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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur est en affaires depuis 2005. Au mois d'avril 2021, l'administrateur l'a informé qu'il lui retirait son accréditation au motif que son actionnaire majoritaire, Mauro, avait aussi été actionnaire d'une entreprise de construction qui n'avait pas respecté ses propres obligations. Selon l'administrateur, s'il avait su que Mauro était actionnaire ou dirigeant de l'entrepreneur, il n'aurait jamais accrédité celui-ci. L'entrepreneur conteste la décision, faisant valoir que ses véritables et seuls actionnaires sont Rico et Lakdawala et que Mauro n'aurait jamais été actionnaire ni dirigeant de l'entreprise. Au moment de rendre sa décision, l'administrateur n'avait pas communiqué avec l'entrepreneur au préalable ni transmis à celui-ci un préavis de décision défavorable à son égard. Rien ne permet de croire que l'entrepreneur aurait eu une occasion ou un délai raisonnable pour faire valoir son point de vue et présenter des faits ou des éléments pertinents de façon à permettre à l'administrateur de rendre sa décision. Or, ce dernier doit transmettre à l'entrepreneur un préavis écrit indiquant son intention de procéder à l'annulation de son adhésion de même que l'ensemble des éléments de preuve en sa possession et lui accorder une occasion et un délai raisonnable pour présenter toute preuve et tout fait pertinents avant que ne soit rendue la décision. L'administrateur devait faire preuve de transparence dans ses communications avec l'entrepreneur et rendre une décision fondée sur une connaissance éclairée de tous les faits. En l'espèce, il a rendu une décision précipitée en l'absence d'urgence. Ce non-respect de l'équité procédurale suffit pour infirmer sa décision.
LES ENTREPRISES RIXTON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée. Requête en suspension d'une décision de l'administrateur. Rejetée.
Au mois d'août 2019, l'entrepreneur a appris que l'administrateur avait l'intention d'annuler son adhésion au plan de garantie s'il ne fournissait pas une garantie supplémentaire de 150 000 $ dans un délai de 10 jours. Au mois de novembre, l'administrateur a refusé l'adhésion de l'entrepreneur au plan. En juin 2020, donc 6 mois plus tard, ce dernier a introduit sa demande d'arbitrage. L'administrateur prétend que cette demande est irrecevable, car elle aurait dû être présentée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision. Pour sa part, l'entrepreneur demande que la décision de l'administrateur quant à l'annulation de son accréditation soit suspendue jusqu'à ce qu'une décision soit rendue en ce qui concerne sa demande d'arbitrage. Le délai de 30 jours prévu pour déposer une demande d'arbitrage n'est pas un délai de rigueur; il peut être prolongé. Par ailleurs, en l'espèce, la prudence s'impose puisque la trame factuelle soulève plusieurs questions. Il faut aussi constater que la décision de l'administrateur ne contient pas de motifs clairs et détaillés. En outre, les prétentions respectives de l'entrepreneur et de l'administrateur entraînent une divergence de faits entre la continuité possible d'une adhésion existante ou de négociations subséquentes, d'une part, et une nouvelle demande d'adhésion subséquente, d'autre part. Dans les circonstances, il y a lieu de rejeter la demande en irrecevabilité. En ce qui a trait à la demande de suspension, 3 critères doivent être remplis pour que celle-ci soit accueillie. Premièrement, il faut déterminer si la demande d'arbitrage possède une apparence de droit et une question sérieuse à juger. En l'espèce, le contenu de la décision de l'administrateur, sans motifs à l'appui d'un considérant vague autres que les critères financiers énoncés dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne seraient plus remplis, est un élément qui requiert l'attention du tribunal. Deuxièmement, il faut établir s'il y aura un préjudice sérieux et irréparable dans le cas où la suspension ne serait pas accordée. Ce critère n'est pas rempli en l'espèce. En effet, l'entrepreneur travaille actuellement sur un projet comportant plusieurs bâtiments qui sont terminés ou, à tout le moins, protégés des intempéries. Il est donc fortement improbable qu'il y ait une détérioration importante entre le mois de juillet 2020 et la date de l'audience sur la demande d'arbitrage au début du mois de septembre. Vu cette conclusion portant sur le deuxième critère, il n'est pas nécessaire d'analyser le dernier critère, celui de la prépondérance des inconvénients.
9285-4777 QUÉBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur a demandé à l'administrateur d'annuler son adhésion au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs au motif que les bâtiments qu'il construisait n'étaient pas visés par le plan. Il s'agissait d'immeubles de plus de 4 parties privatives superposées. En effet, ces bâtiments comportent 5 lots: 5 parties privatives se superposent, dont la première se trouve au niveau du garage -- où s'imbrique une zone de gymnase-atelier --, et les 2 derniers niveaux sont composés de parties privatives ayant chacune un numéro de lot mais constituant une seule et même unité d'habitation. L'administrateur est d'avis que l'immeuble doit être enregistré auprès d'un plan de garantie. L'entrepreneur a démontré que l'espace privatif situé au sous-sol des immeubles en cause et destiné à abriter un gymnase ou un atelier est situé en dessous des parties privatives résidentielles et qu'il doit être pris en considération dans le calcul du nombre de parties privatives superposées. En effet, seuls les espaces destinés au stationnement ou au rangement ne constituent pas des espaces privatifs. En ce qui concerne les unités composées de multiples numéros de lots, la distribution des volumes et le plan cadastral reflètent le choix de l'entrepreneur, qui était libre de créer le nombre de parties privatives qu'il souhaitait pour ses bâtiments. En procédant comme il se doit au décompte des parties privatives superposées plutôt que des unités d'habitation superposées, il faut conclure que les bâtiments en cause sont en effet composés de 5 parties privatives superposées et qu'ils ne sont donc pas visés par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
ÉCO-QUARTIER DE LA GARE (BROSSARD) PHASE 1, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE TRIGONE DELSON, entrepreneur,GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire accueilli (C.S., 2022-01-25), 500-17-108199-194, 2022 QCCS 148, SOQUIJ AZ-51824572, 2022EXP-511. Requête pour permission d'appeler accueillie (C.A., 2022-04-01), 500-09-029953-221, 2022 QCCA 455, SOQUIJ AZ-51842354, 2022EXP-1027. Désistement d'appel et de la requête pour permission d'appeler (C.A., 2022-09-06), 500-09-029953-221
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence en 2014. À cette époque, ils se sont fiés à plusieurs éléments pour conclure que l'entrepreneur était accrédité par un plan de garantie. En 2015, ils ont constaté des signes d'infiltration d'eau. Ils ont dénoncé la situation à l'administrateur, qui a rejeté leur réclamation au motif que l'immeuble n'était pas couvert par le plan de garantie puisque l'entrepreneur n'était pas accrédité. En effet, en mai 2010, l'administrateur avait avisé l'entrepreneur que son adhésion au plan de garantie était annulée. Néanmoins, l'entrepreneur avait utilisé un formulaire de l'administrateur dans le contexte de la transaction intervenue avec les bénéficiaires. L'administrateur fait valoir que les maisons neuves construites par l'entrepreneur après le mois de mai 2010 ne pouvaient plus bénéficier du plan de garantie. En l'espèce, l'administrateur n'a pas démontré que les bénéficiaires auraient été négligents et qu'ils auraient pu constater que l'entrepreneur n'était plus accrédité lors de la signature du contrat. Par ailleurs, aucune preuve n'a été faite quant au suivi de l'administrateur auprès de l'entrepreneur suivant l'envoi de sa lettre de 2010 ni après la réception de la réclamation des bénéficiaires en 2016. De plus, il n'y a aucune preuve que l'administrateur aurait, tel qu'il lui a été suggéré par le passé, mis dans un endroit bien en vue dans sa publicité et sa documentation promotionnelle une mise en garde pour les consommateurs et les bénéficiaires potentiels de vérifier avec l'administrateur si leur entrepreneur était dûment accrédité. Dans les circonstances, les bénéficiaires ne devraient pas subir les conséquences du fait que l'entrepreneur les a trompés et a abusé de leur confiance.
JULIE NÉRON ET STEEVE GAUTHIER, bénéficiaires, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a annulé l'adhésion de l'entrepreneur à son plan de garantie au motif que ses constructions ne satisfaisaient pas à ses critères de qualité. L'entrepreneur a présenté une demande d'arbitrage pour faire infirmer la décision de l'administrateur et pour que ce dernier soit obligé de le réaccréditer ou de réémettre un certificat d'accréditation qui lui permettrait d'obtenir une licence. Or, l'administrateur, qui a omis de respecter ses obligations pour agir à ce titre, ne peut plus faire ce qui est réclamé par l'entrepreneur, de sorte que la demande d'arbitrage ne présente aucune utilité.
9252-8827 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION. administrateur du plan de garantie
Requête en suspension d'exécution d'une décision ayant annulé l'adhésion de l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'administrateur, après avoir rendu plusieurs décisions ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs, a annulé l'adhésion de ce dernier au plan de garantie. Il a ensuite accepté de lui fournir une accréditation conditionnelle en contrepartie de certains engagements. Or, devant un certain laxisme et un manque de suivi de la part de l'entrepreneur, l'administrateur a par la suite décidé d'annuler de nouveau son adhésion. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision et, dans l'attente de l'audience, il souhaite que la décision de l'administrateur soit suspendue. Il y a lieu de limiter les activités de l'entrepreneur à des bâtiments ou à des projets déterminés, ce qui permettra de prévoir un délai pour la fin des travaux et leur réception. Il y a également lieu de tenir compte de l'avancement des travaux, des conclusions d'un rapport visant l'immeuble en cause, du fait que des acomptes ont déjà été encaissés, qu'il sera moins coûteux de procéder ainsi et que des mesures de contrôle particulières sont en place de même que du fait que de ne pas permettre à l'entrepreneur de terminer le projet aura des conséquences négatives importantes sur la viabilité de son entreprise et sur l'exercice des droits de tiers advenant des problèmes financiers pour lui. La suspension recherchée est donc accordée, selon une série de considérations, d'ordonnances, de conditions, de paramètres et de délais.
RIODEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur est détenteur d'une accréditation de l'administrateur pour la construction de bâtiments résidentiels neufs depuis juin 2013. Au mois de décembre suivant, l'administrateur a envoyé un formulaire à l'entrepreneur quant à des bâtiments qui n'avaient pas été enregistrés, lui demandant de procéder à leur inscription de même qu'au paiement de la prime relative à chacune des propriétés. L'entrepreneur a joint l'administrateur pour obtenir plus d'informations, étant d'avis qu'il n'avait pas à enregistrer les deux bâtiments. L'administrateur lui a indiqué qu'il existait une politique interne justifiant sa demande, mais il ne l'a jamais fait parvenir à l'entrepreneur. Au mois de mars, l'administrateur a annulé l'accréditation de l'entrepreneur pour le défaut de paiement de primes, l'omission de transmettre les documents demandés et l'absence de collaboration avec un de ses représentants. L'entrepreneur conteste cette décision. En l'espèce, l'administrateur avait raison de demander l'enregistrement des bâtiments, mais il aurait dû collaborer avec l'entrepreneur. En effet, ce dernier n'a jamais eu l'intention de se soustraire à ses obligations, mais il voulait s'assurer que les exigences de l'administrateur étaient bien fondées, ce qu'il avait le droit de faire. Ainsi, l'administrateur a manqué à son obligation de collaboration en refusant de fournir des explications raisonnablement complètes à l'entrepreneur, d'autant plus que celui-ci était nouvellement accrédité. De plus, l'administrateur n'a pas produit la politique interne qu'il invoque, de sorte qu'il faut considérer que cette politique n'existe pas. Il faut donc conclure que l'administrateur a abusé de ses droits en retirant l'accréditation à l'entrepreneur comme il l'a fait.
9207-6975 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur a présenté une demande d'adhésion au plan de garantie de l'administrateur, laquelle a été rejetée, d'où la demande d'arbitrage. L'administrateur a d'abord noté que le bilan financier présenté par l'entrepreneur lors de sa demande ne respectait pas les critères financiers requis par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, lui demandant alors, comme condition supplémentaire, le dépôt d'une somme de 300 000 $. Cette décision, vu le bilan présenté, était bien fondée. Or, depuis, l'entrepreneur a retravaillé son dossier, a modifié les assises financières de son entreprise et a bonifié la solidité de ses états financiers. L'administrateur serait d'ailleurs toujours prêt à autoriser son adhésion moyennant un dépôt de 300 000 $. En ce qui concerne les autres motifs, soit de la réticence et de fausses déclarations, une omission d'honorer des obligations en vertu d'une convention d'adhésion et le fait d'avoir commencé une construction domiciliaire avant son autorisation par l'administrateur, ce sont tous des éléments qui justifient les appréhensions de l'administrateur. Or, ce dernier est prêt à croire que l'entrepreneur a été de bonne foi dans ses expériences malheureuses passées, ce qui explique qu'il n'ait pas simplement rejeté la demande d'adhésion et qu'il ait plutôt offert une adhésion conditionnelle. En l'espèce, puisque l'administrateur supportera les risques découlant de l'adhésion de l'entrepreneur, il y a lieu d'accorder un certain poids à son avis et à sa décision. Toutefois, il faut aussi noter que le nouvel associé de Saad, le dirigeant et l'administrateur de l'entrepreneur, paraît très sérieux et très stable d'un point de vue financier et que la caution personnelle qu'il accordera, suivant les exigences habituelles, constitue une solide garantie pour l'administrateur. Sur cette base particulière, soit la solidité financière de l'associé de Saad, et compte tenu de l'ensemble de la preuve, il serait approprié et juste de réduire le montant de la garantie à 225 000 $.
8254389 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a annulé l'adhésion de l'entrepreneur au motif que celui-ci ne répondait pas aux critères de qualité requis, ce qui est contesté. Or, le représentant de l'entrepreneur paraît tantôt mal renseigné, tantôt ignorant, et ce, sur des sujets d'importance, tel son devoir d'assurer que le revêtement de finition intérieure des conduits verticaux reliés aux appareils à combustion de solides soit intègre et que, au sein de ces mêmes conduits, toute composante combustible soit protégée. De plus, le fait que l'entrepreneur minimise l'importance d'assurer l'intégrité du pare-vapeur et de vérifier si l'appui de poutres de bois est assez large ou si des liens continus en contreventement de fermes de toit sont conformes aux normes est déconcertant. Finalement, toute la plomberie de la résidence qui a été examinée a été effectuée sans la présence ou l'assistance d'un quelconque plombier, et ce, contrairement à l'une des exigences les plus strictes du Code national du bâtiment -- Canada 2005, au motif que le coût d'une telle participation aurait été trop élevé. Ces manquements, qui compromettent la santé et la sécurité des résidants ainsi que la durabilité de l'immeuble, justifient la décision de l'administrateur, et l'entrepreneur n'a pas démontré qu'une intervention s'imposait.
CONSTRUCTION H. URBAIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire, 2013-10-22 (C.S.), 500-17-079493-139
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
En mars 2011, le bénéficiaire Sebag et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire en vue de la construction d'un immeuble résidentiel. Au mois de février 2012, l'entrepreneur a perdu son accréditation auprès de l'administrateur. Au mois de mars suivant, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé le formulaire d'inspection pré-réception, avec réserves, ainsi que l'acte de vente. La trame factuelle en ce qui concerne les dossiers des 2 autres bénéficiaires est, pour l'essentiel, identique. L'administrateur a refusé de couvrir les immeubles en cause, étant d'avis qu'il avait cessé d'en être responsable dès le retrait de l'accréditation et que l'entrepreneur ne pouvait plus vendre ces derniers à la suite de ce retrait. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs s'applique aux plans de garantie qui portent sur les obligations légales et contractuelles d'un entrepreneur et qui résultent d'un contrat ayant été conclu avec un bénéficiaire en ce qui concerne la vente ou la construction d'un bâtiment. Par conséquent, les droits des bénéficiaires naissent lors de la signature du contrat préliminaire et le règlement s'applique dès cet instant. Il en découle que les bénéficiaires pouvaient recevoir leurs bâtiments. Quant à l'effet de la perte d'accréditation sur leurs droits, le règlement prévoit que ces derniers ne sont pas touchés par la cessation de l'adhésion. Par conséquent, la perte d'accréditation de l'entrepreneur n'avait pas compromis les droits des bénéficiaires, et ceux nés lors de la signature des contrats préliminaires ont subsisté et ont survécu à cette perte. Il y a lieu de déclarer la réception valide et les bâtiments couverts par le plan de garantie.
MAURICE SEBAG, 6552307 CANADA INC., MARIO VILLENEUVE et LINDA RABY, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS BERTON INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En janvier 2011, La Garantie Habitation du Québec inc. a rejeté une réclamation des bénéficiaires après avoir conclu que leur résidence n'avait pas été enregistrée à son plan de garantie. Selon elle, une confirmation d'enregistrement avait été transmise aux bénéficiaires par erreur. Dans une autre décision, rendue en juillet, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ) inc. a indiqué qu'il n'y avait pas eu d'enregistrement auprès d'elle mais que le constructeur avait été accrédité avec La Garantie Habitation du Québec. La résidence des bénéficiaires ne serait donc pas couverte par un plan de garantie. Ceux-ci demandent à présent qu'une décision soit rendue, de sorte que leur résidence soit couverte, et les administrateurs ont donné leur accord puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise à protéger les propriétaires en s'assurant que toutes les constructions résidentielles neuves soient soumises à un plan de garantie. Il faut conclure que la résidence des bénéficiaires est couverte par La Garantie Habitation du Québec. Cette dernière a accrédité le constructeur de l'immeuble pour le projet et, trois ans plus tard, elle a confirmé l'enregistrement à l'entrepreneur. Les bénéficiaires étaient en droit de présumer que la confirmation d'enregistrement était valide et, donc, de s'attendre à ce que leur résidence puisse bénéficier du plan de garantie offert par La Garantie Habitation du Québec. Si cette dernière a commis une erreur ou a été négligente, les bénéficiaires n'ont pas à en assumer l'entière responsabilité ni à en supporter les conséquences financières. La Garantie Habitation du Québec devra donc procéder à l'inspection du bâtiment des bénéficiaires et se prononcer quant à leur réclamation.
LORRAINE PROVOST et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS CHÂTELAIN INC., entrepreneur, LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. et une autre, administrateurs du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Décision sur une licence d'entrepreneur.
L'entrepreneur Constructions Milan inc. est titulaire d'une licence d'entrepreneur général l'autorisant à exécuter ou à faire exécuter des travaux de construction de bâtiments résidentiels. En juin 2010, l'administrateur a informé l'entrepreneur qu'il s'apprêtait à annuler son adhésion au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et qu'il mettrait fin à son accréditation, ce qui a été fait le 14 juillet. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision. Or, l'entrepreneur n'a pas démontré que l'administrateur avait irrégulièrement exercé ses pouvoirs ou abusé de ceux-ci lorsqu'il a décidé de le désaccréditer. À ce moment, les états financiers de l'entrepreneur n'étaient pas conformes et les plaintes de clients s'accumulaient. Par ailleurs, l'administrateur n'a pas commis de faute lorsqu'il a conclu qu'il ne lui revenait pas de conseiller ou de diriger l'entrepreneur ou qu'il devait prendre lui-même des mesures pour assurer à celui-ci le maintien de son accréditation.
LES CONSTRUCTIONS MILAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 78, 84, 85, 87, 88, 93, et 106
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur relative au rejet d'une demande d'accréditation. Rejetée.
La demande d'arbitrage de l'entrepreneur découle du rejet de sa demande d'accréditation par l'administrateur. Celui-ci aurait fondé sa décision sur deux motifs. Premièrement, plusieurs informations données par l'entrepreneur dans le formulaire de demande d'adhésion se sont révélées inexactes ou incomplètes. Deuxièmement, l'entrepreneur, ses actionnaires et ses compagnies liées n'avaient pas une solvabilité suffisante pour justifier son accréditation. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage quant à cette décision, soutenant notamment qu'en vertu de l'article 88 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs l'administrateur aurait dû exiger un cautionnement supplémentaire s'il le jugeait à propos, ce qu'il n'aurait pas fait. Il soutient d'ailleurs que sa représentante était en mesure de fournir les cautions exigées. Or, l'administrateur n'avait pas une telle obligation. En vertu de l'article 88 du règlement, il a le pouvoir d'exiger un cautionnement lorsqu'il a des raisons de croire que la solvabilité de l'entrepreneur le requiert. Donc, bien qu'il puisse le faire, il n'en a pas le devoir. En l'espèce, sa décision était basée sur le fait que d'autres critères n'avaient pas été remplis, lesquels portaient directement atteinte à la crédibilité de l'entrepreneur. Pour lui, les informations inexactes -- pour ne pas dire trompeuses -- fournies dans la demande d'adhésion justifiaient un refus, et sa décision doit être maintenue.
9182-6818 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 78, 80, 84, 88, 89, 93, et 106
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur relative à une annulation d'adhésion. Rejetée.
En octobre 2008, l'administrateur a annulé l'adhésion de l'entrepreneur à la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., car il n'avait pas soumis ses états financiers avec son formulaire de renouvellement. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision. Bien qu'il ait fait parvenir sa demande de renouvellement dans les délais accordés à cette fin, il ne remplissait plus l'une des conditions requises pour obtenir un certificat d'accréditation, soit celle relative à la soumission d'états financiers. Par ailleurs, le 13 janvier 2009 -- donc plus de 11 mois après la fin de l'année financière --, les états financiers de l'entrepreneur au 31 janvier 2008 n'étaient pas encore disponibles. L'entrepreneur n'a pas fait les efforts nécessaires pour assurer le renouvellement de son adhésion. La décision de l'administrateur, qui a été suffisamment tolérant, est maintenue.
GROUPE DORAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 78, 91, et 93
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, qui a versé un acompte de 10 500 $ à l'entrepreneur pour l'achat d'une résidence alors que l'adhésion de ce dernier au plan de garantie avait été suspendue, demande que l'administrateur du plan soit condamné à la rembourser. Lors de la signature de la promesse de vente, l'entrepreneur a prétendu que la transaction était couverte par le plan de garantie et a indiqué que l'acompte lui serait remboursé si le projet ne se réalisait pas. Il a déposé le chèque de l'acompte dans le compte bancaire d'une autre compagnie. L'entrepreneur a finalement fait faillite et a alors informé la bénéficiaire qu'elle devait s'adresser à l'administrateur pour récupérer son acompte. L'administrateur a rejeté cette réclamation, alléguant que la somme avait été versée dans le compte d'une compagnie qui n'était pas accréditée et que l'unité faisant l'objet de la vente n'était pas enregistrée auprès de lui. L'adhésion de l'entrepreneur au programme de garantie de l'administrateur ayant été suspendue le 15 novembre 2005, il n'avait pas le droit de signer cette promesse d'achat ni de recevoir l'acompte. L'entrepreneur a délibérément omis de respecter cette suspension. Cependant, à partir du moment où un bénéficiaire a payé un acompte au représentant de l'entrepreneur et que celui-ci lui a remis une attestation d'acompte sur le formulaire officiel de l'administrateur, cette somme est protégée par le plan de garantie, à moins que la suspension de l'accréditation de l'entrepreneur ait été connue par le bénéficiaire. Outre les cas de fraude ou de grossière négligence du bénéficiaire, c'est l'administrateur qui est le mieux placé pour contrôler et gérer les comportements fautifs ou délinquants de son ancien membre et qui doit accepter le risque de ces écarts de conduite. En l'espèce, la bénéficiaire était de bonne foi et a été victime de dol; cependant, elle aurait pu faire preuve de plus de vigilance et de prudence et, par conséquent, elle devra supporter une perte de 750 $. L'administrateur devra donc lui rembourser la somme de 9 750 $ et pourra faire valoir ses droits contre l'entrepreneur.
CATHERINE AGUDELO, bénéficiaire, et VERRE AZUR INC., faisant affaire sous la dénomination sociale de «IMM HABITATION» (en faillite), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé trois contrats préliminaires pour l'achat de trois condominiums en décembre 2006. Ils ont par la suite appris que l'accréditation de l'entrepreneur au plan de garantie avait été annulée le 14 novembre précédent et qu'il ne détenait pas les licences appropriées pour la construction prévue. Le projet était également retardé en raison d'autorisations requises de la municipalité. Les unités n'étaient pas terminées à la date prévue pour la signature du contrat notarié et la vente n'a pas eu lieu. Les bénéficiaires réclament l'annulation du contrat et le remboursement de leur acompte de 5 000 $. L'entrepreneur refuse d'annuler les contrats; il considère subir un préjudice équivalant aux acomptes retenus en raison du refus des bénéficiaires de prendre possession de leur unité. L'annulation du contrat et la réclamation de l'entrepreneur en dommages-intérêts sont des litiges de nature civile qui devront être tranchés par un tribunal de droit commun. Cependant, le plan de garantie couvre les acomptes en cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas respecté son obligation de livrer les unités aux dates prévues et il devra rembourser les acomptes.
CHRISTIANE PROVENÇAL et autres, bénéficiaires, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le 26 janvier 2006, l'administrateur a rejeté la demande d'adhésion de la demanderesse parce que celle-ci ne remplissait pas ses critères de sélection. Il n'a pas donné suite à la demande de précisions sur ces critères, d'où la prétention de la demanderesse voulant que ces précisions n'aient pas été données parce que de tels critères n'existeraient pas. Cette prétention ne peut être retenue. La demande d'accréditation énumère les conditions à remplir pour adhérer au plan de garantie, lesquelles sont une reproduction des articles 78 et ss. du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cette demande d'accréditation ne constitue pas un contrat d'adhésion mais plutôt un contrat réglementé. L'administrateur fait une offre à la demanderesse en lui faisant parvenir la demande d'accréditation. Les conditions que cette dernière devait remplir ont été dictées par le législateur, qui a laissé à l'administrateur du plan le soin d'évaluer si l'entrepreneur les remplit de façon satisfaisante. En l'espèce, les cautionnements exigés par le règlement n'ont pas été fournis, et les états financiers de la demanderesse de même que ceux de ses actionnaires laissent croire qu'il leur sera difficile de réunir les garanties requises. Contrairement à ce que la demanderesse a prétendu, l'envoi d'une demande d'adhésion à l'administrateur ne rend pas automatique l'accréditation d'un entrepreneur. La décision de l'administrateur est maintenue.
9143-2195 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 78, 79, 81, 82, 83, 84, et 85
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 6 novembre 2000, les bénéficiaires ont signé un contrat pour la construction d'une maison, la date de la fin des travaux étant prévue pour le 1er juillet 2001. Cette date n'a pas été respectée et, lorsque les bénéficiaires ont pris possession de l'immeuble, le 15 juillet 2001, il restait encore plusieurs travaux à effectuer. À cette date, il n'y a eu ni inspection ni réception de la maison. Une inspection s'est déroulée le 1er août, au retour des vacances de l'industrie de la construction, et les bénéficiaires ont reçu l'autorisation de faire effectuer certains travaux. Toutefois, le 7 août, un représentant de l'administrateur leur aurait dit qu'ils avaient agi trop rapidement et qu'ils n'auraient pas dû donner de contrats. L'entrepreneur a déclaré faillite en novembre 2001. Le 6 mai 2002, les bénéficiaires ont soumis à l'arbitrage environ une trentaine de points de la décision de l'administrateur, points qui n'étaient apparemment pas couverts par le plan de garantie à cause des travaux effectués au mois d'août 2001, qui, selon lui, ne sont pas couverts. Les faits démontrent toutefois que l'administrateur n'a pas appliqué son plan de garantie de façon appropriée ni au moment opportun, et ce, malgré la présence de plusieurs problèmes, dont ceux liés à la construction, à la coordination et à la surveillance qui étaient présents à compter d'avril 2001, au non-renouvellement de l'accréditation de l'entrepreneur le 13 juin 2001, à une conversation avec le bénéficiaire en juin 2001 portant sur les nombreux problèmes liés à la construction et à la surfacturation par l'entrepreneur avant la fin prévue des travaux. L'administrateur a fait preuve de laisser-aller et sa défense ne permet pas de justifier son refus de rembourser les bénéficiaires pour la réparation et la prise en charge par eux des travaux en cause.
GUY CLOUTIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
À la suite d'une demande d'arbitrage opposant un bénéficiaire à l'entrepreneur, l'administrateur a été condamné à payer les coûts de l'arbitrage. Il en a réclamé le remboursement à l'entrepreneur. Devant le refus de ce dernier, l'administrateur a annulé son accréditation. Il faut déterminer si la demande de remboursement était bien fondée. La décision de l'arbitre de condamner l'administrateur au paiement des coûts de l'arbitrage a l'autorité de la chose jugée. L'administrateur ne pouvait agir à l'encontre de cette sentence arbitrale. L'article 16.5 de la convention d'adhésion intervenue entre les parties doit s'interpréter en faveur de l'entrepreneur. Celui-ci n'a pas à rembourser les frais réclamés parce qu'il n'a pas omis d'honorer la garantie lui incombant en vertu du plan de garantie.
2325-1010 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom de Le Groupe Développeur enr., demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 20
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur ayant mis fin à son accréditation relativement au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a exprimé les conditions de renouvellement de l'adhésion de l'entrepreneur dans une lettre envoyée à ce dernier. L'une de ces conditions était que l'entrepreneur prouve que la compagnie est sous le contrôle exclusif d'un dénommé Clusiault, ce qui n'a pas été contesté. Relativement à la deuxième exigence de l'administrateur, il a été prouvé que c'est effectivement Clusiault qui signe lui-même tous les contrats de l'entreprise. La troisième exigence de l'administrateur, qui exige de l'entrepreneur qu'il commande le matériel et négocie lui-même avec les sous-traitants, n'entre pas dans ses prérogatives et n'est nullement dictée par le décret: une simple analyse des bons de commande et du travail de ses assistants permet à l'entrepreneur de conserver le contrôle de son entreprise afin de satisfaire aux exigences du décret. L'administrateur a demandé une lettre de garantie bancaire s'élevant à 30 000 $. Or, l'offre de l'entrepreneur de fournir une garantie hypothécaire de 35 000 $ constitue une excellente couverture et remplit les exigences énoncées à l'article 84 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les ratios financiers atteints par l'entrepreneur sont supérieurs à ceux proposés par le décret, à l'exception du ratio du bénéfice net, qui est de 2,6 % alors que le critère est de 3,5 %. Or, comme le décret indique que l'administrateur «peut annuler» l'adhésion de l'entrepreneur et que la différence de 0,9 % du ratio au bénéfice net n'est pas si importante, ce seul motif ne peut justifier l'annulation de l'adhésion, les autres conditions étant amplement remplies. Par ailleurs, il n'a pas été mis en preuve que l'entrepreneur ne construit pas des maisons de qualité et que des rapports d'inspection démontrant des failles de construction ont été déposés. La décision de l'administrateur est donc annulée et il lui est ordonné de renouveler l'adhésion de l'entrepreneur, à condition que ce dernier fournisse une garantie hypothécaire de premier rang de 35 000 $.
9094-3184 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 84, 88, 93, 122, et 141