Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a dénoncé un problème relatif au béton de son escalier avant. L'administrateur a été en mesure de constater un niveau d'écaillage assez important, ce qui démontrait, selon lui, que le béton n'était pas en mesure de résister aux chlorures, contrairement aux exigences prévues dans les normes en vigueur. L'entrepreneur soutient que la dégradation prématurée du béton serait le résultat d'un abus par le bénéficiaire de produits pour faire fondre la glace, tandis que ce dernier affirme plutôt qu'une mauvaise mise en place ou cure du béton serait la cause. Or, l'entrepreneur n'a pas démontré que la mise en place du béton avait été effectuée conformément aux règles de l'art et aux normes applicables, ayant plutôt choisi de concentrer son argumentation sur l'utilisation de produits fondants par le bénéficiaire et sur un non-respect des normes du manufacturier. Puisque l'entrepreneur ne s'est pas déchargé de son fardeau de preuve, la décision de l'administrateur doit être maintenue.
9265-8335 Québec inc. / Les habitations RB, entrepreneur, et Michael Pelletier, bénéficiaire, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont notamment dénoncé la présence d'égratignures et de défauts dans la teinture de leur escalier. L'administrateur a retenu que les travaux avaient été effectués après la prise de possession et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger ces déficiences. Or, ce dernier affirme que les dommages en cause étaient apparents lors de la prise de possession de l'immeuble, car des travaux correctifs avaient été effectués préalablement à la demande des bénéficiaires. Étant donné que les problèmes touchant les marches de l'escalier et la rampe étaient clairement visibles au moment de la prise de possession de l'immeuble, il faut conclure qu'il s'agissait de malfaçons apparentes, lesquelles devaient être dénoncées au moment de la réception ou, tant que les bénéficiaires n'avaient pas emménagé, dans les 3 jours suivant la réception. Les bénéficiaires n'ont pas agi dans ce délai, de sorte qu'il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage.
Madame Julie Gagné, bénéficiaire, et Pro Charpente Inc., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Lorsque, en 2020, elle est devenue la deuxième propriétaire d'une résidence construite en 2018, la bénéficiaire a constaté que le béton de la galerie avant s'effritait. L'administrateur a rejeté la réclamation présentée par celle-ci, étant d'avis qu'il était question d'un vice caché, mais que la situation était visible avant que la bénéficiaire ne procède à l'achat de l'immeuble. Cette décision ne peut être maintenue. Même si l'effritement était apparent lorsque la bénéficiaire a acheté sa résidence, la cause de cet effritement était inconnue. L'entrepreneur a indiqué à la bénéficiaire que cette situation était le résultat de l'application de sel sur les marches, mais, pendant l'audience, cette dernière a appris que l'effritement était plutôt causé par le fait que l'entrepreneur avait mis trop d'eau dans le ciment au moment de la construction de la galerie et des marches. En l'espèce, l'entrepreneur a vendu une maison avec une garantie contre les vices cachés. Il est question en l'espèce d'un vice caché qui a été dénoncé dans un délai raisonnable et alors que la garantie était toujours en vigueur. L'entrepreneur ne peut échapper à ses responsabilités.
Madame Chantal Dicaire, bénéficiaire, et 9309-5412 Québec inc. / Les Entreprises Laurent Labrie, entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation en lien avec des travaux effectués par l'entrepreneur à leur escalier. L'administrateur a conclu que ces travaux étaient inadéquats et qu'ils ne respectaient pas les normes de qualité associées à un bâtiment neuf. Il a exigé que l'entrepreneur fasse tous les travaux de finition nécessaires dans un certain délai. Or, les bénéficiaires n'ont pas été satisfaits de ceux-ci et l'administrateur a décidé que les travaux de finition, soit la peinture et l'esthétique de l'escalier, étaient inadéquats. L'entrepreneur souhaite corriger lui-même les problèmes relatifs à la peinture, mais en ce qui concerne l'esthétique de l'escalier, il juge que les travaux respectent les règles de l'art. L'entrepreneur n'a pas respecté ses obligations de remettre en état l'immeuble et de réparer les dommages matériels causés par les travaux correctifs effectués. Il admet d'ailleurs que les travaux de peinture sont manifestement inadéquats pour un bâtiment neuf. Quant aux craquements produits par l'escalier, les travaux réalisés ont donné lieu à des variations de teintes entre l'escalier, la main courante et les planchers. Selon la décision qui a été rendue, l'entrepreneur avait un délai précis pour terminer les travaux. S'il ne pouvait respecter ce délai, l'administrateur pouvait prendre en charge ces derniers. Il s'agit de la solution à retenir en l'espèce. En effet, si l'entrepreneur avait voulu corriger lui-même les problèmes, il aurait pu tenter de régler le litige avec les bénéficiaires ou de refaire les travaux correctifs. Or, il n'a jamais tenté ni offert de corriger les problèmes.
Nathalie Leduc et Stéphane Robidoux, bénéficiaires, et 9162-5665 Québec inc. f.a.s.l.r.s. Habitations Ladouceur, entrepreneur, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception remonte à 2014. En 2018, il a engagé un entrepreneur afin de procéder au remplacement des planches abîmées faisant partie des terrasses de l'immeuble. Cet entrepreneur a constaté que l'installation du revêtement en CanExel était déficiente puisqu'il n'y avait pas de ventilation à l'arrière de celui-ci. C'est à ce moment que le bénéficiaire a réalisé l'ampleur du problème, soit que l'ensemble du revêtement en bois était potentiellement touché. L'administrateur a retenu qu'il ne s'agissait pas d'un vice de construction, de sorte que ce problème n'était pas couvert par le plan de garantie lorsque le bénéficiaire l'a dénoncé. Or, c'est bien l'absence de ventilation qui a causé la dégradation du revêtement des planches. De plus, la situation remplit les critères associés à l'existence d'un vice de construction.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES QUARTIER URBAIN 3, bénéficiaire, et LES HABITATIONS BELLAGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur les escaliers extérieurs de l'immeuble. L'état des colonnes ou des supports de ces escaliers est mis en cause. Or, l'administrateur n'a noté aucun désordre structural et a donc conclu à une absence de vice caché. Cette décision doit être confirmée. Une visite des lieux a permis de constater la présence de moisissures sur les pièces de bois, ce qui découle d'un manque d'entretien. Or, environ 7 années se sont écoulées entre la fin des travaux et la présentation de la réclamation. Aucune preuve ne démontre que le bénéficiaire aurait procédé à l'entretien du bois pendant cette période, quoique ce matériau nécessite un entretien quasi annuel, sinon tous les 2 ans. Par ailleurs, lors de l'inspection préréception, qui a eu lieu en 2017, des réparations mineures avaient été recommandées, mais elles ne semblent pas avoir été effectuées. Enfin, rien ne permet de retenir que l'aménagement et la structure ne seraient pas conformes aux règles de l'art ni qu'il y aurait un début de perte de l'ouvrage. Dans les circonstances, il n'est pas possible de conclure à la présence d'un vice caché.
Syndicat de la copropriété Quartier Gareau 3420 à 3454, bénéficiaire, et Quartier Gareau inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Lorsque les bénéficiaires ont emménagé dans leur résidence, ils ont été incapables de faire monter leur lit à l'étage supérieur par l'escalier. L'entrepreneur a dû procéder au retrait de fenêtres pour faire entrer ce meuble dans la chambre par l'extérieur. Les bénéficiaires, ne voulant pas être tenus de retirer les fenêtres lorsque viendrait éventuellement le temps de changer de lits, ont présenté une réclamation pour que les escaliers intérieurs de leur résidence soient réaménagés conformément aux normes et de façon à ce qu'il soit possible d'y faire passer un sommier et un matelas de format grand lit à 2 places. L'administrateur a conclu à la présence d'une malfaçon non apparente et il a ordonné à l'entrepreneur de faire les travaux nécessaires. À la suite d'une première intervention, l'escalier est devenu conforme aux normes en vigueur quant à sa largeur. Cependant, l'échappée de l'escalier était toujours déficiente à l'endroit où convergeaient 3 marches rayonnantes. L'administrateur a été tenu de prendre en charge les travaux correctifs à cet égard. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Il est question d'une malfaçon non apparente de nature technique qui prend sa source dans le positionnement du point de départ du calcul de l'échappée. La solution la plus appropriée serait d'apporter un correctif par une réduction de l'extrémité libre de la marche avec travaux de finition. Cela aura le double résultat de ne pas réduire la largeur de l'escalier et de ne pas toucher la structure du bâtiment.
9264-3212 QUÉBEC INC., entrepreneur, et NICOLE MOSEKA et JACKSON DUFREINE, bénéficiaires, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE GCR, administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillies en partie.
Dans une première décision, l'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, relative à la conformité de l'escalier extérieur arrière de l'immeuble. D'une part, il a constaté que la main courante n'était pas continue, ce qui est contraire aux exigences du Code national du bâtiment - Canada 2005. D'autre part, il a noté que, à certains endroits, l'espace entre la main courante et le mur était trop étroit pour y laisser glisser la main. Dans une seconde décision, l'administrateur a conclu à la présence d'un problème d'insonorisation. Ainsi, bien que les résultats de tests aient été majoritairement conformes aux exigences minimales, ils ne respectaient pas l'indice mentionné dans le devis présenté aux propriétaires et faisant partie intégrante des contrats signés. L'administrateur a exigé de l'entrepreneur qu'il vérifie toutes les cloisons mitoyennes pour s'assurer qu'un indice de transmission de son (ITS) 60 soit obtenu partout où une insonorisation serait nécessaire. En ce qui concerne la main courante, la demande d'arbitrage doit être accueillie quant à son caractère continu. Vu la largeur de l'escalier, le Code national du bâtiment - Canada 2005 ne prévoit qu'une seule main courante et on trouve une main courante continue du côté gauche. Il est inexact de prétendre que cette main courante devrait se trouver du côté droit. La décision de l'administrateur doit être retenue quant au manque d'espace derrière la rampe sur le garde-corps, un dégagement d'au moins 50 millimètres devant se trouver entre la main courante et la surface située derrière elle. En ce qui a trait à l'insonorisation, le bénéficiaire et l'entrepreneur s'étaient entendus sur une composition des murs répondant à la norme Field ITS (FITS) 56, ce qui est supérieur à la norme FITS 50 établie au Code national du bâtiment - Canada 2005. Or, l'entrepreneur avait une obligation de résultat de fournir un immeuble conforme aux plans et devis. Il devra donc s'assurer qu'un indice FITS 56 soit obtenu partout où une insonorisation est nécessaire et faire lui-même les tests qui s'imposent à cette fin.
Développement P10 Inc., entrepreneur, et Syndicat de copropriété du 5366, 10e avenue, bénéficiaire, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une maison familiale et ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Parmi ceux-ci, il était notamment fait mention de la conformité de certaines fenêtres par rapport au devis. À cet égard, les bénéficiaires prétendaient que le cadrage des fenêtres devait être recouvert de polychlorure de vinyle. Ce point doit être accueilli puisque l'obligation de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art englobe la conformité des travaux aux plans et devis. Il est donc question d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur la présence de fissures sur la plupart des allèges de fenêtres. Sur ce point, l'administrateur avait donné raison aux bénéficiaires, étant d'avis qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente au moment de la réception de l'immeuble. Or, ces derniers n'ont pas fait la preuve d'une défectuosité du mortier. Il faut plutôt retenir que les fissures découlent du comportement normal des matériaux et qu'elles n'ont pas la visibilité requise pour exiger des travaux correctifs. Un autre point visé par la réclamation était la non-conformité des plaques d'interrupteur et de prises électriques par rapport au devis. En effet, les parties avaient décidé que des plaques murales sans vis seraient utilisées pour présenter une apparence plus contemporaine. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il doit installer ce qui était prévu. Enfin, en ce qui a trait à des problèmes touchant l'escalier principal, les bénéficiaires n'ont gain de cause qu'en partie. Ainsi, des égratignures dans les escaliers sont trop mineures pour qu'une réclamation puisse être acceptée, d'autant moins qu'ils n'ont pas démontré que ce problème pourrait avoir un effet éventuel sur la durabilité ou la solidité de l'escalier. Toutefois, une fissure au bloc de la rampe causée par une installation fautive des vis constitue manifestement une malfaçon, laquelle est susceptible de nuire à la solidité de la rampe, et donc à la sécurité des occupants. Les travaux correctifs requis doivent être effectués.
MV et al, demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC., défendeurs, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté un jumelé détenu en copropriété. Selon le devis de construction, le perron et les marches avant devaient être en béton, tandis que, selon les plans du jumelé, une mention indiquait que le perron et les marches seraient en bois. En l'espèce, le devis constitue un véritable contrat entre les parties. La pratique et les usages enseignent que le devis l'emporte habituellement sur les plans. Or, même si une photographie du jumelé semble montrer des escaliers en bois, les parties ont convenu d'une galerie avant en béton. De plus, la photographie indique bien que l'image est à titre indicatif. Par conséquent, les devis doivent être préférés aux plans. Quant au consentement qui aurait été obtenu des bénéficiaires, il ne semble pas avoir été libre et éclairé. La réclamation des bénéficiaires porte aussi sur le muret d'intimité à l'arrière du jumelé. En effet, ils ont acheté une terrasse arrière à l'entrepreneur, tandis que leur voisin ne l'a pas fait. Or, l'entrepreneur n'a pas démontré que les propriétaires des deux unités devaient acheter une terrasse pour avoir droit au muret d'intimité ou que les bénéficiaires devraient débourser une somme additionnelle pour ce muret ni le montant qu'ils auraient dû payer. Bien que les deux terrasses soient déjà construites et que l'installation d'un muret d'intimité sera plus difficile, l'entrepreneur devra néanmoins corriger la situation puisque l'installation d'un muret faisait partie de ses obligations contractuelles.
CONSTRUCTION RICHARD CLICHE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3196-3198, FRÉDÉRIC-LÉGARÉ, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont acheté un jumelé détenu en copropriété. Selon le devis de construction initial, le perron et les marches avant devaient être en béton, tandis que, selon les plans du jumelé, une mention indiquait que le perron et les marches seraient en bois. Les seconds acheteurs ont par la suite signé un devis comprenant un balcon avant en bois. En l'espèce, le devis signé par le premier acheteur constitue un véritable contrat entre les parties. La pratique et les usages enseignent que le devis l'emporte habituellement sur les plans. Or, même si une photographie du jumelé semble montrer des escaliers en bois, les parties ont convenu d'une galerie avant en béton. De plus, la photographie indique bien que l'image est à titre indicatif. Enfin, il faut conclure que les bénéficiaires n'ont pas donné un consentement libre et éclairé quant à leur renonciation à bénéficier d'un balcon et d'escaliers en béton, ayant été amenés à croire, par l'entrepreneur, qu'ils n'avait aucun autre choix en raison de la réglementation de la Ville. Par conséquent, les devis originaux doivent être préférés aux plans. La réclamation des bénéficiaires porte aussi sur le muret d'intimité à l'arrière du jumelé. En effet, ils n'ont pas acheté une terrasse arrière et il faut noter que le devis de construction ne fait pas mention d'un muret. Les terrasses ne faisant pas partie des contrats de base, les bénéficiaires sont libres d'aménager l'accès arrière à leur porte-fenêtre selon leurs goûts et leurs moyens financiers. Ils n'ont toutefois pas droit au muret sur simple achat du bâtiment.
CONSTRUCTION RICHARD CLICHE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3202-3204, FRÉDÉRIC-LÉGARÉ, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2010. Elle a présenté une première réclamation au mois de mai 2014, donc pendant la période de couverture des vices majeurs. Ses réclamations portent notamment sur une déficience du système de drainage ainsi que sur des imperfections et une dégradation de la surface des escaliers de béton en façade. Quant au premier point, elle a noté la présence de fissures à la fondation au mur droit de l'immeuble et elle est d'avis que ce problème serait attribuable à une déficience du système de drainage. L'administrateur a effectué des tests d'eau et il n'a pas constaté d'infiltration d'eau. Il s'est dit d'avis que le problème avec les drains ne devait pas être considéré comme un vice majeur puisque la stabilité du bâtiment n'était pas mise en cause. Il faut aussi tenir compte du fait que les infiltrations rapportées par la bénéficiaire ont eu lieu seulement à deux reprises, en 2016, alors que la fin des travaux remonte à 2010. Si ces infiltrations d'eau étaient liées au drain français, les dégâts et les inconvénients seraient probablement plus sérieux. Il faut conclure que la bénéficiaire n'a pas démontré l'existence d'une perte totale ou partielle de l'immeuble en raison de certains problèmes liés au drainage, ce qui constitue pourtant un des éléments nécessaires pour prouver l'existence d'un vice majeur. En ce qui concerne les escaliers, l'administrateur a décidé que la situation résultait de l'usure normale du bâtiment et qu'il n'était de toute façon pas question d'un vice majeur de construction. À cet égard, les imperfections à la surface des escaliers sont plutôt de la nature de malfaçons, tel que l'a décidé l'administrateur. Toutefois, la perte éventuelle de trois marches en porte-à-faux constitue une perte partielle de l'ouvrage et cet aspect de la réclamation est accordé. En ce qui concerne ces marches, même s'il n'en a été précisément question pour la première fois qu'en 2016, il faut conclure que ce problème était couvert par la réclamation initiale faisant état d'un problème avec les escaliers. En effet, la bénéficiaire n'est pas un expert dans le domaine de la construction et la dénonciation de problèmes quant aux marches est suffisant.
CHANTAL BISSONNETTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS BENOIT COUSINEAU INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, insatisfaite d'une décision de l'administrateur, demande l'arbitrage de plusieurs points. Notamment, il est question d'un trou au fini de gypse sur deux coins de la cage de l'escalier qui mène au sous-sol de sa résidence, élément qu'elle n'aurait constaté qu'à la suite des travaux d'un poseur de planchers qui lui en a fait la remarque après avoir enlevé la moulure. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un élément qu'un acheteur raisonnablement diligent aurait pu déceler au moment de la réception et que c'est à ce moment qu'il devait être dénoncé. Or, vu l'endroit où se trouve le trou, et comme il a fallu qu'un poseur de plancher enlève la moulure et lui fasse une remarque pour qu'elle constate le problème, il faut conclure qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente, laquelle a été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. L'arbitrage porte aussi sur des problèmes de craquement et de vibration du plancher. Toutefois, l'expert de la bénéficiaire a affirmé que le plancher avait été construit selon les règles de l'art et l'administrateur a indiqué que la vibration était normale pour une structure en bois. Le plan de garantie ne couvre pas la vibration normale du plancher, laquelle ne constitue pas une malfaçon. La bénéficiaire devra explorer les possibilités qui s'offrent à elle si elle veut un plancher qui réponde complètement à ses attentes. En ce qui a trait à la présence d'agrafes visibles sur le revêtement extérieur, l'administrateur a retenu qu'il ne s'agissait pas d'une malfaçon, qu'il s'agissait d'une question esthétique, qu'il ne tolérerait pas une telle situation chez lui et qu'il ferait des retouches. À cet égard, un problème esthétique peut constituer une malfaçon et la présence d'agrafes visibles, intolérables autant pour l'administrateur parlant en son nom personnel que pour la bénéficiaire, montre un manquement aux règles de l'art. L'entrepreneur devra apporter les correctifs requis. Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner une période d'observation avec photographies à l'appui afin de vérifier si une fissure à la fondation n'est pas la source d'un problème plus important. L'administrateur a noté une absence totale de mouvement ou d'indice de mouvement et le plan de garantie ne permet pas de mettre de côté ce fait au motif que la bénéficiaire aurait des doutes personnels et demanderait à être rassurée.
Sylvie Tremblay, bénéficiaire, et 9032-3411 Québec Inc., Construction Excel, entrepreneur, et La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu une décision portant notamment sur trois points qui font l'objet d'une demande d'arbitrage des bénéficiaires. Premièrement, il a rejeté une réclamation visant la rugosité du vernis appliqué sur les rampes des escaliers au motif que cette situation était présente dès la réception du bâtiment et qu'elle était donc décelable par un acheteur raisonnablement diligent. À cet égard, le fait que les bénéficiaires aient présumé que la dénonciation était incorporée au formulaire d'inspection préréception puisque le problème figurait déjà sur la liste de travaux à faire rédigée par l'entrepreneur est en soi insuffisant. En effet, il aurait fallu une mention écrite sur le formulaire d'inspection préréception pour que la dénonciation puisse être qualifiée de prouvée. Deuxièmement, l'administrateur a conclu que des fissures capillaires étaient attribuables au comportement normal des matériaux lors du séchage et que les réparations qui étaient rendues nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, alors que le séchage du mortier de joints ne dure que durant 90 jours après son application, il faut conclure que les fissures en cause, qui sont apparues au cours de la troisième année suivant la réception du bâtiment, ne résultent pas du séchage et qu'elles ne sont donc pas exclues. Néanmoins, il n'est pas possible de parler de vices cachés puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré que les fissures altéreraient la solidité ou la durée normale de vie des murs, ni qu'elles diminueraient l'utilisation ou l'utilité normale des murs. Troisièmement, l'administrateur a décidé que des imperfections au béton des marches et des contremarches du balcon avant ne remplissaient pas les critères du vice caché, car elles n'étaient pas assez importantes pour amoindrir la solidité de l'escalier. À cet égard, l'existence d'une appréhension quant à un risque futur ne peut constituer une preuve suffisante à l'appui d'une décision. Par ailleurs, les bénéficiaires ont été trop vagues lorsqu'ils se sont contentés d'affirmer que, s'ils avaient connu la condition de l'escalier au moment de l'achat de leur résidence, ils n'auraient pas payé un si haut prix.
CÉLINA MACHADO ET MARTIN DUMONT, bénéficiaire, et SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Premièrement, il a dénoncé le fait que la rampe d'accès pour personnes handicapées n'a pas de palier de repos tous les neuf mètres et qu'elle n'est pas munie de mains courantes ni de garde-corps. L'administrateur a conclu que la rampe n'était pas reliée à l'immeuble et qu'il s'agissait d'un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment, de sorte qu'elle était exclue de la garantie. Or, d'un point de vue physique, cette rampe fait partie du bâtiment. De plus, elle a une nécessité fonctionnelle. En effet, il s'agit de la seule voie qui permet à une personne non résidente ayant une déficience physique d'avoir accès au bâtiment. Il est donc primordial que ce bâtiment soit sécuritaire et accessible selon les exigences de la loi. Deuxièmement, il était question de l'isolation du mur extérieur du garage. À cet égard, bien que l'entrepreneur ait le droit de remplacer un produit par un produit équivalent, tel que l'a indiqué l'administrateur, le produit de remplacement utilisé en l'espèce était bien en deçà du niveau d'isolation requis et de ce qui était prévu par la réglementation, de sorte qu'il faut donner raison au bénéficiaire. Troisièmement, ce dernier a dénoncé l'absence de garde-corps aux endroits où les dénivellations excèdent 600 millimètres. Sur ce point, même s'il y a dérogation, elle se situe à l'extérieur du bâtiment et n'est donc pas couverte par la garantie. Enfin, en ce qui concerne la finition des marches et des paliers de la cage d'escalier arrière, qui ne sont pas recouverts de céramique comme dans les autres phases du projet, l'administrateur a de nouveau invoqué la substitution de matériaux. Or, le ciment qui recouvre les marches et les paliers n'est pas un matériel de substitution ou de remplacement, mais plutôt une surface de base sur laquelle doit être posé, selon les règles de l'art, un revêtement de substitution. Il est donc question d'un travail inachevé et contraire aux règles de l'art, et l'entrepreneur devra faire les travaux nécessaires pour régler ce problème.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PROMENADES DU GOLF 4 804 733, bénéficiaire, et 9211-4388 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation quant à plusieurs problèmes portant notamment sur les marches de leur escalier avant, la surface de leur balcon arrière, la présence du bois ayant servi de forme lors de la coulée de béton du plafond de leur chambre froide et sur l'emplacement de la valve de la conduite d'eau principale. L'administrateur a rejeté leur réclamation quant à plusieurs points, dont ceux-ci, d'où la demande d'arbitrage. En ce qui concerne les marches de l'escalier avant, il faut maintenir la décision de l'administrateur relativement à un bris qui était apparent lors de la réception et qui aurait dû être dénoncé à ce moment. Ce n'est pas parce que l'aménagement extérieur n'était pas terminé que ce défaut ne devait pas être dénoncé. La décision de l'administrateur doit toutefois être infirmée quant à un vallonnement aux marches et à des traits encavés puisqu'il n'est pas question de malfaçons apparentes. En ce qui a trait à la surface du balcon arrière, l'administrateur a noté la présence de traces consécutives à l'accumulation d'eau, ce qui aurait été acceptable et conforme aux règles de l'art. Or, il faut conclure qu'il s'agit plutôt d'une malfaçon non conforme aux règles de l'art pour une maison neuve. Un resurfaçage devra être effectué, lequel sera accompagné d'un nettoyage, pour enlever les traces de lignes, et de la mise en place d'une pente afin d'éloigner les eaux de la maison. Quant à la forme de bois, l'administrateur a noté l'absence de tout dommage résultant d'un surplus d'humidité aux éléments de bois et l'absence de disposition réglementaire sur la question. Or, l'entrepreneur a admis dans le contrat qu'il pourrait y avoir des infiltrations d'eau ou de la condensation, et les bénéficiaires ont remarqué une telle situation, de sorte qu'il n'est pas possible d'affirmer qu'il n'y a aucun risque d'humidité et que le fait de laisser le bois en place ne contreviendrait pas aux règles de l'art. Celui-ci doit être enlevé. Finalement, en ce qui concerne la valve, les bénéficiaires ont dénoncé une accessibilité inadéquate de la tête de la valve de la conduite d'eau principale, laquelle est enfouie sous le pavé imbriqué du trottoir avant. En l'espèce, obliger les bénéficiaires à fracturer le trottoir en cas d'urgence n'est pas une option acceptable, d'autant moins que la valve principale doit rester accessible même pour des situations qui ne seraient pas urgentes. La valve doit être rendue accessible en tout temps.
MADAME ANNA LISA ZANNI et MONSIEUR FRANCO ENEA, bénéficiaires, c. SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la pose des pierres de façade de leur foyer et sur l'état de leur escalier extérieur. En ce qui concerne le premier point, lors de la livraison de leur maison, la pierre murale avait été posée sur tout le mur de gypse où était situé le foyer du salon mais non sur la plaque métallique de façade qui ceinturait l'ouverture de l'âtre. Selon l'entrepreneur, cela était dû au fait que la colle utilisée pour la pierre adhérait bien au gypse mais n'était pas compatible avec le métal, le plastique ou la mélamine. La règle de l'art voulait donc que la plaque métallique soit laissée à découvert. Les bénéficiaires prétendent plutôt que la plaque devait être couverte. Bien qu'ils n'aient rien mentionné à cet égard lors de la livraison, en juillet 2010, des pierres additionnelles ont été installées au mois de décembre, mais le résultat était décevant sur le plan de l'esthétique et les bénéficiaires veulent que tout le travail soit repris. Or, ce n'est qu'au mois d'août 2012 qu'un avis a été envoyé à l'administrateur. Cette demande doit être rejetée, car l'avis a été envoyé tardivement. En effet, les malfaçons doivent être dénoncées dans un délai raisonnable à partir de leur découverte, en l'espèce à compter de la pose des pierres supplémentaires. Les bénéficiaires devaient dénoncer le problème dans les six mois suivant ces travaux, ce qu'ils n'ont pas fait, de sorte que leur réclamation sur ce point doit être rejetée. Par ailleurs, même si la dénonciation avait été faite dans les délais prévus, la demande aurait été rejetée, les bénéficiaires n'ayant pas démontré que l'entrepreneur n'aurait pas respecté les obligations qui lui incombaient aux termes du contrat. En ce qui concerne le béton de l'escalier extérieur avant, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé un problème d'effritement dans un délai de six mois à partir de sa découverte et n'ont pas démontré la mauvaise qualité du ciment, qu'ils invoquaient au soutien de leur réclamation.
SÉBASTIEN LEBLANC et VÉRONIQUE LAFLEUR, bénéficiaires, et HABITATIONS M.P. GAUL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2012, ont dénoncé au mois d'octobre une série de problèmes touchant l'immeuble. Ils indiquaient notamment que la finition de la surface du balcon arrière en béton coulé était mal exécutée, que le nez de palier était fissuré et que la dénivellation des marches de l'escalier de béton était inadéquate. Quant aux deux premiers points, l'administrateur a souligné que les bénéficiaires n'avaient pas manifesté leur insatisfaction lors de la réception du bâtiment, alors que ces problèmes étaient apparents. Relativement au troisième point, il a admis qu'il avait été dénoncé par écrit au moment de la réception, mais n'était pas d'avis que la situation observée remplissait les critères de la malfaçon. Estimant par ailleurs que les travaux exécutés par l'entrepreneur étaient acceptables et conformes aux règles de l'art, l'administrateur n'a pas retenu la réclamation des bénéficiaires. En ce qui concerne les deux premiers points, les bénéficiaires font valoir qu'il y aurait eu une erreur d'interprétation ou d'inscription lorsque la représentante de l'entrepreneur a rempli la déclaration de réception. Or, cette prétention n'est pas supportée par la preuve ni par le témoignage des bénéficiaires. En ce qui a trait à la dénivellation des marches de l'escalier en béton, il a été possible de constater la présence d'une pente de drainage négative, ce qui empêche l'évacuation de l'eau et constitue, entre autres choses, un risque de chute pour tout usager. Il y a donc une malfaçon, laquelle requiert une intervention de l'entrepreneur puisqu'elle peut porter atteinte à la sécurité des occupants et des visiteurs. Il faut aussi considérer la sécurité des marches du balcon avant, soit l'accès principal au bâtiment. L'entrepreneur n'a pas exécuté les travaux de construction de celles-ci conformément aux règles de l'art, et il ne pourra pas se contenter de simplement recouvrir ce qui existe déjà d'une mince surface de béton additionnel. Puisque la durabilité de l'ouvrage est nécessaire, il devra procéder à une nouvelle coulée de béton de l'ensemble des marches.
JULIE OUELLETTE et SYLVAIN CHARTRAND, bénéficiaires demandeurs, et 9143-5834 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes de son immeuble au mois de septembre 2009. En juin 2012, il a dénoncé des problèmes portant notamment sur la toiture de l'immeuble et sur l'état de l'un de ses escaliers. En ce qui concerne le premier point, l'administrateur a refusé de reconnaître que le fait que des bardeaux avaient été arrachés par de grands vents était relié à un vice caché. Quant au second point, alors qu'il était question du niveau des marches en béton de la façade du côté gauche, il a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. Le bénéficiaire demande l'arbitrage quant à ces deux points. Or, cette demande doit être rejetée dans le cas de la toiture. En effet, même s'il fallait conclure que les bardeaux ont été mal installés, cela ne veut pas dire que toute la toiture est par conséquent sujette à une infiltration d'eau. Il n'est d'ailleurs pas possible de conclure que l'arrachement de bardeaux est relié à une installation fautive. En ce qui concerne l'escalier, le représentant du bénéficiaire a constaté pour la première fois en 2010 une ouverture entre le sommet de celui-ci et le palier. Malgré des tentatives de l'entrepreneur afin de corriger la situation, l'ouverture est réapparue. L'administrateur a eu tort de conclure à l'absence d'un vice caché. D'une part, le problème en cause était caché et existant au moment où les parties communes ont été reçues. D'autre part, il a une certaine gravité. En effet, même si, prises individuellement, les ouvertures constatées et les mains courantes dévissées en raison du déplacement peuvent ne pas constituer des problèmes suffisamment graves, lorsqu'elles sont considérées collectivement et dans leur totalité, ces déficiences amènent à conclure à l'existence d'un risque de sécurité important pour les occupants et les utilisateurs de l'escalier. Ce risque compromet et réduit l'utilité de l'escalier ainsi que du palier. L'administrateur devra s'assurer que les travaux correctifs requis seront faits quant à ce point.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 8380 À 8390 DE BUFFALO, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION G. CARRIER INC. (en faillite), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes d'un immeuble au mois de mai 2007. En septembre 2011, il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur n'a pas retenu certains de ceux-ci, notamment car le bénéficiaire avait présenté sa demande dans la cinquième année de la couverture du plan de garantie, de sorte que seuls les vices majeurs étaient encore couverts. Ainsi, selon lui, les points qu'il a rejetés ne visaient pas de tels vices. Cette décision doit être maintenue en ce qui a trait au mur de fondation. En effet, bien que le bénéficiaire ait soutenu que le dégagement hors sol était inadéquat, il n'a présenté aucune preuve d'infiltration d'eau ou de solin défectueux et n'a pas démontré l'existence d'un vice majeur. Quant au solin mural, vu l'absence d'infiltration d'eau, d'humidité excessive, de moisissure, de pourriture ou d'accumulation de glace sur une partie non étanche, la seule présence d'une pente négative ne peut être qualifiée de vice majeur qui entraînerait une perte totale ou partielle de l'immeuble. Quant aux paliers des balcons, le bénéficiaire se plaint du gondolement des planches et du danger que cela pose pour les enfants. Or, il faut retenir qu'il a lui-même poncé et verni celles-ci sans faire appel à une entreprise spécialisée. Il n'est pas possible de conclure à un vice de construction ou de conception de l'entrepreneur, d'autant moins que le balcon présente une pente. Il y a toutefois un vice de construction touchant la marche en béton à la jonction du mur de fondation et de la colonne de soutien, laquelle présente une fissure. En effet, le fait qu'elle soit essentielle pour les occupants de l'immeuble et qu'elle soit fracturée de part en part après quatre ans démontre la présence d'un tel vice. Des fissures de retrait qui peuvent être observées au niveau de la fondation ne se qualifient toutefois pas de vice majeur puisqu'elles sont le résultat du comportement normal des matériaux.
SDC 1191 RUE PANET, bénéficiaire, et LES TERRASSES PLESSIS PANET INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision en faveur des bénéficiaires, ayant conclu que le béton de l'escalier extérieur de la façade principale de leur résidence était considérablement et anormalement désagrégé sur la surface des marches et que les plaques de crépi se décollaient des contremarches. Selon l'administrateur, il s'agissait de désordres prématurés sans lien avec l'usure normale des matériaux, et rien ne permettait de croire qu'ils pouvaient être attribuables à un manque d'entretien de la part des bénéficiaires. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision et prétend qu'un mauvais entretien serait la cause de la situation, plus particulièrement l'utilisation de sel de déglaçage sur les marches. À l'appui de ses prétentions, il a déposé un document provenant de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec qui vise à réduire les problèmes d'écaillage des surfaces de béton et qui reconnaîtrait, selon lui, que l'utilisation de sel de déglaçage occasionne ces problèmes. Or, ce document ne confirme pas que le sel de déglaçage est toujours responsable du type de dommage observé par les bénéficiaires. En effet, il faut en premier lieu que les entrepreneurs assurent une bonne performance à long terme. En l'espèce, la preuve n'a pas confirmé la résistance du béton utilisé et aucun rapport d'expertise portant sur la qualité du béton, sur le pourcentage d'air entraîné ou sur les délais de mûrissement n'a été présenté. La décision de l'administrateur est donc maintenue.
9107-3395 QUÉBEC INC. (f/a/s LES HABITATIONS NOUVELLE ÈRE), demanderesse, et JEUDINA NELSON et DANIEL HERVÉ JOSEPH, défendeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de juin 2005. À partir de ce moment, elle a communiqué avec l'entrepreneur afin que des correctifs soient apportés et celui-ci s'est toujours fait rassurant, indiquant qu'il n'était pas nécessaire de s'inquiéter ou de procéder de manière plus officielle. L'entrepreneur a corrigé certains problèmes au fil des ans, mais d'autres n'ont pas été réglés. En mai 2010, la bénéficiaire a eu recours aux services d'un avocat et, le mois suivant, une dénonciation a été faite auprès de l'administrateur et une réclamation a été présentée, portant notamment sur un problème touchant l'escalier extérieur, qui n'était pas à niveau et dont la rampe se détachait du mur. L'administrateur a rejeté la demande sur ce point, ayant conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans le délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème. En l'espèce, les problèmes que comporte l'escalier sont sérieux et ils constituent une perte de l'immeuble, de sorte qu'il faut conclure à l'existence d'un vice de construction, lequel est couvert par la garantie pour une période de cinq ans. Leur dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En effet, la situation s'est aggravée avec le temps, de sorte que la détérioration et la perte ont été graduelles, et la découverte de la gravité du problème n'a pas été immédiate, remontant plutôt aux environs du mois de juin 2010. Ainsi, il y aurait lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Or, le bénéficiaire a déjà fait exécuter ceux-ci pour des raisons de sécurité et afin d'éviter un effondrement. Puisqu'il n'a pas obtenu d'autorisation avant d'effectuer ces travaux, il paraît juste de lui accorder la moitié de leur coût.
ANTONIETTA DI MANNO, bénéficiaire, et PENTIAN CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires de maisons en rangée construites par l'entrepreneur. La réception des unités a eu lieu en novembre 2008. Au mois d'octobre 2010, le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur l'absence de solins au-dessus des épaulements des cheminées et sur la détérioration des marches de béton à l'avant des unités. L'administrateur a rejeté les réclamations sur ces points au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. En ce qui concerne les solins, une visite des lieux a démontré d'une manière évidente que leur absence constituait une malfaçon apparente pour un professionnel de la construction, de sorte qu'il s'agissait d'une situation qui aurait dû être dénoncée lors de la réception des parties communes par le professionnel du bâtiment choisi par le bénéficiaire. Quant aux escaliers, l'administrateur a présenté un témoignage plus crédible, selon lequel le problème de fissures touchant les marches aurait été découvert dès le printemps 2009, soit après un premier cycle de gel et de dégel. La dénonciation, qui n'a été faite qu'en octobre 2010, était tardive.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES TILLEULS, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENTS TGB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 35, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 15 juillet 2008. Le 17 juillet 2009, il a adressé à l'entrepreneur une réclamation portant sur certains éléments. Il était notamment question de l'effritement du béton dans l'escalier extérieur avant et du caractère non sécuritaire du mécanisme de la porte de garage. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire quant à ces points. Eu égard à l'escalier extérieur, le bénéficiaire a pris connaissance de la situation au mois d'avril 2009. Il a dénoncé le problème dans un délai raisonnable après sa découverte, soit dans les six mois qui ont suivi, mais l'administrateur fait valoir que la dénonciation aurait dû être faite à l'intérieur de la période de couverture de un an applicable. L'interprétation que fait l'administrateur du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut toutefois être retenue, car elle est trop sévère. L'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. Quant au mécanisme de la porte de garage, c'est le rail de glissement qui présente un problème: il est trop bas et pourrait facilement causer des blessures à la tête ou aux mains. Selon l'administrateur, cette situation était apparente au moment de la réception et sa dénonciation aurait été tardive. Or, l'entrepreneur avait effectué des travaux pour corriger le problème au mois d'octobre 2008, soulevant les rails autant qu'il le pouvait. Le bénéficiaire a considéré qu'il y avait eu une nette amélioration jusqu'à ce qu'un visiteur se blesse au contact des rails. Ce n'est qu'en janvier ou en février 2009 qu'il a découvert la véritable gravité de la situation ainsi que l'étendue et la complexité des remèdes à apporter. Il faut donc considérer qu'il n'était pas question d'une malfaçon apparente à la réception, mais plutôt d'un vice caché découvert en 2009. La dénonciation s'est faite dans les six mois suivant cette date, et il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour régler la situation.
JACQUES CHOUINARD, bénéficiaire, et CONSTRUCTION JOLIVAR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 18
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de novembre 2005. Au mois de janvier 2010, pendant la cinquième année de la garantie, elle a dénoncé la présence de fissures sur les marches à l'avant et à l'arrière de l'immeuble. L'administrateur a rejeté sa réclamation au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans les six mois suivant la découverte du problème. Selon lui, la fissure à l'arrière aurait probablement été couverte par la garantie n'eût été le non-respect du délai de dénonciation. Quant à la fissure à l'avant, l'administrateur a conclu qu'elle n'aurait pas été couverte par la garantie puisque le problème n'était qu'esthétique. La bénéficiaire prétend qu'elle a découvert le problème touchant les marches arrière au mois d'avril 2009 mais qu'elle a cru à l'époque que la fissure était bénigne. Ce n'est qu'au mois d'août 2009, lors de la visite d'un agent d'immeuble qui lui aurait conseillé de faire une réclamation à ce sujet, qu'elle s'est rendu compte qu'il y avait un problème à régler. En ce qui concerne les marches à l'avant de l'immeuble, la bénéficiaire a affirmé n'avoir remarqué la présence d'une fissure qu'au mois d'octobre 2009. La dénonciation de ce problème aurait donc été faite dans le respect du délai raisonnable de dénonciation. Quant à l'escalier à l'arrière, la bénéficiaire a conclu un contrat avec des experts pour faire construire une maison et elle n'est pas elle-même une experte. On ne saurait la blâmer au motif qu'elle n'aurait pas reconnu une déficience lorsqu'elle a remarqué une fissure d'apparence bénigne. Ce n'est que lorsque l'agent immobilier lui a indiqué que la fissure était révélatrice d'un problème, au mois d'août 2009, que la bénéficiaire a pu soupçonner la gravité et l'étendue du problème touchant les marches et c'est à compter de ce moment que le délai de dénonciation a commencé à courir. Par conséquent, la dénonciation au mois de janvier 2010 a été faite dans un délai raisonnable.
CRYSTAL KACZKOWSKI, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur immeuble en juin 2006. Dans les mois qui ont suivi, ils se sont plaints à quelques reprises auprès de l'entrepreneur, notamment quant à l'apparition de fissures sur des lattes de plancher. L'entrepreneur a donné suite à ces plaintes, quoique de manière insatisfaisante. En janvier 2007, les bénéficiaires ont envoyé à l'entrepreneur un avis écrit concernant d'autres fissures, entre autres choses. Ils n'ont alors pas envoyé d'avis à l'administrateur. En mai 2008, ils ont envoyé un dernier avis, où il était encore question de fissures et d'autres problèmes, dont le désagrègement des marches en béton de l'escalier extérieur. De nouveau, ils n'ont pas envoyé d'avis à l'administrateur. Ce n'est qu'au mois d'août suivant qu'ils lui ont fait parvenir un premier avis. Les malfaçons qui ont été découvertes la première année de la garantie n'ont pas été dénoncées à l'administrateur dans un délai raisonnable suivant leur découverte, délai qui est de six mois. Par conséquent, leur recours quant à ces points doit être rejeté. Quant aux éléments découverts au cours de la deuxième année de la garantie, ils ne sont pas suffisamment graves pour être considérés comme des vices cachés et ils ne sont donc pas couverts.
DANIEL CÔTÉ et une autre, bénéficaires, c. LES CONSTRUCTIONS E.D.Y. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage de deux décisions rendues par l'administrateur. Parmi les points soulevés, il est notamment question de la pose de crépi et d'une différence de hauteur des marches du hall d'entrée du rez-de-chaussée de l'immeuble. L'administrateur a conclu que la pose de crépi n'était pas obligatoire et il ne l'a pas imposée à l'entrepreneur. Selon les bénéficiaires, elle est nécessaire pour hydrofuger les murs extérieurs. Toutefois, les principaux critères pour choisir de poser un crépi sur les murs extérieurs de fondations sont de nature davantage esthétique qu'hydrofuge. Par ailleurs, l'entrepreneur ne s'est jamais engagé par contrat à poser un crépi. Cette réclamation est donc rejetée. Quant aux marches situées dans le hall d'entrée, la première du bas est d'environ 7,5 centimètres moins profonde que les 2 autres. L'administrateur a considéré que, après une utilisation à maintes reprises, cela ne représentait pas un danger. Toutefois, bien que l'ascension des marches ne semble pas poser un danger, la descente est plus propice aux accidents. La surface de la première marche devra être modifiée pour qu'elle soit identique en surface avec les autres marches du même palier.
SYNDICAT DU 1902 FRONTENAC, bénéficiaire, et 9175-6924 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Quelques mois après la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont adressé une lettre à l'entrepreneur et à l'administrateur dénonçant des problèmes constatés à la suite d'une inspection. L'une de ces dénonciations concernait deux descentes d'escalier extérieures menant au sous-sol de l'immeuble qui n'étaient pas adéquatement protégées contre le gel. La profondeur des fondations ne respecterait pas, selon l'expert des bénéficiaires, les exigences énoncées à l'article 9.12.2.2 (1) du Code national du bâtiment 1995. La réclamation des bénéficiaires a été rejetée par l'administrateur. Celui-ci allègue en arbitrage qu'un isolant est présent le long des murs de béton de l'escalier et que l'on ne constate pas de conséquences directes découlant de ce problème invoqué par les bénéficiaires. La preuve soumise confirme que les descentes d'escalier n'ont pas été construites en conformité avec le code et, bien qu'il y ait absence de preuve d'un préjudice ou de dommages causés à l'immeuble, l'entrepreneur devra apporter les travaux correctifs nécessaires pour rendre le tout conforme. Par le passé, il était possible qu'un tel manquement ne soit pas qualifié de malfaçon, dans la mesure où il ne nuisait pas à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation d'un immeuble, ou encore n'était pas susceptible de nuire à ces dernières. Toutefois, ce critère n'est maintenant plus pertinent et n'est d'aucune aide à l'entrepreneur, qui n'a pas respecté une norme du code.
KIEU THUY TRUONG et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 116, et 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mai 2008, les bénéficiaires ont dénoncé la présence de fissures à la cage d'escalier arrière de leur immeuble. Cette cage d'escalier est formée de murs de béton sur lesquels reposent les assises des balcons des deuxième et troisième étages. L'administrateur, qui a constaté la présence d'un problème et l'aggravation de celui-ci, a conclu qu'il s'agissait d'un vice majeur, car il existait un risque partiel de perte de l'immeuble, lié à l'effondrement des assises des balcons, et il a décrit les travaux correctifs qui devaient être exécutés. L'entrepreneur, quant à lui, nie qu'il s'agirait d'un vice majeur, couvert par la garantie. Les photographies et une visite des lieux démontrent que les fissures dans les murs de béton s'aggravent avec le temps et qu'il y a danger d'effondrement. La situation semble suffisamment grave et urgente, et elle doit être réglée. Les travaux correctifs détaillés par l'administrateur, qui semblent tout à fait adéquats et pertinents, devront être effectués. L'entrepreneur aura donc le choix de reconstruire en entier la structure ou d'ajouter des membrures d'acier par l'extérieur et réparer les fissures.
LES HABITATIONS BERNARD & LAPOINTE (9107-9301 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 6597 BOUL. DES LAURENTIDES, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont propriétaires de la moitié des unités d'un immeuble de quatre logements. Lors de l'inspection préréception, ils ont remarqué que certains travaux restaient à terminer, notamment aux balcons, aux escaliers arrière et aux gouttières. Ces éléments n'ont toutefois pas été dénoncés au moment de la réception, et l'entrepreneur n'a pas effectué les travaux, malgré les promesses faites en ce sens par son représentant au moment de l'inspection. La réclamation des bénéficiaires portant notamment sur ces points n'a pas été retenue par l'administrateur, qui a conclu qu'il doit y avoir une dénonciation par écrit des éléments à parachever au moment de la réception afin que les travaux soient couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En l'absence de cette dénonciation, la réclamation doit être rejetée.
RICHARD MÉTELLUS et autres, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS BRACHE-CÔTÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le 30 septembre 2008, l'administrateur a rendu une décision concernant quatre points soulevés par la bénéficiaire. Parmi ceux-ci, il était question de l'écaillage des surfaces de béton de l'escalier et du balcon avant du bâtiment. Ce problème a été dénoncé par la bénéficiaire dans la deuxième année de la garantie. Une visite des lieux a permis de constater une dégradation importante et rapide de ces deux surfaces de béton depuis une inspection effectuée environ six mois plus tôt. Si cette dégradation devait continuer à évoluer au même rythme, une réparation éventuelle sera inévitable. Pour l'instant, cette malfaçon importante et grave rend l'usage très incommodant puisqu'elle entraîne des nettoyages fréquents et l'immeuble n'a pas une apparence digne d'une maison neuve. Par ailleurs, un acheteur éclairé aurait au moins demandé une diminution de prix équivalant au coût des réparations. L'entrepreneur devra effectuer les réparations qui s'imposent.
CAROLE BARABÉ, bénéficiaire, et HABITATIONS QUALITECH INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble résidentiel. Alléguant que la construction comporte des malfaçons et qu'elle nécessite que certains travaux soient achevés, il a présenté une réclamation. Un nombre important de questions a été soumis à l'arbitrage, dont une concernant des escaliers qui, selon les plans et devis, devaient se trouver à la sortie des balcons arrière des unités du sous-sol pour accéder au niveau du sol. L'entrepreneur a soutenu, à tort, qu'il n'était pas nécessaire d'installer ces escaliers et qu'il pouvait apporter des modifications aux plans et devis. Le contrat, dont font partie les plans et devis, est la loi des parties, qui doivent toutes consentir au moment d'apporter une modification. Par ailleurs, bien que le contrat indique que le devis et les plans peuvent être sujets à des modifications ou à des changements mineurs, compte tenu de la disponibilité des matériaux, l'absence d'escaliers menant au niveau du sol, dans le présent cas, n'est pas un changement mineur et elle ne concerne en rien la disponibilité des matériaux. L'entrepreneur devra construire les escaliers comme cela avait été initialement prévu.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RUE ASSELIN, bénéficiaire demandeur, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 6, 7, 18, 19, 25, 27, 29, 34, 35, 74, 78, 105, 124, 135, 136, 138, 139, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont reçu leur immeuble le ou vers le 1er octobre 2007 et ont fait parvenir leurs premières réclamations à l'administrateur le 13 novembre 2007 et le 8 janvier 2008. Le 10 mars suivant, celui-ci a rendu décision sur 85 points. Parmi les conclusions auxquelles il est arrivé, il a exigé que l'entrepreneur applique du vernis sur le garde-corps et l'escalier au sous-sol. Les bénéficiaires demandent l'insertion des recommandations «sablage et polissage» avant le vernissage des surfaces. Or, il n'est pas nécessaire pour l'administrateur de préciser en détail chacun des éléments pertinents à un correctif qu'il exige pour un poste de réclamation, l'entrepreneur étant sujet à une obligation de résultat. Par ailleurs, l'entrepreneur a et conserve, dans l'exécution de ses obligations, le libre choix des moyens d'exécution. La demande des bénéficiaires est rejetée quant à ce point.
SERGE BRISSON et un autre, bénéficiaires, et 9141-1074 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION NORJO), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu plusieurs décisions le 15 décembre 2006, le 5 mars et le 5 juillet 2007, que les bénéficiaires ont portées en arbitrage le 2 février 2007. La demande d'arbitrage, entendue au fond le 15 janvier 2008, porte sur 24 décisions de l'administrateur, dont certaines ont fait l'objet d'admissions par l'entrepreneur et d'autres ont été retirées par les bénéficiaires. L'arbitre rappelle le caractère d'ordre public du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et le fait que les bénéficiaires puissent contester un écrit par simple preuve testimoniale. Ensuite, il constate que la procédure de réception de l'immeuble n'a pas été faite dans un esprit de collaboration et de bonne foi, ce qui a empêché les bénéficiaires d'y consentir librement. Les conclusions de l'arbitre qui concernent les questions de parachèvement des travaux ne sont pas rejetées d'office. Pour cette raison, ainsi que pour des raisons d'appréciation de la preuve, les conclusions de l'arbitre sont modifiées quant aux points suivants. Les joints de coulis des carrelages de la salle de bains sont inégaux. Contrairement aux prétentions de l'entrepreneur, il ne s'agit pas de travaux de maçonnerie dont le caractère acceptable doit être évalué à une distance de six pieds, et la vocation des carrelages n'est pas uniquement leur étanchéité. Toutes les tuiles mal posées et tous les joints inégaux doivent être remplacés selon les règles de l'art, en réduisant au minimum les différences de teintes du coulis et les inconvénients engendrés par les travaux, notamment la poussière. L'installation des marches de l'escalier en bois traité directement à même le sol est conforme au Code national du bâtiment 1995. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de construire une dalle de béton dessous comme le réclament les bénéficiaires. La tablette intérieure de la douche sous la fenêtre doit être étanche mais ne doit pas nécessairement être en PVC. L'ajout d'un scellant suffira. Un arrêt de porte doit être installé si son absence fait buter la poignée sur une porte-miroir qui risque de se rompre. Le faux limon de l'escalier qui n'a pas été terminé uniformément sera ajusté par la pose d'une moulure de même hauteur que le limon de la volée de l'escalier. Le mur de droite de l'entrée étant concave, il devra être refait pour ne pas seulement paraître droit mais bien être droit. L'entrepreneur devra installer un autre luminaire encastré au plafond de la cuisine. Il devra avoir été fourni par le bénéficiaire. L'arbitre demeure saisi des questions devant faire l'objet d'inspections supplémentaires: l'isolation et le chauffage à l'étage ainsi que la qualité de l'isolation de l'entretoit devront être examinés pendant une saison appropriée. Parmi les décisions maintenues, on trouve notamment la question du niveau de la dalle de béton d'une future salle de bains au sous-sol, qui n'a pas à être au niveau étant donné qu'elle devra être en pente et mener vers un drain d'évacuation, et celle des joints de tuyauterie flexibles très courbés, qui, puisqu'ils sont de bonne qualité et conçus pour être ainsi courbés, ne seront pas une source de perte d'étanchéité.
GAGANDEEP MUKKAR et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 17, 18, 19, 78, 105, 138, 139, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le délai de 30 jours pour déposer une demande d'arbitrage est respecté, car il est probable que la décision de l'administrateur a été reçue le ou vers le 29 mars 2007 et que la demande a été déposée le 19 avril. Bien que l'audition du 14 décembre ait eu lieu après le délai de 30 jours suivant la réception de la demande d'arbitrage, tel que prévu à l'article 117 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le procureur de l'entrepreneur avait, par sa lettre du 4 juin 2007, demandé de suspendre ce délai, et les bénéficiaires n'ont pas fait la preuve de leur préjudice à cet effet. De plus, le terme «audition» ne renvoie pas à une audience physique mais bien au fait pour le tribunal d'arbitrage de se saisir d'un dossier et d'amorcer le processus. En l'espèce, l'audition a donc débuté dans les 30 jours suivant le dépôt de la demande d'arbitrage. La suspension des délais est conforme aux principes de proportionnalité énoncés au Code de procédure civile. La compétence du tribunal d'arbitrage est donc confirmée. Pour ce qui est des questions de fond, l'entrepreneur accepte les conclusions du rapport de l'administrateur sur cinq points, dont il est pris acte. L'entrepreneur admet que la conduite d'amenée des eaux usées vers le champ d'épuration aurait dû être isolée. Il devra aussi supporter les coûts de l'exécution, par une firme indépendante spécialisée, du calcul du débit et de la certification de la qualité de l'eau du puits artésien. Les travaux au puisard de captation et à la pompe submersible étaient urgents, vu les inondations subies par les bénéficiaires. En ce qui concerne l'accès au sous-sol, l'entrepreneur devra remédier aux infiltrations d'eau par la porte et devra rendre l'escalier conforme aux exigences. Il devra réparer la tuyauterie de renvoi ainsi que les margelles aux fenêtres du sous-sol. Les sommes accordées par l'administrateur sont maintenues pour tous ces points, l'entrepreneur n'ayant pas suffisamment prouvé que ces montants étaient exagérés. L'entrepreneur devra remettre un échéancier aux bénéficiaires, qui devront lui donner accès pour qu'il puisse effectuer les travaux.
Soudure Laviolette inc. (165387 Canada inc.), entrepreneur et ALEXANDRE MARION et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, 107, et 117
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Désistement.
La demande d'arbitrage portait sur une décision de l'administrateur rendue le 7 novembre 2005 relativement à des travaux effectués par les bénéficiaires, après mise en demeure à l'entrepreneur, aux marches de l'escalier. L'entrepreneur s'étant désisté de sa demande, la décision de l'administrateur a acquis force de chose jugée.
CONSTRUCTION J. GRAVEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie et IOLANDA ESPOSITO et une autre, bénéficiaires
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur est parvenue à l'entrepreneur le 6 septembre 2007. Or, c'est le 24 octobre suivant que celui-ci a fait sa demande d'arbitrage, soit quelques semaines après le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'objection du procureur de l'administrateur n'est pas retenue, car le retard n'est pas important et, conformément à l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité pour proroger le délai. La procédure de résolution de conflits doit être souple, plus rapide et moins coûteuse que celle des tribunaux judiciaires. L'entrepreneur a contesté cinq des points invoqués par l'administrateur: 1) céramique cassée parce que installée sur de l'aspénite, matériau moins rigide que le contre-plaqué; 2) et 3) béton effrité au seuil de la porte de garage, dans le garage et sur le perron avant; 4) marches de l'escalier menant à l'étage instables, malgré une première intervention de l'entrepreneur; et 5) fenêtre dans l'escalier non conforme au Code national du bâtiment 1995. En arbitrage, il a admis le cinquième point. Toutes les décisions de l'administrateur sont maintenues.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et PATRICK MALBOEUF et une autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 107, et 116
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande porte sur trois réclamations des bénéficiaires ayant donné lieu à une décision favorable de l'administrateur mais pour lesquelles l'entrepreneur n'a pas effectué les travaux. Il y a une entente concernant le remblai de la fondation. Quant au niveau d'implantation des fondations, le litige repose sur la méthode corrective et principalement sur le matériau qui sera utilisé pour la construction d'une margelle. Trois types de matériau sont proposés: le bois traité, le cèdre et la pierre composite de style «permacon». Le bois traité peut pourrir s'il est posé dans le sol. L'entrepreneur n'est pas tenu d'utiliser ce qu'il y a de plus cher, soit le cèdre, mais il ne peut offrir ce qui constitue la plus mauvaise qualité, à savoir le bois traité. Les travaux correctifs doivent être satisfaisants. Quant au balcon et à l'escalier de béton en façade, des nids d'abeilles s'y trouvent, les angles de 90 degrés n'ayant pas été réparés adéquatement, et le ciment s'écaille. Bien que la structure ne soit pas en danger, l'esthétique est gravement atteinte. L'entrepreneur devra apporter les correctifs appropriés. Les frais d'expert que les bénéficiaires ont supportés leur seront remboursés, sous réserve de quatre heures d'audience au cours desquelles l'expert a également agi à titre de conseiller des bénéficiaires. Finalement, l'arbitre prend acte de l'engagement de l'entrepreneur à faire certains travaux, même si ces éléments sont absents de la décision de l'administrateur, le tout, à la demande des parties.
LINDA HAMEL et un autre, bénéficiaires, et FRANÇOIS LAVALLÉE / LES PROS DU MARTEAU ENR., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations. Certaines ont fait l'objet d'un désistement ou d'une entente à l'amiable, des réparations ont été effectuées à la satisfaction des bénéficiaires et seules quelques-unes demeurent en litige. Quant à l'espace sous la cage d'escalier en façade, malgré les réparations effectuées, de nouvelles infiltrations d'eau ont eu lieu. L'entrepreneur devra faire les travaux correctifs appropriés. Il devra également effectuer les travaux d'isolation dans la pièce de rangement sous le palier de l'escalier avant. Pour ce qui est de la fissure apparue après les réparations du mur de fondation, les expertises sont contradictoires sur la possibilité qu'elle provienne d'un mouvement structural qui pourrait causer des dommages au revêtement extérieur. Par conséquent, l'arbitre constate la situation, ce qui permet la fixation d'un nouveau délai relativement à la garantie sur cet aspect. Les bénéficiaires pourront faire une nouvelle réclamation si leurs craintes s'avèrent fondées. En ce qui a trait au plancher, de nouveaux craquements sont apparus et l'entrepreneur devra reprendre les travaux correctifs. Par ailleurs, les problèmes d'écoulement des eaux à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie. L'absence de solin de traverse ne constitue pas un vice caché suffisamment grave pour nuire à l'immeuble, en l'absence de dommages. Par conséquent, il s'agit d'une malfaçon et la réclamation sur ce point est tardive. Les frais d'expert des bénéficiaires leur seront remboursés.
NICOLA TÉTRO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SAPHIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Deux décisions de l'administrateur datées du 11 septembre et du 7 décembre 2006 exigeaient que l'entrepreneur corrige les vices touchant le perron avant en béton, qui s'écaille et manque d'adhérence. Les prétentions de ce dernier selon lesquelles l'utilisation de calcium aurait été la cause de la détérioration du béton ne sont pas retenues parce que la preuve de l'écaillement avait été faite en septembre 2006, soit avant la venue de l'hiver et l'utilisation des abrasifs.
9137-9875 QUÉBEC INC. LES CONSTRUCTIONS L.P.B., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et PAULETTE GAGNÉ et un autre, bénéfiaires
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte du désistement de la bénéficiaire quant à certaines réclamations et de l'engagement de l'entrepreneur à apporter les correctifs nécessaires eu égard à d'autres. Quant aux réclamations qui demeurent en litige, les décisions de l'administrateur sont maintenues. En effet, la présence de retouches de peinture d'une teinte différente dans l'escalier et le défaut du joint de placoplâtre dans le salon sont des défauts apparents qui auraient dû être dénoncés au moment de la réception du bâtiment, ce qui n'a pas été fait. L'éclat de céramique dans la salle de bains ne constitue pas une malfaçon puisque la tuile n'est ni fissurée ni cassée. La légère fissure dans l'escalier de béton à l'avant du bâtiment est due au comportement normal du matériau et est donc exclue de la garantie. La présence de mouches dans le bâtiment étant ponctuelle et inexpliquée, elle ne constitue donc pas une malfaçon ou un vice au sens de la loi. Aucune preuve n'est faite quant au mauvais fonctionnement du détecteur de fumée. Pour ce qui est de la hauteur du bain-podium, aucune norme n'exige l'ajout d'une marche. En ce qui a trait à l'inaccessibilité des regards et clapets de plomberie au sous-sol, elle est due aux travaux de finition du plancher, lesquels ont été effectués par un entrepreneur engagé directement par la bénéficiaire. Finalement, le bruit provenant du revêtement de vinyle ne constitue pas une malfaçon ni un vice puisque l'installation est conforme aux normes applicables.
DOREEN BRIEN, bénéficiaire, et EMLI CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Entente entre les parties.
L'arbitre prend acte des ententes conclues entre les parties, et dont se dissocie l'administrateur, relativement aux travaux de finition du béton et de réparation du balcon et de l'escalier avant.
MARIA DILAZZARO et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION PIACOM INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plus de 100 malfaçons ont été dénoncées par le bénéficiaire. Certaines ont fait l'objet d'une décision favorable par l'administrateur, d'autres, d'un règlement à l'amiable, d'autres encore, d'un désistement, et neuf sont portées en arbitrage. Quant à la fissure au plancher de béton du garage, il y a eu dilatation et continuation de la fissure même en l'absence d'une dégradation avancée. L'infiltration d'eau et l'éclatement de chaque côté de la fissure rendent la situation inacceptable, et des correctifs doivent être apportés. La mauvaise installation de l'escalier du côté du patio n'est pas couverte puisque l'entrepreneur avait installé un limon temporaire qui ne devait servir qu'à son propre usage. En effet, le bénéficiaire avait exclu dans son contrat cette partie des travaux. Bien que la finition du balcon de béton avant soit rude et peu esthétique, il ne s'agit pas d'une malfaçon. La finition peut facilement être améliorée. Cette réclamation est de si peu d'importance qu'elle doit être rejetée. Le contrat écrit prévoyait que la porte du garde-manger devait avoir 24 pouces de largeur, qu'il devait y avoir un éclairage mural extérieur et que des louves devaient orner la façade avant et l'élévation arrière. Le contrat devait être respecté à moins qu'un autre écrit ne le modifie, ce qui n'est pas le cas. Il s'agit par conséquent d'un manquement à une obligation contractuelle par l'entrepreneur, et l'administrateur doit en garantir l'exécution. Quant au délai de dénonciation, il est respecté, étant donné que la mise en demeure traitant de façon générale des malfaçons et de l'obligation de terminer les travaux prévus au contrat a été reçue environ cinq semaines après la prise de possession. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir comme date de dénonciation celle où chacun des éléments a été dénoncé précisément. L'absence de ventilation dans les salles de bains est non conforme au Code national du bâtiment 1995. La membrane d'étanchéité recouvrant les murs de fondation gondole tout autour du bâtiment. Pour qu'elle soit collée sur le solage, il faut installer une barre de finition, et les correctifs à cet effet devront être apportés. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur puisque celle-ci s'est révélée pertinente.
MARIETTE BARON et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire se plaint qu'une allègue de la fenêtre de son salon n'a pas la même couleur que les autres. Or, comme il n'est pas possible de distinguer les teintes à une distance de 7 à 10 pieds, la réclamation est rejetée. Il en est de même pour la réclamation relative à la coloration des joints entre le mortier et la pierre. Le craquement des tuiles de céramique de la salle de bains ne peut être assimilé à une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, raison pour laquelle il n'y a pas lieu de donner suite à cette plainte. Bien que l'une des portes de l'étage montre un plus grand écart entre le plancher et cette dernière comparativement aux autres portes, cette partie de la réclamation est également rejetée. La réparation de l'escalier faite par l'entrepreneur à la suite d'une intervention de l'un de ses employés est insatisfaisante et inacceptable. Les 2 marches d'angle qui ont été remplacées devront être installées de nouveau dans un délai de 60 jours.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire, et C=B02 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réparation d'une fissure sur le côté de l'escalier extérieur avant est exclue de la garantie parce qu'elle est rendue nécessaire en raison d'un comportement normal du matériau. De plus, il ne s'agit pas d'un vice caché au sens du Code civil du Québec. Les réclamations de 250 $ et de 800 $ visant des travaux que le bénéficiaire a fait effectuer ainsi que la réclamation relative à l'obtention de deux documents sont irrecevables puisqu'elles ne sont pas couvertes par le plan de garantie. Le bénéficiaire devra supporter des frais de 100 $ pour l'arbitrage.
EDMONDE KÉNOL MONDÉ et un autre, bénéficiaires appelants, et 2739-1051 QUÉBEC INC. 1 LES ENTREPRISES HÉBERT-TREMBLAY, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a présenté une réclamation auprès de l'administrateur relativement à l'absence de revêtement de sol à la cage d'escalier arrière de son immeuble résidentiel. L'administrateur a conclu qu'un revêtement de sol devait recouvrir le contreplaqué ou la chape de béton servant de support et il a ordonné à l'entrepreneur d'appliquer un enduit ou tout autre matériau afin qu'il y ait un revêtement approprié. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Les dispositions du Code national du bâtiment 1995 applicables souffrent d'imprécision et d'ambiguïté, et il faut donc les interpréter. Lorsqu'un tel exercice est nécessaire et que la loi à interpréter vise la protection du consommateur, comme en l'espèce, l'interprétation doit favoriser ce dernier. Ainsi, bien que l'une des dispositions du code prévoie que les marches et les paliers des escaliers intérieurs d'un logement doivent être recouverts, celle-ci n'exclut pas totalement les escaliers situés à l'extérieur d'un logement mais à l'intérieur d'un bâtiment, comme ceux qui sont visés. Par ailleurs, le code est imprécis quant à la signification à donner du terme «sol», de telle sorte qu'il faut conclure, à la lecture de dispositions plus générales de la section du code portant sur les escaliers, que l'on traite du revêtement de surface formant le plancher de l'immeuble.
LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7450 RUE LAUTREC À BROSSARD, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, et 37
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire n'ayant pu prouver qu'elle n'avait pas approuvé le report de la date de livraison, sa demande d'indemnisation pour retard de livraison doit être rejetée. La réclamation visant la tache sur la surface extérieure des fenêtres du salon et de la chambre principale est rejetée puisqu'il s'agit de problèmes mineurs qui ne constituent pas une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La solution retenue par l'entrepreneur étant convenable pour la correction des égratignures sur les surfaces du balcon arrière et la coloration de l'une des marches, il devra exécuter les travaux de la façon dont il les a décrits. La réclamation quant à la fissure dans le joint de la moulure au salon est rejetée, car il s'agit d'un problème qui ne constitue pas une malfaçon. Il en est de même pour les têtes de clou sur les cadres en bois des fenêtres et la fissure au cadre de bois de la porte-fenêtre du sous-sol, cette situation résultant d'un comportement normal des matériaux. La bénéficiaire n'ayant pas dénoncé dans un délai de six mois le problème de joint visible entre deux panneaux de gypse au plafond de la mezzanine, cette partie de la réclamation est rejetée. Le frottement des portes françaises donnant à la cuisine et au vestibule ainsi que les taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre arrière résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Les correctifs apportés par l'entrepreneur relativement à la présence de têtes de clou et de vis apparentes sur certains murs et plafonds sont acceptables, et il n'y a pas lieu d'intervenir. La demande de remboursement des honoraires d'avocat de la bénéficiaire est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés à 80 % par l'administrateur et à 20 % par la bénéficiaire.
ANITA CHAN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS-FRANC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 19, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation du bénéficiaire visant l'installation de volets légèrement moins hauts pour la fenêtre du sous-sol doit être rejetée puisque cette dernière ne présente aucune malfaçon. Comme le problème de crépi des contremarches a subi une simple détérioration par l'usure du temps et que les fissures au solage ne sont pas d'ordre structural, les réclamations ayant trait à ces deux points doivent être rejetées, car elles ont été soumises à l'administrateur plus de trois ans après la prise de possession de l'unité résidentielle. Les fissures dans la dalle du sous-sol étant également de nature esthétique, résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu de faire droit à cet élément de la réclamation. La réclamation du bénéficiaire pour obtenir le remboursement de ses frais d'expertise est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.
ALAIN DÉSY, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur, qui a refusé de donner suite à sa réclamation concernant la corrosion des escaliers arrière. L'entrepreneur a reconnu implicitement sa responsabilité au cours de l'audience en s'engageant à appliquer intégralement les recommandations de son expert dans le but de corriger la malfaçon causant l'apparition de corrosion sur les structures métalliques de l'escalier. Pour ce motif, il lui est ordonné de mettre en oeuvre toutes les recommandations de ce dernier afin que les travaux soient exécutés avant la fin du mois d'août 2007. L'administrateur devra quant à lui rembourser au demandeur les 1 317 $ versés pour la préparation du rapport d'expertise, qui a apporté un éclairage sur la nature des problèmes du bénéficiaire et sur les solutions possibles.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES 5410 @ 5476 RUE DE MENTANA, bénéficiaire demandeur, et 9052-9850 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les réclamations des bénéficiaires quant aux armoires de cuisine, à la porte de garage, à l'escalier intérieur, aux fenêtres du sous-sol et aux plafonds de la cuisine, de la salle à manger et du passage sont rejetées puisqu'il s'est écoulé plus de deux ans entre la découverte de ces malfaçons et la dénonciation auprès de l'administrateur. L'entrepreneur devra terminer les travaux convenus avec les bénéficiaires pour la correction du crépi de fondation. Les frais d'arbitrage devront être payés à 50 % par l'administrateur et à 50 % par les bénéficiaires.
MARC MELANSON et une autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant aux fenêtres de la chambre est accueillie et l'entrepreneur devra effectuer un travail de finition aux moulures. En ce qui a trait à la porte de garde-robe de l'entrée, l'entrepreneur devra mettre à niveau les cadres et ouvertures afin qu'elle se ferme correctement. La recommandation de l'administrateur concernant la finition du plafond cathédrale est raisonnable, si bien que le joint partant de la cuisine devra être corrigé comme il l'a exigé. Le dénivellement des tuiles de céramique dans la cuisine est acceptable et, pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra installer les blocages manquants au sous-sol de la propriété, en conformité avec les plans de la maison. Les espacements entre les marches et les poteaux de l'escalier dépassent le seuil de tolérance admissible. Ils devront être remplis d'un produit afin d'harmoniser le lien entre les poteaux et les marches de l'escalier. Comme les travaux effectués par l'entrepreneur ont permis de régler le problème d'affaissement du plancher de la chambre principale, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. Bien que la fenêtre de la salle d'eau ne soit pas tout à fait centrée comme l'auraient voulu les bénéficiaires, la situation actuelle est correcte du point de vue esthétique. Faute de preuve d'un vice majeur, la réclamation des bénéficiaires visant le fait que la structure du toit n'est pas conforme au plan de la propriété est rejetée. Leur réclamation quant à l'installation de prises électriques n'a plus d'objet étant donné qu'ils y ont déjà procédé à plusieurs endroits dans la maison. Celle pour obtenir le dépôt par l'entrepreneur d'une somme de 20 000 $ en fidéicommis est également rejetée puisque les bénéficiaires ont entièrement payé le solde du prix de vente de la propriété (art. 6.2 du plan de garantie). La demande de remboursement des sommes versées pour le nettoyage des fenêtres est rejetée, car il s'agit d'un préjudice qui ne constitue pas une malfaçon ou un vice caché. La présence de ciment dans les vitres du sous-sol constitue un problème apparent qui aurait dû être constaté par les bénéficiaires lors de la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas dénoncé la situation, leur réclamation est rejetée. Étant donné qu'ils n'ont pas démontré que la ventilation des combles est inadéquate, leur demande sur ce point est rejetée. Le retard de livraison de la propriété est principalement dû à une mésentente entre les parties quant au changement de l'escalier menant à la mezzanine. L'entrepreneur devra donc rembourser aux bénéficiaires 40 % des frais de relogement, soit 1 398 $. La réclamation des bénéficiaires quant au changement du balcon avant est rejetée: le nettoyage effectué par l'entrepreneur à la suite du dégât de goudron est acceptable. Vu l'inutilité de certains témoignages rendus lors de l'audience, les bénéficiaires devront rembourser à l'administrateur la somme de 337 $ relativement aux frais engagés pour l'assignation de ces témoins (art. 119 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Ils devront également payer 150 $ pour les frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
GUY GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 119
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les réclamations des bénéficiaires visant la sortie de balayeuse centrale et le robinet d'eau dans le garage, le plancher de foyer ainsi que le balcon arrière n'ont pas fait l'objet d'une décision de l'administrateur, le tribunal n'a pas compétence pour les entendre (art. 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Par ailleurs, l'entrepreneur devra installer au faîte du toit les flèches fournies par les bénéficiaires puisqu'il s'agit d'une obligation contractuelle de sa part. Tel ne sera pas le cas, cependant, des tablettes et des tringles du garde-robe, le pavé numérique de la porte du garage et le système d'alarme puisque le contrat n'en fait pas mention. L'entrepreneur devra installer une tringle de douche et prévoir une installation électrique au-dessus du meuble-lavabo puisque ce sont des éléments de base essentiels au bon fonctionnement d'une salle de bains. Il ne sera toutefois pas tenu d'installer un coffre de branchement électrique pour recevoir l'éclairage en dessous d'une armoire de la cuisine. Étant donné qu'il n'y a aucune malfaçon dans les coins de plâtre aux murs du salon, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation des bénéficiaires quant à la vitre gravée au-dessus de la porte d'entrée et au manteau du foyer est rejetée puisque la situation résulte d'une mésentente contractuelle entre les parties pour laquelle l'arbitre n'a pas compétence. L'entrepreneur n'ayant pas verni les deux rampes de l'escalier, il lui est ordonné de le faire.
EVA POLYI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION G.S. (9087-2722 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur en ce qui a trait aux problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence. En 2005, une demande de suspension de l'arbitrage a été présentée et l'administrateur s'est engagé à faire effectuer les travaux nécessaires afin de régler l'infiltration d'eau au sous-sol et le décollage de la cage de béton d'accès au sous-sol de la résidence du bénéficiaire. Le 5 mai 2006, l'administrateur a refusé de s'exécuter et a présenté une requête en désaveu du règlement intervenu avec le bénéficiaire au motif que la défectuosité n'aurait pas été dénoncée dans les six mois suivant sa découverte et était dû à des ouvrages extérieurs au bâtiment. Trois conditions sont nécessaires pour faire droit à une requête en désaveu, soit: 1) l'absence d'autorisation de l'acte; 2) l'absence de ratification de l'acte; et 3) l'acte doit être préjudiciable à la partie qui demande le désaveu. En l'espèce, le procureur de l'administrateur n'a pas tenu compte du refus de son client de régler le dossier. Toutefois, l'administrateur a ratifié l'entente intervenue en donnant à son gestionnaire de travaux la responsabilité de dresser les devis des travaux à exécuter pour son appel d'offres à des entrepreneurs qui devaient venir examiner les lieux. L'administrateur a admis qu'il y avait malfaçon en indiquant que la maison était trop basse et qu'il n'y avait pas de membrane ni d'isolation autour de la cage d'escalier au sous-sol.
PAUL GRANDMAISON, bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence en 2004. En novembre 2005, il a fait parvenir une réclamation à l'administrateur pour dénoncer un problème relatif au crépi sur les contremarches de l'escalier en façade. Cette réclamation a toutefois été rejetée. Le bénéficiaire n'a pas démontré qu'un mauvais travail aurait été effectué par l'entrepreneur. Par ailleurs, il a volontairement décidé de répandre du sel sur le trottoir d'entrée et sur les marches de sa résidence pour faire fondre les accumulations de neige et de glace. Son choix, motivé par un souci d'assurer la sécurité de son épouse enceinte, était louable, mais il a probablement causé la détérioration du crépi apposé aux contremarches en 2004 ou, à tout le moins, contribué à celle-ci. Sa réclamation ne peut donc être accueillie.
HOUMAN YAHYAEI, bénéficiaire demandeur, et 9119 QUÉBEC INC. (HABITATION VALLY), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra démolir deux murs de maçonnerie au-dessus de la toiture du garage ainsi que le soffite d'aluminium et le solin, et reprendre les travaux afin d'obtenir un mur de maçonnerie qui soit à niveau. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au remplacement de deux sections de drain français doit être confirmée. Il est pris acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux de joints de mortier non terminés dépassant en surlargeur et des entrecroisements manquants du parement de maçonnerie aux intersections. La réclamation des bénéficiaires visant la pose de dentelles victoriennes extérieures qui bordent les corniches de façon conforme à la maison témoin de Laval est rejetée puisque la dentelle, telle qu'installée, bien qu'elle ne soit pas exactement conforme, est exempte de vices de fabrication et est bien faite. En ce qui a trait au décollement du crépi de finition dans les escaliers et sur le balcon, ce défaut d'adhérence est dû à une malfaçon et non à l'usage d'un sel déglaçant par les bénéficiaires. Ainsi, un test au marteau devra être effectué pour identifier tous les endroits où un défaut existe et l'entrepreneur devra corriger ce problème. Les réclamations quant aux problèmes de parement de brique ne peuvent être accueillies: elles ne peuvent être considérées comme des malfaçons de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, ou encore il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux problèmes de fondations, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence de ces malfaçons lors de l'inspection du bâtiment et que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en cause. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 654 $, représentant une partie des frais engagés pour les frais d'expertise qu'ils ont dû débourser afin d'appuyer leurs réclamations.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 18, 78, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La différence de hauteur entre les deux colonnes de briques au balcon avant est évidente; l'entrepreneur devra apporter les travaux de correction convenus entre les parties à l'audience, soit le démantèlement et la reprise de l'une des colonnes pour que celles-ci soient symétriques. Le défaut relatif au revêtement du plancher en lattes de bois franc a été dénoncé plus de six mois après la prise de possession, de sorte qu'il est exclu de la garantie. En ce qui concerne les fissures de la dalle de béton du garage, elles sont assez importantes et il ne peut s'agir de fissures de rétrécissement. Lors de la réception du bâtiment, il y avait cinq fissures, alors qu'il y en a maintenant neuf. Les bénéficiaires ont prouvé qu'elles étaient progressives. Le problème n'est peut-être pas très grave mais, vu la quantité anormale de fissures, et étant donné que l'une d'elles traverse le seuil de la porte de garage, une analyse plus poussée devra être faite et les correctifs, le cas échéant, devront être apportés. Enfin, le fait que la contremarche de l'escalier menant à l'étage excède le mur de gypse adjacent ne constitue pas une malfaçon puisqu'il n'existe aucune défectuosité ni aucun défaut de construction. D'ailleurs, il s'agit d'une imperfection à peine perceptible.
PHILIPPE PERRAS et une autre, demandeurs, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 11 février 2004, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont été avisés par écrit, dans le rapport de l'arrondissement Pierrefonds/Senneville, des malfaçons soumises à l'arbitrage. Or, les bénéficiaires ne les ont dénoncées à l'APCHQ que le 15 octobre 2005, soit bien après de délai de six mois prévu au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Seul le défaut de stabilité de la main courante en bordure de l'escalier, au deuxième étage, est couvert, les bénéficiaires l'ayant dénoncé dans la liste de réception de l'immeuble du 22 janvier 2004 par le libellé «Solidifier la rampe adjacente à la chute de linge», que l'administrateur avait omis de prendre en considération. La fragilité du garde-corps en fait un danger pour la sécurité des occupants et il doit être solidifié. Il s'agit d'un vice majeur. De plus, il avait été dénoncé le jour de la réception de l'immeuble.
ADEL CHACKAL et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et 9096-2556 QUÉBEC INC. entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En ce qui a trait au claquage des tuyaux de plomberie, comme le problème a été dénoncé et corrigé mais qu'il est réapparu au cours de l'année suivante, l'administrateur ne peut se retrancher derrière le délai de dénonciation d'une malfaçon pour refuser d'exécuter les travaux. Il n'aura toutefois pas à intervenir pour corriger les carreaux de céramique fissurés à côté du bain puisque le sous-traitant ayant effectué la pose de la céramique avait remarqué une anomalie dans l'installation du bain par l'entrepreneur et a décidé de poser quand même les tuiles, sans corriger le défaut. La gouttière de la galerie ne possédant pas de chute, contrairement à ce qui était prévu aux plans, l'administrateur devra y installer une façade. Les problèmes de mouches et de coccinelles dans les fenêtres peuvent difficilement être reliés à une malfaçon ou à un vice de construction, car l'obligation de ventiler l'entretoit laisse nécessairement des ouvertures. L'administrateur devra ajuster les charnières de la porte entre la maison et le garage puisque cela n'a jamais été fait. L'installation de l'échangeur d'air dans les chambres est conforme aux normes du manufacturier et du Code national du bâtiment 1995. Étant donné qu'aucune semelle de fondation n'a été prévue près du muret de béton ni aucun système d'alimentation en eau, ces réclamations sont rejetées. Le mauvais alignement de la plinthe de la salle de bains à l'étage par rapport à la céramique est une malfaçon mineure qui était décelable lors de la prise de possession; l'administrateur n'a donc pas à intervenir à ce sujet. L'administrateur devra également s'assurer que le poteau de l'escalier soit plus rigide.
PHILIPPE FRENETTE, demandeur bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION ROBERT QUIRION INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste trois décisions de l'administrateur concernant des vices à sa résidence. En ce qui a trait à la décision rendue le 12 décembre 2005, il est pris acte de l'engagement de l'administrateur d'installer un garde-corps approprié dans l'escalier menant au sous-sol, de terminer les travaux de vérification pour la mise à la terre du réseau électrique après le dégel et d'ajuster le mécanisme de fermeture de porte séparant le bâtiment du garage. En ce qui concerne la formation de glace à certains endroits sur la couverture, comme aucune vérification de l'entretoit n'a été effectuée, il y a lieu de rejeter cette partie de la réclamation. La plaque extérieure installée pour la hotte de la cuisinière est l'un des deux types de plaque recommandé pour cet endroit; l'entrepreneur a donc respecté les règles de l'art en cette matière. Il est normal que, par période de froid et de vent, il y ait une perte thermique par cette ouverture. Le grief du bénéficiaire concernant l'absence de documentation de la part de l'administrateur pour confirmer ou infirmer que les règles de l'art ont été respectées quant à certains aspects du bâtiment doit être rejeté. En effet, il appartient au bénéficiaire de démontrer l'existence d'un vice ou d'une malfaçon. Comme les places de stationnement et les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie, les réclamations s'y rapportant sont rejetées. La demande de vérification de la fosse septique et du champ d'épuration n'ayant jamais été invoquée, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de modification du bénéficiaire afin qu'il soit procédé à leur inspection. L'objection préliminaire de l'entrepreneur pour prescription des points soulevés à l'encontre de la décision rendue le 11 août 2005 est rejetée puisque le bénéficiaire a prouvé qu'il avait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. En ce qui a trait à la décision du 6 janvier 2005, toutefois, rien dans la preuve ne suggère une impossibilité pour lui d'agir avant le 23 août suivant, et c'est pourquoi les points soulevés à l'encontre de cette décision sont prescrits. L'irrégularité constatée sur le mur de gypse de la salle de bains n'est pas une malfaçon et la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue.
PIERRE BERGERON, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le désajustement de la porte vitrée intérieure résulte de la faute d'un tiers et ne peut être imputé à l'entrepreneur. En effet, des livreurs de meubles ont installé une pièce de deux dollars afin de maintenir la porte d'entrée ouverte lors de la livraison. Le coupe-froid au bas de la porte d'entrée extérieure doit être remplacé régulièrement. Il s'agit d'un problème d'entretien qui ne concerne pas l'entrepreneur. Les dommages à la surface de béton du balcon ont été causés par l'utilisation d'un produit de déglaçage contenant du sel et peut-être même du sel pur. L'entrepreneur ne peut être tenu responsable à cet égard. Quant à la rampe d'accès arrière, le copropriétaire qui l'a fait installer a suivi les recommandations de l'entrepreneur et a utilisé le produit de déglaçage conseillé, qui ne contenait pas de sel. La mauvaise qualité du béton à cet endroit ou encore une mauvaise application ont causé sa détérioration; l'entrepreneur devra reprendre ses travaux en suivant les règles de l'art. Les escaliers de secours ainsi que les garde-corps ont été attaqués de manière importante par la corrosion. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il devait suivre les règles de l'art. Les indices présents lors de la réception de l'ouvrage ne permettaient pas à un acheteur prudent et diligent de se rendre compte de ce vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués afin de fournir un produit de niveau acceptable, pour une durée raisonnable.
9095-9032 QUÉBEC INC. (EXCELLENCE CONSTRUCTION), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS 2501-2515, BOUL. MAISONNEUVE EST, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le robinet de la salle de bains de l'étage fait partie des équipements prévus au contrat et installés par l'entrepreneur, ce dernier devra prendre les mesures qui s'imposent pour que la pression soit normale. L'arbitre n'a pas compétence pour juger de la réclamation de la bénéficiaire à la suite du vol des fils de son cinéma maison. En ce qui a trait aux travaux de réparation du plafond rendus nécessaires à cause de l'installation des nouveaux fils, le plan de garantie ne couvre pas les matériaux achetés et payés par la bénéficiaire elle-même, raison pour laquelle la réclamation est rejetée. Comme les différentes fissures dont se plaint la bénéficiaire sont des défauts minimes, il ne s'agit pas de malfaçons couvertes par la garantie. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé que la pose de gypse dans le rangement sous l'escalier du sous-sol était prévue au contrat, la réclamation est rejetée. La différence de teinte entre les marches de l'escalier n'est pas inacceptable, contrairement à ce qu'avance la bénéficiaire; il n'y a donc pas malfaçon. Le décalage des lattes de bois franc révèle un effet d'alignement, mais il s'agit d'un défaut mineur, et la réclamation de la bénéficiaire à cet effet est rejetée. La décision de l'administrateur est également maintenue en ce qui a trait à l'échappée de l'escalier du sous-sol puisque la bénéficiaire n'a pas démontré que les mesures étaient en contravention avec le Code national du bâtiment 1995. La pompe et le puisard de la bénéficiaire dans la chambre froide n'ayant pas gelé à ce jour, sa réclamation à ce sujet est rejetée. La preuve prépondérante montre que le ventilateur de la salle de fournaise ne vibre pas de façon anormale et, pour ce motif, la décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur devra s'assurer que les robinets s'ouvrent et se ferment dans le même sens que les autres robinets de la maison. L'installation électrique ne contrevient pas au Code national du bâtiment 1995, et la réclamation de la bénéficiaire relative à l'absence d'interrupteurs tripolaires est rejetée. La bénéficiaire ne s'étant pas déchargée de son fardeau de preuve en ce qui a trait à l'installation de l'éclairage inadéquat sous les armoires, il n'y a pas lieu d'intervenir. Comme l'entrepreneur s'est engagé à insonoriser le mur de la chambre et que cela n'a pas été fait, il devra apporter les corrections nécessaires. La finition du trou autour du tuyau du bidet devra être parachevée à l'aide d'un anneau fourni par la bénéficiaire. La décision de l'administrateur concernant la fissure à la dalle de béton est maintenue puisque la bénéficiaire n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'une malfaçon. L'entrepreneur devra s'assurer que toutes les cales de l'escalier sont bien collées afin d'éviter à long terme le craquement de l'escalier. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé ses prétentions en ce qui a trait à l'évacuation de l'eau de condensation du système central et de l'étanchéité des murs du garage au monoxyde de carbone, la décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur devra corriger le filtre électronique installé sur la fournaise afin que ce dernier ne fasse pas de bruit. La demande de la bénéficiaire en ce qui a trait à l'installation de la thermopompe est également rejetée. Les honoraires extrajudiciaires de l'expert de la bénéficiaire devront être remboursés par l'entrepreneur dans une proportion de 25 %.
GENEVIÈVE ROCHART, bénéficiaire demanderesse, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 106, et 124
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs à leur résidence. Comme le contrat de construction ne prévoit pas la construction de colonnes de pierre au bas de l'escalier ni une alaise de la porte d'entrée en pierre plutôt qu'en brique, la réclamation des bénéficiaires à cet effet doit être rejetée. Même si l'arche de maçonnerie de la porte de garage n'est pas la même que celle montrée au plan, la situation ne peut être considérée comme une malfaçon au sens du règlement, d'autant moins que la qualité, la sécurité et l'utilisation du bâtiment ne sont pas compromises. Les bénéficiaires n'ayant pas prouvé que les travaux n'étaient pas terminés au moment de la réception du bâtiment en ce qui a trait aux prises téléphoniques dans le garage et dans la salle de cinéma maison, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra également prendre des mesures pour faire disparaître les taches sur le balcon en fibre de verre de la chambre principale des bénéficiaires. Comme aucune disposition du règlement n'oblige l'administrateur à fournir un certificat de conformité pour la modification de la ferme de toit, la décision de l'administrateur à cet effet est maintenue. Le plan de garantie ne couvrant pas ce qui est à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant les débris de construction laissés sur le terrain est rejetée. Le tribunal prend acte des travaux que l'administrateur s'est engagé à corriger.
MICHÈLE BERGERON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et RÉNOVATION LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réception de l'immeuble a été faite en mars 2003. Les bénéficiaires n'ont pris conscience de la non-conformité découlant de l'absence de rampes ou de mains courantes, de la hauteur de l'échappée du prolongement du plancher, de la distance entre le réservoir à eau chaude et le puisard (à plus de 3 pieds l'un de l'autre) et des branchements à la boîte électrique que lors de la réception d'un rapport d'inspection, deux ans après la prise de possession. Leur dénonciation est hors délai, ces malfaçons étant apparentes. Elles auraient dû être signalées lors de la réception de l'immeuble. Ces situations de constituent pas des vices cachés. L'isolation de l'entretoit ayant été faite, les bénéficiaires se sont désistés de cette demande. Le muret de descente au sous-sol, bien que non ancré ou armé, n'a pas bougé depuis 2003 et ne présente aucun problème de structure. Les bénéficiaires n'ayant eu gain de cause sur aucun des points soulevés, ils doivent supporter la moitié des coûts d'arbitrage, réduits à 100 $ par l'exercice de la discrétion accordée à l'arbitre à l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
DOMINIQUE JARELLE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et HABITATION AVANT-GARDE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur et les bénéficiaires en sont déjà venus à une entente quant à une nouvelle pose de crépi à la base de l'escalier de béton de l'immeuble. L'administrateur conteste une autre demande des bénéficiaires, relative à la pose de crépi sous un balcon de l'immeuble. Il soutient que la situation n'a pas été dénoncée à la réception et que la pose de crépi sous le balcon n'était pas incluse au contrat de vente. Les bénéficiaires allèguent que celle-ci est inscrite à la liste des travaux à terminer et que le crépi figure sur les plans de la maison. En l'espèce, les parties en sont déjà arrivées à une entente quant à une demande de la même nature, inscrite au rapport du 27 septembre 2004. Or, ce qui est acceptable dans une situation l'est également dans une situation analogue. L'entrepreneur devra se conformer à la décision de l'inspecteur de l'administrateur et parachever la pose de crépi sous le balcon arrière. Les parties détermineront d'un commun accord le moment où les travaux seront exécutés.
CONSTRUCTION VOYER & TREMBLAY INC., entrepreneur appelant, et TRACIE-LYNN PHILLIPS et un autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme la réclamation des bénéficiaires visant l'isolation du cadrage des fenêtres arrière et de côté à l'étage n'a pas fait l'objet d'une décision de la part de l'administrateur, l'arbitre n'a pas compétence pour décider. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties au sujet des réparations au plâtre et des retouches de peinture. La réclamation afin que le recouvrement d'aluminium sous les soffites soit enlevé et que le nez de marche soit installé aux marches et au balcon dans le but d'être conforme à la maison témoin qu'ils ont visitée avant d'acheter est rejetée puisque les travaux tels qu'effectués ne présentent pas de défauts ou de malfaçons et qu'il s'agit uniquement d'un différend sur une appréciation esthétique. Les réclamations relatives au pignon, au ventilateur et à la porte du garage, qui ne sont pas alignés sur un même axe, sont rejetées, car il ne s'agit pas d'une situation qui compromet la sécurité ou l'utilisation du bâtiment.
CÉCILE JOUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et IMMEUBLES BEAUMONT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Malgré les travaux exécutés par l'entrepreneur, les garde-corps de certains escaliers demeurent toujours instables. L'entrepreneur devra donc vérifier l'ensemble des garde-corps des balcons et escaliers en bois traité en les fixant plus solidement et en remplaçant les baratins qui sont fendus, endommagés ou trop courts pour être fixés solidement. Comme l'entrepreneur a effectué les travaux de réparation requis à la suite de l'infiltration d'eau dans une unité, il y a lieu de conclure qu'il s'est acquitté de son obligation de résultat. La structure des balcons étant conforme au Code national du bâtiment 1995, cette partie de la réclamation est rejetée. Les escaliers dont les supports reposent directement sur le sol devront être vérifiés et les travaux requis devront être effectués afin que toutes les marches soient d'une hauteur permise par le code. L'entrepreneur devra également prendre les mesures nécessaires afin que l'évacuation de l'eau par les gouttières ne cause pas l'érosion du sol. Les bénéficiaires n'ayant pas réussi à repousser leur fardeau en ce qui concerne la fenêtre du sous-sol de l'unité no 2172, leur réclamation est rejetée.
M. BRUNO LANDRY, ès qualités, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DES MAISONS DE VILLE NOTRE-DAME, bénéficiaire demandeur, et LES PROPRIÉTÉS BELCOURT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ne leur ayant pas fourni de formulaire de réception du bâtiment ni une copie du plan de garantie dans une langue qu'ils comprennent, les bénéficiaires sont exemptés de l'obligation de dénoncer dans un délai raisonnable les vices que comporte leur résidence. La décision de l'administrateur est maintenue quant aux problèmes d'ajustement des portes intérieures, aux fissures de retrait et au refus par l'entrepreneur de signer le formulaire de remboursement des taxes. Ce dernier devra toutefois installer un humidificateur dans le système de chauffage central, le tuyau de drainage des eaux de condensation de l'unité de climatisation au système de chauffage central ainsi que le couvercle manquant à la fosse de retenue du sous-sol, réparer la fuite d'eau des toilettes à l'étage et refaire la finition du plafond de la chambre principale. Il devra également réparer la fuite d'eau au plafond de l'étage près de la mezzanine et refaire la finition de ces surfaces, en plus d'enfoncer les clous qui ressortent des marches de bois non finies, de fixer les carreaux du parquet dans la chambre principale et de refaire le coulis au pourtour de la salle de bains.
AMALA CHERUBIM et un autre, bénéficiaires appelants, et KOMELCO LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17, 27, 78, 116, 137, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à l'amendement de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est rejetée puisqu'il n'en résulte pas une demande entièrement nouvelle. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires pour s'assurer que le mur du garage est étanche aux gaz, car la situation actuelle constitue une malfaçon. Bien que le robinet mural du garage sorte du mur de quelques pouces, cette situation ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra également corriger les «fascias» d'aluminium extérieurs gondolés et asymétriques, la situation étant de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La finition d'aluminium au pourtour de la porte de garage comporte peut-être quelques défauts, mais il s'agit de légères imperfections qui ne sauraient être qualifiées de malfaçons au sens du règlement. La réclamation des bénéficiaires visant le non-respect des spécifications quant aux encastrements de leurs électroménagers ne peut être accueillie puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Il en va de même de l'absence de bordure de granit derrière la cuisinière, car il s'agit d'une question de parachèvement. L'entrepreneur devra corriger le sablage et le vernissage de l'escalier et de la main courante menant à l'étage ainsi que de l'escalier menant au garage étant donné que la situation est de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La réclamation relative aux égratignures sur le plancher du second étage est rejetée puisqu'il s'agit d'égratignures très mineures qui ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les problèmes de joint apparents ne sont pas des malfaçons, ces parties de la réclamation sont également rejetées. Les frais d'expertise des bénéficiaires sont à la charge de l'administrateur.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 17, 18, 19, 22, et 139
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire de l'administrateur pour tardiveté de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai de 15 jours pour la présenter n'est pas un délai de rigueur et qu'aucune des parties ne subit en l'espèce de préjudice réel. L'entrepreneur devra faire l'ensemble des garde-corps et des escaliers en acier galvanisé, car tel est ce qui était prévu au contrat.
CONDOS BELLERIVE 2002 et une autre, bénéficiaires intimés, et CONSTRUCTION W. ALDER 2000 INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 35
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les réclamations du bénéficiaire en ce qui a trait à la jonction de la céramique et des cadres de portes, à la finition des marches de l'escalier, à la qualité des jonctions du recouvrement de vinyle et de la brique ainsi qu'aux bardeaux tachés de mortier sur le toit avant doivent être accueillies: il s'agit de malfaçons apparentes et les travaux de l'entrepreneur n'ont pas été exécutés selon les règles de l'art. La qualité du bâtiment serait altérée si ces malfaçons n'étaient pas corrigées.
PIERRE BRODRIQUE, bénéficiaire appelant, et DAMY CONSTRUCTION, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 11
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée. Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur était fondé à faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur à la suite de la décision sur la réclamation des bénéficiaires puisque le comportement de l'entrepreneur démontre qu'il n'avait pas l'intention de faire face à ses obligations. Quant à la réclamation de l'entrepreneur visant la modification de la somme déposée en fidéicommis par les bénéficiaires, elle doit être rejetée, car l'arbitre n'a pas compétence pour déterminer «toute somme encore due» à laquelle il est fait référence à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra par ailleurs effectuer les réparations requises afin de rendre acceptable la surface en béton des balcons avant et arrière. La réclamation des bénéficiaires en ce qui concerne l'ajout d'une main courante est rejetée puisque, pour leur type d'escalier, le Code de construction n'en exige qu'une seule. Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires pour réparer le revêtement de vinyle extérieur et installer un compteur d'eau.
BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur demandeur, et LYNE LEBLANC, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant au muret de cuisine non à niveau est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. En ce qui a trait aux coins de métal mal exécutés des murs de la salle de bains, comme ils ne se sont pas arrachés au cours de l'année suivant la réception du bâtiment, la réclamation est rejetée. Celle visant le coin de fer de la descente du sous-sol doit également être rejetée puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé la situation dans la liste des travaux à faire. Bien que certaines têtes de clou sortent des murs, il s'agit d'une situation attribuable au comportement normal des matériaux, situation expressément exclue du plan de garantie. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis pour corriger les bosses dans le parement de vinyle avant et arrière de la maison, car il s'agit d'une malfaçon au sens du règlement. Le soffite de l'avant-toit n'a peut-être pas été coupé à angle droit, comme le prétend le bénéficiaire, mais il s'agit d'une situation d'ordre esthétique seulement qui ne constitue pas une malfaçon. Cette partie de la réclamation est donc rejetée.
PATRICK BENOIT, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS CONFORT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur conteste une décision rendue par l'administrateur qui a accueilli la réclamation des bénéficiaires sur deux points, à savoir le béton endommagé en surface du seuil de la porte de garage et les pierres éclatées en surface du bas des murets de l'escalier et de la galerie avant. Comme l'entrepreneur n'a pas su démontrer que les anomalies dont se plaignent les bénéficiaires en ce qui a trait au seuil de la porte du garage ne sont pas attribuables à la mauvaise qualité du béton, sa réclamation est rejetée. La décision de l'administrateur en ce qui a trait à la réclamation visant les pierres éclatées est également annulée au motif que les bénéficiaires ont dénoncé ce vice hors délai; la réclamation est donc irrecevable, et ce, même si l'entrepreneur n'a pas soulevé ce point avant que l'administrateur ne rende sa décision en première instance (art. 2881 du Code civil du Québec).
ANGELA GRIGOROPOULOS et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS MUSTO INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur conteste la décision rendue par l'administrateur dans laquelle ce dernier donnait raison aux bénéficiaires en ce qui a trait à leur réclamation pour les pierres éclatées en surface au bas des murets de l'escalier et de la galerie avant. La décision de l'administrateur est annulée au motif que les bénéficiaires ont dénoncé ce vice de sol hors délai; leur réclamation est donc irrecevable, et ce, même si l'entrepreneur n'a pas soulevé ce point avant que l'administrateur ne rende sa décision en première instance (art. 2881 du Code civil du Québec).
ADAMADIA GRIGOROPOULOS et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS MUSTO S.E.N.C., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'escalier de béton installé par l'entrepreneur ne respectant pas les exigences énoncées au Code national du bâtiment 1995 en ce qui a trait à la hauteur du giron et des contremarches, il s'agit d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'usage du bâtiment. Pour ce motif, la décision de l'administrateur est maintenue et l'entrepreneur devra reprendre ou changer l'escalier arrière du bénéficiaire.
SYNDICAT DU 238, LARIVIÈRE, LAVAL (M. JACQUES ZARA), bénéficiaire, et CONSTRUCTION DENIS DANEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7 et 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur allègue que les éléments dont se plaint la bénéficiaire étaient apparents au moment de la réception du bâtiment et n'ont pas été dénoncés par écrit à ce moment. Or, ces éléments ont bel et bien été dénoncés durant le mois de septembre 2003 à l'entrepreneur sur une liste manuscrite. L'administrateur devra faire effectuer les travaux requis pour la correction du «fascia» mal installé sur l'ensemble du bâtiment, ce qui constitue une malfaçon. Il devra également s'assurer que l'ouverture à la moulure en «J» de la fenêtre de la chambre des maîtres soit obstruée de façon à éviter les possibles infiltrations d'eau et que l'installation des mains courantes de la galerie avant soit sécuritaire et respecte les règles de l'art, tout comme pour l'alignement de la rampe. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de remplacer complètement les moulures de vinyle puisque, bien que l'installation ne respecte pas tout à fait les règles de l'art, l'intégrité du revêtement extérieur n'est pas compromise. L'entrepreneur est aussi condamné à fixer correctement la porte et à corriger les dommages causés à la peinture de la porte avant. Il n'y a pas lieu de condamner l'entrepreneur à reprendre les travaux pour corriger la différence de niveau entre le salon et la cuisine puisque aucune fissure n'est apparue dans le plancher de céramique depuis sa mise en place et que les travaux seraient sans commune mesure avec une hypothétique apparition de fissures. Les joints mal ajustés aux moulures du plafond et la moulure décollée à la jonction du plancher de céramique de l'entrée devront être ajustés, et la poignée défectueuse de la salle de bains, remplacée. Le problème de la porte de la salle de bains n'est qu'esthétique et il n'y a pas lieu d'en ordonner la correction. Les problèmes reliés aux fissures à la fondation, au joint fissuré à la moulure et au joint de céramique fissuré sont dus à un comportement normal des matériaux, et il n'y a donc pas lieu d'y donner suite. Le manque de finition au gypse du haut de la porte du sous-sol constitue une malfaçon et, partant, l'administrateur devra corriger la situation. Comme le manque d'alignement des lattes de bois du plancher du salon, la courbe à la pente de la porte-fenêtre, la porte de douche non parallèle avec le seuil, l'installation de panneaux de particules pour le plancher et l'installation de poteaux en extrusion d'aluminium croche ne causent pas de préjudice important au bâtiment, il n'y a pas lieu d'y apporter des correctifs. Étant donné que le fait de ne pas doubler les poutrelles sous les cloisons est pratique courante dans l'industrie, l'administrateur n'aura pas à les changer.
ANNE CÔTÉ, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STEVEN G. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'application des joints de scellant extérieurs. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur en ce qui a trait aux travaux effectués au parement de vinyle ondulé est accueillie, à la condition qu'il n'y ait pas apparition d'une nouvelle ondulation d'ici l'été 2005. Sa demande d'arbitrage à la suite de la décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction du cadrage est accueillie, car cette défectuosité est mineure et ne porte pas atteinte au bon fonctionnement de la porte. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux joints de la partie supérieure de la fenêtre latérale est également infirmée puisque cet état de fait résulte de saleté accumulée à la suite des travaux de construction, ce qui n'est pas de la responsabilité de l'entrepreneur et qui, quoi qu'il en soit, ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou au bon fonctionnement de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois fixer solidement les luminaires fournis par les bénéficiaires étant donné que leur instabilité est tout à fait inhabituelle et va à l'encontre des règles de l'art. La décision de l'administrateur concernant l'infiltration d'eau par le garage est cependant maintenue: malgré les travaux effectués, les correctifs ne sont toujours pas satisfaisants. L'entrepreneur devra également fixer correctement le garde-corps de l'escalier tel que demandé par l'administrateur, cette rampe n'étant plus conforme aux règles de l'art depuis les travaux effectués.
LES HABITATIONS SHATONY, entrepreneur, et CHANTALE EVOY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'infiltration d'eau par le plafond est un vice de construction au sens du plan de garantie et de l'article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.), et cela peut entraîner à long terme une détérioration progressive de l'ouvrage, et même sa perte. Comme les premières manifestations du problème sont apparues en 2003 et qu'elles ont été dénoncées en décembre de la même année, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. La réclamation visant les dommages à la toiture doit cependant être rejetée puisque le délai de dénonciation est déraisonnable. L'administrateur devra donc effectuer les travaux nécessaires afin d'éliminer l'infiltration d'eau dans le bâtiment et remettre les murs dans leur état d'origine. La réclamation du bénéficiaire quant au problème d'étanchéité de l'enveloppe à l'arrière des panneaux électriques doit être rejetée, cette malfaçon non apparente ayant été dénoncée tardivement. Il n'y a pas lieu non plus de faire droit à la réclamation concernant la détérioration de la fibre de verre des paliers, marches et balcons à l'arrière du bâtiment, car il s'agit d'une malfaçon cachée découlant d'un défaut de fabrication qui n'est pas de nature à nuire la solidité de l'édifice au sens de l'article 2118 C.C.Q.
GILLES CHABOT, ès qualités d'administrateur du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 339, 341, 343, RUE DAMIEN-BENOÎT À MONT-SAINT-HILAIRE, bénéficiaire, et PLACIBEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'absence de garde-corps sur le balcon arrière alors que la dénivellation entre le dessus du balcon et le terrain varie de 24 pouces et plus constitue une malfaçon qui porte atteinte à la sécurité des bénéficiaires (art. 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Le fait que le contrat ne le prévoit pas n'est donc pas pertinent. N'ayant pas dénoncé ce problème lors de la réception du bâtiment, les bénéficiaires devront toutefois supporter une partie des coûts associés à l'installation du garde-corps. Par conséquent, l'entrepreneur devra verser une somme de 1 000 $ aux bénéficiaires, qui auront la responsabilité de terminer l'installation.
BDL DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et CHRISTIAN GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation de la bénéficiaire visant la fissure au bas de l'escalier avant doit être rejetée puisque la malfaçon a été dénoncée à l'administrateur plus de trois ans après sa découverte. Comme la bénéficiaire n'a jamais dénoncé l'absence de rampes et de mains courantes à l'escalier en façade -- situation qui était par ailleurs apparente au moment de la réception du bâtiment --, cette partie de la réclamation doit également être rejetée. La bénéficiaire devra payer 100 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
MICHÈLE BILODEAU, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation de la bénéficiaire quant à la fissure constatée à son escalier avant est rejetée puisqu'il s'agit d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment et qui a été dénoncée à l'administrateur trois ans après sa découverte. La bénéficiaire devra supporter 100 $ des frais d'arbitrage et l'administrateur, le solde.
FRANCE BROUSSEAU, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Étant donné que les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur la fissure constatée au bas de l'escalier extérieur ainsi que l'infiltration d'air par la prise de courant et l'interrupteur du salon plus de trois ans après leur découverte, leur réclamation à ce sujet doit être rejetée. Celle relative à l'absence de rampes et de main courante à l'escalier avant est également rejetée puisque ce point n'a jamais été dénoncé et n'a pas fait l'objet d'une décision de la part de l'administrateur. Aucune malfaçon n'a été remarquée aux marches de l'escalier menant à l'étage, et cette partie de la réclamation est donc rejetée. Les bénéficiaires devront supporter 100 $ des frais d'arbitrage, et le solde devra l'être par l'administrateur.
JEANNE CYR et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à l'irrecevabilité des nouveaux points soulevés dans la demande d'arbitrage est accueillie puisque aucune décision de l'administrateur n'a été rendue sur le sujet. La réclamation des bénéficiaires visant l'absence de sous-plancher vers le mur extérieur est rejetée au motif qu'il n'y a aucune déformation du plancher. Leur réclamation quant aux armoires de cuisine est également rejetée car, bien que ces dernières ne soient pas satisfaisantes à leurs yeux, elles sont conformes aux plans tels qu'ils les ont approuvés. L'entrepreneur devra toutefois effectuer les réparations nécessaires afin que le module B-12 soit à égale hauteur avec le comptoir de cuisine. Il devra également réparer la variation de hauteur entre la face du meuble et la face du comptoir du module B-24. L'entrepreneur devra aussi fournir la quantité de vernis nécessaire à appliquer sur l'escalier intérieur et sur les rampes, mais l'application du vernis sera à la charge des bénéficiaires. Même si les fenêtres de la salle de bains et de la chambre d'enfants ont été inversées par l'entrepreneur, comme cette installation ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cette partie de la réclamation doit être rejetée. Les portes du meuble-lavabo devront être remplacées afin d'être conformes au dessin soumis. L'écart entre l'emplacement actuel de la colonne nord et celui prévu aux plans étant minime relativement à la longueur du balcon, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. Il en est de même de celle visant le matériel d'emprunt sur le terrain et les pierres puisque ces ouvrages sont exclus du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'arbitre n'a pas compétence pour statuer sur les réclamations des bénéficiaires visant les embouts de finition des tablettes, les interstices entre le revêtement de brique et le soffite, la porte de garage à ajuster et le manque de peinture au plafond puisque l'administrateur a accueilli favorablement ces chefs de la réclamation. Ainsi, s'ils ne sont pas satisfaits des travaux correctifs apportés par l'entrepreneur, les bénéficiaires doivent présenter une autre réclamation. Celle à l'égard des fissures à la dalle de plancher du sous-sol est rejetée, car il s'agit d'un comportement normal des matériaux, ce qui est exclu de la protection du plan de garantie. Vu l'entente intervenue entre les parties relativement aux finis de peinture et aux boiseries de finition égratignés et bosselés, il y a lieu d'en prendre acte. La réclamation des bénéficiaires visant le muret de soutènement du terrain arrière et le nivellement de la cour arrière est rejetée puisque cela entre dans l'exclusion prévue à l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation quant aux taches, trous, clous et manque de vernis à l'escalier est également rejetée: il s'agit de travaux de maintenance normaux dont la responsabilité n'incombe pas à l'entrepreneur, et cela ne constitue donc pas une malfaçon.
EMAD ELTURABY et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires visant le mur de soutènement à gauche de la porte du garage et l'absence d'asphalte dans l'entrée d'automobile doivent être rejetées, car il s'agit de deux réclamations non couvertes par le plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Leur réclamation quant à la valve d'entrée d'eau à l'extérieur est également rejetée puisque aucune malfaçon n'a été constatée à cet endroit. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la fourniture des documents relatifs à la garantie de la fournaise et à l'exécution de réparations au coupe-bise autour d'une fenêtre de la chambre principale. La réclamation à l'égard du joint de parqueterie légèrement ouvert dans la chambre principale est rejetée, aucune malfaçon n'ayant été démontrée. Les réclamations relatives au nivellement du plancher de l'étage, aux imperfections au plancher de céramique de la cuisine, à la peinture au plafond de la chambre secondaire, à la porte de garage tachée et à la moulure de vinyle cassée sur le côté droit de la porte de garage sont rejetées étant donné qu'elles n'ont pas été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment. La réclamation visant la finition de l'escalier de béton extérieur est aussi rejetée, aucune malfaçon n'ayant été constatée, pas plus qu'aux joints des moulures de finition au périmètre du plafond du salon et entre les composantes de l'escalier intérieur. L'entrepreneur devra toutefois verser une somme de 350 $ aux bénéficiaires à titre de compensation pour les malfaçons relatives aux joints de gypse apparents au plafond du salon, à la marche d'escalier intérieur ainsi qu'au vernis des mains courantes de l'escalier. Comme l'irrégularité constatée au plancher du salon résulte du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir. En ce qui a trait à la plinthe électrique endommagée à la salle d'eau, aucune malfaçon n'a été prouvée, si bien que cette partie de la réclamation est rejetée. Les réclamations à l'égard des joints de gypse apparents au plafond de la cage d'escalier, du mur près de la douche au sous-sol qui n'est pas droit, de l'emplacement de la salle de bains et de la salle de lavage au sous-sol ainsi que de la finition de la salle de la fournaise sont rejetées puisqu'elles n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de fuites d'eau sous l'évier de la cuisine et sous le lavabo de la salle de bains principale, ces parties de la réclamation sont rejetées. Bien qu'il y ait eu mésentente contractuelle en ce qui a trait au plancher de bois franc commandé, comme il n'y a pas malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cet élément de la réclamation est aussi rejeté. Les bénéficiaires n'ayant pu prouver l'existence d'une entente avec l'entrepreneur quant aux barreaux des garde-corps de l'escalier et n'ayant pu démontrer que les travaux d'installation du tapis au sous-sol ne respectaient pas les règles de l'art, la demande d'arbitrage doit être rejetée. La réclamation relative à l'emplacement des fils du système d'alarme est également rejetée.
WALDEMAR BACZKOWSKI et une autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur devra faire installer une main courante à l'escalier du vestibule et à l'escalier extérieur, conformément aux exigences du Code national du bâtiment 1990, et s'assurer que l'espacement maximal entre les barreaux du garde-corps de l'escalier du passage soit respecté. Comme les nez de marche et la hauteur des contremarches des escaliers de la résidence sont de hauteur égale, il n'y a pas lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il les refasse. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé dans les délais l'absence de matériau de finition sur l'isolant au bas du mur dans le garage, cette partie de la réclamation est rejetée. Il en est de même pour leur réclamation visant l'agrandissement de marches d'accès au bain tourbillon puisqu'ils ont eu l'occasion de voir le bain avant son installation. L'entrepreneur devra cependant procéder à l'ajustement approprié des ressorts de la porte de garage, s'assurer que la trappe d'accès au grenier réponde aux normes d'étanchéité et d'efficacité énergétique et ajuster les coupe-froid des deux portes d'accès au garage. La porte de la chambre froide devra également être remplacée par une porte mécanique avec coupe-froid magnétique et seuil de porte intégré. L'entrepreneur n'aura toutefois pas à remplacer la porte d'entrée principale, car elle a été installée selon les recommandations du manufacturier. La réclamation quant au système de ventilation dans la cuisine et dans le hall d'entrée est rejetée: la preuve n'a pas été faite que le système ne fonctionnait pas adéquatement. L'administrateur devra faire recouvrir de peinture antirouille les parties apparentes des linteaux d'acier supportant la maçonnerie.
SANDRA ARITHOPPAH et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 9054-7183 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC (A.C.Q.), administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires en ce qui concerne l'infiltration d'eau à une fenêtre du sous-sol, le support de couverture perforé et la fissure au parement de brique sont rejetées: le tribunal n'a pas compétence étant donné la décision favorable de l'administrateur en leur faveur. Comme l'installation de la moulure de transition au plancher de la chambre secondaire n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment, la demande d'arbitrage des bénéficiaires sous cet aspect est rejetée. La réclamation visant l'ajustement des volets des fenêtres de la chambre principale et du salon est rejetée puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la réception et la dénonciation du vice. Le renflement au parement de brique de la façade constitue un vice caché. Pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. L'entrepreneur devra également corriger le mauvais alignement des colonnes de briques en façade. Les rampes et mains courantes mal vernies constituant une situation apparente pour les bénéficiaires, la réclamation est rejetée, tout comme celle relative au petit défaut remarqué dans la partie supérieure de la porte, qui disparaîtra à la suite d'une simple retouche ou de l'application d'une autre couche de peinture sur la porte. L'entrepreneur devra également effectuer les réparations nécessaires pour boucher le trou dans le parement d'aluminium.
RENÉE CYR et un autre, bénéficiaires, et 9041-8930 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réception effective de l'immeuble par le bénéficiaire s'est faite le 21 décembre 2001, lorsque le contrat de vente a été signé par celui-ci et l'entrepreneur, et c'est cette date qui marque le début des périodes prévues au contrat de garantie de l'APCHQ. Ainsi, la réclamation du 19 décembre 2002 du bénéficiaire a été transmise par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Parmi les multiples points soumis au présent arbitrage, nombre d'entre eux ont été abandonnés, n'ont pas été dénoncés selon les modalités stipulées au contrat de garantie, ont trait à des ouvrages extérieurs exclus de la garantie ou ont déjà fait l'objet de décisions non contestées rendues dans les rapports de conciliation. En ce qui concerne la réclamation quant à la difficulté de manipulation des volets coulissants à la fenestration du sous-sol, il s'agit d'un vice dont la manifestation est de nature graduelle et qui a été dénoncé à l'intérieur des délais prescrits. Il doit donc être considéré par l'APCHQ dans le cadre du contrat de garantie, et les corrections appropriées devront être exécutées par l'entrepreneur selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Par ailleurs, l'écaillage considérable d'une mince couche de béton au perron et à l'escalier extérieur en façade ne peut être attribué à l'utilisation de sels ou d'autres produits servant à déglacer durant l'hiver. Il s'agit plutôt d'une malfaçon de progression graduelle, découverte dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment et dénoncée dans un délai raisonnable conforme aux prescriptions du contrat de garantie; l'entrepreneur sera tenu d'apporter les corrections appropriées.
TAJINDER SINGH KAINTH, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Comme la fissure à la dalle du garage résulte du comportement normal du béton, la réclamation des bénéficiaires sur ce point doit être rejetée. La preuve n'ayant pas été apportée qu'il y avait une plaque de métal autour des ouvertures de la porte-fenêtre de la cuisine, il n'y a pas lieu d'intervenir afin de modifier la décision de l'administrateur. La réclamation visant la connexion au système d'alarme est rejetée puisque, dans le cas d'un système d'alarme standard, il n'y a pas de dispositif d'alarme installé sur les fenêtres à battant. La tache sur le tapis ne constitue pas une malfaçon apparente, ni le vernis du plancher appliqué par-dessus la peinture et la saleté: ces points de la réclamation sont également rejetés. Les dimensions de l'escalier menant au sous-sol étant conformes au Code national du bâtiment 1995, il n'y a pas lieu de donner suite à la demande des bénéficiaires sur ce point. En ce qui a trait aux joints à refaire, aux têtes de clou apparentes dans la salle de bains, aux défauts dans la salle de couture et à la peinture écaillée dans le bureau du deuxième étage, il ne s'agit pas de malfaçons apparentes. Les bénéficiaires devront supporter 30 % des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
SOLANGE FORTIN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS MAJESKA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont acheté un cottage de deux étages. Ils ont demandé que leur cuisine soit agrandie par rapport aux plans initiaux. Toutefois, les modifications apportées à la cuisine ont forcé l'entrepreneur à ajouter une marche additionnelle à l'escalier menant à l'étage supérieur. Les bénéficiaires réclament à présent que l'escalier soit modifié pour être conforme aux plans initiaux de la maison. Cela est toutefois impossible car, pour arriver au résultat recherché par les bénéficiaires, il faudrait refaire la cuisine de telle façon que les dimensions prévues à l'origine dans les plans soient également respectées. Bien que l'entrepreneur ne les ait jamais prévenus des répercussions possibles de leur demande de modification de la cuisine, les bénéficiaires devront accepter les conséquences de leur décision. En effet, l'entrepreneur devait se conformer au Code de la construction. De plus, bien qu'il ait été décevant pour les bénéficiaires, le résultat n'est pas catastrophique.
KATTYA SERNAQUE ET un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION FERNAND PERRAULT INC., entrepreneur intimé, et LA NOUVELLE GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, et 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur n'ayant pas apporté la preuve que la fissure située entre la partie inférieure et la partie supérieure de l'escalier extérieur de la façade ne constituait pas un vice caché, la décision de l'administrateur à la suite de la réclamation de la bénéficiaire est maintenue puisque cette dernière a été déposée dans les délais prescrits (art. 10 paragr. 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
JOSÉE LAFRENIÈRE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme aucune décision de l'administrateur n'a été prise quant à la réclamation du bénéficiaire relative à la garantie du couvreur, la thermopompe et la mise à la terre, il n'y a pas lieu d'intervenir. Le problème de drainage est quant à lui rejeté puisqu'il s'agit d'une situation qui relève des parties communes. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait aux fissures dans la fondation, au calfeutrage, au perron taché, aux bouches de ventilation, à la main courante, aux terrasses, à l'infiltration d'eau, au cadre de porte et au déplacement du thermostat et du contrôle Venmar. L'administrateur devra faire apporter les corrections nécessaires afin de corriger la malfaçon dans la réinstallation des solins métalliques au bas du revêtement métallique. Comme les problèmes d'isolation thermique et de ventilation du bénéficiaire n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession de l'immeuble, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. La réclamation quant à la maçonnerie est également rejetée puisqu'elle n'a pas été présentée dans les délais prescrits. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux terrasses, au crépi et à l'insonorisation du mur mitoyen est confirmée.
LUC LACHAPELLE, bénéficiaire demandeur, et 134893 CANADA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les moyens appropriés pour corriger la pression d'eau dans la baignoire des bénéficiaires, en plus de leur fournir la moulure requise au pourtour de la baignoire afin qu'ils puissent procéder à son installation. Il devra également ajuster la porte afin de la rendre conforme aux règles de l'art et fournir aux bénéficiaires une boîte pour le dessus des armoires de cuisine. Le joint de 45 degrés aux comptoirs de la cuisine devra être rendu conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur devra aussi remplacer les vis du trop-plein de la baignoire, qui sont rouillées. Le manque de plâtre dans la salle de bains devra être corrigé, en plus du problème de gouttières, pour lequel l'entrepreneur devra abaisser le terrain fini vis-à-vis de la descente de gouttière. L'entrepreneur devra en outre corriger le problème des clous rouillés afin que ces derniers ne soient pas apparents près de la porte d'accès avant et aménager une trappe d'accès au comble du garage à l'endroit choisi par les bénéficiaires. Comme le fonctionnement de la fenêtre de la chambre principale est normal, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à ce sujet est rejetée. Le ventilateur de la salle d'eau étant conforme aux règles de l'art, cette partie de la réclamation est également rejetée, et il en va de même de celle concernant l'écart vertical de un quart de pouce sur la hauteur des armoires de cuisine, qui n'attire pas l'attention et ne cause pas de problème de fonctionnement des portes. L'entrepreneur devra poser les tablettes des armoires de la cuisine et remplacer les deux fenêtres fixes installées dans la salle à manger par deux fenêtres ouvrantes à manivelle. Les réclamations des bénéficiaires visant les agrégats à l'avant de la maison, les plinthes électriques tachées de peinture et le manque de peinture sur un mur extérieur du salon sont rejetées puisqu'il n'y a pas malfaçon. L'entrepreneur devra toutefois corriger la peinture sur la douche. Bien que le sommet du garage soit plus bas que sur les plans, il n'y a pas lieu d'intervenir, car une telle installation ne modifie en rien l'apparence générale de la maison. Les réclamations à l'égard du ventilateur de la cuisinière, de l'ajustement des portes intérieures, du renfort de la porte de douche, du papier noir en périphérie du toit, du terrassement, des prises électriques extérieures, de l'entrée d'eau et de l'escalier de béton avant sont aussi rejetées, aucune malfaçon n'ayant été prouvée. L'entrepreneur devra toutefois apporter des modifications à l'isolation et au coupe-vapeur de la solive de rive afin que les normes du Code national du bâtiment 1995 soient respectées. Le ventilateur de la toiture du garage n'aura pas à être corrigé puisque l'installation actuelle est conforme aux exigences du code. La réclamation des bénéficiaires relative au décollement du mur arrière de la maison vis-à-vis du comptoir de cuisine est également rejetée, tout comme celle visant les fissures dans la dalle de béton du plancher du sous-sol. Comme les fissures aux finis de gypse et aux joints du pointage du plancher de la cuisine ainsi que les craquements de plancher à l'étage sont attribuables au comportement normal des matériaux, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à cet égard doit être rejetée.
JOCELYNE LALONDE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONCEPTS D'HABITATION PIERRE MÉNARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.
CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire désire qu'il soit ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des réparations à son immeuble. Sa réclamation visant la pose d'un scellant sur les joints de mortier est rejetée puisque l'absence de ce produit ne constitue pas une malfaçon. Il est ordonné à l'entrepreneur de vérifier la fixation du palier ainsi que du balcon du condominium no 1046 et de corriger la situation s'il y a lieu. L'entrepreneur s'étant engagé à remplacer la contremarche de l'escalier, il devra s'exécuter. De même, étant donné qu'il n'a pas encore posé l'isolant ni le crépi sur le mur de fondation de l'entrée comme l'a ordonné un arbitre dans une décision antérieure, il lui est ordonné d'exécuter ces travaux avant le 15 juin 2001. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés en parts égales entre le bénéficiaire et l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DOMAINE DU MESNIL -- PHASE III, bénéficiaire demandeur, et CONSTROBOURG (1997) INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui concerne la fuite d'eau, la flexion des fenêtres arrière, l'échangeur d'air, la détérioration du plafond, le froid sur le mur arrière et le chauffage de l'espace. Les arguments de l'entrepreneur selon lesquels la carence d'une main courante ou d'une rampe pour un escalier n'a pas été dénoncée lors de la prise de possession de l'immeuble et est donc, par conséquent, irrecevable sont rejetés puisque l'omission de ce dernier de respecter l'exigence énoncée à l'article 9.8.7.1 du Code national du bâtiment 1995 constitue une malfaçon qui porte sérieusement atteinte à la la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
ROGER MAYRAND et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause