Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont fait l'achat d'une maison unifamiliale. Un puits artésien alimente l'immeuble en eau. Les bénéficiaires ont rapidement constaté un manque d'eau récurrent lors de périodes de sécheresse. Plusieurs interventions ont été requises à cet égard. Ils ont découvert plus tard que la qualité de l'eau posait aussi problème. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice majeur et il a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux travaux correctifs nécessaires. Cette décision doit être maintenue. La preuve démontre que, si les experts n'ont pas constaté un manque d'eau, le débit est près du seuil limite et la situation qu'ont vécue les bénéficiaires par le passé risque de se reproduire. Par ailleurs, l'évaluation de l'eau sur le plan de la capacité inclut celle de sa qualité, dans la mesure où son usage est en partie à des fins de consommation, comme il s'agit d'eau potable. Il n'est donc pas question tant de volume que de volume utile. Ainsi, même si le problème de quantité n'est que potentiel, celui de qualité est avéré. Dans ces circonstances, une correction s'impose. Quant au choix de la méthode corrective, bien que l'entrepreneur remette en question celle qui a été ordonnée par l'administrateur, il n'a pas proposé d'autres solutions crédibles et détaillées. Par ailleurs, il faut constater que ses multiples interventions n'ont pas jusqu'à présent réglé le problème.
LES CONSTRUCTIONS BISSONNETTE INC., entrepreneur, et KARIANNE RHÉAUME et MATHIEU GERVAIS, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetées.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leurs résidences en 2006. En 2011, ils ont dénoncé la présence de fissures aux éléments de béton de celles-ci. Les immeubles ont été mis en observation par l'administrateur en raison d'un problème de pyrrhotite ayant cours dans la région, mais un expert a plus tard conclu qu'il n'y avait pas de risque que le phénomène d'expansion du béton se développe dans les murs de fondation des immeubles, et le dossier a été fermé. En 2019, les bénéficiaires ont découvert que leurs fondations étaient touchées par la présence de pyrrhotite ils ont dénoncée la situation à l'administrateur. Ce dernier a retenu qu'il était question d'un vice majeur de construction, mais que celui-ci n'était pas apparu à l'intérieur de la période de couverture pour de tels problèmes, soit dans les 5 ans suivant la réception. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, les bénéficiaires n'étaient plus couverts par le plan de garantie lorsqu'ils ont produit leur réclamation en 2021. Par ailleurs, leur recours contre l'administrateur n'est pas fondé. En effet, après la décision rendue en 2012, les bénéficiaires, s'ils étaient insatisfaits, avaient 30 jours pour demander l'arbitrage. En outre, même si ceux-ci invoquent une impossibilité d'agir plus tôt découlant de leur confiance envers l'administrateur à l'époque pertinente, la possibilité de prolonger un délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie se limite à 1 an.
Nicole Hébert, Martial Lemay et Guylaine Dubé, bénéficiaires demandeurs, et Les Constructions Levasseur (2003) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie des Maisons Neuves de l'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2015. En 2020, ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont la présence de fissures dans la fondation et la non-conformité du mur mitoyen se trouvant au grenier, lequel n'était pas un mur coupe-feu. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que les problèmes invoqués ne pouvaient être qualifiés de vices majeurs puisqu'il n'y avait pas de risque de perte de l'ouvrage. En ce qui concerne les fissures, la décision doit être maintenue. L'expert des bénéficiaires n'a pas noté de signe d'infiltration d'eau ni de problème structural. En fait, les fissures sont le résultat du comportement normal des matériaux, ce qui est exclu de la garantie. Par ailleurs, la simple possibilité d'une infiltration d'eau ou même l'infiltration elle-même n'est pas automatiquement synonyme d'une perte de l'ouvrage. En ce qui a trait au mur mitoyen, il faut donner raison aux bénéficiaires. Selon l'administrateur, il ne s'agirait pas d'un vice grave puisque le problème ne touche que le grenier, ce qui signifie que les occupants du bâtiment auront le temps nécessaire pour sortir avant la propagation d'un incendie. Or, il ne faut pas uniquement tenir compte des occupants du bâtiment, mais également prendre en considération le bâtiment lui-même. La fonction d'un mur coupe-feu est d'empêcher la propagation du feu. En cas d'incendie, un mur coupe-feu peut faire la différence entre la perte de l'ouvrage ou sa permanence dans les quelques minutes qui précèdent l'arrivée des pompiers et la maîtrise de l'incendie. L'absence du coupe-feu peut mener à la perte du bâtiment. En l'espèce, cela constitue donc un vice majeur, et l'entrepreneur devra procéder aux travaux correctifs nécessaires.
BRIGITTE BLAIS et DANY LACROIX, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MARYL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillies en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui compte 12 unités de copropriété. Il a présenté des réclamations portant notamment sur un problème d'infiltration d'eau par les solins. L'administrateur a noté qu'il était question d'une malfaçon apparente et visible pour un professionnel qui effectue une inspection des parties communes. Cette position ne peut être retenue. En effet, on ne peut reprocher à un acheteur qui fait appel à un inspecteur d'avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si ce dernier ne remarque pas un problème que l'acheteur raisonnable ne pouvait lui-même déceler. L'administrateur fait aussi une erreur lorsqu'il indique que la période de couverture était échue au moment de la dénonciation des infiltrations d'eau. En effet, la couverture de 3 ans pour vice caché débute à la date de réception des parties communes et, en l'espèce, le problème a été découvert dans ce délai et il a été dénoncé dans les 6 mois ayant suivi sa découverte. Quant à la nature du problème, la preuve démontre que des fenêtres et portes-fenêtres du bâtiment souffrent de vices qui remplissent le critère du vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués en conséquence et une inspection de certaines autres fenêtres et portes-fenêtres devra avoir lieu. Une note s'impose par ailleurs quant au délai de dénonciation. L'administrateur a tort de prétendre qu'un problème touchant toutes les fenêtres aurait dû être dénoncé dès la première infiltration à une fenêtre. On ne pouvait exiger que le bénéficiaire constate immédiatement qu'il y avait un problème généralisé à dénoncer. Les réclamations portaient aussi sur l'absence de cloisons intérieures conformes aux plans. Bien que l'administrateur ait conclu à un vice caché et non à un vice majeur, car cette situation ne mettait pas en péril la structure du bâtiment ou n'en empêchait pas son utilisation, il faut plutôt retenir qu'il s'agit d'un vice majeur. En effet, cette situation compromet la sécurité des usagers de façon importante puisqu'elle touche des endroits par lesquels les copropriétaires doivent passer pour évacuer d'urgence le bâtiment en cas d'incendie. La demande d'arbitrage doit être accueillie à cet égard.
Syndicat des copropriétaires du Faubourg du Saint-Laurent du 580 des Bateliers, bénéficiaire, et Faubourg du St-Laurent (2011) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé des problèmes d'infiltration d'eau touchant les fenêtres de leur résidence. Bien que l'administrateur ait conclu que la situation ne remplissait pas les critères applicables afin de correspondre à un vice majeur de construction, l'arbitre a rendu une décision en faveur des bénéficiaires et a ordonné à l'administrateur de corriger la situation dans un certain délai. Or, en raison des retards occasionnés par la pandémie de la COVID-19, de l'impossibilité d'obtenir un parement en bois particulier et des nombreux échanges de courriels entre le bénéficiaire et le chargé de projet, l'administrateur a décidé de fermer le dossier. Afin de justifier cette décision, ce dernier a invoqué l'attitude et les demandes jugées déraisonnables des bénéficiaires. Ceux-ci ont contesté cette décision. Ils ont fait valoir que cette dernière ne tenait pas compte de leur droit d'être renseignés dans le contexte d'une proposition de correction, notamment en ce qui concerne le choix des matériaux. Un bénéficiaire a le droit d'être informé de la qualité des matériaux utilisés et de l'avancement des travaux selon l'échéance présentée et convenue avec l'entrepreneur. Il ne faut pas y voir une ingérence dans le choix des méthodes d'exécution par l'entrepreneur. En l'espèce, l'un des bénéficiaires a cherché à obtenir des informations sur les délais prévus, le produit retenu, sa garantie et l'échéancier des travaux. Bien qu'il ait réitéré certaines demandes d'information, cela n'avait rien d'agressif, de transgressant ou d'incongru. De plus, il était fondé à s'opposer à la proposition finale qui lui avait été faite puisque le produit proposé n'était pas un «équivalent» du produit initial, tel qu'il était prévu, mais plutôt un produit «avoisinant». Dans ces circonstances, la décision de l'administrateur était disproportionnée. Ce dernier devra se conformer à la décision rendue. Il n'aura d'ailleurs pas à remplacer l'entièreté du parement. Son intervention sera limitée aux planches situées sur le pourtour des fenêtres.
KATHLEEN LAFRENIÈRE et DOMINIC LACHANCE, bénéficiaires, et 9140-2347 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. La demande est rejetée relativement à 1 point et une entente est conclue quant à 3 points.
En 2020, les bénéficiaires ont acheté une résidence ayant été construite en 2016. Ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont l'utilisation de clous trop longs pour la fixation des panneaux extérieurs de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ce point et il y a lieu de maintenir sa décision. D'une part, la situation constatée est conforme aux normes. D'autre part, elle se rencontre très fréquemment sans qu'elle cause de détériorations importantes. Enfin, les bénéficiaires ont appuyé leur argumentation sur de possibles dommages futurs. Or, ces dommages n'ont pas été prouvés et, 5 ans après la construction, il n'y en a aucune trace. Il n'est pas possible de conclure à la présence d'un vice de conception, de construction ou de réalisation qui serait encore couvert par la garantie.
Anne-Marie Laurin et Michel Amyot, bénéficiaires, et Les Habitations Prud'Homme inc., entrepreneur, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation en lien avec un affaissement de la dalle se trouvant dans sa cour anglaise. L'administrateur a rejeté cette réclamation, étant d'avis que la situation n'avait pas la gravité d'un vice de construction et que le problème n'était pas de nature à causer la perte de l'ouvrage. Un entrepreneur doit livrer un ouvrage conforme aux plans, aux devis ainsi qu'aux règles de l'art. Par ailleurs, pour qu'un vice majeur puisse être invoqué, il doit y avoir un danger sérieux susceptible d'entraîner une perte de l'ouvrage. D'une part, la bénéficiaire n'a pas démontré le non-respect des plans et des devis. Elle a produit en preuve plusieurs photographies prises à diverses périodes de la construction, mais il n'y a aucune preuve démontrant que les lacunes de construction ou d'isolation observées, le cas échéant, n'auraient pas été corrigées après la prise des photographies. D'autre part, la bénéficiaire n'a pas établi que le problème serait lié à un vice majeur en ce qui concerne la fondation de l'immeuble.
GESTION BCBV INC. et AL., bénéficiaire, et CONSTRUCTION INVESTIPRO INC. A/S BRESSE SYNDICS INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC./GMN, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception remonte à 2014. En 2018, il a engagé un entrepreneur afin de procéder au remplacement des planches abîmées faisant partie des terrasses de l'immeuble. Cet entrepreneur a constaté que l'installation du revêtement en CanExel était déficiente puisqu'il n'y avait pas de ventilation à l'arrière de celui-ci. C'est à ce moment que le bénéficiaire a réalisé l'ampleur du problème, soit que l'ensemble du revêtement en bois était potentiellement touché. L'administrateur a retenu qu'il ne s'agissait pas d'un vice de construction, de sorte que ce problème n'était pas couvert par le plan de garantie lorsque le bénéficiaire l'a dénoncé. Or, c'est bien l'absence de ventilation qui a causé la dégradation du revêtement des planches. De plus, la situation remplit les critères associés à l'existence d'un vice de construction.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES QUARTIER URBAIN 3, bénéficiaire, et LES HABITATIONS BELLAGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception remonte à 2015. En 2016, des infiltrations d'eau sont survenues à certains endroits au sous-sol, à l'extérieur du bâtiment, dans la salle électrique ainsi que sur le mur intérieur du stationnement. Le bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur mais, à la suite d'une entente, l'entrepreneur a effectué des travaux correctifs. Lorsque le bénéficiaire a fait part de son insatisfaction à l'égard des travaux, l'administrateur a indiqué que ceux-ci étaient acceptables et formes aux règles de l'art et que l'engagement de l'entrepreneur avait été respecté. De plus, l'administrateur a fait valoir que la couverture pour les travaux réalisés après une décision de l'administrateur était d'une durée de 1 an suivant leur exécution et donc qu'elle ne s'appliquait plus. Les problèmes de déficience en ce qui concerne l'un des murs de soutènement et des infiltrations d'eau dans les fondations et le toit-terrasse, lequel est situé au-dessus du sous-sol, constituent des vices majeurs et nécessiteront une intervention de la part de l'entrepreneur. En ce qui a trait au mur intérieur du stationnement, il s'agit d'un vice de construction, d'exécution et, dans une certaine mesure, de sol. Il faudra procéder à une imperméabilisation de la structure par l'extérieur. Quant aux infiltrations, il faut conclure à la possibilité d'une perte découlant de l'existence de vices de construction ainsi que de réalisation, et il faut écarter l'idée d'une approche parcellaire dans les travaux à effectuer puisque rien ne démontre que seule une petite partie de la membrane pose problème. Quant aux fissures présentes sur un autre mur de soutènement, il s'agit d'un problème qui ne peut être qualifié de vice majeur ou de vice caché puisqu'il n'est pas assez sérieux.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ ELM, bénéficiaire, et CONDOMINIUMS ELM 357 INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à novembre 2016. En juillet 2020, il a dénoncé une mauvaise installation du revêtement extérieur de l'immeuble, faisant valoir que celui-ci était endommagé par l'humidité et qu'il gondolait sur les 4 façades de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation au motif qu'il n'était pas question d'un vice de construction. En effet, seuls les vices majeurs, tel un vice de construction, sont toujours couverts dans la cinquième année de la garantie. Cette décision doit être maintenue. Le bénéficiaire a prouvé la présence d'un problème au revêtement extérieur ainsi que le fait que les 4 façades de l'immeuble étaient touchées, mais il n'a pas démontré que ce problème allait causer la perte totale ou partielle du bâtiment, ce qui est nécessaire pour conclure à la présence d'un vice de construction. Ainsi, l'ingénieur qui a préparé un rapport pour le bénéficiaire a indiqué que les dommages observés ne touchaient que le parement extérieur et qu'il n'y avait aucun risque pour l'enveloppe intérieure, la charpente ou la structure du bâtiment.
Syndicat de copropriété du 423 rue Alcide-C.-Horth, bénéficiaire, et Construction MACB Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. La réception des parties communes de l'immeuble est survenue au mois de juillet 2015, tandis que la fin des travaux a eu lieu en septembre 2014. Au mois d'août 2020, le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur des infiltrations d'eau causées par la fenêtre du salon de l'une des unités. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que celle-ci était prescrite. Cette décision doit être maintenue. Puisque la réception des parties communes a eu lieu en juillet 2015, la garantie contre les vices cachés arrivait à échéance 3 ans plus tard, soit en juillet 2018. Quant à la fin des travaux, survenue en septembre 2014, la garantie contre les vices majeurs de construction prenait fin au terme d'un délai de 5 ans, soit en septembre 2019. En l'espèce, l'infiltration d'eau dont il est question est survenue au mois de juin 2020. Même en admettant qu'il s'agisse d'un vice majeur, pour qu'il y ait une couverture par la garantie, la découverte devait remonter, au plus tard, au mois de septembre 2019 et la dénonciation auprès de l'administrateur et de l'entrepreneur, au mois de mars 2020. Or, le vice a été découvert près de 9 mois après l'échéance de la garantie, ce qui est fatal au recours du bénéficiaire. Les délais en cause sont de rigueur et ne peuvent être prolongés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE MARCONI (7219, 7227, rue Marconi), bénéficiaire et HABITATIONS DEVIMMO INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en 2014. À ce moment, aucune malfaçon, aucun vice ni aucun problème n'ont été dénoncés relativement au nivellement du stationnement ou aux espaces de dégagement sous les fenêtres et la porte menant au sous-sol. Quelque temps après, des travaux d'asphaltage dans la rue auraient modifié le niveau de la rue. En 2019, lors d'une fonte importante des neiges, le bénéficiaire a observé une accumulation d'eau anormale près du mur extérieur de sa résidence, laquelle menaçait d'entraîner des infiltrations d'eau en raison du faible dégagement présent sous les fenêtres du sous-sol. Inquiet, le bénéficiaire a procédé au déglaçage de son stationnement extérieur afin de permettre aux eaux issues de la fonte des neiges de pénétrer dans le sol et de pouvoir ainsi limiter l'accumulation près des fenêtres. Il a aussi entrepris des travaux pour diriger les eaux pluviales jusqu'à la rue et limiter l'accumulation. À la suite de ces événements, le bénéficiaire a présenté sa réclamation. L'administrateur a conclu que les problèmes invoqués n'étaient pas de nature à causer la perte de l'ouvrage et qu'ils n'avaient pas l'importance d'un vice majeur. De plus, en ce qui concerne le nivellement du stationnement, il a retenu qu'il s'agissait d'une exclusion expresse à la couverture de la garantie. Cette décision doit être maintenue. D'une part, il faut conclure que les manquements rapportés par le bénéficiaire relèvent davantage de la malfaçon que du vice de construction qui risque d'entraîner la perte partielle ou totale de l'ouvrage. En effet, bien que la configuration actuelle de l'immeuble entraîne une possibilité d'infiltration d'eau par les fenêtres du sous-sol dans le contexte de températures extrêmes, cette possibilité ne risque pas d'emporter la perte de l'immeuble ni d'empêcher le bénéficiaire d'en faire l'usage auquel il est destiné. D'autre part, la situation relative au nivellement du stationnement est aussi expressément exclue de l'application de la garantie.
VINCENT LEECH, bénéficiaire, et CONSTRUCTION MIDALTO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en 2014. En 2018 et en 2019, ils ont dénoncé des problèmes d'infiltration d'eau à l'occasion de fortes pluies. L'administrateur a rejeté 2 réclamations à ce sujet, étant d'avis qu'il n'était pas question d'un vice de construction. Les bénéficiaires font valoir qu'il y a eu plusieurs manquements lors de la pose des fenêtres, ce qui aurait causé les infiltrations. Ils insistent par ailleurs sur la présence d'un risque ou d'un danger sérieux pouvant mener à une perte possible du bâtiment ou d'une partie de celui-ci. De son côté, l'administrateur prétend que les infiltrations d'eau en cause sont mineures et qu'elles ne surviennent que lorsque les conditions climatiques en matière de pluie sont extrêmes. Il y a lieu de donner raison aux bénéficiaires. L'ensemble des fenêtres, en soi, ne constitue évidemment pas le bâtiment dans son entier, mais il s'agit tout de même d'une partie importante de ses composantes. On peut isoler celles-ci les unes des autres, mais on ne peut faire fi du fait que c'est l'ensemble des fenêtres qui risquent éventuellement de toucher l'usage de la résidence. En l'espèce, il existe une déficience dans la pose des fenêtres et des matériaux d'appoint ou complémentaires qui a déjà engendré un réel problème et qui risque inévitablement à court, moyen ou long terme d'occasionner de sérieux problèmes tant pour le bâtiment que pour ses occupants. Dès lors, il y a lieu de conclure à l'existence d'un vice de construction. L'administrateur devra intervenir quant aux fenêtres ciblées par les réclamations des bénéficiaires et il devra vérifier et examiner toutes les autres fenêtres du bâtiment, et intervenir si cela est nécessaire.
KATHLEEN LAFRENIÈRE et DOMINIC LACHANCE, bénéficiaires, et 9140-2347 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des infiltrations d'eau au sous-sol de leur résidence, un problème constaté pendant la quatrième année de la garantie. L'administrateur a rejeté leur réclamation à cet égard, après avoir conclu que cette situation ne représentait aucun danger pour le bâtiment ou ses occupants et qu'elle n'empêchait pas l'occupation de l'immeuble. Pour lui, il s'agissait tout au plus d'un vice caché non couvert pendant la quatrième année de la garantie. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue puisqu'il y a vice caché en l'espèce. Les bénéficiaires ont démontré que, à l'automne 2018, de l'eau s'est introduite dans le sous-sol de leur résidence et que l'eau continue de s'infiltrer depuis. La preuve démontre aussi que de nouvelles fissures sont apparues depuis des infiltrations survenues pendant la construction de la résidence en 2015. Il faut donc conclure que les fondations ont été en mouvement depuis. En raison des infiltrations d'eau, les bénéficiaires ne peuvent aménager leur sous-sol et ils subissent donc un déficit d'usage de leur résidence, laquelle ne peut actuellement servir à son usage normal. Cette situation doit être corrigée afin d'éviter une dégradation prématurée de composantes importantes de l'immeuble, qui sera autrement inévitable. Il serait d'ailleurs inconcevable que les bénéficiaires doivent supporter des conséquences aussi graves que celles dont ils ont fait la preuve suivant l'achat d'une résidence neuve visée par le Plan de garantie.
MADAME LAURIE BOSSÉ et MONSIEUR FRÉDÉRIC LAPLANTE, bénéficiaires, et HABITATIONS D.G. BÉDARD INC., entrepreneur, et GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juillet 2014. En 2018, durant la quatrième année de la garantie, ils ont dénoncé la présence d'ocre ferreuse. L'administrateur a conclu à l'absence d'un vice majeur susceptible de causer la perte de l'immeuble, seul vice qui est encore couvert pendant les quatrième et cinquième années de la garantie. En effet, il n'y avait aucune preuve de blocage, d'infiltration d'eau ou d'inondation au sous-sol, seulement une crainte fondée sur le fait que l'entrepreneur n'avait pas installé le drain recommandé. La décision de l'administrateur doit être maintenue puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence d'un vice de construction ou d'un vice de sol susceptible d'entraîner une perte totale ou partielle de leur résidence. Ainsi, il n'y a aucune preuve d'une dalle de béton construite dans la nappe phréatique. De plus, outre l'absence de preuve de blocage, d'infiltration ou d'inondation, le plancher du sous-sol est intact.
Lucie Geoffrion et Ghislain Tremblay, bénéficiaires, et 9252-1707 Québec Inc. (société dissoute), entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. En 2015, l'un des propriétaires a constaté l'apparition de moisissure et de taches noires autour de la trappe donnant accès à l'entretoit. Une lettre a été transmise à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois de juillet. L'entrepreneur a procédé au changement de la trappe et à l'application de peinture à certains endroits, les explications qu'il a données étant plausibles pour le bénéficiaire. Ce dernier s'est ensuite adressé à l'administrateur pour l'informer du suivi effectué par l'entrepreneur et pour voir s'il était nécessaire d'ouvrir un dossier. L'administrateur a indiqué que cela ne l'était pas. En janvier 2018, à l'occasion de la mise en vente d'une autre unité, une inspection a révélé que les réparations de 2015 n'avaient aucunement réglé la situation et qu'il fallait exécuter des travaux correctifs. Un expert a noté des problèmes importants à la toiture et à l'entretoit, dont la présence de moisissure, d'eau et d'humidité excessive, un manque de ventilation et un manque d'isolation. D'une part, l'administrateur a retenu que le syndicat avait connaissance des problèmes depuis 2015 et que le délai de plus de 2 ans entre ce moment et l'ouverture du dossier était déraisonnable. D'autre part, il a conclu qu'il n'était pas possible d'établir que les situations observées étaient de nature à causer la perte de l'ouvrage et qu'elles ne satisfaisaient pas les critères du vice majeur de construction. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, il est question d'un vice de construction. L'un des experts au dossier a déterminé que l'immeuble faisait face à une dégradation prématurée du toit qui amènerait plus tard un affaissement de celui-ci. Par ailleurs, la présence de moisissure et de champignons dans l'entretoit débouchait sur un problème qui devenait exponentiel. Quant à la dénonciation, il faut retenir que le bénéficiaire s'est exécuté conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et à la directive d'un préposé de l'administrateur. Il a toutefois été induit en erreur relativement à la nécessité d'ouvrir un dossier. Dans ces circonstances, il y a lieu de conclure que la lettre du mois de juillet 2015 constituait une dénonciation au sens du règlement.
SDC 7572 WILFRID-HAMEL, bénéficiaire, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'AMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté, au cours de la cinquième année de la garantie, une réclamation portant sur des infiltrations d'eau dans les cagibis de plusieurs unités ainsi que sur un problème d'humidité et de moisissure en résultant. L'administrateur n'a pas retenu qu'il était question d'un vice majeur, étant plutôt d'avis qu'il s'agissait d'un vice caché puisqu'il n'y avait pas de perte partielle ou totale du bâtiment. Cette décision ne peut être maintenue. Le bénéficiaire a fait la preuve d'une «contamination fongique de très grande envergure», en plus d'«infiltration d'eau active» dans les cagibis, y compris les salles électriques. L'espace où les gens peuvent être affectés est un espace dans le bâtiment couvert par le Plan de garantie. Par ailleurs, le fait que la solidité et la stabilité de l'immeuble ne soient pas touchées n'empêche pas de conclure à l'existence d'un vice majeur. En effet, le problème en cause crée des difficultés importantes dans l'utilisation de l'immeuble. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur des infiltrations d'eau par les fenêtres. À cet égard, la décision de l'administrateur doit être maintenue puisque les désordres constatés et décrits n'ont pas pour conséquence de causer la perte partielle ou totale de l'immeuble, ou encore de le rendre impropre à sa destination.
Syndicat des Copropriétaires Place Marien 6, bénéficiaire, et Développement Lupa Inc. (anciennement Développement Allogio Inc.), entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation concernant la détérioration des joints de mortier de leur résidence et le détachement de son revêtement extérieur. Cette réclamation a été transmise plus de 3 ans après la réception du bâtiment, de sorte que c'est la couverture pour vices majeurs qui était applicable. L'administrateur a conclu qu'il n'était pas question de vices majeurs et il a rejeté la réclamation. Cette décision doit être maintenue. Pour qu'il y ait vice majeur, il faut être en présence d'un vice grave, qui engendre une dégradation du bâtiment, le rend partiellement impropre à l'usage auquel il est destiné, met en péril sa solidité ou sa stabilité ou cause des inconvénients tellement sérieux qu'ils provoquent des difficultés importantes dans son utilisation. En l'espèce, les problèmes invoqués ne constituent pas des vices majeurs. En effet, ce sont des problèmes qui portent sur la qualité technique de l'ouvrage et son assemblage et, même si on ne peut les dissocier du bâtiment, ils ne rendent pas l'ouvrage impropre, ils ne touchent pas son intégrité et ils ne constituent pas un danger pour le public. Le coût élevé associé à la correction des problèmes n'est par ailleurs pas un facteur à prendre en considération pour qualifier le vice.
CHANTAL MARTIN & SÉBASTIEN CÔTÉ, bénéficiaires, et CONSTRUCTION FASMA 2011 Inc., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à 2012. À l'été 2013, l'entrepreneur a effectué des travaux à la toiture sans que le bénéficiaire en ait fait la demande. En 2016, après avoir noté l'absence de certains bardeaux sur le toit, ce dernier a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur et a dénoncé la situation à l'administrateur. L'entrepreneur a refusé d'agir et l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que le plan de garantie ne couvrait que les vices de construction pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un tel vice en l'occurrence. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il a eu raison d'affirmer que le vice dénoncé devait remplir le critère de gravité du vice de construction pour être couvert par la garantie. En effet, au moment où l'administrateur a reçu la dénonciation, un délai de plus de 4 ans s'était écoulé depuis la fin des travaux, et seuls les vices de construction étaient toujours couverts. D'autre part, le bénéficiaire n'a pas démontré que les problèmes dénoncés constitueraient des vices de construction qui pourraient mettre en péril la solidité ou la pérennité de l'immeuble. À cet égard, la preuve a établi que le revêtement de la toiture était généralement en bon état et qu'une durée de vie additionnelle de 10 ans était envisageable. De plus, aucune infiltration d'eau n'était survenue jusqu'alors, à l'exception de celles en lien avec le manque d'étanchéité au niveau des évents de plomberie, ce qui relève de l'entretien que doit faire le bénéficiaire. Il n'y a donc aucune preuve voulant que la solidité ou la stabilité de l'immeuble soit en péril, que la situation constitue un danger pour les occupants ou encore qu'il en résulte une grande diminution de la valeur marchande des unités ou de leur utilisation. Un commentaire s'impose quant à l'inspection. L'inspecteur qui a rendu la décision ne pouvait se contenter de lire le rapport d'un tiers et d'en tirer des conclusions, faisant ainsi perdre des droits au bénéficiaire. Il aurait dû monter sur le toit pour observer lui-même la situation. Il ne pouvait pas non plus conclure que la méthode d'installation de la toiture n'avait pu être observée étant donné la hauteur de celle-ci, alors que c'est en raison de son omission de procéder à l'inspection qu'il n'a pu l'observer. Une situation qui ne peut être observée correspond plutôt à une situation dans le contexte de laquelle les symptômes dont se plaint un bénéficiaire ne se manifestent pas lors de la visite. Or, en l'espèce, cela est sans incidence sur l'issue du dossier puisque le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de l'existence d'un vice de construction.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1705 LEBEL, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE AUB-BERT INC./GROUPE HABITATION TENDANCE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à 2012. À l'été 2013, l'entrepreneur a effectué des travaux à la toiture sans que le bénéficiaire en ait fait la demande. En 2016, après avoir noté l'absence de certains bardeaux sur le toit, ce dernier a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur et a dénoncé la situation à l'administrateur. L'entrepreneur a refusé d'agir et l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que le plan de garantie ne couvrait que les vices de construction pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un tel vice en l'occurrence. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il a eu raison d'affirmer que le vice dénoncé devait remplir le critère de gravité du vice de construction pour être couvert par la garantie. En effet, au moment où l'administrateur a reçu la dénonciation, un délai de plus de 4 ans s'était écoulé depuis la fin des travaux, et seuls les vices de construction étaient toujours couverts. D'autre part, le bénéficiaire n'a pas démontré que les problèmes dénoncés constitueraient des vices de construction qui pourraient mettre en péril la solidité ou la pérennité de l'immeuble. À cet égard, la preuve a établi que le revêtement de la toiture était généralement en bon état et qu'une durée de vie additionnelle de 10 ans était envisageable. De plus, aucune infiltration d'eau n'était survenue jusqu'alors, à l'exception de celles en lien avec le manque d'étanchéité au niveau des évents de plomberie, ce qui relève de l'entretien que doit faire le bénéficiaire. Il n'y a donc aucune preuve voulant que la solidité ou la stabilité de l'immeuble soient en péril, que la situation constitue un danger pour ses occupants ou encore qu'il en résulte une grande diminution de la valeur marchande des unités ou de leur utilisation. Un commentaire s'impose quant à l'inspection. L'inspecteur qui a rendu la décision ne pouvait se contenter de lire le rapport d'un tiers et d'en tirer des conclusions, faisant ainsi perdre des droits au bénéficiaire. Il aurait dû monter sur le toit pour observer lui-même la situation. Il ne pouvait pas non plus conclure que la méthode d'installation de la toiture n'avait pu être observée étant donné la hauteur de celle-ci, alors que c'est en raison de son omission de procéder à l'inspection qu'il n'a pu l'observer. Une situation qui ne peut être observée correspond plutôt à une situation où les symptômes dont se plaint un bénéficiaire ne se manifestent pas lors de la visite. Or, en l'espèce, cela est sans incidence sur l'issue du dossier puisque le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de l'existence d'un vice de construction.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1713 LEBEL, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE AUB-BERT INC./GROUPE HABITATION TENDANCE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à 2012. À l'été 2013, l'entrepreneur a effectué des travaux à la toiture sans que le bénéficiaire en ait fait la demande. En 2016, après avoir noté l'absence de certains bardeaux sur le toit, ce dernier a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur et a dénoncé la situation à l'administrateur. L'entrepreneur a refusé d'agir et l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que le plan de garantie ne couvrait que les vices de construction pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un tel vice en l'occurrence. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il a eu raison d'affirmer que le vice dénoncé devait remplir le critère de gravité du vice de construction pour être couvert par la garantie. En effet, au moment où l'administrateur a reçu la dénonciation, un délai de plus de 4 ans s'était écoulé depuis la fin des travaux, et seuls les vices de construction étaient toujours couverts. D'autre part, le bénéficiaire n'a pas démontré que les problèmes dénoncés constitueraient des vices de construction qui pourraient mettre en péril la solidité ou la pérennité de l'immeuble. À cet égard, la preuve a établi que le revêtement de la toiture était généralement en bon état et qu'une durée de vie additionnelle de 10 ans était envisageable. De plus, aucune infiltration d'eau n'était survenue jusqu'alors, à l'exception de celles en lien avec le manque d'étanchéité au niveau des évents de plomberie, ce qui relève de l'entretien que doit faire le bénéficiaire. Il n'y a donc aucune preuve voulant que la solidité ou la stabilité de l'immeuble soit en péril, que la situation constitue un danger pour les occupants ou encore qu'il en résulte une grande diminution de la valeur marchande des unités ou de leur utilisation. Un commentaire s'impose quant à l'inspection. L'inspecteur qui a rendu la décision ne pouvait se contenter de lire le rapport d'un tiers et d'en tirer des conclusions, faisant ainsi perdre des droits au bénéficiaire. Il aurait dû monter sur le toit pour observer lui-même la situation. Il ne pouvait pas non plus conclure que la méthode d'installation de la toiture n'avait pu être observée étant donné la hauteur de celle-ci, alors que c'est en raison de son omission de procéder à l'inspection qu'il n'a pu l'observer. Une situation qui ne peut être observée correspond plutôt à une situation dans le contexte de laquelle les symptômes dont se plaint un bénéficiaire ne se manifestent pas lors de la visite. Or, en l'espèce, cela est sans incidence sur l'issue du dossier puisque le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de l'existence d'un vice de construction.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1717 LEBEL, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE AUB-BERT INC./GROUPE HABITATION TENDANCE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une première réclamation au mois d'octobre 2013, quelques jours après la réception des parties communes de l'immeuble, dénonçant la présence de marques d'usure sur le parement extérieur. Dans une décision rendue au printemps 2014, l'administrateur a accueilli ce point de la demande et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Au mois de juin 2015, le bénéficiaire a déterminé certains éléments qui n'avaient pas été réparés à sa satisfaction. Il n'a toutefois pas été question du parement extérieur. Lors d'une visite de l'administrateur, ce point n'a pas été mentionné. Le mois suivant, le bénéficiaire a présenté une autre réclamation mais, de nouveau, il n'a pas mentionné le parement. Au mois d'octobre 2016, le bénéficiaire a envoyé une réclamation dans laquelle il était question du parement et qui mentionnait que, à la suite des réparations, il n'était toujours pas conforme et que l'eau pourrait s'y infiltrer. À cet égard, l'administrateur a conclu que l'entrepreneur avait fait des travaux correctifs et que la garantie ne trouvait plus application. Cette décision doit être maintenue. En effet, il faut tenir compte du silence du bénéficiaire sur ce point entre avril 2014 et octobre 2016, période pendant laquelle il a eu plusieurs occasions de manifester son insatisfaction sur les réparations faites par l'entrepreneur. La réclamation portait aussi sur un refus de l'entrepreneur de procéder au remplacement d'un ventilateur défectueux dans la salle électrique de l'immeuble, ce qui fait en sorte que la température de la pièce est trop élevée. Ce refus est équivalent à n'avoir tout simplement pas installé de ventilateur dans cette pièce et, n'eussent été les moyens pris par le bénéficiaire pour tenter de maintenir la température ambiante de la salle électrique, des dommages importants aux transformateurs et à l'immeuble auraient pu se produire. Or, l'omission de l'entrepreneur de bâtir et d'équiper la salle électrique selon les règles de l'art est un vice de construction couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et il y a donc lieu d'accueillir cette demande du bénéficiaire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ FAUBOURG LES RIVIÈRES I, bénéficiaire, et LES HABITATIONS FRANCIS BOUCHARD INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉ D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'août 2010. À ce moment, plusieurs travaux devaient être effectués. En avril 2011, l'entrepreneur a informé les bénéficiaires qu'il avait effectué une inspection complète de l'extérieur de leur propriété à la suite de l'apparition d'un gonflement au déclin architectural. Il leur a affirmé que des analyses seraient faites en présence d'un représentant de l'administrateur et que les résultats leur seraient communiqués. Au mois d'août 2012, l'administrateur a informé les bénéficiaires que l'entrepreneur entamerait des procédures afin de régler la situation dénoncée en 2011. Les bénéficiaires ont aussi appris que la dénonciation faite par l'entrepreneur en 2011 allait être traitée comme si elle venait d'eux. Des travaux ont été effectués au cours de l'automne 2012. En juin 2016, les bénéficiaires ont dénoncé un problème en ce qui concerne le revêtement extérieur, malgré l'intervention de l'entrepreneur en 2012, la présence d'un taux d'humidité élevé à l'intérieur de la propriété et une condensation anormale dans les fenêtres. L'administrateur a rejeté ces réclamations, étant d'avis que la dénonciation des différents problèmes n'avait pas été faite à l'intérieur des délais applicables en vertu de la garantie contre les vices cachés. La garantie visant les 4 murs de la propriété a commencé à courir à l'automne 2012, soit après les travaux de l'entrepreneur, en ce qui concerne le revêtement et tout ce qui y est lié pour former un tout. Ainsi, les vices cachés découverts au plus tard à l'automne 2015 et les vices de construction décelés au plus tard à l'automne 2017, dans la mesure où ils ont été dénoncés dans les 6 mois ayant suivi leur découverte, sont couverts. En l'espèce, il faut conclure à la présence de vices de construction, à différents endroits, qui devront faire l'objet d'une réfection complète conformément aux normes en vigueur et aux règles de l'art. Pour ce qui est des murs est et ouest, étant donné l'état du bâtiment et la dénonciation d'un problème de revêtement qui semble généralisé dans plusieurs bâtiments, de même que les nombreuses lacunes qui ont été observées, il y a lieu d'exiger que l'administrateur procède à une inspection supplémentaire et invasive afin de vérifier l'état de l'ensemble des matériaux se trouvant sous le revêtement extérieur, la conformité de ceux-ci aux normes en vigueur et aux règles de l'art ainsi que leur méthode d'installation. Il appartiendra à l'administrateur de voir si une réfection complète ou partielle de ces murs sera requise.
PATRICIA FERLAND et JONATHAN PILON, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC./LES MAISON DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
L'administrateur a rejeté une réclamation des bénéficiaires en lien avec des fissures découvertes à la fondation de l'immeuble. Ceux-ci, qui demandent l'arbitrage de cette décision, ont admis que la réception du bâtiment par son premier propriétaire date de septembre 2012 et que la découverte des fissures remonte à l'été 2016. Par ailleurs, ils ne réclament plus la réparation des vices de construction allégués, des réparations ayant été effectuées après qu'ils eurent présenté leur demande d'arbitrage, mais plutôt le remboursement des réparations faites. En l'espèce, les bénéficiaires devaient démontrer que les fissures en cause étaient d'une gravité telle qu'il risquait d'y avoir perte de l'ouvrage, ce qu'ils n'ont pas fait. En effet, les bénéficiaires n'ont présenté aucune expertise au soutien de leur demande et ils n'ont soumis que des photographies pour démontrer la gravité de la situation. Leur demande est donc manifestement vouée à l'échec. Au surplus, un tribunal d'arbitrage peut réviser la décision rendue par un administrateur et ordonner à un entrepreneur de procéder aux réparations des vices de construction dont est atteint un immeuble, mais il ne peut accorder une indemnisation pour les travaux correctifs déjà réalisés par un bénéficiaire. D'ailleurs, la garantie exclut la réparation des défauts dans les matériaux ainsi que l'équipement fourni et installé par un bénéficiaire.
DAVID RANAUDO ET LAURA CÔTÉ, bénéficiaires, et IRLANE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec une infiltration d'eau survenue dans une unité. Une inspection a permis de constater la présence de traces d'infiltration qui avaient causé des dommages au plancher. Il n'y avait toutefois aucun signe de dommages aux fondations, ce qui a amené l'administrateur à conclure à la probabilité d'une infiltration entre la semelle et le mur de fondation, soit un problème semblable à celui qui avait été découvert dans l'immeuble voisin, lequel avait été construit par le même entrepreneur. L'administrateur a déterminé qu'il était question d'une mauvaise installation du drain français, soit un vice caché qui n'était plus couvert par la garantie. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, le drain français est une partie importante de l'intégrité du bâtiment et un défaut d'installation à cet égard constitue un vice majeur qui peut entraîner la perte de l'immeuble. Ayant été dénoncé dans la quatrième année de la garantie, ce problème est couvert et les travaux correctifs requis devront être effectués pour que la pérennité de l'immeuble soit assurée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 375 À 385 DES ÉRABLES, bénéficiaires, et 7534728 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMOINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation visant des joints de mortier craqués et le détachement de la façade de sa résidence durant la cinquième année de la garantie. L'administrateur a rejeté cette réclamation, étant d'avis qu'il n'était pas question de vices de construction d'une gravité susceptible d'entraîner la perte de l'ouvrage, lesquels auraient été couverts par la garantie. Cette décision doit être maintenue en ce qui concerne les problèmes du mortier. En effet, ils ne touchent pas la solidité de l'immeuble et, tel que l'a affirmé l'expert de l'administrateur, les microfissures ne démontrent pas de signes d'affaissement et constituent des malfaçons et non un vice majeur, comme un vice de construction. La décision de l'administrateur ne peut toutefois être maintenue en ce qui concerne le détachement de la façade. Le fait que des pierres se détachent du muret devrait être considéré comme un vice majeur puisqu'il s'agit d'une situation dangereuse qui porte atteinte à l'intégralité ou à la structure du bâtiment. Par ailleurs, il faut aussi tenir compte de la présence de fluorescence et du fait que l'entrepreneur aurait installé soit peu ou aucune chantepleure pour conclure à une perte partielle de l'ouvrage causé par un vice de construction.
JENNIFER LEBLANC et SÉBASTIEN BERTEAU, bénéficiaires, et 9232-7204 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Au cours de la cinquième année ayant suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont appris qu'un voisin avait eu des problèmes d'infiltration d'eau dans son sous-sol et ils ont présenté une réclamation pour faire remplacer leur drain de fondation. L'administrateur a conclu qu'il n'était pas en présence d'un vice de construction et il a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Ces derniers ont contesté la décision rendue et, avant même que le tribunal puisse statuer sur la question, ils ont procédé au remplacement du drain. Les bénéficiaires veulent maintenant se faire rembourser le coût des travaux effectués. Or, bien qu'il semble être question d'un vice de construction, il n'est pas possible d'accueillir la demande des bénéficiaires. En effet, pour obtenir un remboursement, il faut être en présence de réparations conservatoires, urgentes et nécessaires. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont pas procédé à une réparation, mais plutôt au remplacement complet du drain de fondation. Il s'agit d'une solution définitive et non conservatoire. Par ailleurs, il faut constater que les bénéficiaires ont pris la décision de réaliser des travaux de remplacement du drain tout en sachant que l'administrateur n'avait pas tranché en leur faveur.
M. Jean Grenier et Mme Josée Paulin, bénéficiaires, et 9129-3704 Québec inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2011, mais elle a refusé d'en demander l'inspection puisqu'il s'agissait d'une maison neuve. Au mois de mai 2012, elle a fait inspecter la propriété pour la première fois afin d'obtenir une opinion professionnelle indépendante en ce qui concerne l'état de l'immeuble. Certaines déficiences ont été décelées et corrigées par l'entrepreneur. Il était alors principalement question de joints de scellant mal faits. Aucune dénonciation n'a été faite à l'administrateur. Dès l'automne 2013, la bénéficiaire a remarqué la présence de déficiences au revêtement et a compris que les travaux effectués en 2012 n'avaient pas réglé la situation. Au mois de mai 2016, peu avant l'expiration de la garantie portant sur les vices de construction, elle a dénoncé par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur l'existence de dommages au revêtement extérieur de même qu'aux joints entre les planches du parement extérieur. L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire, attribuant les dommages dénoncés à un entretien inadéquat de la propriété par cette dernière. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, aucune preuve n'a été faite démontrant que la structure du bâtiment est atteinte ni en ce qui concerne l'atteinte ou la détérioration de la membrane pare-intempérie, son inexistence ou sa mauvaise installation. Bien que le revêtement soit en mauvais état, on ne peut en conclure qu'un vice de construction est à l'origine des dommages observés. D'autre part, la réclamation de la bénéficiaire a été faite hors délai. En effet, entre la découverte des déficiences au revêtement à l'automne 2013 et la dénonciation de la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur au printemps 2016, il s'est écoulé plus de 6 mois. L'entretien ou non de la propriété n'est pas un élément pertinent puisque la présence d'un vice de construction n'a pas été démontrée.
MICHÈLE COUTU, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC. /LES MAISONS DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en mai 2011. Au mois de novembre 2015, il a dénoncé l'existence de certains problèmes touchant le revêtement extérieur de l'immeuble. L'administrateur a reconnu la présence de problèmes, mais il a conclu qu'il s'agissait de vices cachés -- et non de vices de construction --, lesquels n'étaient couverts par la garantie que pour une période de 3 ans. Il a donc rejeté la réclamation. La présence de micro-organismes à au moins 1 endroit derrière le revêtement, la dégradation avancée des matériaux autour de la porte-patio, le gonflement du revêtement sur l'ensemble du bâtiment, le grand nombre de planches aux coins gonflés d'eau et relevés, la présence de plusieurs joints disloqués, sinon l'ensemble, l'espace d'air derrière le revêtement restreint et inexistant par endroit de même que l'absence à certains endroits d'une membrane pare-intempéries continue suffisent pour conclure à la présence de vices de construction. Bien que la preuve n'ait pas démontré une atteinte effective et généralisée à la structure du bâtiment, un danger potentiel suffit. La réclamation portant sur la réfection complète du revêtement doit donc être accueillie, tout comme celle visant le remplacement des moulures. Quant à la maçonnerie de l'immeuble, la preuve n'est pas concluante.
NICOLAS PUN, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En février 2011, le bénéficiaire est devenu propriétaire d'une unité se trouvant au milieu d'une série de maisons en rangée. En janvier 2016, il a dénoncé un problème relatif au revêtement extérieur de l'immeuble, demandant sa réfection complète ainsi que le remplacement des matériaux endommagés. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que les vices dénoncés n'avaient pas le degré de gravité requis afin de correspondre à un vice majeur pouvant entraîner la perte partielle ou totale de l'unité résidentielle. Les propos de l'administrateur sont révélateurs de l'état du bâtiment: sans une intervention rapide, les moulures ainsi que le revêtement vont s'écrouler. De plus, puisque certains coins des planches du revêtement sont décollés, une plus grande quantité d'eau pénètre derrière ce dernier, ce qui augmente la vulnérabilité du bâtiment. L'administrateur a aussi soutenu que les champignons continueront de proliférer et qu'il n'y a aucun solin aux fenêtres ou à la porte-fenêtre. Outre le témoignage de l'administrateur, des photographies démontrent également la présence d'efflorescence, ce qui constitue un indice de la présence d'humidité derrière le revêtement. Enfin, l'absence de solins nuit à la ventilation entre les 2 plans de protection du bâtiment. Quant au degré de gravité, ce n'est pas parce que le bâtiment ne s'est pas encore écroulé ou qu'aucune partie importante n'est devenue inutilisable qu'il n'est pas question d'un vice de construction. En l'espèce, s'il devient nécessaire, après une courte période, d'effectuer des travaux importants de façon à éviter des dommages structuraux, c'est que le vice en cause est un vice de construction. Il faudra donc procéder à un remplacement du revêtement extérieur ainsi qu'à une vérification des matériaux sous-jacents, et à leur remplacement si nécessaire, et ce, selon les lois et les normes en vigueur ainsi que les règles de l'art.
EMMANUEL PROVOST, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en septembre 2010. À l'été 2014, alors que des voisins éprouvaient de la difficulté à vendre leur maison, laquelle avait été construite par le même entrepreneur, les bénéficiaires ont fait une inspection visuelle de leur propre demeure. Ils ont alors constaté la présence de champignons et de moisissure sur la moulure d'une fenêtre, situation qu'ils ont dénoncée. Or, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires, estimant que la gravité du problème ne permettait pas de conclure à la présence d'un vice de construction. Les bénéficiaires n'ont pas demandé l'arbitrage de cette décision mais, quelques mois plus tard, ils ont dénoncé une aggravation de la situation. L'administrateur a maintenu sa décision initiale. Le bénéficiaire qui dénonce de nouveau une situation pour laquelle une décision a déjà été rendue doit démontrer une aggravation de la situation et établir que celle-ci est telle qu'il s'agit d'une situation qui ne ressemble plus à la première. Il ne saurait être question, pour un bénéficiaire qui a laissé expirer le délai d'appel, de dénoncer de nouveau la même situation afin d'obtenir une nouvelle décision dont il pourra demander ultérieurement l'arbitrage. En l'espèce, la propriété des bénéficiaires est atteinte d'un vice. Toutefois, ceux-ci n'ont pas démontré que, depuis la dénonciation précédente, la situation s'était aggravée à un point tel qu'elle fondait l'administrateur à rendre une nouvelle décision. Par ailleurs, la nature de la preuve déposée fait en sorte qu'il aurait été difficile de conclure à la présence d'un vice de construction.
JEAN-FRANÇOIS JOYAL et CATHERINE ROY, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC./LES MAISONS DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a procédé à la réception des parties communes de l'immeuble au mois de mai 2011. Il a alors dénoncé un problème quant au revêtement d'acrylique du bâtiment. L'administrateur n'a pas mentionné ce point dans sa décision et il a indiqué que les éléments non énumérés étaient considérés comme réglés ou abandonnés. En novembre 2014, une nouvelle inspection a été faite quant au revêtement en acrylique. L'expert a noté que celui-ci n'avait pas été réalisé selon les règles de l'art ni en respectant les exigences du Code du bâtiment. Ainsi, il ne comportait aucun rejet d'eau afin de permettre potentiellement à la cavité derrière le revêtement de se drainer et de s'assécher, ce qui était susceptible de causer des infiltrations d'eau et un endommagement de la structure en bois. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a conclu que les problèmes touchant le revêtement d'acrylique n'étaient pas couverts, n'ayant pas été dénoncés dans un délai de trois ans suivant l'inspection préréception de 2011. Après que cette décision eut été rendue, une ouverture a été faite au bas du revêtement, ce qui a permis de constater une non-conformité de la membrane d'étanchéité de même que l'absence d'une cavité drainante entre la membrane existante et un panneau isolant. Le bénéficiaire prétend que la dénonciation de novembre 2014 démontre l'existence de deux vices nouveaux, soit l'absence d'une cavité drainante derrière le revêtement ainsi que d'une cavité de drainage en bas du revêtement. En ce qui concerne la cavité derrière le revêtement, la présence ou l'absence de cette cavité ont été formulées seulement à titre d'hypothèse par l'expert en novembre 2014. Bien qu'il s'agisse d'un vice de construction, elle est apparue après la date butoir de février 2015, n'ayant pu l'être avant l'ouverture du revêtement. Par conséquent, il s'agit d'un vice qui ne peut bénéficier de la garantie. Quant à l'absence d'une cavité en bas du revêtement, il s'agit d'un vice de conception, de construction ou de réalisation et l'expert a établi le lien de causalité entre ce vice et une perte ou une perte potentielle de l'immeuble. Ainsi, ce vice, qui cause une dégradation d'une partie de la structure derrière le revêtement, se poursuivra si les travaux correctifs ne sont pas effectués et il représente une perte partielle du bâtiment. L'ampleur et les coûts des travaux correctifs représentent aussi des inconvénients sérieux pour les occupants du bâtiment. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires à cet égard.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LOFTS CHEVRIER 4474390, bénéficiaire, et 9201-0776 QUÉBEC INC., entrepreneur, et La GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2011, alors que le revêtement extérieur n'était pas encore installé. En novembre 2014, ils ont dénoncé une présence abondante d'eau dans leurs fenêtres, l'espacement des joints entre les planches du revêtement extérieur ainsi qu'un problème d'affaissement du palier de pavé uni. L'administrateur a refusé de reconnaître ces éléments. En janvier 2016, les bénéficiaires ont notamment dénoncé une aggravation de la situation relative au revêtement extérieur. Bien qu'il ait constaté un gondolement du revêtement, l'administrateur a conclu qu'il n'était pas en présence d'un vice de construction et il a rejeté la nouvelle réclamation. Le plan de drainage de la résidence des bénéficiaires est manifestement inefficace et compromis. En effet, l'absence de solin a été démontrée à plusieurs endroits, de même que la présence de moisissures à certaines fourrures et derrière certaines moulures. La preuve démontre en l'espèce que le parement extérieur s'effondrera éventuellement, ce qui entraîne un risque pour toute personne circulant autour de l'immeuble. Il y a d'ailleurs une forte probabilité de prolifération des moisissures à l'intérieur, ce qui est de nature à compromettre la santé et la sécurité des usagers. Ces 2 situations sont couvertes par la garantie contre les vices de construction. L'administrateur devra donc notamment remplacer la totalité du revêtement extérieur et corriger le plan de drainage.
PAMÉLA MÉNARD et MARC DOYON, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
En 2012, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé un problème d'infiltrations d'eau. L'administrateur lui a donné raison et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs. En 2015, le bénéficiaire a dénoncé ce qu'il qualifiait de vice de construction grave, soit un problème de condensation à la hauteur de boîtes mécaniques et au pourtour des deux drains du toit. L'administrateur a donné raison au bénéficiaire. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision, faisant valoir que, contrairement à ce que l'administrateur a conclu, il n'existait pas de lien entre le problème de condensation et celui d'étanchéité. En l'espèce, la situation dénoncée en 2015 n'est pas reliée aux situations dont il était question en 2012. En effet, après l'exécution de travaux correctifs en 2012, l'entrepreneur n'a reçu aucune communication du bénéficiaire traitant d'une mauvaise exécution ou de l'apparition de nouvelles infiltrations, et ce, jusqu'à 2016. Par ailleurs, il n'est plus question d'un problème d'étanchéité du toit, en l'absence d'infiltration d'eau par le drain, mais plutôt d'un problème de condensation accompagné de la non-continuité du pare-vapeur au plafond, alors qu'il n'y a eu aucune intervention au pare-vapeur. Les deux problèmes sont distincts et il n'est pas question du prolongement d'une même situation. Dans un second temps, il faut conclure qu'il ne s'agit pas d'un vice de construction. Personne n'a prétendu que la gravité du vice pouvait mettre en cause la solidité du bâtiment ou une partie de celui-ci. Les réparations limitées à des endroits précis en font la preuve. Puisqu'il ne s'agit pas d'un vice de construction, il faut conclure que la dénonciation était tardive, ayant été faite plus de trois ans après la fin des travaux.
SYNDICAT DU 18 IMPASSE HUET, bénéficiaire, et 9153-5914 QUÉBEC INC., CONDOS PLACE D'AMÉRIQUE, entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté des réclamations relativement au revêtement extérieur de son immeuble. Insatisfait des conclusions de l'administrateur, il demande l'arbitrage des décisions rendues. Tout d'abord, l'arbitrage soulève une question quant à la date à retenir pour la fin des travaux. En effet, le 10 décembre 2009, l'entrepreneur a transmis un premier avis de fin des travaux. Or, il n'est pas possible de retenir cette date, puisqu'il n'existait alors aucun syndicat des copropriétaires auquel l'avis pouvait être transmis. Le 2 juin 2010, un second avis a été transmis au syndicat, lequel s'était réuni une première fois au mois de février. À cette date, qu'il faut retenir, tous les travaux de l'entrepreneur dont on avait convenu avec le bénéficiaire avaient été effectués et le bâtiment était en état de servir conformément à l'usage qui lui était destiné. La réception des parties communes, qui marque la date initiale pour la computation des délais reliés à la garantie, a été faite à la même date, alors que les parties ont signé un formulaire d'inspection préréception et que toutes les conditions étaient remplies. L'arbitrage demandé le 21 décembre 2013 d'une décision rendue le 19 juillet précédent, donc plus de 30 jours après la réception de cette décision par le bénéficiaire, doit être rejeté, vu le non-respect du délai de recours. En ce qui concerne un problème touchant le parement en fibrociment du fabricant Nichiha, il s'agit au minimum d'un vice caché et, à la limite, d'un vice de construction, étant donné les faits en cause et l'état de la jurisprudence. En effet, l'expert du bénéficiaire a signalé plusieurs points quant au non-respect de la pose du revêtement, points qui s'apparentent aux règles de l'art que l'entrepreneur devait respecter. Quant au parement en fibrociment James Hardie, comme la fin des travaux remonte au 2 juin 2010 et que la dénonciation est en date du 22 décembre 2013, la garantie pour vices cachés ne trouve plus application et il faut examiner le problème sous l'angle du vice de construction. Or, pour qu'il y ait vice de construction, il doit y avoir une perte potentielle de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci. En l'espèce, le parement n'est pas sur le point de s'effondrer, de sorte qu'il ne saurait être question d'une perte potentielle ou probable. Comme il s'agit d'un vice caché, la dénonciation tardive du problème fait en sorte que la réclamation sur ce point doit être rejetée.
SYNDICAT DU 18 IMPASSE HUET, bénéficiaire, et 9153-5914 QUÉBEC INC., CONDOS PLACE D'AMÉRIQUE, entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en septembre 2010. Au mois d'août 2014, ils ont subi une première infiltration d'eau. Une seconde infiltration est survenue au mois d'octobre. En septembre 2015, les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur la présence d'une fissure à leur fondation située à la porte d'entrée du côté du bâtiment. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Étant donné qu'il n'était pas question d'un vice majeur et puisque la réclamation avait été soumise au cours de la quatrième année de la garantie, le problème était exclu de la couverture du plan de garantie. De plus, il fallait tenir compte du fait que la dénonciation avait été reçue plus de 1 an après la première infiltration et plus de 10 mois après la seconde, donc à l'extérieur d'un délai raisonnable de 6 mois. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il est manifeste que la fissure à la fondation ne remplit pas les critères de gravité et de perte de l'ouvrage requis pour qu'il soit question d'un vice majeur. D'autre part, le délai de dénonciation maximal de 6 mois n'a pas été respecté et il ne peut être prolongé, de sorte que les bénéficiaires ne peuvent plus exercer leurs droits en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
ISABELLE PROVENCHER et PIERRE-PHILIPPE KERNISAN, demandeurs, et 9182-0050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ROUVILLE), défenderesse, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de juin 2013. À ce moment, seul le remblayage avait été effectué par l'entrepreneur, le terrassement étant à leur charge. Dans les mois qui ont suivi, les bénéficiaires ont procédé à la construction et à l'installation du terrassement -- principalement composé de pavés unis -- qui mène au balcon de leur maison. En janvier 2015, ils ont constaté la présence d'importantes fissures à la fondation de leur résidence, de chaque côté de la galerie et aux murs de soutènement de la galerie de béton avant. Ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a conclu à l'existence d'un vice majeur de construction. Il a en effet retenu qu'il y avait eu un soulèvement des murets de soutien du balcon et des équerres de béton, ce qui avait pu résulter d'une poussée sous la semelle des murets ou d'une poussée des murets à la suite d'un gel par adhérence. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Or, ce dernier est d'avis que le problème constaté par les bénéficiaires résulte des travaux de terrassement qu'ils ont eux-mêmes effectués. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Les explications claires, précises et non contredites des bénéficiaires amènent à conclure que la construction du terrassement n'a eu aucune incidence sur les bris observés par la suite. De plus, des photographies montrent un dégagement suffisant entre le terrassement et la marche la plus basse de l'escalier menant au balcon, et les analyses de sol confirment une gélivité élevée du sol de remblai, ce qui renforce la position de l'administrateur.
MARIE-ÈVE SAVARD et TOMMY LEBRUN, bénéficiaires, et 9067-0142 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, Administrateur Provisoire inc., es-qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2010. En mai 2015, ils ont présenté une réclamation relative à l'étanchéité de la douche située au deuxième étage de l'immeuble. L'administrateur a rejeté leur réclamation car, d'une part, il s'était écoulé plus de six mois entre la découverte de la situation et sa dénonciation et, d'autre part, il s'agissait d'un problème dénoncé dans les trois ans suivant la prise de possession mais qui ne constituait pas un vice de construction. Cette décision doit être maintenue. Les bénéficiaires ont constaté le problème au mois de septembre 2014 et ils ont avisé l'administrateur quelques mois après la faillite de l'entrepreneur, qui avait commencé à effectuer des correctifs. Or, le délai de dénonciation ne commence pas au moment où l'entrepreneur a déclaré faillite, mais plutôt lors de la découverte du problème. Les bénéficiaires n'ont donc pas dénoncé la situation dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois. En ce qui concerne la gravité du problème, lorsque la découverte ou l'apparition d'un vice survient dans la quatrième ou la cinquième année de la garantie, le plan de garantie ne s'appliquera que s'il s'agit d'un vice de conception, de construction ou de réalisation de l'ouvrage ou d'un vice de sol. Il n'est toutefois pas question en l'espèce d'un vice de construction. En effet, il n'est pas possible de constater des problèmes de structure ou d'intégralité de l'ouvrage ni de menaces à cet effet. Par ailleurs, la solidité de l'édifice n'est pas en cause et il faut retenir que l'entrepreneur, avant de déclarer faillite, avait corrigé partiellement la situation, de sorte qu'il ne s'agit que de terminer son ouvrage.
Jean-François Houle et Isabelle Bouchard, bénéficiaires, et Concept M & M inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2009. En 2014, alors que les membres de leur famille présentaient tous divers problèmes de santé et qu'ils cherchaient à établir la cause d'une mauvaise odeur dans l'immeuble, ils ont retenu les services d'un expert en bâtiment. Dans une expertise datée du 9 mai 2014, celui-ci a conclu que le bâtiment comportait une quantité importante de levures et de penicillium, un irritant du système respiratoire bien connu. Les bénéficiaires ont quitté leur maison le 26 mai, vu les conclusions de l'expert, et ils ont dénoncé la situation à l'administrateur au mois d'octobre. Ce dernier a conclu à la présence d'un vice majeur et il a retenu les recommandations de l'expert des bénéficiaires, soit de retirer le prélart du sous-sol, de retirer l'isolant rigide qui n'était pas pare-vapeur et d'effectuer une décontamination complète de la résidence selon un protocole établi. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision, faisant valoir que la dénonciation n'a pas été faite dans les délais prévus et que l'administrateur aurait commis une erreur quant à la qualification des vices majeurs et des travaux correctifs. En ce qui concerne le délai de dénonciation, même si les bénéficiaires ont remarqué certaines odeurs avant le mois de mai 2014, ce n'est qu'à ce moment, à la réception d'une expertise, qu'ils ont eu connaissance qu'il ne s'agissait pas d'un simple problème d'odeur mais plutôt de problèmes sérieux se rattachant à la qualité de l'air et à la présence de moisissures. La dénonciation, qui a été faite dans les cinq mois suivant la réception de l'expertise, a été faite dans un délai raisonnable. Quant au problème en cause, le bâtiment a subi une perte durant les cinq ans ayant suivi la fin des travaux, une perte causée par un vice de construction puisque les murs de fondation ne contiennent pas de pare-vapeur. Il y a donc une non-conformité relativement aux dispositions du Code national du bâtiment et l'absence de pare-vapeur constitue une contravention non seulement à la règle de l'art mais aussi à la réglementation municipale en vigueur. Le vice de construction en cause, susceptible à la base de provoquer la prolifération de moisissures -- ce qui peut mener à la perte d'un immeuble résidentiel --, a entraîné la présence de moisissures dans la maison des bénéficiaires, causant sa perte. Quant aux travaux correctifs, l'entrepreneur n'a suggéré aucune autre solution que celle que l'expert des bénéficiaires a proposée, de sorte qu'il y a lieu de maintenir l'ordonnance de l'administrateur à cet égard.
3093-2313 QUÉBEC INC., entrepreneur, et ALEXANDRA LÉTOURNEAU et LOUIS BOUCHARD, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En 2011, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence construite en 2009. En 2013, au cours de la quatrième année suivant la réception initiale de l'unité, elle a dénoncé plusieurs problèmes, dont le bris des manivelles des fenêtres se trouvant à l'étage, des fuites d'eau en provenance de la douche et un mauvais alignement de la hotte de cuisine. En ce qui concerne les fenêtres, l'administrateur a rejeté la demande, étant d'avis qu'il n'était pas question d'un vice de construction pouvant entraîner la perte partielle ou totale de l'unité résidentielle. Quant à la plomberie, il a noté que la bénéficiaire avait procédé à des travaux correctifs avant même de dénoncer la situation, de sorte qu'il était impossible de vérifier la présence d'une fuite et l'urgence qui aurait justifié l'exécution de travaux conservatoires. Enfin, en ce qui concerne la hotte, non seulement il ne s'agirait pas d'un vice de construction pouvant entraîner la perte partielle ou totale de l'unité, mais la preuve est lacunaire. Ainsi, la bénéficiaire n'a présenté aucune photographie prise lors des rénovations faites dans la cuisine, et la hotte fonctionne adéquatement. La décision de l'administrateur doit être maintenue, vu l'absence totale de preuve au soutien de la position de la bénéficiaire.
CONSTRUCTION PLANI-CHOIX INC., entrepreneur, et ROSELYNE LOUEZI, bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont fait construire une résidence sur un terrain leur appartenant après avoir avisé l'entrepreneur de la présence d'ocre ferreuse. À la suite de la réception de l'immeuble, les bénéficiaires ont été victimes d'infiltrations d'eau et ils ont adressé des réclamations à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a estimé qu'il y avait un vice caché et il a exigé de l'entrepreneur qu'il fasse les vérifications nécessaires et les correctifs requis. Les bénéficiaires soutiennent que seul le rehaussement de la maison permettra de régler le problème puisque la dalle du sol baigne dans la nappe phréatique, ce qui fait en sorte que les risques d'obstruction et de dommages à leur pompe sont continuellement présents. Le coût d'un rehaussement se situerait entre 50 000 $ et 100 000 $. L'entrepreneur, qui a l'appui de l'administrateur, suggère de corriger le problème en installant un drain intermédiaire sous la dalle, drain qui serait raccordé au puisard. Il estime le coût de cette solution à 10 000 $. En l'espèce, la construction d'une maison dont les fondations baignent dans la nappe phréatique n'est pas conforme au Code national du bâtiment. L'entrepreneur, informé de la présence d'ocre ferreuse, devait prendre les dispositions nécessaires pour éviter une telle situation. Or, il n'a pas pris les précautions qui s'imposaient dans un contexte où il n'était pas familiarisé et il n'avait aucune expérience avec de l'ocre ferreuse. En ce qui concerne la solution qu'il suggère, il s'agit d'un moyen proposé pour réduire les coûts et remédier à la situation actuelle, mais il ne s'agit pas d'une solution permanente et définitive. Au contraire, l'implantation de la méthode proposée par l'entrepreneur nécessiterait davantage d'entretien par les bénéficiaires puisque les sections de drain supplémentaires qui seraient installées seraient aussi susceptibles de s'obstruer. En l'espèce, il y a lieu de retenir la méthode suggérée par les bénéficiaires puisque les remontées de la nappe phréatique n'atteindront pas le béton de la nouvelle dalle de plancher du sous-sol, réglant ainsi le problème de manière définitive.
DAVID BOLDUC et VALÉRIE BIDÉGARÉ, bénéficiaires, et GAUBEAU CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2014, les bénéficiaires ont acheté une maison de ville construite en 2011. La même année, ils ont constaté l'apparition de défectuosités sur le revêtement extérieur de l'immeuble, de sorte qu'ils ont présenté une réclamation à l'administrateur en vue d'obtenir son remplacement intégral. L'administrateur a conclu qu'il n'était pas question d'un vice de construction susceptible d'entraîner la perte partielle ou totale de l'immeuble et il a rejeté la réclamation. Une visite des lieux a permis de constater l'état lamentable du revêtement extérieur de l'immeuble; il est notamment possible d'apercevoir des gonflements, des gondolements, des joints disloqués, la détérioration du calfeutrage et des bordures de fenêtre dégradées. L'expert des bénéficiaires a constaté que les recommandations du manufacturier et certaines normes n'ont pas été respectées lors de la confection des murs et il est d'avis que le manque de ventilation observé cause une accumulation d'humidité qui pourrait altérer la structure interne du bâtiment. Il a aussi noté que la dégradation actuelle, anormale au regard de l'âge du bâtiment, va se poursuivre. Afin d'éviter une détérioration de la structure ou une contamination fongique qui vicierait la qualité de l'air ambiant, il suggère une réfection complète du revêtement de l'immeuble. En l'espèce, malgré l'absence de preuve matérielle selon laquelle la structure aurait déjà été touchée par l'humidité, il y aurait un danger potentiel à cause de l'installation non conforme du revêtement et, plus particulièrement, à cause de l'absence de ventilation. Il y a donc une réelle menace quant à la perte de l'ouvrage, ce qui suffit pour conclure à la présence d'un vice de construction. L'entrepreneur devra procéder au remplacement intégral du revêtement extérieur des murs visés.
LINA PAOLA DAZA ESPINOSA et JUAN CAMILO MEJIA VALENCIA, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers éléments. Notamment, il était question de taches présentes sur les planchers de tous les balcons et sur toutes les surfaces inférieures des balcons supérieurs. Ces taches étaient le résultat de l'écoulement d'eau sale d'un balcon à l'autre et le bénéficiaire prétend qu'elles empêchaient les copropriétaires de profiter de leurs balcons et causaient une perte de valeur des unités. Le bénéficiaire se plaignait aussi d'un manque d'étanchéité des fenêtres, et l'ouverture d'un mur avait permis de constater que la membrane supérieure avait été mal posée et que le parage était collé avec du ruban gommé rouge, le tout, de manière non conforme aux règles de l'art. Le bénéficiaire fait valoir qu'il s'agirait dans les deux cas de vices de construction. En l'espèce, pour avoir gain de cause, le bénéficiaire devait démontrer que chacun des problèmes constituait un vice de construction qui risquait de causer la perte de l'immeuble. En ce qui concerne les balcons, la situation n'est pas suffisamment grave pour causer la dégradation de l'immeuble, le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné ou mettre en péril sa solidité et sa stabilité. Il est plutôt question, tel que le plaidait l'administrateur, d'une déficience d'entretien. Quant à l'étanchéité des fenêtres, il s'agit d'un problème qui pourrait engendrer une dégradation du bâtiment et qui pourrait être qualifié de vice de construction et de réalisation. En effet, des infiltrations d'eau récurrentes causeraient des inconvénients sérieux et des difficultés importantes relativement à l'utilisation du bâtiment. Des travaux devront être effectués, mais il n'y a pas lieu d'ordonner à l'administrateur de remplacer toutes les fenêtres puisque des vérifications n'ont été faites qu'à l'endroit de l'une d'elles. Une inspection plus étendue est requise et l'administrateur devra intervenir si c'est nécessaire.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 209 ANNE-MARTIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS LGF INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la prise de possession a eu lieu en 2008. En 2013, la propriétaire de l'une des unités aurait remarqué pour la première fois que son plancher était en pente, tandis qu'un autre propriétaire aurait remarqué l'apparition de fissures aux murs. Le bénéficiaire prétend qu'il est question d'un mouvement de structure constituant un vice majeur, qui s'est manifesté de façon graduelle et dont la première manifestation remonte à 2013. Or, l'administrateur a conclu qu'il n'était pas question d'un vice majeur puisqu'il n'y avait pas perte de l'ouvrage, de sorte que la garantie n'était plus applicable. En l'espèce, puisque la dénonciation a été faite durant la cinquième année de la garantie, le bénéficiaire devait démontrer la présence d'un vice majeur susceptible d'entraîner la perte du bâtiment, ce qu'il n'a pas été en mesure de faire. En effet, même s'il a établi que l'immeuble n'a pas été construit droit, il n'a pas prouvé que l'immeuble en entier s'était affaissé ou qu'il risquait de s'affaisser au niveau des fondations. On ne peut donc pas parler d'une perte totale ou partielle ou potentielle de l'immeuble, de sorte que le problème en cause n'est pas couvert par le plan de garantie.
SDC HABITATS SAINT-DENIS PHASE 2, bénéficiaire, et LES HABITATIONS DEVLER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, portant sur un problème touchant les murs de fondation de leur résidence, qui a été rejetée. L'expert des bénéficiaires est d'avis que le béton des murs de fondation de la résidence présente un risque important et plus que probable de dégradation prématurée causé par le phénomène d'expansion du béton dû à la présence d'une minéralisation en sulfure (pyrrhotite, pyrite et chalcopyrite) dans le gros granulat. Il suggère qu'il faudra éventuellement démolir et remplacer les éléments de béton visés par son rapport. En l'espèce, le pourcentage en volume de la pyrrhotite est le facteur le plus important à prendre en considération pour l'évaluation du gonflement du béton et le seuil de 0,23 % en volume -- qui est dépassé dans le cas de la propriété des bénéficiaires -- est celui au-delà duquel les dommages vont apparaître. Par ailleurs, pour démontrer la présence d'un vice caché, il n'est pas nécessaire d'établir que l'ouvrage aurait péri ou quand il s'écroulera. En effet, il suffit de démontrer la présence d'un danger sérieux qui pourrait entraîner sa perte. En l'espèce, il y a une probabilité réelle de désordre important et il y a donc lieu de conclure dans le même sens que l'expert des bénéficiaires. L'entrepreneur devra démolir et remplacer les éléments de béton visés par le rapport de l'expert puisque ceux-ci sont problématiques.
SONIA TURBIDE et STÉPHANE LESSARD, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS ET HABITATIONS GB INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur la présence de fissures dans un mur de fondation et dans la galerie, sur la présence d'un espace au haut de la porte principale et sur le fait que les portes miroirs du garde-robe d'entrée ne seraient pas de niveau. En ce qui concerne le premier point, soit la présence d'une fissure dans le mur de fondation, l'administrateur n'a noté aucun problème. Quant aux autres points, lesquels ont été dénoncés alors que, en fonction de la garantie, seuls les vices majeurs étaient toujours couverts, l'administrateur a retenu que les problèmes dénoncés n'avaient pas la gravité requise pour être qualifiés de vices majeurs. La décision de ce dernier doit être maintenue. En ce qui a trait au premier point, les bénéficiaires n'ont apporté aucune preuve quant à la nature de la fissure ni quant à sa cause ou à l'aggravation de la situation, s'il s'agissait d'une réapparition comme ils le prétendaient. Pour ce qui est des autres points, les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il s'agissait de problèmes susceptibles de mettre en péril la pérennité de leur résidence. Par ailleurs, il appartenait aux bénéficiaires, qui invoquaient un problème structural en tant que cause de ces problèmes, d'en faire la preuve en recourant aux services d'un expert, ce qu'ils ont librement choisi de ne pas faire.
LOUISETTE LEBLANC et DANIEL LÉVESQUE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, faisant notamment valoir que le drain de fondation de leur résidence n'avait pas été installé de manière appropriée et qu'il ne remplissait pas l'usage pour lequel il avait été prévu. L'administrateur a notamment constaté l'absence d'infiltration d'eau, de torsion apparente dans la structure d'acier des galeries reposant sur les murets des cours anglaises, de signes de mouvement et de péril. Il a donc conclu qu'il n'était pas question d'un vice caché. Or, l'expert des bénéficiaires a indiqué que le drain français installé ne remplit pas l'usage pour lequel il est prévu et que d'importants travaux doivent être effectués pour que l'immeuble puisse servir à sa vocation résidentielle, étant donné que la durée de vie normale du système de drainage est compromise de manière certaine et importante. En l'espèce, il y a présence d'un vice de construction puisque le système de drainage n'est pas efficace. De plus, l'examen du drain au pourtour des cours anglaises démontre la présence d'eau, ce qui n'est pas normal. L'administrateur ne pouvait se contenter de dire qu'il n'y avait aucune infiltration d'eau pour conclure qu'il n'y avait aucune perte de l'ouvrage. Il devait aussi vérifier si la composante de l'immeuble était essentielle et si elle comportait une déficience pouvant mettre en péril la solidité et la stabilité de l'immeuble. Les trouvailles expliquées par l'expert du bénéficiaire sont la preuve qu'il y a perte du système de drainage nécessaire à la vie utile de l'immeuble faisant l'objet de l'examen. Les dommages constatés au drain mettent cette composante essentielle en péril et constituent la preuve d'un vice de construction et de réalisation.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 3321-3327 GAÉTAN-BOUCHER, bénéficiaire, c. 9113-2506 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Au mois d'août 2013, les bénéficiaires ont acheté un bâtiment semi-détaché qui avait été construit en 2010. En janvier 2014, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, indiquant qu'une partie importante des bardeaux d'asphalte sur un côté de leur toiture étaient tombés. L'administrateur, estimant que la garantie applicable était celle sur les vices de construction, a conclu que le problème ne pourrait pas entraîner la perte partielle ou totale de l'immeuble et il a rejeté la réclamation. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, l'expert des bénéficiaires, qui affirme que sept bardeaux sont actuellement fautifs, n'est pas monté sur le toit de l'immeuble et il n'a pas visité le vide sous toit. Ainsi, il appuie sa conclusion sur la constatation qu'un bardeau aurait été posé avec trois clous au lieu de six, sans toutefois savoir si ce bardeau provient de la section du toit où la pose nécessitait l'utilisation de six clous. Par ailleurs, les photos prises par les parties ne permettent pas d'établir que les bardeaux arrachés ou les bardeaux restants auraient été mal installés. Enfin, il y a lieu de prendre en considération le témoignage d'un couvreur qui a constaté que, à la suite d'une tempête survenue au mois de novembre 2013, plusieurs réparations avaient dû être effectuées dans le secteur de la résidence des bénéficiaires et que des décollements étaient survenus sur des toitures qui avaient été installées par d'autres contracteurs. Par conséquent, la preuve se rapportant à la mise en place de clous ne permet pas de conclure à la présence d'un vice de construction puisque la preuve relative à la tempête semble très logique et plausible.
GENEVIÈVE VANASSE et SCOTT MCCAMBLEY, bénéficiaires, et 4176855 CANADA INC. / BOULET CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes d'un immeuble au mois de mai 2007. En septembre 2011, il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur n'a pas retenu certains de ceux-ci, notamment car le bénéficiaire avait présenté sa demande dans la cinquième année de la couverture du plan de garantie, de sorte que seuls les vices majeurs étaient encore couverts. Ainsi, selon lui, les points qu'il a rejetés ne visaient pas de tels vices. Cette décision doit être maintenue en ce qui a trait au mur de fondation. En effet, bien que le bénéficiaire ait soutenu que le dégagement hors sol était inadéquat, il n'a présenté aucune preuve d'infiltration d'eau ou de solin défectueux et n'a pas démontré l'existence d'un vice majeur. Quant au solin mural, vu l'absence d'infiltration d'eau, d'humidité excessive, de moisissure, de pourriture ou d'accumulation de glace sur une partie non étanche, la seule présence d'une pente négative ne peut être qualifiée de vice majeur qui entraînerait une perte totale ou partielle de l'immeuble. Quant aux paliers des balcons, le bénéficiaire se plaint du gondolement des planches et du danger que cela pose pour les enfants. Or, il faut retenir qu'il a lui-même poncé et verni celles-ci sans faire appel à une entreprise spécialisée. Il n'est pas possible de conclure à un vice de construction ou de conception de l'entrepreneur, d'autant moins que le balcon présente une pente. Il y a toutefois un vice de construction touchant la marche en béton à la jonction du mur de fondation et de la colonne de soutien, laquelle présente une fissure. En effet, le fait qu'elle soit essentielle pour les occupants de l'immeuble et qu'elle soit fracturée de part en part après quatre ans démontre la présence d'un tel vice. Des fissures de retrait qui peuvent être observées au niveau de la fondation ne se qualifient toutefois pas de vice majeur puisqu'elles sont le résultat du comportement normal des matériaux.
SDC 1191 RUE PANET, bénéficiaire, et LES TERRASSES PLESSIS PANET INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes d'un immeuble au mois d'août 2007. En avril 2012, il a dénoncé une série de problèmes à l'administrateur, lequel a rendu une décision qui doit être maintenue à certains égards. En effet, en ce qui concerne un problème d'infiltration d'eau, le bénéficiaire n'a pas dénoncé le problème dans les six mois qui ont suivi sa découverte. Or, ce délai de dénonciation doit obligatoirement être respecté par un bénéficiaire, qui, autrement, perd son recours. En ce qui a trait à d'autres questions qui ont été soulevées, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a conclu qu'il n'était pas en présence de vices majeurs, soit le seul type de vice qui était encore couvert au moment où le bénéficiaire a intenté son recours, alors que la détérioration progressive d'un immeuble découlant de certains problèmes peut mener à sa ruine partielle. Par ailleurs, la mauvaise coupe d'une moulure de porte, qui favorise l'infiltration d'eau, et un manque d'étanchéité de certaines remises doivent aussi se qualifier de vices majeurs. Toujours sur la question des remises, la mauvaise installation d'une porte, laquelle laisse l'eau s'évacuer vers l'intérieur et non vers l'extérieur, constituait un vice mineur que le bénéficiaire ne pouvait simplement laisser s'aggraver jusqu'à ce qu'il devienne un vice majeur, et la pose d'une porte de couleur différente ne saurait constituer un tel vice. Finalement, le claquement des tuyaux lorsque l'eau y circule crée un désagrément, mais il ne s'agit pas non plus d'un vice majeur.
SDC DU 1884-1890 RUE POUPART, bénéficiaire, et JEAN-PIERRE LAGACÉ et 9183-5702 QUÉBEC INC., faisant affaire sous la raison sociale de ECO-STUDIO, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de son unité résidentielle de type jumelé au mois d'août 2005, a présenté, en mai et en août 2010, une réclamation portant sur la présence de dépôt ferrugineux dans le système de drainage de l'immeuble et sur le niveau d'implantation du bâtiment. Ces réclamations ont été reçues entre la troisième et la cinquième année de la garantie, de sorte que le bénéficiaire doit démontrer qu'il est question d'un vice majeur ou de la perte de l'immeuble pour avoir gain de cause. Or, bien que l'expert du bénéficiaire ait conclu à la présence de bactéries ferrugineuses dans l'eau, il a aussi noté que celles-ci n'étaient pas «agressives» et que le risque de colmatage était faible. Quant à l'implantation de l'immeuble, si l'on se fie aux conclusions de l'expert du bénéficiaire à l'égard du niveau de la nappe phréatique, la présence de cette dernière aurait dû être trahie par une poussée hydrostatique sur la dalle de l'immeuble. Le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il y avait lieu d'intervenir, et il ne saurait être question de recourir à l'équité pour bonifier sans raison le texte du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
HEDI BLAGUI, bénéficiaire, et CONSTRUCTION D.M. TURCOTTE T.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de juin 2005. À partir de ce moment, elle a communiqué avec l'entrepreneur afin que des correctifs soient apportés et celui-ci s'est toujours fait rassurant, indiquant qu'il n'était pas nécessaire de s'inquiéter ou de procéder de manière plus officielle. L'entrepreneur a corrigé certains problèmes au fil des ans, mais d'autres n'ont pas été réglés. En mai 2010, la bénéficiaire a eu recours aux services d'un avocat et, le mois suivant, une dénonciation a été faite auprès de l'administrateur et une réclamation a été présentée, portant notamment sur un problème touchant l'escalier extérieur, qui n'était pas à niveau et dont la rampe se détachait du mur. L'administrateur a rejeté la demande sur ce point, ayant conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans le délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème. En l'espèce, les problèmes que comporte l'escalier sont sérieux et ils constituent une perte de l'immeuble, de sorte qu'il faut conclure à l'existence d'un vice de construction, lequel est couvert par la garantie pour une période de cinq ans. Leur dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En effet, la situation s'est aggravée avec le temps, de sorte que la détérioration et la perte ont été graduelles, et la découverte de la gravité du problème n'a pas été immédiate, remontant plutôt aux environs du mois de juin 2010. Ainsi, il y aurait lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Or, le bénéficiaire a déjà fait exécuter ceux-ci pour des raisons de sécurité et afin d'éviter un effondrement. Puisqu'il n'a pas obtenu d'autorisation avant d'effectuer ces travaux, il paraît juste de lui accorder la moitié de leur coût.
ANTONIETTA DI MANNO, bénéficiaire, et PENTIAN CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de rendre la compartimentation des conduits de fumée conformes à la réglementation ou d'obtenir auprès des autorités compétentes l'approbation de mesures différentes et de les mettre en place. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision dans le dossier en cours et dans 32 autres dossiers visant le même complexe immobilier. Il fait valoir, dans un premier temps, que les délais de dénonciation et de recours n'ont pas été respectés. Or, la dénonciation s'est faite dans tous les cas à l'intérieur d'un délai raisonnable. Quant au délai de recours, les délais ont aussi été observés. Il prétend, dans un second temps, que le manque d'intégrité de la séparation coupe-feu, laquelle est destinée à retarder la propagation d'incendies entre les diverses unités résidentielles, ne constituerait pas un vice de construction. En l'espèce, les vides techniques des immeubles visés, en raison de leur conception et de leur construction, exposent ces bâtiments, les bâtiments voisins ainsi que les personnes se trouvant à l'intérieur ou à proximité à un risque inacceptable relativement aux incendies. Par ailleurs, les manquements constatés sont connus et pleinement appréciés par l'entrepreneur, et celui-ci n'a pas suggéré qu'il s'agissait d'une situation artificielle ni n'a proposé de solution. En réalité, la situation pose problème et est dangereuse, constituant tantôt un risque d'incendie, tantôt un risque de propagation d'incendie dans des bâtiments résidentiels à haute densité. Il s'agit d'un vice de construction qui a été dénoncé conformément aux dispositions du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et la décision rendue par l'administrateur doit être maintenue.
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 683 432), bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 34
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 851 310), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepeneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 726 316), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 966 049), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 800 592), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 859 284), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 967 479), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 906 712), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 800 550), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 849 905), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 776 120), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 776 125), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 848 749), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 690 372), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 855 572), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 726 333), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 740 790), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE NANTES (3 922 894), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 550 412), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 575 736), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 506 586), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 506 591), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 652 705), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 542 238), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 648 338), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 550 407), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 526 196), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 631 166), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 564 559), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 526 186), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 332 989), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE LIMOGES (3 631 171), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 895 505), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
SDC JARDINS DE GRENOBLE (3 985 745), les bénéficiaires, et 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE), l'entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, l'administrateur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En juillet 2010, le bénéficiaire a acheté un immeuble dont la réception initiale remontait au mois d'août 2007. Dans les semaines qui ont suivi, il a remarqué que la pompe du puits de captation situé au sous-sol démarrait fréquemment et que le puits était souillé d'une matière visqueuse et orangée. Il a présenté une réclamation, soutenant que le système de drainage était susceptible de se bloquer en raison de la présence d'ocre dans l'eau et faisant également valoir que le niveau de la nappe phréatique était élevé, de sorte que la pompe d'évacuation devait fonctionner très souvent. De plus, il a indiqué que cela nécessitait une attention particulière afin d'éviter le débordement du puits et une inondation du sous-sol. L'administrateur a rejeté la réclamation au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable à partir de la découverte du problème. Sans se prononcer sur la question du délai de dénonciation, il faudrait néanmoins rejeter la demande d'arbitrage. En l'espèce, puisque la dénonciation a été faite dans la quatrième année suivant la réception, le bénéficiaire devait démontrer la présence d'un vice grave, soit une situation présentant des inconvénients sérieux qui atteindraient un degré de gravité correspondant à une perte de l'ouvrage. Or, malgré les inconvénients subis par le bénéficiaire et les inquiétudes qu'il éprouve quant à la possibilité d'un déversement du puits dans le sous-sol, on ne peut conclure qu'il s'agit d'un vice grave. Il y a donc lieu de rejeter la réclamation du bénéficiaire.
LOUIS JULIEN, bénéficiaire, c. 9165-5969 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS RÉNOVATION SM), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mai 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé plusieurs problèmes touchant son immeuble. Au moment de la dénonciation, qui a été faite dans la cinquième année de la garantie, seuls les vices de construction majeurs étaient encore couverts. L'administrateur a toutefois conclu qu'aucun des points portés en arbitrage ne remplissait les critères du vice de construction. En ce qui concerne un problème de refoulement aux conduits de plomberie relié à une inclinaison inadéquate des conduits de drainage, il n'y a pas de bris des tuyaux, mais seulement une obstruction, ce qui ne permet pas de conclure à une perte, même partielle, de l'immeuble. Quant à une rétention d'eau anormale sur la membrane d'étanchéité des toits qui découle de l'inclinaison inadéquate des pentes de drainage, aucune infiltration n'a été constatée à l'intérieur et rien ne permet de conclure qu'il y en aura dans l'avenir. Il y a toutefois lieu d'intervenir relativement au dernier point présenté en arbitrage. Toutes les parties ont convenu que l'installation du revêtement de la toiture est non conforme aux recommandations du fabricant. Par conséquent, un nombre important de bardeaux ont déjà été arrachés par le vent et plusieurs autres sont brisés. De plus, il y a des risques d'infiltration d'eau pouvant entraîner des dommages importants à la propriété et compromettre sa solidité. L'entrepreneur a proposé de revenir chaque année pour remplacer les bardeaux qui seraient tombés, mais cela constitue une solution inacceptable et ne correspond pas à ce à quoi les bénéficiaires, acheteurs d'un bâtiment neuf, sont en droit de s'attendre. L'entrepreneur devra donc effectuer tous les travaux correctifs requis pour éliminer les vices et problèmes relativement au revêtement de la toiture.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CARREFOUR RENAISSANCE 3410, bénéficiaire, et 4032802 CANADA INC. (CONDOS CARREFOUR RENAISSANCE), entrepreneur, et ASSOCIATION PROVINCIALE DES CONSTRUCTEURS D'HABITATIONS DU QUÉBEC INC. (APCHQ), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois d'août 2011, le bénéficiaire, qui avait remarqué que le plancher de l'un des balcons de son immeuble était gondolé et que la chambre électrique située en dessous de celui-ci était sérieusement endommagée à cause de l'infiltration d'eau, a envoyé une dénonciation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a constaté que les joints de scellements des balcons de fibre de verre étaient abîmés, voire inexistants à certains endroits, et que des infiltrations d'eau avaient endommagé la salle électrique. L'administrateur a toutefois rejeté la réclamation. D'une part, il a conclu que l'entretien des joints de scellements devait être fait par le bénéficiaire et que les réparations nécessaires en raison d'un manque d'entretien n'étaient pas couvertes par le plan de garantie. D'autre part, ayant conclu que la réception des parties communes remontait à mai 2006 -- alors qu'elle date plutôt d'octobre 2006 --, il a déterminé que la situation n'était pas couverte par la garantie contre les vices cachés, qui est d'une durée de trois ans. Finalement, il a estimé que la garantie contre les vices de conception, de construction ou de réalisation et contre les vices de sol ne trouvait pas application. Or, il faut conclure que la cause principale des infiltrations d'eau est une conception et une construction qui sont contraires aux règles de l'art de l'installation des joints des panneaux du plancher du balcon. De plus, l'emplacement de ces joints directement au-dessus des murs latéraux de la salle électrique constitue également un vice de conception et de construction, de même que la sous-élévation du plancher de la salle électrique. La dégradation de cette dernière constitue un inconvénient ou un danger sérieux touchant une partie essentielle du bâtiment et est donc couverte par la garantie contre les vices de conception, de construction ou de réalisation, la dénonciation ayant été faite dans les six mois qui ont suivi la découverte du problème. La réclamation quant aux dégâts d'eau à la salle électrique doit donc être accueillie.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3667346, bénéficiaire, et LES HABITATIONS TRIGONE 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 29, 36, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Au mois d'octobre 2010, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé un problème relié au mur de soutènement de même qu'à la structure en acier des balcons situés sur la façade arrière de son bâtiment. Ce problème avait fait l'objet d'un rapport d'ingénieur en juin 2009, lequel avait mené l'entrepreneur à effectuer des travaux correctifs durant l'été de la même année. L'administrateur a conclu que la situation avait été découverte au mois de février 2010 et qu'elle ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable, de sorte qu'il a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Un syndicat de copropriétaires agissant de manière raisonnable et prudente qui est averti de l'existence d'un défaut de construction doit dénoncer celui-ci à l'administrateur dans les six mois suivant la date de sa découverte. En présence d'un problème qui se manifeste de façon graduelle, la découverte se situe au moment où une personne raisonnable considérerait qu'il est grave et important et non dès qu'un premier effet est observé. On ne saurait exiger du bénéficiaire qu'il connaisse toutes les incidences d'un désordre, surtout lorsque la première observation de celui-ci n'a pas été qualifiée de grave par l'administrateur ou lorsque l'entrepreneur a effectué une réparation sans informer le bénéficiaire de l'étendue du vice corrigé. En l'espèce, le bénéficiaire a eu connaissance de la gravité et de l'étendue du défaut de construction au moment où les rapports d'inspection lui ont été dévoilés, lors d'une assemblée tenue en mai 2010. Dès lors, il ne pouvait nier connaître la gravité et l'étendue du vice de construction. Dans ce contexte, la dénonciation faite à l'administrateur au mois d'octobre 2010 a été effectuée dans un délai raisonnable, et la demande d'arbitrage doit être accueillie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3616-3630 EVELYN, bénéficiaire, c. 9084-1529 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION J.M.C.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 34, 106, et 112
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'août 2006. En mai 2012, soit durant la cinquième année de la garantie, ils ont présenté une réclamation concernant les drains du bâtiment. Ils avaient découvert, en effectuant des travaux, que ceux-ci étaient reliés à l'égout sanitaire et non à l'égout pluvial, qu'ils ne comportaient pas de valve anti-refoulement, qu'ils n'étaient pas reliés à un bassin de captation, qu'ils faisaient le tour des murs de soutènement du balcon arrière, ne passant pas près des fondations de la maison, et qu'ils n'étaient pas suffisamment recouverts de pierre concassée. Malgré ces points, les bénéficiaires n'ont constaté aucun problème d'infiltration d'eau ou d'humidité excessive dans leur sous-sol et n'ont trouvé aucun endroit où les drains étaient bloqués. En l'espèce, les problèmes invoqués par les bénéficiaires sont plus ou moins importants, et l'on ne peut conclure qu'ils pourraient causer la perte de l'immeuble ou le rendre inutilisable. Il n'y a aucun indice, sous la forme d'incidents passés, qui permettrait de conclure à la probabilité ou à la prévisibilité d'une perte future. On ne peut donc pas considérer qu'il s'agirait d'un vice de construction, de sorte que ce problème n'est plus couvert par la garantie.
MARIE-JOSÉE FILLION et un autre, bénéficiaires, et 9140-8310 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 16
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En 2006, l'entrepreneur a construit un immeuble, installant 22 unités de chauffage dans l'entreplafond situé en dessous des planchers du rez-de-chaussée. En 2008, il a appris que le nombre d'unités installées ne fournissait pas un degré adéquat de chauffage afin de procurer un environnement confortable à l'ensemble des unités d'habitation, et il en a ajouté huit. Or, le bénéficiaire fait maintenant valoir que cette installation ne respecterait pas les exigences du fabricant quant au dégagement requis et qu'il y aurait un risque d'incendie. L'entrepreneur a eu l'occasion de faire ses propres démarches pour obtenir un document attestant la conformité de l'installation aux règles de l'art et l'absence d'un risque d'incendie, mais il n'a pu l'obtenir. Il n'a d'ailleurs pas réussi à s'entendre avec son sous-traitant relativement à l'ampleur des travaux correctifs devant être effectués. En l'espèce, il est manifeste que toutes les unités de chauffage n'auraient jamais dû être installées dans l'entreplafond du bâtiment, que cette installation viole les règles applicables et qu'elle constitue un risque d'incendie dans un bâtiment résidentiel. Il s'agit d'un vice de construction présentant un risque probable d'incendie, qui pourrait provoquer la perte totale ou partielle de l'immeuble. Il y a donc lieu de retirer ces unités de chauffage et de réaliser les travaux correctifs nécessaires afin de procéder à leur remplacement, le tout dans le respect des règles de l'art.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 1408-1410 PAULINE-JULIEN, bénéficiaires, et LE JARDIN EN VILLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire portant notamment sur la présence d'ocre ferreuse dans le sol de sa propriété. Selon lui, il s'agissait d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment, et il reviendrait à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour que la situation soit réglée de façon définitive et de la manière qui avait été suggérée par son expert, soit par un rehaussement des fondations. Il fait valoir que les moyens proposés par l'administrateur sont nettement insuffisants. Les correctifs qui ont été suggérés par l'administrateur constituaient uniquement des moyens visant à atténuer la situation actuelle et ne représentaient pas une solution permanente et définitive, tandis que les solutions mises de l'avant par le bénéficiaire, soit le soulèvement de la maison ou le cuvelage des fondations pour les rendre imperméables, étaient durables. Il n'y a pas lieu de retenir l'argument de l'administrateur selon lequel les drains sont actuellement fonctionnels et qu'il n'est donc pas nécessaire de rechercher une solution définitive. En effet, lorsqu'un dommage est progressif, comme c'est le cas en présence d'un problème d'ocre ferreuse, des corrections permanentes doivent être appliquées dès son apparition et il ne faut pas attendre que la situation s'aggrave pour agir. En l'espèce, le fait pour l'entrepreneur de construire les fondations dans la nappe phréatique constituait un vice de conception, de construction et de réalisation. De plus, la contamination des drains par la bactérie de l'ocre ferreuse est une malfaçon du sol dont l'entrepreneur est responsable. Il faudra régler la situation de manière permanente, soit en rehaussant la résidence, soit en procédant à un cuvelage.
DAVID RICHER, bénéficiaire, et 9141-3873 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont le syndicat des copropriétaires d'un immeuble ainsi que certains des copropriétaires. En novembre 2009, la Ville de Montréal a fait parvenir au syndicat un avis de contravention ordonnant l'évacuation immédiate du bâtiment. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation relativement à des dommages structuraux qui auraient causé un affaissement du plancher du rez-de-chaussée ainsi qu'un déversement d'eau. Ils exigeaient des travaux correctifs ainsi que le remboursement d'une somme estimée à plus de 542 000 $. L'administrateur a reconnu qu'il y avait des vices majeurs de construction, mais il a rejeté la réclamation au motif que les vices avaient été découverts et dénoncés à l'extérieur des délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour en arriver à cette conclusion, il a considéré que la réception des parties communes datait du 29 juin 2004, date marquant le début du délai de cinq ans durant lequel les vices de construction sont couverts par la garantie. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision; ils soutiennent que la réception n'a pas eu lieu en juin 2004 et que leur recours n'a donc pas été intenté trop tard. En l'espèce, il faut conclure qu'aucun avis de fin des travaux n'a été reçu, et donc qu'il n'y a pas eu, le 29 juin 2004, réception des parties communes. Sans qu'il soit possible de déterminer une date de fin des travaux, il est possible de conclure que les travaux n'étaient pas achevés en date du 21 juin 2005, de sorte que les vices de construction étaient toujours couverts en novembre 2009. Quant à la dénonciation, elle a été faite dans les six mois suivant la découverte du problème, soit dans un délai raisonnable, car les bénéficiaires n'ont eu connaissance du vice de construction qu'en novembre 2009. Les bénéficiaires auront droit au remboursement d'une portion des sommes qu'ils ont payées pour des travaux temporaires de renforcement puisqu'il y avait urgence d'agir. Par ailleurs, il reviendra à l'entrepreneur de décider des mesures correctives à suivre pour rectifier la situation, ce dernier ayant le choix des moyens pour arriver aux résultats visés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 716 SAINT-FERDINAND et autres, bénéficiaires demandeurs, et DÉVELOPPEMENTS TGB INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 34, 35, 111, 116, 124, et 9999
Désistement de la requête en révision judiciaire (C.S., 2011-09-27), 500-17-065490-115
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en janvier 2006. En mai 2010, il a dénoncé à l'entrepreneur des défauts constatés notamment en ce qui concerne les perrons ou les balcons. Ainsi, il avait remarqué que quatre perrons étaient en train de pourrir. L'entrepreneur a affirmé que le problème était dû à une absence de suivi périodique et qu'il résultait de la négligence des propriétaires, ce qui a été contesté par le bénéficiaire. Celui-ci a par la suite présenté une réclamation, qui a été rejetée par l'administrateur. Le bénéficiaire a présenté sa demande à l'extérieur du délai de trois ans pendant lequel les vices cachés et les malfaçons sont couverts. Ce délai ne peut être prolongé. Pour que le problème soit couvert, il faudrait que le vice soit suffisamment sérieux ou grave pour être qualifié de vice de construction, de sorte qu'il serait couvert pour une période de cinq ans. Un vice de construction met en péril la solidité ou la stabilité de l'immeuble ou le rend impropre à sa destination. Or, il est impossible de conclure que le problème touchant les perrons, en l'espèce, est suffisamment grave pour constituer un vice de construction. La demande d'arbitrage doit donc être rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU FAUBOURG 3 578 446, bénéficiaire, et HABITATIONS TRIGONE, entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATIONS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, 37, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en octobre 2003. Dès ce moment, ils ont indiqué à l'entrepreneur qu'ils avaient constaté que le toit n'était pas droit. À la suite de problèmes d'infiltration d'eau que l'entrepreneur n'a pas été capable de régler, ils ont consulté un expert, qui a conclu que le toit de la maison et celui du garage comportaient des vices structurels et qui a recommandé de les reconstruire selon les règles de l'art. Les bénéficiaires ont donc présenté une réclamation, et l'administrateur, qui était d'avis qu'il était en présence d'un vice majeur, a ordonné à l'entrepreneur de reprendre l'exécution des toitures dans leur entier, tel que le décrit le rapport d'expertise. L'entrepreneur reconnaît la nécessité d'apporter des travaux structurels correctifs, mais il n'est pas d'accord avec la nature des travaux à réaliser. Il veut solidifier la toiture à partir de l'intérieur du bâtiment, et c'est ce point qui fait l'objet de l'arbitrage. L'ensemble de la preuve entendue en arbitrage provient des experts respectifs de l'entrepreneur et de l'administrateur, et il y a lieu de retenir celle de l'expert de l'administrateur. Celui-ci a réalisé une inspection très minutieuse des lieux, assisté par une équipe technique; il a produit un rapport qui établissait clairement le mandat qu'il avait reçu et il a déclaré qu'il n'accepterait pas de superviser des travaux correctifs à effectuer de l'intérieur, car il était convaincu que le résultat ne serait pas satisfaisant. L'expert de l'entrepreneur, quant à lui, n'a effectué qu'une courte visite des lieux sans se rendre au grenier, il n'a fait aucun calcul et, même s'il a affirmé que le toit n'était ni instable ni dangereux, il a toutefois mis l'accent sur l'importance de renforcer celui-ci dès que possible. La reconstruction entière de la toiture s'impose.
FRANCES RONDOS et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 10, 19, 20, 74, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En avril 2008, les bénéficiaires ont constaté un refoulement et une infiltration d'eau au sous-sol de leur maison. Elles ont par la suite appris que le drain de leur sous-sol, tout comme le drain de leur garage, était relié au drain français. Elles ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, qui a conclu qu'elles n'avaient pas établi que les travaux de drainage à la source de leurs problèmes avaient effectivement été effectués par l'entrepreneur. Or, l'infiltration d'eau survenue en 2008 résulte d'un vice de construction, lequel peut provoquer d'autres infiltrations d'eau, car il rend le système de drainage du sous-sol et celui du garage impropres à l'usage auquel ils sont destinés. Il y a donc lieu d'accueillir la demande des bénéficiaires et d'ordonner à l'entrepreneur d'exécuter les correctifs nécessaires.
LYNDA BÉRUBÉ et une autre, bénéficiaires, et ENTREPRENEUR GÉNÉRAL J.C.C. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS INC. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception des parties communes de l'immeuble en cause en octobre 2003. En mai 2008, alors que la période de garantie était sur le point de se terminer, il a retenu les services d'une firme pour procéder à une inspection exhaustive du bâtiment et répertorier les problèmes nécessitant des correctifs. Une série de problèmes ont été répertoriés et dénoncés. L'administrateur a rejeté plusieurs points au motif qu'ils avaient été dénoncés trop tard. Le bénéficiaire conteste cette décision quant à trois éléments portant sur la menuiserie et sur la toiture. Les problèmes en question ont été découverts et dénoncés pendant la cinquième année de la garantie. À ce moment, les malfaçons et les vices cachés n'étaient plus couverts. Seule la garantie contre les vices de construction était toujours applicable. Cette garantie ne couvre que les problèmes qui sont suffisamment graves pour mettre en danger la solidité de l'immeuble ou encore entraîner d'importantes difficultés. En l'espèce, les défauts dénoncés n'ont pas cette gravité et ils ne peuvent être qualifiés de vices de construction. Le recours du bénéficiaire doit donc être rejeté.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LES JARDINS DU PARC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En avril 2008, les bénéficiaires ont acheté l'immeuble. Les propriétaires initiaux de ce dernier en avaient pris possession en juillet 2004. Quatre mois après l'achat, les bénéficiaires ont envoyé une plainte écrite à l'administrateur quant à certains problèmes, dont la présence de moisissure dans la chambre froide. Ce problème n'est toutefois pas couvert par la protection du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs car, depuis la prise de possession initiale, une nouvelle finition a été ajoutée à la chambre froide. En effet, l'administrateur n'est pas responsable de la qualité des travaux réalisés par les propriétaires après la vente par l'entrepreneur. Par ailleurs, même si les premiers propriétaires n'avaient pas effectué de travaux relativement à la chambre froide, la garantie n'aurait été d'aucun secours pour les bénéficiaires. La seule garantie qui demeure en vigueur après la troisième année suivant la prise de possession est celle liée au vice de construction, donc un vice qui entraînerait la perte partielle ou totale de l'immeuble. Or, les bénéficiaires n'ont pas démontré que le problème serait aussi sérieux.
ANDRÉ DESVARIEUX et une autre, bénéficiaires, et SCALTEC CONSTRUCTION INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Requêtes pour permission d'appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli en partie une requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Requête de l'entrepreneur accueillie.
Les intimés ont fait construire une maison, mais l'entrepreneur a mis les fondations à un niveau inférieur à la nappe phréatique. Un litige quant aux méthodes de correction est né entre la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. et les acheteurs, et il a été soumis à un arbitre. Après avoir entendu les experts des parties, celui-ci a retenu la méthode de la Garantie. En révision judiciaire, la Cour supérieure a conclu que la décision de l'arbitre était déraisonnable et que la solution de l'expert des acheteurs devait être retenue. Or, la décision de l'arbitre ne semble pas déraisonnable. La permission d'appel sollicitée par l'entrepreneur est accueillie, mais non celle de la Garantie.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., requérante, c. LISA RAE et autres, intimés
Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mai 2008, les bénéficiaires ont dénoncé la présence de fissures à la cage d'escalier arrière de leur immeuble. Cette cage d'escalier est formée de murs de béton sur lesquels reposent les assises des balcons des deuxième et troisième étages. L'administrateur, qui a constaté la présence d'un problème et l'aggravation de celui-ci, a conclu qu'il s'agissait d'un vice majeur, car il existait un risque partiel de perte de l'immeuble, lié à l'effondrement des assises des balcons, et il a décrit les travaux correctifs qui devaient être exécutés. L'entrepreneur, quant à lui, nie qu'il s'agirait d'un vice majeur, couvert par la garantie. Les photographies et une visite des lieux démontrent que les fissures dans les murs de béton s'aggravent avec le temps et qu'il y a danger d'effondrement. La situation semble suffisamment grave et urgente, et elle doit être réglée. Les travaux correctifs détaillés par l'administrateur, qui semblent tout à fait adéquats et pertinents, devront être effectués. L'entrepreneur aura donc le choix de reconstruire en entier la structure ou d'ajouter des membrures d'acier par l'extérieur et réparer les fissures.
LES HABITATIONS BERNARD & LAPOINTE (9107-9301 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 6597 BOUL. DES LAURENTIDES, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a acheté sa maison à l'été 2005. En novembre 2008, elle a dénoncé un problème de changement de teinte et de vernis grisonné sur certaines lattes de bois franc au plancher du salon et de deux chambres. L'administrateur a conclu que le changement de teinte s'était produit de manière progressive mais qu'il était sûrement détectable aux environs de juin 2007, soit plus de six mois avant sa dénonciation. Il décidé que le délai de dénonciation n'avait pas été respecté. Par ailleurs, il a aussi constaté que ce point, dénoncé dans la quatrième année de la garantie, ne pouvait pas constituer un vice majeur et qu'il n'aurait donc pas été couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème de la bénéficiaire ne constitue pas un vice majeur, ni au sens du règlement ni au sens du Code civil du Québec. En effet, pour qu'un vice soit qualifié de majeur, il doit notamment rendre un bâtiment inutilisable aux fins pour lesquelles il a été construit. En l'espèce, les vices au plancher ne remplissent pas cette condition. La garantie de cinq ans applicable aux cas de vices majeurs ne peut donc pas être invoquée dans cette situation, le problème observé étant plutôt esthétique.
SYLVIE BOISCLAIR, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES E. CHAÎNÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception a été effectuée en mars 2003. Le propriétaire de l'une des unités de l'immeuble, Yang, a informé l'entrepreneur, en février 2004, de l'existence d'infiltrations d'eau au plafond de la chambre principale. Ce problème serait lié à une ventilation déficiente au toit de l'immeuble. L'entrepreneur a apporté des correctifs, mais il y a eu de nouvelles infiltrations au cours des années subséquentes, et ce, jusqu'en 2008. Le bénéficiaire n'aurait eu connaissance de ce problème qu'en 2008 et il aurait dénoncé la situation au mois de juillet. L'administrateur n'a pas accueilli la réclamation du bénéficiaire quant à cette question, constatant que plus de 48 mois s'étaient écoulés entre la constatation de l'infiltration d'eau par le représentant du bénéficiaire et sa dénonciation écrite et que le problème dont il était question ne remplissait pas les critères du vice majeur. Eu égard au délai de dénonciation, il n'est pas expiré. Le bénéficiaire n'a eu connaissance du problème qu'en 2008 et c'est à compter de cette prise de connaissance que le délai de dénonciation a commencé à courir. L'administrateur a toutefois eu raison de conclure que le problème d'infiltration ne constituait pas un vice majeur. En effet, il n'est pas de nature à limiter ou à empêcher substantiellement l'utilisation normale de l'immeuble. La preuve n'a pas démontré la présence de traces de moisissures quelconques ou de problèmes structuraux d'importance. Seul un cerne paraît au plafond de la chambre principale. Par conséquent, puisque la cinquième année d'application du plan de garantie ne couvre que les vices majeurs et qu'il n'est pas question d'un tel vice dans ce cas, la demande du bénéficiaire doit être rejetée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA CHAMPÊTRE-ANDANTE, bénéficiaire demandeur, c. MAISONS DE VILLE LAURENTIENNES INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 27, 34, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au printemps 2004, les bénéficiaires ont entrepris des démarches afin de faire construire une maison unifamiliale. Ils ont demandé à l'entrepreneur d'apporter certaines modifications aux plans, dont la construction d'une entrée donnant sur le sous-sol à l'arrière de la maison, ce que ce dernier a accepté. Or, la présence d'un escalier menant au sous-sol expose la fondation à l'air ambiant -- et au gel -- alors que le tout aurait été enfoui sous le sol sans cette entrée. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation reliée à des fissures dans la fondation et des infiltrations d'eau au sous-sol. L'administrateur a rejeté cette réclamation, concluant que celles-ci étaient la conséquence d'une mauvaise utilisation du bâtiment par les bénéficiaires. Or, bien que l'entrepreneur ait prétendu que ces derniers étaient responsables de recouvrir le caisson d'escalier extérieur au moyen d'un abri fermé, la preuve démontre plutôt qu'il aurait dû l'isoler lui-même contre le gel du sol. Il devra donc apporter des travaux correctifs pour remédier à l'existence de ce vice de construction. Plus particulièrement, il devra reprendre le travail en démolissant le caisson, en réparant les fissures à la fondation de la maison et en reconstruisant un escalier et un caisson bien isolés, le tout en béton. Certes, cette solution sera dispendieuse, mais l'entrepreneur aurait facilement pu éviter ces coûts en isolant convenablement le caisson lors de la construction.
DOMINIQUE DUCHESNE et un autre, bénéficiaires, c. CONSTRUCTION JACQUES VENNE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a acheté sa résidence en juillet 2007. L'immeuble avait déjà fait l'objet d'une déclaration de réception en mars 2003 par son propriétaire initial. Le 23 janvier 2008, elle a dénoncé à l'administrateur une fuite d'eau venant de l'entrée principale d'eau survenue la journée même. Quelques jours plus tard, elle a fait parvenir une dénonciation à l'entrepreneur. Elle a fait effectuer les travaux de réparation et, au mois de mars suivant, elle a déposé une demande de réclamation. L'administrateur a conclu que le bris du conduit extérieur du conduit d'alimentation en eau ne respectait pas les critères du vice majeur et il a rejeté sa réclamation. En effet, les vices majeurs qui apparaissent dans les cinq ans suivant la fin des travaux sont couverts par la garantie. Le vice majeur peut être un vice de conception, de construction ou de réalisation d'un ouvrage, ou encore un vice du sol. Dans ce cas, le système d'alimentation en eau de la résidence de la bénéficiaire est un ouvrage et l'absence d'alimentation en eau peut être attribuée à deux vices, l'un de construction et de réalisation et l'autre de construction ou de conception. La bénéficiaire n'était toutefois pas tenue d'établir la cause exacte de la perte ou à déterminer explicitement le vice: elle n'avait qu'à démontrer la perte de l'ouvrage, soit le système d'alimentation en eau, ce qu'elle a fait. Ce vice majeur ayant été dénoncé dans les cinq ans suivant la fin des travaux, il y a lieu d'accueillir la demande de la bénéficiaire.
LINE ROUSSEAU, bénéficiaire, et 9097-9774 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS MECCA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Requête en dommages-intérêts (7 000 $). Accueillie en partie (5 000 $).
Le 15 juin 2006, les demandeurs ont acheté de la défenderesse un immeuble qui était couvert par la garantie des maisons neuves de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ). Ils ont constaté plusieurs anomalies majeures à la résidence. Ce n'est que un an et demi plus tard, soit le 18 octobre 2007, que l'APCHQ a effectué les derniers travaux correctifs. Durant cette période, la défenderesse a agi de mauvaise foi en refusant de respecter ses engagements envers les demandeurs, en niant sa responsabilité à l'égard de ces malfaçons et en omettant de coopérer avec l'APCHQ, malgré son engagement en ce sens. On peut accorder des dommages-intérêts aux demandeurs pour troubles et inconvénients, car une telle compensation financière n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
MARIE-CHRISTINE DESCHÊNES et ANDRÉ LACASSE, partie demanderesse, c. 9126-5520 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom HABITATION DEUX D, DANIEL DAIGNEAULT et SERGE DUFRESNE, partie défenderesse
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont acquis leur résidence en novembre 2006. Les propriétaires précédents avaient acheté l'immeuble de l'entrepreneur en septembre 2002. En avril 2007, les bénéficiaires ont dénoncé l'existence de vices majeurs. Ils affirmaient que les fondations de la maison se trouvaient dans la nappe phréatique, qu'il y avait de l'ocre ferreuse dans les drains français et le bassin de captation du sous-sol et que ces drains étaient entourés d'une membrane accélérant le processus de bouchage par l'ocre ferreuse. L'administrateur a rejeté leur réclamation, concluant à l'absence de vices majeurs puisqu'il n'y avait pas eu perte de l'ouvrage résultant de la conception, de la construction ou de la réalisation, ou encore d'un vice de sol. Les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il y a eu ou qu'il y aurait colmatage éventuel des drains, que la dalle du sous-sol baignait dans la nappe phréatique ou que l'entrepreneur aurait commis une erreur ou aurait enfreint la réglementation en vigueur dans la municipalité. En l'espèce, malgré leurs craintes, les bénéficiaires n'ont pas établi qu'ils seront inévitablement victimes, d'un problème d'infiltration d'eau, d'autant moins qu'il n'y a eu aucune manifestation de problèmes au cours des six années suivant la fin des travaux. Ainsi, bien que la situation puisse être inquiétante et nécessiter un entretien régulier, elle ne constitue pas un vice d'une gravité telle qu'il puisse être considéré comme un vice de construction ou un vice de sol couvert par l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
LOUISE JOLY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CASAVIA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire fonde sa prétention selon laquelle sa maison comporte un vice de construction sur une expertise qu'il a refusé de produire en preuve. De plus, il n'existe aucune présomption de faits ni présomption légale de l'existence d'un vice de construction. En conséquence, la demande doit être rejetée. L'administrateur du plan de garantie devra supporter les frais et honoraires de l'arbitre.
9120-3885 QUÉBEC INC. (M. REYNALD BOUCHARD), bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION MANI-MAX INC., entrepreneur
Requête en annulation d'une décision arbitrale. Accueillie.
Le véhicule procédural employé, soit la requête en annulation de la sentence arbitrale, est réservé à l'arbitrage conventionnel. En l'espèce, malgré une portion conventionnelle, l'arbitrage en fonction du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs tire sa source de la loi. À ce titre, c'est la révision judiciaire qui est le bon véhicule procédural. En application des principes énoncés dans Laurentienne-vie (La), compagnie d'assurances inc. c. Empire (L'), compagnie d'assurance-vie (C.A., 2000-06-12), SOQUIJ AZ-50076732, J.E. 2000-1238, [2000] R.J.Q. 1708, [2000] R.R.A. 637 (rés.), vu la similarité des moyens plaidés, le recours sera traité comme une révision judiciaire. La norme de contrôle de la décision correcte s'applique à la décision de l'arbitre quant à la détermination de la qualité des bénéficiaires au regard de la garantie prévue au plan, détermination dont il tire sa compétence. Selon la théorie de l'accessoire, codifiée à l'article 1442 du Code civil du Québec (C.C.Q.), les droits accessoires, dont les garanties légales du code civil et celles découlant des garanties en matière de contrat d'entreprise, sont des accessoires indispensables à un immeuble bâti. Ils incluent ceux découlant du plan dont les mis en cause sont devenus les bénéficiaires. L'article 140 du règlement énonce qu'un bénéficiaire ne peut, par le biais d'une convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le règlement. La décision de l'arbitre était correcte. Le respect du délai de dénonciation est une question mixte de fait et de droit qui relève de la norme de contrôle de la décision raisonnable. La conclusion de l'arbitre selon laquelle la preuve ne lui permettait pas de déterminer si la réclamation avait ou non été produite dans le délai de six mois suivant la constatation du vice est raisonnable dans les circonstances. Keller n'a pas témoigné et la preuve de sa connaissance de la gravité du vice n'a pu être établie. Cependant, la conclusion de l'arbitre voulant que les mis en cause n'aient pas à subir les conséquences du manque de preuve relativement à la dénonciation des vices dans le délai de six mois est déraisonnable. Cette conclusion crée un renversement du fardeau de preuve allant à l'encontre des termes de l'article 2803 C.C.Q., qui oblige celui qui veut faire valoir un droit à prouver les faits qui soutiennent sa prétention et impose à la demanderesse un fardeau de preuve qui ne lui incombe pas.
LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., demanderesse, c. HENRI P. LABELLE, ès qualités d'arbitre, défendeur, et JOSÉE RAYMOND, RICHARD MARLEAU et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 7, 10, 18, 19, 20, 106, 112, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'état des garde-corps des balcons de cet immeuble détenu en copropriété divise constitue un vice de construction au sens de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et de l'article 2118 du Code civil du Québec. La notion de perte de l'ouvrage abordée par cette disposition législative doit être interprétée de manière large. On y traite de la présomption de responsabilité de l'entrepreneur pour la perte de l'ouvrage dans les cinq ans suivant la construction. Il s'agit d'une disposition d'ordre public. La perte peut n'être que partielle ou éventuelle. Les parties ont admis que les garde-corps ne peuvent plus servir à l'usage auquel ils étaient destinés. Ils peuvent s'écrouler au simple toucher; c'est une situation inacceptable. Ce danger constitue une perte de l'ouvrage au sens des deux articles précités. En outre, il a été dénoncé dans les délais; le bénéficiaire a fait preuve de diligence devant un problème qui s'est manifesté graduellement. D'ailleurs, l'entrepreneur était déjà au courant de la situation. Celui-ci a fait un mauvais choix de scellant. Le remplacement complet de tous les garde-corps est nécessaire et la réparation des planches actuellement hors d'usage n'est pas suffisante pour garantir la sécurité des lieux ou remédier à la perte de l'ouvrage. Il faut toutefois tenir compte de la dépréciation des garde-corps depuis leur construction et du fait que le bénéficiaire aurait pu assurer un meilleur entretien. Ce dernier sera tenu au paiement de 40 % des coûts engendrés par la reconstruction des garde-corps. Le choix de la méthode corrective et des matériaux revient à l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE GLENDALE, bénéficiaire, et LE GROUPE ARMÉCA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 19 novembre 2007, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires reliée à des infiltrations d'eau, à un problème d'ocre ferreuse et à un niveau variable mais haut de la nappe phréatique, au motif que la dénonciation du vice a été doublement tardive: elle a été effectuée au-delà du délai de six mois suivant la survenance des premières infiltrations d'eau et, en date de la réclamation -- soit au cours de la cinquième année suivant la construction --, seul le vice de construction pouvait donner ouverture à la garantie qu'accorde le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Après étude de la nature du vice, qui a pour conséquence de colmater les drains et de rendre nécessaire un entretien annuel, la décision de l'administrateur est confirmée. Il s'agit tout au plus d'un vice caché, lequel n'est pas suffisamment grave pour être qualifié de vice de construction. La demande des bénéficiaires est rejetée. N'ayant eu gain de cause quant à aucun des points, ils supportent partiellement les frais d'arbitrage (50 $).
HELENA KUZMA et un autre, bénéficaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'une détérioration grandement prématurée de l'étanchéité de l'enveloppe de l'immeuble et d'un calfeutrage inadéquat, qui causent des problèmes d'intégrité à sa structure ainsi que des problèmes d'humidité, de moisissure et de champignons. La représentante du bénéficiaire s'est fait confirmer que la première date connue de l'administrateur relativement à la réception des parties communes est le 22 décembre 2001, à l'occasion d'une conversation téléphonique avec le secrétariat de l'administrateur. Les signes de détérioration auraient été constatés en mars 2006 et les dénonciations, faites le 12 juin suivant par courrier recommandé à l'entrepreneur et par courrier ordinaire à l'administrateur. Celui-ci n'a pas reçu la lettre. La représentante du bénéficiaire a rencontré l'administrateur à ses bureaux le 4 décembre 2006, croyant être dans les délais de cinq ans depuis la date de réception. Or, la réception des parties communes a eu lieu le 29 novembre 2001, comme l'a confirmé l'architecte en cause, et la fin des travaux a précédé cette date. Les demandes étant hors délai, elles ont été valablement rejetées en bloc par l'administrateur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre que les vices majeurs entre la troisième et la cinquième année de garantie. Même si les malfaçons alléguées peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le bénéficiaire, ce dernier n'a pas fait la démonstration que l'immeuble était placé dans une situation de perte, soit un dommage sérieux subi par l'ouvrage immobilier. Bien qu'il soit possible que les façades extérieures périssent de façon prématurée, cette probabilité n'a pas été prouvée. L'expert de la bénéficiaire n'a procédé à aucune inspection destructive pour déterminer le vice avec certitude et son rapport d'expertise ne parle que d'éléments latents potentiellement importants. De plus, il traite de l'enveloppe extérieure du bâtiment. Le bâtiment doit être étanche, ce qui est possible même si son enveloppe extérieure ne l'est pas. Pour ces raisons, la demande d'arbitrage est rejetée et le bénéficiaire supportera 50 $ des frais d'arbitrage.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 1274 GILFORD, MONTRÉAL (ANOUK FOURNIER), bénéficiaire, et 153642 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 27, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réception de l'immeuble a eu lieu le 20 août 2002 et la première réclamation écrite, le 21 juin 2006. Seule demeure la garantie pour vice majeur, qui requiert la preuve de perte potentielle ou perte probable à long terme, assimilées par la jurisprudence à des inconvénients sérieux. La réclamation relative au gravier au pied du mur nain et celle visant l'emplacement du drain français sont rejetées, faute de preuve d'autres inconvénients sérieux.
DENIS FOUQUETTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a formulé une plainte pour bruits anormaux et inhabituels dans sa chambre lorsqu'il vente fort. Le 22 avril 2007, l'administrateur a rejeté sa réclamation au motif qu'il ne s'agirait pas d'un vice caché ni d'un vice de construction. La preuve réside dans un enregistrement sonore du bruit et le témoignage de deux personnes affirmant avoir entendu le bruit. L'entrepreneur, malgré plusieurs visites, n'a pu découvrir la source de celui-ci. Il refuse d'effectuer les interventions proposées par la bénéficiaire. L'existence du bruit est admise et l'enregistrement sonore en constitue une preuve ordinaire, admise par l'entrepreneur. Le bruit ne constitue pas un vice de construction de l'ensemble du bâtiment, mais un vice caché de l'appartement de la bénéficiaire. L'entrepreneur est tenu de le corriger.
LYNE MONTMINY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS CLÉMART ENR., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 18 août 2003, les bénéficiaires ont acheté leur propriété. En octobre 2005, ils ont constaté des fuites au toit, qu'ils ont fait réparer et pour lesquelles ils ont été indemnisés par leur assureur. En août 2007, ils ont découvert de nouvelles fuites. L'administrateur a inspecté les lieux le 17 août et a rejeté leur réclamation le 22 août en raison de l'absence de preuve d'infiltration d'eau et de la prescription du recours de trois ans pour vices cachés. Faute de preuve d'infiltration d'eau active et d'expertise technique démontrant que la situation pouvait causer la perte de l'immeuble, la garantie de cinq ans pour vices de construction est inapplicable. La garantie de trois ans pour vices cachés étant échue, la réclamation est rejetée.
MÉNARD LEBOEUF et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION IMMOPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait une réclamation relativement à la déflexion des planchers, au décollement des comptoirs et à diverses fissures. La décision de l'administrateur lui étant défavorable, il a ensuite fait une demande d'arbitrage. Dans le contexte de celle-ci, une entente est intervenue selon laquelle l'administrateur retiendrait les services d'un arpenteur-géomètre indépendant afin d'effectuer certaines vérifications. À la lecture de ce rapport, l'administrateur a considéré qu'il n'y avait plus de mouvement de structure et a maintenu sa décision. Le bénéficiaire a fait la présente demande d'arbitrage. La visite des lieux permet de constater des espaces sous les plinthes au plancher, le mouvement des armoires de cuisine, des fissures sur les murs, une inclinaison des cadres de porte, le mouvement des moulures au plafond et des espaces sous les cadres de porte. Cependant, selon la preuve, la structure est stabilisée. De plus, trois experts affirment que le plancher est sécuritaire pour un usage normal. La déflexion se situe à la limite permise par le Code national du bâtiment 1995, mais la charge actuelle est en deçà de la capacité de résistance des poutrelles. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner que les planchers soient reprofilés. Toutefois, les manifestations et les désordres dépassent les conditions acceptables et, par conséquent, on ne peut y opposer l'exclusion relative au comportement normal des matériaux. L'entrepreneur devra les corriger. Les frais d'expertise présentés par l'arpenteur-géomètre sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 73 RUE DU LISERON À SAINTE-JULIE, bénéficiaire, et HABITATION STÉPHAN LAVOIE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 37, et 38
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La bénéficiaire s'était notamment plainte des «bombements» du cadrage d'aluminium de la porte extérieure et de la fenêtre de la chambre principale. En plaçant un clou à la hauteur de la poignée de porte, l'entrepreneur a endommagé la pièce d'aluminium et a aggravé la situation. D'ailleurs, cette méthode ne respecte pas les règles de l'art et elle constitue une malfaçon. Les bombements de l'aluminium autour de la fenêtre excèdent le seuil prévu dans le guide de performance publié par l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec. L'entrepreneur devait prouver que le recouvrement d'aluminium était conforme; il a échoué. Il sera responsable pour moitié des frais d'arbitrage, l'autre moitié étant à la charge de l'administrateur.
GROUPE CHOLETTE TURGEON INC., entrepreneur demandeur, et MANON DÉRY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant conclu que les problèmes à leur toit n'avaient pas été dénoncés dans les six mois suivant leur découverte. Les problèmes concernant les bardeaux d'asphalte sont des malfaçons et les problèmes quant à la structure du toit sont des vices de construction. Les bénéficiaires ont avisé l'administrateur bien avant l'expiration des six mois suivant leur connaissance des vices, mais il n'a pas mené d'inspection sérieuse et complète. Au surplus, en équité, la rigueur de l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit être tempérée lorsque, en raison de la nature du vice, il est difficile d'en découvrir l'étendue progressive et d'en mesurer les conséquences, ce qui était le cas en l'espèce. La réclamation des bénéficiaires est donc couverte par le plan de garantie et l'entrepreneur devra corriger les problèmes de la toiture et de sa structure dans les trois mois suivant la présente décision. Les frais de l'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.
SYLVAIN PICHETTE et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS GYBB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire se plaint du manque de conduit scellé hermétiquement entre la prise d'air et l'échangeur d'air d'une unité de copropriété et qui cause des infiltrations d'eau dans les unités situées dessous. Un dégât d'eau ne constitue pas toujours un vice majeur. Or, comme le fait de ne pas corriger le vice aurait pour effet de créer des problèmes importants de moisissures aptes à rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné, voire porter atteinte à la santé et à la sécurité de ses occupants, il s'agit d'un vice de conception. Les experts des parties sont invités à proposer des solutions afin que l'administrateur puisse rendre une décision concernant les travaux à exécuter pour corriger le problème dans les 60 jours. L'administrateur devra rembourser les frais d'expertise du bénéficiaire jusqu'à concurrence d'une somme de 1 000 $.
SYNDICAT DU 3411, AU 3417, AVENUE DES ÉRABLES, bénéficiaire, et DEVEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les pentes constatées dans les planchers sont attribuables à l'affaissement de différentes parties de la maison des bénéficiaires, soit la chambre principale, le salon du rez-de-chaussée et le sous-sol. L'administrateur du plan de garantie a estimé que cette déficience, dénoncée quatre ans après l'entrée en vigueur de la garantie, ne constituait pas un vice de conception, de construction ou de sol au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.). Compte tenu de cette décision, l'arbitre a conclu que la dénonciation avait été faite dans le délai prévu à la garantie. D'autre part, le titre d'acquisition des bénéficiaires, qui sont entrés en possession de la maison de la bénéficiaire d'origine, ne contient pas de renonciation à l'application de la garantie. Ce contrat ne contient aucun engagement envers des tiers et ne concerne que les parties qui l'ont signé. Enfin, contrairement à ce qu'a conclu l'administrateur du plan, le vice dénoncé est grave au sens de l'article 2118 C.C.Q. En effet, l'affaissement du plancher du rez-de-chaussée est de deux pouces, et celui du sous-sol, de deux à trois pouces. Un cadre de porte à l'étage de 53 pouces de largeur a une pente de 5/8 de pouce dans sa partie supérieure. Ces vices constituent un élément de perte de l'ouvrage et empêchent une partie de son utilisation. L'entrepreneur devra effectuer des travaux de redressement, de solidification et de réparation ainsi que refaire le plancher du sous-sol sur un fond adéquat.
JOSÉE RAYMOND et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que des infiltrations d'eau ont eu lieu à leur résidence à la suite de la construction de la maison dans la nappe phréatique, ce qui a également occasionné un problème d'ocre ferreuse. La situation constitue un défaut de construction et il est clair que les bénéficiaires n'auraient pas acheté s'ils avaient connu la situation exacte de la nappe phréatique. L'entrepreneur devra donc apporter les correctifs nécessaires afin que la dalle de béton du sous-sol ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il devra également corriger les problèmes d'entretien régulier et d'odeurs désagréables émanant du sous-sol attribuables aux problèmes d'infiltration d'eau.
MICHEL GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et YVON DUPERRON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage en ce qui a trait à cinq réclamations rejetées par l'administrateur. Les parties ayant déposé une entente relative à la correction de trois de ces éléments, deux doivent donc être tranchés. Quant aux fissures à la galerie avant, la garantie exclut les fissures inesthétiques et s'applique à celles qui diminuent la capacité portante de la dalle de béton. En l'espèce, les fissures sont capillaires et résultent du comportement normal du béton. Par conséquent, leur réparation n'est pas couverte par la garantie. Pour ce qui est des traces d'humidité au sous-sol, la contre-pente de la conduite pluviale empêche l'évacuation normale des eaux, lesquelles s'infiltrent par la dalle de béton. La garantie s'applique aux vices majeurs. La perte de l'ouvrage, qui constitue le principal critère du vice majeur, ne se limite pas à la perte totale de l'immeuble. En l'espèce, le vice de construction entraîne des troubles graves dans l'utilisation de la maison. La demande à cet égard est donc accueillie. Cependant, l'entrepreneur a le choix de la méthode à utiliser pour corriger ce manquement. Par ailleurs, les frais de l'expertise produite par le bénéficiaire lui seront remboursés.
DENIS LECLERC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS G.S. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a refusé d'appliquer le plan de garantie aux six manquements invoqués par le syndicat de copropriétaires bénéficiaire. En ce qui concerne le monte-personne, il présentait une malfaçon en raison d'un mauvais aménagement des lieux et d'un fonctionnement inadéquat. Le fait que le sous-traitant ait enlevé le monte-personne après la survenance d'un malentendu avec l'entrepreneur ne prive pas le bénéficiaire des effets du plan de garantie. Le monte-personne devra être installé selon les normes applicables. La non-conformité des raccords-pompiers (valves siamoises) qui prolongent le réseau d'extincteurs automatiques à eau (gicleurs) existait lors de la réception du bâtiment. Toutefois, une personne ordinaire ne pouvait pas la détecter. Dès qu'il en a eu connaissance, le bénéficiaire l'a dénoncée; il a respecté les termes de la garantie et il a droit au remboursement des coûts de réparation et de l'ajout de bouchons à ces valves siamoises. Le fait que la porte d'entrée d'une unité ne ferme pas correctement résulte de l'usure normale du bâtiment et ne constitue pas un manquement au sens du plan de garantie. L'effritement du crépi sur la dalle de béton du balcon d'une unité devra être corrigé par l'entrepreneur étant donné que le béton de surface qui y a été coulé dans le but d'éliminer des empreintes de pieds était inadéquat. La formation de cristaux dans une vitre d'une unité est due à un bris; la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue. Il sera donné acte de l'entente des parties quant au toit et le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expert relatifs à l'inspection du monte-personne, du toit ainsi que des valves siamoises.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE PLACE FLEURY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE GROUPE D3 INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à la correction de la lézarde dans le parement de maçonnerie est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'un vice de construction, c'est-à-dire un vice sérieux susceptible d'entraîner la perte de l'ouvrage. Sa réclamation afin d'obtenir le remboursement de ses frais d'expertise est par conséquent rejetée. Il y a lieu de donner jusqu'au 30 avril 2007 à l'entrepreneur afin d'effectuer les travaux correctifs relatifs aux solins de maçonnerie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES HABITATIONS HENRI-DESLONGCHAMPS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et GESTION GIOVANNI SCALIA INC., entrepreneur
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2008-06-23), 500-17-036249-079
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La présence de fissures au haut du mur de gypse à l'étage, dans le bureau, la cage d'escalier et la salle de bains, prouve l'existence d'un vice caché. Le mur devra donc être ouvert à ces endroits afin que le problème soit définitivement réglé. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé l'absence de pare-vapeur sur la laine isolante placée contre la poutre de rive entre le sous-sol et le plancher du rez-de-chaussée ni les nombreux joints ouverts à l'isolant du sous-sol dans le délai prévu au règlement, leurs réclamations à ce titre sont rejetées puisqu'il s'agissait de malfaçons apparentes. La réclamation quant à l'absence de pare-vapeur sur le mur extérieur entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher de l'étage est accueillie, car il s'agit d'un vice de construction majeur qui ne pouvait être soupçonné ni constaté par un acheteur prudent et diligent. Ce vice devra être corrigé par l'entrepreneur. Comme la pose d'un recouvrement incombustible sur l'isolant de mousse plastique qui a été placé sur le mur de fondation avait été expressément exclue des obligations de l'entrepreneur décrites au contrat de construction, la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La non-conformité de la plomberie en raison de l'absence d'un support de la colonne de renvoi constituant un vice caché, l'entrepreneur devra apporter les corrections nécessaires. La réclamation des bénéficiaires relativement au malfonctionnement du thermostat à l'étage est rejetée: ces dernières n'ont pas prouvé en quoi le plan de garantie trouverait application. Les réparations afin de corriger la fissure du parement de gypse à la partie supérieure de la porte devront être effectuées. Les frais d'expertise des bénéficiaires, de 2 276 $, devront leur être remboursés.
CHRISTINE LEPAGE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont constaté les premières manifestations d'une infiltration d'eau par le toit en juillet 2004. Leur dénonciation le 3 octobre 2005 est donc tardive, et leur réclamation doit être rejetée. Le manquement relatif au revêtement de vinyle constitue un vice majeur au sens du plan de garantie. Comme il a été dénoncé moins de cinq ans après la date de réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est recevable. L'administrateur devra donc faire réparer ce manquement de la façon suggérée par l'expert. L'administrateur devra également rembourser aux bénéficiaires les frais d'expertise de ce dernier, soit 585 $.
ALEXANDRA FORTIER et un autre, bénéficiaires, et ADMINISTRATEUR DE LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉJEAN LAMONTAGNE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124 et 125
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage de l'entrepreneur au motif que ce dernier a déposé sa demande hors délai. Comme la situation résulte d'une erreur de la part de l'avocat et que ce vice de forme n'a causé aucun préjudice au bénéficiaire, le délai de production de la demande d'arbitrage est prolongé. L'entrepreneur s'est opposé au dépôt du rapport de l'inspecteur au motif que ce dernier n'était pas présent à l'audience pour être contre-interrogé. Le rapport de l'inspecteur constitue un rapport de décision et non un rapport d'expert, si bien que ce dernier peut être déposé sans que l'inspecteur soit obligé de témoigner. Quant à la demande d'arbitrage proprement dite, les anomalies constatées au plancher de bois franc résultent d'une mauvaise utilisation du marteau. Ces écorchures constituent des malfaçons qui n'étaient pas apparentes au moment de l'inspection. Les planchers de l'étage sont acceptables. Cependant, tel n'est pas le cas des planchers du rez-de-chaussée, dont l'état actuel porte atteinte à la qualité du bâtiment. L'entrepreneur devra donc les remplacer.
CONSTRUCTION MARCEL BLANCHARD (1993) INC., entrepreneur, et ANTONELLO CALLIMACI, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui n'a pas dénoncé une situation de vices de construction à l'administrateur dans les six mois qui avaient suivi leur découverte, a vu sa réclamation rejetée. Lors de l'arbitrage, il a fait valoir que l'écoulement du délai n'était pas de nature à rendre sa réclamation invalide, car l'entrepreneur, en exécutant des travaux de réparation et de correction, aurait reconnu qu'il était responsable. Or, malgré la bonne foi du bénéficiaire et sa croyance en la collaboration de l'entrepreneur, il demeure que la dénonciation doit obligatoirement être faite directement auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans les six mois suivant la découverte d'un problème, faute de quoi sa réclamation ne sera pas valide. La décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
PIERRE FLEURANT, bénéficiaire, et 9054-4651 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur en ce qui a trait à leur réclamation pour les planchers de bois franc de leur résidence. Ils reprochent à l'entrepreneur des taches blanchâtres sur leur plancher ainsi que son fendillement à certains endroits, et ils précisent qu'il ne les a pas avisés que le choix d'un bois de moindre qualité pouvait entraîner ces défauts. Il ne s'agit pas d'une malfaçon puisque les bénéficiaires n'ont jamais allégué que les travaux avaient été mal exécutés. Les planchers sont solides et rien ne laisse croire que l'installation faite porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décoloration du bois et le fendillement constatés n'ont pas la gravité requise par les articles 1726 et 2103 du Code civil du Québec pour constituer un vice caché. Il s'agit d'une situation évolutive normale du bois exotique choisi par les bénéficiaires, soit du cerisier brésilien.
GÉRALD CHAREST et une autre, bénéficiaires, et SABICO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 185
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée en partie; il est donné acte de l'entente des parties sur les autres réclamations.
Les infiltrations d'eau par le haut d'une fenêtre et la présence de trous béants sous le débord de toit et au substrat de la couverture n'ont pas été dénoncées dans les trois ans suivant la prise de possession de l'unité résidentielle par le premier acheteur. Toutefois, l'entrepreneur et les bénéficiaires en sont venus à une entente. En ce qui concerne la galerie avant, l'apparence de la finition et la rétention d'eau n'ont pas été constatées. La formation d'une petite flaque près de la colonne droite ne constitue pas une malfaçon, et encore moins un vice de construction. L'apparence de la finition laisse à désirer, mais il s'agit d'une question d'entretien et la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être retenue. En ce qui a trait à l'écoulement d'eau par la colonne droite du balcon, il n'a pas été dénoncé par écrit à l'entrepreneur ni à l'administrateur, de sorte que l'on ne peut se prononcer sur cette réclamation.
PAUL CASAVANT et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS CÉJEAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme l'expert des bénéficiaires a conclu qu'il y avait absence de solin dissimulé sous la cornière métallique de toutes les fenêtres de la résidence et qu'une telle situation peut entraîner de sérieux problèmes de champignons à plus ou moins long terme, l'entrepreneur devra effectuer une ouverture afin de vérifier si tel est le cas et, au besoin, effectuer les travaux. Si un solin est dissimulé derrière cette ouverture, les coûts liés à cette ouverture devront être supportés par les bénéficiaires. Les bénéficiaires se plaignent du linteau de la porte de garage. Or, il ne s'agit pas d'un vice qui nuit à la structure du bâtiment et qui serait de nature à rendre ce dernier impropre à l'usage auquel il est destiné et, pour ce motif, leur réclamation doit être rejetée. Bien que l'infiltration d'eau au plafond du rez-de-chaussée ne soit pas un vice majeur, la conception du solin métallique au toit, à la jonction du parement de pierre et de la couverture de bardeaux d'asphalte, devra être revue et rendue conforme aux exigences énoncées au Code national du bâtiment 1995 puisque cela pourrait créer des problèmes importants de moisissure susceptibles de rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné. C'est à bon droit que l'administrateur a refusé de donner suite aux réclamations des bénéficiaires visant la fissure au mur de fondation, l'infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et l'absence de drainage du tuyau de condensation de la thermopompe, car il ne s'agit pas de vices majeurs. Par ailleurs, comme l'infiltration d'eau dans la chambre froide et les traces de champignons et de moisissures au bas des murs ont été dénoncées plus de six mois après la prise de possession, cette réclamation est prescrite. Les réclamations visant le balancement du système de chauffage à air pulsé et l'absence d'isolant sur la trappe d'accès sont également rejetées puisqu'il s'agit d'éléments sans gravité.
TONY JORGE et une autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur du plan quant à deux points, soit un défaut lié à l'installation du plancher ainsi que des éraflures et des éclats dans les lattes de bois du plancher. Une inspection a été effectuée chez les bénéficiaires le 12 janvier 2005 et l'inspecteur a constaté qu'il y avait un défaut lié à l'installation du plancher. Comme ce défaut était apparent, il aurait dû être dénoncé par écrit lors de la réception du bâtiment, ce qui n'aurait pas été fait de façon suffisamment détaillée, selon l'administrateur. Par ailleurs, ce dernier a affirmé que les bénéficiaires n'avaient pas prouvé, durant l'inspection, la présence d'éclats et d'éraflures au plancher constituant des malfaçons. Tout d'abord, il n'y a pas lieu d'accorder à l'administrateur du plan la possibilité de se prononcer sur les malfaçons et vices de construction, car il a plutôt choisi d'invoquer l'absence de dénonciation au moment de la réception. D'autre part, il y a eu dénonciation lors de la réception, l'entrepreneur ayant noté les commentaires reçus: «clou apparent -- chambre des maîtres» et «vernis plancher, à corriger». Les bénéficiaires n'avaient pas à faire une dénonciation détaillée. Étant donné l'absence de preuve de l'entrepreneur, les travaux de correction aux planchers seront pris en charge par l'administrateur du plan de garantie, qui supportera les coûts d'arbitrage.
LUCIE HÉBERT et un autre, bénéficiaires appelants, et 2323-4255 QUÉBEC INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant à l'absence de colonne de béton au balcon est rejetée puisque ce problème a été dénoncé plus d'un an après la réception du bâtiment. Leur réclamation visant la peinture doit également être rejetée, car la dénonciation a été faite plus de six mois après la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux fissures aux joints de gypse, les articles 12 paragraphe 2 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et 4.2 du plan de garantie empêchent toute réclamation, la situation étant attribuable au comportement normal des matériaux. Il y a de légers interstices aux lattes de plancher de bois franc mais, comme la dénonciation a eu lieu plus de six mois après la découverte du problème, la réclamation doit être rejetée. Par ailleurs, l'arbitre n'a pas compétence pour entendre la réclamation des bénéficiaires concernant les fissures au garde-corps, puisqu'ils y ont effectué eux-mêmes des réparations. Il en est de même pour la réparation du moteur du bain tourbillon, car ce point constituait un supplément par rapport au contrat initial, pour lequel le plan de garantie ne s'applique pas. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires afin de réparer les fissures au joint de maçonnerie étant donné qu'il s'agit d'un vice de construction.
MICHEL POIRIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION LAMTEL INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur à la suite de problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence, dans laquelle ce dernier concluait que sa réclamation devait être rejetée au motif que la cause du problème est la présence d'ocre ferreuse dans le sol. Il a considéré que cette situation constituait un problème de «sol contaminé», exclu du plan de garantie en vertu de l'article 6.7.7. La cause déterminante du dommage subi par le bénéficiaire est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages est toutefois l'infiltration d'eau. Le bâtiment comporte des vices majeurs. Lors de la construction, l'entrepreneur devait tenir compte de la proximité de la nappe phréatique et de la probabilité que cette dernière fluctue continuellement. La nappe phréatique a créé un vice de construction majeur qui empêche le drain de fonctionner adéquatement en raison de la présence d'ocre ferreuse. La demande du bénéficiaire est ainsi couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est donc ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent définitivement, le tout, selon les règles de l'art et les prescriptions du Code national du bâtiment 1995. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation à la suite d'une infiltration d'eau à leur résidence au motif que le plan de garantie ne couvre pas le genre de dommages allégués dans leur réclamation. C'est l'eau située entre le mur et la dalle de béton du sous-sol qui a graduellement causé la moisissure du bas du mur. Ainsi, la cause déterminante du dommage est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages subis par les bénéficiaires est, quant à elle, l'infiltration d'eau subie. Ainsi, une imputation totale des problèmes survenus à la présence d'ocre ferreuse serait erronée. Que l'on conclue qu'il s'agit d'un vice du sol ou d'un vice de construction au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec importe peu: la réclamation des bénéficiaires est couverte par le plan de garantie. Comme le vice est apparu dans les cinq ans suivant la fin des travaux et qu'il a été dénoncé dans les six mois après sa découverte, la demande d'arbitrage des bénéficiaires est accueillie. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra donc prendre les mesures nécessaires afin que le sous-sol du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il dispose d'un délai de six mois pour apporter les corrections. Les frais d'expertise devront être supportés par l'administrateur.
JULIE HUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 9, 10, 12, 29, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur qui a rejeté leur réclamation pour mauvais fonctionnement de la fosse septique et du champ d'épuration des eaux usées au motif que ce vice ne comportait pas le critère de gravité prévu au contrat de garantie. Les problèmes rencontrés par les bénéficiaires ne rendent pas l'immeuble impropre à l'usage pour lequel il est destiné, soit l'habitation. La garantie de cinq ans ne trouve donc pas application. Comme la dénonciation du vice a été faite à l'administrateur plus de trois ans après la réception du bâtiment et plus de six mois après sa découverte, la réclamation des bénéficiaires est irrecevable.
CHANTAL LACHAUSSÉE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION JULIEN DALPÉ INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'infiltration d'eau par le plafond est un vice de construction au sens du plan de garantie et de l'article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.), et cela peut entraîner à long terme une détérioration progressive de l'ouvrage, et même sa perte. Comme les premières manifestations du problème sont apparues en 2003 et qu'elles ont été dénoncées en décembre de la même année, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. La réclamation visant les dommages à la toiture doit cependant être rejetée puisque le délai de dénonciation est déraisonnable. L'administrateur devra donc effectuer les travaux nécessaires afin d'éliminer l'infiltration d'eau dans le bâtiment et remettre les murs dans leur état d'origine. La réclamation du bénéficiaire quant au problème d'étanchéité de l'enveloppe à l'arrière des panneaux électriques doit être rejetée, cette malfaçon non apparente ayant été dénoncée tardivement. Il n'y a pas lieu non plus de faire droit à la réclamation concernant la détérioration de la fibre de verre des paliers, marches et balcons à l'arrière du bâtiment, car il s'agit d'une malfaçon cachée découlant d'un défaut de fabrication qui n'est pas de nature à nuire la solidité de l'édifice au sens de l'article 2118 C.C.Q.
GILLES CHABOT, ès qualités d'administrateur du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 339, 341, 343, RUE DAMIEN-BENOÎT À MONT-SAINT-HILAIRE, bénéficiaire, et PLACIBEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur relativement à la présence de certaines anomalies autour de son garage. Il ne suffit pas pour le bénéficiaire d'établir la présence de malfaçons ou de vices de construction pour obtenir gain de cause; encore faut-il que le vice allégué entraîne, à court ou à long terme, une perte partielle de la propriété (art. 2118 du Code civil du Québec). Le bénéficiaire a démontré que tel était le cas en l'espèce puisque l'entrepreneur n'a pris aucune mesure afin de prévenir le soulèvement occasionné par l'effet incontournable du gel et du dégel. À ce jour, il est vrai que les dommages pour ce manquement n'ont pas été de nature catastrophique, mais la détérioration et la perte sont constantes et progressives, si bien que les effets se multiplieront et empireront chaque hiver. Il est ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Les frais de l'expert Ewert seront supportés par l'administrateur puisque son rapport a comblé une lacune importante dans la preuve.
PAUL BORDELEAU, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a retenu les services d'un entrepreneur pour la construction d'une résidence sur son terrain. Avant la fin des travaux, l'entrepreneur a abandonné le chantier. Insatisfaite des conclusions de l'inspecteur-conciliateur, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage, qui porte sur le remboursement des coûts de correction des malfaçons, le parachèvement des travaux, le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur, les frais de déménagement et d'entreposage, les frais de loyer et d'intérêt sur le montant libéré de l'hypothèque, les coûts de conservation du bâtiment ainsi que les frais d'expert. Ses réclamations totalisent 155 267 $. L'administrateur a consenti à prendre en considération les travaux de correction de certaines malfaçons. Étant donné qu'il n'entend pas effectuer ces travaux, il faut fixer leur valeur. D'autre part, l'inspecteur-conciliateur était fondé à refuser de considérer les malfaçons suivantes: l'abaissement du niveau du terrain, les correctifs pour les murs hors niveau, la reconstruction des murets pour la ligne du plafond à l'étage et la modification des semelles pour les colonnes structurales. En ce qui concerne les cloisons portantes et l'évacuation du remblai excédentaire, l'inspecteur-conciliateur aurait dû accepter la réclamation portant sur la cloison centrale sans pellicule plastique de protection et sur l'absence d'entremise. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un travail déficient et non d'un travail à parachever. L'évacuation du remblai excédentaire ne constitue pas des travaux de terrassement. L'entrepreneur s'était engagé à s'en débarrasser; cette réclamation aurait dû être accueillie. Les décisions de l'inspecteur-conciliateur de considérer certains travaux comme des travaux de parachèvement semblent avoir été admises par la bénéficiaire, qui devra voir à les faire effectuer à ses frais. Il faut toutefois exclure de ces travaux ceux visant la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton puisque ces travaux sont terminés et qu'ils ont été mal faits. La valeur des travaux de correction des malfaçons totalise 42 102 $. L'administrateur refuse de les payer, préférant rembourser les acomptes comme il le lui est permis puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment. La valeur nette des travaux exécutés est de 82 530 $, dont il faut déduire le coût de réparation des malfaçons, soit un résultat de 40 428 $. Cette somme sera soustraite du total des acomptes, de sorte que la bénéficiaire aurait droit à un remboursement de 41 513 $. Or, l'article 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite à 30 000 $ le remboursement des acomptes. Toutefois, comme il est possible de faire appel aux règles de l'équité, il sera ordonné à l'administrateur de verser 41 513 $ à la demanderesse pour l'exécution des travaux de correction des malfaçons et des vices de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du dépôt du dernier rapport de l'inspecteur-conciliateur. La bénéficiaire aura aussi droit au remboursement de ses frais de relogement, de déménagement, d'entreposage, qui totalisent 3 937 $, ainsi qu'à 2 945 $ en remboursement des frais d'expertise.
FRANCINE MAINVILLE, demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 14, 116, et 117
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale rejetée (C.S., 2002-06-12), 500-05-071027-021, SOQUIJ AZ-50132420, J.E. 2002-1378