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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a reconnu que le système de drainage de la résidence des bénéficiaires était déficient et il a ordonné à l'entrepreneur de procéder en 2 étapes pour corriger la situation. Dans un premier temps, l'entrepreneur devait mettre en place un bassin de captation muni d'une pompe submersible installée selon les règles de l'art. Dans un second temps, il devait remplacer le drain français, toujours selon les règles de l'art. L'entrepreneur s'oppose à la seconde étape, étant d'avis que le système de drainage est fonctionnel et performant. La décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur n'a pas démontré que toutes les dispositions avaient été prises afin de garantir un système de drainage adéquat et approprié au type de sol et à la présence d'ocre ferreuse. Les experts ont plutôt démontré diverses anomalies qui, additionnées les unes aux autres, portent préjudice aux bénéficiaires et les empêchent de jouir pleinement et librement de leur bien. En effet, il n'est pas normal qu'ils soient dans l'obligation d'effectuer l'entretien de la fosse et du drain en faisant appel à une firme d'experts afin qu'elle procède à des nettoyages annuels ou tous les 5 ans, d'autant moins que cela ne traite que les symptômes du problème, et non les causes. Il n'est pas non plus raisonnable qu'ils soient obligés de vidanger la fosse plusieurs fois par année et de vivre dans la crainte constante d'un fort débit qui pourrait créer des débordements. Selon les règles de l'art, un système de drainage ne doit pas dépendre d'une pompe, et encore moins de son efficacité ou de son état.
Guy Vaillancourt et Johanne Deschênes, bénéficiaires, et Constructions Louis-Seize et Ass. inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetées.
Les bénéficiaires sont propriétaires de bâtiments jumelés et ils ont dénoncé un problème relatif à leur drain français commun. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice de construction et il a exigé de l'entrepreneur que ce dernier effectue les travaux correctifs nécessaires. Il était également question du remboursement de travaux réalisés par les bénéficiaires, lesquels ont été qualifiés de conservatoires, nécessaires et urgents par l'administrateur puisque la situation menaçait la sécurité des occupants et était de nature à causer une détérioration prématurée du bâtiment. En ce qui concerne le drain français, l'existence d'un dépôt d'ocre ferreuse est admise. Toutefois, alors que l'administrateur demande une correction du système de gestion des eaux souterraines, l'entrepreneur propose plutôt que les bénéficiaires procèdent au terrassement de leur terrain et qu'ils nettoient le drain de façon périodique, puis qu'ils reformulent une plainte si cela est nécessaire. La position de l'administrateur doit être retenue. Le système de drainage des eaux souterraines comporte manifestement des malfaçons. Les bas-fonds, l'ovalisation du drain, la présence de sable, des dépôts d'ocre et le niveau élevé de la nappe perchée sont tous des éléments qui permettent de conclure ainsi. L'entrepreneur devra donc effectuer les travaux nécessaires conformément aux recommandations. Quant aux travaux qu'ont effectués les bénéficiaires et dont le remboursement est demandé, bien qu'ils puissent être qualifiés de conservatoires et de nécessaires, ils n'étaient pas urgents. En effet, dans le contexte où l'entrepreneur a toujours répondu rapidement aux appels des bénéficiaires, ces derniers auraient eu suffisamment de temps entre l'infiltration d'eau et les réparations pour aviser l'entrepreneur et lui donner la possibilité de réagir. Le coût des travaux effectués ne sera donc pas remboursé aux bénéficiaires.
CONSTRUCTION S.M.B. INC., entrepreneur, et MARIE-PIER MAYRAND et OLIVIER DESBIENS, bénéficiaires du 1370, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION S.M.B. INC., entrepreneur, et MARIE-CLAUDE DENIS, bénéficiaire du 1374, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème lié à leur drain français, exprimant des craintes relativement à la présence d'eau par-dessus celui-ci de même qu'à son fonctionnement. L'administrateur a conclu que le drain était complètement inefficace et que, vu la présence possible de dépôts d'ocre et les nombreux avis d'experts obtenus, le système de drainage devait être entièrement refait. Pour remédier à la situation, l'entrepreneur suggère plutôt de changer la pompe tous les 2 ans et d'installer des contrôles électroniques permettant de détecter les anomalies. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Il est généralement reconnu qu'un drain rempli d'eau entraîne la formation de dépôts d'ocre et est difficile à nettoyer, ce qui favorise le colmatage. En l'espèce, le drain est parfois complètement rempli d'eau sur au moins 90 % de sa longueur, ce qui est loin de la «tolérance zéro» préconisée par les règles de l'art. Dans les circonstances, il faut conclure à la présence d'un vice caché, et l'entrepreneur devra procéder au remplacement complet du système de drainage.
EXO Construction inc., entrepreneur, et Jessica MacDonald et Rémi Cyrenne, bénéficiaires, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La propriété du bénéficiaire est construite sous le niveau de la nappe phréatique et il y a présence d'ocre ferreuse. L'administrateur a conclu à un vice caché, ce qui n'est pas contesté par les parties, et il a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires au système de drainage de la résidence, et ce, en fonction des conclusions du rapport de l'ingénieur qu'il avait mandaté afin de rendre sa décision. Le bénéficiaire demande qu'une solution permanente et définitive soit retenue pour régler le problème et il estime que la solution choisie par l'administrateur de même que celle proposée par l'entrepreneur ne sont que temporaires. Ainsi, le bénéficiaire voudrait qu'il y ait soulèvement de sa résidence, malgré les coûts plus importants liés à cette méthode. L'entrepreneur et l'administrateur ont raison de prétendre que le rôle de l'arbitre n'est pas de choisir la meilleure solution, mais plutôt de déterminer si la méthode corrective retenue est conforme au plan de garantie et aux règles de l'art. Cela ne signifie toutefois pas que le bénéficiaire doit accepter une solution partielle qui ne vise qu'à minimiser la situation et réduire les dommages qu'il subit. Ce dernier est en droit de s'attendre à ce que la méthode corrective vienne résoudre définitivement le problème. Par ailleurs, l'arbitre peut imposer une méthode corrective précise. En l'espèce, la résidence est construite sous le niveau maximal moyen de la nappe phréatique et ses semelles sont dans l'eau à longueur d'année, ce qui n'est pas conforme aux règles de l'art. La solution conforme au plan de garantie qui pourrait éliminer entièrement le problème de colmatage du drain agricole est le soulèvement de l'immeuble. Il y a donc lieu d'opter pour la solution proposée par les bénéficiaires. Toutefois, puisque certains éléments demeurent préoccupants, des modifications sont nécessaires.
YVES LALIBERTÉ, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DURÉCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juillet 2014. En 2018, durant la quatrième année de la garantie, ils ont dénoncé la présence d'ocre ferreuse. L'administrateur a conclu à l'absence d'un vice majeur susceptible de causer la perte de l'immeuble, seul vice qui est encore couvert pendant les quatrième et cinquième années de la garantie. En effet, il n'y avait aucune preuve de blocage, d'infiltration d'eau ou d'inondation au sous-sol, seulement une crainte fondée sur le fait que l'entrepreneur n'avait pas installé le drain recommandé. La décision de l'administrateur doit être maintenue puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence d'un vice de construction ou d'un vice de sol susceptible d'entraîner une perte totale ou partielle de leur résidence. Ainsi, il n'y a aucune preuve d'une dalle de béton construite dans la nappe phréatique. De plus, outre l'absence de preuve de blocage, d'infiltration ou d'inondation, le plancher du sous-sol est intact.
Lucie Geoffrion et Ghislain Tremblay, bénéficiaires, et 9252-1707 Québec Inc. (société dissoute), entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en juillet 2012. Au cours de la quatrième année ayant suivi la réception du bâtiment, il s'est plaint d'un niveau d'eau très élevé sous la maison. Disposant de la possibilité d'accéder au drain sanitaire, il a procédé à vidanger l'eau de manière régulière pour éviter les infiltrations. Une équipe de nettoyage spécialisée a constaté une présence importante d'ocre ferreuse bouchant le drain à 80 %. L'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que l'ocre ferreuse était un contaminant au sens d'une clause de contrat de garantie dont l'application entraînait l'absence de couverture. Il faut conclure que la résidence des bénéficiaires souffre d'un vice de sol. En effet, tous les experts s'entendent quant à la présence d'ocre ferreuse dans le sol du terrain sur lequel la résidence a été construite. Au surplus, depuis 2016, une menace sérieuse de perte de l'ouvrage pèse sur les épaules du bénéficiaire. En effet, depuis ce temps, il a dû effectuer 6 nettoyages sous pression du drain afin d'éviter des infiltrations d'eau. Il a aussi procédé quotidiennement à la vidange de l'eau accumulée à partir de l'accès à son drain sanitaire. Même si les dommages à l'immeuble ne sont pas majeurs jusqu'à présent, le risque de perte existe bel et bien. Selon le témoignage de l'un des experts, il arrivera nécessairement un temps où les nettoyages sous pression du drain ne seront plus efficaces en raison de son trop important pourcentage de colmatage. Les infiltrations d'eau seront alors inévitables. Le vice de sol est aggravé par une implantation trop basse des fondations dans la nappe phréatique. L'entrepreneur, qui a fourni le terrain en question au bénéficiaire, est responsable de la situation. Pour régler le problème, il faut retenir la solution avancée par l'expert du bénéficiaire. L'entrepreneur devra surélever les assises de la propriété au-dessus de la nappe phréatique. Ainsi, l'élément nécessaire à l'apparition de la bactérie ferreuse, soit l'eau, sera soustrait de l'équation.
SÉBASTIEN LEPAGE, bénéficiaire, et DELTEC CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juillet 2012. Au cours de la quatrième année ayant suivi la réception du bâtiment, ils se sont plaints de l'obstruction du drain agricole de l'immeuble par l'ocre ferreuse, ce qui aurait causé des infiltrations d'eau dans leur sous-sol. L'administrateur a rejeté une réclamation des bénéficiaires à cet égard, étant d'avis qu'ils n'avaient pas réussi à démontrer la perte partielle ou totale de l'ouvrage nécessaire à l'application de la garantie. Selon un rapport d'expert produit par les bénéficiaires, il serait question d'une implantation trop profonde des fondations de l'immeuble dans la nappe phréatique sans que l'entrepreneur ait pris en considération la condition problématique préalable du sol, soit la présence de la bactérie ferreuse. Il faut conclure que la résidence des bénéficiaires souffre d'un vice de sol. En effet, tous les experts entendus s'entendent quant à la présence d'ocre ferreuse dans le sol du terrain sur lequel la résidence a été construite. Au surplus, même si les dommages à l'immeuble ne sont pas majeurs jusqu'à présent, le risque de perte existe bel et bien. Selon le témoignage de l'un des experts, il arrivera nécessairement un temps où les nettoyages sous pression du drain ne seront plus efficaces en raison de son trop important pourcentage de colmatage. Les infiltrations d'eau seront alors inévitables. Le vice de sol est donc aggravé par une implantation trop basse des fondations dans la nappe phréatique. L'entrepreneur, qui a fourni le terrain en question aux bénéficiaires, est responsable de la situation. Pour régler le problème, il faut retenir la solution proposée par l'expert des bénéficiaires. L'entrepreneur devra surélever les assises de la propriété au-dessus de la nappe phréatique. Ainsi, l'élément nécessaire à l'apparition de la bactérie ferreuse, soit l'eau, sera soustrait de l'équation.
MARIANICK BOUDREAULT et YVAN BRAULT, bénéficiaires, et DELTEC CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a constaté une infiltration d'eau dans le sous-sol de sa résidence. Un expert a procédé à une excavation jusqu'au drain français et il a remarqué que celui-ci était rempli d'ocre ferreuse. Selon cet expert, le drain et ses composantes respectaient les normes, mais l'entrepreneur n'avait pas tenu compte de la présence d'ocre ferreuse, ce qui aurait dû le guider dans le choix des matériaux utilisés pour l'installation du drain français. L'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire, car il estimait ne pas être en mesure d'établir que la situation observée était de nature à causer la perte de l'ouvrage, de sorte qu'il ne pouvait conclure à la présence d'un vice majeur de construction. Or, la présence dans les environs d'ocre ferreuse aurait dû guider l'entrepreneur dans son choix des matériaux pour l'installation du drain français et il faut assimiler la situation dénoncée à un vice de conception pouvant occasionner la perte de l'ouvrage. En effet, dans son état actuel, l'immeuble est privé de l'un de ses éléments essentiels -- un système de drainage --, ce qui rend l'ouvrage impropre à sa destination. L'entrepreneur est responsable de cette situation. En ce qui a trait aux travaux devant être effectués, la preuve est insuffisante pour permettre de conclure que la situation requiert des travaux visant à soulever l'immeuble au-dessus de la nappe phréatique ou encore que des travaux de cuvelage sont nécessaires. L'administrateur devra faire un test piézométrique et soumettre ensuite au bénéficiaire la solution que requiert l'état des lieux, soit remplacer le drain français, soulever l'immeuble au-dessus de la nappe phréatique ou cuveler les murs de la fondation et le plancher de béton de l'immeuble.
PLACEMENTS MFM INC., bénéficiaire, et 9125-3575 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont fait construire une résidence sur un terrain leur appartenant après avoir avisé l'entrepreneur de la présence d'ocre ferreuse. À la suite de la réception de l'immeuble, les bénéficiaires ont été victimes d'infiltrations d'eau et ils ont adressé des réclamations à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a estimé qu'il y avait un vice caché et il a exigé de l'entrepreneur qu'il fasse les vérifications nécessaires et les correctifs requis. Les bénéficiaires soutiennent que seul le rehaussement de la maison permettra de régler le problème puisque la dalle du sol baigne dans la nappe phréatique, ce qui fait en sorte que les risques d'obstruction et de dommages à leur pompe sont continuellement présents. Le coût d'un rehaussement se situerait entre 50 000 $ et 100 000 $. L'entrepreneur, qui a l'appui de l'administrateur, suggère de corriger le problème en installant un drain intermédiaire sous la dalle, drain qui serait raccordé au puisard. Il estime le coût de cette solution à 10 000 $. En l'espèce, la construction d'une maison dont les fondations baignent dans la nappe phréatique n'est pas conforme au Code national du bâtiment. L'entrepreneur, informé de la présence d'ocre ferreuse, devait prendre les dispositions nécessaires pour éviter une telle situation. Or, il n'a pas pris les précautions qui s'imposaient dans un contexte où il n'était pas familiarisé et il n'avait aucune expérience avec de l'ocre ferreuse. En ce qui concerne la solution qu'il suggère, il s'agit d'un moyen proposé pour réduire les coûts et remédier à la situation actuelle, mais il ne s'agit pas d'une solution permanente et définitive. Au contraire, l'implantation de la méthode proposée par l'entrepreneur nécessiterait davantage d'entretien par les bénéficiaires puisque les sections de drain supplémentaires qui seraient installées seraient aussi susceptibles de s'obstruer. En l'espèce, il y a lieu de retenir la méthode suggérée par les bénéficiaires puisque les remontées de la nappe phréatique n'atteindront pas le béton de la nouvelle dalle de plancher du sous-sol, réglant ainsi le problème de manière définitive.
DAVID BOLDUC et VALÉRIE BIDÉGARÉ, bénéficiaires, et GAUBEAU CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont propriétaires d'une résidence munie de deux drains qui sont reliés à un bassin de captation situé au sous-sol de l'immeuble. En 2009, la bénéficiaire ayant noté la présence d'une matière visqueuse à l'intérieur du bassin, une expertise a été menée, ce qui a permis de constater la présence d'ocre ferreuse et une nappe phréatique possiblement élevée. Bien que les bénéficiaires n'aient jamais subi d'infiltration d'eau ni de problèmes d'humidité excessive depuis que l'entrepreneur a remplacé leur pompe à la suite d'une inondation survenue après la réception de l'immeuble, ils prétendent qu'il aurait fallu procéder dès la construction à un cuvelage et que cela serait la seule solution acceptable en vue de rendre leur immeuble conforme. De leur côté, l'entrepreneur et l'administrateur, tout en reconnaissant la nécessité d'apporter des correctifs, nient cette affirmation et font valoir qu'une modification importante du système de drainage permettrait de rendre l'immeuble conforme. Ils invoquent aussi à cet égard le libre choix de l'entrepreneur en matière de solutions aux problèmes à corriger. En l'espèce, il appartenait aux bénéficiaires de démontrer que la solution suggérée par l'administrateur serait insuffisante pour corriger leur problème. Or, la fiabilité des données qu'ils ont présentées au soutien de leur position est largement contredite par la preuve de l'administrateur, laquelle n'a pas été contredite. De plus, il faut prendre en considération qu'il n'y aurait eu aucune infiltration d'eau reliée à des pressions hydrostatiques et aucune trace d'humidité, signes qui seraient présents si l'immeuble subissait en effet des pressions hydrostatiques. Ces constats permettent d'écarter l'affirmation selon laquelle la résidence aurait été construite dans la nappe phréatique, de telle manière que le problème à corriger est le système de drainage inadéquat qui fait en sorte que la pompe des bénéficiaires est trop sollicitée. La solution suggérée par l'entrepreneur et l'administrateur, qui devrait avoir l'effet correctif recherché, sera retenue.
ÉLIANE MONETTE & DANIEL HENRI, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS GRIZZLY INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de son unité résidentielle de type jumelé au mois d'août 2005, a présenté, en mai et en août 2010, une réclamation portant sur la présence de dépôt ferrugineux dans le système de drainage de l'immeuble et sur le niveau d'implantation du bâtiment. Ces réclamations ont été reçues entre la troisième et la cinquième année de la garantie, de sorte que le bénéficiaire doit démontrer qu'il est question d'un vice majeur ou de la perte de l'immeuble pour avoir gain de cause. Or, bien que l'expert du bénéficiaire ait conclu à la présence de bactéries ferrugineuses dans l'eau, il a aussi noté que celles-ci n'étaient pas «agressives» et que le risque de colmatage était faible. Quant à l'implantation de l'immeuble, si l'on se fie aux conclusions de l'expert du bénéficiaire à l'égard du niveau de la nappe phréatique, la présence de cette dernière aurait dû être trahie par une poussée hydrostatique sur la dalle de l'immeuble. Le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il y avait lieu d'intervenir, et il ne saurait être question de recourir à l'équité pour bonifier sans raison le texte du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
HEDI BLAGUI, bénéficiaire, et CONSTRUCTION D.M. TURCOTTE T.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En juillet 2010, le bénéficiaire a acheté un immeuble dont la réception initiale remontait au mois d'août 2007. Dans les semaines qui ont suivi, il a remarqué que la pompe du puits de captation situé au sous-sol démarrait fréquemment et que le puits était souillé d'une matière visqueuse et orangée. Il a présenté une réclamation, soutenant que le système de drainage était susceptible de se bloquer en raison de la présence d'ocre dans l'eau et faisant également valoir que le niveau de la nappe phréatique était élevé, de sorte que la pompe d'évacuation devait fonctionner très souvent. De plus, il a indiqué que cela nécessitait une attention particulière afin d'éviter le débordement du puits et une inondation du sous-sol. L'administrateur a rejeté la réclamation au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable à partir de la découverte du problème. Sans se prononcer sur la question du délai de dénonciation, il faudrait néanmoins rejeter la demande d'arbitrage. En l'espèce, puisque la dénonciation a été faite dans la quatrième année suivant la réception, le bénéficiaire devait démontrer la présence d'un vice grave, soit une situation présentant des inconvénients sérieux qui atteindraient un degré de gravité correspondant à une perte de l'ouvrage. Or, malgré les inconvénients subis par le bénéficiaire et les inquiétudes qu'il éprouve quant à la possibilité d'un déversement du puits dans le sous-sol, on ne peut conclure qu'il s'agit d'un vice grave. Il y a donc lieu de rejeter la réclamation du bénéficiaire.
LOUIS JULIEN, bénéficiaire, c. 9165-5969 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS RÉNOVATION SM), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes de son immeuble en juillet 2007. En février 2011, un rapport d'inspection préachat de l'une des unités de copropriété de l'immeuble a révélé la présence possible d'ocre ferreuse. Lorsqu'il a en pris connaissance, le bénéficiaire a fait effectuer une analyse plus approfondie, ce qui a révélé un potentiel élevé d'obstruction du drain français. Le même mois, il a présenté une réclamation. L'administrateur n'a pas constaté la présence de dépôts de consistance molle pouvant empêcher le bon fonctionnement du drain français, et il a rejeté la réclamation sur ce point. Cette décision doit être maintenue. D'une part, les résultats d'analyse des échantillons d'eau du bassin de captation doivent être interprétés comme indiquant un potentiel d'obstruction faible. D'autre part, le niveau de la nappe phréatique se situe entre 1 mètre et 1,23 mètre sous la dalle de béton du plancher du sous-sol, et la jurisprudence arbitrale requiert habituellement que les fondations soient construites dans la nappe phréatique afin de déclarer qu'un problème d'ocre ferreuse constitue un vice majeur. Finalement, le bénéficiaire n'a pas établi que les éléments constatés par son expert avaient été causés par un vice majeur et aucune preuve d'une infiltration d'eau ou d'une humidité excessive n'a été présentée. Le bénéficiaire n'a donc pas démontré qu'il y avait obstruction ou risque d'obstruction du drain français constituant ou pouvant constituer un problème grave susceptible d'entraîner la perte totale ou partielle de l'immeuble.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 51 CARMEL, bénéficiaires, et 140607 CANADA INC. (CONSTRUCTION RO-BERT), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire portant notamment sur la présence d'ocre ferreuse dans le sol de sa propriété. Selon lui, il s'agissait d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment, et il reviendrait à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour que la situation soit réglée de façon définitive et de la manière qui avait été suggérée par son expert, soit par un rehaussement des fondations. Il fait valoir que les moyens proposés par l'administrateur sont nettement insuffisants. Les correctifs qui ont été suggérés par l'administrateur constituaient uniquement des moyens visant à atténuer la situation actuelle et ne représentaient pas une solution permanente et définitive, tandis que les solutions mises de l'avant par le bénéficiaire, soit le soulèvement de la maison ou le cuvelage des fondations pour les rendre imperméables, étaient durables. Il n'y a pas lieu de retenir l'argument de l'administrateur selon lequel les drains sont actuellement fonctionnels et qu'il n'est donc pas nécessaire de rechercher une solution définitive. En effet, lorsqu'un dommage est progressif, comme c'est le cas en présence d'un problème d'ocre ferreuse, des corrections permanentes doivent être appliquées dès son apparition et il ne faut pas attendre que la situation s'aggrave pour agir. En l'espèce, le fait pour l'entrepreneur de construire les fondations dans la nappe phréatique constituait un vice de conception, de construction et de réalisation. De plus, la contamination des drains par la bactérie de l'ocre ferreuse est une malfaçon du sol dont l'entrepreneur est responsable. Il faudra régler la situation de manière permanente, soit en rehaussant la résidence, soit en procédant à un cuvelage.
DAVID RICHER, bénéficiaire, et 9141-3873 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires sont propriétaires d'un immeuble construit par l'entrepreneur, qui a fait faillite. Le niveau d'eau dans le sol atteint les semelles de la fondation, de sorte que les drains de fondation fonctionnent constamment pour évacuer l'eau. Cela a provoqué l'apparition d'ocre ferreuse et, même si les bénéficiaires et l'administrateur s'entendaient sur la nécessité de corriger la situation, ils n'étaient pas en accord quant à la méthode corrective à utiliser. Ils ont éventuellement convenu que l'administrateur procéderait à sa manière et que, dans l'éventualité où ses démarches se révélaient un échec, il effectuerait un cuvelage de l'immeuble, ce qui était la solution pour laquelle les bénéficiaires avaient opté. Les bénéficiaires considèrent que les travaux effectués n'ont pas réglé la situation et ils réclament maintenant le cuvelage de leur résidence. L'administrateur fait valoir que les résultats recherchés n'ont pas été atteints parce que la municipalité n'aurait pas procédé au nettoyage des fossés, ce qu'auraient dû demander les citoyens. Ainsi, le succès de l'opération suppose que les bénéficiaires et la municipalité coopèrent. Or, les conditions de l'entente étaient claires. L'administrateur devait réussir et, en cas d'échec, il devait procéder à un cuvelage. Il devra se conformer aux conditions de l'entente qu'il a lui-même négociée.
JOSÉE CHAMPAGNE et un autre, bénéficiaires demandeurs, c. AURÈLE LAUZON (en faillite), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2004. Au mois d'avril 2009, ils ont dénoncé un problème quant à la présence d'ocre ferreuse et au niveau de la nappe phréatique. L'administrateur a accueilli la réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs, soit d'installer un puisard en béton étanche muni d'une pompe submersible au milieu du sous-sol. Les bénéficiaires ne sont pas d'accord avec la nature de ces travaux et ils voudraient plutôt que l'entrepreneur procède à un cuvelage. Cette demande ne peut pas être accueillie. Le niveau de la nappe phréatique n'atteint pas celui de la dalle de béton du sous-sol et, mis à part un incident, en février 2009, relié à un refoulement d'égout, il n'y a eu aucune infiltration d'eau au sous-sol et aucun problème de taux d'humidité excessif. Similairement, les bénéficiaires n'ont pas démontré un colmatage total ou partiel de leur drain français. La présente réclamation repose non pas sur des faits clairement établis, mais plutôt sur des hypothèses et des craintes. Le cuvelage réclamé par les bénéficiaires est une solution excessive et incommode pour résoudre un problème qui n'est pas si grave. Par conséquent, leur demande à cet égard est rejetée et il faudra plutôt se conformer aux travaux correctifs établis par l'administrateur.
ISABELLE PERREAULT et un autre, bénéficiaires, et 9034-5877 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION CLÉMENT ARÈS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, 22, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
En 2005, Taylor, le président de l'entrepreneur, a fait la connaissance du frère de la bénéficiaire et de sa conjointe. Il leur a offert son assistance lorsqu'ils se sont fait construire une résidence. Vu leur situation financière, ils se sont tournés vers la bénéficiaire pour obtenir son aide. Celle-ci a accepté de faire construire une maison pour que son frère et sa famille puissent y demeurer et afin d'y résider elle-même éventuellement. Le frère de la bénéficiaire a été très présent tout au long du procédé. Ainsi, il a personnellement engagé un excavateur, et ce, malgré les avertissements et l'opposition de Taylor. Cet excavateur a creusé trop près de la nappe phréatique, de telle sorte que la fondation aurait été construite quelques pouces au-dessus. Pour remédier à cette situation, le frère de la bénéficiaire a décidé de faire installer une station de pompage. À compter de ce moment, et jusqu'à la signature de l'acte de vente, aucun problème ne s'est posé. Par la suite, toutefois, trois inondations sont survenues dans le sous-sol de l'immeuble, lorsque les pompes ont cessé de fonctionner en raison de pannes d'électricité. Il y aurait également des problèmes d'ocre ferreuse. La bénéficiaire a exigé de l'entrepreneur qu'il corrige la situation, sans succès, et elle a présenté une réclamation à l'administrateur, laquelle a été rejetée. L'entrepreneur a fait valoir que les infiltrations seraient imputables à l'excavateur et qu'il ne peut en être tenu responsable puisqu'il s'était opposé à faire affaire avec lui. Toutefois, la faute qui a été commise n'est pas l'excavation trop profonde, mais la construction de la résidence sans imperméabilisation pour compenser le niveau de la nappe phréatique. En l'espèce, un cuvelage parfaitement étanche était nécessaire et obligatoire. Par ailleurs, il faut rappeler que le client de l'entrepreneur était la bénéficiaire et non son frère, et que c'est le consentement de cette dernière qui aurait dû être obtenu pour déterminer comment remédier au problème lié à la nappe phréatique. Par conséquent, l'entrepreneur est responsable et il devra procéder au cuvelage de l'immeuble. Il n'aura toutefois pas à en supporter la totalité des coûts: 40 % de ceux-ci devront être payés par la bénéficiaire pour tenir compte du fait que son frère a choisi l'excavateur, d'autant plus que ce choix était lié au budget disponible.
JOHANNE MARCOTTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS CHERBOURG INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception d'un chalet en janvier 2008. Au mois de décembre, elle a dénoncé un problème d'accumulation d'ocre ferreuse. L'administrateur a constaté la présence d'ocre ferreuse sur le terrain, mais il a conclu que cela n'avait causé aucun problème de colmatage, d'infiltration ou d'inondation et que la présence d'un exutoire permettait l'entretien du système, et donc la prévention du problème. Pour lui, il n'y avait par conséquent ni malfaçon ni vice caché. La bénéficiaire demande l'arbitrage de la décision de l'administrateur sur ce point. Elle craint qu'éventuellement son drain ne soit obstrué par l'ocre ferreuse et que des dommages ne surviennent. Sa demande doit toutefois être rejetée. Même si l'on tient pour acquis que la situation n'était pas apparente lors de la réception, la bénéficiaire n'a pas démontré qu'il y aurait un vice caché ou une malfaçon. Ainsi, une crainte de dommages futurs n'est pas la preuve d'un problème touchant réellement l'immeuble, ce qui est nécessaire pour conclure à la présence d'un vice caché ou d'une malfaçon. En l'espèce, la présence d'ocre ferreuse sur le terrain est insuffisante pour obstruer le drain dans la mesure où celui-ci est entretenu correctement.
ÉLIANE HECHT GAERTNER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont occupé leur résidence à compter de mai 2005. En septembre 2007, ils ont avisé l'administrateur d'un problème de drainage, mentionnant la présence d'une boue rougeâtre dans le bassin de captation et suggérant que leur drain était probablement bouché par l'ocre ferreuse. Dans les faits, bien que le système de drainage soit fonctionnel, l'empierrement au-dessus du drain serait insuffisant par rapport aux règles de l'art et à ce qui est prévu par le Code national du bâtiment 1995. Cela risque de nuire à la longévité du drain et de réduire sa durée de vie. Il faut donc déterminer si ce problème serait un «vice caché» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Trois éléments importants ressortent de la preuve soumise. Premièrement, le niveau de la nappe phréatique est relativement élevé, même s'il se situe sous la dalle de béton. Deuxièmement, aucun blocage du drain de fondation ne s'est produit depuis l'occupation de l'immeuble, bien que certains dépôts de silt se soient faits dans le bassin de captation. Finalement, l'empierrement du drain de fondation est insuffisant. Toutefois, les bénéficiaires n'ont pas démontré l'existence d'un problème sérieux relié à l'ocre ferreuse. Il n'y a pas de boue rougeâtre dans le fond du bassin de captation, seulement un dépôt de silt, et il n'y a pas de crainte sérieuse d'obstruction à court ou moyen terme. Ainsi, le problème constaté n'atteint pas le degré de gravité du vice caché et la réclamation des bénéficiaires doit être rejetée.
LUCIA IULIANELLA et un autre, bénéficiaires, c. RÉNOVATIONS LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2007, le bénéficiaire a constaté la présence de dépôts orangés dans son bassin de captation. En février 2008, il a dénoncé cette situation à l'administrateur. Celui-ci, considérant que le bénéficiaire n'avait pas respecté le délai de dénonciation de six mois et que le problème constaté ne constituait pas un vice caché, a rejeté la réclamation sur ce point. Le bénéficiaire demande notamment l'arbitrage relativement à cette question. Pour ce qui est du délai de dénonciation, il faut noter que le bénéficiaire n'est pas un expert et que la présence de dépôts orangé dans son drain ne devait pas nécessairement l'alarmer sur-le-champ. Aux fins du calcul du délai, il faut considérer que la véritable découverte des faits serait plutôt survenue vers le 9 juillet 2007, au moment où un ingénieur expert a examiné le système de drainage de l'immeuble. La dénonciation s'est donc faite dans un délai raisonnable. Quant au problème constaté, il ressort notamment que l'épaisseur de la pierre concassée au-dessus du drain ne respecte pas les normes minimales qu'édicte le Code national du bâtiment 1995 ou ce que prévoyait le contrat, que le bénéficiaire a déjà commencé à subir des dommages, que la durée de vie et la solidité du système sont altérées et que même des nettoyages fréquents du système ne produiraient éventuellement plus d'effet. Le système de drainage du bénéficiaire comporte un vice caché et l'entrepreneur devra procéder, selon les règles de l'art et les termes du contrat, à son remplacement.
JACQUES HAZEL, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS JEAN PÉLOQUIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En avril 2004, les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une maison témoin qui avait été construite en 2002. En octobre 2006, ils ont constaté la présence d'eau ferrugineuse dans le bassin de captation de leur sous-sol. Une première dénonciation écrite a été envoyée à l'administrateur. L'entrepreneur a proposé l'installation de cheminées de nettoyage aux frais des bénéficiaires, ce que ceux-ci n'ont pas accepté. Deux mois plus tard, une deuxième dénonciation a été envoyée à l'administrateur, avec copie à l'entrepreneur. Dans leur mise en demeure, les bénéficiaires mentionnaient non seulement un problème d'ocre ferreuse, mais également un vice caché ou un vice de construction en raison de la construction probable des fondations à un niveau inapproprié par rapport à la nappe phréatique. L'administrateur, dans une décision de mars 2007, a uniquement considéré la question de savoir si la présence d'eau ferrugineuse dans le bassin de captation constituait un vice caché au sens du contrat de garantie. Il n'a pas traité de la question du niveau de la nappe phréatique. Sa décision n'était pas déraisonnable quant à la présence d'eau ferrugineuse. Toutefois, malgré une bonne et valable dénonciation, la question du niveau de la nappe phréatique n'a pas été abordée. L'administrateur devra compléter sa décision en se prononçant sur cette question. L'arbitre pourra intervenir par la suite si l'une des parties se croit lésée par la décision de l'administrateur lorsque celle-ci sera rendue.
YVES GUILLEMETTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS M ET E GODBOUT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont acquis leur résidence en novembre 2006. Les propriétaires précédents avaient acheté l'immeuble de l'entrepreneur en septembre 2002. En avril 2007, les bénéficiaires ont dénoncé l'existence de vices majeurs. Ils affirmaient que les fondations de la maison se trouvaient dans la nappe phréatique, qu'il y avait de l'ocre ferreuse dans les drains français et le bassin de captation du sous-sol et que ces drains étaient entourés d'une membrane accélérant le processus de bouchage par l'ocre ferreuse. L'administrateur a rejeté leur réclamation, concluant à l'absence de vices majeurs puisqu'il n'y avait pas eu perte de l'ouvrage résultant de la conception, de la construction ou de la réalisation, ou encore d'un vice de sol. Les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il y a eu ou qu'il y aurait colmatage éventuel des drains, que la dalle du sous-sol baignait dans la nappe phréatique ou que l'entrepreneur aurait commis une erreur ou aurait enfreint la réglementation en vigueur dans la municipalité. En l'espèce, malgré leurs craintes, les bénéficiaires n'ont pas établi qu'ils seront inévitablement victimes, d'un problème d'infiltration d'eau, d'autant moins qu'il n'y a eu aucune manifestation de problèmes au cours des six années suivant la fin des travaux. Ainsi, bien que la situation puisse être inquiétante et nécessiter un entretien régulier, elle ne constitue pas un vice d'une gravité telle qu'il puisse être considéré comme un vice de construction ou un vice de sol couvert par l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
LOUISE JOLY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CASAVIA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 19 novembre 2007, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires reliée à des infiltrations d'eau, à un problème d'ocre ferreuse et à un niveau variable mais haut de la nappe phréatique, au motif que la dénonciation du vice a été doublement tardive: elle a été effectuée au-delà du délai de six mois suivant la survenance des premières infiltrations d'eau et, en date de la réclamation -- soit au cours de la cinquième année suivant la construction --, seul le vice de construction pouvait donner ouverture à la garantie qu'accorde le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Après étude de la nature du vice, qui a pour conséquence de colmater les drains et de rendre nécessaire un entretien annuel, la décision de l'administrateur est confirmée. Il s'agit tout au plus d'un vice caché, lequel n'est pas suffisamment grave pour être qualifié de vice de construction. La demande des bénéficiaires est rejetée. N'ayant eu gain de cause quant à aucun des points, ils supportent partiellement les frais d'arbitrage (50 $).
HELENA KUZMA et un autre, bénéficaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème d'ocre ferreuse au cours de la troisième année de garantie. L'administrateur a conclu que cela ne constituait pas un vice caché au sens du contrat de garantie -- le problème ayant été découvert dès 2005, lors de l'achat de l'immeuble --, que la dénonciation avait été faite à l'extérieur des délais de la garantie applicable aux malfaçons non apparentes et qu'il ne pouvait pas intervenir. Il a toutefois commis une erreur en décidant qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. La formation progressive de dépôts d'ocre dans le drain français de la résidence n'a réellement été connue des bénéficiaires qu'en mars 2007. Avant cette date, même l'entrepreneur ignorait l'existence de ce problème. On ne peut reprocher aux bénéficiaires, des profanes, de ne pas avoir compris la nature ni l'étendue de cette situation inconnue tant de l'entrepreneur que de l'administrateur, qui avait visité l'immeuble et rendu une décision au début de 2006. Le vice était caché. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires, à la satisfaction des bénéficiaires.
DANIEL TROTTIER et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS R.T.S. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 124, et 139
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 6 décembre 2002, les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence. Ce n'est que le 27 août 2007 qu'ils ont dénoncé à l'administrateur les vices de sol ou de construction que comporte leur immeuble relativement à la construction soupçonnée de celui-ci sur une nappe phréatique. Certaines manifestations mineures ont été constatées dès 2003. Les problèmes de drainage et d'ocre ferreuse de même que le bris de la pompe submersible se sont manifestés graduellement. Bien que les bénéficiaires soutiennent n'avoir pris connaissance de la nature et de l'ampleur du vice qu'en juillet 2007, les correspondances et circonstances démontrent qu'ils avaient connaissance du fait que leur immeuble comportait des vices importants dès le mois de novembre 2006. Comme ils n'ont pas respecté le délai de dénonciation de six mois à compter de l'apparition du vice, la requête en irrecevabilité est accueillie. Le délai de cinq ans de garantie en matière de vice majeurs étant aujourd'hui échu, les bénéficiaires ne peuvent plus déposer de recours en la matière. Vu les circonstances, les frais d'arbitrage sont partagés entre les bénéficiaires et l'administrateur.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et ALEX BOUCHARD et une autre, bénéficiaires et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 109, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, ayant constaté la présence d'ocre ferreuse dans le bassin de captation de leur résidence, ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui l'a rejetée, estimant que la gravité de la situation était faible. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Les bénéficiaires, pour avoir gain de cause, devaient démontrer non seulement la présence d'ocre ferreuse, mais aussi un colmatage des drains et un niveau élevé de la nappe phréatique. Or, ils n'ont pas démontré de colmatage ou d'obstruction du système de drainage et il s'est avéré que le niveau d'eau dans le bassin de captation était plus bas que la dalle de béton de l'immeuble. Les seules hypothèses ou appréhensions soumises selon lesquelles il existerait un risque d'occlusion à court ou à moyen terme ne sont pas suffisantes pour infirmer la décision de l'administrateur et faire droit à la réclamation des bénéficiaires.
SOLANGE LAROUCHE et un autre, bénéficiaires, et HABITATIONS CLO-BEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Fixation d'une prochaine date d'audience.
En juillet 2004, le bénéficiaire est devenu propriétaire d'un immeuble de type jumelé dont la réception avait eu lieu en juillet 2001. En juin 2005, il a été victime d'infiltrations d'eau. Bien que l'administrateur ait conclu que la cause du problème était la présence d'ocre ferreuse dans le sol et que la réclamation devait être rejetée, en arbitrage, le tribunal a plutôt décidé que la cause déterminante des infiltrations était liée au fait que la nappe phréatique était plus élevée que la dalle de béton de l'immeuble et que la demande du bénéficiaire était couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il a donc été ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent immédiatement. En mai 2007, la sentence arbitrale a été homologuée. Il reste maintenant à décider de l'approche à adopter pour régler la situation, puisque le temps et la technique ont tous deux évolué depuis 2005. L'arbitre n'est pas en mesure de prendre une décision à ce sujet pour le moment. L'expert des bénéficiaires, qui a proposé deux plans différents, fera toutefois sous peu une étude plus approfondie afin de choisir laquelle des deux méthodes serait la meilleure selon lui. Une nouvelle date d'audience est fixée en conséquence.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que des infiltrations d'eau ont eu lieu à leur résidence à la suite de la construction de la maison dans la nappe phréatique, ce qui a également occasionné un problème d'ocre ferreuse. La situation constitue un défaut de construction et il est clair que les bénéficiaires n'auraient pas acheté s'ils avaient connu la situation exacte de la nappe phréatique. L'entrepreneur devra donc apporter les correctifs nécessaires afin que la dalle de béton du sous-sol ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il devra également corriger les problèmes d'entretien régulier et d'odeurs désagréables émanant du sous-sol attribuables aux problèmes d'infiltration d'eau.
MICHEL GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et YVON DUPERRON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires craignent que le drain autour des murs de fondation de leur résidence soit obstrué par l'ocre ferreuse qu'ils y ont découverte et que des dommages surviennent à leur résidence. Aucune infiltration d'eau ne s'est produite jusqu'à présent à leur maison. Par ailleurs, du printemps 2002 à l'automne 2006, celle-ci n'a subi aucun dommage relié à la présence d'ocre ferreuse dans le bassin de captation. Les bénéficiaires n'ayant pas démontré qu'ils avaient subi ou subissaient un dommage actuel en raison de la présence d'ocre ferreuse, leur demande d'arbitrage est rejetée. Ils devront supporter 86 $ à titre de frais d'arbitrage et l'administrateur, le solde.
SANDRA HERMANN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS F. GAUDREAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Entente entre les parties.
Une entente est intervenue entre les parties en ce qui a trait à la réclamation des bénéficiaires.
FRANK LOSITO et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION BEAUCHAMP OUELLET INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Entente entre les parties.
Les parties en étant venues à une entente sur les points en litige, il y a lieu de leur ordonner de s'y conformer: l'entrepreneur devra effectuer les travaux recommandés par l'expert et l'administrateur devra verser une somme de 6 000 $ aux bénéficiaires pour les frais d'expertise.
JEAN PIERRE VALLÉE et une autre, bénéficiaires, et SERGE SCATTOLIN, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur à la suite de problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence, dans laquelle ce dernier concluait que sa réclamation devait être rejetée au motif que la cause du problème est la présence d'ocre ferreuse dans le sol. Il a considéré que cette situation constituait un problème de «sol contaminé», exclu du plan de garantie en vertu de l'article 6.7.7. La cause déterminante du dommage subi par le bénéficiaire est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages est toutefois l'infiltration d'eau. Le bâtiment comporte des vices majeurs. Lors de la construction, l'entrepreneur devait tenir compte de la proximité de la nappe phréatique et de la probabilité que cette dernière fluctue continuellement. La nappe phréatique a créé un vice de construction majeur qui empêche le drain de fonctionner adéquatement en raison de la présence d'ocre ferreuse. La demande du bénéficiaire est ainsi couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est donc ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent définitivement, le tout, selon les règles de l'art et les prescriptions du Code national du bâtiment 1995. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation à la suite d'une infiltration d'eau à leur résidence au motif que le plan de garantie ne couvre pas le genre de dommages allégués dans leur réclamation. C'est l'eau située entre le mur et la dalle de béton du sous-sol qui a graduellement causé la moisissure du bas du mur. Ainsi, la cause déterminante du dommage est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages subis par les bénéficiaires est, quant à elle, l'infiltration d'eau subie. Ainsi, une imputation totale des problèmes survenus à la présence d'ocre ferreuse serait erronée. Que l'on conclue qu'il s'agit d'un vice du sol ou d'un vice de construction au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec importe peu: la réclamation des bénéficiaires est couverte par le plan de garantie. Comme le vice est apparu dans les cinq ans suivant la fin des travaux et qu'il a été dénoncé dans les six mois après sa découverte, la demande d'arbitrage des bénéficiaires est accueillie. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra donc prendre les mesures nécessaires afin que le sous-sol du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il dispose d'un délai de six mois pour apporter les corrections. Les frais d'expertise devront être supportés par l'administrateur.
JULIE HUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 9, 10, 12, 29, et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire se plaint de problèmes d'infiltration d'eau, attribuables à la formation d'ocre ferreuse obstruant le drain français de sa résidence. Les infiltrations d'eau relèvent de la responsabilité de l'entrepreneur. Toutefois, comme la réclamation de la bénéficiaire résulte d'un problème de sol contaminé, la situation est exclue du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (art. 6.7.7). Les coûts de l'arbitrage seront à la charge de la bénéficiaire, en plus des frais d'expertise de l'administrateur.
LOUISELLE MOREAU, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur