, soit un résultat de 40 428 $. Cette somme sera soustraite du total des acomptes, de sorte que la bénéficiaire aurait droit à un remboursement de 41 513 $. Or, l'article 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite à 30 000 $ le remboursement des acomptes. Toutefois, comme il est possible de faire appel aux règles de l'équité, il sera ordonné à l'administrateur de verser 41 513 $ à la demanderesse pour l'exécution des travaux de correction des malfaçons et des vices de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du dépôt du dernier rapport de l'inspecteur-conciliateur. La bénéficiaire aura aussi droit au remboursement de ses frais de relogement, de déménagement, d'entreposage, qui totalisent 3 937 $, ainsi qu'à 2 945 $ en remboursement des frais d'expertise.
FRANCINE MAINVILLE, demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 14, 116, et 117
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale rejetée (C.S., 2002-06-12), 500-05-071027-021, SOQUIJ AZ-50132420, J.E. 2002-1378
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se pourvoient à l'encontre d'une décision de l'administrateur sur les points litigieux suivants: affaissement du plancher et réfection du plancher de bois franc, dimensions du salon par suite de l'ajout d'un mur de briques de ciment et retard de livraison. L'absence d'une poutre de soutien, qui avait été omise dans les plans d'architecture et de structure, a causé un affaissement du plancher du deuxième étage. La solidité de la poutre de remplacement ajoutée par la suite a été mise en doute par l'expert des bénéficiaires. L'entrepreneur devra relever toute la surface du plancher, enlever le recouvrement des poutrelles de même que vérifier si elles sont stables ou si elles ont subi une distorsion, et réparer toutes les fissures qui pourraient en découler, et ce, sous la supervision de l'expert des bénéficiaires. Il paiera en outre les honoraires de ce dernier. Il devra verser 3 536 $ pour compensation du préjudice et perte de jouissance pour la diminution de la taille du salon. Les frais d'expertise de 15 000 $ des bénéficiaires sont accordés, car le rapport de l'administrateur faisait subsister leurs craintes et leur recours à un expert-conseil était fondé dans les circonstances.
LISE PIQUETTE et un autre, bénéficiaires appelants, et SOTRAMONT QUÉBEC INC, entrepreneur, et LA NOUVELLE GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE LA GARANTIE QUALITE HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 30, 78, 124, et 9999
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2002-07-12), 540-05-006049-013, SOQUIJ AZ-50138037, J.E. 2002-1514. Requête pour permission d'appeler continuée sine die (C.A., 2002-09-26), 500-09-012612-024. Requête en rejet d'appel continuée sine die (C.A., 2002-09-30), 500-09-012612-024