Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste trois conclusions du rapport de l'administrateur, rendu le 19 septembre 2007. Quant à la première, visant la modification de la disposition des armoires de cuisine -- dont certaines se trouvent dans le salon -- et du plan de travail, ces changements n'ont pas été soumis aux bénéficiaires et ne sont ni pratiques ni conformes aux règles de l'art. La modification devra être effectuée. Les deux autres conclusions de l'administrateur à l'effet d'obliger l'entrepreneur à remplacer les plinthes électriques par des systèmes de type Convectair et la porte d'entrée blanche par une porte noire sont annulées. Il ne s'agit pas de malfaçons mais de questions de nature contractuelle qui ne donnent pas ouverture à la garantie. Même sur le plan contractuel, les changements demandés par les bénéficiaires n'ont pas fait l'objet d'une entente. Dans les circonstances, le coût de l'arbitrage est partagé en parts égales entre l'entrepreneur et l'Administrateur.
LES CONSTRUCTIONS SERGE CARRIÈRE INC., entrepreneur, et JOCELYN LEGAULT et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, qui a versé un acompte de 10 500 $ à l'entrepreneur pour l'achat d'une résidence alors que l'adhésion de ce dernier au plan de garantie avait été suspendue, demande que l'administrateur du plan soit condamné à la rembourser. Lors de la signature de la promesse de vente, l'entrepreneur a prétendu que la transaction était couverte par le plan de garantie et a indiqué que l'acompte lui serait remboursé si le projet ne se réalisait pas. Il a déposé le chèque de l'acompte dans le compte bancaire d'une autre compagnie. L'entrepreneur a finalement fait faillite et a alors informé la bénéficiaire qu'elle devait s'adresser à l'administrateur pour récupérer son acompte. L'administrateur a rejeté cette réclamation, alléguant que la somme avait été versée dans le compte d'une compagnie qui n'était pas accréditée et que l'unité faisant l'objet de la vente n'était pas enregistrée auprès de lui. L'adhésion de l'entrepreneur au programme de garantie de l'administrateur ayant été suspendue le 15 novembre 2005, il n'avait pas le droit de signer cette promesse d'achat ni de recevoir l'acompte. L'entrepreneur a délibérément omis de respecter cette suspension. Cependant, à partir du moment où un bénéficiaire a payé un acompte au représentant de l'entrepreneur et que celui-ci lui a remis une attestation d'acompte sur le formulaire officiel de l'administrateur, cette somme est protégée par le plan de garantie, à moins que la suspension de l'accréditation de l'entrepreneur ait été connue par le bénéficiaire. Outre les cas de fraude ou de grossière négligence du bénéficiaire, c'est l'administrateur qui est le mieux placé pour contrôler et gérer les comportements fautifs ou délinquants de son ancien membre et qui doit accepter le risque de ces écarts de conduite. En l'espèce, la bénéficiaire était de bonne foi et a été victime de dol; cependant, elle aurait pu faire preuve de plus de vigilance et de prudence et, par conséquent, elle devra supporter une perte de 750 $. L'administrateur devra donc lui rembourser la somme de 9 750 $ et pourra faire valoir ses droits contre l'entrepreneur.
CATHERINE AGUDELO, bénéficiaire, et VERRE AZUR INC., faisant affaire sous la dénomination sociale de «IMM HABITATION» (en faillite), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur en ce qui a trait à leur réclamation pour les planchers de bois franc de leur résidence. Ils reprochent à l'entrepreneur des taches blanchâtres sur leur plancher ainsi que son fendillement à certains endroits, et ils précisent qu'il ne les a pas avisés que le choix d'un bois de moindre qualité pouvait entraîner ces défauts. Il ne s'agit pas d'une malfaçon puisque les bénéficiaires n'ont jamais allégué que les travaux avaient été mal exécutés. Les planchers sont solides et rien ne laisse croire que l'installation faite porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décoloration du bois et le fendillement constatés n'ont pas la gravité requise par les articles 1726 et 2103 du Code civil du Québec pour constituer un vice caché. Il s'agit d'une situation évolutive normale du bois exotique choisi par les bénéficiaires, soit du cerisier brésilien.
GÉRALD CHAREST et une autre, bénéficiaires, et SABICO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 185
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ne leur ayant pas fourni de formulaire de réception du bâtiment ni une copie du plan de garantie dans une langue qu'ils comprennent, les bénéficiaires sont exemptés de l'obligation de dénoncer dans un délai raisonnable les vices que comporte leur résidence. La décision de l'administrateur est maintenue quant aux problèmes d'ajustement des portes intérieures, aux fissures de retrait et au refus par l'entrepreneur de signer le formulaire de remboursement des taxes. Ce dernier devra toutefois installer un humidificateur dans le système de chauffage central, le tuyau de drainage des eaux de condensation de l'unité de climatisation au système de chauffage central ainsi que le couvercle manquant à la fosse de retenue du sous-sol, réparer la fuite d'eau des toilettes à l'étage et refaire la finition du plafond de la chambre principale. Il devra également réparer la fuite d'eau au plafond de l'étage près de la mezzanine et refaire la finition de ces surfaces, en plus d'enfoncer les clous qui ressortent des marches de bois non finies, de fixer les carreaux du parquet dans la chambre principale et de refaire le coulis au pourtour de la salle de bains.
AMALA CHERUBIM et un autre, bénéficiaires appelants, et KOMELCO LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17, 27, 78, 116, 137, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste la décision rendue par l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à sa résidence au motif que ce dernier a appliqué l'ancien plan «La Garantie des immeubles résidentiels de l'APCHQ» alors que lui-même a reçu, au moment de l'achat, de la documentation relative à la nouvelle garantie. Comme la modification apportée par le législateur en août 2002 à l'article 2 c) du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs rend admissible «un bâtiment multifamilial de construction incombustible comprenant au plus 4 parties privatives superposées» et que le bâtiment en litige ne comporte que trois parties privatives superposées avec une petite mezzanine, il doit être considéré comme soumis aux nouvelles dispositions du règlement.
ÉRIC BELLEY - ès qualité de représentant du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES CONDOS DU CERF - 2147, bénéficiaire, et LES HABITATIONS DE LA BOURGADE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 10, et 27
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur a invoqué l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que cette dernière a été présentée hors délai. Une prorogation de délai doit être accordée à la bénéficiaire puisqu'elle a voulu procéder par l'intermédiaire de l'administrateur, dont les bureaux étaient fermés durant les deux semaines des vacances de la construction, afin d'obtenir ces instructions. De plus, l'administrateur ayant fait parvenir à la bénéficiaire une lettre en réponse à sa demande d'arbitrage dans laquelle il était indiqué qu'elle pouvait faire valoir son argumentation face à ces décisions en se prévalant du processus d'arbitrage, il y a lieu de conclure qu'il a ainsi renoncé au délai de prescription de 15 jours. La présente demande d'arbitrage est donc recevable. En ce qui a trait aux différents points en litige, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux auxquels il a consenti, soit l'installation des moulures sous l'armoire de la cuisine à l'aide de vis adéquates, le branchement téléphonique de la troisième chambre et l'installation du système d'alarme dans le garage. Il devra également remplacer tous les panneaux des tiroirs et armoires de cuisine puisque la laque des panneaux se décolle, ce qui n'est pas acceptable. Comme le mécanisme de la porte escamotable de la cuisine est impropre à l'usage fréquent auquel il est destiné, l'entrepreneur devra remplacer la quincaillerie pour installer un mécanisme plus approprié. Il devra aussi remplacer le module de l'armoire de coin par un module comparable à ceux des autres armoires de la cuisine, car la surface est enlevée et il n'est pas possible de refaire un fini s'apparentant à celui des armoires voisines. La bénéficiaire exige que les travaux d'uniformisation de la surface du plancher de bois franc et de finition du cadrage supérieur de l'ouverture séparant le corridor du salon soient effectués par un expert en retouches de plancher. Or, l'article 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exige que l'entrepreneur fasse les corrections requises lui-même. Ce n'est que si ce dernier refuse de les exécuter ou les exécute incorrectement que la bénéficiaire pourra confier le travail à un autre entrepreneur. Ces points de la réclamation doivent donc être rejetés. Les dispositifs d'ouverture et de fermeture des fenêtres devront être améliorés afin de réduire la résistance perçue à l'ouverture, tel que demandé par la bénéficiaire. Les réclamations de celle-ci quant aux tablettes d'armoires absentes dans la cuisine, l'espacement aux joints des moulures à la cuisine, les trous pour fixation des moulures apparentes à la cuisine, la longueur de coupe des cache-néons, la céramique murale absente et le plâtrage des joints de gypse doivent être rejetées puisqu'il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment. La bénéficiaire allègue que les charnières des panneaux des armoires de cuisine ne sont pas de bonne qualité mais, comme il ne s'agit pas d'une malfaçon et qu'aucune quincaillerie particulière n'est prévue à la promesse d'achat, il n'y a pas lieu d'exiger leur remplacement. La bénéficiaire exige également un ajustement de la porte d'entrée principale au motif qu'il arrive que cette dernière s'ouvre d'elle-même. Aucune anomalie n'ayant été décelée, il appartient à la bénéficiaire de porter une attention particulière lorsqu'elle ferme la porte.
NICOLE SIMARD VITALEI, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et 9097-1565 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en mars 1999. Au printemps suivant, il s'est plaint de vibrations du plancher et d'une fissure dans les fondations. L'entrepreneur a alors installé une cloison au sous-sol pour supporter les solives du plancher. De plus, il a installé une poutre d'acier pour retenir le mur. En avril 2001, le bénéficiaire a dressé une liste d'anomalies. L'administrateur a rejeté la majeure partie de ses réclamations au motif qu'elles avaient été présentées tardivement. Quant à la fissure du mur des fondations, l'entrepreneur l'inspectera à la fin de l'hiver et, en cas de désaccord entre les parties, un expert devra trancher. L'entrepreneur s'est engagé à ajouter un coupe-froid à la trappe d'accès à l'entretoit. En ce qui concerne l'ordonnance exigeant une inspection de préréception, il aurait fallu que cette demande ait été faite à l'administrateur, qui n'en a jamais été saisi; l'arbitrage ne peut porter que sur une décision de ce dernier. Les autres réclamations ont toutes été dénoncées à l'entrepreneur plus de six mois après leur découverte. Il y a eu réception du bâtiment lorsque le bénéficiaire a payé les sommes dues à l'entrepreneur. Normalement, le bâtiment doit être inspecté avant sa réception, mais les parties peuvent y renoncer, comme cela a été le cas en l'espèce. Le plan de garantie est d'intérêt public et son application doit être expliquée aux consommateurs. L'administrateur aurait pu transmettre au bénéficiaire une copie du formulaire d'inspection et celui-ci aurait alors su qu'il pouvait exiger une telle inspection. Pour cette raison, les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire, l'administrateur et l'entrepreneur.
MARIO LAPOINTE, bénéficiaire, et 9014-2050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ÉCLAIR), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie