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Décision portant sur des demandes d'arbitrage des bénéficiaires et de l'entrepreneur.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour la construction d'une résidence. Selon les plans préparés par un architecte de l'entrepreneur, la porte-fenêtre de l'unité et la fenêtre installée à côté de celle-ci devaient être à la même hauteur. Alors que les travaux étaient en cours, les bénéficiaires ont noté que les ouvertures pour la porte-fenêtre et la fenêtre n'étaient pas à la même hauteur. Elles ont mentionné cette situation à l'entrepreneur, qui les a rassurées. Aucun ajustement n'a toutefois été apporté, et les bénéficiaires ont dénoncé le fait que la fenêtre était trop basse par rapport à la porte-fenêtre, ce qu'elles trouvaient esthétiquement inadéquat. L'administrateur a rejeté leur réclamation, notant l'absence d'un désordre permettant de conclure à une malfaçon de même que la nécessité d'une intervention structurale substantielle pour rectifier la situation à la satisfaction des bénéficiaires. Cette décision ne peut être maintenue. En l'espèce, les plans de l'architecte recommandé par l'entrepreneur ont été établis avec l'accord des bénéficiaires et acceptés par ce dernier. Ces plans prévoyaient des ouvertures pour une fenêtre et une porte-fenêtre à la même hauteur, ce qui correspond d'ailleurs à la norme. La différence de 3 pouces entre les 2 ouvertures peut sembler minime, mais il s'agit d'un dénivelé très apparent. Par ailleurs, les témoignages des bénéficiaires démontrent qu'elles subissent un préjudice en raison de cette situation. Il s'agit donc d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. L'entrepreneur ne peut invoquer une conduite irréprochable de sa part puisqu'il a induit les bénéficiaires en erreur quant à son intention de régler le problème. Pour ce qui est du coût des travaux jugé exorbitant par l'administrateur, il faut considérer que l'entrepreneur a une obligation de résultat et que le caractère exorbitant des coûts n'a pas été démontré. Enfin, les travaux n'ont pas été exécutés selon les plans et devis. Au contraire, ils ont été faits en violation de ce qui était prévu au contrat et mal exécutés. Les correctifs nécessaires devront être apportés.
Audrey Rioux et Josée Fortin, bénéficiaires, et Construction SMB Dallaire Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a dénoncé un problème à la structure de l'immeuble, soit la fenêtre d'une unité qui coulait depuis plusieurs années et en raison de laquelle l'entrepreneur était intervenu à quelques reprises. Même si le problème d'infiltration d'eau était réglé, le cadre de la fenêtre n'était toujours pas droit et il y avait une crainte que sa structure ne s'affaisse graduellement. L'administrateur a conclu qu'il n'y avait pas d'affaissement de la structure, malgré le fait que le cadre de la fenêtre n'était pas au niveau. Pour lui, tout portait à croire que celle-ci avait été installée initialement de cette façon, sans que la situation, qui est pourtant apparente, soit dénoncée lors de la réception du bâtiment ou de l'unité. L'administrateur a donc rejeté la réclamation, notant par ailleurs que les travaux exécutés par l'entrepreneur étaient acceptables et conformes aux règles de l'art. La décision de l'administrateur doit être maintenue puisque la dénonciation du problème n'a pas été faite à l'entrepreneur et à l'administrateur à l'intérieur d'un délai raisonnable de 6 mois. En effet, le problème a été dénoncé à l'administrateur au mois d'octobre 2021, alors que l'infiltration d'eau en cause remontait au mois d'octobre 2019. De façon subsidiaire, il faut noter que le plan de garantie couvre les vices et les malfaçons, mais pas les inquiétudes. D'ailleurs, si celles-ci existent, il appartient au bénéficiaire de démontrer qu'il y a une véritable raison de s'inquiéter.
Syndicat de Copropriété Atmosphéra - 1195, bénéficiaire, et 9275-0728 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillies en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui compte 12 unités de copropriété. Il a présenté des réclamations portant notamment sur un problème d'infiltration d'eau par les solins. L'administrateur a noté qu'il était question d'une malfaçon apparente et visible pour un professionnel qui effectue une inspection des parties communes. Cette position ne peut être retenue. En effet, on ne peut reprocher à un acheteur qui fait appel à un inspecteur d'avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si ce dernier ne remarque pas un problème que l'acheteur raisonnable ne pouvait lui-même déceler. L'administrateur fait aussi une erreur lorsqu'il indique que la période de couverture était échue au moment de la dénonciation des infiltrations d'eau. En effet, la couverture de 3 ans pour vice caché débute à la date de réception des parties communes et, en l'espèce, le problème a été découvert dans ce délai et il a été dénoncé dans les 6 mois ayant suivi sa découverte. Quant à la nature du problème, la preuve démontre que des fenêtres et portes-fenêtres du bâtiment souffrent de vices qui remplissent le critère du vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués en conséquence et une inspection de certaines autres fenêtres et portes-fenêtres devra avoir lieu. Une note s'impose par ailleurs quant au délai de dénonciation. L'administrateur a tort de prétendre qu'un problème touchant toutes les fenêtres aurait dû être dénoncé dès la première infiltration à une fenêtre. On ne pouvait exiger que le bénéficiaire constate immédiatement qu'il y avait un problème généralisé à dénoncer. Les réclamations portaient aussi sur l'absence de cloisons intérieures conformes aux plans. Bien que l'administrateur ait conclu à un vice caché et non à un vice majeur, car cette situation ne mettait pas en péril la structure du bâtiment ou n'en empêchait pas son utilisation, il faut plutôt retenir qu'il s'agit d'un vice majeur. En effet, cette situation compromet la sécurité des usagers de façon importante puisqu'elle touche des endroits par lesquels les copropriétaires doivent passer pour évacuer d'urgence le bâtiment en cas d'incendie. La demande d'arbitrage doit être accueillie à cet égard.
Syndicat des copropriétaires du Faubourg du Saint-Laurent du 580 des Bateliers, bénéficiaire, et Faubourg du St-Laurent (2011) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. La réception des parties communes de l'immeuble est survenue au mois de juillet 2015, tandis que la fin des travaux a eu lieu en septembre 2014. Au mois d'août 2020, le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur des infiltrations d'eau causées par la fenêtre du salon de l'une des unités. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que celle-ci était prescrite. Cette décision doit être maintenue. Puisque la réception des parties communes a eu lieu en juillet 2015, la garantie contre les vices cachés arrivait à échéance 3 ans plus tard, soit en juillet 2018. Quant à la fin des travaux, survenue en septembre 2014, la garantie contre les vices majeurs de construction prenait fin au terme d'un délai de 5 ans, soit en septembre 2019. En l'espèce, l'infiltration d'eau dont il est question est survenue au mois de juin 2020. Même en admettant qu'il s'agisse d'un vice majeur, pour qu'il y ait une couverture par la garantie, la découverte devait remonter, au plus tard, au mois de septembre 2019 et la dénonciation auprès de l'administrateur et de l'entrepreneur, au mois de mars 2020. Or, le vice a été découvert près de 9 mois après l'échéance de la garantie, ce qui est fatal au recours du bénéficiaire. Les délais en cause sont de rigueur et ne peuvent être prolongés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE MARCONI (7219, 7227, rue Marconi), bénéficiaire et HABITATIONS DEVIMMO INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois d'octobre 2019. Le mois suivant, ils ont fait appliquer des pellicules teintées sur leurs fenêtres afin de réduire la chaleur dans l'immeuble. En mars 2020, ils ont dénoncé la fissuration des vitres thermiques de plusieurs de leurs fenêtres. L'administrateur a rejeté leur réclamation, ayant conclu que la fissuration était attribuable à l'installation des pellicules teintées sur les fenêtres en question, de sorte qu'il y avait exclusion en vertu du plan de garantie. Cette décision doit être maintenue. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que la fissuration des fenêtres serait attribuable à autre chose. En fait, une note technique du fabriquant des fenêtres expliquait que l'utilisation d'une pellicule sur le verre pouvait causer une tension thermique à l'intérieur du verre et augmenter le risque de bris thermique de celui-ci. Il s'agit donc de l'explication évidente de la fissuration. L'installation des pellicules n'était pas prévue au contrat intervenu entre les bénéficiaires et l'entrepreneur, les bénéficiaires ayant contracté directement avec un tiers pour leur installation. Le fait que l'entrepreneur ait dirigé les bénéficiaires vers ce tiers pour se procurer des verres teintés n'entraîne pas sa responsabilité en vertu du plan de garantie. En effet, dès la prise du rendez-vous avec le tiers par les bénéficiaires, il n'a plus participé à la démarche. Ainsi, rien ne démontre qu'il aurait donné des conseils, mis de l'avant son expérience en matière de pellicules teintées ou imposé un choix de fournisseur. On ne saurait donc conclure qu'il a joué un rôle important dans l'affaire, ce qui aurait permis de faire échec à l'exclusion de garantie.
THE JABOUR RESIDENTIAL TRUST, bénéficiaire, et LES PRODUCTIONS BEL-CO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen déclinatoire. Accueilli en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un multiplex résidentiel. Il a présenté une réclamation portant notamment sur des infiltrations d'eau par une porte-fenêtre ainsi que par une fenêtre de salle de bains et sur des coups de bélier. L'administrateur a reconnu qu'il s'agissait de vices cachés, mais il s'est dit d'avis que ces problèmes n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable à la suite de leur découverte, de sorte qu'il a rejeté la réclamation relativement à ces points. Depuis le 1er janvier 2015, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit plus qu'un délai raisonnable est d'une durée maximale de 6 mois. Il faut donc examiner les circonstances afin de déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En ce qui a trait aux infiltrations d'eau par la porte-fenêtre, même si le bénéficiaire a initialement constaté le problème en novembre 2018, l'entrepreneur a d'abord attribué le problème à une mauvaise utilisation de l'échangeur d'air par les copropriétaires de l'unité visée. Pendant cette période où ce dernier a nié sa responsabilité, il faut considérer que le délai de dénonciation a été suspendu, et ce, jusqu'au mois de mai 2019. Le délai de 4 mois ayant couru entre cette dernière date et le mois de septembre 2019, où l'administrateur a été informé de la situation, est un délai de dénonciation raisonnable. En ce qui concerne les infiltrations d'eau par la fenêtre de la salle de bains, il y a eu un premier constat en novembre 2018, mais il n'y a eu aucun dégât d'eau jusqu'au printemps suivant. Dans le cas de cette manifestation graduelle du problème, il faut aussi conclure à une suspension du délai, cette fois-ci jusqu'au printemps 2019, et à une dénonciation faite à l'intérieur d'un délai raisonnable. Enfin, en ce qui a trait aux coups de bélier, il s'agit d'une situation qui a été découverte en novembre 2017 et qui a été dénoncée en novembre 2019. Bien que des travaux correctifs aient été effectués à l'automne 2018, les bénéficiaires ont rapidement constaté que ceux-ci n'avaient pas réglé le problème. Même si ces travaux pourraient permettre de suspendre le délai pour une courte durée, cela n'aurait pas un effet important sur le délai total d'environ 23 mois, lequel est déraisonnable.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES N'HOMADE, demandeur bénéficiaire, et CAP-IMMO GESTION INC., défenderesse entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a notamment dénoncé des problèmes de calfeutrage et d'affaissement de portes et de fenêtres. Étant d'avis qu'il n'était pas en présence de vices cachés, vu l'absence de déficit d'usage, l'administrateur a rejeté la réclamation portant sur ces points. En ce qui concerne le calfeutrage, le bénéficiaire soutient qu'il s'agit d'un problème qui peut provoquer des infiltrations d'eau, l'éclatement de la brique et une réduction de la durée de vie utile des matériaux. Quant aux affaissements, il indique qu'ils réduiraient de manière importante l'utilité de l'immeuble, qu'il y en aurait au moins 47 et que la situation serait évolutive. En ce qui a trait aux affaissements, la preuve démontre que, à plusieurs endroits, les moulures décoratives ont été expulsées ou sont en cours d'expulsion et qu'il y a une présence de calfeutrant disloqué. L'entrepreneur devra corriger le problème en réinstallant toutes les portes et les fenêtres s'étant affaissées, et ce, conformément aux normes en vigueur et aux règles de l'art. De plus, puisque cela requiert le retrait du calfeutrant en place et la pose d'un nouveau calfeutrant à la suite des travaux, il n'est pas nécessaire de statuer quant aux problèmes de calfeutrage touchant les portes et les fenêtres visées. Quant aux problèmes de calfeutrant, le bénéficiaire n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'un vice grave réduisant de manière importante l'utilité de l'immeuble. Par conséquent, en l'absence d'un problème d'affaissement, il n'est pas possible de conclure à un vice caché.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 270 PLACE CLAUDE-DAGENAIS, bénéficiaire, et HABITATIONS TRIGONE INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATRICE PROVISOIRE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en 2014. À ce moment, aucune malfaçon, aucun vice ni aucun problème n'ont été dénoncés relativement au nivellement du stationnement ou aux espaces de dégagement sous les fenêtres et la porte menant au sous-sol. Quelque temps après, des travaux d'asphaltage dans la rue auraient modifié le niveau de la rue. En 2019, lors d'une fonte importante des neiges, le bénéficiaire a observé une accumulation d'eau anormale près du mur extérieur de sa résidence, laquelle menaçait d'entraîner des infiltrations d'eau en raison du faible dégagement présent sous les fenêtres du sous-sol. Inquiet, le bénéficiaire a procédé au déglaçage de son stationnement extérieur afin de permettre aux eaux issues de la fonte des neiges de pénétrer dans le sol et de pouvoir ainsi limiter l'accumulation près des fenêtres. Il a aussi entrepris des travaux pour diriger les eaux pluviales jusqu'à la rue et limiter l'accumulation. À la suite de ces événements, le bénéficiaire a présenté sa réclamation. L'administrateur a conclu que les problèmes invoqués n'étaient pas de nature à causer la perte de l'ouvrage et qu'ils n'avaient pas l'importance d'un vice majeur. De plus, en ce qui concerne le nivellement du stationnement, il a retenu qu'il s'agissait d'une exclusion expresse à la couverture de la garantie. Cette décision doit être maintenue. D'une part, il faut conclure que les manquements rapportés par le bénéficiaire relèvent davantage de la malfaçon que du vice de construction qui risque d'entraîner la perte partielle ou totale de l'ouvrage. En effet, bien que la configuration actuelle de l'immeuble entraîne une possibilité d'infiltration d'eau par les fenêtres du sous-sol dans le contexte de températures extrêmes, cette possibilité ne risque pas d'emporter la perte de l'immeuble ni d'empêcher le bénéficiaire d'en faire l'usage auquel il est destiné. D'autre part, la situation relative au nivellement du stationnement est aussi expressément exclue de l'application de la garantie.
VINCENT LEECH, bénéficiaire, et CONSTRUCTION MIDALTO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires ont dénoncé une défectuosité de leurs fenêtres, plus particulièrement une déformation du verre vers l'intérieur. L'administrateur a conclu à la présence d'une malfaçon non apparente. Selon les bénéficiaires, l'administrateur a exigé le remplacement de l'ensemble des fenêtres. Selon l'entrepreneur, ce sont la majorité des fenêtres qui présentent une déformation. En l'espèce, il faut constater que toutes les fenêtres installées en 2015 faisaient l'objet d'une malfaçon couverte par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qu'elles ont dû faire l'objet d'un remplacement ou de travaux d'ajustement et qu'elles avaient toutes un problème. La preuve au dossier démontre que les fenêtres présentent encore un problème. Or, puisque l'entrepreneur avait une obligation de résultat, que les bénéficiaires ont démontré que le résultat n'a pas été livré et que l'entrepreneur n'a pas prouvé la survenance d'un cas fortuit ou la faute des bénéficiaires, il y a lieu d'accueillir en partie la demande des bénéficiaires. Ainsi, pour l'une des unités en cause, toutes les fenêtres devront être remplacées, tandis que pour l'autre, il devra y avoir remplacement au rez-de-chaussée et ajustement des fenêtres au sous-sol.
Madame Mélissa Lavoie, Monsieur Sabin Gilbert et Madame Sylvie Girard, bénéficiaires, et 9295-7596 Québec Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Au cours de la deuxième année ayant suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont dénoncé plusieurs problèmes, dont la formation de givre sur le pourtour des fenêtres de leur sous-sol ainsi que le risque de formation de moisissure à cet endroit. L'administrateur a accueilli cet aspect de la réclamation en précisant que le pourtour des fenêtres devait être isolé et que le coupe-vapeur devait être apposé en continu. Même si les bénéficiaires voulaient obtenir le remplacement des fenêtres, l'administrateur était d'avis que cela n'était pas nécessaire. La méthode corrective est donc remise en question. En l'espèce, l'administrateur pouvait cibler les travaux à faire pour corriger la malfaçon, soit l'ajout d'isolant et d'un pare-vapeur au pourtour des fenêtres, laissant ainsi les moyens pour y arriver à la discrétion de l'entrepreneur. La solution retenue n'avait pas à être parfaite, mais elle devait assurer la réparation de la malfaçon. Or, les bénéficiaires n'ont pas prouvé que la solution proposée par l'administrateur ne corrigerait pas la malfaçon reconnue. Il appartient par ailleurs à l'entrepreneur de remettre le bâtiment en état à la fin des travaux et de réparer les dommages matériels causés par les travaux correctifs. Une fois ceci terminé, si les bénéficiaires sont insatisfaits, ils pourront demander une nouvelle intervention de l'administrateur.
NANCY PÉPIN et SYLVAIN RACETTE, bénéficiaires, et HABITATIONS ROBERT INC., entrepreneur, et GARANTIE RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur le cadrage hors niveau de la fenêtre de sa salle à manger, sur l'élévation excessive de son terrain avant et sur les caractéristiques de son échangeur d'air. En ce qui concerne le cadrage de sa fenêtre, le bénéficiaire soutient que le problème était présent mais non apparent lors de l'inspection préréception. D'ailleurs, ni le bénéficiaire, ni l'expert qui a procédé à cette inspection, ni l'administrateur n'ont initialement constaté une dénivellation. Ce n'est que lorsque son père lui a fourni un niveau que le bénéficiaire s'est rendu compte du problème. Quant à l'expert qui a procédé à l'inspection préréception, il a été dérangé à plusieurs reprises pendant ce processus, ce qui peut expliquer pourquoi il n'a pas remarqué la dénivellation. Il y a lieu de retenir le témoignage de l'expert relativement à la non-conformité de l'installation de la fenêtre. Il est question d'une malfaçon qui n'était pas apparente lors de la réception. En ce qui a trait à l'élévation du terrain, la municipalité a indiqué au bénéficiaire que le terrain en façade de sa propriété était trop élevé de 6 pouces. Après vérification, l'administrateur a appris que la municipalité n'avait pas l'intention de délivrer un avis de non-conformité, notamment en raison d'un manque de clarté de sa réglementation. Elle a par ailleurs refusé d'indiquer si une demande de dérogation devait être présentée. Sur ce point, il faut noter que le terrain devant l'immeuble est trop haut en raison d'un manquement de l'entrepreneur, ce qui fait surgir d'autres problèmes -- il manque de crépi aux fondations, la première marche doit être remplacée et la rampe doit être prolongée -- qui ne pourront être réglés avant l'abaissement du terrain. Le bénéficiaire procédera aux travaux requis pour abaisser son terrain puisqu'ils ne sont pas couverts par le plan de garantie, et il appartiendra à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs qui seront par la suite requis sur l'immeuble. Pour ce qui est de l'échangeur d'air, le bénéficiaire prétend que, contrairement à ce que l'entrepreneur lui aurait dit, l'appareil mis en place n'est pas doté d'un mode de recirculation. Bien qu'il n'ait pas démontré que l'appareil n'est pas conforme aux normes ou aux règles de l'art, il est possible de conclure que celui-ci ne correspond pas à ce que prévoyait le contrat préliminaire intervenu entre le bénéficiaire et l'entrepreneur. Cette non-conformité constitue une malfaçon qui était existante mais non apparente lors de la réception du bâtiment. Une intervention de l'entrepreneur est nécessaire.
Martin Soulière, bénéficiaire, et Les Habitations Michel Bourdages Inc., entrepreneur, et La garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une maison familiale et ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Parmi ceux-ci, il était notamment fait mention de la conformité de certaines fenêtres par rapport au devis. À cet égard, les bénéficiaires prétendaient que le cadrage des fenêtres devait être recouvert de polychlorure de vinyle. Ce point doit être accueilli puisque l'obligation de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art englobe la conformité des travaux aux plans et devis. Il est donc question d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur la présence de fissures sur la plupart des allèges de fenêtres. Sur ce point, l'administrateur avait donné raison aux bénéficiaires, étant d'avis qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente au moment de la réception de l'immeuble. Or, ces derniers n'ont pas fait la preuve d'une défectuosité du mortier. Il faut plutôt retenir que les fissures découlent du comportement normal des matériaux et qu'elles n'ont pas la visibilité requise pour exiger des travaux correctifs. Un autre point visé par la réclamation était la non-conformité des plaques d'interrupteur et de prises électriques par rapport au devis. En effet, les parties avaient décidé que des plaques murales sans vis seraient utilisées pour présenter une apparence plus contemporaine. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il doit installer ce qui était prévu. Enfin, en ce qui a trait à des problèmes touchant l'escalier principal, les bénéficiaires n'ont gain de cause qu'en partie. Ainsi, des égratignures dans les escaliers sont trop mineures pour qu'une réclamation puisse être acceptée, d'autant moins qu'ils n'ont pas démontré que ce problème pourrait avoir un effet éventuel sur la durabilité ou la solidité de l'escalier. Toutefois, une fissure au bloc de la rampe causée par une installation fautive des vis constitue manifestement une malfaçon, laquelle est susceptible de nuire à la solidité de la rampe, et donc à la sécurité des occupants. Les travaux correctifs requis doivent être effectués.
MV et al, demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC., défendeurs, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté, au cours de la cinquième année de la garantie, une réclamation portant sur des infiltrations d'eau dans les cagibis de plusieurs unités ainsi que sur un problème d'humidité et de moisissure en résultant. L'administrateur n'a pas retenu qu'il était question d'un vice majeur, étant plutôt d'avis qu'il s'agissait d'un vice caché puisqu'il n'y avait pas de perte partielle ou totale du bâtiment. Cette décision ne peut être maintenue. Le bénéficiaire a fait la preuve d'une «contamination fongique de très grande envergure», en plus d'«infiltration d'eau active» dans les cagibis, y compris les salles électriques. L'espace où les gens peuvent être affectés est un espace dans le bâtiment couvert par le Plan de garantie. Par ailleurs, le fait que la solidité et la stabilité de l'immeuble ne soient pas touchées n'empêche pas de conclure à l'existence d'un vice majeur. En effet, le problème en cause crée des difficultés importantes dans l'utilisation de l'immeuble. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur des infiltrations d'eau par les fenêtres. À cet égard, la décision de l'administrateur doit être maintenue puisque les désordres constatés et décrits n'ont pas pour conséquence de causer la perte partielle ou totale de l'immeuble, ou encore de le rendre impropre à sa destination.
Syndicat des Copropriétaires Place Marien 6, bénéficiaire, et Développement Lupa Inc. (anciennement Développement Allogio Inc.), entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont la présence d'un garde-corps détérioré à la terrasse de l'une des unités de l'immeuble et la présence de fenêtres tachées. En ce qui concerne le premier point, le bénéficiaire est d'avis qu'il s'agit d'une malfaçon apparente lors de la réception des parties communes qui a été dénoncée dans le rapport préréception, tandis que l'administrateur et l'entrepreneur font valoir que son inclusion au rapport préréception des parties communes ne constituait pas une dénonciation valable. Or, il faut conclure à la validité de la dénonciation. Dans un premier temps, elle était suffisamment claire et explicite. De plus, il n'est pas nécessaire qu'un problème dénoncé soit qualifié par un professionnel du bâtiment comme une malfaçon au moment de la dénonciation. En ce qui a trait aux fenêtres tachées, lors de l'inspection des parties communes, l'inspecteur a constaté que les vitres étaient sales, mais il croyait qu'il s'agissait d'une situation normale. Ce n'est qu'à l'été 2016 que des propriétaires d'unité ont constaté pour la première fois que les fenêtres restaient sales malgré leurs efforts pour les nettoyer. Les parties s'entendent sur le fait qu'il est question de malfaçons, mais elles sont en désaccord quant à leur aspect apparent ou non. Des taches généralisées sur les vitres de fenêtres de plusieurs unités d'habitation neuves qui résistent à plusieurs tentatives de nettoyage, des marques que l'on pourrait qualifier de permanentes, constituent une malfaçon, soit un travail mal fait ou mal exécuté lors de la fabrication de chaque fenêtre tachée ou lors de son installation. Il s'agissait de malfaçons non apparentes puisqu'elles ne pouvaient être découvertes par un examen général de l'immeuble sans une vérification précise par un professionnel ayant une connaissance en la matière. La réclamation du bénéficiaire sera accueillie quant à ces 2 points et l'entrepreneur devra faire les réparations nécessaires.
Syndicat de la Copropriété 6155-6165, rue de Lusa, Brossard, bénéficiaire, et 9253-5400 Québec inc. (Faubourg Londonien), entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence en décembre 2012. Dans les semaines qui ont suivi, elle a remarqué que de la condensation se formait dans ses fenêtres et que des gouttelettes d'eau coulaient jusqu'au bas de celles-ci, se transformant systématiquement en glace lors d'épisodes de grand froid. Elle a dénoncé cette situation à l'administrateur en février 2015, soit après environ 26 mois. L'administrateur a conclu que cette dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable à partir de la découverte du problème et il a donc rejeté la réclamation de la bénéficiaire sur ce point. Cette décision doit être maintenue. En effet, la dénonciation d'un problème doit se faire par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable à compter du moment où un bénéficiaire en prend connaissance, lequel ne peut dépasser 6 mois. En l'espèce, la dénonciation était tardive.
MARIE-FRANCE VALLÉE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION NOVATEK INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur un problème d'étanchéité de fenêtres. Il a indiqué que, lors de fortes pluies, les copropriétaires d'une unité avaient subi une infiltration d'eau. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Ce dernier conteste cette décision. Il faut noter que le bénéficiaire a décidé de refaire le calfeutrage des portes et des fenêtres de l'ensemble de l'immeuble. Le problème d'infiltration est donc réglé et le bénéficiaire réclame le remboursement des travaux effectués pour l'unité visée par la décision de l'administrateur. Or, pour obtenir le remboursement de travaux effectués, ceux-ci doivent être conservatoires, nécessaires et urgents. Pour se qualifier de conservatoire, il faut être en présence d'une mesure temporaire adoptée avant que ne survienne une solution finale. En l'espèce, le calfeutrage de l'ensemble des portes et fenêtres du bâtiment constitue une réparation définitive et totale du désordre constaté. Il n'est donc pas possible d'ordonner le remboursement de la somme réclamée. Par ailleurs, alors que l'entrepreneur a invoqué le fait que la dénonciation initiale portait sur une infiltration d'air et non sur une infiltration d'eau, il faut retenir que le bénéficiaire demandait la vérification et la correction de l'état des fenêtres. La demande visait donc la fenêtre dans son entier, même si, par la suite, l'administrateur a traité séparément la question de l'infiltration d'air et celle de l'infiltration d'eau.
Syndicat de copropriété 8105 De Londres, Brossard, bénéficiaires, et Habitations Signature Brossard Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Lors de l'inspection préréception de leur résidence, les bénéficiaires ont constaté que les portes entre le garage et la maison -- portes qu'ils avaient fournies à l'entrepreneur -- ne se refermaient pas entièrement par elles-mêmes, malgré la présence de ressorts. Ils ont formulé une réclamation à cet égard, mais l'administrateur a retenu qu'il était question d'un problème relié non pas à l'installation des portes, mais à leur fabrication. En arbitrage, les bénéficiaires ont allégué qu'une différence de pression entre le garage et la maison serait la source du problème et non la conception des portes. Or, la décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, l'entrepreneur a construit la résidence selon les plans et les devis qui lui ont été fournis et une différence de pression entre le garage et la maison ne touche d'aucune façon les travaux d'installation des portes. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur un problème d'infiltration d'eau par une fenêtre de leur salle à manger. L'administrateur a rejeté ce point, étant d'avis qu'il appartenait à celui qui a posé le revêtement extérieur -- ce qui, en l'espèce, relevait du bénéficiaire -- de s'assurer de l'étanchéité de l'enveloppe du bâtiment avant de procéder à cette pose. Or, la cause de l'infiltration n'est pas la pose du revêtement extérieur, mais bien une installation déficiente de la fenêtre de la salle à manger par l'entrepreneur. Il fallait étanchéifier cette fenêtre au moment de son installation. L'entrepreneur ne connaissait manifestement pas les particularités des fenêtres qu'il a accepté de poser et il les a mal installées. Cet aspect de la réclamation devait donc être accueilli.
GENEVIÈVE PAINCHAUD et ROBERT BOWIE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS FRANÇOIS ROBERGE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En 2011, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence construite en 2009. En 2013, au cours de la quatrième année suivant la réception initiale de l'unité, elle a dénoncé plusieurs problèmes, dont le bris des manivelles des fenêtres se trouvant à l'étage, des fuites d'eau en provenance de la douche et un mauvais alignement de la hotte de cuisine. En ce qui concerne les fenêtres, l'administrateur a rejeté la demande, étant d'avis qu'il n'était pas question d'un vice de construction pouvant entraîner la perte partielle ou totale de l'unité résidentielle. Quant à la plomberie, il a noté que la bénéficiaire avait procédé à des travaux correctifs avant même de dénoncer la situation, de sorte qu'il était impossible de vérifier la présence d'une fuite et l'urgence qui aurait justifié l'exécution de travaux conservatoires. Enfin, en ce qui concerne la hotte, non seulement il ne s'agirait pas d'un vice de construction pouvant entraîner la perte partielle ou totale de l'unité, mais la preuve est lacunaire. Ainsi, la bénéficiaire n'a présenté aucune photographie prise lors des rénovations faites dans la cuisine, et la hotte fonctionne adéquatement. La décision de l'administrateur doit être maintenue, vu l'absence totale de preuve au soutien de la position de la bénéficiaire.
CONSTRUCTION PLANI-CHOIX INC., entrepreneur, et ROSELYNE LOUEZI, bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers éléments. Notamment, il était question de taches présentes sur les planchers de tous les balcons et sur toutes les surfaces inférieures des balcons supérieurs. Ces taches étaient le résultat de l'écoulement d'eau sale d'un balcon à l'autre et le bénéficiaire prétend qu'elles empêchaient les copropriétaires de profiter de leurs balcons et causaient une perte de valeur des unités. Le bénéficiaire se plaignait aussi d'un manque d'étanchéité des fenêtres, et l'ouverture d'un mur avait permis de constater que la membrane supérieure avait été mal posée et que le parage était collé avec du ruban gommé rouge, le tout, de manière non conforme aux règles de l'art. Le bénéficiaire fait valoir qu'il s'agirait dans les deux cas de vices de construction. En l'espèce, pour avoir gain de cause, le bénéficiaire devait démontrer que chacun des problèmes constituait un vice de construction qui risquait de causer la perte de l'immeuble. En ce qui concerne les balcons, la situation n'est pas suffisamment grave pour causer la dégradation de l'immeuble, le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné ou mettre en péril sa solidité et sa stabilité. Il est plutôt question, tel que le plaidait l'administrateur, d'une déficience d'entretien. Quant à l'étanchéité des fenêtres, il s'agit d'un problème qui pourrait engendrer une dégradation du bâtiment et qui pourrait être qualifié de vice de construction et de réalisation. En effet, des infiltrations d'eau récurrentes causeraient des inconvénients sérieux et des difficultés importantes relativement à l'utilisation du bâtiment. Des travaux devront être effectués, mais il n'y a pas lieu d'ordonner à l'administrateur de remplacer toutes les fenêtres puisque des vérifications n'ont été faites qu'à l'endroit de l'une d'elles. Une inspection plus étendue est requise et l'administrateur devra intervenir si c'est nécessaire.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 209 ANNE-MARTIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS LGF INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes d'infiltration d'air dans certaines unités, de conception déficiente des volets fixes du bas des fenêtres de certaines unités et d'infiltration d'eau dans le garage. L'administrateur a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois à compter de la découverte d'un problème, et il a rejeté la réclamation quant à ces trois points. La décision de l'administrateur doit être infirmée quant au premier point. En effet, malgré une dénonciation au rapport de réception d'un problème d'étanchéité à l'air généralisé, y compris par le cadrage des fenêtres et des portes, une décision finale n'a pas été rendue. Le dossier devra être renvoyé à l'administrateur. Quant au second point, le délai entre août 2012 et février 2014 ne peut se qualifier de raisonnable, de sorte que la décision de l'administrateur doit être retenue. Le délai en ce qui concerne le troisième point doit aussi être qualifié de déraisonnable puisque l'administrateur a été informé pour la première fois à l'hiver 2014 d'un problème constaté à l'hiver 2013.
SDC 5795 D'IBERVILLE, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE IBERVILLE 36, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le premier propriétaire a procédé à la réception de la résidence en novembre 2008. Le bénéficiaire, propriétaire actuel de l'immeuble, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème nuisant au mécanisme d'ouverture et de fermeture des fenêtres à battants au rez-de-chaussée et l'absence de vis sur la toiture de tôle en façade de l'immeuble. En ce qui concerne le premier point, le bénéficiaire a constaté le problème en 2012, donc plus de trois ans après la réception de l'immeuble. Lorsque le problème a été dénoncé, plus de quatre années s'étaient écoulées depuis la prise de possession, de sorte qu'il faut déterminer si le problème risque de causer la perte du bien ou s'il constitue un danger. En l'espèce, il faut conclure que le fonctionnement difficile du mécanisme d'ouverture et de fermeture des fenêtres ne peut constituer une perte. Par ailleurs, puisque le problème résulte probablement de la pression sur les fenêtres découlant de la nature même du type de construction, il n'est pas question d'une malfaçon, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un élément garanti. En ce qui concerne la toiture, l'administrateur a eu tort de conclure que l'absence de vis était décelable lors de la prise de possession de l'unité résidentielle et qu'elle aurait donc dû être dénoncée à ce moment. En effet, même si le problème était alors détectable en théorie, ce défaut était non apparent pour un profane puisqu'il n'a été remarqué que plus tard, lors de travaux, par des ouvriers en position de le faire et observateurs. Néanmoins, puisque le problème a été dénoncé dans la quatrième année de la garantie, et comme il ne s'agit pas d'un problème qui pourrait entraîner la perte de l'immeuble, il y a aussi lieu de rejeter la demande sur ce point.
STÉPHANE GAULIN, bénéficiaire, et 9179-5211 QUÉBEC INC. / CONSTRUCTION DU PATRIOTE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points, dont l'absence de solins avec larmiers au haut des fenêtres des terrasses à l'arrière de l'immeuble et l'absence de membrane entre la dalle préfabriquée et la dalle coulée en place. En ce qui concerne le premier point, l'administrateur a conclu que la condition du pourtour des fenêtres était acceptable et respectait les normes établies dans l'industrie de la construction. Or, il y a lieu d'accueillir la position de l'expert du bénéficiaire, qui affirme que les solins, s'ils sont présents, n'ont pas de larmier conformément au code du bâtiment et que le calfeutrage en haut des fenêtres est également une malfaçon. D'ailleurs, l'entrepreneur, même s'il a le libre choix des moyens d'exécution du contrat d'entreprise, a néanmoins l'obligation de se conformer au code du bâtiment. Enfin, la situation actuelle se soldera par un taux d'humidité élevé, susceptible d'entraîner la présence de moisissures et de champignons, néfaste au bien-être des occupants de l'immeuble. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les travaux correctifs nécessaires pour remédier à la situation. En ce qui concerne le deuxième point, l'administrateur n'a pas été en mesure d'observer l'absence d'une membrane lors de son inspection, de sorte qu'il n'a pas pu conclure qu'il y avait malfaçon. Toutefois, alors que les plans initiaux de l'architecte prévoyaient la pose d'une membrane entre la chape et les dalles de béton, cette membrane n'a pas été posée puisque l'entrepreneur a considéré qu'il s'agissait d'une erreur de l'architecte et il a plutôt posé un scellant sur le sol de la chape. La réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2160, RUE CARTIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION BEAU-VAIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes de craquement de leur plancher et de condensation à la surface de leurs fenêtres. En ce qui concerne le premier point, ils avaient constaté que le plancher de leur corridor craquait de façon anormale. L'administrateur a accueilli la demande à cet égard et a ordonné à l'entrepreneur de faire le nécessaire pour régler le problème. Or, les bénéficiaires prétendent que les travaux effectués n'ont pas remédié à la situation. Quant au deuxième point, ils ont constaté, malgré le fait qu'ils maintenaient une température adéquate et qu'ils faisaient fonctionner l'échangeur d'air selon la température extérieure et les recommandations du fabricant, la présence de condensation de manière presque permanente; celle-ci pourrait endommager la finition, principalement autour des fenêtres. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ce point, étant d'avis qu'il était normal de voir l'air chaud et humide se condenser dans les fenêtres alors que le taux d'humidité relative à l'intérieur était élevé et que les toiles et rideaux étaient maintenus fermés. L'expert des bénéficiaires considère toutefois qu'une partie du problème relèverait du caractère inadéquat de l'échangeur d'air installé. En ce qui concerne les planchers, une visite des lieux a permis de constater que les craquements persistent et qu'ils sont au-delà de ce que l'acheteur d'une maison neuve devrait être tenu d'accepter. L'entrepreneur, qui n'a pas respecté les règles de l'art dans la construction du plancher, devra procéder aux travaux requis pour éliminer les craquements ou les ramener à un niveau acceptable selon les normes de l'industrie et les règles de l'art. Par ailleurs, le tribunal restera compétent pour statuer sur le caractère adéquat des travaux correctifs relativement à ce point. Quant au problème de condensation, les données recueillies par l'expert des bénéficiaires, ses constatations, son raisonnement et ses conclusions paraissent bien fondés. Le problème découle d'une malfaçon non apparente ou d'un vice caché et l'entrepreneur devra faire le nécessaire pour régler le problème.
NATHALIE CHEVALIER et BERNARD DUMULONG, bénéficiaires, et CONSTRUCTION ST-GERMAIN ET FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juillet 2009. Le mois suivant, le sous-traitant de l'entrepreneur a procédé à certains ajustements et corrections aux fenêtres afin de régler un problème d'infiltration d'eau dans le bas des fenêtres que les bénéficiaires avaient constaté lors de pluies abondantes. L'hiver suivant, les bénéficiaires ont remarqué un nouveau problème. En effet, de la glace se formait dans les fenêtres et, lorsqu'elle fondait, l'eau s'accumulait sur les seuils des fenêtres avant de couler sur le bas des murs de la maison. L'entrepreneur et son sous-traitant sont intervenus, mais le problème n'a pas été réglé. En décembre 2010, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur, qui leur a indiqué que, en l'absence d'intervention ou en cas d'intervention insatisfaisante, ils devraient s'adresser à son service à la clientèle. Plusieurs tentatives ont été faites pour résoudre le problème, mais sans succès. De plus, des traces de moisissure ont commencé à se manifester sur les contours des fenêtres au mois de septembre 2012. En février 2013, les bénéficiaires ont présenté une réclamation, faisant état du problème de formation de glace, qui n'était toujours pas réglé, et du problème de moisissure. L'administrateur a rejeté la demande, ayant conclu que la dénonciation du problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable de six mois à compter de sa découverte. Cette décision doit être maintenue en partie. En effet, les bénéficiaires ont initialement découvert le problème de formation de glace en décembre 2009, mais ils ne l'ont dénoncé par écrit à l'administrateur qu'en décembre 2010, soit 12 mois plus tard. Ensuite, ils ont omis d'informer l'administrateur qu'ils étaient insatisfaits des interventions de l'entrepreneur, lui laissant croire que le problème était résolu. Bien que les bénéficiaires aient été de bonne foi, qu'ils aient fait confiance à l'entrepreneur et qu'ils n'aient pas voulu indisposer ce dernier, il demeure qu'ils n'ont pas respecté le délai de dénonciation, de sorte que leur recours doit être rejeté quant à la formation de glace. L'administrateur devra toutefois se prononcer sur la présence de moisissure dans les fenêtres des bénéficiaires, point dont il n'a pas traité dans sa décision.
MADAME CAROLINE GIROUX et MONSIEUR DANNY OUELLET, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DAVID PERREAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur la noue de la toiture de sa résidence, laquelle n'était pas parfaitement rectiligne, et sur l'absence d'un fond de clouage, derrière le revêtement de gypse, qui lui permettrait d'installer des tringles à rideaux au-dessus de certaines fenêtres. À l'égard de la toiture, l'administrateur a considéré que la situation était apparente lors de la réception et qu'elle n'avait pas été dénoncée par écrit à ce moment, de sorte qu'il ne pouvait donner suite à la demande. De plus, il s'est dit d'avis que la situation était conforme aux règles de l'art et qu'il s'agissait d'une pratique courante dans le milieu de la construction. Quant à l'absence d'un fond de clouage, il a conclu que la situation était conforme aux normes établies dans le Code national du bâtiment -- Canada 2005 ainsi qu'aux règles de l'art et qu'il n'existait aucune obligation pour l'entrepreneur de prévoir un fond de clouage à un endroit précis derrière le revêtement de gypse. En ce qui concerne la toiture, il faut premièrement conclure que, au moment de la préinspection, la bénéficiaire n'avait pas l'obligation de retenir les services d'un expert pour effectuer une inspection de la toiture alors qu'elle était neuve ni celle de monter elle-même sur le toit afin de procéder à une inspection visuelle. Il faut ensuite conclure que la manière dont les bardeaux ont été installés constitue une malfaçon, et ce, même si elle ne remet pas en cause l'intégrité de la toiture. En effet, les couvreurs professionnels doivent connaître la méthode d'installation. Or, il n'y a pas eu respect des règles de l'art en l'espèce. Relativement au fond de clouage, il n'appartenait pas à la bénéficiaire de dire à l'entrepreneur comment poser les plaques de gypse lors de la création des pièces ni de l'informer que des fonds de clouage devaient être installés où les murs se rencontrent pour créer des coins autour de la fenêtre en saillie. Il y a donc malfaçon et même vice caché, ce qui est couvert par le plan de garantie. L'entrepreneur devra intervenir et payer les frais d'experts de la bénéficiaire.
JOCELYNE GÉLINAS, bénéficiaire de la garantie demanderesse, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont le cadrage des portes et fenêtres de la maison. L'entrepreneur fait valoir que les bénéficiaires avaient demandé l'ajout d'un isolant sur les murs intérieurs et que, par conséquent, les cadres de fenêtres n'étaient pas assez larges pour couvrir toute l'épaisseur des murs. Les bénéficiaires prétendent que l'entrepreneur savait qu'un isolant serait installé et qu'il aurait dû commander des portes et fenêtres comportant des cadrages assez larges, ce qu'il n'a pas fait. En l'espèce, la responsabilité de l'achat ainsi que de la pose des portes et fenêtres relève de l'entrepreneur. Celui-ci pourra installer un soufflage en pin, mais il devra s'assurer que ce soufflage aura la même couleur que les cadres, sans égard au fait que la peinture intérieure est de la responsabilité des bénéficiaires. L'entrepreneur remplira ainsi son obligation de fournir des cadres de portes et de fenêtres qui sont de la même largeur et de la même couleur que les murs. Les bénéficiaires auront droit aux frais d'expertise reliés aux points qui ont été présentés à l'arbitrage.
LUCIE MIGNACCA ET JUDE GAGNON, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT HAMAVI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté auprès de l'administrateur une réclamation portant sur une quarantaine de points. Il a demandé l'arbitrage de cette décision quant à certains éléments, alléguant notamment que l'ouverture des fenêtres des chambres n'était pas conforme à ce que prévoit le Code national du bâtiment 1995. Le code, à son article 9.7.1.3, exige que les fenêtres des chambres aient une ouverture minimale de 15 pouces. L'administrateur, qui a reconnu la présence d'une dérogation au code puisque l'ouverture n'était pas suffisamment grande, a néanmoins rejeté la réclamation sur ce point au motif que la situation était tout de même acceptable. L'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que la garantie est applicable lorsque l'entrepreneur manque à ses obligations, plus précisément s'il néglige de terminer les travaux ou s'il les exécute mal si l'on tient compte des normes applicables et reconnues, y compris les exigences en vertu du code. Celui-ci impose, pour les fenêtres de chambres, une ouverture dégagée d'une certaine surface. Cette norme vise la sécurité des occupants dans l'éventualité d'un sinistre, et cette ouverture doit être libre de tout obstacle. En l'espèce, la situation n'est pas conforme, elle est inacceptable et elle constitue une malfaçon qui devra être corrigée.
RAYMOND VALIQUETTE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 20, 116, 120, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2007. Au mois de décembre 2008, ils ont soumis à l'administrateur une réclamation portant sur 30 points différents, dont, notamment, le niveau de leur terrain. Lorsque l'entrepreneur a procédé à l'excavation, le bénéficiaire lui a mentionné que le niveau était trop bas. L'entrepreneur lui a toutefois répondu qu'il s'agissait d'une illusion d'optique. Or, en réalité, il a creusé trop profondément et la maison serait trop basse en ce qui concerne les portes et les fenêtres, ce qui poserait notamment des risques d'infiltration. Non seulement l'entrepreneur est responsable du creusage, mais il est également responsable de positionner les murs de fondation à une certaine hauteur. Il ne peut pas se soustraire aux règles de l'art en plaçant trop bas des fenêtres, une porte ainsi qu'un parement. D'ailleurs, il est justifié de craindre une dégradation prématurée de l'immeuble en raison du faible dégagement entre le sol et les fenêtres du sous-sol, entre le sol et le seuil de porte de la descente secondaire et, surtout, entre le sol et certaines parties du parement. L'entrepreneur devra exécuter les travaux nécessaires pour corriger le problème de dégagement trop faible.
RÉNALD RIVEST et une autre, bénéficiaires, et DÉMON S.L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La maison des bénéficiaires leur a été livrée le 25 septembre 2007. Le 11 juillet 2008, soit plus de neuf mois après la réception du bâtiment, ils ont dénoncé à l'entrepreneur, avec copie à l'administrateur, une liste de travaux à effectuer. Dans cette liste, ils reprochaient notamment à l'entrepreneur le fait que les bordures des fenêtres étaient trop courtes et non conformes aux plans. Leur réclamation sur ce point a été rejetée par l'administrateur, qui a reconnu que la méthode de pose des allèges de pierre sous les fenêtres était inhabituelle mais conforme aux règles de l'art. En arbitrage, les bénéficiaires, qui sont déçus quant à l'aspect esthétique de ce problème, se plaignent du fait qu'il s'agirait en outre d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. Toutefois, malgré les inquiétudes de leur expert quant aux dommages qui pourraient être causés à l'avenir aux briques de la façade de l'immeuble, un examen visuel des lieux n'a pas permis de constater la présence de signes qui appuieraient cette opinion. Par ailleurs, même en arrivant à la conclusion qu'il s'agirait d'une malfaçon, la réclamation devrait être rejetée, car la dénonciation du problème n'a pas été faite dans les délais qui doivent être respectés. Dans ce cas, il aurait été question d'une malfaçon apparente, puisqu'elle était visuellement évidente, et elle aurait dû être dénoncée dans les trois jours suivant la réception du bâtiment, tant que les bénéficiaires n'avaient pas emménagé, et non neuf mois plus tard.
ILDA LOPES et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En juin 2008, l'administrateur a rendu une décision quant à une réclamation du bénéficiaire. Celui-ci en conteste plusieurs points, dont un relativement aux fenêtres de son sous-sol. En janvier 2007, le bénéficiaire avait constaté pour la première fois que ces fenêtres n'étaient pas munies de vitres thermiques. Il a dénoncé ce problème par écrit au mois de décembre suivant. Un tel vice apparent doit être dénoncé à l'administrateur et à l'entrepreneur dans un délai raisonnable de six mois. Le bénéficiaire n'a pas respecté ce délai et il n'a pas été en mesure d'expliquer son retard. Sa demande sur ce point est rejetée.
JEAN PERRY, bénéficiaire, et 9087-2722 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage relativement à sept points d'une décision rendue par l'administrateur. Il se plaint notamment de l'absence de solins sous les pierres d'assise des fenêtres de l'immeuble, ce qui constitue une violation des normes de la maçonnerie, et donc des règles de l'art. Il s'agit en l'espèce d'une malfaçon et d'un vice pouvant avoir des conséquences importantes, car l'absence de solins à d'autres endroits semblables a effectivement engendré un problème de pourrissement et de détérioration. En guise de réparation, il serait disproportionné, selon le bénéficiaire, d'exiger l'enlèvement de toutes les pierres d'assise des fenêtres et l'installation de solins partout, vu le coût très élevé de tels travaux. Or, on ne peut accueillir sa suggestion de lui fournir une garantie prolongée ou un cautionnement d'entretien d'au moins 10 ans, car le tribunal ne croit pas posséder la compétence pour délivrer des ordonnances de cette nature. Par conséquent, puisqu'il serait inéquitable que le bénéficiaire ne reçoive aucune indemnité pour cette malfaçon en raison du fait que le coût des travaux correctifs serait trop élevé, il convient d'adopter une autre solution au motif que d'autres travaux d'entretien, normalement non nécessaires, peuvent pallier et empêcher des dommages découlant de la malfaçon en question. L'entrepreneur est donc condamné à payer 2 500 $ au bénéficiaire afin de l'indemniser, de manière fort partielle, des coûts de l'entretien anormal qu'il devra effectuer à l'endroit des pierres d'assise des fenêtres pour compenser l'absence de solins aux endroits indiqués.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE BOURG DE LA RIVE, bénéficiaire, et BOURG DE LA RIVE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a reçu les parties communes du bâtiment le ou vers le 10 septembre 2003 et a fait une première réclamation écrite à l'administrateur le 5 décembre 2007. L'administrateur n'a considéré aucun des six points soulevés par le bénéficiaire dans le contexte du contrat de garantie. Parmi ces points se trouve une dénonciation de fendillement, de craquement et, dans certains cas, d'absence de calfeutrant autour des fenêtres. En toute probabilité, le bénéficiaire a dû faire face à des réparations rendues nécessaires par le comportement normal des matériaux ou une dégradation résultant de l'usure normale de la chose, deux éléments qui sont exclus de la garantie en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, indépendamment de la qualification donnée, la preuve révèle que la situation était connue du bénéficiaire dès le 20 octobre 2004. La première réclamation écrite, reçue par l'administrateur en décembre 2007, a donc été faite bien à l'extérieur d'un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois. Par ailleurs, le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause quant à aucun des points soulevés, les coûts seront partagés entre lui et l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7000 CHEMIN CHAMBLY, bénéficiaire, et LANDRY & PÉPIN CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 20, 27, 29, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a dénoncé les vices cachés faisant l'objet de la présente décision dans les deuxième et troisième années suivant la réception du bâtiment. L'administrateur aurait dû ordonner les travaux de correction à tous les bords de fenêtres pour éliminer le pont thermique. En ce qui concerne les anomalies au toit de la maison, elles sont mineures et il n'en découle pas de baisse de valeur considérable. L'entrée d'eau a mal été installée, de sorte que le robinet se détériore rapidement. Ce déficit d'usage constitue un vice caché. Quant à la déformation mineure des joints de finition dans le salon, elle est attribuable au dessèchement normal des matériaux. Les joints de céramique dans la cuisine ont été installés avec trop de colle. La détérioration qui en résulte est inacceptable après seulement deux ans. Il s'agit d'un vice suffisamment grave. Le rapport et le témoignage de l'expert de la bénéficiaire ont été utiles. L'administrateur, qui devra effectuer les travaux de réparation étant donné la faillite de l'entrepreneur, devra aussi supporter 75 % des honoraires de l'expert, soit 349 $.
DIANE BELLEHUMEUR, bénéficiaire, et GROUPE J.F. MALO INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a reçu le bâtiment le 17 janvier 2003. En raison de sérieux problèmes d'humidité, de moisissure et de pourriture un peu partout aux fenêtres, aux murs et aux panneaux de plâtre du sous-sol, elle a intenté une réclamation auprès de l'administrateur le 19 novembre 2007, demande qui a été rejetée au motif que les points dénoncés l'avaient été tardivement, c'est-à-dire après l'échéance des garanties prévues au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle a déposé sa demande d'arbitrage le 26 mai 2008, soit quatre mois après la réception de la décision de l'administrateur. La bénéficiaire connaissait l'existence des vices invoqués depuis le 17 janvier 2003 et elle ne les a dénoncés que le 19 novembre 2007 à l'administrateur, donc largement en dehors du délai de six mois prévu à l'article 10 du règlement, et ce, sans justification. Par ailleurs, au moment de la réception de la demande de réclamation, il s'était déjà écoulé plus de trois ans depuis la réception du bâtiment. Par conséquent, malgré l'absence de doute quant à la responsabilité de l'entrepreneur -- qui a abusé de la bonne foi de la bénéficiaire -- eu égard à l'état avancé de moisissure des châssis, il faudra débattre la responsabilité légale de celui-ci à l'exclusion de l'administrateur, qui n'est plus lié en vertu des délais du règlement. Les recours de la bénéficiaire devant un tribunal civil sont réservés.
DIANE LATREILLE, bénéficiaire, et LÉONARD CARON & FILS LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage du bénéficiaire a notamment pour objet des égratignures sur les fenêtres de l'une des unités privatives d'un immeuble. Ces égratignures, qui sont, somme toute, invisibles de l'extérieur du bâtiment, ne peuvent être remarquées qu'en regardant les fenêtres sous certains angles de l'intérieur de l'unité visée, et particulièrement après un nettoyage des vitres de l'intérieur. Il est facile de concevoir qu'elles n'aient pas été notées lors de l'inspection préréception, d'autant moins que les parties privatives du bâtiment n'ont pas été visitées à ce moment. Même si l'entrepreneur a prétendu que les égratignures auraient pu survenir lors de nettoyages extérieurs des vitres après la date de l'inspection et que l'administrateur a décidé qu'il s'agissait d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée par écrit au moment de la réception, il faut plutôt conclure que ce défaut constitue une malfaçon non apparente et que la propriétaire de l'unité a agi dans un délai raisonnable en dénonçant la situation dans les six mois suivant sa découverte.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7906, 7906A, 7908 et 7910 RUE DROLET, bénéficiaire, et HABITATIONS ESPACES LOGIQUES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 29, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra refaire le calfeutrage à certains endroits et recoller des parties de gypse puisque ses travaux ne respectent pas les règles de l'art. Quant aux autres demandes des bénéficiaires, elles ont été faites tardivement; ils n'ont pas prouvé qu'ils avaient été dans l'impossibilité d'agir.
L... L... et un autre, bénéficiaires, et DANYEL RODRIGUE & FILS CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision sur 33 éléments à corriger, qui a été précisée quant à 9 éléments le 9 novembre 2007. Les bénéficiaires, insatisfaits, ont soumis 4 questions à l'arbitrage le 28 novembre, auxquelles ils ont ajouté 26 autres points dans une lettre du 4 février 2008. L'ensemble des points soumis à l'arbitrage sont rejetés. Les bénéficiaires ne peuvent exiger que l'exécution des travaux se fasse par un autre entrepreneur tant en ce qui a trait aux travaux au balcon et aux planchers de bois qu'au revêtement d'une fenêtre; ils étaient d'accord avec la méthode corrective proposée quant au revêtement de la fenêtre. La décision de ne remplacer qu'une partie et non l'ensemble du revêtement de briques du mur latéral droit du garage a déjà été tranchée dans une demande d'arbitrage soumise par l'entrepreneur. La décision de l'arbitre de surseoir à la détermination de la question s'il est opportun de construire une margelle en raison du dénivelé du terrain par rapport à celui de la rue en attendant que ceux-ci soient établis ne permet pas au tribunal d'arbitrage de trancher la question. Les autres points soumis à l'arbitrage dans la lettre du 4 février n'ont été invoqués que tardivement ou pas du tout devant l'administrateur et concernent des vices apparents au moment de la réception qui n'ont pas été dénoncés.
ROBERT BERGERON et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS QUO-VADIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste les conclusions du rapport de l'administrateur qui a rejeté ses réclamations relativement à une fissure dans le plancher de l'unité 4553, à l'infiltration d'air sous la porte d'entrée de l'unité 4555, à la bosse sur la toiture, aux verres scellés des fenêtres et aux fissures dans le muret sous l'escalier de l'unité 4565. Les parties se sont entendues sur la date de début du délai de garantie, soit le 8 août 2006. Les réclamations visant les fissures au plancher (4553) et dans le muret (4565) ainsi que l'infiltration d'air (4555) sont rejetées parce que la dénonciation a été tardive. Par ailleurs, la fissure dans le muret extérieur aurait été exclue de la garantie conformément à l'article 29 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation relative aux bosses sur la toiture a été rejetée par un rapport de l'administrateur datant du 16 juin 2003, car la demande d'arbitrage a été déposée le 16 août 2006. Le délai de 30 jours après la réception du rapport pour soumettre un différend à l'arbitrage prévu à l'article 35 du règlement ne peut être prorogé de plus de trois ans. Bien qu'il ne soit pas de rigueur, il a été prolongé d'au plus 18 mois dans certaines circonstances. Enfin, les verres scellés des fenêtres se sont descellés. L'administrateur avait, dans son rapport, rejeté cette réclamation sur la base d'une dénonciation tardive, soit plus de quatre ans après la découverte du vice. La situation n'a pu être constatée lors d'une première visite de conciliation, le 27 mars 2007, mais elle l'a été le jour de l'audience, le 21 février 2008. Des taches considérables apparaissent et disparaissent selon l'inclinaison du soleil. En application de l'article 1729 du Code civil du Québec, le délai de dénonciation du vice commence à courir à partir du moment où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité. Les défauts se manifestant au gré de l'ensoleillement, les bénéficiaires, profanes en la matière, ne peuvent se voir opposer la tardiveté de leur dénonciation. Puisque la date de début du délai de garantie est établie au 8 août 2006, la prescription n'est pas acquise. L'administrateur devra inspecter les verres scellés de toutes les unités et indiquer celles qui doivent être remplacées, et l'entrepreneur devra effectuer ces travaux. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur est parvenue à l'entrepreneur le 6 septembre 2007. Or, c'est le 24 octobre suivant que celui-ci a fait sa demande d'arbitrage, soit quelques semaines après le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'objection du procureur de l'administrateur n'est pas retenue, car le retard n'est pas important et, conformément à l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité pour proroger le délai. La procédure de résolution de conflits doit être souple, plus rapide et moins coûteuse que celle des tribunaux judiciaires. L'entrepreneur a contesté cinq des points invoqués par l'administrateur: 1) céramique cassée parce que installée sur de l'aspénite, matériau moins rigide que le contre-plaqué; 2) et 3) béton effrité au seuil de la porte de garage, dans le garage et sur le perron avant; 4) marches de l'escalier menant à l'étage instables, malgré une première intervention de l'entrepreneur; et 5) fenêtre dans l'escalier non conforme au Code national du bâtiment 1995. En arbitrage, il a admis le cinquième point. Toutes les décisions de l'administrateur sont maintenues.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et PATRICK MALBOEUF et une autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 107, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait une série de réclamations relatives aux parties communes de son immeuble. Parmi les problèmes soulevés, il était notamment question de fissures observées au crépi de trois fenêtres de l'immeuble. L'une des fenêtres comportait une fissure importante, apparemment récente. L'administrateur a conclu que cette fissure devait être corrigée puisqu'elle n'était pas due au comportement normal des matériaux. Cette conclusion est maintenue. Quant aux deux autres fenêtres, l'administrateur a eu raison de décider que les fissures observées étaient des fissures capillaires résultant du comportement normal des matériaux et que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvrait donc pas les réparations à apporter pour corriger la situation. L'entrepreneur devra prendre les mesures nécessaires pour résoudre le problème que pose la fissure la plus importante, et ce, dans un délai raisonnable dont il devra convenir avec le bénéficiaire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7180 À 7186, 15e AVENUE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS CHARLUKANNA INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires présentent plusieurs réclamations relativement à leur unité d'habitation. En décembre 2006, une infiltration d'eau s'est produite dans l'une des chambres. L'entrepreneur a effectué certains travaux mais n'a pas ouvert les murs ni n'a remplacé les matériaux atteints par l'eau. Les bénéficiaires, craignant que les matériaux ne soient atteints par la moisissure, ont mandaté un expert. Celui-ci a constaté qu'il n'y a aucune trace de moisissure à l'intérieur des murs; la réclamation est donc rejetée. Quant au seuil d'une fenêtre qui est taché par l'humidité, il appert que ce problème provient d'un taux d'humidité trop élevé dans l'appartement. Les problèmes de mauvaise utilisation du bâtiment par le bénéficiaire ne sont pas couverts par la garantie. L'espacement sous l'une des portes d'entrée est dû au coupe-froid qui doit être remplacé ou rajusté, et cela ne constitue ni une malfaçon ni un vice au sens de la loi. La fissure au parement de brique est due au comportement normal du matériau. Par ailleurs, l'entrepreneur s'engage à procéder au calfeutrage du trou percé pour le passage des tuyaux de l'air conditionné dans le mur extérieur afin d'éviter une infiltration d'eau. Le problème de retenue d'eau sur un balcon arrière a été dénoncé plusieurs mois après sa connaissance et ne constitue pas un vice caché; la réclamation à ce titre est donc également rejetée. Quant à celle visant les dommages au plancher, la preuve ne permet pas de conclure qu'ils ont réellement été faits par l'entrepreneur. De plus, les réclamations liées à une serviette abîmée et à des travaux de peinture sont de nature civile et devront être tranchées par un tribunal de droit commun. L'infiltration d'eau dans le garage semble réglée depuis les travaux exécutés par l'entrepreneur. Finalement, le remboursement des frais de l'expert des bénéficiaires ne peut leur être accordé, en application de l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Leurs appréhensions relativement à la moisissure des murs n'étaient pas fondées et l'expertise n'a servi qu'à les rassurer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2306 À 2314 HARRIET-QUIMBY, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 38
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire présente plusieurs réclamations. En ce qui concerne la sonnette, aucun mauvais fonctionnement n'a été prouvé. Les ondulations à la finition d'aluminium au pourtour des fenêtres des lucarnes sont en deçà de la norme applicable et ne constituent ni des malfaçons ni des vices cachés. Compte tenu de la date à laquelle l'absence de chantepleure au-dessus des ouvertures extérieures a été dénoncée et du fait qu'il s'agit d'un vice apparent, la garantie ne peut s'appliquer. Cependant, les chantepleures à la jonction du parement et de la fondation n'ont pas été réparties conformément aux normes applicables, et l'entrepreneur s'engage à effectuer les travaux qui s'imposent. La bénéficiaire craint que l'aluminium qui se trouve en contact avec le mortier ne rouille. Cependant, il ne s'agit que d'une appréhension et l'expert considère que, comme l'aluminium est peint, il ne rouillera pas. Quant au débit d'eau chaude, il appert que le problème, d'abord intermittent, est devenu permanent. Par conséquent, malgré le délai de dénonciation, en se fondant sur l'équité, il y a lieu de lui reconnaître le caractère de vice caché. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis. Bien qu'un bardeau d'asphalte soit légèrement soulevé, aucune infiltration d'eau n'a été constatée et il ne s'agit pas d'un vice caché. La bénéficiaire a droit au remboursement des frais de son expert en plomberie. Cependant, sa réclamation visant des travaux de plomberie qu'elle a fait exécuter par un autre expert que celui de l'entrepreneur est de nature civile et ne peut être accueillie.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requêtes en homologation d'une sentence arbitrale accueillies (C.S., 2007-12-18), 765-17-000619-074 et 765-17-000618-076
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Pour ce qui est de la fixation d'une fenêtre et de son joint de scellement extérieur, le bénéficiaire demande que la réparation ordonnée par l'administrateur en vertu de la garantie et qui a été mal exécutée par l'entrepreneur soit refaite. Les travaux devront être repris conformément aux instructions de l'inspecteur. En ce qui a trait à la stabilité de la fenêtre, la preuve à ce sujet étant contradictoire, l'entrepreneur devra faire les vérifications nécessaires et apporter des correctifs s'il y a lieu. Cependant, la réclamation relative à la tôle d'aluminium du parapet de toiture, qui serait mal fixée, est tardive puisqu'elle survient dans la quatrième année suivant la construction.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ GARNEAU-RIVARD, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT COVACOR LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 18, 19, 27, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire se plaint qu'une allègue de la fenêtre de son salon n'a pas la même couleur que les autres. Or, comme il n'est pas possible de distinguer les teintes à une distance de 7 à 10 pieds, la réclamation est rejetée. Il en est de même pour la réclamation relative à la coloration des joints entre le mortier et la pierre. Le craquement des tuiles de céramique de la salle de bains ne peut être assimilé à une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, raison pour laquelle il n'y a pas lieu de donner suite à cette plainte. Bien que l'une des portes de l'étage montre un plus grand écart entre le plancher et cette dernière comparativement aux autres portes, cette partie de la réclamation est également rejetée. La réparation de l'escalier faite par l'entrepreneur à la suite d'une intervention de l'un de ses employés est insatisfaisante et inacceptable. Les 2 marches d'angle qui ont été remplacées devront être installées de nouveau dans un délai de 60 jours.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire, et C=B02 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ayant admis ne pas avoir donné au syndicat bénéficiaire l'avis de fin des travaux des parties communes, il y a lieu de fixer la réception de celles-ci au 19 mars 2007, date à laquelle ce dernier a informé le syndicat bénéficiaire, au cours de l'audience, que les travaux étaient terminés. La réclamation du bénéficiaire Vallée concernant le système de déshumidification installé par l'entrepreneur, qui n'aurait pas la capacité d'éliminer l'excès d'humidité dans son logement et qui serait à l'origine des moisissures sur les rebords des fenêtres, est rejetée. Ce dernier n'a pas fait la preuve que le système d'échangeur d'air n'est pas conforme au Code national du bâtiment 1995 ni que l'utilisation simultanée des deux composantes du système ne parvient pas à éliminer l'excès d'humidité. L'entrepreneur devra néanmoins remplacer le système de contrôle défectueux de l'humidostat. Les dommages au mur et au plancher de la garde-robe du bénéficiaire Vallée sont causés par l'égouttement du tuyau de débordement («overflow») du réservoir d'eau chaude et l'absence d'un récipient pour recueillir de tels déversements normaux. La découverte tardive du dommage par le bénéficiaire est compréhensible en l'espèce et fait en sorte que la dénonciation paraît avoir été formulée dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra donc réparer les dommages subis et fournir au bénéficiaire un récipient. Bien que le mortier à la jonction du mur de façade et du mur latéral droit soit fissuré verticalement, que l'application par l'entrepreneur du scellant au bas de la fenêtre extérieure de la salle à manger ne soit pas très esthétique et qu'il y ait des fissures dans le crépi, le syndicat bénéficiaire n'a pas fait la preuve que ces situations n'étaient pas le résultat du comportement normal des matériaux. Ces parties de la réclamation sont donc rejetées. Comme le seuil des fenêtres du côté droit de l'immeuble est au niveau du sol, contrairement aux dispositions du Code national du bâtiment 1995, l'entrepreneur devra corriger la situation de façon à le placer à 200 millimètres au-dessus du sol, en plus d'installer des margelles conformes au règlement municipal. L'administrateur devra par ailleurs procéder à une inspection de la porte d'entrée principale et rendre une décision quant à la défectuosité dénoncée.
FRANCIS VALLÉE et un autre, bénéficiaires, et HABITATION VALLY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les déficiences dont se plaignent les bénéficiaires ont été dénoncées par écrit à l'entrepreneur le 7 juillet 2004, ces réclamations ne sont pas prescrites. L'objection préliminaire de l'administrateur selon laquelle la clause du contrat de vente qui prévoit que le bâtiment est vendu dans l'état où il se trouve donne application à l'article 15 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut trouver application en l'espèce puisqu'il y avait un bénéficiaire à la fin des travaux et que cet argument n'a jamais été invoqué devant l'administrateur, ce qui constitue une fin de non-recevoir. Ces déficiences ayant été dénoncées à temps, l'entrepreneur devra ajouter des colonnes entre le salon et la salle à manger, poser des portes françaises entre la cuisine et la salle à manger, finir le travail sous le seuil de la porte d'entrée principale, fermer l'ouverture dans le plafond de la salle de bains du rez-de-chaussée, poser une installation destinée au luminaire dans la chambre principale et dans la corniche de la tourelle avant, ajouter des poignées aux armoires de la salle de bains, finir le travail sur les murs de la chambre du fourneau, calfeutrer les fenêtres arrière, ajouter une grille sur la sortie du ventilateur dans la salle de bains de l'étage et finir les moulures sur le parement de la cheminée. Les problèmes de stabilité des comptoirs de la cuisine et d'égratignures dans l'évier de la cuisine n'ayant pas été dénoncés dans un délai de six mois de leur découverte, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réparer le coupe-bise, la moulure endommagée de la porte d'entrée principale, le loquet et la manivelle de la fenêtre avant, la fenêtre de la chambre principale et le luminaire défectueux dans la cuisine. Il devra également vernir le garde-corps menant au deuxième étage, en plus de peinturer de façon uniforme les murs et les plafonds du salon. La réclamation concernant le bruit dans la salle de bains principale est rejetée puisque la situation n'est pas suffisamment grave et sérieuse pour être considérée comme un vice de construction. Étant donné que l'administrateur n'a pas eu le temps de déterminer la cause des espaces entre les lattes du plancher de bois franc, l'arbitre réserve sa compétence durant une période de six mois afin de rendre une décision sur ce point. Bien que l'alignement du garde-corps de l'étage supérieur ne soit pas tout à fait droit, cette situation est acceptable selon les normes de la construction. De plus, l'absence de joints autour de la baignoire de la salle de bains principale était apparente au moment de la réception du bâtiment et n'a pas été dévoilée; la réclamation sur ce point est donc rejetée. Enfin, la réclamation des bénéficiaires visant les craquelures et les joints de gypse dans la chambre principale est accueillie.
KULWANT SINGH MINHAS et un autre, bénéficiaires, et 9096-2556 QUÉBEC INC. (NADER CONSTRUCTIONS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 15, 35, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire n'ayant pu prouver qu'elle n'avait pas approuvé le report de la date de livraison, sa demande d'indemnisation pour retard de livraison doit être rejetée. La réclamation visant la tache sur la surface extérieure des fenêtres du salon et de la chambre principale est rejetée puisqu'il s'agit de problèmes mineurs qui ne constituent pas une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La solution retenue par l'entrepreneur étant convenable pour la correction des égratignures sur les surfaces du balcon arrière et la coloration de l'une des marches, il devra exécuter les travaux de la façon dont il les a décrits. La réclamation quant à la fissure dans le joint de la moulure au salon est rejetée, car il s'agit d'un problème qui ne constitue pas une malfaçon. Il en est de même pour les têtes de clou sur les cadres en bois des fenêtres et la fissure au cadre de bois de la porte-fenêtre du sous-sol, cette situation résultant d'un comportement normal des matériaux. La bénéficiaire n'ayant pas dénoncé dans un délai de six mois le problème de joint visible entre deux panneaux de gypse au plafond de la mezzanine, cette partie de la réclamation est rejetée. Le frottement des portes françaises donnant à la cuisine et au vestibule ainsi que les taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre arrière résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Les correctifs apportés par l'entrepreneur relativement à la présence de têtes de clou et de vis apparentes sur certains murs et plafonds sont acceptables, et il n'y a pas lieu d'intervenir. La demande de remboursement des honoraires d'avocat de la bénéficiaire est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés à 80 % par l'administrateur et à 20 % par la bénéficiaire.
ANITA CHAN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS-FRANC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 19, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation du bénéficiaire visant l'installation de volets légèrement moins hauts pour la fenêtre du sous-sol doit être rejetée puisque cette dernière ne présente aucune malfaçon. Comme le problème de crépi des contremarches a subi une simple détérioration par l'usure du temps et que les fissures au solage ne sont pas d'ordre structural, les réclamations ayant trait à ces deux points doivent être rejetées, car elles ont été soumises à l'administrateur plus de trois ans après la prise de possession de l'unité résidentielle. Les fissures dans la dalle du sous-sol étant également de nature esthétique, résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu de faire droit à cet élément de la réclamation. La réclamation du bénéficiaire pour obtenir le remboursement de ses frais d'expertise est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.
ALAIN DÉSY, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a refusé d'appliquer le plan de garantie aux six manquements invoqués par le syndicat de copropriétaires bénéficiaire. En ce qui concerne le monte-personne, il présentait une malfaçon en raison d'un mauvais aménagement des lieux et d'un fonctionnement inadéquat. Le fait que le sous-traitant ait enlevé le monte-personne après la survenance d'un malentendu avec l'entrepreneur ne prive pas le bénéficiaire des effets du plan de garantie. Le monte-personne devra être installé selon les normes applicables. La non-conformité des raccords-pompiers (valves siamoises) qui prolongent le réseau d'extincteurs automatiques à eau (gicleurs) existait lors de la réception du bâtiment. Toutefois, une personne ordinaire ne pouvait pas la détecter. Dès qu'il en a eu connaissance, le bénéficiaire l'a dénoncée; il a respecté les termes de la garantie et il a droit au remboursement des coûts de réparation et de l'ajout de bouchons à ces valves siamoises. Le fait que la porte d'entrée d'une unité ne ferme pas correctement résulte de l'usure normale du bâtiment et ne constitue pas un manquement au sens du plan de garantie. L'effritement du crépi sur la dalle de béton du balcon d'une unité devra être corrigé par l'entrepreneur étant donné que le béton de surface qui y a été coulé dans le but d'éliminer des empreintes de pieds était inadéquat. La formation de cristaux dans une vitre d'une unité est due à un bris; la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue. Il sera donné acte de l'entente des parties quant au toit et le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expert relatifs à l'inspection du monte-personne, du toit ainsi que des valves siamoises.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE PLACE FLEURY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE GROUPE D3 INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
L'entrepreneur devra procéder aux travaux de correction pour colmater les fissures au mur gauche de la résidence, tel que prévu dans la décision de l'administrateur. La réclamation de la bénéficiaire visant les fissures au parement de pierres et les décollements des clés et allèges de fenêtres est rejetée puisqu'il s'agit de fissures occasionnées par un mouvement normal du béton lors du séchage, exclues du plan de garantie. L'entrepreneur devra par ailleurs terminer le travail entrepris afin de colmater les trous entre le parement de pierre et les soffites tout autour de la maison.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'insonorisation au bas du mur de la salle de bains conformément aux règles de l'art, tout en s'assurant que l'isolation est sécuritaire. Il est pris acte de son engagement de faire disparaître le trou percé à la suite de la réparation au câblage principal et de remplacer la plinthe de la salle de bains. L'entrepreneur devra remplacer la plinthe murale décollée au salon ou y faire un joint à 45 degrés pour que celui-ci ne soit pas apparent. Il devra également refaire la finition fissurée autour des fenêtres et portes en utilisant le matériau approprié. Il devra par ailleurs peinturer les deux portes intérieures et procéder aux réparations requises afin que les charpies provenant du tuyau d'évacuation de la sécheuse ne se retrouvent pas dans l'appareil de climatisation, en plus de réparer ou de remplacer la boîte aux lettres de l'unité résidentielle de la bénéficiaire, dont le couvercle est défectueux. Un échangeur d'air devra être ajouté par l'entrepreneur dans la petite chambre afin de remédier à l'odeur d'humidité dans cette pièce. La décision de l'administrateur concernant la finition de calfeutrage et la peinture des cadres de portes et fenêtres intérieures est toutefois maintenue puisqu'il ne s'agit que de légers problèmes esthétiques. L'entrepreneur devra également refaire le calfeutrage au périmètre des portes et fenêtres, remplacer l'uréthane qui a été exposé aux intempéries et procéder à la finition du cadrage des portes et fenêtres ainsi qu'à l'installation du crépi sur les murs extérieurs.
DIANE BERGERON, bénéficiaire, et 9143-1718 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAITRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 137 et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires visant les murs des fondations, les fenêtres avant et arrière du sous-sol trop près du sol et la porte piétonnière au-dessous du niveau du sol est rejetée puisque c'est lors du terrassement que le dégagement hors sol des fondations n'a pas été respecté, situation exclue par le plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire les vérifications nécessaires relativement à la prise d'air et à la bouche d'extraction et produire un rapport de décision supplémentaire à ce sujet. Il devra faire de même relativement aux planchers bombés vis-à-vis de la poutre, selon l'entente intervenue entre les parties.
ANDRÉE HOULE et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les réclamations des bénéficiaires quant aux armoires de cuisine, à la porte de garage, à l'escalier intérieur, aux fenêtres du sous-sol et aux plafonds de la cuisine, de la salle à manger et du passage sont rejetées puisqu'il s'est écoulé plus de deux ans entre la découverte de ces malfaçons et la dénonciation auprès de l'administrateur. L'entrepreneur devra terminer les travaux convenus avec les bénéficiaires pour la correction du crépi de fondation. Les frais d'arbitrage devront être payés à 50 % par l'administrateur et à 50 % par les bénéficiaires.
MARC MELANSON et une autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant aux fenêtres de la chambre est accueillie et l'entrepreneur devra effectuer un travail de finition aux moulures. En ce qui a trait à la porte de garde-robe de l'entrée, l'entrepreneur devra mettre à niveau les cadres et ouvertures afin qu'elle se ferme correctement. La recommandation de l'administrateur concernant la finition du plafond cathédrale est raisonnable, si bien que le joint partant de la cuisine devra être corrigé comme il l'a exigé. Le dénivellement des tuiles de céramique dans la cuisine est acceptable et, pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra installer les blocages manquants au sous-sol de la propriété, en conformité avec les plans de la maison. Les espacements entre les marches et les poteaux de l'escalier dépassent le seuil de tolérance admissible. Ils devront être remplis d'un produit afin d'harmoniser le lien entre les poteaux et les marches de l'escalier. Comme les travaux effectués par l'entrepreneur ont permis de régler le problème d'affaissement du plancher de la chambre principale, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. Bien que la fenêtre de la salle d'eau ne soit pas tout à fait centrée comme l'auraient voulu les bénéficiaires, la situation actuelle est correcte du point de vue esthétique. Faute de preuve d'un vice majeur, la réclamation des bénéficiaires visant le fait que la structure du toit n'est pas conforme au plan de la propriété est rejetée. Leur réclamation quant à l'installation de prises électriques n'a plus d'objet étant donné qu'ils y ont déjà procédé à plusieurs endroits dans la maison. Celle pour obtenir le dépôt par l'entrepreneur d'une somme de 20 000 $ en fidéicommis est également rejetée puisque les bénéficiaires ont entièrement payé le solde du prix de vente de la propriété (art. 6.2 du plan de garantie). La demande de remboursement des sommes versées pour le nettoyage des fenêtres est rejetée, car il s'agit d'un préjudice qui ne constitue pas une malfaçon ou un vice caché. La présence de ciment dans les vitres du sous-sol constitue un problème apparent qui aurait dû être constaté par les bénéficiaires lors de la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas dénoncé la situation, leur réclamation est rejetée. Étant donné qu'ils n'ont pas démontré que la ventilation des combles est inadéquate, leur demande sur ce point est rejetée. Le retard de livraison de la propriété est principalement dû à une mésentente entre les parties quant au changement de l'escalier menant à la mezzanine. L'entrepreneur devra donc rembourser aux bénéficiaires 40 % des frais de relogement, soit 1 398 $. La réclamation des bénéficiaires quant au changement du balcon avant est rejetée: le nettoyage effectué par l'entrepreneur à la suite du dégât de goudron est acceptable. Vu l'inutilité de certains témoignages rendus lors de l'audience, les bénéficiaires devront rembourser à l'administrateur la somme de 337 $ relativement aux frais engagés pour l'assignation de ces témoins (art. 119 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Ils devront également payer 150 $ pour les frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
GUY GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 119
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant le givre qu'ils constatent sur la fenêtre de la chambre des maîtres et sur la porte-fenêtre. La formation de givre aux deux endroits est anormale. L'entrepreneur devra donc procéder aux vérifications nécessaires à la fenêtre et à la porte-fenêtre et apporter les correctifs qu'il juge nécessaires pour enrayer le problème. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires une partie des frais d'expertise engagés, soit 500 $.
JUSTYNA GRUDNICKA et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le tribunal n'a pas compétence quant aux réclamations du bénéficiaire relatives à la fenêtre du salon et aux problèmes d'humidité de l'appartement 5125 puisque l'administrateur a rendu une décision favorable à ce dernier en ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Si le bénéficiaire est insatisfait des travaux qui ont été faits, il doit s'adresser à l'administrateur et non au tribunal d'arbitrage. L'absence d'unité de chauffage électrique dans l'appartement 5131 touche une partie privative de l'immeuble et, comme le tribunal n'a compétence que pour les réclamations concernant les parties communes, la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois refaire le crépi du mur entre les appartements 5125 et 5127 puisque l'ouvrage n'est pas conforme aux règles de l'art vu l'emplacement du mur. Les réclamations du bénéficiaire visant les fissures aux murs de soutènement et à la dalle de béton de l'entrée du sous-sol desservant les appartements 5125 et 5127 ainsi que le dégagement entre le sol et le bardage de vinyle au mur latéral droit sont rejetées puisque cette situation, causée par le terrassement, est exclue du plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Il est également pris acte des ententes intervenues entre les parties concernant la date de réception du bâtiment, le calfeutrage sur les clés de voûte et le revêtement métallique du poteau de galerie. Quant au gel du tuyau de la cuisine de l'appartement 5125, il n'y a aucune preuve que la construction n'est pas conforme aux normes. La réclamation du bénéficiaire pour que les tuyaux d'égout de l'appartement 5125 soient placés de façon différente est rejetée, car la présence d'une trappe d'accès n'est pas obligatoire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5125 À 5131 DES ORMES, représenté par M. MICHEL SIMARD, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Il est donné acte de l'entente des parties.
Les objections préliminaires soulevées par l'administrateur relativement à la dénonciation par les bénéficiaires des défauts et travaux de correction réclamés ont été rejetées en raison de circonstances exceptionnelles. Les plaintes des bénéficiaires ont entraîné quatre inspections par l'administrateur, suivies d'autant de rapports, pour finalement faire l'objet d'une entente à l'amiable entre les parties. L'administrateur et les bénéficiaires n'ont toutefois pu s'entendre sur le problème relatif aux fenêtres de l'immeuble; l'administrateur s'est engagé à faire exécuter les travaux nécessaires au plus tard le 31 octobre 2006. En outre, il devra verser 7 500 $ aux bénéficiaires à titre de compensation et autoriser la remise de la somme de 12 017 $ détenue en fidéicommis par leur procureur conformément à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
DOMENICO FORTE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et 9061-2607 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTIONS ET RÉNOVATIONS OMEGA), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les demandes portent sur des décisions de l'administrateur le 12 décembre 2005 et des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 qui visent tant les parties communes que les les parties privatives du bâtiment. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, les demandes d'arbitrage ont été présentées dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui est d'ordre public. Le bénéficiaire Roll, un anglophone, qui agit à titre personnel et à titre de président du syndicat de copropriétaires, a demandé une version anglaise de la décision du 12 décembre 2005, qu'il conteste. Le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du règlement a commencé à courir dès la réception de cette version. Comme cette dernière date serait postérieure à celle des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 et que l'administrateur ne conteste pas que la demande d'arbitrage concernant ces dernières décisions a été faite dans les délais, l'objection préliminaire est rejetée. L'infiltration d'eau par la toiture, les cernes au plafond de gypse, l'ouverture visible du haut du mur de fondation, le manque de protection des cornières d'acier au-dessus des couvertures, la résistance au feu de la porte de garage, la mauvaise installation du tapis aux planchers d'une partie privative, la finition à terminer au haut de la porte de garage ainsi que la correction des conduits d'air de la cuisine et de la salle de bains d'une partie privative ont fait l'objet d'une entente entre les parties. Les problèmes relatifs à une sortie électrique au plafond du garage, à la protection devant des compteurs électriques et aux déflecteurs du coupe-froid au bas de la porte de service du garage ont tous été corrigés. En ce qui concerne la séparation du coupe-feu, qui ne serait pas conforme dans les combles, l'entrepreneur s'est engagé à obtenir une confirmation que les travaux de correction respectent les dispositions du Code national du bâtiment. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que le gondolement des bardeaux d'asphalte de la toiture, l'obstruction fréquente en hiver de l'évent de plomberie, les bruits de tuyauterie à l'intérieur des murs en raison d'une dilation des tuyaux de même que les imperfections visibles aux plafonds de la chambre et du salon d'une partie privative et le léger gauchissement des lattes du plancher de bois de cette unité constituaient une malfaçon ou un vice ni que le moteur de la porte de garage principale devait être muni d'une boîte de protection. Les fissures capillaires aux joints des éléments des seuils de fenêtres ont été causées par le comportement normal des matériaux et, en conséquence, elles sont exclues de la garantie. Il en va de même pour le pavé uni, qui constitue une composante du terrassement extérieur. Il y a absence de preuve quant à un quelconque problème avec la descente de gouttières, au dommage au mortier d'un mur de briques, aux craquements audibles aux planchers d'une partie privative ainsi qu'à l'égard de la suffisance de l'insonorisation entre les unités -- notamment en ce qui concerne les bruits aériens -- puisqu'elle respecte la norme. Quant aux bruits d'impact, les critères établis par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, et dont l'application est recommandée par l'administrateur, sont respectés. La liste d'éléments compris dans la vente incluait l'expression «Soundproof Party Walls», laquelle n'est pas définie. Il s'agit d'un différend contractuel et d'une promesse d'un vendeur quant aux systèmes ou aux équipements entrant dans la construction du bâtiment qui est exclue de la garantie. Les moulures de finition au bas des murs de garage devront être installées par l'entrepreneur parce qu'il s'agit d'un élément prévu à la convention des parties.
WARREN ROLL et autres, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS (97) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 12, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 123, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné d'installer des poignées ou un système de retenue à l'ensemble des portes vitrées donnant sur la terrasse et d'apporter les correctifs nécessaires afin de drainer l'eau stagnante sur la toiture. Comme l'installation de poignées ou de systèmes de retenue n'est pas une question de parachèvement d'une partie commune essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles, la réclamation de l'entrepreneur sur ce point est accueillie. Toutefois, il n'a pas gain de cause quant à sa deuxième réclamation puisque l'écoulement de l'eau de la toiture ne se fait pas dans un délai normal. Il devra donc effectuer les travaux afin de corriger la situation.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE NOUVEL EUROPA, bénéficiaire et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES PROJETS EUROPA INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée en partie; il est donné acte de l'entente des parties sur les autres réclamations.
Les infiltrations d'eau par le haut d'une fenêtre et la présence de trous béants sous le débord de toit et au substrat de la couverture n'ont pas été dénoncées dans les trois ans suivant la prise de possession de l'unité résidentielle par le premier acheteur. Toutefois, l'entrepreneur et les bénéficiaires en sont venus à une entente. En ce qui concerne la galerie avant, l'apparence de la finition et la rétention d'eau n'ont pas été constatées. La formation d'une petite flaque près de la colonne droite ne constitue pas une malfaçon, et encore moins un vice de construction. L'apparence de la finition laisse à désirer, mais il s'agit d'une question d'entretien et la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être retenue. En ce qui a trait à l'écoulement d'eau par la colonne droite du balcon, il n'a pas été dénoncé par écrit à l'entrepreneur ni à l'administrateur, de sorte que l'on ne peut se prononcer sur cette réclamation.
PAUL CASAVANT et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS CÉJEAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme l'expert des bénéficiaires a conclu qu'il y avait absence de solin dissimulé sous la cornière métallique de toutes les fenêtres de la résidence et qu'une telle situation peut entraîner de sérieux problèmes de champignons à plus ou moins long terme, l'entrepreneur devra effectuer une ouverture afin de vérifier si tel est le cas et, au besoin, effectuer les travaux. Si un solin est dissimulé derrière cette ouverture, les coûts liés à cette ouverture devront être supportés par les bénéficiaires. Les bénéficiaires se plaignent du linteau de la porte de garage. Or, il ne s'agit pas d'un vice qui nuit à la structure du bâtiment et qui serait de nature à rendre ce dernier impropre à l'usage auquel il est destiné et, pour ce motif, leur réclamation doit être rejetée. Bien que l'infiltration d'eau au plafond du rez-de-chaussée ne soit pas un vice majeur, la conception du solin métallique au toit, à la jonction du parement de pierre et de la couverture de bardeaux d'asphalte, devra être revue et rendue conforme aux exigences énoncées au Code national du bâtiment 1995 puisque cela pourrait créer des problèmes importants de moisissure susceptibles de rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné. C'est à bon droit que l'administrateur a refusé de donner suite aux réclamations des bénéficiaires visant la fissure au mur de fondation, l'infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et l'absence de drainage du tuyau de condensation de la thermopompe, car il ne s'agit pas de vices majeurs. Par ailleurs, comme l'infiltration d'eau dans la chambre froide et les traces de champignons et de moisissures au bas des murs ont été dénoncées plus de six mois après la prise de possession, cette réclamation est prescrite. Les réclamations visant le balancement du système de chauffage à air pulsé et l'absence d'isolant sur la trappe d'accès sont également rejetées puisqu'il s'agit d'éléments sans gravité.
TONY JORGE et une autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le 14 septembre 2005, l'administrateur a rendu une décision portant sur une liste de 34 points en litige. Bien que cette décision ait été reçue par le bénéficiaire 35 jours après l'inspection et que le délai prévu au règlement soit de 20 jours, on ne saurait conclure que tous les points devraient être considérés comme admis par l'administrateur, ce dernier étant déchu de son droit de rendre une décision contraire. Compte tenu de la complexité du dossier et du fait que le délai de 20 jours n'est pas un délai de rigueur, celui-ci peut être prolongé par l'arbitre d'une période de 20 jours supplémentaires. Parmi les 34 points traités, on trouve les allèges des fenêtres avant de l'immeuble, qui menaçaient de tomber et qui, avec la permission de l'administrateur, avaient été enlevées, ainsi que d'autres qui étaient chambranlantes. Ce dernier refuse toutefois de procéder aux travaux de correction, car la situation aurait été dénoncée plus de 12 mois après la réception du bâtiment et il s'agit d'une malfaçon non apparente. Compte tenu du contexte très particulier de la présente affaire, soit l'abandon du chantier par l'entrepreneur pendant la construction, l'absence de réception officielle du bâtiment et les nombreux travaux de correction qui doivent être apportés -- travaux qui sont toujours en cours --, il serait inéquitable que les bénéficiaires aient à reprendre à leurs frais la pose des allèges des fenêtres. L'administrateur devra donc, vu l'omission de l'entrepreneur, procéder aux vérifications et aux travaux qui s'imposent afin que les allèges des fenêtres avant soient installées conformément aux règles de l'art.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire demandeur, c. C=BO2 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 2 février 2002, la bénéficiaire a confié à l'entrepreneur la construction d'une résidence. L'hiver suivant, l'immeuble a démontré des problèmes d'humidité excessive, à un point tel que de la buée se déposait sur les fenêtres et gelait. L'entrepreneur n'a pas donné suite à la demande d'intervention de l'administrateur du 16 juin 2005. Le 14 septembre suivant, l'administrateur a procédé à une inspection du bâtiment et a conclu que la réclamation de la bénéficiaire était prescrite. Cette dernière conteste cette décision au motif que la demande d'intervention faite à l'entrepreneur constituait une prise en charge du dossier et une renonciation aux délais. Le recours de la bénéficiaire est prescrit selon l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et, comme l'administrateur a agi conformément à l'article 18 du règlement, il ne peut y avoir acquiescement au droit de cette dernière.
CHANTAL ROULEAU, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION DENIS MARTEL INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme la réclamation des bénéficiaires visant l'isolation du cadrage des fenêtres arrière et de côté à l'étage n'a pas fait l'objet d'une décision de la part de l'administrateur, l'arbitre n'a pas compétence pour décider. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties au sujet des réparations au plâtre et des retouches de peinture. La réclamation afin que le recouvrement d'aluminium sous les soffites soit enlevé et que le nez de marche soit installé aux marches et au balcon dans le but d'être conforme à la maison témoin qu'ils ont visitée avant d'acheter est rejetée puisque les travaux tels qu'effectués ne présentent pas de défauts ou de malfaçons et qu'il s'agit uniquement d'un différend sur une appréciation esthétique. Les réclamations relatives au pignon, au ventilateur et à la porte du garage, qui ne sont pas alignés sur un même axe, sont rejetées, car il ne s'agit pas d'une situation qui compromet la sécurité ou l'utilisation du bâtiment.
CÉCILE JOUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et IMMEUBLES BEAUMONT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Bien que l'entrepreneur n'ait pas livré aux bénéficiaires une résidence avec une façade entièrement en brique comme le prévoyait le contrat, une telle erreur ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment; il s'agit simplement d'une mésentente contractuelle, à l'égard de laquelle le tribunal n'a pas compétence. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. La réclamation quant aux fenêtres et à la porte-fenêtre doit être rejetée puisque le fait qu'elles n'aient pas les dimensions prévues ne contrevient à aucune norme de sécurité et n'est pas de nature à porter atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en est autrement de la fenêtre du sous-sol, dont la dimension est contraire à la norme 9.7.1.3 du Code national du bâtiment 1995, et que l'entrepreneur devra remplacer d'ici le 31 mai 2006. Les bénéficiaires sont insatisfaits de la méthode suggérée par l'entrepreneur pour corriger l'arrimage du bain. Or, comme le choix de la méthode corrective appartient à ce dernier, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation visant la porte d'entrée est également rejetée, car il n'y a pas de bosses ou d'égratignures comme le prétendent les bénéficiaires. Par ailleurs, le trou près de la serrure étant dû à leur installation d'une poignée différente, il s'agit d'une malfaçon qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 12 paragr. 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La réclamation concernant le boyau d'alimentation en gaz du foyer doit être rejetée: la longueur du boyau est suffisante pour permettre le raccordement à une bonbonne à l'aide d'une rallonge si les normes l'exigent. L'entrepreneur n'aura pas non plus à installer un plancher de lattes de chêne au sous-sol puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé cette malfaçon dans la liste d'inspection préétablie.
LOUISE BOURRET et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Malgré les travaux exécutés par l'entrepreneur, les garde-corps de certains escaliers demeurent toujours instables. L'entrepreneur devra donc vérifier l'ensemble des garde-corps des balcons et escaliers en bois traité en les fixant plus solidement et en remplaçant les baratins qui sont fendus, endommagés ou trop courts pour être fixés solidement. Comme l'entrepreneur a effectué les travaux de réparation requis à la suite de l'infiltration d'eau dans une unité, il y a lieu de conclure qu'il s'est acquitté de son obligation de résultat. La structure des balcons étant conforme au Code national du bâtiment 1995, cette partie de la réclamation est rejetée. Les escaliers dont les supports reposent directement sur le sol devront être vérifiés et les travaux requis devront être effectués afin que toutes les marches soient d'une hauteur permise par le code. L'entrepreneur devra également prendre les mesures nécessaires afin que l'évacuation de l'eau par les gouttières ne cause pas l'érosion du sol. Les bénéficiaires n'ayant pas réussi à repousser leur fardeau en ce qui concerne la fenêtre du sous-sol de l'unité no 2172, leur réclamation est rejetée.
M. BRUNO LANDRY, ès qualités, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DES MAISONS DE VILLE NOTRE-DAME, bénéficiaire demandeur, et LES PROPRIÉTÉS BELCOURT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires selon laquelle l'entrepreneur aurait dû installer des poteaux à l'avant-toit d'une dimension de six pouces sur six pouces au lieu de quatre pouces sur quatre pouces doit être rejetée puisqu'il s'agit d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée lors de la réception du bâtiment. Comme aucune disposition du Code national du bâtiment 1995 ne prévoit de dimension limite pour un porte-à-faux supportant les solives d'un balcon, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée étant donné qu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Ils se plaignent également des différentes teintes des joints entre les briques de leur résidence mais, ces différences n'étant pas de nature à nuire à la solidité et ou à la durabilité de l'ouvrage et ne constituant pas une malfaçon au sens du règlement, la réclamation est rejetée. L'isolation de l'entretoit est suffisante, car elle respecte les normes gouvernementales applicables. Pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois procéder au remplacement de l'aluminium de tous les poteaux extérieurs. Comme le fait que le bain soit installé à angle droit plutôt qu'en biais ne constitue pas une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. De plus, les bénéficiaires n'ayant pu apporter la preuve que le cadre en aluminium des fenêtres arrière était compris dans le coût de construction, leur réclamation est rejetée.
MADELEINE ROY et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS DENIS BOURGAULT ENR., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant au placage de brique en façade est rejetée puisque la visite des lieux a permis à tous de constater la présence de chantepleures dans la brique et d'un solin sous ces dernières. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties concernant l'installation de moulures et la finition de la porte d'accès au sous-sol. L'entrepreneur devra toutefois enlever les cadres de porte et de fenêtre mal jointés, craqués ou encochés et en fournir et en installer de nouveaux, en plus de les peinturer. Il devra également enlever le clin d'aluminium installé en façade et remplacer le tout par de la brique appariée à celle déjà installée, car c'est ce qui était prévu au contrat. L'administrateur devra verser aux bénéficiaires une somme de 511 $ à titre de remboursement des frais d'expertise.
KIMBERLY DOYLE et un autre, bénéficiaires, et MW CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 124, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que la porte de leur entrée de garage ne s'ouvre pas avec la même clé que la porte principale. Cette partie de la réclamation est rejetée puisqu'ils ont accepté la clé remise par l'entrepreneur lors de la réparation et ne lui ont rien mentionné à cet effet. Étant donné que l'administrateur a admis que des travaux devaient être effectués pour régler le problème de frottement des portes françaises et d'égratignures sur leur balcon arrière et que les travaux de réparation sont en cours, la réclamation quant à ces points est rejetée. Comme le plan de garantie ne couvre pas les éléments liés au terrassement ou aux travaux effectués à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant le garde-corps n'est pas couverte par la garantie, car ce dernier est considéré comme faisant partie du terrassement. Les bénéficiaires n'ayant pas démontré de façon prépondérante que le problème de déformation concave du plancher de bois franc n'a pas été réglé définitivement par l'entrepreneur, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation relative à la présence de taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre est rejetée: l'entrepreneur a repeint tous les linteaux à la suite de la décision de l'administrateur et, puisqu'il s'agit d'une question d'appréciation de travaux déjà faits, le point est sans objet dans le présent arbitrage. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé les problèmes relatifs aux moulures des portes du garage ni les égratignures des carreaux vitrés au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation doit donc être rejetée. Comme ils ne se sont pas plaints des légères encoches sur les mains courantes de l'escalier menant au sous-sol lors de la réception du bâtiment ni de la finition des contremarches de l'escalier avant, ce point ne peut être retenu. L'entrepreneur n'a pas respecté les règles de l'art en ce qui a trait aux murs puisque le nombre de têtes de clou et de vis visibles est excessif; pour cette raison, il devra apporter des modifications à trois endroits de un pied carré. L'encoche au plafond ayant été faite une fois la construction terminée, la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être engagée. Les bénéficiaires réclament également le remboursement de factures pour la fourniture de charnières mais, comme ils avaient déjà procédé à la réparation avant la visite de l'administrateur, ce dernier n'a pas pu vérifier s'il y avait malfaçon. L'absence de butoir de porte n'a pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception du bâtiment, et ce point ne peut donc être retenu. Les égratignures à l'endroit du rail de la porte-fenêtre sont trop mineures pour que la réclamation sur ce plan puisse être acceptée. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté de preuve quant à un problème éventuel de durabilité ou de solidité des arrêts de moustiquaire, il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur. Il en est de même pour la tache sur le vernis au palier de l'escalier puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilité de l'immeuble. L'entrepreneur devra installer un quart-de-rond afin de couvrir le problème de craquement de coulis, car il s'agit d'une malfaçon. Comme la retouche de peinture effectuée par l'entrepreneur sur la porte d'entrée avant est acceptable, la réclamation des bénéficiaires pour obtenir le changement de la porte est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas remis en question la finition du plancher de bois franc lors de la réception du bâtiment ni l'esthétisme de l'ancrage au plancher, ces points de leur réclamation doivent également être rejetés. Les panneaux de la porte de garage sont acceptables et il n'y a aucune malfaçon portant atteinte à l'utilisation ou à la qualité de l'immeuble; il n'y a donc pas lieu d'intervenir. Enfin, puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le fait que certaines pièces de quincaillerie étaient manquantes au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est également rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire visant le coin avant gauche de la toiture, qui est plus bas, est rejetée puisque, bien que la situation ne soit pas conforme aux plans, il ne s'agit pas d'une situation altérant la qualité, la sécurité ou l'utilisation de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois corriger la porte avant et la fenêtre du sous-sol, non centrées, car il s'agit de défauts majeurs qui nuisent à la qualité de l'ensemble de l'immeuble. Faute de preuve, la réclamation quant à l'absence de carton fibre sur les murs extérieurs est rejetée. La décision de l'entrepreneur d'utiliser des panneaux de particules plutôt que du contreplaqué tel que prévu aux plans ne constitue pas une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. L'entrepreneur devra enlever la tuyauterie du drainage et la placer dans la cloison intérieure prévue à cette fin aux plans, une telle situation étant inacceptable. Le bénéficiaire n'ayant pas été en mesure de démontrer l'absence de boulons ou de clous à la lisse d'assise de la maison, sa réclamation sur ce point doit être rejetée. Comme la dénivellation des fenêtres est minime, il ne s'agit pas d'une malfaçon compromettant la qualité, la sécurité ou l'utilisation du bâtiment. La finition du gypse en général et des joints ne constitue pas une malfaçon, et cette partie de la réclamation est également rejetée. La demande d'accessoires de la salle de bains présentée par le bénéficiaire est accueillie puisque l'entrepreneur ne les a pas fournis ni installés. Les dénivellations constatées sur la structure du bâtiment sont mineures et ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les travaux que l'entrepreneur s'est engagé à effectuer pour corriger l'ajustement des fenêtres n'ont pas encore été exécutés, il est impossible de statuer sur ce point à l'heure actuelle. De plus, en l'absence de mesures précises établissant que le défaut de rectitude dépasse la norme acceptable, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Les corrections aux poutrelles du plancher de l'étage devront être apportées conformément aux directives du fabricant, comme le prévoit l'entente intervenue entre les parties. L'administrateur devra procéder à l'installation du muret en blocs de verre à la salle de bains de l'étage et du système de plomberie pour le lave-vaisselle. La réclamation quant à la fissure au mur de béton sous la fenêtre du côté arrière droit est rejetée. L'affaissement des poutrelles du plancher de l'étage n'ayant pu être constaté, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue. La demande de remboursement de frais de logement, de déménagement et d'entreposage est rejetée puisque aucune réclamation n'a été formulée à l'administrateur à ce sujet. Ce dernier devra rembourser aux bénéficiaires 70 % des frais d'expertise de la firme BES et 50 % des frais engagés pour la firme DMA.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et C=B02 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 11, 14, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a refusé de considérer deux points de la réclamation du bénéficiaire, soit le filet d'eau au plafond et au mur de la chambre à coucher principale ainsi que l'ajustement des volets aux fenêtres coulissantes arrière, au motif que ces réclamations avaient été dénoncées par écrit après l'échéance de la garantie portant sur les vices cachés. Contrairement à ce qu'indique la décision de l'administrateur, l'article 27 paragraphe 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne commande pas une dénonciation écrite dans les trois ans suivant la réception du bâtiment, mais plutôt une découverte du problème dans ces trois ans, suivie d'une dénonciation dans un délai raisonnable ne devant pas excéder six mois. Le problème du filet d'eau étant apparu en février 2004, la dénonciation, au mois de mai suivant, a donc été faite dans le délai prescrit. Pour ce motif, l'administrateur devra soumettre un rapport amendé dans les 45 jours concernant cette partie de la réclamation du bénéficiaire. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la correction des deux nouveaux volets coulissants.
PHILIPPE LABRECQUE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur ayant ordonné à l'entrepreneur de sceller les espaces laissés ouverts entre les sections de tôle et la noue de toiture au motif qu'ils considèrent comme préférable de démanteler complètement la toiture de tôle. Étant donné que la responsabilité de l'exécution et de la qualité des travaux de construction incombe à l'entrepreneur et qu'il est, par conséquent, impossible de le forcer à effectuer des travaux selon une méthodologie à laquelle il ne souscrit pas, la réclamation des bénéficiaires à ce sujet doit être rejetée. Il y a lieu de prendre acte des engagements de l'entrepreneur d'installer un dos d'âne avant l'intersection de la cheminée et de la toiture ainsi qu'une quatrième pièce de bois sur la longueur de la poutre au sous-sol. L'administrateur devra effectuer une inspection supplémentaire à la résidence des bénéficiaires afin de vérifier la coupe du parement de Canexel à la jonction du soffite et l'installation inadéquate du recouvrement autour des fenêtres puisqu'une infiltration d'eau est survenue à ces endroits depuis sa décision. Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que la non-conformité des tôles de noue au Code national du bâtiment 1995 est de nature à porter atteinte à l'utilisation du bâtiment, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation.
NICOLE MÉTIVIER et un autre, bénéficiaires, et BÉLISLE CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'application des joints de scellant extérieurs. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur en ce qui a trait aux travaux effectués au parement de vinyle ondulé est accueillie, à la condition qu'il n'y ait pas apparition d'une nouvelle ondulation d'ici l'été 2005. Sa demande d'arbitrage à la suite de la décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction du cadrage est accueillie, car cette défectuosité est mineure et ne porte pas atteinte au bon fonctionnement de la porte. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux joints de la partie supérieure de la fenêtre latérale est également infirmée puisque cet état de fait résulte de saleté accumulée à la suite des travaux de construction, ce qui n'est pas de la responsabilité de l'entrepreneur et qui, quoi qu'il en soit, ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou au bon fonctionnement de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois fixer solidement les luminaires fournis par les bénéficiaires étant donné que leur instabilité est tout à fait inhabituelle et va à l'encontre des règles de l'art. La décision de l'administrateur concernant l'infiltration d'eau par le garage est cependant maintenue: malgré les travaux effectués, les correctifs ne sont toujours pas satisfaisants. L'entrepreneur devra également fixer correctement le garde-corps de l'escalier tel que demandé par l'administrateur, cette rampe n'étant plus conforme aux règles de l'art depuis les travaux effectués.
LES HABITATIONS SHATONY, entrepreneur, et CHANTALE EVOY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur d'ordonner à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable ainsi que le comptoir prémoulé et de centrer le lavabo pour permettre l'usage normal du tiroir doit être confirmée puisque cela rendrait le meuble-lavabo conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur n'ayant présenté aucune preuve que la décision de l'administrateur est mal fondée en ce qui a trait à l'emplacement problématique de la soupape d'arrêt d'eau, il n'y a pas lieu d'intervenir. C'est également à bon droit que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer la fenêtre latérale de la porte d'entrée principale étant donné que ce dernier s'était engagé à le changer au moment de la réception du bâtiment. Il en est de même pour le crépi à la fondation, car ce problème a été dénoncé dans les délais prescrits par la bénéficiaire.
CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 124
Demandes d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillies en partie.
Il s'agit de deux demandes d'arbitrage dont les dossiers sont joints. La première a été faite le 26 mai 2004 et l'administrateur demande son rejet pour tardiveté. Compte tenu du jugement de la Cour supérieure dans l'affaire Takhmizdjian c. Soreconi (Société pour la résolution des conflits inc.), (C.S., 2003-07-09), SOQUIJ AZ-50182806, J.E. 2003-1461, et des décisions arbitrales récentes, il y a lieu de conclure que les décisions de l'administrateur rendues le 2 septembre étaient finales et, comme plus de sept mois se sont écoulés avant la demande d'arbitrage, celle-ci est tardive. La deuxième demande a également été faite le 26 mai 2004, mais elle vise les décisions reçues par les bénéficiaires le 3 mai. En vertu de la loi et de la jurisprudence applicable, et étant donné le court délai entre la décision et la demande d'arbitrage ainsi que l'absence de contestation de l'administrateur sur la question du délai, il y a lieu de proroger celui-ci de 15 jours et d'accepter d'examiner cette demande d'arbitrage. Sur le fond, l'arbitre s'est prononcé sur chacune des réclamations du recours, y compris celles rejetées pour tardiveté. Premièrement, les bénéficiaires demandent un rapport écrit sur la composition du plancher de bois. Aucun problème n'ayant été constaté à ce sujet, cette demande est rejetée. L'ajustement des ventilateurs n'est pas couvert par la garantie puisque ce sont les bénéficiaires qui les ont fournis. L'absence de portes françaises ne constitue pas une malfaçon, mais plutôt une simple mésentente contractuelle. Bien que la hotte de la cuisinière produise un bruit anormal après une longue utilisation, cette réclamation doit être rejetée en raison de la tardiveté du recours. La fenêtre ayant subi des travaux correctifs ne présente pas de problème d'ouverture. La décision de l'administrateur est modifiée étant donné que le recours n'est pas tardif, mais aucune correction ne doit être apportée. Selon les plans, la terrasse devait reposer sur des sonotubes. Cependant, le fait de l'avoir construite sur des piliers de bois ne constitue pas une malfaçon. L'efflorescence du crépi des fondations est due à l'accumulation d'eau sur le terrain. Des travaux majeurs ayant été effectués et ayant réglé ce problème, il n'y a pas de malfaçon. Les bénéficiaires font valoir que les poteaux de bois et les lisses des murs du sous-sol ne sont pas protégés par du polyéthylène. Des travaux correctifs ont été apportés et ce problème est réglé. La dénivellation apparente du plancher doit être corrigée même s'il n'y a aucune fissure. Le léger frottement de la porte de la chambre est un problème tellement minime que la réclamation doit être rejetée. Le gonflement du mur du garage est trop prononcé pour qu'il s'agisse du comportement normal du matériau et des travaux correctifs devront être effectués.
TANIA PARIENTE-MÜLLER et une autre, bénéficiaires demanderesses, et PRONOTECH CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à l'irrecevabilité des nouveaux points soulevés dans la demande d'arbitrage est accueillie puisque aucune décision de l'administrateur n'a été rendue sur le sujet. La réclamation des bénéficiaires visant l'absence de sous-plancher vers le mur extérieur est rejetée au motif qu'il n'y a aucune déformation du plancher. Leur réclamation quant aux armoires de cuisine est également rejetée car, bien que ces dernières ne soient pas satisfaisantes à leurs yeux, elles sont conformes aux plans tels qu'ils les ont approuvés. L'entrepreneur devra toutefois effectuer les réparations nécessaires afin que le module B-12 soit à égale hauteur avec le comptoir de cuisine. Il devra également réparer la variation de hauteur entre la face du meuble et la face du comptoir du module B-24. L'entrepreneur devra aussi fournir la quantité de vernis nécessaire à appliquer sur l'escalier intérieur et sur les rampes, mais l'application du vernis sera à la charge des bénéficiaires. Même si les fenêtres de la salle de bains et de la chambre d'enfants ont été inversées par l'entrepreneur, comme cette installation ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cette partie de la réclamation doit être rejetée. Les portes du meuble-lavabo devront être remplacées afin d'être conformes au dessin soumis. L'écart entre l'emplacement actuel de la colonne nord et celui prévu aux plans étant minime relativement à la longueur du balcon, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. Il en est de même de celle visant le matériel d'emprunt sur le terrain et les pierres puisque ces ouvrages sont exclus du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se sont plaints d'une infiltration d'eau au niveau des allèges de pierre à la fenestration. L'administrateur a conclu qu'il y avait vice caché et que l'entrepreneur devait corriger la situation, en conformité du Code national du bâtiment 1995. Or, constatant qu'il y avait eu entente entre les parties afin que les travaux soient exécutés par un tiers, il a ordonné à l'entrepreneur de rembourser la facture aux bénéficiaires. L'entrepreneur nie avoir conclu une telle entente. La preuve prépondérante révèle qu'il y a effectivement eu entente entre les bénéficiaires et lui. L'administrateur ne pouvait cependant pas ordonner à l'entrepreneur de s'y conformer, cette entente n'ayant pas fait l'objet d'un constat de règlement au sens du plan. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur est donc accueillie sur ce point, et l'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires les coûts engagés pour la correction du problème. En ce qui concerne les corrections exigées par l'administrateur pour remédier au problème d'infiltration d'air à la fenestration, il n'y a pas lieu d'intervenir. La méthode corrective proposée par ce dernier est plus satisfaisante en l'espèce puisque celle préconisée par l'entrepreneur ne permettrait vraisemblablement pas de régler de façon définitive le problème. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement des fenêtres comme l'a ordonné l'administrateur.
SOMICO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et ERNEST PRÉGENT et une autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les parties en étant venues à une entente en ce qui a trait à la coupure de la persienne droite à la deuxième fenêtre, il y a lieu d'en prendre acte et d'ordonner à l'entrepreneur d'effectuer les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux panneaux de la porte de garage bosselés ou rayés par un sous-traitant de l'entrepreneur, il n'y a pas lieu de donner suite à cette réclamation puisqu'il s'agit de dommages découlant de la responsabilité civile extracontractuelle de l'entrepreneur, non couverts par le plan de garantie.
ANDRÉ BROADHEAD et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires visant le mur de soutènement à gauche de la porte du garage et l'absence d'asphalte dans l'entrée d'automobile doivent être rejetées, car il s'agit de deux réclamations non couvertes par le plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Leur réclamation quant à la valve d'entrée d'eau à l'extérieur est également rejetée puisque aucune malfaçon n'a été constatée à cet endroit. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la fourniture des documents relatifs à la garantie de la fournaise et à l'exécution de réparations au coupe-bise autour d'une fenêtre de la chambre principale. La réclamation à l'égard du joint de parqueterie légèrement ouvert dans la chambre principale est rejetée, aucune malfaçon n'ayant été démontrée. Les réclamations relatives au nivellement du plancher de l'étage, aux imperfections au plancher de céramique de la cuisine, à la peinture au plafond de la chambre secondaire, à la porte de garage tachée et à la moulure de vinyle cassée sur le côté droit de la porte de garage sont rejetées étant donné qu'elles n'ont pas été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment. La réclamation visant la finition de l'escalier de béton extérieur est aussi rejetée, aucune malfaçon n'ayant été constatée, pas plus qu'aux joints des moulures de finition au périmètre du plafond du salon et entre les composantes de l'escalier intérieur. L'entrepreneur devra toutefois verser une somme de 350 $ aux bénéficiaires à titre de compensation pour les malfaçons relatives aux joints de gypse apparents au plafond du salon, à la marche d'escalier intérieur ainsi qu'au vernis des mains courantes de l'escalier. Comme l'irrégularité constatée au plancher du salon résulte du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir. En ce qui a trait à la plinthe électrique endommagée à la salle d'eau, aucune malfaçon n'a été prouvée, si bien que cette partie de la réclamation est rejetée. Les réclamations à l'égard des joints de gypse apparents au plafond de la cage d'escalier, du mur près de la douche au sous-sol qui n'est pas droit, de l'emplacement de la salle de bains et de la salle de lavage au sous-sol ainsi que de la finition de la salle de la fournaise sont rejetées puisqu'elles n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de fuites d'eau sous l'évier de la cuisine et sous le lavabo de la salle de bains principale, ces parties de la réclamation sont rejetées. Bien qu'il y ait eu mésentente contractuelle en ce qui a trait au plancher de bois franc commandé, comme il n'y a pas malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cet élément de la réclamation est aussi rejeté. Les bénéficiaires n'ayant pu prouver l'existence d'une entente avec l'entrepreneur quant aux barreaux des garde-corps de l'escalier et n'ayant pu démontrer que les travaux d'installation du tapis au sous-sol ne respectaient pas les règles de l'art, la demande d'arbitrage doit être rejetée. La réclamation relative à l'emplacement des fils du système d'alarme est également rejetée.
WALDEMAR BACZKOWSKI et une autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires en ce qui concerne l'infiltration d'eau à une fenêtre du sous-sol, le support de couverture perforé et la fissure au parement de brique sont rejetées: le tribunal n'a pas compétence étant donné la décision favorable de l'administrateur en leur faveur. Comme l'installation de la moulure de transition au plancher de la chambre secondaire n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment, la demande d'arbitrage des bénéficiaires sous cet aspect est rejetée. La réclamation visant l'ajustement des volets des fenêtres de la chambre principale et du salon est rejetée puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la réception et la dénonciation du vice. Le renflement au parement de brique de la façade constitue un vice caché. Pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. L'entrepreneur devra également corriger le mauvais alignement des colonnes de briques en façade. Les rampes et mains courantes mal vernies constituant une situation apparente pour les bénéficiaires, la réclamation est rejetée, tout comme celle relative au petit défaut remarqué dans la partie supérieure de la porte, qui disparaîtra à la suite d'une simple retouche ou de l'application d'une autre couche de peinture sur la porte. L'entrepreneur devra également effectuer les réparations nécessaires pour boucher le trou dans le parement d'aluminium.
RENÉE CYR et un autre, bénéficiaires, et 9041-8930 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réception effective de l'immeuble par le bénéficiaire s'est faite le 21 décembre 2001, lorsque le contrat de vente a été signé par celui-ci et l'entrepreneur, et c'est cette date qui marque le début des périodes prévues au contrat de garantie de l'APCHQ. Ainsi, la réclamation du 19 décembre 2002 du bénéficiaire a été transmise par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Parmi les multiples points soumis au présent arbitrage, nombre d'entre eux ont été abandonnés, n'ont pas été dénoncés selon les modalités stipulées au contrat de garantie, ont trait à des ouvrages extérieurs exclus de la garantie ou ont déjà fait l'objet de décisions non contestées rendues dans les rapports de conciliation. En ce qui concerne la réclamation quant à la difficulté de manipulation des volets coulissants à la fenestration du sous-sol, il s'agit d'un vice dont la manifestation est de nature graduelle et qui a été dénoncé à l'intérieur des délais prescrits. Il doit donc être considéré par l'APCHQ dans le cadre du contrat de garantie, et les corrections appropriées devront être exécutées par l'entrepreneur selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Par ailleurs, l'écaillage considérable d'une mince couche de béton au perron et à l'escalier extérieur en façade ne peut être attribué à l'utilisation de sels ou d'autres produits servant à déglacer durant l'hiver. Il s'agit plutôt d'une malfaçon de progression graduelle, découverte dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment et dénoncée dans un délai raisonnable conforme aux prescriptions du contrat de garantie; l'entrepreneur sera tenu d'apporter les corrections appropriées.
TAJINDER SINGH KAINTH, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'arbitrage est lié à celui du 17 octobre 2002, rectifié le 16 novembre suivant et le 28 avril 2003. Les bénéficiaires ont reçu leur maison en juillet 2001. L'entrepreneur général a abandonné le chantier. L'administrateur a reconnu sa responsabilité à l'égard de deux problèmes. Il a refusé d'intervenir quant à une infiltration d'eau et au nettoyage global à la suite de l'achèvement des travaux par le propriétaire. Le problème en l'espèce n'est pas nouveau; il a été traité lors du premier arbitrage. Le rapport du 13 novembre 2001 relate en effet une infiltration d'eau par les fenêtres de deux pièces vers le sous-sol. Les bénéficiaires ont déposé une facture de leur entrepreneur notamment pour les travaux d'excavation et d'installation d'un drain ainsi que de margelles à la suite du dégât d'eau. Lors de cet arbitrage, ils ont eu droit à un remboursement total de 2 900 $ pour les travaux. Comme ils ont obtenu compensation, l'administrateur a été dégagé de toute obligation ou garantie envers eux relativement à ce problème. Les infiltrations d'eau de juillet 2002 ont démontré que l'entrepreneur choisi par les bénéficiaires n'avait pas respecté les normes ni les règles de l'art. Ces derniers réclament également un nettoyage global après les travaux qu'ils ont fait effectuer. Lors du premier arbitrage, ils ont reçu un montant pour le nettoyage. La responsabilité de l'administrateur est limitée aux obligations de l'entrepreneur général et ne s'étend pas aux dommages causés par les autres entrepreneurs. Les demandes des bénéficiaires étant abusives, ceux-ci devront supporter les coûts de l'arbitrage.
GUY CLOUTIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Lors de l'inspection préréception de leur immeuble, en décembre 1999, les bénéficiaires ont signalé à l'entrepreneur que certaines fenêtres devaient être ajustées. En février 2002, à la suite de la visite d'un technicien qui travaillait pour le concepteur de leurs fenêtres, ils ont pris connaissance d'un problème d'infiltration d'air froid donnant lieu à la formation de givre à l'intérieur de celles-ci, et même de glace, par temps plus froid. Ils ont déposé une réclamation, mais elle a été rejetée au motif que la malfaçon aurait dû être dénoncée dans un délai raisonnable, qui ne pouvait dépasser six mois à partir de sa découverte. L'administrateur a ajouté que la protection offerte pour les malfaçons était valide jusqu'en décembre 2000. Il a eu raison de considérer que le problème envisagé était une malfaçon, car il s'agit d'un problème de qualité et, jusqu'à un certain point, d'une situation pouvant porter atteinte à l'utilisation du bâtiment. Bien que le problème ait initialement pu sembler mineur, les bénéficiaires se trouvent dans une situation d'infiltration d'air froid en hiver causant la formation de glace ainsi que de l'inconfort et pouvant entraîner des dommages matériels plus importants. Ce problème, qui a évolué, est lié à l'installation défectueuse des fenêtres, qui avait été dénoncée lors de l'inspection préréception. Aucun reproche ne peut être adressé aux bénéficiaires. Les correctifs appropriés devront être apportés pour régler le problème d'infiltration d'air et celui de formation de glace.
JACQUES SAUVÉ et une autre, bénéficiaires appelants, et MAISON UNIQUE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la réclamation pour les points 11 et 18 du rapport d'inspection de l'administrateur du 18 janvier 2002 est accueillie puisque la demande d'arbitrage a été déposée en deçà du délai de 15 jours et que la lettre de désaccord envoyée par les bénéficiaires à l'administrateur ne constituait pas une demande d'arbitrage au sens du règlement. Aucune anomalie n'ayant été constatée à la fenêtre du sous-sol, la réclamation des bénéficiaires doit être rejetée. La poignée ainsi que la serrure à pêne dormant de la porte avant devront être remplacées, car le jeu constaté ne saurait être considéré comme normal dans le cas d'une propriété presque neuve. Étant donné que la finition du plancher a été effectuée par les bénéficiaires et que la dénivellation aurait pu être corrigée lors de la finition du plancher si la demande en avait été faite, l'entrepreneur ne peut être tenu responsable de cette malfaçon (art. 12 paragr. 1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
ANDRÉE LARIVIÈRE et un autre, bénéficiaires, et MENUISERIE R. LESSARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 19, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les moyens appropriés pour corriger la pression d'eau dans la baignoire des bénéficiaires, en plus de leur fournir la moulure requise au pourtour de la baignoire afin qu'ils puissent procéder à son installation. Il devra également ajuster la porte afin de la rendre conforme aux règles de l'art et fournir aux bénéficiaires une boîte pour le dessus des armoires de cuisine. Le joint de 45 degrés aux comptoirs de la cuisine devra être rendu conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur devra aussi remplacer les vis du trop-plein de la baignoire, qui sont rouillées. Le manque de plâtre dans la salle de bains devra être corrigé, en plus du problème de gouttières, pour lequel l'entrepreneur devra abaisser le terrain fini vis-à-vis de la descente de gouttière. L'entrepreneur devra en outre corriger le problème des clous rouillés afin que ces derniers ne soient pas apparents près de la porte d'accès avant et aménager une trappe d'accès au comble du garage à l'endroit choisi par les bénéficiaires. Comme le fonctionnement de la fenêtre de la chambre principale est normal, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à ce sujet est rejetée. Le ventilateur de la salle d'eau étant conforme aux règles de l'art, cette partie de la réclamation est également rejetée, et il en va de même de celle concernant l'écart vertical de un quart de pouce sur la hauteur des armoires de cuisine, qui n'attire pas l'attention et ne cause pas de problème de fonctionnement des portes. L'entrepreneur devra poser les tablettes des armoires de la cuisine et remplacer les deux fenêtres fixes installées dans la salle à manger par deux fenêtres ouvrantes à manivelle. Les réclamations des bénéficiaires visant les agrégats à l'avant de la maison, les plinthes électriques tachées de peinture et le manque de peinture sur un mur extérieur du salon sont rejetées puisqu'il n'y a pas malfaçon. L'entrepreneur devra toutefois corriger la peinture sur la douche. Bien que le sommet du garage soit plus bas que sur les plans, il n'y a pas lieu d'intervenir, car une telle installation ne modifie en rien l'apparence générale de la maison. Les réclamations à l'égard du ventilateur de la cuisinière, de l'ajustement des portes intérieures, du renfort de la porte de douche, du papier noir en périphérie du toit, du terrassement, des prises électriques extérieures, de l'entrée d'eau et de l'escalier de béton avant sont aussi rejetées, aucune malfaçon n'ayant été prouvée. L'entrepreneur devra toutefois apporter des modifications à l'isolation et au coupe-vapeur de la solive de rive afin que les normes du Code national du bâtiment 1995 soient respectées. Le ventilateur de la toiture du garage n'aura pas à être corrigé puisque l'installation actuelle est conforme aux exigences du code. La réclamation des bénéficiaires relative au décollement du mur arrière de la maison vis-à-vis du comptoir de cuisine est également rejetée, tout comme celle visant les fissures dans la dalle de béton du plancher du sous-sol. Comme les fissures aux finis de gypse et aux joints du pointage du plancher de la cuisine ainsi que les craquements de plancher à l'étage sont attribuables au comportement normal des matériaux, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à cet égard doit être rejetée.
JOCELYNE LALONDE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONCEPTS D'HABITATION PIERRE MÉNARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme la pose des gouttières par un tiers indépendant de l'entrepreneur faisait partie des travaux conservatoires nécessaires et urgents, ce dernier devra rembourser la somme de 1 421 $ payée par les bénéficiaires pour faire effectuer les travaux. L'entrepreneur devra également parachever les travaux au soffite du gazebo et au manteau de cheminée et corriger les malfaçons décelées aux parements de gypse. L'isolant souillé ayant récupéré ses propriétés isolantes après avoir séché et l'installation de l'évier de la cuisine étant acceptable, la décision de l'administrateur de ne pas exiger de travaux correctifs à cet effet est entérinée. L'entrepreneur devra aussi corriger la finition du garage, le joint à la douche, le silicone du comptoir de cuisine, la fenêtre du garage et le plafond de la douche puisque ces malfaçons ont été valablement dénoncées. Il devra également effectuer les travaux convenus avec les bénéficiaires quant à l'isolation sous le garage. La décision de l'administrateur est de plus entérinée en ce qui a trait au carton de fibre naturelle, car aucune preuve n'a été faite que c'était cette matière qui allait être utilisée pour les murs extérieurs ou pour le plafond de l'étage. La réclamation relative l'installation d'un fil pour le lampadaire extérieur est rejetée puisqu'il s'agit de travaux extérieurs au bâtiment non couverts par le plan de garantie. L'installation d'un système d'aspirateur central étant prévue au contrat, l'entrepreneur devra rembourser au bénéficiaire la somme de 164 $ versée à un tiers afin de corriger l'installation défectueuse. Par ailleurs, bien que les travaux de gravier à l'entrée du garage ne soient pas couverts par le plan de garantie, les bénéficiaires sont en droit de retenir 464 $ de la somme forfaitaire due à l'entrepreneur, ces travaux n'ayant pas été exécutés. Comme les bénéficiaires ont payé une somme de 1 127 $ pour l'installation des miroirs prévue au contrat et que ceux-ci ont été mis en place avant l'intervention de l'administrateur, ils ne peuvent en obtenir le remboursement.
DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17 et 106
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ayant réparé la fenêtre de telle façon qu'il n'y ait plus d'infiltrations d'eau, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Comme la non-solidité ou le mouvement vertical de la marche du podium de la salle de bains constitue une malfaçon selon l'article 27 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l'entrepreneur devra y remédier et apporter également les correctifs nécessaires aux fissures du podium et à la bordure détériorée de ce dernier.
MICHELLE BÉLANGER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION CLEARY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 29
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui concerne la fuite d'eau, la flexion des fenêtres arrière, l'échangeur d'air, la détérioration du plafond, le froid sur le mur arrière et le chauffage de l'espace. Les arguments de l'entrepreneur selon lesquels la carence d'une main courante ou d'une rampe pour un escalier n'a pas été dénoncée lors de la prise de possession de l'immeuble et est donc, par conséquent, irrecevable sont rejetés puisque l'omission de ce dernier de respecter l'exigence énoncée à l'article 9.8.7.1 du Code national du bâtiment 1995 constitue une malfaçon qui porte sérieusement atteinte à la la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
ROGER MAYRAND et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause