Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur le remplacement de certaines composantes de leur résidence. Selon eux, une entente est intervenue avec l'entrepreneur, mais les travaux n'ont pas été exécutés en raison de la faillite de ce dernier. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ces points en raison de l'absence de modification au contrat confirmant l'entente intervenue ou d'une mention à ce sujet dans le formulaire d'inspection préréception. Or, la preuve démontre l'existence d'une entente entre le bénéficiaire et l'entrepreneur, de sorte qu'il faut conclure que ce dernier a manqué à son obligation d'exécuter les travaux convenus.
ERICA EBDI et RUSSELL DALE ROBERTSON, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a exigé que la dalle de béton de son garage soit d'une épaisseur minimale de 6 pouces puisqu'il prévoyait que de l'équipement lourd y serait installé ou ancré. Or, il a découvert que l'épaisseur moyenne de la dalle était de 4 pouces. Il a présenté une réclamation à cet égard, mais l'administrateur l'a rejetée, étant d'avis qu'il était question d'une mésentente contractuelle qui ne relevait pas du plan de garantie. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, il est crucial en l'espèce de prendre en considération le fait que le bénéficiaire n'a pas payé pour une dalle d'une épaisseur de 4 pouces, mais bien de 6 pouces. Cela avait été expressément requis par le bénéficiaire lors de la signature du contrat et avant le début des travaux en raison de l'utilisation projetée du garage. Ce n'était pas un simple caprice. Or, le bénéficiaire n'a pas reçu la contrepartie correspondante. L'entrepreneur devra corriger cette situation.
DARYL HALLÉ, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ET RÉNOVATION VINCENT ASSELIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur la grandeur de son îlot de cuisine et sur l'emplacement du trou de compost sur son comptoir. En ce qui a trait à l'îlot, elle a fait valoir qu'il aurait dû être plus grand de quelques pouces pour s'aligner avec l'extérieur du muret lui faisant face. Quant au trou pour le compost, elle a reproché à l'entrepreneur de l'avoir placé à droite et non à gauche de son évier et d'avoir ainsi éloigné ce dernier du lave-vaisselle. L'administrateur a conclu que la bénéficiaire avait planifié avec l'entrepreneur les dispositions du plan complet de la cuisine mais que celui-ci n'avait pas été respecté. Il a donc accueilli la réclamation sur ces points. En ce qui concerne l'îlot de cuisine, la décision de l'administrateur ne peut être maintenue. Bien qu'il ait été entendu que l'îlot s'alignerait avec le muret, ce n'est pas ce qui était indiqué aux plans que la bénéficiaire a signés pour approbation sans émettre de commentaires, poser de questions ou formuler de protestations verbales ou écrites. L'entrepreneur, qui avait demandé à la bénéficiaire de signer les plans si elle était tout à fait d'accord, a livré le comptoir d'une grandeur conforme au plan signé, se pliant ainsi à son obligation. Enfin, la grandeur de l'îlot ne constitue pas une malfaçon et il est impossible de conclure qu'elle entraînerait une perte de valeur de l'unité. Pour ce qui est du trou pour le compost, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Même si l'entrepreneur a soutenu ne pas avoir eu de plan précis, la preuve comporte un plan électrique, qui montre bien l'emplacement de l'évier, une demande de la bénéficiaire pour se conformer à ce dernier pour la position du bac à compost et de l'évier, une acceptation de l'entrepreneur par l'entremise de sa «responsable aux options» ainsi qu'un courriel de la bénéficiaire visant à confirmer le tout. L'entrepreneur se devait de livrer l'unité conformément à ces documents.
DÉVELOPPEMENT VIVENDA DESJARDINS INC., entrepreneur, et AMÉLIE VALLIÈRES, bénéficiaire, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire et 9329-5822 Québec inc. ont signé un contrat visant l'acquisition d'une maison au coût de 305 000 $. 9329 a dû mettre fin aux travaux au début de 2016 puisqu'elle ne détenait pas une licence de construction valide et elle a suggéré que l'entrepreneur se charge de terminer la construction de l'immeuble. Ce dernier s'est alors engagé à construire l'immeuble conformément aux plans et aux devis et il a reçu les sommes requises à cette fin. Or, depuis le mois d'août 2016, les travaux sont suspendus, l'entrepreneur refusant de les continuer sans obtenir préalablement du bénéficiaire les sommes nécessaires pour les terminer. Celui-ci a déposé une réclamation auprès de l'administrateur, qui a ordonné à l'entrepreneur de terminer les travaux. Cette décision doit être maintenue. Le bénéficiaire a payé la somme convenue au contrat et il ressort de la preuve que le représentant de l'entrepreneur a signé une mauvaise entente avec 9329. Or, le bénéficiaire n'a pas à subir les conséquences de cette négligence de l'entrepreneur, lequel pourra faire valoir ses droits contre 9329. Ainsi, ce dernier devra terminer les travaux de construction, sans quoi l'administrateur devra les effectuer lui-même.
JOUSIF CHAMMA, bénéficiaire, et CONSTRUCTION SANDRO MAURO INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de la construction d'une résidence. Sur les plans qui leur ont été soumis, une génératrice et une bonbonne de propane étaient cachées par une clôture et étaient situées à une certaine distance de leur unité. Or, la génératrice a été installée sans clôture, très proche de la fenêtre de l'unité, obstruant la vue. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à cet égard, se plaignant du fait que l'entrepreneur n'avait pas respecté les plans. Par ailleurs, ils ont constaté que la terrasse avait été construite en bois franc et non avec le produit qui avait été convenu. De plus, le bois n'avait pas été imperméabilisé. Les bénéficiaires se sont aussi plaints de ces deux situations. En ce qui concerne l'emplacement de la génératrice, il est question d'un engagement contractuel qui n'a pas été respecté, ce qui n'est pas couvert par le plan de garantie. Quant à la terrasse, il faut conclure d'une façon similaire en ce qui a trait au changement des matériaux de construction. Or, l'installation de bois franc sans protection imperméable contre les éléments climatiques ne constitue pas un problème purement contractuel. En effet, sans protection, le travail de l'entrepreneur ne respecte pas les règles de l'art puisqu'il n'est pas fini. Il devra donc remplacer les superficies de bois franc endommagées, sabler les autres surfaces et s'assurer que l'ensemble de la terrasse soit scellée selon les règles de l'art.
SDC DE L'APÉRO, PHASE 1, JIN HEE KANG et SUNG HO LEE, bénéficiaires, et 3415426 CANADA Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a acheté un condominium en se fiant aux plans qui n'avaient pas encore été approuvés par la municipalité. Environ un mois et demi avant la réception de son unité, il s'est plaint auprès de l'entrepreneur de l'absence de porte ou d'entrée privée sur le côté extérieur et de fenêtres additionnelles, éléments qui avaient fait l'objet d'une demande expresse de sa part. Le bénéficiaire aurait accepté à contrecoeur de l'entrepreneur un crédit de 1 000 $, alors qu'il avait demandé une compensation de 5 000 $ pour cette non-conformité, qu'il n'a d'ailleurs pas dénoncée au moment de la réception du bâtiment. Le bénéficiaire a présenté une réclamation visant notamment l'obtention d'une compensation additionnelle de 4 000 $ en plus de celle déjà reçue pour absence de conformité aux plans et devis de son unité et une autre réclamation pour une somme de 1 760 $ pour le loyer additionnel qu'il a dû payer pendant quatre mois pour un retard de livraison qui l'a obligé à retarder son déménagement. La demande de compensation additionnelle ne peut être accueillie puisque le bénéficiaire a déjà accepté une compensation précisément pour l'absence de fenêtres et d'une entrée menant à l'extérieur. Les parties ont conclu une transaction dont le but était de mettre fin à leur différend et le bénéficiaire ne peut invoquer une erreur sur ses droits pour obtenir l'annulation de la transaction. De plus, il est question d'une déficience très apparente qui n'a pas été dénoncée lors de la réception de l'unité. En ce qui concerne le retard de livraison, pour avoir droit à une compensation, le bénéficiaire devait avoir engagé des frais de relogement, des frais de déménagement additionnels ou des frais d'entreposage de ses biens. En l'espèce, il n'a pas eu à se reloger puisqu'il a simplement prolongé son bail. Il n'a donc pas eu à déménager une seconde fois ou à entreposer ses biens. De plus, son loyer lui a coûté près de la moitié moins pendant cette période de retard que le montant qu'il paie depuis qu'il est propriétaire de son condominium. Dans ces circonstances, lui accorder une compensation financière serait l'enrichir injustement puisqu'il n'a pas subi de perte due au retard de livraison.
MONSIEUR MIKE KELWIN YAM LAN LIAH CHOON, bénéficiaire, et 9253-5400 QUÉBEC INC. (HABITATIONS TRIGONE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé le fait que le recouvrement du béton des fondations de l'immeuble a été réalisé en crépi acrylique plutôt qu'avec des blocs d'une marque précise, et ce, contrairement à ce qui était inscrit au plan dont s'est servi l'entrepreneur pour vendre des unités de copropriété divise aux acquéreurs. L'administrateur a refusé d'appliquer la garantie puisque le revêtement utilisé ne rendait aucunement l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné et qu'il ne diminuait pas son utilité. Le bénéficiaire veut contraindre l'entrepreneur à remplacer le crépi par les blocs dont il avait été question afin de rendre l'immeuble conforme aux plans préachat. En l'espèce, chacun des copropriétaires a accepté que le béton des fondations soit recouvert de crépi, et ce, à l'égard de leur unité privative respective. Par ailleurs, la substitution en cause n'a pas créé un vice ou une malfaçon et il ne s'agit pas d'un manquement à une norme de construction qui pourrait porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. En effet, les trois unités étaient déjà habitées par les copropriétaires depuis plusieurs mois lorsque les parties communes ont été reçues et que la réclamation a été transmise à l'administrateur. En l'espèce, le litige découle d'une mésentente relativement au contrat et le litige devra être présenté à un tribunal de droit commun.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 968 BOUL. PIE XII, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS SÉBASTIEN ROSEBERRY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour la construction d'une résidence. Ils ont refusé une soumission de l'entrepreneur quant au revêtement extérieur de l'immeuble en raison du prix, et celui-ci leur a suggéré de s'adresser directement à un autre entrepreneur s'ils voulaient payer moins cher. Les bénéficiaires ont donc accepté de confier à Peinture Réco-Tech les travaux de revêtement extérieur, de sorte que l'entrepreneur leur a accordé un crédit de 32 337 $ pour ceux-ci. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes constatés au revêtement extérieur. L'administrateur a conclu que les bénéficiaires avaient pris à leur charge les travaux de revêtement et que ce point était donc exclu du contrat couvert par la garantie. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Le contrat signé entre Peinture Réco-Tech et les bénéficiaires n'est pas couvert par le plan de garantie mais plutôt par l'article 2100 du Code civil du Québec, et les bénéficiaires devront s'adresser à un tribunal de droit commun pour faire déterminer les obligations de Peinture Réco-Tech à leur égard. Par ailleurs, les reproches des bénéficiaires à l'endroit de l'entrepreneur ne peuvent être retenus. Ainsi, on ne peut conclure que l'entrepreneur aurait manqué à son devoir de conseil lorsqu'il leur a conseillé un revêtement en apex, ni qu'il aurait admis sa responsabilité en cherchant à obtenir des soumissions afin de corriger le problème de revêtement extérieur, ni qu'il aurait manqué à son obligation de surveillance, ni qu'il aurait commis une faute à leur endroit.
JOHANNE ROBERTSON et ADRIEN DESMEULES, bénéficiaires, c. MODULEX INTERNATIONAL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, 21, 106, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juin 2007, l'entrepreneur et les bénéficiaires ont signé un contrat pour la construction d'une résidence. Pendant la construction, ces derniers ont requis que 9114-3099 Québec inc. exécute les travaux de pose de gypse, de tirage des joints et de peinture. Les bénéficiaires ont commencé à occuper l'immeuble en janvier 2008 et ils ont constaté des fissures au gypse dès juin et juillet. Lorsqu'ils ont signé le formulaire d'inspection préréception, il y était indiqué que tous les revêtements muraux de gypse des murs et plafonds étaient exclus du contrat. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur au mois d'octobre 2010. Celui-ci a rejeté leur demande quant aux fissures, ayant conclu qu'il était question d'une dispute contractuelle et qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. En l'espèce, les bénéficiaires ont admis qu'ils avaient modifié leur contrat avec l'entrepreneur et qu'ils s'étaient eux-mêmes chargés de faire effectuer les travaux de gypse, de sorte qu'il ne s'agit plus d'une situation couverte par la garantie. Par ailleurs, il faut noter que les bénéficiaires n'ont pas démontré que le problème avait la gravité d'un vice caché ni qu'ils avaient dénoncé celui-ci dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois.
HÉLÈNE ST-HILAIRE et FRANCIS GAGNON, bénéficiaires, et 9205-9559 QUÉBEC INC. (MARTEL CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2 et 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à l'acquisition d'un condominium. Au moment de la vente, l'entrepreneur lui a fourni un document indiquant que l'un des éléments inclus dans les unités était un échangeur d'air. Selon la disposition du condo modèle, cet appareil devait se trouver dans la garde-robe de l'entrée. Lorsqu'il a pris possession de son condominium, il a constaté que l'appareil était plutôt situé dans la garde-robe de la chambre principale. Plus tard, en janvier 2010, il a appris qu'il ne s'agissait pas d'un véritable échangeur d'air mais bien d'une chaufferette à air frais. La situation était la même dans les sept autres condominiums de l'immeuble. Au mois d'octobre, les acquéreurs ont adressé une dénonciation à l'entrepreneur, qui l'a ensuite fait parvenir à l'administrateur. Ce dernier a rejeté la réclamation du bénéficiaire, ayant constaté que le système installé répondait aux exigences énoncées au permis de construction, que la dénonciation n'avait pas été faite dans les six mois suivant la découverte du problème et qu'elle avait été acheminée pendant la deuxième année de garantie alors que le problème constaté ne pouvait être considéré comme un vice caché. En l'espèce, l'entrepreneur a remis au bénéficiaire un document indiquant la présence d'un échangeur d'air et il avait l'obligation d'installer un tel système, une obligation qui est couverte par le plan de garantie. L'installation non conforme constitue un vice caché. Elle rend le système impropre à l'usage projeté et peut grandement compromettre les possibilités de revente. Or, en tant que vice caché, le problème devait être dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur dans les six mois suivant sa découverte, ce qui n'a pas été fait. Cette omission du bénéficiaire entraîne le rejet de sa réclamation.
FABRICE PROVOST, bénéficiaire, et CORPORATION IMMOBILIÈRE NORTÉKA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires sont des syndicats de copropriétaires responsables de la gestion de 10 bâtiments en copropriété divise qui constituent la deuxième phase d'un projet immobilier. En décembre 2008, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À ce moment, plusieurs travaux n'avaient pas encore été effectués, dont certains -- terrassement, gazon, asphalte, bordures et gicleurs -- devaient être inclus dans le prix d'achat. Par ailleurs, des conduites d'eau potable et d'égouts sanitaires et pluviaux conformes aux normes et aux règlements en vigueur n'avaient pas été installées. Ces derniers travaux ont été couverts, mais l'administrateur a conclu que les autres étaient exclus du cadre d'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires font valoir qu'il n'y a pas eu fin des travaux des parties communes puisque le projet incluait l'aménagement paysager, l'entrée charretière, les piscines et les aires de circulation et de stationnement et qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. À défaut de pouvoir faire exécuter les travaux, ils demandent le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur afin que ces sommes puissent servir à terminer les travaux en cause. Les bénéficiaires ont raison de prétendre qu'il n'y a pas eu de réception officielle des parties communes. Pour éviter une situation d'injustice, il y a toutefois lieu de déterminer une date de réception. En l'espèce, le transfert de contrôle de l'entrepreneur aux copropriétaires s'est effectué en octobre 2007 et on considérera que la réception s'est faite le 1er novembre. Quant à l'absence de fin des travaux, il faut conclure que les éléments actuellement réclamés par les bénéficiaires sont clairement exclus de la couverture de la garantie. Il n'est pas possible de mettre de côté ces exclusions simplement parce que l'entrepreneur s'est engagé à terminer ces travaux. Finalement, il ne saurait être question de rembourser aux bénéficiaires les acomptes versés. Le «syndicat bénéficiaire» n'est pas le «bénéficiaire» dont il est question à l'article du règlement traitant des acomptes et il ne peut réclamer le remboursement de cette somme, qu'il n'a d'ailleurs pas versée. La demande doit donc être rejetée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES VILLAS DU GOLF, PHASE II, et autres, bénéficiaires, et LES MAISONS ZIBELINE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION et un autre, administrateurs du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 12, 25, 26, 27, 29, 30, 74, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En mars 2006, les bénéficiaires ont signé avec l'entrepreneur un contrat préliminaire en vue de la construction d'une unité dans un immeuble en copropriété et ils lui ont payé un acompte de 50 000 $. Ils ont pris possession des lieux en mai 2006, même si les travaux n'étaient pas terminés, après avoir convenu avec l'entrepreneur que l'acte de vente serait signé à la fin des travaux. En janvier 2008, les bénéficiaires ont appris que l'entrepreneur avait vendu leur unité à un tiers. Ils ont réclamé le remboursement de leur acompte, mais l'entrepreneur ne leur a jamais remis les sommes. Les bénéficiaires ont donc déposé une demande de remboursement d'acompte auprès de l'administrateur. Celui-ci a rejeté leur demande, invoquant le fait que le contrat devait préalablement être déclaré nul par un tribunal. L'article 26 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs garantit le remboursement des acomptes versés dans certaines circonstances, notamment lorsque l'entrepreneur n'aura pas respecté ses obligations en vertu de la loi ou du contrat avant la réception de l'immeuble. Ce remboursement n'excédera toutefois pas 30 000 $, en vertu de l'article 30 du règlement. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas respecté le contrat en vendant l'immeuble des bénéficiaires à un tiers. Les bénéficiaires ne pouvaient dès lors plus procéder à l'achat de leur unité d'habitation, et ce, même s'ils avaient versé un acompte. L'entrepreneur devra leur rembourser la somme de 30 000 $ dans un délai de 30 jours. S'il ne s'exécute pas, l'administrateur devra procéder au remboursement.
MYLAINE POULIOT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE CFR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 30, 35, 40, 106, 116, 118, 120, et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, qui demeurent dans un condominium, ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, portant notamment sur l'absence d'un échangeur d'air dans leur unité d'habitation et sur des problèmes de chauffage. Sur la question de l'échangeur d'air, l'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un élément appartenant aux parties communes de l'immeuble et qu'il revenait au syndicat des copropriétaires de faire une demande sur ce point. Cette opinion de l'administrateur est toutefois erronée. Les échangeurs d'air, les appareils d'air conditionné et les chauffe-eau qui se trouvent dans les limites d'une unité appartiennent uniquement à son propriétaire et ils doivent être traités comme une partie privative. Les bénéficiaires pouvaient donc personnellement présenter une demande. La bénéficiaire a démontré qu'elle avait payé un supplément pour qu'un échangeur d'air soit installé dans son condominium, ce qui était nécessaire en raison de l'état de santé de son conjoint. L'entrepreneur devra fournir et installer un échangeur d'air, selon les règles de l'art, dans un délai de 45 jours. Eu égard au chauffage, l'entrepreneur n'a pas suivi le plan du condominium, qui indiquait la présence de 2 unités dans la pièce la plus grande, pour un total de 2 000 watts. Il a plutôt installé une seule unité de 2 000 watts, ce qui pose problème quant à la répartition du chauffage dans la pièce. Par ailleurs, les bénéficiaires ont dû utiliser un foyer électrique d'appoint, qu'ils ont acheté pour obtenir une puissance de chauffage se rapprochant des normes reconnues, soit 3 456 watts, compte tenu de la superficie de la pièce. L'entrepreneur devra installer les unités de chauffage appropriées, selon les règles de l'art, dans un délai de 30 jours.
HÉLÈNE LAPOINTE et un autre, bénéficiaires, et A À Z CONSTRUCTION-RÉNOVATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2008. En mars 2009, ils ont dénoncé un problème relié à la capacité du chauffe-eau installé par l'entrepreneur dans leur résidence. Les bénéficiaires prétendent qu'ils ont acheté un chauffe-eau au gaz de 60 gallons, comme l'indiquait initialement le devis technique. Toutefois, le chauffe-eau installé est au gaz naturel de 50 gallons US. L'entrepreneur prétend qu'il a respecté le devis technique, dans lequel une modification avait été faite pour indiquer qu'un chauffe-eau équivalant à un chauffe-eau électrique de 60 gallons impériaux pouvait être installé. En se fiant au devis original, non modifié, il ressort que l'entrepreneur devait installer un chauffe-eau avec des caractéristiques précises et qu'il n'avait pas de latitude pour choisir un modèle équivalent. La réclamation des bénéficiaires ne peut toutefois pas être accueillie sur ce point, car ils n'ont pas dénoncé cette situation lors de la réception. Comme ils avaient insisté et négocié ce point, instinctivement, ils auraient dû vérifier la capacité du réservoir installé dès la réception, d'autant plus que cette vérification était facile à faire. Par ailleurs, même en supposant qu'il aurait été difficile de déceler ce problème à la réception, on ne pourrait pas mettre de côté le fait qu'un délai de plus de six mois s'est écoulé entre la découverte de la situation et la dénonciation à l'administrateur.
MICHEL LAPALME et une autre, bénéficiaires, et 9139-8354 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage de deux décisions rendues par l'administrateur. Parmi les points soulevés, il est notamment question de la pose de crépi et d'une différence de hauteur des marches du hall d'entrée du rez-de-chaussée de l'immeuble. L'administrateur a conclu que la pose de crépi n'était pas obligatoire et il ne l'a pas imposée à l'entrepreneur. Selon les bénéficiaires, elle est nécessaire pour hydrofuger les murs extérieurs. Toutefois, les principaux critères pour choisir de poser un crépi sur les murs extérieurs de fondations sont de nature davantage esthétique qu'hydrofuge. Par ailleurs, l'entrepreneur ne s'est jamais engagé par contrat à poser un crépi. Cette réclamation est donc rejetée. Quant aux marches situées dans le hall d'entrée, la première du bas est d'environ 7,5 centimètres moins profonde que les 2 autres. L'administrateur a considéré que, après une utilisation à maintes reprises, cela ne représentait pas un danger. Toutefois, bien que l'ascension des marches ne semble pas poser un danger, la descente est plus propice aux accidents. La surface de la première marche devra être modifiée pour qu'elle soit identique en surface avec les autres marches du même palier.
SYNDICAT DU 1902 FRONTENAC, bénéficiaire, et 9175-6924 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En mars 2008, l'administrateur a rendu une décision quant à divers éléments ayant fait l'objet d'une dénonciation par les bénéficiaires. Parmi les problèmes soulevés, il était notamment question de l'absence de gypse hydrofuge dans leur salle de bains. L'administrateur a considéré qu'ils n'avaient pas démontré l'absence de ce gypse et il n'a pas été en mesure d'évaluer lui-même la situation puisque la surface des murs était finie lors de son inspection. Par ailleurs, le Code national du bâtiment, 1995 n'exige pas que l'entière surface des murs d'une salle de bains soit recouverte d'un revêtement mural imperméable et il n'impose pas un mur hydrofuge. L'administrateur a donc rejeté leur réclamation, d'où la demande d'arbitrage. L'entrepreneur a admis que le mur n'était pas hydrofuge. Or, le revêtement mural imperméable utilisé satisfait à toutes les normes établies par le code du bâtiment et le Code national de construction de maisons et Guide illustré -- Canada 1998. La situation quant à ce point relèverait plutôt d'une mésentente contractuelle, et les bénéficiaires sont libres de poursuivre un recours devant un tribunal de droit commun.
CHRISTINE RYBAK et un autre, bénéficiaires, et 9094-4505 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS ET RÉNOVATION RICHARD BRIÈRE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble résidentiel. Alléguant que la construction comporte des malfaçons et qu'elle nécessite que certains travaux soient achevés, il a présenté une réclamation. Un nombre important de questions a été soumis à l'arbitrage, dont une concernant des escaliers qui, selon les plans et devis, devaient se trouver à la sortie des balcons arrière des unités du sous-sol pour accéder au niveau du sol. L'entrepreneur a soutenu, à tort, qu'il n'était pas nécessaire d'installer ces escaliers et qu'il pouvait apporter des modifications aux plans et devis. Le contrat, dont font partie les plans et devis, est la loi des parties, qui doivent toutes consentir au moment d'apporter une modification. Par ailleurs, bien que le contrat indique que le devis et les plans peuvent être sujets à des modifications ou à des changements mineurs, compte tenu de la disponibilité des matériaux, l'absence d'escaliers menant au niveau du sol, dans le présent cas, n'est pas un changement mineur et elle ne concerne en rien la disponibilité des matériaux. L'entrepreneur devra construire les escaliers comme cela avait été initialement prévu.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RUE ASSELIN, bénéficiaire demandeur, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 6, 7, 18, 19, 25, 27, 29, 34, 35, 74, 78, 105, 124, 135, 136, 138, 139, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris livraison de leur résidence le 17 octobre 2007 alors que le revêtement de brique extérieures n'était pas encore posé. Une fois la brique posée et nettoyée, ils ont constaté que, contrairement à ce qu'ils désiraient, elle ne correspondait pas exactement à celle de la maison témoin quant à sa couleur, fait dont ils se sont plaints à l'entrepreneur, qui leur aurait répondu qu'il n'était plus possible de la changer. Dans une décision du 8 avril 2008, l'inspecteur a rejeté la réclamation des bénéficiaires en concluant que, malgré la couleur, la brique avait été posée conformément aux règles de l'art et que le litige constituait une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Tandis que les bénéficiaires considèrent qu'il y a eu un manquement de la part de l'entrepreneur et invoquent une malfaçon, l'administrateur soutient qu'il s'agirait d'une mésentente contractuelle non couverte; il faudrait plutôt déterminer si les travaux ont été parachevés au sens de la garantie contractuelle. Or, les bénéficiaires n'ont pas prouvé qu'ils n'avaient pas été parachevés conformément au contrat de construction ni que l'entrepreneur avait manqué à une obligation contractuelle. Ils n'ont d'ailleurs pu démontrer avoir dénoncé le problème en question par écrit au moment où le mur de briques a été terminé. Finalement, leur omission de dénoncer par écrit dans les délais constitue un motif additionnel pour rejeter leur demande.
JEAN BRUNELLE et une autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En juin 2006, les bénéficiaires, deux couples, ont signé un contrat préliminaire visant la construction d'un immeuble résidentiel comprenant deux logements. Ils ont versé un acompte commun de 69 375 $. Le 9 août suivant, l'entrepreneur les a informés du fait qu'il mettait fin au contrat préliminaire. En décembre, les parties ont signé une entente selon laquelle l'entrepreneur leur rembourserait entièrement leur acompte. Il n'a pas respecté son engagement et a fait faillite en mars 2007. Les bénéficiaires ont présenté une demande de réclamation à l'administrateur. Celui-ci a considéré qu'ils avaient droit à un acompte limité à un maximum de 30 000 $. Les bénéficiaires réclament la totalité de leur acompte. La particularité du projet de ces derniers est qu'ils ont fait construire une maison «bigénération». Ainsi, il s'agit de deux unités d'habitation, mais l'administrateur a considéré qu'il s'agissait d'un seul et unique bâtiment. C'est pour cette raison qu'il a limité le remboursement possible à un acompte de 30 000 $. Il serait toutefois injuste pour les bénéficiaires que leur maison ne soit pas considérée comme une maison jumelée ou un duplex aux fins du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, il faut aussi rappeler que l'entrepreneur, avant de faire faillite, avait signé une entente selon laquelle il devait rembourser l'acompte des bénéficiaires. L'administrateur est maintenant responsable de cette obligation de l'entrepreneur. La garantie de remboursement des acomptes est limitée à 30 000 $, en vertu du règlement, sauf dans le cas des travaux qui ont débuté le 7 août 2006. Dans ce dernier cas, la limite maximale de remboursement des acomptes est de 39 000 $. Les travaux auraient pu commencer entre le 7 et le 9 août 2006, de sorte que la limite de 39 000 $ est retenue. Les deux couples recevront chacun 34 687 $. Ils n'auront toutefois pas droit à des intérêts.
DOCILE LAVOIE et autres, bénéficiaires, et G.V. CONSTRUCTION ET FILS INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 9, et 13
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2009-02-20), 500-17-046080-084, SOQUIJ AZ-50570041
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les égratignures sur les planchers de bois franc et dans la baignoire dont se plaint le bénéficiaire sont minimes et doivent être considérées comme tolérables. D'ailleurs, celles de la baignoire auraient dû être constatées lors de la réception du bâtiment. Les taches sur la céramique autour de la toilette résultent des travaux de l'entrepreneur et font partie de la liste préétablie des éléments à vérifier. L'entrepreneur devra les nettoyer. Il devra également rectifier la pente de la jonction entre le plancher de bois franc et la céramique de la salle à manger. Le choix de la méthode corrective lui appartient. L'installation à l'envers d'une tuile près du bain devra être reprise puisqu'il s'agit d'une situation qui porte atteinte à la qualité du bien. L'installation d'une protection supplémentaire des fils électriques de l'unité d'air conditionné relève de l'entretien normal d'un bien et non de l'entrepreneur. Celui-ci devra toutefois respecter son engagement de fournir une unité d'une capacité de 12 000 BTU. Il devra également fournir au bénéficiaire dans un délai de 90 jours un espace de rangement dans le garage comme le prévoit l'acte de vente. La situation est injuste pour le bénéficiaire et il y a lieu de recourir à l'équité; les droits des parties de soumettre une solution quant à cet élément seront réservés. Le cadrage de la porte d'entrée, qui est une partie exclusive et qui est mal aligné, devra être réparé, tout comme la porte du vestibule et celle du garde-robe de la chambre, qui devront être ajustées. Le problème de joint entre le mur et la céramique de la salle de bains et la brisure du haut du mur de la douche n'ont pas été invoqués lors de la réception de l'immeuble. Toutefois, le désajustement de la porte de la douche est non sécuritaire et constitue un vice caché au sens du contrat de garantie, lequel a été dénoncé dans les délais. L'entrepreneur devra réparer de façon permanente ce problème. Les fissures près du mur de la porte du balcon sont anormales compte tenu de l'âge du bâtiment. L'entrepreneur aura le choix de la méthode corrective, mais il est tenu à une obligation de résultat. Les moustiquaires dans la chambre principale sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés et devront être remplacés. Aucune malfaçon n'a été établie en ce qui concerne le problème de rouille prématuré touchant une rampe extérieure. Les entrepreneurs devraient toutefois aviser les bénéficiaires lorsque les matériaux utilisés pour des éléments extérieurs ne sont pas galvanisés. Comme le rapport de l'expert visait la moitié des problèmes liés au présent arbitrage et que son témoignage a été utile, l'administrateur est tenu de payer à titre de frais d'expertise 1 400 $.
SERGE LAFONTAINE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste trois conclusions du rapport de l'administrateur, rendu le 19 septembre 2007. Quant à la première, visant la modification de la disposition des armoires de cuisine -- dont certaines se trouvent dans le salon -- et du plan de travail, ces changements n'ont pas été soumis aux bénéficiaires et ne sont ni pratiques ni conformes aux règles de l'art. La modification devra être effectuée. Les deux autres conclusions de l'administrateur à l'effet d'obliger l'entrepreneur à remplacer les plinthes électriques par des systèmes de type Convectair et la porte d'entrée blanche par une porte noire sont annulées. Il ne s'agit pas de malfaçons mais de questions de nature contractuelle qui ne donnent pas ouverture à la garantie. Même sur le plan contractuel, les changements demandés par les bénéficiaires n'ont pas fait l'objet d'une entente. Dans les circonstances, le coût de l'arbitrage est partagé en parts égales entre l'entrepreneur et l'Administrateur.
LES CONSTRUCTIONS SERGE CARRIÈRE INC., entrepreneur, et JOCELYN LEGAULT et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur a contesté les conclusions de l'administrateur relativement à deux points: son obligation d'installer un échangeur d'air et celle d'effectuer des travaux de plomberie. Dans les deux cas, il soutient que ces éléments avaient été exclus du deuxième contrat afin de réduire le prix et de permettre le financement hypothécaire du bénéficiaire. Les deux demandes sont rejetées. Dans le premier cas, l'entrepreneur n'a pas expressément exclu la fourniture et l'installation d'un échangeur d'air. En effet, les normes en vigueur à la Ville de Sherbrooke se trouvent dans le Code national du bâtiment 1995, qui exige l'installation d'un échangeur d'air. Dans le second cas, il s'agit de divers travaux de plomberie dont l'entrepreneur se déclare non responsable, car ils auraient été effectués par les bénéficiaires, ce que ces derniers nient. Le contrat de construction ne contient pas d'exclusion quant à la plomberie. Cependant, le contrat de garantie, lui, l'inclut dans la garantie. C'est donc cette règle qui s'applique, et l'entrepreneur doit se conformer à la décision de l'administrateur.
9094-9330 QUÉBEC INC. (MAC CONSTRUCTION), entrepreneur, et ÉRIC GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé trois contrats préliminaires pour l'achat de trois condominiums en décembre 2006. Ils ont par la suite appris que l'accréditation de l'entrepreneur au plan de garantie avait été annulée le 14 novembre précédent et qu'il ne détenait pas les licences appropriées pour la construction prévue. Le projet était également retardé en raison d'autorisations requises de la municipalité. Les unités n'étaient pas terminées à la date prévue pour la signature du contrat notarié et la vente n'a pas eu lieu. Les bénéficiaires réclament l'annulation du contrat et le remboursement de leur acompte de 5 000 $. L'entrepreneur refuse d'annuler les contrats; il considère subir un préjudice équivalant aux acomptes retenus en raison du refus des bénéficiaires de prendre possession de leur unité. L'annulation du contrat et la réclamation de l'entrepreneur en dommages-intérêts sont des litiges de nature civile qui devront être tranchés par un tribunal de droit commun. Cependant, le plan de garantie couvre les acomptes en cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas respecté son obligation de livrer les unités aux dates prévues et il devra rembourser les acomptes.
CHRISTIANE PROVENÇAL et autres, bénéficiaires, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage relativement à une décision de l'administrateur selon laquelle la vente a été faite sans les garanties applicables aux bâtiments neufs. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'exige pas que le bénéficiaire habite lui-même l'immeuble. Par ailleurs, le fait que l'entrepreneur ait été l'objet d'une ordonnance en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies au moment de la vente n'empêche pas l'application de la garantie. Quant à la renonciation prévue au contrat de vente, elle ne peut s'appliquer à la garantie des bâtiments résidentiels neufs ni la modifier puisque celle-ci est d'ordre public. Il y a lieu de déclarer que la Garantie Qualité habitation Québec inc. s'applique aux immeubles acquis par le bénéficiaire.
GILBERT CHAMPAGNE, bénéficiaire, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 16, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plus de 100 malfaçons ont été dénoncées par le bénéficiaire. Certaines ont fait l'objet d'une décision favorable par l'administrateur, d'autres, d'un règlement à l'amiable, d'autres encore, d'un désistement, et neuf sont portées en arbitrage. Quant à la fissure au plancher de béton du garage, il y a eu dilatation et continuation de la fissure même en l'absence d'une dégradation avancée. L'infiltration d'eau et l'éclatement de chaque côté de la fissure rendent la situation inacceptable, et des correctifs doivent être apportés. La mauvaise installation de l'escalier du côté du patio n'est pas couverte puisque l'entrepreneur avait installé un limon temporaire qui ne devait servir qu'à son propre usage. En effet, le bénéficiaire avait exclu dans son contrat cette partie des travaux. Bien que la finition du balcon de béton avant soit rude et peu esthétique, il ne s'agit pas d'une malfaçon. La finition peut facilement être améliorée. Cette réclamation est de si peu d'importance qu'elle doit être rejetée. Le contrat écrit prévoyait que la porte du garde-manger devait avoir 24 pouces de largeur, qu'il devait y avoir un éclairage mural extérieur et que des louves devaient orner la façade avant et l'élévation arrière. Le contrat devait être respecté à moins qu'un autre écrit ne le modifie, ce qui n'est pas le cas. Il s'agit par conséquent d'un manquement à une obligation contractuelle par l'entrepreneur, et l'administrateur doit en garantir l'exécution. Quant au délai de dénonciation, il est respecté, étant donné que la mise en demeure traitant de façon générale des malfaçons et de l'obligation de terminer les travaux prévus au contrat a été reçue environ cinq semaines après la prise de possession. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir comme date de dénonciation celle où chacun des éléments a été dénoncé précisément. L'absence de ventilation dans les salles de bains est non conforme au Code national du bâtiment 1995. La membrane d'étanchéité recouvrant les murs de fondation gondole tout autour du bâtiment. Pour qu'elle soit collée sur le solage, il faut installer une barre de finition, et les correctifs à cet effet devront être apportés. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur puisque celle-ci s'est révélée pertinente.
MARIETTE BARON et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a refusé d'entendre la réclamation de l'entrepreneur au motif qu'il s'agissait d'une mésentente contractuelle, sur laquelle il ne pouvait statuer puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne lui donne pas compétence. L'entrepreneur désire qu'il soit ordonné au client de payer les travaux qui ont été effectués pour son compte. Comme l'entrepreneur n'a pas fait la preuve que la décision de l'administrateur était mal fondée, cette dernière doit être maintenue. Les droits de l'entrepreneur devant les tribunaux civils sont cependant réservés.
LA MAISON BOND INC., entrepreneur demandeur, et KEVIN PETRECCA, bénéficiaire, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La présence de fissures au haut du mur de gypse à l'étage, dans le bureau, la cage d'escalier et la salle de bains, prouve l'existence d'un vice caché. Le mur devra donc être ouvert à ces endroits afin que le problème soit définitivement réglé. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé l'absence de pare-vapeur sur la laine isolante placée contre la poutre de rive entre le sous-sol et le plancher du rez-de-chaussée ni les nombreux joints ouverts à l'isolant du sous-sol dans le délai prévu au règlement, leurs réclamations à ce titre sont rejetées puisqu'il s'agissait de malfaçons apparentes. La réclamation quant à l'absence de pare-vapeur sur le mur extérieur entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher de l'étage est accueillie, car il s'agit d'un vice de construction majeur qui ne pouvait être soupçonné ni constaté par un acheteur prudent et diligent. Ce vice devra être corrigé par l'entrepreneur. Comme la pose d'un recouvrement incombustible sur l'isolant de mousse plastique qui a été placé sur le mur de fondation avait été expressément exclue des obligations de l'entrepreneur décrites au contrat de construction, la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La non-conformité de la plomberie en raison de l'absence d'un support de la colonne de renvoi constituant un vice caché, l'entrepreneur devra apporter les corrections nécessaires. La réclamation des bénéficiaires relativement au malfonctionnement du thermostat à l'étage est rejetée: ces dernières n'ont pas prouvé en quoi le plan de garantie trouverait application. Les réparations afin de corriger la fissure du parement de gypse à la partie supérieure de la porte devront être effectuées. Les frais d'expertise des bénéficiaires, de 2 276 $, devront leur être remboursés.
CHRISTINE LEPAGE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'entrepreneur a été avisé dans les délais prescrits des réclamations du bénéficiaire concernant les anomalies constatées à sa résidence. Quant à l'administrateur, ce dernier a été avisé le 28 juin 2002, également en temps opportun. La réclamation du bénéficiaire selon laquelle l'entrepreneur n'a pas installé la porte coulissante qu'il avait commandée est rejetée parce qu'il s'agit d'une mésentente contractuelle entre les parties qui n'est pas couverte par le plan de garantie. Le bénéficiaire réclame également le remboursement par l'entrepreneur de factures totalisant 685 $ pour le vissage des planchers, la réparation du podium de bain, le remplissage du joint de la salle de lavage et la coupe du cadre de porte. Comme il s'agit également d'une mésentente contractuelle entre les parties, la demande d'arbitrage du bénéficiaire est rejetée. Ce dernier devra supporter 100 $ des frais de l'arbitrage et l'administrateur, le solde.
PEDRO PEREIRA, bénéficiaire, et LES RÉSIDENCES PRO-FAB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les réclamations des bénéficiaires visant la sortie de balayeuse centrale et le robinet d'eau dans le garage, le plancher de foyer ainsi que le balcon arrière n'ont pas fait l'objet d'une décision de l'administrateur, le tribunal n'a pas compétence pour les entendre (art. 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Par ailleurs, l'entrepreneur devra installer au faîte du toit les flèches fournies par les bénéficiaires puisqu'il s'agit d'une obligation contractuelle de sa part. Tel ne sera pas le cas, cependant, des tablettes et des tringles du garde-robe, le pavé numérique de la porte du garage et le système d'alarme puisque le contrat n'en fait pas mention. L'entrepreneur devra installer une tringle de douche et prévoir une installation électrique au-dessus du meuble-lavabo puisque ce sont des éléments de base essentiels au bon fonctionnement d'une salle de bains. Il ne sera toutefois pas tenu d'installer un coffre de branchement électrique pour recevoir l'éclairage en dessous d'une armoire de la cuisine. Étant donné qu'il n'y a aucune malfaçon dans les coins de plâtre aux murs du salon, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation des bénéficiaires quant à la vitre gravée au-dessus de la porte d'entrée et au manteau du foyer est rejetée puisque la situation résulte d'une mésentente contractuelle entre les parties pour laquelle l'arbitre n'a pas compétence. L'entrepreneur n'ayant pas verni les deux rampes de l'escalier, il lui est ordonné de le faire.
EVA POLYI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION G.S. (9087-2722 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'entrepreneur ayant accueilli la réclamation des bénéficiaires pour les frais de logement occasionnés en raison du retard de livraison de leur résidence. La date de livraison prévue était le 30 juin 2004, mais ce n'est que le 10 septembre suivant que les bénéficiaires ont pu prendre possession de leur propriété. Le contrat signé entre les parties prévoyait que ces derniers devaient payer un «honoraire d'occupation mensuel» en cas de retard de livraison par l'entrepreneur. Or, une telle clause est en contravention flagrante des droits des bénéficiaires issus du contrat d'achat préliminaire et contraire aux prescriptions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, puisque l'entrepreneur a cherché à diminuer son obligation de livrer l'immeuble en leur faisant payer un loyer. La décision de l'administrateur est donc maintenue et il y a lieu de condamner l'entrepreneur à payer aux bénéficiaires la somme de 2 841 $.
GROUPE NOUVEL R INC., entrepreneur demandeur, et NATHALIE HÉNUSET et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 8, 30, 33, 40, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire s'est plainte de la mauvaise installation des portes-fenêtres; elles ne seraient pas étanches et l'isolation serait déficiente. Une pression aurait été exercée sur les cadrages, de sorte que les portes ne seraient pas à niveau. Contrairement à ce qu'a conclu l'administrateur, il existe à cet égard une malfaçon qui doit être corrigée. Il appartiendra à l'entrepreneur, qui a une obligation de résultat, de choisir la méthode appropriée pour corriger ses travaux. En ce qui concerne les planchers chauffants, l'entrepreneur a reconnu avoir retiré la tuyauterie, mais il a nié avoir reçu un acompte de 7 600 $ pour l'installation de ce plancher. Le plan de garantie prévoit les cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles avant la réception du bâtiment, et cela inclut les acomptes versés par la bénéficiaire. Compte tenu de la preuve, cette dernière aura droit au remboursement de l'acompte. Les travaux de scellement des membranes ne figurent pas au contrat; ainsi, la décision de l'administrateur de ne pas rembourser leur coût (1 495 $) doit être maintenue. De toute évidence, il s'agit d'une mésentente contractuelle.
DENISE THOUIN, bénéficiaire appelante, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le rôle de l'arbitre est de confirmer ou d'infirmer la décision de l'administrateur relativement à la réclamation des bénéficiaires. Ceux-ci se plaignent de l'état général de leurs armoires de cuisine, y compris l'îlot et le comptoir de service de la salle à manger, dont les portes, les tiroirs et les panneaux se fendilleraient. De plus, la peinture serait écaillée et il y aurait un espacement visible à la jonction des pièces de bois. L'administrateur a d'abord reconnu qu'il fallait que l'entrepreneur effectue des travaux de correction. Il a toutefois changé son opinion après avoir pris connaissance d'un rapport d'expertise. Il n'a jamais discuté du retard des bénéficiaires à dénoncer la situation. L'administrateur ne peut, en cours d'audience, apporter des motifs supplémentaires pour justifier son refus. L'application de peinture sur du bois dur cause à la longue des fissures, de l'écaillement ainsi que des dommages sur les panneaux massifs. Il aurait plutôt fallu utiliser de la teinture. Il n'y a aucune preuve de mauvais usage ni d'un manque de contrôle de l'humidité par les bénéficiaires. Dans l'hypothèse où l'entrepreneur n'avait pas à informer son client qu'il ne pouvait obtenir la couleur désirée par l'application d'une teinture, il avait néanmoins l'obligation de ne pas utiliser un produit qui allait causer une malfaçon. Vu l'état actuel des armoires et la progression des défectuosités, il s'agit d'un vice caché; les bénéficiaires n'auraient pas payé si cher s'ils l'avaient connu. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires dans les 90 jours suivant la présente décision et il devra rembourser aux bénéficiaires les frais d'expertise de 1 479 $.
CHRISTINE BÉRIAULT et un autre, bénéficiaires, et SYNERGIE CONSTRUCTION-CONSEILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Il existe des fissures à la dalle de béton du sous-sol, à celle du garage et à celle du patio arrière. Elles étaient apparentes lors de la réception de l'ouvrage, mais elles n'ont pas été dénoncées. La situation s'est stabilisée depuis et aucune preuve de dommage structural n'a été faite. Comme il s'agit du comportement normal des matériaux utilisés, la réclamation est rejetée. Les cernes grisâtres sur le balcon résultent de l'utilisation de couleurs non uniformes. L'apparence générale du balcon est normale et cette situation ne porte pas atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. D'autre part, il est courant d'installer des cornières sans couche de finition. Un entretien fréquent s'impose et il revient au bénéficiaire de s'en assurer. Quant aux ventilateurs d'origine, ils étaient inadéquats. Toutefois, il s'agit d'une mésentente contractuelle qui n'est pas couverte par la garantie. En ce qui concerne le problème d'humidité dans l'entretoit, le bénéficiaire devra dénoncer de nouveau l'apparition de ce problème à l'administrateur et à l'entrepreneur lorsque les conditions climatiques permettront de le constater. Les coûts d'arbitrage seront supportés comme suit: 150 $ sont dus par le bénéficiaire, et le solde, par l'administrateur.
FADI BADARO, bénéficiaire, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage du bénéficiaire, datée du 2 mai 2005, est recevable puisque la réception du bâtiment a eu lieu le 29 septembre 2004, lors de la livraison de l'immeuble: la demande a donc été présentée dans les délais prescrits. La réclamation du bénéficiaire quant à la porte de l'unité résidentielle est rejetée, car il s'agit d'une partie privative appartenant aux parties communes à usage restreint. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties concernant la correction de la moulure du cadre de porte. L'entrepreneur devra par ailleurs enlever la céramique installée dans l'espace laveuse-sécheuse et la remplacer par celle commandée par le bénéficiaire: il s'agit d'une obligation contractuelle qu'il n'a pas respectée. Comme l'inégalité des carreaux de céramique du plancher de la cuisine et la couleur ainsi que la largeur du coulis dont se plaint le bénéficiaire ne sont que des défauts qui ne nuisent pas à l'esthétisme de l'installation, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'appareil d'intercommunication de l'immeuble étant défectueux, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement.
RICHARD VINCENT, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS SYDOBERT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 8, 18, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Bien que l'entrepreneur n'ait pas livré aux bénéficiaires une résidence avec une façade entièrement en brique comme le prévoyait le contrat, une telle erreur ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment; il s'agit simplement d'une mésentente contractuelle, à l'égard de laquelle le tribunal n'a pas compétence. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. La réclamation quant aux fenêtres et à la porte-fenêtre doit être rejetée puisque le fait qu'elles n'aient pas les dimensions prévues ne contrevient à aucune norme de sécurité et n'est pas de nature à porter atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en est autrement de la fenêtre du sous-sol, dont la dimension est contraire à la norme 9.7.1.3 du Code national du bâtiment 1995, et que l'entrepreneur devra remplacer d'ici le 31 mai 2006. Les bénéficiaires sont insatisfaits de la méthode suggérée par l'entrepreneur pour corriger l'arrimage du bain. Or, comme le choix de la méthode corrective appartient à ce dernier, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation visant la porte d'entrée est également rejetée, car il n'y a pas de bosses ou d'égratignures comme le prétendent les bénéficiaires. Par ailleurs, le trou près de la serrure étant dû à leur installation d'une poignée différente, il s'agit d'une malfaçon qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 12 paragr. 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La réclamation concernant le boyau d'alimentation en gaz du foyer doit être rejetée: la longueur du boyau est suffisante pour permettre le raccordement à une bonbonne à l'aide d'une rallonge si les normes l'exigent. L'entrepreneur n'aura pas non plus à installer un plancher de lattes de chêne au sous-sol puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé cette malfaçon dans la liste d'inspection préétablie.
LOUISE BOURRET et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire de l'administrateur pour tardiveté de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai de 15 jours pour la présenter n'est pas un délai de rigueur et qu'aucune des parties ne subit en l'espèce de préjudice réel. L'entrepreneur devra faire l'ensemble des garde-corps et des escaliers en acier galvanisé, car tel est ce qui était prévu au contrat.
CONDOS BELLERIVE 2002 et une autre, bénéficiaires intimés, et CONSTRUCTION W. ALDER 2000 INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 35
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La prétention de l'entrepreneur selon laquelle il peut profiter de la clause du contrat de vente qui indique que les bénéficiaires ont acquis la maison à leurs «risques et périls» ne peut être retenue (art. 140 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Les fissures sur le bâtiment ont été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment, soit dans les délais prescrits. L'entrepreneur devra donc réparer le parement en façade, remplacer les pierres fissurées et harmoniser le coulis avec les surfaces environnantes. Les parements extérieurs des côtés et le parement arrière du bâtiment devront quant à eux être refaits. L'entrepreneur devra également installer une sortie extérieure afin de permettre le branchement du foyer au gaz puisque seuls l'achat du réservoir et son branchement jusqu'à l'entrée du gaz au foyer sont de la responsabilité du bénéficiaire.
FIORANGELO CINQUINO et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS GERMAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, 140, et 142
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant au placage de brique en façade est rejetée puisque la visite des lieux a permis à tous de constater la présence de chantepleures dans la brique et d'un solin sous ces dernières. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties concernant l'installation de moulures et la finition de la porte d'accès au sous-sol. L'entrepreneur devra toutefois enlever les cadres de porte et de fenêtre mal jointés, craqués ou encochés et en fournir et en installer de nouveaux, en plus de les peinturer. Il devra également enlever le clin d'aluminium installé en façade et remplacer le tout par de la brique appariée à celle déjà installée, car c'est ce qui était prévu au contrat. L'administrateur devra verser aux bénéficiaires une somme de 511 $ à titre de remboursement des frais d'expertise.
KIMBERLY DOYLE et un autre, bénéficiaires, et MW CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 124, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires visant le mur de soutènement à gauche de la porte du garage et l'absence d'asphalte dans l'entrée d'automobile doivent être rejetées, car il s'agit de deux réclamations non couvertes par le plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Leur réclamation quant à la valve d'entrée d'eau à l'extérieur est également rejetée puisque aucune malfaçon n'a été constatée à cet endroit. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la fourniture des documents relatifs à la garantie de la fournaise et à l'exécution de réparations au coupe-bise autour d'une fenêtre de la chambre principale. La réclamation à l'égard du joint de parqueterie légèrement ouvert dans la chambre principale est rejetée, aucune malfaçon n'ayant été démontrée. Les réclamations relatives au nivellement du plancher de l'étage, aux imperfections au plancher de céramique de la cuisine, à la peinture au plafond de la chambre secondaire, à la porte de garage tachée et à la moulure de vinyle cassée sur le côté droit de la porte de garage sont rejetées étant donné qu'elles n'ont pas été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment. La réclamation visant la finition de l'escalier de béton extérieur est aussi rejetée, aucune malfaçon n'ayant été constatée, pas plus qu'aux joints des moulures de finition au périmètre du plafond du salon et entre les composantes de l'escalier intérieur. L'entrepreneur devra toutefois verser une somme de 350 $ aux bénéficiaires à titre de compensation pour les malfaçons relatives aux joints de gypse apparents au plafond du salon, à la marche d'escalier intérieur ainsi qu'au vernis des mains courantes de l'escalier. Comme l'irrégularité constatée au plancher du salon résulte du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir. En ce qui a trait à la plinthe électrique endommagée à la salle d'eau, aucune malfaçon n'a été prouvée, si bien que cette partie de la réclamation est rejetée. Les réclamations à l'égard des joints de gypse apparents au plafond de la cage d'escalier, du mur près de la douche au sous-sol qui n'est pas droit, de l'emplacement de la salle de bains et de la salle de lavage au sous-sol ainsi que de la finition de la salle de la fournaise sont rejetées puisqu'elles n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de fuites d'eau sous l'évier de la cuisine et sous le lavabo de la salle de bains principale, ces parties de la réclamation sont rejetées. Bien qu'il y ait eu mésentente contractuelle en ce qui a trait au plancher de bois franc commandé, comme il n'y a pas malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cet élément de la réclamation est aussi rejeté. Les bénéficiaires n'ayant pu prouver l'existence d'une entente avec l'entrepreneur quant aux barreaux des garde-corps de l'escalier et n'ayant pu démontrer que les travaux d'installation du tapis au sous-sol ne respectaient pas les règles de l'art, la demande d'arbitrage doit être rejetée. La réclamation relative à l'emplacement des fils du système d'alarme est également rejetée.
WALDEMAR BACZKOWSKI et une autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Préalablement à la signature de documents d'achat, les bénéficiaires ont visité une maison témoin située dans la même rue que leur future résidence. Le revêtement de plancher de cette maison, dont ils se sont déclarés satisfaits et qu'ils ont affirmé désirer pour leur propre demeure, était en bois de merisier catégorie «sélect et meilleur» et uniformément pâle, bien que le personnel de vente leur ait affirmé qu'il était en merisier naturel et non de type «sélect et meilleur». Le plancher de leur unité résidentielle comporte des plaques brun foncé. Selon un inspecteur, le type de bois utilisé ne constitue pas une malfaçon et n'est donc pas couvert par le contrat de garantie, et les présentoirs montrent habituellement des matériaux plus beaux que ceux qui seront effectivement employés au moment de la mise en oeuvre réelle. Il précise également que les bénéficiaires ont été informés du fait que la mise en oeuvre n'avait pas été exécutée selon les règles de l'art mais que cela ne portait pas atteinte à la qualité, à la sécurité et à l'utilisation du bâtiment. Les bénéficiaires insistent toutefois sur le fait que ce n'était pas le plancher qu'ils désiraient. Or, leur demande a trait à une mésentente contractuelle, soit un manque de conformité quant au contrat, et non à une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Bien que des défauts non conformes aux règles de l'art aient été dénoncés, la qualité, la sécurité et l'utilisation du bâtiment n'ont pas été compromises. Les contestations des bénéficiaires sont donc rejetées mais, ceux-ci ayant eu gain de cause quant à la recevabilité liée au délai de rigueur, les coûts de l'arbitrage devront être supportés entièrement par l'administrateur.
MÉLISSA ROBERGE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION ROUILLARD INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires demandent l'arbitrage d'une décision de l'administrateur relativement à deux points, dont l'un concerne un matériau utilisé dans la construction de leur résidence. Selon le plan de leur maison, de la pierre boutisse devait être utilisée. Cela a par ailleurs été confirmé par les bénéficiaires. L'entrepreneur, qui n'a pas utilisé de pierre boutisse lors de la construction, affirme que l'aluminium se marie mieux avec le mur acrylique déjà installé sur la maison. À l'appui de sa position, il a présenté un dépliant publicitaire montrant la maison et a allégué qu'il y avait eu une entente entre les parties. Toutefois, lorsqu'un écrit, tel le plan d'une maison, existe, les bénéficiaires et l'entrepreneur sont liés par cet écrit, à moins qu'il n'y ait un aveu quant à une entente entre les parties. Or, les bénéficiaires n'ont pas admis avoir consenti à l'utilisation de l'aluminium. L'entrepreneur devra donc refaire une partie du mur extérieur pour le rendre conforme au plan.
SYLVIE VALLÉE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATION INTERNATIONALE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur n'a pas erré lorsqu'il a décidé que, compte tenu de l'absence d'entente écrite entre les parties sur les additions au contrat réclamées par l'entrepreneur, il ne pouvait en tenir compte (art. 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Les montants additionnels réclamés par l'entrepreneur n'ayant pas été convenus par écrit par les deux parties, ils ne peuvent faire l'objet d'une ordonnance de paiement par les bénéficiaires suivant les prescriptions du contrat de garantie. La réclamation est rejetée.
ISABELLE DUFRESNE et un autre, bénéficiaires, et NADEAU CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 11
Requête en révision judiciaire d'une décision de l'arbitre rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment. Rejetée.
Le régime d'arbitrage prévu à la loi et au règlement précités vise à procurer aux propriétaires de bâtiments neufs un recours rapide et peu coûteux. Les articles 36 et 120 du règlement prévoient que la décision de l'arbitre est finale et sans appel et qu'elle est protégée par une clause privative. Dans les circonstances, la norme de contrôle applicable en matière de révision judiciaire est celle de la décision manifestement déraisonnable. La Cour ne peut donc intervenir que si la décision de l'arbitre rendue à l'intérieur de son champ de compétence est manifestement déraisonnable au point d'être clairement irrationnelle ou s'il a excédé sa compétence. L'arbitre possède une vaste expérience dans le domaine de la construction. Par ailleurs, une partie qui veut contester ses connaissances doit le faire à la première occasion après sa nomination et non une fois que l'arbitre a rendu une décision qui lui est défavorable. Enfin, le degré d'expertise d'un tribunal doit être apprécié en fonction du tribunal lui-même plutôt que de l'expérience d'un individu en particulier. Le degré de retenue judiciaire ne devrait pas varier en fonction de l'expérience d'un individu plutôt que d'un autre appartenant au même tribunal. La décision de l'arbitre est suffisamment motivée et compréhensible. L'arbitre a agi à l'intérieur de sa compétence en ordonnant des vérifications structurelles en ce qui concerne l'affaissement du plancher. La norme applicable est donc celle de la décision manifestement déraisonnable. Or, sa décision n'est aucunement déraisonnable. Celle relative à la réfection du plancher de bois franc est intimement liée à celle concernant les travaux de relèvement de surface qui devront être effectués, et non à l'incendie. Sa décision sur cette question n'est pas déraisonnable. Le défaut de quotité de superficie du salon est un défaut d'exécution du contrat et pouvait faire l'objet d'un différend susceptible d'arbitrage. Lorsqu'il paraît impossible d'exiger la réalisation des travaux selon les plans et le contrat, une compensation financière constitue un moyen approprié pour pallier le défaut d'exécution. L'indemnité calculée par l'arbitre n'est pas déraisonnable. Enfin, l'arbitre a adéquatement déterminé les frais d'expertise et d'arbitrage qu'il juge raisonnables compte tenu des frais supportés par les propriétaires.
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. et SOTRAMONT QUÉBEC INC., Requérantes, c. GILLES LEBIRE et SORECONI : SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS INC., intimés, et LISE PIQUETTE et CLAUDE LEGUY et MAURICE GARZON et ROGER CYR, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 6, 7, 25, 27, 29, 34, 35, 36, 74, 112, 116, 120, 121, 123, et 124
Requête pour permission d'appeler continuée sine die (C.A., 2002-09-26), 500-09-012612-024. Requête en rejet d'appel continuée sine die (C.A., 2002-09-30), 500-09-012612-024
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires quant aux écaillures au plancher de la chambre principale doit être rejetée puisque ces dernières ont été dénoncées plus de 10 mois après leur découverte. Comme la fixation du revêtement de sol à l'aide de vis ne faisait pas partie des obligations contractuelles de l'entrepreneur et que la fixation à l'aide de clous est conforme au Code national du bâtiment 1995, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. Les frais de l'arbitrage seront supportés en parts égales par l'administrateur et les bénéficiaires.
SYLVAIN JENKINS et une autre, bénéficiaires, et GROUPE BRIMKO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19