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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont le fait que leur plancher de bois franc n'est pas au même niveau que la céramique. À cet égard, il est vrai que le dénivelé dépasse la tolérance reconnue et entraîne un risque de blessure pour les enfants ainsi que pour les adultes visiteurs. Il s'agit d'un vice caché. Or, le délai de presque 2 ans entre la découverte du problème et sa dénonciation n'est pas raisonnable, étant donné que le bénéficiaire ne peut le justifier. Un autre point de la réclamation est la différence de couleur des bardeaux d'asphalte sur le toit, ce qui constituerait une malfaçon selon l'administrateur. Il s'agit plutôt d'un vice caché à cause des coûts estimés de réparation excessifs ou de l'importante diminution du prix en cas de revente. Par ailleurs, bien que l'entrepreneur ait expliqué que les bardeaux d'un même fabricant sont parfois livrés avec des différences de couleur, il a tout de même la responsabilité de s'assurer que des bardeaux identiques, provenant d'un même lot, sont utilisés pour la fabrication d'une unité d'habitation. L'entrepreneur devra corriger la situation.
Chadi Chantiri et Krystle Andrade Sahel, bénéficiaires, et Construction Briancon (1998) inc., entrepreneur, et La Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'entrepreneur a refusé d'installer des arrêts de neige sur certaines sections de la résidence des bénéficiaires, estimant que la composition des panneaux du toit où ces barrières devaient être posées ne permettrait pas de les maintenir en place sous le poids de la neige et de la glace. Les installer aurait donc mis en péril le revêtement de la toiture et la structure du toit. L'administrateur a rejeté une réclamation des bénéficiaires à cet égard. Cette décision doit être maintenue. L'entrepreneur a l'obligation d'exécuter les travaux en respectant les règles de l'art. C'est en vertu de cette obligation et de son devoir de conseil envers les bénéficiaires qu'il a refusé de poser les arrêts de neige. Les motifs qu'il a fait valoir au soutien de son refus sont crédibles et corroborés. De plus, les plans de l'architecte ne prévoyaient pas la pose d'arrêts de neige sur le pourtour métallique du toit. La possibilité de fabriquer les panneaux en question de manière à pouvoir supporter les barrières n'aide en rien la réclamation des bénéficiaires puisque les panneaux avaient déjà été fabriqués et livrés avant que l'option des arrêts de neige ne soit suggérée par le sous-traitant. Les bénéficiaires se plaignent que l'absence d'arrêts de neige par endroit met en péril leur sécurité en période hivernale ou au moment de la fonte des neiges. Sans minimiser leur crainte, le Tribunal doit tenir compte du fait que la pose d'arrêts de neige n'est pas exigée par les règles de construction en vigueur. Cependant, les aménagements proposés par l'entrepreneur aux endroits à risque peuvent remédier aux soucis des bénéficiaires. Il est dommage que l'architecte n'ait pas fait valoir l'opportunité d'installer des arrêts de neige lors de la préparation des plans en prévoyant, le cas échéant, des solutions pour y arriver.
RÉJEAN LAMY et DIANE PELLERIN, bénéficiaires, et 9198-4690 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION CMA), entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont le remboursement de frais de réparation d'urgence. À la suite d'une infiltration d'eau dans leur toiture, des travaux d'urgence ont été effectués pour mettre fin rapidement à cette situation et limiter les dommages. L'administrateur a refusé d'accorder le remboursement de ces frais au motif que les bénéficiaires n'avaient pas avisé l'entrepreneur avant de réaliser les travaux. Il a aussi retenu que ces travaux n'étaient pas conservatoires, mais bien complets et définitifs. Cette décision doit être annulée. Les travaux en cause étaient conservatoires dans la mesure où ils devaient être effectués pour faire cesser rapidement l'infiltration d'eau. Les bénéficiaires ont agi avec diligence, ce qui a permis d'éviter une aggravation des dommages. Ainsi, les travaux entrepris ont bénéficié à l'ensemble des parties en réglant le problème en cause.
MONSIEUR SÉBASTIEN GARNEAU et MADAME MARIE-PIER ROY, bénéficiaires, et CSTL CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. En novembre 2016, il a reçu un rapport d'inspection faisant notamment état de la présence de cernes d'eau sur le plafond du garage de l'immeuble. Au mois d'août 2017, le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'entrepreneur, qui lui a confirmé que des travaux correctifs seraient exécutés au printemps suivant. Ces travaux n'ont toutefois pas réglé le problème. À l'hiver 2018, le bénéficiaire a constaté des fuites d'eau au plafond de la toiture principale. En janvier 2020, il a mis l'entrepreneur en demeure de corriger la situation. L'administrateur a été informé pour la première fois du problème d'infiltration d'eau dans le garage en juin 2019 et du problème d'évacuation de l'eau sur la toiture principale en janvier 2020. Il a rejeté les réclamations du bénéficiaire, étant d'avis que les situations constatées n'avaient pas été dénoncées dans un délai raisonnable. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, un bénéficiaire doit dénoncer une situation à l'entrepreneur et à l'administrateur par écrit et à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, alors que les premiers cernes au plafond du garage étaient visibles en novembre 2016, ce n'est que 42 mois plus tard que le problème d'infiltration d'eau dans le garage a été dénoncé. Quant au problème d'infiltration par la toiture principale, le bénéficiaire n'a dénoncé la situation qu'après 24 mois. Il n'a pas agi en temps opportun et sa demande doit donc être rejetée.
Syndicat de la copropriété 1975 lofts, bénéficiaire, et 9211-4057 Québec inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur provisoire inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec inc. , administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Au cours de l'été 2014, lors de la construction de la toiture de l'immeuble, l'entrepreneur a fait poser une membrane pulvérisée en polyuréa. En septembre 2015, il y a eu une inspection des parties communes en l'absence de l'entrepreneur. Cette dernière a révélé que la membrane était endommagée et que, au surplus, elle présentait des plis à certains endroits. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs et de faire vérifier l'état de la toiture par un expert. En janvier 2018, dans une troisième décision portant sur la toiture, l'administrateur a noté que les travaux requis avaient été exécutés et que l'entrepreneur n'avait plus à intervenir à cet égard. Les décisions de l'administrateur n'ont pas été portées en arbitrage. En février 2019, le bénéficiaire a dénoncé le mauvais état de la toiture et le fait que les réparations effectuées avaient été mal réalisées, une situation qui a été découverte en juillet 2018. L'administrateur a conclu que la dénonciation avait dépassé le délai raisonnable de 6 mois qui devait être respecté, de sorte qu'il ne pouvait donner suite à la réclamation du bénéficiaire. Il a aussi retenu que ses 3 décisions précédentes n'avaient pas été contestées par ce dernier et que ce n'est qu'en février 2019 que celui-ci a dénoncé les travaux, lesquels avaient été exécutés en juillet 2017, soit plus de 6 mois après la première constatation de la situation. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui concerne le délai de dénonciation, le bénéficiaire devait transmettre un avis à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable n'excédant pas 6 mois, ce qu'il n'a pas fait. Son droit est donc éteint. Par ailleurs, même si un délai ne peut être opposé à un bénéficiaire lorsque l'entrepreneur ou l'administrateur manque à certaines de ses obligations, cela ne peut être appliqué en l'espèce puisque les manquements observés n'ont eu aucune incidence sur le non-respect du délai. D'une part, l'absence de l'entrepreneur lors de l'inspection des parties communes en 2015 n'a pas eu de conséquences sur le fait que le bénéficiaire a dénoncé, pour la première fois, l'infiltration de juillet 2018 au mois de février suivant. D'autre part, l'omission de l'administrateur de rendre sa décision dans un délai de 30 jours était attribuable aux parties. Enfin, il ne saurait être question de fonder une demande d'arbitrage portant sur les 3 premières décisions rendues dans le dossier en lien avec les travaux effectués en 2017 puisque celle-ci doit être présentée dans un délai de 30 jours. En l'espèce, le délai le plus court, soit celui qui s'est écoulé entre la troisième décision et la demande d'arbitrage, est d'environ 22 mois.
Syndicat des Copropriétaires du 70 Saint-Ferdinand, bénéficiaire, et 9158-4623 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en décembre 2018. Vers la fin du printemps 2019, ils ont découvert que les tôles décoratives en aluminium de l'immeuble présentaient d'importantes ondulations lorsqu'elles étaient exposées au soleil et ont constaté qu'elles devaient en fait être en acier selon les devis. Ils ont dénoncé cette situation à l'administrateur, qui n'a remarqué aucune déformation importante lors d'une visite des lieux et qui a conclu que les travaux respectaient les normes en vigueur de même que les règles de l'art. Cette décision doit être infirmée. D'une part, il y a eu entente entre les parties quant à l'installation de tôles en acier. Ne pas reconnaître cette entente et ne pas la rendre exécutoire permettrait aux entrepreneurs de prendre un engagement, puis de changer d'avis après un certain temps. D'autre part, il faut conclure à la présence d'une malfaçon, compte tenu de la particularité de la situation. En effet, le phénomène de dilatation thermique en cause fait en sorte que les ondulations ne sont pas constantes. Or, dans un tel cas, un bénéficiaire ne doit pas se voir imposer une décision en fonction d'un moment où la situation est plus favorable à l'entrepreneur. S'il y a un écart marqué à certaines dates, où la malfaçon devient alors irréfutable ou manifeste, celle-ci doit faire l'objet d'une sanction. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement des tôles.
KARINE GAUDREAU et MICHEL DUCHESNE, bénéficiaires, et DOMAINE LE GENDRE INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire au motif que la dénonciation, en 2019, d'un problème d'étanchéité de la toiture n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Selon l'administrateur, le bénéficiaire avait connaissance de la gravité du vice depuis le mois de février 2018, soit au moment où il a constaté que de l'eau perlait autour des lumières encastrées situées à l'extérieur, sous le toit de la galerie avant de l'immeuble. Selon le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs tel qu'il s'appliquait lors des faits en litige, le délai raisonnable pour dénoncer un vice ne peut excéder 6 mois. En l'espèce, le bénéficiaire a manqué de prudence et de jugement en n'enquêtant pas dès 2018. De plus, un courriel de mars 2019 du bénéficiaire laisse supposer qu'il avait connaissance depuis un certain temps des infiltrations d'eau dans la toiture. Le bénéficiaire aurait dû dénoncer à l'entrepreneur et à l'administrateur l'apparition de gouttes d'eau à l'hiver 2017-2018, ce qui aurait d'ailleurs permis de constater l'ampleur des vices de construction touchant la toiture et empêcher les dommages occasionnés par les infiltrations d'eau survenues au printemps.
JEAN-LUC SABOURIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION SYNERTEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé une défectuosité touchant l'ensemble de la toiture de 3 immeubles. L'administrateur a rendu une décision en sa faveur, ordonnant que l'on procède aux vérifications nécessaires et aux travaux correctifs requis. Lors de l'audience, l'administrateur a produit des rapports complémentaires, exigeant de sous-traitants qu'ils effectuent des démarches additionnelles. Or, bien que les problèmes décrits dans ces rapports soient attribuables à des sous-traitants de l'entrepreneur, ces derniers ne sont pas parties à l'arbitrage. Il appartiendra donc à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs.
Le 6001 Saint-André, bénéficiaire, et 9218-1544 Québec inc., entrepreneur, et Pricewaterhouse Coopers Inc ès qualités d'administrateur provisoire de La Garantie Qualité Habitation inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Au mois d'avril 2018, une partie de la toiture de l'immeuble a été endommagée à la suite de vents violents et des réparations ont permis de constater une pose inadéquate des clous qui maintenaient les bardeaux en place. La toiture a été endommagée de nouveau au mois de mai suivant. L'administrateur a rejeté les demandes de remboursement de frais de réparation du bénéficiaire en lien avec ces 2 incidents au motif que ce dernier n'avait pas dénoncé le problème avant d'effectuer les travaux correctifs. De plus, les travaux effectués n'étaient pas des mesures conservatoires mais une réparation complète. Le bénéficiaire a aussi présenté une réclamation relative à une installation déficiente des bardeaux. À cet égard, l'administrateur a conclu qu'il n'était pas question d'un vice caché puisque le problème constaté n'était pas de nature à rendre le bien impropre à l'usage auquel il était destiné. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Bien qu'un bénéficiaire puisse avoir droit au remboursement des coûts engagés pour effectuer des réparations conservatoires et urgentes, il doit envoyer un préavis avant que les travaux correctifs ne soient entrepris pour permettre à l'entrepreneur de constater le vice qui lui est reproché et d'y remédier, le cas échéant. En l'espèce, vu l'absence de préavis, le bénéficiaire n'aura pas droit au remboursement recherché. Quant à l'installation des bardeaux de la toiture, vu la dénonciation faite au cours de la deuxième année suivant la réception des travaux des parties communes, le bénéficiaire devait démontrer la présence d'un vice caché. Or, il n'y a pas de preuve d'un vice grave, soit que la toiture et ses bardeaux sont partiellement ou totalement incapables de servir à leur usage usuel et normal.
Syndicat de la copropriété Quartier Gareau 3300 à 3334, bénéficiaire, et Quartier Gareau Inc., entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec une accumulation d'eau sur le toit de l'immeuble, laquelle découlerait de l'absence de drains. L'administrateur a rejeté cette réclamation après avoir découvert la présence de 2 drains sous les terrasses de bois qui se trouvaient sur la toiture. Il n'a pas exploré davantage le problème de stagnation d'eau décrit par le bénéficiaire. À la suite de la décision de l'administrateur, ce dernier a retenu les services d'une experte, laquelle a soupçonné une stagnation d'eau anormale à certains endroits sur le toit. Elle a recommandé un suivi de la situation et un entretien des drains. Le bénéficiaire demande à présent qu'il soit ordonné à l'administrateur de recourir à un expert afin d'établir avec précision les défectuosités faisant en sorte que l'eau stagne sur la toiture, puis de dresser un avis d'exécution. Il veut aussi que l'administrateur soit tenu d'exécuter les travaux nécessaires. En l'espèce, rien ne permet de croire que le toit n'a pas été entretenu ou que les drains sont obstrués. Il y a lieu de conclure que le problème découle d'une autre cause. L'administrateur devra investiguer et corriger la situation.
SYNDICAT DU 2685 DE RUSHBROOKE, bénéfiaires, et LES DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS BCG INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. En 2015, l'un des propriétaires a constaté l'apparition de moisissure et de taches noires autour de la trappe donnant accès à l'entretoit. Une lettre a été transmise à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois de juillet. L'entrepreneur a procédé au changement de la trappe et à l'application de peinture à certains endroits, les explications qu'il a données étant plausibles pour le bénéficiaire. Ce dernier s'est ensuite adressé à l'administrateur pour l'informer du suivi effectué par l'entrepreneur et pour voir s'il était nécessaire d'ouvrir un dossier. L'administrateur a indiqué que cela ne l'était pas. En janvier 2018, à l'occasion de la mise en vente d'une autre unité, une inspection a révélé que les réparations de 2015 n'avaient aucunement réglé la situation et qu'il fallait exécuter des travaux correctifs. Un expert a noté des problèmes importants à la toiture et à l'entretoit, dont la présence de moisissure, d'eau et d'humidité excessive, un manque de ventilation et un manque d'isolation. D'une part, l'administrateur a retenu que le syndicat avait connaissance des problèmes depuis 2015 et que le délai de plus de 2 ans entre ce moment et l'ouverture du dossier était déraisonnable. D'autre part, il a conclu qu'il n'était pas possible d'établir que les situations observées étaient de nature à causer la perte de l'ouvrage et qu'elles ne satisfaisaient pas les critères du vice majeur de construction. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, il est question d'un vice de construction. L'un des experts au dossier a déterminé que l'immeuble faisait face à une dégradation prématurée du toit qui amènerait plus tard un affaissement de celui-ci. Par ailleurs, la présence de moisissure et de champignons dans l'entretoit débouchait sur un problème qui devenait exponentiel. Quant à la dénonciation, il faut retenir que le bénéficiaire s'est exécuté conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et à la directive d'un préposé de l'administrateur. Il a toutefois été induit en erreur relativement à la nécessité d'ouvrir un dossier. Dans ces circonstances, il y a lieu de conclure que la lettre du mois de juillet 2015 constituait une dénonciation au sens du règlement.
SDC 7572 WILFRID-HAMEL, bénéficiaire, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'AMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à 2012. À l'été 2013, l'entrepreneur a effectué des travaux à la toiture sans que le bénéficiaire en ait fait la demande. En 2016, après avoir noté l'absence de certains bardeaux sur le toit, ce dernier a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur et a dénoncé la situation à l'administrateur. L'entrepreneur a refusé d'agir et l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que le plan de garantie ne couvrait que les vices de construction pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un tel vice en l'occurrence. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il a eu raison d'affirmer que le vice dénoncé devait remplir le critère de gravité du vice de construction pour être couvert par la garantie. En effet, au moment où l'administrateur a reçu la dénonciation, un délai de plus de 4 ans s'était écoulé depuis la fin des travaux, et seuls les vices de construction étaient toujours couverts. D'autre part, le bénéficiaire n'a pas démontré que les problèmes dénoncés constitueraient des vices de construction qui pourraient mettre en péril la solidité ou la pérennité de l'immeuble. À cet égard, la preuve a établi que le revêtement de la toiture était généralement en bon état et qu'une durée de vie additionnelle de 10 ans était envisageable. De plus, aucune infiltration d'eau n'était survenue jusqu'alors, à l'exception de celles en lien avec le manque d'étanchéité au niveau des évents de plomberie, ce qui relève de l'entretien que doit faire le bénéficiaire. Il n'y a donc aucune preuve voulant que la solidité ou la stabilité de l'immeuble soit en péril, que la situation constitue un danger pour les occupants ou encore qu'il en résulte une grande diminution de la valeur marchande des unités ou de leur utilisation. Un commentaire s'impose quant à l'inspection. L'inspecteur qui a rendu la décision ne pouvait se contenter de lire le rapport d'un tiers et d'en tirer des conclusions, faisant ainsi perdre des droits au bénéficiaire. Il aurait dû monter sur le toit pour observer lui-même la situation. Il ne pouvait pas non plus conclure que la méthode d'installation de la toiture n'avait pu être observée étant donné la hauteur de celle-ci, alors que c'est en raison de son omission de procéder à l'inspection qu'il n'a pu l'observer. Une situation qui ne peut être observée correspond plutôt à une situation dans le contexte de laquelle les symptômes dont se plaint un bénéficiaire ne se manifestent pas lors de la visite. Or, en l'espèce, cela est sans incidence sur l'issue du dossier puisque le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de l'existence d'un vice de construction.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1705 LEBEL, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE AUB-BERT INC./GROUPE HABITATION TENDANCE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à 2012. À l'été 2013, l'entrepreneur a effectué des travaux à la toiture sans que le bénéficiaire en ait fait la demande. En 2016, après avoir noté l'absence de certains bardeaux sur le toit, ce dernier a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur et a dénoncé la situation à l'administrateur. L'entrepreneur a refusé d'agir et l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que le plan de garantie ne couvrait que les vices de construction pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un tel vice en l'occurrence. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il a eu raison d'affirmer que le vice dénoncé devait remplir le critère de gravité du vice de construction pour être couvert par la garantie. En effet, au moment où l'administrateur a reçu la dénonciation, un délai de plus de 4 ans s'était écoulé depuis la fin des travaux, et seuls les vices de construction étaient toujours couverts. D'autre part, le bénéficiaire n'a pas démontré que les problèmes dénoncés constitueraient des vices de construction qui pourraient mettre en péril la solidité ou la pérennité de l'immeuble. À cet égard, la preuve a établi que le revêtement de la toiture était généralement en bon état et qu'une durée de vie additionnelle de 10 ans était envisageable. De plus, aucune infiltration d'eau n'était survenue jusqu'alors, à l'exception de celles en lien avec le manque d'étanchéité au niveau des évents de plomberie, ce qui relève de l'entretien que doit faire le bénéficiaire. Il n'y a donc aucune preuve voulant que la solidité ou la stabilité de l'immeuble soient en péril, que la situation constitue un danger pour ses occupants ou encore qu'il en résulte une grande diminution de la valeur marchande des unités ou de leur utilisation. Un commentaire s'impose quant à l'inspection. L'inspecteur qui a rendu la décision ne pouvait se contenter de lire le rapport d'un tiers et d'en tirer des conclusions, faisant ainsi perdre des droits au bénéficiaire. Il aurait dû monter sur le toit pour observer lui-même la situation. Il ne pouvait pas non plus conclure que la méthode d'installation de la toiture n'avait pu être observée étant donné la hauteur de celle-ci, alors que c'est en raison de son omission de procéder à l'inspection qu'il n'a pu l'observer. Une situation qui ne peut être observée correspond plutôt à une situation où les symptômes dont se plaint un bénéficiaire ne se manifestent pas lors de la visite. Or, en l'espèce, cela est sans incidence sur l'issue du dossier puisque le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de l'existence d'un vice de construction.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1713 LEBEL, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE AUB-BERT INC./GROUPE HABITATION TENDANCE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à 2012. À l'été 2013, l'entrepreneur a effectué des travaux à la toiture sans que le bénéficiaire en ait fait la demande. En 2016, après avoir noté l'absence de certains bardeaux sur le toit, ce dernier a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur et a dénoncé la situation à l'administrateur. L'entrepreneur a refusé d'agir et l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que le plan de garantie ne couvrait que les vices de construction pendant la quatrième année de la garantie et qu'il n'était pas question d'un tel vice en l'occurrence. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il a eu raison d'affirmer que le vice dénoncé devait remplir le critère de gravité du vice de construction pour être couvert par la garantie. En effet, au moment où l'administrateur a reçu la dénonciation, un délai de plus de 4 ans s'était écoulé depuis la fin des travaux, et seuls les vices de construction étaient toujours couverts. D'autre part, le bénéficiaire n'a pas démontré que les problèmes dénoncés constitueraient des vices de construction qui pourraient mettre en péril la solidité ou la pérennité de l'immeuble. À cet égard, la preuve a établi que le revêtement de la toiture était généralement en bon état et qu'une durée de vie additionnelle de 10 ans était envisageable. De plus, aucune infiltration d'eau n'était survenue jusqu'alors, à l'exception de celles en lien avec le manque d'étanchéité au niveau des évents de plomberie, ce qui relève de l'entretien que doit faire le bénéficiaire. Il n'y a donc aucune preuve voulant que la solidité ou la stabilité de l'immeuble soit en péril, que la situation constitue un danger pour les occupants ou encore qu'il en résulte une grande diminution de la valeur marchande des unités ou de leur utilisation. Un commentaire s'impose quant à l'inspection. L'inspecteur qui a rendu la décision ne pouvait se contenter de lire le rapport d'un tiers et d'en tirer des conclusions, faisant ainsi perdre des droits au bénéficiaire. Il aurait dû monter sur le toit pour observer lui-même la situation. Il ne pouvait pas non plus conclure que la méthode d'installation de la toiture n'avait pu être observée étant donné la hauteur de celle-ci, alors que c'est en raison de son omission de procéder à l'inspection qu'il n'a pu l'observer. Une situation qui ne peut être observée correspond plutôt à une situation dans le contexte de laquelle les symptômes dont se plaint un bénéficiaire ne se manifestent pas lors de la visite. Or, en l'espèce, cela est sans incidence sur l'issue du dossier puisque le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de l'existence d'un vice de construction.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1717 LEBEL, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE AUB-BERT INC./GROUPE HABITATION TENDANCE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé, durant la quatrième année de la garantie, divers problèmes relativement au toit de l'immeuble, réclamant notamment le remplacement de bardeaux manquants, endommagés ou installés de façon non conforme aux normes, l'installation de solins de fascia selon les normes ainsi que la vérification et la correction, si nécessaire, de la pente de la gouttière avant. À première vue, il semble être question d'éléments pour lesquels la maintenance n'aurait pas été effectuée durant les cinq premières années d'existence de l'immeuble. L'expertise réalisée laisse en outre sous-entendre que les travaux demandés résulteraient aussi d'une usure normale de l'immeuble. Ces points auraient tous été accueillis s'ils avaient été dénoncés au cours de la première année ayant suivi la réception de l'immeuble puisqu'il s'agit de malfaçons. Or, étant donné qu'ils ont été dénoncés durant la quatrième année, ces demandes ne pouvaient être accueillies que s'il était question de malfaçons susceptibles de causer une perte de l'ouvrage. Le bénéficiaire n'a toutefois pas démontré qu'il serait question de vices de cette ampleur, de sorte que la décision de l'administrateur doit être maintenue.
Syndicat des copropriétaires du 1508 boulevard Anne-le-Seigneur, bénéficiaire, et Gestion immobilière Aub-Bert inc. / Groupe Habitation Tendance, entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les parties ont signé un contrat pour la construction de la structure d'une résidence. En cours de réalisation, le bénéficiaire a demandé que des modifications soient apportées à la toiture. Or, l'eau ne parvient pas à s'écouler adéquatement à cause de la forme et du design de la toiture et plus particulièrement en raison des modifications précisément requises par le bénéficiaire, de sorte que plusieurs infiltrations d'eau se sont produites. L'entrepreneur fait valoir que s'il doit intervenir, puisque le problème découle des modifications demandées par le bénéficiaire et puisqu'il a construit le toit à un taux horaire, il le fera contre rémunération seulement et à un taux horaire devant être convenu. Il prétend par ailleurs qu'il a toujours été contre l'idée d'installer un muret à une certaine jonction de la toiture et qu'il était d'avis que ce muret était contre-indiqué. Il soutient que le bénéficiaire aurait néanmoins insisté et qu'il aurait suivi ses instructions. Le bénéficiaire affirme que l'entrepreneur ne l'aurait pas mis en garde des conséquences possibles ou éventuelles de la pose du muret et il suggère que, s'il l'avait fait, il n'aurait jamais accepté, pour une simple raison d'esthétique, d'installer le muret. En l'espèce, la demande unilatérale du bénéficiaire de construire un muret ne constituait pas une faute pouvant se qualifier d'immixtion injustifiée. Il n'a pas imposé ses décisions quant aux méthodes ou aux matériaux à employer. Seul son désir de la pose ou de l'installation d'un muret a été invoqué et on ne peut lui faire de reproche puisqu'il explique que, dans le doute, il n'aurait pas insisté sur l'installation. Dans ces circonstances, l'entrepreneur a failli à ses devoirs de renseignement et de conseil, notamment en omettant d'aviser le bénéficiaire du caractère impropre à l'utilisation proposée des ouvrages, des matériaux et des biens devant être intégrés au bâtiment mais aussi, s'il a exprimé son désaccord, en omettant d'aviser le bénéficiaire de son intention de se dégager de toute responsabilité. L'entrepreneur a donc manqué à ses obligations légales et contractuelles et il devra effectuer les travaux correctifs requis pour remplir son obligation de résultat.
CONSTRUCTION DANIEL MATTEAU INC., entrepreneur, et LUC GUILLEMETTE, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur le fonctionnement et l'étanchéité des trappes d'accès à sa toiture ainsi que sur l'état d'une rampe d'accès pour personnes handicapées. En ce qui concerne le fonctionnement des trappes d'accès, leur poids excessif fait en sorte qu'elles sont difficiles à soulever. Ce problème a été dénoncé près de 4 ans après la prise de possession du bâtiment, de sorte qu'il devait s'agir d'un vice caché pour qu'il y ait couverture. Or, la manipulation difficile d'une trappe d'accès constitue, tout au plus, un désagrément et elle n'entraîne pas une perte totale ou partielle de l'immeuble. Quant au problème d'étanchéité, bien que sa dénonciation ait été faite dans un délai raisonnable, soit dans les 6 mois ayant suivi un événement au cours duquel la trappe s'est soulevée en raison de vents violents, la découverte du problème a eu lieu alors que seule la couverture contre les vices majeurs était toujours applicable. Or, il n'est pas question en l'espèce d'un vice majeur. La demande d'arbitrage doit donc être rejetée en ce qui concerne les trappes d'accès. Quant à la rampe d'accès, il était question d'une dégradation de la surface de la rampe, laquelle est faite en béton. Même si l'administrateur a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un problème ayant le degré de gravité correspondant à celui d'un vice caché, il faut noter que l'usage d'une rampe d'accès pour personnes handicapées nécessite, étant donné sa vocation, que la surface soit lisse puisque toute rugosité pourrait causer un déséquilibre à un piéton ou constituer un obstacle au passage d'un fauteuil roulant. Il ne s'agit pas d'une simple question esthétique; la rampe d'accès ne peut servir à l'usage auquel elle était initialement destinée. La demande d'arbitrage est accueillie à cet égard.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE DIAMANTIN - 346, bénéficiaire, et LE DIAMANTIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation qui porte notamment sur le fait qu'il n'y a pas de trappe d'accès ni d'échelle fixe à partir des parties communes pour permettre l'accès au toit où sont situés les équipements mécaniques et que l'accès se fait par l'une des unités privatives se trouvant au quatrième étage. Les propriétaires de ces unités privatives refusent l'accès au toit par leurs unités. Par ailleurs, à l'occasion de la première assemblée générale du bénéficiaire, en mai 2015, l'entrepreneur s'était engagé à ajouter une sortie sur le toit, ce qui ne s'est toutefois pas matérialisé puisqu'il est d'avis que l'accès par l'une des unités serait conforme au Code de construction. Le bénéficiaire soutient que l'omission de prévoir un accès direct au toit constitue une malfaçon et que les copropriétaires doivent avoir un accès direct au toit pour effectuer les travaux d'entretien relatifs à la machinerie et aux équipements ainsi que pour assurer la santé et la sécurité. En l'espèce, il faut noter le refus des propriétaires des unités situées au quatrième étage de donner accès au toit. Cela fait en sorte qu'il faudrait entrer dans leur unité par effraction en cas d'urgence pour effectuer des travaux d'entretien afin, entre autres choses, de protéger la santé et la sécurité des résidents, ce qui constitue une situation inacceptable. De plus, l'entrepreneur a fait une admission en 2015 selon laquelle il allait procéder aux travaux requis pour donner un accès au toit par les parties communes de l'immeuble. La réclamation sur ce point est donc accueillie. La date de réception des parties communes fait aussi l'objet d'un désaccord entre les parties. L'administrateur a fixé cette date au 16 octobre 2014, soit six mois après la vente de plus de la moitié des unités de la copropriété par l'entrepreneur. Cette conclusion ne tient toutefois pas compte de l'absence de transmission de l'avis par l'entrepreneur au syndicat, au moment où ce dernier n'a plus été dirigé par l'entrepreneur, l'informant de la fin des travaux et de ses obligations quant à la réception. Cette conclusion fait aussi abstraction du comportement de l'entrepreneur, soit son omission de tenir une réunion des copropriétaires tel que le prévoit la déclaration de copropriété et son omission de transmettre le certificat de fin des travaux aux copropriétaires lors des réunions de décembre 2014 et mai 2015. En l'espèce, il y a lieu de fixer la date de réception des parties communes au 16 décembre 2014, soit la date de la première réunion entre les copropriétaires et l'entrepreneur pour entreprendre les discussions relativement au transfert de direction du syndicat.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CHÂTEAU RIVERAIN 1, bénéficiaire, et 6302360 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur maison le 23 février 2012. Le 27 février 2015, leurs locataires les ont avisés de dommages au plafond de la cuisine. L'entrepreneur a immédiatement été informé et il s'est engagé à effectuer des réparations. Or, l'entrepreneur a peu après cessé ses activités. Au mois d'août, une inspection du toit a permis de constater que les bardeaux avaient été mal installés et qu'il fallait les enlever et les remplacer, ainsi que remplacer la sous-couche. Une enquête plus approfondie a révélé l'existence de problèmes additionnels. D'octobre à mai 2016, un membre de la famille a réparé et a réinstallé le toit. Les bénéficiaires ont ensuite déposé une plainte auprès de l'administrateur. Celui-ci a inspecté le toit et il a confirmé qu'il semblait y avoir des dommages dus à l'infiltration d'eau. Néanmoins, il a rejeté la réclamation, car plus de six mois s'étaient écoulés depuis la survenance de l'infiltration d'eau et la réception de la dénonciation. De plus, l'administrateur a conclu que les réparations effectuées par les bénéficiaires n'étaient pas des réparations conservatoires, nécessaires et urgentes. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, les bénéficiaires avaient la responsabilité de dénoncer dans un délai raisonnable tout problème touchant leur propriété. Étant donné qu'il était question de dommages qui sont apparus progressivement, il faut retenir que c'est en juillet 2015 qu'ils ont pu soupçonner la gravité et l'étendue du grave problème d'infiltration d'eau causé par une toiture déficiente. Ils n'ont toutefois dénoncé cette situation que 11 mois plus tard. Les bénéficiaires ont affirmé qu'ils étaient en poste à l'étranger et que la maison était louée pour justifier ce délai, mais il faut noter que leur absence ne les a pas empêchés de communiquer avec l'entrepreneur et de gérer à distance leur propriété avec leur gestionnaire d'immeuble. Ils ont d'ailleurs fait faire des réparations pendant cette période. Les bénéficiaires n'ayant pas agi dans un délai raisonnable, soit dans les six mois ayant suivi la découverte du problème, leur dénonciation est irrecevable.
Deidre Yukich et Brian Allemekinders, bénéficiaires, et La Garantie Qualité Habitation, administrateur du plan de garantie, et The Healthiest Home Inc., entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de décembre 2011 et elle a dénoncé plusieurs problèmes au mois de décembre 2014, donc pendant la troisième année de la garantie, de sorte qu'il devait être question de vices cachés pour qu'elle ait gain de cause. Elle demandait notamment le remplacement de toute la couverture de son toit au motif que certains bardeaux s'étaient envolés. Sur ce point, il n'est pas question d'un vice qui serait couvert par le plan de garantie. Par ailleurs, la bénéficiaire n'a pas dénoncé ce problème dans un délai raisonnable à compter de sa découverte. Enfin, non seulement il n'y a pas de preuve d'une installation inadéquate ou contraire aux instructions du manufacturier des bardeaux qui équivaudrait à un vice caché ou à un vice majeur, mais il n'y a pas non plus de problème généralisé au toit après plus de quatre ans. La réclamation de la bénéficiaire porte aussi sur le chauffage dans la chambre des maîtres. L'administrateur a retenu que la bénéficiaire avait connaissance de ce problème depuis l'hiver 2012 et que ce n'était qu'à la dénonciation, donc trois ans plus tard, qu'elle lui avait fait part de celui-ci. Il a donc rejeté sa réclamation. Or, au moment de la réception, la bénéficiaire avait dénoncé un problème relatif au programme de contrôle du chauffage à l'étage, mais ce problème n'a jamais été correctement réglé. Il y a lieu d'accueillir la réclamation sur ce point.
AZADUHI POLAT, demanderesse bénéficiaire, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE (FAILLI), défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de juin 2013. Durant l'année qui a suivi, il a présenté une réclamation portant sur divers points et l'administrateur a exigé que le balcon en façade du bâtiment soit changé. Malgré les travaux, le bénéficiaire a présenté une nouvelle demande en 2015, faisant valoir que le drainage de la toiture secondaire, qui est utilisée en tant que balcon en façade du bâtiment, ne se faisait toujours pas adéquatement. Dans un premier temps, il faut retenir que la dénonciation du problème a été faite en 2014 et que c'est la garantie sur les malfaçons qui trouve application. Par ailleurs, les travaux effectués sont assujettis aux règles de la malfaçon, ayant été effectués moins d'une année avant la seconde dénonciation. L'entrepreneur a reproché au bénéficiaire un entretien inadéquat de son toit plat en vue de maximiser l'écoulement normal des eaux s'y trouvant. Le bénéficiaire a affirmé ne pas être en mesure d'effectuer cet entretien puisqu'il ne lui serait pas possible de soulever seul les deux plateformes qui couvrent le plancher plat, et il y a encore de l'eau qui stagne sur le toit. L'administrateur partage l'avis de l'entrepreneur. En l'espèce, l'enlèvement régulier des deux plateformes qui couvrent le plancher ne relève pas du maintien du bâtiment par le bénéficiaire. Celui-ci ne savait pas comment les enlever et deux employés de l'entrepreneur ont utilisé un outil spécialisé pour les soulever. L'enlèvement de deux plateformes afin de nettoyer le toit plat exige donc plus qu'un entretien normal. Par ailleurs, il faut conclure à l'existence d'un défaut de construction quant au pourcentage de dénivellation, qui ne permet pas l'écoulement adéquat des eaux devant s'écouler du toit plat. Ce défaut n'était pas apparent lors de la prise de possession, il a été dénoncé dans les délais et il est de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation de l'immeuble puisque des problèmes d'infiltration d'eau sont à prévoir en raison de la présence d'eau stagnante sur le toit malgré le dispositif d'écoulement prévu à cet effet. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires.
M. Igor Katavic, bénéficiaire, et 4176855 Canada Inc. / Boulet Construction, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation en lien avec la toiture de leur résidence, faisant valoir qu'il y avait eu une substitution de l'isolant qui devait être utilisé en vertu des plans et des devis. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice caché, ce qui est contesté par l'entrepreneur. En effet, celui-ci est d'avis qu'il n'a fait que suivre les plans et les devis ayant été vérifiés par l'architecte des bénéficiaires et qu'il ne devrait conséquemment pas être tenu responsable de quelque vice ou malfaçon que ce soit. L'entrepreneur est tenu à une obligation d'information qui se doit d'être juste, correcte et conforme aux règles de l'art. Il est aussi tenu à une obligation de résultat et ne peut se décharger de sa responsabilité qu'en prouvant la force majeure. Enfin, il est tenu à une obligation de bonne exécution des travaux, non seulement en conformité avec les obligations découlant de toute entente ou de tout contrat, mais aussi dans le respect des règles de l'art et des usages de l'industrie. En l'espèce, l'entrepreneur a failli à son obligation de résultat. En effet, le toit et son assemblage -- ou ses matériaux -- ne sont pas conformes aux règles en raison, entre autres choses, du caractère impropre du choix des matériaux.
MAISONS LAPRISE INC., entrepreneur, et HOANG TUAN VU & JEAN-FRANÇOIS BOURDEAU, bénéficiaires, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire et son mari ont emménagé dans leur résidence en juin 2012. Au printemps 2013, celle-ci a constaté que les bardeaux de la toiture se soulevaient. Elle a communiqué avec l'entrepreneur, qui a déterminé que les bardeaux d'asphalte souffraient d'un défaut de fabrication. La bénéficiaire aurait alors cru que son recours était contre le fabricant de bardeaux et non contre l'entrepreneur. Néanmoins, ce dernier a effectué des réparations au mois de mai. En novembre, la bénéficiaire a de nouveau communiqué avec l'entrepreneur pour l'informer que les travaux correctifs n'avaient pas fonctionné et que le problème était réapparu. Malgré une nouvelle intervention de l'entrepreneur, les problèmes ont persisté. En février 2014, la bénéficiaire a dénoncé la situation par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur. Saisi de la réclamation de la bénéficiaire, l'administrateur a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. En effet, le contrat de garantie prévoit que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois à partir de leur découverte ou de leur survenance. La décision de l'administrateur doit être maintenue. La bénéficiaire a prétendu que ce n'était qu'en juin 2014 qu'elle avait découvert que son seul recours était contre l'entrepreneur, et non contre le fabricant, et qu'il fallait donc fixer la date de découverte du problème à ce moment. Ce qui doit être dénoncé est la survenance d'un problème, et non la découverte de ses droits. Par ailleurs, on ne peut suspendre le délai de dénonciation de 6 mois au motif que l'entrepreneur a effectué certains correctifs. En l'espèce, la bénéficiaire devait dénoncer la situation dans les 6 mois ayant suivi la découverte du problème, au mois d'avril 2013.
SUZANNE CHALHOUB, bénéficiaire, et ENTREPRISES DEVCO DUFRESNE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Au mois d'août 2013, les bénéficiaires ont acheté un bâtiment semi-détaché qui avait été construit en 2010. En janvier 2014, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, indiquant qu'une partie importante des bardeaux d'asphalte sur un côté de leur toiture étaient tombés. L'administrateur, estimant que la garantie applicable était celle sur les vices de construction, a conclu que le problème ne pourrait pas entraîner la perte partielle ou totale de l'immeuble et il a rejeté la réclamation. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, l'expert des bénéficiaires, qui affirme que sept bardeaux sont actuellement fautifs, n'est pas monté sur le toit de l'immeuble et il n'a pas visité le vide sous toit. Ainsi, il appuie sa conclusion sur la constatation qu'un bardeau aurait été posé avec trois clous au lieu de six, sans toutefois savoir si ce bardeau provient de la section du toit où la pose nécessitait l'utilisation de six clous. Par ailleurs, les photos prises par les parties ne permettent pas d'établir que les bardeaux arrachés ou les bardeaux restants auraient été mal installés. Enfin, il y a lieu de prendre en considération le témoignage d'un couvreur qui a constaté que, à la suite d'une tempête survenue au mois de novembre 2013, plusieurs réparations avaient dû être effectuées dans le secteur de la résidence des bénéficiaires et que des décollements étaient survenus sur des toitures qui avaient été installées par d'autres contracteurs. Par conséquent, la preuve se rapportant à la mise en place de clous ne permet pas de conclure à la présence d'un vice de construction puisque la preuve relative à la tempête semble très logique et plausible.
GENEVIÈVE VANASSE et SCOTT MCCAMBLEY, bénéficiaires, et 4176855 CANADA INC. / BOULET CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au début de 2013, à la suite d'une journée venteuse, les bénéficiaires ont retrouvé une dizaine de bardeaux de la face sud de leur résidence sur leur terrain. L'entrepreneur leur a confirmé qu'aucun recours n'était possible, car la situation était reliée à la force des vents, de sorte que les bénéficiaires ont remplacé les bardeaux. Au mois de novembre, ils ont constaté d'autres problèmes et, prenant conscience du fait que les bardeaux n'étaient pas collés, ils ont dénoncé la situation et ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a conclu que le délai entre la découverte du problème et la dénonciation dépassait la limite de six mois. En l'espèce, les dommages occasionnés à la toiture au début de 2013 semblent être le résultat de grands vents et ils ne représentent qu'un événement isolé qui ne laissait soupçonner aucune malfaçon, déficience ou vice caché touchant la toiture. Les dommages constatés au mois de novembre résulteraient plutôt d'une déficience des bardeaux sur toutes les faces de la toiture. Dans ces circonstances, c'est au mois de novembre que les bénéficiaires ont découvert le problème relatif à leur toit, et la dénonciation, qui a été faite le même mois, est donc valide, ayant été faite dans un délai raisonnable de moins de six mois. Le dossier sera renvoyé à l'administrateur, qui devra rendre une décision sur l'aspect technique de l'affaire.
Mme ANNE LAGANIÈRE et M. SÉBASTIEN PLANTE, bénéficiaires, et LES CONSTRUTIONS DU SOUS-BOIS (MP) INC., (Jean Boulet), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le premier propriétaire a procédé à la réception de la résidence en novembre 2008. Le bénéficiaire, propriétaire actuel de l'immeuble, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème nuisant au mécanisme d'ouverture et de fermeture des fenêtres à battants au rez-de-chaussée et l'absence de vis sur la toiture de tôle en façade de l'immeuble. En ce qui concerne le premier point, le bénéficiaire a constaté le problème en 2012, donc plus de trois ans après la réception de l'immeuble. Lorsque le problème a été dénoncé, plus de quatre années s'étaient écoulées depuis la prise de possession, de sorte qu'il faut déterminer si le problème risque de causer la perte du bien ou s'il constitue un danger. En l'espèce, il faut conclure que le fonctionnement difficile du mécanisme d'ouverture et de fermeture des fenêtres ne peut constituer une perte. Par ailleurs, puisque le problème résulte probablement de la pression sur les fenêtres découlant de la nature même du type de construction, il n'est pas question d'une malfaçon, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un élément garanti. En ce qui concerne la toiture, l'administrateur a eu tort de conclure que l'absence de vis était décelable lors de la prise de possession de l'unité résidentielle et qu'elle aurait donc dû être dénoncée à ce moment. En effet, même si le problème était alors détectable en théorie, ce défaut était non apparent pour un profane puisqu'il n'a été remarqué que plus tard, lors de travaux, par des ouvriers en position de le faire et observateurs. Néanmoins, puisque le problème a été dénoncé dans la quatrième année de la garantie, et comme il ne s'agit pas d'un problème qui pourrait entraîner la perte de l'immeuble, il y a aussi lieu de rejeter la demande sur ce point.
STÉPHANE GAULIN, bénéficiaire, et 9179-5211 QUÉBEC INC. / CONSTRUCTION DU PATRIOTE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes de son immeuble au mois de septembre 2009. En juin 2012, il a dénoncé des problèmes portant notamment sur la toiture de l'immeuble et sur l'état de l'un de ses escaliers. En ce qui concerne le premier point, l'administrateur a refusé de reconnaître que le fait que des bardeaux avaient été arrachés par de grands vents était relié à un vice caché. Quant au second point, alors qu'il était question du niveau des marches en béton de la façade du côté gauche, il a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. Le bénéficiaire demande l'arbitrage quant à ces deux points. Or, cette demande doit être rejetée dans le cas de la toiture. En effet, même s'il fallait conclure que les bardeaux ont été mal installés, cela ne veut pas dire que toute la toiture est par conséquent sujette à une infiltration d'eau. Il n'est d'ailleurs pas possible de conclure que l'arrachement de bardeaux est relié à une installation fautive. En ce qui concerne l'escalier, le représentant du bénéficiaire a constaté pour la première fois en 2010 une ouverture entre le sommet de celui-ci et le palier. Malgré des tentatives de l'entrepreneur afin de corriger la situation, l'ouverture est réapparue. L'administrateur a eu tort de conclure à l'absence d'un vice caché. D'une part, le problème en cause était caché et existant au moment où les parties communes ont été reçues. D'autre part, il a une certaine gravité. En effet, même si, prises individuellement, les ouvertures constatées et les mains courantes dévissées en raison du déplacement peuvent ne pas constituer des problèmes suffisamment graves, lorsqu'elles sont considérées collectivement et dans leur totalité, ces déficiences amènent à conclure à l'existence d'un risque de sécurité important pour les occupants et les utilisateurs de l'escalier. Ce risque compromet et réduit l'utilité de l'escalier ainsi que du palier. L'administrateur devra s'assurer que les travaux correctifs requis seront faits quant à ce point.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 8380 À 8390 DE BUFFALO, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION G. CARRIER INC. (en faillite), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur la noue de la toiture de sa résidence, laquelle n'était pas parfaitement rectiligne, et sur l'absence d'un fond de clouage, derrière le revêtement de gypse, qui lui permettrait d'installer des tringles à rideaux au-dessus de certaines fenêtres. À l'égard de la toiture, l'administrateur a considéré que la situation était apparente lors de la réception et qu'elle n'avait pas été dénoncée par écrit à ce moment, de sorte qu'il ne pouvait donner suite à la demande. De plus, il s'est dit d'avis que la situation était conforme aux règles de l'art et qu'il s'agissait d'une pratique courante dans le milieu de la construction. Quant à l'absence d'un fond de clouage, il a conclu que la situation était conforme aux normes établies dans le Code national du bâtiment -- Canada 2005 ainsi qu'aux règles de l'art et qu'il n'existait aucune obligation pour l'entrepreneur de prévoir un fond de clouage à un endroit précis derrière le revêtement de gypse. En ce qui concerne la toiture, il faut premièrement conclure que, au moment de la préinspection, la bénéficiaire n'avait pas l'obligation de retenir les services d'un expert pour effectuer une inspection de la toiture alors qu'elle était neuve ni celle de monter elle-même sur le toit afin de procéder à une inspection visuelle. Il faut ensuite conclure que la manière dont les bardeaux ont été installés constitue une malfaçon, et ce, même si elle ne remet pas en cause l'intégrité de la toiture. En effet, les couvreurs professionnels doivent connaître la méthode d'installation. Or, il n'y a pas eu respect des règles de l'art en l'espèce. Relativement au fond de clouage, il n'appartenait pas à la bénéficiaire de dire à l'entrepreneur comment poser les plaques de gypse lors de la création des pièces ni de l'informer que des fonds de clouage devaient être installés où les murs se rencontrent pour créer des coins autour de la fenêtre en saillie. Il y a donc malfaçon et même vice caché, ce qui est couvert par le plan de garantie. L'entrepreneur devra intervenir et payer les frais d'experts de la bénéficiaire.
JOCELYNE GÉLINAS, bénéficiaire de la garantie demanderesse, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Pendant la troisième année de garantie, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé le détachement de bardeaux du toit de son immeuble. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire demande que le toit soit refait au complet et que tous les problèmes causés par l'infiltration d'eau, y compris les moisissures, soient corrigés. L'entrepreneur affirme plutôt qu'il s'agit de savoir si les réparations qu'il a déjà faites sont adéquates ou, à défaut, de déterminer quels sont les correctifs à apporter. En l'espèce, la toiture présente un problème sérieux attribuable à des bardeaux défectueux ainsi qu'à une pose inadéquate, et il faut conclure que les travaux correctifs effectués n'ont pas réglé ce problème. Le bénéficiaire a le droit de recevoir un immeuble exempt de vice caché dont la toiture est bâtie selon les règles de l'art, y compris la conformité avec les directives du fabricant. Ce droit n'a pas été respecté. Il faudra refaire toute la toiture et corriger les dommages causés par l'infiltration d'eau.
SDC 12505, 12507, 12509, 71e AVENUE, bénéficiaire, c. CONSTRUCTION PRODAN INC., entrepreneur, et GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Dans un premier temps, en 2010, les parties ont conclu une entente réglant en partie un problème relié à la maçonnerie de béton au périmètre de leur résidence. Elles ont toutefois été incapables de s'entendre quant à l'application de cette entente. En effet, après que l'entrepreneur eut livré les éléments de maçonnerie qui seraient utilisés pour faire les remplacements nécessaires, les bénéficiaires ont manifesté leur insatisfaction puisque la teinte et la couleur des matériaux n'étaient pas similaires aux pièces déjà installées. L'entrepreneur et l'administrateur prétendent que le problème sera moins visible avec le temps et que leur obligation de fournir des matériaux de couleur et de teinte similaires est une obligation de moyens qu'ils ont respectée. En l'espèce, non seulement la teinte et la couleur des produits de béton sont un élément distinctif du bâtiment, mais l'entrepreneur s'est engagé à insérer des produits de béton dont la couleur et la teinte sont similaires et sujettes à l'approbation des bénéficiaires en cas de modifications. Par ailleurs, en vertu de l'entente intervenue entre les parties, l'entrepreneur s'est engagé à remplacer intégralement les produits de maçonnerie par des produits dont la forme est similaire et approuvée par les bénéficiaires. Enfin, ces derniers n'ont pas clairement abandonné leur droit de recevoir des matériaux de béton de teinte et de couleur similaires. Dans ces circonstances, l'entrepreneur devra remplacer tous les produits de maçonnerie par des produits dont la forme est similaire et de teinte et de couleur uniformes par rapport à ceux déjà installés. D'autre part, il est question d'une demande reliée à la toiture de la résidence des bénéficiaires. En effet, ceux-ci ont dénoncé un problème de soulèvement des bardeaux qui couvrent le toit et ce problème a déjà fait l'objet de plusieurs interventions de l'entrepreneur. Les bénéficiaires demandent la réfection totale du toit, tandis que l'entrepreneur prétend qu'il n'aurait à faire que les réparations nécessaires. À cet égard, il faut conclure que la pose des bardeaux sur le toit constitue une malfaçon qui touche tous les bardeaux de la toiture. Ainsi, si les bardeaux ont été posés selon la méthode des vents ordinaires et s'ils se sont envolés à au moins six reprises, il est fort probable que ce soit à cause d'une exposition à de grands vents. Dans ces circonstances, la réparation des bardeaux devra se faire en utilisant la méthode dite «des grands vents» décrite dans la fiche technique du fabricant; sinon, la toiture devra être refaite au complet.
JOHANNE CHOREL et ALAIN VALLIÈRES, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE, entrepreneur, et APCHQ INC. (GBRN), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2014-04-08), 500-17-073985-122, 2014 QCCS 1495, SOQUIJ AZ-51063476
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mai 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé plusieurs problèmes touchant son immeuble. Au moment de la dénonciation, qui a été faite dans la cinquième année de la garantie, seuls les vices de construction majeurs étaient encore couverts. L'administrateur a toutefois conclu qu'aucun des points portés en arbitrage ne remplissait les critères du vice de construction. En ce qui concerne un problème de refoulement aux conduits de plomberie relié à une inclinaison inadéquate des conduits de drainage, il n'y a pas de bris des tuyaux, mais seulement une obstruction, ce qui ne permet pas de conclure à une perte, même partielle, de l'immeuble. Quant à une rétention d'eau anormale sur la membrane d'étanchéité des toits qui découle de l'inclinaison inadéquate des pentes de drainage, aucune infiltration n'a été constatée à l'intérieur et rien ne permet de conclure qu'il y en aura dans l'avenir. Il y a toutefois lieu d'intervenir relativement au dernier point présenté en arbitrage. Toutes les parties ont convenu que l'installation du revêtement de la toiture est non conforme aux recommandations du fabricant. Par conséquent, un nombre important de bardeaux ont déjà été arrachés par le vent et plusieurs autres sont brisés. De plus, il y a des risques d'infiltration d'eau pouvant entraîner des dommages importants à la propriété et compromettre sa solidité. L'entrepreneur a proposé de revenir chaque année pour remplacer les bardeaux qui seraient tombés, mais cela constitue une solution inacceptable et ne correspond pas à ce à quoi les bénéficiaires, acheteurs d'un bâtiment neuf, sont en droit de s'attendre. L'entrepreneur devra donc effectuer tous les travaux correctifs requis pour éliminer les vices et problèmes relativement au revêtement de la toiture.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CARREFOUR RENAISSANCE 3410, bénéficiaire, et 4032802 CANADA INC. (CONDOS CARREFOUR RENAISSANCE), entrepreneur, et ASSOCIATION PROVINCIALE DES CONSTRUCTEURS D'HABITATIONS DU QUÉBEC INC. (APCHQ), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur propriété en février 2009. À partir du mois de mars 2010, ils ont communiqué avec l'entrepreneur à plusieurs reprises en raison de la chute de bardeaux se trouvant sur leur toit. Des réparations ont été effectuées en juin. Au mois d'avril 2011, les bénéficiaires ont joint de nouveau l'entrepreneur, car des bardeaux se soulevaient et tombaient. L'entrepreneur a indiqué que des réparations seraient effectuées mais, vu l'absence de démarches sérieuses de sa part, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur. Celui-ci, qui a ultérieurement été saisi d'une réclamation des bénéficiaires, a conclu que ces derniers n'avaient pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable, soit dans les six mois suivant la découverte du problème, et il a rejeté leur demande. L'administrateur a toutefois commis une erreur. Le point de départ du délai raisonnable est la découverte du vice. Or, les réparations effectuées par le vendeur et les discussions en vue de régler le problème ont prolongé ce délai. En effet, il est normal que l'acheteur de bonne foi attende le résultat des démarches proposées par le vendeur professionnel pour régler le problème. De plus, il est compréhensible que cet acheteur, une fois les réparations effectuées, attende de voir si les travaux ont donné le résultat promis par le vendeur. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas été diligent dans sa communication avec les bénéficiaires alors qu'il ne leur a pas fourni l'information qu'ils demandaient afin de régler le problème. Or, malgré ce manque de transparence, ceux-ci lui ont fait confiance et ont patienté afin de vérifier si les travaux promis régleraient leur problème. Une fois de plus, au mois de mai 2011, l'entrepreneur a assuré aux bénéficiaires que des réparations seraient effectuées. Ceux-ci ont toutefois perdu patience et ont déposé une plainte écrite quelques jours plus tard. Il y a lieu de conclure que les bénéficiaires ont été diligents. Le dossier devra être renvoyé à l'administrateur, qui devra déterminer s'il est question d'une malfaçon ou d'un vice caché.
JUSTYNA LIZOTTE et ROBIN MONGEAU, bénéficiaires, et EXCELLENCE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ («GMN»), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Décision interlocutoire.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté deux demandes de réclamation portant sur l'aménagement extérieur et sur les bardeaux d'asphalte couvrant la toiture. Quant au premier point, le bénéficiaire a déjà effectué des travaux au coût d'environ 600 $ en raison du danger que présentait la situation, et il devra produire les pièces qu'il souhaite déposer en preuve avant le 11 novembre 2011. L'administrateur, qui entend s'opposer à cette première réclamation puisque les travaux ont déjà été exécutés et qu'il ne pourrait être condamné à payer de tels travaux, devra présenter un plan de structure qui soutient ses prétentions le ou avant le 18 novembre 2011. Quant au second point, le bénéficiaire et l'administrateur auront respectivement jusqu'aux 11 et 28 novembre pour produire leur preuve.
SYNDICAT GRÈVE GILMOUR I, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RICHARD ARSENAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 118
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'octobre 2008. Jusqu'en 2010, ils ont fait plusieurs démarches auprès de l'entrepreneur pour qu'il effectue des réparations. Finalement, ils ont adressé une réclamation à l'administrateur. Celui-ci l'a rejetée sur plusieurs points, dont deux faisant l'objet de la demande d'arbitrage des bénéficiaires: un problème aux cache-néons des armoires de cuisine et le gondolement des bardeaux de toiture. Selon l'administrateur, ces problèmes n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable et ils n'avaient pas la gravité du vice caché. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé les problèmes dans un délai raisonnable, soit dans les six mois qui ont suivi leur découverte. Cela suffit pour rejeter la demande d'arbitrage. Toutefois, relativement au problème de gondolement des bardeaux de toiture, il y a lieu de recourir à l'équité. En effet, après qu'ils eurent déposé leur réclamation, en février 2010, l'administrateur a demandé à l'entrepreneur d'intervenir et de lui indiquer les mesures qu'il entendait prendre pour régler la situation. L'entrepreneur a répondu par écrit que la toiture serait réparée au printemps. Ainsi, la décision qu'il a rendue, rejetant la réclamation des bénéficiaires, était contradictoire par rapport à l'engagement de l'entrepreneur. Il aurait dû favoriser un règlement, compte tenu de l'engagement écrit qu'il avait reçu, au lieu de priver les bénéficiaires d'une possibilité de résolution du litige. Sa décision sur ce point est donc annulée et l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires à la toiture.
ANNIE SAUVAGEAU et un autre, bénéficiaires, et 9082-2883 QUÉBEC INC. (GROUPE SELONA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 74, 107, et 116
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire et l'entrepreneur. Rejetées.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui contient six unités résidentielles et dont la réception des parties communes aurait été effectuée en novembre 2008. Il a présenté deux réclamations auprès de l'administrateur, portant notamment sur un problème aux échangeurs d'air et sur l'absence de membrane de départ sur le toit, et ces points sont encore en question au stade de l'arbitrage. Le bénéficiaire avait réclamé l'installation d'échangeurs d'air conformes au Code national du bâtiment 1995 après avoir eu des problèmes de condensation de certaines fenêtres dans deux unités. Initialement, la ventilation n'avait pas fait l'objet de plaintes, les acheteurs s'étant déclarés satisfaits sur ce plan, tout comme le syndicat. La réclamation du bénéficiaire ne peut pas être accueillie. D'une part, les devis qui ont été communiqués aux acheteurs ne mentionnaient pas que les unités auraient des échangeurs d'air. D'autre part, sur les listes d'inspection finale des unités visée, la ligne visant les échangeurs d'air était rayée ou une note indiquant «non applicable» avait été inscrite. Par ailleurs, les acheteurs ont reçu une diminution du prix d'achat de 1 000 $ expressément en raison de l'absence d'échangeurs d'air. Finalement, en supposant que de tels appareils auraient dû être installés, le bénéficiaire aurait dû se plaindre de la situation au moment de la réception des parties communes, ce qu'il n'a pas fait. Quant à l'absence de membrane sur le toit, l'administrateur avait reconnu qu'il fallait installer un revêtement de protection sous les bardeaux du toit à l'avant et à l'arrière du bâtiment. Le bénéficiaire n'a pas démontré la nécessité d'installer un revêtement sur les quatre versants du toit. La décision de l'administrateur sera donc maintenue.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ (SDC) 800 NOTRE-DAME, bénéficiaire, et HABITATIONS CHALY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Dès la réception de sa résidence, le bénéficiaire a entrepris diverses démarches afin de dénoncer des problèmes d'infiltration d'eau en provenance de la toiture de l'immeuble. Huit interventions ont eu lieu, mais le problème persiste, de sorte que le bénéficiaire demande notamment que la toiture soit entièrement refaite. L'administrateur, qui était d'accord quant à la nécessité de régler la situation, a considéré qu'une réfection complète n'était pas nécessaire et que la pose des pastilles de ciment-plastique aux endroits appropriés était suffisante. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, les infiltrations d'eau ne découlent pas d'un vice structural à la toiture, mais plutôt du fait que les bardeaux n'ont pas été installés ou réparés conformément aux codes qui régissent leur pose. L'entrepreneur doit corriger ces défauts; cependant, une réfection complète ne serait pas appropriée. Il faut plutôt déterminer quels sont bardeaux qui rendent la toiture impropre à l'usage auquel elle est destinée et apporter les corrections nécessaires, conformément aux codes qui en régissent la pose et aux recommandations du fabricant. Cela devra être fait tant pour colmater les fissures présentes que pour assurer la résistance des bardeaux aux conditions météorologiques du milieu.
JEAN L'ALLIER, bénéficiaire, et LES PLACEMENTS FALICA INC., entrepreneur, et APCHQ INC. (GBRN), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire accueillie en partie (C.S., 2012-08-31), 235-05-000011-107, 2012 QCCS 4227, SOQUIJ AZ-50892710, 2012EXP-3356, J.E. 2012-1795
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont notamment dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur un problème relatif à la toiture de leur immeuble, soit le fait que les bardeaux du toit s'arrachent et s'envolent au vent de manière récurrente. Devant l'administrateur, l'entrepreneur s'est montré disposé à effectuer les travaux correctifs requis pour la septième fois, alors que les bénéficiaires semblaient avoir perdu confiance quant aux réparations. L'administrateur a conclu qu'une expertise était nécessaire pour déterminer les travaux à accomplir. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision. Selon eux, il y a lieu de refaire entièrement la toiture sans autre expertise puisque les mêmes problèmes seront probablement présents après une huitième tentative de réparation de l'entrepreneur. Celui-ci prétend que les bardeaux ont été fixés conformément aux règles de l'art, mais il est prêt à corriger les défauts de la manière que proposera un expert. Il voudrait donc qu'un expert puisse avoir accès au toit et à l'entretoit de l'immeuble. En l'espèce, les délais qui pourraient être occasionnés par l'obtention d'une expertise ne porteront pas préjudice aux bénéficiaires. En effet, l'entrepreneur a renoncé au bénéfice du temps écoulé relativement à toute réclamation liée à la toiture. Il ne pourra donc prétendre que les bénéficiaires auront tardé à agir. Par ailleurs, s'il devait y avoir une dégradation de l'immeuble, les bénéficiaires pourront toujours demander que les mesures nécessaires soient prises pour assurer la conservation de leur maison. L'entrepreneur peut donc procéder à l'expertise, qui devra être effectuée au plus tard le 15 août 2010.
JOHANNE CHOREL et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE, entrepreneur, et APCHQ INC. (GBRN), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 111 et 119
Demande d'arbitrage accueillie (O.A.C.I.Q., 2012-08-31), 2009-12-015, 09-415SL et 101570-1, SOQUIJ AZ-51113400. Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2014-04-08), 500-17-073985-122, 2014 QCCS 1495, SOQUIJ AZ-51063476
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en octobre 2003. Dès ce moment, ils ont indiqué à l'entrepreneur qu'ils avaient constaté que le toit n'était pas droit. À la suite de problèmes d'infiltration d'eau que l'entrepreneur n'a pas été capable de régler, ils ont consulté un expert, qui a conclu que le toit de la maison et celui du garage comportaient des vices structurels et qui a recommandé de les reconstruire selon les règles de l'art. Les bénéficiaires ont donc présenté une réclamation, et l'administrateur, qui était d'avis qu'il était en présence d'un vice majeur, a ordonné à l'entrepreneur de reprendre l'exécution des toitures dans leur entier, tel que le décrit le rapport d'expertise. L'entrepreneur reconnaît la nécessité d'apporter des travaux structurels correctifs, mais il n'est pas d'accord avec la nature des travaux à réaliser. Il veut solidifier la toiture à partir de l'intérieur du bâtiment, et c'est ce point qui fait l'objet de l'arbitrage. L'ensemble de la preuve entendue en arbitrage provient des experts respectifs de l'entrepreneur et de l'administrateur, et il y a lieu de retenir celle de l'expert de l'administrateur. Celui-ci a réalisé une inspection très minutieuse des lieux, assisté par une équipe technique; il a produit un rapport qui établissait clairement le mandat qu'il avait reçu et il a déclaré qu'il n'accepterait pas de superviser des travaux correctifs à effectuer de l'intérieur, car il était convaincu que le résultat ne serait pas satisfaisant. L'expert de l'entrepreneur, quant à lui, n'a effectué qu'une courte visite des lieux sans se rendre au grenier, il n'a fait aucun calcul et, même s'il a affirmé que le toit n'était ni instable ni dangereux, il a toutefois mis l'accent sur l'importance de renforcer celui-ci dès que possible. La reconstruction entière de la toiture s'impose.
FRANCES RONDOS et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 10, 19, 20, 74, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
À la fin du mois d'août 2008, le bénéficiaire a constaté un problème de gondolement à sa toiture. Il en a informé l'entrepreneur, qui a effectué des prélèvements de bardeaux d'asphalte et de membrane à des fins d'examen et d'expertise. Des travaux de réparation ont été effectués, mais le problème n'a pas été réglé à la satisfaction du bénéficiaire, qui a envoyé une lettre de dénonciation à l'entrepreneur et à l'administrateur en août 2009. Ce dernier a rejeté la réclamation, jugeant que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue. En effet, un vice caché doit être dénoncé dans un délai raisonnable à partir de sa découverte, ne devant pas dépasser six mois. En l'espèce, le délai n'a pas été respecté, de sorte que la réclamation ne pouvait être accueillie.
JACQUES FONTAINE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS UNIC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APACHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception des parties communes de l'immeuble en cause en octobre 2003. En mai 2008, alors que la période de garantie était sur le point de se terminer, il a retenu les services d'une firme pour procéder à une inspection exhaustive du bâtiment et répertorier les problèmes nécessitant des correctifs. Une série de problèmes ont été répertoriés et dénoncés. L'administrateur a rejeté plusieurs points au motif qu'ils avaient été dénoncés trop tard. Le bénéficiaire conteste cette décision quant à trois éléments portant sur la menuiserie et sur la toiture. Les problèmes en question ont été découverts et dénoncés pendant la cinquième année de la garantie. À ce moment, les malfaçons et les vices cachés n'étaient plus couverts. Seule la garantie contre les vices de construction était toujours applicable. Cette garantie ne couvre que les problèmes qui sont suffisamment graves pour mettre en danger la solidité de l'immeuble ou encore entraîner d'importantes difficultés. En l'espèce, les défauts dénoncés n'ont pas cette gravité et ils ne peuvent être qualifiés de vices de construction. Le recours du bénéficiaire doit donc être rejeté.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LES JARDINS DU PARC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 35, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 22 mars 2004, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur plusieurs problèmes touchant le bâtiment, dont les parties communes avaient été reçues le 15 novembre 2003. L'un de ces problèmes concernait la perte de bardeaux sur la toiture. À la suite d'une décision favorable au bénéficiaire rendue en avril 2005, des réparations ont été effectuées. Toutefois, en février 2006, le bénéficiaire a de nouveau constaté que des bardeaux étaient manquants. L'entrepreneur a affirmé ne pas être responsable et une réclamation en avril 2008 auprès de l'administrateur a été rejetée au motif qu'il s'agissait d'un vice de construction qui ne pouvait pas entraîner la perte partielle ou totale de la copropriété et qui n'avait pas été dénoncé dans le délai prévu de trois ans. L'argument avancé par l'entrepreneur et l'administrateur voulant que les dommages à la toiture soient la conséquence de vents violents et exceptionnels survenus en février 2006 n'explique pas qu'il ait fallu réparer la toiture à au moins trois reprises. L'exposition du bâtiment aux grands vents à proximité d'une servitude d'Hydro-Québec n'atténue pas les obligations de résultat de l'entrepreneur, qui doit réaliser des travaux exempts de malfaçons. Celui-ci n'a pas rempli son obligation de réparer les malfaçons dénoncées en 2004 et, malgré le temps écoulé, le règlement ne met pas fin à cette obligation.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 3546-3552 RUE ÉDITH À LAVAL, bénéficiaire, et HABITATION DANIEL MELANÇON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a reçu l'immeuble le 26 août 2004. Au terme d'une troisième décision, rendue le 6 août 2006, l'administrateur a conclu à un décollement généralisé des bardeaux d'asphalte de la toiture, qui étaient susceptibles de s'arracher. Des travaux ont été effectués et, le ou vers le 16 août 2007, il y a eu réception de ceux-ci, mais avec réserves puisqu'un problème d'adhésion était visible. Outre ce que le bénéficiaire considère comme un travail malpropre ou artisanal, il constate que des bardeaux de sa toiture se soulèvent encore même en l'absence de grands vents. La question qui se pose concerne l'étendue des travaux ou la nature des correctifs à apporter. Le problème à la base est le clouage ainsi que l'emplacement des clous, qui se trouvent à des endroits nuisant considérablement à l'adhésion. Par ailleurs, le fournisseur de matériaux et l'administrateur ont tous deux confirmé qu'il serait moins coûteux de refaire la toiture que de déplacer et de fixer de nouveau les bardeaux avec des clous en nombre convenable et à des endroits appropriés. L'entrepreneur devra remplacer l'ensemble des bardeaux. Les frais d'expertise de 2 105 $ ainsi que les frais d'arbitrage seront à la charge de l'administrateur.
STEVE CROTEAU, bénéficiaire, et LES HABITATIONS RAYMOND GUAY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 20, 106, 116, 120, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a fait bâtir par l'entrepreneur une maison modulaire qu'il a occupée à compter d'avril 2005. L'assemblage des modules a été terminé en décembre 2004 et, lors de la fonte des neiges, une infiltration d'eau à l'intérieur du bâtiment a contraint l'entrepreneur à ajouter une section de toiture par-dessus le toit existant. En juin 2005, le bénéficiaire a accordé un contrat pour la fourniture et l'installation de gouttières à un autre entrepreneur, Gouttières de la Capitale, cela étant exclu de son contrat initial. Peu après, il a remarqué, à la suite de pluies prolongées, que le mur de briques s'imbibait d'eau. Il a fait des démarches auprès des entrepreneurs, qui ont tous deux apporté des correctifs sans toutefois obtenir l'effet escompté. En mai 2008, l'administrateur a conclu que la présence de traces d'eau était reliée au fonctionnement des glissières et a nié sa responsabilité à l'égard de son plan de garantie, considérant que les gouttières ne faisaient pas partie du contrat de l'entrepreneur mis en cause. Aucun témoin n'a été en mesure de trouver la cause des traces d'eau, et encore moins de déterminer si elles relevaient des travaux exécutés par l'entrepreneur ou de ceux exécutés par Capitale. Le bénéficiaire a failli à son fardeau de preuve et aura la charge des frais d'arbitrage.
DANIEL MICHAUD, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION GOSCOBEC INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 21, et 23
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
À l'été 2004, les bénéficiaires ont pris possession d'une maison neuve. Au printemps 2006, ils ont constaté des traces d'eau sur le mur de la façade, sous la toiture, près de l'entrée principale. Ils ont avisé l'administrateur de la situation en avril 2007 pour ensuite porter plainte le mois suivant. En octobre, l'administrateur a rejeté leur réclamation, alléguant que l'origine des suintements était une malfaçon apparente qui ne serait couverte, selon le plan, que la première année suivant la prise de possession et que, en plus, un délai maximal de six mois est accordé pour dénoncer une anomalie. L'expert des bénéficiaires soutient que le problème serait plutôt attribuable à un vice de construction en raison d'un travail mal fait quant à la toiture. Il a toutefois reconnu que le problème en cause ne pouvait avoir d'effet sur la structure ou la solidité de l'immeuble ni le rendre impropre à l'usage. Il s'agit d'une malfaçon et non d'un vice caché, et la réclamation des bénéficiaires est donc tardive. N'ayant pas eu gain de cause, ceux-ci devront supporter leurs frais d'expert. Toutefois, puisqu'ils ont eu raison de reprocher à leur entrepreneur une mauvaise exécution, les coûts de l'arbitrage seront à la charge de l'administrateur.
LOUISE CANTIN et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION SOLSTICE INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 19, 21, et 22
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a dénoncé les vices cachés faisant l'objet de la présente décision dans les deuxième et troisième années suivant la réception du bâtiment. L'administrateur aurait dû ordonner les travaux de correction à tous les bords de fenêtres pour éliminer le pont thermique. En ce qui concerne les anomalies au toit de la maison, elles sont mineures et il n'en découle pas de baisse de valeur considérable. L'entrée d'eau a mal été installée, de sorte que le robinet se détériore rapidement. Ce déficit d'usage constitue un vice caché. Quant à la déformation mineure des joints de finition dans le salon, elle est attribuable au dessèchement normal des matériaux. Les joints de céramique dans la cuisine ont été installés avec trop de colle. La détérioration qui en résulte est inacceptable après seulement deux ans. Il s'agit d'un vice suffisamment grave. Le rapport et le témoignage de l'expert de la bénéficiaire ont été utiles. L'administrateur, qui devra effectuer les travaux de réparation étant donné la faillite de l'entrepreneur, devra aussi supporter 75 % des honoraires de l'expert, soit 349 $.
DIANE BELLEHUMEUR, bénéficiaire, et GROUPE J.F. MALO INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les problèmes d'infiltration par le toit sont récurrents et n'ont jamais pu être réglés par l'entrepreneur. Cette situation dure depuis beaucoup trop longtemps; il est inacceptable que les bénéficiaires ne puissent toujours pas jouir d'une maison étanche alors que la fin de la construction date de 2003. L'entrepreneur, qui a suivi les consignes de l'administrateur concernant les travaux correctifs, soutient que ce dernier doit être tenu responsable de leur inefficacité. Que cette prétention soit fondée ou non importe peu: le tribunal d'arbitrage n'est pas l'instance appropriée pour débattre de ce sujet. La mission de ce tribunal formé en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est de déterminer si la décision de l'administrateur est bien fondée et si les travaux correctifs ordonnés sont conformes au règlement. En l'espèce, c'est le cas. En outre, l'entrepreneur a une obligation de résultat; les travaux réaliser doivent régler le problème. Le délai pour régler le problème est excessif; l'entrepreneur devra réaliser les travaux correctifs rapidement. Si ces travaux liés à la possibilité que la source d'infiltration d'eau soit la condensation ne règlent pas la situation, l'entrepreneur s'engage à pratiquer des ouvertures dans le plafond aux endroits atteints.
LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie et PAOLO COIRAZZA et une autre, bénéficiaires, |s et
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Désistement.
À la suite des démarches effectuées par l'administrateur du plan de garantie, le fabricant des bardeaux d'asphalte ondulés qui recouvrent le toit de la maison du bénéficiaire s'est engagé à les remplacer ainsi qu'à payer le coût de ces travaux. L'administrateur se chargera d'obtenir deux soumissions pour les travaux de pose de bardeaux et il appartiendra au fabricant d'attribuer le contrat au soumissionnaire de son choix. Le bénéficiaire a donc accepté de se désister de sa demande, mais tous les coûts d'arbitrage devront être supportés par l'administrateur.
LLOYD HOGUE, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION STÉPHANE BÉDARD INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a reçu le bâtiment le 6 juin 2005. En plus d'une liste de nombreux travaux restant à faire, il a formulé des plaintes auprès de l'administrateur. Insatisfait de la décision de celui-ci quant à certains points, le bénéficiaire a demandé leur arbitrage. Notamment, il est question des bardeaux d'asphalte recouvrant la toiture, qui, dès le mois d'avril 2005, se soulevaient au vent. Malgré l'apport de corrections par l'entrepreneur, des bardeaux s'arrachaient. Rousseau, qui a fait la pose des bardeaux à la mi-septembre 2004, a constaté en décembre 2006 que la bande d'adhésion de ceux-ci ne collait pas et il a émis l'hypothèse qu'ils seraient défectueux, puisqu'ils avaient été cloués et placés conformément aux instructions du fabricant. Le soulèvement des bardeaux a une gravité telle qu'elle peut entraîner une infiltration d'eau et le pourrissement de la toiture, la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée, et même la ruine du bâtiment. Il s'agit donc d'un vice. Par ailleurs, ce vice est certainement caché puisque non seulement Rousseau n'avait jamais été témoin d'un phénomène semblable, mais il a également fallu une inspection approfondie pour constater que le collage ne s'était pas fait adéquatement. L'administrateur devra donc coller les bardeaux et remplacer ceux qui se seront brisés ou arrachés. Finalement, vu l'utilité des rapports et du témoignage de l'expert du bénéficiaire, ses frais seront à la charge de l'administrateur, tout comme les coûts d'arbitrage.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES QUARTIER DE L'ATRIUM, PHASE I, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie défendeur, et SOMMET DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, 38, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les travaux à l'immeuble ont été terminés en 2004, mais il n'y a pas eu réception des parties communes. En juillet 2007, à la suite d'une inspection, le bénéficiaire a fait une demande de réclamation auprès de l'administrateur. Dans son rapport, l'inspecteur de celui-ci a noté que le rapport d'expertise de juillet 2007 avait été reçu comme étant la réception des parties communes. La demande d'arbitrage du bénéficiaire vise notamment un problème à la toiture de l'immeuble, qui a été endommagée par des vents d'une force exceptionnelle survenus en février 2006 et de nouveau en mai 2007, à des endroits différents. L'administrateur, qui avait retenu que la première manifestation de la malfaçon ou du vice -- et donc sa découverte -- avait été faite en février 2006, soit plus de six mois avant la dénonciation, faite le 15 mai 2007, a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Toutefois, en 2006, ce dernier avait cru faire face à une situation de force majeure. Ce n'est qu'en 2007, après le deuxième sinistre, qu'il a pris conscience de la détérioration progressive du toit. C'est donc en mai 2007 qu'il faut situer la découverte du manquement et non en 2006. Par ailleurs, puisque la réception des parties communes, qui a été fixée au mois de juillet 2007, a eu lieu après la dénonciation, l'administrateur aurait dû analyser la situation comme si elle concernait des malfaçons et des vices apparents au moment de la réception qui devaient être dénoncés lors de celle-ci. L'entrepreneur devra reprendre les travaux.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 8673, 8675 ET 8677 CENTRALE, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTIONS MELVAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 25, 27, 29, 34, 105, 124, 125, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat pour l'achat de leur résidence en mars 2002. Ils ont reçu le bâtiment au mois d'août suivant. L'entrepreneur ayant oublié de leur faire signer le contrat de garantie, celui-ci n'a été signé qu'en mars 2006. En février 2006, des bardeaux d'asphalte couvrant le toit avaient été arrachés, ce qui a causé une infiltration d'eau. L'entrepreneur a refusé de procéder à des travaux correctifs. L'administrateur a rejeté la réclamation en raison des délais de dénonciation et de présentation de la demande. Les bénéficiaires n'ont pu signer le contrat de garantie que quatre ans après l'achat de l'immeuble. Au sens de l'article 138 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ils étaient dispensés de leurs obligations prévues au contrat qu'ils avaient conclu avec l'entrepreneur. Même si le contrat de garantie a été signé en mars 2006, après l'entrée en vigueur de l'article 35.1 du règlement, celui-ci doit trouver application. Le législateur voulait que les délais ne soient pas opposables au bénéficiaire tant que l'entrepreneur ne lui aurait pas remis une copie du contrat de garantie, même s'il s'est écoulé quatre ans entre la signature du contrat de construction et celle du contrat de garantie. Le règlement doit être interprété en faveur des consommateurs acheteurs de maisons neuves. En équité, les délais opposables aux bénéficiaires en vertu du plan de garantie ont été suspendus entre la signature du contrat préliminaire et celle du contrat de garantie. Aucun délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie n'est expiré. Le dossier est renvoyé à l'administrateur pour que celui-ci rende une décision sur le fond du litige.
YVES BROUILLETTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JEAN-F. TOULOUSE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 35, 116, 137, et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision sur 33 éléments à corriger, qui a été précisée quant à 9 éléments le 9 novembre 2007. Les bénéficiaires, insatisfaits, ont soumis 4 questions à l'arbitrage le 28 novembre, auxquelles ils ont ajouté 26 autres points dans une lettre du 4 février 2008. L'ensemble des points soumis à l'arbitrage sont rejetés. Les bénéficiaires ne peuvent exiger que l'exécution des travaux se fasse par un autre entrepreneur tant en ce qui a trait aux travaux au balcon et aux planchers de bois qu'au revêtement d'une fenêtre; ils étaient d'accord avec la méthode corrective proposée quant au revêtement de la fenêtre. La décision de ne remplacer qu'une partie et non l'ensemble du revêtement de briques du mur latéral droit du garage a déjà été tranchée dans une demande d'arbitrage soumise par l'entrepreneur. La décision de l'arbitre de surseoir à la détermination de la question s'il est opportun de construire une margelle en raison du dénivelé du terrain par rapport à celui de la rue en attendant que ceux-ci soient établis ne permet pas au tribunal d'arbitrage de trancher la question. Les autres points soumis à l'arbitrage dans la lettre du 4 février n'ont été invoqués que tardivement ou pas du tout devant l'administrateur et concernent des vices apparents au moment de la réception qui n'ont pas été dénoncés.
ROBERT BERGERON et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS QUO-VADIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment en septembre 2004. En avril 2007, ils ont dénoncé un problème relatif à la toiture de leur résidence, un bardeau s'étant arraché. Une inspection a été effectuée le mois suivant, mais la situation a évolué de manière considérable et ce n'est que récemment que les bénéficiaires ont pu prendre conscience de la gravité de la situation. En effet, il n'est plus question de l'arrachement d'un seul bardeau mais plutôt de la présence de signes ou d'éléments multiples qui permettent de s'attendre à une détérioration à long terme. La toiture semble comporter un défaut majeur, soit l'installation déficiente de bardeaux de recouvrement ou une pose de bardeaux qui seraient eux-mêmes déficients. Il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les travaux correctifs nécessaires pour redresser la situation. Il aura le libre choix des moyens d'exécution, tout en étant tenu d'obtenir un résultat.
GALYNA PISKONOVA et un autre, bénéficiaires, et HABITATIONS GERMAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment en octobre 2002. Au cours des années, ils ont fait effectuer certains travaux, des bardeaux d'asphalte s'étant soulevés et détachés du toit. Ils ont présenté une réclamation de l'ordre de 683 $, représentant les sommes qu'ils avaient déboursées pour faire changer quatre bardeaux. Ces réclamations, qui ont probablement été formulées auprès de l'entrepreneur, ont été présentées à l'administrateur à l'extérieur des délais qui doivent être respectés. En effet, les bénéficiaires auraient dû, dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à compter de la survenance du problème, dénoncer celui-ci par écrit auprès de l'administrateur. En l'espèce, ils ne l'ont pas fait, et leur réclamation doit être rejetée puisqu'ils n'ont pas démontré que leur retard était justifié. Par ailleurs, bien qu'ils aient fait valoir qu'ils ignoraient l'existence d'un délai à respecter, une telle excuse ne peut être retenue.
NICOLE ST-VINCENT et un autre, bénéficiaires, et SOLICO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 18 août 2003, les bénéficiaires ont acheté leur propriété. En octobre 2005, ils ont constaté des fuites au toit, qu'ils ont fait réparer et pour lesquelles ils ont été indemnisés par leur assureur. En août 2007, ils ont découvert de nouvelles fuites. L'administrateur a inspecté les lieux le 17 août et a rejeté leur réclamation le 22 août en raison de l'absence de preuve d'infiltration d'eau et de la prescription du recours de trois ans pour vices cachés. Faute de preuve d'infiltration d'eau active et d'expertise technique démontrant que la situation pouvait causer la perte de l'immeuble, la garantie de cinq ans pour vices de construction est inapplicable. La garantie de trois ans pour vices cachés étant échue, la réclamation est rejetée.
MÉNARD LEBOEUF et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION IMMOPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 29 juin 2007, l'administrateur a conclu que le décollement des pattes de bardeaux d'asphalte de la toiture de l'immeuble appartenant aux bénéficiaires est un comportement normal en hiver et qu'il constitue au plus un préjudice esthétique, en raison duquel il a ordonné une compensation de 5 000 $. Les bénéficiaires réclament que le toit soit refait. Un phénomène similaire s'était manifesté en 2003, et le manufacturier et l'entrepreneur avaient remplacé les bardeaux touchés. Ceux-ci ne se sont plus décollés. Contrairement aux prétentions de l'entrepreneur, il ne s'agit pas de retroussements normaux mais de décollements de bardeaux qui ne réagissent pas normalement aux différences de température. Comme les réparations partielles de 2003 se sont avérées suffisantes, il est ordonné de ne remplacer que les bardeaux touchés par le vice, en s'appuyant sur les photographies mises en preuve. En l'absence d'expertise quant à la valeur des travaux, les bénéficiaires pourront choisir de faire effectuer les réparations par un entrepreneur sélectionné par l'administrateur ou choisir l'indemnité, dont le montant sera négocié entre eux et l'administrateur.
JOSÉE GAGNON et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et LES ENTREPRISES R&G GAUTHIER LTÉE, entrepreneur
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations, dont certaines font l'objet d'une entente à l'amiable, d'autres, d'un désistement, et quelques-unes sont toujours en litige. En ce qui concerne la fixation des bardeaux d'asphalte de la toiture, la décision de l'administrateur sur cet aspect est favorable aux bénéficiaires. L'arbitre n'a pas compétence pour régler un problème de non-exécution ou d'exécution insatisfaisante par l'entrepreneur et les bénéficiaires devront plutôt s'adresser à l'administrateur. Aucune preuve n'a été faite relativement à une malfaçon dans l'installation du système de pompage. De plus, le terrassement favorise l'accumulation d'eau près des fondations et il s'agit d'une exclusion de la garantie. La réclamation des bénéficiaires porte également sur l'absence d'un drain au plancher de béton de la descente d'escalier extérieure. Or, ce drain n'est pas requis par le Code national du bâtiment 1995 et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce vice apparent au moment de la réception. L'espace entre la dalle de béton du sous-sol et le mur de fondation ne contrevient pas aux normes du code. Aucune preuve n'appuie la réclamation relative à un courant continu au luminaire de la cuisine. Les bénéficiaires affirment qu'ils ont de la difficulté à localiser les colombages lors de l'installation de cadres; cependant, aucune preuve ne démontre de malfaçon relativement à cet aspect. Bien qu'il y ait un espace entre la vanité de la salle de bains et le podium, contrairement au plan, il ne s'agit pas d'une malfaçon et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce problème lors de la réception. Quant au mur extérieur de la descente d'escalier, qui n'est apparemment pas vertical, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce défaut lors de la réception et ils ont fourni et installé eux-mêmes le revêtement extérieur de ce mur alors qu'ils connaissaient le problème. Il en va de même de la finition incomplète du mur de fondation.
PASCAL DUBOIS et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ANDRÉ LEMAIRE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire présente plusieurs réclamations. En ce qui concerne la sonnette, aucun mauvais fonctionnement n'a été prouvé. Les ondulations à la finition d'aluminium au pourtour des fenêtres des lucarnes sont en deçà de la norme applicable et ne constituent ni des malfaçons ni des vices cachés. Compte tenu de la date à laquelle l'absence de chantepleure au-dessus des ouvertures extérieures a été dénoncée et du fait qu'il s'agit d'un vice apparent, la garantie ne peut s'appliquer. Cependant, les chantepleures à la jonction du parement et de la fondation n'ont pas été réparties conformément aux normes applicables, et l'entrepreneur s'engage à effectuer les travaux qui s'imposent. La bénéficiaire craint que l'aluminium qui se trouve en contact avec le mortier ne rouille. Cependant, il ne s'agit que d'une appréhension et l'expert considère que, comme l'aluminium est peint, il ne rouillera pas. Quant au débit d'eau chaude, il appert que le problème, d'abord intermittent, est devenu permanent. Par conséquent, malgré le délai de dénonciation, en se fondant sur l'équité, il y a lieu de lui reconnaître le caractère de vice caché. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis. Bien qu'un bardeau d'asphalte soit légèrement soulevé, aucune infiltration d'eau n'a été constatée et il ne s'agit pas d'un vice caché. La bénéficiaire a droit au remboursement des frais de son expert en plomberie. Cependant, sa réclamation visant des travaux de plomberie qu'elle a fait exécuter par un autre expert que celui de l'entrepreneur est de nature civile et ne peut être accueillie.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requêtes en homologation d'une sentence arbitrale accueillies (C.S., 2007-12-18), 765-17-000619-074 et 765-17-000618-076
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Pour ce qui est de la fixation d'une fenêtre et de son joint de scellement extérieur, le bénéficiaire demande que la réparation ordonnée par l'administrateur en vertu de la garantie et qui a été mal exécutée par l'entrepreneur soit refaite. Les travaux devront être repris conformément aux instructions de l'inspecteur. En ce qui a trait à la stabilité de la fenêtre, la preuve à ce sujet étant contradictoire, l'entrepreneur devra faire les vérifications nécessaires et apporter des correctifs s'il y a lieu. Cependant, la réclamation relative à la tôle d'aluminium du parapet de toiture, qui serait mal fixée, est tardive puisqu'elle survient dans la quatrième année suivant la construction.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ GARNEAU-RIVARD, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT COVACOR LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 18, 19, 27, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant conclu que les problèmes à leur toit n'avaient pas été dénoncés dans les six mois suivant leur découverte. Les problèmes concernant les bardeaux d'asphalte sont des malfaçons et les problèmes quant à la structure du toit sont des vices de construction. Les bénéficiaires ont avisé l'administrateur bien avant l'expiration des six mois suivant leur connaissance des vices, mais il n'a pas mené d'inspection sérieuse et complète. Au surplus, en équité, la rigueur de l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit être tempérée lorsque, en raison de la nature du vice, il est difficile d'en découvrir l'étendue progressive et d'en mesurer les conséquences, ce qui était le cas en l'espèce. La réclamation des bénéficiaires est donc couverte par le plan de garantie et l'entrepreneur devra corriger les problèmes de la toiture et de sa structure dans les trois mois suivant la présente décision. Les frais de l'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.
SYLVAIN PICHETTE et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS GYBB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires parce que les vices cachés et les vices majeurs dont ils se plaignent n'avaient pas été dénoncés à l'entrepreneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois après leur découverte. Or, c'est seulement lorsqu'ils ont pris connaissance du rapport de leur expert qu'ils ont découvert que la pose des bardeaux d'asphalte du toit de leur résidence était déficiente et ne respectait pas les normes du fabricant. Des dommages mineurs avaient été causés en 2005 par des vents forts et ils ont été réparés par l'entrepreneur. Ceux faisant l'objet de la présente réclamation sont beaucoup plus importants et sont survenus le 16 février 2006. Le point de départ du calcul du délai de dénonciation est fixé au 17 février 2006, de sorte que la réclamation du 5 avril suivant n'était pas tardive. Le rapport et le témoignage de l'expert des bénéficiaires ayant été très utiles à la compréhension du dossier, leur coût sera à la charge de l'administrateur, qui devra également payer les frais d'arbitrage. Le dossier lui sera renvoyé pour qu'il rende une décision au fond.
ÉLIZABETH SÉGUIN et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires parce que les vices cachés et les vices majeurs dont ils se plaignent n'avaient pas été dénoncés à l'entrepreneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois après leur découverte. Or, c'est seulement lorsqu'ils ont pris connaissance du rapport de leur expert qu'ils ont découvert que la pose des bardeaux d'asphalte du toit de leur résidence était déficiente et ne respectait pas les normes du fabricant. Des dommages mineurs avaient été causés entre 2003 et 2006 par des vents forts et ils ont été réparés par l'entrepreneur. Ceux faisant l'objet de la présente réclamation sont beaucoup plus importants et sont survenus le 16 février 2006. Le point de départ du calcul du délai de dénonciation est fixé au 17 février 2006, de sorte que la réclamation du 5 avril suivant n'était pas tardive. Le rapport et le témoignage de l'expert des bénéficiaires ayant été très utiles à la compréhension du dossier, leur coût sera à la charge de l'administrateur, qui devra également payer les frais d'arbitrage. Le dossier lui sera renvoyé pour qu'il rende une décision au fond.
PATRICIA CORREIA et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur de corriger la ventilation de l'entretoit au-dessus du garage et de celui de l'administrateur de procéder à une inspection supplémentaire lorsque les conditions climatiques seront propices. Les bénéficiaires ayant dénoncé le problème d'humidité excessive plus de 26 mois après sa découverte, leur réclamation doit être rejetée. Le fait qu'ils ignoraient qu'ils devaient dénoncer la situation à l'administrateur ne les décharge pas de cette obligation, par ailleurs.
NICOLA VILLANI et une autre, bénéficiaires, et 2671-3633 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 18, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 139, et 140
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Comme l'ondulation du pontage de la toiture au versant gauche du pignon principal est une malfaçon apparente et que la décision de l'administrateur à ce sujet est justifiée, il y a lieu de rejeter la demande d'arbitrage de l'entrepreneur et de lui ordonner d'effectuer les travaux correctifs au plus tard le 31 mai 2007.
Construction Serge Brouillette (9046-6962 Québec inc.). entrepreneur, et MIREILLE AUDET et un autre, bénéficiaires, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 40
Requête en révision judiciaire accueillie (C.S., 2007-05-11), 405-17-000731-070, 2007 QCCS 2146, SOQUIJ AZ-50432191
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur est réputée avoir été rendue dans les délais puisque ce dernier a agi de bonne foi en tentant de régler en priorité les problèmes d'eau rencontrés par les bénéficiaires. Il est pris acte de l'engagement de l'administrateur de réparer la brique près de la porte de garage ainsi que l'infiltration d'eau entre le cadre de la porte et la brique, en plus du trou dans le contreplaqué de la petite toiture. Les réservoirs des toilettes devront être nettoyés et, si ce n'est pas possible, être changés. La demande des bénéficiaires visant le plancher du salon endommagé par un lavage à l'eau chlorée doit être rejetée puisqu'il est impossible de déterminer si les bulles dont ils se plaignent étaient présentes avant le lavage du plancher ou ont été provoquées lors de l'application d'une couche de vernis par eux. La décision de l'administrateur concernant la vérification du réseau de mise à la terre doit être maintenue. Bien que le garde-corps du sous-sol soit temporaire, il n'appartient pas à l'entrepreneur d'installer une rampe d'escalier ergonomique puisque cela fait partie de la finition du sous-sol, qui n'est pas de son ressort. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties selon laquelle l'administrateur devra réparer le trou dans le mur où est situé le tuyau d'alimentation en eau et réparer le bas de ce mur et du mur adjacent, en plus de refaire les joints et les sabler et, ensuite, peinturer ces murs de telle façon que la couleur soit uniforme. Comme la fissure à la fondation sous l'escalier est due au mouvement normal du béton lors du séchage, elle n'est pas couverte par la garantie.
FERNANDE SPOONER et un autre, bénéficiaires, et 9020-8034 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires visant l'infiltration d'eau par la couverture avant est rejetée puisqu'ils ont fait faire des travaux de correction avant même que l'administrateur et l'entrepreneur puissent constater la situation problématique. En faisant exécuter les travaux par une tierce partie, les bénéficiaires ont ainsi libéré l'administrateur de toute obligation au regard du contrat de garantie. Les bénéficiaires sont condamnés à payer 149 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être payé par l'administrateur.
NATHALIE MESS et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS BOIS & POLIQUIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 19, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur qui lui a ordonné de procéder à des correctifs aux bardeaux d'asphalte. L'absence de membrane de départ, l'assemblage intégral par effet de chaleur qui fait que les bardeaux d'asphalte de la toiture se collent les uns aux autres et l'arrachage de bardeaux par le vent constituent un vice caché au sens de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il s'agit d'une malfaçon qui rend la résidence impropre à sa destination, qui a un caractère sérieux et qui ne pouvait être découverte grâce à un examen particulier. Pour ce motif, la demande d'arbitrage est rejetée.
LES HABITATIONS MEAUJÉ, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LE SYNDICAT CONDOMINIUMS CHÂTELETS PHASE II, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant aux fenêtres de la chambre est accueillie et l'entrepreneur devra effectuer un travail de finition aux moulures. En ce qui a trait à la porte de garde-robe de l'entrée, l'entrepreneur devra mettre à niveau les cadres et ouvertures afin qu'elle se ferme correctement. La recommandation de l'administrateur concernant la finition du plafond cathédrale est raisonnable, si bien que le joint partant de la cuisine devra être corrigé comme il l'a exigé. Le dénivellement des tuiles de céramique dans la cuisine est acceptable et, pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra installer les blocages manquants au sous-sol de la propriété, en conformité avec les plans de la maison. Les espacements entre les marches et les poteaux de l'escalier dépassent le seuil de tolérance admissible. Ils devront être remplis d'un produit afin d'harmoniser le lien entre les poteaux et les marches de l'escalier. Comme les travaux effectués par l'entrepreneur ont permis de régler le problème d'affaissement du plancher de la chambre principale, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. Bien que la fenêtre de la salle d'eau ne soit pas tout à fait centrée comme l'auraient voulu les bénéficiaires, la situation actuelle est correcte du point de vue esthétique. Faute de preuve d'un vice majeur, la réclamation des bénéficiaires visant le fait que la structure du toit n'est pas conforme au plan de la propriété est rejetée. Leur réclamation quant à l'installation de prises électriques n'a plus d'objet étant donné qu'ils y ont déjà procédé à plusieurs endroits dans la maison. Celle pour obtenir le dépôt par l'entrepreneur d'une somme de 20 000 $ en fidéicommis est également rejetée puisque les bénéficiaires ont entièrement payé le solde du prix de vente de la propriété (art. 6.2 du plan de garantie). La demande de remboursement des sommes versées pour le nettoyage des fenêtres est rejetée, car il s'agit d'un préjudice qui ne constitue pas une malfaçon ou un vice caché. La présence de ciment dans les vitres du sous-sol constitue un problème apparent qui aurait dû être constaté par les bénéficiaires lors de la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas dénoncé la situation, leur réclamation est rejetée. Étant donné qu'ils n'ont pas démontré que la ventilation des combles est inadéquate, leur demande sur ce point est rejetée. Le retard de livraison de la propriété est principalement dû à une mésentente entre les parties quant au changement de l'escalier menant à la mezzanine. L'entrepreneur devra donc rembourser aux bénéficiaires 40 % des frais de relogement, soit 1 398 $. La réclamation des bénéficiaires quant au changement du balcon avant est rejetée: le nettoyage effectué par l'entrepreneur à la suite du dégât de goudron est acceptable. Vu l'inutilité de certains témoignages rendus lors de l'audience, les bénéficiaires devront rembourser à l'administrateur la somme de 337 $ relativement aux frais engagés pour l'assignation de ces témoins (art. 119 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Ils devront également payer 150 $ pour les frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
GUY GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 119
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les réclamations des bénéficiaires visant la sortie de balayeuse centrale et le robinet d'eau dans le garage, le plancher de foyer ainsi que le balcon arrière n'ont pas fait l'objet d'une décision de l'administrateur, le tribunal n'a pas compétence pour les entendre (art. 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Par ailleurs, l'entrepreneur devra installer au faîte du toit les flèches fournies par les bénéficiaires puisqu'il s'agit d'une obligation contractuelle de sa part. Tel ne sera pas le cas, cependant, des tablettes et des tringles du garde-robe, le pavé numérique de la porte du garage et le système d'alarme puisque le contrat n'en fait pas mention. L'entrepreneur devra installer une tringle de douche et prévoir une installation électrique au-dessus du meuble-lavabo puisque ce sont des éléments de base essentiels au bon fonctionnement d'une salle de bains. Il ne sera toutefois pas tenu d'installer un coffre de branchement électrique pour recevoir l'éclairage en dessous d'une armoire de la cuisine. Étant donné qu'il n'y a aucune malfaçon dans les coins de plâtre aux murs du salon, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation des bénéficiaires quant à la vitre gravée au-dessus de la porte d'entrée et au manteau du foyer est rejetée puisque la situation résulte d'une mésentente contractuelle entre les parties pour laquelle l'arbitre n'a pas compétence. L'entrepreneur n'ayant pas verni les deux rampes de l'escalier, il lui est ordonné de le faire.
EVA POLYI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION G.S. (9087-2722 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestaient la décision du 14 septembre 2005 de l'administrateur et demandaient une vérification de certains correctifs effectués par l'entrepreneur. Les rapports qu'ils ont déposés n'ayant pas fait l'objet de mentions à l'audience et n'étant pas scellés par des professionnels tel que le sont les rapports déposés par l'administrateur, ce sont les conclusions de ce dernier qui priment. Étant demandeurs, les bénéficiaires avaient le fardeau de preuve et ne pouvaient simplement demander à l'arbitre de vérifier les correctifs apportés par l'entrepreneur sans preuve de malfaçon ou de non-conformité aux plans et devis. En l'absence de normes de tolérance au Québec, l'inspecteur-conciliateur s'est basé sur celles du Ontario New Home Warranty Program pour déterminer que la déviation verticale acceptable d'un mur est de 25 millimètres sur 2 400 millimètres, et donc que la légère dépression de 20 millimètres dénoncée par les bénéficiaires était normale et acceptable. Dans les circonstances, seuls les travaux recommandés par l'expert de l'administrateur ou ceux auxquels l'entrepreneur s'est engagé ainsi que ceux ordonnés par l'inspecteur-conciliateur devront être effectués (notamment des éléments de toiture et de gouttière).
YVAN PICARD et une autre, bénéficiaires, et BERTHIAUME CONSTRUCTIF INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra démolir deux murs de maçonnerie au-dessus de la toiture du garage ainsi que le soffite d'aluminium et le solin, et reprendre les travaux afin d'obtenir un mur de maçonnerie qui soit à niveau. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au remplacement de deux sections de drain français doit être confirmée. Il est pris acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux de joints de mortier non terminés dépassant en surlargeur et des entrecroisements manquants du parement de maçonnerie aux intersections. La réclamation des bénéficiaires visant la pose de dentelles victoriennes extérieures qui bordent les corniches de façon conforme à la maison témoin de Laval est rejetée puisque la dentelle, telle qu'installée, bien qu'elle ne soit pas exactement conforme, est exempte de vices de fabrication et est bien faite. En ce qui a trait au décollement du crépi de finition dans les escaliers et sur le balcon, ce défaut d'adhérence est dû à une malfaçon et non à l'usage d'un sel déglaçant par les bénéficiaires. Ainsi, un test au marteau devra être effectué pour identifier tous les endroits où un défaut existe et l'entrepreneur devra corriger ce problème. Les réclamations quant aux problèmes de parement de brique ne peuvent être accueillies: elles ne peuvent être considérées comme des malfaçons de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, ou encore il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux problèmes de fondations, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence de ces malfaçons lors de l'inspection du bâtiment et que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en cause. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 654 $, représentant une partie des frais engagés pour les frais d'expertise qu'ils ont dû débourser afin d'appuyer leurs réclamations.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 18, 78, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant le claquement du pare-air dans l'entretoit et une bosse dans le revêtement de vinyle. Les parties se sont entendues sur les modalités de correction du revêtement. L'entrepreneur ne nie pas devoir effectuer des réparations au pare-air, mais il refuse de procéder par l'extérieur comme l'exige le bénéficiaire. Or, l'entrepreneur est seul maître de ses méthodes d'exécution puisqu'il est l'unique responsable des dommages qui pourraient en résulter. Comme aucune preuve n'a été présentée mettant en doute la capacité de l'entrepreneur de faire les corrections, il est ordonné à celui-ci d'exécuter les travaux selon la méthode qui lui convient le mieux.
GILLES PELLETIER, requérant bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION MICHEL DAIGLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur concernant l'existence de malfaçons non apparentes dans le bâtiment en cause, qui est détenu en copropriété divise. Le bris du doigt d'armature activé par le mécanisme de verrouillage de la porte intérieure du hall d'entrée figurait sur la liste préétablie d'éléments à vérifier. Peu importe qu'il s'agisse d'une malfaçon apparente ou non, le parachèvement des travaux dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment est couvert par le plan de garantie. Il en va de même pour l'accumulation d'eau devant la porte de service du garage, où il existe une dénivellation. Contrairement à ce qu'a prétendu l'entrepreneur, le perron de béton face à l'entrée principale fait partie du bâtiment et n'est pas exclu de la garantie parce qu'il s'agirait de trottoirs ou d'allées; la dalle enchâsse des colonnes de brique supportant un toit qui est rattaché à la façade avant du bâtiment. En conséquence, le problème d'accumulation d'eau sur le perron devra être corrigé. L'entrepreneur a réglé le problème d'accumulation d'eau le long du mur du stationnement. Toutefois, comme l'accessoire doit suivre le principal, il devra également réparer les dommages causés au mur de gypse par l'eau et une trop grande humidité. Il semble cependant que le mur ait été endommagé à quelques endroits par des impacts; l'entrepreneur n'aura pas à réparer les marques d'impact facilement reconnaissables. En ce qui concerne les infiltrations d'eau dans les murs de brique ayant causé des dommages au fini intérieur, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée par écrit à l'intérieur du délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie. Une malfaçon n'a pas à avoir la même gravité qu'un vice caché. Les plans et devis du toit, où il s'est produit une accumulation d'eau et de neige lors de l'hiver précédent, n'ont pas été respectés. Le fait qu'un entrepreneur n'ait pas suivi à la lettre les plans et devis n'est pas attributif de responsabilité mais, dans le cas présent, les mesures de protection mises en place par l'entrepreneur, qui avait une obligation de résultat, ont été insuffisantes. L'entrepreneur aura le libre choix des moyens d'exécution pour les travaux correctifs.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 345, rue Éricka, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à sa résidence. Comme les fissures au faîte du toit ne causent aucun préjudice et ne nuisent pas à l'étanchéité de la toiture, il n'y a pas lieu de conclure qu'une éventuelle infiltration d'eau est à craindre à cet endroit. Par ailleurs, rien dans la preuve ne permet de conclure qu'il s'agit d'une malfaçon, et l'administrateur n'a pas à intervenir. Rien n'indique non plus que le bénéficiaire doit craindre une éventuelle infiltration d'eau par les joints entre les planches de fibre de bois du revêtement extérieur puisqu'ils ont été calfeutrés avec du silicone, tel que l'a recommandé le manufacturier, et sont conformes aux règles de l'art. Cette réclamation est donc rejetée.
JEAN HARDY, demandeur bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RENAUD TOURIGNY INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné d'installer des poignées ou un système de retenue à l'ensemble des portes vitrées donnant sur la terrasse et d'apporter les correctifs nécessaires afin de drainer l'eau stagnante sur la toiture. Comme l'installation de poignées ou de systèmes de retenue n'est pas une question de parachèvement d'une partie commune essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles, la réclamation de l'entrepreneur sur ce point est accueillie. Toutefois, il n'a pas gain de cause quant à sa deuxième réclamation puisque l'écoulement de l'eau de la toiture ne se fait pas dans un délai normal. Il devra donc effectuer les travaux afin de corriger la situation.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE NOUVEL EUROPA, bénéficiaire et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES PROJETS EUROPA INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Insatisfait de certaines interventions de l'entrepreneur relativement à différents problèmes qui, selon lui, étaient couverts par la garantie, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a notamment décidé que l'entrepreneur devrait remédier à l'absence de poignées ou de système de retenue sur l'ensemble des portes vitrées donnant sur des terrasses, situation qu'il jugeait non sécuritaire. Il a également conclu que le drain installé sur la toiture de l'immeuble était mal situé et que cela était la cause d'un drainage inefficace du toit, qui aurait pour effet de réduire considérablement sa longévité. L'entrepreneur demande l'arbitrage de la décision de l'administrateur sur ces deux points. Eu égard à l'absence de poignées ou de système de retenue, le bénéficiaire semble vouloir l'installation d'un système qui permettrait de refermer de l'extérieur les portes donnant sur les terrasses. Or, l'installation d'un tel système ne permettrait pas d'ouvrir la porte de l'extérieur si elle était fermée par quelqu'un à l'intérieur, les mécanismes étant indépendants l'un de l'autre. Ainsi, malgré un certain côté pratique, cet élément ne peut pas être qualifié d'essentiel. L'entrepreneur n'aura donc pas à fournir ou à installer des poignées ou un système de retenue. Quant au problème touchant le plafond, la preuve démontre que l'eau sur la toiture y reste pour un délai plus long que ce qui serait qualifié de normal, de telle sorte que l'on ne prévient pas le vieillissement prématuré de la toiture. Ce problème est important et l'entrepreneur devra apporter les correctifs appropriés.
LES PROJETS EUROPA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE NOUVEL EUROPA, bénéficiaire
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée en partie; il est donné acte de l'entente des parties sur les autres réclamations.
Les infiltrations d'eau par le haut d'une fenêtre et la présence de trous béants sous le débord de toit et au substrat de la couverture n'ont pas été dénoncées dans les trois ans suivant la prise de possession de l'unité résidentielle par le premier acheteur. Toutefois, l'entrepreneur et les bénéficiaires en sont venus à une entente. En ce qui concerne la galerie avant, l'apparence de la finition et la rétention d'eau n'ont pas été constatées. La formation d'une petite flaque près de la colonne droite ne constitue pas une malfaçon, et encore moins un vice de construction. L'apparence de la finition laisse à désirer, mais il s'agit d'une question d'entretien et la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être retenue. En ce qui a trait à l'écoulement d'eau par la colonne droite du balcon, il n'a pas été dénoncé par écrit à l'entrepreneur ni à l'administrateur, de sorte que l'on ne peut se prononcer sur cette réclamation.
PAUL CASAVANT et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS CÉJEAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste trois décisions de l'administrateur concernant des vices à sa résidence. En ce qui a trait à la décision rendue le 12 décembre 2005, il est pris acte de l'engagement de l'administrateur d'installer un garde-corps approprié dans l'escalier menant au sous-sol, de terminer les travaux de vérification pour la mise à la terre du réseau électrique après le dégel et d'ajuster le mécanisme de fermeture de porte séparant le bâtiment du garage. En ce qui concerne la formation de glace à certains endroits sur la couverture, comme aucune vérification de l'entretoit n'a été effectuée, il y a lieu de rejeter cette partie de la réclamation. La plaque extérieure installée pour la hotte de la cuisinière est l'un des deux types de plaque recommandé pour cet endroit; l'entrepreneur a donc respecté les règles de l'art en cette matière. Il est normal que, par période de froid et de vent, il y ait une perte thermique par cette ouverture. Le grief du bénéficiaire concernant l'absence de documentation de la part de l'administrateur pour confirmer ou infirmer que les règles de l'art ont été respectées quant à certains aspects du bâtiment doit être rejeté. En effet, il appartient au bénéficiaire de démontrer l'existence d'un vice ou d'une malfaçon. Comme les places de stationnement et les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie, les réclamations s'y rapportant sont rejetées. La demande de vérification de la fosse septique et du champ d'épuration n'ayant jamais été invoquée, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de modification du bénéficiaire afin qu'il soit procédé à leur inspection. L'objection préliminaire de l'entrepreneur pour prescription des points soulevés à l'encontre de la décision rendue le 11 août 2005 est rejetée puisque le bénéficiaire a prouvé qu'il avait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. En ce qui a trait à la décision du 6 janvier 2005, toutefois, rien dans la preuve ne suggère une impossibilité pour lui d'agir avant le 23 août suivant, et c'est pourquoi les points soulevés à l'encontre de cette décision sont prescrits. L'irrégularité constatée sur le mur de gypse de la salle de bains n'est pas une malfaçon et la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue.
PIERRE BERGERON, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs à leur résidence. Comme le contrat de construction ne prévoit pas la construction de colonnes de pierre au bas de l'escalier ni une alaise de la porte d'entrée en pierre plutôt qu'en brique, la réclamation des bénéficiaires à cet effet doit être rejetée. Même si l'arche de maçonnerie de la porte de garage n'est pas la même que celle montrée au plan, la situation ne peut être considérée comme une malfaçon au sens du règlement, d'autant moins que la qualité, la sécurité et l'utilisation du bâtiment ne sont pas compromises. Les bénéficiaires n'ayant pas prouvé que les travaux n'étaient pas terminés au moment de la réception du bâtiment en ce qui a trait aux prises téléphoniques dans le garage et dans la salle de cinéma maison, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra également prendre des mesures pour faire disparaître les taches sur le balcon en fibre de verre de la chambre principale des bénéficiaires. Comme aucune disposition du règlement n'oblige l'administrateur à fournir un certificat de conformité pour la modification de la ferme de toit, la décision de l'administrateur à cet effet est maintenue. Le plan de garantie ne couvrant pas ce qui est à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant les débris de construction laissés sur le terrain est rejetée. Le tribunal prend acte des travaux que l'administrateur s'est engagé à corriger.
MICHÈLE BERGERON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et RÉNOVATION LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires selon laquelle l'entrepreneur aurait dû installer des poteaux à l'avant-toit d'une dimension de six pouces sur six pouces au lieu de quatre pouces sur quatre pouces doit être rejetée puisqu'il s'agit d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée lors de la réception du bâtiment. Comme aucune disposition du Code national du bâtiment 1995 ne prévoit de dimension limite pour un porte-à-faux supportant les solives d'un balcon, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée étant donné qu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Ils se plaignent également des différentes teintes des joints entre les briques de leur résidence mais, ces différences n'étant pas de nature à nuire à la solidité et ou à la durabilité de l'ouvrage et ne constituant pas une malfaçon au sens du règlement, la réclamation est rejetée. L'isolation de l'entretoit est suffisante, car elle respecte les normes gouvernementales applicables. Pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois procéder au remplacement de l'aluminium de tous les poteaux extérieurs. Comme le fait que le bain soit installé à angle droit plutôt qu'en biais ne constitue pas une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. De plus, les bénéficiaires n'ayant pu apporter la preuve que le cadre en aluminium des fenêtres arrière était compris dans le coût de construction, leur réclamation est rejetée.
MADELEINE ROY et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS DENIS BOURGAULT ENR., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les réclamations du bénéficiaire en ce qui a trait à la jonction de la céramique et des cadres de portes, à la finition des marches de l'escalier, à la qualité des jonctions du recouvrement de vinyle et de la brique ainsi qu'aux bardeaux tachés de mortier sur le toit avant doivent être accueillies: il s'agit de malfaçons apparentes et les travaux de l'entrepreneur n'ont pas été exécutés selon les règles de l'art. La qualité du bâtiment serait altérée si ces malfaçons n'étaient pas corrigées.
PIERRE BRODRIQUE, bénéficiaire appelant, et DAMY CONSTRUCTION, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 11
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire visant le coin avant gauche de la toiture, qui est plus bas, est rejetée puisque, bien que la situation ne soit pas conforme aux plans, il ne s'agit pas d'une situation altérant la qualité, la sécurité ou l'utilisation de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois corriger la porte avant et la fenêtre du sous-sol, non centrées, car il s'agit de défauts majeurs qui nuisent à la qualité de l'ensemble de l'immeuble. Faute de preuve, la réclamation quant à l'absence de carton fibre sur les murs extérieurs est rejetée. La décision de l'entrepreneur d'utiliser des panneaux de particules plutôt que du contreplaqué tel que prévu aux plans ne constitue pas une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. L'entrepreneur devra enlever la tuyauterie du drainage et la placer dans la cloison intérieure prévue à cette fin aux plans, une telle situation étant inacceptable. Le bénéficiaire n'ayant pas été en mesure de démontrer l'absence de boulons ou de clous à la lisse d'assise de la maison, sa réclamation sur ce point doit être rejetée. Comme la dénivellation des fenêtres est minime, il ne s'agit pas d'une malfaçon compromettant la qualité, la sécurité ou l'utilisation du bâtiment. La finition du gypse en général et des joints ne constitue pas une malfaçon, et cette partie de la réclamation est également rejetée. La demande d'accessoires de la salle de bains présentée par le bénéficiaire est accueillie puisque l'entrepreneur ne les a pas fournis ni installés. Les dénivellations constatées sur la structure du bâtiment sont mineures et ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les travaux que l'entrepreneur s'est engagé à effectuer pour corriger l'ajustement des fenêtres n'ont pas encore été exécutés, il est impossible de statuer sur ce point à l'heure actuelle. De plus, en l'absence de mesures précises établissant que le défaut de rectitude dépasse la norme acceptable, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Les corrections aux poutrelles du plancher de l'étage devront être apportées conformément aux directives du fabricant, comme le prévoit l'entente intervenue entre les parties. L'administrateur devra procéder à l'installation du muret en blocs de verre à la salle de bains de l'étage et du système de plomberie pour le lave-vaisselle. La réclamation quant à la fissure au mur de béton sous la fenêtre du côté arrière droit est rejetée. L'affaissement des poutrelles du plancher de l'étage n'ayant pu être constaté, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue. La demande de remboursement de frais de logement, de déménagement et d'entreposage est rejetée puisque aucune réclamation n'a été formulée à l'administrateur à ce sujet. Ce dernier devra rembourser aux bénéficiaires 70 % des frais d'expertise de la firme BES et 50 % des frais engagés pour la firme DMA.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et C=B02 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 11, 14, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
À la suite de son inspection, l'administrateur a demandé à l'entrepreneur de vérifier avec un électricien la charge totale du disjoncteur et de s'assurer de son bon fonctionnement. Lors de l'audience, l'entrepreneur a remis une lettre de l'électricien selon laquelle la surcharge était créée par l'utilisation d'un déshumidificateur et d'un séchoir excédant la charge normale du circuit sans toutefois que le disjoncteur de la salle de bains se déclenche. Comme l'obligation de résultat de l'entrepreneur est de fournir un système qui puisse accommoder l'utilisation d'appareils électriques normaux comme un déshumidificateur et un séchoir à cheveux sans que le disjoncteur principal se déclenche, l'entrepreneur devra corriger le problème. Les plaintes nos 4 à 10 des bénéficiaires sont rejetées puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ces vices par écrit. Le léger soulèvement des fermes de toit est attribuable au comportement normal des matériaux, et c'est pourquoi l'exclusion prévue à l'article 4.2 du contrat de garantie trouve application.
STÉPHANE POULIOT et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES ENTREPRISES LACHANCE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur ayant ordonné à l'entrepreneur de sceller les espaces laissés ouverts entre les sections de tôle et la noue de toiture au motif qu'ils considèrent comme préférable de démanteler complètement la toiture de tôle. Étant donné que la responsabilité de l'exécution et de la qualité des travaux de construction incombe à l'entrepreneur et qu'il est, par conséquent, impossible de le forcer à effectuer des travaux selon une méthodologie à laquelle il ne souscrit pas, la réclamation des bénéficiaires à ce sujet doit être rejetée. Il y a lieu de prendre acte des engagements de l'entrepreneur d'installer un dos d'âne avant l'intersection de la cheminée et de la toiture ainsi qu'une quatrième pièce de bois sur la longueur de la poutre au sous-sol. L'administrateur devra effectuer une inspection supplémentaire à la résidence des bénéficiaires afin de vérifier la coupe du parement de Canexel à la jonction du soffite et l'installation inadéquate du recouvrement autour des fenêtres puisqu'une infiltration d'eau est survenue à ces endroits depuis sa décision. Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que la non-conformité des tôles de noue au Code national du bâtiment 1995 est de nature à porter atteinte à l'utilisation du bâtiment, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation.
NICOLE MÉTIVIER et un autre, bénéficiaires, et BÉLISLE CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'infiltration d'eau par le plafond est un vice de construction au sens du plan de garantie et de l'article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.), et cela peut entraîner à long terme une détérioration progressive de l'ouvrage, et même sa perte. Comme les premières manifestations du problème sont apparues en 2003 et qu'elles ont été dénoncées en décembre de la même année, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. La réclamation visant les dommages à la toiture doit cependant être rejetée puisque le délai de dénonciation est déraisonnable. L'administrateur devra donc effectuer les travaux nécessaires afin d'éliminer l'infiltration d'eau dans le bâtiment et remettre les murs dans leur état d'origine. La réclamation du bénéficiaire quant au problème d'étanchéité de l'enveloppe à l'arrière des panneaux électriques doit être rejetée, cette malfaçon non apparente ayant été dénoncée tardivement. Il n'y a pas lieu non plus de faire droit à la réclamation concernant la détérioration de la fibre de verre des paliers, marches et balcons à l'arrière du bâtiment, car il s'agit d'une malfaçon cachée découlant d'un défaut de fabrication qui n'est pas de nature à nuire la solidité de l'édifice au sens de l'article 2118 C.C.Q.
GILLES CHABOT, ès qualités d'administrateur du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 339, 341, 343, RUE DAMIEN-BENOÎT À MONT-SAINT-HILAIRE, bénéficiaire, et PLACIBEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra exécuter les correctifs requis afin d'ajuster la porte entre le garage et la maison et le plafond du sous-sol. Il devra également corriger les têtes de vis apparentes et les soulèvements de cornières et de rubans qui ne résultent pas du comportement normal des matériaux, aux endroits qui auront été indiqués par les bénéficiaires et l'entrepreneur. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait au problème de formation de glace sur les toitures, aux planchers froids et au gel de tuyaux et, conformément aux termes de cette entente, d'ordonner à l'entrepreneur de payer les frais d'expertise des bénéficiaires.
VIVIANE HUDON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 9003-6187 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les moyens appropriés pour corriger la pression d'eau dans la baignoire des bénéficiaires, en plus de leur fournir la moulure requise au pourtour de la baignoire afin qu'ils puissent procéder à son installation. Il devra également ajuster la porte afin de la rendre conforme aux règles de l'art et fournir aux bénéficiaires une boîte pour le dessus des armoires de cuisine. Le joint de 45 degrés aux comptoirs de la cuisine devra être rendu conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur devra aussi remplacer les vis du trop-plein de la baignoire, qui sont rouillées. Le manque de plâtre dans la salle de bains devra être corrigé, en plus du problème de gouttières, pour lequel l'entrepreneur devra abaisser le terrain fini vis-à-vis de la descente de gouttière. L'entrepreneur devra en outre corriger le problème des clous rouillés afin que ces derniers ne soient pas apparents près de la porte d'accès avant et aménager une trappe d'accès au comble du garage à l'endroit choisi par les bénéficiaires. Comme le fonctionnement de la fenêtre de la chambre principale est normal, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à ce sujet est rejetée. Le ventilateur de la salle d'eau étant conforme aux règles de l'art, cette partie de la réclamation est également rejetée, et il en va de même de celle concernant l'écart vertical de un quart de pouce sur la hauteur des armoires de cuisine, qui n'attire pas l'attention et ne cause pas de problème de fonctionnement des portes. L'entrepreneur devra poser les tablettes des armoires de la cuisine et remplacer les deux fenêtres fixes installées dans la salle à manger par deux fenêtres ouvrantes à manivelle. Les réclamations des bénéficiaires visant les agrégats à l'avant de la maison, les plinthes électriques tachées de peinture et le manque de peinture sur un mur extérieur du salon sont rejetées puisqu'il n'y a pas malfaçon. L'entrepreneur devra toutefois corriger la peinture sur la douche. Bien que le sommet du garage soit plus bas que sur les plans, il n'y a pas lieu d'intervenir, car une telle installation ne modifie en rien l'apparence générale de la maison. Les réclamations à l'égard du ventilateur de la cuisinière, de l'ajustement des portes intérieures, du renfort de la porte de douche, du papier noir en périphérie du toit, du terrassement, des prises électriques extérieures, de l'entrée d'eau et de l'escalier de béton avant sont aussi rejetées, aucune malfaçon n'ayant été prouvée. L'entrepreneur devra toutefois apporter des modifications à l'isolation et au coupe-vapeur de la solive de rive afin que les normes du Code national du bâtiment 1995 soient respectées. Le ventilateur de la toiture du garage n'aura pas à être corrigé puisque l'installation actuelle est conforme aux exigences du code. La réclamation des bénéficiaires relative au décollement du mur arrière de la maison vis-à-vis du comptoir de cuisine est également rejetée, tout comme celle visant les fissures dans la dalle de béton du plancher du sous-sol. Comme les fissures aux finis de gypse et aux joints du pointage du plancher de la cuisine ainsi que les craquements de plancher à l'étage sont attribuables au comportement normal des matériaux, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à cet égard doit être rejetée.
JOCELYNE LALONDE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONCEPTS D'HABITATION PIERRE MÉNARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause