Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. En 2015, l'un des propriétaires a constaté l'apparition de moisissure et de taches noires autour de la trappe donnant accès à l'entretoit. Une lettre a été transmise à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois de juillet. L'entrepreneur a procédé au changement de la trappe et à l'application de peinture à certains endroits, les explications qu'il a données étant plausibles pour le bénéficiaire. Ce dernier s'est ensuite adressé à l'administrateur pour l'informer du suivi effectué par l'entrepreneur et pour voir s'il était nécessaire d'ouvrir un dossier. L'administrateur a indiqué que cela ne l'était pas. En janvier 2018, à l'occasion de la mise en vente d'une autre unité, une inspection a révélé que les réparations de 2015 n'avaient aucunement réglé la situation et qu'il fallait exécuter des travaux correctifs. Un expert a noté des problèmes importants à la toiture et à l'entretoit, dont la présence de moisissure, d'eau et d'humidité excessive, un manque de ventilation et un manque d'isolation. D'une part, l'administrateur a retenu que le syndicat avait connaissance des problèmes depuis 2015 et que le délai de plus de 2 ans entre ce moment et l'ouverture du dossier était déraisonnable. D'autre part, il a conclu qu'il n'était pas possible d'établir que les situations observées étaient de nature à causer la perte de l'ouvrage et qu'elles ne satisfaisaient pas les critères du vice majeur de construction. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, il est question d'un vice de construction. L'un des experts au dossier a déterminé que l'immeuble faisait face à une dégradation prématurée du toit qui amènerait plus tard un affaissement de celui-ci. Par ailleurs, la présence de moisissure et de champignons dans l'entretoit débouchait sur un problème qui devenait exponentiel. Quant à la dénonciation, il faut retenir que le bénéficiaire s'est exécuté conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et à la directive d'un préposé de l'administrateur. Il a toutefois été induit en erreur relativement à la nécessité d'ouvrir un dossier. Dans ces circonstances, il y a lieu de conclure que la lettre du mois de juillet 2015 constituait une dénonciation au sens du règlement.
SDC 7572 WILFRID-HAMEL, bénéficiaire, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'AMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté, au cours de la cinquième année de la garantie, une réclamation portant sur des infiltrations d'eau dans les cagibis de plusieurs unités ainsi que sur un problème d'humidité et de moisissure en résultant. L'administrateur n'a pas retenu qu'il était question d'un vice majeur, étant plutôt d'avis qu'il s'agissait d'un vice caché puisqu'il n'y avait pas de perte partielle ou totale du bâtiment. Cette décision ne peut être maintenue. Le bénéficiaire a fait la preuve d'une «contamination fongique de très grande envergure», en plus d'«infiltration d'eau active» dans les cagibis, y compris les salles électriques. L'espace où les gens peuvent être affectés est un espace dans le bâtiment couvert par le Plan de garantie. Par ailleurs, le fait que la solidité et la stabilité de l'immeuble ne soient pas touchées n'empêche pas de conclure à l'existence d'un vice majeur. En effet, le problème en cause crée des difficultés importantes dans l'utilisation de l'immeuble. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur des infiltrations d'eau par les fenêtres. À cet égard, la décision de l'administrateur doit être maintenue puisque les désordres constatés et décrits n'ont pas pour conséquence de causer la perte partielle ou totale de l'immeuble, ou encore de le rendre impropre à sa destination.
Syndicat des Copropriétaires Place Marien 6, bénéficiaire, et Développement Lupa Inc. (anciennement Développement Allogio Inc.), entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont appris, avant la réception de leur unité en copropriété, qu'une fuite d'eau avait été découverte dans la salle de bains et que des réparations avaient été faites. Lors d'une visite des lieux, ils ont constaté que les travaux avaient causé certains dommages. Après avoir obtenu des informations additionnelles de l'entreprise qui s'est chargée des travaux, les bénéficiaires ont demandé la résiliation du contrat préliminaire et le remboursement de leur acompte, ce qui n'était pas justifié selon l'entrepreneur. L'administrateur a noté que le fait que l'entrepreneur avait tenté de cacher le sinistre survenu, que les travaux correctifs exécutés semblaient être perceptibles et qu'aucun document n'avait été produit par une entreprise experte en analyse d'air prouvant l'absence totale de moisissure étaient toutes des raisons suffisantes pour que le bénéficiaire ne veuille plus faire l'acquisition de l'unité. Il a aussi constaté que l'entrepreneur n'avait pas respecté son obligation légale de vendre un bien libre de tout vice puisque aucun test d'analyse d'air n'avait été fait pour démontrer que l'unité n'était plus contaminée et il n'était pas démontré que les travaux avaient été exécutés selon le protocole de New York, ce qui permettait aussi d'affirmer qu'ils étaient incomplets et mal faits. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, l'entrepreneur a manqué à ses obligations légales de délivrance d'un bien conforme à celui qui avait été convenu aux termes du contrat préliminaire. Il devait appliquer un protocole de décontamination et il ne l'a pas fait, sans non plus l'offrir par la suite aux bénéficiaires dans le contexte d'une reprise de travaux. Il devait livrer une unité conforme à ce qui avait été convenu, soit une unité dans une condition neuve, et il ne l'a pas fait. Il n'est pas question, en l'espèce, de caprices des bénéficiaires mais bien de l'omission de l'entrepreneur de respecter ses propres obligations légales.
LISE LABONNE ET ROGER GENDRON, bénéficaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION 2001 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au mois d'avril 2014, durant la deuxième année suivant la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont été victimes d'une importante infiltration d'eau au sous-sol de l'immeuble provenant du système d'égout pluvial de la Ville. Leurs assurances ont pris charge de remettre les lieux en état. Au mois d'août, ils ont constaté la présence de taches de moisissure sur les murs et les moulures du sous-sol, situation qu'ils ont dénoncée à l'administrateur. À la suite d'une visite au cours de laquelle il n'a constaté aucune trace de moisissure puisque les bénéficiaires les avaient déjà enlevées avec de l'eau de javel, l'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis qu'il ne pouvait faire de lien avec les travaux réalisés par l'entrepreneur. Or, la preuve des bénéficiaires démontre que la principale cause des problèmes d'humidité excessive observés reposerait sur la nature du remblai autour des fondations, lequel serait peu perméable et emprisonnerait l'eau autour des fondations. Cela créerait une poussée hydrostatique qui entraîne l'eau à travers le béton, engendrant une humidité excessive au sous-sol, ce qui peut, avec le temps, causer des moisissures. L'administrateur et l'entrepreneur ont soutenu que des travaux de terrassement effectués par les bénéficiaires auraient créé un bassin de captation d'eau important qui aurait causé le problème d'humidité excessive, mais cela n'explique pas comment le mur droit des fondations contient aussi une quantité excessive d'humidité. Ils n'ont pas non plus démontré que les travaux d'assèchement qui ont suivi l'infiltration de 2014 n'auraient pas été faits correctement. L'entrepreneur devra étanchéifier, à l'intérieur, le joint entre la dalle sur le sol et le mur de fondation avec du mastic souple. Quant à l'élimination des moissisures, il devra appliquer la solution suggérée par l'expert des bénéficiaires. L'autre solution proposée par les bénéficiaires, soit le remplacement du drain de fondation, n'est pas retenue, car un remplacement n'est pas nécessaire, une telle mesure est beaucoup plus coûteuse et elle enrichirait les bénéficiaires.
MADAME LINDA HAMEL et MONSIEUR MICHEL PAQUIN, bénéficiaires, et 9179-2069 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire occupe son unité depuis juillet 2014. D'août à novembre, il a senti des odeurs dans le sous-sol, qui étaient liées à la présence de moisissures. Il s'agit de la conclusion à laquelle des experts sont arrivés en juillet 2015. Le bénéficiaire a demandé l'ouverture d'un dossier à la fin du mois de décembre 2015. L'administrateur a toutefois rejeté la réclamation, étant d'avis qu'il était question d'une situation connue et donc apparente au moment de la réception du bâtiment et qu'elle aurait dû faire l'objet d'une dénonciation dans les trois jours ayant suivi la réception. Cette décision ne peut être maintenue. Lors de la réception du bâtiment, le bénéficiaire n'était pas en mesure de vérifier si les problèmes d'odeurs et de contamination de l'air seraient dénoncés à l'administrateur puisqu'il ne savait pas s'il en serait question dans le rapport visant les parties communes ou dans celui visant les parties privatives. Il ne savait pas non plus si ces problèmes seraient mentionnés dans le formulaire d'inspection préréception puisqu'il n'était pas rempli lors de la réception du bâtiment. Par ailleurs, la dénonciation démontre que le bénéficiaire ne parlait pas d'une malfaçon apparente mais bien d'un vice caché de moisissure, ce qui expliquait les odeurs et la contamination de l'air dans son unité. L'ouverture du plancher qui a été nécessaire pour prendre des échantillons est un autre indice qu'il était question d'un vice caché. Dans ces circonstances, il faut conclure que la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème.
SYNDICAT DU 9703-9705-9707 ET 9709 CHAMBORD, bénéficiaires et DEVMAS INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En juin 2014, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'une unité résidentielle dont la réception remontait à 2011. Préalablement à l'achat, elle a fait exécuter une inspection, qui lui a permis de constater que le revêtement extérieur de l'immeuble était abîmé. La réclamation qu'elle a présentée à cet égard a été rejetée par l'administrateur, qui a conclu que le problème observé n'avait pas la gravité d'un vice caché et qu'il n'était donc plus couvert par le plan de garantie. En 2015, la bénéficiaire a présenté une seconde réclamation, faisant valoir que des problèmes semblables observés sur plusieurs unités avoisinantes avaient été reconnus comme des vices majeurs. L'administrateur a conclu que la situation ne semblait pas avoir évolué depuis 2014 et il a rejeté la réclamation de la bénéficiaire. Cette décision doit toutefois être infirmée puisqu'il est question d'un vice de construction susceptible d'entraîner la perte partielle ou totale de l'immeuble. Une visite des lieux a permis de constater la présence de gonflements à la jonction des clins horizontaux, des gondolements, des joints disloqués et la détérioration du calfeutrage autour de la fenêtre et de la porte arrière. L'expert des bénéficiaires a fait part d'un risque de problèmes importants de moisissure qui pourraient altérer la qualité de l'air et rendre les lieux inhabitables. Dans ces circonstances, il faut conclure que les vices constatés sont tels qu'il y a un danger sérieux d'entraîner une perte potentielle de l'immeuble. Cette conclusion est d'ailleurs conforme à ce qui a été déterminé dans trois autres décisions arbitrales visant d'autres unités du projet résidentiel dont l'immeuble de la bénéficiaire fait partie. Puisque l'entrepreneur est en faillite, il appartiendra à l'administrateur de remplacer la totalité du revêtement extérieur.
SUZANNE LE BLANC, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ D'HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en septembre 2010. À l'été 2014, alors que des voisins éprouvaient de la difficulté à vendre leur maison, laquelle avait été construite par le même entrepreneur, les bénéficiaires ont fait une inspection visuelle de leur propre demeure. Ils ont alors constaté la présence de champignons et de moisissure sur la moulure d'une fenêtre, situation qu'ils ont dénoncée. Or, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires, estimant que la gravité du problème ne permettait pas de conclure à la présence d'un vice de construction. Les bénéficiaires n'ont pas demandé l'arbitrage de cette décision mais, quelques mois plus tard, ils ont dénoncé une aggravation de la situation. L'administrateur a maintenu sa décision initiale. Le bénéficiaire qui dénonce de nouveau une situation pour laquelle une décision a déjà été rendue doit démontrer une aggravation de la situation et établir que celle-ci est telle qu'il s'agit d'une situation qui ne ressemble plus à la première. Il ne saurait être question, pour un bénéficiaire qui a laissé expirer le délai d'appel, de dénoncer de nouveau la même situation afin d'obtenir une nouvelle décision dont il pourra demander ultérieurement l'arbitrage. En l'espèce, la propriété des bénéficiaires est atteinte d'un vice. Toutefois, ceux-ci n'ont pas démontré que, depuis la dénonciation précédente, la situation s'était aggravée à un point tel qu'elle fondait l'administrateur à rendre une nouvelle décision. Par ailleurs, la nature de la preuve déposée fait en sorte qu'il aurait été difficile de conclure à la présence d'un vice de construction.
JEAN-FRANÇOIS JOYAL et CATHERINE ROY, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC./LES MAISONS DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
Le 11 novembre 2015, le bénéficiaire a dénoncé par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur une fuite ou une infiltration d'eau. Le 9 décembre, l'entrepreneur a communiqué avec le bénéficiaire au sujet de la suite et de la nécessité de vérifier et de réparer. Quelques jours plus tard, un rapport d'inspection était rédigé, faisant notamment état d'une possibilité de moisissures et de la nécessité d'une expertise complémentaire. La preuve démontre la présence de moisissures et de dégâts d'eau qui requièrent un dégarnissage et une décontamination ainsi que de dommages à des armoires qui ont besoin d'être remplacées. Le bénéficiaire a demandé que des mesures conservatoires soient prises, ce qui a été retenu par l'administrateur. En l'espèce, l'entrepreneur souligne que son sous-traitant pour les travaux de plomberie était l'un des récipiendaires de la dénonciation du 11 novembre. Il n'appartient toutefois pas au tribunal d'arbitrage de partager la responsabilité entre l'entrepreneur et son sous-traitant, mais il y a lieu de retenir que l'entrepreneur, qui peut recourir à un tiers pour effectuer certains travaux, conserve néanmoins la direction et la responsabilité de l'exécution. Par conséquent, celui-ci est responsable de la fuite et des dommages subséquents, causés par une mauvaise installation ou une défectuosité d'un coude de renvoi d'évier de l'unité supérieure à celle du bénéficiaire. L'entrepreneur devra faire le nécessaire pour qu'une entreprise de dégarnissage et de décontamination effectue les travaux requis, lesquels seront inspectés et approuvés par l'administrateur à chaque étape.
9266-4374 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTIONS ALYRO), entrepreneur, et ALAIN PHANEUF, LISANNE PHANEUF et SÉBASTIEN WILLE, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Quelques jours après la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont communiqué avec l'entrepreneur quant à un problème potentiel de moisissure dans le sous-sol de l'immeuble. Ils ont ensuite décidé de ne pas emménager dans leur nouvelle maison, étant d'avis que cela comporterait des risques pour la santé de leur fille asthmatique. Un représentant de l'entrepreneur a fait une visite des lieux, a indiqué qu'il n'y avait aucun risque et a offert de nettoyer les taches que le bénéficiaire avait remarquées. Il a aussi suggéré le remplacement d'une pièce de bois. La bénéficiaire a refusé son intervention, craignant la possibilité de propagation. Des travaux ont été effectués au mois de mai et les bénéficiaires se sont installés dans leur résidence au mois de juin. Ils réclament une compensation pour des dépenses qu'ils ont dû acquitter en raison des délais engagés et pour la perte de jouissance et la souffrance morale qu'ils ont subies. Or, ils n'ont pas démontré que la maison aurait été inhabitable avant le mois de juin. D'une part, au mois de février, la bénéficiaire avait observé que le taux d'humidité dans la résidence était normal et cela permet de conclure à l'absence de moisissure au premier et au deuxième étage de l'immeuble. D'autre part, la bénéficiaire a refusé de permettre à l'entrepreneur de régler le problème lorsqu'il a proposé un nettoyage et un remplacement de pièces. Il faut aussi prendre en considération le fait que l'expertise a retenu que la moisissure se trouvait en surface et non en profondeur, qu'elle était minime et qu'il était possible que la contamination ait été présente avant l'installation. Enfin, la bénéficiaire n'a pas établi la présence de quantités importantes de moisissures ou un taux d'humidité élevé démontrant que l'immeuble était inhabitable après la réception. Les bénéficiaires ne peuvent donc profiter de la couverture du plan de garantie.
HUI JUN JANE ZHAO and QINGHUA ZHOU, bénéficiaires, et LES HABITATIONS BOULADIER INC., entrepreneur, and RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administratieur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa propriété au mois d'août 2011. Après quelques mois, elle a constaté la présence d'espaces entre les lattes de bois du plancher au rez-de-chaussée. Elle s'est plainte de cette situation à l'entrepreneur, qui lui a assuré que c'était normal. Elle a dénoncé ce problème au mois d'avril 2013, soit près de deux ans après la prise de possession et environ un an après la découverte du problème. Or, la dénonciation d'un problème doit se faire dans les six mois suivant sa découverte. Puisque ce délai n'a pas été respecté, l'administrateur devait rejeter la réclamation quant à ce problème. Par ailleurs, à l'été 2013, la bénéficiaire aurait découvert la présence de moisissures sur le plancher flottant d'une chambre au sous-sol. L'administrateur a conclu que la situation était due à un déversement d'eau accidentel, ce qui ne pouvait relever de la responsabilité de l'entrepreneur. Or, il est manifeste que l'infiltration d'eau provient de l'absence d'étanchéité au pourtour d'une fenêtre et que cette déficience laisse filtrer soit l'eau de pluie, soit l'eau évacuée en grande quantité par le terrain voisin surplombant le terrain de la bénéficiaire. Dans les deux cas, puisqu'il aurait dû y avoir l'installation de margelles, l'entrepreneur est responsable de la situation et il doit la corriger. L'entrepreneur devra donc procéder à l'installation de margelles sur l'un des côté de la résidence et à l'étanchéisation de deux fenêtres au sous-sol. Il devra aussi remettre les murs et le plancher de la pièce où la moisissure est apparue dans leur état original.
SENGKEO SISALITH, bénéficiaire, et GROUPE IMMOBILIER TREMBLAY INC., entrepreneur, et ASSOCIATION APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juillet 2009. Le mois suivant, le sous-traitant de l'entrepreneur a procédé à certains ajustements et corrections aux fenêtres afin de régler un problème d'infiltration d'eau dans le bas des fenêtres que les bénéficiaires avaient constaté lors de pluies abondantes. L'hiver suivant, les bénéficiaires ont remarqué un nouveau problème. En effet, de la glace se formait dans les fenêtres et, lorsqu'elle fondait, l'eau s'accumulait sur les seuils des fenêtres avant de couler sur le bas des murs de la maison. L'entrepreneur et son sous-traitant sont intervenus, mais le problème n'a pas été réglé. En décembre 2010, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur, qui leur a indiqué que, en l'absence d'intervention ou en cas d'intervention insatisfaisante, ils devraient s'adresser à son service à la clientèle. Plusieurs tentatives ont été faites pour résoudre le problème, mais sans succès. De plus, des traces de moisissure ont commencé à se manifester sur les contours des fenêtres au mois de septembre 2012. En février 2013, les bénéficiaires ont présenté une réclamation, faisant état du problème de formation de glace, qui n'était toujours pas réglé, et du problème de moisissure. L'administrateur a rejeté la demande, ayant conclu que la dénonciation du problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable de six mois à compter de sa découverte. Cette décision doit être maintenue en partie. En effet, les bénéficiaires ont initialement découvert le problème de formation de glace en décembre 2009, mais ils ne l'ont dénoncé par écrit à l'administrateur qu'en décembre 2010, soit 12 mois plus tard. Ensuite, ils ont omis d'informer l'administrateur qu'ils étaient insatisfaits des interventions de l'entrepreneur, lui laissant croire que le problème était résolu. Bien que les bénéficiaires aient été de bonne foi, qu'ils aient fait confiance à l'entrepreneur et qu'ils n'aient pas voulu indisposer ce dernier, il demeure qu'ils n'ont pas respecté le délai de dénonciation, de sorte que leur recours doit être rejeté quant à la formation de glace. L'administrateur devra toutefois se prononcer sur la présence de moisissure dans les fenêtres des bénéficiaires, point dont il n'a pas traité dans sa décision.
MADAME CAROLINE GIROUX et MONSIEUR DANNY OUELLET, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DAVID PERREAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juin 2009, les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'un immeuble dont la réception datait du mois d'octobre 2008. Au mois de mai 2010, ils ont été victimes d'une infiltration d'eau majeure, laquelle a causé d'importants dégâts au plancher et au bas des murs de leur sous-sol. Au mois de mars 2012, une inspection a permis de constater les dommages importants causés par des infiltrations d'eau successives, dont des déformations du plancher ainsi que la présence de moisissure sur les murs et sous l'escalier. Les bénéficiaires ont dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur pour la première fois au mois d'octobre 2011, 18 mois après avoir découvert la source de leurs problèmes, soit l'infiltration d'eau. L'administrateur a conclu que les bénéficiaires n'avaient pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable à compter de sa découverte et il a rejeté leur réclamation quant à ce point. En l'espèce, les bénéficiaires devaient dénoncer l'infiltration d'eau initiale dans un délai raisonnable après sa survenance, soit dans les six mois suivant celle-ci, donc au plus tard en octobre 2010. Or, ils n'ont pas respecté ce délai, de sorte qu'ils ont perdu leurs droits en vertu du plan de garantie. Ils ne peuvent prétendre qu'ils n'étaient pas familiarisés avec les délais applicables, lesquels ne peuvent être contournés ou écartés en invoquant l'équité. Par ailleurs, en ce qui concerne la moisissure qui est apparue après le mois de mai 2010, les bénéficiaires auraient dû prévoir une telle éventualité en cas de non-remplacement des murs, et une dénonciation de l'infiltration d'eau leur aurait permis de bénéficier de la couverture du plan de garantie.
THIRUMAL THILAGARUBAN et PUSHPAMALA THILAGARUBAN, bénéficiaires plaignants, et 9129-7069 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2005. Trois ans plus tard, ils ont présenté une réclamation concernant une infiltration d'eau et l'apparition de moisissure. L'administrateur a rejeté cette réclamation, d'une part, car la dénonciation n'avait pas été effectuée dans un délai raisonnable suivant la découverte du problème, soit dans les six mois, et, d'autre part, car il n'était pas question d'un vice majeur, de sorte que la garantie ne couvrait pas leur problème. Les bénéficiaires n'ont pas demandé l'arbitrage de cette décision. En juillet 2010, ils ont présenté une nouvelle réclamation, portant de nouveau sur un problème d'infiltration d'eau et de moisissure. L'administrateur a rejeté celle-ci, et sa décision doit être maintenue. En effet, la dénonciation faite en 2010 portait sur les mêmes problèmes qui avaient été constatés en 2008. Elle a donc été effectuée à l'extérieur du délai raisonnable devant être respecté. Par ailleurs, les bénéficiaires auraient pu, s'ils n'étaient pas satisfaits de la décision rendue en 2008, présenter une demande d'arbitrage, ce qu'ils n'ont pas fait. La réclamation présentée en 2010 portait également sur un problème touchant les planchers de l'immeuble, soit l'espacement entre les lattes de bois formant le plancher. Ce problème a été dénoncé pendant la cinquième année de garantie alors que les seuls éléments encore couverts sont les vices de conception, de construction ou de réalisation ainsi que les vices de sols qui pourraient entraîner la perte de l'immeuble. Or, le problème au plancher n'est pas suffisamment grave pour être couvert.
GLADYS ESCOBEDO et un autre, bénéficaires, c. HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur, et GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 19, 22, 37, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en juin 2005. En janvier 2010, il a présenté une réclamation à l'administrateur quant à un problème d'humidité excessive et de moisissure. Celui-ci a conclu que la situation n'était pas suffisamment grave pour constituer un vice majeur et il a rejeté la réclamation au mois d'août. Entre-temps, en juin, le bénéficiaire a choisi de quitter les lieux et de louer une autre unité d'habitation parce que sa fille, asthmatique, était tombée malade et qu'il n'avait pas les moyens d'effectuer les réparations. Il réclame à présent un dédommagement de 30 000 $ au motif que l'entrepreneur n'aurait pas été diligent. Cette demande ne peut être accueillie. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas la possibilité d'un remboursement d'argent à titre de dédommagement après la réception du bâtiment, sauf lorsqu'il est question de réparations urgentes nécessitant une intervention immédiate. Le règlement permet uniquement d'ordonner le parachèvement des travaux ainsi que la réparation des malfaçons et des vices par l'entrepreneur ou par l'administrateur. D'autre part, la garantie est rattachée à l'immeuble, qui n'appartient plus au bénéficiaire. La garantie applicable, si elle n'était pas expirée et si les nouveaux acquéreurs n'avaient pas renoncé à tous leurs droits et recours concernant la découverte de vices ou de défauts cachés, profiterait à ceux-ci.
ANDRÉ LÉVESQUE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS DU SOUS-BOIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 16, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En avril 2008, les bénéficiaires ont acheté l'immeuble. Les propriétaires initiaux de ce dernier en avaient pris possession en juillet 2004. Quatre mois après l'achat, les bénéficiaires ont envoyé une plainte écrite à l'administrateur quant à certains problèmes, dont la présence de moisissure dans la chambre froide. Ce problème n'est toutefois pas couvert par la protection du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs car, depuis la prise de possession initiale, une nouvelle finition a été ajoutée à la chambre froide. En effet, l'administrateur n'est pas responsable de la qualité des travaux réalisés par les propriétaires après la vente par l'entrepreneur. Par ailleurs, même si les premiers propriétaires n'avaient pas effectué de travaux relativement à la chambre froide, la garantie n'aurait été d'aucun secours pour les bénéficiaires. La seule garantie qui demeure en vigueur après la troisième année suivant la prise de possession est celle liée au vice de construction, donc un vice qui entraînerait la perte partielle ou totale de l'immeuble. Or, les bénéficiaires n'ont pas démontré que le problème serait aussi sérieux.
ANDRÉ DESVARIEUX et une autre, bénéficiaires, et SCALTEC CONSTRUCTION INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a reçu le bâtiment le 17 janvier 2003. En raison de sérieux problèmes d'humidité, de moisissure et de pourriture un peu partout aux fenêtres, aux murs et aux panneaux de plâtre du sous-sol, elle a intenté une réclamation auprès de l'administrateur le 19 novembre 2007, demande qui a été rejetée au motif que les points dénoncés l'avaient été tardivement, c'est-à-dire après l'échéance des garanties prévues au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle a déposé sa demande d'arbitrage le 26 mai 2008, soit quatre mois après la réception de la décision de l'administrateur. La bénéficiaire connaissait l'existence des vices invoqués depuis le 17 janvier 2003 et elle ne les a dénoncés que le 19 novembre 2007 à l'administrateur, donc largement en dehors du délai de six mois prévu à l'article 10 du règlement, et ce, sans justification. Par ailleurs, au moment de la réception de la demande de réclamation, il s'était déjà écoulé plus de trois ans depuis la réception du bâtiment. Par conséquent, malgré l'absence de doute quant à la responsabilité de l'entrepreneur -- qui a abusé de la bonne foi de la bénéficiaire -- eu égard à l'état avancé de moisissure des châssis, il faudra débattre la responsabilité légale de celui-ci à l'exclusion de l'administrateur, qui n'est plus lié en vertu des délais du règlement. Les recours de la bénéficiaire devant un tribunal civil sont réservés.
DIANE LATREILLE, bénéficiaire, et LÉONARD CARON & FILS LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'une détérioration grandement prématurée de l'étanchéité de l'enveloppe de l'immeuble et d'un calfeutrage inadéquat, qui causent des problèmes d'intégrité à sa structure ainsi que des problèmes d'humidité, de moisissure et de champignons. La représentante du bénéficiaire s'est fait confirmer que la première date connue de l'administrateur relativement à la réception des parties communes est le 22 décembre 2001, à l'occasion d'une conversation téléphonique avec le secrétariat de l'administrateur. Les signes de détérioration auraient été constatés en mars 2006 et les dénonciations, faites le 12 juin suivant par courrier recommandé à l'entrepreneur et par courrier ordinaire à l'administrateur. Celui-ci n'a pas reçu la lettre. La représentante du bénéficiaire a rencontré l'administrateur à ses bureaux le 4 décembre 2006, croyant être dans les délais de cinq ans depuis la date de réception. Or, la réception des parties communes a eu lieu le 29 novembre 2001, comme l'a confirmé l'architecte en cause, et la fin des travaux a précédé cette date. Les demandes étant hors délai, elles ont été valablement rejetées en bloc par l'administrateur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre que les vices majeurs entre la troisième et la cinquième année de garantie. Même si les malfaçons alléguées peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le bénéficiaire, ce dernier n'a pas fait la démonstration que l'immeuble était placé dans une situation de perte, soit un dommage sérieux subi par l'ouvrage immobilier. Bien qu'il soit possible que les façades extérieures périssent de façon prématurée, cette probabilité n'a pas été prouvée. L'expert de la bénéficiaire n'a procédé à aucune inspection destructive pour déterminer le vice avec certitude et son rapport d'expertise ne parle que d'éléments latents potentiellement importants. De plus, il traite de l'enveloppe extérieure du bâtiment. Le bâtiment doit être étanche, ce qui est possible même si son enveloppe extérieure ne l'est pas. Pour ces raisons, la demande d'arbitrage est rejetée et le bénéficiaire supportera 50 $ des frais d'arbitrage.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 1274 GILFORD, MONTRÉAL (ANOUK FOURNIER), bénéficiaire, et 153642 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 27, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation à la suite d'une infiltration d'eau à leur résidence au motif que le plan de garantie ne couvre pas le genre de dommages allégués dans leur réclamation. C'est l'eau située entre le mur et la dalle de béton du sous-sol qui a graduellement causé la moisissure du bas du mur. Ainsi, la cause déterminante du dommage est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages subis par les bénéficiaires est, quant à elle, l'infiltration d'eau subie. Ainsi, une imputation totale des problèmes survenus à la présence d'ocre ferreuse serait erronée. Que l'on conclue qu'il s'agit d'un vice du sol ou d'un vice de construction au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec importe peu: la réclamation des bénéficiaires est couverte par le plan de garantie. Comme le vice est apparu dans les cinq ans suivant la fin des travaux et qu'il a été dénoncé dans les six mois après sa découverte, la demande d'arbitrage des bénéficiaires est accueillie. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra donc prendre les mesures nécessaires afin que le sous-sol du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il dispose d'un délai de six mois pour apporter les corrections. Les frais d'expertise devront être supportés par l'administrateur.
JULIE HUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 9, 10, 12, 29, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant la moisissure au bas des murs du garage et celle au mur de rangement sous le garage. Comme la cause de l'humidité au bas des murs du garage résulte du malfonctionnement du drain de plancher et que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux pour corriger la pente, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue, d'autant plus qu'il a été prouvé que les autres facteurs expliquant cette humidité excessive relèvent des bénéficiaires. La moisissure au mur de rangement sous le garage étant due à l'absence de chauffage adéquat et à la disposition de la plinthe chauffante contraire aux règles de l'art, l'entrepreneur devra déplacer la plinthe au centre du mur extérieur.
DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause