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LES DÉVELOPPEMENTS AU TOURNANT DE LA GARE INC., entrepreneur, et MARTIN CAYER et GUYLAINE DELORME, bénéficiaires, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rendu une première décision relativement à une réclamation du bénéficiaire pour que soient corrigées certaines malfaçons, vu l'omission de l'entrepreneur d'exécuter les corrections. Il a ensuite rendu une seconde décision relativement à un aspect des travaux correctifs exécutés par l'entrepreneur, estimant, sur la foi d'attestations de conformité, qu'il n'y avait plus de malfaçons. En s'appuyant sur l'opinion de son propre expert, le bénéficiaire soutient que les attestations de conformité en question sont incomplètes. Celles-ci convainquent cependant le Tribunal que les travaux correctifs exécutés respectent les normes de construction, qu'ils sont sécuritaires et qu'il n'y a pas lieu d'effectuer de tests supplémentaires. À cet égard, le Tribunal a tenu compte du fait que le bénéficiaire n'avait constaté aucun désordre structural aux escaliers arrière depuis l'exécution des travaux correctifs, et aucun indice ne laisse présager un désordre futur.
S.D.C. 4217-4219 FABRE, bénéficiaire, et 9299-5372 QUÉBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a reconnu que le système de drainage de la résidence des bénéficiaires était déficient et il a ordonné à l'entrepreneur de procéder en 2 étapes pour corriger la situation. Dans un premier temps, l'entrepreneur devait mettre en place un bassin de captation muni d'une pompe submersible installée selon les règles de l'art. Dans un second temps, il devait remplacer le drain français, toujours selon les règles de l'art. L'entrepreneur s'oppose à la seconde étape, étant d'avis que le système de drainage est fonctionnel et performant. La décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur n'a pas démontré que toutes les dispositions avaient été prises afin de garantir un système de drainage adéquat et approprié au type de sol et à la présence d'ocre ferreuse. Les experts ont plutôt démontré diverses anomalies qui, additionnées les unes aux autres, portent préjudice aux bénéficiaires et les empêchent de jouir pleinement et librement de leur bien. En effet, il n'est pas normal qu'ils soient dans l'obligation d'effectuer l'entretien de la fosse et du drain en faisant appel à une firme d'experts afin qu'elle procède à des nettoyages annuels ou tous les 5 ans, d'autant moins que cela ne traite que les symptômes du problème, et non les causes. Il n'est pas non plus raisonnable qu'ils soient obligés de vidanger la fosse plusieurs fois par année et de vivre dans la crainte constante d'un fort débit qui pourrait créer des débordements. Selon les règles de l'art, un système de drainage ne doit pas dépendre d'une pompe, et encore moins de son efficacité ou de son état.
Guy Vaillancourt et Johanne Deschênes, bénéficiaires, et Constructions Louis-Seize et Ass. inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En juillet 2021, l'administrateur a rendu une décision qui ordonnait à l'entrepreneur de procéder à des travaux correctifs. Ce dernier a exécuté les travaux auxquels il était tenu, mais certains d'entre eux n'ont pas été faits à la satisfaction des bénéficiaires. Notamment, ces travaux n'ont pas permis une installation appropriée et à l'équerre d'un four dans le cabinet prévu à cette fin. L'entrepreneur prétend que la cause du problème serait une configuration déficiente du four, tandis que les bénéficiaires invoquent plutôt une mauvaise conception des travaux par l'entrepreneur. Les bénéficiaires ont finalement eu recours aux services d'une entreprise spécialisée dans l'installation d'électroménagers pour insérer correctement le four dans son cabinet et ont réclamé le remboursement de la somme de 431 $, équivalant au coût de l'installation. L'administrateur ne leur a pas accordé cette somme, étant d'avis que les travaux exécutés n'étaient pas de nature conservatoire ou urgente. Or, étant donné que l'entrepreneur n'a pas corrigé la malfaçon dans le délai imposé par l'administrateur, les circonstances justifient de faire appel à l'équité et d'accueillir la réclamation des bénéficiaires. Le coût réclamé est raisonnable et proportionnel aux travaux exécutés.
SERGE MIRON et LOUISE GIRARD, bénéficiaires, et HABITATIONS LOUIS-SEIZE/CONSTRUCTIONS LOUIS-XVI, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder à la réfection complète des planchers de bois de la résidence des bénéficiaires et de faire le nécessaire afin que le taux d'humidité dans l'immeuble se situe dans les limites de la normalité. L'entrepreneur a procédé à l'installation d'un nouveau climatiseur mais, même si le taux d'humidité n'était toujours pas conforme, il a affirmé qu'il s'était conformé à l'ordonnance et que les bénéficiaires devraient installer un déshumidificateur. Or, l'entrepreneur était tenu d'obtenir un résultat précis. Il devait modifier ou changer le système en place afin que le problème d'humidité soit réglé. Il faut également constater qu'il n'a pas appliqué certaines recommandations. De plus, l'ajout d'un déshumidificateur ne constituait qu'une solution temporaire à un problème permanent. L'installation du revêtement de plancher ne sera possible que lorsque le système de ventilation sera adéquat et fonctionnera normalement de façon à maintenir un niveau d'humidité dans les moyennes habituelles à l'intérieur de l'immeuble. Les problèmes de ventilation devront donc être réglés de manière permanente avant la pose du revêtement de plancher.
CORPORATION IMMOBILIÈRE DOMICIL INC., demandeurs-entrepreneurs, et MANON GAUTHIER et PATRICK ST-PIERRE, défendeurs-bénéficiaires, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des défauts touchant le revêtement extérieur de leur résidence. Lors d'une visite des lieux, l'administrateur a noté la présence de défauts à la maçonnerie et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs. Or, au terme du délai accordé à cette fin à l'entrepreneur, les bénéficiaires se sont déclarés insatisfaits des travaux réalisés. L'administrateur a procédé à une inspection des travaux correctifs et il a donné raison à ceux-ci. Ainsi, il a notamment constaté qu'un nettoyage des façades n'avait pas permis de retirer les coulisses et les cernes au parement, pas plus qu'il n'avait eu pour effet de corriger la planéité du parement et sa rectitude. De plus, il a remarqué la présence de fissures de même que d'un fléchissement du linteau se trouvant au-dessus de la porte du garage. L'entrepreneur estime que les travaux exécutés étaient satisfaisants. La décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur a une obligation de résultat et, s'il y a un problème à cet égard, c'est à lui de démontrer qu'il a respecté son obligation. Or, l'expert de l'entrepreneur n'a pas cherché à démontrer que les travaux correctifs apportés étaient satisfaisants, mais plutôt que tout était réparable. Par ailleurs, le témoignage et le rapport de l'expert de l'entrepreneur en ce qui concerne le respect des règles de l'art et les travaux correctifs requis ne suffisent pas à écarter les opinions motivées, indépendantes et crédibles des experts de l'administrateur. Ceux-ci ont fait part de la présence de nombreuses déficiences qui sont suffisamment importantes pour recommander la réfection complète des 4 façades de l'immeuble.
DÉVELOPPEMENT DOMONT INC., entrepreneur, et LUC BARCELO et KARINE BRUNELLE, bénéficiaires, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé des problèmes d'infiltration d'eau touchant les fenêtres de leur résidence. Bien que l'administrateur ait conclu que la situation ne remplissait pas les critères applicables afin de correspondre à un vice majeur de construction, l'arbitre a rendu une décision en faveur des bénéficiaires et a ordonné à l'administrateur de corriger la situation dans un certain délai. Or, en raison des retards occasionnés par la pandémie de la COVID-19, de l'impossibilité d'obtenir un parement en bois particulier et des nombreux échanges de courriels entre le bénéficiaire et le chargé de projet, l'administrateur a décidé de fermer le dossier. Afin de justifier cette décision, ce dernier a invoqué l'attitude et les demandes jugées déraisonnables des bénéficiaires. Ceux-ci ont contesté cette décision. Ils ont fait valoir que cette dernière ne tenait pas compte de leur droit d'être renseignés dans le contexte d'une proposition de correction, notamment en ce qui concerne le choix des matériaux. Un bénéficiaire a le droit d'être informé de la qualité des matériaux utilisés et de l'avancement des travaux selon l'échéance présentée et convenue avec l'entrepreneur. Il ne faut pas y voir une ingérence dans le choix des méthodes d'exécution par l'entrepreneur. En l'espèce, l'un des bénéficiaires a cherché à obtenir des informations sur les délais prévus, le produit retenu, sa garantie et l'échéancier des travaux. Bien qu'il ait réitéré certaines demandes d'information, cela n'avait rien d'agressif, de transgressant ou d'incongru. De plus, il était fondé à s'opposer à la proposition finale qui lui avait été faite puisque le produit proposé n'était pas un «équivalent» du produit initial, tel qu'il était prévu, mais plutôt un produit «avoisinant». Dans ces circonstances, la décision de l'administrateur était disproportionnée. Ce dernier devra se conformer à la décision rendue. Il n'aura d'ailleurs pas à remplacer l'entièreté du parement. Son intervention sera limitée aux planches situées sur le pourtour des fenêtres.
KATHLEEN LAFRENIÈRE et DOMINIC LACHANCE, bénéficiaires, et 9140-2347 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
À la suite d'une décision de l'administrateur, l'entrepreneur s'est engagé à effectuer certains travaux, notamment en lien avec l'insonorisation de l'immeuble. Le bénéficiaire, le syndicat des copropriétaires, fait valoir que seule une partie du problème d'insonorisation a été réglée. L'entrepreneur allègue qu'il a suivi et exécuté les plans d'un acousticien et qu'il n'avait pas à vérifier l'efficacité de l'isolation sonore une fois les travaux terminés. Par ailleurs, l'indice de transmission sonore (ITS) serait passé de 49 à 50, ce qui correspond au critère minimal en matière d'ITS. L'entrepreneur devra procéder aux travaux correctifs requis. En effet, les plans de construction de l'immeuble exigent un ITS minimal de 60, ce qui est supérieur à la recommandation qui se trouve dans le rapport de l'acousticien. Le tribunal ne retient pas l'argument de l'entrepreneur selon lequel il n'avait pas à vérifier l'ITS minimal dans l'immeuble. Ce dernier ne pouvait faire fi de l'indice minimal et il devait vérifier l'efficacité de l'isolation sonore de ses installations.
9269-5485 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. GROUPE JSI), entrepreneur, et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 79 ÎLES-YALES, SAINT-EUSTACHE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème lié à leur drain français, exprimant des craintes relativement à la présence d'eau par-dessus celui-ci de même qu'à son fonctionnement. L'administrateur a conclu que le drain était complètement inefficace et que, vu la présence possible de dépôts d'ocre et les nombreux avis d'experts obtenus, le système de drainage devait être entièrement refait. Pour remédier à la situation, l'entrepreneur suggère plutôt de changer la pompe tous les 2 ans et d'installer des contrôles électroniques permettant de détecter les anomalies. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Il est généralement reconnu qu'un drain rempli d'eau entraîne la formation de dépôts d'ocre et est difficile à nettoyer, ce qui favorise le colmatage. En l'espèce, le drain est parfois complètement rempli d'eau sur au moins 90 % de sa longueur, ce qui est loin de la «tolérance zéro» préconisée par les règles de l'art. Dans les circonstances, il faut conclure à la présence d'un vice caché, et l'entrepreneur devra procéder au remplacement complet du système de drainage.
EXO Construction inc., entrepreneur, et Jessica MacDonald et Rémi Cyrenne, bénéficiaires, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les parties reconnaissent que l'unité du bénéficiaire est atteinte de problèmes importants d'étanchéité à l'air dans l'entretoit. Elles ne s'entendent toutefois pas sur la solution à retenir pour régler ce problème. Le bénéficiaire suggère une intervention des 2 côtés de l'entretoit, soit dans son unité et dans l'unité voisine. Pour sa part, l'administrateur indique que l'entrepreneur a le libre choix des travaux correctifs et qu'il n'est pas tenu d'adopter la meilleure solution possible. Bien que l'entrepreneur ait le libre choix des moyens correctifs, dans la mesure où ils sont conformes au plan de garantie, le Tribunal peut exiger qu'une solution particulière soit retenue. En l'espèce, il faut considérer que la seule preuve offerte quant à des solutions potentielles provenait de l'expert du bénéficiaire. L'entrepreneur devra se conformer aux recommandations de cet expert, tout en conservant le libre choix des moyens d'exécution et des méthodes de correction pour arriver à ce résultat.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3196-3198, FRÉDÉRIC LÉGARÉ, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS RICHARD CLICHE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Cette réclamation a été accueillie à certains égards et l'entrepreneur a été contraint d'effectuer des travaux correctifs. Insatisfaits du résultat des travaux réalisés dans certains cas, les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage. Or, dans de telles circonstances, l'administrateur doit déterminer si les travaux correctifs exécutés par l'entrepreneur répondent à ses obligations envers les bénéficiaires et sont adéquats. Le cas échéant, les bénéficiaires pourront porter la décision de l'administrateur en arbitrage.
JANET DANIELS et GAVIN MAYERS, bénéficiaires, et HABITATIONS RAYMOND ALLARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande des bénéficiaires porte notamment sur des points approuvés par l'administrateur quant à des travaux qui n'ont toujours pas été réalisés à ce jour. Les bénéficiaires prétendent être en droit de s'attendre à ce que tous ces travaux soient effectués sans plus tarder, à leur entière satisfaction. À cet égard, ils sont bien en droit de s'attendre à ce que les travaux reconnus soient exécutés selon les règles de l'art. Par ailleurs, le prétexte qu'il y aurait peut-être eu une aggravation au cours des années ne peut leur être opposé, car ils ont indiqué à l'administrateur, dès le départ, que les dommages évoluaient et devenaient de plus en plus importants au fil du temps.
Fiducie Labonté Marquis, bénéficiaire, et 2949-8730 Québec inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire, 2021-06-02 (C.S.), 500-17-117030-216
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Au mois d'octobre 2019, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'exécuter des travaux correctifs dans la cuisine de la résidence des bénéficiaires. Il a accordé à celui-ci un délai de 45 jours pour ce faire, sinon, il prendrait lui-même en charge les travaux. L'entrepreneur n'a pas respecté l'ordonnance. Par la suite, en août 2020, l'administrateur a affirmé avoir pris en charge les travaux de la cuisine, ordonnant toutefois à l'entrepreneur de corriger un problème lié à la présence d'un mur vide. En effet, l'entrepreneur avait ajouté un mur de façon à y faire passer 2 tuyaux, réduisant ainsi la superficie de la pièce. L'administrateur s'est dit d'avis que le remplacement complet des cabinets ainsi qu'un agrandissement des dimensions de la cuisine, de façon à récupérer l'espace perdu, s'imposaient. Toute la cuisine doit être refaite, et ce, en allant chercher l'espace disponible derrière un mur latéral et en réglant un problème d'aménagement qui rend impossible l'ouverture complète du réfrigérateur. La position de l'entrepreneur voulant que les bénéficiaires aient obtenu la cuisine qu'ils désiraient ne témoigne ni de la preuve ni du droit. Premièrement, il faut constater la présence d'une malfaçon et, étant donné que les bénéficiaires ne sont pas des experts en matière de construction, on ne peut en conclure qu'ils ont souhaité obtenir une telle cuisine. Deuxièmement, l'entrepreneur a une obligation de résultat et il doit livrer un bâtiment conforme aux plans et aux devis. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont pas payé pour une cuisine présentant autant de malfaçons aux armoires ou une ergonomie déficiente. De plus, ils n'étaient pas au courant de tout puisque ce n'est qu'après la réception de l'immeuble qu'ils ont constaté la perte de superficie liée à l'ajout d'un mur. Troisièmement, quant à l'obligation de renseignement, l'entrepreneur a agi unilatéralement en ce qui concerne l'ajout d'un mur et n'a pas informé les bénéficiaires de la perte de superficie dans leur cuisine. Dans ces circonstances, les travaux ordonnés devront être effectués. Toutefois, puisque l'administrateur avait déjà pris en charge les travaux correctifs dans la cuisine et étant donné que ces derniers comprennent ceux liés au mur additionnel, il y a lieu d'exiger que les travaux soient exécutés par l'administrateur.
Habitations Socam Inc., entrepreneur, et Sabah-Lynda Tighilet et Salim Difallah, bénéficiaires, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur s'est engagé à construire un immeuble qui, selon les plans initiaux, ne possède pas d'issue de secours. Or, pour que l'immeuble soit conforme, il devait comporter une issue de secours. Le différend entre l'entrepreneur et le bénéficiaire porte sur le choix du matériau à utiliser pour la construction de l'escalier de l'issue de secours. L'entrepreneur veut installer un escalier en acier soudé, un matériau qui est recommandé par son architecte et qui respecte les normes en vigueur. Il soutient qu'un entrepreneur a le choix de la méthode corrective dans la mesure où il fournit un résultat conforme à la réglementation. Pour sa part, le bénéficiaire voudrait que l'escalier soit en aluminium, ce qui faciliterait son entretien. Il s'agirait d'ailleurs du matériau qu'il aurait exigé si l'issue de secours avait fait partie des plans initiaux. L'entrepreneur s'oppose à cette option au motif que l'installation d'un escalier en aluminium entraînerait des coûts plus élevés. La solution proposée par l'entrepreneur, même s'il ne s'agit pas de la préférence du bénéficiaire, est conforme et adéquate. Il est aussi juste et équitable de permettre à l'entrepreneur d'installer un escalier en acier soudé puisqu'il n'a pas fait preuve de mauvaise foi et que l'escalier apportera une valeur additionnelle à l'immeuble du bénéficiaire, lequel n'aura déboursé aucune somme additionnelle pour l'obtenir. Si le bénéficiaire tient néanmoins à avoir un escalier en aluminium, il pourra conclure une entente avec l'entrepreneur selon laquelle il supportera les coûts supplémentaires.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 348 ADOLPHE-CHAPLEAU, bénéficiaire, et CONSTRUCTION POLY-CONCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont dénoncé la présence d'une tuile tachée dans l'entrée de leur résidence. En novembre 2015, l'administrateur a reconnu qu'il s'agissait d'une malfaçon et il a ordonné à l'entrepreneur de faire les vérifications nécessaires et d'apporter les correctifs requis, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Au mois de novembre 2019, il a modifié les conclusions de la décision de 2015 pour indiquer qu'il mandaterait un entrepreneur afin de faire remplacer la tuile tachée par une autre du même modèle et de la même marque, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. L'administrateur a ajouté qu'il était possible que, malgré l'utilisation d'une tuile semblable, une légère différence de teinte soit perceptible puisque la tuile en question ne pouvait provenir du même lot que les autres. Les bénéficiaires contestent le changement apporté aux conclusions. D'une part, ils font valoir qu'ils ont acheté une maison neuve et que les travaux correctifs proposés en 2019 changent les termes de la décision de 2015. D'autre part, ils prétendent qu'il y a lieu de faire remplacer toutes les tuiles du plancher, car ils ont acheté une maison neuve et n'ont pas à accepter une tuile ayant une teinte différente. Il y a lieu d'exiger le changement de toutes les tuiles, ce qui nécessitera d'exécuter tous les travaux d'enlèvement et de remplacement nécessaires selon les règles de l'art. Premièrement, il faut tenir compte du fait que, en juin 2019, l'administrateur a mis les bénéficiaires en demeure d'accepter un soumissionnaire afin de faire effectuer les travaux correctifs par le plus bas soumissionnaire. Ces travaux visaient nécessairement le remplacement de toutes les tuiles et non d'une seule d'entre elles. Les bénéficiaires ayant accepté cette proposition, c'est elle -- et non celle du mois de novembre -- qui est applicable. Deuxièmement, on ne peut corriger une malfaçon par une autre malfaçon. En l'espèce, près de 5 ans se sont écoulés depuis la décision initiale et 2 tuiles d'apparence neuve ont été présentées aux bénéficiaires pour le remplacement potentiel de la tuile tachée. Or, ces dernières présentent un éclat neuf ainsi qu'une apparence et une teinte différentes des autres tuiles, ce qui fait en sorte que leur utilisation créerait une nouvelle malfaçon.
Madame Vickie Gentile et Monsieur Michel Jacques, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec Inc., Construction Sebalan, entrepreneur, et Raymond Chabot administrateur provisoire inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La propriété du bénéficiaire est construite sous le niveau de la nappe phréatique et il y a présence d'ocre ferreuse. L'administrateur a conclu à un vice caché, ce qui n'est pas contesté par les parties, et il a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires au système de drainage de la résidence, et ce, en fonction des conclusions du rapport de l'ingénieur qu'il avait mandaté afin de rendre sa décision. Le bénéficiaire demande qu'une solution permanente et définitive soit retenue pour régler le problème et il estime que la solution choisie par l'administrateur de même que celle proposée par l'entrepreneur ne sont que temporaires. Ainsi, le bénéficiaire voudrait qu'il y ait soulèvement de sa résidence, malgré les coûts plus importants liés à cette méthode. L'entrepreneur et l'administrateur ont raison de prétendre que le rôle de l'arbitre n'est pas de choisir la meilleure solution, mais plutôt de déterminer si la méthode corrective retenue est conforme au plan de garantie et aux règles de l'art. Cela ne signifie toutefois pas que le bénéficiaire doit accepter une solution partielle qui ne vise qu'à minimiser la situation et réduire les dommages qu'il subit. Ce dernier est en droit de s'attendre à ce que la méthode corrective vienne résoudre définitivement le problème. Par ailleurs, l'arbitre peut imposer une méthode corrective précise. En l'espèce, la résidence est construite sous le niveau maximal moyen de la nappe phréatique et ses semelles sont dans l'eau à longueur d'année, ce qui n'est pas conforme aux règles de l'art. La solution conforme au plan de garantie qui pourrait éliminer entièrement le problème de colmatage du drain agricole est le soulèvement de l'immeuble. Il y a donc lieu d'opter pour la solution proposée par les bénéficiaires. Toutefois, puisque certains éléments demeurent préoccupants, des modifications sont nécessaires.
YVES LALIBERTÉ, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DURÉCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire et son conjoint ont remarqué la présence d'un espacement et d'égratignures aux extrémités des lattes de bois de leur plancher flottant. L'entrepreneur a effectué certains travaux correctifs. Puisque le problème constaté touchait aussi d'autres résidences, ce dernier a entrepris des démarches auprès de son fournisseur et du fabricant, et il a assuré à la bénéficiaire qu'elle aurait droit à un dédommagement, que des travaux seraient effectués ou que le plancher serait remplacé. La bénéficiaire a éventuellement présenté une réclamation à l'administrateur. En ce qui concerne les espacements, celui-ci a ordonné que des travaux correctifs soient exécutés, mais seulement à 2 lattes, étant d'avis qu'un remplacement de l'ensemble du plancher n'était pas nécessaire. Enfin, l'administrateur a attribué la situation à la bénéficiaire puisque l'usure apparaissait à l'endroit où se trouvaient la cage et le lit de son chien. La bénéficiaire n'a pas démontré qu'un remplacement du plancher s'imposait pour régler le problème d'espacement. Même si l'entrepreneur avait déjà proposé cette solution, il était également d'accord avec la méthode corrective suggérée par l'expert au dossier. Par ailleurs, même si un remplacement a été fait dans d'autres cas, il s'agissait de situations qui étaient plus graves que celle en l'espèce. Quant à l'incertitude relative au fait de pouvoir trouver des planches du même modèle si un bris devait survenir, il ne s'agit pas d'un élément couvert par la garantie. En l'espèce, l'entrepreneur devra s'assurer que ses travaux correctifs remédient complètement et définitivement au problème. Le problème d'usure a été dénoncé après l'expiration de la couverture pour les malfaçons et il ne s'agit pas d'un vice caché. Il est toujours possible de marcher sur le plancher puisqu'il ne s'agit, en l'espèce, que d'un problème esthétique.
Valérie Morcos, bénéficiaire, et Sotramont Bois-Franc Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur un vice touchant les parements de maçonnerie de l'immeuble. L'administrateur a accueilli la réclamation à cet égard. L'entrepreneur conteste la méthode de réparation ordonnée, soit de démolir complètement le revêtement et de le refaire. Se fondant sur un rapport préparé par un ingénieur, il présente une autre solution pour corriger les malfaçons à moindre coût. Or, sa proposition ne peut être retenue. En effet, l'administrateur s'est rendu sur place pour constater les malfaçons et a jugé appropriée la solution que proposait dans son rapport d'inspection la technologue dont les bénéficiaires avaient retenu les services, laquelle travaille pour une entreprise spécialisée notamment dans les travaux de maçonnerie. De plus, l'administrateur a soulevé plusieurs doutes à l'égard du plan de corrections proposé par l'entrepreneur. Le Tribunal s'appuie également sur les nombreuses années d'expérience de l'administrateur en matière de construction. La proposition de l'entrepreneur est une solution possible, mais elle demeure néanmoins non conforme aux attentes légitimes des bénéficiaires, dans la mesure où ceux-ci ont acheté une construction neuve.
JOANIE LUNEAU et RACHEL DUBÉ-LUNEAU, bénéficiaires, et MAISON ECO FAB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Au cours de la troisième année ayant suivi l'achat de leur résidence, les bénéficiaires ont découvert la présence d'une infiltration d'eau dans leur chambre froide. Ils ont présenté une réclamation à cet égard et l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les correctifs requis. L'entrepreneur a appliqué un produit scellant et un test d'arrosage a permis de constater le succès de cette intervention. Or, les bénéficiaires auraient fait des vérifications auprès du fabricant du produit et d'une entreprise spécialisée dans la vente de matériaux de construction et ils auraient appris que le produit scellant devrait être réappliqué régulièrement. À l'occasion d'une visite supplémentaire des lieux, l'administrateur a conclu que les travaux correctifs étaient acceptables et conformes aux règles de l'art. Les bénéficiaires reconnaissent que l'application du produit scellant a réglé le problème d'infiltration, mais ils sont insatisfaits quant au caractère temporaire de cette solution et ils souhaitent qu'une solution permanente soit trouvée. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci a exprimé l'opinion que la durée de vie du produit scellant pourrait atteindre une dizaine d'années, d'autant plus que 2 couches ont été appliquées par l'entrepreneur. Il a aussi indiqué qu'il n'y avait pas d'autre solution envisageable et que même la réfection complète des fondations ne réglerait pas la situation. Quant à la réapplication éventuelle du produit, l'administrateur l'a assimilée à un entretien normal du bâtiment dont la responsabilité incombe aux propriétaires.
CARLO MAMBRO et VANESSA FERRARA, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS RÉVÉLATION R.L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Lorsque les bénéficiaires ont emménagé dans leur résidence, ils ont été incapables de faire monter leur lit à l'étage supérieur par l'escalier. L'entrepreneur a dû procéder au retrait de fenêtres pour faire entrer ce meuble dans la chambre par l'extérieur. Les bénéficiaires, ne voulant pas être tenus de retirer les fenêtres lorsque viendrait éventuellement le temps de changer de lits, ont présenté une réclamation pour que les escaliers intérieurs de leur résidence soient réaménagés conformément aux normes et de façon à ce qu'il soit possible d'y faire passer un sommier et un matelas de format grand lit à 2 places. L'administrateur a conclu à la présence d'une malfaçon non apparente et il a ordonné à l'entrepreneur de faire les travaux nécessaires. À la suite d'une première intervention, l'escalier est devenu conforme aux normes en vigueur quant à sa largeur. Cependant, l'échappée de l'escalier était toujours déficiente à l'endroit où convergeaient 3 marches rayonnantes. L'administrateur a été tenu de prendre en charge les travaux correctifs à cet égard. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Il est question d'une malfaçon non apparente de nature technique qui prend sa source dans le positionnement du point de départ du calcul de l'échappée. La solution la plus appropriée serait d'apporter un correctif par une réduction de l'extrémité libre de la marche avec travaux de finition. Cela aura le double résultat de ne pas réduire la largeur de l'escalier et de ne pas toucher la structure du bâtiment.
9264-3212 QUÉBEC INC., entrepreneur, et NICOLE MOSEKA et JACKSON DUFREINE, bénéficiaires, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE GCR, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Lors de la construction de la résidence des bénéficiaires, le parement de maçonnerie couvrant la façade a été graffité. L'entrepreneur a procédé au nettoyage des graffitis et il a ensuite fait teindre les pierres à différents endroits. Les bénéficiaires ont dénoncé le résultat de cette intervention de l'entrepreneur, faisant valoir qu'elle avait modifié la caractéristique des pierres teintes puisque, au moment de périodes humides, celles-ci étaient visibles. L'administrateur a conclu que la résidence des bénéficiaires était touchée d'un vice qui devrait être dénoncé par ceux-ci en cas de vente et en diminuerait inévitablement la valeur. Étant donné que l'apparence du parement était altérée lors de jours de pluie, que la durée de vie des produits utilisés ne pouvait être acceptable lorsqu'il était question d'un bâtiment neuf et qu'un entretien devrait être fait à moyen terme -- ce qui était anormal pour un parement de maçonnerie neuf --, l'administrateur a conclu que les travaux correctifs devaient être repris. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Lorsqu'il est question d'une réparation à apporter pour corriger une malfaçon avant la livraison du bâtiment, celle-ci doit être complète et définitive. La réparation ne doit pas être subordonnée à une exécution de parachèvement par la suite ou d'application de produits à intervalles imprécis et indéfinis à la charge du bénéficiaire. Celui-ci est en droit de recevoir un ouvrage conforme aux règles de l'art et il appartient à l'entrepreneur de corriger le dommage de façon définitive. Dans la situation actuelle, les bénéficiaires seraient tenus de reprendre à l'avenir le scellant et la teinture, à plusieurs reprises à l'intérieur de la période de 50 ans équivalant à la durée reconnue en matière de parement de briques. Ils subiraient ainsi un préjudice découlant de l'omission de l'entrepreneur de fournir notamment la qualité escomptée ou anticipée du parement. Ce préjudice serait à la fois économique et esthétique. Dans ces circonstances, il y a lieu d'ordonner la démolition du mur de façade en briques et d'exiger sa réfection complète avec les matériaux prévus au contrat initial.
LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur, et PATRICIA SAYASEN et ÉRIC MONDOU, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires ont dénoncé une défectuosité de leurs fenêtres, plus particulièrement une déformation du verre vers l'intérieur. L'administrateur a conclu à la présence d'une malfaçon non apparente. Selon les bénéficiaires, l'administrateur a exigé le remplacement de l'ensemble des fenêtres. Selon l'entrepreneur, ce sont la majorité des fenêtres qui présentent une déformation. En l'espèce, il faut constater que toutes les fenêtres installées en 2015 faisaient l'objet d'une malfaçon couverte par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qu'elles ont dû faire l'objet d'un remplacement ou de travaux d'ajustement et qu'elles avaient toutes un problème. La preuve au dossier démontre que les fenêtres présentent encore un problème. Or, puisque l'entrepreneur avait une obligation de résultat, que les bénéficiaires ont démontré que le résultat n'a pas été livré et que l'entrepreneur n'a pas prouvé la survenance d'un cas fortuit ou la faute des bénéficiaires, il y a lieu d'accueillir en partie la demande des bénéficiaires. Ainsi, pour l'une des unités en cause, toutes les fenêtres devront être remplacées, tandis que pour l'autre, il devra y avoir remplacement au rez-de-chaussée et ajustement des fenêtres au sous-sol.
Madame Mélissa Lavoie, Monsieur Sabin Gilbert et Madame Sylvie Girard, bénéficiaires, et 9295-7596 Québec Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation en lien avec une infiltration d'eau dans son sous-sol, laquelle résultait d'une surcharge d'eau vers le bâtiment. La surcharge provenait soit d'un débordement ou d'un trop-versé des gouttières vers une margelle ou une fenêtre. Bien que l'entrepreneur soit d'avis qu'il appartient à l'administrateur d'intervenir, le trop-plein d'humidité en cause est plutôt de sa responsabilité. L'entrepreneur avait d'ailleurs reconnu dans un courriel adressé à l'administrateur qu'il acceptait de remédier au problème, qu'il procéderait à l'ensemble des travaux à cette fin et qu'il ferait la preuve des travaux entrepris. Il devra donc effectuer les travaux utiles et nécessaires, vu la configuration du toit de l'immeuble: augmenter la dimension de la gouttière, installer un rehausseur de gouttière à la base de la noue et recouvrir la margelle d'un plastique à titre préventif. Il sera également responsable de la remise en état des lieux, mais son obligation à cet égard se limitera au resurfaçage et à l'ensemencement.
CONSTRUCTION JOLIN FLEURY INC., entrepreneur, et CÉLINE CONSTANT, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en juillet 2012. Au cours de la quatrième année ayant suivi la réception du bâtiment, il s'est plaint d'un niveau d'eau très élevé sous la maison. Disposant de la possibilité d'accéder au drain sanitaire, il a procédé à vidanger l'eau de manière régulière pour éviter les infiltrations. Une équipe de nettoyage spécialisée a constaté une présence importante d'ocre ferreuse bouchant le drain à 80 %. L'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire, étant d'avis que l'ocre ferreuse était un contaminant au sens d'une clause de contrat de garantie dont l'application entraînait l'absence de couverture. Il faut conclure que la résidence des bénéficiaires souffre d'un vice de sol. En effet, tous les experts s'entendent quant à la présence d'ocre ferreuse dans le sol du terrain sur lequel la résidence a été construite. Au surplus, depuis 2016, une menace sérieuse de perte de l'ouvrage pèse sur les épaules du bénéficiaire. En effet, depuis ce temps, il a dû effectuer 6 nettoyages sous pression du drain afin d'éviter des infiltrations d'eau. Il a aussi procédé quotidiennement à la vidange de l'eau accumulée à partir de l'accès à son drain sanitaire. Même si les dommages à l'immeuble ne sont pas majeurs jusqu'à présent, le risque de perte existe bel et bien. Selon le témoignage de l'un des experts, il arrivera nécessairement un temps où les nettoyages sous pression du drain ne seront plus efficaces en raison de son trop important pourcentage de colmatage. Les infiltrations d'eau seront alors inévitables. Le vice de sol est aggravé par une implantation trop basse des fondations dans la nappe phréatique. L'entrepreneur, qui a fourni le terrain en question au bénéficiaire, est responsable de la situation. Pour régler le problème, il faut retenir la solution avancée par l'expert du bénéficiaire. L'entrepreneur devra surélever les assises de la propriété au-dessus de la nappe phréatique. Ainsi, l'élément nécessaire à l'apparition de la bactérie ferreuse, soit l'eau, sera soustrait de l'équation.
SÉBASTIEN LEPAGE, bénéficiaire, et DELTEC CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juillet 2012. Au cours de la quatrième année ayant suivi la réception du bâtiment, ils se sont plaints de l'obstruction du drain agricole de l'immeuble par l'ocre ferreuse, ce qui aurait causé des infiltrations d'eau dans leur sous-sol. L'administrateur a rejeté une réclamation des bénéficiaires à cet égard, étant d'avis qu'ils n'avaient pas réussi à démontrer la perte partielle ou totale de l'ouvrage nécessaire à l'application de la garantie. Selon un rapport d'expert produit par les bénéficiaires, il serait question d'une implantation trop profonde des fondations de l'immeuble dans la nappe phréatique sans que l'entrepreneur ait pris en considération la condition problématique préalable du sol, soit la présence de la bactérie ferreuse. Il faut conclure que la résidence des bénéficiaires souffre d'un vice de sol. En effet, tous les experts entendus s'entendent quant à la présence d'ocre ferreuse dans le sol du terrain sur lequel la résidence a été construite. Au surplus, même si les dommages à l'immeuble ne sont pas majeurs jusqu'à présent, le risque de perte existe bel et bien. Selon le témoignage de l'un des experts, il arrivera nécessairement un temps où les nettoyages sous pression du drain ne seront plus efficaces en raison de son trop important pourcentage de colmatage. Les infiltrations d'eau seront alors inévitables. Le vice de sol est donc aggravé par une implantation trop basse des fondations dans la nappe phréatique. L'entrepreneur, qui a fourni le terrain en question aux bénéficiaires, est responsable de la situation. Pour régler le problème, il faut retenir la solution proposée par l'expert des bénéficiaires. L'entrepreneur devra surélever les assises de la propriété au-dessus de la nappe phréatique. Ainsi, l'élément nécessaire à l'apparition de la bactérie ferreuse, soit l'eau, sera soustrait de l'équation.
MARIANICK BOUDREAULT et YVAN BRAULT, bénéficiaires, et DELTEC CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Au cours de la deuxième année ayant suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont dénoncé plusieurs problèmes, dont la formation de givre sur le pourtour des fenêtres de leur sous-sol ainsi que le risque de formation de moisissure à cet endroit. L'administrateur a accueilli cet aspect de la réclamation en précisant que le pourtour des fenêtres devait être isolé et que le coupe-vapeur devait être apposé en continu. Même si les bénéficiaires voulaient obtenir le remplacement des fenêtres, l'administrateur était d'avis que cela n'était pas nécessaire. La méthode corrective est donc remise en question. En l'espèce, l'administrateur pouvait cibler les travaux à faire pour corriger la malfaçon, soit l'ajout d'isolant et d'un pare-vapeur au pourtour des fenêtres, laissant ainsi les moyens pour y arriver à la discrétion de l'entrepreneur. La solution retenue n'avait pas à être parfaite, mais elle devait assurer la réparation de la malfaçon. Or, les bénéficiaires n'ont pas prouvé que la solution proposée par l'administrateur ne corrigerait pas la malfaçon reconnue. Il appartient par ailleurs à l'entrepreneur de remettre le bâtiment en état à la fin des travaux et de réparer les dommages matériels causés par les travaux correctifs. Une fois ceci terminé, si les bénéficiaires sont insatisfaits, ils pourront demander une nouvelle intervention de l'administrateur.
NANCY PÉPIN et SYLVAIN RACETTE, bénéficiaires, et HABITATIONS ROBERT INC., entrepreneur, et GARANTIE RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En janvier 2013, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé la chute de l'ignifuge recouvrant l'isolant rigide du plafond au garage à certains emplacements. L'administrateur a conclu que l'entrepreneur devrait faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Au fil du temps, le bénéficiaire a requis des interventions additionnelles au-dessus de plusieurs places de stationnement. Dans sa dernière décision, rendue au mois d'octobre 2017, l'administrateur exigeait de nouveau que l'entrepreneur fasse les vérifications et les correctifs requis. L'entrepreneur est d'avis que les travaux qu'il devait initialement faire en 2016 visaient des sections précises du garage et que la dénonciation du bénéficiaire ne couvrait que celles-ci. Il y aurait donc dénonciation tardive quant aux emplacements qui n'étaient pas initialement visés. Or, l'administrateur fait notamment valoir que l'entrepreneur est tenu non seulement d'apporter des corrections où un problème est constaté, mais aussi de s'assurer que le problème ne se produira pas dans un autre emplacement connexe. Ainsi, il doit apporter une solution permanente et définitive au problème, et ce, après en avoir déterminé la cause. En l'espèce, plus de 60 % des places de stationnement, au fil du temps, ont subi un détachement de l'ignifuge. Il est donc question d'un problème généralisé du plafond du garage, qui s'est manifesté graduellement et qui a été dénoncé dès le départ. Ce problème constitue un vice caché que l'entrepreneur doit régler de manière définitive. Il ne doit pas seulement corriger les endroits où le problème est visible et apparent, mais plutôt procéder aux analyses et aux vérifications nécessaires pour déterminer les correctifs requis afin que le problème de ne reproduise plus.
9211-4388 QUÉBEC INC. (f/a/s Les Habitations Trigone Inc.), demanderesse, et SDC PROMENADES DU GOLF 4 884 984, défenderesse, et PRICEWATERHOUSECOOPERS, SAI, ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et par le bénéficiaire. Rejetées.
Moins de 1 an après la réception de sa résidence, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur la présence de fissures touchant plusieurs joints de mortier ainsi qu'un changement de couleur à certains endroits sur la maçonnerie. Insatisfait des travaux correctifs effectués, il a présenté une réclamation à l'administrateur, qui a constaté que les réparations étaient incomplètes et que des dommages supplémentaires avaient été causés. L'entrepreneur est intervenu à 2 reprises, mais ses travaux auraient, selon l'administrateur, été mal réalisés. Vu son expérience jusqu'à présent, le bénéficiaire ne souhaite plus l'intervention de l'entrepreneur. En effet, il a déjà accepté que ce dernier reprenne les travaux de maçonnerie à plusieurs reprises, car il avait confiance en l'administrateur. Toutefois, à ce stade, il n'accepte plus que l'entrepreneur se charge des réparations. L'administrateur allègue que l'entrepreneur a le droit d'exécuter les travaux correctifs et qu'il doit avoir toutes les possibilités de les effectuer. À cet égard, il lui a accordé un délai de 30 jours pour régler la situation, faute de quoi il allait prendre en charge les travaux. Or, vu l'omission de l'entrepreneur de respecter cette décision, il appartient à l'administrateur de se charger des travaux correctifs.
JOËL DUSSEAULT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION PHILIP COUSINEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de régler certains problèmes soulevés par les bénéficiaires. Il a exigé de ce dernier qu'il rehausse la dalle du sous-sol de 1 mètre par rapport à son niveau actuel. L'entrepreneur estime qu'il est en droit d'utiliser la méthode de son choix à cette fin. Or, bien qu'un entrepreneur soit libre de choisir comment exécuter son contrat, il faut faire une nuance lorsque des travaux correctifs sont requis à la suite de la découverte d'une malfaçon, d'un vice caché ou d'un vice de construction reconnu. Dans de telles circonstances, l'administrateur et les bénéficiaires peuvent exercer un certain droit de regard sur les travaux, mais c'est à l'entrepreneur de déterminer la nature des travaux et les méthodes à employer pour arriver au résultat souhaité. Cela dit, la demande d'arbitrage n'a pas été présentée dans les délais prévus et il faut conclure qu'elle est tardive.
GESTION TITANIUM INC., entrepreneur, et MARIE-JOSÉE TREMBLAY & BENOÎT HOTTE, bénéficiaires, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Le 28 mars 2018, l'entrepreneur a reçu une décision de l'administrateur portant sur 4 points. Le 26 avril, il a présenté une demande d'arbitrage visant 1 de ces points. Le 23 mai, l'administrateur l'a avisé qu'il prenait en charge les travaux correctifs relatifs à 1 des points, soit une fuite d'eau en provenance de la douche. Anticipant que l'administrateur procéderait au remplacement complet de la douche alors que, selon lui, il y avait d'autres méthodes correctives qui pouvaient convenir, l'entrepreneur a choisi de contester aussi ce point. Il a transmis un courriel au tribunal à cet effet le 13 juin. L'administrateur et les bénéficiaires font valoir que l'entrepreneur n'a pas présenté sa demande d'arbitrage dans le délai de 30 jours applicable en ce qui concerne le problème de fuite d'eau. Ils allèguent également que pour prolonger ce délai, il doit y avoir une impossibilité d'agir et aucun préjudice ne doit en découler pour les autres parties. Dans un premier temps, il faut conclure que l'entrepreneur n'a pas respecté le délai de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ayant formulé sa demande 77 jours après la réception de la décision de l'administrateur. Dans un deuxième temps, il faut constater qu'il n'a offert aucune explication quant au non-respect du délai de 30 jours, d'autant plus qu'il a respecté le délai de 30 jours pour un autre point de la même décision. Par ailleurs, l'entrepreneur n'a pas démontré d'impossibilité d'agir et il n'a pas offert de preuve établissant qu'il n'aurait pas été négligent dans la formulation de sa demande d'arbitrage concernant la fuite d'eau en provenance de la douche.
LES HABITATIONS CHOUINARD INC., entrepreneur, et ALEXIE BLANCHETTE et NICOLAS ARCHAMBAULT, bénéficiaires, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de septembre 2010. Au cours de son deuxième hiver dans l'immeuble, le bénéficiaire a constaté que le plancher du rez-de-chaussée était relativement froid au périmètre du bâtiment. Il a dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Une inspection a permis à ce dernier de déceler la présence d'un pont thermique puisque la partie du plancher flottant excédant la dalle se retrouvait directement sur le dessus du mur de fondation, sans aucun matériau isolant. L'administrateur a exigé de l'entrepreneur qu'il procède aux correctifs requis afin d'éliminer le pont thermique. Les bénéficiaires ont par la suite demandé à l'administrateur d'intervenir à 2 reprises, vu leur insatisfaction à l'égard du résultat des travaux effectués. Bien qu'il ait accueilli leur première demande, l'administrateur a rejeté la seconde, étant alors d'avis que le problème était réglé. Les bénéficiaires font toutefois valoir qu'ils ressentent toujours l'inconfort qu'ils ont dénoncé pour la première fois en 2012. En l'espèce, malgré les travaux correctifs réalisés par l'entrepreneur, le vice caché n'a pas été rectifié et le déficit d'usage existe toujours. L'entrepreneur fait remarquer qu'il a effectué tous les travaux correctifs exigés par l'administrateur et qu'il n'est pas responsable si d'autres travaux sont nécessaires, argument qui doit être rejeté puisqu'il a toujours une obligation de résultat envers les bénéficiaires. Par conséquent, il devra prendre toutes les mesures à sa disposition pour redresser la situation, et ce, dans un délai de 3 mois. Un rapport de thermographie devra ensuite être déposé par l'administrateur pour démontrer que le problème est réglé. Les bénéficiaires auront par ailleurs droit au remboursement des frais d'expertise, mais non à celui des honoraires juridiques. En effet, le tribunal n'a pas le pouvoir d'accorder le remboursement des honoraires.
Isabelle Boucher et Yanick Duval, bénéficiaires, et 9165-7395 Québec inc., entrepreneur, et Raymond Chabot administrateur provisoire inc., ès qualité d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour faire construire une résidence comportant un mur de 9 pieds au rez-de-chaussée. Des plans ont été dessinés, mais ils ne prévoyaient que des murs de 8 pieds, de sorte que l'entrepreneur a prévu l'ajout d'un muret de 1 pied. La réception de l'immeuble a été faite au mois de juillet 2016 et ce n'est qu'en mars 2017 que le bénéficiaire aurait remarqué un problème quant à la verticalité et au parallélisme des murs. L'administrateur a conclu qu'il était question d'une malfaçon non apparente au moment de la réception, que les murs extérieurs et intérieurs n'étaient pas droits et que les défauts étaient considérables tant en importance qu'en quantité. Il a exigé que l'entrepreneur analyse le problème dans l'ensemble avec les bénéficiaires afin de trouver une solution. En l'espèce, la résidence du bénéficiaire est atteinte d'un problème global de parallélisme et de verticalité, et le tout constitue une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception. Du moins, elle ne l'était pas pour les bénéficiaires, qui n'auraient pas accepté en toute connaissance de cause de payer 330 000 $ pour une maison aux murs qui ne sont pas droits et aux autres malfaçons sans rien dire. Une intervention s'impose quant à la conclusion de l'administrateur, qui a exigé une analyse conjointe de la situation par l'entrepreneur et les bénéficiaires, une telle solution n'étant pas prévue au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant à la méthode corrective, bien qu'il appartienne habituellement à l'entrepreneur de faire un choix à cet égard, la situation actuelle est particulière et elle exige un retour du dossier à l'administrateur afin qu'il statue préalablement de façon précise sur l'objectif, la nature des travaux correctifs et le résultat des travaux correctifs à effectuer.
9222-7529 QUÉBEC INC., entrepreneur, et MARIE-CHRISTINE CAYER et ALAIN BOURBEAU, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence dans un projet domiciliaire et une décision a été rendue en leur faveur, laquelle prévoyait la possibilité pour l'administrateur de se soustraire à la stabilisation des bâtiments par pieux dans l'éventualité où les tassements différentiels seraient inférieurs à 17 millimètres. Or, c'est plutôt la nécessité -- ou la dispense -- de la pose d'une dalle structurale qui pourra être déterminée en fonction des tassements différentiels observés.
MARIE-HÉLÈNE AUCLAIR & ÉRIC LACHANCE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
CAROLINE GOSSELIN & STEVE GIRARD, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MARTINE DIOTTE & STEVE LEGAULT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
JESSICA FONTAINE & MARC-ANDRÉ PÉPIN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
JULIE DECOSSE & ÉTIENNE TURCOTTE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MICHÈLE RICHARD & CLAUDE DUROCHER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
CINDY ROE & FRANCIS VINCENT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
GAÉTAN JEAN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
CHRISTINA FORSTER & PAUL GRÉGORY, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
LYNE DAIGNEAULT & MARC DAVID LITTLER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
GABRIEL ARROYO, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
SONIA DUVAL & DANIEL BROWN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
BRIGITTE LECLAIR & PATRICE LAURIN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
ARIANE DESLANDES & JONATHAN GARAND, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
FRANCINE ST-GERMAIN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MARIE-CATHERINE HAMEL & PIER-LUC PARÉ, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
VANESSA LECONTE & MARC-ANTOINE DAIGNEAULT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
SYLVIE PELLETIER & ANDRÉ DUBOIS, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence dans le projet domiciliaire Faubourg du golf. Comme d'autres propriétaires, ils ont observé un comportement de leur maison qu'ils considèrent comme anormal; d'une part l'apparition de fissures dans les murs de fondation de béton de ciment et dans le gypse, parfois au sous-sol, parfois au rez-de-chaussée, et, d'autre part, des portes qui ferment mal. L'administrateur a reconnu qu'il y avait un problème et que des travaux correctifs s'imposaient, mais les bénéficiaires contestent l'étendue des travaux proposés. Ils suggèrent des travaux de pieutage ainsi que la mise en place d'une dalle structurale. L'administrateur s'oppose à une telle solution, car l'analyse déjà effectuée de la situation ne démontre pas si de telles mesures seraient nécessaires et car l'entrepreneur a le libre choix des travaux correctifs. Les sols dans le quartier où est construite la résidence des bénéficiaires sont en partie responsables des problèmes constatés, et ce, en raison à la fois de leur nature argileuse et de leur capacité portante maximale, laquelle a été atteinte par le simple ajout de remblai. Le risque pour la propriété des bénéficiaires est réel et la situation évoluera. En ce qui concerne la méthode corrective, les bénéficiaires devaient démontrer que la solution retenue par l'administrateur ne serait pas conforme au Plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs et qu'elle n'aurait probablement pas l'effet recherché de stabiliser l'immeuble et d'éliminer les tassements différentiels qui dépassent les normes. À cet égard, il faut conclure que la solution de l'administrateur n'est ni conforme ni complète et qu'il y a lieu de retenir la solution d'une dalle structurale proposée par les bénéficiaires -- solution plus coûteuse qui assurera toutefois la durabilité de l'ouvrage --, mais seulement dans la mesure où il serait question d'un bâtiment présentant un tassement important. L'administrateur pourra se soustraire à l'exercice de stabilisation -- et subsidiairement à la pose d'une dalle structurale -- si, dans un délai d'au plus 16 mois, il obtient une expertise d'un tiers neutre et indépendant fondant à passer outre à cette mesure.
MARIE-HÉLÈNE AUCLAIR & ÉRIC LACHANCE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
CAROLINE GOSSELIN & STEVE GIRARD, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MARTINE DIOTTE & STEVE LEGAULT, bénéficiares, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administration
JESSICA FONTAINE & MARC-ANDRÉ PÉPIN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
JULIE DECOSSE & ÉTIENNE TURCOTTE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MICHÈLE RICHARD & CLAUDE DUROCHER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
CINDY ROE & FRANCIS VINCENT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC, entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
GAÉTAN JEAN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
CHRISTINA FORSTER & PAUL GRÉGORY, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
LYNE DAIGNEAULT & MARC-DAVID LITTLER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
GABRIEL ARROYO, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
BRIGITTE LECLAIR & PATRICE LAURIN, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
ARIANE DESLANDES & JONATHAN GARAND, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
FRANCINE ST-GERMAIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
MARIE-CATHERINE HAMEL & PIER-LUC PARÉ, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
VANESSA LECONTE & MARC-ANTOINE DAIGNEAULT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
SYLVIE PELLETIER & ANDRÉ DUBOIS, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
LYNE DAIGNEAULT & MARC-DAVID LITTLER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS VAUBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une première réclamation en lien avec les planchers de leur résidence. L'administrateur a noté que le plancher de bois franc était ondulé sur les 2 étages de l'immeuble et que cette situation, contrairement à ce que l'entrepreneur avait indiqué aux bénéficiaires, était irréversible. L'entrepreneur a donc repris les travaux sur les planchers en procédant au sablage, à la teinture et à la pose de vernis. Les bénéficiaires, insatisfaits des travaux correctifs effectués, se sont adressés de nouveau à l'administrateur. Ce dernier a conclu que, dans l'ensemble, le travail de l'entrepreneur semblait acceptable et conforme aux pratiques courantes et aux règles de l'art et que seules quelques petites imperfections devraient être corrigées. Or, les bénéficiaires veulent obtenir un plancher neuf composé de nouvelles planches de bois préfini, comme à l'origine. Cette demande doit être rejetée. La réparation des vices et des malfaçons apparents ne nécessite pas nécessairement un remplacement par des matériaux neufs. Une réparation doit être conforme aux règles de l'art, ce qui n'exige pas la perfection à tous les égards. En effet, il n'est pas toujours possible de se replacer dans les conditions d'origine à des coûts raisonnables. En ce qui a trait aux problèmes constatés par les bénéficiaires, ils n'ont pas démontré qu'il s'agirait de vices ou de malfaçons apparents.
JOHANNIE SAVARD et CHARLES TRUDEL, bénéficiaires, et KS CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Avant la prise de possession de sa résidence, la bénéficiaire, qui voulait éviter des problèmes d'humidité et de moisissure au fil du temps, a demandé à l'entrepreneur de poser un vernis sous la dalle de béton de son sous-sol afin d'éliminer tout effet de poussière. Elle a dénoncé une application inadéquate du produit retenu, mais l'administrateur a rejeté sa réclamation à cet égard, étant d'avis qu'il n'était pas question d'une malfaçon non apparente. En l'espèce, le vernis posé sous la dalle ne possède aucune capacité ou aucun attribut pouvant apporter un supplément de perméabilité au sol et il n'a pas de propriétés voisinant un pare-vapeur. Dès lors, il faut conclure que la décision de l'administrateur était mal fondée. Quant à la méthode corrective à favoriser, l'expert de la bénéficiaire a suggéré 2 solutions au problème. La première consiste à défaire la dalle de béton et à la refaire à neuf. La seconde est de poser un pare-valeur au-dessus de la dalle existante et de couler une nouvelle dalle de 1 à 15 pouces au-dessus de ce pare-vapeur. Il y a lieu de retenir cette dernière proposition, même si elle entraînera des situations de non-conformité -- notamment par rapport aux marches de l'escalier --, lesquelles se révèlent nécessaires dans le contexte d'une correction majeure. Cette correction emportera le droit à une ou à des dérogations mineures.
ANNE-MARIE GUY, bénéficiaire, et CONSTRUCTION MIDALTO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Quelques mois après la réception de son unité de copropriété, le bénéficiaire a dénoncé un problème de gondolement de son plancher. L'administrateur a constaté que le plancher était, de façon générale, en bon état mais que le problème touchait la déflexion. Il a retenu qu'une intervention de l'entrepreneur était nécessaire. Le bénéficiaire, insatisfait des travaux correctifs effectués, a présenté une nouvelle réclamation à l'administrateur. Ce dernier a reconnu l'intervention de l'entrepreneur à certains endroits, mais il a aussi noté que la situation paraissait s'être aggravée et que le plancher semblait avoir été collé, contrairement aux recommandations du manufacturier. L'administrateur a donc exigé que les travaux aux planchers de bois flottant soient repris dans le respect des règles de l'art et des recommandations du fournisseur. Le bénéficiaire ne veut toutefois pas que l'entrepreneur reprenne le travail, car il a perdu confiance. Il a présenté une soumission d'un entrepreneur général qui fait état de différentes options, dont une préconisant le remplacement du plancher de bois flottant par un plancher en bois d'ingénierie. L'entrepreneur se dit toujours disposé à terminer les travaux correctifs, mais il ajoute ne pas avoir la collaboration du bénéficiaire. Un entrepreneur a le libre choix des moyens d'exécution et il suffit que, au final, le résultat obtenu soit conforme aux règles de l'art. En l'espèce, les travaux de correction proposés par l'entrepreneur et l'administrateur peuvent être adéquats. Par ailleurs, le bénéficiaire a acheté une unité de copropriété avec des planchers de bois flottant et il ne peut espérer la même qualité de finition qu'un plancher de bois d'ingénierie. Le bénéficiaire devra collaborer avec l'entrepreneur pour l'exécution des travaux, à moins que les parties ne conviennent plutôt d'une compensation financière.
GAÉTAN CUSSON, bénéficiaire, c. 9232-7170 QUÉBEC INC. (HABITATIONS 360), entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire est propriétaire d'une unité en copropriété. Dans le contrat qu'elle a signé avec l'entrepreneur, il était prévu qu'un échangeur d'air conforme aux normes en vigueur serait installé dans toutes les unités. Lors de l'inspection préréception, un inspecteur a constaté que le système de ventilation mécanique central principal pour chaque logement était muni d'une prise d'air frais extérieure mais pas d'une bouche d'extraction d'air vicié. Il s'agissait donc uniquement d'un apport d'air frais, ce qui, selon l'inspecteur, constituait une déficience. L'administrateur, saisi d'une demande du bénéficiaire, a constaté que l'appareil installé n'était pas conforme. Pour corriger la situation, il a suggéré de relier l'appareil au ventilateur de la salle de bains, qui agirait dorénavant en tant qu'extracteur d'air vicié. Par conséquent, le ventilateur de la salle de bains, un appareil conçu pour fonctionner quelques heures par semaine, fonctionnerait de façon intensive. Cette solution ne peut être retenue. Il s'agit d'un bricolage reliant des appareils qui ne sont pas conçus pour fonctionner ensemble. Par ailleurs, rien ne démontre que ce système permettrait un équilibre entre l'apport d'air frais et l'extraction d'air vicié et, compte tenu de l'emplacement des deux appareils, aucune démonstration n'a été faite de la performance et de l'efficacité de ce système et donc de l'uniformité de la ventilation dans toutes les pièces du logement. Enfin, il n'est pas possible de conclure, faute de preuve, que ce système serait conforme au Code du bâtiment. En conclusion, il faut retenir que le système installé n'est pas un échangeur d'air, contrairement à ce qui était clairement prévu au contrat. L'entrepreneur devra fournir et installer un échangeur d'air conforme aux normes en vigueur.
Mme Diane Pion Ignjatovic, bénéficiaire, et Village de la Gare, entrepreneur, et Raymond Chabot administrateur provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat, administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire rejeté (C.S., 2018-02-06), 500-17-099817-176, 2018 QCCS 882, SOQUIJ AZ-51474451
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est propriétaire d'une unité en copropriété. Dans le contrat qu'il a signé avec l'entrepreneur, il était prévu qu'un échangeur d'air conforme aux normes en vigueur serait installé dans toutes les unités. Lors de l'inspection préréception, un inspecteur a constaté que le système de ventilation mécanique central principal pour chaque logement était muni d'une prise d'air frais extérieure mais pas d'une bouche d'extraction d'air vicié. Il s'agissait donc uniquement d'un apport d'air frais, ce qui, selon l'inspecteur, constituait une déficience. L'administrateur, saisi d'une demande du bénéficiaire, a constaté que l'appareil installé n'était pas conforme. Pour corriger la situation, il a suggéré de relier l'appareil au ventilateur de la salle de bains, qui agirait dorénavant en tant qu'extracteur d'air vicié. Par conséquent, le ventilateur de la salle de bains, un appareil conçu pour fonctionner quelques heures par semaine, fonctionnerait de façon intensive. Cette solution ne peut être retenue. Il s'agit d'un bricolage reliant des appareils qui ne sont pas conçus pour fonctionner ensemble. Par ailleurs, rien ne démontre que ce système permettrait un équilibre entre l'apport d'air frais et l'extraction d'air vicié et, compte tenu de l'emplacement des deux appareils, aucune démonstration n'a été faite de la performance et de l'efficacité de ce système et donc de l'uniformité de la ventilation dans toutes les pièces du logement. Enfin, il n'est pas possible de conclure, faute de preuve, que ce système serait conforme au Code du bâtiment. En conclusion, il faut retenir que le système installé n'est pas un échangeur d'air, contrairement à ce qui était clairement prévu au contrat. L'entrepreneur devra fournir et installer un échangeur d'air conforme aux normes en vigueur.
Gregory Stevens, bénéficiaire, et Village de la Gare, l'entrepreneur, et Raymond Chabot administrateur provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire rejeté (C.S., 2018-02-06), 500-17-099818-174, 2018 QCCS 883, SOQUIJ AZ-51474452
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est propriétaire d'une unité en copropriété. Dans le contrat qu'il a signé avec l'entrepreneur, il était prévu qu'un échangeur d'air conforme aux normes en vigueur serait installé dans toutes les unités. Lors de l'inspection préréception, un inspecteur a constaté que le système de ventilation mécanique central principal pour chaque logement était muni d'une prise d'air frais extérieure mais pas d'une bouche d'extraction d'air vicié. Il s'agissait donc uniquement d'un apport d'air frais, ce qui, selon l'inspecteur, constituait une déficience. L'administrateur, saisi d'une demande du bénéficiaire, a constaté que l'appareil installé n'était pas conforme. Pour corriger la situation, il a suggéré de relier l'appareil au ventilateur de la salle de bains, qui agirait dorénavant en tant qu'extracteur d'air vicié. Par conséquent, le ventilateur de la salle de bains, un appareil conçu pour fonctionner quelques heures par semaine, fonctionnerait de façon intensive. Cette solution ne peut être retenue. Il s'agit d'un bricolage reliant des appareils qui ne sont pas conçus pour fonctionner ensemble. Par ailleurs, rien ne démontre que ce système permettrait un équilibre entre l'apport d'air frais et l'extraction d'air vicié et, compte tenu de l'emplacement des deux appareils, aucune démonstration n'a été faite de la performance et de l'efficacité de ce système et donc de l'uniformité de la ventilation dans toutes les pièces du logement. Enfin, il n'est pas possible de conclure, faute de preuve, que ce système serait conforme au Code du bâtiment. En conclusion, il faut retenir que le système installé n'est pas un échangeur d'air, contrairement à ce qui était clairement prévu au contrat. L'entrepreneur devra fournir et installer un échangeur d'air conforme aux normes en vigueur.
Marc-André Labelle, bénéficiaire, et Village de la Gare, entrepreneur, et Raymond Chabot administrateur provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat, administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire rejeté (C.S., 2018-02-06), 500-17-099819-172, 2018 QCCS 888, SOQUIJ AZ-51474565
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au mois d'avril 2014, durant la deuxième année suivant la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont été victimes d'une importante infiltration d'eau au sous-sol de l'immeuble provenant du système d'égout pluvial de la Ville. Leurs assurances ont pris charge de remettre les lieux en état. Au mois d'août, ils ont constaté la présence de taches de moisissure sur les murs et les moulures du sous-sol, situation qu'ils ont dénoncée à l'administrateur. À la suite d'une visite au cours de laquelle il n'a constaté aucune trace de moisissure puisque les bénéficiaires les avaient déjà enlevées avec de l'eau de javel, l'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis qu'il ne pouvait faire de lien avec les travaux réalisés par l'entrepreneur. Or, la preuve des bénéficiaires démontre que la principale cause des problèmes d'humidité excessive observés reposerait sur la nature du remblai autour des fondations, lequel serait peu perméable et emprisonnerait l'eau autour des fondations. Cela créerait une poussée hydrostatique qui entraîne l'eau à travers le béton, engendrant une humidité excessive au sous-sol, ce qui peut, avec le temps, causer des moisissures. L'administrateur et l'entrepreneur ont soutenu que des travaux de terrassement effectués par les bénéficiaires auraient créé un bassin de captation d'eau important qui aurait causé le problème d'humidité excessive, mais cela n'explique pas comment le mur droit des fondations contient aussi une quantité excessive d'humidité. Ils n'ont pas non plus démontré que les travaux d'assèchement qui ont suivi l'infiltration de 2014 n'auraient pas été faits correctement. L'entrepreneur devra étanchéifier, à l'intérieur, le joint entre la dalle sur le sol et le mur de fondation avec du mastic souple. Quant à l'élimination des moissisures, il devra appliquer la solution suggérée par l'expert des bénéficiaires. L'autre solution proposée par les bénéficiaires, soit le remplacement du drain de fondation, n'est pas retenue, car un remplacement n'est pas nécessaire, une telle mesure est beaucoup plus coûteuse et elle enrichirait les bénéficiaires.
MADAME LINDA HAMEL et MONSIEUR MICHEL PAQUIN, bénéficiaires, et 9179-2069 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur un problème touchant leur plancher. L'arbitre saisie du dossier a conclu que la structure des planchers ne satisfaisait pas aux exigences du Code national du bâtiment ni aux règles de l'art. Après avoir conclu que la solution proposée par l'entrepreneur ne garantissait pas un résultat conforme aux règles de l'art et aux usages courant du marché, l'arbitre lui a ordonné d'effectuer des mesures correctives précises. Ainsi, l'entrepreneur était tenu d'effectuer les travaux correctifs par le dessus des planchers, le choix des moyens d'exécution lui appartenant. Or, la conclusion quant à l'exécution de travaux par le dessus ne lie pas le tribunal. D'une part, l'arbitre n'a retenu aucune des deux méthodes particulières proposées par les parties. D'autre part, jamais il n'avait été mis en preuve devant elle que toutes les méthodes correctives par le dessous ne pourraient être retenues. Par ailleurs, la conclusion de l'arbitre découlait d'une analyse qui l'a convaincue que la méthode corrective précise proposée par l'entrepreneur ne garantissait pas un résultat conforme aux règles de l'art et aux usages courants du marché. De plus, la préoccupation de l'arbitre quant à la durée des travaux pour l'enlèvement du gypse au plafond et son remplacement a été étudiée par un expert dont l'analyse paraît fort raisonnable. Enfin, la proposition ou la méthode de correction proposée par l'expert des bénéficiaires ne peut être qualifiée de «par dessus». Dans le contexte du nouvel arbitrage, lequel porte sur les méthodes de correction proposées, il faut constater que toutes les solutions utilisent en totalité ou en partie une méthode par dessous. Les bénéficiaires n'ont d'ailleurs pas été en mesure de démontrer que la méthode proposée par l'administrateur, enrichie par les engagements de l'entrepreneur et l'expertise d'un ingénieur, serait inappropriée dans les circonstances. Néanmoins, tant leur ingénieur que le représentant de l'entrepreneur et l'ingénieur des bénéficiaires ont soumis certains ajouts et correctifs qui seront retenus. Il faut aussi prendre en considération le fait que la proposition retenue est la moins coûteuse et que l'entrepreneur est sujet à une obligation de résultat.
GABRIELA et DAN DUMITRU, bénéficiaires, et IMMOBILIER VERIDIS I INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a constaté une infiltration d'eau dans le sous-sol de sa résidence. Un expert a procédé à une excavation jusqu'au drain français et il a remarqué que celui-ci était rempli d'ocre ferreuse. Selon cet expert, le drain et ses composantes respectaient les normes, mais l'entrepreneur n'avait pas tenu compte de la présence d'ocre ferreuse, ce qui aurait dû le guider dans le choix des matériaux utilisés pour l'installation du drain français. L'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire, car il estimait ne pas être en mesure d'établir que la situation observée était de nature à causer la perte de l'ouvrage, de sorte qu'il ne pouvait conclure à la présence d'un vice majeur de construction. Or, la présence dans les environs d'ocre ferreuse aurait dû guider l'entrepreneur dans son choix des matériaux pour l'installation du drain français et il faut assimiler la situation dénoncée à un vice de conception pouvant occasionner la perte de l'ouvrage. En effet, dans son état actuel, l'immeuble est privé de l'un de ses éléments essentiels -- un système de drainage --, ce qui rend l'ouvrage impropre à sa destination. L'entrepreneur est responsable de cette situation. En ce qui a trait aux travaux devant être effectués, la preuve est insuffisante pour permettre de conclure que la situation requiert des travaux visant à soulever l'immeuble au-dessus de la nappe phréatique ou encore que des travaux de cuvelage sont nécessaires. L'administrateur devra faire un test piézométrique et soumettre ensuite au bénéficiaire la solution que requiert l'état des lieux, soit remplacer le drain français, soulever l'immeuble au-dessus de la nappe phréatique ou cuveler les murs de la fondation et le plancher de béton de l'immeuble.
PLACEMENTS MFM INC., bénéficiaire, et 9125-3575 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En décembre 2010, le bénéficiaire a fait l'acquisition de deux immeubles. Au mois d'octobre 2012, il a dénoncé certains problèmes, dont une fissuration du mortier de briques au revêtement de maçonnerie. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux correctifs nécessaires afin d'assurer la stabilité de la maçonnerie de briques de béton pour qu'elle retrouve son apparence d'origine et soit exempte de briques fissurées, le tout conformément aux règles de l'art existant dans l'industrie de la construction. Or, les premiers travaux effectués n'ont pas eu pour effet d'empêcher le mouvement des balcons et l'entrepreneur s'est par la suite fié aux recommandations d'un inspecteur en bâtiments. Le bénéficiaire a mis en doute la conformité de ces derniers travaux suivant les recommandations de l'inspecteur et il s'est plaint qu'ils n'avaient pas donné les résultats escomptés. L'administrateur n'a pas donné raison au bénéficiaire, étant d'avis que de nouvelles fissures observées étaient des fissures de retrait, ce qui était le résultat d'un rétrécissement normal relié aux variations de température, et qu'elles ne démontraient aucun signe de mouvement du balcon. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision, mettant en doute l'exécution des derniers travaux correctifs et réitérant que la seule méthode corrective appropriée serait celle qui avait été proposée par son propre expert. Or, rien ne permet de conclure que les travaux correctifs effectués par l'entrepreneur et suggérés par un inspecteur ne respecteraient pas les règles de l'art pour la construction d'un balcon avant, tel que celui des immeubles du bénéficiaire. L'entrepreneur a d'ailleurs le libre choix de la méthode des travaux correctifs, pour autant qu'il remplisse son obligation de résultat quant à ces travaux. À cet égard, le bénéficiaire a admis qu'il n'y a pas eu de mouvement du balcon avant depuis les derniers travaux exécutés. Il faut conclure que les travaux ont atteint le but recherché et qu'ils respectent les règles de l'art. Quant aux fissures présentes au mortier de revêtement de maçonnerie de briques au mur avant des immeubles, il s'agit d'une conséquence du mouvement du balcon avant, et elles ont été constatées au début de 2015 mais non réparées par l'entrepreneur et elles sont réapparues malgré les travaux réalisés par ce dernier. L'entrepreneur devra reprendre tous les joints de mortier fissurés et, le cas échéant, remplacer les briques cassées.
ALAIN TREMBLAY, bénéficiaire, et 2945-6316 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS G.L. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait construire une résidence dont les murs latéraux, le mur arrière et une partie du mur avant sont recouverts de stuc d'agrégat. Trois ans après la réception de l'immeuble, une fissuration généralisée est apparue sur trois des quatre murs. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice caché et il a retenu la méthode corrective proposée par le sous-traitant de l'entrepreneur puisqu'il était raisonnable de croire qu'elle permettrait de rendre la situation acceptable. Or, les bénéficiaires font valoir que la méthode retenue, soit le colmatage des fissures avec du silicone, ne constitue pas une solution durable et permanente, car elle ne s'adresse pas à la vraie cause de la fissuration. Les bénéficiaires prétendent que les causes probables seraient le manque de contreventements dans la structure des murs extérieurs du bâtiment ainsi qu'une installation non-conforme des fourrures et du lattis en métal. De plus, le revêtement ne posséderait pas d'ouverture qui permettrait à l'eau de s'évacuer. Ils soutiennent aussi que les travaux correctifs déjà effectués seraient inefficaces et inesthétiques. Les bénéficiaires demandent plutôt l'enlèvement du revêtement en stuc d'agrégat sur les trois murs atteints et l'installation de panneaux en contreplaqué sur les murs extérieurs en guise de contreventement ainsi que la réfection du revêtement en stuc selon les exigences du Code national du bâtiment. En l'espèce, il y a lieu de déterminer si la méthode d'injection de silicone éliminera la fissuration généralisée du revêtement de façon permanente et définitive. D'un point de vue fonctionnel, retenir cette méthode nécessiterait un entretien futur périodique par les bénéficiaires. De plus, pour déterminer s'il y a eu infiltration d'eau ou non, il faudrait enlever une section du revêtement, mais il serait difficile d'harmoniser la teinte du nouveau revêtement à celui qui est déjà installé. Il faut aussi prendre en considération la possibilité d'aggravation et d'apparition de nouvelles fissures. D'un point de vue esthétique, il y a une preuve suffisante quant à l'aspect inesthétique des réparations déjà effectuées. De plus, et vu l'absence d'une norme ou d'une règle de l'art pour juger du résultat des réparations futures, il n'y a aucune assurance qu'elles seront adéquates et conformes au plan de garantie. En l'espèce, l'entrepreneur devra démonter et refaire le revêtement en stuc d'agrégat.
STÉPHAN ALLAIRE et CLAUDETTE LADOUCEUR, bénéficiaires, et B & A CONSTRUCTION LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de juillet 2014. À la suite de plusieurs dénonciations adressées à l'entrepreneur, certaines réparations ont été effectuées, mais les bénéficiaires, jugeant celles-ci non conformes aux règles de l'art, ont présenté des réclamations à l'administrateur. Celles-ci portaient notamment sur la conception des planchers de leur résidence, alors qu'ils avaient constaté des craquements, des ondulations et des dénivellations. L'administrateur n'a toutefois reconnu qu'un élément, soit une orientation parallèle des lames de parquet aux solives, ce qui contreviendrait au Code de construction du Québec. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision, étant d'avis que les règles de l'art n'ont pas été respectées et craignant des problèmes structuraux. Ils voudraient que les planchers soient réparés selon les recommandations de leur expert. En l'espèce, la structure des planchers ne satisfait pas aux exigences du code et des règles de l'art. En effet, il y a absence de couche de pose et les lames du parquet de bois sont orientées parallèlement aux poutrelles. De plus, l'espacement entre les poutrelles contrevient aux pratiques de construction et aux instructions du fabricant. Il n'est toutefois pas possible de retenir qu'il y a une différence de niveau entre deux revêtements de planchers puisque cette règle vise le revêtement dans une pièce et non dans deux pièces différentes. En ce qui concerne les travaux à effectuer, alors que l'entrepreneur et l'administrateur ont prétendu qu'il fallait renforcer le parquet pour compenser l'orientation des lames et que le choix des moyens appartenait à l'entrepreneur, les bénéficiaires ont indiqué qu'il fallait aussi corriger l'espacement entre les poutrelles et la différence de niveau entre les revêtements. Or, la solution suggérée par l'entrepreneur ne tient pas compte de tous les défauts de construction qui touchent les planchers et il subsistera un problème de non-conformité au code et aux règles de l'art. De plus, son choix risque de rendre la maison inhabitable durant les travaux. La méthode corrective suggérée par l'entrepreneur n'est pas acceptable et ce n'est pas ce à quoi les bénéficiaires sont en droit de s'attendre. Quant à la solution suggérée par ceux-ci, elle tient bien compte de l'importance accordée à la différence de niveau entre les revêtements de bois et de céramique, ce qui ne contrevient à aucune norme. Dans les circonstances, il y a lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux correctifs par le dessus des planchers, mais le choix des moyens d'exécution lui appartiendra.
GABRIELA DUMITRU ET DAN DUMITRU, bénéficiaires, et IMMOBILIER VERIDIS I INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire accueilli (C.S., 2019-02-19), 500-17-093611-161, 2019 QCCS 513, SOQUIJ AZ-51571401
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont fait construire une résidence sur un terrain leur appartenant après avoir avisé l'entrepreneur de la présence d'ocre ferreuse. À la suite de la réception de l'immeuble, les bénéficiaires ont été victimes d'infiltrations d'eau et ils ont adressé des réclamations à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a estimé qu'il y avait un vice caché et il a exigé de l'entrepreneur qu'il fasse les vérifications nécessaires et les correctifs requis. Les bénéficiaires soutiennent que seul le rehaussement de la maison permettra de régler le problème puisque la dalle du sol baigne dans la nappe phréatique, ce qui fait en sorte que les risques d'obstruction et de dommages à leur pompe sont continuellement présents. Le coût d'un rehaussement se situerait entre 50 000 $ et 100 000 $. L'entrepreneur, qui a l'appui de l'administrateur, suggère de corriger le problème en installant un drain intermédiaire sous la dalle, drain qui serait raccordé au puisard. Il estime le coût de cette solution à 10 000 $. En l'espèce, la construction d'une maison dont les fondations baignent dans la nappe phréatique n'est pas conforme au Code national du bâtiment. L'entrepreneur, informé de la présence d'ocre ferreuse, devait prendre les dispositions nécessaires pour éviter une telle situation. Or, il n'a pas pris les précautions qui s'imposaient dans un contexte où il n'était pas familiarisé et il n'avait aucune expérience avec de l'ocre ferreuse. En ce qui concerne la solution qu'il suggère, il s'agit d'un moyen proposé pour réduire les coûts et remédier à la situation actuelle, mais il ne s'agit pas d'une solution permanente et définitive. Au contraire, l'implantation de la méthode proposée par l'entrepreneur nécessiterait davantage d'entretien par les bénéficiaires puisque les sections de drain supplémentaires qui seraient installées seraient aussi susceptibles de s'obstruer. En l'espèce, il y a lieu de retenir la méthode suggérée par les bénéficiaires puisque les remontées de la nappe phréatique n'atteindront pas le béton de la nouvelle dalle de plancher du sous-sol, réglant ainsi le problème de manière définitive.
DAVID BOLDUC et VALÉRIE BIDÉGARÉ, bénéficiaires, et GAUBEAU CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2014, les bénéficiaires ont acheté une maison de ville construite en 2011. La même année, ils ont constaté l'apparition de défectuosités sur le revêtement extérieur de l'immeuble, de sorte qu'ils ont présenté une réclamation à l'administrateur en vue d'obtenir son remplacement intégral. L'administrateur a conclu qu'il n'était pas question d'un vice de construction susceptible d'entraîner la perte partielle ou totale de l'immeuble et il a rejeté la réclamation. Une visite des lieux a permis de constater l'état lamentable du revêtement extérieur de l'immeuble; il est notamment possible d'apercevoir des gonflements, des gondolements, des joints disloqués, la détérioration du calfeutrage et des bordures de fenêtre dégradées. L'expert des bénéficiaires a constaté que les recommandations du manufacturier et certaines normes n'ont pas été respectées lors de la confection des murs et il est d'avis que le manque de ventilation observé cause une accumulation d'humidité qui pourrait altérer la structure interne du bâtiment. Il a aussi noté que la dégradation actuelle, anormale au regard de l'âge du bâtiment, va se poursuivre. Afin d'éviter une détérioration de la structure ou une contamination fongique qui vicierait la qualité de l'air ambiant, il suggère une réfection complète du revêtement de l'immeuble. En l'espèce, malgré l'absence de preuve matérielle selon laquelle la structure aurait déjà été touchée par l'humidité, il y aurait un danger potentiel à cause de l'installation non conforme du revêtement et, plus particulièrement, à cause de l'absence de ventilation. Il y a donc une réelle menace quant à la perte de l'ouvrage, ce qui suffit pour conclure à la présence d'un vice de construction. L'entrepreneur devra procéder au remplacement intégral du revêtement extérieur des murs visés.
LINA PAOLA DAZA ESPINOSA et JUAN CAMILO MEJIA VALENCIA, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la stabilité de leur résidence. L'administrateur, après avoir constaté un dénivelé d'environ 50 millimètres entre l'avant et l'arrière de l'immeuble, a déclaré que des travaux de stabilisation du bâtiment étaient nécessaires compte tenu des tassements à venir. Il a donc ordonné à l'entrepreneur d'intervenir pour remettre les lieux dans un état reflétant celui d'origine. Une fois les travaux de redressement exécutés, les bénéficiaires ont présenté une nouvelle réclamation. Parmi les points présentés, il est notamment question de fissures sur la dalle de béton du balcon et il faut déterminer si la remise des lieux dans un état reflétant celui d'origine nécessite la pose d'un calfeutrant flexible ou une autre méthode de réparation. À cet égard, il n'est pas possible de concevoir que les bénéficiaires n'aient droit qu'à un balcon fissuré et colmaté à titre de remise en état. En effet, ils ont plutôt droit à ce que l'esthétique de ce balcon, situé à l'avant de leur résidence, soit similaire à l'originale. Or, le colmatage proposé par l'administrateur ferait en sorte que le balcon souffrirait d'un problème esthétique. Il est aussi question de la suffisance des travaux de soutènement du centre de la résidence et du balcon extérieur en béton avant droit. À cet égard, il semble que, par souci d'économie, les travaux à exécuter quant à la galerie aient été modifiés, de sorte qu'ils sont non conformes à ce qui avait été proposé initialement. Il faudra donc exécuter les travaux correctifs proposés par l'expert des bénéficiaires. Quant aux travaux de soutènement des empattements intérieurs de la résidence, il est nécessaire de faire des travaux pour éviter des tassements additionnels. À cet égard, l'absence d'interventions était fondée principalement sur le désir d'économiser et de reporter à plus tard une éventuelle intervention. Sans ordonner l'application d'une méthode de correction particulière, il y a lieu d'exiger que des travaux soient exécutés, le tout selon un plan signé et scellé par un ingénieur.
MADAME DIANE FORTIER et MONSIEUR ROLAND DEMERS, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS S.P.R. POULIOT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et l'entrepreneur.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur demandent l'arbitrage d'une décision portant sur plusieurs points. Notamment, il est question de l'absence d'une main courante et d'un garde-corps au balcon et dans l'escalier. Alors que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux réparations nécessaires, ce dernier allègue qu'il s'agit d'éléments qui ne faisaient pas partie de son contrat. Or, celui-ci prévoyait que chaque élément comprenait la pose et l'installation selon les règles de l'art et selon les normes établies par le Code national du bâtiment, lequel rend obligatoire la présence de rampes, de garde-corps et de mains courantes sur les balcons tels que celui construit chez les bénéficiaires. Par ailleurs, tandis que l'administrateur, étant d'avis que les avertisseurs de fumée ne figuraient pas aux exclusions au contrat, a ordonné leur installation, l'entrepreneur prétend que le contrat ne prévoyait que l'installation du filage pour trois avertisseurs. Or, il est question d'une obligation claire prévue au Code national du bâtiment, de sorte que ce dernier a manqué à ses obligations. De son côté, le bénéficiaire a notamment dénoncé plusieurs éléments d'ordre esthétique relatifs aux chapes de béton, dont la présence de fissures visibles, des différences de couleurs, des traces de truelles, l'absence de joints de contrôle et des problèmes quant au chauffage du plancher. Or, l'entrepreneur devait installer des planchers chauffants performants et il devait s'assurer que les chapes de béton aient un aspect acceptable. Dans ces circonstances, il devra procéder aux travaux correctifs au système de chauffage radiant conformément aux indications de son expert et il devra utiliser la méthode suggérée par l'expert du bénéficiaire, soit le sablage à des endroits peu visibles et l'utilisation de la poussière obtenue pour colmater les fissures ou encore l'installation d'un revêtement de céramique, pour régler le problème de fissures. Enfin, il devra faire vérifier et corriger, si nécessaire, la connexion électrique de la chaudière.
SYLVIE DÉZIEL et LUC MONFETTE, bénéficiaires, et BL ÉCOCONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
À la suite de travaux effectués dans une unité de l'immeuble du bénéficiaire, l'administrateur a critiqué la méthode utilisée pour niveler la dalle de béton. En effet, l'entrepreneur avait procédé au nivellement avec du sable, mais l'administrateur a noté que le sable pouvait se déplacer avec le temps et qu'un béton autonivelant aurait été plus approprié et aurait pu assurer la stabilité du support. L'administrateur a donc exigé de l'entrepreneur qu'il procède au remplacement du sable par un matériau adéquat. Or, l'entrepreneur prétend qu'il avait le choix exclusif de la méthode corrective à effectuer et que l'administrateur ne peut lui ordonner d'employer une méthode précise. En l'espèce, il faut constater que l'administrateur, qui a précisé que l'utilisation d'un béton autonivelant serait une mesure corrective appropriée, n'a toutefois pas affirmé qu'il s'agissait de l'unique méthode appropriée. De plus, dans son ordonnance, l'administrateur n'a pas fait référence à l'utilisation de béton autonivelant. L'entrepreneur a donc tort d'affirmer qu'il se serait fait imposer une méthode corrective précise. En ce qui concerne la méthode corrective utilisée par l'entrepreneur, celui-ci a simplement fait référence à une personne qu'il a qualifiée d'expert reconnu dans l'industrie de la construction et qui lui aurait dit que le nivellement d'une dalle de béton avec du sable était approprié, sans que ce dernier témoigne et sans que son expertise soit préalablement communiquée et ensuite déposée en preuve. Or, cela ne constitue pas une preuve suffisante. Si l'entrepreneur décide d'utiliser une méthode de nivellement autre que celle mettant en cause du béton autonivelant, il devra préalablement décrire la nature de cette méthode à l'administrateur et au bénéficiaire et annexer à cette description une ou des références qui démontreront que la méthode choisie est conforme à la réglementation en vigueur et aux règles de l'art existant dans l'industrie de la construction.
INNOMAX DIVISION RÉSIDENTIELLE INC, entrepreneur, et SDC 1120 DE SANCERRE, LONGUEUIL, bénéficiaire, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa propriété au mois d'août 2011. Après quelques mois, elle a constaté la présence d'espaces entre les lattes de bois du plancher au rez-de-chaussée. Elle s'est plainte de cette situation à l'entrepreneur, qui lui a assuré que c'était normal. Elle a dénoncé ce problème au mois d'avril 2013, soit près de deux ans après la prise de possession et environ un an après la découverte du problème. Or, la dénonciation d'un problème doit se faire dans les six mois suivant sa découverte. Puisque ce délai n'a pas été respecté, l'administrateur devait rejeter la réclamation quant à ce problème. Par ailleurs, à l'été 2013, la bénéficiaire aurait découvert la présence de moisissures sur le plancher flottant d'une chambre au sous-sol. L'administrateur a conclu que la situation était due à un déversement d'eau accidentel, ce qui ne pouvait relever de la responsabilité de l'entrepreneur. Or, il est manifeste que l'infiltration d'eau provient de l'absence d'étanchéité au pourtour d'une fenêtre et que cette déficience laisse filtrer soit l'eau de pluie, soit l'eau évacuée en grande quantité par le terrain voisin surplombant le terrain de la bénéficiaire. Dans les deux cas, puisqu'il aurait dû y avoir l'installation de margelles, l'entrepreneur est responsable de la situation et il doit la corriger. L'entrepreneur devra donc procéder à l'installation de margelles sur l'un des côté de la résidence et à l'étanchéisation de deux fenêtres au sous-sol. Il devra aussi remettre les murs et le plancher de la pièce où la moisissure est apparue dans leur état original.
SENGKEO SISALITH, bénéficiaire, et GROUPE IMMOBILIER TREMBLAY INC., entrepreneur, et ASSOCIATION APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont propriétaires d'une résidence munie de deux drains qui sont reliés à un bassin de captation situé au sous-sol de l'immeuble. En 2009, la bénéficiaire ayant noté la présence d'une matière visqueuse à l'intérieur du bassin, une expertise a été menée, ce qui a permis de constater la présence d'ocre ferreuse et une nappe phréatique possiblement élevée. Bien que les bénéficiaires n'aient jamais subi d'infiltration d'eau ni de problèmes d'humidité excessive depuis que l'entrepreneur a remplacé leur pompe à la suite d'une inondation survenue après la réception de l'immeuble, ils prétendent qu'il aurait fallu procéder dès la construction à un cuvelage et que cela serait la seule solution acceptable en vue de rendre leur immeuble conforme. De leur côté, l'entrepreneur et l'administrateur, tout en reconnaissant la nécessité d'apporter des correctifs, nient cette affirmation et font valoir qu'une modification importante du système de drainage permettrait de rendre l'immeuble conforme. Ils invoquent aussi à cet égard le libre choix de l'entrepreneur en matière de solutions aux problèmes à corriger. En l'espèce, il appartenait aux bénéficiaires de démontrer que la solution suggérée par l'administrateur serait insuffisante pour corriger leur problème. Or, la fiabilité des données qu'ils ont présentées au soutien de leur position est largement contredite par la preuve de l'administrateur, laquelle n'a pas été contredite. De plus, il faut prendre en considération qu'il n'y aurait eu aucune infiltration d'eau reliée à des pressions hydrostatiques et aucune trace d'humidité, signes qui seraient présents si l'immeuble subissait en effet des pressions hydrostatiques. Ces constats permettent d'écarter l'affirmation selon laquelle la résidence aurait été construite dans la nappe phréatique, de telle manière que le problème à corriger est le système de drainage inadéquat qui fait en sorte que la pompe des bénéficiaires est trop sollicitée. La solution suggérée par l'entrepreneur et l'administrateur, qui devrait avoir l'effet correctif recherché, sera retenue.
ÉLIANE MONETTE & DANIEL HENRI, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS GRIZZLY INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes de craquement de leur plancher et de condensation à la surface de leurs fenêtres. En ce qui concerne le premier point, ils avaient constaté que le plancher de leur corridor craquait de façon anormale. L'administrateur a accueilli la demande à cet égard et a ordonné à l'entrepreneur de faire le nécessaire pour régler le problème. Or, les bénéficiaires prétendent que les travaux effectués n'ont pas remédié à la situation. Quant au deuxième point, ils ont constaté, malgré le fait qu'ils maintenaient une température adéquate et qu'ils faisaient fonctionner l'échangeur d'air selon la température extérieure et les recommandations du fabricant, la présence de condensation de manière presque permanente; celle-ci pourrait endommager la finition, principalement autour des fenêtres. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ce point, étant d'avis qu'il était normal de voir l'air chaud et humide se condenser dans les fenêtres alors que le taux d'humidité relative à l'intérieur était élevé et que les toiles et rideaux étaient maintenus fermés. L'expert des bénéficiaires considère toutefois qu'une partie du problème relèverait du caractère inadéquat de l'échangeur d'air installé. En ce qui concerne les planchers, une visite des lieux a permis de constater que les craquements persistent et qu'ils sont au-delà de ce que l'acheteur d'une maison neuve devrait être tenu d'accepter. L'entrepreneur, qui n'a pas respecté les règles de l'art dans la construction du plancher, devra procéder aux travaux requis pour éliminer les craquements ou les ramener à un niveau acceptable selon les normes de l'industrie et les règles de l'art. Par ailleurs, le tribunal restera compétent pour statuer sur le caractère adéquat des travaux correctifs relativement à ce point. Quant au problème de condensation, les données recueillies par l'expert des bénéficiaires, ses constatations, son raisonnement et ses conclusions paraissent bien fondés. Le problème découle d'une malfaçon non apparente ou d'un vice caché et l'entrepreneur devra faire le nécessaire pour régler le problème.
NATHALIE CHEVALIER et BERNARD DUMULONG, bénéficiaires, et CONSTRUCTION ST-GERMAIN ET FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En mars 2012, les bénéficiaires ont été victimes d'une importante infiltration d'eau. Ils ont présenté une réclamation. Leur expert a conclu à la présence d'une nappe d'eau permanente ou quasi permanente et il a proposé de soulever le bâtiment au-dessus de la nappe phréatique pour résoudre le problème. L'administrateur a plutôt retenu une solution suggérée par un autre expert, qui privilégiait un nettoyage du drain existant et l'installation d'un puisard intérieur muni d'une pompe submersible. Insatisfaits, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, les experts se sont entendus sur un point, soit le potentiel élevé d'un problème de formation de dépôts d'ocre ferreuse dans le drain de fondation. Il est question d'un problème naturel et permanent, et le remède exige donc une solution naturelle et permanente, ce qu'un bassin de captation ou tout drain, si efficace soit-il, ne peuvent fournir en raison de la formation permanente et rapide d'ocre ferreuse dans un milieu continuellement humide. Dans les circonstances, la méthode d'intervention suggérée par l'expert des bénéficiaires, soit le soulèvement de l'immeuble, est la seule qui réponde aux exigences qu'impose le plan de garantie, soit la correction du vice démontré et reconnu.
MARIE-CLAUDE THIBODEAU et ALAIN DORÉ, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CANADIENNE 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur une infiltration d'eau par des fissures dans le plancher de son sous-sol. L'administrateur a accueilli cette demande et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs, soit le raccordement du drain sous la dalle de béton de façon adéquate afin de ne pas empêcher l'écoulement de l'eau qui doit être canalisée. Plus tard, il a constaté que l'entrepreneur n'avait pas raccordé le conduit installé au bassin de captation avec le drain situé sous la dalle, car il n'avait pas été capable de le localiser. Néanmoins, il a conclu que les travaux exécutés par l'entrepreneur étaient acceptables et conformes aux règles de l'art. La bénéficiaire demande l'arbitrage de ces décisions ainsi que d'une autre portant sur le niveau d'implantation de sa résidence. En l'espèce, la résidence de la bénéficiaire comporte des malfaçons, soit la présence d'humidité excessive et d'infiltrations d'eau au sous-sol. Les ordonnances rendues par l'administrateur n'ont pas permis de corriger la situation et, de surcroît, elles n'ont pas été exécutées par l'entrepreneur. Il y a donc lieu d'accueillir les demandes d'arbitrage de la bénéficiaire au sujet des infiltrations d'eau et de décider de la méthode à privilégier pour corriger la situation. Sur ce point, bien que la bénéficiaire ait demandé le soulèvement de sa résidence, il y a lieu de préconiser le cuvelage, ce qui permettra de faire cesser les infiltrations d'eau au sous-sol et d'éliminer les risques associés au débordement du bassin. Par ailleurs, ordonner le soulèvement de l'immeuble irait à l'encontre de ce dont les parties avaient convenu au moment de l'exécution des travaux et de leur réception. De plus, si ceux-ci avaient été faits correctement, l'entrepreneur se serait assuré de l'étanchéité du sous-sol selon les méthodes reconnues et les règles de l'art.
MADAME CLAUDIE ST-LÉGER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MARC BEAULIEU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2012, ont dénoncé au mois d'octobre une série de problèmes touchant l'immeuble. Ils indiquaient notamment que la finition de la surface du balcon arrière en béton coulé était mal exécutée, que le nez de palier était fissuré et que la dénivellation des marches de l'escalier de béton était inadéquate. Quant aux deux premiers points, l'administrateur a souligné que les bénéficiaires n'avaient pas manifesté leur insatisfaction lors de la réception du bâtiment, alors que ces problèmes étaient apparents. Relativement au troisième point, il a admis qu'il avait été dénoncé par écrit au moment de la réception, mais n'était pas d'avis que la situation observée remplissait les critères de la malfaçon. Estimant par ailleurs que les travaux exécutés par l'entrepreneur étaient acceptables et conformes aux règles de l'art, l'administrateur n'a pas retenu la réclamation des bénéficiaires. En ce qui concerne les deux premiers points, les bénéficiaires font valoir qu'il y aurait eu une erreur d'interprétation ou d'inscription lorsque la représentante de l'entrepreneur a rempli la déclaration de réception. Or, cette prétention n'est pas supportée par la preuve ni par le témoignage des bénéficiaires. En ce qui a trait à la dénivellation des marches de l'escalier en béton, il a été possible de constater la présence d'une pente de drainage négative, ce qui empêche l'évacuation de l'eau et constitue, entre autres choses, un risque de chute pour tout usager. Il y a donc une malfaçon, laquelle requiert une intervention de l'entrepreneur puisqu'elle peut porter atteinte à la sécurité des occupants et des visiteurs. Il faut aussi considérer la sécurité des marches du balcon avant, soit l'accès principal au bâtiment. L'entrepreneur n'a pas exécuté les travaux de construction de celles-ci conformément aux règles de l'art, et il ne pourra pas se contenter de simplement recouvrir ce qui existe déjà d'une mince surface de béton additionnel. Puisque la durabilité de l'ouvrage est nécessaire, il devra procéder à une nouvelle coulée de béton de l'ensemble des marches.
JULIE OUELLETTE et SYLVAIN CHARTRAND, bénéficiaires demandeurs, et 9143-5834 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat de copropriété d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte au mois de mai 2010. En octobre 2010, en août 2011 et en avril 2012, des infiltrations d'eau sont survenues et ont mené chaque fois à des interventions de l'entrepreneur. En mai 2012, le bénéficiaire a présenté une réclamation, ce qui a entraîné l'administrateur à conclure que l'entrepreneur avait été diligent dans ses interventions mais que l'installation d'une membrane élastomère n'était pas un moyen acceptable et définitif de régler le problème, contrairement à l'installation d'un solin métallique dans le mur de brique, soit une pratique courante dans l'industrie de la construction. L'administrateur a donc accueilli la réclamation, d'où la demande d'arbitrage de l'entrepreneur. Or, malgré son désaccord quant au coût réel et à l'ampleur des travaux proposés par l'administrateur, ce dernier n'a pas démontré que la technique qu'il a utilisée serait reconnue comme étant conforme aux normes applicables dans l'industrie de la construction. Il faut donc conclure que l'absence d'un solin métallique constitue une violation des règles de l'art et que l'entrepreneur n'a pas respecté son obligation de résultat puisque des infiltrations se sont produites à plusieurs reprises, nécessitant chaque fois des interventions additionnelles. L'entrepreneur devra réaliser les travaux correctifs proposés par l'administrateur ainsi que ceux visant la remise en place des éléments qui auront été endommagés en raison des infiltrations d'eau.
SYNDICAT IBERVILLE-DE ROUEN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION CONTINUUM INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble au mois de juin 2011. Au mois d'août suivant, il a constaté que le plancher était troué, bosselé de même que craquelé et a remarqué que la dalle sous celui-ci était affaissée dans la cuisine, les chambres, le salon et le couloir du logement. L'entrepreneur a indiqué qu'il effectuerait les travaux en procédant à la démolition de la dalle, à la coulée d'une nouvelle dalle ainsi qu'à la remise à neuf des planchers de bois franc et de céramique. Il a attribué la cause de l'affaissement à un problème relié au sol, lequel était gelé au moment de la coulée de la dalle. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente lors de la réception de l'immeuble et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Or, ce dernier n'aurait pas exécuté ceux-ci de la manière ou dans les délais prévus. L'entrepreneur indique qu'il ne s'était pas engagé à démolir et à refaire la dalle, mais bien à effectuer des travaux qui sont à présent exécutés, soit le nivellement de la dalle par l'ajout de surfaces correctrices sur le dessus de celle-ci et la remise en état des planchers dans certaines pièces. Il se replie derrière le principe voulant que l'entrepreneur ait le choix de la méthode corrective. Or, il faut faire une distinction entre les méthodes d'exécution et la détermination des travaux requis et conclure que le tribunal a l'autorité pour ordonner des travaux correctifs. En l'espèce, il y a lieu non seulement de remplacer la dalle au moyen de la coulée d'une nouvelle dalle, mais aussi, vu le compactage inadéquat du sol sous-jacent, d'enlever complètement celle qui est existante.
PIERRE GAUTHIER et MAURICE BIBEAUD, demandeurs, et FRANK-FORT CONSTRUCTION INC., défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Saisi d'une réclamation des bénéficiaires, l'administrateur a notamment constaté que les parements extérieurs de maçonnerie de leur résidence présentaient plusieurs défauts: éléments de maçonnerie non droits, joints de largeur non uniforme, fissures dans les joints de maçonnerie, mortier désagrégé prématurément dans certains joints, murs de maçonnerie non rectilignes et absence de scellant à plusieurs endroits. Il a conclu que les travaux de maçonnerie étaient inacceptables et qu'ils ne respectaient pas les règles de l'art. Par ailleurs, il a qualifié ceux-ci de malfaçons et a noté qu'ils avaient été dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. Finalement, il a ordonné à l'entrepreneur de reprendre l'ouvrage de maçonnerie dans son ensemble. Ce dernier conteste cette décision et suggère d'effectuer des réparations au lieu d'un remplacement total de la maçonnerie. En l'espèce, la liste des malfaçons reconnues par l'entrepreneur est incomplète et ne couvre pas toutes celles mentionnées dans la décision de l'administrateur. Quant à la nature des travaux à effectuer, en ce qui concerne tous les murs de façade, l'entrepreneur n'a pas démontré qu'il faudrait mettre de côté la décision de l'administrateur et ordonner une simple réfection. Le mur droit du bâtiment pourra être réparé sans qu'il soit nécessaire de le démolir et de le refaire. Les travaux à effectuer devront comprendre la réparation de tous les joints, le nettoyage de toutes les chantepleures existantes et l'ajout de certaines qui sont manquantes, la réparation de deux rangées de briques ainsi que le déplacement de deux briques. Les travaux seront terminés au printemps 2013.
EUGÈNE NEDELCU et NICOLETA TOADER, bénéficiaires, et 9153-8827 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En août 2010, lors d'une inspection préréception, des propriétaires d'unités dans un bâtiment en copropriété se sont plaints d'une mauvaise insonorisation entre celles-ci. Une expertise a permis de conclure que les murs de la cage d'escalier avaient un indice de transmission du son qui ne respectait pas les exigences minimales qu'impose le Code national du bâtiment -- Canada 2005. L'administrateur a conclu que le problème constaté satisfaisait à tous les critères de la malfaçon et qu'il n'était pas apparent au moment de la réception pour un acheteur raisonnablement diligent. Il a accueilli la réclamation et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires dans un délai de 30 jours, d'où la demande d'arbitrage. L'entrepreneur est d'avis que les cloisons qu'il a utilisées respectent les normes de l'industrie et qu'elles ne seraient pas à l'origine des problèmes d'insonorisation. Bien que l'administrateur et lui aient présenté une expertise favorable à leur position respective, il y a lieu de retenir celle de l'expert de l'administrateur, soit un spécialiste en acoustique dont le témoignage ne dépassait pas son domaine de compétence, ainsi que ses recommandations quant à la manière dont les déficiences dans l'isolation des murs de la cage d'escalier devront être rectifiées. Un délai de 60 jours sera accordé pour l'exécution du travail par l'entrepreneur et la prise de mesures afin d'évaluer l'atténuation du bruit aérien. Ainsi, l'entrepreneur se conformera aux recommandations et effectuera ses travaux dans un délai de 30 jours. Lorsqu'il sera établi que l'isolation répond aux normes minimales, il achèvera les travaux de finition des murs.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 117 ET 119, RUE LATOUCHE, QUÉBEC, bénéficiaire, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a accueilli une réclamation des bénéficiaires relativement à leur plancher de bois franc, qui est défectueux. Les parties s'entendent sur le fait que l'entrepreneur doit corriger le problème, qui touche 22 lattes de bois comportant des défauts, mais elles ne sont pas d'accord sur la méthode à adopter pour le régler. Les bénéficiaires exigent que tous les planchers de bois franc soient entièrement refaits ou qu'un procédé autre que celui utilisé précédemment soit employé afin de changer les 22 lattes qui posent problème et de les teindre adéquatement. Or, quant à leur première suggestion, il faut retenir qu'il n'est question que de 10 % de la superficie totale de leurs planchers et, donc, qu'un remplacement complet de ceux-ci contreviendrait à la règle de la proportionnalité, compte tenu de l'ampleur limitée du problème. Leur deuxième suggestion ne saurait non plus être retenue puisqu'ils n'ont présenté aucune preuve technique ni aucune expertise concernant l'existence d'autres méthodes pour traiter efficacement les défectuosités du plancher. Du côté de l'entrepreneur, deux propositions ont été faites, et elles paraissent raisonnables et appropriées, tout en étant moins coûteuses. Ainsi, l'entrepreneur a suggéré, dans un premier temps, de faire une recherche de tous les fournisseurs de teinte au Québec et d'en partager les résultats avec les bénéficiaires pour obtenir leur accord sur le choix de la teinte du bois. Si cette démarche ne devait pas mener au résultat espéré, il ferait alors appel aux services d'un artiste spécialisé dans la teinte de bois utilisant la méthode employée pour teindre les escaliers. L'entrepreneur procédera à sa façon, et il devra régler de façon définitive les défectuosités observées.
SERGIO DONOSO et MARINA HERNANDEZ, bénéficiaires, et GRILLI SAMUEL MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur portant notamment sur trois points. D'une part, il était question de la réparation de la porte de service de leur garage, qui était bosselée. Ils avaient réclamé son remplacement à l'entrepreneur, mais celui-ci voulait plutôt la réparer. D'autre part, après avoir payé un supplément pour disposer d'une douche norvégienne dans leur deuxième salle de bains, ils ont constaté des problèmes d'étanchéité aux portes de celle-ci. Une tentative de réparation s'est révélée être un échec et la solution suggérée par l'entrepreneur aurait eu pour effet de changer l'apparence de la douche, ce qu'ils n'étaient pas prêts à accepter. Finalement, il était question de taches et d'égratignures sur certains carreaux de céramique de l'entrée et de la salle d'eau. L'administrateur a accueilli la réclamation portant sur ces trois points et a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux travaux correctifs requis. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage, car ils contestent les travaux proposés par l'entrepreneur. Il faut donc déterminer si les moyens envisagés par ce dernier, lequel a non seulement le libre choix de la méthode corrective, mais également l'obligation de livrer un ouvrage conforme au contrat, permettront d'atteindre la performance attendue dans le respect du droit, du contrat, des règles de l'art et des usages du marché. À l'égard de la porte et des égratignures, il faut reconnaître à l'entrepreneur son droit d'utiliser la méthode de son choix, tout en considérant le fait qu'il doit livrer un résultat précis. Quant à la douche, après tant de tentatives infructueuses de correction, et vu l'incapacité de trouver des solutions qui ne modifieraient pas l'apparence de la douche, l'entrepreneur est malvenu de réclamer le libre choix des moyens correctifs, d'autant plus que la méthode qu'il suggère ne respecterait pas le contrat. Les attentes des bénéficiaires, qui se sont dits prêts à accepter une réparation qui rendrait la douche étanche sans en changer l'apparence ni les caractéristiques, sont raisonnables, de sorte que l'entrepreneur devra reconstruire celle-ci de façon à permettre à l'eau de s'écouler vers le drain ainsi qu'à assurer son étanchéité par la mise à niveau et l'ajustement parfait de ses différentes composantes, le tout selon les règles de l'art.
MELISSA DORSAINT et EVENS PIERRE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a conclu que l'immeuble du bénéficiaire, un syndicat de copropriété, présentait des problèmes importants d'étanchéité et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs. Or, le bénéficiaire conteste la décision qui a été rendue aux motifs qu'elle ne précisait pas que les portes devaient être mieux isolées et qu'elle n'indiquait pas la nature des travaux à réaliser pour corriger les autres éléments. Lors de l'audience, des discussions ont eu lieu entre les experts et ont permis de convenir des travaux à exécuter pour régler les problèmes constatés. L'entrepreneur devra effectuer ceux-ci dans un délai de 30 jours et, s'il ne respecte pas cette condition, l'administrateur devra engager un autre entrepreneur et procéder aux travaux. Le bénéficiaire demande également le remboursement des frais d'expertise. Or, la présence de l'expert à l'audience pendant deux heures ne peut justifier une facture d'honoraires plus élevée que celle relative à la visite des lieux, à l'inspection et à la rédaction d'un rapport d'expertise. Par ailleurs, même si l'expert a réservé sa journée pour l'audience, le remboursement des pertes de temps n'est pas prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les frais reliés à la rédaction du rapport d'expertise seront entièrement remboursés, de même qu'une portion de la facture pour présence à l'audience.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RUE ASSELIN, bénéficiaires, et 9143-1718 QUEBEC INC. (ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Pendant la troisième année de garantie, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé le détachement de bardeaux du toit de son immeuble. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire demande que le toit soit refait au complet et que tous les problèmes causés par l'infiltration d'eau, y compris les moisissures, soient corrigés. L'entrepreneur affirme plutôt qu'il s'agit de savoir si les réparations qu'il a déjà faites sont adéquates ou, à défaut, de déterminer quels sont les correctifs à apporter. En l'espèce, la toiture présente un problème sérieux attribuable à des bardeaux défectueux ainsi qu'à une pose inadéquate, et il faut conclure que les travaux correctifs effectués n'ont pas réglé ce problème. Le bénéficiaire a le droit de recevoir un immeuble exempt de vice caché dont la toiture est bâtie selon les règles de l'art, y compris la conformité avec les directives du fabricant. Ce droit n'a pas été respecté. Il faudra refaire toute la toiture et corriger les dommages causés par l'infiltration d'eau.
SDC 12505, 12507, 12509, 71e AVENUE, bénéficiaire, c. CONSTRUCTION PRODAN INC., entrepreneur, et GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de septembre 2005. En juin 2010, ils ont présenté une réclamation reliée à l'effondrement de l'immeuble. L'administrateur, qui a noté la présence d'un dénivelé d'environ 31 millimètres se manifestant sur la partie avant de la résidence, a rejeté la demande. En effet, celle-ci avait été reçue dans la cinquième année de la garantie alors que seuls les vices majeurs étaient encore couverts. Or, le problème constaté n'avait pas la gravité requise pour se qualifier vice majeur. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision rendue. L'administrateur invoque toutefois, pour la première fois, le fait que la dénonciation du problème n'aurait pas été effectuée dans un délai raisonnable, de sorte que la réclamation devrait être rejetée. Or, le problème allégué provoque des manifestations qui se découvrent graduellement et dont l'importance s'accentue avec le temps. À l'été 2009, l'entrepreneur avait conclu que l'écart observé était négligeable, mais celui-ci est par la suite devenu plus important, et ce n'est qu'à ce moment que les bénéficiaires ont véritablement eu connaissance du problème. La dénonciation a donc été faite dans un délai raisonnable. Quant à la gravité du problème, les tassements différentiels constatés à l'immeuble dépassent largement ce qui est acceptable en fonction des règles de l'art, et la présence d'inconvénients et d'affaissements, se situant au-delà de ce qui paraît acceptable selon les normes et pouvant entraîner une perte, suffit pour conclure qu'il est question d'un vice de construction. L'entrepreneur, qui ne peut échapper à sa responsabilité en faisant valoir que les bénéficiaires ont acquis eux-mêmes le terrain où leur résidence a été construite, devra effectuer les travaux en sous-oeuvre requis pour remettre en état l'immeuble et ainsi empêcher des dégradations additionnelles, compte tenu des tassements secondaires possibles.
MADAME LINDA JACQUES et MONSIEUR ALAIN BEAUDOIN, bénéficiaires, et A.G.P. COUTURE ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Dans un premier temps, en 2010, les parties ont conclu une entente réglant en partie un problème relié à la maçonnerie de béton au périmètre de leur résidence. Elles ont toutefois été incapables de s'entendre quant à l'application de cette entente. En effet, après que l'entrepreneur eut livré les éléments de maçonnerie qui seraient utilisés pour faire les remplacements nécessaires, les bénéficiaires ont manifesté leur insatisfaction puisque la teinte et la couleur des matériaux n'étaient pas similaires aux pièces déjà installées. L'entrepreneur et l'administrateur prétendent que le problème sera moins visible avec le temps et que leur obligation de fournir des matériaux de couleur et de teinte similaires est une obligation de moyens qu'ils ont respectée. En l'espèce, non seulement la teinte et la couleur des produits de béton sont un élément distinctif du bâtiment, mais l'entrepreneur s'est engagé à insérer des produits de béton dont la couleur et la teinte sont similaires et sujettes à l'approbation des bénéficiaires en cas de modifications. Par ailleurs, en vertu de l'entente intervenue entre les parties, l'entrepreneur s'est engagé à remplacer intégralement les produits de maçonnerie par des produits dont la forme est similaire et approuvée par les bénéficiaires. Enfin, ces derniers n'ont pas clairement abandonné leur droit de recevoir des matériaux de béton de teinte et de couleur similaires. Dans ces circonstances, l'entrepreneur devra remplacer tous les produits de maçonnerie par des produits dont la forme est similaire et de teinte et de couleur uniformes par rapport à ceux déjà installés. D'autre part, il est question d'une demande reliée à la toiture de la résidence des bénéficiaires. En effet, ceux-ci ont dénoncé un problème de soulèvement des bardeaux qui couvrent le toit et ce problème a déjà fait l'objet de plusieurs interventions de l'entrepreneur. Les bénéficiaires demandent la réfection totale du toit, tandis que l'entrepreneur prétend qu'il n'aurait à faire que les réparations nécessaires. À cet égard, il faut conclure que la pose des bardeaux sur le toit constitue une malfaçon qui touche tous les bardeaux de la toiture. Ainsi, si les bardeaux ont été posés selon la méthode des vents ordinaires et s'ils se sont envolés à au moins six reprises, il est fort probable que ce soit à cause d'une exposition à de grands vents. Dans ces circonstances, la réparation des bardeaux devra se faire en utilisant la méthode dite «des grands vents» décrite dans la fiche technique du fabricant; sinon, la toiture devra être refaite au complet.
JOHANNE CHOREL et ALAIN VALLIÈRES, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE, entrepreneur, et APCHQ INC. (GBRN), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2014-04-08), 500-17-073985-122, 2014 QCCS 1495, SOQUIJ AZ-51063476
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mai 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé plusieurs problèmes touchant son immeuble. Au moment de la dénonciation, qui a été faite dans la cinquième année de la garantie, seuls les vices de construction majeurs étaient encore couverts. L'administrateur a toutefois conclu qu'aucun des points portés en arbitrage ne remplissait les critères du vice de construction. En ce qui concerne un problème de refoulement aux conduits de plomberie relié à une inclinaison inadéquate des conduits de drainage, il n'y a pas de bris des tuyaux, mais seulement une obstruction, ce qui ne permet pas de conclure à une perte, même partielle, de l'immeuble. Quant à une rétention d'eau anormale sur la membrane d'étanchéité des toits qui découle de l'inclinaison inadéquate des pentes de drainage, aucune infiltration n'a été constatée à l'intérieur et rien ne permet de conclure qu'il y en aura dans l'avenir. Il y a toutefois lieu d'intervenir relativement au dernier point présenté en arbitrage. Toutes les parties ont convenu que l'installation du revêtement de la toiture est non conforme aux recommandations du fabricant. Par conséquent, un nombre important de bardeaux ont déjà été arrachés par le vent et plusieurs autres sont brisés. De plus, il y a des risques d'infiltration d'eau pouvant entraîner des dommages importants à la propriété et compromettre sa solidité. L'entrepreneur a proposé de revenir chaque année pour remplacer les bardeaux qui seraient tombés, mais cela constitue une solution inacceptable et ne correspond pas à ce à quoi les bénéficiaires, acheteurs d'un bâtiment neuf, sont en droit de s'attendre. L'entrepreneur devra donc effectuer tous les travaux correctifs requis pour éliminer les vices et problèmes relativement au revêtement de la toiture.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CARREFOUR RENAISSANCE 3410, bénéficiaire, et 4032802 CANADA INC. (CONDOS CARREFOUR RENAISSANCE), entrepreneur, et ASSOCIATION PROVINCIALE DES CONSTRUCTEURS D'HABITATIONS DU QUÉBEC INC. (APCHQ), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois d'août 2009 et ils ont présenté des réclamations à l'administrateur au mois d'août 2010, notamment quant à des craquements à leur plancher de bois franc. L'administrateur n'a pas considéré qu'il y avait une malfaçon et n'a pas retenu la réclamation des bénéficiaires sur ce point. Or, à l'occasion d'une visite des lieux qui s'est déroulée dans le contexte de la demande d'arbitrage, il a été possible de constater la présence de craquements anormaux. L'administrateur a indiqué que ceux-ci étaient plus prononcés et que, s'ils avaient été tels lors de son inspection, il aurait conclu qu'ils devaient être qualifiés de malfaçon. Il n'est donc plus en accord avec sa conclusion initiale. Il y a donc lieu de conclure que les craquements du plancher de bois franc aux endroits indiqués résultent d'un vice de construction, qui a été dénoncé durant la période de protection prévue au Règlement sur la garantie des bâtiments résidentiels neufs et dans le délai prévu de une année. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de refaire tous les planchers de l'unité. Ce dernier devra plutôt enlever le plancher aux endroits désignés comportant des craquements importants, lesquels devront être refaits. À ce moment, il devra constater l'ampleur ainsi que la cause du problème et déterminer si celui-ci est généralisé ou non. S'il l'est, l'entrepreneur devra effectuer tous les travaux correctifs nécessaires.
CATALIN VORNICESCU et ANGELA STOLEAR, bénéficiaires, et 9179-5948 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En juin 2009, les bénéficiaires ont constaté une infiltration d'eau au sous-sol de leur immeuble. Ils ont procédé à leurs frais à des travaux correctifs. Au mois de mars suivant, ayant de nouveau constaté des problèmes de cette nature, ils ont dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Lorsqu'ils ont présenté une réclamation, l'administrateur a conclu à la présence d'un vice caché et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Malgré les travaux, le problème n'a pas été réglé et l'administrateur a conclu, à deux reprises, à l'insuffisance des travaux effectués. Il a donc ordonné à l'entrepreneur de procéder à la réfection complète du drain français afin de le rendre opérationnel en s'assurant que le branchement du bassin de captation soit plus bas que le drain de fondation. L'entrepreneur, en arbitrage, conteste cette décision pour deux motifs. D'une part, il prétend que le problème d'infiltration d'eau serait réglé et qu'il ne résulterait pas du mauvais fonctionnement du drain français. D'autre part, il soutient que la réfection complète du drain français constituerait une solution exagérée. Ces motifs ne peuvent être retenus. L'administrateur a clairement établi la présence d'un vice caché du fait, entre autres choses, que le drain est plus haut à l'avant qu'à l'arrière, et, sans douter de la bonne foi de l'entrepreneur, il ressort que celui-ci n'a pas accordé toute l'attention requise aux problèmes relatifs au système de drainage en n'y effectuant que des travaux correctifs superficiels, niant ainsi, du moins en apparence, sa responsabilité à l'égard de ce vice caché. Quant à l'ampleur des travaux, l'entrepreneur ne peut prétendre que le système ne doit être que fonctionnel. En effet, il a une obligation de résultat et doit donc livrer une construction qui réponde aux règles de l'art et qui permette d'assurer les fonctions qui lui sont destinées. Pour ce faire, l'administrateur a conclu qu'il y avait lieu de procéder à la réfection du drain français, et l'entrepreneur aura le choix des moyens pour exécuter ces travaux.
2433-2553 QUÉBEC INC., entrepreneur, et MELANIE CABRAL et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 10, 20, 116, 120, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la présence d'un seul ventilateur sur le toit de leur propriété et sur le nivellement de leur terrain arrière. Quant au premier point, ils se plaignent du fait que toutes les maisons avoisinantes ont deux ventilateurs de toit, contrairement à la leur. Or, le modèle installé peut ventiler un bâtiment de 1 000 à 1 200 pieds carrés, alors que la maison des bénéficiaires a une superficie de 835 pieds carrés. Il faut donc conclure que l'installation actuelle est conforme aux normes et qu'elle remplit adéquatement son rôle. Eu égard au terrain arrière, à la suite d'une infiltration au sous-sol et d'une réclamation antérieure, l'administrateur avait ordonné à l'entrepreneur d'installer des margelles avec drains français aux fenêtres du sous-sol, ce qui a été fait. Or, bien qu'il n'y ait pas eu d'infiltrations depuis, les eaux de surface sur le terrain arrière se dirigent vers les fondations et s'écoulent graduellement vers les côtés de la propriété. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une question de terrassement, laquelle est exclue de la protection du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il n'est toutefois pas question de terrassement mais de protection de l'habitation principale. L'écoulement des eaux vers la propriété risque de provoquer un affaissement près des fondations ainsi qu'un surplus d'eau dans le drain français, causant ainsi une pression et, potentiellement, des fissures aux fondations. Il y a donc lieu d'accueillir la réclamation sur ce point et d'ordonner à l'entrepreneur de procéder au nivellement du terrain arrière, de façon à éviter que l'écoulement des eaux de surface ne se dirige vers les fondations.
MÉLANIE AGOSTINI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MULTI-DESIGN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 21, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur portant sur 21 points, dont un problème à une grille de ventilation au plancher et la présence d'espacements entre les lattes de bois de leur plancher. En ce qui concerne la grille de ventilation, l'administrateur a constaté qu'elle n'était pas fixe, et il a requis de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux nécessaires pour régler le problème, sans toutefois lui dicter une méthode précise. Or, les bénéficiaires contestent la décision rendue, car ils voudraient imposer à l'entrepreneur la solution qui a été suggérée par leur propre entrepreneur. Cette contestation ne peut être retenue. L'entrepreneur a le libre choix des moyens à adopter pour exécuter des travaux, pour autant que ceux-ci soient effectués selon les règles de l'art et l'usage du marché. Quant au plancher des bénéficiaires, l'administrateur a rejeté la réclamation au motif que le problème était causé par le manque d'humidité dans l'unité de logement, lequel était directement relié à l'usage et à l'entretien faits par les bénéficiaires. Sa décision doit être maintenue. Les bénéficiaires n'ont pas démontré une faute de la part de l'entrepreneur. Ainsi, leur expert, qui a prétendu que la cause vraisemblable du problème était un taux d'humidité trop bas lors de l'installation, n'a pas écarté la possibilité d'une autre cause. Par ailleurs, l'omission de l'entrepreneur de fournir un guide ou des instructions aux bénéficiaires concernant les précautions à prendre pour préserver le plancher de la dégradation causée par un manque d'humidité ne constitue pas une faute de nature à engager sa responsabilité. La demande d'arbitrage doit donc aussi échouer quant à ce point.
KARINE FISET et un autre, bénéficiaires, et GROUPE AXXCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 27, 29, 38, 52, 107, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire portant notamment sur la présence d'ocre ferreuse dans le sol de sa propriété. Selon lui, il s'agissait d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment, et il reviendrait à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour que la situation soit réglée de façon définitive et de la manière qui avait été suggérée par son expert, soit par un rehaussement des fondations. Il fait valoir que les moyens proposés par l'administrateur sont nettement insuffisants. Les correctifs qui ont été suggérés par l'administrateur constituaient uniquement des moyens visant à atténuer la situation actuelle et ne représentaient pas une solution permanente et définitive, tandis que les solutions mises de l'avant par le bénéficiaire, soit le soulèvement de la maison ou le cuvelage des fondations pour les rendre imperméables, étaient durables. Il n'y a pas lieu de retenir l'argument de l'administrateur selon lequel les drains sont actuellement fonctionnels et qu'il n'est donc pas nécessaire de rechercher une solution définitive. En effet, lorsqu'un dommage est progressif, comme c'est le cas en présence d'un problème d'ocre ferreuse, des corrections permanentes doivent être appliquées dès son apparition et il ne faut pas attendre que la situation s'aggrave pour agir. En l'espèce, le fait pour l'entrepreneur de construire les fondations dans la nappe phréatique constituait un vice de conception, de construction et de réalisation. De plus, la contamination des drains par la bactérie de l'ocre ferreuse est une malfaçon du sol dont l'entrepreneur est responsable. Il faudra régler la situation de manière permanente, soit en rehaussant la résidence, soit en procédant à un cuvelage.
DAVID RICHER, bénéficiaire, et 9141-3873 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2010, l'administrateur a rendu une décision, réclamant que des correctifs soient effectués à la suite d'une réclamation du bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, portant sur neuf points. Dans ce contexte, il a ordonné à l'entrepreneur d'exécuter les travaux intérieurs dans les 45 jours suivant sa décision et les travaux extérieurs au plus tard le 31 mai 2010. Un an et demi après, la majorité des correctifs n'avaient pas encore été effectués. Lors de l'audience, le bénéficiaire a choisi de se désister quant à certains éléments et les parties se sont entendues relativement aux travaux qui seront effectués et aux délais dans lesquels ils devront être terminés, soit avant le 15 novembre 2011. Les parties ont également été en mesure de s'entendre sur la majorité des points soulevés par le bénéficiaire. Des tests devront être effectués avant de pouvoir régler certains des problèmes constatés, notamment en ce qui concerne l'infiltration d'eau et l'accumulation de glace résultant de l'absence de gouttières.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 4, bénéficiaire demandeur, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueilli.
M. le juge Morissette: Bien que le règlement ne contienne aucune clause privative applicable aux décisions arbitrales, une déférence est de mise à l'égard du processus de résolution des différends qu'il met en place. Ainsi, la norme de la décision raisonnable trouve application. En l'espèce, le mis en cause n'a pas procédé à une interprétation déraisonnable du contrat intervenu entre les parties ou du règlement, ses propos s'inscrivant plutôt dans le courant de la jurisprudence arbitrale rendue en application du plan de garantie. La réclamation des intimés était couverte par la garantie, et ce, indépendamment de la façon dont on caractériserait la situation en cause. Par ailleurs, bien que la solution retenue ne soit pas celle préférée par les intimés, il s'agissait de mesures correctives importantes ainsi que coûteuses. La conclusion portant sur ce point était motivée et les raisons données à son soutien étaient à la fois intelligibles et cohérentes. La diminution prévisible de la hauteur de plafond dans le sous-sol de l'immeuble n'était pas une malfaçon. Les intimés n'ont pas démontré que cette diminution constituait une violation du Code national du bâtiment 1995, du règlement de zonage de la Ville ou des règles de l'art. Les intimés pourront toutefois exercer un recours devant une cour de justice s'ils considèrent que la valeur de leur maison ou la jouissance qu'ils peuvent en tirer se trouvent diminuées par la situation. Finalement, même si la solution recommandée par leur expert serait plus durable que celle choisie, il demeure que le mis en cause n'avait pas à choisir la meilleure solution possible mais qu'il devait s'assurer que la solution retenue serait conforme au plan.
CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée appelante c. LISA RAE et un autre, requérants intimés, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause intimée, LE GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 13, 19, 112, et 121
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur 33 points, dont des craquements à leur plancher de bois. Ils font valoir que ce problème est présent dans toute leur résidence et qu'il est encore plus évident dans le couloir menant de la salle à manger aux chambres à coucher ainsi qu'autour de la garde-robe de la chambre secondaire. Selon l'entrepreneur, les craquements se situeraient à un niveau acceptable, compte tenu du mouvement normal des matériaux, et ils seraient reliés à un mauvais ajustement du taux d'humidité dans l'unité. L'administrateur, qui a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ce point, est d'avis que les craquements sont attribuables au comportement normal des matériaux. La réclamation des bénéficiaires portant sur cette question doit être accueillie. D'une part, rien n'appuie l'hypothèse d'un mauvais ajustement du taux d'humidité par les bénéficiaires, d'autant moins que cela aurait eu pour effet que les craquements auraient été généralisés, donc présents pour tous les planchers de bois franc de l'unité. D'autre part, on ne peut accepter que la situation soit attribuable au comportement normal des matériaux au cours de leur séchage, car les craquements aux deux endroits mentionnés sont excessifs et anormaux. De plus, s'ils résultaient du comportement normal du bois, les craquements ne seraient pas localisés. L'entrepreneur n'a pas fourni un résultat acceptable et il devra enlever et refaire le plancher de bois aux endroits qui posent problème de même qu'effectuer les autres travaux correctifs nécessaires.
RACHID AZZEGAGH et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CHOLETTE-HOUDE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en novembre 2009. Peu après la réception de l'immeuble, ils ont constaté des problèmes à la porte-fenêtre qui donnait sur l'arrière de leur résidence, celle-ci demeurant bloquée. L'entrepreneur a effectué des travaux pour réparer la porte, ignorant toutefois la réelle nature du problème. Les bénéficiaires ont découvert plus tard une déflexion du plafond vis-à-vis de la ferme de toit maîtresse, qui reposait sur le linteau au-dessus de la porte-fenêtre. L'entrepreneur a alors constaté que des blocages auraient dû être installés sous les jambages de la porte-fenêtre puisque la ferme maîtresse lui imposait des charges importantes, la comprimant et l'empêchant d'ouvrir normalement. Il a donc entrepris de corriger son erreur et a installé des blocs de transfert de charge. Or, les bénéficiaires ne sont pas satisfaits des travaux effectués puisqu'il resterait une déflexion au plafond. Ils prétendent qu'il aurait dû y avoir un redressement de la structure à la suite de l'affaissement. L'administrateur a conclu que les travaux effectués étaient acceptables et qu'ils étaient conformes aux règles de l'art. Cette décision doit être maintenue. L'entrepreneur qui doit apporter des corrections peut choisir le moyen par lequel il procédera, pourvu que les réparations effectuées ne contreviennent pas aux normes ou aux règles de l'art et qu'il livre à son client un immeuble ne comportant pas de vices cachés ou de malfaçons. En l'espèce, les travaux réalisés par l'entrepreneur sont conformes aux règles de l'art. La plainte des bénéficiaires porte sur un problème de nature esthétique, et ces derniers n'ont pas démontré qu'une personne raisonnable aurait pu constater une anomalie dans le travail de l'entrepreneur. Le plafond ne présente donc aucune déformation perceptible et il serait excessif et inéquitable d'exiger de l'entrepreneur des corrections additionnelles.
CAROLE TREMBLAY et un autre, bénéficiaires, et MAISON LAPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Au mois d'août 2009, les bénéficiaires ont acheté un immeuble construit en 2006. Des travaux avaient été effectués par l'entrepreneur plus tôt la même année afin de réparer des fissures. Peu après qu'ils eurent pris possession de leur nouvelle résidence, les bénéficiaires ont constaté que de nouvelles fissures étaient apparues, que la porte d'entrée en façade ne fermait plus, que les coins de métal décollaient du gypse, que le balcon avant s'enfonçait et, finalement, qu'il y avait une fissure en forme de «Y» sur la dalle de béton du sous-sol mesurant cinq millimètres de largeur par trois mètres de longueur. Ils ont présenté une réclamation écrite à l'administrateur, qui a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs recommandés par l'expert dans un délai de 60 jours. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision et il invoque trois motifs à l'appui de sa contestation. Premièrement, il fait valoir qu'il n'est pas responsable de la qualité des sols, les propriétaires initiaux ayant choisi le terrain sur lequel ils souhaitaient construire leur résidence. Il devait démontrer qu'il avait vérifié la qualité du sol afin d'en découvrir les vices apparents ou cachés et qu'il en avait informé ses clients. En l'espèce, il a mal évalué la consistance du sol lorsqu'il a fait les calculs en vue de modifier les fondations et il doit en être tenu responsable. Deuxièmement, il soutient que les mouvements constatés auraient été provoqués par la construction des résidences avoisinantes. Or, la preuve apportée au soutien de cet argument est insuffisante. Finalement, il fait valoir que les désordres observés ne justifient pas la décision d'ordonner le pieutage. L'administrateur avait toutefois raison de considérer que l'affaissement constituait un vice important et sérieux nuisant à la solidité et à l'utilité du bâtiment, d'autant plus que les bénéficiaires ont indiqué que les problèmes constatés avaient pris de l'ampleur depuis la visite des experts en juin 2010. Le préjudice subi met en péril la solidité de l'immeuble et les bénéficiaires sont en droit d'exiger que des travaux soient effectués.
MÉLANIE GAGNON et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION BERNARD LAROCHELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'avril 2001. En janvier 2004, ils ont dénoncé à l'entrepreneur l'apparition de fissures dans le solage de l'immeuble et ont avisé l'administrateur dans les mois suivants. Ils ont ensuite présenté une réclamation auprès de ce dernier, qui a refusé d'intervenir dans une décision rendue en septembre 2006. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, et leur réclamation a alors été accueillie en partie. En effet, l'arbitre a déclaré que les dalles sur le sol du garage et au sous-sol devraient être réparées et que les infiltrations d'eau à travers les murs de fondation devraient être corrigées. Or, les bénéficiaires, estimant que l'arbitre aurait dû déclarer que les fondations devaient être remplacées entièrement étant donné la présence de pyrite et de pyrrhotite dans les granulats utilisés pour la préparation du béton, demandent la révision judiciaire du jugement rendu. L'administrateur fait valoir qu'il est d'accord avec la sentence qui a été rendue. En l'espèce, la Cour supérieure ne peut pas substituer ses conclusions à celles de l'arbitre, qui a jugé qu'il n'y avait pas de vice caché relié à la pyrite ou à la pyrrhotite dans le béton ayant servi à couler les fondations de la maison des bénéficiaires. L'arbitre a une compétence exclusive quant à certains éléments relevant de son domaine d'expertise. Par ailleurs, les bénéficiaires n'ont pas remis en cause la détermination de celui-ci selon laquelle il y avait absence de menace à leur propriété, et il n'est pas possible d'écarter la conclusion de l'arbitre quant à l'absence de vice caché, cette conclusion étant fondée sur son interprétation de la preuve.
ALAIN BERGERON et une autre, requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. et un autre, intimés, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2011-07-11), 200-09-007428-110, 2011 QCCA 1311, SOQUIJ AZ-50768375, 2011EXP-2276
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Au mois d'avril 2009, lors d'une période de dégel, les bénéficiaires ont constaté une accumulation d'eau sous le plancher de leur sous-sol, et ce, malgré des correctifs qui avaient déjà été apportés par l'entrepreneur. L'administrateur a ordonné à ce dernier de reprendre les travaux correctifs afin de régler le problème d'infiltration d'eau au sous-sol. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision. Il fait valoir qu'il a exécuté les travaux suivant les recommandations de l'administrateur et de l'expert choisi par les parties. Toutefois, les réparations effectuées n'ont pas corrigé la malfaçon existante et, le problème étant couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, il doit être réparé.
ÉRIC TRÉPANIER, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception d'un immeuble de 16 unités de copropriété en juin 2005. En 2007, en 2008 et en 2009, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs pour régler des problèmes touchant plusieurs plateformes de fibre de verre des balcons extérieurs du bâtiment. Les réparations n'ayant pas réglé le problème par le passé, le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour faire changer les plateformes de l'ensemble des balcons et ainsi mettre fin au problème. En l'espèce, il y a lieu de privilégier le remplacement complet des plateformes qui sont fissurées ou endommagées puisqu'elles semblent comporter un vice de fabrication ou d'installation. Par ailleurs, l'entrepreneur ne peut reprocher au bénéficiaire de lui avoir empêché l'accès à l'immeuble pour procéder à des réparations, car il n'était plus question de réparation mais bien de remplacement. En outre, il ne peut le blâmer de ne pas avoir proprement entretenu les balcons, étant donné qu'il a lui-même admis que les réparations effectuées au fil des années n'avaient pas été adéquates. Par conséquent, le bénéficiaire aura droit au remboursement de 75 % de ses frais d'expertise, l'information qui a été fournie ayant été essentielle à la compréhension de la situation et au choix d'une solution appropriée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES CIMES DU MONT-TREMBLANT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION DUBÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.(QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 19, 20, 27, 29, 35, 78, 111, 116, 120, 124, et 9999
Requête en homologation d'une sentence arbitrale accueillie (C.S., 2011-04-28), 700-17-007927-113
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble construit par l'entrepreneur. Au printemps 2004, celui-ci a effectué des travaux de paysagement qui ont eu pour effet de créer une pente descendant vers le mur de soutènement, plutôt qu'en sens inverse. Pendant la même période, le président du bénéficiaire a observé l'apparition de fissures au mur de soutènement. Une réclamation a été faite auprès de l'administrateur, qui, concluant qu'il s'agissait d'un vice caché, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour assurer la solidité et la stabilité structurales du mur ainsi que de la structure d'acier supportant les terrasses. L'entrepreneur a effectué des travaux. Néanmoins, les escaliers menant aux balcons des unités ont commencé à bouger et des travaux additionnels n'ont pas réglé ce problème. Au printemps 2009, il y a eu une aggravation de la situation relativement à l'apparition de fissures. Le bénéficiaire demande maintenant la réfection du mur plutôt que sa réparation. Selon lui, cela est nécessaire pour préserver le bâtiment et conserver sa valeur. Il soutient aussi que des travaux de remise en état des lieux devraient être effectués, car les aménagements paysagers seront sérieusement touchés par les travaux correctifs. L'entrepreneur suggère plutôt de procéder à la réparation du mur, position qui est partagée par l'administrateur. En ce qui concerne la solidité et la stabilité du mur, les deux solutions proposées s'équivalent. Cela est également vrai pour la jouissance des lieux à la suite des travaux. Toutefois, au point de vue de l'esthétique, retenir la solution de l'entrepreneur signifierait un maintien de l'inclinaison de mur et une visibilité des fissures. Ce facteur n'est cependant pas déterminant à lui seul. Le niveau de difficulté technique plus élevé relié à l'implantation de la solution du bénéficiaire est toutefois déterminant et il fonde à retenir la solution suggérée par l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4767 À 4827 8e AVENUE ET 3189 RUE CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a eu gain de cause en arbitrage par le passé, de sorte qu'il a été ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux. Elle demande maintenant le paiement de certaines sommes d'argent, dont celles liées à de menues dépenses. Elle réclame les frais et honoraires d'un serrurier qui a recodé deux serrures et une clé, puisqu'elle a changé les serrures pour des raisons de sécurité à la suite des travaux. Elle demande aussi le paiement des frais reliés à la manipulation de sa porte moustiquaire, qui, pour rester couverte par une garantie, ne pouvait être manipulée que par des techniciens du vendeur-installateur de cette porte. Elle désire en outre se faire rembourser le coût de certains composants et de l'installation de son système d'alarme, qui a été rendu inopérant pendant les travaux en raison d'une infiltration de poussière de gypse dans le boîtier. Finalement, il est question d'une facture d'Hydro-Québec pour une période durant laquelle la bénéficiaire n'occupait pas son logement, donc pour des dépenses d'électricité de l'entrepreneur. Il y a lieu d'accueillir la réclamation de la bénéficiaire quant à ces éléments, tout en soustrayant la redevance mensuelle d'abonnement d'Hydro-Québec, qui aurait été payable indépendamment de la présence de la bénéficiaire dans son logement. Ces dépenses constituent des dommages subis par cette dernière en raison de l'exécution de travaux correctifs, et elles sont reliées à l'exécution de la garantie. Elle y a donc droit.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RUE ASSELIN et autres, bénéficiaires demandeurs, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 13, 14, 19, 29, 30, 34, 35, 38, 39, 67, 106, 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé un problème d'insonorisation de murs et de plafonds. Dans une première décision, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis pour régler le problème constaté, ce que ce dernier n'a pas contesté. Lorsque le bénéficiaire a allégué que certains travaux restaient à exécuter tandis que d'autres étaient insatisfaisants, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'appliquer une méthode corrective précise à des murs qui avaient déjà fait l'objet de correctifs et à d'autres murs, situés de part et d'autre de l'escalier intérieur commun. L'entrepreneur conteste cette dernière décision, mais elle doit être maintenue. En effet, l'entrepreneur n'a pas démontré, comme il devait le faire, que les travaux qu'il a effectués auraient rendu le niveau d'insonorisation conforme aux exigences du Code du bâtiment 1995. Par ailleurs, il ne pouvait reprocher à l'administrateur de ne pas lui avoir donné les détails des travaux correctifs à effectuer dans le contexte de la première décision rendue. L'administrateur a préféré laisser le choix des moyens d'exécution à l'entrepreneur, qui devait en principe avoir une meilleure connaissance de l'immeuble qu'il avait construit et qui, dans l'exécution des correctifs, devait faire le nécessaire pour atteindre un résultat précis. De plus, l'entrepreneur ne peut prétendre qu'il y aurait eu approbation de ses plans par l'administrateur et que cela l'aurait libéré de son obligation de livrer un immeuble conforme au code.
LES ENTREPRISES CHAPAM LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CONDO «SO» PHASE 2, le bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 35, et 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
Au mois d'avril 2008, la bénéficiaire a présenté une réclamation à l'administrateur en raison d'un problème de dénivellement aux planchers de sa résidence. L'administrateur a reconnu le sérieux de la situation et, en août 2009, il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux nécessaires pour remédier à la situation. Celui-ci a demandé l'arbitrage de la décision rendue, étant d'avis qu'aucun correctif ne pouvait être apporté et que la seule solution était de démolir tout le troisième étage de l'immeuble ainsi que le toit. L'entrepreneur n'ayant pas remédié à la situation, il revenait donc à l'administrateur de s'en occuper. En juin 2010, ce dernier a présenté une proposition à la bénéficiaire quant aux travaux correctifs qui seraient exécutés. Or, la bénéficiaire, insatisfaite des mesures suggérées, a présenté une demande d'arbitrage afin que les travaux soient exécutés correctement et non de façon partielle ou inadéquate tel que le projetait l'administrateur. Bien que la bénéficiaire ait tardé à présenter son recours, cela ne peut pas être retenu contre elle. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'une demande d'arbitrage doit être présentée dans les 30 jours suivant la décision attaquée mais, compte tenu des circonstances particulières du dossier, il n'y a pas lieu de rejeter la demande pour ce motif. Quant à l'étendue des travaux à exécuter, la bénéficiaire était fondée à contester la solution proposée par l'administrateur, puisque la décision rendue en août 2009, rédigée de manière imprécise, avait créé chez elle certaines attentes. Toutefois, il faut retenir que la solution proposée est raisonnable dans la mesure où elle permettra d'obtenir un résultat qui limitera les dénivellations à l'intérieur des règles de tolérance contenues dans le guide de performance de l'APCHQ. L'administrateur pourra procéder comme il le souhaite, mais il devra assurer un contrôle serré du résultat attendu durant la réalisation des travaux.
SYLVIE SIMPSON, bénéficiaire, et CONSTRUCTION BRUMARG INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 33, 34, 35, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur résidence en 2008, ont présenté à l'administrateur une réclamation portant sur plusieurs points, dont un problème au fil chauffant de l'entrée d'eau principale de leur maison, lequel n'avait pas été installé selon les normes du manufacturier. L'administrateur a conclu que l'entrée d'eau était déjà protégée contre le gel par un isolant rigide et que le fil chauffant, qui semblait défectueux, n'était pas nécessaire. Il a décidé que l'entrepreneur devrait créditer aux bénéficiaires le coût du matériel et de sa pose. Les bénéficiaires sont toutefois inquiets et ils voudraient qu'une décision vienne confirmer la défectuosité du fil pour que l'entrepreneur puisse être tenu responsable en cas de gel de l'entrée d'eau. En l'espèce, il est évident que le fil, tel qu'il est installé, est inutile et que son fonctionnement pourrait même causer un problème d'électricité et d'incendie. Il constitue une malfaçon couverte par le contrat de garantie dont on devrait s'occuper. Il faut cependant tenir compte du fait qu'il a été installé à la demande des bénéficiaires alors que son inclusion n'avait pas été prévue aux plans initiaux et que son remplacement occasionnerait des coûts importants, évalués à 100 000 $ par les bénéficiaires, puisqu'il faudrait procéder à une excavation en dessous des fondations de l'immeuble pour y avoir accès. Opter pour une telle solution serait inéquitable. Il faut donc conclure que l'administrateur a eu raison d'exiger de l'entrepreneur qu'il crédite aux bénéficiaires le coût du fil et de son installation plutôt que d'imposer son remplacement.
BENOÎT GAGNON et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NORMAND GUIMONT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 109 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au mois d'août 2006, les bénéficiaires ont acheté un terrain afin d'y faire construire une résidence. Le contrat de vente prévoyait que le vendeur n'était pas responsable de tout mouvement éventuel d'un immeuble qui serait construit sur le terrain, dont la composition pouvait occasionner des problèmes. Les bénéficiaires ont alors donné mandat à l'entrepreneur de construire leur résidence, quoiqu'ils se soient réservé une partie des travaux. Un peu plus de deux ans après la réception de l'immeuble, ils ont dénoncé un problème d'affaissement de leur maison et ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a rejeté la demande, ayant conclu que les bénéficiaires auraient dû informer l'entrepreneur du problème de composition touchant le sol et que, puisqu'ils ne l'avaient pas fait, on ne pouvait adresser de reproches à l'entrepreneur. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, le contrat intervenu entre les bénéficiaires et l'entrepreneur, même s'il ne vise pas la construction de tout l'immeuble, est couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires n'ont pas manqué à un devoir d'information envers l'entrepreneur, car celui-ci connaissait très bien l'état du sol où allait être construit l'immeuble et il a même recommandé certains travaux particuliers pour éviter des problèmes. Par ailleurs, s'il avait voulu obtenir des informations quant au terrain, il aurait pu le faire. Finalement, les bénéficiaires ne se sont pas injustement enrichis à la suite de travaux. Au moment de la construction, ils n'ont rien imposé à l'entrepreneur et ils ne l'ont pas limité, que ce soit sur le plan de l'exécution ou sur celui des matériaux.
MARIE-CLAUDE MORIN et un autre, bénéficiaires, et GESTION MARSSY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 6, 7, 10, 12, 109, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, après avoir pris possession de leur résidence, ont constaté une inclinaison de leur réservoir de propane, qui est placé sur une dalle de béton, en raison d'un affaissement du sol ainsi que l'apparition d'ornières et de trous aux abords du solage entraînant et déplaçant le revêtement de gazon. Un expert a creusé une tranchée d'exploration le long de certaines façades du bâtiment et il y a trouvé de grosses pierres dont le diamètre excède ce qui est permis en vertu du Code national du bâtiment 1995 et qui sont trop près du solage ou qui s'y appuient. Ce remblai n'est pas conforme aux règles et, bien que l'entrepreneur ait allégué qu'il y aurait eu fabrication de preuve et qu'aucune erreur n'aurait été commise, il n'est pas possible d'accepter ses arguments. Le problème de remblai touche le périmètre complet de la maison. Il s'agit d'un vice de sol et l'entrepreneur devra corriger la situation. Ainsi, le remblayage devra être remplacé par un matériau conforme au code et une attention particulière devra être apportée à l'endroit où est placé le réservoir à gaz. Par ailleurs, en raison du manque d'indépendance entre l'entrepreneur et l'administrateur et des relations tendues entre les parties, il y a lieu de nommer un professionnel indépendant qui procédera à la supervision des travaux, à la demande des bénéficiaires.
GASTON LEFRANÇOIS et une autre, bénéficiaires, et 9125-3575 QUÉBEC INC. (GESTION IMMOBILIA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 8, 10, 12, 17, 18, 22, 38, 42, 116, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires sont propriétaires d'un immeuble construit par l'entrepreneur, qui a fait faillite. Le niveau d'eau dans le sol atteint les semelles de la fondation, de sorte que les drains de fondation fonctionnent constamment pour évacuer l'eau. Cela a provoqué l'apparition d'ocre ferreuse et, même si les bénéficiaires et l'administrateur s'entendaient sur la nécessité de corriger la situation, ils n'étaient pas en accord quant à la méthode corrective à utiliser. Ils ont éventuellement convenu que l'administrateur procéderait à sa manière et que, dans l'éventualité où ses démarches se révélaient un échec, il effectuerait un cuvelage de l'immeuble, ce qui était la solution pour laquelle les bénéficiaires avaient opté. Les bénéficiaires considèrent que les travaux effectués n'ont pas réglé la situation et ils réclament maintenant le cuvelage de leur résidence. L'administrateur fait valoir que les résultats recherchés n'ont pas été atteints parce que la municipalité n'aurait pas procédé au nettoyage des fossés, ce qu'auraient dû demander les citoyens. Ainsi, le succès de l'opération suppose que les bénéficiaires et la municipalité coopèrent. Or, les conditions de l'entente étaient claires. L'administrateur devait réussir et, en cas d'échec, il devait procéder à un cuvelage. Il devra se conformer aux conditions de l'entente qu'il a lui-même négociée.
JOSÉE CHAMPAGNE et un autre, bénéficiaires demandeurs, c. AURÈLE LAUZON (en faillite), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une résidence dont la charpente était en bois d'oeuvre et pouvait être vue de l'intérieur de l'immeuble, une conception communément appelée «à poutres et poteaux». Peu après la réception du bâtiment, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, ayant constaté la présence de problèmes associés à l'assèchement du bois utilisé pour la construction. Ainsi, il était question d'infiltrations d'air, d'eau, d'insectes et de rongeurs ainsi que de l'apparition de fissures et de torsions aux poutres ainsi qu'aux poteaux. L'administrateur, qui a conclu que le problème constaté relevait plus de l'esthétique que de la malfaçon, n'a pas retenu plusieurs éléments de la réclamation. Une visite des lieux a permis de constater l'ampleur des problèmes causés par l'assèchement du bois, soit des retraits, des torsions, des gerces et des fissures aux poutres ainsi qu'aux poteaux. Le bois composant le squelette de l'immeuble présentait en effet un taux d'humidité trop élevé par rapport à la norme et il a séché trop rapidement après sa pose. Les conséquences se sont révélées progressivement et elles continueront à le faire, touchant divers éléments en conséquence. L'entrepreneur s'étant engagé à respecter les normes fixées au Code national du bâtiment 1995 à l'égard de tous les travaux, il a manqué à son engagement lorsqu'il a utilisé un bois trop humide selon ses dispositions. Il faut conclure qu'il y a eu un manquement aux règles de l'art de même qu'un manquement au code, ce qui s'est traduit par une malfaçon non apparente, se manifestant rapidement au cours de l'année qui a suivi la livraison. Cette malfaçon ne peut être qualifiée de simplement esthétique, car elle a entraîné des effets négatifs. Le problème devra être corrigé, la seule solution envisageable en l'espèce étant le remplacement des poutres et des poteaux.
MONIQUE MEUNIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et COOPÉRATIVE DE TRAVAILLEURS LES HABITATIONS APEX, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 124, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2004. Au mois d'avril 2009, ils ont dénoncé un problème quant à la présence d'ocre ferreuse et au niveau de la nappe phréatique. L'administrateur a accueilli la réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs, soit d'installer un puisard en béton étanche muni d'une pompe submersible au milieu du sous-sol. Les bénéficiaires ne sont pas d'accord avec la nature de ces travaux et ils voudraient plutôt que l'entrepreneur procède à un cuvelage. Cette demande ne peut pas être accueillie. Le niveau de la nappe phréatique n'atteint pas celui de la dalle de béton du sous-sol et, mis à part un incident, en février 2009, relié à un refoulement d'égout, il n'y a eu aucune infiltration d'eau au sous-sol et aucun problème de taux d'humidité excessif. Similairement, les bénéficiaires n'ont pas démontré un colmatage total ou partiel de leur drain français. La présente réclamation repose non pas sur des faits clairement établis, mais plutôt sur des hypothèses et des craintes. Le cuvelage réclamé par les bénéficiaires est une solution excessive et incommode pour résoudre un problème qui n'est pas si grave. Par conséquent, leur demande à cet égard est rejetée et il faudra plutôt se conformer aux travaux correctifs établis par l'administrateur.
ISABELLE PERREAULT et un autre, bénéficiaires, et 9034-5877 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION CLÉMENT ARÈS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, 22, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Dès la réception de sa résidence, le bénéficiaire a entrepris diverses démarches afin de dénoncer des problèmes d'infiltration d'eau en provenance de la toiture de l'immeuble. Huit interventions ont eu lieu, mais le problème persiste, de sorte que le bénéficiaire demande notamment que la toiture soit entièrement refaite. L'administrateur, qui était d'accord quant à la nécessité de régler la situation, a considéré qu'une réfection complète n'était pas nécessaire et que la pose des pastilles de ciment-plastique aux endroits appropriés était suffisante. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, les infiltrations d'eau ne découlent pas d'un vice structural à la toiture, mais plutôt du fait que les bardeaux n'ont pas été installés ou réparés conformément aux codes qui régissent leur pose. L'entrepreneur doit corriger ces défauts; cependant, une réfection complète ne serait pas appropriée. Il faut plutôt déterminer quels sont bardeaux qui rendent la toiture impropre à l'usage auquel elle est destinée et apporter les corrections nécessaires, conformément aux codes qui en régissent la pose et aux recommandations du fabricant. Cela devra être fait tant pour colmater les fissures présentes que pour assurer la résistance des bardeaux aux conditions météorologiques du milieu.
JEAN L'ALLIER, bénéficiaire, et LES PLACEMENTS FALICA INC., entrepreneur, et APCHQ INC. (GBRN), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire accueillie en partie (C.S., 2012-08-31), 235-05-000011-107, 2012 QCCS 4227, SOQUIJ AZ-50892710, 2012EXP-3356, J.E. 2012-1795
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En novembre 2009, l'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire et a ordonné à l'entrepreneur de procéder à des travaux correctifs en vue d'éliminer la présence d'égratignures sur la surface de son plancher de bois franc. L'entrepreneur, afin d'obtenir ce résultat, a procédé à un sablage en profondeur, pour ensuite appliquer une nouvelle teinture et du vernis sur le bois. Le bénéficiaire est insatisfait des résultats obtenus. Il fait valoir que le plancher qu'il avait vu dans la maison modèle et celui qu'il a initialement reçu dans sa maison, composé de lattes prévernies en usine, comportait entre celles-ci un profil en «V», symbolique pour ce genre de lattes, qui aurait disparu avec le sablage. Il invoque également la présence de petites bulles d'air et de poussière dans les finis appliqués sur place. Le bénéficiaire demande le remplacement des planchers des deux niveaux de sa résidence. D'une part, la présence de bulles d'air et de poussière n'est ni généralisée ni visible à moins de savoir où regarder. D'autre part, les travaux effectués, bien qu'ils aient fait disparaître le profilage des lattes, étaient acceptables et conformes aux règles de l'art, et ils ont donné au plancher l'apparence d'un bois brut au lieu de celle d'un parquet préverni, bonifiant ainsi la valeur de la maison du bénéficiaire. L'insatisfaction de ce dernier n'est pas la conséquence d'une faute de l'entrepreneur mais plutôt d'un manque de communication, puisqu'il a accepté que les travaux se fassent et qu'un ponçage et un sablage soient effectués. La réclamation du bénéficiaire doit être rejetée.
JEAN-FRANÇOIS PAQUIN, bénéficiaire, et TRINITÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a accueilli une réclamation des bénéficiaires relativement à leurs planchers de bois franc. Il a également accueilli une réclamation semblable formulée par leur voisin. L'entrepreneur a apporté des travaux correctifs dans l'immeuble du voisin des bénéficiaires et ceux-ci ne désirent pas que les mêmes travaux soient effectués chez eux. En effet, ils ont remarqué que l'apparence du plancher de leur voisin n'était plus la même et que le fini d'un parquet préverni, plus particulièrement les joints en «V», avait changé. Ils demandent donc que l'entrepreneur, au lieu de procéder à un sablage de leur plancher, soit tenu de remplacer celui-ci au complet. Cette demande doit être rejetée. L'entrepreneur à qui l'on ordonne de faire des travaux correctifs a le libre choix de déterminer ce qui lui permettra d'atteindre un certain résultat. Si, une fois les travaux terminés, les bénéficiaires ne sont pas satisfaits, ceux-ci pourront présenter une réclamation à l'administrateur ou devant les tribunaux civils.
VÉRONIQUE MARLEAU et un autre, bénéficiaires, et TRINITÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, qui demeurent dans un condominium, ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, portant notamment sur l'absence d'un échangeur d'air dans leur unité d'habitation et sur des problèmes de chauffage. Sur la question de l'échangeur d'air, l'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un élément appartenant aux parties communes de l'immeuble et qu'il revenait au syndicat des copropriétaires de faire une demande sur ce point. Cette opinion de l'administrateur est toutefois erronée. Les échangeurs d'air, les appareils d'air conditionné et les chauffe-eau qui se trouvent dans les limites d'une unité appartiennent uniquement à son propriétaire et ils doivent être traités comme une partie privative. Les bénéficiaires pouvaient donc personnellement présenter une demande. La bénéficiaire a démontré qu'elle avait payé un supplément pour qu'un échangeur d'air soit installé dans son condominium, ce qui était nécessaire en raison de l'état de santé de son conjoint. L'entrepreneur devra fournir et installer un échangeur d'air, selon les règles de l'art, dans un délai de 45 jours. Eu égard au chauffage, l'entrepreneur n'a pas suivi le plan du condominium, qui indiquait la présence de 2 unités dans la pièce la plus grande, pour un total de 2 000 watts. Il a plutôt installé une seule unité de 2 000 watts, ce qui pose problème quant à la répartition du chauffage dans la pièce. Par ailleurs, les bénéficiaires ont dû utiliser un foyer électrique d'appoint, qu'ils ont acheté pour obtenir une puissance de chauffage se rapprochant des normes reconnues, soit 3 456 watts, compte tenu de la superficie de la pièce. L'entrepreneur devra installer les unités de chauffage appropriées, selon les règles de l'art, dans un délai de 30 jours.
HÉLÈNE LAPOINTE et un autre, bénéficiaires, et A À Z CONSTRUCTION-RÉNOVATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage de deux décisions rendues par l'administrateur. Parmi les points soulevés, il est notamment question de la pose de crépi et d'une différence de hauteur des marches du hall d'entrée du rez-de-chaussée de l'immeuble. L'administrateur a conclu que la pose de crépi n'était pas obligatoire et il ne l'a pas imposée à l'entrepreneur. Selon les bénéficiaires, elle est nécessaire pour hydrofuger les murs extérieurs. Toutefois, les principaux critères pour choisir de poser un crépi sur les murs extérieurs de fondations sont de nature davantage esthétique qu'hydrofuge. Par ailleurs, l'entrepreneur ne s'est jamais engagé par contrat à poser un crépi. Cette réclamation est donc rejetée. Quant aux marches situées dans le hall d'entrée, la première du bas est d'environ 7,5 centimètres moins profonde que les 2 autres. L'administrateur a considéré que, après une utilisation à maintes reprises, cela ne représentait pas un danger. Toutefois, bien que l'ascension des marches ne semble pas poser un danger, la descente est plus propice aux accidents. La surface de la première marche devra être modifiée pour qu'elle soit identique en surface avec les autres marches du même palier.
SYNDICAT DU 1902 FRONTENAC, bénéficiaire, et 9175-6924 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 18 juillet 2005. Le 12 mars 2008, il a dénoncé par écrit à l'entrepreneur un problème de craquements constaté à son plancher de bois. L'administrateur, qui a reçu une demande de réclamation le mois suivant, a conclu que les bruits de craquements produits par les planchers de bois de l'immeuble ne touchaient que certaines sections du plancher et que, par ailleurs, on ne ressentait pas de vibrations exagérées. Il a donc décidé que la situation constatée ne remplissait pas tous les critères du vice caché puisqu'elle n'avait pas le potentiel de rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné. Or, l'administrateur a commis une erreur. Le bénéficiaire a témoigné que les bruits de craquements s'étaient manifestés seulement progressivement, avec le temps, et qu'ils n'étaient pas perceptibles ou l'étaient beaucoup moins au moment de la réception de l'immeuble. L'utilisation normale, les attentes raisonnables du bénéficiaire et la valeur de sa propriété sont tous compromis par le caractère anormal de ces bruits. Le plancher devra être réparé, mais uniquement aux endroits où sont constatées des violations des normes en ce qui concerne la distance entre les clous posés. Cela devrait pouvoir être exécuté sans difficulté tout en éliminant le problème. Par ailleurs, dans la mesure du possible, les travaux correctifs devront tenir compte des matériaux d'origine et s'agencer à ceux-ci pour réduire toute différence de matériaux, de teinture et de vernis sur les lattes de bois en cause.
9114-9880 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RICHARD KIM, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Requêtes pour permission d'appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli en partie une requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Requête de l'entrepreneur accueillie.
Les intimés ont fait construire une maison, mais l'entrepreneur a mis les fondations à un niveau inférieur à la nappe phréatique. Un litige quant aux méthodes de correction est né entre la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. et les acheteurs, et il a été soumis à un arbitre. Après avoir entendu les experts des parties, celui-ci a retenu la méthode de la Garantie. En révision judiciaire, la Cour supérieure a conclu que la décision de l'arbitre était déraisonnable et que la solution de l'expert des acheteurs devait être retenue. Or, la décision de l'arbitre ne semble pas déraisonnable. La permission d'appel sollicitée par l'entrepreneur est accueillie, mais non celle de la Garantie.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., requérante, c. LISA RAE et autres, intimés
Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 11 septembre 2007. Elle prétend que le revêtement extérieur en bardeaux de fibrociment n'a pas été installé selon les règles de l'art. En effet, il serait lâche et ondulé, et les clous et embouts ne seraient pas peints. L'administrateur a rejeté sa réclamation, jugeant que l'installation avait été faite correctement. Les bardeaux dont il est question sont couverts d'une couche de peinture qui assure leur étanchéité. Ainsi, dans le but de maintenir la garantie du fabricant et l'étanchéité des produits, tout endroit non couvert de peinture doit être recouvert. Par exemple, lors de l'installation, les embouts de bardeaux coupés doivent être repeints et les ouvertures causées par des clous doivent être noyées. L'entrepreneur devait respecter ces règles lors de l'installation, mais il ne l'a pas fait. Il a donc omis de respecter les règles de l'art et, bien que cela n'ait pas causé de dommages immédiats à la bénéficiaire, certains sont tout de même raisonnablement prévisibles. L'entrepreneur devra corriger les manquements dénoncés en suivant les directives du fabricant.
LISETTE LACROIX, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS (GMB), administrateur du plan de garantie, et KA CONSTRUCTION, entrepreneur
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
THÉRÈSE LIBOIRON et un autre, bénéficiaires, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres choses, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
JEAN-LUC CRÉPEAU, bénéficiaire, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont chacun fait une réclamation auprès de l'administrateur en raison de problèmes à leurs planchers. Entre autres choses, il est question de craquements et de déformation. Selon un architecte engagé par les bénéficiaires à titre d'expert, la situation ne va que s'aggraver car, notamment, des agrafes trop longues ont été utilisées lors de la pose du plancher et le contreplaqué manque d'épaisseur, ce qui le rend non conforme au Code national du bâtiment 1995. L'architecte soutient d'ailleurs qu'il est nécessaire de remplacer et de refaire les planchers selon les règles de l'art et le code. L'entrepreneur devra corriger la situation, de la manière recommandée par l'expert. Le problème constaté par les bénéficiaires constitue une malfaçon et un vice caché. En effet, non seulement on peut constater un défaut de qualité dû à l'épaisseur du contreplaqué, à la longueur et à l'utilisation des agrafes ainsi qu'à l'humidité du béton, mais il y a également diminution de la valeur du bâtiment dans l'éventualité d'une revente. Par ailleurs, les déformations des planches sont très visibles.
SYLVIE COLLIN, bénéficiaire, c. LES HABITATIONS G.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 30, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage du bénéficiaire porte sur 34 des 76 points couverts par la décision de l'administrateur, dont un concernant le blocage par le gel des volets de la trappe d'évacuation d'air du garage. L'administrateur avait reconnu l'existence de ce problème et avait exigé de l'entrepreneur qu'il prenne les mesures nécessaires pour y remédier. Ce dernier a suggéré deux scénarios pour corriger la situation. Le premier consistait en la pose ou l'installation d'un élément chauffant, et le second, en des travaux d'isolation additionnelle dans le conduit. Le bénéficiaire et l'entrepreneur n'ayant pas pu s'entendre sur qui serait responsable des frais de chauffage de l'élément chauffant, l'entrepreneur a décidé de procéder au moyen d'une isolation supplémentaire. Cette solution n'a toutefois pas eu les effets escomptés et des problèmes de gel ont été constatés de nouveau. L'entrepreneur, à la suite de la décision de l'administrateur, pouvait choisir la méthode de correction à suivre. Toutefois, même avec cette discrétion, il était tenu à une obligation de résultat et devait donc, par son intervention, mettre fin au problème de gel. Dans la mesure où les travaux effectués ou la méthode de correction choisie ne satisfont pas le bénéficiaire, celui-ci doit en aviser l'administrateur, qui devra de nouveau rendre une décision sur cette question. Si cette décision ne convient pas au bénéficiaire, ce dernier pourra alors demander l'arbitrage.
LES JARDINS DU PARC JARRY -- PHASE III-B, bénéficiaire, et SAMCON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 106, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 26 février 2007, l'administrateur a exigé de la part de l'entrepreneur qu'il remplace la totalité du plancher de céramique de la cuisine des bénéficiaires. Celui-ci a demandé l'arbitrage de cette décision. L'arbitre a décidé que, dans la mesure où il pouvait obtenir des «tuiles identiques» ou «les mêmes tuiles que celles d'origine» pour remplacer les tuiles comportant des problèmes de fissuration et de dénivellation, l'entrepreneur ne serait pas tenu de refaire tout le plancher. Toutefois, s'il n'était pas en mesure d'obtenir de telles tuiles, il devrait remplacer le plancher au complet, à l'exception des tuiles non visibles en dessous des armoires de cuisine. En mars 2008, des tuiles de remplacement ont été posées. Les bénéficiaires, alléguant que celles-ci n'étaient pas de la même couleur ou teinture que les tuiles d'origine, ont réclamé une nouvelle intervention de l'administrateur. Celui-ci, se fondant sur le guide de performance de l'APCHQ, a décidé que l'entrepreneur n'était pas responsable de la discontinuité des patrons ou des variations de couleur au moment du remplacement du revêtement de sol. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Il y a une différence claire entre les tuiles qui ont été installées et les tuiles d'origine, et il est évident que la première sentence arbitrale n'a pas été respectée. Le guide de performance de l'APCHQ ne peut pas être invoqué pour excuser l'entrepreneur au motif qu'il aurait suivi les règles de l'art. En effet, ce sont les tribunaux civils et les tribunaux d'arbitrage qui ont le dernier mot pour déterminer les règles de l'art applicables. L'entrepreneur devra réaliser les travaux prévus à la première sentence arbitrale. Les bénéficiaires devront toutefois supporter une somme de 350 $, qui sera versée à l'entrepreneur une fois que les travaux effectués auront été jugés adéquats.
LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et PETER FOLCO et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur propriété en mai 2006. En janvier 2008, ils ont remarqué un problème de soulèvement et de gondolement à plusieurs endroits sur leur plancher, qui est un plancher de bois d'ingénierie collé sur une membrane acoustique qui est elle-même collée sur le béton du plancher. Un expert a conclu que ce problème était dû à un manque d'adhérence et à la désolidarisation du joint de colle entre la membrane acoustique et le sous-plancher de béton. Selon lui, la seule solution acceptable afin de régler le problème de façon définitive consisterait à retirer entièrement l'actuel revêtement de plancher sur toute sa surface, à corriger la linéarité du béton du sous-plancher et à nettoyer celui-ci au besoin ainsi qu'à procéder à l'installation d'un nouveau revêtement de même type et de même qualité, selon les règles de l'art et les instructions d'installation du manufacturier. Certes, le plancher a bonne apparence, mais le problème observé est un vice caché qui est apparu graduellement. Par ailleurs, ce défaut diminuera la valeur de revente éventuelle, car les bénéficiaires, s'ils songent à vendre, devront le mentionner à un acheteur potentiel. Puisque l'entrepreneur a fait faillite, l'administrateur sera tenu de régler le problème de façon définitive.
D. ANGRIGNON et un autre, bénéficiaires, c. LES HABITATIONS PROMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mai 2008, les bénéficiaires ont dénoncé la présence de fissures à la cage d'escalier arrière de leur immeuble. Cette cage d'escalier est formée de murs de béton sur lesquels reposent les assises des balcons des deuxième et troisième étages. L'administrateur, qui a constaté la présence d'un problème et l'aggravation de celui-ci, a conclu qu'il s'agissait d'un vice majeur, car il existait un risque partiel de perte de l'immeuble, lié à l'effondrement des assises des balcons, et il a décrit les travaux correctifs qui devaient être exécutés. L'entrepreneur, quant à lui, nie qu'il s'agirait d'un vice majeur, couvert par la garantie. Les photographies et une visite des lieux démontrent que les fissures dans les murs de béton s'aggravent avec le temps et qu'il y a danger d'effondrement. La situation semble suffisamment grave et urgente, et elle doit être réglée. Les travaux correctifs détaillés par l'administrateur, qui semblent tout à fait adéquats et pertinents, devront être effectués. L'entrepreneur aura donc le choix de reconstruire en entier la structure ou d'ajouter des membrures d'acier par l'extérieur et réparer les fissures.
LES HABITATIONS BERNARD & LAPOINTE (9107-9301 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 6597 BOUL. DES LAURENTIDES, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
À la suite d'une réclamation par les bénéficiaires, l'administrateur a rendu une décision relativement à plusieurs points, dont une prise de courant manquante sur le mur continu joignant la cuisine au salon. Lors de l'inspection préréception, il y avait dans ce mur un trou d'où sortait un fil électrique pendant par terre. Après la réception des lieux, l'entrepreneur a dissimulé ce fil à l'intérieur du mur, sans y apposer une prise de courant. Or, les 2 prises dans ce mur sont séparées par une distance de 15 pieds, ce qui contrevient au Code de l'électricité, qui exige la présence d'une prise de courant tous les 12 pieds sur un mur continu. Il s'agit d'une malfaçon qui a été déclarée au cours de la première année et dénoncée dans un délai raisonnable, et la réclamation sur ce point doit être accueillie. L'entrepreneur devra installer, selon les règles de l'art, une prise de courant sur ce mur. Par ailleurs, il s'agit de travaux mineurs puisque le fil électrique se trouve déjà dans le mur. Les défauts de peinture et les égratignures sur les planchers étaient visibles lors de l'inspection préréception, mais elles n'ont pas été dénoncées. Le retrait à l'extrême droite avant du comptoir de cuisine était présent lors de l'inspection; cependant, il n'était pas apparent au premier coup d'oeil. Cette malfaçon a été découverte dans la première année suivant la réception et a été dénoncée dans un délai raisonnable, tout comme l'encoche dans la manette de la toilette, qui résulte d'un défaut de fabrication. Il n'est pas possible de se prononcer à l'égard du plafond qui ne contiendrait pas l'isolant ni les couches de gypse prévus aux plans et devis, étant donné qu'il s'agit d'une partie commune.
JACQUES DESJARDINS et une autre, bénéficiaires, et VERTEX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en novembre 2006. Au cours de la deuxième année suivant la réception, ils ont notamment dénoncé auprès de l'administrateur un manque d'efficacité de leur système de climatisation. Ce dernier a considéré que la capacité des installations était suffisante pour répondre aux besoins tant de climatisation que de chauffage et il a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ce point au motif que le problème décrit ne correspondait pas à un vice caché. Les bénéficiaires ont établi que le système de climatisation et de chauffage en place ne leur conférait pas le confort auquel ils étaient en droit de s'attendre et qu'il est donc déficient. Cette situation découle du fait que les conduits n'assurent pas une distribution adéquate de l'air propulsé par la machinerie et du fait que le réseau n'est pas fonctionnel. Ces déficiences, que ni les bénéficiaires ni l'inspecteur conciliateur de l'administrateur ne pouvaient détecter seuls, proviennent d'une mauvaise conception ou d'une installation défectueuse du système. Il s'agit donc d'un vice caché. L'entrepreneur devra corriger la situation en se fiant aux recommandations de l'expert de l'administrateur.
TERESA CORBO et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9122-1937 QUÉBEC INC., entrepreneur
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueillie en partie.
La sentence sur le problème de fondation est déraisonnable et justifie l'intervention du tribunal. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a pour objet de garantir les assurés contre les malfaçons, et la solution suggérée par la sentence arbitrale n'apporte pas la garantie à laquelle les requérants sont en droit de s'attendre. Non seulement cette solution n'est pas permanente mais, en outre, l'espace habitable du sous-sol serait considérablement restreint à la suite des travaux envisagés. Le représentant de l'intimée a lui-même déclaré qu'il faudrait couler du béton à l'intérieur du sous-sol et que le plafond serait par conséquent trop bas pour l'utiliser pleinement. Par ailleurs, les requérants n'ont pas à tolérer les bruits incessants de pompes à eau ni à entretenir celles-ci pendant tout le temps où ils habiteront cet immeuble. La solution proposée par leur expert, soit le soulèvement du bâtiment, est retenue. Elle permettra aux requérants d'utiliser leur sous-sol, sera permanente et évitera aux requérants d'entendre constamment le bruit des pompes à eau et d'avoir à les entretenir.
LISA RAE et MICHAEL NUTTER, requérants, c. CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. et GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mises en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Requête pour permission d'appeler rejetée dans le dossier no 500-09-019703-099 et requête pour permission d'appeler accueillie dans le dossier no 500-09-019711-092 (C.A., 2009-07-08), 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009 QCCA 1367, SOQUIJ AZ-50565751, B.E. 2009BE-713. Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a fait une réclamation concernant un problème de vibration au plancher de l'une des unités de la copropriété construite par l'entrepreneur. L'administrateur a conclu qu'il y avait effectivement une vibration excessive et que ce problème ne touchait pas les autres unités. Il a donc ordonné à l'entrepreneur d'apporter des correctifs à la structure du plancher, puisque sa fréquence naturelle était trop petite. L'ensemble de la preuve mène à la même conclusion que celle à laquelle l'administrateur est arrivé. D'une part, l'ingénieur chargé du projet a affirmé qu'aucune vibration n'était ressentie lorsqu'on marchait normalement dans l'unité visée, ce qui a été contredit par tous les autres témoins et également par une visite des lieux. D'autre part, l'ingénieur n'a pas prouvé ses opinions en produisant ses sources, contrairement aux autres experts entendus. Il faut aussi considérer la perception de la personne qui ressent les vibrations, soit le propriétaire de l'unité. En l'espèce, son inconfort face au comportement du plancher de son unité n'a pas été contredit. L'entrepreneur devra apporter les travaux nécessaires dans un délai raisonnable qui n'excédera pas 60 jours.
9050-2014 QUÉBEC INC. BÂTIMENTS UNIFIANT L'IMAGINAIRE LA LUMIÈRE ET LE DESIGN (B.U.I.L.D.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU SUPER 8, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juillet 2007, les bénéficiaires ont dénoncé un problème à la finition du plancher de bois franc de leur salle à manger au cours de la première année de garantie. L'administrateur, qui a constaté la présence de bulles de verni éclatées sur le plancher, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires. En juin 2008, les bénéficiaires ont fait une seconde réclamation, considérant que les défectuosités étaient toujours apparentes et que les résultats étaient insatisfaisants. L'administrateur a toutefois décidé que l'état du plancher était très acceptable et il a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Ceux-ci n'ont pas démontré que le fini du plancher ne correspondait pas aux standards de qualité auxquels doit s'attendre l'acheteur d'une résidence. En effet, bien qu'un examen de la surface du plancher ait permis de constater que la planitude de la finition était imparfaite, ils n'ont pas démontré que cette situation était non conforme aux normes applicables pour un plancher de bois franc verni sur place. Le problème dénoncé ne peut pas être qualifié de malfaçon et la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas obtenu gain de cause, le coût de l'arbitrage sera partagé entre eux et l'administrateur.
PASQUALINA MAIETTA et un autre, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC (Qualité-Habitation), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueillie.
À la lumière de Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick (C.S. Can., 2008-03-07), 2008 CSC 9, SOQUIJ AZ-50478101, J.E. 2008-547, D.T.E. 2008T-223, [2008] 1 R.C.S. 190, la norme de la décision raisonnable s'applique à la décision de l'arbitre. En l'espèce, celui-ci a commis une erreur puisque le rapport d'expertise du 25 octobre 2006 ne suggère pas la méthode de cuvelage des fondations ni l'ajout d'une membrane d'étanchéité scellée à titre de travaux correctifs. Par ailleurs, il n'a pas tenu compte de l'aveu se trouvant dans la lettre du 24 mai 2007 selon lequel les travaux correctifs retenus par La Garantie étaient différents de ceux suggérés par son expert. Or, même si la méthode de cuvelage des fondations était conforme aux pratiques de l'industrie, l'arbitre ne pouvait conclure qu'elle était l'une de celles recommandées par l'expert. La Garantie, d'autre part, ne pouvait réviser sa décision du 2 novembre 2006, laquelle déterminait les correctifs appropriés aux problèmes des demandeurs. Dans ces circonstances, la décision de l'arbitre est annulée, et La Garantie doit se conformer à sa décision du 2 novembre, soit en appliquant les solutions recommandées par l'expert et qu'elle a retenues ou encore en s'entendant à l'amiable avec les demandeurs pour qu'une autre solution soit mise en place.
FERNANDE SPOONER et PIERRE BERGERON, demandeurs, c. ALCIDE FOURNIER et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., défendeurs, et LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON INC. (9020-8034 QUÉBEC INC.), mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 20 et 112
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire et l'entrepreneur. Accueillies en partie.
Le bénéficiaire a pris possession de son chalet en juin 2007. À compter du mois de septembre, il a constaté que les lattes de ses planchers commençaient à s'espacer, et la situation s'est aggravée le mois suivant. En décembre, il a dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur, les avisant que des dommages sérieux s'étaient produits à la structure et aux planchers du bâtiment et estimant que l'entrepreneur n'avait pas respecté les règles de l'art ni les normes de construction au regard d'un immeuble dont la caractéristique principale était l'aspect architectural des poutres et des planchers. L'administrateur a rejeté sa réclamation. En arbitrage, l'administrateur et l'entrepreneur allèguent que les fissures, rétrécissements, déflexions, gauchissements, retraits et torsions constatés résultent du comportement normal du bois et que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas les réparations à ce sujet. Or, les manquements observés ne sont pas tous liés au comportement normal du bois. Le guide de performance de l'APCHQ, qui énonce des normes de qualité, prévoit notamment le remplacement de poutres comportant des vices d'une certaine gravité. En l'espèce, l'entrepreneur devra remplacer les poutres qui ne respectent pas ces normes. Il devra également en remplacer certaines autres, à moins qu'il ne trouve une solution de rechange aux problèmes.
BENOÎT DUMONT, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et BÂTITECH LTÉE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 22, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au printemps 2004, les bénéficiaires ont entrepris des démarches afin de faire construire une maison unifamiliale. Ils ont demandé à l'entrepreneur d'apporter certaines modifications aux plans, dont la construction d'une entrée donnant sur le sous-sol à l'arrière de la maison, ce que ce dernier a accepté. Or, la présence d'un escalier menant au sous-sol expose la fondation à l'air ambiant -- et au gel -- alors que le tout aurait été enfoui sous le sol sans cette entrée. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation reliée à des fissures dans la fondation et des infiltrations d'eau au sous-sol. L'administrateur a rejeté cette réclamation, concluant que celles-ci étaient la conséquence d'une mauvaise utilisation du bâtiment par les bénéficiaires. Or, bien que l'entrepreneur ait prétendu que ces derniers étaient responsables de recouvrir le caisson d'escalier extérieur au moyen d'un abri fermé, la preuve démontre plutôt qu'il aurait dû l'isoler lui-même contre le gel du sol. Il devra donc apporter des travaux correctifs pour remédier à l'existence de ce vice de construction. Plus particulièrement, il devra reprendre le travail en démolissant le caisson, en réparant les fissures à la fondation de la maison et en reconstruisant un escalier et un caisson bien isolés, le tout en béton. Certes, cette solution sera dispendieuse, mais l'entrepreneur aurait facilement pu éviter ces coûts en isolant convenablement le caisson lors de la construction.
DOMINIQUE DUCHESNE et un autre, bénéficiaires, c. CONSTRUCTION JACQUES VENNE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Requête en dommages-intérêts (7 000 $). Accueillie en partie (5 000 $).
Le 15 juin 2006, les demandeurs ont acheté de la défenderesse un immeuble qui était couvert par la garantie des maisons neuves de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ). Ils ont constaté plusieurs anomalies majeures à la résidence. Ce n'est que un an et demi plus tard, soit le 18 octobre 2007, que l'APCHQ a effectué les derniers travaux correctifs. Durant cette période, la défenderesse a agi de mauvaise foi en refusant de respecter ses engagements envers les demandeurs, en niant sa responsabilité à l'égard de ces malfaçons et en omettant de coopérer avec l'APCHQ, malgré son engagement en ce sens. On peut accorder des dommages-intérêts aux demandeurs pour troubles et inconvénients, car une telle compensation financière n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
MARIE-CHRISTINE DESCHÊNES et ANDRÉ LACASSE, partie demanderesse, c. 9126-5520 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom HABITATION DEUX D, DANIEL DAIGNEAULT et SERGE DUFRESNE, partie défenderesse
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire, qui a pris possession d'une unité résidentielle d'un immeuble détenu en copropriété divise, a notamment remarqué que son plancher de bois franc démontrait des anomalies: des lattes de bois étaient fissurées, d'autres craquaient et des fissures de retrait étaient apparentes. L'inspecteur qui a effectué une visite des lieux a conclu que ces problèmes constituaient des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux et que les réparations nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, tous les experts consultés par la bénéficiaire ont émis l'opinion que les problèmes constatés au plancher étaient causés par une trop grande humidité résultant d'un mauvais réglage du taux d'humidité ou d'une installation déficiente du pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol rendant le taux d'humidité dans le logement presque impossible à régler. Par ailleurs, lors de la visite des lieux, on a pu constater l'absence de pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol ainsi que dans les murs du sous-sol donnant sur l'extérieur. La décision de l'administrateur, qui a déclaré que les malfaçons constatées résultaient du comportement normal des matériaux, était erronée. L'entrepreneur devra démolir et reconstruire au complet, selon les règles de l'art, tout le plancher de l'entièreté de l'unité résidentielle pour y poser d'abord, à la grandeur, un pare-vapeur étanche. Par ailleurs, pendant l'exécution de tous les travaux, il devra déménager et entreposer à ses frais tous les meubles garnissant actuellement l'unité et reloger à ses frais la bénéficiaire et les personnes à sa charge. L'administrateur devra veiller à la bonne exécution des travaux, et il devra rembourser à la bénéficiaire ses frais d'expertise ainsi que les frais d'arbitrage.
DIANE BERGERON, bénéficiaire demanderesse, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 18, 19, 27, 30, 34, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage des bénéficiaires porte notamment sur le niveau d'implantation de leur maison. Lorsqu'ils ont signé leur contrat de construction avec l'entrepreneur, la rue où était situé le terrain choisi, qui est en pente descendante assez prononcée, était en développement, les terrains immédiatement voisins n'ayant pas été construits. En mai 2006, soit environ 10 mois après la réception, une inspection complète de la maison a été effectuée et un examen des photographies prises à l'époque permet de constater que la maison, qui était alors seule dans l'environnement immédiat, ne paraissait pas incorrectement implantée quant à sa hauteur. Les maisons immédiatement voisines ont été construites au cours de l'été 2006 et il semble évident que ces voisins n'ont pas tenu compte du principe que leur immeuble devait s'harmoniser avec l'environnement, notamment de façon à former un décalage en escalier avec celui des bénéficiaires. Il en résulte que, par rapport à son voisinage immédiat, la maison des bénéficiaires paraît enfoncée. Or, au début des travaux, l'entrepreneur ne pouvait savoir à quel niveau les éventuels voisins construiraient ou feraient construire leurs propres résidences, et il était fondé à présumer que ceux-ci implanteraient leurs résidences en tenant compte de celle qui existait et à des niveaux compatibles et acceptables. Des correctifs devront néanmoins être apportés en raison du non-respect d'une exigence énoncée au Code national du bâtiment 1995 selon laquelle il doit y avoir un dégagement entre le sol tel qu'il sera au final et le dessus du mur de fondation et du revêtement extérieur d'au moins huit pouces. Bien que les bénéficiaires demandent que la fondation de la maison soit exhaussée de 30 pouces pour pallier la situation, la suggestion de l'administrateur de creuser le sol devant la maison pour l'abaisser au niveau requis par le code est retenue.
FRANCIS PLOURDE et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS M.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 38, 106, 109, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Dans une décision rendue en mars 2008 portant sur l'affaissement du bâtiment des bénéficiaires, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux et correctifs requis et, subsidiairement, de réparer les dommages causés par l'affaissement de l'immeuble. L'entrepreneur a choisi d'exercer un recours en arbitrage et avait donc l'obligation de convaincre du caractère déraisonnable de cette décision, ce qu'il n'a pas été en mesure de faire. Il avait reçu le mandat de construire une maison pour les bénéficiaires à Saint-Amable. Or, n'ayant jamais construit à cet endroit auparavant, il n'était pas conscient de l'existence d'un problème quant à la capacité portante des sols, même s'il en avait remarqué certains lors de l'excavation du sol. En raison de l'obligation de résultat qui lui incombait, il ne pouvait se dégager de sa responsabilité qu'en prouvant qu'il s'agissait d'un cas de force majeure, d'autant plus que les bénéficiaires ne se seraient immiscés d'aucune manière dans les travaux, s'étant limités à indiquer à quel endroit sur leur terrain ils désiraient installer leur résidence. Il a d'ailleurs été démontré que le défaut de construction constituait un vice important et sérieux qui risquait de nuire à la solidité et à l'utilité du bâtiment. Par ailleurs, la situation constitue beaucoup plus qu'une simple menace de perte d'un ouvrage, le préjudice étant né, étant actuel et entraînant de manière immédiate une diminution importante de sa valeur marchande et de son utilité.
LES CONSTRUCTIONS ANDRÉ MALO INC., entrepreneur, et CHRISTIAN ARSENAULT et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont reçu leur immeuble le ou vers le 1er octobre 2007 et ont fait parvenir leurs premières réclamations à l'administrateur le 13 novembre 2007 et le 8 janvier 2008. Le 10 mars suivant, celui-ci a rendu décision sur 85 points. Parmi les conclusions auxquelles il est arrivé, il a exigé que l'entrepreneur applique du vernis sur le garde-corps et l'escalier au sous-sol. Les bénéficiaires demandent l'insertion des recommandations «sablage et polissage» avant le vernissage des surfaces. Or, il n'est pas nécessaire pour l'administrateur de préciser en détail chacun des éléments pertinents à un correctif qu'il exige pour un poste de réclamation, l'entrepreneur étant sujet à une obligation de résultat. Par ailleurs, l'entrepreneur a et conserve, dans l'exécution de ses obligations, le libre choix des moyens d'exécution. La demande des bénéficiaires est rejetée quant à ce point.
SERGE BRISSON et un autre, bénéficiaires, et 9141-1074 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION NORJO), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les problèmes d'infiltration par le toit sont récurrents et n'ont jamais pu être réglés par l'entrepreneur. Cette situation dure depuis beaucoup trop longtemps; il est inacceptable que les bénéficiaires ne puissent toujours pas jouir d'une maison étanche alors que la fin de la construction date de 2003. L'entrepreneur, qui a suivi les consignes de l'administrateur concernant les travaux correctifs, soutient que ce dernier doit être tenu responsable de leur inefficacité. Que cette prétention soit fondée ou non importe peu: le tribunal d'arbitrage n'est pas l'instance appropriée pour débattre de ce sujet. La mission de ce tribunal formé en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est de déterminer si la décision de l'administrateur est bien fondée et si les travaux correctifs ordonnés sont conformes au règlement. En l'espèce, c'est le cas. En outre, l'entrepreneur a une obligation de résultat; les travaux réaliser doivent régler le problème. Le délai pour régler le problème est excessif; l'entrepreneur devra réaliser les travaux correctifs rapidement. Si ces travaux liés à la possibilité que la source d'infiltration d'eau soit la condensation ne règlent pas la situation, l'entrepreneur s'engage à pratiquer des ouvertures dans le plafond aux endroits atteints.
LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie et PAOLO COIRAZZA et une autre, bénéficiaires, |s et
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En février 2008, l'administrateur a rendu une décision quant à plusieurs éléments, exigeant entre autres choses l'installation et le vernissage d'une main courante intérieure. Les bénéficiaires ne contestent pas le fait que l'administrateur leur ait donné raison sur ce point, mais ils s'opposent au contenu de la décision et désirent que la mention «sablage et polissage» soit incluse avant celle du vernissage des surfaces. L'administrateur n'a pas besoin d'indiquer de manière détaillée toutes les étapes successives, utiles et nécessaires à l'obtention d'un résultat. L'artisan qui aura à effectuer les travaux devra faire preuve de prudence et sera tenu à un résultat donné. Par ailleurs, un entrepreneur est libre de choisir les correctifs ou la méthode de correction à adopter, pourvu qu'il puisse atteindre le résultat visé. Les bénéficiaires ont aussi dénoncé plusieurs éléments dont ils avaient connaissance à l'époque de leur déménagement. Bien qu'ils aient préparé une liste détaillée de ces éléments, ils n'ont pas démontré avoir dénoncé ces malfaçons apparentes par écrit au moment de recevoir l'immeuble. Les délais de dénonciation ne peuvent être mis de côté pour le simple motif que les bénéficiaires ignoraient le contenu de la loi, d'autant plus que les exigences sur ce plan sont énoncées à la réglementation, au plan de garantie et aux fascicules ou documents remis lors de leur engagement quant à l'acquisition de leur propriété. La décision de l'administrateur est maintenue sur ces points.
CÉLINE DEMERS BRISSON et un autre, bénéficiaires, et 9141-1074 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION NORJO), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 10, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires et par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Aucune déclaration de réception du bâtiment n'a été rédigée. Une malfaçon apparente lors de la réception ou l'inachèvement des travaux à ce moment doivent être dénoncés par écrit le jour même ou dans les trois jours qui suivent si les bénéficiaires n'ont pas encore emménagé. L'ignorance de la loi ne peut relever ces derniers de cette obligation. Par conséquent, les éléments suivants de la réclamation doivent être rejetés: le fait que le plancher de bois franc à l'étage ne soit pas d'équerre, le crépi sur le mur, le fait que le plafond de la cuisine ne soit pas droit, la finition de la baignoire, la sablière simple au mur de la salle de bains à l'étage, l'absence de prise de courant extérieure en façade, la finition du podium et la pose de plaques de plâtre non terminée au sous-sol. Toutefois, l'inachèvement des travaux de la corniche de la marquise n'était pas visible, de sorte qu'ils devront être terminés. Une partie de ceux ordonnés par l'administrateur du plan de garantie ont déjà débuté. Les bénéficiaires ne peuvent remettre en question leur qualité ou leur efficacité. L'entrepreneur a le libre choix des moyens d'exécution de ces travaux, mais il est tout de même tenu à une obligation de résultat. La décision de l'administrateur d'ordonner le remboursement des coûts payés par les bénéficiaires pour la réparation de l'échangeur d'air défectueux est bien fondée. L'entrepreneur devra donner suite à ses engagements d'effectuer certains travaux. Les coûts de l'arbitrage seront à la charge de l'administrateur. Ne sont pas inclus dans ceux-ci les honoraires du conseiller juridique des bénéficiaires. En effet, les dépenses effectuées par les parties en vue de la tenue de l'arbitrage sont expressément exclues.
CÉLINE R. LEFEBVRE et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES MARC LALONDE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 20, 124, et 125
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En septembre 2007, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis au plancher de bois franc de la résidence de la bénéficiaire en s'assurant de remettre les lieux dans leur état d'origine une fois les travaux terminés. Parmi les anomalies constatées au plancher, il était surtout question de craquements excessifs et d'«effet tremplin». L'entrepreneur n'a pas donné suite à cette décision, non pas en raison d'un refus d'y procéder, mais plutôt parce que la bénéficiaire était en désaccord avec les correctifs qu'il se proposait de faire. En effet, celle-ci était d'avis qu'un remplacement complet du plancher était nécessaire, tandis que l'entrepreneur suggérait de ne refaire le plancher qu'en partie, aux endroits où des anomalies avaient été observées. Le débat concerne donc l'étendue des correctifs à effectuer. La preuve favorise le remplacement complet du plancher. Bien que l'expert consulté ait reconnu qu'il était théoriquement possible de se contenter d'une réparation, il demeure qu'un replacement de 70 % de la surface du plancher serait nécessaire et qu'il serait donc préférable de procéder au remplacement de toute la surface. Toujours selon l'expert, celle solution est la meilleure, notamment en raison des risques que représente un remplacement partiel, des effets d'un ponçage supplémentaire sur la durée de vie du plancher, de son efficacité et de sa simplicité. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement complet du plancher de bois franc afin de le rendre conforme.
MARY SPINELLI, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS CHARLUKANNA INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage visant deux points. Dans un premier temps, il est question du dégagement du parement extérieur du bâtiment par rapport au sol. Le manufacturier recommande de laisser au moins huit pouces entre le bas du revêtement et le niveau du sol. Un examen des lieux a permis de constater un dégagement insuffisant entre le bas du parement et la surface gazonnée du sol, problème existant même préalablement à l'installation de tourbe. L'entrepreneur devra, à ses frais, abaisser le niveau du sol pour atteindre le dégagement requis. Toutefois, les frais de remise en place de la tourbe seront à la charge du bénéficiaire: il a été imprudent en la faisant installer alors que le dégagement était déjà insuffisant. Dans un second temps, le bénéficiaire se plaint de la fragilité du bois utilisé et des nombreuses égratignures visibles sur son plancher. Une expertise a démontré que les problèmes observés sont directement reliés à un manque de résistance du bois, fabriqué en Asie et choisi par l'entrepreneur lui-même. En effet, sa densité et sa dureté sont en deçà de ce que l'on retrouve pour le bois sec dans l'industrie, ce qui s'explique notamment par le fait que les planches qui ont été examinées et testées étaient pourries. L'entrepreneur devra corriger le tout en remplaçant à ses frais tous les planchers de bois franc dans la maison. Finalement, l'administrateur devra rembourser au bénéficiaire 2 700 $ pour les frais d'expertise.
RICHARD RACICOT, bénéficiaire, et HABITATIONS PRO-STYLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'état des garde-corps des balcons de cet immeuble détenu en copropriété divise constitue un vice de construction au sens de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et de l'article 2118 du Code civil du Québec. La notion de perte de l'ouvrage abordée par cette disposition législative doit être interprétée de manière large. On y traite de la présomption de responsabilité de l'entrepreneur pour la perte de l'ouvrage dans les cinq ans suivant la construction. Il s'agit d'une disposition d'ordre public. La perte peut n'être que partielle ou éventuelle. Les parties ont admis que les garde-corps ne peuvent plus servir à l'usage auquel ils étaient destinés. Ils peuvent s'écrouler au simple toucher; c'est une situation inacceptable. Ce danger constitue une perte de l'ouvrage au sens des deux articles précités. En outre, il a été dénoncé dans les délais; le bénéficiaire a fait preuve de diligence devant un problème qui s'est manifesté graduellement. D'ailleurs, l'entrepreneur était déjà au courant de la situation. Celui-ci a fait un mauvais choix de scellant. Le remplacement complet de tous les garde-corps est nécessaire et la réparation des planches actuellement hors d'usage n'est pas suffisante pour garantir la sécurité des lieux ou remédier à la perte de l'ouvrage. Il faut toutefois tenir compte de la dépréciation des garde-corps depuis leur construction et du fait que le bénéficiaire aurait pu assurer un meilleur entretien. Ce dernier sera tenu au paiement de 40 % des coûts engendrés par la reconstruction des garde-corps. Le choix de la méthode corrective et des matériaux revient à l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE GLENDALE, bénéficiaire, et LE GROUPE ARMÉCA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les égratignures sur les planchers de bois franc et dans la baignoire dont se plaint le bénéficiaire sont minimes et doivent être considérées comme tolérables. D'ailleurs, celles de la baignoire auraient dû être constatées lors de la réception du bâtiment. Les taches sur la céramique autour de la toilette résultent des travaux de l'entrepreneur et font partie de la liste préétablie des éléments à vérifier. L'entrepreneur devra les nettoyer. Il devra également rectifier la pente de la jonction entre le plancher de bois franc et la céramique de la salle à manger. Le choix de la méthode corrective lui appartient. L'installation à l'envers d'une tuile près du bain devra être reprise puisqu'il s'agit d'une situation qui porte atteinte à la qualité du bien. L'installation d'une protection supplémentaire des fils électriques de l'unité d'air conditionné relève de l'entretien normal d'un bien et non de l'entrepreneur. Celui-ci devra toutefois respecter son engagement de fournir une unité d'une capacité de 12 000 BTU. Il devra également fournir au bénéficiaire dans un délai de 90 jours un espace de rangement dans le garage comme le prévoit l'acte de vente. La situation est injuste pour le bénéficiaire et il y a lieu de recourir à l'équité; les droits des parties de soumettre une solution quant à cet élément seront réservés. Le cadrage de la porte d'entrée, qui est une partie exclusive et qui est mal aligné, devra être réparé, tout comme la porte du vestibule et celle du garde-robe de la chambre, qui devront être ajustées. Le problème de joint entre le mur et la céramique de la salle de bains et la brisure du haut du mur de la douche n'ont pas été invoqués lors de la réception de l'immeuble. Toutefois, le désajustement de la porte de la douche est non sécuritaire et constitue un vice caché au sens du contrat de garantie, lequel a été dénoncé dans les délais. L'entrepreneur devra réparer de façon permanente ce problème. Les fissures près du mur de la porte du balcon sont anormales compte tenu de l'âge du bâtiment. L'entrepreneur aura le choix de la méthode corrective, mais il est tenu à une obligation de résultat. Les moustiquaires dans la chambre principale sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés et devront être remplacés. Aucune malfaçon n'a été établie en ce qui concerne le problème de rouille prématuré touchant une rampe extérieure. Les entrepreneurs devraient toutefois aviser les bénéficiaires lorsque les matériaux utilisés pour des éléments extérieurs ne sont pas galvanisés. Comme le rapport de l'expert visait la moitié des problèmes liés au présent arbitrage et que son témoignage a été utile, l'administrateur est tenu de payer à titre de frais d'expertise 1 400 $.
SERGE LAFONTAINE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence dont les fondations avaient été construites dans la nappe phréatique et non pas au-dessus comme cela aurait dû être fait si les règles de l'art avaient été suivies. Constatant un problème d'infiltrations d'eau, ils se sont adressés à l'entrepreneur et à l'administrateur. Certains correctifs ont été apportés, mais ils ont été considérés comme inadéquats. Dans une décision rendue en novembre 2006, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis pour éliminer les infiltrations d'eau et les problèmes qui en découlaient en appliquant l'une de deux méthodes correctives décrites au rapport d'un hydrogéologue. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, car les méthodes retenues seraient, selon eux, insuffisantes. En principe, l'entrepreneur peut librement choisir la méthode d'exécution de son contrat. Toutefois, cette liberté est restreinte par le fait qu'il est tenu à un résultat précis. En l'espèce, l'administrateur lui a ordonné d'apporter les correctifs requis pour éliminer les problèmes. Toutefois, la solution retenue par l'entrepreneur, qui implique l'installation d'un drain muni d'une pompe, n'exclut pas la vraisemblance d'éventuelles infiltrations dans la mesure où elle n'assure pas une meilleure étanchéité de la résidence et nécessite une surveillance accrue; en outre, son succès relatif dépend de la fiabilité de l'approvisionnement en électricité. La seconde solution qui avait été suggérée par l'administrateur comporte sa part d'inconvénients, mais elle assurerait l'étanchéité effective de l'immeuble et elle est conforme au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle sera retenue, même si les bénéficiaires soutiennent que la solution proposée par leur expert serait préférable dans les circonstances. Quant aux inconvénients qu'ils auront à subir, les bénéficiaires ont toujours la possibilité d'intenter le recours approprié pour réclamer des dommages-intérêts.
LISA RAE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 12, 19, 67, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire accueillie en partie (C.S., 2009-04-30), 505-17-003822-089, 2009 QCCS 1913, SOQUIJ AZ-50553419, J.E. 2009-1002. Requête pour permission d'appeler rejetée dans le dossier no 500-09-019703-099 et requête pour permission d'appeler accueillie dans le dossier no 500-09-019711-092 (C.A., 2009-07-08), 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009 QCCA 1367, SOQUIJ AZ-50565751, B.E. 2009BE-713. Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment en septembre 2004. En avril 2007, ils ont dénoncé un problème relatif à la toiture de leur résidence, un bardeau s'étant arraché. Une inspection a été effectuée le mois suivant, mais la situation a évolué de manière considérable et ce n'est que récemment que les bénéficiaires ont pu prendre conscience de la gravité de la situation. En effet, il n'est plus question de l'arrachement d'un seul bardeau mais plutôt de la présence de signes ou d'éléments multiples qui permettent de s'attendre à une détérioration à long terme. La toiture semble comporter un défaut majeur, soit l'installation déficiente de bardeaux de recouvrement ou une pose de bardeaux qui seraient eux-mêmes déficients. Il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les travaux correctifs nécessaires pour redresser la situation. Il aura le libre choix des moyens d'exécution, tout en étant tenu d'obtenir un résultat.
GALYNA PISKONOVA et un autre, bénéficiaires, et HABITATIONS GERMAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux pour mettre fin aux infiltrations d'eau au sous-sol de la résidence des bénéficiaires. Ces travaux devaient être conformes à un rapport d'expert qui offrait trois solutions possibles, dont le cuvelage intérieur des fondations. Les bénéficiaires ne sont pas d'accord avec l'utilisation de cette méthode. Ayant l'intention d'installer un plafond suspendu, ils considèrent que le fait de rehausser le plancher d'une hauteur de trois pouces ne leur permettrait pas de finir leur sous-sol adéquatement. L'entrepreneur, pour faire cesser les infiltrations d'eau au sous-sol, a le choix des moyens pour parvenir à ce résultat, à moins qu'il ne soit démontré que la méthode choisie ne serait pas adéquate, qu'elle ne pourrait pas donner les résultats recherchés ou qu'elle contreviendrait contraire au Code national du bâtiment 1995. En l'espèce, le cuvelage intérieur des fondations est conforme aux pratiques de l'industrie et il ne va pas à l'encontre du code du bâtiment. Il s'agirait même de la méthode la plus efficace sur le marché actuellement. Par ailleurs, la hauteur réduite du sous-sol respectera tout de même les normes applicables. Les frais d'arbitrage seront partagés puisque le bénéficiaire n'a pas eu gain de cause.
FERNANDE SPOONER et un autre, bénéficiaires, et 9020-8034 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requête en révision judiciaire accueillie; dossier retourné à l'organisme d'arbitrage Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (C.S., 2009-04-17), 505-17-003682-087, 2009 QCCS 1652, SOQUIJ AZ-50551190, J.E. 2009-857, [2009] R.D.I. 365
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réception de la résidence des bénéficiaires a eu lieu en juin 2003. Dans l'année qui a suivi, ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur certains problèmes qui, selon eux, étaient couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Parmi les points soulevés, il était notamment question du système de chauffage et de climatisation de l'immeuble. En avril 2005, l'administrateur est arrivé à la conclusion que les problèmes constatés constituaient une malfaçon non apparente et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs, conformément aux recommandations d'un rapport d'expert. L'entrepreneur et son sous-traitant ont procédé à certains des travaux correctifs recommandés mais non à tous, sans nécessairement suivre les étapes d'exécution édictées. Insatisfaits, les bénéficiaires ont de nouveau saisi l'administrateur du problème. En arbitrage, ils invoquent le fait que l'entrepreneur devait se conformer étape par étape à toutes les recommandations du rapport d'expert, comme il avait été décidé en avril 2005. Par ailleurs, ils soutiennent que les correctifs apportés n'auraient pas réglé leurs problèmes. Lorsque l'entrepreneur et son sous-traitant ont procédé à l'exécution des travaux, ils ont décelé des problèmes que l'expert lui-même n'avait pas remarqués. Par ailleurs, selon l'expert en question, les réparations effectuées étaient suffisantes et elles ont rendu le système conforme aux normes du manufacturier. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que l'administrateur aurait commis une erreur. Leur demande est rejetée.
ÉLISE CHEVRETTE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS RÉVÉLATION R.L. INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 29 juin 2007, l'administrateur a conclu que le décollement des pattes de bardeaux d'asphalte de la toiture de l'immeuble appartenant aux bénéficiaires est un comportement normal en hiver et qu'il constitue au plus un préjudice esthétique, en raison duquel il a ordonné une compensation de 5 000 $. Les bénéficiaires réclament que le toit soit refait. Un phénomène similaire s'était manifesté en 2003, et le manufacturier et l'entrepreneur avaient remplacé les bardeaux touchés. Ceux-ci ne se sont plus décollés. Contrairement aux prétentions de l'entrepreneur, il ne s'agit pas de retroussements normaux mais de décollements de bardeaux qui ne réagissent pas normalement aux différences de température. Comme les réparations partielles de 2003 se sont avérées suffisantes, il est ordonné de ne remplacer que les bardeaux touchés par le vice, en s'appuyant sur les photographies mises en preuve. En l'absence d'expertise quant à la valeur des travaux, les bénéficiaires pourront choisir de faire effectuer les réparations par un entrepreneur sélectionné par l'administrateur ou choisir l'indemnité, dont le montant sera négocié entre eux et l'administrateur.
JOSÉE GAGNON et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et LES ENTREPRISES R&G GAUTHIER LTÉE, entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le 20 juin 2007, l'administrateur a produit un rapport d'inspection en 20 points ordonnant à l'entrepreneur de faire les vérifications nécessaires et d'apporter les correctifs requis par les règles de l'art. Le 9 juillet suivant, le bénéficiaire a demandé un arbitrage. D'abord, il a contesté les méthodes préconisées par l'entrepreneur pour remédier à certains points (poignée de porte, craquement du plancher dans la salle de bains, mur du salon, mur du sous-sol, débord du toit, fascia en aluminium, bardage en vinyle et filage électrique extérieur), craignant que les travaux ne soient pas correctement exécutés et critiquant les méthodes suggérées. Comme l'entrepreneur a une obligation de résultat, le choix de la méthode d'intervention lui revient. Cette réclamation est rejetée. D'autre part, la fenêtre de la salle à manger, la porte-fenêtre, la porte du placard du vestibule, le calfeutrage du plancher et la hauteur de l'évent ne comportent aucun vice. Les parties ont 30 jours pour terminer les travaux d'éclairage extérieur et de pose d'une pastille («puce») sur le compteur d'Hydro-Québec. Les réclamations relatives à la gouttière, à la rampe de l'escalier en façade, au terrassement et à la couverture en bardeaux sont retirées. Enfin, la réclamation pour consommation d'électricité par l'entrepreneur n'est pas couverte par le plan de garantie des immeubles résidentiels neufs.
DANIEL LALONDE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION FENPRO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande porte sur trois réclamations des bénéficiaires ayant donné lieu à une décision favorable de l'administrateur mais pour lesquelles l'entrepreneur n'a pas effectué les travaux. Il y a une entente concernant le remblai de la fondation. Quant au niveau d'implantation des fondations, le litige repose sur la méthode corrective et principalement sur le matériau qui sera utilisé pour la construction d'une margelle. Trois types de matériau sont proposés: le bois traité, le cèdre et la pierre composite de style «permacon». Le bois traité peut pourrir s'il est posé dans le sol. L'entrepreneur n'est pas tenu d'utiliser ce qu'il y a de plus cher, soit le cèdre, mais il ne peut offrir ce qui constitue la plus mauvaise qualité, à savoir le bois traité. Les travaux correctifs doivent être satisfaisants. Quant au balcon et à l'escalier de béton en façade, des nids d'abeilles s'y trouvent, les angles de 90 degrés n'ayant pas été réparés adéquatement, et le ciment s'écaille. Bien que la structure ne soit pas en danger, l'esthétique est gravement atteinte. L'entrepreneur devra apporter les correctifs appropriés. Les frais d'expert que les bénéficiaires ont supportés leur seront remboursés, sous réserve de quatre heures d'audience au cours desquelles l'expert a également agi à titre de conseiller des bénéficiaires. Finalement, l'arbitre prend acte de l'engagement de l'entrepreneur à faire certains travaux, même si ces éléments sont absents de la décision de l'administrateur, le tout, à la demande des parties.
LINDA HAMEL et un autre, bénéficiaires, et FRANÇOIS LAVALLÉE / LES PROS DU MARTEAU ENR., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Lors de vents violents, le parement de vinyle de l'un des murs du bâtiment du bénéficiaire a été arraché. Ce dernier prétend que l'entrepreneur n'a pas respecté les normes applicables à la pose du parement. L'installation n'est effectivement pas conforme aux normes du Code national du bâtiment 1995. Cette dérogation a pour effet de repousser le fardeau de preuve et l'entrepreneur doit démontrer que sa démarche satisfait aux normes ou dépasse celles-ci. L'entrepreneur ne s'est pas acquitté de ce fardeau. Il devra remplacer le vinyle seulement sur ce mur puisque le bénéficiaire n'a pas prouvé que les autres murs étaient également défectueux. De plus, le choix de la méthode corrective revient à l'entrepreneur. Les frais d'expertise seront remboursés.
HOUMAN YAHYAEL, bénéficiaire, et HABITATION VALLY, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Pour ce qui est de la fixation d'une fenêtre et de son joint de scellement extérieur, le bénéficiaire demande que la réparation ordonnée par l'administrateur en vertu de la garantie et qui a été mal exécutée par l'entrepreneur soit refaite. Les travaux devront être repris conformément aux instructions de l'inspecteur. En ce qui a trait à la stabilité de la fenêtre, la preuve à ce sujet étant contradictoire, l'entrepreneur devra faire les vérifications nécessaires et apporter des correctifs s'il y a lieu. Cependant, la réclamation relative à la tôle d'aluminium du parapet de toiture, qui serait mal fixée, est tardive puisqu'elle survient dans la quatrième année suivant la construction.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ GARNEAU-RIVARD, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT COVACOR LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 18, 19, 27, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur résidence en novembre 2004, sous réserve d'une liste énumérant certaines choses à effectuer. À la suite d'interventions de la part de l'entrepreneur, les bénéficiaires, insatisfaits, ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci s'est notamment prononcé sur un problème au revêtement de maçonnerie de l'immeuble et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer différents travaux sur les quatre façades de la résidence. Les bénéficiaires contestent en partie cette décision, car ils auraient conclu une entente avec l'entrepreneur visant une réfection complète de la façade de pierre, à l'avant de la résidence. Or, le rapport de l'administrateur ne traite aucunement d'une entente. Au dire de ce dernier, s'il y a eu une décision rendue sur ce point, cela signifie qu'il n'y avait pas d'entente entre les bénéficiaires et l'entrepreneur. Indépendamment qu'il y ait eu ou non entente, l'administrateur a pris une décision. Il a constaté qu'il y avait une malfaçon, ce qui n'a pas été contesté. La question qui se pose en réalité concerne la nature des travaux à exécuter. En l'espèce, la réalisation des travaux ordonnés par l'administrateur oblige presque à refaire la façade de l'immeuble. On peut difficilement concevoir que cela se ferait autrement que par une réfection totale. Toute autre approche risquerait en effet de conduire à de nouveaux problèmes. Il paraît donc justifié d'ordonner que la façade de pierre soit entièrement refaite.
TERESA BERGHELLO et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du manque d'efficacité de leur système de climatisation. Selon leur expert, le système de 1,5 tonne installé ne correspond pas aux normes applicables. Il s'agit d'un vice caché au sens de la loi qui diminue sensiblement la qualité de vie et le confort que devrait offrir un système de climatisation neuf. Il est ordonné à l'entrepreneur de le remplacer par un système de 1,8 tonne. Il est en outre ordonné à l'entrepreneur de choisir une méthode corrective qui engendrera le moins d'inconvénients possible pour les autres copropriétaires de l'immeuble. Les bénéficiaires ont également droit au remboursement de leurs frais d'expert.
FRANCINE PELLETIER et un autre, bénéficiaires, et 2957-8622 QUÉBEC INC. (LES TERRASSES DES ÉCHEVINS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 32
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le plancher de lattes de bois franc a dû être refait par l'entrepreneur. Cependant, les travaux ne sont pas à la satisfaction du bénéficiaire. Ce dernier considère que l'installation n'a pas été faite selon les règles de l'art, que le plancher perd ainsi de sa solidité et que les lattes pourraient relever là où leurs extrémités se rencontrent. Les lattes ont été coupées aux deux bouts, ce qui élimine la rainure à chaque extrémité. Elles ne sont donc pas assemblées. Toutefois, le bénéficiaire admet que l'aspect du plancher est très beau. L'article 2099 du Code civil du Québec indique que l'entrepreneur a le choix des moyens d'exécution des travaux. En l'espèce, selon l'expert, le plancher est solide et la technique utilisée n'aura pas d'effet sur sa durée de vie. La réclamation est donc rejetée. Par ailleurs, l'arbitre ne peut pas se prononcer sur une deuxième question du bénéficiaire sans qu'elle ait d'abord fait l'objet d'une décision de l'administrateur. Le bénéficiaire supportera 121 $ des frais d'arbitrage.
BRUNO DUBÉ, bénéficiaire demandeur, et 2752-2598 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES LAURENT LABRIE), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 19, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Fixation d'une prochaine date d'audience.
En juillet 2004, le bénéficiaire est devenu propriétaire d'un immeuble de type jumelé dont la réception avait eu lieu en juillet 2001. En juin 2005, il a été victime d'infiltrations d'eau. Bien que l'administrateur ait conclu que la cause du problème était la présence d'ocre ferreuse dans le sol et que la réclamation devait être rejetée, en arbitrage, le tribunal a plutôt décidé que la cause déterminante des infiltrations était liée au fait que la nappe phréatique était plus élevée que la dalle de béton de l'immeuble et que la demande du bénéficiaire était couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il a donc été ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent immédiatement. En mai 2007, la sentence arbitrale a été homologuée. Il reste maintenant à décider de l'approche à adopter pour régler la situation, puisque le temps et la technique ont tous deux évolué depuis 2005. L'arbitre n'est pas en mesure de prendre une décision à ce sujet pour le moment. L'expert des bénéficiaires, qui a proposé deux plans différents, fera toutefois sous peu une étude plus approfondie afin de choisir laquelle des deux méthodes serait la meilleure selon lui. Une nouvelle date d'audience est fixée en conséquence.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme les fissures dont se plaint le bénéficiaire ont fait l'objet de corrections de la part de l'entrepreneur à deux reprises mais que le problème est récurrent et n'est pas encore réglé, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur et à l'administrateur de faire exécuter par un entrepreneur de leur choix, selon les recommandations de l'ingénieur ou de l'architecte retenu par le bénéficiaire, les travaux que celui-ci proposera pour régler les points faisant l'objet de l'arbitrage dans un délai maximal de trois mois. Les frais d'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3340-3342-3344 DU MONT ROYAL ET 4450 ST-MICHEL, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage en ce qui a trait à cinq réclamations rejetées par l'administrateur. Les parties ayant déposé une entente relative à la correction de trois de ces éléments, deux doivent donc être tranchés. Quant aux fissures à la galerie avant, la garantie exclut les fissures inesthétiques et s'applique à celles qui diminuent la capacité portante de la dalle de béton. En l'espèce, les fissures sont capillaires et résultent du comportement normal du béton. Par conséquent, leur réparation n'est pas couverte par la garantie. Pour ce qui est des traces d'humidité au sous-sol, la contre-pente de la conduite pluviale empêche l'évacuation normale des eaux, lesquelles s'infiltrent par la dalle de béton. La garantie s'applique aux vices majeurs. La perte de l'ouvrage, qui constitue le principal critère du vice majeur, ne se limite pas à la perte totale de l'immeuble. En l'espèce, le vice de construction entraîne des troubles graves dans l'utilisation de la maison. La demande à cet égard est donc accueillie. Cependant, l'entrepreneur a le choix de la méthode à utiliser pour corriger ce manquement. Par ailleurs, les frais de l'expertise produite par le bénéficiaire lui seront remboursés.
DENIS LECLERC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS G.S. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire n'ayant pu prouver qu'elle n'avait pas approuvé le report de la date de livraison, sa demande d'indemnisation pour retard de livraison doit être rejetée. La réclamation visant la tache sur la surface extérieure des fenêtres du salon et de la chambre principale est rejetée puisqu'il s'agit de problèmes mineurs qui ne constituent pas une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La solution retenue par l'entrepreneur étant convenable pour la correction des égratignures sur les surfaces du balcon arrière et la coloration de l'une des marches, il devra exécuter les travaux de la façon dont il les a décrits. La réclamation quant à la fissure dans le joint de la moulure au salon est rejetée, car il s'agit d'un problème qui ne constitue pas une malfaçon. Il en est de même pour les têtes de clou sur les cadres en bois des fenêtres et la fissure au cadre de bois de la porte-fenêtre du sous-sol, cette situation résultant d'un comportement normal des matériaux. La bénéficiaire n'ayant pas dénoncé dans un délai de six mois le problème de joint visible entre deux panneaux de gypse au plafond de la mezzanine, cette partie de la réclamation est rejetée. Le frottement des portes françaises donnant à la cuisine et au vestibule ainsi que les taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre arrière résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Les correctifs apportés par l'entrepreneur relativement à la présence de têtes de clou et de vis apparentes sur certains murs et plafonds sont acceptables, et il n'y a pas lieu d'intervenir. La demande de remboursement des honoraires d'avocat de la bénéficiaire est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés à 80 % par l'administrateur et à 20 % par la bénéficiaire.
ANITA CHAN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS-FRANC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 19, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur, qui a refusé de donner suite à sa réclamation concernant la corrosion des escaliers arrière. L'entrepreneur a reconnu implicitement sa responsabilité au cours de l'audience en s'engageant à appliquer intégralement les recommandations de son expert dans le but de corriger la malfaçon causant l'apparition de corrosion sur les structures métalliques de l'escalier. Pour ce motif, il lui est ordonné de mettre en oeuvre toutes les recommandations de ce dernier afin que les travaux soient exécutés avant la fin du mois d'août 2007. L'administrateur devra quant à lui rembourser au demandeur les 1 317 $ versés pour la préparation du rapport d'expertise, qui a apporté un éclairage sur la nature des problèmes du bénéficiaire et sur les solutions possibles.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES 5410 @ 5476 RUE DE MENTANA, bénéficiaire demandeur, et 9052-9850 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont constaté les premières manifestations d'une infiltration d'eau par le toit en juillet 2004. Leur dénonciation le 3 octobre 2005 est donc tardive, et leur réclamation doit être rejetée. Le manquement relatif au revêtement de vinyle constitue un vice majeur au sens du plan de garantie. Comme il a été dénoncé moins de cinq ans après la date de réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est recevable. L'administrateur devra donc faire réparer ce manquement de la façon suggérée par l'expert. L'administrateur devra également rembourser aux bénéficiaires les frais d'expertise de ce dernier, soit 585 $.
ALEXANDRA FORTIER et un autre, bénéficiaires, et ADMINISTRATEUR DE LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉJEAN LAMONTAGNE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124 et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que les chantepleures sont inefficaces ou qu'elles sont la cause des infiltrations d'eau dans le bâtiment et que le problème d'espacement a été dénoncé hors délai, cette partie de la réclamation est rejetée. Leur réclamation visant les poteaux du patio arrière est également rejetée puisque la situation a été dénoncée hors délai. L'entrepreneur devra fixer les plaques d'acier entre les poteaux et la poutre en respectant l'aspect sécuritaire de l'installation. Il devra également installer une membrane de polyéthylène d'au moins 0,15 millimètres d'épaisseur sur la dalle de béton et recouvrir le tout d'un plancher de bois. Il devra également stabiliser les semelles, colmater les fissures de la fondation et du parement de brique, enrober le drain français et couvrir ce dernier de pierre nette. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 12 500 $ pour leurs frais d'expertise.
MARIE CLAIRE VAN BECK BERGEN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée et demande reconventionnelle en homologation de la sentence arbitrale accueillie en partie (C.S., 2008-05-15), 500-17-034723-075, 2008 QCCS 2686, SOQUIJ AZ-50497820, J.E. 2008-1361
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestaient la décision du 14 septembre 2005 de l'administrateur et demandaient une vérification de certains correctifs effectués par l'entrepreneur. Les rapports qu'ils ont déposés n'ayant pas fait l'objet de mentions à l'audience et n'étant pas scellés par des professionnels tel que le sont les rapports déposés par l'administrateur, ce sont les conclusions de ce dernier qui priment. Étant demandeurs, les bénéficiaires avaient le fardeau de preuve et ne pouvaient simplement demander à l'arbitre de vérifier les correctifs apportés par l'entrepreneur sans preuve de malfaçon ou de non-conformité aux plans et devis. En l'absence de normes de tolérance au Québec, l'inspecteur-conciliateur s'est basé sur celles du Ontario New Home Warranty Program pour déterminer que la déviation verticale acceptable d'un mur est de 25 millimètres sur 2 400 millimètres, et donc que la légère dépression de 20 millimètres dénoncée par les bénéficiaires était normale et acceptable. Dans les circonstances, seuls les travaux recommandés par l'expert de l'administrateur ou ceux auxquels l'entrepreneur s'est engagé ainsi que ceux ordonnés par l'inspecteur-conciliateur devront être effectués (notamment des éléments de toiture et de gouttière).
YVAN PICARD et une autre, bénéficiaires, et BERTHIAUME CONSTRUCTIF INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant le claquement du pare-air dans l'entretoit et une bosse dans le revêtement de vinyle. Les parties se sont entendues sur les modalités de correction du revêtement. L'entrepreneur ne nie pas devoir effectuer des réparations au pare-air, mais il refuse de procéder par l'extérieur comme l'exige le bénéficiaire. Or, l'entrepreneur est seul maître de ses méthodes d'exécution puisqu'il est l'unique responsable des dommages qui pourraient en résulter. Comme aucune preuve n'a été présentée mettant en doute la capacité de l'entrepreneur de faire les corrections, il est ordonné à celui-ci d'exécuter les travaux selon la méthode qui lui convient le mieux.
GILLES PELLETIER, requérant bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION MICHEL DAIGLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 29 juin 2005, l'administrateur a autorisé l'entrepreneur à effectuer des travaux correctifs. Cette décision en modifiait une autre rendue en mars 2003 qui avait ordonné à l'entrepreneur de procéder au remplacement complet du revêtement de brique de la résidence des bénéficiaires. Dans sa seconde décision, l'administrateur reconnaissait qu'il n'était pas justifié d'exiger le remplacement du revêtement. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision et mettent aussi en doute la décision de l'administrateur concernant la présence de fissures dans la fondation de leur résidence. Pour ce qui est de ce dernier point, une entente à l'amiable est intervenue entre les parties et il est donné acte de cette transaction. Par ailleurs, la demande d'arbitrage de l'entrepreneur concernant la décision de mars 2003 a été rejetée parce qu'elle a été présentée 610 jours après la réception de la décision contestée. Cette décision est finale et sans appel (art. 120 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'omission de l'entrepreneur de corriger les travaux dans le délai indiqué oblige l'administrateur à les effectuer (art. 18 et 19 du règlement). D'autre part, ce dernier ne pouvait modifier le contenu de l'une de ses décisions antérieures comme il a tenté de le faire en juin 2005. En effet, en mars 2003, il avait demandé le changement complet du parement de brique du bâtiment; il ne pouvait, en juin 2005, modifier cette décision afin de permettre à l'entrepreneur de choisir les travaux nécessaires pour corriger la malfaçon. S'il est d'usage pour l'administrateur de ne pas s'immiscer dans la correction d'une malfaçon, ce n'est pas parce que le règlement ne lui donne pas ce pouvoir. Interpréter le règlement autrement laisserait les bénéficiaires à la merci d'un entrepreneur incompétent. Le pouvoir de décider inclut le pouvoir de choisir les travaux correctifs. En l'espèce, l'administrateur ne peut qu'exiger que l'entrepreneur procède aux travaux correctifs décrits dans sa décision de mars 2003. La décision de juin 2005 est annulée.
JOSÉE MÉNARD et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES CHRISTIAN DIONNE ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 19, 116, et 120
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire s'est plainte de la mauvaise installation des portes-fenêtres; elles ne seraient pas étanches et l'isolation serait déficiente. Une pression aurait été exercée sur les cadrages, de sorte que les portes ne seraient pas à niveau. Contrairement à ce qu'a conclu l'administrateur, il existe à cet égard une malfaçon qui doit être corrigée. Il appartiendra à l'entrepreneur, qui a une obligation de résultat, de choisir la méthode appropriée pour corriger ses travaux. En ce qui concerne les planchers chauffants, l'entrepreneur a reconnu avoir retiré la tuyauterie, mais il a nié avoir reçu un acompte de 7 600 $ pour l'installation de ce plancher. Le plan de garantie prévoit les cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles avant la réception du bâtiment, et cela inclut les acomptes versés par la bénéficiaire. Compte tenu de la preuve, cette dernière aura droit au remboursement de l'acompte. Les travaux de scellement des membranes ne figurent pas au contrat; ainsi, la décision de l'administrateur de ne pas rembourser leur coût (1 495 $) doit être maintenue. De toute évidence, il s'agit d'une mésentente contractuelle.
DENISE THOUIN, bénéficiaire appelante, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, et 123
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur concernant l'existence de malfaçons non apparentes dans le bâtiment en cause, qui est détenu en copropriété divise. Le bris du doigt d'armature activé par le mécanisme de verrouillage de la porte intérieure du hall d'entrée figurait sur la liste préétablie d'éléments à vérifier. Peu importe qu'il s'agisse d'une malfaçon apparente ou non, le parachèvement des travaux dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment est couvert par le plan de garantie. Il en va de même pour l'accumulation d'eau devant la porte de service du garage, où il existe une dénivellation. Contrairement à ce qu'a prétendu l'entrepreneur, le perron de béton face à l'entrée principale fait partie du bâtiment et n'est pas exclu de la garantie parce qu'il s'agirait de trottoirs ou d'allées; la dalle enchâsse des colonnes de brique supportant un toit qui est rattaché à la façade avant du bâtiment. En conséquence, le problème d'accumulation d'eau sur le perron devra être corrigé. L'entrepreneur a réglé le problème d'accumulation d'eau le long du mur du stationnement. Toutefois, comme l'accessoire doit suivre le principal, il devra également réparer les dommages causés au mur de gypse par l'eau et une trop grande humidité. Il semble cependant que le mur ait été endommagé à quelques endroits par des impacts; l'entrepreneur n'aura pas à réparer les marques d'impact facilement reconnaissables. En ce qui concerne les infiltrations d'eau dans les murs de brique ayant causé des dommages au fini intérieur, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée par écrit à l'intérieur du délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie. Une malfaçon n'a pas à avoir la même gravité qu'un vice caché. Les plans et devis du toit, où il s'est produit une accumulation d'eau et de neige lors de l'hiver précédent, n'ont pas été respectés. Le fait qu'un entrepreneur n'ait pas suivi à la lettre les plans et devis n'est pas attributif de responsabilité mais, dans le cas présent, les mesures de protection mises en place par l'entrepreneur, qui avait une obligation de résultat, ont été insuffisantes. L'entrepreneur aura le libre choix des moyens d'exécution pour les travaux correctifs.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 345, rue Éricka, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Il est donné acte à l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer le parachèvement et la correction des travaux.
En octobre 2003, les bénéficiaires ont confié la construction de leur résidence à l'entrepreneur. Ils ont déposé deux plaintes concernant des travaux correctifs à apporter. Comme ils n'ont pu obtenir satisfaction quant à toutes leurs demandes, ils ont invoqué l'article 18 paragraphe 7 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour exiger de l'administrateur qu'il prenne en charge le parachèvement ou les travaux de correction nécessaires et qu'il veille à la préparation d'un devis correctif, à un appel d'offres, au choix des entrepreneurs et à la surveillance des travaux. Pour sa part, l'administrateur prétend que l'entrepreneur a le droit d'exécuter lui-même les travaux même s'il a déjà tardé à effectuer de manière acceptable ceux demandés. Ce dernier s'est engagé à corriger les anomalies, les déficiences, les malfaçons et les vices cachés mentionnés dans le rapport de l'inspecteur et dans celui de l'expert. Il a notamment accepté d'utiliser la méthode de réparation préconisée par ce dernier. En s'engageant ainsi, l'entrepreneur a admis qu'il était en défaut de parachever ou de corriger les travaux. Cette admission est un aveu judiciaire qui doit être retenu contre lui. Compte tenu de l'article 18 paragraphe 7 du règlement, cet aveu ferait en sorte que l'administrateur devrait prendre en charge le parachèvement et la correction des travaux. Toutefois, même si, selon l'article 116 du règlement, l'arbitre doit décider conformément aux règles de droit, il peut aussi faire appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient, comme c'est le cas dans la présente affaire. En effet, il faut tenir compte de l'engagement de l'entrepreneur et lui permettre d'y donner suite. Par ailleurs, l'obligation pour l'administrateur de prendre en charge ces travaux n'est pas éteinte; elle sera cependant suspendue jusqu'à ce que l'entrepreneur exécute les travaux prévus dans les rapports de l'inspecteur et de l'expert.
SYLVIE GIROUX et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et AUBUT CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18 et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur l'ayant condamné à effectuer certains travaux à la résidence des bénéficiaires pour remédier à des problèmes d'infiltrations d'eau. L'entrepreneur invoque deux facteurs pour expliquer le mauvais fonctionnement du drain français: une mauvaise pente de terrain et des margelles non conformes. Bien que ces deux facteurs puissent aggraver le problème d'obstruction du drain par le sable, il ne s'agit pas de la cause déterminante des infiltrations. L'entrepreneur devra donc reprendre les travaux de drainage conformément aux spécifications de l'expert. Quant aux margelles, comme elles ont été effectuées par l'entrepreneur paysager des bénéficiaires, ces derniers devront les refaire à leurs frais puisque ces travaux ne relevaient pas de l'entrepreneur.
CONSTRUCTION RENOIR INC., entrepreneur demandeur, et ERIC TAILLON et une autre, intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra utiliser la méthode corrective proposée par l'expert Huard pour résoudre le problème des égratignures sur les planchers, soit un sablage de surface. Quant à l'égratignure de l'émail de la baignoire, vu les trois tentatives de correction de l'entrepreneur, il y a lieu de condamner l'administrateur à faire exécuter les travaux par un sous-traitant de son choix. Comme les travaux correctifs apportés aux «fascias» les ont rendus conformes, la réclamation des bénéficiaires à cet égard est rejetée. La demande des bénéficiaires afin qu'il soit déclaré que l'installation des tuyaux au sous-sol n'avait pas été faite selon les règles de l'art est rejetée puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré un intérêt juridique permettant de justifier une pareille demande.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18 et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 6 mai 2005, l'administrateur a ordonné que soient effectués les correctifs requis à l'immeuble des bénéficiaires, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché, pour remédier à la présence de fissures anormales à la dalle de béton ainsi que de dénivellations importantes. Les bénéficiaires ne contestent pas la décision mais plutôt la méthode de correction envisagée par l'entrepreneur, qui consiste à sabler les crêtes des dénivellations et à injecter du béton dans les fissures. Bien que l'entrepreneur, selon l'article 2099 du Code civil du Québec, ait le choix de la méthode à utiliser pour exécuter les travaux, les résultats obtenus devront être conformes aux règles de l'art et il revient à celui-ci de faire preuve de prudence afin de s'éviter l'obligation de reprendre les travaux ultérieurement. La décision de l'administrateur est maintenue et il lui faudra supporter la moitié des frais d'arbitrage, le reste devant être payé par les bénéficiaires.
AGNÈS GIRARD et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATIONS RAYMOND & ASS., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires allèguent que les fondations de leur résidence ont été coulées trop profondément et que cela leur cause un préjudice appréciable en raison des fenêtres prévues à l'avant de la demeure et de l'accumulation d'eau sur leur terrain. L'entrepreneur nie toute responsabilité et l'administrateur refuse d'intervenir au motif que cette erreur était apparente au moment de l'inspection préréception. Le sous-traitant, en se basant sur le dessus d'un regard d'égout pour établir le niveau des semelles de fondation, a procédé de façon conforme aux pratiques courantes lorsque la rue n'est pas à son niveau final. Il s'agit d'une malfaçon mais, comme les bénéficiaires n'avaient pas les connaissances requises pour la déceler au moment de l'inspection préréception, on ne peut leur reprocher de ne pas l'avoir dénoncée. L'entrepreneur devra installer des gouttières pour acheminer l'eau en provenance du toit jusqu'au drain pluvial et aménager le terrain afin d'éloigner les eaux de surface de la maison, l'entrée pour éviter l'accumulation d'eau ainsi que le terrain de façon à réduire l'effet visuel qu'entraîne le manque de hauteur des fondations.
SYLVIE JEAN et un autre, demandeurs bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et LES RÉSIDENCES P.F. INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 19 octobre 2004, à la suite d'un rapport d'inspection favorable aux bénéficiaires quant à leur dénonciation d'un gondolement de plancher, l'entrepreneur a été contraint d'effectuer certains travaux correctifs. Le 5 juillet 2005, les bénéficiaires ont dénoncé l'échec des réparations et ont demandé que les planchers soient remplacés, mais leur réclamation a été rejetée par l'inspecteur médiateur, qui avait constaté une amélioration de la situation et qui a attribué les problèmes des bénéficiaires à une mauvaise gestion de l'humidité relative dans leur unité résidentielle. Ils exigent à présent le remplacement complet des planchers, à une date à leur convenance, le relogement durant les travaux ainsi que le paiement des frais de l'arbitrage et des experts par l'administrateur indépendamment du sort du recours. Tel qu'ils le soutiennent, leurs planchers ne sont pas adéquats et les mesures correctives proposées par l'administrateur n'ont pas été satisfaisantes. L'entrepreneur aura donc à refaire les planchers défectueux aux dates indiquées par les appelants, et les coûts d'arbitrage et les frais d'expertise, à l'exception de ceux du témoin Huard, seront à la charge de l'administrateur.
MARIE-CLAUDE BELLEMARE et un autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION RÉAL MALTAIS LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lu ayant ordonné de procéder à certains travaux correctifs à l résidence du bénéficiaire. Il conteste tout d'abord le fait que l'administrateur ait exigé une méthode de correction en particulier afin de corriger la dénivellation au plancher d la salle de bains. Bien que l'entrepreneur ait une obligation de résultat, il possède néanmoins le choix de la méthode corrective. Il devra donc effectuer cette correction, pourvu qu'il respecte les règles de l'art. Le revêtement de céramique trop court près du bain était un vice apparent lors de la réception du bâtiment; comme le bénéficiaire ne l'a pas constaté à ce moment-là, il ne peut pas présenter de réclamation à cet effet. Par ailleurs, les joints de coulis mal appliqués dans la salle de bains, l'absence d'un morceau de céramique, la stabilité de la baignoire ainsi que les mauvaises installation et finition du coup de pied du meuble-lavabo et du comptoir de celui-ci devront être corrigés par l'entrepreneur puisqu'il ne s'agissait pas de vices apparents au moment de la réception et qu'ils ont été valablement dénoncés par le bénéficiaire. L'entrepreneur pourra utiliser la méthode corrective de son choix, avec comme seule obligation que les travaux soient effectués selon les règles de l'art. Étant donné que les planchers de bois franc contiennent des anomalies sur toute la surface de l'unité, l'entrepreneur devra corriger le problème selon la méthode de son choix.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur appelant, et FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaire intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Bien que l'entrepreneur n'ait pas livré aux bénéficiaires une résidence avec une façade entièrement en brique comme le prévoyait le contrat, une telle erreur ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment; il s'agit simplement d'une mésentente contractuelle, à l'égard de laquelle le tribunal n'a pas compétence. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. La réclamation quant aux fenêtres et à la porte-fenêtre doit être rejetée puisque le fait qu'elles n'aient pas les dimensions prévues ne contrevient à aucune norme de sécurité et n'est pas de nature à porter atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en est autrement de la fenêtre du sous-sol, dont la dimension est contraire à la norme 9.7.1.3 du Code national du bâtiment 1995, et que l'entrepreneur devra remplacer d'ici le 31 mai 2006. Les bénéficiaires sont insatisfaits de la méthode suggérée par l'entrepreneur pour corriger l'arrimage du bain. Or, comme le choix de la méthode corrective appartient à ce dernier, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation visant la porte d'entrée est également rejetée, car il n'y a pas de bosses ou d'égratignures comme le prétendent les bénéficiaires. Par ailleurs, le trou près de la serrure étant dû à leur installation d'une poignée différente, il s'agit d'une malfaçon qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 12 paragr. 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La réclamation concernant le boyau d'alimentation en gaz du foyer doit être rejetée: la longueur du boyau est suffisante pour permettre le raccordement à une bonbonne à l'aide d'une rallonge si les normes l'exigent. L'entrepreneur n'aura pas non plus à installer un plancher de lattes de chêne au sous-sol puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé cette malfaçon dans la liste d'inspection préétablie.
LOUISE BOURRET et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire des bénéficiaires et de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la demande d'arbitrage par l'entrepreneur est rejetée puisque les circonstances justifient la prorogation du délai. L'omission de l'entrepreneur n'a par ailleurs eu aucune conséquence irréparable pour les bénéficiaires. La pose des joints d'aboutement ne respecte pas les recommandations du manufacturier, ce qui a pour conséquence une déformation potentielle des clins, une situation de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. Comme l'entrepreneur n'a pas su prouver lors de l'audience que les mesures correctives qu'il préconise pouvaient éliminer les malfaçons, sa réclamation doit être rejetée et il devra effectuer les travaux de réparation tel qu'indiqué à la décision de l'administrateur.
9041-8922 QUÉBEC INC. (A.R.T. CONSTRUCTION), entrepreneur, et SERGE SAUCIER et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 21, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant la finition des surfaces des balcons est maintenue puisque l'entrepreneur a le choix des moyens pour corriger une situation déficiente. Il n'y a pas lieu non plus d'ordonner à l'entrepreneur d'installer un recouvrement de pavé uni pour le balcon de l'unité 141, car son poids pourrait menacer la solidité de toute la structure des balcons. Bien que la finition des revêtements d'aluminium au pourtour des balcons et des colonnes décoratives manque d'esthétisme, comme il s'agit d'éléments purement décoratifs, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du bénéficiaire. Vu l'absence de normes en ce qui a trait à la numérotation des niveaux inscrits dans l'ascenseur, la situation ne constitue pas une malfaçon au sens du règlement. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au nettoyage des briques est maintenue. Quant aux taches sur le tapis aux étages du bâtiment, le bénéficiaire n'ayant pas apporté la preuve que la situation est attribuable à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. La différence de teinte au tapis du couloir du rez-de-chaussée étant une pure question d'esthétisme ne constituant pas une malfaçon, la décision de l'administrateur à ce propos doit être maintenue. L'entrepreneur devra toutefois prendre les mesures nécessaires afin de faire disparaître les taches de peinture sur les paliers des cages d'escalier. Le bénéficiaire n'a pas apporté la preuve que la peinture est non esthétique au pourtour des lumières encastrées, raison pour laquelle cette partie de la réclamation est rejetée. Comme la fissure au fini de gypse résulte probablement du comportement normal des matériaux, la réclamation du bénéficiaire afin d'obtenir sa correction doit être rejetée. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'installer des seuils coupe-feu au bas des portes séparant les espaces communs puisque les normes du Code national du bâtiment 1990 à ce propos ont été respectées.
M. FRANÇOIS GAGNON, ès qualités, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 900 LAVAL, bénéficiaire demandeur, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
La requête verbale de l'administrateur afin d'obtenir le rejet de la demande d'arbitrage en ce qui a trait au drainage et au resurfaçage du balcon avant et des marches en raison de la tardiveté de l'avis d'arbitrage est rejetée, car elle a été reçue dans les 15 jours suivant la décision de l'administrateur. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs décrits par l'expert afin de remédier au problème de drainage du balcon avant du bénéficiaire. L'administrateur devra quant à lui rembourser aux bénéficiaires la somme de 1 460 $ à titre de frais d'expertise.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 3 octobre 2003, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de reprendre les travaux pour corriger le vice touchant le balcon avant en béton tant pour ce qui est du crépi de fondation et de la fondation abîmée que du niveau du surfaçage en vue de corriger le manque de pente et favoriser l'écoulement complet de l'eau. Comme l'entrepreneur n'a pas donné suite à l'ordonnance de l'administrateur, celui-ci a confié le contrat à un tiers entrepreneur en date du 11 juin 2004, sans devis préalable, de corriger les problèmes de drainage du balcon. Ces travaux ont été effectués sans que les bénéficiaires en soient satisfaits. L'administrateur, par sa décision du 17 mai 2005, a déterminé que les travaux effectués par la nouvelle entreprise ont été acceptés par les bénéficiaires et qu'ils sont adéquats, ce que ces derniers contestent. En premier lieu, l'administrateur a invoqué l'irrecevabilité de l'arbitrage parce que la demande aurait été faite hors du délai de 15 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le timbre postal indique la réception du rapport final de l'administrateur le 23 mai 2005. La demande d'arbitrage des bénéficiaires a été faite le 8 juin suivant. La date du timbre postal de réception du rapport final de l'administrateur au 23 mai est un jour férié. La demande d'arbitrage n'a donc pas été faite hors délai. Les travaux correctifs n'ont pas résolu le problème, car l'eau ne s'évacue pas complètement du balcon. Cette situation est dangereuse et porte atteinte à la sécurité et à l'utilisation du bâtiment. En l'absence de solution de rechange proposée par l'administrateur, l'expertise des bénéficiaires est retenue. Il faudra reprendre les murs de maçonnerie afin d'y insérer des égouttoirs. Comme l'expertise présentée par les bénéficiaires est pertinente, les frais de rédaction du rapport et de présence seront à la charge de l'administrateur, conformément à l'article 22 du règlement.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur ayant ordonné à l'entrepreneur de sceller les espaces laissés ouverts entre les sections de tôle et la noue de toiture au motif qu'ils considèrent comme préférable de démanteler complètement la toiture de tôle. Étant donné que la responsabilité de l'exécution et de la qualité des travaux de construction incombe à l'entrepreneur et qu'il est, par conséquent, impossible de le forcer à effectuer des travaux selon une méthodologie à laquelle il ne souscrit pas, la réclamation des bénéficiaires à ce sujet doit être rejetée. Il y a lieu de prendre acte des engagements de l'entrepreneur d'installer un dos d'âne avant l'intersection de la cheminée et de la toiture ainsi qu'une quatrième pièce de bois sur la longueur de la poutre au sous-sol. L'administrateur devra effectuer une inspection supplémentaire à la résidence des bénéficiaires afin de vérifier la coupe du parement de Canexel à la jonction du soffite et l'installation inadéquate du recouvrement autour des fenêtres puisqu'une infiltration d'eau est survenue à ces endroits depuis sa décision. Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que la non-conformité des tôles de noue au Code national du bâtiment 1995 est de nature à porter atteinte à l'utilisation du bâtiment, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation.
NICOLE MÉTIVIER et un autre, bénéficiaires, et BÉLISLE CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se sont plaints d'une infiltration d'eau au niveau des allèges de pierre à la fenestration. L'administrateur a conclu qu'il y avait vice caché et que l'entrepreneur devait corriger la situation, en conformité du Code national du bâtiment 1995. Or, constatant qu'il y avait eu entente entre les parties afin que les travaux soient exécutés par un tiers, il a ordonné à l'entrepreneur de rembourser la facture aux bénéficiaires. L'entrepreneur nie avoir conclu une telle entente. La preuve prépondérante révèle qu'il y a effectivement eu entente entre les bénéficiaires et lui. L'administrateur ne pouvait cependant pas ordonner à l'entrepreneur de s'y conformer, cette entente n'ayant pas fait l'objet d'un constat de règlement au sens du plan. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur est donc accueillie sur ce point, et l'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires les coûts engagés pour la correction du problème. En ce qui concerne les corrections exigées par l'administrateur pour remédier au problème d'infiltration d'air à la fenestration, il n'y a pas lieu d'intervenir. La méthode corrective proposée par ce dernier est plus satisfaisante en l'espèce puisque celle préconisée par l'entrepreneur ne permettrait vraisemblablement pas de régler de façon définitive le problème. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement des fenêtres comme l'a ordonné l'administrateur.
SOMICO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et ERNEST PRÉGENT et une autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La réception du bâtiment a eu lieu le 3 juin 2003 et la bénéficiaire a pris possession de son condominium le lendemain. Elle a fait faire des travaux de peinture et de menuiserie jusqu'au 13 juin suivant. Le 21 juillet, lors de son emménagement, elle a constaté un dégât d'eau provoqué par une fuite du réservoir de la toilette, ce qui a endommagé les planchers de bois dans plusieurs pièces du condominium. Elle a immédiatement coupé l'approvisionnement d'eau du réservoir. L'entrepreneur a été avisé de la situation à la fin de la période des vacances annuelles de la construction, le 28 juillet, et un plombier est venu le jour même serrer les vis d'ancrage du réservoir, mettant fin à la fuite d'eau. Les dégâts causés au plancher n'ont toutefois pas été réparés. Aucune preuve n'a été apportée pour soutenir que les travaux effectués par la bénéficiaire auraient mené à un déplacement accidentel de la toilette, et donc aux fuites d'eau. Les dégâts causés, qui ont rendu les planchers de bois inutilisables, constitueraient donc une malfaçon, qui a été dénoncée dans les délais prévus. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires, et notamment refaire les portions de plancher qui ont été endommagées.
MONIQUE ANDRÉE BEAUDIN, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES POLYCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 18, 21, 29, 52, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage d'une décision de l'administrateur concernant une fissure dans la dalle du sous-sol de leur résidence. L'administrateur a conclu que le problème était relié au comportement normal des matériaux et qu'il n'était donc pas couvert par la garantie. Les témoins entendus ont tous reconnu que la fissure était le résultat du retrait du béton. Toutefois, ce n'était pas la seule cause. Il a aussi été question de la présence d'un tuyau sous la dalle et de la géométrie de celle-ci. Ces causes ne peuvent pas être mises de côté et il faut donc accueillir, dans une certaine mesure, la demande des bénéficiaires. L'entrepreneur devra faire le travail suggéré pour corriger la fissure. Toutefois, puisque le bénéficiaire a lui-même brisé une partie de la dalle alors qu'il était à la recherche d'un tuyau sous cette dernière qui aurait pu provoquer la fissure, il devra supporter le coût de cette réparation.
MARIETTE ST-JEAN et un autre, bénéficiaires, et VILLAGE LIBERTÉ SUR BERGES, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les parties ayant conclu une entente quant à la méthode corrective que l'entrepreneur devra suivre afin de remédier au problème des interstices entre les lattes du plancher de bois franc, il y a lieu d'en prendre acte.
CONSTRUCTIONS INÉDITES INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et JULIE FORTIN et un autre, bénéficiaires mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a porté en arbitrage une décision selon laquelle les planchers du rez-de-chaussée et de l'étage de son immeuble étaient conformes aux normes du Code national du bâtiment 1995 et aux règles de l'art, et ce, même si de légères déformations des faux planchers étaient apparentes. Des travaux correctifs avaient été exécutés par l'entrepreneur et ils avaient été jugés acceptables et réalisés selon l'usage du marché de la construction. D'ailleurs, les témoins entendus ont été unanimes à dire que les travaux correctifs correspondaient actuellement au code, aux règles de l'art, à l'usage commun du marché et aux exigences du fabricant, exigences qui sont d'ailleurs plus sévères que celles du code. La demande de la bénéficiaire doit être rejetée. Malheureusement, ses attentes étaient plus élevées que ce qui est prévu et il faut conclure qu'un choix plus judicieux d'entrepreneur aurait pu mener à un résultat correspondant davantage à ce qu'elle désirait.
CÉLINE DUMAIS, bénéficiaire demanderesse, et LES CONSTRUCTIONS LEDUC ET LAPOINTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37 et 116