Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé des problèmes de condensation. L'administrateur a accueilli la réclamation, étant d'avis que les critères de la malfaçon non apparente étaient remplis. Cette décision doit être maintenue. Dans un premier temps, l'entrepreneur soutient qu'aucun de ses autres bâtiments ne présente un taux d'humidité aussi élevé et que, en faisant attention, les occupants de ces immeubles ont réussi à limiter le niveau d'humidité. Or, ce n'est pas parce que ces autres immeubles ont été bien construits que cela prouve que l'immeuble du bénéficiaire l'est aussi. Le Tribunal est appelé à déterminer si l'immeuble en cause, et non les autres, est atteint ou non d'une malfaçon ou encore d'un vice couvert par le plan de garantie. Dans un deuxième temps, l'entrepreneur soutient avoir prouvé qu'il n'y avait aucun problème de conception ou de construction en montrant ses plans préparés par des professionnels et en affirmant que tout avait été construit selon ces plans. Cet argument doit aussi être rejeté. Un entrepreneur doit fournir un résultat et il ne peut se soustraire à ses obligations de construire un immeuble selon les règles de l'art en alléguant qu'il a suivi les plans, lesquels pourraient comporter des omissions. Il faut aussi considérer que les plans sont préparés en fonction des choix de l'entrepreneur et de ce qu'il demande. Enfin, ce dernier a tort de soutenir que la décision de l'administrateur n'est pas précise quant au problème à régler. L'administrateur a décidé qu'il était question d'une malfaçon couverte par le plan de garantie et que la situation devait être corrigée. Il n'était pas tenu de fournir un plan et des devis pour les travaux correctifs à effectuer, d'autant moins que l'entrepreneur a le libre choix des moyens d'exécution pour corriger un problème.
9355-5969 Québec inc./Construction Danam, entrepreneur, et Syndicat de la Copropriété LUXXCITÉ 11945, bénéficiaire, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a dénoncé un problème d'infiltration d'air et d'odeur provenant du bidet de sa salle de bains. L'entrepreneur est intervenu en procédant à l'ajout d'une mousse d'uréthane giclé. Estimant que le problème persistait, le bénéficiaire a présenté une réclamation. L'administrateur a procédé à 2 visites des lieux, mais il n'a pas été en mesure de constater d'infiltration d'air ou de percevoir des odeurs de cuisson en provenance de l'unité située sous celle du bénéficiaire. Il a donc conclu à l'absence de malfaçon. Or, le bénéficiaire a témoigné de son problème, soit l'infiltration d'odeurs de cuisson, de façon crédible. Il est par ailleurs déterminant qu'il soit le seul copropriétaire, dans un immeuble comptant 30 unités, à faire face à une telle situation, alors même qu'il est le seul qui a un bidet dans sa salle de bains. Cet état de fait est anormal et crée un inconvénient considérable pour le bénéficiaire. De plus, bien que l'entrepreneur ait affirmé avoir suivi les plans dessinés par un architecte qui a effectué des visites de chantier, il demeure qu'il a une obligation de résultat et qu'il ne peut faire valoir l'absence de faute. Il devra donc effectuer les travaux correctifs nécessaires.
Nasser Naciri, bénéficiaire, et 9215-3667 Québec Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Au cours de l'année ayant suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont notamment dénoncé une déformation du revêtement extérieur en vinyle. Le revêtement extérieur a 2 fonctions: d'une part, il agit comme première barrière afin d'empêcher la pénétration de l'eau dans les murs du bâtiment; d'autre part, il recouvre la structure extérieure des murs pour leur donner leur caractère esthétique. En l'espèce, il n'y a aucun problème d'infiltration d'eau, et la crainte d'un problème potentiel ou futur ne permet pas de présenter une réclamation en ce sens. Toutefois, l'ondulation de certaines planches de bardage sur les côtés gauche et droit de la maison est visible lorsqu'on observe l'immeuble à une distance raisonnable. Cela n'est pas normal et dépasse la légère anomalie ou la petite imperfection. Il s'agit d'une anomalie qui résulte d'un non-respect des exigences applicables et des règles de l'art, et donc d'une malfaçon non apparente. L'entrepreneur devra procéder à des travaux correctifs pour remplacer les planches dont l'apparence ne respecte pas le seuil de tolérance acceptable.
LAILA MADY GAGNÉ et JEAN-SÉBASTIEN THORN, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC./Ès-Qualité de Syndic RAYMOND CHABOT INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, qui ont constaté des fuites d'air dans leur résidence lors de leur premier hiver dans les lieux, ont dénoncé un problème relatif à l'isolation de leur maison. L'administrateur a rejeté leur réclamation, étant d'avis que les travaux exécutés par l'entrepreneur respectaient les normes et les règles de l'art en vigueur et que, bien que certaines fuites d'air aient été observées, les travaux à effectuer ne relevaient pas de la responsabilité de l'entrepreneur. Cette décision doit être maintenue. Un bâtiment résidentiel construit conformément aux règles de l'art n'a pas à être parfaitement étanche. En l'espèce, le bénéficiaire a affirmé qu'il chauffait davantage la maison en raison des courants d'air, mais l'expertise qu'il a produite démontre une consommation d'énergie moins élevée que la moyenne. Il appartiendra au bénéficiaire d'améliorer le rendement énergétique de sa résidence, s'il le désire, et non à l'entrepreneur. Les bénéficiaires ont aussi dénoncé un problème relatif à la performance de leur thermopompe. Or, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas toutes les situations d'insatisfaction. D'autre part, en l'occurrence, le bénéficiaire a fini par acheter d'un autre entrepreneur une installation plus performante à l'extérieur du cadre du règlement.
Gwladys Sebogo et Juillet Edgard Douckaga, bénéficiaires, et Constructions Christian Belleau Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a dénoncé un problème relatif au béton de son escalier avant. L'administrateur a été en mesure de constater un niveau d'écaillage assez important, ce qui démontrait, selon lui, que le béton n'était pas en mesure de résister aux chlorures, contrairement aux exigences prévues dans les normes en vigueur. L'entrepreneur soutient que la dégradation prématurée du béton serait le résultat d'un abus par le bénéficiaire de produits pour faire fondre la glace, tandis que ce dernier affirme plutôt qu'une mauvaise mise en place ou cure du béton serait la cause. Or, l'entrepreneur n'a pas démontré que la mise en place du béton avait été effectuée conformément aux règles de l'art et aux normes applicables, ayant plutôt choisi de concentrer son argumentation sur l'utilisation de produits fondants par le bénéficiaire et sur un non-respect des normes du manufacturier. Puisque l'entrepreneur ne s'est pas déchargé de son fardeau de preuve, la décision de l'administrateur doit être maintenue.
9265-8335 Québec inc. / Les habitations RB, entrepreneur, et Michael Pelletier, bénéficiaire, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetées.
Les bénéficiaires sont propriétaires de bâtiments jumelés et ils ont dénoncé un problème relatif à leur drain français commun. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice de construction et il a exigé de l'entrepreneur que ce dernier effectue les travaux correctifs nécessaires. Il était également question du remboursement de travaux réalisés par les bénéficiaires, lesquels ont été qualifiés de conservatoires, nécessaires et urgents par l'administrateur puisque la situation menaçait la sécurité des occupants et était de nature à causer une détérioration prématurée du bâtiment. En ce qui concerne le drain français, l'existence d'un dépôt d'ocre ferreuse est admise. Toutefois, alors que l'administrateur demande une correction du système de gestion des eaux souterraines, l'entrepreneur propose plutôt que les bénéficiaires procèdent au terrassement de leur terrain et qu'ils nettoient le drain de façon périodique, puis qu'ils reformulent une plainte si cela est nécessaire. La position de l'administrateur doit être retenue. Le système de drainage des eaux souterraines comporte manifestement des malfaçons. Les bas-fonds, l'ovalisation du drain, la présence de sable, des dépôts d'ocre et le niveau élevé de la nappe perchée sont tous des éléments qui permettent de conclure ainsi. L'entrepreneur devra donc effectuer les travaux nécessaires conformément aux recommandations. Quant aux travaux qu'ont effectués les bénéficiaires et dont le remboursement est demandé, bien qu'ils puissent être qualifiés de conservatoires et de nécessaires, ils n'étaient pas urgents. En effet, dans le contexte où l'entrepreneur a toujours répondu rapidement aux appels des bénéficiaires, ces derniers auraient eu suffisamment de temps entre l'infiltration d'eau et les réparations pour aviser l'entrepreneur et lui donner la possibilité de réagir. Le coût des travaux effectués ne sera donc pas remboursé aux bénéficiaires.
CONSTRUCTION S.M.B. INC., entrepreneur, et MARIE-PIER MAYRAND et OLIVIER DESBIENS, bénéficiaires du 1370, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION S.M.B. INC., entrepreneur, et MARIE-CLAUDE DENIS, bénéficiaire du 1374, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a dénoncé le fait que les portes de son armoire de buanderie obstruaient l'accès à sa laveuse et à sa sécheuse. L'administrateur a reconnu que les portes installées n'étaient pas conformes aux plans de construction. Or, puisque cette situation était selon lui visible dès le départ, elle devait être dénoncée après la réception du bâtiment ou dans les 3 jours suivant celle-ci. Il a donc rejeté la réclamation du bénéficiaire à cet égard. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, même si les portes étaient visibles à la date de réception du bâtiment, les appareils n'avaient pas encore été installés et ce n'est qu'au moment de leur installation que le bénéficiaire a été en mesure de constater qu'il y avait un problème. Il faut donc conclure qu'il était plutôt question d'une malfaçon non apparente au moment de la réception et que la dénonciation du problème moins de 4 mois plus tard a été faite dans un délai raisonnable.
Denis Roy, bénéficiaire, et 9276-7342 Québec Inc./Gestion immobilière AB, entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Durant l'année qui a suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont dénoncé le fait que le plancher de celle-ci était abîmé. L'administrateur a donné raison aux bénéficiaires en déterminant qu'il était question d'une malfaçon non apparente. Cette décision doit être maintenue. Selon le guide d'installation du fabricant des lattes de bois franc, celles-ci devaient être installées de façon perpendiculaire aux solives. Cette exigence devait être respectée. Or, il faut constater que ni l'entrepreneur ni le poseur n'ont pris connaissance du guide. En agissant ainsi, l'entrepreneur a fait fi des règles de l'art. Par ailleurs, l'expert de ce dernier a reconnu que la cause la plus probable de la situation observée serait reliée à une déformation des panneaux de contreplaqué formant le sous-plancher. À cet égard, il faut constater que les règles d'usage et de l'art exigent que les panneaux de contreplaqué soient entreposés à plat et à l'abri de l'humidité. Si une période de plusieurs semaines s'écoule entre la pose du contreplaqué et la construction du toit, le matériau subira des déformations ou une perte de résistance, d'autant plus en périodes de fortes pluies. En l'espèce, l'entrepreneur aurait dû s'informer des prévisions météorologiques. S'il l'avait fait, il aurait recouvert le plancher de façon minimale pendant les 2 semaines des vacances de la construction et jusqu'à la pose du toit. Il faut aussi tenir compte de l'aspect esthétique. Enfin, le Tribunal est convaincu de la probabilité d'une dégradation additionnelle de la situation. L'entrepreneur devra procéder à des travaux correctifs tels qu'ils ont été suggérés par l'expert des bénéficiaires.
NANCY LAVALLÉE et PIERRE HURTUBISE, bénéficiaires, et HABITATIONS M.J.S. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec une fuite d'air dans une unité. Selon la preuve, le propriétaire de cette unité n'a pas permis que son foyer au gaz soit raccordé au réseau. Or, chacun des foyers est muni d'une cheminée d'évacuation, laquelle n'est pas scellée, et il est normal que, s'il y a un écart entre la température à l'extérieur et celle à l'intérieur de l'unité, de l'air frais entre par la cheminée. Il n'est pas question en l'espèce d'un vice ni d'une malfaçon. Il appartiendra au bénéficiaire de sceller ou de calfeutrer l'ouverture, ce qui serait cependant déconseillé advenant la vente de son unité et une absence de dénonciation.
7503428 CANADA INC., entrepreneur, et SDC DU 3701 CHEMIN CHAMBLY, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont notamment dénoncé une déformation importante sur le recouvrement d'aluminium qui se trouve sous l'auvent de leur balcon arrière. L'administrateur a rejeté leur réclamation à cet égard, étant d'avis qu'il s'agissait d'une situation apparente au moment de la réception du bâtiment -- et non d'un vice caché -- et que les bénéficiaires auraient dû la dénoncer dans les 3 jours ayant suivi leur aménagement. Il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage sur ce point. En effet, s'il est vrai qu'une bosse était présente au moment de l'inspection préréception, il faut tenir compte du fait que 2 ingénieurs, soit le bénéficiaire et le représentant de l'entrepreneur, ne l'ont pas vue lors de l'inspection. De plus, dans le cas du bénéficiaire, il a effectué une inspection supplémentaire la veille de l'inspection avec l'entrepreneur. Or, si 2 ingénieurs, qui ont probablement agi comme des personnes diligentes et vigilantes l'auraient fait, n'ont pas vu cette bosse, le tribunal ne peut conclure qu'il s'agissait d'une situation apparente. Il est question en l'espèce d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée dans un délai raisonnable.
Nadia Sammarco et Marek Rakowski, bénéficiaires, et Construction Trilikon Construction Inc., entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur un équerrage déficient des comptoirs de la cuisine et sur une ondulation du plancher près de la salle de bains. En ce qui concerne le premier point, soit le comptoir a été mal fabriqué ou mal installé, soit le mur derrière celui-ci n'est pas à l'équerre. Par ailleurs, le bénéficiaire a admis que le comptoir était fonctionnel et qu'il servait aux fins auxquelles il était destiné. Bien que la déficience observée soit désagréable, il faut retenir qu'elle était apparente au moment de l'inspection préréception et de la prise de possession de la maison. Elle devait être dénoncée au moment de sa réception ou, tant que le bénéficiaire n'y avait pas emménagé, dans les 3 jours suivant sa réception. Comme cela n'a pas été fait, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Quant au second point, une visite des lieux a permis de constater l'ondulation, le craquement et le mouvement du revêtement de plancher lorsqu'on y pose le pied. Un examen visuel a aussi permis de constater un écart de niveau. Comme le bénéficiaire n'a pas constaté ce problème dans les 3 jours ayant suivi la prise de possession, il y a lieu de conclure qu'il était question d'une malfaçon non apparente qui s'est révélée, en toute vraisemblance, à une date ultérieure. La décision de l'administrateur ayant retenu que l'écart de niveau se trouvait à l'intérieur des tolérances doit être révisée.
Monsieur Francis Corbeil, bénéficiaire, et Noveco Construction inc., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en mai 2016. En juillet 2018, ils ont constaté un écoulement d'eau provenant de leur climatiseur. Ils ont communiqué avec l'entrepreneur, qui les a dirigés directement vers son sous-traitant afin de procéder au nettoyage de l'appareil. Lorsque d'autres écoulements sont survenus, en 2018 et en 2020, les bénéficiaires ont communiqué directement avec le sous-traitant. Après le dernier incident, le sous-traitant a ouvert le mur et a constaté que le tuyau du drain était trop long et causait un refoulement d'eau. Les bénéficiaires ont alors transmis leur réclamation à l'entrepreneur, avec une copie adressée à l'administrateur. Ils recherchaient le remboursement des factures de nettoyage du climatiseur ainsi que le paiement de la réparation de leur mur et des frais de peinture. L'administrateur a rejeté leur réclamation, ayant conclu que la dénonciation du problème avait été tardive et que l'écoulement d'eau, qui constituait une malfaçon non apparente, n'était plus couvert par le plan de garantie au moment de sa découverte. En dirigeant les bénéficiaires vers son sous-traitant, l'entrepreneur a délégué à ce dernier la réparation du climatiseur et il a cautionné ses agissements, lesquels lient donc l'entrepreneur. En ce qui a trait à la nature du préjudice, il faut conclure, comme l'administrateur l'a fait, qu'il est question d'une malfaçon et non d'un vice caché. En effet, il n'y a pas eu de preuve d'un préjudice grave au bâtiment. Sa solidité et son intégrité n'ont jamais été mises en péril. Aussi, le climatiseur pouvait être éteint en tout temps pour faire cesser l'écoulement de l'eau. Or, comme les malfaçons sont couvertes pour une période de 1 an, la réclamation des bénéficiaires est irrecevable. De plus, il faut constater que la preuve présentée par les bénéficiaires était incomplète. Enfin, le délai de 26 mois qui s'est écoulé avant de dénoncer la malfaçon par écrit à l'administrateur était déraisonnable.
SYLVIE BEAULIEU et DANIEL THIBAULT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS AUGER-OUELLETTE INC. (anciennement Les Constructions Jean-Guy Ouellette Inc.), entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes a été effectuée au mois d'avril 2019. Il a présenté une réclamation portant sur 2 points, soit le bruit émis par les climatiseurs ainsi que l'écoulement d'eau provenant de la partie supérieure des portes-fenêtres. L'administrateur a donné raison au bénéficiaire quant à ces 2 points. Cette décision doit être maintenue à l'égard du premier point, mais pas du second. En ce qui concerne les climatiseurs, il faut constater qu'ils émettent, lors de leur fonctionnement, un bruit incommodant pour les occupants de l'étage supérieur, lesquels se trouvent directement sous la toiture. Rien ne permet de croire que le type de toiture construit joue un rôle dans la transmission du bruit émis par les climatiseurs. Il faut aussi constater que, dans tous les essais effectués pour réduire la perceptibilité du bruit émis, l'installation d'une deuxième série de ressorts a réglé en grande partie le problème. Dans ces circonstances, il y a lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il utilise cette même méthode afin de régler le problème pour tous les climatiseurs en cause. Quant au problème touchant les portes-fenêtres, les propriétaires des unités étaient déjà au courant de la situation depuis 2017, et ce n'est qu'en août 2020 qu'une réclamation a été transmise à l'administrateur. Ce délai est déraisonnable, et la décision de l'administrateur doit donc être annulée sur ce point.
ÉQUIPE PAQUETTE INC., entrepreneur, et SDC EXPRESS URBAIN, PHASE 2, BÂTIMENT A, bénéficiaire, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est propriétaire d'une maison comportant 3 logements. À l'occasion d'une visite des lieux, l'administrateur a découvert des défauts au perron de béton se trouvant dans une entrée ainsi qu'à la dalle de béton située à l'arrière du bâtiment. Il a par la suite rejeté une réclamation du bénéficiaire visant ces problèmes, étant d'avis qu'il s'agissait de malfaçons non apparentes et que celles-ci n'étaient pas couvertes par la garantie puisqu'elles n'avaient pas été découvertes dans l'année ayant suivi la réception du bâtiment. Le bénéficiaire prétend que le premier point est un défaut plus important qu'une simple malfaçon et que le second constitue un vice majeur. En ce qui concerne le perron de béton, les défauts observables sont le résultat de travaux mal exécutés. Cependant, ceux-ci n'ont pas pour effet d'empêcher l'utilisation prévue du perron. L'administrateur a donc eu raison de conclure qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente, laquelle a été dénoncée tardivement. En ce qui a trait à la dalle de béton, les problèmes invoqués ne peuvent être caractérisés de majeurs. Bien que le bénéficiaire ait mentionné un possible danger relatif aux infiltrations d'eau ou à une instabilité structurelle, il n'en a pas fait la démonstration. Il n'y a d'ailleurs aucune preuve démontrant la piètre qualité du béton utilisé ou une crainte en ce qui concerne la perte de l'ouvrage.
M. ALEXANDRE BIRON, demandeur, et 9317-3938 QUÉBEC INC. (F/A/S DÉVELOPPEMENT APARA), défenderesse, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Au mois d'octobre 2019, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'exécuter des travaux correctifs dans la cuisine de la résidence des bénéficiaires. Il a accordé à celui-ci un délai de 45 jours pour ce faire, sinon, il prendrait lui-même en charge les travaux. L'entrepreneur n'a pas respecté l'ordonnance. Par la suite, en août 2020, l'administrateur a affirmé avoir pris en charge les travaux de la cuisine, ordonnant toutefois à l'entrepreneur de corriger un problème lié à la présence d'un mur vide. En effet, l'entrepreneur avait ajouté un mur de façon à y faire passer 2 tuyaux, réduisant ainsi la superficie de la pièce. L'administrateur s'est dit d'avis que le remplacement complet des cabinets ainsi qu'un agrandissement des dimensions de la cuisine, de façon à récupérer l'espace perdu, s'imposaient. Toute la cuisine doit être refaite, et ce, en allant chercher l'espace disponible derrière un mur latéral et en réglant un problème d'aménagement qui rend impossible l'ouverture complète du réfrigérateur. La position de l'entrepreneur voulant que les bénéficiaires aient obtenu la cuisine qu'ils désiraient ne témoigne ni de la preuve ni du droit. Premièrement, il faut constater la présence d'une malfaçon et, étant donné que les bénéficiaires ne sont pas des experts en matière de construction, on ne peut en conclure qu'ils ont souhaité obtenir une telle cuisine. Deuxièmement, l'entrepreneur a une obligation de résultat et il doit livrer un bâtiment conforme aux plans et aux devis. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont pas payé pour une cuisine présentant autant de malfaçons aux armoires ou une ergonomie déficiente. De plus, ils n'étaient pas au courant de tout puisque ce n'est qu'après la réception de l'immeuble qu'ils ont constaté la perte de superficie liée à l'ajout d'un mur. Troisièmement, quant à l'obligation de renseignement, l'entrepreneur a agi unilatéralement en ce qui concerne l'ajout d'un mur et n'a pas informé les bénéficiaires de la perte de superficie dans leur cuisine. Dans ces circonstances, les travaux ordonnés devront être effectués. Toutefois, puisque l'administrateur avait déjà pris en charge les travaux correctifs dans la cuisine et étant donné que ces derniers comprennent ceux liés au mur additionnel, il y a lieu d'exiger que les travaux soient exécutés par l'administrateur.
Habitations Socam Inc., entrepreneur, et Sabah-Lynda Tighilet et Salim Difallah, bénéficiaires, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2016. Au mois d'août 2018, ils ont transmis à l'entrepreneur et à l'administrateur une lettre indiquant qu'ils avaient constaté plusieurs défauts de construction et non-conformités. La réclamation des bénéficiaires a été rejetée quant à la majorité des problèmes soulevés, notamment en raison d'une découverte ou d'une dénonciation tardive. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui concerne les délais de dénonciation, relativement à l'accès à la porte principale et aux portes du garage, l'administrateur a retenu qu'il était question d'une malfaçon apparente qui devait être dénoncée dans un délai raisonnable suivant la date de fin des travaux. Or, les bénéficiaires n'ont pas été en mesure de justifier un délai de dénonciation de 20 mois. En ce qui a trait à une pente négative du terrain vers la fondation de la maison, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui devait être découverte au cours de l'année ayant suivi la date de réception du bâtiment afin d'être couverte par la garantie, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Or, même si l'on retenait que la découverte est survenue à l'occasion de l'inspection préréception, il faudrait rejeter la réclamation, car la dénonciation serait encore tardive.
VANESSA DORCENT et JONATHAN CLAPIN, bénéficiaires, et LES DÉVELOPPEURS DU NORD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en décembre 2018. Vers la fin du printemps 2019, ils ont découvert que les tôles décoratives en aluminium de l'immeuble présentaient d'importantes ondulations lorsqu'elles étaient exposées au soleil et ont constaté qu'elles devaient en fait être en acier selon les devis. Ils ont dénoncé cette situation à l'administrateur, qui n'a remarqué aucune déformation importante lors d'une visite des lieux et qui a conclu que les travaux respectaient les normes en vigueur de même que les règles de l'art. Cette décision doit être infirmée. D'une part, il y a eu entente entre les parties quant à l'installation de tôles en acier. Ne pas reconnaître cette entente et ne pas la rendre exécutoire permettrait aux entrepreneurs de prendre un engagement, puis de changer d'avis après un certain temps. D'autre part, il faut conclure à la présence d'une malfaçon, compte tenu de la particularité de la situation. En effet, le phénomène de dilatation thermique en cause fait en sorte que les ondulations ne sont pas constantes. Or, dans un tel cas, un bénéficiaire ne doit pas se voir imposer une décision en fonction d'un moment où la situation est plus favorable à l'entrepreneur. S'il y a un écart marqué à certaines dates, où la malfaçon devient alors irréfutable ou manifeste, celle-ci doit faire l'objet d'une sanction. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement des tôles.
KARINE GAUDREAU et MICHEL DUCHESNE, bénéficiaires, et DOMAINE LE GENDRE INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Il était notamment question du fait que les garde-robes étaient d'une dimension moindre que ce qui était prévu aux plans et devis, ce qui avait pour effet d'empêcher l'installation d'une tablette dans chaque garde-robe. L'administrateur a considéré qu'il s'agissait d'une malfaçon apparente qui avait été dénoncée dans les délais prévus. Or, tandis que la bénéficiaire souhaitait que les garde-robes soient agrandis, l'administrateur a plutôt ordonné à l'entrepreneur de rembourser le prix des tablettes qui n'avaient pas été installées. En effet, il a retenu que la disproportion entre le coût des travaux qui auraient permis de rendre les garde-robes conformes et les avantages pour la bénéficiaire ne militait pas en faveur de la couverture par le plan de garantie. Il y a lieu d'intervenir à cet égard. En effet, ayant été dénoncée dans les délais, cette malfaçon doit être couverte par le plan de garantie. Les garde-robes devront être reconstruits selon les dimensions convenues et les règles de l'art, et il devra être possible d'installer une tablette additionnelle dans chaque garde-robe. Il était aussi question de l'absence d'un grillage anti-vermine entre le solage et le revêtement de CanExel. À cet égard, bien qu'un entrepreneur ait l'obligation de livrer un bâtiment qui empêche efficacement les infestations de rongeurs et d'autres vermines, la bénéficiaire n'a pas fait la preuve d'un réel danger d'infestation. Dans ces circonstances, l'absence de grillage est une malfaçon non apparente, laquelle n'a toutefois pas été dénoncée dans les délais prévus.
BIANKA CHENEL, bénéficiaire, et LES HABITATIONS ENTOURAGES INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur a rejeté leur réclamation à certains égards, étant d'avis qu'il n'y avait pas eu dénonciation à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, en ce qui concerne le délai de dénonciation, il y a lieu de noter que le contrat de garantie a été signé en décembre 2017 et que la version du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs applicable est celle qui est entrée en vigueur en janvier 2015. Selon celle-ci, la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable, mais ce délai n'est plus d'un maximum de 6 mois tel qu'il l'était avant. En l'espèce, il y a lieu de retenir que les bénéficiaires ont dénoncé les problèmes touchant leur résidence à l'intérieur d'un délai raisonnable à partir de leur découverte. Parmi les situations dénoncées, il était question d'une installation inadéquate des armoires dans la salle de bains que les bénéficiaires n'auraient pas remarquée au moment de la réception. À cet égard, il faut constater que c'est un professionnel du bâtiment qui a remarqué le problème et qu'il s'agit donc d'une malfaçon non apparente. L'administrateur a aussi conclu que la pompe de puisard des bénéficiaires, qui fonctionne en continu, ne faisait pas l'objet d'un vice caché, car il s'agissait d'un appareil qui nécessite un certain entretien et des ajustements. Or, il existe une présomption quant à la présence d'un vice caché et il appartenait à l'entrepreneur de démontrer qu'il s'agissait d'une situation découlant d'un défaut d'entretien ou d'un mauvais ajustement, ce qui n'a pas été fait.
Sayed Hamed Kazemi Sangdehi and Morvarid Shahbazian, Beneficiaries, et Les Tours Utopia Inc./Domaine Bobois, Contractor, and La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), Manager
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire et son conjoint ont remarqué la présence d'un espacement et d'égratignures aux extrémités des lattes de bois de leur plancher flottant. L'entrepreneur a effectué certains travaux correctifs. Puisque le problème constaté touchait aussi d'autres résidences, ce dernier a entrepris des démarches auprès de son fournisseur et du fabricant, et il a assuré à la bénéficiaire qu'elle aurait droit à un dédommagement, que des travaux seraient effectués ou que le plancher serait remplacé. La bénéficiaire a éventuellement présenté une réclamation à l'administrateur. En ce qui concerne les espacements, celui-ci a ordonné que des travaux correctifs soient exécutés, mais seulement à 2 lattes, étant d'avis qu'un remplacement de l'ensemble du plancher n'était pas nécessaire. Enfin, l'administrateur a attribué la situation à la bénéficiaire puisque l'usure apparaissait à l'endroit où se trouvaient la cage et le lit de son chien. La bénéficiaire n'a pas démontré qu'un remplacement du plancher s'imposait pour régler le problème d'espacement. Même si l'entrepreneur avait déjà proposé cette solution, il était également d'accord avec la méthode corrective suggérée par l'expert au dossier. Par ailleurs, même si un remplacement a été fait dans d'autres cas, il s'agissait de situations qui étaient plus graves que celle en l'espèce. Quant à l'incertitude relative au fait de pouvoir trouver des planches du même modèle si un bris devait survenir, il ne s'agit pas d'un élément couvert par la garantie. En l'espèce, l'entrepreneur devra s'assurer que ses travaux correctifs remédient complètement et définitivement au problème. Le problème d'usure a été dénoncé après l'expiration de la couverture pour les malfaçons et il ne s'agit pas d'un vice caché. Il est toujours possible de marcher sur le plancher puisqu'il ne s'agit, en l'espèce, que d'un problème esthétique.
Valérie Morcos, bénéficiaire, et Sotramont Bois-Franc Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Au cours des mois qui ont suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont appris que certaines normes applicables en vertu de la réglementation municipale n'étaient pas respectées. Notamment, il était question de la nécessité d'une ventilation mécanique avec sortie extérieure pour la hotte de leur cuisinière. Ils ont présenté une réclamation à cet égard, laquelle a été accueillie par l'administrateur. L'entrepreneur prétend toutefois que les bénéficiaires ont retiré du contrat l'installation du conduit de ventilation puisqu'ils avaient prévu l'installer eux-mêmes afin de limiter leurs dépenses. Il fait aussi valoir que l'absence de conduit était apparente au moment de la réception de l'immeuble et qu'elle n'a pas été dénoncée à cette occasion. La décision de l'administrateur doit être retenue. Premièrement, l'entrepreneur n'a pas été en mesure de démontrer une exclusion relative à la hotte de la cuisinière au contrat de construction. Non seulement l'exclusion ne figure pas au contrat écrit mais, s'il fallait croire l'entrepreneur, il faudrait aussi retenir que les bénéficiaires ont renoncé à des travaux convenus sans aucune contrepartie. Par ailleurs, il faut conclure que l'absence de conduit constitue une malfaçon existante et non apparente au moment de la réception. En effet, un représentant de l'entrepreneur a aidé les bénéficiaires à installer la hotte de leur cuisinière et inversé le moteur du ventilateur. En tenant compte de ce fait et du moment auquel les bénéficiaires ont dénoncé l'absence de conduit, il y a lieu de retenir que, effectivement, ils n'étaient pas au courant de ce problème au moment de la réception de l'immeuble.
9267-1056 QUÉBEC INC., entrepreneur, et FRANCIS GAMACHE ET LINE ÉMOND, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation visant plusieurs points, dont des problèmes touchant les planchers de sa résidence. Il était notamment question de la pente du plancher de la chambre secondaire et de la dénivellation du plancher du salon. L'administrateur lui a donné raison sur ces points, étant d'avis qu'il s'agissait de malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception. L'entrepreneur conteste la décision de l'arbitre à cet égard. En ce qui concerne la chambre secondaire, la demande d'arbitrage doit être accueillie. En effet, l'administrateur a admis que les mesures prises par l'expert de l'entrepreneur étaient plus précises que les siennes et que la dénivellation du plancher de cette pièce respectait donc les tolérances applicables. En ce qui a trait à la dénivellation du plancher du salon, la demande d'arbitrage doit être rejetée. L'administrateur a retenu que le dénivelé de 9 millimètres sur une longueur de 32 pouces dépassait la tolérance de 6 millimètres prévue au Guide de performance. Il s'agit là de la seule tolérance qui a été mise en preuve en arbitrage, de sorte qu'il s'agit de la balise à utiliser pour évaluer si le dénivelé observé est acceptable ou non. Par ailleurs, on ne saurait retenir, tel que l'entrepreneur le prétend, que le plancher présente un aspect esthétique satisfaisant. En effet, le dénivelé est très apparent et l'effet visuel est important. De plus, bien que l'entrepreneur ait affirmé que la valeur de l'unité du bénéficiaire ne sera pas altérée par cette dénivellation, il n'a pas présenté de preuve au soutien de cette prétention. Enfin, l'entrepreneur n'a pas établi que ce point serait exclu de l'application de la garantie au motif que la dénivellation résulterait du comportement normal des matériaux, plus particulièrement du séchage du bois. En effet, cette exclusion ne s'applique pas lorsque l'entrepreneur a omis de se conformer aux règles de l'art.
WILLIAM ALLIANCE INC., entrepreneur, et JASMIN MYRE et NICOLAS SIROIS, bénéficiaires, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en 2014. À ce moment, aucune malfaçon, aucun vice ni aucun problème n'ont été dénoncés relativement au nivellement du stationnement ou aux espaces de dégagement sous les fenêtres et la porte menant au sous-sol. Quelque temps après, des travaux d'asphaltage dans la rue auraient modifié le niveau de la rue. En 2019, lors d'une fonte importante des neiges, le bénéficiaire a observé une accumulation d'eau anormale près du mur extérieur de sa résidence, laquelle menaçait d'entraîner des infiltrations d'eau en raison du faible dégagement présent sous les fenêtres du sous-sol. Inquiet, le bénéficiaire a procédé au déglaçage de son stationnement extérieur afin de permettre aux eaux issues de la fonte des neiges de pénétrer dans le sol et de pouvoir ainsi limiter l'accumulation près des fenêtres. Il a aussi entrepris des travaux pour diriger les eaux pluviales jusqu'à la rue et limiter l'accumulation. À la suite de ces événements, le bénéficiaire a présenté sa réclamation. L'administrateur a conclu que les problèmes invoqués n'étaient pas de nature à causer la perte de l'ouvrage et qu'ils n'avaient pas l'importance d'un vice majeur. De plus, en ce qui concerne le nivellement du stationnement, il a retenu qu'il s'agissait d'une exclusion expresse à la couverture de la garantie. Cette décision doit être maintenue. D'une part, il faut conclure que les manquements rapportés par le bénéficiaire relèvent davantage de la malfaçon que du vice de construction qui risque d'entraîner la perte partielle ou totale de l'ouvrage. En effet, bien que la configuration actuelle de l'immeuble entraîne une possibilité d'infiltration d'eau par les fenêtres du sous-sol dans le contexte de températures extrêmes, cette possibilité ne risque pas d'emporter la perte de l'immeuble ni d'empêcher le bénéficiaire d'en faire l'usage auquel il est destiné. D'autre part, la situation relative au nivellement du stationnement est aussi expressément exclue de l'application de la garantie.
VINCENT LEECH, bénéficiaire, et CONSTRUCTION MIDALTO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Parmi ceux-ci, la bénéficiaire se plaint de la lingerie qui se trouve dans sa salle de bains au motif qu'elle ne serait pas pratique et qu'elle cacherait la lumière. Dans les faits, elle demande l'annulation d'un élément du plan annexé au document qu'elle a signé, invoquant l'erreur d'un sous-traitant de l'entrepreneur pour obtenir le retrait de la lingerie. Or, cela ne constitue pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires porte aussi sur la présence d'égratignures dans la salle de bains et d'une latte abîmée dans l'escalier. Ces 2 problèmes n'ont pas été dénoncés dans le formulaire préréception. Or, il faut noter que l'entrepreneur n'a pas procédé à l'inspection préréception avec les bénéficiaires et que le ménage n'avait pas été terminé au jour de l'inspection. Dans de telles circonstances, il n'y a pas lieu de pénaliser les bénéficiaires. Enfin, ceux-ci réclament des dommages-intérêts pour des retards de livraison, leur résidence ayant été prête en janvier 2018 au lieu d'octobre 2017. Un premier délai d'environ 1 mois 1/2 ne donne ouverture à aucune compensation. Le dommage subi vise une perte de loyer pour leur condo qu'ils n'ont pu louer et les dommages à un tiers locataire qu'ils ont dû rembourser. Ces dommages ne sont pas prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et ils relèvent plutôt des tribunaux de droit commun. Pour le délai qui a suivi, il faut retenir la responsabilité de l'entrepreneur relativement à une partie des dommages subis et réclamés par les bénéficiaires. L'entrepreneur connaissait les exigences des bénéficiaires quant aux armoires à installer, mais il n'a effectué aucune vérification pour confirmer leur mise en production avant de valider la date de livraison.
Madame Mei Hong Yu et Monsieur Chiu Yuen Hung, bénéficiaires, et Groupe Pentian Developpements Inc./Condos 2050, entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en 2014. L'année suivante, l'entrepreneur a requis l'intervention de l'administrateur par rapport à un problème de déformation des planchers. L'administrateur a conclu que le parquet avait subi un stress relié à un taux d'humidité élevé, ce qui pouvait expliquer la déformation des lattes ainsi que les bruits de craquement. Selon lui, le maintien du taux d'humidité relative à l'intérieur relevait de la responsabilité des bénéficiaires et il ne servirait à rien de corriger des déficiences observées si un taux d'humidité adéquat n'était pas maintenu. Or, il y a lieu de conclure que les 2 volets du problème sont couverts par la garantie. Premièrement, l'installation des planchers n'est pas conforme aux normes applicables. En effet, le long des murs, les lattes du plancher ne sont pas bien fixées. Au centre des pièces, la pose d'agrafes et l'espacement des ancrages ne respectent pas les normes. Le fait que ce non-respect des normes n'ait pas causé une perte d'usage n'empêche pas de conclure à la présence d'une malfaçon. Deuxièmement, les problèmes d'humidité doivent être imputés à l'entrepreneur. En effet, les bénéficiaires et leur famille mènent une vie normale tout en utilisant les appareils d'extraction en tout temps et en prenant certaines précautions supplémentaires. Étant donné que leurs habitudes de vie ne sont pas en cause, il reste uniquement l'explication qu'ils ont soumise, soit que le système de chauffage et de climatisation installé est trop puissant, de sorte qu'il fonctionne de manière intermittente, ce qui ne permet pas la déshumidification adéquate du bâtiment. Or, les bénéficiaires étaient en droit de s'attendre à l'installation d'un système de climatisation et de chauffage ainsi que d'un système d'échangeur d'air qui leur permettraient de maîtriser le taux d'humidité afin qu'il se situe dans la plage de normalité, et ce, sans nécessité d'un déshumidificateur. L'entrepreneur devra corriger la situation.
MANON GAUTHIER et PATRICK ST-PIERRE, bénéficiaires, et CORPORATION IMMOBILIÈRE DOMICIL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Lorsque les bénéficiaires ont emménagé dans leur résidence, ils ont été incapables de faire monter leur lit à l'étage supérieur par l'escalier. L'entrepreneur a dû procéder au retrait de fenêtres pour faire entrer ce meuble dans la chambre par l'extérieur. Les bénéficiaires, ne voulant pas être tenus de retirer les fenêtres lorsque viendrait éventuellement le temps de changer de lits, ont présenté une réclamation pour que les escaliers intérieurs de leur résidence soient réaménagés conformément aux normes et de façon à ce qu'il soit possible d'y faire passer un sommier et un matelas de format grand lit à 2 places. L'administrateur a conclu à la présence d'une malfaçon non apparente et il a ordonné à l'entrepreneur de faire les travaux nécessaires. À la suite d'une première intervention, l'escalier est devenu conforme aux normes en vigueur quant à sa largeur. Cependant, l'échappée de l'escalier était toujours déficiente à l'endroit où convergeaient 3 marches rayonnantes. L'administrateur a été tenu de prendre en charge les travaux correctifs à cet égard. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Il est question d'une malfaçon non apparente de nature technique qui prend sa source dans le positionnement du point de départ du calcul de l'échappée. La solution la plus appropriée serait d'apporter un correctif par une réduction de l'extrémité libre de la marche avec travaux de finition. Cela aura le double résultat de ne pas réduire la largeur de l'escalier et de ne pas toucher la structure du bâtiment.
9264-3212 QUÉBEC INC., entrepreneur, et NICOLE MOSEKA et JACKSON DUFREINE, bénéficiaires, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE GCR, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat prévoyant notamment que les armoires de leur cuisine seraient en bois. Un différend est survenu quant aux armoires, l'entrepreneur ayant d'abord eu l'impression qu'elles seraient en mélamine plaquée bois. Il a été convenu que du «bois massif» serait utilisé. Cela a été confirmé par écrit sur les plans de la cuisine. Or, à la suite de la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont dénoncé la mauvaise qualité de leurs armoires. L'administrateur a accueilli leur réclamation à cet égard, sauf pour 2 points. D'une part, il était question de microfissures sur les armoires. D'autre part, il était question de l'ouverture pour le réfrigérateur, laquelle obligeait les bénéficiaires à faire ressortir celui-ci de son emplacement pour en retirer les tiroirs intérieurs et les nettoyer. Au surplus, en ce qui concerne la finition, l'administrateur n'a pas observé certaines armoires où de la peinture avait été enlevée ou éraflée lors de la pose des vis. Au moment de la visite des lieux qui a précédé l'audience, l'administrateur a convenu que la pose de certaines vis, qui avait enlevé de la peinture, constituait une malfaçon, laquelle est couverte en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En ce qui concerne les microfissures, il faut noter que les bénéficiaires ont insisté pour avoir des armoires en bois massif et qu'il est de la nature même du bois de rétrécir l'hiver, quand l'air est sec, et de prendre de l'expansion l'été, lorsque le temps est humide. Avec notre climat, les variations de température et d'humidité entraînent ce que les bénéficiaires ont constaté, alors même que l'entrepreneur leur avait fait part des contre-indications à l'utilisation du bois. La demande est rejetée à cet égard. En ce qui concerne le réfrigérateur, les bénéficiaires avaient envoyé les dimensions de leurs futurs appareils avant la confection du plan final de la cuisine, lequel montre un réfrigérateur à 2 battants qui s'ouvrent à partir du centre. Le plan montrait aussi un muret qui réduirait de façon importante l'usage du réfrigérateur. Il y a en l'espèce une malfaçon, laquelle devra être corrigée par l'entrepreneur.
Sabah-Lynda Tighilet et Salim Difallah, bénéficiaires, et Habitations Socam inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Lors de la construction de la résidence des bénéficiaires, le parement de maçonnerie couvrant la façade a été graffité. L'entrepreneur a procédé au nettoyage des graffitis et il a ensuite fait teindre les pierres à différents endroits. Les bénéficiaires ont dénoncé le résultat de cette intervention de l'entrepreneur, faisant valoir qu'elle avait modifié la caractéristique des pierres teintes puisque, au moment de périodes humides, celles-ci étaient visibles. L'administrateur a conclu que la résidence des bénéficiaires était touchée d'un vice qui devrait être dénoncé par ceux-ci en cas de vente et en diminuerait inévitablement la valeur. Étant donné que l'apparence du parement était altérée lors de jours de pluie, que la durée de vie des produits utilisés ne pouvait être acceptable lorsqu'il était question d'un bâtiment neuf et qu'un entretien devrait être fait à moyen terme -- ce qui était anormal pour un parement de maçonnerie neuf --, l'administrateur a conclu que les travaux correctifs devaient être repris. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Lorsqu'il est question d'une réparation à apporter pour corriger une malfaçon avant la livraison du bâtiment, celle-ci doit être complète et définitive. La réparation ne doit pas être subordonnée à une exécution de parachèvement par la suite ou d'application de produits à intervalles imprécis et indéfinis à la charge du bénéficiaire. Celui-ci est en droit de recevoir un ouvrage conforme aux règles de l'art et il appartient à l'entrepreneur de corriger le dommage de façon définitive. Dans la situation actuelle, les bénéficiaires seraient tenus de reprendre à l'avenir le scellant et la teinture, à plusieurs reprises à l'intérieur de la période de 50 ans équivalant à la durée reconnue en matière de parement de briques. Ils subiraient ainsi un préjudice découlant de l'omission de l'entrepreneur de fournir notamment la qualité escomptée ou anticipée du parement. Ce préjudice serait à la fois économique et esthétique. Dans ces circonstances, il y a lieu d'ordonner la démolition du mur de façade en briques et d'exiger sa réfection complète avec les matériaux prévus au contrat initial.
LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur, et PATRICIA SAYASEN et ÉRIC MONDOU, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Au cours de l'année qui a suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont dénoncé le fait que les lattes en bois de leur plancher présentaient une certaine concavité dans le sens de leur largeur. L'administrateur a constaté un gondolement des lattes à 2 endroits au rez-de-chaussée, soit dans une section de la salle à manger et dans le corridor devant l'îlot de la cuisine. Selon lui, il était question d'une installation fautive des lattes, ce qui constituait une malfaçon existante et non apparente lors de la réception du bâtiment. Il a accueilli la réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur de régler le problème. Cette décision doit être maintenue. La preuve d'un problème de concavité n'est pas vraiment contestée et l'entrepreneur n'a pas réussi à démontrer qu'il existe une règle de l'art prévoyant que la concavité d'une latte de plancher en bois est tolérable jusqu'à un maximum de 2 millimètres. Par ailleurs, rien ne permet de croire que le problème dénoncé serait le résultat d'un déversement d'eau ou d'un autre liquide. On ne peut par ailleurs conclure qu'un taux d'humidité excessif aurait été maintenu dans la maison des bénéficiaires depuis qu'ils y ont emménagé puisque, si tel était le cas, tous les planchers seraient touchés par un problème de concavité.
Sotramont Bois-Franc inc., entrepreneur, et Mai Linh Duong et Simon Azoulay, bénéficiaires, et La garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur le cadrage hors niveau de la fenêtre de sa salle à manger, sur l'élévation excessive de son terrain avant et sur les caractéristiques de son échangeur d'air. En ce qui concerne le cadrage de sa fenêtre, le bénéficiaire soutient que le problème était présent mais non apparent lors de l'inspection préréception. D'ailleurs, ni le bénéficiaire, ni l'expert qui a procédé à cette inspection, ni l'administrateur n'ont initialement constaté une dénivellation. Ce n'est que lorsque son père lui a fourni un niveau que le bénéficiaire s'est rendu compte du problème. Quant à l'expert qui a procédé à l'inspection préréception, il a été dérangé à plusieurs reprises pendant ce processus, ce qui peut expliquer pourquoi il n'a pas remarqué la dénivellation. Il y a lieu de retenir le témoignage de l'expert relativement à la non-conformité de l'installation de la fenêtre. Il est question d'une malfaçon qui n'était pas apparente lors de la réception. En ce qui a trait à l'élévation du terrain, la municipalité a indiqué au bénéficiaire que le terrain en façade de sa propriété était trop élevé de 6 pouces. Après vérification, l'administrateur a appris que la municipalité n'avait pas l'intention de délivrer un avis de non-conformité, notamment en raison d'un manque de clarté de sa réglementation. Elle a par ailleurs refusé d'indiquer si une demande de dérogation devait être présentée. Sur ce point, il faut noter que le terrain devant l'immeuble est trop haut en raison d'un manquement de l'entrepreneur, ce qui fait surgir d'autres problèmes -- il manque de crépi aux fondations, la première marche doit être remplacée et la rampe doit être prolongée -- qui ne pourront être réglés avant l'abaissement du terrain. Le bénéficiaire procédera aux travaux requis pour abaisser son terrain puisqu'ils ne sont pas couverts par le plan de garantie, et il appartiendra à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs qui seront par la suite requis sur l'immeuble. Pour ce qui est de l'échangeur d'air, le bénéficiaire prétend que, contrairement à ce que l'entrepreneur lui aurait dit, l'appareil mis en place n'est pas doté d'un mode de recirculation. Bien qu'il n'ait pas démontré que l'appareil n'est pas conforme aux normes ou aux règles de l'art, il est possible de conclure que celui-ci ne correspond pas à ce que prévoyait le contrat préliminaire intervenu entre le bénéficiaire et l'entrepreneur. Cette non-conformité constitue une malfaçon qui était existante mais non apparente lors de la réception du bâtiment. Une intervention de l'entrepreneur est nécessaire.
Martin Soulière, bénéficiaire, et Les Habitations Michel Bourdages Inc., entrepreneur, et La garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Syndicat des copropriétaires SDN-C2, bénéficiaire, et Sotramont Bois-Franc Inc, entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a acheté une unité de copropriété sur la base d'un devis indiquant notamment que la climatisation serait d'une puissance suffisante pour toute l'unité. Il en a pris possession en septembre 2014. À l'été 2015, il a constaté qu'il ne pouvait obtenir une température uniforme entre sa chambre et son salon, 2 pièces adjacentes. Au mois de mai 2016, insatisfait de la position de l'entrepreneur à cet égard, il a présenté une réclamation à l'administrateur, lequel a rejeté sa demande après avoir constaté l'écart de température d'une pièce à l'autre. En arbitrage, le bénéficiaire a indiqué que sa réclamation était fondée sur son degré d'inconfort -- il devait dormir dans son salon en période de grandes chaleurs -- et l'arbitre a renvoyé le dossier à l'administrateur en vue d'une nouvelle inspection comportant une vérification technique quant à la suffisance de la climatisation dans la chambre en période de chaleur importante. Cette inspection a été prévue pour la fin du mois de juin 2018 et le bénéficiaire a reçu pour instructions de mettre en marche ses climatiseurs la veille, de régler la température à 18 degrés Celsius et de fermer ses rideaux. Le jour de l'inspection, l'administrateur a constaté que le thermostat était à 20 degrés. Le bénéficiaire était d'avis que le système ne pouvait atteindre 18 degrés et qu'il était inutile de suivre la consigne à cet égard. Au terme de son inspection, l'administrateur a conclu que les disparités entre les pièces étaient normales et qu'il n'était pas en présence d'une malfaçon. Cette décision doit être maintenue. Pour sa part, le bénéficiaire invoque une malfaçon, car le système n'a pas la puissance suffisante pendant les grandes chaleurs. Il confirme par ailleurs n'avoir jamais réglé le thermostat à 18 degrés, estimant que cela était inutile, ce qui signifie qu'il a préféré dormir dans son salon plutôt que de vérifier si un réglage à une température inférieure lui permettrait de profiter du confort de son lit, dans sa chambre. Enfin, le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de la présence d'une malfaçon.
Monsieur Pierre Lamarre, bénéficiaire, et Société en commandite Lofts Angus, entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont acheté une unité en copropriété et ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont certains n'ont pas été retenus par l'administrateur. Premièrement, il est question de marques d'impact sur la porte d'entrée de leur unité, lesquelles ont été aperçues et dénoncées seulement quelques jours après l'inspection préréception. À cet égard, il y a lieu d'accueillir la demande. En effet, les bénéficiaires ont démontré que ces marques étaient existantes avant leur emménagement et qu'ils les ont dénoncées dans les 3 jours suivant l'inspection. De plus, l'entrepreneur n'a été présent ni lors de l'inspection préréception ni au moment où son équipe a procédé au nettoyage de l'unité. Deuxièmement, les bénéficiaires se sont plaints du fait que les luminaires de leur salle de bains n'étaient pas alignés avec la vanité et le miroir au-dessus. À cet égard, il y a lieu de conclure à une malfaçon puisque rien n'empêchait l'entrepreneur de centrer les luminaires, et que ce dernier a donc manqué à son obligation de se conformer aux règles de l'art. Les bénéficiaires lui ont également reproché de ne pas avoir suivi les plans modifiés selon l'entente entre les parties, ce qui a eu pour conséquences que la chambre de leurs enfants est trop petite et que la valeur de revente de l'unité ne pourra être aussi élevée que prévu. À cet effet, il faut constater que l'entrepreneur a l'obligation de résultat de fournir un immeuble conforme aux plans et devis, ce qu'il n'a pas respecté. Par ailleurs, les motifs mis en preuve par les bénéficiaires au soutien de leur demande d'arbitrage sont sérieux.
Claudine Tessier et Maxime Plante, bénéficiaires, et Groupe Idevco Mas Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour faire construire une résidence comportant un mur de 9 pieds au rez-de-chaussée. Des plans ont été dessinés, mais ils ne prévoyaient que des murs de 8 pieds, de sorte que l'entrepreneur a prévu l'ajout d'un muret de 1 pied. La réception de l'immeuble a été faite au mois de juillet 2016 et ce n'est qu'en mars 2017 que le bénéficiaire aurait remarqué un problème quant à la verticalité et au parallélisme des murs. L'administrateur a conclu qu'il était question d'une malfaçon non apparente au moment de la réception, que les murs extérieurs et intérieurs n'étaient pas droits et que les défauts étaient considérables tant en importance qu'en quantité. Il a exigé que l'entrepreneur analyse le problème dans l'ensemble avec les bénéficiaires afin de trouver une solution. En l'espèce, la résidence du bénéficiaire est atteinte d'un problème global de parallélisme et de verticalité, et le tout constitue une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception. Du moins, elle ne l'était pas pour les bénéficiaires, qui n'auraient pas accepté en toute connaissance de cause de payer 330 000 $ pour une maison aux murs qui ne sont pas droits et aux autres malfaçons sans rien dire. Une intervention s'impose quant à la conclusion de l'administrateur, qui a exigé une analyse conjointe de la situation par l'entrepreneur et les bénéficiaires, une telle solution n'étant pas prévue au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant à la méthode corrective, bien qu'il appartienne habituellement à l'entrepreneur de faire un choix à cet égard, la situation actuelle est particulière et elle exige un retour du dossier à l'administrateur afin qu'il statue préalablement de façon précise sur l'objectif, la nature des travaux correctifs et le résultat des travaux correctifs à effectuer.
9222-7529 QUÉBEC INC., entrepreneur, et MARIE-CHRISTINE CAYER et ALAIN BOURBEAU, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En juin 2015, le bénéficiaire a procédé au choix des matériaux pour la confection des modules et du comptoir de cuisine de sa résidence. Il a aussi envoyé à l'entrepreneur les informations relatives à l'encastrement de ses électroménagers. À la fin du mois d'août, il a procédé à l'inspection préréception et il n'a rien noté d'anormal. Or, lors de l'installation des appareils, il a constaté que l'espace pour le réfrigérateur était trop large. Par ailleurs, son four et sa plaque chauffante n'ont pu être installés puisque l'entrée électrique en arrière du comptoir ne correspondait pas aux exigences du devis technique. Le bénéficiaire a retenu les services d'un électricien pour corriger ce dernier problème et il a communiqué avec l'entrepreneur quant au premier. Les discussions ont pris fin en février 2016, sans que les parties parviennent à s'entendre, et le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'administrateur au mois d'août. Sa réclamation a toutefois été rejetée, l'administrateur ayant conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable de 6 mois. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue. Le contrat intervenu entre le bénéficiaire et l'entrepreneur a été signé après le 1er janvier 2015, de sorte que c'est la nouvelle version de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui s'applique. Alors que l'ancienne version de cette disposition exigeait une dénonciation dans un délai raisonnable ne pouvant dépasser 6 mois à partir de la découverte, la nouvelle version de l'article exige tout simplement une dénonciation dans un délai raisonnable. En l'espèce, plusieurs facteurs permettent de conclure que le délai est raisonnable. Notamment, l'entrepreneur ne subit pas de préjudice en raison de la longueur du délai, la gravité des conséquences de la malfaçon est moindre, il y a eu dénonciation immédiate à l'entrepreneur après la prise de connaissance de la malfaçon, le délai est attribuable en partie aux discussions entre les parties afin de trouver une solution et l'entrepreneur est soumis à une obligation de résultat. Les 2 problèmes en cause sont des malfaçons non apparentes au moment de la réception. En ce qui concerne le remboursement pour les travaux correctifs déjà effectués, la réclamation doit être rejetée. En effet, le règlement permet seulement le remboursement des travaux effectués par un bénéficiaire pour les réparations conservatoires, nécessaires et urgentes. Or, l'administrateur et l'entrepreneur n'ont pas eu l'occasion de se prononcer sur les travaux et les coûts afférents. Quant aux comptoirs de cuisine, l'entrepreneur devra remplacer les éléments requis afin qu'il n'y ait que l'espace nécessaire pour le réfrigérateur du bénéficiaire.
ULRIC ROUSSEAU, bénéficiaire demandeur, et 9253-5400 QUÉBEC INC. f/a/s FAUBOURG LONDONIEN (HABITATIONS TRIGONE), entrepreneur défendeur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie, La Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes a eu lieu au mois de mai 2015. En février 2016, le bénéficiaire a appris la présence de fissures dans certaines unités. Il a dénoncé la situation à l'administrateur, qui a conclu qu'il était question d'une malfaçon non apparente et a ordonné à l'entrepreneur d'apporter des correctifs, ce que ce dernier conteste. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, la preuve démontre que, durant l'année ayant suivi la réception, un espacement s'est formé entre le plafond et le mur dans 3 unités, espacement qui n'est pas conforme aux règles de l'art et qui est une malfaçon couverte par le Plan de garantie. Par ailleurs, il y a une différence entre un seuil de tolérance et les désordres qui résultent de l'addition de plusieurs petits écarts, lesquels, s'ils étaient pris de façon isolée, pourraient constituer de petits écarts à l'intérieur d'un seuil de tolérance, mais dont la somme causant un tel espacement constitue une malfaçon.
Habitations Signature Brossard Inc., entrepreneur, et Syndicat du 6100 rue de Lusa (Brossard), bénéficiaire, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence, dont la réception a eu lieu à l'été 2016. Les parties ont convenu, en ce qui concerne la peinture, que l'entrepreneur poserait 1 couche d'apprêt et 2 couches de finition. En février 2016, à la suite d'une infiltration d'eau, le bénéficiaire a appris que ses murs n'étaient en réalité couverts que d'une seule et mince couche d'apprêt, situation qu'il a dénoncée. L'administrateur a déterminé que la peinture sur les murs et les plafonds était d'un fini mat et que rien ne démontrait qu'il s'agissait uniquement d'apprêt. Il a conclu qu'il s'agissait d'une malfaçon apparente qui n'avait pas été dénoncée dans les délais prévus et il a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Cette décision ne peut être maintenue. On ne peut s'attendre à ce qu'une personne qui ne s'y connaît pas en la matière puisse faire la différence entre un apprêt et un fini mat. On ne peut donc pas parler d'une malfaçon apparente. Il est ici question d'une malfaçon non apparente. En effet, il faut utiliser un fini mat pour les plafonds, car il est de mise d'y trouver le moins de brillance possible. Par ailleurs, un fini velours ou coquille d'oeuf s'applique sur les murs en tant que couche finale mais surtout pas un fini mat ou un apprêt. En effet, le fini velours ou coquille d'oeuf est suffisamment brillant pour être lavable. Cette peinture doit être appliquée par-dessus une couche d'apprêt. En l'espèce, l'entrepreneur, qu'il ait posé un apprêt ou une peinture de fini mat, n'a pas respecté les règles de l'art. Il n'avait pas à poser une peinture d'un fini qui ne se lave pas. Le bénéficiaire est en droit d'avoir sur tous ses murs 2 couches de peinture de bonne qualité de fini velours ou coquille d'oeuf. L'entrepreneur devra procéder à ces travaux au cours des 30 jours suivant ce jugement.
PAUL CAUVIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION INVESTIRO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont la présence d'un garde-corps détérioré à la terrasse de l'une des unités de l'immeuble et la présence de fenêtres tachées. En ce qui concerne le premier point, le bénéficiaire est d'avis qu'il s'agit d'une malfaçon apparente lors de la réception des parties communes qui a été dénoncée dans le rapport préréception, tandis que l'administrateur et l'entrepreneur font valoir que son inclusion au rapport préréception des parties communes ne constituait pas une dénonciation valable. Or, il faut conclure à la validité de la dénonciation. Dans un premier temps, elle était suffisamment claire et explicite. De plus, il n'est pas nécessaire qu'un problème dénoncé soit qualifié par un professionnel du bâtiment comme une malfaçon au moment de la dénonciation. En ce qui a trait aux fenêtres tachées, lors de l'inspection des parties communes, l'inspecteur a constaté que les vitres étaient sales, mais il croyait qu'il s'agissait d'une situation normale. Ce n'est qu'à l'été 2016 que des propriétaires d'unité ont constaté pour la première fois que les fenêtres restaient sales malgré leurs efforts pour les nettoyer. Les parties s'entendent sur le fait qu'il est question de malfaçons, mais elles sont en désaccord quant à leur aspect apparent ou non. Des taches généralisées sur les vitres de fenêtres de plusieurs unités d'habitation neuves qui résistent à plusieurs tentatives de nettoyage, des marques que l'on pourrait qualifier de permanentes, constituent une malfaçon, soit un travail mal fait ou mal exécuté lors de la fabrication de chaque fenêtre tachée ou lors de son installation. Il s'agissait de malfaçons non apparentes puisqu'elles ne pouvaient être découvertes par un examen général de l'immeuble sans une vérification précise par un professionnel ayant une connaissance en la matière. La réclamation du bénéficiaire sera accueillie quant à ces 2 points et l'entrepreneur devra faire les réparations nécessaires.
Syndicat de la Copropriété 6155-6165, rue de Lusa, Brossard, bénéficiaire, et 9253-5400 Québec inc. (Faubourg Londonien), entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Lors de l'inspection préréception de leur résidence, les bénéficiaires ont constaté que les portes entre le garage et la maison -- portes qu'ils avaient fournies à l'entrepreneur -- ne se refermaient pas entièrement par elles-mêmes, malgré la présence de ressorts. Ils ont formulé une réclamation à cet égard, mais l'administrateur a retenu qu'il était question d'un problème relié non pas à l'installation des portes, mais à leur fabrication. En arbitrage, les bénéficiaires ont allégué qu'une différence de pression entre le garage et la maison serait la source du problème et non la conception des portes. Or, la décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, l'entrepreneur a construit la résidence selon les plans et les devis qui lui ont été fournis et une différence de pression entre le garage et la maison ne touche d'aucune façon les travaux d'installation des portes. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur un problème d'infiltration d'eau par une fenêtre de leur salle à manger. L'administrateur a rejeté ce point, étant d'avis qu'il appartenait à celui qui a posé le revêtement extérieur -- ce qui, en l'espèce, relevait du bénéficiaire -- de s'assurer de l'étanchéité de l'enveloppe du bâtiment avant de procéder à cette pose. Or, la cause de l'infiltration n'est pas la pose du revêtement extérieur, mais bien une installation déficiente de la fenêtre de la salle à manger par l'entrepreneur. Il fallait étanchéifier cette fenêtre au moment de son installation. L'entrepreneur ne connaissait manifestement pas les particularités des fenêtres qu'il a accepté de poser et il les a mal installées. Cet aspect de la réclamation devait donc être accueilli.
GENEVIÈVE PAINCHAUD et ROBERT BOWIE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS FRANÇOIS ROBERGE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a remarqué la présence d'ondulations sur un mur extérieur de sa résidence, ce qui l'a amené à faire des recherches auprès du manufacturier du revêtement afin de déterminer les causes du problème et les remèdes potentiels. Lors de ces recherches, le bénéficiaire a appris que la méthode de fixation du revêtement recommandée par le manufacturier n'était pas celle qu'avait utilisée l'entrepreneur. Il a aussi été possible de constater que les clous qui ont servi à fixer les moulures de finition au périmètre des diverses ouvertures montraient des traces de corrosion. Ce problème a été dénoncé à l'administrateur pendant l'année qui a suivi la réception du bâtiment. L'administrateur a accueilli la réclamation du bénéficiaire. L'entrepreneur soutient que les recommandations du manufacturier ainsi que les critères de l'administrateur quant à l'assemblage et à l'arrimage du mur ne seraient plus valides, que la courbature serait plutôt le résultat d'un possible défaut dans la structure du bâtiment et qu'il serait disposé à régler le problème de corrosion des clous par une méthode d'enfonçage du clou, imperméabilisation de l'ouverture et remplissage cosmétique. La décision de l'administrateur doit être maintenue puisque les clous utilisés au pourtour des ouvertures du bâtiment ne sont pas galvanisés, le dispositif de fixation du revêtement extérieur ne respecte ni les recommandations du manufacturier ni le Code national du bâtiment, cela ayant pour conséquence que le revêtement extérieur n'est plus garanti par le manufacturier, et il y a admission par toutes les parties d'une courbature exagérée du côté de l'entrée charretière sur le mur extérieur du bâtiment.
GISS CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et MICHAEL HOLLANDS, bénéficiaire, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu une décision par laquelle il a rejeté plusieurs éléments de la réclamation des bénéficiaires. Notamment, il était question d'une ouverture au plancher de la salle de bains des maîtres de l'immeuble découverte par les bénéficiaires lorsqu'ils ont emménagé dans la résidence. Ils se sont fiés aux propos de l'entrepreneur, qui leur avait mentionné qu'il s'en occuperait, et ils n'ont pas dénoncé le problème à l'administrateur. Or, les propos de l'entrepreneur ne libéraient pas les bénéficiaires de leur obligation de dénoncer le problème à l'administrateur dans les délais applicables, de sorte que ce point de réclamation ne peut être retenu. La demande des bénéficiaires portait aussi sur des rayures au revêtement mural de la douche des maîtres. Ils n'auraient noté la présence de ces rayures qu'après plusieurs mois, mais l'administrateur a conclu que le problème était présent lors de la prise de possession. Or, même si un problème est détectable en théorie, il peut tout de même être non apparent pour un profane. Par conséquent, cette malfaçon doit être considérée comme non-apparente lors de la prise de possession et, donc, elle a été dénoncée conformément au règlement. La réclamation portait également sur l'impossibilité pour les bénéficiaires d'installer un réservoir de gaz propane à l'emplacement prévu lors de la construction. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une mésentente contractuelle entre les parties. Toutefois, il faut retenir qu'il est plutôt question d'un manquement de l'entrepreneur à son obligation de renseignement envers le bénéficiaire, ce qui a mené à l'absence du résultat prévu, soit un emplacement conforme aux règles de l'art pour le réservoir. Il s'agit d'une malfaçon qui n'était pas détectable pour un profane et qui a été constatée quelque temps après la prise de possession de la résidence. La demande des bénéficiaires de revoir la décision rendue sur ce point est donc accueillie.
JENNIFER BARBEAU-DOLAN & JEAN-DOMINIQUE LEBREUX, bénéficiaires, et 7578016 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc. administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, insatisfaite d'une décision de l'administrateur, demande l'arbitrage de plusieurs points. Notamment, il est question d'un trou au fini de gypse sur deux coins de la cage de l'escalier qui mène au sous-sol de sa résidence, élément qu'elle n'aurait constaté qu'à la suite des travaux d'un poseur de planchers qui lui en a fait la remarque après avoir enlevé la moulure. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un élément qu'un acheteur raisonnablement diligent aurait pu déceler au moment de la réception et que c'est à ce moment qu'il devait être dénoncé. Or, vu l'endroit où se trouve le trou, et comme il a fallu qu'un poseur de plancher enlève la moulure et lui fasse une remarque pour qu'elle constate le problème, il faut conclure qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente, laquelle a été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. L'arbitrage porte aussi sur des problèmes de craquement et de vibration du plancher. Toutefois, l'expert de la bénéficiaire a affirmé que le plancher avait été construit selon les règles de l'art et l'administrateur a indiqué que la vibration était normale pour une structure en bois. Le plan de garantie ne couvre pas la vibration normale du plancher, laquelle ne constitue pas une malfaçon. La bénéficiaire devra explorer les possibilités qui s'offrent à elle si elle veut un plancher qui réponde complètement à ses attentes. En ce qui a trait à la présence d'agrafes visibles sur le revêtement extérieur, l'administrateur a retenu qu'il ne s'agissait pas d'une malfaçon, qu'il s'agissait d'une question esthétique, qu'il ne tolérerait pas une telle situation chez lui et qu'il ferait des retouches. À cet égard, un problème esthétique peut constituer une malfaçon et la présence d'agrafes visibles, intolérables autant pour l'administrateur parlant en son nom personnel que pour la bénéficiaire, montre un manquement aux règles de l'art. L'entrepreneur devra apporter les correctifs requis. Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner une période d'observation avec photographies à l'appui afin de vérifier si une fissure à la fondation n'est pas la source d'un problème plus important. L'administrateur a noté une absence totale de mouvement ou d'indice de mouvement et le plan de garantie ne permet pas de mettre de côté ce fait au motif que la bénéficiaire aurait des doutes personnels et demanderait à être rassurée.
Sylvie Tremblay, bénéficiaire, et 9032-3411 Québec Inc., Construction Excel, entrepreneur, et La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Peu après la prise de possession de leur unité de copropriété, les bénéficiaires ont dénoncé des bruits de plomberie. Malgré certains travaux correctifs, les bruits ont repris après quelque temps et l'entrepreneur a refusé d'intervenir de nouveau afin de corriger la situation. Les bénéficiaires ont donc présenté une réclamation. L'administrateur a donné raison à ceux-ci, étant d'avis qu'il était question d'une malfaçon, et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs selon les règles de l'art. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En l'espèce, les bruits dénoncés ont été entendus et les travaux effectués n'ont manifestement pas corrigé adéquatement la situation. Ces derniers étaient suffisamment dérangeants pour altérer la qualité de vie des bénéficiaires et de l'occupante de l'unité voisine. La position de l'entrepreneur peut être expliquée par une mauvaise compréhension du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, mais aussi par l'importance qu'il accorde au Guide de performance de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec. Ce guide est un outil ayant été créé au fil du temps afin d'uniformiser les pratiques et de manière à maintenir un standard acceptable de qualité, mais il ne remplace ni les lois ni les normes officielles en vigueur. Il ne l'emporte donc ni sur le Code national du bâtiment ni sur le Code national de la plomberie, lesquels n'ont pas été invoqués en l'espèce. En fin de compte, rien ne permet d'écarter la position de l'administrateur voulant que les bruits entendus chez les bénéficiaires constituent une malfaçon.
CONSTRUCTION CONTINUUM INC., entrepreneur, et LAURENT SOURROUBILLE et MARIE-MAUDE LAVAL, bénéficiaire, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence secondaire, un chalet en bois rond, en décembre 2012. Au mois d'avril 2014, il a signifié une réclamation portant sur plusieurs points, dont des écoulements d'eau, des odeurs au sous-sol et un manque d'uniformité dans la finition de certaines pièces de bois. L'administrateur n'a pas retenu ces points, étant d'avis qu'ils n'avaient pas fait l'objet d'une dénonciation dans un délai raisonnable. En ce qui concerne les écoulements d'eau, le bénéficiaire a notifié l'entrepreneur d'un problème à l'hiver 2013. Ce dernier s'est engagé à effectuer des travaux pendant la période estivale, mais le même problème est apparu l'hiver suivant, ce qui a amené le bénéficiaire à dénoncer la situation tant à l'administrateur qu'à l'entrepreneur au mois d'avril 2014. Or, l'écoulement d'eau répétitif durant une période de quatre mois et à plusieurs endroits au printemps 2013 aurait dû amener le bénéficiaire à dénoncer la situation dès lors. Son omission de le faire fait en sorte qu'il a perdu son recours à cet égard. Quant aux odeurs d'égout perçues dans le sous-sol de la résidence, étant donné que le bénéficiaire a rapporté qu'un plombier engagé par l'entrepreneur lui a affirmé que le problème était réglé en septembre 2013, il faut comprendre que la situation existait déjà avant cette dernière date et que, comme elle se manifestait durant l'hiver seulement, elle remontait à l'hiver précédent. Il s'agissait d'un problème qui, en tant que malfaçon non apparente, devait être découvert au cours de l'année ayant suivi la réception et devait être dénoncé dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois. Quant au problème de finition, il y a eu remplacement d'un garde-corps et de certaines planches à l'extérieur à la suite de la chute d'un barrage de glace. Or, le bénéficiaire a constaté à l'été 2013 que la teinture utilisée pour les nouveaux éléments n'était pas de la même qualité que pour le reste de la surface. Cela ne constituait pas un vice caché puisque la teinture ou la décoloration du produit posé ne met pas en cause l'intégrité de la galerie et elle ne met pas en péril la structure. Il s'agit d'une malfaçon qui devait être dénoncée à l'intérieur d'un délai de raisonnable. La décision de l'administrateur à cet égard doit donc être maintenue.
FERNAND THÉORET, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS M.S.L. INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de juin 2013. Durant l'année qui a suivi, il a présenté une réclamation portant sur divers points et l'administrateur a exigé que le balcon en façade du bâtiment soit changé. Malgré les travaux, le bénéficiaire a présenté une nouvelle demande en 2015, faisant valoir que le drainage de la toiture secondaire, qui est utilisée en tant que balcon en façade du bâtiment, ne se faisait toujours pas adéquatement. Dans un premier temps, il faut retenir que la dénonciation du problème a été faite en 2014 et que c'est la garantie sur les malfaçons qui trouve application. Par ailleurs, les travaux effectués sont assujettis aux règles de la malfaçon, ayant été effectués moins d'une année avant la seconde dénonciation. L'entrepreneur a reproché au bénéficiaire un entretien inadéquat de son toit plat en vue de maximiser l'écoulement normal des eaux s'y trouvant. Le bénéficiaire a affirmé ne pas être en mesure d'effectuer cet entretien puisqu'il ne lui serait pas possible de soulever seul les deux plateformes qui couvrent le plancher plat, et il y a encore de l'eau qui stagne sur le toit. L'administrateur partage l'avis de l'entrepreneur. En l'espèce, l'enlèvement régulier des deux plateformes qui couvrent le plancher ne relève pas du maintien du bâtiment par le bénéficiaire. Celui-ci ne savait pas comment les enlever et deux employés de l'entrepreneur ont utilisé un outil spécialisé pour les soulever. L'enlèvement de deux plateformes afin de nettoyer le toit plat exige donc plus qu'un entretien normal. Par ailleurs, il faut conclure à l'existence d'un défaut de construction quant au pourcentage de dénivellation, qui ne permet pas l'écoulement adéquat des eaux devant s'écouler du toit plat. Ce défaut n'était pas apparent lors de la prise de possession, il a été dénoncé dans les délais et il est de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation de l'immeuble puisque des problèmes d'infiltration d'eau sont à prévoir en raison de la présence d'eau stagnante sur le toit malgré le dispositif d'écoulement prévu à cet effet. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires.
M. Igor Katavic, bénéficiaire, et 4176855 Canada Inc. / Boulet Construction, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2014. Pendant la construction, ils auraient constaté que l'allée menant à leur garage aurait une pente trop prononcée, de sorte qu'un véhicule ne pourrait accéder au garage. Ils croyaient toutefois que cette situation ne poserait pas de problème puisqu'ils pourraient disposer d'allées de garage en diagonale comme celle de leur voisin immédiat. Au mois d'août, les bénéficiaires se sont rendu compte qu'il y aurait des complications avec la ville et qu'ils n'auraient plus accès à leur garage. En effet, un représentant de la ville leur a indiqué que leur allée en diagonale contrevenait à un règlement sur l'urbanisme de leur arrondissement et il les a avisés qu'ils pouvaient demander une dérogation, qui leur a été refusée au mois d'avril 2015. Au mois de juin, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur, indiquant que la maison n'était pas suffisamment excavée, de sorte qu'il était impossible d'aménager une entrée, un stationnement ou une allée permettant d'accéder au garage tout en respectant les règlements d'urbanisme applicables. Dans leur réclamation, ils demandaient que des travaux correctifs soient effectués pour leur permettre d'avoir accès à leur garage et d'en avoir la jouissance. L'administrateur a conclu que les bénéficiaires étaient au courant depuis août 2014 du problème soulevé et il a rejeté leur réclamation, car ils ne l'avaient pas dénoncé dans un délai raisonnable suivant la découverte, soit dans un délai de six mois. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Au mois d'août 2014, un représentant de la ville a clairement indiqué aux bénéficiaires que l'allée de garage en diagonale existant dans leur voisinage et sur leur terrain au moment de la construction, qu'ils souhaitaient conserver, était prohibée par le droit public, alors que les bénéficiaires ne voyaient pas d'autres solutions valables qui leur permettrait d'utiliser leur garage. Ce problème a été dénoncé au moins 10 mois après sa découverte, donc dans un délai déraisonnable.
CLAUDIA BRETON, MAXIME BOUCHARD, bénéficiaires, et KS CONSTRUCTION INC. (Raymond Chabot Syndic), entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT (Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2012. Au mois d'avril 2015, l'administrateur, qui était saisi d'une réclamation portant sur un problème relatif au plancher de leur résidence, a rendu une décision selon laquelle il prendrait en charge la correction du problème. Au cours des mois suivants, les lames de bois du plancher ont été enlevées pour être remplacées par des tuiles en céramique et le bénéficiaire a décidé de faire inspecter sa résidence par une entreprise spécialisée. Cette inspection a permis de découvrir certaines déficiences que le bénéficiaire a dénoncées à l'administrateur après l'échéance de la garantie relative aux malfaçons non apparentes. Ce dernier a rejeté cette réclamation. Même si les bénéficiaires ont subi des désavantages en raison du long délai qui s'est écoulé avant que leur plancher en bois ne soit corrigé, cela ne justifie pas leur retard à faire effectuer une inspection de leur résidence ni à dénoncer tout autre problème à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ainsi, puisqu'ils ont attendu la troisième année pour procéder à l'inspection, les bénéficiaires ne peuvent plus se prévaloir de la garantie pour vices ou malfaçons apparents ou non apparents. Parmi les problèmes dénoncés, il était question d'un échangeur d'air non conforme aux normes qui remplissait néanmoins la fonction à laquelle il était destiné et qui ne posait pas un danger à la santé des bénéficiaires. Ce système d'échangeur d'air est sans doute une malfaçon, mais il ne s'agit pas d'un vice caché puisqu'il ne présente pas un problème grave à un point tel que le prix de vente du bâtiment aurait dû être significativement réduit.
CHRISTIANE LEBEL et JEAN-CLAUDE DUPONT, bénéficiaires, et LE BÂTISSEUR 55 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, une coopérative de solidarité, a procédé à la réception de son immeuble en février 2013. À cette époque, les planchers étaient impeccables et lisses. Au mois de mai, le bénéficiaire a constaté avec l'entrepreneur que des bosses apparaissaient aux planchers et ce dernier a convenu de remplacer des tuiles. Des correctifs ont été apportés, mais ils étaient insuffisants pour le bénéficiaire, qui a dénoncé la situation à l'administrateur. Ce dernier a conclu à l'existence d'une malfaçon non apparente au moment de la réception et il a ordonné que des travaux soient effectués. Or, les bénéficiaires, insatisfaits, ont présenté une nouvelle réclamation, laquelle n'a pas été accueillie. En l'espèce, bien que l'entrepreneur ait nié que l'humidité ait pu entraîner des problèmes au plancher du deuxième étage, les signes d'un assèchement de ce même plancher à la suite d'une humidité excessive non seulement sont visibles, mais ils ont fait l'objet de travaux correctifs. Par ailleurs, le bénéficiaire a établi qu'il y avait eu présence d'une humidité excessive qui a aussi causé des dommages au plancher du deuxième étage. Or, puisqu'il a acheté à l'origine un plancher qui devait être exempt de tout problème, les solutions suggérées par l'entrepreneur et l'administrateur ne peuvent être retenues. Quant à l'argument de l'entrepreneur selon lequel le bénéficiaire se trouverait avec un produit d'une valeur supérieure à celle prévue au contrat d'origine, il faut estimer que ce contrat ne comprenait pas des problèmes aux planchers causés par l'humidité excessive. Ainsi, il devait faire le nécessaire pour offrir à son client un plancher sain, exempt de malfaçons. Enfin, même si le bénéficiaire a acheté des tuiles de bas de gamme, tel que le prétend l'entrepreneur, cela ne change rien au fait que les planchers devaient être livrés en bon état. La réclamation du bénéficiaire sera donc accueillie pour certains emplacements dans l'immeuble.
COOP DE SOLIDARITÉ D'AVIGNON, bénéficiaire, c. LES CONSTRUCTIONS SCANDINAVES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, qui est propriétaire d'une unité en copropriété, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Notamment, elle aurait dénoncé à l'entrepreneur la présence d'une égratignure sur sa porte-fenêtre et indique qu'il aurait négligé ou refusé d'agir. Or, la bénéficiaire ne peut pas présenter une demande à cet égard puisque les portes-fenêtres ne sont pas des parties privatives. Malgré un droit de jouissance exclusive, il s'agit d'une partie commune à usage restreint. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de présenter une réclamation, si c'est nécessaire. La bénéficiaire se plaint aussi de la finition de ses armoires puisqu'elle a remarqué des traces de crayon correcteur et des éclats de finition. En ce qui concerne les traces de crayon correcteur, l'administrateur a conclu que la situation était décelable lors de la prise de possession et qu'elle aurait donc dû être dénoncée au formulaire d'inspection préréception. Or, ces corrections ont été apportées par l'entrepreneur après la prise de possession et la dénonciation a été faite dans les six mois ayant suivi leur découverte, donc dans un délai raisonnable. De plus, il est question de malfaçon. L'entrepreneur devra faire les correctifs nécessaires pour que le fini soit harmonisé. En ce qui concerne les éclats, l'administrateur est d'avis qu'ils étaient visibles, mais qu'ils n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession. La bénéficiaire a indiqué n'avoir remarqué ces déficiences qu'après la prise de possession. Puisqu'il est prématuré pour une armoire de présenter des éclats de finition tels ceux qui ont été observés, et en l'absence de preuve selon laquelle ces éclats auraient été causés par une mauvaise utilisation par la bénéficiaire, il faut conclure à la présence d'une malfaçon et exiger de l'entrepreneur qu'il fasse les travaux nécessaires.
MME. GISÈLE DESJARLAIS, bénéficiaire, et 9119-3557 QUÉBEC INC. LES HABITATIONS EUPHORIA, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En janvier 2012, les bénéficiaires ont fait une offre d'achat sur une maison que construisait l'entrepreneur. Le même mois, ils ont renoncé au droit d'inspecter le bâtiment, ce qu'ils ont d'ailleurs réitéré à l'entrepreneur le mois suivant. Pour les bénéficiaires, il n'était pas nécessaire de procéder à une inspection puisqu'ils achetaient une nouvelle maison et ils s'attendaient donc à ce que l'entrepreneur ait utilisé de nouveaux matériaux. À compter du mois d'avril, la relation entre les bénéficiaires et l'entrepreneur s'est détériorée puisqu'il semblait que les travaux ne seraient pas achevés dans les délais initialement prévus. À la suite d'une fuite d'eau survenue au mois de mai 2012, le bénéficiaire a constaté qu'une partie du bois et des panneaux de soutien du plancher et de la toiture étaient des matériaux réutilisés. L'administrateur a conclu à la présence de malfaçons non apparentes au moment de la réception et il a exigé de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux correctifs nécessaires. Cette décision doit être maintenue. En vertu du Code national du bâtiment -- 2005, l'entrepreneur devait utiliser du bois et du contreplaqué qui portaient une marque de classification visible en cas d'inspection. Or, dans certains cas, les pièces réutilisées étaient peinturées, de sorte qu'aucune marque de classification n'était visible. Ces déficiences constituent des malfaçons et le fait qu'elles n'aient pas touché l'intégrité du bâtiment est sans importance. L'entrepreneur ne peut non plus invoquer la renonciation des bénéficiaires à une inspection avant la réception puisqu'une telle inspection était obligatoire. D'ailleurs, l'entrepreneur a empêché une inspection d'avoir lieu lorsque les bénéficiaires se sont présentés avec un de leurs amis.
RICHARD VIENS et DEBORAH RITZHAUPT, bénéficiaires défenderesses, et 9048-9717 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence. Il était prévu que les bénéficiaires pourraient choisir les matériaux en cours de route, dont ceux utilisés pour le revêtement extérieur de l'immeuble. Ils ont donc choisi une brique couleur framboise sur fond orangé et ont ajouté quelques briques noires et d'autres gris foncé. Quelques jours après leur déménagement dans leur nouvelle maison, les bénéficiaires ont remarqué que la brique avait changé de couleur et de texture depuis qu'elle avait été lavée, situation qu'ils ont dénoncée à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ils demandent à présent la réfection complète du parement de brique. En l'espèce, si de légères variations de couleurs sont inévitables et doivent être tolérées, la perte de la quasi-totalité du sable pigmenté et, par conséquent, de la texture va au-delà de ce que les bénéficiaires doivent accepter. Dans ces circonstances, l'entrepreneur veut forcer les bénéficiaires à recevoir un produit autre que ce qu'ils ont acheté. Il avait l'obligation de leur livrer des briques de certaines couleurs, ce qu'il n'a pas fait, et, même s'il fallait retenir que les bénéficiaires ont reçu le produit acheté, il faudrait conclure que l'ouvrage est atteint d'une malfaçon, que ce soit en raison d'une brique déficiente ou en raison d'un lavage inadéquat. Ils sont en droit de réclamer la réfection complète des murs de maçonnerie de manière à ce que le produit final corresponde à celui acheté, l'administrateur ne pouvant refuser la réclamation au motif qu'il n'est question que d'un préjudice esthétique.
NICOLAS ROUSSEAU et NOÉMIE LEBLANC, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER TITAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur trois points. En ce qui concerne le premier, il est question du recouvrement de leur plancher de bois. Alors que des réparations ont été effectuées, les experts au dossier ont conclu qu'elles n'étaient pas adéquates. D'une part, le revêtement de plancher ne serait pas agrafé conformément aux normes du fabricant. D'autre part, il n'y aurait pas de papier pare-vapeur entre le substrat et le revêtement, ce qui serait contraire à la règle de l'art. L'expert du bénéficiaire est d'avis que, plus le plancher vieillira, plus le mouvement des planches sera important. Ce mouvement entraînera le soulèvement d'autres parties du revêtement. Selon lui, il faudrait enlever l'entièreté du plancher de bambou et le remplacer. En l'espèce, il y a malfaçon puisque l'usage de colle à l'époxy n'a pas été concluant et que les craquements et les mouvements des lattes de bois sont revenus. Il y a lieu de suivre la recommandation de l'expert du bénéficiaire puisque le problème en cause est l'insuffisance de clouage et l'absence de membrane, et qu'une reprise de la pose est le seul moyen de le régler. Quant aux autres points, soit la réparation du balcon arrière et l'imperméabilisation du solage, il est question de parachèvement de travaux. À cet égard, il y a lieu de terminer les travaux qui ont été effectués. En ce qui a trait à l'imperméabilisation, un oubli a été constaté, de sorte que l'entrepreneur n'a ni achevé son travail ni corrigé complètement ses travaux. Quant aux réparations faites aux galeries, l'entrepreneur a choisi d'utiliser un ciment acrylique et il a fini son travail en perfectionnant une situation reconnue dans le formulaire préréception pour le balcon avant, alors que le balcon arrière ne présente pas le même fini. Dans ces circonstances, une intervention est de nouveau nécessaire puisque le parachèvement nécessite une finalité dans les travaux.
ALEXANDRA LEBRUN et ARNAUD NGAMGA, bénéficiaires, et 9229-8926 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillies en partie.
L'administrateur, saisi d'une réclamation du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a constaté que l'entrepreneur avait corrigé certains problèmes à l'extérieur de l'immeuble mais que des bosses demeuraient sur la tôle de revêtement et sur une moulure en coin. Il a exigé de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux correctifs nécessaires. L'entrepreneur prétend que les dommages ont été causés lors du déménagement des 34 copropriétaires de l'immeuble et il fait aussi valoir que le problème est seulement esthétique, qu'il ne compromet pas l'intégrité de l'immeuble et qu'il n'a donc pas à faire l'objet d'une ordonnance de réparation d'une malfaçon. Le premier argument de l'entrepreneur doit être rejeté puisqu'il n'a pas prouvé que les déménagements ou l'usage par les copropriétaires auraient causé les dommages subis au bâtiment. Quant au second argument, la malfaçon couverte par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs peut être un problème esthétique qui ne nuit pas à l'intégrité du bâtiment lorsqu'il découle d'un travail de l'entrepreneur mal fait ou mal exécuté, le tout selon les circonstances propres à chaque dossier. En l'espèce, il y a donc lieu de rejeter la demande d'arbitrage sur ce point.
IDEVCO DÉVELOPPEMENT 2010 INC., entrepreneur, et SDC PAPINEAU ET SAINT-GRÉGOIRE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs éléments. Notamment, il est question de la hauteur du carrelage dans leur douche. Ainsi, lors d'une visite ayant eu lieu pendant la pose même de la céramique, les bénéficiaires ont remarqué que l'entrepreneur ne l'installait pas jusqu'à une hauteur de 96 pouces. Ce dernier, qui avait presque terminé la pose, a refusé de reprendre le tout à moins d'être indemnisé en conséquence. Dans le formulaire rempli avant la réception de l'immeuble, les bénéficiaires se sont plaints du fait que la céramique n'était pas droite dans la douche, mais il n'a pas été question d'un manque de carreaux. Or, il s'agissait d'un problème qui était apparent et qui aurait dû être dénoncé à ce moment. Vu le retard des bénéficiaires, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur, qui a conclu qu'il était question d'une malfaçon apparente et non dénoncée dans le délai prescrit. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur un problème touchant leurs portes intérieures, qui auraient été mal installées et mal taillées. À cet égard, ils s'étaient plaints du fait que les portes étaient difficiles à ouvrir, de sorte que l'entrepreneur a apporté certains correctifs qui se sont révélés inefficaces et qui témoignent d'une malfaçon dans l'installation des portes. Un expert a noté que plusieurs cadres de porte devraient être corrigés et que, par conséquent, plusieurs portes coupées ou rabotées devraient être remplacées. Or, puisque les dommages causés aux portes résultent d'un usage subséquent à des correctifs apportés par l'entrepreneur après la réception de l'immeuble, il faut estimer que ces dommages résultent d'une malfaçon dénoncée dans les délais prévus.
KATERINE MICHAUD et JONATHAN CLOUTIER, bénéficiaires, et LES GESTIONS ADSTOCKS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
L'administrateur a effectué des travaux sur l'immeuble du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires. Or, lorsque le bénéficiaire a constaté l'existence d'un nouveau problème à la suite de ces travaux, soit des craquements et des vibrations du plancher, l'administrateur a conclu à l'absence de bruits et de craquements anormaux. En l'espèce, le rehaussement de la structure du plancher par l'administrateur a permis au peu d'espace laissé entre les murs et les lattes formant le recouvrement de plancher de se resserrer. Le fait de soulever le plancher a ajouté de la pression sur les planches qui touchent les murs, ce qui a provoqué plus de craquements, qui ne sont pas tolérables. Le défaut existant dans la structure du plancher a empêché de déceler les craquements et les vibrations, de sorte que, si la construction avait été adéquate à cet égard, les craquements auraient pu être découverts et la pose remise en question. L'impossibilité de découvrir ce vice à cause du soutien de la structure du plancher, l'esprit du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et les circonstances fondent à retenir que la situation a été découverte pendant la deuxième année de la garantie. En l'espèce, il y a lieu de conclure à la présence d'une malfaçon et les travaux nécessaires devront être effectués pour corriger les craquements du plancher causés par l'absence d'espace entre les lattes de bois et les murs.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS ST-HIPPOLYTE, bénéficiaire, et 9129-2516 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème touchant les planchers de deux unités, ceux-ci étant froids à proximité des murs extérieurs. Après vérification, l'administrateur a relevé un écart de température normal entre la surface du plancher à proximité des murs et au centre de chacune des pièces visées, de sorte qu'il a conclu à l'absence de malfaçon. Le bénéficiaire a demandé l'arbitrage de cette décision. Son expert, qui a pratiqué une ouverture au bas du mur de leurs appartements respectifs, a constaté que la pellicule de polyéthylène devant agir à titre de pare-air aurait été fixée à la fourrure plutôt qu'à la lisse. Il y aurait donc une discontinuité qui permettrait à l'air de se glisser entre la lisse et la fourrure. L'expert du bénéficiaire a aussi constaté un problème d'étanchéité en haut de la cage d'escalier, à l'intersection des quatre murs, ce qui cause des fuites d'air chaud vers le haut et produit un effet d'aspiration d'air froid au bas des murs dans les unités en cause. Ces malfaçons seraient la cause du problème dénoncé, soit des planchers anormalement froids en période hivernale. En l'espèce, le bénéficiaire a établi l'existence de malfaçons qui pourraient expliquer le problème des planchers anormalement froids dans les unités en cause et il y a lieu de conclure qu'il a été causé par la mauvaise installation des feuilles de polyéthylène et par le manque d'étanchéité des murs mitoyens dans la cage d'escalier. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis, mais il n'aura pas à suivre les recommandations de l'expert des bénéficiaires. S'il n'effectue pas les travaux dans les délais prévus et selon les normes et les règles de l'art existant dans l'industrie de la construction, l'administrateur devra prendre en charge ces travaux.
SDC 1120 DE SANCERRE, LONGUEUIL, bénéficiaire, et INNOMAX DIVISION RÉSIDENTIELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur des déficiences observées à l'extérieur de leur résidence. Lors d'une visite de la propriété, l'administrateur a pu constater des anomalies au revêtement de briques qui confirmaient l'impression des bénéficiaires et il a conclu à la présence d'un vice caché. Ainsi, il a noté que chaque point mentionné représentait un problème qui, avec le temps, influerait sur la résistance de l'enveloppe de maçonnerie, dont la résistance était grandement diminuée et le vieillissement prématuré serait accéléré. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision. En ce qui concerne les solins, l'entrepreneur n'a respecté ni la norme applicable ni les règles de l'art et, même s'il n'y a pas eu d'infiltration d'eau à ce jour, les exigences doivent être respectées. Puisque les trois experts intervenus au dossier s'entendent pour affirmer que les solins manquants représentent une défaillance aux normes, l'entrepreneur devra prendre tous les moyens utiles pour que des solins d'une seule pièce répondant aux normes soient installés à toutes les ouvertures sur le pourtour du bâtiment. Quant aux robinets, l'administrateur a noté que plusieurs étaient manquants ou non conformes au Code national du bâtiment et l'entrepreneur devra corriger cette situation. Enfin, en ce qui concerne le parement de briques, même s'il existe une question de perception relative à un éclairage adéquat et à une distance optimale au moment de l'appréciation de ce parement, il faut aussi tenir compte de la réalité quotidienne de l'usage de la propriété. Ainsi, de nombreuses photographies prises dans les conditions idéales démontrent des lacunes sur tous les plans des façades à différentes heures et sous différents éclairages et il n'y a pas lieu de croire que les défauts de la mise en place du parement de briques ne sont visibles que sous certaines conditions particulières. En effet, même si certains angles et certains éclairages font ressortir davantage les défauts, il y a en l'espèce une mise en place déficiente qui ne répond aux exigences ni du Code national du bâtiment ni de la norme applicable. L'enveloppe extérieure en briques de la propriété est déficiente en entier. L'entrepreneur devra corriger toutes les anomalies constatées dans le respect des exigences et des normes.
M. DEMETRI KARAMALIS et Mme ELIZABETH VALLIANATOS, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER TITAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage portant sur quatre points reliés à l'esthétique de son immeuble. Elle a beaucoup insisté sur l'évolution de la situation, y compris les tentatives de réparation antérieures et les délais passés, ainsi que sur un problème qu'elle qualifie toujours de majeur, soit la source d'un écoulement d'eau, en ajoutant que l'apparence actuelle de sa résidence n'est pas acceptable. Or, alors qu'elle devait démontrer la présence de malfaçons, donc que les travaux réalisés par l'entrepreneur auraient été mal faits selon les normes applicables, la bénéficiaire n'a présenté aucun témoin ni expert qualifié pour témoigner quant aux normes de l'industrie et aux manquements dans l'exécution des derniers travaux de l'entrepreneur à cet égard. Par ailleurs, la preuve tend à démontrer que les travaux exécutés respectaient les règles de l'art et les normes de l'industrie. Dans ces circonstances, la demande d'arbitrage doit être rejetée.
Mme AZADUHI POLAT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En novembre 2009, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont conclu une entente quant à la construction d'une maison. La réception a eu lieu le 23 février 2011 et les bénéficiaires ont conclu l'acte d'achat et ont déménagé dans leur nouvelle résidence le 8 mars. Ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points en février 2012, mais l'administrateur a conclu que les délais de dénonciation n'avaient pas été respectés. Les bénéficiaires ont prétendu qu'elles n'étaient pas au courant des modalités de dénonciation, car elles n'avaient pas pu en prendre connaissance lors de l'inspection préréception. C'est pour cette raison qu'elles n'auraient pas dénoncé les malfaçons apparentes dans les trois jours suivant la réception du bâtiment. Or, même si l'entrepreneur a empêché la bénéficiaire d'examiner en détail toutes les dispositions du formulaire d'inspection préréception, elle a tout de même eu l'occasion dans les jours suivants de lire et de s'informer de son droit et de noter les malfaçons qu'elle croyait présentes. Or, elle n'a pas lu l'ensemble du formulaire et on ne peut attribuer cela au comportement de l'entrepreneur. Par conséquent, la réclamation portant sur des malfaçons apparentes doit être rejetée. Quant aux malfaçons non apparentes, la dénonciation a été faite 10 mois après leur découverte, ce qui dépasse le délai raisonnable de 6 mois qu'un bénéficiaire doit respecter. Les bénéficiaires ne peuvent invoquer leur ignorance de la loi pour excuser leur retard et leur réclamation doit donc être rejetée.
JESSICA GATTAS et VIVIANE ABOUD, bénéficiaires demanderesses, c. GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le premier propriétaire a procédé à la réception de la résidence en novembre 2008. Le bénéficiaire, propriétaire actuel de l'immeuble, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème nuisant au mécanisme d'ouverture et de fermeture des fenêtres à battants au rez-de-chaussée et l'absence de vis sur la toiture de tôle en façade de l'immeuble. En ce qui concerne le premier point, le bénéficiaire a constaté le problème en 2012, donc plus de trois ans après la réception de l'immeuble. Lorsque le problème a été dénoncé, plus de quatre années s'étaient écoulées depuis la prise de possession, de sorte qu'il faut déterminer si le problème risque de causer la perte du bien ou s'il constitue un danger. En l'espèce, il faut conclure que le fonctionnement difficile du mécanisme d'ouverture et de fermeture des fenêtres ne peut constituer une perte. Par ailleurs, puisque le problème résulte probablement de la pression sur les fenêtres découlant de la nature même du type de construction, il n'est pas question d'une malfaçon, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un élément garanti. En ce qui concerne la toiture, l'administrateur a eu tort de conclure que l'absence de vis était décelable lors de la prise de possession de l'unité résidentielle et qu'elle aurait donc dû être dénoncée à ce moment. En effet, même si le problème était alors détectable en théorie, ce défaut était non apparent pour un profane puisqu'il n'a été remarqué que plus tard, lors de travaux, par des ouvriers en position de le faire et observateurs. Néanmoins, puisque le problème a été dénoncé dans la quatrième année de la garantie, et comme il ne s'agit pas d'un problème qui pourrait entraîner la perte de l'immeuble, il y a aussi lieu de rejeter la demande sur ce point.
STÉPHANE GAULIN, bénéficiaire, et 9179-5211 QUÉBEC INC. / CONSTRUCTION DU PATRIOTE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont négocié un contrat pour la construction d'une résidence. Le contrat fait notamment état de deux extras importants, soit un lié à la construction et à la finition du sous-sol de la résidence ainsi que celui pertinent à la construction d'un logement se trouvant au deuxième étage de l'immeuble. Par ailleurs, lors des discussions, les bénéficiaires ont clairement exprimé leur désir que leur résidence soit insonorisée vu la présence d'un logement à l'étage et c'est pour éviter des problèmes à cet égard que des extras ont particulièrement été requis par le bénéficiaire et suggérés par l'entrepreneur dans le cadre de la négociation du contrat. Or, après avoir emménagé dans leur nouvelle demeure, les bénéficiaires se sont plaints de problèmes d'insonorisation, qu'ils ont dénoncés dans la première année de la prise de possession. Les bénéficiaires demandent maintenant l'arbitrage d'une décision de l'administrateur, qui n'a pas retenu leur réclamation dans son entièreté. Ils prétendent que, malgré l'absence d'une mention précise au contrat pour l'obtention d'un niveau précis d'insonorisation, leur attente raisonnable et objective faisait en sorte qu'ils avaient droit d'obtenir un indice d'insonorisation aux bruits d'impact de 60. L'entrepreneur prétend que rien dans le contrat n'indiquait qu'il fallait livrer une construction pour laquelle l'indice d'insonorisation serait supérieur à ce qui était prévu au Code national du bâtiment -- Canada 2005. En l'espèce, certains des points visent des malfaçons qui devront être corrigées. En ce qui a trait au problème d'insonorisation, même si le contrat est muet quant à l'atteinte d'un indice d'insonorisation, il demeure qu'il y a eu des ajouts au contrat de base à la demande des bénéficiaires. L'entrepreneur ne peut ignorer son devoir de conseil et prétendre que les bénéficiaires n'ont droit à aucune performance particulière au niveau de bruits d'impact alors qu'il a été question d'insonorisation dans le cadre des discussions et que des coûts additionnels ont été facturés à ce sujet. L'entrepreneur devra faire le nécessaire pour atteindre un indice d'insonorisation de 60.
MADAME GENEVIÈVE LECLERC et MONSIEUR JEAN-FRANÇOIS BERGERON, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS DU SOUS-BOIS (MP) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui comporte six balcons, a dénoncé, dans la quatrième année de la garantie, la présence d'une pente inversée sur l'un d'eux, une situation qui aurait causé une infiltration d'eau dans l'entretoit et qui avait le potentiel d'entraîner une détérioration de l'immeuble ainsi que des réparations majeures. L'administrateur a rejeté la réclamation, d'une part, car le problème n'avait pas été dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable et, d'autre part, car la situation ne comportait pas la gravité requise pour être qualifiée de vice caché. En l'espèce, l'inversion de la pente dénoncée constitue une malfaçon non apparente et non un vice. En effet, la pose d'une membrane entre la brique et la structure était conforme aux règles de l'art et constituait une protection efficace contre l'infiltration, de sorte qu'à ce jour, aucun signe d'infiltration n'a été détecté. Cette malfaçon ne cause donc aucun préjudice. En ce qui concerne la dénonciation, la situation a été découverte à l'automne 2010 et a été dénoncée en décembre 2012, soit longtemps après l'expiration du délai raisonnable, qui est de six mois à compter de la découverte.
COPROPRIÉTÉ 130 DU SANCTUAIRE, bénéficiaire, et SOMMET SUR LE GOLF INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation quant à plusieurs problèmes portant notamment sur les marches de leur escalier avant, la surface de leur balcon arrière, la présence du bois ayant servi de forme lors de la coulée de béton du plafond de leur chambre froide et sur l'emplacement de la valve de la conduite d'eau principale. L'administrateur a rejeté leur réclamation quant à plusieurs points, dont ceux-ci, d'où la demande d'arbitrage. En ce qui concerne les marches de l'escalier avant, il faut maintenir la décision de l'administrateur relativement à un bris qui était apparent lors de la réception et qui aurait dû être dénoncé à ce moment. Ce n'est pas parce que l'aménagement extérieur n'était pas terminé que ce défaut ne devait pas être dénoncé. La décision de l'administrateur doit toutefois être infirmée quant à un vallonnement aux marches et à des traits encavés puisqu'il n'est pas question de malfaçons apparentes. En ce qui a trait à la surface du balcon arrière, l'administrateur a noté la présence de traces consécutives à l'accumulation d'eau, ce qui aurait été acceptable et conforme aux règles de l'art. Or, il faut conclure qu'il s'agit plutôt d'une malfaçon non conforme aux règles de l'art pour une maison neuve. Un resurfaçage devra être effectué, lequel sera accompagné d'un nettoyage, pour enlever les traces de lignes, et de la mise en place d'une pente afin d'éloigner les eaux de la maison. Quant à la forme de bois, l'administrateur a noté l'absence de tout dommage résultant d'un surplus d'humidité aux éléments de bois et l'absence de disposition réglementaire sur la question. Or, l'entrepreneur a admis dans le contrat qu'il pourrait y avoir des infiltrations d'eau ou de la condensation, et les bénéficiaires ont remarqué une telle situation, de sorte qu'il n'est pas possible d'affirmer qu'il n'y a aucun risque d'humidité et que le fait de laisser le bois en place ne contreviendrait pas aux règles de l'art. Celui-ci doit être enlevé. Finalement, en ce qui concerne la valve, les bénéficiaires ont dénoncé une accessibilité inadéquate de la tête de la valve de la conduite d'eau principale, laquelle est enfouie sous le pavé imbriqué du trottoir avant. En l'espèce, obliger les bénéficiaires à fracturer le trottoir en cas d'urgence n'est pas une option acceptable, d'autant moins que la valve principale doit rester accessible même pour des situations qui ne seraient pas urgentes. La valve doit être rendue accessible en tout temps.
MADAME ANNA LISA ZANNI et MONSIEUR FRANCO ENEA, bénéficiaires, c. SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa propriété en février 2011. Au mois de novembre, en retirant le ruban de découpage qu'elle avait installé sur le mur de son salon, elle a constaté que la peinture appliquée sur celui-ci décollait. À l'époque, elle a cru que cela pouvait être causé par le type de ruban utilisé ou par la façon dont elle l'avait retiré. Toutefois, la situation s'est reproduite au mois d'avril 2012 lorsque, 48 heures après avoir appliqué la peinture, celle-ci s'est décollée. Elle a dénoncé cette situation au mois de mai suivant. L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire. Il a conclu, d'une part, qu'il ne pouvait s'agir d'une malfaçon et, d'autre part, que la dénonciation avait été faite dans la deuxième année de la garantie. Or, l'administrateur a commis une erreur. En effet, le problème a été découvert à l'intérieur de la première année, pendant laquelle la garantie couvre les malfaçons, et il a été dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable de six mois. Dans les circonstances, la garantie portant sur les malfaçons non apparentes s'appliquait. Cela dit, la bénéficiaire n'a pas démontré que le problème constaté constituerait une malfaçon. En effet, la situation résultait plutôt du fait que le ruban de découpage avait été laissé trop longtemps sur le mur, un tel ruban devant être retiré après quelques heures.
CHANTAL RENAUD, bénéficiaire, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et 4176855 CANADA INC./BOULET CONSTRUCTION, entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Notamment, il était question de l'absence de joint de scellement sur les colonnes et sur les murs du garage ainsi que du dépassement insuffisant des solins par rapport à la face extérieure du parement de maçonnerie de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire quant à ces points, étant d'avis que les travaux exécutés par l'entrepreneur semblaient acceptables et conformes aux règles de l'art. En ce qui concerne le joint de scellement, l'entrepreneur et l'administrateur n'ont pas démontré que le Code national du bâtiment -- Canada 1995 ne devrait pas trouver application. En l'espèce, la situation contrevient au code, qui prévoit que les structures de stationnement doivent être calculées conformément à une norme, laquelle comporte une disposition relative au scellement obligatoire du bas des colonnes et des murs. Puisqu'il y a contravention à ces dispositions, il faut conclure à l'existence d'une malfaçon et ordonner à l'entrepreneur d'intervenir. Quant aux solins, ce dernier a aussi omis de respecter une norme énoncée au code, et il n'a pas été démontré que la façon d'exécuter les travaux prévue à cette norme serait remise en question dans la documentation spécialisée ni par les fournisseurs de matériaux. Cette non-conformité au code correspond à une malfaçon et elle est suffisante pour mettre en oeuvre la garantie, et ce, même en l'absence d'une preuve des dommages. Les frais de l'expert du bénéficiaire seront accordés en partie, pour refléter l'utilité de sa participation quant aux questions soulevées dans le litige. Ils seront à la charge de l'administrateur.
SDC PRINCE-OF-WALES XV, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de novembre 2010. À l'automne de cette même année et au printemps 2011, ils auraient constaté des problèmes, qu'ils ont dénoncés à l'administrateur au mois de mars 2012, donc presque un an après que le dernier de ceux-ci eut été découvert. Saisi d'une réclamation, l'administrateur a conclu que certains problèmes étaient apparents lors de la réception, donc décelables pour un acheteur raisonnablement diligent, mais qu'ils n'avaient pas été dénoncés à ce moment comme ils auraient dû l'être. En ce qui concerne d'autres problèmes, il a noté qu'ils auraient dû être dénoncés dans un délai raisonnable, soit dans les six mois suivant leur découverte, ce qui n'avait pas été fait. Il a donc conclu que la réclamation devait être rejetée quant à ces points. En l'espèce, les malfaçons apparentes auraient dû être dénoncées dès la réception, tandis que celles non apparentes ou les vices cachés auraient dû l'être dans le délai raisonnable de six mois. Puisque les bénéficiaires n'ont pas respecté ces délais, leur demande doit être rejetée.
CAROLE LACELLE & PIERRE CHARLEBOIS, bénéficiaires, et PROJETS D'HABITATIONS CHANTIGNOLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble au mois de juin 2011. Au mois d'août suivant, il a constaté que le plancher était troué, bosselé de même que craquelé et a remarqué que la dalle sous celui-ci était affaissée dans la cuisine, les chambres, le salon et le couloir du logement. L'entrepreneur a indiqué qu'il effectuerait les travaux en procédant à la démolition de la dalle, à la coulée d'une nouvelle dalle ainsi qu'à la remise à neuf des planchers de bois franc et de céramique. Il a attribué la cause de l'affaissement à un problème relié au sol, lequel était gelé au moment de la coulée de la dalle. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente lors de la réception de l'immeuble et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Or, ce dernier n'aurait pas exécuté ceux-ci de la manière ou dans les délais prévus. L'entrepreneur indique qu'il ne s'était pas engagé à démolir et à refaire la dalle, mais bien à effectuer des travaux qui sont à présent exécutés, soit le nivellement de la dalle par l'ajout de surfaces correctrices sur le dessus de celle-ci et la remise en état des planchers dans certaines pièces. Il se replie derrière le principe voulant que l'entrepreneur ait le choix de la méthode corrective. Or, il faut faire une distinction entre les méthodes d'exécution et la détermination des travaux requis et conclure que le tribunal a l'autorité pour ordonner des travaux correctifs. En l'espèce, il y a lieu non seulement de remplacer la dalle au moyen de la coulée d'une nouvelle dalle, mais aussi, vu le compactage inadéquat du sol sous-jacent, d'enlever complètement celle qui est existante.
PIERRE GAUTHIER et MAURICE BIBEAUD, demandeurs, et FRANK-FORT CONSTRUCTION INC., défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur la noue de la toiture de sa résidence, laquelle n'était pas parfaitement rectiligne, et sur l'absence d'un fond de clouage, derrière le revêtement de gypse, qui lui permettrait d'installer des tringles à rideaux au-dessus de certaines fenêtres. À l'égard de la toiture, l'administrateur a considéré que la situation était apparente lors de la réception et qu'elle n'avait pas été dénoncée par écrit à ce moment, de sorte qu'il ne pouvait donner suite à la demande. De plus, il s'est dit d'avis que la situation était conforme aux règles de l'art et qu'il s'agissait d'une pratique courante dans le milieu de la construction. Quant à l'absence d'un fond de clouage, il a conclu que la situation était conforme aux normes établies dans le Code national du bâtiment -- Canada 2005 ainsi qu'aux règles de l'art et qu'il n'existait aucune obligation pour l'entrepreneur de prévoir un fond de clouage à un endroit précis derrière le revêtement de gypse. En ce qui concerne la toiture, il faut premièrement conclure que, au moment de la préinspection, la bénéficiaire n'avait pas l'obligation de retenir les services d'un expert pour effectuer une inspection de la toiture alors qu'elle était neuve ni celle de monter elle-même sur le toit afin de procéder à une inspection visuelle. Il faut ensuite conclure que la manière dont les bardeaux ont été installés constitue une malfaçon, et ce, même si elle ne remet pas en cause l'intégrité de la toiture. En effet, les couvreurs professionnels doivent connaître la méthode d'installation. Or, il n'y a pas eu respect des règles de l'art en l'espèce. Relativement au fond de clouage, il n'appartenait pas à la bénéficiaire de dire à l'entrepreneur comment poser les plaques de gypse lors de la création des pièces ni de l'informer que des fonds de clouage devaient être installés où les murs se rencontrent pour créer des coins autour de la fenêtre en saillie. Il y a donc malfaçon et même vice caché, ce qui est couvert par le plan de garantie. L'entrepreneur devra intervenir et payer les frais d'experts de la bénéficiaire.
JOCELYNE GÉLINAS, bénéficiaire de la garantie demanderesse, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En août 2010, lors d'une inspection préréception, des propriétaires d'unités dans un bâtiment en copropriété se sont plaints d'une mauvaise insonorisation entre celles-ci. Une expertise a permis de conclure que les murs de la cage d'escalier avaient un indice de transmission du son qui ne respectait pas les exigences minimales qu'impose le Code national du bâtiment -- Canada 2005. L'administrateur a conclu que le problème constaté satisfaisait à tous les critères de la malfaçon et qu'il n'était pas apparent au moment de la réception pour un acheteur raisonnablement diligent. Il a accueilli la réclamation et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires dans un délai de 30 jours, d'où la demande d'arbitrage. L'entrepreneur est d'avis que les cloisons qu'il a utilisées respectent les normes de l'industrie et qu'elles ne seraient pas à l'origine des problèmes d'insonorisation. Bien que l'administrateur et lui aient présenté une expertise favorable à leur position respective, il y a lieu de retenir celle de l'expert de l'administrateur, soit un spécialiste en acoustique dont le témoignage ne dépassait pas son domaine de compétence, ainsi que ses recommandations quant à la manière dont les déficiences dans l'isolation des murs de la cage d'escalier devront être rectifiées. Un délai de 60 jours sera accordé pour l'exécution du travail par l'entrepreneur et la prise de mesures afin d'évaluer l'atténuation du bruit aérien. Ainsi, l'entrepreneur se conformera aux recommandations et effectuera ses travaux dans un délai de 30 jours. Lorsqu'il sera établi que l'isolation répond aux normes minimales, il achèvera les travaux de finition des murs.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 117 ET 119, RUE LATOUCHE, QUÉBEC, bénéficiaire, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Dans un premier temps, en 2010, les parties ont conclu une entente réglant en partie un problème relié à la maçonnerie de béton au périmètre de leur résidence. Elles ont toutefois été incapables de s'entendre quant à l'application de cette entente. En effet, après que l'entrepreneur eut livré les éléments de maçonnerie qui seraient utilisés pour faire les remplacements nécessaires, les bénéficiaires ont manifesté leur insatisfaction puisque la teinte et la couleur des matériaux n'étaient pas similaires aux pièces déjà installées. L'entrepreneur et l'administrateur prétendent que le problème sera moins visible avec le temps et que leur obligation de fournir des matériaux de couleur et de teinte similaires est une obligation de moyens qu'ils ont respectée. En l'espèce, non seulement la teinte et la couleur des produits de béton sont un élément distinctif du bâtiment, mais l'entrepreneur s'est engagé à insérer des produits de béton dont la couleur et la teinte sont similaires et sujettes à l'approbation des bénéficiaires en cas de modifications. Par ailleurs, en vertu de l'entente intervenue entre les parties, l'entrepreneur s'est engagé à remplacer intégralement les produits de maçonnerie par des produits dont la forme est similaire et approuvée par les bénéficiaires. Enfin, ces derniers n'ont pas clairement abandonné leur droit de recevoir des matériaux de béton de teinte et de couleur similaires. Dans ces circonstances, l'entrepreneur devra remplacer tous les produits de maçonnerie par des produits dont la forme est similaire et de teinte et de couleur uniformes par rapport à ceux déjà installés. D'autre part, il est question d'une demande reliée à la toiture de la résidence des bénéficiaires. En effet, ceux-ci ont dénoncé un problème de soulèvement des bardeaux qui couvrent le toit et ce problème a déjà fait l'objet de plusieurs interventions de l'entrepreneur. Les bénéficiaires demandent la réfection totale du toit, tandis que l'entrepreneur prétend qu'il n'aurait à faire que les réparations nécessaires. À cet égard, il faut conclure que la pose des bardeaux sur le toit constitue une malfaçon qui touche tous les bardeaux de la toiture. Ainsi, si les bardeaux ont été posés selon la méthode des vents ordinaires et s'ils se sont envolés à au moins six reprises, il est fort probable que ce soit à cause d'une exposition à de grands vents. Dans ces circonstances, la réparation des bardeaux devra se faire en utilisant la méthode dite «des grands vents» décrite dans la fiche technique du fabricant; sinon, la toiture devra être refaite au complet.
JOHANNE CHOREL et ALAIN VALLIÈRES, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE, entrepreneur, et APCHQ INC. (GBRN), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2014-04-08), 500-17-073985-122, 2014 QCCS 1495, SOQUIJ AZ-51063476
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires, avant d'acheter une propriété dont la réception remontait au mois de juin 2010, ont procédé à une inspection du drain français. Il a été impossible d'examiner celui-ci, avec une caméra, du côté gauche de l'immeuble en raison de la présence de clous, qui le transperçaient et en bloquaient le passage. Par ailleurs, une section du drain était complètement inondée d'eau trouble du côté droit. Au mois de décembre, une réclamation a été présentée pour que des travaux correctifs soient effectués. L'administrateur a rejeté la réclamation après avoir conclu qu'il n'y avait eu ni blocage du drain, ni humidité excessive, ni inondation depuis l'occupation de la résidence, et ce, malgré des conditions favorisant la rétention d'eau près des murs de fondation arrière et latéraux. Par ailleurs, il a conclu que le problème avait été dénoncé dans la deuxième année de la garantie, que la garantie sur les vices cachés trouvait application et que l'on ne pouvait conclure à l'existence d'un vice caché. En l'espèce, la situation dénoncée a été découverte dans la première année de la garantie, et il fallait donc examiner la réclamation en fonction de la garantie contre les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception. La présence d'eau trouble dans la section inondée et l'accumulation de dépôts sur les parois du drain démontrent que celui-ci ne remplit pas son rôle, et il faut conclure que l'installation du système de drainage ne respecte pas les règles de l'art ni les normes généralement reconnues, de sorte qu'il y a malfaçon. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires.
MADAME MANON NOËL et MONSIEUR DENIS HAMEL, bénéficiaires, et 9112-1558 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 38, 107, et 116
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire et l'entrepreneur. Rejetées.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de ventilation de son immeuble. Ainsi, il a mentionné l'absence de grille de transfert entre les corridors et les appartements et a fait valoir que l'absence d'un système de compensation d'air visant à contrer les pertes provoquées par le fonctionnement des extracteurs d'air causait une ventilation inadéquate et irrégulière ainsi que de la condensation dans les fenêtres, qui se changeait par la suite en glace. L'administrateur a accueilli la réclamation du bénéficiaire sur ce point et l'entrepreneur conteste cette décision. Il soutient notamment que des systèmes d'extraction, d'infiltration et de ventilation d'air plus performants peuvent être conçus et installés, mais que cela fait inévitablement augmenter le prix d'achat des unités et que, en l'espèce, des choix ont été faits avec le promoteur du projet, compte tenu des prévisions budgétaires et du prix de vente anticipé. Il indique aussi que les problèmes dont font état les propriétaires seraient liés à leur utilisation de leur résidence. En l'espèce, l'administrateur a eu raison de conclure que l'entrepreneur ne s'était pas conformé aux normes applicables pour assurer une ventilation adéquate dans certaines unités du bâtiment, et il faut conclure à la présence d'une malfaçon non apparente. Par ailleurs, plusieurs occupants sont forcés de vivre dans des conditions où ils n'ont pas une ventilation minimale et une qualité d'air qui leur permettrait d'obtenir un degré de confort acceptable, de sorte qu'on pourrait même conclure à l'existence d'un vice caché. Il paraît évident que le choix du système et son caractère élémentaire ont été motivés par des contraintes budgétaires, et rien ne démontre une utilisation anormale des lieux par les occupants. L'entrepreneur devra réaliser les travaux correctifs requis afin d'assurer que, pour les unités d'habitation touchées, les normes soient respectées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ L'ORÉE DU PARC, bénéficiaire, et 9166-6735 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 53
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En février 2011, les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble. Dans ce contexte, le bénéficiaire a procédé à une visite des lieux et l'entrepreneur a écrit à la main les éléments à parachever sur le formulaire d'inspection pré-réception. Quelques mois plus tard, le bénéficiaire a remarqué plusieurs problèmes relatifs à la maçonnerie. L'administrateur a reconnu que celle-ci présentait des malfaçons sur l'ensemble du bâtiment, mais il a rejeté la réclamation des bénéficiaires aux motifs que le tout était apparent au moment de l'inspection pré-réception et qu'il aurait dû y avoir dénonciation à ce moment. La réclamation aurait toutefois dû être accueillie. D'une part, les bénéficiaires ont fait valoir que les joints de maçonnerie s'étaient effrités progressivement, ce qui n'a pas été contredit. D'autre part, même si elles paraissent évidentes lorsqu'on les découvre, les déficiences touchant l'immeuble ne sautent pas aux yeux, surtout pour un profane en matière de maçonnerie comme le bénéficiaire. Il n'est donc pas raisonnable de soutenir que ce dernier aurait dû déceler les malfaçons dès février 2011, d'autant moins si l'on considère que l'entrepreneur ne les a pas vues. Il faut donc conclure que les bénéficiaires ont agi avec diligence dès qu'ils ont constaté que les malfaçons portaient sérieusement atteinte à la maçonnerie de leur bâtiment. De plus, même en supposant que celles-ci étaient apparentes, il faudrait conclure que la dénonciation n'est pas tardive, car l'entrepreneur n'a pas assumé ses responsabilités lors de l'inspection du bâtiment. En effet, il aurait alors dû jouer un rôle plus proactif, c'est-à-dire diriger la visite d'inspection de même qu'indiquer au bénéficiaire les vices et malfaçons présents ou ceux dont il devait connaître l'existence. Or, l'entrepreneur n'a même pas fait le tour du bâtiment à l'extérieur lors de la visite, et il ne peut, dans les circonstances, invoquer une dénonciation tardive.
ALEX FRANÇOIS et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS TRILIKON CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 17, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires de 30 maisons de ville. À l'arrière de chacune des propriétés est située une terrasse formée d'une dalle de béton dans laquelle se trouvent des barres d'armature en acier. Cette dalle repose sur des murets de soutènement et constitue aussi le plafond d'un passage souterrain qui mène aux places de stationnement des unités. Le bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, qui a ordonné à l'entrepreneur de corriger des problèmes de fissures ainsi que d'infiltration d'eau au béton des terrasses et d'écoulement d'eau aux ouvertures des murets de soutènement. L'entrepreneur s'oppose à la décision rendue et soutient que personne ne demeure ou ne gare sa voiture dans les passages souterrains, que l'intégrité des dalles n'est pas contestée et qu'il n'est pas question de malfaçon ou de qualité fautive d'exécution, que les fissures constatées sont la conséquence du comportement normal des matériaux et que d'importantes sommes auraient dû être engagées pour rendre les dalles imperméables lors de la construction. Or, la preuve présentée par l'entrepreneur ne fonde pas à modifier la décision rendue, laquelle s'appuie sur une preuve qui démontre que les fissures constatées se trouvent à plusieurs endroits, qu'elles sont sérieuses, qu'elles pourraient causer une détérioration future des dalles et qu'elles se qualifient de malfaçons. En l'espèce, des mesures additionnelles auraient dû être prises pour éviter l'apparition de fissures, et la situation actuelle doit être qualifiée d'inacceptable.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 1 À 30 TERRASSE VAN GOGH, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS QUORUM INC., entrepreneur, and LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois d'août 2009 et ils ont présenté des réclamations à l'administrateur au mois d'août 2010, notamment quant à des craquements à leur plancher de bois franc. L'administrateur n'a pas considéré qu'il y avait une malfaçon et n'a pas retenu la réclamation des bénéficiaires sur ce point. Or, à l'occasion d'une visite des lieux qui s'est déroulée dans le contexte de la demande d'arbitrage, il a été possible de constater la présence de craquements anormaux. L'administrateur a indiqué que ceux-ci étaient plus prononcés et que, s'ils avaient été tels lors de son inspection, il aurait conclu qu'ils devaient être qualifiés de malfaçon. Il n'est donc plus en accord avec sa conclusion initiale. Il y a donc lieu de conclure que les craquements du plancher de bois franc aux endroits indiqués résultent d'un vice de construction, qui a été dénoncé durant la période de protection prévue au Règlement sur la garantie des bâtiments résidentiels neufs et dans le délai prévu de une année. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de refaire tous les planchers de l'unité. Ce dernier devra plutôt enlever le plancher aux endroits désignés comportant des craquements importants, lesquels devront être refaits. À ce moment, il devra constater l'ampleur ainsi que la cause du problème et déterminer si celui-ci est généralisé ou non. S'il l'est, l'entrepreneur devra effectuer tous les travaux correctifs nécessaires.
CATALIN VORNICESCU et ANGELA STOLEAR, bénéficiaires, et 9179-5948 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur le fait que le drain français de son immeuble était situé à l'intérieur du mur de fondation, sous la dalle de plancher du sous-sol. Les plans prévoyaient que le drain serait situé à l'extérieur de l'immeuble. L'administrateur a accueilli la réclamation, ayant conclu que l'absence de drain au pied des murs de fondation constituait une malfaçon, soit un travail mal exécuté compte tenu des normes qui lui sont applicables, car les travaux de drainage n'étaient pas conformes aux normes et aux règles de l'art. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision. Il n'a pas été en mesure d'expliquer pourquoi le drain avait été installé à l'intérieur plutôt qu'à l'extérieur du périmètre de la fondation. Le motif donné au bénéficiaire après l'installation, à savoir la présence d'ocre ferreuse dans le sol, n'était qu'un prétexte, et il ressort qu'aucun obstacle physique n'empêchait l'installation du drain à l'extérieur de la fondation, ce qui aurait permis un drainage adéquat de la nappe phréatique, située à cet endroit. Cette anomalie n'est pas suffisamment grave pour remplir le critère de gravité du vice caché, mais cela est sans importance puisqu'il faut uniquement déterminer si les travaux réalisés sont conformes aux normes et aux règles de l'art. En l'espèce, plusieurs références recommandant une installation extérieure des drains français ont été citées par l'architecte du bénéficiaire, et il faut donc conclure qu'il y a une malfaçon. L'entrepreneur devra donc, au choix et à la discrétion du bénéficiaire, installer un drain français à l'extérieur du périmètre de la fondation.
DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, c. SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 670 MONTÉE MASSON, MASCOUCHE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, 116, et 124
Règlement hors cour (C.S., 2013-10-07), 500-17-071002-128
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur propriété au mois de juin 2006. Pendant les premières années, ils ont communiqué directement avec l'entrepreneur pour tout problème existant ou découvert, et celui-ci a toujours été rassurant, promettant d'entreprendre les réparations nécessaires afin de régler les différents problèmes mentionnés. Les bénéficiaires n'ont donc pas ressenti le besoin d'aller plus loin. L'entrepreneur a ensuite cessé de les rappeler, et il a ultimement fermé son entreprise. En juillet 2010, les bénéficiaires ont dénoncé leurs problèmes auprès de l'administrateur et ont présenté une réclamation. Or, celle-ci a été rejetée au motif que les problèmes invoqués n'étaient plus couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs puisqu'ils n'avaient pas été dénoncés dans les délais prévus, soit dans les six mois suivant leur découverte. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Les bénéficiaires n'ont fourni aucune explication satisfaisante pour justifier leur tardiveté, et les points dénoncés n'ont pas la gravité d'un vice majeur qui risque d'entraîner une perte partielle ou totale de l'immeuble, soit le seul type de problème encore couvert pendant la quatrième année de la garantie.
MÉLANIE PELLETIER et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS K.D.S., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire portant notamment sur la présence d'ocre ferreuse dans le sol de sa propriété. Selon lui, il s'agissait d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment, et il reviendrait à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour que la situation soit réglée de façon définitive et de la manière qui avait été suggérée par son expert, soit par un rehaussement des fondations. Il fait valoir que les moyens proposés par l'administrateur sont nettement insuffisants. Les correctifs qui ont été suggérés par l'administrateur constituaient uniquement des moyens visant à atténuer la situation actuelle et ne représentaient pas une solution permanente et définitive, tandis que les solutions mises de l'avant par le bénéficiaire, soit le soulèvement de la maison ou le cuvelage des fondations pour les rendre imperméables, étaient durables. Il n'y a pas lieu de retenir l'argument de l'administrateur selon lequel les drains sont actuellement fonctionnels et qu'il n'est donc pas nécessaire de rechercher une solution définitive. En effet, lorsqu'un dommage est progressif, comme c'est le cas en présence d'un problème d'ocre ferreuse, des corrections permanentes doivent être appliquées dès son apparition et il ne faut pas attendre que la situation s'aggrave pour agir. En l'espèce, le fait pour l'entrepreneur de construire les fondations dans la nappe phréatique constituait un vice de conception, de construction et de réalisation. De plus, la contamination des drains par la bactérie de l'ocre ferreuse est une malfaçon du sol dont l'entrepreneur est responsable. Il faudra régler la situation de manière permanente, soit en rehaussant la résidence, soit en procédant à un cuvelage.
DAVID RICHER, bénéficiaire, et 9141-3873 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en août 2009. En septembre 2010, ainsi qu'en février et en mars 2011, ils ont présenté des réclamations à l'administrateur en vue d'apporter des correctifs sur certains éléments de leur propriété. Il était notamment question de bruits provoqués par le frottement des conduits de ventilation sur le plancher et d'odeurs dans l'évier de leur cuisine. Les réclamations des bénéficiaires portant sur ces éléments ont été rejetées, d'où la demande d'arbitrage. En ce qui concerne les bruits de frottement, l'administrateur a conclu qu'ils n'étaient pas couverts par la garantie, car ils résultaient de modifications apportées au sous-sol par les bénéficiaires. Or, les bruits sont plutôt causés par les attaches métalliques des conduits de ventilation sur les poutrelles. Il s'agit d'une malfaçon qui a été découverte et dénoncée durant la deuxième année de la garantie, alors que la protection contre les malfaçons était terminée. Quant aux odeurs émanant de l'évier de la cuisine, les bénéficiaires ont affirmé qu'elles se présentaient à intervalles irréguliers. Leur expert a vérifié la pente du tuyau d'évacuation de l'évier et a constaté qu'elle ne répondait pas aux exigences minimales du Code de plomberie du Québec, ce qui pourrait être à l'origine des odeurs. Cette malfaçon a été perçue pour la première fois au mois d'août 2010, soit à l'intérieur de la première année de garantie, et a été dénoncée un mois plus tard, soit en septembre 2010. La réclamation des bénéficiaires doit donc être accueillie sur ce point, et l'entrepreneur devra effectuer les vérifications et les réparations nécessaires pour régler le problème.
ROCK TREMBLAY et une autre, bénéficiaires, et 9005-2507 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a fait l'acquisition d'une unité de copropriété. Peu après en avoir pris possession, il a dénoncé un problème d'installation des lattes de bois de son plancher en bambou, qui présente des renflements qui ne sont pas perceptibles au toucher. Ces derniers sont toutefois visibles en position debout et sous la lumière naturelle du soleil. Ils sont également visibles pour une personne en position assise ou à genoux. Selon le bénéficiaire, le plancher aurait dû être collé ou installé avec des clous de calibre 18. Il veut obtenir le remplacement du plancher et refuse que celui-ci soit sablé, alléguant qu'il a acheté un plancher neuf et qu'il veut préserver la durée de vie utile de ce dernier. L'entrepreneur nie la présence de tout problème. Le sous-traitant de l'entrepreneur a indiqué qu'il était normal de voir des renflements lorsqu'un plancher de bambou est installé au moyen des méthodes de clouage ou d'agrafage. Cela a d'ailleurs été observé dans une salle d'exposition, mais pas au même degré que chez le bénéficiaire. Le sous-traitant a d'ailleurs admis qu'il n'expliquait pas aux clients les inconvénients se rattachant au clouage et à l'agrafage puisque cela aurait un effet sur ses affaires. Il est normal de voir des renflements occasionnels sur un plancher de bambou installé selon les méthodes de clouage ou d'agrafage. Or, ce n'est pas ce qui a été observé chez le bénéficiaire. En l'espèce, le plancher qui se trouve dans son unité est touché par une malfaçon et il n'est pas conforme aux règles de l'art. En ce qui concerne la méthode corrective à privilégier, il n'est pas possible d'ordonner le recours à une méthode particulière à l'entrepreneur. Ce dernier devra corriger la situation de manière que le plancher soit conforme aux règles de l'art ainsi qu'au plan de garantie. La solution retenue devra par ailleurs garantir au bénéficiaire une durée de vie utile de son plancher qui soit acceptable pour un plancher de cette nature.
ANDRÉ GINGRAS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9141-0001 QUÉBEC INC., entrepreneur
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueilli.
M. le juge Morissette: Bien que le règlement ne contienne aucune clause privative applicable aux décisions arbitrales, une déférence est de mise à l'égard du processus de résolution des différends qu'il met en place. Ainsi, la norme de la décision raisonnable trouve application. En l'espèce, le mis en cause n'a pas procédé à une interprétation déraisonnable du contrat intervenu entre les parties ou du règlement, ses propos s'inscrivant plutôt dans le courant de la jurisprudence arbitrale rendue en application du plan de garantie. La réclamation des intimés était couverte par la garantie, et ce, indépendamment de la façon dont on caractériserait la situation en cause. Par ailleurs, bien que la solution retenue ne soit pas celle préférée par les intimés, il s'agissait de mesures correctives importantes ainsi que coûteuses. La conclusion portant sur ce point était motivée et les raisons données à son soutien étaient à la fois intelligibles et cohérentes. La diminution prévisible de la hauteur de plafond dans le sous-sol de l'immeuble n'était pas une malfaçon. Les intimés n'ont pas démontré que cette diminution constituait une violation du Code national du bâtiment 1995, du règlement de zonage de la Ville ou des règles de l'art. Les intimés pourront toutefois exercer un recours devant une cour de justice s'ils considèrent que la valeur de leur maison ou la jouissance qu'ils peuvent en tirer se trouvent diminuées par la situation. Finalement, même si la solution recommandée par leur expert serait plus durable que celle choisie, il demeure que le mis en cause n'avait pas à choisir la meilleure solution possible mais qu'il devait s'assurer que la solution retenue serait conforme au plan.
CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée appelante c. LISA RAE et un autre, requérants intimés, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause intimée, LE GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 13, 19, 112, et 121
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mai 2008, les bénéficiaires ont dénoncé des problèmes concernant le plancher de bois franc de leur résidence. L'administrateur a conclu qu'il était question d'une malfaçon non apparente au moment de la réception de l'immeuble et qu'il était anormal que des espacements soient présents de façon permanente sur le plancher, compte tenu du taux d'humidité des lattes et de celui de la propriété, et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs. L'entrepreneur a exécuté des travaux, mais les bénéficiaires estimaient que ceux-ci n'avaient pas corrigé la situation. L'administrateur a accueilli une nouvelle réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux vérifications et aux correctifs requis, tout en tenant compte du fait que les planchers ne pouvaient plus être sablés. Cette décision doit être maintenue. L'entrepreneur a reconnu que les travaux effectués par son sous-traitant n'avaient pas corrigé la situation. La présence continue d'espacements anormaux entre les lattes de bois n'est pas contestée et personne n'a soutenu que cette situation pouvait être considérée comme acceptable. Par ailleurs, l'entrepreneur ne peut chercher à démontrer que les bénéficiaires seraient responsables de la situation ou qu'ils n'auraient pas maintenu un taux d'humidité adéquat dans leur demeure puisqu'il s'agit d'un point qu'ils auraient dû invoquer en arbitrage à la suite de la première décision de l'administrateur. Quant à l'état de la situation à la suite des correctifs, l'entrepreneur n'a pas démontré que les bénéficiaires n'auraient pas maintenu un taux d'humidité adéquat. La preuve démontre plutôt que le recours à de la pâte pour remplir les espacements n'était pas une solution appropriée.
CONSTRUCTION MACX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie, et LINE MORIN et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2007. En mai 2008, ils ont dénoncé une série de problèmes et ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a considéré que des fissures qui avaient été remarquées dans la fondation et la façade de l'immeuble étaient attribuables au comportement normal des matériaux utilisés au moment de leur assèchement et qu'elles n'étaient donc pas couvertes par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cela doit être confirmé. L'administrateur a également rejeté une plainte des bénéficiaires relativement à une réparation inadéquate du gypse du plafond de la salle d'eau de leur sous-sol. Il a conclu qu'il y avait une légère malfaçon en ce qui concerne le travail effectué mais que cette malfaçon était apparente et qu'elle aurait dû être dénoncée au moment de la prise de possession de l'immeuble, donc en juin 2007, pour être couverte par la garantie. Sur ce point, la décision de l'administrateur ne peut pas être retenue. Il n'est pas raisonnable d'exiger que l'acheteur d'une maison neuve inspecte chaque pouce de la maison avant la réception, surtout au plafond. En l'espèce, ce n'est qu'en grimpant sur un escabeau et en se trouvant à quelques pouces de l'endroit endommagé qu'il a été possible d'examiner celui-ci, et l'on ne peut s'attendre à ce qu'un acheteur se prête à un tel exercice pour examiner l'ensemble du bâtiment. La malfaçon ne pouvait donc pas être qualifiée d'apparente et elle devait être dénoncée dans la première année suivant la prise de possession, ce qui a été fait. La réclamation des bénéficiaires doit être accueillie sur ce point et l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs appropriés.
9125-3575 QUÉBEC INC. (GESTION IMMOBILIA), entrepreneur, et FRANCE BEAUCHAMP et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 14 juillet 2008. Le 4 février 2010, ils ont notamment dénoncé la présence de fissures dans l'ensemble de l'immeuble. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ce point au motif que la dénonciation avait été faite pendant la deuxième année de la garantie et que le problème constaté n'avait pas la gravité d'un vice caché mais était plutôt relié au comportement normal des matériaux. En l'espèce, il est possible que l'on soit en présence de malfaçons. En effet, les fissures observées sont uniquement situées aux coins métalliques; elles ne sont pas généralisées à l'ensemble des travaux de gypse. On ne peut donc pas retenir qu'il s'agirait d'une situation résultant du comportement normal des matériaux. De telles malfaçons, pour être couvertes par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, doivent apparaître dans la première année suivant la réception des travaux et être dénoncées au plus tard six mois après leurs premières manifestations. En l'espèce, en supposant que les fissures seraient toutes apparues la dernière journée de la première année de la garantie, soit le 14 juillet 2009, les bénéficiaires auraient donc eu jusqu'au 14 janvier pour dénoncer le problème. La dénonciation effectuée le 4 février 2010 a été faite à l'extérieur des délais applicables et la réclamation doit être rejetée pour ce motif.
PRÉVOIS GUERRIER et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS INNOVATEL (2007) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur résidence en 2008, ont présenté à l'administrateur une réclamation portant sur plusieurs points, dont un problème au fil chauffant de l'entrée d'eau principale de leur maison, lequel n'avait pas été installé selon les normes du manufacturier. L'administrateur a conclu que l'entrée d'eau était déjà protégée contre le gel par un isolant rigide et que le fil chauffant, qui semblait défectueux, n'était pas nécessaire. Il a décidé que l'entrepreneur devrait créditer aux bénéficiaires le coût du matériel et de sa pose. Les bénéficiaires sont toutefois inquiets et ils voudraient qu'une décision vienne confirmer la défectuosité du fil pour que l'entrepreneur puisse être tenu responsable en cas de gel de l'entrée d'eau. En l'espèce, il est évident que le fil, tel qu'il est installé, est inutile et que son fonctionnement pourrait même causer un problème d'électricité et d'incendie. Il constitue une malfaçon couverte par le contrat de garantie dont on devrait s'occuper. Il faut cependant tenir compte du fait qu'il a été installé à la demande des bénéficiaires alors que son inclusion n'avait pas été prévue aux plans initiaux et que son remplacement occasionnerait des coûts importants, évalués à 100 000 $ par les bénéficiaires, puisqu'il faudrait procéder à une excavation en dessous des fondations de l'immeuble pour y avoir accès. Opter pour une telle solution serait inéquitable. Il faut donc conclure que l'administrateur a eu raison d'exiger de l'entrepreneur qu'il crédite aux bénéficiaires le coût du fil et de son installation plutôt que d'imposer son remplacement.
BENOÎT GAGNON et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NORMAND GUIMONT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 109 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 19 décembre 2009, les bénéficiaires ont procédé à la réception d'une unité de copropriété. Lors de leur inspection des lieux, il y avait de la poussière dans toute l'unité ainsi que des matériaux et des débris de construction dispersés un peu partout, ce qui rendait la circulation et la visibilité difficiles dans l'ensemble des pièces. Après cette inspection, des travaux de nettoyage ont été faits par des employés de l'entrepreneur pour rendre les lieux habitables. Le 22 décembre, les bénéficiaires ont emménagé. Le 17 février 2010, ils se sont plaints de divers problèmes, dont la présence de taches de ciment sur le carrelage de céramique de la salle de bains principale. Or, en réalité, il ne s'agissait pas de ciment mais d'un défaut inhérent au carreau même. Or, cette malfaçon n'était pas apparente puisque, au moment de l'inspection, la salle de bains, tout comme le reste de l'unité, était sale, obstruée et couverte de poussière. Les bénéficiaires ne pouvaient donc pas raisonnablement constater le défaut avant le nettoyage effectué par la suite. L'entrepreneur devra trouver un carreau du même type et de la même teinte que ceux utilisés dans le reste de la salle de bains et le faire approuver par les bénéficiaires avant de l'installer. Si ce matériau n'est plus disponible, les bénéficiaires devront choisir s'ils préfèrent conserver le carreau actuel ou en faire installer un nouveau.
CORINNE MONPAYS et un autre, bénéficiaires, et 9124-5480 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION T.D.P.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui est occupé depuis 2005. L'entrepreneur ayant omis de remplir toutes les formalités nécessaires à la réception du bâtiment, la date de réception a été fixée au mois de mai 2009, ce qui avantage le bénéficiaire puisque les éléments de sa réclamation seront évalués en fonction de cette date. Ainsi, un problème relié à un mauvais entretien ou au comportement normal des matériaux depuis 2005, qui pourra paraître normal dans les circonstances, sera perçu différemment. On considérera qu'à la réception de l'immeuble, en 2009, au moment où tout aurait dû être en ordre, une déficience était présente. Même si l'administrateur et l'entrepreneur s'opposent à une telle approche, il s'agit du prix à payer par l'entrepreneur pour avoir omis de s'assurer que la procédure de réception avait bien été effectuée en 2005.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CHÂTEAU LAUSANNE, bénéficiaire appelant, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. (GMB), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation concernant, entre autres choses, des problèmes à son plancher de bois franc. Il était question de l'affaissement de l'extrémité de certaines planches adjacentes au joint de la céramique de sa cuisine et de craquements. L'administrateur a considéré que la situation n'était pas inhabituelle et qu'elle résultait du comportement normal des matériaux. Selon lui, il n'était aucunement question de malfaçons. Cette décision doit être maintenue. Le bénéficiaire n'a pas démontré la présence de malfaçons, ce qu'il devait faire pour obtenir gain de cause. Par ailleurs, en ce qui a trait aux craquements, l'administrateur a renvoyé l'arbitre à un document rédigé par l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec qui remarque que l'absence totale de craquements est presque impossible puisque le travail dû à l'assèchement peut créer de légers bruits localisés et sans gravité.
YVES GINGRAS, bénéficiaire, et CONSTRUCTION CANADIENNE 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 109, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une résidence dont la charpente était en bois d'oeuvre et pouvait être vue de l'intérieur de l'immeuble, une conception communément appelée «à poutres et poteaux». Peu après la réception du bâtiment, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, ayant constaté la présence de problèmes associés à l'assèchement du bois utilisé pour la construction. Ainsi, il était question d'infiltrations d'air, d'eau, d'insectes et de rongeurs ainsi que de l'apparition de fissures et de torsions aux poutres ainsi qu'aux poteaux. L'administrateur, qui a conclu que le problème constaté relevait plus de l'esthétique que de la malfaçon, n'a pas retenu plusieurs éléments de la réclamation. Une visite des lieux a permis de constater l'ampleur des problèmes causés par l'assèchement du bois, soit des retraits, des torsions, des gerces et des fissures aux poutres ainsi qu'aux poteaux. Le bois composant le squelette de l'immeuble présentait en effet un taux d'humidité trop élevé par rapport à la norme et il a séché trop rapidement après sa pose. Les conséquences se sont révélées progressivement et elles continueront à le faire, touchant divers éléments en conséquence. L'entrepreneur s'étant engagé à respecter les normes fixées au Code national du bâtiment 1995 à l'égard de tous les travaux, il a manqué à son engagement lorsqu'il a utilisé un bois trop humide selon ses dispositions. Il faut conclure qu'il y a eu un manquement aux règles de l'art de même qu'un manquement au code, ce qui s'est traduit par une malfaçon non apparente, se manifestant rapidement au cours de l'année qui a suivi la livraison. Cette malfaçon ne peut être qualifiée de simplement esthétique, car elle a entraîné des effets négatifs. Le problème devra être corrigé, la seule solution envisageable en l'espèce étant le remplacement des poutres et des poteaux.
MONIQUE MEUNIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et COOPÉRATIVE DE TRAVAILLEURS LES HABITATIONS APEX, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 124, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En novembre 2009, l'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire et a ordonné à l'entrepreneur de procéder à des travaux correctifs en vue d'éliminer la présence d'égratignures sur la surface de son plancher de bois franc. L'entrepreneur, afin d'obtenir ce résultat, a procédé à un sablage en profondeur, pour ensuite appliquer une nouvelle teinture et du vernis sur le bois. Le bénéficiaire est insatisfait des résultats obtenus. Il fait valoir que le plancher qu'il avait vu dans la maison modèle et celui qu'il a initialement reçu dans sa maison, composé de lattes prévernies en usine, comportait entre celles-ci un profil en «V», symbolique pour ce genre de lattes, qui aurait disparu avec le sablage. Il invoque également la présence de petites bulles d'air et de poussière dans les finis appliqués sur place. Le bénéficiaire demande le remplacement des planchers des deux niveaux de sa résidence. D'une part, la présence de bulles d'air et de poussière n'est ni généralisée ni visible à moins de savoir où regarder. D'autre part, les travaux effectués, bien qu'ils aient fait disparaître le profilage des lattes, étaient acceptables et conformes aux règles de l'art, et ils ont donné au plancher l'apparence d'un bois brut au lieu de celle d'un parquet préverni, bonifiant ainsi la valeur de la maison du bénéficiaire. L'insatisfaction de ce dernier n'est pas la conséquence d'une faute de l'entrepreneur mais plutôt d'un manque de communication, puisqu'il a accepté que les travaux se fassent et qu'un ponçage et un sablage soient effectués. La réclamation du bénéficiaire doit être rejetée.
JEAN-FRANÇOIS PAQUIN, bénéficiaire, et TRINITÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa maison en juin 2006, a fait une réclamation auprès de l'administrateur en mai 2009, soit pendant la troisième année de la garantie. Sa réclamation portait notamment sur un problème d'efflorescence -- un dépôt cristallin qui se trouve sur la surface des murs de pierre -- sous les fenêtres avant du rez-de-chaussée de l'immeuble. L'administrateur a rejeté sa réclamation sur ce point. Il a conclu que le problème d'efflorescence ne remplissait pas les critères du vice caché, car il n'était pas suffisamment grave pour nuire à l'utilisation de l'immeuble. En arbitrage, le bénéficiaire a affirmé qu'il ne s'agirait pas d'un vice caché mais plutôt d'une malfaçon. Toutefois, dans la mesure où les malfaçons ne sont couvertes que pour une période de un an à partir de la réception, cette nouvelle position n'est d'aucun secours au bénéficiaire. Par ailleurs, on ne peut parler de malfaçon en l'espèce, l'efflorescence étant un phénomène qui s'atténue avec le temps, généralement inexistant dès le quatrième hiver suivant la construction d'un immeuble.
SAMI TEMIMI, bénéficiaire, c. BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont occupé leur résidence à compter de mai 2005. En septembre 2007, ils ont avisé l'administrateur d'un problème de drainage, mentionnant la présence d'une boue rougeâtre dans le bassin de captation et suggérant que leur drain était probablement bouché par l'ocre ferreuse. Dans les faits, bien que le système de drainage soit fonctionnel, l'empierrement au-dessus du drain serait insuffisant par rapport aux règles de l'art et à ce qui est prévu par le Code national du bâtiment 1995. Cela risque de nuire à la longévité du drain et de réduire sa durée de vie. Il faut donc déterminer si ce problème serait un «vice caché» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Trois éléments importants ressortent de la preuve soumise. Premièrement, le niveau de la nappe phréatique est relativement élevé, même s'il se situe sous la dalle de béton. Deuxièmement, aucun blocage du drain de fondation ne s'est produit depuis l'occupation de l'immeuble, bien que certains dépôts de silt se soient faits dans le bassin de captation. Finalement, l'empierrement du drain de fondation est insuffisant. Toutefois, les bénéficiaires n'ont pas démontré l'existence d'un problème sérieux relié à l'ocre ferreuse. Il n'y a pas de boue rougeâtre dans le fond du bassin de captation, seulement un dépôt de silt, et il n'y a pas de crainte sérieuse d'obstruction à court ou moyen terme. Ainsi, le problème constaté n'atteint pas le degré de gravité du vice caché et la réclamation des bénéficiaires doit être rejetée.
LUCIA IULIANELLA et un autre, bénéficiaires, c. RÉNOVATIONS LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence le 24 février 2006. Dans les jours qui ont suivi, et avant la réception de l'immeuble, un refoulement d'eau est survenu, sans toutefois causer de dégâts. Avisé de la situation, l'entrepreneur a envoyé son plombier, qui a conclu qu'un tuyau avait gelé et qui a corrigé la situation. Un deuxième incident semblable s'est produit en janvier 2009, occasionnant cette fois divers dégâts. Le bénéficiaire a alors adressé à l'entrepreneur une mise en demeure lui demandant de procéder aux travaux d'assèchement, de démolition et de réparation ainsi qu'une compensation financière pour les dommages causés. L'administrateur, qui a dû rendre une décision dans le dossier, a conclu qu'il était question d'une malfaçon non apparente lors de la réception du bâtiment ou d'un vice caché et que la dénonciation du problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. En effet, considérant que le délai de dénonciation avait commencé à courir après le premier incident, l'administrateur a calculé qu'une période de 35 mois s'était écoulée. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision mais, à ce stade, il n'est question que du délai de dénonciation. Lorsque le représentant de l'entrepreneur a inscrit une note sous la rubrique «Liste des travaux à parachever ou à corriger» dans la déclaration de réception, cette note équivalait à une dénonciation du problème. Ainsi, la dénonciation s'est faite dans les délais prévus, et ce, tant auprès de l'entrepreneur qu'auprès de l'administrateur, qui a reçu copie de la déclaration. Les questions relatives aux travaux de réparation et aux autres dommages-intérêts réclamés seront débattues à une date ultérieure.
JEAN-SÉBASTIEN DROLET, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 116, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2007, le bénéficiaire a constaté la présence de dépôts orangés dans son bassin de captation. En février 2008, il a dénoncé cette situation à l'administrateur. Celui-ci, considérant que le bénéficiaire n'avait pas respecté le délai de dénonciation de six mois et que le problème constaté ne constituait pas un vice caché, a rejeté la réclamation sur ce point. Le bénéficiaire demande notamment l'arbitrage relativement à cette question. Pour ce qui est du délai de dénonciation, il faut noter que le bénéficiaire n'est pas un expert et que la présence de dépôts orangé dans son drain ne devait pas nécessairement l'alarmer sur-le-champ. Aux fins du calcul du délai, il faut considérer que la véritable découverte des faits serait plutôt survenue vers le 9 juillet 2007, au moment où un ingénieur expert a examiné le système de drainage de l'immeuble. La dénonciation s'est donc faite dans un délai raisonnable. Quant au problème constaté, il ressort notamment que l'épaisseur de la pierre concassée au-dessus du drain ne respecte pas les normes minimales qu'édicte le Code national du bâtiment 1995 ou ce que prévoyait le contrat, que le bénéficiaire a déjà commencé à subir des dommages, que la durée de vie et la solidité du système sont altérées et que même des nettoyages fréquents du système ne produiraient éventuellement plus d'effet. Le système de drainage du bénéficiaire comporte un vice caché et l'entrepreneur devra procéder, selon les règles de l'art et les termes du contrat, à son remplacement.
JACQUES HAZEL, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS JEAN PÉLOQUIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment le 12 juillet 2006. Le 18 mai 2007, ils ont dénoncé à l'entrepreneur un certain nombre de problèmes concernant notamment une infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et un problème à la porte-fenêtre, tout en mentionnant l'existence de «plusieurs autres travaux non énuméré(s)» qui seraient à terminer. Dans sa décision, l'administrateur les a invités à faire une nouvelle dénonciation écrite des vices évoqués comme les «autres travaux non énuméré(s)» en les dénonçant clairement pour pouvoir bénéficier de la garantie. Les bénéficiaires ont donc dénoncé ces vices le 23 novembre 2007, en précisant leur nature. L'administrateur, dans le contexte de sa deuxième décision, a mentionné que cette seconde dénonciation avait été faite dans la deuxième année suivant la réception du bâtiment et que les problèmes liés à des malfaçons n'étaient plus couverts. Il a rejeté les six points de la réclamation. Il a correctement décidé que la dénonciation avait été effectuée pendant la deuxième année et que les malfaçons n'étaient pas couvertes. Il a toutefois mal qualifié certains des problèmes soulevés par les bénéficiaires. Notamment, il était question d'une finition incomplète au fascia de la lucarne avant, qui n'est pas uniquement un problème d'ordre esthétique mais qui diminue également la protection contre l'eau et l'humidité offerte au bardeau de bois. Il s'agit d'un vice caché et non d'une malfaçon, et les corrections nécessaires devront être apportées.
GOYETTE, DUCHESNE ET LEMIEUX INC., entrepreneur, et MANON TESSIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Quelques mois après la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont adressé une lettre à l'entrepreneur et à l'administrateur dénonçant des problèmes constatés à la suite d'une inspection. L'une de ces dénonciations concernait deux descentes d'escalier extérieures menant au sous-sol de l'immeuble qui n'étaient pas adéquatement protégées contre le gel. La profondeur des fondations ne respecterait pas, selon l'expert des bénéficiaires, les exigences énoncées à l'article 9.12.2.2 (1) du Code national du bâtiment 1995. La réclamation des bénéficiaires a été rejetée par l'administrateur. Celui-ci allègue en arbitrage qu'un isolant est présent le long des murs de béton de l'escalier et que l'on ne constate pas de conséquences directes découlant de ce problème invoqué par les bénéficiaires. La preuve soumise confirme que les descentes d'escalier n'ont pas été construites en conformité avec le code et, bien qu'il y ait absence de preuve d'un préjudice ou de dommages causés à l'immeuble, l'entrepreneur devra apporter les travaux correctifs nécessaires pour rendre le tout conforme. Par le passé, il était possible qu'un tel manquement ne soit pas qualifié de malfaçon, dans la mesure où il ne nuisait pas à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation d'un immeuble, ou encore n'était pas susceptible de nuire à ces dernières. Toutefois, ce critère n'est maintenant plus pertinent et n'est d'aucune aide à l'entrepreneur, qui n'a pas respecté une norme du code.
KIEU THUY TRUONG et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 116, et 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le 27 février 2008. Le ou vers le 11 mars suivant, ils ont constaté des gondolements, des écaillements et des fissures sur environ 75 % de la surface du plancher de bois du salon, un plancher usiné haut de gamme fait de bois dur exotique. L'entrepreneur a conclu que cette situation était due à une infiltration d'eau préalable à la pose du revêtement de bois du plancher ainsi qu'à l'humidité du béton antérieurement à la pose du plancher, et il a entièrement remplacé le plancher du salon au mois d'avril. Dans les mois qui ont suivi, les bénéficiaires ont constaté des défauts touchant cette fois l'ensemble des planchers dans différentes pièces, soit des plissements à certaines lattes. Ils ont alors mis l'entrepreneur en demeure d'apporter les corrections nécessaires au mois d'août. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une malfaçon qui avait été dénoncée dans les délais applicables, car il était question d'un manquement aux règles de l'art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment qui était caché au moment de la réception. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de la décision quant au problème de plissements. À la lumière de la preuve présentée par les divers experts retenus par les parties, il faut conclure que les problèmes constatés ont été occasionnés par une malfaçon liée à la fabrication des planchers mais également aux conditions de leur entreposage avant leur pose et à la pose elle-même.
CONSTRUCTION RAYMOND ET PAUL INC., entrepreneur, et FRANCIS MARANDA et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
THÉRÈSE LIBOIRON et un autre, bénéficiaires, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres choses, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
JEAN-LUC CRÉPEAU, bénéficiaire, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres choses, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
SYLVIE COLLIN, bénéficiaire, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble le 7 juillet 2006. Le 26 mars 2008, ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur un problème relativement à l'échangeur d'air du bâtiment. Selon eux, l'entrepreneur s'était engagé à installer un système d'échangeur d'air avec recirculation. Il y a toutefois mésentente quant à la fonction «recirculation». L'administrateur a rejeté la réclamation au motif qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché qui aurait pu faire l'objet d'un recours pendant la deuxième année suivant la réception du bâtiment. Or, l'échangeur d'air installé par l'entrepreneur souffre non seulement de malfaçons, mais aussi d'un vice caché. En ce qui concerne les malfaçons, des éléments de l'appareil sont défectueux et les conduits d'amenée d'air sont mal scellés et lâches. Quant au vice caché, le mécanisme de contrôle, installé sur le mur de la salle à manger, comporte les fonctions «échangeur d'air» et «recirculation d'air», mais l'appareil ne donne pas de second usage. Les bénéficiaires n'étaient pas en mesure de constater ce déficit d'usage, qui a été décelé par un spécialiste. Ils ont dénoncé ce déficit -- qui constitue un vice caché -- dans la deuxième année de la garantie, année pendant laquelle les vices cachés sont couverts. Leur réclamation doit être accueillie et l'entrepreneur devra installer un nouveau système d'échangeur d'air et de recirculation d'air.
JOSÉE MACDONALD et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9067-1959 QUÉBEC INC. (ALIE CONSTRUCTION INC.), entrepreneur
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueillie en partie.
La sentence sur le problème de fondation est déraisonnable et justifie l'intervention du tribunal. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a pour objet de garantir les assurés contre les malfaçons, et la solution suggérée par la sentence arbitrale n'apporte pas la garantie à laquelle les requérants sont en droit de s'attendre. Non seulement cette solution n'est pas permanente mais, en outre, l'espace habitable du sous-sol serait considérablement restreint à la suite des travaux envisagés. Le représentant de l'intimée a lui-même déclaré qu'il faudrait couler du béton à l'intérieur du sous-sol et que le plafond serait par conséquent trop bas pour l'utiliser pleinement. Par ailleurs, les requérants n'ont pas à tolérer les bruits incessants de pompes à eau ni à entretenir celles-ci pendant tout le temps où ils habiteront cet immeuble. La solution proposée par leur expert, soit le soulèvement du bâtiment, est retenue. Elle permettra aux requérants d'utiliser leur sous-sol, sera permanente et évitera aux requérants d'entendre constamment le bruit des pompes à eau et d'avoir à les entretenir.
LISA RAE et MICHAEL NUTTER, requérants, c. CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. et GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mises en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Requête pour permission d'appeler rejetée dans le dossier no 500-09-019703-099 et requête pour permission d'appeler accueillie dans le dossier no 500-09-019711-092 (C.A., 2009-07-08), 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009 QCCA 1367, SOQUIJ AZ-50565751, B.E. 2009BE-713. Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le 30 septembre 2008, l'administrateur a rendu une décision concernant quatre points soulevés par la bénéficiaire. Parmi ceux-ci, il était question de l'écaillage des surfaces de béton de l'escalier et du balcon avant du bâtiment. Ce problème a été dénoncé par la bénéficiaire dans la deuxième année de la garantie. Une visite des lieux a permis de constater une dégradation importante et rapide de ces deux surfaces de béton depuis une inspection effectuée environ six mois plus tôt. Si cette dégradation devait continuer à évoluer au même rythme, une réparation éventuelle sera inévitable. Pour l'instant, cette malfaçon importante et grave rend l'usage très incommodant puisqu'elle entraîne des nettoyages fréquents et l'immeuble n'a pas une apparence digne d'une maison neuve. Par ailleurs, un acheteur éclairé aurait au moins demandé une diminution de prix équivalant au coût des réparations. L'entrepreneur devra effectuer les réparations qui s'imposent.
CAROLE BARABÉ, bénéficiaire, et HABITATIONS QUALITECH INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mars 2006, l'entrepreneur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, celui-ci n'ayant pas procédé à la réception des parties communes de l'immeuble. Un avis de fin des travaux portant la date du 1er septembre 2001 était annexé à cette lettre. Le bénéficiaire a procédé à une inspection et il a adressé une liste de réclamations à l'administrateur en juillet 2006. Tous les travaux relatifs aux parties communes étaient terminées à la fin de 2001 et toutes les unités de logement étaient occupées à cette date. La date de la fin des travaux peut donc être fixée au mois d'octobre ou de novembre de l'année 2001. Quant à la date de réception des parties communes, bien qu'il n'y ait pas eu d'inspection de celles-ci à l'époque, il faut tout de même tenir compte du fait que le syndicat a présenté des réclamations à l'entrepreneur, dont certaines ont été traitées. La réclamation de juillet 2006 a été déposée à l'extérieur des délais applicables et la demande d'arbitrage pour les points 2 et 6 doit être rejetée. Par ailleurs, les malfaçons dont il est question ont été dénoncées plus de quatre ans et demi et trois ans et demi, respectivement, après leur découverte. En matière de malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année suivante, la dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois. Les frais d'expert réclamés par le bénéficiaire sont accordés en partie, car une portion de son travail a servi au règlement partiel du dossier. La tranche des frais liés à la préparation et à la présence de l'expert devant le tribunal n'est toutefois pas accordée, tous les arguments du bénéficiaire ayant été rejetés. L'administrateur supportera les frais d'arbitrage, vu l'entente de règlement partiel intervenue entre les parties.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 840 CHEMIN DU BORD-DE-L'EAU, bénéficiaire demandeur, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 27, 35, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'immeuble des bénéficiaires a été livré en août 2004 et ceux-ci ont dénoncé un certain nombre de vices de construction en juin 2007. L'administrateur a rendu une décision rejetant notamment la réclamation des bénéficiaires relativement à l'absence d'isolant au périmètre du garage principal, sur le mur de fondation. Selon l'inspecteur-conciliateur de l'administrateur, la Loi sur l'économie de l'énergie dans le bâtiment oblige de mettre de l'isolation tout autour du garage mais, en l'espèce, il s'agit d'une malfaçon pour laquelle la garantie est expirée. Les experts au dossier s'entendent sur le fait que l'absence d'isolation au garage cause une perte d'énergie, et il faut considérer qu'il y a un espace habitable et habité au-dessus du garage. Par ailleurs, le plan de l'immeuble démontrait clairement la présence d'isolant au périmètre du garage et il faut donc conclure que l'entrepreneur avait l'obligation, en vertu du contrat, de poser cet isolant et que cette obligation est couverte par le plan de garantie. L'administrateur a eu tort de rejeter cette réclamation, qui porte en réalité sur un vice caché découvert et dénoncé dans les délais qui devaient être respectés. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires dans les six mois suivant la décision, sinon l'administrateur devra procéder lui-même aux travaux correctifs.
CHRISTIAN LALUMIÈRE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION HORIZON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire, qui a pris possession d'une unité résidentielle d'un immeuble détenu en copropriété divise, a notamment remarqué que son plancher de bois franc démontrait des anomalies: des lattes de bois étaient fissurées, d'autres craquaient et des fissures de retrait étaient apparentes. L'inspecteur qui a effectué une visite des lieux a conclu que ces problèmes constituaient des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux et que les réparations nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, tous les experts consultés par la bénéficiaire ont émis l'opinion que les problèmes constatés au plancher étaient causés par une trop grande humidité résultant d'un mauvais réglage du taux d'humidité ou d'une installation déficiente du pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol rendant le taux d'humidité dans le logement presque impossible à régler. Par ailleurs, lors de la visite des lieux, on a pu constater l'absence de pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol ainsi que dans les murs du sous-sol donnant sur l'extérieur. La décision de l'administrateur, qui a déclaré que les malfaçons constatées résultaient du comportement normal des matériaux, était erronée. L'entrepreneur devra démolir et reconstruire au complet, selon les règles de l'art, tout le plancher de l'entièreté de l'unité résidentielle pour y poser d'abord, à la grandeur, un pare-vapeur étanche. Par ailleurs, pendant l'exécution de tous les travaux, il devra déménager et entreposer à ses frais tous les meubles garnissant actuellement l'unité et reloger à ses frais la bénéficiaire et les personnes à sa charge. L'administrateur devra veiller à la bonne exécution des travaux, et il devra rembourser à la bénéficiaire ses frais d'expertise ainsi que les frais d'arbitrage.
DIANE BERGERON, bénéficiaire demanderesse, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 18, 19, 27, 30, 34, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
La réception des parties communes du bâtiment du bénéficiaire s'est effectuée le 24 août 2007 sans réserve. Le 3 février 2008, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur qu'il avait appris que le drain français extérieur n'avait pas été installé comme le prévoyaient les plans de l'architecte et qu'il aurait été remplacé par un drain intérieur. Par ailleurs, il a également constaté que la pente du terrain arrière était inversée par rapport à l'immeuble. Devant le rejet d'une réclamation auprès de l'administrateur quant à ces deux éléments, le bénéficiaire a demandé l'arbitrage. Ce dernier a démontré que l'installation du drain français devait se faire à l'extérieur des murs de fondation et que les pentes de drainage ne devaient pas permettre un écoulement de l'eau vers le bâtiment comme il a pu l'observer. Par ailleurs, l'affirmation de l'entrepreneur selon laquelle l'installation du drain à l'intérieur de l'immeuble visait à éviter des problèmes éventuels d'ocre ferreuse n'a pas été validée. Bien que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à son article 29 paragraphe 9, exclue de sa couverture «le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain», en l'espèce, les pentes négatives du terrain ne peuvent être considérées ni comme un système de drainage des eaux de surface ni comme des travaux de terrassement. Elles sont davantage le malheureux résultat d'une implantation trop basse du bâtiment à la suite d'une modification du niveau d'assise de la maçonnerie. Ainsi, l'écoulement des eaux vers l'immeuble constitue une condition aggravante au regard du drainage des fondations et une malfaçon. Les travaux de drainage ne sont pas conformes aux normes et aux règles de l'art et constituent une malfaçon couverte par la garantie. Par ailleurs, vu le bien-fondé et l'utilité de l'expertise, les frais pertinents et raisonnables, qui s'élèvent à 5 575 $, seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 680 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 38, 78, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 22 mars 2004, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur plusieurs problèmes touchant le bâtiment, dont les parties communes avaient été reçues le 15 novembre 2003. L'un de ces problèmes concernait la perte de bardeaux sur la toiture. À la suite d'une décision favorable au bénéficiaire rendue en avril 2005, des réparations ont été effectuées. Toutefois, en février 2006, le bénéficiaire a de nouveau constaté que des bardeaux étaient manquants. L'entrepreneur a affirmé ne pas être responsable et une réclamation en avril 2008 auprès de l'administrateur a été rejetée au motif qu'il s'agissait d'un vice de construction qui ne pouvait pas entraîner la perte partielle ou totale de la copropriété et qui n'avait pas été dénoncé dans le délai prévu de trois ans. L'argument avancé par l'entrepreneur et l'administrateur voulant que les dommages à la toiture soient la conséquence de vents violents et exceptionnels survenus en février 2006 n'explique pas qu'il ait fallu réparer la toiture à au moins trois reprises. L'exposition du bâtiment aux grands vents à proximité d'une servitude d'Hydro-Québec n'atténue pas les obligations de résultat de l'entrepreneur, qui doit réaliser des travaux exempts de malfaçons. Celui-ci n'a pas rempli son obligation de réparer les malfaçons dénoncées en 2004 et, malgré le temps écoulé, le règlement ne met pas fin à cette obligation.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 3546-3552 RUE ÉDITH À LAVAL, bénéficiaire, et HABITATION DANIEL MELANÇON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage relativement à sept points d'une décision rendue par l'administrateur. Il se plaint notamment de l'absence de solins sous les pierres d'assise des fenêtres de l'immeuble, ce qui constitue une violation des normes de la maçonnerie, et donc des règles de l'art. Il s'agit en l'espèce d'une malfaçon et d'un vice pouvant avoir des conséquences importantes, car l'absence de solins à d'autres endroits semblables a effectivement engendré un problème de pourrissement et de détérioration. En guise de réparation, il serait disproportionné, selon le bénéficiaire, d'exiger l'enlèvement de toutes les pierres d'assise des fenêtres et l'installation de solins partout, vu le coût très élevé de tels travaux. Or, on ne peut accueillir sa suggestion de lui fournir une garantie prolongée ou un cautionnement d'entretien d'au moins 10 ans, car le tribunal ne croit pas posséder la compétence pour délivrer des ordonnances de cette nature. Par conséquent, puisqu'il serait inéquitable que le bénéficiaire ne reçoive aucune indemnité pour cette malfaçon en raison du fait que le coût des travaux correctifs serait trop élevé, il convient d'adopter une autre solution au motif que d'autres travaux d'entretien, normalement non nécessaires, peuvent pallier et empêcher des dommages découlant de la malfaçon en question. L'entrepreneur est donc condamné à payer 2 500 $ au bénéficiaire afin de l'indemniser, de manière fort partielle, des coûts de l'entretien anormal qu'il devra effectuer à l'endroit des pierres d'assise des fenêtres pour compenser l'absence de solins aux endroits indiqués.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE BOURG DE LA RIVE, bénéficiaire, et BOURG DE LA RIVE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont reçu leur propriété le 31 mars 2006. Des problèmes de nivelage aux planchers ont rapidement été dénoncés à l'administrateur, qui a reconnu que la situation relevait d'un problème structural ayant des conséquences potentielles graves. Le 25 septembre suivant, l'entrepreneur n'étant plus dans les affaires, l'administrateur a décidé de faire des travaux de rajouts de nouvelles poutres et d'autres de renforcement structural. Les bénéficiaires ont par la suite demandé que les problèmes de dénivellement des planchers soient également réparés, mais l'administrateur a rejeté leur demande au motif que le dénivellement, quoique hors norme, lui paraissait convenable, d'où la demande en arbitrage. Bien que l'administrateur ait accompli des travaux de façon à stabiliser la situation et à empêcher tout affaissement supplémentaire, les divers signes, manifestations et dommages entraînés par la malfaçon structurelle en question qui se sont produits avant la réalisation des travaux de stabilisation n'ont pas été corrigés. Or, il n'était pas suffisant pour l'administrateur de régler seulement la cause du problème de l'affaissement des planchers. Par ailleurs, puisque le type de maison en cause est de qualité supérieure, et compte tenu de son état neuf, l'insistance des bénéficiaires pour que les malfaçons de dénivellement des planchers soient corrigées était raisonnable. Les travaux correctifs devront être effectués aux endroits touchés et il est entendu que tout endroit accessoire touché ou endommagé par ces travaux devra également être réparé selon les règles de l'art. Finalement, les bénéficiaires auront droit au remboursement des coûts raisonnables des experts qui ont été nécessaires pour faire valoir leur réclamation.
LINA SCOTTO et un autre, bénéficiaires, et 9061-2607 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ET RÉNOVATION OMÉGA)(EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé le fait qu'en septembre 2007 une obstruction de leur égout sanitaire s'était produite et ils ont réclamé à l'entrepreneur les frais de plombier engendrés par ce problème, qui serait relatif à la conduite reliant le bâtiment à l'égout. En mai 2008, l'administrateur a rendu une décision concernant une défaillance dans le tuyau d'évacuation des eaux usées de la résidence des bénéficiaires, qui rejetait leur réclamation au motif qu'ils n'avaient pas satisfait au critère de gravité suffisante à titre de vice caché au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème des bénéficiaires est lié au fait qu'à plusieurs endroits le tuyau d'excavation des eaux usées de leur maison forme un arc et accuse une contre-pente. Cette contre-pente constitue un vice qui était inconnu des bénéficiaires au moment de la réception du bâtiment et, comme elle était située sous la terre, il est évident qu'elle était cachée. Par ailleurs, la condition ayant mené à la présence de la contre-pente, soit l'affaissement du terrain, existait avant l'achat de la maison. Finalement, le blocage du tuyau ne s'est pas reproduit, grâce à son nettoyage régulier par le bénéficiaire, quoique la démarche de nettoyage représente une limitation importante dans la libre jouissance d'une résidence. La déficience constatée est à ce point grave qu'une personne ne ferait pas l'achat de la maison sans l'engagement ferme de l'exécution de réparations. La réclamation des bénéficiaires est accueillie; l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires selon les règles de l'art et il devra payer 256 $ aux bénéficiaires à titre de travaux conservatoires et urgents ainsi que 253 $ pour frais d'expertise.
LORRAINE JOLY et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS PRESTIGE CTC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 23
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris réception de leur immeuble en septembre 2007 et ils ont dénoncé par écrit auprès de l'entrepreneur des éléments qui devaient faire l'objet de correction ou d'achèvement. Le mois suivant, ils ont avisé l'entrepreneur et l'administrateur qu'ils étaient insatisfaits des interventions qui avaient eu lieu. Ils ont présenté une réclamation formelle à l'administrateur en novembre, dans laquelle il était notamment question de la présence d'égratignures sur les planchers dans diverses pièces. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un matériau de qualité inférieure susceptible de s'endommager plus rapidement et que c'était un problème apparent qui aurait dû être dénoncé dès la réception du bâtiment. Or, ce problème n'était pas apparent lorsque les bénéficiaires ont inspecté l'immeuble avec l'entrepreneur avant la réception, car les planchers étaient souillés et le nettoyage n'avait pas encore été effectué par ce dernier. Ce n'est que lorsqu'ils ont eux-mêmes nettoyé les planchers qu'ils ont pris connaissance de la situation. Les bénéficiaires ont agi avec diligence en dénonçant la malpropreté des surfaces, mais ils ne pouvaient manifestement pas dénoncer le problème d'égratignures, qui leur était alors inconnu. Finalement, bien que les matériaux utilisés aient été de qualité inférieure, cela ne change rien au fait qu'ils devaient être livrés en bon état. L'administrateur devra apporter les correctifs appropriés.
CHANTAL CORMIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie, et LES HABITATIONS PROMAX, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires et par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Aucune déclaration de réception du bâtiment n'a été rédigée. Une malfaçon apparente lors de la réception ou l'inachèvement des travaux à ce moment doivent être dénoncés par écrit le jour même ou dans les trois jours qui suivent si les bénéficiaires n'ont pas encore emménagé. L'ignorance de la loi ne peut relever ces derniers de cette obligation. Par conséquent, les éléments suivants de la réclamation doivent être rejetés: le fait que le plancher de bois franc à l'étage ne soit pas d'équerre, le crépi sur le mur, le fait que le plafond de la cuisine ne soit pas droit, la finition de la baignoire, la sablière simple au mur de la salle de bains à l'étage, l'absence de prise de courant extérieure en façade, la finition du podium et la pose de plaques de plâtre non terminée au sous-sol. Toutefois, l'inachèvement des travaux de la corniche de la marquise n'était pas visible, de sorte qu'ils devront être terminés. Une partie de ceux ordonnés par l'administrateur du plan de garantie ont déjà débuté. Les bénéficiaires ne peuvent remettre en question leur qualité ou leur efficacité. L'entrepreneur a le libre choix des moyens d'exécution de ces travaux, mais il est tout de même tenu à une obligation de résultat. La décision de l'administrateur d'ordonner le remboursement des coûts payés par les bénéficiaires pour la réparation de l'échangeur d'air défectueux est bien fondée. L'entrepreneur devra donner suite à ses engagements d'effectuer certains travaux. Les coûts de l'arbitrage seront à la charge de l'administrateur. Ne sont pas inclus dans ceux-ci les honoraires du conseiller juridique des bénéficiaires. En effet, les dépenses effectuées par les parties en vue de la tenue de l'arbitrage sont expressément exclues.
CÉLINE R. LEFEBVRE et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES MARC LALONDE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 20, 124, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage du bénéficiaire a notamment pour objet des égratignures sur les fenêtres de l'une des unités privatives d'un immeuble. Ces égratignures, qui sont, somme toute, invisibles de l'extérieur du bâtiment, ne peuvent être remarquées qu'en regardant les fenêtres sous certains angles de l'intérieur de l'unité visée, et particulièrement après un nettoyage des vitres de l'intérieur. Il est facile de concevoir qu'elles n'aient pas été notées lors de l'inspection préréception, d'autant moins que les parties privatives du bâtiment n'ont pas été visitées à ce moment. Même si l'entrepreneur a prétendu que les égratignures auraient pu survenir lors de nettoyages extérieurs des vitres après la date de l'inspection et que l'administrateur a décidé qu'il s'agissait d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée par écrit au moment de la réception, il faut plutôt conclure que ce défaut constitue une malfaçon non apparente et que la propriétaire de l'unité a agi dans un délai raisonnable en dénonçant la situation dans les six mois suivant sa découverte.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7906, 7906A, 7908 et 7910 RUE DROLET, bénéficiaire, et HABITATIONS ESPACES LOGIQUES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 29, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur du plan de garantie a rejeté la réclamation des bénéficiaires concernant l'écoulement d'eau provenant du plafond de la cuisine parce qu'elle aurait été tardive. Comme il s'était passé plus d'une année depuis la réception du bâtiment, ceux-ci devaient démontrer l'existence d'un vice caché et non d'une simple malfaçon. D'une part, un premier cerne est apparu en août 2006, alors que la dénonciation ne s'est faite qu'en octobre 2007. Or, l'obligation du bénéficiaire de dénoncer les malfaçons et les vices dans un délai de six mois suivant leur découverte est impérative. D'autre part, les cernes auraient été causés par l'absence de joints calfeutrants autour du bain. Il ne s'agit donc pas d'un vice caché. Les petites taches brunes au bas de la fenêtre en baie de la salle à manger ont probablement été causées par l'humidité et la condensation. Il ne s'agit pas d'un vice de construction ni d'une infiltration reliée à la fenêtre. La décision de l'administrateur est par conséquent maintenue. Les coûts de l'arbitrage payables par les bénéficiaires sont limités à 100 $, le solde étant la responsabilité de l'administrateur (art. 116 et 123 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
PATRICE RIVET et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème d'ocre ferreuse au cours de la troisième année de garantie. L'administrateur a conclu que cela ne constituait pas un vice caché au sens du contrat de garantie -- le problème ayant été découvert dès 2005, lors de l'achat de l'immeuble --, que la dénonciation avait été faite à l'extérieur des délais de la garantie applicable aux malfaçons non apparentes et qu'il ne pouvait pas intervenir. Il a toutefois commis une erreur en décidant qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. La formation progressive de dépôts d'ocre dans le drain français de la résidence n'a réellement été connue des bénéficiaires qu'en mars 2007. Avant cette date, même l'entrepreneur ignorait l'existence de ce problème. On ne peut reprocher aux bénéficiaires, des profanes, de ne pas avoir compris la nature ni l'étendue de cette situation inconnue tant de l'entrepreneur que de l'administrateur, qui avait visité l'immeuble et rendu une décision au début de 2006. Le vice était caché. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires, à la satisfaction des bénéficiaires.
DANIEL TROTTIER et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS R.T.S. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 124, et 139
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'une détérioration grandement prématurée de l'étanchéité de l'enveloppe de l'immeuble et d'un calfeutrage inadéquat, qui causent des problèmes d'intégrité à sa structure ainsi que des problèmes d'humidité, de moisissure et de champignons. La représentante du bénéficiaire s'est fait confirmer que la première date connue de l'administrateur relativement à la réception des parties communes est le 22 décembre 2001, à l'occasion d'une conversation téléphonique avec le secrétariat de l'administrateur. Les signes de détérioration auraient été constatés en mars 2006 et les dénonciations, faites le 12 juin suivant par courrier recommandé à l'entrepreneur et par courrier ordinaire à l'administrateur. Celui-ci n'a pas reçu la lettre. La représentante du bénéficiaire a rencontré l'administrateur à ses bureaux le 4 décembre 2006, croyant être dans les délais de cinq ans depuis la date de réception. Or, la réception des parties communes a eu lieu le 29 novembre 2001, comme l'a confirmé l'architecte en cause, et la fin des travaux a précédé cette date. Les demandes étant hors délai, elles ont été valablement rejetées en bloc par l'administrateur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre que les vices majeurs entre la troisième et la cinquième année de garantie. Même si les malfaçons alléguées peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le bénéficiaire, ce dernier n'a pas fait la démonstration que l'immeuble était placé dans une situation de perte, soit un dommage sérieux subi par l'ouvrage immobilier. Bien qu'il soit possible que les façades extérieures périssent de façon prématurée, cette probabilité n'a pas été prouvée. L'expert de la bénéficiaire n'a procédé à aucune inspection destructive pour déterminer le vice avec certitude et son rapport d'expertise ne parle que d'éléments latents potentiellement importants. De plus, il traite de l'enveloppe extérieure du bâtiment. Le bâtiment doit être étanche, ce qui est possible même si son enveloppe extérieure ne l'est pas. Pour ces raisons, la demande d'arbitrage est rejetée et le bénéficiaire supportera 50 $ des frais d'arbitrage.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 1274 GILFORD, MONTRÉAL (ANOUK FOURNIER), bénéficiaire, et 153642 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 27, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 29 juin 2007, l'administrateur a conclu que le décollement des pattes de bardeaux d'asphalte de la toiture de l'immeuble appartenant aux bénéficiaires est un comportement normal en hiver et qu'il constitue au plus un préjudice esthétique, en raison duquel il a ordonné une compensation de 5 000 $. Les bénéficiaires réclament que le toit soit refait. Un phénomène similaire s'était manifesté en 2003, et le manufacturier et l'entrepreneur avaient remplacé les bardeaux touchés. Ceux-ci ne se sont plus décollés. Contrairement aux prétentions de l'entrepreneur, il ne s'agit pas de retroussements normaux mais de décollements de bardeaux qui ne réagissent pas normalement aux différences de température. Comme les réparations partielles de 2003 se sont avérées suffisantes, il est ordonné de ne remplacer que les bardeaux touchés par le vice, en s'appuyant sur les photographies mises en preuve. En l'absence d'expertise quant à la valeur des travaux, les bénéficiaires pourront choisir de faire effectuer les réparations par un entrepreneur sélectionné par l'administrateur ou choisir l'indemnité, dont le montant sera négocié entre eux et l'administrateur.
JOSÉE GAGNON et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et LES ENTREPRISES R&G GAUTHIER LTÉE, entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en novembre 2004. Au mois d'août 2006, ils ont dénoncé plusieurs problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur. Notamment, il était question des défectuosités d'un levier de transfert de douche et d'un bain, du mécanisme d'ouverture de fenêtres à manivelles et de l'escalier avant de l'immeuble. Ces problèmes pourraient constituer des malfaçons, mais il ne s'agit certainement pas de vices cachés puisqu'ils ne nuisaient pas sérieusement à l'usage de l'immeuble et n'influaient pas sur le prix de revente de la maison. Les malfaçons doivent être dénoncées dans les six mois suivant leur découverte, ce qui n'a pas été fait en l'espèce. Les bénéficiaires ont découvert ces problèmes au début de 2005, soit alors qu'ils étaient couverts par la garantie portant sur les malfaçons, mais ils ont tardé à dénoncer la situation. Leur réclamation quant aux points mentionnés doit donc être rejetée.
GRZEGORZ ROZYCKI et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS NOUVELLE ÈRE (9107-3395 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur résidence le 15 novembre 2003. Ils ont accepté l'immeuble sans réserve et n'ont fait mention d'aucun élément de l'immeuble à parachever ni à vérifier. Le 16 octobre 2006, les bénéficiaires ont envoyé à l'entrepreneur une lettre, dont ils ont aussi transmis une copie à l'administrateur. Il y était question d'une série de problèmes dont ils avaient constaté l'existence depuis novembre 2003. Selon cette lettre, l'entrepreneur s'était engagé à examiner ces problèmes lorsqu'ils lui avaient été mentionnés, mais il ne l'avait jamais fait. L'administrateur, dans une décision rendue en mars 2007, a rejeté la réclamation des bénéficiaires, invoquant le fait qu'ils n'avaient pas dénoncé les problèmes constatés dans les délais applicables. En théorie, pour donner raison au bénéficiaire, l'existence d'une malfaçon, apparente ou non, ou d'un vice caché n'est pas suffisante: il faut également que le problème soit dénoncé à l'administrateur et à l'entrepreneur à l'intérieur d'un certain délai. Par exemple, certains points qui font partie de la réclamation constituent des malfaçons qui étaient apparentes au moment de la réception du bâtiment; elles devaient être dénoncées par écrit au moment même de la réception de l'immeuble ou dans les trois jours suivants si les bénéficiaires n'avaient pas encore emménagé. Dans les faits, lorsque les bénéficiaires ont signé l'acte de réception, ils n'ont mentionné aucun problème apparent qui aurait nécessité d'être corrigé. Leur réclamation actuelle tombe à l'extérieur des délais accordés. Quant aux malfaçons non apparentes, elles doivent être découvertes dans l'année suivant la réception et être dénoncées dans les six mois suivant leur découverte. En l'espèce, la dénonciation s'est faite environ trois ans après la réception. Finalement, s'il est question de vices cachés, le délai de découverte est de trois ans et la dénonciation doit se faire dans un délai de six mois. Peu importe la qualification donnée aux problèmes constatés par les bénéficiaires, on arrive à la conclusion que la dénonciation a été faite trop tard, et leur réclamation doit être rejetée.
MICHELINE MAZZA et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et EDIL NORD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire se plaint du manque de conduit scellé hermétiquement entre la prise d'air et l'échangeur d'air d'une unité de copropriété et qui cause des infiltrations d'eau dans les unités situées dessous. Un dégât d'eau ne constitue pas toujours un vice majeur. Or, comme le fait de ne pas corriger le vice aurait pour effet de créer des problèmes importants de moisissures aptes à rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné, voire porter atteinte à la santé et à la sécurité de ses occupants, il s'agit d'un vice de conception. Les experts des parties sont invités à proposer des solutions afin que l'administrateur puisse rendre une décision concernant les travaux à exécuter pour corriger le problème dans les 60 jours. L'administrateur devra rembourser les frais d'expertise du bénéficiaire jusqu'à concurrence d'une somme de 1 000 $.
SYNDICAT DU 3411, AU 3417, AVENUE DES ÉRABLES, bénéficiaire, et DEVEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires n'ayant pas fait parvenir à l'administrateur du plan de garantie la liste d'inspection préréception dans l'année suivant l'acceptation du bâtiment comme le prévoit l'article 2120 du Code civil du Québec, le plan de garantie ne leur est d'aucun secours relativement à leur réclamation concernant des vices non apparents.
RANJIT SINGH et une autre, bénéficiaires, et BÉTAPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a refusé d'appliquer le plan de garantie aux six manquements invoqués par le syndicat de copropriétaires bénéficiaire. En ce qui concerne le monte-personne, il présentait une malfaçon en raison d'un mauvais aménagement des lieux et d'un fonctionnement inadéquat. Le fait que le sous-traitant ait enlevé le monte-personne après la survenance d'un malentendu avec l'entrepreneur ne prive pas le bénéficiaire des effets du plan de garantie. Le monte-personne devra être installé selon les normes applicables. La non-conformité des raccords-pompiers (valves siamoises) qui prolongent le réseau d'extincteurs automatiques à eau (gicleurs) existait lors de la réception du bâtiment. Toutefois, une personne ordinaire ne pouvait pas la détecter. Dès qu'il en a eu connaissance, le bénéficiaire l'a dénoncée; il a respecté les termes de la garantie et il a droit au remboursement des coûts de réparation et de l'ajout de bouchons à ces valves siamoises. Le fait que la porte d'entrée d'une unité ne ferme pas correctement résulte de l'usure normale du bâtiment et ne constitue pas un manquement au sens du plan de garantie. L'effritement du crépi sur la dalle de béton du balcon d'une unité devra être corrigé par l'entrepreneur étant donné que le béton de surface qui y a été coulé dans le but d'éliminer des empreintes de pieds était inadéquat. La formation de cristaux dans une vitre d'une unité est due à un bris; la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue. Il sera donné acte de l'entente des parties quant au toit et le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expert relatifs à l'inspection du monte-personne, du toit ainsi que des valves siamoises.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE PLACE FLEURY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE GROUPE D3 INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les interstices actuels entre les lattes de bois du plancher des bénéficiaires sont inacceptables et le plancher doit être réparé. En l'absence de preuve d'un défaut d'entretien dans l'usage de la maison, l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires afin de corriger cette malfaçon.
CONSTRUCTION JACQUES LAPORTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et MARCEL BOURDEAU et une autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La présence de fissures au haut du mur de gypse à l'étage, dans le bureau, la cage d'escalier et la salle de bains, prouve l'existence d'un vice caché. Le mur devra donc être ouvert à ces endroits afin que le problème soit définitivement réglé. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé l'absence de pare-vapeur sur la laine isolante placée contre la poutre de rive entre le sous-sol et le plancher du rez-de-chaussée ni les nombreux joints ouverts à l'isolant du sous-sol dans le délai prévu au règlement, leurs réclamations à ce titre sont rejetées puisqu'il s'agissait de malfaçons apparentes. La réclamation quant à l'absence de pare-vapeur sur le mur extérieur entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher de l'étage est accueillie, car il s'agit d'un vice de construction majeur qui ne pouvait être soupçonné ni constaté par un acheteur prudent et diligent. Ce vice devra être corrigé par l'entrepreneur. Comme la pose d'un recouvrement incombustible sur l'isolant de mousse plastique qui a été placé sur le mur de fondation avait été expressément exclue des obligations de l'entrepreneur décrites au contrat de construction, la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La non-conformité de la plomberie en raison de l'absence d'un support de la colonne de renvoi constituant un vice caché, l'entrepreneur devra apporter les corrections nécessaires. La réclamation des bénéficiaires relativement au malfonctionnement du thermostat à l'étage est rejetée: ces dernières n'ont pas prouvé en quoi le plan de garantie trouverait application. Les réparations afin de corriger la fissure du parement de gypse à la partie supérieure de la porte devront être effectuées. Les frais d'expertise des bénéficiaires, de 2 276 $, devront leur être remboursés.
CHRISTINE LEPAGE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur qui lui a ordonné de procéder à des correctifs aux bardeaux d'asphalte. L'absence de membrane de départ, l'assemblage intégral par effet de chaleur qui fait que les bardeaux d'asphalte de la toiture se collent les uns aux autres et l'arrachage de bardeaux par le vent constituent un vice caché au sens de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il s'agit d'une malfaçon qui rend la résidence impropre à sa destination, qui a un caractère sérieux et qui ne pouvait être découverte grâce à un examen particulier. Pour ce motif, la demande d'arbitrage est rejetée.
LES HABITATIONS MEAUJÉ, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LE SYNDICAT CONDOMINIUMS CHÂTELETS PHASE II, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage de l'entrepreneur au motif que ce dernier a déposé sa demande hors délai. Comme la situation résulte d'une erreur de la part de l'avocat et que ce vice de forme n'a causé aucun préjudice au bénéficiaire, le délai de production de la demande d'arbitrage est prolongé. L'entrepreneur s'est opposé au dépôt du rapport de l'inspecteur au motif que ce dernier n'était pas présent à l'audience pour être contre-interrogé. Le rapport de l'inspecteur constitue un rapport de décision et non un rapport d'expert, si bien que ce dernier peut être déposé sans que l'inspecteur soit obligé de témoigner. Quant à la demande d'arbitrage proprement dite, les anomalies constatées au plancher de bois franc résultent d'une mauvaise utilisation du marteau. Ces écorchures constituent des malfaçons qui n'étaient pas apparentes au moment de l'inspection. Les planchers de l'étage sont acceptables. Cependant, tel n'est pas le cas des planchers du rez-de-chaussée, dont l'état actuel porte atteinte à la qualité du bâtiment. L'entrepreneur devra donc les remplacer.
CONSTRUCTION MARCEL BLANCHARD (1993) INC., entrepreneur, et ANTONELLO CALLIMACI, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant les problèmes d'infiltration d'eau survenue en avril 2005 à sa résidence. L'inondation n'a pas été causée par l'état du drain ni par le manque de pierres entourant celui-ci, mais bien par le mauvais fonctionnement du clapet de l'égout pluvial. Toutefois, le drain n'a pas été installé suivant les normes du Code national du bâtiment 1995, en raison de l'épaisseur insuffisante de l'enrobage de pierre autour du drain. Ce vice peut, à moyen ou à long terme, nuire à l'utilisation du bâtiment. Comme il s'agit d'un vice caché dont la dénonciation a été faite dans les délais prescrits, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs au système de drainage à la résidence du bénéficiaire, et ce, selon les normes du code.
MARCO HÉROUX, bénéficiaire, et LES FONDATIONS ANDRÉ LEMAIRE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage de l'entrepreneur. Désertée.
La bénéficiaire a fait parvenir à l'administrateur une réclamation après avoir constaté que son plancher de bois gondolait. Le 18 avril 2006, l'administrateur a confirmé la réclamation. Le 8 mai suivant, l'entrepreneur a formulé une demande d'arbitrage de cette décision mais a omis de fournir un exposé sommaire de l'objet du différend avant de déménager sans laisser d'adresse. Le 14 juin, l'arbitre a suspendu l'arbitrage. Le 14 juillet, le Centre canadien d'arbitrage commercial a saisi un arbitre pour qu'il mettre fin aux procédures. La demande d'arbitrage étant manifestement désertée, la décision de l'administrateur est donc confirmée. Comme l'entrepreneur a omis de donner suite à cette décision, c'est l'administrateur qui devra procéder aux corrections proposées.
9143-3318 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et MONIQUE RAYMOND, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Désertée.
Le bénéficiaire a fait parvenir à l'administrateur une réclamation après avoir constaté que son plancher de bois gondolait. Le 18 avril 2006, l'administrateur a confirmé la réclamation. Le 8 mai suivant, l'entrepreneur a formulé une demande d'arbitrage de cette décision mais a omis de fournir un exposé sommaire de l'objet du différend avant de déménager sans laisser d'adresse. Le 14 juin, l'arbitre a suspendu l'arbitrage. Le 14 juillet, le Centre canadien d'arbitrage commercial a saisi un arbitre pour qu'il mette fin aux procédures. La demande d'arbitrage étant manifestement désertée, la décision de l'administrateur est donc confirmée. Comme l'entrepreneur a omis de donner suite à cette décision, c'est l'administrateur qui devra procéder aux corrections proposées.
9143-3318 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et CLAUDE GENDRON, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE I'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra démolir deux murs de maçonnerie au-dessus de la toiture du garage ainsi que le soffite d'aluminium et le solin, et reprendre les travaux afin d'obtenir un mur de maçonnerie qui soit à niveau. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au remplacement de deux sections de drain français doit être confirmée. Il est pris acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux de joints de mortier non terminés dépassant en surlargeur et des entrecroisements manquants du parement de maçonnerie aux intersections. La réclamation des bénéficiaires visant la pose de dentelles victoriennes extérieures qui bordent les corniches de façon conforme à la maison témoin de Laval est rejetée puisque la dentelle, telle qu'installée, bien qu'elle ne soit pas exactement conforme, est exempte de vices de fabrication et est bien faite. En ce qui a trait au décollement du crépi de finition dans les escaliers et sur le balcon, ce défaut d'adhérence est dû à une malfaçon et non à l'usage d'un sel déglaçant par les bénéficiaires. Ainsi, un test au marteau devra être effectué pour identifier tous les endroits où un défaut existe et l'entrepreneur devra corriger ce problème. Les réclamations quant aux problèmes de parement de brique ne peuvent être accueillies: elles ne peuvent être considérées comme des malfaçons de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, ou encore il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux problèmes de fondations, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence de ces malfaçons lors de l'inspection du bâtiment et que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en cause. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 654 $, représentant une partie des frais engagés pour les frais d'expertise qu'ils ont dû débourser afin d'appuyer leurs réclamations.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 18, 78, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste la décision rendue par l'administrateur aux motifs que ce dernier s'est inspiré d'une norme de l'Ontario pour juger si la dénivellation des planchers de la résidence des bénéficiaires est déraisonnable et qu'il n'existe aucune réglementation à cet effet au Québec. Il soutient qu'en l'absence de norme officielle l'administrateur ne pouvait constater un écart inacceptable. La thèse de l'entrepreneur doit être écartée, car elle serait synonyme d'absence de règles de l'art. En l'espèce, comme l'administrateur n'a pas exigé la perfection mais s'est servi d'un cadre de référence précis, rationnel et raisonnable, il n'y a pas lieu d'intervenir quant à sa conclusion sur la dénivellation des planchers. Puisqu'une telle dénivellation des planchers nuit à la jouissance normale de l'immeuble et que la malfaçon a été dénoncée dans le délai prescrit, le recours de l'entrepreneur sur ce point est rejeté. Par ailleurs, l'affaissement de la rive du bois franc entre la salle à manger et la cuisine ne constitue pas une malfaçon. Étant donné que ce problème disparaît de lui-même selon le taux d'humidité de l'air ambiant, l'affaissement résulte du comportement normal des matériaux plutôt que d'un travail mal fait. La réclamation de l'entrepreneur à cet égard est donc accueillie.
GROUPE SASCO (2002) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CHRISTIAN SALLOUM, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35 et 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur concernant l'existence de malfaçons non apparentes dans le bâtiment en cause, qui est détenu en copropriété divise. Le bris du doigt d'armature activé par le mécanisme de verrouillage de la porte intérieure du hall d'entrée figurait sur la liste préétablie d'éléments à vérifier. Peu importe qu'il s'agisse d'une malfaçon apparente ou non, le parachèvement des travaux dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment est couvert par le plan de garantie. Il en va de même pour l'accumulation d'eau devant la porte de service du garage, où il existe une dénivellation. Contrairement à ce qu'a prétendu l'entrepreneur, le perron de béton face à l'entrée principale fait partie du bâtiment et n'est pas exclu de la garantie parce qu'il s'agirait de trottoirs ou d'allées; la dalle enchâsse des colonnes de brique supportant un toit qui est rattaché à la façade avant du bâtiment. En conséquence, le problème d'accumulation d'eau sur le perron devra être corrigé. L'entrepreneur a réglé le problème d'accumulation d'eau le long du mur du stationnement. Toutefois, comme l'accessoire doit suivre le principal, il devra également réparer les dommages causés au mur de gypse par l'eau et une trop grande humidité. Il semble cependant que le mur ait été endommagé à quelques endroits par des impacts; l'entrepreneur n'aura pas à réparer les marques d'impact facilement reconnaissables. En ce qui concerne les infiltrations d'eau dans les murs de brique ayant causé des dommages au fini intérieur, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée par écrit à l'intérieur du délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie. Une malfaçon n'a pas à avoir la même gravité qu'un vice caché. Les plans et devis du toit, où il s'est produit une accumulation d'eau et de neige lors de l'hiver précédent, n'ont pas été respectés. Le fait qu'un entrepreneur n'ait pas suivi à la lettre les plans et devis n'est pas attributif de responsabilité mais, dans le cas présent, les mesures de protection mises en place par l'entrepreneur, qui avait une obligation de résultat, ont été insuffisantes. L'entrepreneur aura le libre choix des moyens d'exécution pour les travaux correctifs.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 345, rue Éricka, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 123
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Insatisfait de certaines interventions de l'entrepreneur relativement à différents problèmes qui, selon lui, étaient couverts par la garantie, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a notamment décidé que l'entrepreneur devrait remédier à l'absence de poignées ou de système de retenue sur l'ensemble des portes vitrées donnant sur des terrasses, situation qu'il jugeait non sécuritaire. Il a également conclu que le drain installé sur la toiture de l'immeuble était mal situé et que cela était la cause d'un drainage inefficace du toit, qui aurait pour effet de réduire considérablement sa longévité. L'entrepreneur demande l'arbitrage de la décision de l'administrateur sur ces deux points. Eu égard à l'absence de poignées ou de système de retenue, le bénéficiaire semble vouloir l'installation d'un système qui permettrait de refermer de l'extérieur les portes donnant sur les terrasses. Or, l'installation d'un tel système ne permettrait pas d'ouvrir la porte de l'extérieur si elle était fermée par quelqu'un à l'intérieur, les mécanismes étant indépendants l'un de l'autre. Ainsi, malgré un certain côté pratique, cet élément ne peut pas être qualifié d'essentiel. L'entrepreneur n'aura donc pas à fournir ou à installer des poignées ou un système de retenue. Quant au problème touchant le plafond, la preuve démontre que l'eau sur la toiture y reste pour un délai plus long que ce qui serait qualifié de normal, de telle sorte que l'on ne prévient pas le vieillissement prématuré de la toiture. Ce problème est important et l'entrepreneur devra apporter les correctifs appropriés.
LES PROJETS EUROPA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE NOUVEL EUROPA, bénéficiaire
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires habitent leur résidence depuis septembre 2002. À la fin du mois d'octobre 2005, alors qu'ils avaient demandé à un artisan d'effectuer certaines réparations autour de leur fondation, ils ont appris qu'une portion du crépi ne pourrait tenir en raison d'une fissure à la fondation le soutenant. Ils ont dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur à l'extérieur du délai de trois ans pendant lequel la garantie portant sur les vices cachés est applicable mais à l'intérieur du délai de cinq ans pendant lequel ils sont protégés contre les vices majeurs. La fissuration n'est pas suffisamment grave pour avoir un effet préjudiciable sur la structure ou sur l'intégrité de l'immeuble et on ne peut donc considérer qu'il y a un vice majeur. La réclamation des bénéficiaires, qui porte sur une malfaçon et, à la rigueur, un vice caché, doit être rejetée.
VINCENT VECCHIO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur quadruplex en juin 2004. En septembre 2005, un de leurs locataires les a avertis qu'il lui était presque impossible d'ouvrir ou de retirer les fenêtres coulissantes de son salon pour les nettoyer. Les bénéficiaires ont alors informé l'administrateur de la situation et ils ont ensuite présenté une réclamation, laquelle a été rejetée. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Si ce problème était une malfaçon, il ne serait plus couvert par la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs, qui ne couvre la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception que lorsqu'elles ont été découvertes au cours de l'année suivant celle-ci. Par ailleurs, on ne peut conclure qu'il s'agit d'un vice caché qui serait couvert pendant une période de trois ans puisque le problème constaté n'est pas suffisamment sérieux ou important.
MATHIEU VÉZINA et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS JPH INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le désajustement de la porte vitrée intérieure résulte de la faute d'un tiers et ne peut être imputé à l'entrepreneur. En effet, des livreurs de meubles ont installé une pièce de deux dollars afin de maintenir la porte d'entrée ouverte lors de la livraison. Le coupe-froid au bas de la porte d'entrée extérieure doit être remplacé régulièrement. Il s'agit d'un problème d'entretien qui ne concerne pas l'entrepreneur. Les dommages à la surface de béton du balcon ont été causés par l'utilisation d'un produit de déglaçage contenant du sel et peut-être même du sel pur. L'entrepreneur ne peut être tenu responsable à cet égard. Quant à la rampe d'accès arrière, le copropriétaire qui l'a fait installer a suivi les recommandations de l'entrepreneur et a utilisé le produit de déglaçage conseillé, qui ne contenait pas de sel. La mauvaise qualité du béton à cet endroit ou encore une mauvaise application ont causé sa détérioration; l'entrepreneur devra reprendre ses travaux en suivant les règles de l'art. Les escaliers de secours ainsi que les garde-corps ont été attaqués de manière importante par la corrosion. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il devait suivre les règles de l'art. Les indices présents lors de la réception de l'ouvrage ne permettaient pas à un acheteur prudent et diligent de se rendre compte de ce vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués afin de fournir un produit de niveau acceptable, pour une durée raisonnable.
9095-9032 QUÉBEC INC. (EXCELLENCE CONSTRUCTION), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS 2501-2515, BOUL. MAISONNEUVE EST, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le robinet de la salle de bains de l'étage fait partie des équipements prévus au contrat et installés par l'entrepreneur, ce dernier devra prendre les mesures qui s'imposent pour que la pression soit normale. L'arbitre n'a pas compétence pour juger de la réclamation de la bénéficiaire à la suite du vol des fils de son cinéma maison. En ce qui a trait aux travaux de réparation du plafond rendus nécessaires à cause de l'installation des nouveaux fils, le plan de garantie ne couvre pas les matériaux achetés et payés par la bénéficiaire elle-même, raison pour laquelle la réclamation est rejetée. Comme les différentes fissures dont se plaint la bénéficiaire sont des défauts minimes, il ne s'agit pas de malfaçons couvertes par la garantie. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé que la pose de gypse dans le rangement sous l'escalier du sous-sol était prévue au contrat, la réclamation est rejetée. La différence de teinte entre les marches de l'escalier n'est pas inacceptable, contrairement à ce qu'avance la bénéficiaire; il n'y a donc pas malfaçon. Le décalage des lattes de bois franc révèle un effet d'alignement, mais il s'agit d'un défaut mineur, et la réclamation de la bénéficiaire à cet effet est rejetée. La décision de l'administrateur est également maintenue en ce qui a trait à l'échappée de l'escalier du sous-sol puisque la bénéficiaire n'a pas démontré que les mesures étaient en contravention avec le Code national du bâtiment 1995. La pompe et le puisard de la bénéficiaire dans la chambre froide n'ayant pas gelé à ce jour, sa réclamation à ce sujet est rejetée. La preuve prépondérante montre que le ventilateur de la salle de fournaise ne vibre pas de façon anormale et, pour ce motif, la décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur devra s'assurer que les robinets s'ouvrent et se ferment dans le même sens que les autres robinets de la maison. L'installation électrique ne contrevient pas au Code national du bâtiment 1995, et la réclamation de la bénéficiaire relative à l'absence d'interrupteurs tripolaires est rejetée. La bénéficiaire ne s'étant pas déchargée de son fardeau de preuve en ce qui a trait à l'installation de l'éclairage inadéquat sous les armoires, il n'y a pas lieu d'intervenir. Comme l'entrepreneur s'est engagé à insonoriser le mur de la chambre et que cela n'a pas été fait, il devra apporter les corrections nécessaires. La finition du trou autour du tuyau du bidet devra être parachevée à l'aide d'un anneau fourni par la bénéficiaire. La décision de l'administrateur concernant la fissure à la dalle de béton est maintenue puisque la bénéficiaire n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'une malfaçon. L'entrepreneur devra s'assurer que toutes les cales de l'escalier sont bien collées afin d'éviter à long terme le craquement de l'escalier. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé ses prétentions en ce qui a trait à l'évacuation de l'eau de condensation du système central et de l'étanchéité des murs du garage au monoxyde de carbone, la décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur devra corriger le filtre électronique installé sur la fournaise afin que ce dernier ne fasse pas de bruit. La demande de la bénéficiaire en ce qui a trait à l'installation de la thermopompe est également rejetée. Les honoraires extrajudiciaires de l'expert de la bénéficiaire devront être remboursés par l'entrepreneur dans une proportion de 25 %.
GENEVIÈVE ROCHART, bénéficiaire demanderesse, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 106, et 124
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme la bénéficiaire se plaint de craquements du plancher de l'étage et que l'administrateur n'a pas rendu de décision à cet effet, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis pour que la situation cesse. Les murs recouverts de crépi ne sont pas munis de joints de dilatation verticaux ou horizontaux, ce qui a causé des fissures. L'administrateur allègue que la situation actuelle n'est pas la même qu'au moment de l'inspection et que l'arbitre ne doit tenir compte que des vices qui existaient au moment de l'inspection. Or, puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise la protection des consommateurs, il y a lieu d'interpréter la situation en faveur de la bénéficiaire. L'entrepreneur devra donc colmater les fissures au parement d'agrégat des murs de côté et arrière du bâtiment. Étant donné que la bénéficiaire n'a pas dénoncé les carreaux de céramique poinçonnés à la salle de bain, sa réclamation à ce sujet est irrecevable. La bénéficiaire n'ayant pas réussi à démontrer une erreur dans la décision de l'administrateur concernant sa réclamation quant aux fissures à la dalle de béton au sous-sol, sa réclamation est rejetée. Comme le fini de la robinetterie du bidet est endommagé et que la cause la plus probable est un défaut de fabrication, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement. Le balcon arrière présente une pente normale pour l'égouttement des eaux de pluie; la décision de l'administrateur est donc maintenue sur ce point. Par ailleurs, la réclamation de la bénéficiaire visant le crépi des murs de fondation sous le parement d'agrégat des murs de l'étage doit être rejetée puisque, même s'il s'agissait d'une malfaçon, elle ne serait pas de nature à nuire à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, de sorte que la garantie ne s'applique pas.
KATIA BUSTROS, bénéficiaire appelante, et HABITATIONS LUXIM INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur résidence. Comme le manque de mortier à la jonction de la terrasse arrière, le dommage à la plaque de plâtre au bas du mur du sous-sol et l'absence d'escalier au bas de la porte de service du garage sont des vices apparents, la réclamation des bénéficiaires à ce sujet doit être rejetée puisqu'ils n'ont pas été dénoncés. Étant donné que le manque de mortier à la jonction du balcon de l'étage avant et l'espace entre le soffite et le mur de maçonnerie en façade avant n'étaient pas apparents au moment de la prise de possession de l'immeuble, la réclamation des bénéficiaires sur ces points est accueillie et il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Comme les fissures capillaires à la dalle du garage sont dues au comportement normal des matériaux, cette réclamation est rejetée. Le branchement de la mise à la terre à l'entrée d'eau n'ayant pas été effectué selon les règles de l'art, l'entrepreneur devra attacher la plaque de plâtre. En l'absence de preuve selon laquelle la ventilation naturelle de la chambre froide est contraire aux règles de l'art, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur devra également fixer la poignée de la porte d'entrée principale puisque cette dernière n'est pas stable.
LILLO TRIASSI et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION TIVOLI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lu ayant ordonné de procéder à certains travaux correctifs à l résidence du bénéficiaire. Il conteste tout d'abord le fait que l'administrateur ait exigé une méthode de correction en particulier afin de corriger la dénivellation au plancher d la salle de bains. Bien que l'entrepreneur ait une obligation de résultat, il possède néanmoins le choix de la méthode corrective. Il devra donc effectuer cette correction, pourvu qu'il respecte les règles de l'art. Le revêtement de céramique trop court près du bain était un vice apparent lors de la réception du bâtiment; comme le bénéficiaire ne l'a pas constaté à ce moment-là, il ne peut pas présenter de réclamation à cet effet. Par ailleurs, les joints de coulis mal appliqués dans la salle de bains, l'absence d'un morceau de céramique, la stabilité de la baignoire ainsi que les mauvaises installation et finition du coup de pied du meuble-lavabo et du comptoir de celui-ci devront être corrigés par l'entrepreneur puisqu'il ne s'agissait pas de vices apparents au moment de la réception et qu'ils ont été valablement dénoncés par le bénéficiaire. L'entrepreneur pourra utiliser la méthode corrective de son choix, avec comme seule obligation que les travaux soient effectués selon les règles de l'art. Étant donné que les planchers de bois franc contiennent des anomalies sur toute la surface de l'unité, l'entrepreneur devra corriger le problème selon la méthode de son choix.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur appelant, et FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaire intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a reçu sa résidence le 20 novembre 2000. Il a présenté une réclamation le 22 janvier 2003 à la suite d'un affaissement de la dalle de la salle familiale. L'inspecteur-conciliateur a conclu à un affaissement minime. L'administrateur a décidé qu'il n'y avait pas de malfaçon et que la garantie n'avait pas à intervenir. Le bénéficiaire n'a pas porté cette décision en arbitrage. Le plancher a continué à s'affaisser et le problème a été dénoncé en novembre 2004. L'administrateur a rejeté cette nouvelle demande. Le recours peut être envisagé sous deux angles. Fondé sur la garantie contre les malfaçons non apparentes, il est tardif selon l'article 10 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui exige une dénonciation dans les six mois suivant la découverte des malfaçons. Toutefois, la réclamation peut également être considérée comme fondée sur la garantie contre les vices cachés en vertu de l'article 10 paragraphe 4 du règlement. Dans ce cas, le vice caché allégué aurait été découvert dans les trois ans suivant la réception de l'immeuble et dénoncé par écrit prétendument dans les six mois suivant sa découverte. Pour avoir gain de cause sous cet angle et profiter de la garantie légale, le bénéficiaire devait démontrer que l'affaissement constituait un vice caché au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec. Une visite des lieux a révélé un léger affaissement, pas inhabituel pour ce type de dalle et dans la norme. Il n'y a pas vice au sens du règlement.
MICHEL JODOIN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9031-6837 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le problème de l'apparition d'interstices entre les lattes de bois du plancher du salon des bénéficiaires s'est manifesté dans la période de un an qui a suivi la réception du bâtiment. Sa dénonciation a ainsi été faite dans le délai imparti, soit celui fixé par la loi ou celui -- plus avantageux -- consenti par l'entrepreneur. L'administrateur aurait donc dû considérer comme recevable la réclamation des bénéficiaires. Toutefois, puisque la prépondérance des probabilités veut que le problème dont se plaignent les bénéficiaires soit dû aux déversements d'eau successifs lors de l'arrosage d'une plante située dans le salon, la situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.
GILLES SÉGUIN et une autre, bénéficiaires, et G. LEMAY CONSTRUCTION (1998) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les malfaçons apparentes dont se plaignent les bénéficiaires n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment et les malfaçons non apparentes, quant à elles, ne l'ont pas été non plus au cours de l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Les circonstances de l'espèce ne justifient pas une intervention en équité de la part de l'arbitre puisque les règles étaient connues des parties et que les délais ont été largement dépassés. Les réclamations des bénéficiaires sont donc irrecevables.
NATHALIE COULOMBE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et DATA CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires concernant le fonctionnement de la fosse septique est rejetée puisqu'ils n'ont pas réussi à prouver que cette dernière n'avait pas été installée selon les règles de l'art et que son fonctionnement n'est pas adéquat. Leur réclamation quant au mauvais fonctionnement de leur système Ecoflo est toutefois accueillie, car l'entrepreneur a mal évalué la profondeur de la nappe phréatique lors de l'installation. Cette situation constitue un vice caché au sens du plan de garantie étant donné que la situation porte atteinte à la qualité et à l'utilisation du bâtiment.
GINA POTVIN et un autre, bénéficiaires, et J.B. DAVIDSON & ASSOCIÉS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'entrepreneur n'ayant pas installé d'échangeur d'air comme il s'était engagé à le faire, et ce manquement lui ayant été dénoncé au moment de la réception du bâtiment, il devra le fournir et l'installer tel que convenu. Le robinet de la baignoire, qui coule par la tête de la vanne, est défectueux. Il s'agit d'un vice de fabrication qui n'était pas apparent au moment de la réception du bâtiment, raison pour laquelle cette partie de la réclamation est recevable. L'entrepreneur devra ainsi réparer le problème. À défaut pour l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs exigés, l'administrateur devra les faire exécuter par un autre entrepreneur.
NADIA DUCHESNE et un autre, bénéficiaires, et DOMICILEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les problèmes anormaux de froid des bénéficiaires n'étaient pas apparents lors de l'achat et ne pouvaient être découverts par le biais d'un examen diligent de la propriété. Il s'agit d'un vice caché en vertu de l'article 10 paragraphe 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le vice a été découvert dans les trois ans suivant la réception du bâtiment et a été dénoncé à l'entrepreneur par écrit dans un délai raisonnable mais, comme la dénonciation à l'administrateur a été faite hors délai, ce dernier ne sera pas lié par le règlement à l'amiable intervenu entre les bénéficiaires et l'entrepreneur. Les bénéficiaires devront supporter 125 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être payé par l'administrateur.
ALBERTO GUERRERA et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les éléments faisant l'objet de la réclamation de la bénéficiaire sont tous des éléments relatifs au parachèvement des travaux, et non des vices ou malfaçons. Étant donné qu'elle ne les a pas dénoncés au moment de la réception du bâtiment, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Sa réclamation en ce qui a trait au cadre horizontal de la porte d'accès au garage est cependant accueillie puisque ce dernier n'est pas conforme quant à sa longueur et que, comme il s'agit d'une malfaçon non apparente, la situation a été dénoncée dans les délais prescrits. L'entrepreneur devra donc verser une somme de 50 $ à la bénéficiaire pour la réfection de cet élément.
BEATA GRZYBOS-BANIA, bénéficiaire, et 4121040 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'infiltration d'eau par le plafond est un vice de construction au sens du plan de garantie et de l'article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.), et cela peut entraîner à long terme une détérioration progressive de l'ouvrage, et même sa perte. Comme les premières manifestations du problème sont apparues en 2003 et qu'elles ont été dénoncées en décembre de la même année, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. La réclamation visant les dommages à la toiture doit cependant être rejetée puisque le délai de dénonciation est déraisonnable. L'administrateur devra donc effectuer les travaux nécessaires afin d'éliminer l'infiltration d'eau dans le bâtiment et remettre les murs dans leur état d'origine. La réclamation du bénéficiaire quant au problème d'étanchéité de l'enveloppe à l'arrière des panneaux électriques doit être rejetée, cette malfaçon non apparente ayant été dénoncée tardivement. Il n'y a pas lieu non plus de faire droit à la réclamation concernant la détérioration de la fibre de verre des paliers, marches et balcons à l'arrière du bâtiment, car il s'agit d'une malfaçon cachée découlant d'un défaut de fabrication qui n'est pas de nature à nuire la solidité de l'édifice au sens de l'article 2118 C.C.Q.
GILLES CHABOT, ès qualités d'administrateur du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 339, 341, 343, RUE DAMIEN-BENOÎT À MONT-SAINT-HILAIRE, bénéficiaire, et PLACIBEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires allèguent qu'ils ont rempli en juin le formulaire «Liste préétablie d'éléments à vérifier et réception du bâtiment» mais que, comme il n'avaient pas eu le temps d'effectuer une inspection complète de la résidence, il était convenu avec l'entrepreneur qu'une liste plus détaillée lui serait envoyée plus tard. Les problèmes dont se plaignent les bénéficiaires ne constituent pas des malfaçons ou vices qui étaient apparents lors de la réception du bâtiment. Toutefois, comme ils ont signé trois documents officiels dans lesquels ils admettent que les travaux ont été effectués à leur satisfaction, il n'y a pas lieu de retenir leur prétention selon laquelle l'entrepreneur avait accepté qu'ils lui fassent parvenir plus tard une liste complète des travaux à corriger. Ces réclamations doivent donc être rejetées. Même s'il y avait lieu de conclure que ces problèmes n'étaient pas des malfaçons apparentes au moment de la réception du bâtiment, il faudrait tout de même rejeter le recours des bénéficiaires puisqu'ils n'ont pas dénoncé les vices dans le délai de six mois prévu à l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires sont condamnés à payer 80 % des coûts de l'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
ELEONORA FIORE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur, et CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation de la bénéficiaire quant à la fissure constatée à son escalier avant est rejetée puisqu'il s'agit d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment et qui a été dénoncée à l'administrateur trois ans après sa découverte. La bénéficiaire devra supporter 100 $ des frais d'arbitrage et l'administrateur, le solde.
FRANCE BROUSSEAU, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La réception du bâtiment a eu lieu le 3 juin 2003 et la bénéficiaire a pris possession de son condominium le lendemain. Elle a fait faire des travaux de peinture et de menuiserie jusqu'au 13 juin suivant. Le 21 juillet, lors de son emménagement, elle a constaté un dégât d'eau provoqué par une fuite du réservoir de la toilette, ce qui a endommagé les planchers de bois dans plusieurs pièces du condominium. Elle a immédiatement coupé l'approvisionnement d'eau du réservoir. L'entrepreneur a été avisé de la situation à la fin de la période des vacances annuelles de la construction, le 28 juillet, et un plombier est venu le jour même serrer les vis d'ancrage du réservoir, mettant fin à la fuite d'eau. Les dégâts causés au plancher n'ont toutefois pas été réparés. Aucune preuve n'a été apportée pour soutenir que les travaux effectués par la bénéficiaire auraient mené à un déplacement accidentel de la toilette, et donc aux fuites d'eau. Les dégâts causés, qui ont rendu les planchers de bois inutilisables, constitueraient donc une malfaçon, qui a été dénoncée dans les délais prévus. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires, et notamment refaire les portions de plancher qui ont été endommagées.
MONIQUE ANDRÉE BEAUDIN, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES POLYCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 18, 21, 29, 52, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné d'apporter des corrections au plancher de la résidence des bénéficiaires. Comme il n'est pas normal qu'un plancher de céramique craque, il s'agit d'une malfaçon. Pour ce motif, la demande d'arbitrage de l'entrepreneur doit être rejetée.
9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et RENÉE HÉBERT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réception effective de l'immeuble par le bénéficiaire s'est faite le 21 décembre 2001, lorsque le contrat de vente a été signé par celui-ci et l'entrepreneur, et c'est cette date qui marque le début des périodes prévues au contrat de garantie de l'APCHQ. Ainsi, la réclamation du 19 décembre 2002 du bénéficiaire a été transmise par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Parmi les multiples points soumis au présent arbitrage, nombre d'entre eux ont été abandonnés, n'ont pas été dénoncés selon les modalités stipulées au contrat de garantie, ont trait à des ouvrages extérieurs exclus de la garantie ou ont déjà fait l'objet de décisions non contestées rendues dans les rapports de conciliation. En ce qui concerne la réclamation quant à la difficulté de manipulation des volets coulissants à la fenestration du sous-sol, il s'agit d'un vice dont la manifestation est de nature graduelle et qui a été dénoncé à l'intérieur des délais prescrits. Il doit donc être considéré par l'APCHQ dans le cadre du contrat de garantie, et les corrections appropriées devront être exécutées par l'entrepreneur selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Par ailleurs, l'écaillage considérable d'une mince couche de béton au perron et à l'escalier extérieur en façade ne peut être attribué à l'utilisation de sels ou d'autres produits servant à déglacer durant l'hiver. Il s'agit plutôt d'une malfaçon de progression graduelle, découverte dans l'année qui a suivi la réception du bâtiment et dénoncée dans un délai raisonnable conforme aux prescriptions du contrat de garantie; l'entrepreneur sera tenu d'apporter les corrections appropriées.
TAJINDER SINGH KAINTH, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de l'immeuble et y ont déménagé dès le 13 juin 2001 alors que la prise de possession était prévue le 1er juillet suivant. La réception a été faite sous réserve des égratignures et du décollement de certaines pièces de bois du plancher au salon. Par la suite, les bénéficiaires ont réclamé la protection du plan de garantie pour d'autres égratignures et décollements. Seuls les décollements survenus après la réception de l'immeuble sont couverts par le plan, car il s'agit de malfaçons non apparentes au moment de celle-ci. Les égratignures sont des vices mineurs qui peuvent avoir été causés par le déménagement des bénéficiaires. Outre les nouveaux décollements, l'entrepreneur, désirant corriger les égratignures dénoncées lors de la réception de l'immeuble, a endommagé le plancher en y laissant des marques de sablage rotatif. Il devra corriger la situation sur tous les planchers et y appliquer un fini. La réclamation liée aux frais de relogement, de déménagement et d'entreposage faite par les bénéficiaires relativement à ces travaux supplémentaires est rejetée, ceux-ci ayant décidé d'emménager avant la date de prise de possession prévue. Ce délai aurait permis à l'entrepreneur de procéder aux travaux correctifs.
SERGE CORMIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE PARC DES COMPAGNONS DE CARTIER INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur n'ayant pas apporté la preuve que la fissure située entre la partie inférieure et la partie supérieure de l'escalier extérieur de la façade ne constituait pas un vice caché, la décision de l'administrateur à la suite de la réclamation de la bénéficiaire est maintenue puisque cette dernière a été déposée dans les délais prescrits (art. 10 paragr. 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
JOSÉE LAFRENIÈRE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ayant réparé la fenêtre de telle façon qu'il n'y ait plus d'infiltrations d'eau, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Comme la non-solidité ou le mouvement vertical de la marche du podium de la salle de bains constitue une malfaçon selon l'article 27 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l'entrepreneur devra y remédier et apporter également les correctifs nécessaires aux fissures du podium et à la bordure détériorée de ce dernier.
MICHELLE BÉLANGER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION CLEARY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 29