Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème touchant le revêtement extérieur de leur résidence, soit l'écaillement de la teinture du bois et des planches craquées. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que la situation ne remplissait pas les critères propres au vice caché et qu'elle n'était pas de nature à rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il était destiné. Cette décision doit être maintenue. S'il y a une déformation du revêtement, il ne s'agit pas d'une situation généralisée et l'amplitude de l'ondulation n'est pas assez importante pour conclure à un vice caché aux fins de l'application du plan de garantie. Par ailleurs, la preuve ne permet pas d'attribuer cette situation à une installation inadéquate du matériau. Enfin, il n'est pas possible de déterminer que la détérioration du revêtement est survenue de manière prématurée par rapport à la durabilité d'autres revêtements semblables.
PHILIPPE ASSELIN et JÉRÔME LABADIE, bénéficiaires, et 9248-6851 QUÉBEC INC./CORTEN, DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
La décision de l'administrateur porte sur un problème d'infiltration d'eau. En plus de sa contestation sur le fond, l'entrepreneur soutient que la dénonciation de cette situation a été faite tardivement. Il ne suffit pas d'avoir eu connaissance d'un problème mineur à une date donnée pour que le délai commence à courir et qu'il devienne impératif d'aviser l'entrepreneur et l'administrateur à ce moment. En l'espèce, le désordre et la gravité de la situation se sont manifestés par la survenance d'un sinistre majeur le 9 février 2022. Dès lors, le bénéficiaire a agi en déposant, dans les semaines suivantes, une dénonciation et en demandant l'avis d'un expert afin de déterminer la cause des événements. Le délai de 6 mois a donc été respecté. Par ailleurs, puisque la date du sinistre est le 9 février 2022 et que celle de la réception de l'ouvrage est le 18 février 2019, c'est la couverture sur les vices cachés qui s'applique. Enfin, le Tribunal retient la thèse soutenue par l'expert du bénéficiaire quant à la cause du sinistre. L'entrepreneur devra procéder aux corrections nécessaires.
Syndicat des copropriétaires 89, rue Jones, Bromont, bénéficiaire, et JSCO inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation en lien notamment avec un écoulement d'eau visible sur le parement extérieur de l'immeuble, à la jonction des balcons. Ce problème touchait 1 des 17 unités de celui-ci. L'administrateur a rejeté ce point, bien qu'il ait été dénoncé dans le délai de couverture des vices cachés, au motif que le bénéficiaire n'avait pas démontré que le problème causait un déficit d'usage ou qu'il rendait le bien impropre à l'usage auquel il était destiné. Cette décision doit être maintenue. D'une part, le problème n'a pas été dénoncé dans un délai raisonnable, alors que le bénéficiaire a attendu plus de 21 mois après en avoir pris connaissance. D'autre part, la preuve de ce dernier quant à la gravité du vice allégué ne permet pas de conclure à l'existence d'un vice grave touchant le bâtiment.
SDC DE LA COPROPRIÉTÉ CONDOS W ÉDIFICE 2000, bénéficiaire, et 9226-0520 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC./GMN, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en décembre 2019. En janvier 2022, il a dénoncé plusieurs problèmes. Bien qu'il y ait eu suspension des délais de prescription pendant quelques mois en 2020 en raison de la pandémie de la COVID-19, le délai de dénonciation fait en sorte qu'il doit être question d'un vice caché pour qu'un problème soit couvert par la garantie. Or, les éléments en cause relèvent tous de la malfaçon, soit un problème de gravité moindre, de sorte qu'ils n'étaient plus couverts au moment où ils ont été dénoncés.
Germain Tremblay, bénéficiaire, et Maisons Laprise inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire en ce qui concerne certains éléments dénoncés pendant la troisième année de la garantie au motif qu'il n'était pas question de vices cachés. Lorsqu'il a présenté ses arguments, le bénéficiaire s'est surtout fondé sur sa crainte personnelle et sur des décisions arbitrales visant des problèmes relatifs à d'autres maisons construites par d'autres entrepreneurs dans d'autres villes. Le sentiment de crainte des bénéficiaires, qui sont majoritairement des personnes qui s'y connaissent peu en construction, est fréquent lors des arbitrages. Or, si le plan de garantie couvre les acomptes, le parachèvement, la malfaçon, les vices cachés et les vices majeurs, il ne couvre pas les craintes ou les inquiétudes qui ne sont pas fondées sur la preuve. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue quant aux éléments en question. Il en va toutefois autrement en ce qui concerne une fissure au comptoir de granit du bénéficiaire. L'administrateur n'a pas retenu ce point, qui avait été dénoncé dès la réception de l'immeuble, étant d'avis qu'il ne s'agissait pas d'une malfaçon. Or, la fissure est non seulement visible, mais aussi perceptible au toucher. De plus, malgré une réparation effectuée par un sous-traitant de l'entrepreneur, la situation s'est dégradée. Il est donc question d'une malfaçon.
Jacquelin Roy, bénéficiaire, et SG Habitation Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont l'absence de contre-solin. L'administrateur a rejeté ce volet de la réclamation. Tout en reconnaissant qu'il s'agit d'un élément qui permet d'assurer le dégagement nécessaire entre le revêtement et le bardeau, il a retenu que la situation ne présentait pas un niveau de gravité suffisant pour être qualifiée de vice caché puisqu'il n'y avait pas de preuve de désordre connu ou d'affectation d'usage. Cette décision doit être maintenue. En effet, l'absence de contre-solin n'a pas provoqué à ce jour de désordre apparent, de sorte qu'il n'est pas possible de conclure à la présence d'un vice caché.
FATOU GACOU, bénéficiaire, et J.R.B. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème lié au revêtement des planchers de bois d'ingénierie de leur unité de copropriété. Lorsqu'ils ont pris possession des lieux, ils ont noté la présence de dépressions importantes dans les planchers de la cuisine et d'un corridor. L'administrateur a conclu qu'il n'était pas question d'un vice caché puisqu'il n'a constaté aucun préjudice et que la pose du plancher avait été faite selon les normes du fabricant relatives à un plancher de bois flottant. En effet, la méthode utilisée procurerait une meilleure acoustique. Cette décision doit être maintenue. Les bénéficiaires n'ont pas établi que le problème était susceptible de constituer un inconvénient futur ou de nuire à la revente de leur unité. Par ailleurs, l'installation du plancher a été faite conformément aux instructions du fabricant. Il n'y a pas lieu de rendre une décision en faveur des bénéficiaires sur la foi de la crainte d'un problème potentiel.
Annie Raymond Desgagné et Christian Turcotte, bénéficiaires, et Construction Décor Prestige, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'octobre 2018. À l'occasion de travaux de terrassement effectués à l'automne 2020, ils ont appris qu'il était nécessaire de construire des margelles autour des 3 fenêtres situées au sous-sol. Ils ont fait exécuter ces travaux, sans préalablement consulter l'entrepreneur. En décembre 2020, les bénéficiaires ont réclamé à ce dernier les frais d'installation des margelles. Au mois de juillet 2021, ils ont dénoncé à l'administrateur le fait que le niveau des fondations de leur résidence était trop bas et qu'ils avaient par conséquent dû installer les margelles. L'administrateur a conclu que la dénonciation était tardive, que le problème constaté n'était pas de nature à rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné et que la réclamation devait être rejetée. Cette décision doit être maintenue. En effet, lorsqu'ils ont appris que des margelles devaient être installées, les bénéficiaires auraient d'abord dû joindre l'entrepreneur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre pas les travaux effectués par des tiers, sauf dans des cas exceptionnels, en particulier lorsqu'il s'agit de mesures conservatoires. Or, l'ajout de margelles ne constituait pas une telle mesure. En ce qui a trait au niveau des fondations, les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence d'un vice caché.
Sylvie Tremblay et Michael Descheneaux, bénéficiaires, et Guilmain Design Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont le fait que leur plancher de bois franc n'est pas au même niveau que la céramique. À cet égard, il est vrai que le dénivelé dépasse la tolérance reconnue et entraîne un risque de blessure pour les enfants ainsi que pour les adultes visiteurs. Il s'agit d'un vice caché. Or, le délai de presque 2 ans entre la découverte du problème et sa dénonciation n'est pas raisonnable, étant donné que le bénéficiaire ne peut le justifier. Un autre point de la réclamation est la différence de couleur des bardeaux d'asphalte sur le toit, ce qui constituerait une malfaçon selon l'administrateur. Il s'agit plutôt d'un vice caché à cause des coûts estimés de réparation excessifs ou de l'importante diminution du prix en cas de revente. Par ailleurs, bien que l'entrepreneur ait expliqué que les bardeaux d'un même fabricant sont parfois livrés avec des différences de couleur, il a tout de même la responsabilité de s'assurer que des bardeaux identiques, provenant d'un même lot, sont utilisés pour la fabrication d'une unité d'habitation. L'entrepreneur devra corriger la situation.
Chadi Chantiri et Krystle Andrade Sahel, bénéficiaires, et Construction Briancon (1998) inc., entrepreneur, et La Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec une fuite d'air dans une unité. Selon la preuve, le propriétaire de cette unité n'a pas permis que son foyer au gaz soit raccordé au réseau. Or, chacun des foyers est muni d'une cheminée d'évacuation, laquelle n'est pas scellée, et il est normal que, s'il y a un écart entre la température à l'extérieur et celle à l'intérieur de l'unité, de l'air frais entre par la cheminée. Il n'est pas question en l'espèce d'un vice ni d'une malfaçon. Il appartiendra au bénéficiaire de sceller ou de calfeutrer l'ouverture, ce qui serait cependant déconseillé advenant la vente de son unité et une absence de dénonciation.
7503428 CANADA INC., entrepreneur, et SDC DU 3701 CHEMIN CHAMBLY, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Lorsque, en 2020, elle est devenue la deuxième propriétaire d'une résidence construite en 2018, la bénéficiaire a constaté que le béton de la galerie avant s'effritait. L'administrateur a rejeté la réclamation présentée par celle-ci, étant d'avis qu'il était question d'un vice caché, mais que la situation était visible avant que la bénéficiaire ne procède à l'achat de l'immeuble. Cette décision ne peut être maintenue. Même si l'effritement était apparent lorsque la bénéficiaire a acheté sa résidence, la cause de cet effritement était inconnue. L'entrepreneur a indiqué à la bénéficiaire que cette situation était le résultat de l'application de sel sur les marches, mais, pendant l'audience, cette dernière a appris que l'effritement était plutôt causé par le fait que l'entrepreneur avait mis trop d'eau dans le ciment au moment de la construction de la galerie et des marches. En l'espèce, l'entrepreneur a vendu une maison avec une garantie contre les vices cachés. Il est question en l'espèce d'un vice caché qui a été dénoncé dans un délai raisonnable et alors que la garantie était toujours en vigueur. L'entrepreneur ne peut échapper à ses responsabilités.
Madame Chantal Dicaire, bénéficiaire, et 9309-5412 Québec inc. / Les Entreprises Laurent Labrie, entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillies en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui compte 12 unités de copropriété. Il a présenté des réclamations portant notamment sur un problème d'infiltration d'eau par les solins. L'administrateur a noté qu'il était question d'une malfaçon apparente et visible pour un professionnel qui effectue une inspection des parties communes. Cette position ne peut être retenue. En effet, on ne peut reprocher à un acheteur qui fait appel à un inspecteur d'avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si ce dernier ne remarque pas un problème que l'acheteur raisonnable ne pouvait lui-même déceler. L'administrateur fait aussi une erreur lorsqu'il indique que la période de couverture était échue au moment de la dénonciation des infiltrations d'eau. En effet, la couverture de 3 ans pour vice caché débute à la date de réception des parties communes et, en l'espèce, le problème a été découvert dans ce délai et il a été dénoncé dans les 6 mois ayant suivi sa découverte. Quant à la nature du problème, la preuve démontre que des fenêtres et portes-fenêtres du bâtiment souffrent de vices qui remplissent le critère du vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués en conséquence et une inspection de certaines autres fenêtres et portes-fenêtres devra avoir lieu. Une note s'impose par ailleurs quant au délai de dénonciation. L'administrateur a tort de prétendre qu'un problème touchant toutes les fenêtres aurait dû être dénoncé dès la première infiltration à une fenêtre. On ne pouvait exiger que le bénéficiaire constate immédiatement qu'il y avait un problème généralisé à dénoncer. Les réclamations portaient aussi sur l'absence de cloisons intérieures conformes aux plans. Bien que l'administrateur ait conclu à un vice caché et non à un vice majeur, car cette situation ne mettait pas en péril la structure du bâtiment ou n'en empêchait pas son utilisation, il faut plutôt retenir qu'il s'agit d'un vice majeur. En effet, cette situation compromet la sécurité des usagers de façon importante puisqu'elle touche des endroits par lesquels les copropriétaires doivent passer pour évacuer d'urgence le bâtiment en cas d'incendie. La demande d'arbitrage doit être accueillie à cet égard.
Syndicat des copropriétaires du Faubourg du Saint-Laurent du 580 des Bateliers, bénéficiaire, et Faubourg du St-Laurent (2011) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la présence de rongeurs dans leur résidence et sur des problèmes de plancher. En ce qui concerne le premier problème, l'administrateur a constaté que certaines grilles anti-rongeurs situées autour du bâtiment étaient déficientes, mais il a conclu que cela n'avait pas la gravité d'un vice caché. Cette décision doit être infirmée. Non seulement le tribunal a déjà vu une promesse d'achat être annulée après la découverte de 1 seule souris morte dans une trappe lors d'une inspection préachat, mais il a déjà conclu que la présence d'ouvertures permettant à des rats d'accéder à un bâtiment habitable constituait un vice caché. En ce qui a trait aux planchers, il était d'abord question d'un gondolement du plancher situé au pied de l'escalier du sous-sol. L'administrateur a retenu que cette situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. Or, il faut retenir qu'une préposée de l'administrateur avait transmis aux bénéficiaires des informations qui leur ont fait croire qu'ils pouvaient attendre avant de dénoncer ce problème. Dans ces circonstances, il ne faut pas retenir le délai de dénonciation déraisonnable contre les bénéficiaires. La réclamation de ceux-ci est donc accueillie en ce qui concerne les 2 problèmes soulevés.
Johanne Lemieux et Roger Ménard, bénéficiaires, et Constructions Lem-Tech Inc., entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème lié à leur drain français, exprimant des craintes relativement à la présence d'eau par-dessus celui-ci de même qu'à son fonctionnement. L'administrateur a conclu que le drain était complètement inefficace et que, vu la présence possible de dépôts d'ocre et les nombreux avis d'experts obtenus, le système de drainage devait être entièrement refait. Pour remédier à la situation, l'entrepreneur suggère plutôt de changer la pompe tous les 2 ans et d'installer des contrôles électroniques permettant de détecter les anomalies. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Il est généralement reconnu qu'un drain rempli d'eau entraîne la formation de dépôts d'ocre et est difficile à nettoyer, ce qui favorise le colmatage. En l'espèce, le drain est parfois complètement rempli d'eau sur au moins 90 % de sa longueur, ce qui est loin de la «tolérance zéro» préconisée par les règles de l'art. Dans les circonstances, il faut conclure à la présence d'un vice caché, et l'entrepreneur devra procéder au remplacement complet du système de drainage.
EXO Construction inc., entrepreneur, et Jessica MacDonald et Rémi Cyrenne, bénéficiaires, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur a rendu une décision relative à différents problèmes touchant la fondation de l'immeuble des bénéficiaires. Il y a lieu de donner raison à ceux-ci relativement à la présence d'humidité sur la surface extérieure du mur de fondation arrière et à la base du mur du garage. À la lumière des déficiences observées lors de la construction de l'enveloppe de l'immeuble jumelé à celui des bénéficiaires et des dommages constatés à l'enveloppe de leur propre immeuble, ces derniers ont fait la preuve du bien-fondé de leur réclamation à cet égard. Pour les mêmes motifs, il y a lieu d'accueillir leur réclamation relative à la présence d'humidité à la base du mur du garage. En ce qui concerne la membrane hydrofuge recouvrant la fondation, l'administrateur a reconnu s'être fié à l'expertise effectuée dans l'immeuble jumelé. Le Tribunal accueille donc la réclamation à cet égard. L'administrateur devra effectuer une expertise pour déterminer si une membrane bitumineuse a été installée. Enfin, la crainte que suscitent les malfaçons touchant l'immeuble jumelé convainc le Tribunal d'accueillir la réclamation relative à la fissure observée dans la fondation. L'administrateur avait jugé que celle-ci n'était pas suffisamment importante pour commander l'intervention de l'entrepreneur.
ROSANNA DI PERNA et GEORGE LIAKOPOULOS, bénéficiaires, et 9122079 CANADA INC. / LES JARDINS LAVOIE, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'août 2012. Au printemps 2015, ils ont notamment dénoncé la présence de fissures dans la fondation de l'immeuble. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de corriger cette situation. Les bénéficiaires ont toutefois été insatisfaits des travaux effectués, soutenant qu'ils n'avaient pas été faits selon les règles de l'art et l'usage du marché. L'administrateur n'a pas retenu cette position. Il a conclu que l'immeuble ne présentait plus de vice caché et que les réparations étaient adéquates. Cette position doit être maintenue. En l'espèce, il est possible de constater la présence de fissures capillaires de retrait, ce qui n'est pas couvert par le plan de garantie puisqu'il s'agit du résultat du comportement normal des matériaux utilisés. Rien ne permet de conclure qu'il serait plutôt question d'un vice caché. En ce qui concerne une fissure touchant la la dalle du sous-sol, les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'elle était présente pendant la période de couverture de 5 ans.
Monsieur Olivier Arsenault, bénéficiaire, et Les Industries Leblanc Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En décembre 2019, en raison d'odeurs nauséabondes, le bénéficiaire s'est aperçu d'un écoulement d'eau sous l'évier de sa cuisine en provenance de la valve d'arrêt, dont la rondelle d'étanchéité s'était fissurée. La valve étant située derrière un panneau, et donc invisible et inaccessible, quelques semaines s'étaient écoulées avant que le bénéficiaire ne s'en rende compte. Un plombier a exécuté des travaux correctifs d'urgence à la valve, le tout pour un total de 213 $. Le bénéficiaire a ensuite présenté une réclamation à l'administrateur pour le remboursement de la somme payée et la réparation des dommages subis. L'administrateur, lors de sa visite, a constaté que l'arrière du comptoir de cuisine était ondulé et qu'une petite section du sous-plancher avait commencé à pourrir. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché puisque la valve d'arrêt était inaccessible, et il a ordonné à l'entrepreneur de procéder à la remise en état des lieux et au remboursement de la somme déboursée par le bénéficiaire. L'entrepreneur conteste cette décision, faisant notamment valoir qu'il était question d'une malfaçon non apparente qui n'était plus couverte par la garantie au moment de sa découverte. Pour conclure à l'existence d'un vice caché, il faut être en présence d'un vice antérieur à la vente qui était inconnu de l'acheteur, qui n'était pas apparent au moment de la transaction et qui est suffisamment grave pour qu'il en résulte un déficit d'usage tel qu'un acheteur prudent et diligent n'aurait pas acquis l'immeuble ou n'aurait pas donné un si haut prix. Au regard de l'antériorité du vice, la détérioration de la rondelle d'étanchéité de la valve est présumée être le résultat d'un vice qui existait au moment de la vente et dont la responsabilité incombe à l'entrepreneur, lequel n'a pas réussi à repousser la présomption. La dissimulation de la valve derrière un panneau de bois est aussi antérieure à la réception. Quant au caractère inconnu du vice, aucune preuve n'a démontré une connaissance de celui-ci par le bénéficiaire, et personne non plus n'a allégué une telle connaissance. Ensuite, l'entrepreneur a admis que le vice n'était pas apparent. En ce qui a trait à l'importance du vice, l'eau s'est égouttée entre les murs suffisamment longtemps pour causer un gondolement à l'arrière du comptoir de cuisine ainsi qu'un début de pourriture à une section du sous-plancher et l'apparition de moisissures. Il y a donc un déficit d'usage en l'espèce, et l'entrepreneur est responsable du remboursement des frais d'urgence engagés par le bénéficiaire et de la remise en état des lieux.
Coopérative d'habitation petits et grands, bénéficiaire et Construction SOCAM Ltée, entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes de l'immeuble en décembre 2013. En 2016, il a dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur une infiltration d'eau dans l'immeuble. L'entrepreneur n'a remarqué aucune anomalie aux drains sur le toit, mais la possibilité d'une infiltration par une unité de ventilation a été évoquée et le bénéficiaire a entrepris des démarches en ce sens. En 2017, de nouvelles infiltrations d'eau sont survenues. Un sous-traitant de l'entrepreneur a effectué des tests et a conclu qu'il était probablement question d'un problème touchant un coude raccordé au drain du toit ou le raccordement lui-même. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux vérifications et aux travaux nécessaires. Un problème à un joint mécanique a alors été découvert, soit une déchirure d'un manchon de caoutchouc. En 2019, de nouvelles infiltrations sont survenues. Le bénéficiaire a soumis une réclamation, mais l'administrateur l'a rejetée, étant d'avis qu'il était question d'un problème survenu à l'extérieur de la période de couverture de 5 ans prévue au plan de garantie. Cette décision ne peut être maintenue. Un expert a soutenu que la déchirure prématurée des manchons était la cause des infiltrations qui se sont produites à partir de 2016 et que, lorsque la tuyauterie est correctement installée, la durée de vie normale d'un manchon est d'au moins 50 ans. Il faut conclure que les infiltrations d'eau sont en lien avec le vice caché dénoncé par le bénéficiaire en 2016. L'entrepreneur devra vérifier l'état de la descente pluviale et de ses raccords. Cela sera onéreux, mais c'est la mauvaise exécution des travaux de tuyauterie par l'entrepreneur qui en est la cause, et ce n'est pas au bénéficiaire d'en subir les conséquences en effectuant des travaux correctifs d'urgence au gré des conditions climatiques. Une fois les vérifications faites, l'entrepreneur devra communiquer au bénéficiaire le détail des travaux correctifs à effectuer.
SYNDICAT DE LA COPROPRIETE LOFTS DU BOISÉ 1440, bénéficiaire, et 9231-9326 QUÉBEC INC. (TRIGONE), entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires sont propriétaires d'unités en copropriété. Ils ont tous fait état de problèmes relatifs au fini de leurs planchers de béton. L'administrateur a constaté la présence de taches sur les planchers à divers endroits et il a conclu qu'il s'agissait d'un vice caché. Il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. L'entrepreneur prétend qu'il n'y a pas de vice caché en l'espèce puisqu'il s'agirait d'un problème purement esthétique et non fonctionnel. L'apparition précoce de taches sur les planchers est le résultat de l'utilisation du mauvais revêtement par l'entrepreneur. En effet, celui-ci n'a pas employé un revêtement de polyuréthane comme ce qui était prévu au contrat. De plus, il n'a pas donné aux bénéficiaires les informations relatives à l'entretien du produit qu'il a utilisé. Quant à la gravité du problème, les planchers en cause n'ont pas uniquement un rôle fonctionnel. En effet, l'apparence et le design étaient un aspect important pour la clientèle ciblée par l'entrepreneur. Au surplus, le revêtement utilisé n'assure pas une protection à la hauteur de celle d'un revêtement de polyuréthane et le tribunal ne croit pas que les bénéficiaires avaient comme attente légitime d'avoir à reposer du scellant acrylique chaque année, et ce, en raison de tous les désagréments qui en découlent.
Développement P10 Inc., entrepreneur, et Sabrina Hammoum, Marie-Dominique Charier, Juliana Escudeiro, Jim Baude, Fannie Theroux, Ped Phimphrakao, Mathieu Cournoyer, Paule Bélanger et Prita Pourouchottamin, bénéficiaires, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur les escaliers extérieurs de l'immeuble. L'état des colonnes ou des supports de ces escaliers est mis en cause. Or, l'administrateur n'a noté aucun désordre structural et a donc conclu à une absence de vice caché. Cette décision doit être confirmée. Une visite des lieux a permis de constater la présence de moisissures sur les pièces de bois, ce qui découle d'un manque d'entretien. Or, environ 7 années se sont écoulées entre la fin des travaux et la présentation de la réclamation. Aucune preuve ne démontre que le bénéficiaire aurait procédé à l'entretien du bois pendant cette période, quoique ce matériau nécessite un entretien quasi annuel, sinon tous les 2 ans. Par ailleurs, lors de l'inspection préréception, qui a eu lieu en 2017, des réparations mineures avaient été recommandées, mais elles ne semblent pas avoir été effectuées. Enfin, rien ne permet de retenir que l'aménagement et la structure ne seraient pas conformes aux règles de l'art ni qu'il y aurait un début de perte de l'ouvrage. Dans les circonstances, il n'est pas possible de conclure à la présence d'un vice caché.
Syndicat de la copropriété Quartier Gareau 3420 à 3454, bénéficiaire, et Quartier Gareau inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son unité de copropriété en 2014. Son contrat prévoyait qu'un échangeur d'air conforme aux normes en vigueur serait installé dans l'unité. Le bénéficiaire n'a fait aucune vérification de l'appareil, ayant confiance en l'entrepreneur. Or, il s'est avéré que ce dernier avait en réalité installé un système de ventilation mécanique et non un échangeur d'air. L'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que le système de ventilation mécanique dans son unité constituait un vice caché. L'entrepreneur est toutefois en désaccord avec la qualification de vice caché. Il fait valoir qu'un tel vice sous-entend la présence d'un déficit d'usage important -- que l'on ne trouve pas en l'espèce -- qui doit se rapporter à l'ensemble de l'unité du bénéficiaire. Cet argument doit être retenu. En effet, le bénéficiaire a reconnu qu'il utilisait peu l'appareil de ventilation parce qu'il était trop bruyant, que son utilisation laissait des traces noires sur les pentures du placard où il était installé et qu'il voulait économiser de l'argent. Les admissions du bénéficiaire permettent de constater que, malgré le fait que l'appareil installé ne soit pas un échangeur d'air typique, il n'a pas rendu l'unité impropre à l'usage auquel elle était destinée. En effet, la destination de l'unité était de servir de résidence au bénéficiaire. Puisqu'il n'est pas question d'un vice caché et que le problème a été découvert après la période de couverture des problèmes de moindre importance, la réclamation du bénéficiaire devait être rejetée.
Village de la Gare S.E.C, entrepreneur, et Jacques Kirkland, bénéficiaire, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur a rejeté leur réclamation à certains égards, étant d'avis qu'il n'y avait pas eu dénonciation à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, en ce qui concerne le délai de dénonciation, il y a lieu de noter que le contrat de garantie a été signé en décembre 2017 et que la version du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs applicable est celle qui est entrée en vigueur en janvier 2015. Selon celle-ci, la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable, mais ce délai n'est plus d'un maximum de 6 mois tel qu'il l'était avant. En l'espèce, il y a lieu de retenir que les bénéficiaires ont dénoncé les problèmes touchant leur résidence à l'intérieur d'un délai raisonnable à partir de leur découverte. Parmi les situations dénoncées, il était question d'une installation inadéquate des armoires dans la salle de bains que les bénéficiaires n'auraient pas remarquée au moment de la réception. À cet égard, il faut constater que c'est un professionnel du bâtiment qui a remarqué le problème et qu'il s'agit donc d'une malfaçon non apparente. L'administrateur a aussi conclu que la pompe de puisard des bénéficiaires, qui fonctionne en continu, ne faisait pas l'objet d'un vice caché, car il s'agissait d'un appareil qui nécessite un certain entretien et des ajustements. Or, il existe une présomption quant à la présence d'un vice caché et il appartenait à l'entrepreneur de démontrer qu'il s'agissait d'une situation découlant d'un défaut d'entretien ou d'un mauvais ajustement, ce qui n'a pas été fait.
Sayed Hamed Kazemi Sangdehi and Morvarid Shahbazian, Beneficiaries, et Les Tours Utopia Inc./Domaine Bobois, Contractor, and La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), Manager
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La propriété du bénéficiaire est construite sous le niveau de la nappe phréatique et il y a présence d'ocre ferreuse. L'administrateur a conclu à un vice caché, ce qui n'est pas contesté par les parties, et il a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires au système de drainage de la résidence, et ce, en fonction des conclusions du rapport de l'ingénieur qu'il avait mandaté afin de rendre sa décision. Le bénéficiaire demande qu'une solution permanente et définitive soit retenue pour régler le problème et il estime que la solution choisie par l'administrateur de même que celle proposée par l'entrepreneur ne sont que temporaires. Ainsi, le bénéficiaire voudrait qu'il y ait soulèvement de sa résidence, malgré les coûts plus importants liés à cette méthode. L'entrepreneur et l'administrateur ont raison de prétendre que le rôle de l'arbitre n'est pas de choisir la meilleure solution, mais plutôt de déterminer si la méthode corrective retenue est conforme au plan de garantie et aux règles de l'art. Cela ne signifie toutefois pas que le bénéficiaire doit accepter une solution partielle qui ne vise qu'à minimiser la situation et réduire les dommages qu'il subit. Ce dernier est en droit de s'attendre à ce que la méthode corrective vienne résoudre définitivement le problème. Par ailleurs, l'arbitre peut imposer une méthode corrective précise. En l'espèce, la résidence est construite sous le niveau maximal moyen de la nappe phréatique et ses semelles sont dans l'eau à longueur d'année, ce qui n'est pas conforme aux règles de l'art. La solution conforme au plan de garantie qui pourrait éliminer entièrement le problème de colmatage du drain agricole est le soulèvement de l'immeuble. Il y a donc lieu d'opter pour la solution proposée par les bénéficiaires. Toutefois, puisque certains éléments demeurent préoccupants, des modifications sont nécessaires.
YVES LALIBERTÉ, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DURÉCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a donné raison au bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, et a exigé de l'entrepreneur qu'il effectue des travaux correctifs pour régler un problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur fait valoir qu'il n'est pas question d'un vice de construction dont il serait responsable, mais plutôt d'un manque d'entretien relié à l'accumulation de glace sur les balcons de l'immeuble. La position de ce dernier ne peut être retenue. Bien qu'il ait affirmé avoir constaté à plusieurs reprises que la neige n'était pas enlevée des balcons, il n'est pas crédible. En effet, si c'était le cas, il aurait pris des photographies à l'aide de son téléphone cellulaire ou aurait autrement avisé le bénéficiaire de ses constatations lors de ses visites. Par ailleurs, la neige en soi n'entraîne d'aucune façon des infiltrations d'eau, sinon de telles infiltrations seraient plus fréquentes au Canada. Quant à la glace, la preuve ne démontre pas qu'elle enveloppe le pourtour ou la base des portes-fenêtres de l'immeuble ni qu'elle soulève celles-ci. La théorie de l'entrepreneur à cet égard doit être écartée. Il faut plutôt se rallier à la position du bénéficiaire et de l'administrateur selon laquelle les infiltrations sont principalement attribuables aux membranes et aux solins. Il faut donc conclure à la présence d'un vice caché.
9269-1278 QUÉBEC INC., entrepreneur, et SDC 237 DES COMMISSAIRES EST, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE DE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, estimant que celui-ci lui avait tardivement dénoncé les diverses infiltrations d'eau survenues dans l'immeuble. Il est vrai que le délai de 16 mois qui s'est écoulé entre la première infiltration et la dénonciation peut, en soi, paraître déraisonnable, mais les faits particuliers du dossier convainquent le Tribunal du contraire. En effet, vu l'assurance donnée par les experts de l'entrepreneur que la première infiltration constituait un événement isolé découlant d'une situation météorologique exceptionnelle, le bénéficiaire n'avait aucune raison de croire à la présence d'un vice caché. En d'autres termes, tant les infiltrations de 2018 que celles de 2019 ont été dénoncées dans un délai raisonnable puisque l'opinion des experts selon laquelle l'incident de 2018 «ne devait plus se reproduire» ne s'est pas avérée. Quant au remède, la solution adoptée semble appropriée puisque le bénéficiaire a installé des fils chauffants à l'automne 2019 et que l'immeuble n'a subi aucune infiltration d'eau l'hiver suivant. Le Tribunal réserve toutefois le droit au bénéficiaire d'obtenir dans les 90 jours de la présente décision une opinion d'un entrepreneur expert en toiture pour vérifier l'état du toit et commenter les observations de l'expert de l'entrepreneur. Si cet expert est d'avis que la solution de poser des fils chauffants est insuffisante, le Tribunal réserve le droit du bénéficiaire de présenter une nouvelle réclamation à l'entrepreneur et à l'administrateur afin de débattre la solution proposée par l'expert du bénéficiaire. Enfin, le bénéficiaire n'ayant pas installé de fils chauffants sur la toiture après les infiltrations de 2018, contrairement à ce que recommandait l'expert, il supportera seul les frais de réparation des unités d'habitation touchées à l'hiver 2019.
SDC DU 938 NOTRE-DAME, bénéficiaire, et 9231-1026 QUÉBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé le fait que le caniveau devant la porte de leur garage gelait en période hivernale et que de l'eau s'infiltrait dans le garage lors de redoux importants. L'administrateur a retenu que c'était la garantie sur les vices cachés qui s'appliquait vu le temps écoulé entre la prise de possession de l'immeuble et la découverte du problème. Il a toutefois conclu que le problème des bénéficiaires ne pouvait se qualifier de vice caché. Cette décision ne peut être maintenue. Lors de sa visite, l'administrateur semble avoir retenu qu'un manque d'entretien était la cause de la présence de glace. Or, il faut plutôt conclure qu'il y a un problème de drainage d'un tuyau installé par l'entrepreneur avec une contre-pente négative. Vu l'infiltration dans le garage subséquente à l'accumulation d'eau au-dessus du caniveau, et étant donné que cette infiltration a causé des dommages, il faut conclure que le problème présente la gravité nécessaire pour se qualifier de vice caché. Enfin, on ne peut retenir l'argument de l'entrepreneur selon lequel ce serait un autre entrepreneur qui aurait mal installé le tuyau. Son allégation d'une pose trop basse d'un caniveau après le pavage de la descente du garage, qui, par définition, devait accéder directement au garage intérieur, devait être prouvée autrement que par un simple dessin lors de l'audience.
Pasqualina Racaniello et Claudio Ricci, bénéficiaires, et Développement Domont Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En janvier 2013, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé la chute de l'ignifuge recouvrant l'isolant rigide du plafond au garage à certains emplacements. L'administrateur a conclu que l'entrepreneur devrait faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Au fil du temps, le bénéficiaire a requis des interventions additionnelles au-dessus de plusieurs places de stationnement. Dans sa dernière décision, rendue au mois d'octobre 2017, l'administrateur exigeait de nouveau que l'entrepreneur fasse les vérifications et les correctifs requis. L'entrepreneur est d'avis que les travaux qu'il devait initialement faire en 2016 visaient des sections précises du garage et que la dénonciation du bénéficiaire ne couvrait que celles-ci. Il y aurait donc dénonciation tardive quant aux emplacements qui n'étaient pas initialement visés. Or, l'administrateur fait notamment valoir que l'entrepreneur est tenu non seulement d'apporter des corrections où un problème est constaté, mais aussi de s'assurer que le problème ne se produira pas dans un autre emplacement connexe. Ainsi, il doit apporter une solution permanente et définitive au problème, et ce, après en avoir déterminé la cause. En l'espèce, plus de 60 % des places de stationnement, au fil du temps, ont subi un détachement de l'ignifuge. Il est donc question d'un problème généralisé du plafond du garage, qui s'est manifesté graduellement et qui a été dénoncé dès le départ. Ce problème constitue un vice caché que l'entrepreneur doit régler de manière définitive. Il ne doit pas seulement corriger les endroits où le problème est visible et apparent, mais plutôt procéder aux analyses et aux vérifications nécessaires pour déterminer les correctifs requis afin que le problème de ne reproduise plus.
9211-4388 QUÉBEC INC. (f/a/s Les Habitations Trigone Inc.), demanderesse, et SDC PROMENADES DU GOLF 4 884 984, défenderesse, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation qui portait notamment sur l'absence d'éclairage d'urgence dans une section de la cage d'escalier de l'immeuble menant à la sortie d'urgence. L'administrateur a conclu à l'existence d'un vice de construction qui menaçait la sécurité et la santé des usagers, et il a exigé que les travaux correctifs requis soient effectués. L'entrepreneur conteste que l'absence d'éclairage constitue une non-conformité. Il fait aussi valoir qu'il n'est pas question d'un vice caché, mais plutôt d'une situation apparente qui aurait dû être remarquée et dénoncée à l'occasion de l'inspection préréception. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, l'entrepreneur n'a pas fait la preuve de la conformité du système d'éclairage ni du caractère mineur du problème. D'autre part, il ne peut être reproché au bénéficiaire une omission de relever une déficience apparente. Ce dernier a fait appel à un professionnel du bâtiment qualifié pour faire une inspection et lui indiquer toutes les anomalies qu'il pouvait déceler. Que ce professionnel n'ait pas remarqué le problème en cause et que le bénéficiaire ne l'ait donc pas dénoncé dès la réception ni même pendant plus de 2 ans s'explique: l'absence d'un éclairage d'urgence ne se manifeste qu'à l'occasion d'une panne électrique ou d'une coupure de l'alimentation électrique. Il y a lieu de retenir qu'il s'agit d'un vice caché et que le bénéficiaire l'a dénoncé dans un délai raisonnable après l'avoir découvert.
9221-4691 Québec inc., entrepreneur, et Syndicat des copropriétaires Cité sur le Parc 7, bénéficiaire, et La Garantie Qualité Habitation, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence au mois d'août 2014. Dans la première année ayant suivi la réception de l'immeuble, elle a noté une déformation des lames de bois de son plancher ainsi que la présence de traces noires au-dessus des thermostats électroniques. À l'été 2017, elle a découvert des fissures dans les carreaux de céramique du plancher de sa cuisine. En septembre suivant, elle a dénoncé ces problèmes à l'administrateur, qui a rejeté sa réclamation. Cette décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui a trait aux fissures dans les carreaux de céramique, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, à savoir dans les 6 mois ayant suivi la découverte du problème, mais il ne s'agit pas d'un vice caché. En effet, même si ce problème existait au moment de la vente sans être connu de la bénéficiaire, il n'y a pas eu preuve d'un déficit d'usage qui en aurait découlé. Les microfissures en cause ne peuvent être observées que de très près et elles ne gênent pas la circulation sur le plancher de la cuisine. Quant à la déformation des lames de bois du plancher et aux traces noires observées au-dessus des thermostats électroniques, la dénonciation a été faite bien au-delà du délai de 6 mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Au surplus, pour ce qui est des traces noires, le fabricant des thermostats électroniques a indiqué que l'utilisation fréquente de brûleurs d'huiles parfumées, de chandelles ou de distributeurs de parfum de même que la fumée de cigarette pouvaient causer une décoloration semblable. Or, la bénéficiaire est une utilisatrice assidue de bougies parfumées et elle fume. Le problème dénoncé résulterait donc de ses habitudes de vie.
VICKY BEAUDOIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION STEVE BARON INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur une infiltration d'eau dans un espace de rangement situé sous le balcon de l'une des unités. L'administrateur n'a pas retenu ce point, étant d'avis que la situation découlait d'un entretien inadéquat du bâtiment, plus particulièrement d'une omission de déneiger le balcon au-dessus du rangement. Or, il aurait dû donner raison au bénéficiaire. D'une part, il est question d'un bâtiment neuf, couvert pour les vices cachés aux parties communes, dont le balcon en cause, lequel se trouve au-dessus du garage et d'une remise chauffée. L'entrepreneur avait une obligation de résultat quant à l'étanchéité de ce balcon. D'autre part, c'est la deuxième fois que le problème apparaît, cette fois-ci à la suite de travaux correctifs qui n'avaient pas été divulgués à l'inspecteur en bâtiment qui a procédé à la réception des parties communes, en 2015, au bénéficiaire ou à l'administrateur. Enfin, il y a lieu de prendre en considération le fait que les parties communes n'ont pas fait l'objet d'une inspection préréception conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Syndicat des copropriétaires Chambly sur le Golf 5 381 101, bénéficiaire, et 9231-9144 Québec Inc., entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté, au cours de la cinquième année de la garantie, une réclamation portant sur des infiltrations d'eau dans les cagibis de plusieurs unités ainsi que sur un problème d'humidité et de moisissure en résultant. L'administrateur n'a pas retenu qu'il était question d'un vice majeur, étant plutôt d'avis qu'il s'agissait d'un vice caché puisqu'il n'y avait pas de perte partielle ou totale du bâtiment. Cette décision ne peut être maintenue. Le bénéficiaire a fait la preuve d'une «contamination fongique de très grande envergure», en plus d'«infiltration d'eau active» dans les cagibis, y compris les salles électriques. L'espace où les gens peuvent être affectés est un espace dans le bâtiment couvert par le Plan de garantie. Par ailleurs, le fait que la solidité et la stabilité de l'immeuble ne soient pas touchées n'empêche pas de conclure à l'existence d'un vice majeur. En effet, le problème en cause crée des difficultés importantes dans l'utilisation de l'immeuble. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur des infiltrations d'eau par les fenêtres. À cet égard, la décision de l'administrateur doit être maintenue puisque les désordres constatés et décrits n'ont pas pour conséquence de causer la perte partielle ou totale de l'immeuble, ou encore de le rendre impropre à sa destination.
Syndicat des Copropriétaires Place Marien 6, bénéficiaire, et Développement Lupa Inc. (anciennement Développement Allogio Inc.), entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité en copropriété le 4 mars 2016. Le 24 avril 2017, ils ont constaté pour la première fois un défaut au plancher de leur unité, soit une décoloration de plusieurs planches. Ils ont dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur le 1er mai. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif que le problème, découvert pendant la période de couverture visant les vices cachés, n'était pas un vice caché puisqu'on ne pouvait conclure qu'il causait un déficit d'usage ou qu'il faisait en sorte que l'unité ne pouvait être utilisée aux fins auxquelles elle était destinée. Cette décision doit être maintenue. Lorsque les bénéficiaires ont découvert le problème, la couverture de 1 an pour les malfaçons non apparentes au moment de la réception était échue. C'était donc la couverture de 3 ans pour vice caché qui était valide. Or, les bénéficiaires reconnaissent que leur plancher n'est pas atteint d'un vice caché. En effet, il n'y a pas de preuve d'un vice grave, soit que le plancher serait partiellement ou totalement impropre à servir à son usage usuel et normal.
Monsieur Richard Tremblay et Monsieur René Néron, bénéficiaires, et 7663609 Canada inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire, ès qualités La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au printemps 2015. Pendant leur premier hiver sur les lieux, la bénéficiaire disait qu'elle avait toujours froid, mais les bénéficiaires ignoraient pourquoi. Le deuxième hiver, toutes les fois qu'ils montaient les escaliers, ils sentaient de l'air froid lorsque la température chutait à l'extérieur. Les bénéficiaires ont alors constaté que l'air entrait par les fenêtres et ils ont présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a conclu à l'absence de vice caché, notamment car il n'y avait pas de givre à l'intérieur des fenêtres ni d'infiltration d'eau, et les bénéficiaires n'avaient pas fait la preuve d'un défaut de fabrication ou d'une mauvaise installation. Il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage. La preuve des bénéficiaires démontre la présence d'une infiltration d'air lorsqu'il vente du côté ouest de l'immeuble et quand il fait froid, ainsi que la difficulté de maintenir une température confortable par les froids d'hiver. Il s'agit d'un vice caché qui a été découvert pendant la période de couverture. Des travaux correctifs devront être effectués.
Nadia Vaccarello et Antonio La Rosa, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec Inc., entrepreneur, et Garantie Qualité Habitation, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Au mois de janvier 2016, il a reçu un avis de non-conformité de la part du service de sécurité incendie de l'agglomération de Longueuil. L'avis indiquait notamment que les bacs de récupération à déchets devaient être entreposés dans un local conçu à cet effet et que les locaux d'entreposage devaient être isolés du reste du sous-sol de stationnement par une séparation coupe-feu, le tout conformément au règlement de construction applicable. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'administrateur au mois de mai, mais ce dernier a retenu que ces problèmes étaient observables et décelables depuis la délivrance de l'avis de fin des travaux en 2012 et de la réception des parties communes en 2013, de sorte que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Il a par conséquent rejeté la demande du bénéficiaire. La décision de l'administrateur doit être infirmée. En effet, ce n'est qu'après la réception de l'avis de non-conformité du service de sécurité incendie que le bénéficiaire a pris conscience de l'existence du problème. Une visite des lieux a par ailleurs permis de constater qu'il n'était pas évident d'établir les manquements relevés par le service de sécurité incendie. En effet, les techniciens qui ont dessiné les plans de l'immeuble, l'architecte qui a signé les plans, l'entrepreneur et le spécialiste dans l'installation de gicleurs sont parmi ceux qui n'ont pas remarqué un quelconque problème. Or, il est ici question d'une situation qui pourrait mener à la perte de l'immeuble. En effet, un incendie dans les bacs de déchets ou de recyclage ou encore dans les cases de rangement des unités, étant donné qu'ils sont tous situés au sous-sol, constitue une source de danger potentiel très grave qui pourrait réduire l'immeuble en cendres et compromettre la santé et la sécurité de tous les occupants.
Syndicat des copropriétaires du Domaine du Ruisseau 3100, bénéficiaires, et Habitation Ste-Vac 2000 inc., entrepreneur, et Raymond Chabot administrateur provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires sont des syndicats des copropriétaires de plusieurs immeubles qui ont présenté des réclamations après avoir reçu des avis de non-conformité de la part de la Ville de Boucherville au motif que les séparations coupe-feu de leurs immeubles n'étaient pas conformes aux règlements municipaux. L'administrateur a rejeté leurs réclamations, étant d'avis que les dénonciations faites au mois de mai 2013 n'avaient pas été reçues dans un délai raisonnable à compter de la découverte du problème, qu'il a fixée au mois d'avril 2012. La preuve ne démontre toutefois pas que les bénéficiaires avaient connaissance ou avaient découvert un vice devant être dénoncé au mois d'avril 2012. Le réel point de départ du délai de dénonciation doit être fixé au mois de novembre 2012, moment où les bénéficiaires ont obtenu un rapport énonçant que les immeubles visités comportaient des lacunes importantes. Par conséquent, lors de la dénonciation au mois de mai suivant, le délai de dénonciation de 6 mois n'était pas expiré.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 742, DES SUREAUX ET AL., bénéficiaires, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois d'octobre 2015. En décembre 2016, ils ont remarqué que la dalle de béton de leur garage évacuait l'eau vers le pourtour de la pièce, étant affligée d'un bombement. Le même mois, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a rejeté leur réclamation, étant d'avis que le problème, qui avait été dénoncé dans la deuxième année de la garantie, n'avait pas la gravité d'un vice caché et n'était donc pas couvert. Cette décision ne peut être maintenue. Étant donné que 14 mois se sont écoulés entre la prise de possession et la dénonciation du problème, il est vrai qu'il faudrait être en présence d'un vice caché pour qu'il y ait couverture. Or, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a décidé qu'il n'était pas en présence d'un vice caché. Le problème de pente inversée touchant la dalle entraîne une diminution importante de l'usage du garage, donc d'une partie de l'immeuble. En effet, non seulement il y a accumulation d'eau sur la dalle, mais l'eau s'écoule en outre dans une portion du sous-sol de la résidence et cause des dommages. Dans ces circonstances, il faut conclure que le vice a été dénoncé dans le délai requis.
LOUISE DURAND et GÉRALD THIBAULT, bénéficiaires, et 9116-7056 QUÉBEC INC./CONSTRUCTION SEBALAN, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En septembre 2013, les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence. Au mois de janvier 2015, ils ont dénoncé un problème de chauffage à l'entrepreneur, qui a suggéré que des ajustements étaient nécessaires et qui a procédé, en janvier 2016, au déplacement du thermostat ainsi qu'à l'ajout d'un conduit de ventilation. Au mois de mai suivant, le problème de chauffage n'étant toujours pas réglé, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur. En retenant que le problème avait été découvert en janvier 2015, celui-ci a conclu que la dénonciation était tardive. Or, l'administrateur a commis une erreur puisque ce n'est qu'en janvier 2016 que le bénéficiaire a été en mesure de constater que son système de chauffage était atteint d'un vice de conception et non d'un simple «débalancement». C'est à partir de ce moment que le bénéficiaire devait dénoncer le problème à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, le problème des bénéficiaires peut être qualifié de vice caché et il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur de corriger la situation.
GENEVIÈVE CAZA et PATRICE MCINNES, bénéficiaires, et MARQUIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec une infiltration d'eau survenue dans une unité. Une inspection a permis de constater la présence de traces d'infiltration qui avaient causé des dommages au plancher. Il n'y avait toutefois aucun signe de dommages aux fondations, ce qui a amené l'administrateur à conclure à la probabilité d'une infiltration entre la semelle et le mur de fondation, soit un problème semblable à celui qui avait été découvert dans l'immeuble voisin, lequel avait été construit par le même entrepreneur. L'administrateur a déterminé qu'il était question d'une mauvaise installation du drain français, soit un vice caché qui n'était plus couvert par la garantie. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, le drain français est une partie importante de l'intégrité du bâtiment et un défaut d'installation à cet égard constitue un vice majeur qui peut entraîner la perte de l'immeuble. Ayant été dénoncé dans la quatrième année de la garantie, ce problème est couvert et les travaux correctifs requis devront être effectués pour que la pérennité de l'immeuble soit assurée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 375 À 385 DES ÉRABLES, bénéficiaires, et 7534728 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMOINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé, durant la quatrième année de la garantie, divers problèmes relativement au toit de l'immeuble, réclamant notamment le remplacement de bardeaux manquants, endommagés ou installés de façon non conforme aux normes, l'installation de solins de fascia selon les normes ainsi que la vérification et la correction, si nécessaire, de la pente de la gouttière avant. À première vue, il semble être question d'éléments pour lesquels la maintenance n'aurait pas été effectuée durant les cinq premières années d'existence de l'immeuble. L'expertise réalisée laisse en outre sous-entendre que les travaux demandés résulteraient aussi d'une usure normale de l'immeuble. Ces points auraient tous été accueillis s'ils avaient été dénoncés au cours de la première année ayant suivi la réception de l'immeuble puisqu'il s'agit de malfaçons. Or, étant donné qu'ils ont été dénoncés durant la quatrième année, ces demandes ne pouvaient être accueillies que s'il était question de malfaçons susceptibles de causer une perte de l'ouvrage. Le bénéficiaire n'a toutefois pas démontré qu'il serait question de vices de cette ampleur, de sorte que la décision de l'administrateur doit être maintenue.
Syndicat des copropriétaires du 1508 boulevard Anne-le-Seigneur, bénéficiaire, et Gestion immobilière Aub-Bert inc. / Groupe Habitation Tendance, entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur le fonctionnement et l'étanchéité des trappes d'accès à sa toiture ainsi que sur l'état d'une rampe d'accès pour personnes handicapées. En ce qui concerne le fonctionnement des trappes d'accès, leur poids excessif fait en sorte qu'elles sont difficiles à soulever. Ce problème a été dénoncé près de 4 ans après la prise de possession du bâtiment, de sorte qu'il devait s'agir d'un vice caché pour qu'il y ait couverture. Or, la manipulation difficile d'une trappe d'accès constitue, tout au plus, un désagrément et elle n'entraîne pas une perte totale ou partielle de l'immeuble. Quant au problème d'étanchéité, bien que sa dénonciation ait été faite dans un délai raisonnable, soit dans les 6 mois ayant suivi un événement au cours duquel la trappe s'est soulevée en raison de vents violents, la découverte du problème a eu lieu alors que seule la couverture contre les vices majeurs était toujours applicable. Or, il n'est pas question en l'espèce d'un vice majeur. La demande d'arbitrage doit donc être rejetée en ce qui concerne les trappes d'accès. Quant à la rampe d'accès, il était question d'une dégradation de la surface de la rampe, laquelle est faite en béton. Même si l'administrateur a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un problème ayant le degré de gravité correspondant à celui d'un vice caché, il faut noter que l'usage d'une rampe d'accès pour personnes handicapées nécessite, étant donné sa vocation, que la surface soit lisse puisque toute rugosité pourrait causer un déséquilibre à un piéton ou constituer un obstacle au passage d'un fauteuil roulant. Il ne s'agit pas d'une simple question esthétique; la rampe d'accès ne peut servir à l'usage auquel elle était initialement destinée. La demande d'arbitrage est accueillie à cet égard.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE DIAMANTIN - 346, bénéficiaire, et LE DIAMANTIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2012. À l'été 2013, ils ont remarqué certains problèmes. Ils ont donc communiqué avec l'entrepreneur pour lui faire part d'un gonflement au plancher empêchant le fonctionnement des portes françaises du vestibule, d'une fissure à la chambre des maîtres et d'une fissure au sous-sol dans la salle mécanique. Des travaux correctifs ont été effectués. En 2014, les bénéficiaires ont de nouveau communiqué avec l'entrepreneur en raison de fissures, problème qu'ils ont aussi dénoncé à l'administrateur. Ce dernier a rejeté une réclamation des bénéficiaires, étant d'avis que la dénonciation avait été faite plus de six mois après la découverte du problème, donc à l'extérieur d'un délai raisonnable. Par ailleurs, l'entrepreneur mentionne que les problèmes constatés par les bénéficiaires résulteraient du passage d'une bétonnière sur le terrain en 2013, ce qui aurait causé des vibrations ou un poids sur le terrain et, par conséquent, les fissures dénoncées. Cette bétonnière serait passée à la demande des bénéficiaires. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas démontré que le passage de la bétonnière serait la cause des fissures. En effet, les vibrations causées par cette bétonnière en 2013 ne peuvent avoir causé un an plus tard des fissures. Il faut conclure que le point de départ de la connaissance des bénéficiaires des problèmes visés dans leur réclamation ne se situe qu'à l'été 2014, de sorte que la dénonciation s'est faite à l'intérieur d'un délai de six mois. En effet, les bénéficiaires n'ont pas immédiatement eu connaissance d'un vice puisque l'entrepreneur leur avait indiqué que tout était normal et rentrerait dans l'ordre, que les problèmes de 2013 étaient attribuables au comportement normal des matériaux d'une construction neuve et que les correctifs apportés aux problèmes de 2013 étaient appropriés.
SONIA DUVAL et DANIEL BROWN, bénéficiaires, c. LES CONSTRUCTION VAUBEC INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des bénéficiaires, a présenté une réclamation en lien avec un manque d'isolation et une infiltration d'air froid dans une des unités de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que cette situation lui avait été dénoncée plus de 24 mois après la date de découverte du problème, alors que cette dénonciation aurait dû être faite dans un délai raisonnable ne pouvant dépasser 6 mois. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, les premières manifestations du problème remontent au mois de janvier 2014. Dès ce moment, les propriétaires de l'unité ont dénoncé la situation à l'entrepreneur. Des ajustements mineurs ont été effectués par ce dernier et par le fournisseur de fenêtres, sans résultat. En 2015, la situation étant demeurée inchangée, l'entrepreneur a réalisé des travaux plus importants, mais aucune amélioration n'a été constatée. En 2016, les propriétaires ont dénoncé la situation au bénéficiaire, qui a dénoncé le problème à l'administrateur. Il est ici question d'un vice caché dont les propriétaires pouvaient soupçonner la gravité dès la première intervention infructueuse de l'entrepreneur au début de 2014. Il y aurait donc dû y avoir dénonciation par écrit à l'administrateur au cours des 6 mois qui ont suivi.
Syndicat de la copropriété du 2081 à 2111 avenue de la Gare, bénéficiaire, et 9211-4057 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec le mauvais fonctionnement du système d'interphone dans au moins 5 unités d'habitation, soit aucune communication audio ou vidéo possible, impossibilité de déclencher le loquet de la porte d'entrée et impossibilité d'obtenir des pièces de rechange. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que cette situation lui avait été dénoncée plus de 26 mois après la date de découverte du problème, alors que cette dénonciation aurait dû être faite dans un délai raisonnable ne pouvant dépasser 6 mois. Cette décision ne peut être maintenue. L'administrateur a situé la découverte du problème à la réception des parties communes, au mois de mai 2014. Or, la situation observée à l'époque ne permettait pas de soupçonner la gravité du problème. Il n'était alors question que d'une sonnerie qui prenait trop de temps à se faire entendre et non de communication impossible et d'écran noir. Par ailleurs, pour une période donnée, il n'y a pas eu de plainte adressée au bénéficiaire puisque l'entrepreneur procédait au remplacement ou à la réparation du système d'interphone dans plusieurs unités. Ce n'est qu'après la fin des interventions de l'entrepreneur, qui se sont terminées au mois d'avril 2016, qu'il a soupçonné la gravité et l'étendue du problème, de sorte que le délai entre la découverte et la dénonciation est survenue entre 4 et 6 mois ensuite. Il y a lieu d'accueillir la réclamation du bénéficiaire et d'ordonner le remplacement intégral du système problématique par un système offrant des caractéristiques initiales semblables, le tout selon les règles de l'art.
Syndicat de copropriété 105 de la Rabastalière, bénéficiaire, et Sovima Habitations inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En 2010, la bénéficiaire a signé un contrat en vue de la construction d'un immeuble à logements. La réception de l'immeuble a eu lieu au mois de juillet 2011. Au mois de juin 2016, le conjoint de la bénéficiaire a constaté la présence de fissures lorsqu'une locataire lui a fait part de cette situation. Malgré une formation en tant qu'agent d'immeuble, il n'avait jamais fait quelque vérification que ce soit quant à l'état de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la demande de la bénéficiaire, invoquant l'absence de vice majeur. En l'espèce, les bénéficiaires ne pouvaient présenter une réclamation en lien avec la cour anglaise de l'immeuble puisque cette cour ne fait pas partie de la notion de «bâtiment» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant à la fondation, il n'est pas possible de conclure que la bénéficiaire a dénoncé le problème dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois. En effet, la situation découverte par le conjoint de la bénéficiaire en juin 2016 ne découlait pas d'une soudaine manifestation ou apparition en simultanéité de plusieurs fissures. Le vice, s'il existait, se serait fait connaître par des manifestations évolutives et graduelles. La bénéficiaire et son conjoint, qui avaient prévu que l'immeuble constituerait un fonds de pension, n'ont jamais cru approprié ou utile de vérifier la condition de leur immeuble au fil des années, alors même qu'ils devaient surveiller avec rigueur les indices de vices qui risquaient d'aboutir à une perte et qui devaient se manifester progressivement. Retenir, comme le voudrait la bénéficiaire, que le point de départ de la prise de connaissance de signes appréciables remonte au mois de juin 2016 donnerait ouverture à l'invraisemblance et à la négligence. La bénéficiaire avait une obligation de surveillance et de diligence dont elle ne s'est pas acquittée et l'administrateur n'a pas été avisé dans les meilleurs délais, ce qui lui aurait permis de s'exécuter avec diligence et d'éviter toute aggravation possible du problème. Étant donné qu'il n'est pas possible de déterminer le premier signe appréciable avec un degré de certitude ou par prépondérance, la demande doit être rejetée.
KRYSTLE ANDRADE, bénéficiaire, et 9116-7056 QUÉBÉC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 28 mai 2015. Au mois d'août, le bénéficiaire a constaté une déformation du plancher. L'entrepreneur lui a indiqué que la situation se rétablirait, ce qui n'a pas été le cas. Au mois de novembre, la bénéficiaire a transmis un courriel à l'entrepreneur lui indiquant cela. Au mois de décembre, les bénéficiaires ont envoyé des photographies du plancher montrant de l'espacement entre les lattes à l'entrepreneur. N'ayant pas eu de nouvelles de ce dernier jusqu'au mois de mars, au mois d'août, les bénéficiaires ont dénoncé plusieurs points à l'entrepreneur et à l'administrateur par courriel, dont le problème touchant le plancher et le fait que la porte de la chambre des maîtres s'ouvrait dans le cadre de porte de la salle de bains. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ces deux points, étant d'avis que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, soit durant les six mois suivant la découverte du problème dans le cas du plancher et lors de la visite préréception ou dans les trois jours suivant la prise de possession dans le cas de la porte. En ce qui concerne les planchers, il faut conclure dans un premier temps qu'il est question de vices cachés. En effet, le plancher n'a pas été installé selon les spécifications du fabriquant. Notamment, l'installateur n'a pris aucune mesure d'humidité relative pendant les travaux, les boîtes de lames de bois n'ont pas été entreposées de façon à laisser le bois prendre la température et l'humidité de la pièce, le sous-plancher était humide lors de l'installation, le clouage et l'adhésif étaient insuffisants ou inadéquats et il y a absence de membrane sous le bois. Or, bien qu'il y ait un vice caché, il n'est pas possible d'accueillir la réclamation des bénéficaires à cause du délai de dénonciation du problème. Un bénéficiaire doit agir avec une diligence raisonnable et, en l'espèce, les manifestations répétitives et cumulatives durant plusieurs mois et sous plusieurs formes à compter du mois d'août 2015 auraient dû amener les bénéficiaires à dénoncer la situation dans un délai raisonnable à partir du 9 décembre, moment où la situation était devenue inquiétante et fort problématique. Quant au problème de porte, il est particulier puisque tous ceux qui ont participé à la construction n'ont pas constaté l'irrégularité de la situation. La décision de l'administrateur doit toutefois être maintenue à cause du délai écoulé avant la dénonciation du problème.
MARIE-PIERRE LAROUCHE et STÉPHANE BAUER, bénéficiaires, et LES PLACEMENTS SERBEAU LTÉE, entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur un problème d'étanchéité de fenêtres. Il a indiqué que, lors de fortes pluies, les copropriétaires d'une unité avaient subi une infiltration d'eau. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Ce dernier conteste cette décision. Il faut noter que le bénéficiaire a décidé de refaire le calfeutrage des portes et des fenêtres de l'ensemble de l'immeuble. Le problème d'infiltration est donc réglé et le bénéficiaire réclame le remboursement des travaux effectués pour l'unité visée par la décision de l'administrateur. Or, pour obtenir le remboursement de travaux effectués, ceux-ci doivent être conservatoires, nécessaires et urgents. Pour se qualifier de conservatoire, il faut être en présence d'une mesure temporaire adoptée avant que ne survienne une solution finale. En l'espèce, le calfeutrage de l'ensemble des portes et fenêtres du bâtiment constitue une réparation définitive et totale du désordre constaté. Il n'est donc pas possible d'ordonner le remboursement de la somme réclamée. Par ailleurs, alors que l'entrepreneur a invoqué le fait que la dénonciation initiale portait sur une infiltration d'air et non sur une infiltration d'eau, il faut retenir que le bénéficiaire demandait la vérification et la correction de l'état des fenêtres. La demande visait donc la fenêtre dans son entier, même si, par la suite, l'administrateur a traité séparément la question de l'infiltration d'air et celle de l'infiltration d'eau.
Syndicat de copropriété 8105 De Londres, Brossard, bénéficiaires, et Habitations Signature Brossard Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur la conformité des conduits de sécheuse et des hottes de cuisinière de l'immeuble, dont la réception remonte à 2012. En ce qui concerne les conduits de sécheuse, le bénéficiaire prétend que les normes dont l'objectif est de protéger un bâtiment contre le feu n'ont pas été respectées. Il soutient que le fait que les tuyaux ne soient ni lisses ni composés de matériaux incombustibles constitue une dérogation au Code national du bâtiment et il exige une réparation. Il indique par ailleurs qu'il s'agirait d'un vice caché puisque les tuyaux étaient dans les murs et les plafonds et qu'il a fallu retirer une sortie du mur extérieur pour constater le défaut. Sur ce point, le bénéficiaire a fait la preuve du caractère caché du problème. Par contre, il n'a pas démontré que la dimension et la composition des tuyaux constitueraient une malfaçon suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou pour diminuer tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connues. Cette réclamation doit donc être rejetée. En ce qui a trait aux conduits de hottes de cuisine, le bénéficiaire prétend qu'ils sont non conformes, composés de matériaux combustibles et que les joints des rubans combustibles ne sont pas conformes. À cet égard, le bénéficiaire a démontré que le défaut invoqué réduisait de façon importante l'utilité du bien par rapport aux attentes légitimes d'un acheteur prudent et diligent. Toutefois, il faut noter que les propriétaires des unités se plaignaient déjà en 2013 de la mauvaise performance des hottes de cuisine et que la dénonciation n'a pas été faite dans un délai raisonnable, lequel ne peut dépasser six mois. Par conséquent, le bénéficiaire n'a plus de recours sur ce point.
SDC HABITATIONS SAINT-MAURICE PHASE III, le bénéficiaire, et HABITATIONS SAINT-MAURICE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur porvisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur 14 points. L'administrateur n'en a accueilli aucun et sa décision doit être maintenue. Cinq points portaient sur des éléments qui ne sont pas visés ou couverts par le Plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs. En effet, le bénéficiaire voulait obtenir des copies de plans et devis, de documents de garantie de différents équipements installés, d'actes notariés ou de quittances de fournisseurs de même qu'une demande de correctifs à la déclaration de copropriété. C'est à bon droit que l'administrateur a présenté une objection sur ces points. Deux autres points ont été tranchés en fonction d'une transaction intervenue entre les parties. Or, dans un cas, bien que la transaction n'ait pas trouvé application, il reste que la dénonciation n'a pas été faite dans un délai raisonnable, qui ne devait pas dépasser six mois à compter de la découverte du problème. Quant aux autres points, il était notamment question de problèmes qui, même s'ils ont été dénoncés plus de trois ans après la réception des parties communes, ne pouvaient se qualifier de vices majeurs puisqu'ils n'étaient pas susceptibles de causer la perte de l'ouvrage, d'éléments qui étaient en réalité conformes à la réglementation ou exclus de la garantie, car ils se situaient à l'extérieur de l'immeuble, et de points qui n'ont pas été dénoncés dans les délais prévus après leur découverte.
SDC 52, 54, 54A 1ère AVENUE, demandeur bénéficiaire, c. 4472985 CANADA INC., défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire occupe son unité depuis juillet 2014. D'août à novembre, il a senti des odeurs dans le sous-sol, qui étaient liées à la présence de moisissures. Il s'agit de la conclusion à laquelle des experts sont arrivés en juillet 2015. Le bénéficiaire a demandé l'ouverture d'un dossier à la fin du mois de décembre 2015. L'administrateur a toutefois rejeté la réclamation, étant d'avis qu'il était question d'une situation connue et donc apparente au moment de la réception du bâtiment et qu'elle aurait dû faire l'objet d'une dénonciation dans les trois jours ayant suivi la réception. Cette décision ne peut être maintenue. Lors de la réception du bâtiment, le bénéficiaire n'était pas en mesure de vérifier si les problèmes d'odeurs et de contamination de l'air seraient dénoncés à l'administrateur puisqu'il ne savait pas s'il en serait question dans le rapport visant les parties communes ou dans celui visant les parties privatives. Il ne savait pas non plus si ces problèmes seraient mentionnés dans le formulaire d'inspection préréception puisqu'il n'était pas rempli lors de la réception du bâtiment. Par ailleurs, la dénonciation démontre que le bénéficiaire ne parlait pas d'une malfaçon apparente mais bien d'un vice caché de moisissure, ce qui expliquait les odeurs et la contamination de l'air dans son unité. L'ouverture du plancher qui a été nécessaire pour prendre des échantillons est un autre indice qu'il était question d'un vice caché. Dans ces circonstances, il faut conclure que la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème.
SYNDICAT DU 9703-9705-9707 ET 9709 CHAMBORD, bénéficiaires et DEVMAS INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
À l'été 2012, le bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence. Au cours de l'hiver 2014, il a constaté certains problèmes touchant l'immeuble. Il a alors retenu les services d'un expert, qui a fait une inspection du bâtiment à la fin du mois de mars et qui a été en mesure de voir l'ampleur des désordres mentionnés par le bénéficiaire. L'expert a recommandé de ne pas procéder immédiatement à l'excavation des fondations du bâtiment parce que, à cette époque de l'année, le sol était gelé et l'excavation entraînerait des frais plus considérables. Pour des raisons de santé, l'expert a déposé son rapport au mois d'octobre 2015. Entre-temps, en mars 2015, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Sans nier l'existence d'un problème, l'administrateur a conclu que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé la situation dans un délai raisonnable à compter de sa découverte, soit à l'intérieur d'un délai de six mois, de sorte que sa réclamation était irrecevable. Dans un premier temps, il faut décider si la nouvelle version de l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui exige la dénonciation dans un délai raisonnable sans indiquer que ce délai ne peut excéder six mois à compter de la découverte, trouve application en l'espèce. À cet égard, il faut conclure que c'est le texte qui était en vigueur lorsque les parties ont conclu leur contrat, et donc qu'il devait y avoir dénonciation dans un délai raisonnable, qui ne pouvait dépasser six mois à compter de la découverte. En l'espèce, ce délai a commencé à courir à compter du mois de mars 2014, lorsque le bénéficiaire a eu connaissance du vice caché. En effet, dès lors, l'expert était tellement certain qu'il était question d'un soulèvement par le gel qu'il a recommandé à son client d'effectuer des excavations exploratrices à l'été. De plus, même si l'expert a tardé à déposer son rapport pour des raisons de santé, c'est au bénéficiaire qu'il revenait de déposer une réclamation, ce qu'il a d'ailleurs fait avant la réception du dépôt du rapport d'expertise. La réclamation du bénéficiaire est donc hors délai et elle est irrecevable.
WAI LOI WONG, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DAVID ROY INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie, LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté des réclamations relativement au revêtement extérieur de son immeuble. Insatisfait des conclusions de l'administrateur, il demande l'arbitrage des décisions rendues. Tout d'abord, l'arbitrage soulève une question quant à la date à retenir pour la fin des travaux. En effet, le 10 décembre 2009, l'entrepreneur a transmis un premier avis de fin des travaux. Or, il n'est pas possible de retenir cette date, puisqu'il n'existait alors aucun syndicat des copropriétaires auquel l'avis pouvait être transmis. Le 2 juin 2010, un second avis a été transmis au syndicat, lequel s'était réuni une première fois au mois de février. À cette date, qu'il faut retenir, tous les travaux de l'entrepreneur dont on avait convenu avec le bénéficiaire avaient été effectués et le bâtiment était en état de servir conformément à l'usage qui lui était destiné. La réception des parties communes, qui marque la date initiale pour la computation des délais reliés à la garantie, a été faite à la même date, alors que les parties ont signé un formulaire d'inspection préréception et que toutes les conditions étaient remplies. L'arbitrage demandé le 21 décembre 2013 d'une décision rendue le 19 juillet précédent, donc plus de 30 jours après la réception de cette décision par le bénéficiaire, doit être rejeté, vu le non-respect du délai de recours. En ce qui concerne un problème touchant le parement en fibrociment du fabricant Nichiha, il s'agit au minimum d'un vice caché et, à la limite, d'un vice de construction, étant donné les faits en cause et l'état de la jurisprudence. En effet, l'expert du bénéficiaire a signalé plusieurs points quant au non-respect de la pose du revêtement, points qui s'apparentent aux règles de l'art que l'entrepreneur devait respecter. Quant au parement en fibrociment James Hardie, comme la fin des travaux remonte au 2 juin 2010 et que la dénonciation est en date du 22 décembre 2013, la garantie pour vices cachés ne trouve plus application et il faut examiner le problème sous l'angle du vice de construction. Or, pour qu'il y ait vice de construction, il doit y avoir une perte potentielle de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci. En l'espèce, le parement n'est pas sur le point de s'effondrer, de sorte qu'il ne saurait être question d'une perte potentielle ou probable. Comme il s'agit d'un vice caché, la dénonciation tardive du problème fait en sorte que la réclamation sur ce point doit être rejetée.
SYNDICAT DU 18 IMPASSE HUET, bénéficiaire, et 9153-5914 QUÉBEC INC., CONDOS PLACE D'AMÉRIQUE, entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait construire une résidence dont les murs latéraux, le mur arrière et une partie du mur avant sont recouverts de stuc d'agrégat. Trois ans après la réception de l'immeuble, une fissuration généralisée est apparue sur trois des quatre murs. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice caché et il a retenu la méthode corrective proposée par le sous-traitant de l'entrepreneur puisqu'il était raisonnable de croire qu'elle permettrait de rendre la situation acceptable. Or, les bénéficiaires font valoir que la méthode retenue, soit le colmatage des fissures avec du silicone, ne constitue pas une solution durable et permanente, car elle ne s'adresse pas à la vraie cause de la fissuration. Les bénéficiaires prétendent que les causes probables seraient le manque de contreventements dans la structure des murs extérieurs du bâtiment ainsi qu'une installation non-conforme des fourrures et du lattis en métal. De plus, le revêtement ne posséderait pas d'ouverture qui permettrait à l'eau de s'évacuer. Ils soutiennent aussi que les travaux correctifs déjà effectués seraient inefficaces et inesthétiques. Les bénéficiaires demandent plutôt l'enlèvement du revêtement en stuc d'agrégat sur les trois murs atteints et l'installation de panneaux en contreplaqué sur les murs extérieurs en guise de contreventement ainsi que la réfection du revêtement en stuc selon les exigences du Code national du bâtiment. En l'espèce, il y a lieu de déterminer si la méthode d'injection de silicone éliminera la fissuration généralisée du revêtement de façon permanente et définitive. D'un point de vue fonctionnel, retenir cette méthode nécessiterait un entretien futur périodique par les bénéficiaires. De plus, pour déterminer s'il y a eu infiltration d'eau ou non, il faudrait enlever une section du revêtement, mais il serait difficile d'harmoniser la teinte du nouveau revêtement à celui qui est déjà installé. Il faut aussi prendre en considération la possibilité d'aggravation et d'apparition de nouvelles fissures. D'un point de vue esthétique, il y a une preuve suffisante quant à l'aspect inesthétique des réparations déjà effectuées. De plus, et vu l'absence d'une norme ou d'une règle de l'art pour juger du résultat des réparations futures, il n'y a aucune assurance qu'elles seront adéquates et conformes au plan de garantie. En l'espèce, l'entrepreneur devra démonter et refaire le revêtement en stuc d'agrégat.
STÉPHAN ALLAIRE et CLAUDETTE LADOUCEUR, bénéficiaires, et B & A CONSTRUCTION LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation en lien avec la toiture de leur résidence, faisant valoir qu'il y avait eu une substitution de l'isolant qui devait être utilisé en vertu des plans et des devis. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice caché, ce qui est contesté par l'entrepreneur. En effet, celui-ci est d'avis qu'il n'a fait que suivre les plans et les devis ayant été vérifiés par l'architecte des bénéficiaires et qu'il ne devrait conséquemment pas être tenu responsable de quelque vice ou malfaçon que ce soit. L'entrepreneur est tenu à une obligation d'information qui se doit d'être juste, correcte et conforme aux règles de l'art. Il est aussi tenu à une obligation de résultat et ne peut se décharger de sa responsabilité qu'en prouvant la force majeure. Enfin, il est tenu à une obligation de bonne exécution des travaux, non seulement en conformité avec les obligations découlant de toute entente ou de tout contrat, mais aussi dans le respect des règles de l'art et des usages de l'industrie. En l'espèce, l'entrepreneur a failli à son obligation de résultat. En effet, le toit et son assemblage -- ou ses matériaux -- ne sont pas conformes aux règles en raison, entre autres choses, du caractère impropre du choix des matériaux.
MAISONS LAPRISE INC., entrepreneur, et HOANG TUAN VU & JEAN-FRANÇOIS BOURDEAU, bénéficiaires, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur unité de copropriété le 23 janvier 2012. Le bénéficiaire a éventuellement remarqué des fissures capillaires sur la dalle de béton de son garage. Il a conclu que cette situation était reliée au comportement normal du matériau utilisé. En janvier 2015, alors que les fissures s'élargissaient de plus en plus, il a commencé à se poser des questions. Il a ensuite découvert qu'il y avait un espace entre sa dalle et le mur de fondation et que le tuyau du drain du garage qui évacuait l'eau vers l'extérieur n'était pas scellé. Pour le bénéficiaire, cela permettrait le passage de l'humidité et de particules fines, situation qui aurait entraîné une fissure de bord en bord de la dalle de béton, suivant les gels et dégels. La situation a été dénoncée à l'administrateur le 13 juillet et le bénéficiaire a réclamé une somme de 10 000 $ pour effectuer les réparations requises à sa dalle de béton ou, encore, que l'administrateur fasse effectuer les réparations. Celui-ci a conclu à l'absence de vice majeur et il a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Ce dernier, qui admet l'absence d'un vice majeur, affirme néanmoins qu'il y a un vice caché. En l'espèce, la période de couverture pour les vices cachés était de trois ans à compter de la date de réception et elle se terminait donc à la fin de la journée du 22 janvier 2015. De tels vices devaient être dénoncés, au plus tard, six mois après leur découverte. Puisque le bénéficiaire est incapable de confirmer la date exacte de la découverte du problème, selon la prépondérance des probabilités, il est plus probable que la découverte ait été faite dans les 22 premiers jours du mois de janvier que dans les 9 derniers. Or, en utilisant la même méthode, il est aussi plus probable que la découverte ait été faite dans les 12 premiers jours du mois que dans les 10 jours qui ont suivi, de sorte que la dénonciation serait tardive. Par conséquent, même en supposant l'existence d'un vice caché, il faut conclure que la dénonciation était tardive et que la réclamation est non recevable.
FÉLIX NAZCO et ANNA TERESA MILIAN, bénéficiaires, c. 9181-5712 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, conteste une décision de l'administrateur portant sur divers points. La décision attaquée doit toutefois être maintenue. En ce qui concerne des problèmes relatifs aux gouttières qui auraient été découverts pendant la deuxième année de la garantie, les conséquences des anomalies en cause ne peuvent pas être qualifiées de vices cachés, de sorte qu'ils ne sont pas couverts. Quant à un problème d'accumulation d'eau sur le plancher d'un garage inférieur, il s'agit d'une situation qui a été dénoncée à l'administrateur près de deux ans après sa découverte, ce qui dépasse le délai raisonnable -- lequel ne peut dépasser six mois -- qui devait être respecté. En ce qui a trait à un mauvais fonctionnement d'un réservoir d'eau chaude, découvert dans la deuxième année de la garantie, non seulement la dénonciation n'a pas été faite dans les six mois suivant la découverte, mais la gravité du problème ne permet pas de le qualifier de vice caché. Enfin, quant à un problème relié à un muret qui serait trop distancé de l'immeuble, il s'agit d'un élément qui n'est pas couvert par le plan de garantie, car il s'agit d'un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment. Le bénéficiaire n'a par ailleurs pas démontré que l'absence de deux gouttières à cet endroit serait la cause de l'espacement constaté. Finalement, cet élément, noté pendant la deuxième année de la garantie, n'a pas la gravité d'un vice caché.
Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 966 927, bénéficiaire, et 9211-4388 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée. Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème de conformité et d'étanchéité de la douche de la salle de bains de leurs unités d'habitation. Ainsi, d'une part, ils prétendent que les douches ne seraient pas conformes aux normes CSA et ils demandent que l'entrepreneur ou l'administrateur procède à leur remplacement intégral. D'autre part, ils soutiennent que leur plancher aurait gonflé, ce qui serait un signe évident d'une infiltration d'eau. L'administrateur, qui a rejeté leur demande, a soulevé au stade de l'arbitrage une objection préliminaire quant à l'admissibilité des unités des bénéficiaires au plan de garantie. En effet, l'immeuble en cause est destiné principalement à un usage locatif commercial, soit de villégiature à court terme. Or, selon l'administrateur, les bâtiments qui ne sont pas principalement destinés à des usages résidentiels seraient exclus de la garantie. Cette objection doit être rejetée. Le fait que les copropriétaires puissent habiter ou louer leur unité n'en fait pas une destination commerciale. En effet, dans les deux cas, la destination demeure résidentielle puisqu'il n'est notamment pas question de commerces permettant la vente au détail ou la transformation de produits. Quant à la demande d'arbitrage, il a été démontré et même admis que les douches comportaient des non-conformités. D'abord, elles ne sont pas approuvées CSA parce que l'installation d'un tuyau flexible pour le drain en dessous de la douche n'est pas permise. De plus, les douches ont été installées par du personnel ne possédant pas de carte de compétence en plomberie. Néanmoins, il n'y a aucune manifestation importante pouvant résulter de ces non-conformités. Celle-ci n'est pas un problème qui présente une gravité suffisante pour nécessiter un remplacement intégral des deux douches. L'entrepreneur devra toutefois remplacer les tuyaux flexibles non réglementaires sous les douches.
MARIE BOUTHILLIER, DENIS MUNRO et CAROLINE MUNRO, bénéficiaires, et HABITATIONS MAJO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comprenant 16 unités et il a présenté une réclamation relative à un problème de condensation dans les fenêtres de la majorité des unités. L'administrateur a visité neuf unités et il a remarqué des bandes de condensation, mais il n'a donné raison au bénéficiaire qu'à l'égard de l'une des unités, où il a estimé qu'un problème d'infiltration d'air et même de neige sous la porte d'entrée constituait un vice caché. En ce qui concerne les autres unités, l'administrateur a conclu que la condensation constatée était normale, le taux d'humidité relative intérieur étant trop élevé par rapport à la température extérieure. En l'espèce, des coupes exploratoires dans deux unités témoins ont notamment permis de constater l'absence d'isolant, le non-respect de certains aspects des plans et devis de l'architecte du bâtiment et une négligence quant aux règles de l'art. Ces vices sont couverts par la garantie et il y a lieu de suivre les recommandations contenues aux expertises afin d'exécuter des travaux correctifs. Ainsi, l'administrateur devra vérifier si des infiltrations d'air proviennent des composantes usinées des fenêtres et des portes-fenêtres et procéder aux remplacements nécessaires. Cette obligation de travaux correctifs s'appliquera à l'ensemble des fenêtres et des portes pour toutes les unités, qu'elles soient précisément nommées aux décisions de l'administrateur ou non. Vu les circonstances particulières du dossier, et compte tenu entre autres choses des retards, des délais et de la désinvolture de l'entrepreneur quant à ses obligations, et afin d'assurer l'exécution de la décision, l'administrateur devra procéder aux travaux correctifs et assurer la surveillance des travaux afin que tout soit entrepris sans délai à compter de la réception de la décision pour assurer la fin des travaux le ou avant le 30 septembre 2015.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 4, demandeur bénéficiaire, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC. (faisant maintenant affaire sous DÉVELOPPEMENT LUPA INC./CORPORATION LUPA), défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un organisme sans but lucratif, a fait un appel d'offres pour la construction d'un immeuble pour personnes âgées. Divers paramètres de construction et matériaux avaient déjà été choisis au stade de l'appel d'offres. Après la réception du bâtiment, des problèmes ont été constatés relativement aux tuiles de revêtement de sol, soit un décollement des carreaux de vinyle. L'administrateur, saisi d'une réclamation du bénéficiaire, a conclu qu'il n'était pas question d'un vice de construction, de sorte que le problème n'était pas couvert par le plan de garantie. Cette décision doit être maintenue puisque le bénéficiaire n'a pas démontré que le problème observé risquait de limiter l'utilisation de l'immeuble au point d'entraîner sa perte. En effet, l'immeuble est en état de servir à l'usage auquel il était destiné, soit en tant que résidence pour personnes âgées avec perte d'autonomie légère. Par ailleurs, l'ampleur du dégât et le coût de la réparation ne sont pas des facteurs déterminants dans la caractérisation du problème. En l'espèce, les répercussions du problème sont peu importantes. Une attention accrue doit être accordée aux occupants de l'immeuble et le bénéficiaire doit être plus alerte quant aux remplacements de tuiles qui sont nécessaires. Enfin, non seulement l'entrepreneur a rempli ses obligations de renseignement et de conseil ainsi que celle d'aviser le bénéficiaire de la mauvaise qualité des matériaux et des biens choisis pour le projet, mais il a aussi exprimé son désaccord et son intention de se dégager de toute responsabilité. Dans les circonstances, l'entrepreneur n'a manqué à aucune de ses obligations légales ou contractuelles.
OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE MONTRÉAL, demandeur bénéficiaire, c. CONSORTIUM M.R. CANADA LTÉE, défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont constaté la présence de souris dans leur maison. Après avoir informé l'entrepreneur de cette situation, ils ont engagé un exterminateur et ils ont procédé à la fermeture des ouvertures par lesquelles les souris pouvaient passer en installant de la laine d'acier. Depuis cette intervention, ils n'ont plus eu de problèmes. Ils réclament notamment le remboursement des sommes qu'ils ont déboursées. L'administrateur prétend que les bénéficiaires n'ont pas démontré que les travaux qu'ils ont effectués étaient conservatoires, nécessaires et urgents, de sorte qu'ils ne peuvent obtenir ce remboursement. La présence de rongeurs dans les murs d'une propriété peut être considérée comme un vice caché puisqu'une telle infestation rend l'immeuble impropre à l'usage et qu'un acheteur éventuel ne paierait pas le prix demandé s'il savait qu'il y avait présence de vermine ou d'ouvertures permettant l'entrée de vermine. En l'espèce, l'exterminateur a constaté que les souris avaient déjà laissé des sillons à de nombreux endroits dans l'isolant des murs et il faut conclure que l'intervention des bénéficiaires et du spécialiste dont ils ont retenu les services était nécessaire et conservatoire. Quant au critère de l'urgence, la situation était devenue intolérable; il était presque impossible pour les habitants de la maison de dormir et leur santé risquait d'être compromise par les excréments laissés par les souris. Les bénéficiaires auront donc droit au remboursement demandé, et l'entrepreneur devra vérifier le pourtour de la propriété et appliquer les correctifs utiles pour empêcher l'entrée de souris ou d'autre vermine.
MÉLANIE ROCHELEAU et ANTOINE ST-PIERRE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION BEAUBOIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, faisant notamment valoir que le drain de fondation de leur résidence n'avait pas été installé de manière appropriée et qu'il ne remplissait pas l'usage pour lequel il avait été prévu. L'administrateur a notamment constaté l'absence d'infiltration d'eau, de torsion apparente dans la structure d'acier des galeries reposant sur les murets des cours anglaises, de signes de mouvement et de péril. Il a donc conclu qu'il n'était pas question d'un vice caché. Or, l'expert des bénéficiaires a indiqué que le drain français installé ne remplit pas l'usage pour lequel il est prévu et que d'importants travaux doivent être effectués pour que l'immeuble puisse servir à sa vocation résidentielle, étant donné que la durée de vie normale du système de drainage est compromise de manière certaine et importante. En l'espèce, il y a présence d'un vice de construction puisque le système de drainage n'est pas efficace. De plus, l'examen du drain au pourtour des cours anglaises démontre la présence d'eau, ce qui n'est pas normal. L'administrateur ne pouvait se contenter de dire qu'il n'y avait aucune infiltration d'eau pour conclure qu'il n'y avait aucune perte de l'ouvrage. Il devait aussi vérifier si la composante de l'immeuble était essentielle et si elle comportait une déficience pouvant mettre en péril la solidité et la stabilité de l'immeuble. Les trouvailles expliquées par l'expert du bénéficiaire sont la preuve qu'il y a perte du système de drainage nécessaire à la vie utile de l'immeuble faisant l'objet de l'examen. Les dommages constatés au drain mettent cette composante essentielle en péril et constituent la preuve d'un vice de construction et de réalisation.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 3321-3327 GAÉTAN-BOUCHER, bénéficiaire, c. 9113-2506 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu une décision portant notamment sur trois points qui font l'objet d'une demande d'arbitrage des bénéficiaires. Premièrement, il a rejeté une réclamation visant la rugosité du vernis appliqué sur les rampes des escaliers au motif que cette situation était présente dès la réception du bâtiment et qu'elle était donc décelable par un acheteur raisonnablement diligent. À cet égard, le fait que les bénéficiaires aient présumé que la dénonciation était incorporée au formulaire d'inspection préréception puisque le problème figurait déjà sur la liste de travaux à faire rédigée par l'entrepreneur est en soi insuffisant. En effet, il aurait fallu une mention écrite sur le formulaire d'inspection préréception pour que la dénonciation puisse être qualifiée de prouvée. Deuxièmement, l'administrateur a conclu que des fissures capillaires étaient attribuables au comportement normal des matériaux lors du séchage et que les réparations qui étaient rendues nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, alors que le séchage du mortier de joints ne dure que durant 90 jours après son application, il faut conclure que les fissures en cause, qui sont apparues au cours de la troisième année suivant la réception du bâtiment, ne résultent pas du séchage et qu'elles ne sont donc pas exclues. Néanmoins, il n'est pas possible de parler de vices cachés puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré que les fissures altéreraient la solidité ou la durée normale de vie des murs, ni qu'elles diminueraient l'utilisation ou l'utilité normale des murs. Troisièmement, l'administrateur a décidé que des imperfections au béton des marches et des contremarches du balcon avant ne remplissaient pas les critères du vice caché, car elles n'étaient pas assez importantes pour amoindrir la solidité de l'escalier. À cet égard, l'existence d'une appréhension quant à un risque futur ne peut constituer une preuve suffisante à l'appui d'une décision. Par ailleurs, les bénéficiaires ont été trop vagues lorsqu'ils se sont contentés d'affirmer que, s'ils avaient connu la condition de l'escalier au moment de l'achat de leur résidence, ils n'auraient pas payé un si haut prix.
CÉLINA MACHADO ET MARTIN DUMONT, bénéficiaire, et SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2012. Après y avoir emménagé, le bénéficiaire a indiqué à l'entrepreneur que le plancher de bois franc craquait à plusieurs endroits, se faisant répondre que les craquements étaient normaux et qu'ils se dissiperaient avec le temps. Or, vu la persistance du problème, le bénéficiaire a insisté pour que l'entrepreneur agisse, ce qui n'a toutefois pas donné les résultats escomptés. Au mois de juin 2013, le bénéficiaire a pris connaissance d'un rapport d'expert obtenu par l'entrepreneur et il a constaté l'étendue et la gravité du problème. Selon ce rapport, les craquements étaient anormaux et ils résultaient d'une ou de plusieurs autres causes n'ayant rien à voir avec des variations trop grandes du taux d'humidité ambiant. Dans les jours qui ont suivi, le bénéficiaire a réclamé l'intervention de l'administrateur, mais celui-ci a rejeté sa demande, étant d'avis que la dénonciation avait été faite 12 mois après la découverte du problème. En l'espèce, le défaut en cause est grave, le vice n'était pas connu au moment de l'achat et il n'était pas apparent puisqu'il a fallu qu'un expert pratique une ouverture exploratoire dans le plancher pour évaluer la situation. De plus, le vice découle d'un agrafage irrégulier des planches de bois formant le revêtement du plancher sur un sous-plancher trop mince, dans des conditions de pose probablement déficientes, ce qui amène à croire que le vice existait avant la vente. Il faut donc conclure à la présence d'un vice caché, lequel est apparu graduellement. Ce vice a été découvert au mois de juin 2013 et c'est à ce moment que le délai de dénonciation a commencé à courir, de sorte que la dénonciation faite le même mois est valide. L'entrepreneur devra refaire le sous-plancher du bâtiment, ce qui emporte que le revêtement de bois franc devra aussi être refait, le tout selon les recommandations d'installation du manufacturier et les règles de l'art applicables.
GENEVIÈVE BRIEN et SIMON PÉPIN-BERGERON, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS NOMADE FAUBOURG BOISBRIAND S.E.N.C., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la présence de fissures à la fondation de leur résidence. L'administrateur a conclu que la fondation subissait une pression latérale qu'elle ne pouvait supporter et qu'il s'agissait d'un vice caché. Il a donc ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis pour régler le problème. En l'espèce, une visite des lieux a permis de constater la courbure prononcée de l'un des murs de fondation, qui s'incline vers l'intérieur et qui provoque divers bris et inconvénients sur les murs et les structures intérieures du sous-sol de l'immeuble. L'entrepreneur n'est pas en mesure d'expliquer le renfoncement du mur et, selon lui, il s'agirait d'un phénomène de pénétration d'eau dans le sol qui gèlerait par la suite et qui occasionnerait une poussée latérale sur le mur de fondation, qui ne pourrait résister. L'entrepreneur prétend que cette situation serait due au terrassement effectué par les bénéficiaires après la prise de possession de la propriété. Or, la cause la plus probable est que le terrain tel que remis aux bénéficiaires présente des pentes négatives et qu'il ne se draine pas adéquatement, causant un gel, près de la fondation d'un côté de la propriété, qui exerce la poussée latérale fatale à la fondation. Comme les bénéficiaires n'ont aucunement changé les pentes du terrain après la prise de possession, il faut conclure que l'accumulation d'eau près de la fondation et les périodes de gel néfastes ne sont pas le résultat de l'aménagement paysager et qu'il y a bien un vice caché. L'entrepreneur devra déterminer les causes exactes du mouvement du mur de fondation et effectuer les travaux correctifs requis.
KEVEN GIGUERE et CLAUDE GIGUÈRE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION ROCHETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le premier propriétaire a procédé à la réception de la résidence en novembre 2008. Le bénéficiaire, propriétaire actuel de l'immeuble, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème nuisant au mécanisme d'ouverture et de fermeture des fenêtres à battants au rez-de-chaussée et l'absence de vis sur la toiture de tôle en façade de l'immeuble. En ce qui concerne le premier point, le bénéficiaire a constaté le problème en 2012, donc plus de trois ans après la réception de l'immeuble. Lorsque le problème a été dénoncé, plus de quatre années s'étaient écoulées depuis la prise de possession, de sorte qu'il faut déterminer si le problème risque de causer la perte du bien ou s'il constitue un danger. En l'espèce, il faut conclure que le fonctionnement difficile du mécanisme d'ouverture et de fermeture des fenêtres ne peut constituer une perte. Par ailleurs, puisque le problème résulte probablement de la pression sur les fenêtres découlant de la nature même du type de construction, il n'est pas question d'une malfaçon, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un élément garanti. En ce qui concerne la toiture, l'administrateur a eu tort de conclure que l'absence de vis était décelable lors de la prise de possession de l'unité résidentielle et qu'elle aurait donc dû être dénoncée à ce moment. En effet, même si le problème était alors détectable en théorie, ce défaut était non apparent pour un profane puisqu'il n'a été remarqué que plus tard, lors de travaux, par des ouvriers en position de le faire et observateurs. Néanmoins, puisque le problème a été dénoncé dans la quatrième année de la garantie, et comme il ne s'agit pas d'un problème qui pourrait entraîner la perte de l'immeuble, il y a aussi lieu de rejeter la demande sur ce point.
STÉPHANE GAULIN, bénéficiaire, et 9179-5211 QUÉBEC INC. / CONSTRUCTION DU PATRIOTE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, car ils trouvaient inappropriés les bruits de craquement provenant de leurs planchers, qui sont recouverts de bois franc et de carrelage de céramique. L'administrateur a conclu que le problème constaté n'avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable à partir de sa découverte, de sorte qu'il a rejeté la réclamation. En arbitrage, il n'affirme plus la même chose quant au délai de dénonciation, mais il prétend que les légers craquements qui sont entendus n'ont pas l'importance requise pour conclure qu'il serait question d'un vice caché. Un vice caché est une imperfection grave, un défaut inapparent et sérieux, soit une complication importante au point où l'acheteur, s'il en avait eu connaissance, aurait remis en question l'acquisition du bien qui le comporte. Non seulement il doit être prouvé avec un examen approfondi mais, en outre, une démonstration de la remise en question de l'acquisition peut être nécessaire. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont pas démontré que les craquements constatés rendraient leur résidence impropre à l'usage auquel elle est destinée ou qu'ils en diminueraient l'usage au point où, s'ils en avaient eu connaissance, soit ils ne l'auraient pas acquise, soit ils n'auraient pas accepté de payer un si haut prix pour l'acheter. La décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
LAURA BORRELLI et GEORGES SOUSA, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION 2001 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence au mois d'août 2009. En juin 2010, elle a fait état à l'entrepreneur du bas niveau de son terrain par rapport à ceux de ses voisins. Croyant que celui-ci s'occuperait de la situation, elle ne l'a pas dénoncée à l'administrateur. Au mois de juin 2011, à la suite de pluies abondantes, une infiltration d'eau est survenue dans le sous-sol de la bénéficiaire. Le mois suivant, elle a envoyé une lettre à l'administrateur pour dénoncer cet événement, indiquant que la cause était inconnue. Celui-ci a rejeté sa réclamation, d'où la demande d'arbitrage. En l'espèce, le niveau du sol des terrains voisins fait en sorte que les eaux de surface sont dirigées vers la maison de la bénéficiaire. L'entrepreneur devait aménager le terrain en pente pour éviter une accumulation d'eau, ce qui n'a pas été fait. En effet, la construction d'un mur de soutènement dans la cour arrière n'a remédié que partiellement au problème d'écoulement des eaux de surface. Il faut donc conclure à l'existence d'un vice caché, lequel devait être dénoncé dans un délai raisonnable à partir du jour où la bénéficiaire a pu en soupçonner la gravité. Lorsque celle-ci a initialement écrit à l'entrepreneur, en juin 2010, l'inquiétude qu'elle exprimait n'était pas la preuve qu'elle connaissait la gravité et l'étendue du problème. La date de connaissance de ce dernier doit être fixée au mois de juin 2011, de sorte qu'il faut conclure que la dénonciation effectuée le mois suivant a été faite dans un délai raisonnable. En l'espèce, l'aménagement du sol pour éloigner les eaux de surface est une installation nécessaire à son usage et la présence récurrente d'eau sur la propriété est suffisamment grave pour être couverte par la garantie. Il y a donc lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il apporte les travaux correctifs requis.
KHARDIATA DIALLO, bénéficiaire, et 4176855 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes de son immeuble au mois de septembre 2009. En juin 2012, il a dénoncé des problèmes portant notamment sur la toiture de l'immeuble et sur l'état de l'un de ses escaliers. En ce qui concerne le premier point, l'administrateur a refusé de reconnaître que le fait que des bardeaux avaient été arrachés par de grands vents était relié à un vice caché. Quant au second point, alors qu'il était question du niveau des marches en béton de la façade du côté gauche, il a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. Le bénéficiaire demande l'arbitrage quant à ces deux points. Or, cette demande doit être rejetée dans le cas de la toiture. En effet, même s'il fallait conclure que les bardeaux ont été mal installés, cela ne veut pas dire que toute la toiture est par conséquent sujette à une infiltration d'eau. Il n'est d'ailleurs pas possible de conclure que l'arrachement de bardeaux est relié à une installation fautive. En ce qui concerne l'escalier, le représentant du bénéficiaire a constaté pour la première fois en 2010 une ouverture entre le sommet de celui-ci et le palier. Malgré des tentatives de l'entrepreneur afin de corriger la situation, l'ouverture est réapparue. L'administrateur a eu tort de conclure à l'absence d'un vice caché. D'une part, le problème en cause était caché et existant au moment où les parties communes ont été reçues. D'autre part, il a une certaine gravité. En effet, même si, prises individuellement, les ouvertures constatées et les mains courantes dévissées en raison du déplacement peuvent ne pas constituer des problèmes suffisamment graves, lorsqu'elles sont considérées collectivement et dans leur totalité, ces déficiences amènent à conclure à l'existence d'un risque de sécurité important pour les occupants et les utilisateurs de l'escalier. Ce risque compromet et réduit l'utilité de l'escalier ainsi que du palier. L'administrateur devra s'assurer que les travaux correctifs requis seront faits quant à ce point.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 8380 À 8390 DE BUFFALO, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION G. CARRIER INC. (en faillite), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation relativement à une défaillance du système d'évacuation des eaux pluviales desservant son immeuble. Deux incidents étaient alors survenus. L'administrateur a conclu que le système de drainage de l'unité qui avait subi des infiltrations d'eau était conforme aux normes de construction et que la responsabilité de ces infiltrations revenait plutôt à la Ville de Montréal, en raison de l'état du réseau d'égouts de celle-ci. Deux autres incidents se sont produits, le premier après que le bénéficiaire eut présenté sa réclamation et le second après que la décision de l'administrateur eut été rendue. Les incidents ont tous été précédés par des pluies abondantes. La décision de l'administrateur doit être infirmée. En effet, bien que l'entrepreneur et l'administrateur aient tous deux prétendu que la cause des infiltrations serait la désuétude du réseau d'égouts de la Ville, cette dernière a confirmé que ce réseau fonctionne adéquatement et sans problème dans le secteur où se situe l'immeuble du bénéficiaire. Il faut plutôt conclure que l'entrepreneur est responsable des infiltrations d'eau dans l'immeuble du bénéficiaire. En effet, il avait l'obligation de s'informer et de faire toutes les vérifications raisonnables avant de commencer la construction, notamment quant au type de système de drainage et d'égouts existant à proximité de la propriété, et d'agir en conséquence. Or, il n'a pas fait cela et, même si le système de drainage installé est conforme aux normes de construction, encore fallait-il que son fonctionnement soit adéquat et permette aux propriétaires de profiter de leurs unités et de les utiliser de manière normale. Les infiltrations d'eau étant attribuables à l'absence de mesures appropriées pour contrôler le débit d'eau en provenance du toit, l'entrepreneur devra choisir la solution adéquate pour régler définitivement le problème de drainage et fournir un système qui ne débordera pas lors de fortes pluies.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE JOUVENCE, bénéficiaire, et 9187-2903 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie, mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur la noue de la toiture de sa résidence, laquelle n'était pas parfaitement rectiligne, et sur l'absence d'un fond de clouage, derrière le revêtement de gypse, qui lui permettrait d'installer des tringles à rideaux au-dessus de certaines fenêtres. À l'égard de la toiture, l'administrateur a considéré que la situation était apparente lors de la réception et qu'elle n'avait pas été dénoncée par écrit à ce moment, de sorte qu'il ne pouvait donner suite à la demande. De plus, il s'est dit d'avis que la situation était conforme aux règles de l'art et qu'il s'agissait d'une pratique courante dans le milieu de la construction. Quant à l'absence d'un fond de clouage, il a conclu que la situation était conforme aux normes établies dans le Code national du bâtiment -- Canada 2005 ainsi qu'aux règles de l'art et qu'il n'existait aucune obligation pour l'entrepreneur de prévoir un fond de clouage à un endroit précis derrière le revêtement de gypse. En ce qui concerne la toiture, il faut premièrement conclure que, au moment de la préinspection, la bénéficiaire n'avait pas l'obligation de retenir les services d'un expert pour effectuer une inspection de la toiture alors qu'elle était neuve ni celle de monter elle-même sur le toit afin de procéder à une inspection visuelle. Il faut ensuite conclure que la manière dont les bardeaux ont été installés constitue une malfaçon, et ce, même si elle ne remet pas en cause l'intégrité de la toiture. En effet, les couvreurs professionnels doivent connaître la méthode d'installation. Or, il n'y a pas eu respect des règles de l'art en l'espèce. Relativement au fond de clouage, il n'appartenait pas à la bénéficiaire de dire à l'entrepreneur comment poser les plaques de gypse lors de la création des pièces ni de l'informer que des fonds de clouage devaient être installés où les murs se rencontrent pour créer des coins autour de la fenêtre en saillie. Il y a donc malfaçon et même vice caché, ce qui est couvert par le plan de garantie. L'entrepreneur devra intervenir et payer les frais d'experts de la bénéficiaire.
JOCELYNE GÉLINAS, bénéficiaire de la garantie demanderesse, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de mai 2010. Dès lors, ils ont constaté que l'eau qui s'écoulait des robinets avait une odeur ferreuse et une couleur rouille. L'entrepreneur leur a expliqué que, comme il s'agissait d'une maison modèle, l'eau n'avait pas coulé pendant plusieurs mois et leur a indiqué que tout devrait se rétablir après quelque temps, recommandant par ailleurs de faire l'achat d'un système de filtration. Les bénéficiaires on acheté un tel système, lequel a quelque peu amélioré la situation mais, à l'été 2011, ils ont pris connaissance de résultats d'analyse faisant état de la présence de coliformes et de bactéries dans l'eau. Par conséquent, celle-ci n'était pas potable. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une situation de vice caché et a ordonné à l'entrepreneur de procéder au forage d'un nouveau puits afin d'assurer la qualité potable de l'eau. L'entrepreneur conteste cette décision. Il fait valoir qu'il n'y avait pas de problème avec l'eau au moment de la vente et prétend que la situation serait reliée à du dynamitage qui aurait été effectué par la suite dans la région ou à l'aménagement que les bénéficiaires ont fait sur leur terrain après l'achat. En l'espèce, l'entrepreneur avait une obligation de résultat, soit celle de fournir une eau de qualité avec un débit conforme aux normes. Il avait connaissance des particularités du sol, et il faut conclure que le puits comporte une déficience qui entrave son fonctionnement et permet à des organismes de s'y introduire. Cette défectuosité constituait un vice caché. Par ailleurs, il y a aussi lieu de conclure que les bénéficiaires n'ont pas manqué de diligence. Ils ont été rassurés lors de l'inspection, et l'on ne peut leur reprocher un manque de diligence, d'autant moins que le problème était alors qualifié de normal dans la région. On ne peut non plus reprocher aux bénéficiaires de ne pas avoir requis un certificat d'analyse de l'eau avant l'achat alors qu'ils achetaient une maison modèle et qu'on leur indiquait que tout se rétablirait. Ainsi, au moment de l'installation du puits, les règles de l'art relatives au forage n'ont pas été suivies, et l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour régler le problème.
MANON LARIVIÈRE et STEPHANE YANNAKOPOULOS, bénéficiaires, et 9190-7485 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS MELBOU), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 10, 20, 78, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en juillet 2009. Au mois d'août 2011, ils ont subi un dégât d'eau dont l'origine se trouvait dans la salle de bains située au-dessus de la salle d'eau du rez-de-chaussée. Il y a eu remplacement d'un tuyau et le problème ne s'est jamais reproduit. Le même mois, un écoulement d'eau s'est produit sous le lavabo de leur cuisine. Le fabricant du lavabo a réglé la situation en serrant une valve et en ajustant une couronne sur le tuyau d'alimentation. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation pour obtenir la réparation complète des dégâts qu'ils ont subis, laquelle a été rejetée par l'administrateur. Pour avoir gain de cause, ils devaient démontrer que les problèmes décrits constituaient des vices cachés, ce qu'ils n'ont pas fait. En effet, les deux incidents ne se sont produits qu'une seule fois, et ce, seulement deux ans après l'installation du système. Dans le premier cas, il faut conclure qu'il ne s'agissait pas d'une déficience ou d'un vice du système de plomberie, car le problème a été réglé en remplaçant tout simplement le tuyau en question. Les correctifs apportés dans le deuxième cas étaient encore plus simples. La décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
DARLENE JALBERT et AROLD EXPÉRIENCE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2009, les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour la pose du revêtement extérieur de leur résidence. Ils ont eux-mêmes choisi les matériaux et l'entrepreneur a donné son approbation. En novembre 2010, moins d'un an après la fin des travaux, les bénéficiaires ont constaté l'apparition de fissures sur quelques planches. Ils ont aussi remarqué que certains clous étaient trop enfoncés. Ils ont dénoncé la situation à l'entrepreneur, puis à l'administrateur au mois de mai 2011. Saisi d'une réclamation des bénéficiaires, l'administrateur a conclu qu'il n'était pas question de vices cachés, que plusieurs des éléments invoqués par les bénéficiaires étaient apparents au moment de la réception et qu'ils auraient dû être dénoncés à cette époque. Or, l'expert des bénéficiaires a établi plusieurs déficiences relativement à la pose du revêtement. D'une part, l'installation des fourrures horizontales sur lesquelles sont clouées les planches de bois ne respecterait pas les normes de construction pertinentes. De plus, les clous posés pour fixer les planches ont été installés de façon inadéquate, de sorte qu'ils seraient trop enfoncés à plusieurs endroits. Enfin, les embouts de chevauchement des planches n'ont pas été coupés à angle ni revêtus d'une teinture de protection aux endroits de coupe. En somme, il y a eu exécution fautive dans l'assemblage du parement de bois et il en résulte un vice caché.
CHRISTINE PHANEUF & GUY ST-PIERRE, bénéficiaires, et DAG CONSTRUCTION INC., entrepeneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juin 2007, l'entrepreneur et les bénéficiaires ont signé un contrat pour la construction d'une résidence. Pendant la construction, ces derniers ont requis que 9114-3099 Québec inc. exécute les travaux de pose de gypse, de tirage des joints et de peinture. Les bénéficiaires ont commencé à occuper l'immeuble en janvier 2008 et ils ont constaté des fissures au gypse dès juin et juillet. Lorsqu'ils ont signé le formulaire d'inspection préréception, il y était indiqué que tous les revêtements muraux de gypse des murs et plafonds étaient exclus du contrat. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur au mois d'octobre 2010. Celui-ci a rejeté leur demande quant aux fissures, ayant conclu qu'il était question d'une dispute contractuelle et qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. En l'espèce, les bénéficiaires ont admis qu'ils avaient modifié leur contrat avec l'entrepreneur et qu'ils s'étaient eux-mêmes chargés de faire effectuer les travaux de gypse, de sorte qu'il ne s'agit plus d'une situation couverte par la garantie. Par ailleurs, il faut noter que les bénéficiaires n'ont pas démontré que le problème avait la gravité d'un vice caché ni qu'ils avaient dénoncé celui-ci dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois.
HÉLÈNE ST-HILAIRE et FRANCIS GAGNON, bénéficiaires, et 9205-9559 QUÉBEC INC. (MARTEL CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2 et 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en décembre 2008. En juin 2009, la bénéficiaire a constaté une petite égratignure sur un tiroir situé à côté d'une armoire de sa cuisine. Au mois de juillet 2010, elle a remarqué des petites lignes sur les portes situées sous l'évier. Finalement, en novembre 2010, elle aurait constaté qu'il y avait écaillement des surfaces des armoires de la cuisine, et elle a recueilli des particules sur le plancher. Au mois d'avril 2011, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a conclu qu'ils n'étaient pas responsables de la situation mais qu'ils n'avaient pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème, de sorte qu'il a rejeté la réclamation. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. L'administrateur, qui ne fait plus valoir que la dénonciation aurait été tardive, affirme maintenant que le problème ne constituerait pas un vice caché, de sorte qu'il ne serait pas couvert. L'entrepreneur et le fournisseur des armoires prétendent que les bénéficiaires sont responsables de la dégradation. En l'espèce, il faut conclure à l'absence de responsabilité des bénéficiaires. L'administrateur a lui-même conclu que la situation était reliée à un problème de mauvaise adhérence de la teinture et du vernis, lesquels se détachaient anormalement. Par ailleurs, il faut aussi conclure que la dégradation des armoires est un vice caché qui donne ouverture à la garantie. En effet, il est grave au point où les bénéficiaires n'auraient pas acheté l'immeuble ou n'auraient pas payé un si haut prix s'ils avaient su qu'ils feraient face à ce problème. Par ailleurs, la dégradation des armoires est prématurée et, si l'on considère le prix payé, il était raisonnable pour les bénéficiaires d'avoir de plus hautes attentes quant à la qualité de celles-ci. De plus, puisque la finition se dégrade et que le bois de plusieurs armoires est maintenant à nu, il y aura une usure anormale du bois exposé, lequel sera privé de protection contre l'eau et l'humidité. Les tiroirs, portes d'armoires et autres surfaces endommagés devront être réparés de façon telle que leur fini soit harmonisé. Finalement, les bénéficiaires auront droit à une partie des frais d'expertise qu'ils ont payés.
JEAN-GUY FRÉDÉRIC et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 20, 116, 120, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la déformation des lames de leur parquet. L'administrateur a conclu que le plancher répondait aux critères de tolérance utilisés dans l'industrie, qu'il n'était pas question d'un vice caché et que le retrait de l'humidité aurait pu causer le problème. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'intervenir quant au parquet du salon des bénéficiaires puisque aucune des parties n'a présenté de preuve à cet égard. D'ailleurs, les craquements constatés lors d'une visite des lieux paraissaient minimes. Quant au plancher de la chambre des bénéficiaires, la preuve relative aux causes de la situation est contradictoire. La prétention de l'entrepreneur et de l'administrateur voulant que la situation soit reliée à un problème d'humidité n'est pas convaincante, d'autant moins qu'elle n'est pas soutenue par la preuve, aucune mesure du taux d'humidité n'ayant été prise. Les bénéficiaires, quant à eux, n'ont présenté aucune preuve technique pour expliquer les craquements. Ils n'ont déposé aucune preuve documentaire, n'ont pas cherché à obtenir une expertise et n'ont pas requis la présence à l'audience des experts ayant posé le diagnostic initial. La seule démonstration de craquements qui sont décrits par l'administrateur comme étant acceptables en fonction des seuils de tolérance généralement admis dans le milieu de la construction permet de considérer tout au plus qu'il y aurait une malfaçon, mais certainement pas un vice caché. La décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
BÉATRICE CASTIGLIONE et ILARIO SBARRA, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION 2001 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 20, 116, et 120
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Dans la deuxième année suivant la réception de leur propriété, les bénéficiaires ont dénoncé plusieurs problèmes, notamment concernant leur parquet de bois, dont les lattes étaient devenues trop espacées. L'administrateur a conclu que l'espacement entre les lattes excédait les normes acceptables et qu'il s'agissait d'un problème d'installation du parquet ou d'un problème inhérent aux matériaux utilisés pour le plancher. Il a donc demandé à l'entrepreneur de faire les vérifications et les travaux correctifs nécessaires. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision et soutient que la mauvaise utilisation des lieux par les bénéficiaires serait à l'origine des problèmes relatifs au parquet de la propriété, ce qui ne relève aucunement de sa responsabilité. Or, l'entrepreneur n'a pas démontré que le taux d'humidité dans la résidence des bénéficiaires était trop élevé. De plus, une visite des lieux a permis de constater que le mode de vie des bénéficiaires paraît tout à fait normal et n'est pas de nature à entraîner une humidité excessive. Ces derniers ont même installé un système d'air climatisé, ce qui n'a aucunement résolu le problème relativement au plancher. Par ailleurs, celui-ci étant en bambou, il devrait offrir une plus grande résistance à l'humidité. Il faut donc conclure à un problème d'installation, qui constitue un vice caché couvert par la garantie. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis pour remplacer le plancher de bois et, s'il ne répare que les parties déficientes, il devra s'assurer qu'il n'y a pas de différence de couleur entre les lattes, selon les règles de l'art. Finalement, il serait injuste d'exiger de l'entrepreneur qu'il supporte entièrement les coûts pour refaire le parquet à neuf, et une contribution de 750 $ sera réclamée aux bénéficiaires à cette fin.
DYHIA KEBIR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROSSI B.2. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire et l'entrepreneur. Rejetées.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de ventilation de son immeuble. Ainsi, il a mentionné l'absence de grille de transfert entre les corridors et les appartements et a fait valoir que l'absence d'un système de compensation d'air visant à contrer les pertes provoquées par le fonctionnement des extracteurs d'air causait une ventilation inadéquate et irrégulière ainsi que de la condensation dans les fenêtres, qui se changeait par la suite en glace. L'administrateur a accueilli la réclamation du bénéficiaire sur ce point et l'entrepreneur conteste cette décision. Il soutient notamment que des systèmes d'extraction, d'infiltration et de ventilation d'air plus performants peuvent être conçus et installés, mais que cela fait inévitablement augmenter le prix d'achat des unités et que, en l'espèce, des choix ont été faits avec le promoteur du projet, compte tenu des prévisions budgétaires et du prix de vente anticipé. Il indique aussi que les problèmes dont font état les propriétaires seraient liés à leur utilisation de leur résidence. En l'espèce, l'administrateur a eu raison de conclure que l'entrepreneur ne s'était pas conformé aux normes applicables pour assurer une ventilation adéquate dans certaines unités du bâtiment, et il faut conclure à la présence d'une malfaçon non apparente. Par ailleurs, plusieurs occupants sont forcés de vivre dans des conditions où ils n'ont pas une ventilation minimale et une qualité d'air qui leur permettrait d'obtenir un degré de confort acceptable, de sorte qu'on pourrait même conclure à l'existence d'un vice caché. Il paraît évident que le choix du système et son caractère élémentaire ont été motivés par des contraintes budgétaires, et rien ne démontre une utilisation anormale des lieux par les occupants. L'entrepreneur devra réaliser les travaux correctifs requis afin d'assurer que, pour les unités d'habitation touchées, les normes soient respectées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ L'ORÉE DU PARC, bénéficiaire, et 9166-6735 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 53
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En juin 2009, les bénéficiaires ont constaté une infiltration d'eau au sous-sol de leur immeuble. Ils ont procédé à leurs frais à des travaux correctifs. Au mois de mars suivant, ayant de nouveau constaté des problèmes de cette nature, ils ont dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Lorsqu'ils ont présenté une réclamation, l'administrateur a conclu à la présence d'un vice caché et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Malgré les travaux, le problème n'a pas été réglé et l'administrateur a conclu, à deux reprises, à l'insuffisance des travaux effectués. Il a donc ordonné à l'entrepreneur de procéder à la réfection complète du drain français afin de le rendre opérationnel en s'assurant que le branchement du bassin de captation soit plus bas que le drain de fondation. L'entrepreneur, en arbitrage, conteste cette décision pour deux motifs. D'une part, il prétend que le problème d'infiltration d'eau serait réglé et qu'il ne résulterait pas du mauvais fonctionnement du drain français. D'autre part, il soutient que la réfection complète du drain français constituerait une solution exagérée. Ces motifs ne peuvent être retenus. L'administrateur a clairement établi la présence d'un vice caché du fait, entre autres choses, que le drain est plus haut à l'avant qu'à l'arrière, et, sans douter de la bonne foi de l'entrepreneur, il ressort que celui-ci n'a pas accordé toute l'attention requise aux problèmes relatifs au système de drainage en n'y effectuant que des travaux correctifs superficiels, niant ainsi, du moins en apparence, sa responsabilité à l'égard de ce vice caché. Quant à l'ampleur des travaux, l'entrepreneur ne peut prétendre que le système ne doit être que fonctionnel. En effet, il a une obligation de résultat et doit donc livrer une construction qui réponde aux règles de l'art et qui permette d'assurer les fonctions qui lui sont destinées. Pour ce faire, l'administrateur a conclu qu'il y avait lieu de procéder à la réfection du drain français, et l'entrepreneur aura le choix des moyens pour exécuter ces travaux.
2433-2553 QUÉBEC INC., entrepreneur, et MELANIE CABRAL et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 10, 20, 116, 120, et 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2010, la bénéficiaire a acheté son unité résidentielle, laquelle avait été reçue en juin 2009. Elle a présenté une réclamation portant sur six éléments, dont l'installation de sa cabine de douche. Ainsi, elle a fait valoir que la base de la cabine n'était pas fixe et que des craquements étaient perceptibles lorsqu'une personne s'y trouvait. Selon elle, la situation a évolué et elle craint que, avec l'écoulement du temps, des fuites d'eau ne se produisent et causent des dommages à l'unité résidentielle située sous la sienne. L'administrateur n'a pas été en mesure de déterminer la cause des craquements, mais il a admis qu'il pouvait s'agir d'une malfaçon ou d'un défaut de construction. Néanmoins, il a conclu que le problème n'était pas suffisamment grave pour constituer un vice caché. Or, il s'agit d'un vice caché. Le mouvement continu de la surface de la douche de même que les fuites qui surviennent à la suite d'un usage habituel de celle-ci ont un effet sur son utilisation et constituent un inconvénient anormal si l'on considère les attentes raisonnables d'un acheteur. L'entrepreneur devra intervenir et faire les réparations qui s'imposent pour que les problèmes à la douche soient réglés.
SHANNON WILLIAMS, bénéficiaire, et SAMCON R.B. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en février 2009. À ce moment, les travaux de maçonnerie et l'installation de la céramique au plancher de leur hall d'entrée n'étaient pas encore terminés et étaient désignés en tant que travaux à parachever. Après qu'ils eurent été effectués, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur une série de problèmes, au fur et à mesure qu'il les a constatés, sans toutefois aviser l'administrateur. Dans ce contexte, l'entrepreneur a effectué des réparations à six reprises lorsque le plancher de céramique s'est fissuré. Après un septième incident, les bénéficiaires ont refusé la réparation suggérée, jugeant que le problème se situait au niveau du sous-plancher et qu'il fallait retirer la céramique et reprendre les travaux pour corriger le problème à sa source. L'entrepreneur a refusé. Par ailleurs, lorsqu'un maçon leur a signalé que la brique de l'immeuble était d'apparence terne à certains endroits, faute d'avoir été lavée après la pose, ils ont exigé que l'entrepreneur agisse. L'administrateur, saisi d'une réclamation, a conclu que le problème au plancher n'avait pas été dénoncé dans les six mois suivant sa découverte et qu'il n'était donc pas couvert. Quant au revêtement extérieur de l'immeuble, il ne s'agissait pas d'un vice caché qui aurait été couvert par la garantie. L'administrateur a d'ailleurs noté que le type de brique utilisé ne devait pas être lavé à l'acide, comme le prétendaient les bénéficiaires, mais seulement à l'eau. Cette décision doit être maintenue. Eu égard à la brique, les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il était question d'un vice caché au moment de la réception, soit un vice grave qui rendrait leur résidence impropre à son usage ou qui réduirait son utilité, ou qu'ils n'auraient pas acheté ou payé si cher l'immeuble s'ils avaient connu l'existence de ce problème. Quant au plancher, il n'est pas possible d'accueillir la réclamation, car la situation n'a pas été dénoncée à l'administrateur dans les délais prescrits.
CAROLE CASTONGUAY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION SERGE RHEAULT INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En juin 2010, les bénéficiaires ont acheté un immeuble qui avait été reçu en janvier 2008 par les propriétaires précédents. Au mois de juillet, ils ont envoyé une lettre à l'entrepreneur et à l'administrateur, dénonçant des vices de construction constatés lors de l'inspection préachat ainsi que des manquements au code du bâtiment dans l'exécution de certains travaux. L'administrateur a rendu une décision, dans laquelle il a notamment refusé de considérer que 13 des 15 points soulevés étaient des vices cachés. En l'espèce, la garantie contre les vices cachés, qui est d'une durée de trois ans à compter de la réception de l'immeuble, a été transférée aux bénéficiaires lors de l'acquisition de l'immeuble. Or, pour qu'un vice soit caché, son existence ne doit pas être connue au moment de la vente. En l'espèce, les bénéficiaires, qui avaient procédé à une inspection préachat, connaissaient au moment de l'achat l'existence des problèmes qu'ils ont par la suite dénoncés à l'entrepreneur. Ils ne peuvent donc invoquer la garantie contre les vices cachés. Par ailleurs, les problèmes constatés par les bénéficiaires n'ont pas la gravité nécessaire pour être qualifiés de vices de construction ou de conception, et la garantie portant sur ces types de malfaçons ne peut donc être invoquée.
FATIMA-ZOHRA TIKSRAIL et un autre, bénéficiaires, et BÂTI-CONCEPT PLUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 16, 19, 22, 37, 116, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes a été effectuée en décembre 2008. En juillet 2009, il a pris connaissance de certains problèmes de conformité par rapport aux croquis qui lui avaient été fournis. Notamment, les galeries arrière avaient une profondeur de 63 pouces, et non de 72 pouces, et les balustrades situées à l'extérieur des portes-fenêtres des salons avaient une profondeur de 1 pouce au lieu de 18 pouces. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation au mois d'octobre 2010 et il a présenté une réclamation, qui a été rejetée par l'administrateur. Cette décision doit être maintenue. D'une part, en ce qui concerne les galeries arrière, la différence de profondeur n'entraîne pas une diminution de l'utilisation ou du prix de revente. Par ailleurs, rien ne laisse supposer que les galeries ne seraient pas conformes au Code national du bâtiment 1995 ou qu'elles poseraient un problème de sécurité. En outre, même s'il s'agissait d'un vice caché, il faudrait conclure que celui-ci n'a pas été dénoncé dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas excéder six mois à compter de la découverte du problème. D'autre part, en ce qui a trait aux balustrades, il est question d'un vice caché. En effet, l'entretien des portes-fenêtres est rendu plus difficile en raison de l'écart important de profondeur. De plus, il y a une diminution possible de la valeur marchande des unités résidentielles. Toutefois, cette situation avait été portée à la connaissance du bénéficiaire en juillet 2009, et il faut conclure qu'il a tardé à agir, ne dénonçant le problème qu'au mois d'octobre 2010, soit 15 mois après la découverte.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 2380 DES ROSEAUX, bénéficiaire, et CORPORATION IMMOBILIÈRE NORTÉKA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à l'acquisition d'un condominium. Au moment de la vente, l'entrepreneur lui a fourni un document indiquant que l'un des éléments inclus dans les unités était un échangeur d'air. Selon la disposition du condo modèle, cet appareil devait se trouver dans la garde-robe de l'entrée. Lorsqu'il a pris possession de son condominium, il a constaté que l'appareil était plutôt situé dans la garde-robe de la chambre principale. Plus tard, en janvier 2010, il a appris qu'il ne s'agissait pas d'un véritable échangeur d'air mais bien d'une chaufferette à air frais. La situation était la même dans les sept autres condominiums de l'immeuble. Au mois d'octobre, les acquéreurs ont adressé une dénonciation à l'entrepreneur, qui l'a ensuite fait parvenir à l'administrateur. Ce dernier a rejeté la réclamation du bénéficiaire, ayant constaté que le système installé répondait aux exigences énoncées au permis de construction, que la dénonciation n'avait pas été faite dans les six mois suivant la découverte du problème et qu'elle avait été acheminée pendant la deuxième année de garantie alors que le problème constaté ne pouvait être considéré comme un vice caché. En l'espèce, l'entrepreneur a remis au bénéficiaire un document indiquant la présence d'un échangeur d'air et il avait l'obligation d'installer un tel système, une obligation qui est couverte par le plan de garantie. L'installation non conforme constitue un vice caché. Elle rend le système impropre à l'usage projeté et peut grandement compromettre les possibilités de revente. Or, en tant que vice caché, le problème devait être dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur dans les six mois suivant sa découverte, ce qui n'a pas été fait. Cette omission du bénéficiaire entraîne le rejet de sa réclamation.
FABRICE PROVOST, bénéficiaire, et CORPORATION IMMOBILIÈRE NORTÉKA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comptant 21 unités d'habitation où il y a eu des infiltrations d'eau au mois d'avril 2008. Il a dénoncé la situation à l'administrateur en mars 2009. Ce dernier a par la suite rejeté une réclamation portant sur des travaux correctifs estimés à plus de 402 000 $, au motif que les infiltrations avaient été dénoncées à l'extérieur des délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est question en l'espèce d'un vice caché qui devait être dénoncé dans un délai raisonnable à compter de sa découverte, et ce délai ne doit pas excéder six mois. En l'espèce, le bénéficiaire connaissait l'existence des vices cachés depuis le mois d'avril 2008 puisqu'il a envoyé à l'entrepreneur un avis dans lequel il indiquait qu'il y avait eu des fuites d'eau dans l'immeuble, que l'eau provenait vraisemblablement du toit et que plusieurs appartements avaient subi des dommages. Il qualifiait d'ailleurs la situation de problème majeur pouvant mettre l'immeuble en péril. Cela constituait le point de départ du délai de dénonciation, et l'omission du bénéficiaire de dénoncer la situation à l'administrateur à l'intérieur de ce délai lui a fait perdre le droit à son recours.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE VENDÔME, demandeur, et 9137-7937 QUÉBEC INC., défenderesse (en faillite), et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 20, 27, 34, 116, et 120
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'avril 2001. En janvier 2004, ils ont dénoncé à l'entrepreneur l'apparition de fissures dans le solage de l'immeuble et ont avisé l'administrateur dans les mois suivants. Ils ont ensuite présenté une réclamation auprès de ce dernier, qui a refusé d'intervenir dans une décision rendue en septembre 2006. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, et leur réclamation a alors été accueillie en partie. En effet, l'arbitre a déclaré que les dalles sur le sol du garage et au sous-sol devraient être réparées et que les infiltrations d'eau à travers les murs de fondation devraient être corrigées. Or, les bénéficiaires, estimant que l'arbitre aurait dû déclarer que les fondations devaient être remplacées entièrement étant donné la présence de pyrite et de pyrrhotite dans les granulats utilisés pour la préparation du béton, demandent la révision judiciaire du jugement rendu. L'administrateur fait valoir qu'il est d'accord avec la sentence qui a été rendue. En l'espèce, la Cour supérieure ne peut pas substituer ses conclusions à celles de l'arbitre, qui a jugé qu'il n'y avait pas de vice caché relié à la pyrite ou à la pyrrhotite dans le béton ayant servi à couler les fondations de la maison des bénéficiaires. L'arbitre a une compétence exclusive quant à certains éléments relevant de son domaine d'expertise. Par ailleurs, les bénéficiaires n'ont pas remis en cause la détermination de celui-ci selon laquelle il y avait absence de menace à leur propriété, et il n'est pas possible d'écarter la conclusion de l'arbitre quant à l'absence de vice caché, cette conclusion étant fondée sur son interprétation de la preuve.
ALAIN BERGERON et une autre, requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. et un autre, intimés, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2011-07-11), 200-09-007428-110, 2011 QCCA 1311, SOQUIJ AZ-50768375, 2011EXP-2276
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes en août 2006. Au mois de décembre suivant, les bénéficiaires ont fait inspecter les parties communes. Un rapport a été rédigé qui indiquait notamment que les balcons comportaient plusieurs déficiences importantes et qu'ils devraient être réparés alors qu'ils étaient couverts par la garantie. Il était notamment question de la fissuration des panneaux de fibre de verre qui en faisaient partie. Le bénéficiaire a présenté une première réclamation à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois d'octobre 2007, portant notamment sur ce point. L'entrepreneur s'est engagé à apporter des correctifs à certains balcons. En septembre 2009, le bénéficiaire a présenté une seconde réclamation, concernant les balcons qui n'avaient pas fait l'objet d'une entente avec l'entrepreneur. L'administrateur a considéré que le problème devait être un vice de construction pour être couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ce qui n'était pas le cas. La décision de l'administrateur doit être maintenue: non seulement les vices cachés ne sont plus couverts après un délai de trois ans suivant la réception des parties communes mais, en outre, la dénonciation d'un problème doit se faire dans les six mois après sa découverte. En l'espèce, le bénéficiaire a découvert le problème touchant les balcons en décembre 2006, mais il ne l'a dénoncé qu'en octobre 2007, soit neuf mois plus tard.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES BERGES DU FLEUVE PHASE I, bénéficiaire, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et LES PROPRIÉTÉS BELCOURT INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble construit par l'entrepreneur. Au printemps 2004, celui-ci a effectué des travaux de paysagement qui ont eu pour effet de créer une pente descendant vers le mur de soutènement, plutôt qu'en sens inverse. Pendant la même période, le président du bénéficiaire a observé l'apparition de fissures au mur de soutènement. Une réclamation a été faite auprès de l'administrateur, qui, concluant qu'il s'agissait d'un vice caché, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour assurer la solidité et la stabilité structurales du mur ainsi que de la structure d'acier supportant les terrasses. L'entrepreneur a effectué des travaux. Néanmoins, les escaliers menant aux balcons des unités ont commencé à bouger et des travaux additionnels n'ont pas réglé ce problème. Au printemps 2009, il y a eu une aggravation de la situation relativement à l'apparition de fissures. Le bénéficiaire demande maintenant la réfection du mur plutôt que sa réparation. Selon lui, cela est nécessaire pour préserver le bâtiment et conserver sa valeur. Il soutient aussi que des travaux de remise en état des lieux devraient être effectués, car les aménagements paysagers seront sérieusement touchés par les travaux correctifs. L'entrepreneur suggère plutôt de procéder à la réparation du mur, position qui est partagée par l'administrateur. En ce qui concerne la solidité et la stabilité du mur, les deux solutions proposées s'équivalent. Cela est également vrai pour la jouissance des lieux à la suite des travaux. Toutefois, au point de vue de l'esthétique, retenir la solution de l'entrepreneur signifierait un maintien de l'inclinaison de mur et une visibilité des fissures. Ce facteur n'est cependant pas déterminant à lui seul. Le niveau de difficulté technique plus élevé relié à l'implantation de la solution du bénéficiaire est toutefois déterminant et il fonde à retenir la solution suggérée par l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4767 À 4827 8e AVENUE ET 3189 RUE CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur une fissure dans le mur de fondation de l'immeuble et qui trouve son origine au coin inférieur gauche d'une fenêtre du sous-sol pour se prolonger dans le sol. L'administrateur a conclu qu'il n'y avait pas de manifestation à l'intérieur du bâtiment qui soit reliée à la présence de cette fissure et il a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ce point puisqu'il ne s'agissait pas d'un vice qui pourrait compromettre la solidité ou la stabilité du bâtiment. Il y a toutefois lieu d'accueillir la demande des bénéficiaires sur ce point, car la fissure dont il est question est profonde et non capillaire, et elle fait croire à un tassement ou à une certaine instabilité du sol. Il serait par conséquent possible d'observer des problèmes d'humidité ou des infiltrations d'eau dans le sous-sol de l'immeuble. La présence de cette fissure, qui doit être qualifiée d'importante, compromet l'utilisation normale du sous-sol de l'immeuble et il n'est pas nécessaire, en l'espèce, de démontrer les probabilités d'infiltration d'eau ou d'humidité pour décider qu'une intervention doit avoir lieu. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis pour corriger ce vice.
MARIE ARSENAULT et un autre, bénéficiaires, et GESTION DU CAPITAL MAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 109
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en octobre 2006. En avril 2009, ils ont présenté à l'administrateur une réclamation relativement à un problème de dénivellement de leur plancher intérieur, constaté à l'automne 2008. Celui-ci a rejeté la réclamation, alléguant que les réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire, notamment en raison de modifications ou d'ajouts qu'il réalise, ne sont pas couvertes par la garantie. Les bénéficiaires contestent cette décision. À la suite de la réception de leur immeuble, ils y ont ajouté un abri d'automobile, un surplus de pierres concassées en dessous de l'abri et un balcon arrière. Selon l'administrateur, la charge additionnelle occasionnée sur le sol en raison des ajouts a causé les problèmes des bénéficiaires. Les manifestations observées par ces derniers dans leur résidence, soit le mouvement de la structure, s'apparentent au vice caché. Elles auraient pu être évitées si l'entrepreneur avait suivi les recommandations d'une étude des sols qui avait été effectuée en raison d'une demande des bénéficiaires. Par ailleurs, bien que les ajouts effectués par les bénéficiaires aient effectivement aggravé la situation, ils n'en étaient pas la cause déterminante. L'entrepreneur devra procéder à la stabilisation des fondations selon les recommandations d'un rapport d'expert et réparer les manifestations intérieures et extérieures causées à ce jour ainsi que les éléments qui auront été abîmés dans le contexte de ces travaux de correction.
MARIANE VINCENT et un autre, bénéficiaires, et IMAX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 21, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 13 avril 2008, la bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence. Le 8 avril 2010, elle a fait parvenir une réclamation à l'administrateur en ce qui concerne des fissures à la dalle de béton du sous-sol. L'administrateur, qui a constaté la présence d'environ cinq fissures de moins de trois millimètres de large lors d'une visite des lieux, a conclu que la situation n'était pas de nature à empêcher l'immeuble de servir à l'usage auquel il est destiné. La bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. Elle fait valoir que les fissures se multiplient depuis l'achat de l'immeuble et qu'elle a peur de procéder à l'aménagement de son sous-sol, car des dommages importants pourraient la forcer à tout recommencer. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Bien que la présence de fissures dépasse ce qui pourrait être considéré comme normal, celles-ci ne sont pas liées à un problème d'ocre ferreuse ou de pyrite, et elles ne sont pas le signe d'un désordre structural. La situation observée découle tout au plus du comportement normal du béton ou de son séchage. La réparation des fissures qui apparaissent dans un tel contexte n'est pas couverte par la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, la simple crainte d'un désordre futur ne peut pas fonder une décision, celle-ci devant s'appuyer sur des faits.
MONIQUE PATENAUDE, bénéficiaire, et 9129-3464 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a acheté une propriété au mois d'octobre 2008. En avril 2009, elle a informé l'entrepreneur de la découverte d'une infestation de rats dans le sous-sol et lui a demandé d'agir. L'entrepreneur a nié que ce problème aurait été relié à une faute de sa part. Quelques jours plus tard, la bénéficiaire a envoyé une nouvelle lettre à l'entrepreneur, avec copie conforme à l'administrateur. Le résultat a été le même, de telle sorte qu'elle a été laissée à elle-même pour déterminer la cause de l'infestation et pour prendre les mesures nécessaires afin de l'enrayer. Une fois son problème réglé, elle a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, se plaignant notamment de la présence d'une ouverture suffisamment grande pour permettre le passage de rats dans la porte de garage ainsi que du fait que le grillage du drain de plancher n'était pas fixé et que la porte menant sur la pièce où se trouve le drain n'était pas étanche. Elle a demandé que les travaux correctifs nécessaires soient effectués et que les sommes qu'elle avait engagées pour les inspections et pour les travaux de dératisation lui soient remboursées. L'administrateur a rejeté sa réclamation. Un examen des lieux a permis de constater que les ouvertures aux extrémités inférieures de la porte de garage étaient, avant que le conjoint de la bénéficiaire n'effectue des travaux, assez grandes pour permettre aux rats d'entrer et la bénéficiaire a démontré qu'ils s'étaient en toute probabilité introduits dans l'immeuble ainsi. Il s'agit d'un vice caché. En effet, l'entrepreneur d'une maison neuve doit livrer un bâtiment qui empêche d'une façon efficace la présence de vermines et de rongeurs, comme des rats, particulièrement lorsqu'il y a des motifs raisonnables de croire que de tels animaux se trouvent à proximité, comme c'est le cas en l'espèce. Par ailleurs, la bénéficiaire n'avait manifestement pas connaissance de la présence de ce problème grave, qui était présent au moment de l'achat mais qui n'était pas apparent. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires. Les dépenses d'extermination devront être remboursées puisque la bénéficiaire a tenté, sans succès, d'obtenir l'assistance de l'entrepreneur et de l'administrateur et qu'elle n'a eu aucun autre choix que de procéder elle-même aux travaux pour conserver son bâtiment. Les frais d'inspection seront accordés uniquement selon qu'ils ont été utiles ou non.
BÉATRICE RADULESCU, bénéficiaire, et GROUPE AXXCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 18, 27, 109, 111, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au printemps 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé à l'entrepreneur l'aggravation de fissures dans un mur de soutènement bordant l'accès aux garages souterrains du bâtiment, et ce, malgré des réparations qui avaient déjà été effectuées par le passé. Au mois d'octobre 2009, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis afin d'assurer la solidité et la stabilité structurale du mur et de la structure d'acier supportant les terrasses. Par la suite, des lettres ont été envoyées à l'administrateur par le bénéficiaire et l'entrepreneur en vue de déterminer l'étendue exacte des travaux correctifs. En novembre, l'administrateur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, indiquant clairement que le choix de la méthode corrective revenait à l'entrepreneur. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage au mois de décembre 2009. Une telle demande doit être adressée dans les 30 jours suivant la réception de la décision attaquée. Si l'on considère que la décision attaquée est celle du mois d'octobre, il faut conclure que le bénéficiaire a agi tardivement. Toutefois, la lettre envoyée à ce dernier en novembre constituait une nouvelle décision de l'administrateur modifiant celle rendue en octobre en ce qui avait trait aux mesures correctives. Par ailleurs, l'entrepreneur a tort d'affirmer que le tribunal d'arbitrage n'aurait pas le pouvoir de lui imposer précisément les travaux correctifs à effectuer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4767 À 4827 8e AVENUE ET 3189 RUE CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 34, 35, 116, 120, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juillet 2005. Au mois d'octobre 2008, un voisin lui a fait remarquer la présence de fissures sur les fondations de sa maison. Il a donc fait parvenir une réclamation à l'entrepreneur le 6 octobre, qualifiant les fissures d'«anormales» et attribuant la situation à un problème de pyrite. Il n'a toutefois pas dénoncé la situation à l'administrateur à ce moment. L'entrepreneur a confirmé au bénéficiaire le caractère anormal du problème mais lui a dit de ne pas s'inquiéter puisque son travail était garanti pendant une période de cinq ans et qu'il s'occupait de l'affaire. Le 11 mai 2009, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'administrateur pour la première fois, à la suggestion de l'entrepreneur. Au début du mois de juin, l'administrateur a reçu une réclamation du bénéficiaire. Celle-ci a été rejetée parce que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé le problème touchant les fondations à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser six mois à partir de la découverte ou de la survenance du vice ou, lorsque les vices ou les pertes apparaissent graduellement, à partir de leur première manifestation. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, les décisions qu'il a présentées pour appuyer sa position laissent voir une tendance selon laquelle il n'est pas possible de prolonger ou de raccourcir ce délai de six mois. En l'espèce, le bénéficiaire devait dénoncer la situation à l'administrateur dans les six mois suivant leur découverte, en octobre 2008. Il n'a pas respecté ce délai, et il faut donc conclure que la décision de l'administrateur était bien fondée.
CLAUDE CARRIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION PAUL DARGIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa maison en juin 2006, a fait une réclamation auprès de l'administrateur en mai 2009, soit pendant la troisième année de la garantie. Sa réclamation portait notamment sur un problème d'efflorescence -- un dépôt cristallin qui se trouve sur la surface des murs de pierre -- sous les fenêtres avant du rez-de-chaussée de l'immeuble. L'administrateur a rejeté sa réclamation sur ce point. Il a conclu que le problème d'efflorescence ne remplissait pas les critères du vice caché, car il n'était pas suffisamment grave pour nuire à l'utilisation de l'immeuble. En arbitrage, le bénéficiaire a affirmé qu'il ne s'agirait pas d'un vice caché mais plutôt d'une malfaçon. Toutefois, dans la mesure où les malfaçons ne sont couvertes que pour une période de un an à partir de la réception, cette nouvelle position n'est d'aucun secours au bénéficiaire. Par ailleurs, on ne peut parler de malfaçon en l'espèce, l'efflorescence étant un phénomène qui s'atténue avec le temps, généralement inexistant dès le quatrième hiver suivant la construction d'un immeuble.
SAMI TEMIMI, bénéficiaire, c. BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
À la fin du mois d'août 2008, le bénéficiaire a constaté un problème de gondolement à sa toiture. Il en a informé l'entrepreneur, qui a effectué des prélèvements de bardeaux d'asphalte et de membrane à des fins d'examen et d'expertise. Des travaux de réparation ont été effectués, mais le problème n'a pas été réglé à la satisfaction du bénéficiaire, qui a envoyé une lettre de dénonciation à l'entrepreneur et à l'administrateur en août 2009. Ce dernier a rejeté la réclamation, jugeant que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue. En effet, un vice caché doit être dénoncé dans un délai raisonnable à partir de sa découverte, ne devant pas dépasser six mois. En l'espèce, le délai n'a pas été respecté, de sorte que la réclamation ne pouvait être accueillie.
JACQUES FONTAINE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS UNIC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APACHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'immeuble visé comporte 24 logements et il est à vocation sociale. Il a été reçu en février 2008 et, dès le mois de juin de la même année, le bénéficiaire a fait part à l'entrepreneur et à l'architecte du projet de quelques problèmes d'acoustique. Malgré certains travaux correctifs, en novembre, le bénéficiaire a affirmé à l'entrepreneur et à l'administrateur que le problème existait encore. En janvier 2009, la firme d'experts Octave Acoustique a produit un rapport dans lequel elle mettait l'entrepreneur en garde du fait qu'il pourrait y avoir des problèmes d'acoustique dans les logements de l'immeuble, et l'administrateur a demandé à celui-ci d'intervenir. Par ailleurs, en juillet, l'administrateur, qui avait retenu sa propre firme d'experts, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs jugés nécessaires. Cette décision ayant été rendue, le bénéficiaire a présenté une nouvelle dénonciation le même mois, réclamant que soient réglées toutes les faiblesses acoustiques dans chacun des 24 logements. L'administrateur affirme que cette dernière dénonciation n'a pas été effectuée dans un délai raisonnable. En l'espèce, il est question d'un vice caché. En effet, le problème d'acoustique entre les murs joignant les différents logements était caché au moment de la réception et il est apparu au bénéficiaire au fur et à mesure qu'il recevait les plaintes des locataires. Il faut aussi considérer qu'il a reçu les assurances de l'architecte et de l'entrepreneur selon lesquelles il n'y avait pas de problèmes et il avait donc des motifs de douter du fondement de plaintes de ses locataires. Ce n'est qu'au moment de la réception du rapport d'expertise d'Octave Acoustique que le bénéficiaire a pu connaître l'étendue et la gravité du problème acoustique, et c'est donc ce moment qui doit être considéré comme le début du délai de dénonciation. Par conséquent, il faut conclure que le bénéficiaire a procédé avec diligence et à l'intérieur du délai raisonnable de six mois. L'administrateur devra décider si la réclamation est bien fondée.
LES HABITATIONS LA RÉMOISE INC., bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS DE CASTEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 10, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur immeuble en juin 2006. Dans les mois qui ont suivi, ils se sont plaints à quelques reprises auprès de l'entrepreneur, notamment quant à l'apparition de fissures sur des lattes de plancher. L'entrepreneur a donné suite à ces plaintes, quoique de manière insatisfaisante. En janvier 2007, les bénéficiaires ont envoyé à l'entrepreneur un avis écrit concernant d'autres fissures, entre autres choses. Ils n'ont alors pas envoyé d'avis à l'administrateur. En mai 2008, ils ont envoyé un dernier avis, où il était encore question de fissures et d'autres problèmes, dont le désagrègement des marches en béton de l'escalier extérieur. De nouveau, ils n'ont pas envoyé d'avis à l'administrateur. Ce n'est qu'au mois d'août suivant qu'ils lui ont fait parvenir un premier avis. Les malfaçons qui ont été découvertes la première année de la garantie n'ont pas été dénoncées à l'administrateur dans un délai raisonnable suivant leur découverte, délai qui est de six mois. Par conséquent, leur recours quant à ces points doit être rejeté. Quant aux éléments découverts au cours de la deuxième année de la garantie, ils ne sont pas suffisamment graves pour être considérés comme des vices cachés et ils ne sont donc pas couverts.
DANIEL CÔTÉ et une autre, bénéficaires, c. LES CONSTRUCTIONS E.D.Y. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception d'un chalet en janvier 2008. Au mois de décembre, elle a dénoncé un problème d'accumulation d'ocre ferreuse. L'administrateur a constaté la présence d'ocre ferreuse sur le terrain, mais il a conclu que cela n'avait causé aucun problème de colmatage, d'infiltration ou d'inondation et que la présence d'un exutoire permettait l'entretien du système, et donc la prévention du problème. Pour lui, il n'y avait par conséquent ni malfaçon ni vice caché. La bénéficiaire demande l'arbitrage de la décision de l'administrateur sur ce point. Elle craint qu'éventuellement son drain ne soit obstrué par l'ocre ferreuse et que des dommages ne surviennent. Sa demande doit toutefois être rejetée. Même si l'on tient pour acquis que la situation n'était pas apparente lors de la réception, la bénéficiaire n'a pas démontré qu'il y aurait un vice caché ou une malfaçon. Ainsi, une crainte de dommages futurs n'est pas la preuve d'un problème touchant réellement l'immeuble, ce qui est nécessaire pour conclure à la présence d'un vice caché ou d'une malfaçon. En l'espèce, la présence d'ocre ferreuse sur le terrain est insuffisante pour obstruer le drain dans la mesure où celui-ci est entretenu correctement.
ÉLIANE HECHT GAERTNER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35
Demandes d'arbitrage par la bénéficiaire et l'entrepreneur. Demande de la bénéficiaire accueillie; demande de l'entrepreneur rejetée.
En juin 2006, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'un immeuble dont la réception initiale avait eu lieu en septembre 2004. En octobre 2007 et en mars 2008, elle a adressé une réclamation à l'administrateur portant sur divers problèmes, dont un affaissement des fondations. L'administrateur a décidé que la réclamation sur ce point était irrecevable, car la dénonciation avait été reçue dans les trois ans suivant la prise de possession et elle avait été faite, selon lui, plus de six mois après la découverte du problème. Cette décision a été portée en arbitrage et, lors de l'audience, les parties ont admis que l'immeuble avait subi un affaissement et qu'il y avait eu «mouvement de sol et désordre structural». Ce problème serait dû à une largeur insuffisante des semelles qui supportent l'immeuble. Une visite des lieux a d'ailleurs permis de constater une perte partielle de l'ouvrage et les experts sont unanimes quant au fait que cette perte se poursuit encore. Ce n'est qu'en septembre 2007 que la bénéficiaire a pu soupçonner la gravité et l'étendue du problème, et sa dénonciation a été faite dans les six mois suivant cette découverte. Il y a donc lieu d'accueillir la réclamation de la bénéficiaire sur ce point et de rejeter celle de l'entrepreneur. Celui-ci devra notamment exécuter les travaux nécessaires pour redresser la maison de la bénéficiaire, la solidifier et éviter de nouveaux affaissements.
CHANTAL LABBÉ, bénéficiaire, et LES RÉSIDENCES P.F. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, 22, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont occupé leur résidence à compter de mai 2005. En septembre 2007, ils ont avisé l'administrateur d'un problème de drainage, mentionnant la présence d'une boue rougeâtre dans le bassin de captation et suggérant que leur drain était probablement bouché par l'ocre ferreuse. Dans les faits, bien que le système de drainage soit fonctionnel, l'empierrement au-dessus du drain serait insuffisant par rapport aux règles de l'art et à ce qui est prévu par le Code national du bâtiment 1995. Cela risque de nuire à la longévité du drain et de réduire sa durée de vie. Il faut donc déterminer si ce problème serait un «vice caché» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Trois éléments importants ressortent de la preuve soumise. Premièrement, le niveau de la nappe phréatique est relativement élevé, même s'il se situe sous la dalle de béton. Deuxièmement, aucun blocage du drain de fondation ne s'est produit depuis l'occupation de l'immeuble, bien que certains dépôts de silt se soient faits dans le bassin de captation. Finalement, l'empierrement du drain de fondation est insuffisant. Toutefois, les bénéficiaires n'ont pas démontré l'existence d'un problème sérieux relié à l'ocre ferreuse. Il n'y a pas de boue rougeâtre dans le fond du bassin de captation, seulement un dépôt de silt, et il n'y a pas de crainte sérieuse d'obstruction à court ou moyen terme. Ainsi, le problème constaté n'atteint pas le degré de gravité du vice caché et la réclamation des bénéficiaires doit être rejetée.
LUCIA IULIANELLA et un autre, bénéficiaires, c. RÉNOVATIONS LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 18 juillet 2005. Le 12 mars 2008, il a dénoncé par écrit à l'entrepreneur un problème de craquements constaté à son plancher de bois. L'administrateur, qui a reçu une demande de réclamation le mois suivant, a conclu que les bruits de craquements produits par les planchers de bois de l'immeuble ne touchaient que certaines sections du plancher et que, par ailleurs, on ne ressentait pas de vibrations exagérées. Il a donc décidé que la situation constatée ne remplissait pas tous les critères du vice caché puisqu'elle n'avait pas le potentiel de rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné. Or, l'administrateur a commis une erreur. Le bénéficiaire a témoigné que les bruits de craquements s'étaient manifestés seulement progressivement, avec le temps, et qu'ils n'étaient pas perceptibles ou l'étaient beaucoup moins au moment de la réception de l'immeuble. L'utilisation normale, les attentes raisonnables du bénéficiaire et la valeur de sa propriété sont tous compromis par le caractère anormal de ces bruits. Le plancher devra être réparé, mais uniquement aux endroits où sont constatées des violations des normes en ce qui concerne la distance entre les clous posés. Cela devrait pouvoir être exécuté sans difficulté tout en éliminant le problème. Par ailleurs, dans la mesure du possible, les travaux correctifs devront tenir compte des matériaux d'origine et s'agencer à ceux-ci pour réduire toute différence de matériaux, de teinture et de vernis sur les lattes de bois en cause.
9114-9880 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RICHARD KIM, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de son bâtiment en décembre 2005. Au mois d'avril 2008, elle a adressé une lettre à l'entrepreneur, demandant des corrections, notamment quant à l'isolation de son grenier. Elle affirme qu'une personne qui a effectué des travaux chez elle lui a mentionné que l'isolation était insuffisante. En effet, l'isolation ne respecte pas les recommandations minimales relativement à la résistance thermique. De nos jours, avec les politiques d'économie d'énergie, l'importance de l'isolation des maisons neuves est un critère incontournable de qualité, au même titre que l'étanchéité des portes et des fenêtres. La situation constatée chez la bénéficiaire est suffisamment grave pour être assimilée à un vice caché, et l'administrateur devra donc procéder aux travaux requis selon les normes en vigueur.
CHANTAL BRISSON, bénéficiaire, et GROUPE LUSSIER LAJOIE INC. (DÉSACCRÉDITÉ), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2007, le bénéficiaire a constaté la présence de dépôts orangés dans son bassin de captation. En février 2008, il a dénoncé cette situation à l'administrateur. Celui-ci, considérant que le bénéficiaire n'avait pas respecté le délai de dénonciation de six mois et que le problème constaté ne constituait pas un vice caché, a rejeté la réclamation sur ce point. Le bénéficiaire demande notamment l'arbitrage relativement à cette question. Pour ce qui est du délai de dénonciation, il faut noter que le bénéficiaire n'est pas un expert et que la présence de dépôts orangé dans son drain ne devait pas nécessairement l'alarmer sur-le-champ. Aux fins du calcul du délai, il faut considérer que la véritable découverte des faits serait plutôt survenue vers le 9 juillet 2007, au moment où un ingénieur expert a examiné le système de drainage de l'immeuble. La dénonciation s'est donc faite dans un délai raisonnable. Quant au problème constaté, il ressort notamment que l'épaisseur de la pierre concassée au-dessus du drain ne respecte pas les normes minimales qu'édicte le Code national du bâtiment 1995 ou ce que prévoyait le contrat, que le bénéficiaire a déjà commencé à subir des dommages, que la durée de vie et la solidité du système sont altérées et que même des nettoyages fréquents du système ne produiraient éventuellement plus d'effet. Le système de drainage du bénéficiaire comporte un vice caché et l'entrepreneur devra procéder, selon les règles de l'art et les termes du contrat, à son remplacement.
JACQUES HAZEL, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS JEAN PÉLOQUIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment le 12 juillet 2006. Le 18 mai 2007, ils ont dénoncé à l'entrepreneur un certain nombre de problèmes concernant notamment une infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et un problème à la porte-fenêtre, tout en mentionnant l'existence de «plusieurs autres travaux non énuméré(s)» qui seraient à terminer. Dans sa décision, l'administrateur les a invités à faire une nouvelle dénonciation écrite des vices évoqués comme les «autres travaux non énuméré(s)» en les dénonçant clairement pour pouvoir bénéficier de la garantie. Les bénéficiaires ont donc dénoncé ces vices le 23 novembre 2007, en précisant leur nature. L'administrateur, dans le contexte de sa deuxième décision, a mentionné que cette seconde dénonciation avait été faite dans la deuxième année suivant la réception du bâtiment et que les problèmes liés à des malfaçons n'étaient plus couverts. Il a rejeté les six points de la réclamation. Il a correctement décidé que la dénonciation avait été effectuée pendant la deuxième année et que les malfaçons n'étaient pas couvertes. Il a toutefois mal qualifié certains des problèmes soulevés par les bénéficiaires. Notamment, il était question d'une finition incomplète au fascia de la lucarne avant, qui n'est pas uniquement un problème d'ordre esthétique mais qui diminue également la protection contre l'eau et l'humidité offerte au bardeau de bois. Il s'agit d'un vice caché et non d'une malfaçon, et les corrections nécessaires devront être apportées.
GOYETTE, DUCHESNE ET LEMIEUX INC., entrepreneur, et MANON TESSIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
THÉRÈSE LIBOIRON et un autre, bénéficiaires, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres choses, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
JEAN-LUC CRÉPEAU, bénéficiaire, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres choses, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
SYLVIE COLLIN, bénéficiaire, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble le 7 juillet 2006. Le 26 mars 2008, ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur un problème relativement à l'échangeur d'air du bâtiment. Selon eux, l'entrepreneur s'était engagé à installer un système d'échangeur d'air avec recirculation. Il y a toutefois mésentente quant à la fonction «recirculation». L'administrateur a rejeté la réclamation au motif qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché qui aurait pu faire l'objet d'un recours pendant la deuxième année suivant la réception du bâtiment. Or, l'échangeur d'air installé par l'entrepreneur souffre non seulement de malfaçons, mais aussi d'un vice caché. En ce qui concerne les malfaçons, des éléments de l'appareil sont défectueux et les conduits d'amenée d'air sont mal scellés et lâches. Quant au vice caché, le mécanisme de contrôle, installé sur le mur de la salle à manger, comporte les fonctions «échangeur d'air» et «recirculation d'air», mais l'appareil ne donne pas de second usage. Les bénéficiaires n'étaient pas en mesure de constater ce déficit d'usage, qui a été décelé par un spécialiste. Ils ont dénoncé ce déficit -- qui constitue un vice caché -- dans la deuxième année de la garantie, année pendant laquelle les vices cachés sont couverts. Leur réclamation doit être accueillie et l'entrepreneur devra installer un nouveau système d'échangeur d'air et de recirculation d'air.
JOSÉE MACDONALD et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9067-1959 QUÉBEC INC. (ALIE CONSTRUCTION INC.), entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur propriété en mai 2006. En janvier 2008, ils ont remarqué un problème de soulèvement et de gondolement à plusieurs endroits sur leur plancher, qui est un plancher de bois d'ingénierie collé sur une membrane acoustique qui est elle-même collée sur le béton du plancher. Un expert a conclu que ce problème était dû à un manque d'adhérence et à la désolidarisation du joint de colle entre la membrane acoustique et le sous-plancher de béton. Selon lui, la seule solution acceptable afin de régler le problème de façon définitive consisterait à retirer entièrement l'actuel revêtement de plancher sur toute sa surface, à corriger la linéarité du béton du sous-plancher et à nettoyer celui-ci au besoin ainsi qu'à procéder à l'installation d'un nouveau revêtement de même type et de même qualité, selon les règles de l'art et les instructions d'installation du manufacturier. Certes, le plancher a bonne apparence, mais le problème observé est un vice caché qui est apparu graduellement. Par ailleurs, ce défaut diminuera la valeur de revente éventuelle, car les bénéficiaires, s'ils songent à vendre, devront le mentionner à un acheteur potentiel. Puisque l'entrepreneur a fait faillite, l'administrateur sera tenu de régler le problème de façon définitive.
D. ANGRIGNON et un autre, bénéficiaires, c. LES HABITATIONS PROMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 2 décembre 2008, l'administrateur a donné gain de cause aux bénéficiaires, qui avaient déposé une réclamation relativement au gonflement des joints du comptoir de leur cuisine et au gondolement du bas des portes de certains de leurs cabinets. Le 23 février 2009, il a toutefois rejeté une demande relativement au gondolement de la porte du meuble-lavabo de leur salle de bains. Constatant la présence de cernes d'eau séchés sous la face intérieure de plusieurs portes, il a conclu que le problème était dû à un mauvais entretien par les bénéficiaires et qu'il n'était pas couvert par la garantie. Il a d'ailleurs annulé sa première décision au motif que les causes des problèmes constatés étaient semblables. En arbitrage, l'administrateur est le seul qui a fourni une preuve au soutien de son argumentation. Cette preuve permet de conclure qu'il n'est pas ici question de vices cachés mais plutôt d'un problème purement esthétique qui ne compromet pas l'usage des portes et du comptoir et qui ne devrait pas influer sur le prix de revente de la propriété. La réclamation des bénéficiaires doit être rejetée. Par ailleurs, bien que les bénéficiaires n'aient pas eu gain de cause, ils n'auront pas à supporter une partie des coûts d'arbitrage car, notamment, leurs réclamations n'étaient pas dénuées de fondement.
ALLAN STRINGER et une autre, bénéficiaires, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en novembre 2006. Au cours de la deuxième année suivant la réception, ils ont notamment dénoncé auprès de l'administrateur un manque d'efficacité de leur système de climatisation. Ce dernier a considéré que la capacité des installations était suffisante pour répondre aux besoins tant de climatisation que de chauffage et il a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ce point au motif que le problème décrit ne correspondait pas à un vice caché. Les bénéficiaires ont établi que le système de climatisation et de chauffage en place ne leur conférait pas le confort auquel ils étaient en droit de s'attendre et qu'il est donc déficient. Cette situation découle du fait que les conduits n'assurent pas une distribution adéquate de l'air propulsé par la machinerie et du fait que le réseau n'est pas fonctionnel. Ces déficiences, que ni les bénéficiaires ni l'inspecteur conciliateur de l'administrateur ne pouvaient détecter seuls, proviennent d'une mauvaise conception ou d'une installation défectueuse du système. Il s'agit donc d'un vice caché. L'entrepreneur devra corriger la situation en se fiant aux recommandations de l'expert de l'administrateur.
TERESA CORBO et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9122-1937 QUÉBEC INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'immeuble des bénéficiaires a été livré en août 2004 et ceux-ci ont dénoncé un certain nombre de vices de construction en juin 2007. L'administrateur a rendu une décision rejetant notamment la réclamation des bénéficiaires relativement à l'absence d'isolant au périmètre du garage principal, sur le mur de fondation. Selon l'inspecteur-conciliateur de l'administrateur, la Loi sur l'économie de l'énergie dans le bâtiment oblige de mettre de l'isolation tout autour du garage mais, en l'espèce, il s'agit d'une malfaçon pour laquelle la garantie est expirée. Les experts au dossier s'entendent sur le fait que l'absence d'isolation au garage cause une perte d'énergie, et il faut considérer qu'il y a un espace habitable et habité au-dessus du garage. Par ailleurs, le plan de l'immeuble démontrait clairement la présence d'isolant au périmètre du garage et il faut donc conclure que l'entrepreneur avait l'obligation, en vertu du contrat, de poser cet isolant et que cette obligation est couverte par le plan de garantie. L'administrateur a eu tort de rejeter cette réclamation, qui porte en réalité sur un vice caché découvert et dénoncé dans les délais qui devaient être respectés. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires dans les six mois suivant la décision, sinon l'administrateur devra procéder lui-même aux travaux correctifs.
CHRISTIAN LALUMIÈRE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION HORIZON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réception de l'immeuble par le bénéficiaire s'est effectuée le 1er juillet 2004. Le 27 juillet 2008, celui-ci a dénoncé à l'administrateur des défauts concernant le plancher de bois, notamment un soulèvement du plancher devant le foyer. Le 2 octobre suivant, l'administrateur a rejeté sa réclamation, ayant conclu que le soulèvement était une situation nouvelle et qu'il était relié à l'omission du bénéficiaire de contrôler l'humidité dans son immeuble; selon lui, l'entrepreneur ne pouvait être reconnu responsable de cette situation. Le demandeur a demandé l'arbitrage le 20 octobre 2008. Le problème de gonflement des planches en bois n'est pas une faute qui peut être imputée directement au bénéficiaire. La démonstration d'une pose déficiente du plancher permet de conclure que le parquet de bois n'a pas suffisamment d'espace pour prendre de l'expansion, situation aggravée par l'installation de ce fini sur un plancher situé au rez-de-chaussée qui est source d'humidité. Néanmoins, le bénéficiaire avait une obligation de diligence et il a dénoncé tardivement à l'administrateur ce vice caché, soit après l'expiration du délai de trois ans suivant la réception des travaux accordé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause sur aucun point de sa réclamation, les coûts de l'arbitrage sont partagés.
CLAUDE VIAU, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DUBÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En septembre 2007, les bénéficiaires ont été victimes d'un refoulement d'égout. Ils ont communiqué avec un plombier, qui n'a pas été en mesure de régler le problème. Le lendemain, lorsqu'on a passé un débouchoir d'une longueur de 125 pieds, l'écoulement est redevenu libre. Les bénéficiaires ont alors appris qu'il s'agissait peut-être d'une contre-pente dans le tuyau reliant le système de leur maison au réseau municipal. Ils sont depuis contraints d'introduire un boyau d'arrosage dans le tuyau d'évacuation et de laisser couler l'eau pendant trois ou quatre heures pour empêcher une nouvelle accumulation de détritus, opération qu'ils doivent effectuer tous les deux mois. La contre-pente dans le tuyau d'égout est un vice qui était inconnu des bénéficiaires lors de la réception de l'immeuble. La condition qui a mené à la présence de cette contre-pente, soit l'affaissement du terrain, était existante avant l'achat de la maison. Par ailleurs, bien que le problème de blocage puisse être évité au moyen des nettoyages réguliers du tuyau, les exigences d'une telle opération limitent d'une manière importante la libre jouissance de leur résidence par les bénéficiaires. Par conséquent, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour corriger le problème et il devra rembourser aux bénéficiaires les sommes liées aux travaux du plombier joint en 2007 et aux expertises demandées dans le contexte du dossier.
LORRAINE JOLY et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS PRESTIGE CTC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 23
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé le fait qu'en septembre 2007 une obstruction de leur égout sanitaire s'était produite et ils ont réclamé à l'entrepreneur les frais de plombier engendrés par ce problème, qui serait relatif à la conduite reliant le bâtiment à l'égout. En mai 2008, l'administrateur a rendu une décision concernant une défaillance dans le tuyau d'évacuation des eaux usées de la résidence des bénéficiaires, qui rejetait leur réclamation au motif qu'ils n'avaient pas satisfait au critère de gravité suffisante à titre de vice caché au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème des bénéficiaires est lié au fait qu'à plusieurs endroits le tuyau d'excavation des eaux usées de leur maison forme un arc et accuse une contre-pente. Cette contre-pente constitue un vice qui était inconnu des bénéficiaires au moment de la réception du bâtiment et, comme elle était située sous la terre, il est évident qu'elle était cachée. Par ailleurs, la condition ayant mené à la présence de la contre-pente, soit l'affaissement du terrain, existait avant l'achat de la maison. Finalement, le blocage du tuyau ne s'est pas reproduit, grâce à son nettoyage régulier par le bénéficiaire, quoique la démarche de nettoyage représente une limitation importante dans la libre jouissance d'une résidence. La déficience constatée est à ce point grave qu'une personne ne ferait pas l'achat de la maison sans l'engagement ferme de l'exécution de réparations. La réclamation des bénéficiaires est accueillie; l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires selon les règles de l'art et il devra payer 256 $ aux bénéficiaires à titre de travaux conservatoires et urgents ainsi que 253 $ pour frais d'expertise.
LORRAINE JOLY et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS PRESTIGE CTC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 23
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a dénoncé les vices cachés faisant l'objet de la présente décision dans les deuxième et troisième années suivant la réception du bâtiment. L'administrateur aurait dû ordonner les travaux de correction à tous les bords de fenêtres pour éliminer le pont thermique. En ce qui concerne les anomalies au toit de la maison, elles sont mineures et il n'en découle pas de baisse de valeur considérable. L'entrée d'eau a mal été installée, de sorte que le robinet se détériore rapidement. Ce déficit d'usage constitue un vice caché. Quant à la déformation mineure des joints de finition dans le salon, elle est attribuable au dessèchement normal des matériaux. Les joints de céramique dans la cuisine ont été installés avec trop de colle. La détérioration qui en résulte est inacceptable après seulement deux ans. Il s'agit d'un vice suffisamment grave. Le rapport et le témoignage de l'expert de la bénéficiaire ont été utiles. L'administrateur, qui devra effectuer les travaux de réparation étant donné la faillite de l'entrepreneur, devra aussi supporter 75 % des honoraires de l'expert, soit 349 $.
DIANE BELLEHUMEUR, bénéficiaire, et GROUPE J.F. MALO INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur du plan de garantie a rejeté la réclamation des bénéficiaires concernant l'écoulement d'eau provenant du plafond de la cuisine parce qu'elle aurait été tardive. Comme il s'était passé plus d'une année depuis la réception du bâtiment, ceux-ci devaient démontrer l'existence d'un vice caché et non d'une simple malfaçon. D'une part, un premier cerne est apparu en août 2006, alors que la dénonciation ne s'est faite qu'en octobre 2007. Or, l'obligation du bénéficiaire de dénoncer les malfaçons et les vices dans un délai de six mois suivant leur découverte est impérative. D'autre part, les cernes auraient été causés par l'absence de joints calfeutrants autour du bain. Il ne s'agit donc pas d'un vice caché. Les petites taches brunes au bas de la fenêtre en baie de la salle à manger ont probablement été causées par l'humidité et la condensation. Il ne s'agit pas d'un vice de construction ni d'une infiltration reliée à la fenêtre. La décision de l'administrateur est par conséquent maintenue. Les coûts de l'arbitrage payables par les bénéficiaires sont limités à 100 $, le solde étant la responsabilité de l'administrateur (art. 116 et 123 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
PATRICE RIVET et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a reçu le bâtiment le 6 juin 2005. En plus d'une liste de nombreux travaux restant à faire, il a formulé des plaintes auprès de l'administrateur. Insatisfait de la décision de celui-ci quant à certains points, le bénéficiaire a demandé leur arbitrage. Notamment, il est question des bardeaux d'asphalte recouvrant la toiture, qui, dès le mois d'avril 2005, se soulevaient au vent. Malgré l'apport de corrections par l'entrepreneur, des bardeaux s'arrachaient. Rousseau, qui a fait la pose des bardeaux à la mi-septembre 2004, a constaté en décembre 2006 que la bande d'adhésion de ceux-ci ne collait pas et il a émis l'hypothèse qu'ils seraient défectueux, puisqu'ils avaient été cloués et placés conformément aux instructions du fabricant. Le soulèvement des bardeaux a une gravité telle qu'elle peut entraîner une infiltration d'eau et le pourrissement de la toiture, la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée, et même la ruine du bâtiment. Il s'agit donc d'un vice. Par ailleurs, ce vice est certainement caché puisque non seulement Rousseau n'avait jamais été témoin d'un phénomène semblable, mais il a également fallu une inspection approfondie pour constater que le collage ne s'était pas fait adéquatement. L'administrateur devra donc coller les bardeaux et remplacer ceux qui se seront brisés ou arrachés. Finalement, vu l'utilité des rapports et du témoignage de l'expert du bénéficiaire, ses frais seront à la charge de l'administrateur, tout comme les coûts d'arbitrage.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES QUARTIER DE L'ATRIUM, PHASE I, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie défendeur, et SOMMET DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, 38, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les égratignures sur les planchers de bois franc et dans la baignoire dont se plaint le bénéficiaire sont minimes et doivent être considérées comme tolérables. D'ailleurs, celles de la baignoire auraient dû être constatées lors de la réception du bâtiment. Les taches sur la céramique autour de la toilette résultent des travaux de l'entrepreneur et font partie de la liste préétablie des éléments à vérifier. L'entrepreneur devra les nettoyer. Il devra également rectifier la pente de la jonction entre le plancher de bois franc et la céramique de la salle à manger. Le choix de la méthode corrective lui appartient. L'installation à l'envers d'une tuile près du bain devra être reprise puisqu'il s'agit d'une situation qui porte atteinte à la qualité du bien. L'installation d'une protection supplémentaire des fils électriques de l'unité d'air conditionné relève de l'entretien normal d'un bien et non de l'entrepreneur. Celui-ci devra toutefois respecter son engagement de fournir une unité d'une capacité de 12 000 BTU. Il devra également fournir au bénéficiaire dans un délai de 90 jours un espace de rangement dans le garage comme le prévoit l'acte de vente. La situation est injuste pour le bénéficiaire et il y a lieu de recourir à l'équité; les droits des parties de soumettre une solution quant à cet élément seront réservés. Le cadrage de la porte d'entrée, qui est une partie exclusive et qui est mal aligné, devra être réparé, tout comme la porte du vestibule et celle du garde-robe de la chambre, qui devront être ajustées. Le problème de joint entre le mur et la céramique de la salle de bains et la brisure du haut du mur de la douche n'ont pas été invoqués lors de la réception de l'immeuble. Toutefois, le désajustement de la porte de la douche est non sécuritaire et constitue un vice caché au sens du contrat de garantie, lequel a été dénoncé dans les délais. L'entrepreneur devra réparer de façon permanente ce problème. Les fissures près du mur de la porte du balcon sont anormales compte tenu de l'âge du bâtiment. L'entrepreneur aura le choix de la méthode corrective, mais il est tenu à une obligation de résultat. Les moustiquaires dans la chambre principale sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés et devront être remplacés. Aucune malfaçon n'a été établie en ce qui concerne le problème de rouille prématuré touchant une rampe extérieure. Les entrepreneurs devraient toutefois aviser les bénéficiaires lorsque les matériaux utilisés pour des éléments extérieurs ne sont pas galvanisés. Comme le rapport de l'expert visait la moitié des problèmes liés au présent arbitrage et que son témoignage a été utile, l'administrateur est tenu de payer à titre de frais d'expertise 1 400 $.
SERGE LAFONTAINE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème d'ocre ferreuse au cours de la troisième année de garantie. L'administrateur a conclu que cela ne constituait pas un vice caché au sens du contrat de garantie -- le problème ayant été découvert dès 2005, lors de l'achat de l'immeuble --, que la dénonciation avait été faite à l'extérieur des délais de la garantie applicable aux malfaçons non apparentes et qu'il ne pouvait pas intervenir. Il a toutefois commis une erreur en décidant qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. La formation progressive de dépôts d'ocre dans le drain français de la résidence n'a réellement été connue des bénéficiaires qu'en mars 2007. Avant cette date, même l'entrepreneur ignorait l'existence de ce problème. On ne peut reprocher aux bénéficiaires, des profanes, de ne pas avoir compris la nature ni l'étendue de cette situation inconnue tant de l'entrepreneur que de l'administrateur, qui avait visité l'immeuble et rendu une décision au début de 2006. Le vice était caché. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires, à la satisfaction des bénéficiaires.
DANIEL TROTTIER et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS R.T.S. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 124, et 139
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment en septembre 2004. En avril 2007, ils ont dénoncé un problème relatif à la toiture de leur résidence, un bardeau s'étant arraché. Une inspection a été effectuée le mois suivant, mais la situation a évolué de manière considérable et ce n'est que récemment que les bénéficiaires ont pu prendre conscience de la gravité de la situation. En effet, il n'est plus question de l'arrachement d'un seul bardeau mais plutôt de la présence de signes ou d'éléments multiples qui permettent de s'attendre à une détérioration à long terme. La toiture semble comporter un défaut majeur, soit l'installation déficiente de bardeaux de recouvrement ou une pose de bardeaux qui seraient eux-mêmes déficients. Il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les travaux correctifs nécessaires pour redresser la situation. Il aura le libre choix des moyens d'exécution, tout en étant tenu d'obtenir un résultat.
GALYNA PISKONOVA et un autre, bénéficiaires, et HABITATIONS GERMAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste les conclusions du rapport de l'administrateur qui a rejeté ses réclamations relativement à une fissure dans le plancher de l'unité 4553, à l'infiltration d'air sous la porte d'entrée de l'unité 4555, à la bosse sur la toiture, aux verres scellés des fenêtres et aux fissures dans le muret sous l'escalier de l'unité 4565. Les parties se sont entendues sur la date de début du délai de garantie, soit le 8 août 2006. Les réclamations visant les fissures au plancher (4553) et dans le muret (4565) ainsi que l'infiltration d'air (4555) sont rejetées parce que la dénonciation a été tardive. Par ailleurs, la fissure dans le muret extérieur aurait été exclue de la garantie conformément à l'article 29 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation relative aux bosses sur la toiture a été rejetée par un rapport de l'administrateur datant du 16 juin 2003, car la demande d'arbitrage a été déposée le 16 août 2006. Le délai de 30 jours après la réception du rapport pour soumettre un différend à l'arbitrage prévu à l'article 35 du règlement ne peut être prorogé de plus de trois ans. Bien qu'il ne soit pas de rigueur, il a été prolongé d'au plus 18 mois dans certaines circonstances. Enfin, les verres scellés des fenêtres se sont descellés. L'administrateur avait, dans son rapport, rejeté cette réclamation sur la base d'une dénonciation tardive, soit plus de quatre ans après la découverte du vice. La situation n'a pu être constatée lors d'une première visite de conciliation, le 27 mars 2007, mais elle l'a été le jour de l'audience, le 21 février 2008. Des taches considérables apparaissent et disparaissent selon l'inclinaison du soleil. En application de l'article 1729 du Code civil du Québec, le délai de dénonciation du vice commence à courir à partir du moment où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité. Les défauts se manifestant au gré de l'ensoleillement, les bénéficiaires, profanes en la matière, ne peuvent se voir opposer la tardiveté de leur dénonciation. Puisque la date de début du délai de garantie est établie au 8 août 2006, la prescription n'est pas acquise. L'administrateur devra inspecter les verres scellés de toutes les unités et indiquer celles qui doivent être remplacées, et l'entrepreneur devra effectuer ces travaux. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur relative aux éclisses, fissures et écarts des planchers de bois franc. Ces déficiences ont été signalées à l'entrepreneur avant la réception des travaux, et celui-ci en a remplacé une dizaine. Or, les déficiences toucheraient des dizaines de planches par étage. De plus, ils avaient commandé du chêne et on leur a posé du frêne. Le remplacement des lattes déficientes embouvetées par des lattes non embouvetées nuirait à la structure du plancher. Étant donné les morceaux de bois manquant, les lattes et le verni craqué, la mauvaise application de peinture et la progression graduelle des déficiences, indiquant une qualité de bois inférieure, 50 % des lattes de bois devraient être changées. Le remplacement des lattes déficientes par d'autres de qualité similaire ne permettrait pas d'obtenir un ouvrage conforme aux règles de l'art. S'agissant d'un vice caché tel que défini à l'article 10 paragraphe 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le remplacement intégral des lattes des planchers de bois franc aux deux étages par des lattes de chêne prévernies et de bonne qualité est ordonné. Les frais d'expertise de 568 $ devront être remboursés aux bénéficiaires, conformément à l'article 22 du règlement.
JOSÉE SAVOIE et un autre, bénéficiaires, et 9086-6252 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS PRO-EXPERT INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a formulé une plainte pour bruits anormaux et inhabituels dans sa chambre lorsqu'il vente fort. Le 22 avril 2007, l'administrateur a rejeté sa réclamation au motif qu'il ne s'agirait pas d'un vice caché ni d'un vice de construction. La preuve réside dans un enregistrement sonore du bruit et le témoignage de deux personnes affirmant avoir entendu le bruit. L'entrepreneur, malgré plusieurs visites, n'a pu découvrir la source de celui-ci. Il refuse d'effectuer les interventions proposées par la bénéficiaire. L'existence du bruit est admise et l'enregistrement sonore en constitue une preuve ordinaire, admise par l'entrepreneur. Le bruit ne constitue pas un vice de construction de l'ensemble du bâtiment, mais un vice caché de l'appartement de la bénéficiaire. L'entrepreneur est tenu de le corriger.
LYNE MONTMINY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS CLÉMART ENR., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 18 août 2003, les bénéficiaires ont acheté leur propriété. En octobre 2005, ils ont constaté des fuites au toit, qu'ils ont fait réparer et pour lesquelles ils ont été indemnisés par leur assureur. En août 2007, ils ont découvert de nouvelles fuites. L'administrateur a inspecté les lieux le 17 août et a rejeté leur réclamation le 22 août en raison de l'absence de preuve d'infiltration d'eau et de la prescription du recours de trois ans pour vices cachés. Faute de preuve d'infiltration d'eau active et d'expertise technique démontrant que la situation pouvait causer la perte de l'immeuble, la garantie de cinq ans pour vices de construction est inapplicable. La garantie de trois ans pour vices cachés étant échue, la réclamation est rejetée.
MÉNARD LEBOEUF et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION IMMOPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire présente plusieurs réclamations. En ce qui concerne la sonnette, aucun mauvais fonctionnement n'a été prouvé. Les ondulations à la finition d'aluminium au pourtour des fenêtres des lucarnes sont en deçà de la norme applicable et ne constituent ni des malfaçons ni des vices cachés. Compte tenu de la date à laquelle l'absence de chantepleure au-dessus des ouvertures extérieures a été dénoncée et du fait qu'il s'agit d'un vice apparent, la garantie ne peut s'appliquer. Cependant, les chantepleures à la jonction du parement et de la fondation n'ont pas été réparties conformément aux normes applicables, et l'entrepreneur s'engage à effectuer les travaux qui s'imposent. La bénéficiaire craint que l'aluminium qui se trouve en contact avec le mortier ne rouille. Cependant, il ne s'agit que d'une appréhension et l'expert considère que, comme l'aluminium est peint, il ne rouillera pas. Quant au débit d'eau chaude, il appert que le problème, d'abord intermittent, est devenu permanent. Par conséquent, malgré le délai de dénonciation, en se fondant sur l'équité, il y a lieu de lui reconnaître le caractère de vice caché. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis. Bien qu'un bardeau d'asphalte soit légèrement soulevé, aucune infiltration d'eau n'a été constatée et il ne s'agit pas d'un vice caché. La bénéficiaire a droit au remboursement des frais de son expert en plomberie. Cependant, sa réclamation visant des travaux de plomberie qu'elle a fait exécuter par un autre expert que celui de l'entrepreneur est de nature civile et ne peut être accueillie.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requêtes en homologation d'une sentence arbitrale accueillies (C.S., 2007-12-18), 765-17-000619-074 et 765-17-000618-076
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du manque d'efficacité de leur système de climatisation. Selon leur expert, le système de 1,5 tonne installé ne correspond pas aux normes applicables. Il s'agit d'un vice caché au sens de la loi qui diminue sensiblement la qualité de vie et le confort que devrait offrir un système de climatisation neuf. Il est ordonné à l'entrepreneur de le remplacer par un système de 1,8 tonne. Il est en outre ordonné à l'entrepreneur de choisir une méthode corrective qui engendrera le moins d'inconvénients possible pour les autres copropriétaires de l'immeuble. Les bénéficiaires ont également droit au remboursement de leurs frais d'expert.
FRANCINE PELLETIER et un autre, bénéficiaires, et 2957-8622 QUÉBEC INC. (LES TERRASSES DES ÉCHEVINS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 32
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur résidence le 15 novembre 2003. Ils ont accepté l'immeuble sans réserve et n'ont fait mention d'aucun élément de l'immeuble à parachever ni à vérifier. Le 16 octobre 2006, les bénéficiaires ont envoyé à l'entrepreneur une lettre, dont ils ont aussi transmis une copie à l'administrateur. Il y était question d'une série de problèmes dont ils avaient constaté l'existence depuis novembre 2003. Selon cette lettre, l'entrepreneur s'était engagé à examiner ces problèmes lorsqu'ils lui avaient été mentionnés, mais il ne l'avait jamais fait. L'administrateur, dans une décision rendue en mars 2007, a rejeté la réclamation des bénéficiaires, invoquant le fait qu'ils n'avaient pas dénoncé les problèmes constatés dans les délais applicables. En théorie, pour donner raison au bénéficiaire, l'existence d'une malfaçon, apparente ou non, ou d'un vice caché n'est pas suffisante: il faut également que le problème soit dénoncé à l'administrateur et à l'entrepreneur à l'intérieur d'un certain délai. Par exemple, certains points qui font partie de la réclamation constituent des malfaçons qui étaient apparentes au moment de la réception du bâtiment; elles devaient être dénoncées par écrit au moment même de la réception de l'immeuble ou dans les trois jours suivants si les bénéficiaires n'avaient pas encore emménagé. Dans les faits, lorsque les bénéficiaires ont signé l'acte de réception, ils n'ont mentionné aucun problème apparent qui aurait nécessité d'être corrigé. Leur réclamation actuelle tombe à l'extérieur des délais accordés. Quant aux malfaçons non apparentes, elles doivent être découvertes dans l'année suivant la réception et être dénoncées dans les six mois suivant leur découverte. En l'espèce, la dénonciation s'est faite environ trois ans après la réception. Finalement, s'il est question de vices cachés, le délai de découverte est de trois ans et la dénonciation doit se faire dans un délai de six mois. Peu importe la qualification donnée aux problèmes constatés par les bénéficiaires, on arrive à la conclusion que la dénonciation a été faite trop tard, et leur réclamation doit être rejetée.
MICHELINE MAZZA et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et EDIL NORD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réparation d'une fissure sur le côté de l'escalier extérieur avant est exclue de la garantie parce qu'elle est rendue nécessaire en raison d'un comportement normal du matériau. De plus, il ne s'agit pas d'un vice caché au sens du Code civil du Québec. Les réclamations de 250 $ et de 800 $ visant des travaux que le bénéficiaire a fait effectuer ainsi que la réclamation relative à l'obtention de deux documents sont irrecevables puisqu'elles ne sont pas couvertes par le plan de garantie. Le bénéficiaire devra supporter des frais de 100 $ pour l'arbitrage.
EDMONDE KÉNOL MONDÉ et un autre, bénéficiaires appelants, et 2739-1051 QUÉBEC INC. 1 LES ENTREPRISES HÉBERT-TREMBLAY, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Après la réception du bâtiment, le 25 septembre 2003, les bénéficiaires ont formulé quatre plaintes, qui ont donné lieu à des décisions favorables. Des réparations ont suivi, notamment la correction d'une infiltration d'eau. Au printemps 2005, une autre infiltration d'eau a été constatée au-dessus de la porte jardin. Les bénéficiaires n'ont dénoncé cette situation par écrit à l'administrateur et à l'entrepreneur que le 1er mai 2006. À la suite d'une décision datée du 20 octobre 2006, l'administrateur a accepté de faire exécuter les travaux liés à une infiltration d'eau touchant le plancher de la salle de jeux, mais non ceux liés à l'infiltration à la porte jardin. Il a allégué la tardiveté de la dénonciation, effectuée plus de six mois après la découverte du problème. Que ce soit pour malfaçon, vice caché ou vice majeur, afin que les bénéficiaires puissent réclamer l'application du plan de garantie, ils doivent en avoir fait la demande dans les six mois suivant leur découverte. L'infiltration d'eau à la porte jardin peut être qualifiée de vice caché. Or, les bénéficiaires n'ont pas respecté l'article 3.3 de la section B du plan en ne faisant leur première dénonciation écrite à l'entrepreneur et à l'administrateur qu'environ un an après la découverte. Même s'ils ont dénoncé verbalement le problème à l'administrateur, ils devaient également le dénoncer à l'entrepreneur. En outre, l'administrateur leur a demandé une dénonciation écrite. Il n'y a pas de preuve de renonciation au sens de Mile End Milling Co. c. Peterborough Cereal Co. (C.S. Can., 1923-12-21), SOQUIJ AZ-50293247, [1924] R.C.S. 120. Aucune autre cause ne justifie la suspension des délais, et la plainte est tardive. Les bénéficiaires supporteront les frais d'arbitrage.
ANNIE GINGRAS et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION TRIEL INC., entrepreneur, et BERNARD LAROCHELLE, intervenant
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires parce que les vices cachés et les vices majeurs dont ils se plaignent n'avaient pas été dénoncés à l'entrepreneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois après leur découverte. Or, c'est seulement lorsqu'ils ont pris connaissance du rapport de leur expert qu'ils ont découvert que la pose des bardeaux d'asphalte du toit de leur résidence était déficiente et ne respectait pas les normes du fabricant. Des dommages mineurs avaient été causés en 2005 par des vents forts et ils ont été réparés par l'entrepreneur. Ceux faisant l'objet de la présente réclamation sont beaucoup plus importants et sont survenus le 16 février 2006. Le point de départ du calcul du délai de dénonciation est fixé au 17 février 2006, de sorte que la réclamation du 5 avril suivant n'était pas tardive. Le rapport et le témoignage de l'expert des bénéficiaires ayant été très utiles à la compréhension du dossier, leur coût sera à la charge de l'administrateur, qui devra également payer les frais d'arbitrage. Le dossier lui sera renvoyé pour qu'il rende une décision au fond.
ÉLIZABETH SÉGUIN et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires parce que les vices cachés et les vices majeurs dont ils se plaignent n'avaient pas été dénoncés à l'entrepreneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois après leur découverte. Or, c'est seulement lorsqu'ils ont pris connaissance du rapport de leur expert qu'ils ont découvert que la pose des bardeaux d'asphalte du toit de leur résidence était déficiente et ne respectait pas les normes du fabricant. Des dommages mineurs avaient été causés entre 2003 et 2006 par des vents forts et ils ont été réparés par l'entrepreneur. Ceux faisant l'objet de la présente réclamation sont beaucoup plus importants et sont survenus le 16 février 2006. Le point de départ du calcul du délai de dénonciation est fixé au 17 février 2006, de sorte que la réclamation du 5 avril suivant n'était pas tardive. Le rapport et le témoignage de l'expert des bénéficiaires ayant été très utiles à la compréhension du dossier, leur coût sera à la charge de l'administrateur, qui devra également payer les frais d'arbitrage. Le dossier lui sera renvoyé pour qu'il rende une décision au fond.
PATRICIA CORREIA et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur relativement à un plancher de marqueterie qui décolle. Il s'agit d'un vice caché. La dénonciation devait donc être faite dans un délai de trois ans à compter de la réception de l'immeuble et dans un délai de six mois suivant la constatation du problème. En l'espèce, la dénonciation, faite quelques semaines après le délai de trois ans et plus d'un an et demi après la constatation du problème, est tardive. Ni l'ignorance de la loi ni la naissance d'un enfant ne constituent des motifs valables pour expliquer ce retard.
STEPHAN MARTEL et une autre, bénéficiaires, c. LES RÉSIDENCES LEDUC & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La présence de fissures au haut du mur de gypse à l'étage, dans le bureau, la cage d'escalier et la salle de bains, prouve l'existence d'un vice caché. Le mur devra donc être ouvert à ces endroits afin que le problème soit définitivement réglé. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé l'absence de pare-vapeur sur la laine isolante placée contre la poutre de rive entre le sous-sol et le plancher du rez-de-chaussée ni les nombreux joints ouverts à l'isolant du sous-sol dans le délai prévu au règlement, leurs réclamations à ce titre sont rejetées puisqu'il s'agissait de malfaçons apparentes. La réclamation quant à l'absence de pare-vapeur sur le mur extérieur entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher de l'étage est accueillie, car il s'agit d'un vice de construction majeur qui ne pouvait être soupçonné ni constaté par un acheteur prudent et diligent. Ce vice devra être corrigé par l'entrepreneur. Comme la pose d'un recouvrement incombustible sur l'isolant de mousse plastique qui a été placé sur le mur de fondation avait été expressément exclue des obligations de l'entrepreneur décrites au contrat de construction, la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La non-conformité de la plomberie en raison de l'absence d'un support de la colonne de renvoi constituant un vice caché, l'entrepreneur devra apporter les corrections nécessaires. La réclamation des bénéficiaires relativement au malfonctionnement du thermostat à l'étage est rejetée: ces dernières n'ont pas prouvé en quoi le plan de garantie trouverait application. Les réparations afin de corriger la fissure du parement de gypse à la partie supérieure de la porte devront être effectuées. Les frais d'expertise des bénéficiaires, de 2 276 $, devront leur être remboursés.
CHRISTINE LEPAGE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2003. Après leur premier hiver, ils ont constaté l'apparition d'une fissure à la dalle de béton du garage. L'entrepreneur a réparé cette fissure avec de l'époxy. La colle s'est toutefois elle-même fissurée avec le temps, de telle sorte que la fissure s'est élargie. En mai 2005, ils ont exigé de l'entrepreneur qu'il répare la dalle convenablement et à leur satisfaction. Vu l'inaction de ce dernier, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur. La fissure de la dalle de béton constitue en l'espèce un vice caché qui a été découvert dans les trois ans suivant la réception du bâtiment et qui doit, par conséquent, être réparé. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires, tout en respectant les normes établies dans le Code national du bâtiment 1995 et selon les règles de l'art.
EMMANUEL CHARBONNEAU et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DESJARDINS ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur qui lui a ordonné de procéder à des correctifs aux bardeaux d'asphalte. L'absence de membrane de départ, l'assemblage intégral par effet de chaleur qui fait que les bardeaux d'asphalte de la toiture se collent les uns aux autres et l'arrachage de bardeaux par le vent constituent un vice caché au sens de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il s'agit d'une malfaçon qui rend la résidence impropre à sa destination, qui a un caractère sérieux et qui ne pouvait être découverte grâce à un examen particulier. Pour ce motif, la demande d'arbitrage est rejetée.
LES HABITATIONS MEAUJÉ, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LE SYNDICAT CONDOMINIUMS CHÂTELETS PHASE II, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires réclament à l'entrepreneur la somme de 22 804 $, représentant le montant acquitté par la Ville de La Prairie afin de corriger le raccordement inversé des égouts pour les immeubles situés au 570 et au 590, rue Notre-Dame, en plus de la correction des inversions pour les immeubles du 520 et du 540 de la même rue. En effectuant les branchements en question, l'entrepreneur n'a pas respecté la réglementation municipale: il n'a pas fait les efforts nécessaires pour éviter l'inversion avant de remblayer, et ce, même si le règlement municipal lui imposait d'aviser la Ville avant de procéder. Cette inversion constitue un vice caché au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec. Comme le plan de garantie ne couvre pas le remboursement des frais engagés mais simplement le parachèvement des travaux ainsi que la réparation des vices et malfaçons, cette partie de la réclamation est rejetée (art. 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'entrepreneur devra toutefois effectuer les corrections nécessaires aux immeubles du 520 et du 540, rue Notre-Dame.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «LA SEIGNEURIE LA PRAIRIE 1933» et autres, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 34, 35, 37, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant les problèmes d'infiltration d'eau survenue en avril 2005 à sa résidence. L'inondation n'a pas été causée par l'état du drain ni par le manque de pierres entourant celui-ci, mais bien par le mauvais fonctionnement du clapet de l'égout pluvial. Toutefois, le drain n'a pas été installé suivant les normes du Code national du bâtiment 1995, en raison de l'épaisseur insuffisante de l'enrobage de pierre autour du drain. Ce vice peut, à moyen ou à long terme, nuire à l'utilisation du bâtiment. Comme il s'agit d'un vice caché dont la dénonciation a été faite dans les délais prescrits, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs au système de drainage à la résidence du bénéficiaire, et ce, selon les normes du code.
MARCO HÉROUX, bénéficiaire, et LES FONDATIONS ANDRÉ LEMAIRE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur en ce qui a trait à leur réclamation pour les planchers de bois franc de leur résidence. Ils reprochent à l'entrepreneur des taches blanchâtres sur leur plancher ainsi que son fendillement à certains endroits, et ils précisent qu'il ne les a pas avisés que le choix d'un bois de moindre qualité pouvait entraîner ces défauts. Il ne s'agit pas d'une malfaçon puisque les bénéficiaires n'ont jamais allégué que les travaux avaient été mal exécutés. Les planchers sont solides et rien ne laisse croire que l'installation faite porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décoloration du bois et le fendillement constatés n'ont pas la gravité requise par les articles 1726 et 2103 du Code civil du Québec pour constituer un vice caché. Il s'agit d'une situation évolutive normale du bois exotique choisi par les bénéficiaires, soit du cerisier brésilien.
GÉRALD CHAREST et une autre, bénéficiaires, et SABICO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 185
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 1er mars 2006, l'administrateur a rendu une décision en faveur des bénéficiaires, exigeant de l'entrepreneur qu'il apporte les correctifs requis pour que les panneaux de revêtement de vinyle posés sur la façade extérieure de leur résidence ne fassent plus de bruit. En effet, il avait conclu que le problème de bruit dénoncé par les bénéficiaires était suffisamment grave pour constituer un vice caché. Il a peu après modifié sa décision afin de fixer un délai devant être respecté par l'entrepreneur. Finalement, le 24 mai suivant, il a rendu une nouvelle décision, modifiant sa position initiale quant à la gravité du vice en se fondant sur les constatations d'experts en vinyle, qui ont considéré que tout avait été fait dans le respect des règles de l'art et des spécifications du fabricant. Ainsi, il a conclu que le problème des bénéficiaires n'avait pas la gravité nécessaire pour constituer un vice caché et qu'il n'était donc pas couvert par la garantie. Cette décision de l'administrateur doit être annulée. Lorsqu'il a rendu sa première décision, le 1er mars 2006, l'entrepreneur avait 30 jours pour recourir à l'arbitrage, mais il ne l'a pas fait, et rien ne justifie l'écoulement d'un délai de deux mois entre la décision favorable et la décision défavorable. Par ailleurs, les bénéficiaires n'ont pas eu l'occasion d'exprimer leur position avant que la décision défavorable ne soit rendue. Cette décision de l'administrateur doit, par conséquent, être annulée.
MICHEL POIRIER et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LAMTEL INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 107
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur concernant les problèmes de chauffage observés à sa résidence, réclamation qui a été rejetée au motif que la température ambiante de la maison respectait le seuil minimal prévu au Code national du bâtiment 1995. Les thermostats de la résidence ne lisent pas de façon exacte la température réelle de la maison. Cette anomalie constitue un vice caché, d'autant plus que l'installation déficiente des thermostats fait que la bénéficiaire est dans l'impossibilité d'augmenter la température à un niveau qui lui convient, ce qui diminue significativement sa jouissance des lieux. L'entrepreneur est donc condamné à effectuer tous les travaux nécessaires afin d'assurer de façon permanente que l'air extérieur ne pénètre pas directement autour des thermostats et ne fausse pas la lecture de ceux-ci dans la résidence de la bénéficiaire. L'administrateur devra également payer la moitié des frais d'expertise de la bénéficiaire, soit 503 $.
CARMELLA ROY, bénéficiaire demanderesse, et 9125-5034 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 15 septembre 2002, les parties communes ont fait l'objet d'une réception initiale, remplacée par une autre réception le 13 janvier 2004. La décision du 1er décembre 2005 ayant constaté l'infiltration d'eau au plafond et les taches sur le cadre de la porte-fenêtre a rejeté la réclamation du bénéficiaire au motif que la dénonciation était tardive. Cependant, ce dernier a démontré qu'elle avait été faite antérieurement à l'échéance du délai. Comme il s'agit d'un vice caché, le plan de garantie s'applique.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CROISSANT ROCHELLE 2706138, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En septembre 2005, soit un peu moins de deux ans après la réception de son bâtiment, le bénéficiaire a présenté une réclamation à l'administrateur, ayant constaté l'absence de pare-vapeur à l'intérieur des murs avant et arrière de l'immeuble ainsi que la présence d'un pare-vapeur incomplet ou inadéquat à l'intérieur des murs latéraux. Cette réalité n'est pas contestée par l'administrateur, qui n'estime toutefois pas que la situation a la gravité nécessaire pour considérer qu'il s'agit d'un vice caché. Selon lui, la présence d'un pare-air rend celle d'un pare-vapeur inutile. L'administrateur a en partie raison. Un pare-air peut remplacer un pare-vapeur lorsqu'il est conçu et installé dans cet objectif et que certaines considérations spéciales sont apportées. Il n'a cependant pas été démontré que, en l'espèce, le pare-air devait jouer un rôle de remplacement ou que sa conception pouvait libérer l'entrepreneur de son obligation d'utiliser un pare-vapeur en vertu du Code national du bâtiment 1995. L'absence de ce composant provoque de nombreuses infiltrations d'air et d'humidité, en plus de constituer un facteur d'augmentation du coût de chauffage, et elle mène également à la détérioration de certaines parties de l'enveloppe d'un bâtiment. Le problème est grave et important, et il faut donc conclure à la présence d'un vice caché. Les parties devront se présenter devant l'administrateur pour déterminer les correctifs à apporter.
SYLVAIN BOISSÉ, bénéficiaire, c. CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le rôle de l'arbitre est de confirmer ou d'infirmer la décision de l'administrateur relativement à la réclamation des bénéficiaires. Ceux-ci se plaignent de l'état général de leurs armoires de cuisine, y compris l'îlot et le comptoir de service de la salle à manger, dont les portes, les tiroirs et les panneaux se fendilleraient. De plus, la peinture serait écaillée et il y aurait un espacement visible à la jonction des pièces de bois. L'administrateur a d'abord reconnu qu'il fallait que l'entrepreneur effectue des travaux de correction. Il a toutefois changé son opinion après avoir pris connaissance d'un rapport d'expertise. Il n'a jamais discuté du retard des bénéficiaires à dénoncer la situation. L'administrateur ne peut, en cours d'audience, apporter des motifs supplémentaires pour justifier son refus. L'application de peinture sur du bois dur cause à la longue des fissures, de l'écaillement ainsi que des dommages sur les panneaux massifs. Il aurait plutôt fallu utiliser de la teinture. Il n'y a aucune preuve de mauvais usage ni d'un manque de contrôle de l'humidité par les bénéficiaires. Dans l'hypothèse où l'entrepreneur n'avait pas à informer son client qu'il ne pouvait obtenir la couleur désirée par l'application d'une teinture, il avait néanmoins l'obligation de ne pas utiliser un produit qui allait causer une malfaçon. Vu l'état actuel des armoires et la progression des défectuosités, il s'agit d'un vice caché; les bénéficiaires n'auraient pas payé si cher s'ils l'avaient connu. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires dans les 90 jours suivant la présente décision et il devra rembourser aux bénéficiaires les frais d'expertise de 1 479 $.
CHRISTINE BÉRIAULT et un autre, bénéficiaires, et SYNERGIE CONSTRUCTION-CONSEILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires habitent leur résidence depuis septembre 2002. À la fin du mois d'octobre 2005, alors qu'ils avaient demandé à un artisan d'effectuer certaines réparations autour de leur fondation, ils ont appris qu'une portion du crépi ne pourrait tenir en raison d'une fissure à la fondation le soutenant. Ils ont dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur à l'extérieur du délai de trois ans pendant lequel la garantie portant sur les vices cachés est applicable mais à l'intérieur du délai de cinq ans pendant lequel ils sont protégés contre les vices majeurs. La fissuration n'est pas suffisamment grave pour avoir un effet préjudiciable sur la structure ou sur l'intégrité de l'immeuble et on ne peut donc considérer qu'il y a un vice majeur. La réclamation des bénéficiaires, qui porte sur une malfaçon et, à la rigueur, un vice caché, doit être rejetée.
VINCENT VECCHIO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur quadruplex en juin 2004. En septembre 2005, un de leurs locataires les a avertis qu'il lui était presque impossible d'ouvrir ou de retirer les fenêtres coulissantes de son salon pour les nettoyer. Les bénéficiaires ont alors informé l'administrateur de la situation et ils ont ensuite présenté une réclamation, laquelle a été rejetée. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Si ce problème était une malfaçon, il ne serait plus couvert par la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs, qui ne couvre la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception que lorsqu'elles ont été découvertes au cours de l'année suivant celle-ci. Par ailleurs, on ne peut conclure qu'il s'agit d'un vice caché qui serait couvert pendant une période de trois ans puisque le problème constaté n'est pas suffisamment sérieux ou important.
MATHIEU VÉZINA et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS JPH INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le désajustement de la porte vitrée intérieure résulte de la faute d'un tiers et ne peut être imputé à l'entrepreneur. En effet, des livreurs de meubles ont installé une pièce de deux dollars afin de maintenir la porte d'entrée ouverte lors de la livraison. Le coupe-froid au bas de la porte d'entrée extérieure doit être remplacé régulièrement. Il s'agit d'un problème d'entretien qui ne concerne pas l'entrepreneur. Les dommages à la surface de béton du balcon ont été causés par l'utilisation d'un produit de déglaçage contenant du sel et peut-être même du sel pur. L'entrepreneur ne peut être tenu responsable à cet égard. Quant à la rampe d'accès arrière, le copropriétaire qui l'a fait installer a suivi les recommandations de l'entrepreneur et a utilisé le produit de déglaçage conseillé, qui ne contenait pas de sel. La mauvaise qualité du béton à cet endroit ou encore une mauvaise application ont causé sa détérioration; l'entrepreneur devra reprendre ses travaux en suivant les règles de l'art. Les escaliers de secours ainsi que les garde-corps ont été attaqués de manière importante par la corrosion. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il devait suivre les règles de l'art. Les indices présents lors de la réception de l'ouvrage ne permettaient pas à un acheteur prudent et diligent de se rendre compte de ce vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués afin de fournir un produit de niveau acceptable, pour une durée raisonnable.
9095-9032 QUÉBEC INC. (EXCELLENCE CONSTRUCTION), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS 2501-2515, BOUL. MAISONNEUVE EST, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a reçu sa résidence le 20 novembre 2000. Il a présenté une réclamation le 22 janvier 2003 à la suite d'un affaissement de la dalle de la salle familiale. L'inspecteur-conciliateur a conclu à un affaissement minime. L'administrateur a décidé qu'il n'y avait pas de malfaçon et que la garantie n'avait pas à intervenir. Le bénéficiaire n'a pas porté cette décision en arbitrage. Le plancher a continué à s'affaisser et le problème a été dénoncé en novembre 2004. L'administrateur a rejeté cette nouvelle demande. Le recours peut être envisagé sous deux angles. Fondé sur la garantie contre les malfaçons non apparentes, il est tardif selon l'article 10 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui exige une dénonciation dans les six mois suivant la découverte des malfaçons. Toutefois, la réclamation peut également être considérée comme fondée sur la garantie contre les vices cachés en vertu de l'article 10 paragraphe 4 du règlement. Dans ce cas, le vice caché allégué aurait été découvert dans les trois ans suivant la réception de l'immeuble et dénoncé par écrit prétendument dans les six mois suivant sa découverte. Pour avoir gain de cause sous cet angle et profiter de la garantie légale, le bénéficiaire devait démontrer que l'affaissement constituait un vice caché au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec. Une visite des lieux a révélé un léger affaissement, pas inhabituel pour ce type de dalle et dans la norme. Il n'y a pas vice au sens du règlement.
MICHEL JODOIN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9031-6837 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre ne peut se prononcer sur les fissures à la maçonnerie des unités 2921 et 2923 puisqu'il n'a pas compétence pour réviser les ententes conclues entre les parties. La réclamation visant les fissures dans le gypse de l'unité 2923 a quant à elle été faite dans les délais prévus au règlement. La situation est due au soulèvement de la structure du bâtiment en raison du gel durant l'hiver, ce qui constitue un vice caché majeur qui peut entraîner la perte partielle et graduelle de l'immeuble. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux requis afin de mettre définitivement fin au mouvement de la structure du bâtiment. Les frais d'expertise du bénéficiaire sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2917 À 2923 WILLIAM TREMBLAY, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires concernant le fonctionnement de la fosse septique est rejetée puisqu'ils n'ont pas réussi à prouver que cette dernière n'avait pas été installée selon les règles de l'art et que son fonctionnement n'est pas adéquat. Leur réclamation quant au mauvais fonctionnement de leur système Ecoflo est toutefois accueillie, car l'entrepreneur a mal évalué la profondeur de la nappe phréatique lors de l'installation. Cette situation constitue un vice caché au sens du plan de garantie étant donné que la situation porte atteinte à la qualité et à l'utilisation du bâtiment.
GINA POTVIN et un autre, bénéficiaires, et J.B. DAVIDSON & ASSOCIÉS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'installation et la pose du parement de vinyle du côté de la rue équivalent à un vice caché et comportent un niveau de gravité assimilable à un vice majeur. Comme la situation a été dénoncée dans les délais, l'administrateur devra faire corriger et parachever ces éléments, en plus de l'installation des sorties de ventilation, du robinet extérieur et des luminaires puisqu'il s'agit d'accessoires au vice caché mentionné précédemment.
GAÉTAN DUFOUR, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉNOVATION RENÉ GAUTHIER INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les problèmes anormaux de froid des bénéficiaires n'étaient pas apparents lors de l'achat et ne pouvaient être découverts par le biais d'un examen diligent de la propriété. Il s'agit d'un vice caché en vertu de l'article 10 paragraphe 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le vice a été découvert dans les trois ans suivant la réception du bâtiment et a été dénoncé à l'entrepreneur par écrit dans un délai raisonnable mais, comme la dénonciation à l'administrateur a été faite hors délai, ce dernier ne sera pas lié par le règlement à l'amiable intervenu entre les bénéficiaires et l'entrepreneur. Les bénéficiaires devront supporter 125 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être payé par l'administrateur.
ALBERTO GUERRERA et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur qui a rejeté leur réclamation pour mauvais fonctionnement de la fosse septique et du champ d'épuration des eaux usées au motif que ce vice ne comportait pas le critère de gravité prévu au contrat de garantie. Les problèmes rencontrés par les bénéficiaires ne rendent pas l'immeuble impropre à l'usage pour lequel il est destiné, soit l'habitation. La garantie de cinq ans ne trouve donc pas application. Comme la dénonciation du vice a été faite à l'administrateur plus de trois ans après la réception du bâtiment et plus de six mois après sa découverte, la réclamation des bénéficiaires est irrecevable.
CHANTAL LACHAUSSÉE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION JULIEN DALPÉ INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a refusé de considérer deux points de la réclamation du bénéficiaire, soit le filet d'eau au plafond et au mur de la chambre à coucher principale ainsi que l'ajustement des volets aux fenêtres coulissantes arrière, au motif que ces réclamations avaient été dénoncées par écrit après l'échéance de la garantie portant sur les vices cachés. Contrairement à ce qu'indique la décision de l'administrateur, l'article 27 paragraphe 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne commande pas une dénonciation écrite dans les trois ans suivant la réception du bâtiment, mais plutôt une découverte du problème dans ces trois ans, suivie d'une dénonciation dans un délai raisonnable ne devant pas excéder six mois. Le problème du filet d'eau étant apparu en février 2004, la dénonciation, au mois de mai suivant, a donc été faite dans le délai prescrit. Pour ce motif, l'administrateur devra soumettre un rapport amendé dans les 45 jours concernant cette partie de la réclamation du bénéficiaire. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la correction des deux nouveaux volets coulissants.
PHILIPPE LABRECQUE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réception effective de l'immeuble par le bénéficiaire s'est faite le 21 décembre 2001, lorsque le contrat de vente a été signé par celui-ci et l'entrepreneur, et c'est cette date qui marque le début des périodes prévues au contrat de garantie de l'APCHQ. Ainsi, la réclamation du 19 décembre 2002 du bénéficiaire a été transmise par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Parmi les multiples points soumis au présent arbitrage, nombre d'entre eux ont été abandonnés, n'ont pas été dénoncés selon les modalités stipulées au contrat de garantie, ont trait à des ouvrages extérieurs exclus de la garantie ou ont déjà fait l'objet de décisions non contestées rendues dans les rapports de conciliation. En ce qui concerne la réclamation quant à la difficulté de manipulation des volets coulissants à la fenestration du sous-sol, il s'agit d'un vice dont la manifestation est de nature graduelle et qui a été dénoncé à l'intérieur des délais prescrits. Il doit donc être considéré par l'APCHQ dans le cadre du contrat de garantie, et les corrections appropriées devront être exécutées par l'entrepreneur selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Par ailleurs, l'écaillage considérable d'une mince couche de béton au perron et à l'escalier extérieur en façade ne peut être attribué à l'utilisation de sels ou d'autres produits servant à déglacer durant l'hiver. Il s'agit plutôt d'une malfaçon de progression graduelle, découverte dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment et dénoncée dans un délai raisonnable conforme aux prescriptions du contrat de garantie; l'entrepreneur sera tenu d'apporter les corrections appropriées.
TAJINDER SINGH KAINTH, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur mis en cause