Régie du bâtiment du Québec
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Objection préliminaire. Accueillie en partie.
En 2013, 9257-2635 Québec inc. a présenté une réclamation relative aux 9 unités en copropriété divise dont elle était alors propriétaire. En 2017, l'administrateur a rendu des décisions dans ce dossier. À cette époque, 9257 n'était plus propriétaire de 8 des 9 unités. Elle a néanmoins présenté une demande d'arbitrage visant l'ensemble des décisions rendues. Or, l'administrateur soutient que 9257 n'a pas l'intérêt requis pour présenter une telle demande à l'égard des unités dont elle n'était plus propriétaire au moment où il a rendu ses décisions, cette dernière n'étant plus bénéficiaire du plan de garantie en lien avec ces unités. Cette position doit être retenue. En effet, dès le moment où une transaction fait passer la propriété d'un immeuble résidentiel à un nouveau propriétaire, les droits en tant que bénéficiaire du plan de garantie sont aussi transférés, dont celui de demander l'arbitrage à la suite d'une décision rendue par l'administrateur. Un délai de 30 jours sera accordé aux bénéficiaires actuels afin qu'ils puissent porter en arbitrage les décisions de l'administrateur relatives à leurs unités respectives.
9257-2635 Québec Inc. et Gilles Lavigne, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS KJP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, intimée en arbitrage administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, qui a reçu une décision de l'administrateur le 11 juin 2009, a présenté une demande d'arbitrage le 8 janvier 2011. L'administrateur a rejeté sa réclamation, qui portait sur des dommages causés par des infiltrations d'eau, au motif qu'il était question d'un problème de terrassement, qui n'est pas couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur et l'administrateur font valoir que la demande d'arbitrage est irrecevable, car elle n'a pas été présentée dans les 30 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur tel que l'exigent le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et le contrat de garantie. En l'espèce, le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il lui aurait été impossible d'agir plus tôt. Son omission de respecter les délais prévus ne découlait pas de l'erreur ou de la négligence d'une autre personne, mais bien d'un choix personnel consistant à tenter d'arriver à ses fins par d'autres moyens avant de recourir à une demande d'arbitrage. Par ailleurs, il ne peut prétendre qu'il voulait préalablement procéder à une expertise puisqu'il aurait pu obtenir un délai à cette fin après la présentation d'une demande d'arbitrage.
PATRICK POITRAS, bénéficiaire, et 9139-3454 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC. (ANCIENNEMENT LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Moyen d'irrecevabilité présenté par l'administrateur. Rejeté.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé une série de problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur avant le 22 mai 2007, date à laquelle la période de garantie sur l'immeuble visé prenait fin. En décembre 2008, l'expert du bénéficiaire a présenté un rapport dans lequel il était question de six points qui n'avaient pas expressément été dénoncés. L'administrateur prétend que la réclamation du bénéficiaire ne serait pas recevable, car ces six points auraient été dénoncés après l'expiration de la garantie. Celui-ci fait valoir qu'il y aurait un lien entre ces points et certains éléments qui avaient été dénoncés de manière générale, notamment sous l'appellation «Maçonnerie». Pour rejeter la réclamation du bénéficiaire à ce stade, il faudrait qu'il soit absolument clair que les six points visés n'ont aucun lien avec les éléments qui ont été dénoncés avant le 22 mai 2007. Cela n'est toutefois pas possible. Il y a donc lieu de rejeter le moyen d'irrecevabilité présenté et de permettre à l'arbitre de rendre une décision lorsqu'il aura reçu l'ensemble de la preuve.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LES JARDINS VERSAILLES II, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS BEAU-DESIGN INC., entrepreneur, et APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste les conclusions du rapport de l'administrateur qui a rejeté ses réclamations relativement à une fissure dans le plancher de l'unité 4553, à l'infiltration d'air sous la porte d'entrée de l'unité 4555, à la bosse sur la toiture, aux verres scellés des fenêtres et aux fissures dans le muret sous l'escalier de l'unité 4565. Les parties se sont entendues sur la date de début du délai de garantie, soit le 8 août 2006. Les réclamations visant les fissures au plancher (4553) et dans le muret (4565) ainsi que l'infiltration d'air (4555) sont rejetées parce que la dénonciation a été tardive. Par ailleurs, la fissure dans le muret extérieur aurait été exclue de la garantie conformément à l'article 29 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation relative aux bosses sur la toiture a été rejetée par un rapport de l'administrateur datant du 16 juin 2003, car la demande d'arbitrage a été déposée le 16 août 2006. Le délai de 30 jours après la réception du rapport pour soumettre un différend à l'arbitrage prévu à l'article 35 du règlement ne peut être prorogé de plus de trois ans. Bien qu'il ne soit pas de rigueur, il a été prolongé d'au plus 18 mois dans certaines circonstances. Enfin, les verres scellés des fenêtres se sont descellés. L'administrateur avait, dans son rapport, rejeté cette réclamation sur la base d'une dénonciation tardive, soit plus de quatre ans après la découverte du vice. La situation n'a pu être constatée lors d'une première visite de conciliation, le 27 mars 2007, mais elle l'a été le jour de l'audience, le 21 février 2008. Des taches considérables apparaissent et disparaissent selon l'inclinaison du soleil. En application de l'article 1729 du Code civil du Québec, le délai de dénonciation du vice commence à courir à partir du moment où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité. Les défauts se manifestant au gré de l'ensoleillement, les bénéficiaires, profanes en la matière, ne peuvent se voir opposer la tardiveté de leur dénonciation. Puisque la date de début du délai de garantie est établie au 8 août 2006, la prescription n'est pas acquise. L'administrateur devra inspecter les verres scellés de toutes les unités et indiquer celles qui doivent être remplacées, et l'entrepreneur devra effectuer ces travaux. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37
Demande d'exécution de la décision de l'administrateur. Rejetée.
Le 30 août 2006, l'administrateur a rendu une décision favorable aux bénéficiaires. Ces derniers en étaient satisfaits, tel qu'il appert d'une lettre de leur procureur du 28 septembre suivant demandant à l'entrepreneur de respecter les conclusions du rapport et de reprendre les travaux d'installation du plancher de bois franc. Bien que, le 13 mars 2007, l'administrateur ait demandé aux bénéficiaires leurs disponibilités pour que les travaux puissent être exécutés, ils ont refusé l'offre de règlement par lettre de leur procureur datée du 4 juillet suivant. L'arbitre n'a pas compétence pour forcer l'exécution des travaux par l'entrepreneur, et les bénéficiaires doivent s'adresser aux tribunaux de droit commun. Par ailleurs, comme la décision de l'administrateur leur est favorable, ils n'ont pas droit à l'arbitrage. Enfin, la demande d'arbitrage a été faite plus d'un an après la décision de l'administrateur sans motif valable.
KARL BOIVIN et une autre, bénéficiaires, c. LES CONSTRUCTIONS XALOMA 9073-0961 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 116
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Accueillie.
Une demande d'arbitrage déposée un peu moins de quatre mois après la réception, par le bénéficiaire, du rapport de conciliation est tardive. Bien que le délai de 30 jours prévu à l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne soit pas de rigueur, aucun motif justifiant le retard n'a été invoqué par le bénéficiaire. De plus, les lettres de l'administrateur ne constituent pas autant de rapports qui ont pour effet de proroger le délai de 30 jours. Enfin, l'argument du bénéficiaire selon lequel la réception des parties communes n'a pas eu lieu ne modifie pas les délais applicables. Les frais d'arbitrage sont supportés également par le bénéficiaire et l'administrateur.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE ST-DAVID, bénéficiaire, c. 2962-4558 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 25, 26, 27, 33, 34, 35, 37, et 106
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires souhaitent que l'entrepreneur reprenne le manteau de foyer qu'il a installé et leur en fournisse un qu'ils pourront peindre eux-mêmes comme ils avaient l'intention de le faire afin de l'harmoniser à leur décoration intérieure. Ils demandent également que des correctifs soient apportés au parement de brique étant donné que la couleur n'est pas tout à fait uniforme. L'ouvrage est cependant conforme aux règles de l'art et les différences de couleur sont tolérables. Les réclamations sont irrecevables puisqu'il ne s'agit pas de vices ou de malfaçons. Les bénéficiaires devront supporter 85 $ des coûts de l'arbitrage.
CHANTAL BLANCHETTE et un autre, bénéficiaires appelants, et DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER TITAN INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations. Certaines ont fait l'objet d'un désistement ou d'une entente à l'amiable, des réparations ont été effectuées à la satisfaction des bénéficiaires et seules quelques-unes demeurent en litige. Quant à l'espace sous la cage d'escalier en façade, malgré les réparations effectuées, de nouvelles infiltrations d'eau ont eu lieu. L'entrepreneur devra faire les travaux correctifs appropriés. Il devra également effectuer les travaux d'isolation dans la pièce de rangement sous le palier de l'escalier avant. Pour ce qui est de la fissure apparue après les réparations du mur de fondation, les expertises sont contradictoires sur la possibilité qu'elle provienne d'un mouvement structural qui pourrait causer des dommages au revêtement extérieur. Par conséquent, l'arbitre constate la situation, ce qui permet la fixation d'un nouveau délai relativement à la garantie sur cet aspect. Les bénéficiaires pourront faire une nouvelle réclamation si leurs craintes s'avèrent fondées. En ce qui a trait au plancher, de nouveaux craquements sont apparus et l'entrepreneur devra reprendre les travaux correctifs. Par ailleurs, les problèmes d'écoulement des eaux à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie. L'absence de solin de traverse ne constitue pas un vice caché suffisamment grave pour nuire à l'immeuble, en l'absence de dommages. Par conséquent, il s'agit d'une malfaçon et la réclamation sur ce point est tardive. Les frais d'expert des bénéficiaires leur seront remboursés.
NICOLA TÉTRO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SAPHIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son condominium le ou vers le 30 juin 2003. En mai 2004, ayant retiré le tapis couvrant le plancher de son salon, il a constaté que celui-ci était fissuré d'une extrémité à l'autre, dans plus d'une direction. Il a dénoncé ce problème à l'entrepreneur et, en mars 2006, il l'a dénoncé à l'administrateur, qui a rejeté sa demande sur ce point. Cette décision n'a pas à être modifiée. La dénonciation à l'administrateur d'une malfaçon doit se faire dans un délai raisonnable, soit dans les six mois qui suivent sa découverte. Le bénéficiaire n'a pas respecté ce délai et il ne peut pas justifier ce retard en affirmant que, de bonne foi, il se serait fié aux déclarations, aux promesses ou aux engagements de l'entrepreneur selon lesquels il apporterait les correctifs nécessaires pour régler la situation. Par ailleurs, le bénéficiaire ne peut prétendre qu'il ignorait l'exigence d'une dénonciation à l'administrateur dans un délai raisonnable, cette exigence étant mentionnée tant dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs que dans le contrat de garantie. Finalement, même si la dénonciation avait été faite dans les délais, le problème constaté n'avait pas la gravité d'un vice caché ou d'un vice majeur puisque rien ne laisse croire que ces fissures nuisent à la structure. Le plancher de béton, en l'espèce, a été installé pour l'insonorisation qu'il procure et les fissures n'ont pas de conséquences.
SUNNY S. AHLUWALIA, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES RÉAL MAURICE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 83, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réparation d'une fissure sur le côté de l'escalier extérieur avant est exclue de la garantie parce qu'elle est rendue nécessaire en raison d'un comportement normal du matériau. De plus, il ne s'agit pas d'un vice caché au sens du Code civil du Québec. Les réclamations de 250 $ et de 800 $ visant des travaux que le bénéficiaire a fait effectuer ainsi que la réclamation relative à l'obtention de deux documents sont irrecevables puisqu'elles ne sont pas couvertes par le plan de garantie. Le bénéficiaire devra supporter des frais de 100 $ pour l'arbitrage.
EDMONDE KÉNOL MONDÉ et un autre, bénéficiaires appelants, et 2739-1051 QUÉBEC INC. 1 LES ENTREPRISES HÉBERT-TREMBLAY, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a refusé d'entendre la réclamation de l'entrepreneur au motif qu'il s'agissait d'une mésentente contractuelle, sur laquelle il ne pouvait statuer puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne lui donne pas compétence. L'entrepreneur désire qu'il soit ordonné au client de payer les travaux qui ont été effectués pour son compte. Comme l'entrepreneur n'a pas fait la preuve que la décision de l'administrateur était mal fondée, cette dernière doit être maintenue. Les droits de l'entrepreneur devant les tribunaux civils sont cependant réservés.
LA MAISON BOND INC., entrepreneur demandeur, et KEVIN PETRECCA, bénéficiaire, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur trois points, dont la présence d'une fissure dans le parement de pierre de leur résidence et l'endommagement de la surface de la terrasse de béton située à l'arrière du bâtiment. Eu égard à la fissure, l'entrepreneur a effectué des travaux pour corriger la situation et aucune nouvelle fissure n'est apparue par la suite. Bien que les bénéficiaires qualifient ces travaux d'insuffisants, qu'ils ne connaissent pas la cause de l'apparition de la fissure initiale et qu'ils ne soient pas convaincus du caractère permanent de la réparation, ils n'ont pas apporté de preuve à l'appui de leurs appréhensions, qui sont à elles seules insuffisantes pour justifier une intervention. Quant à la terrasse, les dommages ont été causés à sa surface lorsque les bénéficiaires y ont installé des rampes. Or, l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que les réparations résultant d'ajouts réalisés par le bénéficiaire sont exclues de la garantie. La demande des bénéficiaires sur ce point ne peut donc pas être accueillie.
DENIS DOMINGUEZ et une autre, bénéficiaires demandeurs, c. CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Reportée à l'audience au fond.
L'administrateur allègue l'atteinte de la limite de garantie au sens du paragraphe 3 de l'article 13 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La bénéficiaire prétend qu'une partie de la somme a été dépensée pour des travaux correctifs dus à la mauvaise exécution des travaux en application de la garantie. Elle conteste la valeur des pièces justificatives. La preuve de la bénéficiaire est également incomplète. Une preuve plus exhaustive sur les travaux exécutés et les dépenses engagées s'impose avant de rendre une décision. Par ailleurs, l'administrateur prétend que les demandes de la bénéficiaire ne sont pas couvertes par la garantie et que l'arbitre n'a donc pas compétence. La preuve n'est pas claire quant au fait que les travaux sont achevés ni en ce qui concerne des dommages au mobilier de la bénéficiaire. Le droit de l'administrateur de contester cette demande supplémentaire est réservé. De plus, aucune explication n'a été donnée quant au délai entre l'envoi et la réception d'une lettre de l'inspecteur à la bénéficiaire. Au sens de l'affaire Takhmizdjian c. Soreconi (Société pour la résolution des conflits inc.), (C.S., 2003-07-09), SOQUIJ AZ-50182806, J.E. 2003-1461, il n'y a pas de déchéance des droits en raison de délais et ceux-ci ne rendent pas automatiquement une cause irrecevable. Une preuve complète relativement au non-respect des délais est nécessaire.
DANIELLE GEMME, bénéficiaire, et 141312 CANADA. INC. (CONSTRUCTION DOLORMIER) (faillie), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 13