Régie du bâtiment du Québec
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Moyen préliminaire. Accueilli.
L'administrateur a rejeté une réclamation des bénéficiaires en lien avec des fissures découvertes à la fondation de l'immeuble. Ceux-ci, qui demandent l'arbitrage de cette décision, ont admis que la réception du bâtiment par son premier propriétaire date de septembre 2012 et que la découverte des fissures remonte à l'été 2016. Par ailleurs, ils ne réclament plus la réparation des vices de construction allégués, des réparations ayant été effectuées après qu'ils eurent présenté leur demande d'arbitrage, mais plutôt le remboursement des réparations faites. En l'espèce, les bénéficiaires devaient démontrer que les fissures en cause étaient d'une gravité telle qu'il risquait d'y avoir perte de l'ouvrage, ce qu'ils n'ont pas fait. En effet, les bénéficiaires n'ont présenté aucune expertise au soutien de leur demande et ils n'ont soumis que des photographies pour démontrer la gravité de la situation. Leur demande est donc manifestement vouée à l'échec. Au surplus, un tribunal d'arbitrage peut réviser la décision rendue par un administrateur et ordonner à un entrepreneur de procéder aux réparations des vices de construction dont est atteint un immeuble, mais il ne peut accorder une indemnisation pour les travaux correctifs déjà réalisés par un bénéficiaire. D'ailleurs, la garantie exclut la réparation des défauts dans les matériaux ainsi que l'équipement fourni et installé par un bénéficiaire.
DAVID RANAUDO ET LAURA CÔTÉ, bénéficiaires, et IRLANE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en octobre 2006. En avril 2009, ils ont présenté à l'administrateur une réclamation relativement à un problème de dénivellement de leur plancher intérieur, constaté à l'automne 2008. Celui-ci a rejeté la réclamation, alléguant que les réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire, notamment en raison de modifications ou d'ajouts qu'il réalise, ne sont pas couvertes par la garantie. Les bénéficiaires contestent cette décision. À la suite de la réception de leur immeuble, ils y ont ajouté un abri d'automobile, un surplus de pierres concassées en dessous de l'abri et un balcon arrière. Selon l'administrateur, la charge additionnelle occasionnée sur le sol en raison des ajouts a causé les problèmes des bénéficiaires. Les manifestations observées par ces derniers dans leur résidence, soit le mouvement de la structure, s'apparentent au vice caché. Elles auraient pu être évitées si l'entrepreneur avait suivi les recommandations d'une étude des sols qui avait été effectuée en raison d'une demande des bénéficiaires. Par ailleurs, bien que les ajouts effectués par les bénéficiaires aient effectivement aggravé la situation, ils n'en étaient pas la cause déterminante. L'entrepreneur devra procéder à la stabilisation des fondations selon les recommandations d'un rapport d'expert et réparer les manifestations intérieures et extérieures causées à ce jour ainsi que les éléments qui auront été abîmés dans le contexte de ces travaux de correction.
MARIANE VINCENT et un autre, bénéficiaires, et IMAX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 21, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence en 2006. En septembre 2008, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur portant sur 36 points différents. L'entrepreneur demande l'arbitrage de la décision de l'administrateur quant à sept de ces points. Notamment, il est question d'un problème avec les portes des garde-robes: la quincaillerie qui y est installée ne serait pas appropriée. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer toutes les portes des garde-robes par d'autres portes similaires et d'installer de la quincaillerie appropriée pour les nouvelles portes. Toutefois, l'entrepreneur a démontré que les portes des garde-robes, tout comme leur quincaillerie d'installation, avaient été choisies, commandées et payées par les bénéficiaires. Leur installation a d'ailleurs été faite malgré les recommandations de l'entrepreneur, qui s'était opposé à l'utilisation de la quincaillerie choisie. Il faut conclure que les bénéficiaires ont fourni et installé ces pièces et non l'entrepreneur, et que celui-ci ne peut être tenu responsable. La même conclusion s'applique à un problème avec le garde-corps en verre trempé qui se trouve à l'étage. Ce garde-corps a été choisi et installé par un entrepreneur indépendant, choisi et engagé par les bénéficiaires. Cet entrepreneur indépendant n'a d'ailleurs pas respecté les recommandations de l'entrepreneur quant à un aspect de l'installation. La réparation de la structure de la rampe n'est donc pas couverte par le plan de garantie.
GIDAL CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et PENELOPE LAZARIS et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 13, 18, 19, 21, 22, 23, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant aux fenêtres de la chambre est accueillie et l'entrepreneur devra effectuer un travail de finition aux moulures. En ce qui a trait à la porte de garde-robe de l'entrée, l'entrepreneur devra mettre à niveau les cadres et ouvertures afin qu'elle se ferme correctement. La recommandation de l'administrateur concernant la finition du plafond cathédrale est raisonnable, si bien que le joint partant de la cuisine devra être corrigé comme il l'a exigé. Le dénivellement des tuiles de céramique dans la cuisine est acceptable et, pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra installer les blocages manquants au sous-sol de la propriété, en conformité avec les plans de la maison. Les espacements entre les marches et les poteaux de l'escalier dépassent le seuil de tolérance admissible. Ils devront être remplis d'un produit afin d'harmoniser le lien entre les poteaux et les marches de l'escalier. Comme les travaux effectués par l'entrepreneur ont permis de régler le problème d'affaissement du plancher de la chambre principale, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. Bien que la fenêtre de la salle d'eau ne soit pas tout à fait centrée comme l'auraient voulu les bénéficiaires, la situation actuelle est correcte du point de vue esthétique. Faute de preuve d'un vice majeur, la réclamation des bénéficiaires visant le fait que la structure du toit n'est pas conforme au plan de la propriété est rejetée. Leur réclamation quant à l'installation de prises électriques n'a plus d'objet étant donné qu'ils y ont déjà procédé à plusieurs endroits dans la maison. Celle pour obtenir le dépôt par l'entrepreneur d'une somme de 20 000 $ en fidéicommis est également rejetée puisque les bénéficiaires ont entièrement payé le solde du prix de vente de la propriété (art. 6.2 du plan de garantie). La demande de remboursement des sommes versées pour le nettoyage des fenêtres est rejetée, car il s'agit d'un préjudice qui ne constitue pas une malfaçon ou un vice caché. La présence de ciment dans les vitres du sous-sol constitue un problème apparent qui aurait dû être constaté par les bénéficiaires lors de la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas dénoncé la situation, leur réclamation est rejetée. Étant donné qu'ils n'ont pas démontré que la ventilation des combles est inadéquate, leur demande sur ce point est rejetée. Le retard de livraison de la propriété est principalement dû à une mésentente entre les parties quant au changement de l'escalier menant à la mezzanine. L'entrepreneur devra donc rembourser aux bénéficiaires 40 % des frais de relogement, soit 1 398 $. La réclamation des bénéficiaires quant au changement du balcon avant est rejetée: le nettoyage effectué par l'entrepreneur à la suite du dégât de goudron est acceptable. Vu l'inutilité de certains témoignages rendus lors de l'audience, les bénéficiaires devront rembourser à l'administrateur la somme de 337 $ relativement aux frais engagés pour l'assignation de ces témoins (art. 119 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Ils devront également payer 150 $ pour les frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
GUY GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 119
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur l'ayant condamné à effectuer certains travaux à la résidence des bénéficiaires pour remédier à des problèmes d'infiltrations d'eau. L'entrepreneur invoque deux facteurs pour expliquer le mauvais fonctionnement du drain français: une mauvaise pente de terrain et des margelles non conformes. Bien que ces deux facteurs puissent aggraver le problème d'obstruction du drain par le sable, il ne s'agit pas de la cause déterminante des infiltrations. L'entrepreneur devra donc reprendre les travaux de drainage conformément aux spécifications de l'expert. Quant aux margelles, comme elles ont été effectuées par l'entrepreneur paysager des bénéficiaires, ces derniers devront les refaire à leurs frais puisque ces travaux ne relevaient pas de l'entrepreneur.
CONSTRUCTION RENOIR INC., entrepreneur demandeur, et ERIC TAILLON et une autre, intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant à l'absence de colonne de béton au balcon est rejetée puisque ce problème a été dénoncé plus d'un an après la réception du bâtiment. Leur réclamation visant la peinture doit également être rejetée, car la dénonciation a été faite plus de six mois après la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux fissures aux joints de gypse, les articles 12 paragraphe 2 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et 4.2 du plan de garantie empêchent toute réclamation, la situation étant attribuable au comportement normal des matériaux. Il y a de légers interstices aux lattes de plancher de bois franc mais, comme la dénonciation a eu lieu plus de six mois après la découverte du problème, la réclamation doit être rejetée. Par ailleurs, l'arbitre n'a pas compétence pour entendre la réclamation des bénéficiaires concernant les fissures au garde-corps, puisqu'ils y ont effectué eux-mêmes des réparations. Il en est de même pour la réparation du moteur du bain tourbillon, car ce point constituait un supplément par rapport au contrat initial, pour lequel le plan de garantie ne s'applique pas. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires afin de réparer les fissures au joint de maçonnerie étant donné qu'il s'agit d'un vice de construction.
MICHEL POIRIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION LAMTEL INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demandes d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillies en partie.
Il s'agit de deux demandes d'arbitrage dont les dossiers sont joints. La première a été faite le 26 mai 2004 et l'administrateur demande son rejet pour tardiveté. Compte tenu du jugement de la Cour supérieure dans l'affaire Takhmizdjian c. Soreconi (Société pour la résolution des conflits inc.), (C.S., 2003-07-09), SOQUIJ AZ-50182806, J.E. 2003-1461, et des décisions arbitrales récentes, il y a lieu de conclure que les décisions de l'administrateur rendues le 2 septembre étaient finales et, comme plus de sept mois se sont écoulés avant la demande d'arbitrage, celle-ci est tardive. La deuxième demande a également été faite le 26 mai 2004, mais elle vise les décisions reçues par les bénéficiaires le 3 mai. En vertu de la loi et de la jurisprudence applicable, et étant donné le court délai entre la décision et la demande d'arbitrage ainsi que l'absence de contestation de l'administrateur sur la question du délai, il y a lieu de proroger celui-ci de 15 jours et d'accepter d'examiner cette demande d'arbitrage. Sur le fond, l'arbitre s'est prononcé sur chacune des réclamations du recours, y compris celles rejetées pour tardiveté. Premièrement, les bénéficiaires demandent un rapport écrit sur la composition du plancher de bois. Aucun problème n'ayant été constaté à ce sujet, cette demande est rejetée. L'ajustement des ventilateurs n'est pas couvert par la garantie puisque ce sont les bénéficiaires qui les ont fournis. L'absence de portes françaises ne constitue pas une malfaçon, mais plutôt une simple mésentente contractuelle. Bien que la hotte de la cuisinière produise un bruit anormal après une longue utilisation, cette réclamation doit être rejetée en raison de la tardiveté du recours. La fenêtre ayant subi des travaux correctifs ne présente pas de problème d'ouverture. La décision de l'administrateur est modifiée étant donné que le recours n'est pas tardif, mais aucune correction ne doit être apportée. Selon les plans, la terrasse devait reposer sur des sonotubes. Cependant, le fait de l'avoir construite sur des piliers de bois ne constitue pas une malfaçon. L'efflorescence du crépi des fondations est due à l'accumulation d'eau sur le terrain. Des travaux majeurs ayant été effectués et ayant réglé ce problème, il n'y a pas de malfaçon. Les bénéficiaires font valoir que les poteaux de bois et les lisses des murs du sous-sol ne sont pas protégés par du polyéthylène. Des travaux correctifs ont été apportés et ce problème est réglé. La dénivellation apparente du plancher doit être corrigée même s'il n'y a aucune fissure. Le léger frottement de la porte de la chambre est un problème tellement minime que la réclamation doit être rejetée. Le gonflement du mur du garage est trop prononcé pour qu'il s'agisse du comportement normal du matériau et des travaux correctifs devront être effectués.
TANIA PARIENTE-MÜLLER et une autre, bénéficiaires demanderesses, et PRONOTECH CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'arbitrage est lié à celui du 17 octobre 2002, rectifié le 16 novembre suivant et le 28 avril 2003. Les bénéficiaires ont reçu leur maison en juillet 2001. L'entrepreneur général a abandonné le chantier. L'administrateur a reconnu sa responsabilité à l'égard de deux problèmes. Il a refusé d'intervenir quant à une infiltration d'eau et au nettoyage global à la suite de l'achèvement des travaux par le propriétaire. Le problème en l'espèce n'est pas nouveau; il a été traité lors du premier arbitrage. Le rapport du 13 novembre 2001 relate en effet une infiltration d'eau par les fenêtres de deux pièces vers le sous-sol. Les bénéficiaires ont déposé une facture de leur entrepreneur notamment pour les travaux d'excavation et d'installation d'un drain ainsi que de margelles à la suite du dégât d'eau. Lors de cet arbitrage, ils ont eu droit à un remboursement total de 2 900 $ pour les travaux. Comme ils ont obtenu compensation, l'administrateur a été dégagé de toute obligation ou garantie envers eux relativement à ce problème. Les infiltrations d'eau de juillet 2002 ont démontré que l'entrepreneur choisi par les bénéficiaires n'avait pas respecté les normes ni les règles de l'art. Ces derniers réclament également un nettoyage global après les travaux qu'ils ont fait effectuer. Lors du premier arbitrage, ils ont reçu un montant pour le nettoyage. La responsabilité de l'administrateur est limitée aux obligations de l'entrepreneur général et ne s'étend pas aux dommages causés par les autres entrepreneurs. Les demandes des bénéficiaires étant abusives, ceux-ci devront supporter les coûts de l'arbitrage.
GUY CLOUTIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur