Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en juillet 2012. Au cours de la quatrième année ayant suivi la réception du bâtiment, il s'est plaint d'un niveau d'eau très élevé sous la maison. Disposant de la possibilité d'accéder au drain sanitaire, il a procédé à vidanger l'eau de manière régulière pour éviter les infiltrations. Une équipe de nettoyage spécialisée a constaté une présence importante d'ocre ferreuse bouchant le drain à 80 %. L'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que l'ocre ferreuse était un contaminant au sens d'une clause de contrat de garantie dont l'application entraînait l'absence de couverture. Il faut conclure que la résidence des bénéficiaires souffre d'un vice de sol. En effet, tous les experts s'entendent quant à la présence d'ocre ferreuse dans le sol du terrain sur lequel la résidence a été construite. Au surplus, depuis 2016, une menace sérieuse de perte de l'ouvrage pèse sur les épaules du bénéficiaire. En effet, depuis ce temps, il a dû effectuer 6 nettoyages sous pression du drain afin d'éviter des infiltrations d'eau. Il a aussi procédé quotidiennement à la vidange de l'eau accumulée à partir de l'accès à son drain sanitaire. Même si les dommages à l'immeuble ne sont pas majeurs jusqu'à présent, le risque de perte existe bel et bien. Selon le témoignage de l'un des experts, il arrivera nécessairement un temps où les nettoyages sous pression du drain ne seront plus efficaces en raison de son trop important pourcentage de colmatage. Les infiltrations d'eau seront alors inévitables. Le vice de sol est aggravé par une implantation trop basse des fondations dans la nappe phréatique. L'entrepreneur, qui a fourni le terrain en question au bénéficiaire, est responsable de la situation. Pour régler le problème, il faut retenir la solution avancée par l'expert du bénéficiaire. L'entrepreneur devra surélever les assises de la propriété au-dessus de la nappe phréatique. Ainsi, l'élément nécessaire à l'apparition de la bactérie ferreuse, soit l'eau, sera soustrait de l'équation.
SÉBASTIEN LEPAGE, bénéficiaire, et DELTEC CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juillet 2012. Au cours de la quatrième année ayant suivi la réception du bâtiment, ils se sont plaints de l'obstruction du drain agricole de l'immeuble par l'ocre ferreuse, ce qui aurait causé des infiltrations d'eau dans leur sous-sol. L'administrateur a rejeté une réclamation des bénéficiaires à cet égard, étant d'avis qu'ils n'avaient pas réussi à démontrer la perte partielle ou totale de l'ouvrage nécessaire à l'application de la garantie. Selon un rapport d'expert produit par les bénéficiaires, il serait question d'une implantation trop profonde des fondations de l'immeuble dans la nappe phréatique sans que l'entrepreneur ait pris en considération la condition problématique préalable du sol, soit la présence de la bactérie ferreuse. Il faut conclure que la résidence des bénéficiaires souffre d'un vice de sol. En effet, tous les experts entendus s'entendent quant à la présence d'ocre ferreuse dans le sol du terrain sur lequel la résidence a été construite. Au surplus, même si les dommages à l'immeuble ne sont pas majeurs jusqu'à présent, le risque de perte existe bel et bien. Selon le témoignage de l'un des experts, il arrivera nécessairement un temps où les nettoyages sous pression du drain ne seront plus efficaces en raison de son trop important pourcentage de colmatage. Les infiltrations d'eau seront alors inévitables. Le vice de sol est donc aggravé par une implantation trop basse des fondations dans la nappe phréatique. L'entrepreneur, qui a fourni le terrain en question aux bénéficiaires, est responsable de la situation. Pour régler le problème, il faut retenir la solution proposée par l'expert des bénéficiaires. L'entrepreneur devra surélever les assises de la propriété au-dessus de la nappe phréatique. Ainsi, l'élément nécessaire à l'apparition de la bactérie ferreuse, soit l'eau, sera soustrait de l'équation.
MARIANICK BOUDREAULT et YVAN BRAULT, bénéficiaires, et DELTEC CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence dans un projet domiciliaire et une décision a été rendue en leur faveur, laquelle prévoyait la possibilité pour l'administrateur de se soustraire à la stabilisation des bâtiments par pieux dans l'éventualité où les tassements différentiels seraient inférieurs à 17 millimètres. Or, c'est plutôt la nécessité -- ou la dispense -- de la pose d'une dalle structurale qui pourra être déterminée en fonction des tassements différentiels observés.
MARIE-HÉLÈNE AUCLAIR & ÉRIC LACHANCE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
CAROLINE GOSSELIN & STEVE GIRARD, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MARTINE DIOTTE & STEVE LEGAULT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
JESSICA FONTAINE & MARC-ANDRÉ PÉPIN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
JULIE DECOSSE & ÉTIENNE TURCOTTE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MICHÈLE RICHARD & CLAUDE DUROCHER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
CINDY ROE & FRANCIS VINCENT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
GAÉTAN JEAN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
CHRISTINA FORSTER & PAUL GRÉGORY, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
LYNE DAIGNEAULT & MARC DAVID LITTLER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
GABRIEL ARROYO, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
SONIA DUVAL & DANIEL BROWN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
BRIGITTE LECLAIR & PATRICE LAURIN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
ARIANE DESLANDES & JONATHAN GARAND, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
FRANCINE ST-GERMAIN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MARIE-CATHERINE HAMEL & PIER-LUC PARÉ, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
VANESSA LECONTE & MARC-ANTOINE DAIGNEAULT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
SYLVIE PELLETIER & ANDRÉ DUBOIS, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence dans le projet domiciliaire Faubourg du golf. Comme d'autres propriétaires, ils ont observé un comportement de leur maison qu'ils considèrent comme anormal; d'une part l'apparition de fissures dans les murs de fondation de béton de ciment et dans le gypse, parfois au sous-sol, parfois au rez-de-chaussée, et, d'autre part, des portes qui ferment mal. L'administrateur a reconnu qu'il y avait un problème et que des travaux correctifs s'imposaient, mais les bénéficiaires contestent l'étendue des travaux proposés. Ils suggèrent des travaux de pieutage ainsi que la mise en place d'une dalle structurale. L'administrateur s'oppose à une telle solution, car l'analyse déjà effectuée de la situation ne démontre pas si de telles mesures seraient nécessaires et car l'entrepreneur a le libre choix des travaux correctifs. Les sols dans le quartier où est construite la résidence des bénéficiaires sont en partie responsables des problèmes constatés, et ce, en raison à la fois de leur nature argileuse et de leur capacité portante maximale, laquelle a été atteinte par le simple ajout de remblai. Le risque pour la propriété des bénéficiaires est réel et la situation évoluera. En ce qui concerne la méthode corrective, les bénéficiaires devaient démontrer que la solution retenue par l'administrateur ne serait pas conforme au Plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs et qu'elle n'aurait probablement pas l'effet recherché de stabiliser l'immeuble et d'éliminer les tassements différentiels qui dépassent les normes. À cet égard, il faut conclure que la solution de l'administrateur n'est ni conforme ni complète et qu'il y a lieu de retenir la solution d'une dalle structurale proposée par les bénéficiaires -- solution plus coûteuse qui assurera toutefois la durabilité de l'ouvrage --, mais seulement dans la mesure où il serait question d'un bâtiment présentant un tassement important. L'administrateur pourra se soustraire à l'exercice de stabilisation -- et subsidiairement à la pose d'une dalle structurale -- si, dans un délai d'au plus 16 mois, il obtient une expertise d'un tiers neutre et indépendant fondant à passer outre à cette mesure.
MARIE-HÉLÈNE AUCLAIR & ÉRIC LACHANCE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
CAROLINE GOSSELIN & STEVE GIRARD, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MARTINE DIOTTE & STEVE LEGAULT, bénéficiares, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administration
JESSICA FONTAINE & MARC-ANDRÉ PÉPIN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
JULIE DECOSSE & ÉTIENNE TURCOTTE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MICHÈLE RICHARD & CLAUDE DUROCHER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
CINDY ROE & FRANCIS VINCENT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC, entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
GAÉTAN JEAN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
CHRISTINA FORSTER & PAUL GRÉGORY, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
LYNE DAIGNEAULT & MARC-DAVID LITTLER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
GABRIEL ARROYO, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
BRIGITTE LECLAIR & PATRICE LAURIN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
ARIANE DESLANDES & JONATHAN GARAND, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
FRANCINE ST-GERMAIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MARIE-CATHERINE HAMEL & PIER-LUC PARÉ, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
VANESSA LECONTE & MARC-ANTOINE DAIGNEAULT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
SYLVIE PELLETIER & ANDRÉ DUBOIS, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
LYNE DAIGNEAULT & MARC-DAVID LITTLER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une maison modèle en décembre 2005. Au mois de septembre 2009, ils se sont plaints de fissures dans les joints de céramique au plafond à différents endroits dans leur résidence. Ils ont alors demandé à l'entrepreneur et à l'administrateur de venir constater les dommages et de procéder à leur réparation. Dans une première décision, l'administrateur a conclu que les sols sur lesquels reposait l'immeuble avaient une capacité suffisante pour assurer la stabilité des fondations et que les réparations rendues nécessaires par le comportement normal des matériaux, tels les fissures et les rétrécissements, étaient exclues de la garantie. Dans une deuxième décision, il a conclu qu'il n'était pas question d'un vice de construction ou de sol qui pourrait entraîner la perte partielle ou totale de la propriété. Or, il y a lieu d'infirmer cette décision de l'administrateur. En effet, une visite de l'immeuble a confirmé les problèmes dont se plaignent les bénéficiaires, de même que leur cause, soit un affaissement important de la résidence, ce qui amène à conclure qu'il est question d'un vice majeur. Ainsi, un vice de sol est en cause et des éléments structuraux de l'immeuble sont manifestement touchés, du sous-sol jusqu'à l'étage. En l'absence d'intervention, il se peut fort bien que l'immeuble continue de s'affaisser et que des problèmes additionnels importants surviennent. Un affaissement de la structure même du bâtiment est également possible. Il y a donc lieu d'accueillir la demande d'arbitrage, la réclamation ayant été présentée alors que la garantie contre les vices majeurs était toujours en vigueur, et d'exiger que les travaux nécessaires pour corriger la situation soient effectués.
MADAME NATALY AUBERT et MONSIEUR MARC DIONNE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DE LA CHAUDIÈRE T.L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le 16 août 2006, les bénéficiaires ont acheté un terrain dans le but d'y faire construire une résidence. Le même jour, ils ont signé un contrat à cette fin avec l'entrepreneur. Dans la quatrième année suivant la réception du bâtiment, ils ont dénoncé certains signes de mouvement. L'administrateur a accueilli une réclamation après avoir conclu que les problèmes touchant l'immeuble remplissaient tous les critères du vice majeur et il a ordonné à l'entrepreneur de procéder à une reprise en sous-oeuvre de toutes les fondations au moyen de pieux. L'entrepreneur conteste les conclusions de l'administrateur. Il prétend qu'il ne peut être tenu responsable puisqu'il a construit une résidence sur le terrain qui lui a été imposé par les bénéficiaires. Un entrepreneur n'est pas responsable de tous les vices du sol, particulièrement lorsque le terrain est celui de son client, mais seulement de ceux qu'il peut déceler ou prévoir par un examen attentif du terrain. Il doit donc vérifier la qualité de ce dernier, en découvrir les vices apparents ou cachés et en informer son client, le cas échéant. En l'espèce, vu la présence d'un remblai important sur le terrain des bénéficiaires, l'entrepreneur, qui devait connaître, à titre de professionnel de la construction, les possibilités de compression du sol en raison d'un tel ajout non naturel, se devait d'informer les bénéficiaires de cela et des possibles problèmes à venir. S'il l'avait fait, les travaux auraient pu être arrêtés et la construction aurait pu être achevée différemment ou tout simplement abandonnée. Son omission d'informer les bénéficiaires constitue une faute.
NANCY BERNARD et FRANK LACHANCE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CONFORTEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage quant à trois décisions rendues par l'administrateur, dont l'une visant notamment un problème de capacité portante du sol. Ainsi, elle soutient que sa résidence comporterait un vice en raison d'un déficit de capacité portante et que des tassements de sol auraient entraîné certains dommages à sa résidence. L'administrateur et l'entrepreneur nient ce problème en se fondant tant sur des observations visuelles que sur des tests et mesures effectués par des experts. En l'espèce, la preuve appuie les prétentions de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce que le sol possède une capacité portante suffisante pour soutenir les charges de la résidence. En effet, il est possible d'écarter l'affirmation de la bénéficiaire selon laquelle sa résidence aurait subi des dommages résultants d'une insuffisance à cet égard, car les éléments qu'elle a rapportés au soutien de sa position sont mineurs, naturels et aucunement attribuables à une insuffisance, dont la présence n'a d'ailleurs pas été prouvée.
ROXANNE CAMPEAU, bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire portant notamment sur la présence d'ocre ferreuse dans le sol de sa propriété. Selon lui, il s'agissait d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment, et il reviendrait à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour que la situation soit réglée de façon définitive et de la manière qui avait été suggérée par son expert, soit par un rehaussement des fondations. Il fait valoir que les moyens proposés par l'administrateur sont nettement insuffisants. Les correctifs qui ont été suggérés par l'administrateur constituaient uniquement des moyens visant à atténuer la situation actuelle et ne représentaient pas une solution permanente et définitive, tandis que les solutions mises de l'avant par le bénéficiaire, soit le soulèvement de la maison ou le cuvelage des fondations pour les rendre imperméables, étaient durables. Il n'y a pas lieu de retenir l'argument de l'administrateur selon lequel les drains sont actuellement fonctionnels et qu'il n'est donc pas nécessaire de rechercher une solution définitive. En effet, lorsqu'un dommage est progressif, comme c'est le cas en présence d'un problème d'ocre ferreuse, des corrections permanentes doivent être appliquées dès son apparition et il ne faut pas attendre que la situation s'aggrave pour agir. En l'espèce, le fait pour l'entrepreneur de construire les fondations dans la nappe phréatique constituait un vice de conception, de construction et de réalisation. De plus, la contamination des drains par la bactérie de l'ocre ferreuse est une malfaçon du sol dont l'entrepreneur est responsable. Il faudra régler la situation de manière permanente, soit en rehaussant la résidence, soit en procédant à un cuvelage.
DAVID RICHER, bénéficiaire, et 9141-3873 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, après avoir pris possession de leur résidence, ont constaté une inclinaison de leur réservoir de propane, qui est placé sur une dalle de béton, en raison d'un affaissement du sol ainsi que l'apparition d'ornières et de trous aux abords du solage entraînant et déplaçant le revêtement de gazon. Un expert a creusé une tranchée d'exploration le long de certaines façades du bâtiment et il y a trouvé de grosses pierres dont le diamètre excède ce qui est permis en vertu du Code national du bâtiment 1995 et qui sont trop près du solage ou qui s'y appuient. Ce remblai n'est pas conforme aux règles et, bien que l'entrepreneur ait allégué qu'il y aurait eu fabrication de preuve et qu'aucune erreur n'aurait été commise, il n'est pas possible d'accepter ses arguments. Le problème de remblai touche le périmètre complet de la maison. Il s'agit d'un vice de sol et l'entrepreneur devra corriger la situation. Ainsi, le remblayage devra être remplacé par un matériau conforme au code et une attention particulière devra être apportée à l'endroit où est placé le réservoir à gaz. Par ailleurs, en raison du manque d'indépendance entre l'entrepreneur et l'administrateur et des relations tendues entre les parties, il y a lieu de nommer un professionnel indépendant qui procédera à la supervision des travaux, à la demande des bénéficiaires.
GASTON LEFRANÇOIS et une autre, bénéficiaires, et 9125-3575 QUÉBEC INC. (GESTION IMMOBILIA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 8, 10, 12, 17, 18, 22, 38, 42, 116, et 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en 2004. En 2006, l'entrepreneur a effectué la réparation de fissures qui étaient apparues. Ces réparations n'ont pas duré et l'existence de nouveaux problèmes a aussi été constatée, de telle sorte que, en 2008, les bénéficiaires ont déposé une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a conclu que l'entrepreneur devrait faire les vérifications nécessaires relativement aux conditions du sol et ensuite apporter les correctifs appropriés. Insatisfait de cette décision, l'entrepreneur a présenté une demande d'arbitrage. La preuve tend à démontrer que le problème des bénéficiaires serait relié aux conditions du sol ou aux semelles porteuses, ce qui serait confirmé par le fait que, après quatre ans, l'habitation ne s'était pas encore stabilisée. Par rapport aux semelles utilisées, le permis de construction délivré par la municipalité à l'entrepreneur indiquait une largeur minimale de 30 pouces. Or, selon les règles de l'art, lorsqu'une semelle sera utilisée pour soutenir un mur de brique, il faut prévoir une largeur de six pouces de plus que la largeur normale. Ainsi, l'entrepreneur aurait dû installer une semelle de 36 pouces et non de 30 pouces. Par ailleurs, il a manqué de prudence en ne tenant pas compte de la recommandation émise par la municipalité lors de la délivrance du permis. Celle-ci lui avait suggéré de vérifier la capacité du sol avant de commencer les travaux de construction. Il connaissait le problème lié aux conditions du sol et il aurait dû le prendre en considération. L'entrepreneur devra se conformer à la décision de l'administrateur.
HABITATION VAL-DES-FORTS INC., entrepreneur, et JULIE LESSARD et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 9999
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Dans une décision rendue en mars 2008 portant sur l'affaissement du bâtiment des bénéficiaires, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux et correctifs requis et, subsidiairement, de réparer les dommages causés par l'affaissement de l'immeuble. L'entrepreneur a choisi d'exercer un recours en arbitrage et avait donc l'obligation de convaincre du caractère déraisonnable de cette décision, ce qu'il n'a pas été en mesure de faire. Il avait reçu le mandat de construire une maison pour les bénéficiaires à Saint-Amable. Or, n'ayant jamais construit à cet endroit auparavant, il n'était pas conscient de l'existence d'un problème quant à la capacité portante des sols, même s'il en avait remarqué certains lors de l'excavation du sol. En raison de l'obligation de résultat qui lui incombait, il ne pouvait se dégager de sa responsabilité qu'en prouvant qu'il s'agissait d'un cas de force majeure, d'autant plus que les bénéficiaires ne se seraient immiscés d'aucune manière dans les travaux, s'étant limités à indiquer à quel endroit sur leur terrain ils désiraient installer leur résidence. Il a d'ailleurs été démontré que le défaut de construction constituait un vice important et sérieux qui risquait de nuire à la solidité et à l'utilité du bâtiment. Par ailleurs, la situation constitue beaucoup plus qu'une simple menace de perte d'un ouvrage, le préjudice étant né, étant actuel et entraînant de manière immédiate une diminution importante de sa valeur marchande et de son utilité.
LES CONSTRUCTIONS ANDRÉ MALO INC., entrepreneur, et CHRISTIAN ARSENAULT et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 20, 106, 116, et 120
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 6 décembre 2002, les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence. Ce n'est que le 27 août 2007 qu'ils ont dénoncé à l'administrateur les vices de sol ou de construction que comporte leur immeuble relativement à la construction soupçonnée de celui-ci sur une nappe phréatique. Certaines manifestations mineures ont été constatées dès 2003. Les problèmes de drainage et d'ocre ferreuse de même que le bris de la pompe submersible se sont manifestés graduellement. Bien que les bénéficiaires soutiennent n'avoir pris connaissance de la nature et de l'ampleur du vice qu'en juillet 2007, les correspondances et circonstances démontrent qu'ils avaient connaissance du fait que leur immeuble comportait des vices importants dès le mois de novembre 2006. Comme ils n'ont pas respecté le délai de dénonciation de six mois à compter de l'apparition du vice, la requête en irrecevabilité est accueillie. Le délai de cinq ans de garantie en matière de vice majeurs étant aujourd'hui échu, les bénéficiaires ne peuvent plus déposer de recours en la matière. Vu les circonstances, les frais d'arbitrage sont partagés entre les bénéficiaires et l'administrateur.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et ALEX BOUCHARD et une autre, bénéficiaires et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 109, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 22 avril 2002, l'immeuble des bénéficiaires a été terminé. Le 20 janvier 2003, ils ont, par lettre, dénoncé un problème d'odeurs au sous-sol à l'entrepreneur seulement, qui a apporté certaines mesures correctives. Lors de la résurgence du phénomène, ils ont dénoncé le vice à l'entrepreneur et à l'administrateur par lettre du 6 février 2007. Celui-ci a rejeté leur réclamation au motif que la dénonciation était hors délai. L'argument des bénéficiaires selon lequel la réapparition du problème était récente et la dénonciation avait été faite dans les six mois suivant cette résurgence n'est pas recevable. L'omission de dénoncer la situation à l'administrateur dans les six mois suivant sa constatation est fatale.
ANNIE FOREST et un autre, bénféciaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et LES HABITATIONS JEAN-CLAUDE BLAIS INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 18
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage en ce qui a trait à cinq réclamations rejetées par l'administrateur. Les parties ayant déposé une entente relative à la correction de trois de ces éléments, deux doivent donc être tranchés. Quant aux fissures à la galerie avant, la garantie exclut les fissures inesthétiques et s'applique à celles qui diminuent la capacité portante de la dalle de béton. En l'espèce, les fissures sont capillaires et résultent du comportement normal du béton. Par conséquent, leur réparation n'est pas couverte par la garantie. Pour ce qui est des traces d'humidité au sous-sol, la contre-pente de la conduite pluviale empêche l'évacuation normale des eaux, lesquelles s'infiltrent par la dalle de béton. La garantie s'applique aux vices majeurs. La perte de l'ouvrage, qui constitue le principal critère du vice majeur, ne se limite pas à la perte totale de l'immeuble. En l'espèce, le vice de construction entraîne des troubles graves dans l'utilisation de la maison. La demande à cet égard est donc accueillie. Cependant, l'entrepreneur a le choix de la méthode à utiliser pour corriger ce manquement. Par ailleurs, les frais de l'expertise produite par le bénéficiaire lui seront remboursés.
DENIS LECLERC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS G.S. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur à la suite de problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence, dans laquelle ce dernier concluait que sa réclamation devait être rejetée au motif que la cause du problème est la présence d'ocre ferreuse dans le sol. Il a considéré que cette situation constituait un problème de «sol contaminé», exclu du plan de garantie en vertu de l'article 6.7.7. La cause déterminante du dommage subi par le bénéficiaire est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages est toutefois l'infiltration d'eau. Le bâtiment comporte des vices majeurs. Lors de la construction, l'entrepreneur devait tenir compte de la proximité de la nappe phréatique et de la probabilité que cette dernière fluctue continuellement. La nappe phréatique a créé un vice de construction majeur qui empêche le drain de fonctionner adéquatement en raison de la présence d'ocre ferreuse. La demande du bénéficiaire est ainsi couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est donc ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent définitivement, le tout, selon les règles de l'art et les prescriptions du Code national du bâtiment 1995. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation à la suite d'une infiltration d'eau à leur résidence au motif que le plan de garantie ne couvre pas le genre de dommages allégués dans leur réclamation. C'est l'eau située entre le mur et la dalle de béton du sous-sol qui a graduellement causé la moisissure du bas du mur. Ainsi, la cause déterminante du dommage est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages subis par les bénéficiaires est, quant à elle, l'infiltration d'eau subie. Ainsi, une imputation totale des problèmes survenus à la présence d'ocre ferreuse serait erronée. Que l'on conclue qu'il s'agit d'un vice du sol ou d'un vice de construction au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec importe peu: la réclamation des bénéficiaires est couverte par le plan de garantie. Comme le vice est apparu dans les cinq ans suivant la fin des travaux et qu'il a été dénoncé dans les six mois après sa découverte, la demande d'arbitrage des bénéficiaires est accueillie. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra donc prendre les mesures nécessaires afin que le sous-sol du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il dispose d'un délai de six mois pour apporter les corrections. Les frais d'expertise devront être supportés par l'administrateur.
JULIE HUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 9, 10, 12, 29, et 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la demande d'arbitrage présentée par l'entrepreneur doit être rejetée. Celui-ci, en effet, n'est pas demeuré inactif à la suite de la réception de la décision de l'administrateur et il a donné des explications raisonnables afin d'excuser son retard à présenter une demande plus tôt. Il y a donc lieu de proroger le délai de présentation, d'autant plus qu'aucun préjudice pour les deux autres parties n'a été invoqué. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur doit être accueillie puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la découverte des manifestations d'un vice de sol et leur dénonciation. L'administrateur aurait dû rejeter la réclamation du bénéficiaire à cet égard.
PAUL BLANCHETTE CONSTRUCTION, entrepreneur, et DANIEL LETIECQ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur conteste la décision rendue par l'administrateur dans laquelle ce dernier donnait raison aux bénéficiaires en ce qui a trait à leur réclamation pour les pierres éclatées en surface au bas des murets de l'escalier et de la galerie avant. La décision de l'administrateur est annulée au motif que les bénéficiaires ont dénoncé ce vice de sol hors délai; leur réclamation est donc irrecevable, et ce, même si l'entrepreneur n'a pas soulevé ce point avant que l'administrateur ne rende sa décision en première instance (art. 2881 du Code civil du Québec).
ADAMADIA GRIGOROPOULOS et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS MUSTO S.E.N.C., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10