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Interruption de services à Postes Canada : Lisez notre FAQ pour connaître les répercussions sur nos services.
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En juillet 2021, l'administrateur a rendu une décision qui ordonnait à l'entrepreneur de procéder à des travaux correctifs. Ce dernier a exécuté les travaux auxquels il était tenu, mais certains d'entre eux n'ont pas été faits à la satisfaction des bénéficiaires. Notamment, ces travaux n'ont pas permis une installation appropriée et à l'équerre d'un four dans le cabinet prévu à cette fin. L'entrepreneur prétend que la cause du problème serait une configuration déficiente du four, tandis que les bénéficiaires invoquent plutôt une mauvaise conception des travaux par l'entrepreneur. Les bénéficiaires ont finalement eu recours aux services d'une entreprise spécialisée dans l'installation d'électroménagers pour insérer correctement le four dans son cabinet et ont réclamé le remboursement de la somme de 431 $, équivalant au coût de l'installation. L'administrateur ne leur a pas accordé cette somme, étant d'avis que les travaux exécutés n'étaient pas de nature conservatoire ou urgente. Or, étant donné que l'entrepreneur n'a pas corrigé la malfaçon dans le délai imposé par l'administrateur, les circonstances justifient de faire appel à l'équité et d'accueillir la réclamation des bénéficiaires. Le coût réclamé est raisonnable et proportionnel aux travaux exécutés.
SERGE MIRON et LOUISE GIRARD, bénéficiaires, et HABITATIONS LOUIS-SEIZE/CONSTRUCTIONS LOUIS-XVI, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a déposé 2 réclamations auprès de l'administrateur dans lesquelles il reprochait à l'entrepreneur la mauvaise conception de la toiture de 2 immeubles, ce qui avait occasionné des infiltrations d'eau. Informé de la situation et ayant en main les rapports d'experts du bénéficiaire, l'entrepreneur a effectué des travaux correctifs. Le bénéficiaire, satisfait de ceux-ci, a réclamé les coûts se rattachant aux rapports d'experts. Puisque le bénéficiaire avait omis de lui réclamer le remboursement des frais engagés pour la préparation de son premier rapport d'expert au moment de la présentation de sa première réclamation, l'administrateur a jugé cette réclamation tardive. Quant aux rapports se rattachant à la seconde réclamation, l'administrateur a conclu qu'il aurait dû y avoir une préautorisation. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue. Le bénéficiaire a agi en gestionnaire prudent et diligent en mandatant un expert pour déterminer les causes des infiltrations d'eau constatées par certains copropriétaires. Les frais d'experts engagés sont donc directement liés à ces infiltrations, lesquelles ont été occasionnées par la mauvaise exécution des travaux de l'entrepreneur. Le Tribunal est par ailleurs convaincu de la nécessité et de l'utilité des rapports pour déterminer la cause des infiltrations et les travaux correctifs à effectuer. Dans les circonstances, le recours à l'équité est justifié pour ordonner le remboursement des frais d'experts.
SYNDICAT LES TERRASSES 12, bénéficiaire, et CONDOMINIUM MONTCLAIR INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande des bénéficiaires visant l'obtention d'ordonnances en urgence. Rejetée.
Le 11 mai 2020, l'administrateur a rendu une ordonnance en faveur des bénéficiaires, exigeant que l'entrepreneur règle 49 points dans un délai de 90 jours, qu'il a défini comme un «délai de rigueur». À ce moment, un état d'urgence sanitaire avait été décrété au Québec depuis le 13 mars en lien avec la pandémie de la COVID-19. Le 8 juillet, l'entrepreneur a écrit à l'administrateur pour lui faire part de certaines difficultés et demander un délai supplémentaire. D'une part, un confinement ordonné dans le contexte de la pandémie avait entraîné une rareté de la main-d'oeuvre. D'autre part, plusieurs fournisseurs avaient de la difficulté à livrer les produits dont l'entrepreneur avait besoin, car leurs employés préféraient recevoir la prestation canadienne d'urgence (PCU) plutôt que travailler. Le 14 août, l'administrateur a accordé un délai additionnel à l'entrepreneur afin de terminer les travaux, ce qui est contesté par les bénéficiaires. Ceux-ci prétendent que l'administrateur ne pouvait prolonger le délai de 90 jours une fois celui-ci expiré, ce dernier étant un délai de rigueur. Étant d'avis que le délai est échu, les bénéficiaires veulent que l'administrateur prenne en charge les travaux. La demande des bénéficiaires doit être rejetée. Le 15 mars, l'arrêté 2020-4251 (Arrêté concernant la suspension de délais de prescription et de procédure civile et l'utilisation d'un moyen de communication en raison de la déclaration d'état d'urgence sanitaire du 13 mars 2020) a été pris à la suite de la déclaration d'urgence sanitaire, ce qui a eu pour effet de suspendre les délais de prescription extinctive et de déchéance en matière civile. Le 31 août, l'arrêté 2020-4303 (Arrêté concernant la levée de la suspension des délais de prescription et de procédure civile et la prolongation de certains délais de procédure civile en raison de la déclaration d'urgence sanitaire du 13 mars 2020) a mis un terme à cette suspension. En vertu du principe de l'équité, il y a lieu de considérer qu'il y a eu une suspension du délai de rigueur fixé par l'administrateur pendant cette période. Il n'est donc pas possible de déclarer le défaut de l'entrepreneur en ce qui a trait au respect du délai et d'ordonner la prise en charge des travaux par l'administrateur.
Madame Valérie Khoukaz-Gamache et Monsieur Alexis Archambault, bénéficiaires, et Maisons Laprise inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision relative aux frais d'expertise.
L'administrateur a accueilli une réclamation des bénéficiaires portant sur 4 points. L'entrepreneur a porté cette décision en arbitrage, mais il s'est éventuellement désisté, ne voyant plus l'utilité d'investir temps et argent pour préparer et tenir une audience visant à contester la décision de l'administrateur puisqu'il avait déjà effectué les travaux requis. L'administrateur est d'avis que les bénéficiaires ne peuvent lui réclamer les frais d'expertise dans ce contexte. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est silencieux quant à une telle situation, où un désistement est signifié avant une enquête au fond ou un début d'enquête. Il faut donc recourir à l'équité pour rendre une décision. En l'espèce, l'annonce par les bénéficiaires qu'ils procéderaient à une expertise a poussé l'entrepreneur à contrer celle-ci. Au stade où les parties étaient rendues, il faut retenir que l'expertise des bénéficiaires était pertinente et éclairante pour toutes les parties et, de surcroît, pour le tribunal. Dans ces circonstances, l'entrepreneur et l'administrateur devront se partager le coût de l'expertise.
CONSTRUCTION MAURICE BILODEAU INC., entrepreneur, et DORIS DUMAS, MATHIEU GEOFFROY et MARIE-CLAUDE L'ESPÉRANCE, bénéficiaires, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉ D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITA INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé un contrat de garantie en 2013, mais il n'en a reçu une copie qu'au mois de mai 2016. C'est aussi en mai 2016 que l'entrepreneur lui a remis une copie dûment remplie du formulaire d'inspection préréception ainsi qu'un document explicatif sur l'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En tardant à remettre ces documents au bénéficiaire, l'entrepreneur n'a pas rempli ses obligations, ce qui peut, dans certaines circonstances, permettre la suspension du délai de dénonciation d'un problème. En l'espèce, le bénéficiaire se plaint notamment du fait que la hotte de sa cuisinière ne possède pas un volume d'évacuation suffisant. En effet, elle ne serait pas conforme au devis de l'entrepreneur, lequel prévoyait une capacité d'évacuation de 400 pieds cubes par minute (PCM) plutôt que 250 PCM. L'entrepreneur soutient que la hotte installée fait partie de l'ensemble des systèmes de ventilation et d'échange d'air et qu'une hotte plus performante pourrait débalancer la ventilation dans tout le bâtiment. L'administrateur ajoute que le délai maximal de six mois entre la découverte du problème en 2014 et sa dénonciation en 2016 a été dépassé, et ce, contrairement aux dispositions du règlement. En l'espèce, le bénéficiaire a fait la preuve que la capacité de sa hotte est insuffisante et non-conforme au devis. Il s'agit d'une malfaçon. Il est vrai que la dénonciation n'a pas été faite dans un délai de six mois à compter de la découverte du problème, mais il faut tenir compte du fait que l'entrepreneur n'a remis un double du contrat de garantie dûment signé au bénéficiaire qu'en mai 2016, moment auquel le bénéficiaire a aussi reçu de l'administrateur un document explicatif sur l'application du règlement. Dans ces circonstances, le non-respect du délai de dénonciation de six mois ne peut être opposé au bénéficiaire, sauf si les manquements de l'entrepreneur et de l'administrateur sont sans incidence sur le non-respect du délai, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. L'entrepreneur devra installer une hotte conforme au devis. La réclamation du bénéficiaire portait aussi notamment sur un problème d'uniformité de la climatisation. Le bénéficiaire a fait la preuve que la température de sa chambre, particulièrement quand il fait chaud dehors, est très inconfortable. Il est d'ailleurs anormal qu'il se sente obligé de dormir dans une autre pièce pendant de telles périodes. La preuve du bénéficiaire est fondée largement sur son degré d'inconfort, mais elle n'est appuyée d'aucune vérification technique par un spécialiste. Étant donné que l'administrateur a rendu sa décision sur la base d'écarts de températures entre les pièces plutôt que sur l'insuffisance de climatisation dans certaines pièces -- donc sur la base d'une compréhension incomplète ou erronée de la nature exacte de la plainte -- et puisqu'il a déclaré qu'il aurait ordonné que des vérifications techniques soient faites s'il avait su que la dénonciation visait l'insuffisance de la climatisation, il est juste que le dossier lui soit retourné. Il devra faire une nouvelle inspection, ordonner une vérification technique quant à la suffisance de la climatisation et rendre une nouvelle décision à ce sujet.
PIERRE LAMARRE, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ N COMMANDITE LOFTS ANGUS, entrepreneur, et RAYMOND CHBOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juin 2010. Au mois d'avril 2014, ils ont dénoncé la présence de fissures au mur de façade de même qu'aux marches de leur balcon avant. L'administrateur a conclu que le problème était le résultat d'un soulèvement des fondations par le gel et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation et de prendre les dispositions nécessaires afin qu'elle ne se répète pas. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue. Bien que la preuve démontre que le sol entourant l'immeuble est susceptible de présenter une augmentation appréciable de son volume sous l'effet du gel, cette caractéristique du sol est la deuxième cause probable des problèmes vécus par les bénéficiaires. Ainsi, l'entrepreneur a démontré que des causes plus probables existent. Or, même si l'entrepreneur a démontré que la décision de l'administrateur était mal fondée, il existe néanmoins une possibilité réelle que le sol gélif soit en cause. Dans ces circonstances, accueillir la demande de l'entrepreneur, purement et simplement, alors que celui-ci s'est acquitté de son fardeau de preuve, mais en sachant que son propre expert n'exclut pas la possibilité que le sol gélif soit l'unique cause ou encore une cause contributive, mènerait à un résultat injuste. À l'inverse, rejeter la demande et condamner l'entrepreneur à corriger une situation dont il ne serait peut-être pas responsable entraînerait aussi un résultat inéquitable puisque cela enrichirait injustement les bénéficiaires. En l'espèce, comme il est plus probable que des travaux exécutés par les bénéficiaires soient à la source du problème de soulèvement des fondations, la solution raisonnable est d'exiger que l'entrepreneur effectue les travaux correctifs en fonction d'une telle conclusion. Si ceux-ci s'avèrent suffisants, il faudra conclure que les travaux des bénéficiaires avaient causé les dommages constatés et ces derniers seront tenus de payer à l'entrepreneur les frais engendrés par les travaux. Si les fissures réapparaissent avec la même ampleur, il faudra conclure que les travaux n'étaient pas en cause et l'entrepreneur devra corriger définitivement la situation à ses frais. Enfin, si les fissures réapparaissent avec une ampleur moindre, il faudra conclure que le sol gélif et les travaux d'aménagement des bénéficiaires avaient tous deux contribué au problème et il y aura un partage des coûts. Il s'agit d'une solution équitable.
HABITAT-SOL INC., entrepreneur, et RADU GHEORGHE JURCA et ANGELA DORINA JURCA, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois d'octobre 2010. Au cours des années qui ont suivi, l'entrepreneur est intervenu à quelques reprises en raison de l'apparition de fissures à divers endroits. Au mois d'avril 2014, les bénéficiaires ont dénoncé la réapparition de fissures. L'administrateur a conclu que le problème était le résultat d'un soulèvement des fondations par le gel et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation ainsi que de prendre les mesures nécessaires afin qu'elle ne se répète pas. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue. Bien que la preuve démontre que le sol entourant l'immeuble est susceptible de présenter une augmentation appréciable de son volume sous l'effet du gel, cette caractéristique du sol est la deuxième cause probable des problèmes vécus par les bénéficiaires. Ainsi, l'entrepreneur a démontré que des causes plus probables existent. Or, même si l'entrepreneur a démontré que la décision de l'administrateur était mal fondée, il existe néanmoins une possibilité réelle que le sol gélif soit en cause. Dans ces circonstances, accueillir la demande de l'entrepreneur, purement et simplement, alors que celui-ci s'est acquitté de son fardeau de preuve, mais en sachant que son propre expert n'exclut pas la possibilité que le sol gélif soit l'unique cause ou encore une cause contributive, mènerait à un résultat injuste. À l'inverse, rejeter la demande et condamner l'entrepreneur à corriger une situation dont il ne serait peut-être pas responsable entraînerait aussi un résultat inéquitable puisque cela enrichirait injustement les bénéficiaires. En l'espèce, comme il est plus probable que des travaux exécutés par les bénéficiaires soient à la source du problème de soulèvement des fondations, la solution raisonnable est d'exiger que l'entrepreneur effectue les travaux correctifs en fonction d'une telle conclusion. Si ceux-ci s'avèrent suffisants, il faudra conclure que les travaux des bénéficiaires avaient causé les dommages constatés et ces derniers seront tenus de payer à l'entrepreneur les frais engendrés par les travaux. Si les fissures réapparaissent avec la même ampleur, il faudra conclure que les travaux n'étaient pas en cause et l'entrepreneur devra corriger définitivement la situation à ses frais. Enfin, si les fissures réapparaissent avec une ampleur moindre, il faudra conclure que le sol gélif et les travaux d'aménagement des bénéficiaires avaient tous deux contribué au problème et il y aura un partage des coûts. Il s'agit d'une solution équitable.
HABITAT-SOL INC., entrepreneur, et MILENA KOROTINA et VITALIY KOROVYANSKIY, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au mois d'octobre 2010, les bénéficiaires ont signé un contrat avec Construction Whistler pour la construction d'une résidence. Alors que les travaux du gros oeuvre étaient terminés, Construction Whistler a déserté le chantier et a éventuellement fait faillite. En janvier 2011, les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour terminer la construction de leur résidence. Au mois d'avril, l'administrateur a remboursé aux bénéficiaires les acomptes qu'ils avaient versés à Construction Whistler. Après la réception du bâtiment, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a conclu que les travaux qui avaient été réalisés par Construction Whistler -- lesquels comprenaient la fondation, la structure, le toit, les portes et les fenêtres -- n'étaient plus garantis. Or, la réception du bâtiment, qui a été effectuée au mois de mars 2012, a porté sur l'ensemble du bâtiment. En effet, la réception partielle n'est pas prévue au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, de sorte que la réception, en l'espèce, ne peut porter uniquement sur les travaux réalisés par l'entrepreneur. Le contrat de garantie est d'ailleurs lié au bâtiment et non au propriétaire, à l'entrepreneur ou aux entrepreneurs qui l'ont construit. La décision de l'administrateur ferait en sorte que seule la finition du bâtiment serait couverte par la garantie, alors que le gros oeuvre ne le serait pas. Enfin, le règlement ne prévoit pas une expiration de la garantie après le remboursement des acomptes, celle-ci étant applicable jusqu'à cinq ans après la réception du bâtiment. L'application faite par l'administrateur du règlement conduit à une situation inéquitable pour les bénéficiaires.
MURIEL DRAOUI et GILLES REGAZZONI, bénéficiaires, et 9103-7168 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée.
Au mois d'octobre 2013, l'administrateur a produit un rapport indiquant qu'il n'était pas en mesure de statuer sur un problème de formation de glace et de givre sur les portes-fenêtres des unités de l'immeuble du bénéficiaire. Il mentionnait toutefois qu'il procéderait à une inspection supplémentaire en janvier 2014, lorsque les conditions d'examen seraient propices. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage de ce rapport. Or, il ne s'agit pas d'une décision de l'administrateur, mais plutôt d'un report d'inspection et de décision, ce qui ne permet pas au bénéficiaire de demander l'arbitrage. Celui-ci ne peut non plus prétendre que sa demande d'arbitrage fait en sorte que l'administrateur n'a plus l'autorité requise pour rendre une décision sur quelque point que ce soit, cet argument n'étant valide que si une décision est rendue et qu'une demande d'arbitrage est valablement produite. En l'espèce, la demande d'arbitrage porte sur le processus décisionnel de l'administrateur dans son report et il n'est pas possible de statuer à cet égard. Par ailleurs, la décision rendue par la suite par l'administrateur, qui a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation, est favorable au bénéficiaire. Seul l'entrepreneur pourrait alors, s'il était insatisfait de la décision rendue, porter en arbitrage cette décision qui lui est défavorable. Néanmoins, pour des raisons d'équité, compte tenu, notamment, d'une entente intervenue entre les parties, de l'insatisfaction du bénéficiaire quant aux travaux réalisés et des délais importants déjà courus, il y a lieu de permettre aux parties de présenter leur preuve au mérite pour rendre une décision, sans qu'il leur soit imposé de reprendre tout le processus de dénonciation.
SDC LES CONDOMINIUMS NOTRE-DAME, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MARC DROLET INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation car, bien qu'ils aient payé un supplément pour obtenir une certification Novoclimat, ils ne l'ont pas obtenue. L'administrateur a accueilli leur réclamation à cet égard et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis pour que le bâtiment soit certifié. L'entrepreneur a contesté cette décision et il s'est ensuite placé sous la protection de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité. Le syndic n'a pas annoncé ses intentions quant à l'arbitrage. En l'espèce, par son silence, l'entrepreneur a déserté son recours et il est présumé s'en être désisté. Il s'agit d'une situation exceptionnelle qui cause un préjudice à l'administrateur, qui est tenu de payer la moitié des frais de l'arbitrage lorsqu'un entrepreneur agit en demande, et ce, sans égard à l'issue du recours. En effet, obliger l'administrateur à payer la moitié des frais en l'espèce constituerait une injustice à son égard et il y a lieu de recourir à l'équité pour condamner l'entrepreneur à payer la totalité des frais de l'arbitrage. Néanmoins, en raison de la situation particulière de l'entrepreneur, des dispositions de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité et de l'Avis de suspension des procédures émis par le syndic, la condamnation aux frais imposée à l'entrepreneur ne pourra pas dépasser la somme déjà détenue par le Centre canadien d'arbitrage commercial à titre de provision pour frais versée par l'entrepreneur au cours des procédures.
MONSIEUR MICHEL CARON et MADAME MANON CHANDONNET, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DRUMMOND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une résidence. Il n'y a pas eu de visite d'acceptation des travaux, mais le bénéficiaire a envoyé un document à l'entrepreneur qui énumérait 14 éléments à corriger. Le bénéficiaire a ensuite présenté une réclamation indiquant, au point «Date de réception du bâtiment», que les travaux avaient été abandonnés au mois d'avril 2012. L'administrateur a rendu une décision sur cette réclamation après avoir choisi la date du 27 avril 2012 en tant que date de réception. En l'espèce, l'administrateur a commis une erreur en ne s'assurant pas que le bénéficiaire avait donné un consentement éclairé quant à la réception, une date importante pour la mise en oeuvre de la garantie. La mention écrite par le bénéficiaire lorsqu'il a présenté sa réclamation a été confirmée par une annotation apposée par un préposé du bureau de l'administrateur. Par ailleurs, le bénéficiaire a toujours prétendu ne pas avoir pris possession et il n'habitait pas les lieux lors de la visite de l'inspecteur, au mois de février 2013. L'entrepreneur est d'ailleurs le seul à affirmer que la maison aurait alors été habitable. Il faut aussi retenir que le bénéficiaire n'a pas refusé de signer le formulaire de réception, que rien ne démontre qu'il habiterait les lieux ou qu'il y aurait emménagé, qu'il n'y a eu aucune inspection conjointe ni aucun contrat notarié faisant état d'une prise de possession. Enfin, l'absence de pare-vapeur scellé dans le mur entre le garage et la maison constitue un danger pour la santé et elle est révélatrice du fait que le bâtiment n'est pas prêt pour l'usage auquel il est destiné. Dans ces circonstances, le contrat de construction n'est pas terminé et il n'y a pas de réception au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il y a lieu de faire appel à l'équité et d'utiliser la date de la décision de l'administrateur ainsi que la description des travaux non terminés et décrits à son rapport de visite des lieux et de conclure qu'il s'agit de travaux à parachever.
ANDRÉ J.C.C. BOUCHARD, bénéficiaire, c. BNF CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
L'administrateur a exigé de l'entrepreneur qu'il remette en place les éléments compris au contrat d'origine entre les parties. Or, celles-ci ne s'entendent pas sur l'étendue des obligations concernant la remise en état de la propriété. Les bénéficiaires voudraient que le tribunal détermine, dans un premier temps, s'il y a ou non obligation de remise en état et, s'il doit y avoir remise en état, si elle est limitée à la liste des finitions prévues au contrat préliminaire de l'entrepreneur ou si elle s'étend à la remise en état de la propriété telle qu'elle se trouvait avant le début des travaux. Les dommages seraient abordés par la suite. L'administrateur s'oppose à ce que l'arbitrage soit décidé en deux étapes. En l'espèce, la demande de scission des bénéficiaires remplit la majorité des critères qui lui sont applicables. Premièrement, les questions en litige dans la première demande sont d'une simplicité relative, alors qu'il sera plutôt question de lecture, d'interprétation et d'argumentation. Deuxièmement, pour décider de la première question, il ne sera pas nécessaire de se pencher sur les dommages. Troisièmement, la première décision qui sera rendue pourra avoir pour effet de régler entièrement le dossier. Quatrièmement, puisque les parties n'ont pas encore investi d'importantes sommes dans le litige, il semble d'autant plus légitime de faire trancher les questions préliminaires avant de se tourner vers d'autres questions qui pourront être abordées au moment d'une deuxième enquête. Cinquièmement, même s'il devait y avoir deux enquêtes, il n'y aurait pas de délais importants. Sixièmement, tous profiteront d'une décision qui décidera soit de la fin de l'affaire, soit des paramètres de la suite du dossier. En l'espèce, la scission de l'instance assurera une certaine efficacité et une plus grande simplicité. Par ailleurs, non seulement elle est conforme aux règles de droit, mais il s'agit d'une mesure justifiée par l'équité.
BRIGITTE HÉBERT et DANIEL MICHAUD, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D.M. TURCOTTE T.R.M. INC., entrepreneur, et GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Désistement.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage, mais ils ont décidé de s'en désister en raison des inconvénients liés à leur contestation de la position de l'administrateur et à cause de leur besoin de sérénité, de paix d'esprit et de qualité de vie puisqu'ils ne pouvaient plus tolérer de vivre dans une maison partiellement inachevée presque deux ans après la réception de l'immeuble. Les bénéficiaires auraient aussi perdu confiance en la capacité de l'entrepreneur de corriger adéquatement le fonctionnement de leurs fenêtres au point de refuser qu'il procède à l'exécution de travaux correctifs sur trois d'entre elles. Ils demandent d'être exemptés du paiement de quelque partie que ce soit des frais et dépens de l'arbitrage. En l'espèce, le recours à l'arbitrage par les bénéficiaires ne paraît aucunement abusif et ils avaient le droit de se désister. Or, par leur décision, ils n'ont obtenu gain de cause sur aucun des aspects de leur réclamation, ce qui emporterait normalement un partage des coûts de l'arbitrage entre les bénéficiaires et l'administrateur. Ils savaient d'ailleurs que, en demandant l'arbitrage, ils s'exposaient à devoir payer une partie des coûts. Bien que l'administrateur ait suggéré un partage égal des coûts, il y a plutôt lieu d'imposer le paiement d'une somme forfaitaire, laquelle devra être juste et équitable selon les circonstances qui ont mené les bénéficiaires, d'une part, à demander un arbitrage et, d'autre part, à s'en désister. Il faut aussi prendre en considération le fait que les bénéficiaires se sont désistés de leur recours suffisamment tôt pour éviter à l'administrateur l'accumulation de coûts additionnels liés à l'arbitrage. Dans ces circonstances, il paraît juste et même très équitable envers toutes les parties de limiter le paiement des bénéficiaires à la somme forfaitaire de 400 $, soit environ 10 % de tous les coûts de l'arbitrage.
MONSIEUR RONALD SEHN, MADAME HEATHER SEHN, bénéficiaires, et 9018-6321 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION RENAISSANCE), entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de son unité résidentielle de type jumelé au mois d'août 2005, a présenté, en mai et en août 2010, une réclamation portant sur la présence de dépôt ferrugineux dans le système de drainage de l'immeuble et sur le niveau d'implantation du bâtiment. Ces réclamations ont été reçues entre la troisième et la cinquième année de la garantie, de sorte que le bénéficiaire doit démontrer qu'il est question d'un vice majeur ou de la perte de l'immeuble pour avoir gain de cause. Or, bien que l'expert du bénéficiaire ait conclu à la présence de bactéries ferrugineuses dans l'eau, il a aussi noté que celles-ci n'étaient pas «agressives» et que le risque de colmatage était faible. Quant à l'implantation de l'immeuble, si l'on se fie aux conclusions de l'expert du bénéficiaire à l'égard du niveau de la nappe phréatique, la présence de cette dernière aurait dû être trahie par une poussée hydrostatique sur la dalle de l'immeuble. Le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il y avait lieu d'intervenir, et il ne saurait être question de recourir à l'équité pour bonifier sans raison le texte du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
HEDI BLAGUI, bénéficiaire, et CONSTRUCTION D.M. TURCOTTE T.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires réclament le remboursement de frais d'experts et de frais de nettoyage de leur résidence qu'ils ont supportés à la suite de la découverte d'un problème important à leur cheminée extérieure et de travaux effectués par l'entrepreneur. Selon les bénéficiaires, ces expertises constituaient des outils essentiels pour les aider à comprendre l'ampleur du problème, à alerter l'entrepreneur et, enfin, à défendre leur cause. L'administrateur, qui a reconnu l'existence d'un vice caché, a rejeté la demande de remboursement de ces droits aux motifs qu'ils avaient été engagés par les bénéficiaires à leur avantage personnel et qu'ils ne concernaient pas des mesures urgentes et conservatoires. Par ailleurs, il a conclu qu'il n'avait pas compétence pour statuer puisque le contrat de garantie ne couvre que le parachèvement, les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs. Sur la question de la compétence, les bénéficiaires ont commandé des expertises avant même de dénoncer un vice à l'administrateur et ils ont engagé des frais pour le nettoyage des lieux sans d'abord mettre l'entrepreneur ou, à défaut, l'administrateur, en demeure d'y procéder, ce qui pose problème. La procédure des bénéficiaires présente donc des difficultés. Par ailleurs, bien que l'administrateur puisse accorder des frais reliés à une situation urgente, les bénéficiaires n'ont pas été en mesure de démontrer qu'il y avait urgence d'agir puisqu'ils n'ont pas d'abord dénoncé la situation comme l'exige le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Aussi, même s'ils ont eu gain de cause, ils n'ont pas utilisé les expertises pour appuyer leurs prétentions en arbitrage, ce qui est essentiel. Finalement, même si l'on cherchait à rendre une décision en équité, il faudrait prendre en considération le fait que les bénéficiaires ont négligé de respecter la procédure applicable, sur le plan tant des expertises que du nettoyage.
MARIE BRODEUR et ALAIN THÉRIAULT, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MICHEL ST-GELAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 9, 10, 18, 20, 22, 74, 105, 116, 120, 124, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur divers points, dont une pente négative de leur terrasse arrière et des infiltrations d'eau dans leur sous-sol. L'administrateur, sans nier l'existence de ces problèmes, a conclu qu'ils n'avaient pas été dénoncés à l'intérieur d'un délai raisonnable et a rejeté la réclamation. Les bénéficiaires admettent la longueur du délai écoulé, mais ils soutiennent qu'ils n'avaient pas été informés des dispositions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs puisque l'entrepreneur ne leur a pas remis une copie du contrat et n'a pas fait d'inspection pré-réception du bâtiment, ayant manqué à toutes ses obligations en vertu du plan de garantie. Par ailleurs, ils font valoir que, en raison des manquements de l'entrepreneur, le non-respect des délais ne peut leur être reproché. Les arguments des bénéficiaires doivent être retenus. L'entrepreneur a omis d'inscrire leur immeuble auprès du plan de garantie, de leur faire signer un contrat de garantie, de leur remettre une copie de celui-ci, d'effectuer une inspection avant la réception du bâtiment et de leur faire signer un formulaire de réception. On ne peut reprocher aux bénéficiaires le non-respect du délai de recours dans un tel contexte, et il y a lieu de faire appel à l'équité pour conclure que leur réclamation est recevable. Puisque l'entrepreneur n'est plus accrédité, l'administrateur devra prendre les mesures nécessaires pour corriger les problèmes dénoncés.
MARIE-ÈVE LÉVESQUE et un autre, bénéficiaires, et SEBECAM RÉNOVATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 17, 19, 116, 137, et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté à l'administrateur une réclamation portant sur plusieurs points, dont un problème à la dalle de béton située à l'entrée de leur sous-sol. Ils font valoir que celle-ci ne serait pas conforme aux règles de l'art et qu'elle causerait une accumulation d'eau qui stagne pendant l'été et qui se transforme en glace durant l'hiver. L'administrateur a conclu à l'existence d'une pente qui ne serait pas conforme aux règles de l'art, mais il a rejeté la réclamation au motif que le problème avait été dénoncé tardivement, soit plus de six mois après sa découverte. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, et il y a lieu d'accueillir leur demande sur ce point. En effet, au formulaire d'inspection préréception, l'entrepreneur a ajouté une note indiquant qu'il y avait une déficience concernant la pente et qu'il fallait corriger la situation. Cette inscription au formulaire suffit pour préserver les droits des bénéficiaires, qui n'étaient pas obligés de dénoncer une deuxième fois, par écrit, à l'administrateur et à l'entrepreneur, une déficience qui avait déjà été signalée. L'entrepreneur a affirmé que celle-ci serait ajoutée aux travaux à exécuter, et il serait injuste d'exiger des bénéficiaires qu'ils effectuent des démarches additionnelles pour protéger leurs droits. En se fondant sur l'équité, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur de réaliser les travaux nécessaires pour régler le problème.
CHANTAL BEAUDOIN et un autre, bénéficiaires, et MADECO ROYAL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION («GQH»), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 4 novembre 2009, la Garantie des maîtres bâtisseurs, qui était administrateur à l'époque, a favorablement accueilli une réclamation du bénéficiaire sur 13 points, dont un portant sur le plancher de bois franc de sa résidence. Ainsi, après avoir constaté la présence de plusieurs interstices, dont certains étaient d'une largeur anormale, et le fait que le plancher ne respectait pas les normes de qualité de l'industrie, il a exigé de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux nécessaires pour régler la situation. En février 2011, le bénéficiaire a lui-même fait appel à des sous-traitants pour procéder au remplacement du plancher. Cela lui a coûté 4 974 $, somme qu'il a réclamée à l'administrateur. Cette demande a été rejetée, ce dernier étant d'avis que seuls les cas de travaux urgents ou de mesures conservatoires peuvent faire l'objet d'un remboursement. En l'espèce, il s'est écoulé près de 15 mois entre la décision de la Garantie et le moment où le bénéficiaire a lui-même fait exécuter les travaux nécessaires. Pendant cette période, l'administrateur a signifié à l'entrepreneur trois ordres visant l'exécution des travaux. Dans le deuxième et le troisième, il a d'ailleurs indiqué que, si l'entrepreneur n'agissait pas, les travaux seraient effectués et qu'ils lui seraient facturés. Or, l'entrepreneur n'a pas observé les consignes qui lui ont été données et la Garantie n'a pas fait exécuter les travaux. Les agissements de l'entrepreneur, qui a de plus fait preuve d'agressivité à l'endroit du bénéficiaire à l'occasion de visites, démontrent qu'il ne voulait pas exécuter les travaux exigés. Pendant cette même période, le plancher du bénéficiaire était dans une piètre condition. Cette situation était déraisonnable, et le remboursement recherché ne causera aucun préjudice à l'entrepreneur ni à l'administrateur, qui auraient dû acquitter les frais engagés. Il y a donc lieu d'accueillir la réclamation du bénéficiaire.
FLORIAN LÉVESQUE, bénéficiaire, et A À Z CONSTRUCTION-RÉNOVATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 27, 34, 37, 116, et 9999
Requête en révision judiciaire accueillie en partie (C.S., 2012-03-08), 460-17-001471-119, 2012 QCCS 843, SOQUIJ AZ-50837600
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires d'un immeuble qui contient huit unités d'habitation. Les travaux auraient été terminés au mois de février 2007, tel qu'il est indiqué à l'avis de fin des travaux rempli par l'entrepreneur. Le bénéficiaire fait toutefois valoir que cet avis n'a été envoyé ni à lui ni aux copropriétaires, de sorte qu'il n'y aurait jamais eu réception des parties communes. Il a fait parvenir deux dénonciations à l'administrateur, la première en décembre 2008 et la seconde en mars 2009. Puisqu'il n'aurait pas reçu l'avis de fin des travaux, il fait valoir que les dénonciations auraient été faites dans les délais prescrits. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas été en mesure de démontrer qu'il a remis le formulaire de fin des travaux au mois de septembre 2007. Un avis a toutefois été reçu en février 2009, et ce n'est qu'à compter de ce moment qu'il est possible de conclure qu'il y a eu réception de l'avis. Or, pour déterminer la date de la réception des parties communes, il y a lieu de s'appuyer sur l'équité ainsi que sur le concept d'habitabilité de l'immeuble et de conclure que c'est en novembre 2007 qu'a eu lieu la réception, donc six mois après que l'entrepreneur eut transféré l'administration du syndicat au bénéficiaire. La date de réception des parties communes étant ainsi établie, il ressort que le bénéficiaire n'a pas dénoncé les problèmes constatés dans un délai raisonnable, et ses réclamations doivent par conséquent être rejetées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 14815 SHERBROOKE EST, bénéficiaire demandeur, c. 9101-9901 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 29, 33, 34, 35, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'octobre 2008. Jusqu'en 2010, ils ont fait plusieurs démarches auprès de l'entrepreneur pour qu'il effectue des réparations. Finalement, ils ont adressé une réclamation à l'administrateur. Celui-ci l'a rejetée sur plusieurs points, dont deux faisant l'objet de la demande d'arbitrage des bénéficiaires: un problème aux cache-néons des armoires de cuisine et le gondolement des bardeaux de toiture. Selon l'administrateur, ces problèmes n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable et ils n'avaient pas la gravité du vice caché. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé les problèmes dans un délai raisonnable, soit dans les six mois qui ont suivi leur découverte. Cela suffit pour rejeter la demande d'arbitrage. Toutefois, relativement au problème de gondolement des bardeaux de toiture, il y a lieu de recourir à l'équité. En effet, après qu'ils eurent déposé leur réclamation, en février 2010, l'administrateur a demandé à l'entrepreneur d'intervenir et de lui indiquer les mesures qu'il entendait prendre pour régler la situation. L'entrepreneur a répondu par écrit que la toiture serait réparée au printemps. Ainsi, la décision qu'il a rendue, rejetant la réclamation des bénéficiaires, était contradictoire par rapport à l'engagement de l'entrepreneur. Il aurait dû favoriser un règlement, compte tenu de l'engagement écrit qu'il avait reçu, au lieu de priver les bénéficiaires d'une possibilité de résolution du litige. Sa décision sur ce point est donc annulée et l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires à la toiture.
ANNIE SAUVAGEAU et un autre, bénéficiaires, et 9082-2883 QUÉBEC INC. (GROUPE SELONA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 74, 107, et 116
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
L'entrepreneur a reçu des avances de fonds de la part de 13 bénéficiaires relativement à la construction d'unités en copropriété. Même si la prise de possession était prévue pour 2002, les bénéficiaires n'ont été en mesure d'emménager qu'à compter d'avril 2004. Avant qu'ils ne puissent avoir accès à leur unité respective, l'entrepreneur a exigé qu'ils signent un document comportant notamment une déclaration de réception du bâtiment. Selon lui, en raison de cette signature, il ne peut lui être ordonné de remettre les avances de fonds aux bénéficiaires. L'arbitre saisie du dossier a toutefois ordonné la remise des avances, estimant qu'il était tout à fait contraire au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et inéquitable de conclure qu'il y aurait eu réception du bâtiment alors que les bénéficiaires n'en étaient jamais devenus propriétaires. En effet, un délai de plus d'un an s'était écoulé depuis la signature du document sans que la passation de titre soit effectuée. L'entrepreneur a demandé la révision de cette décision. Il devait démontrer, pour avoir gain de cause, que la décision de l'arbitre était déraisonnable. Il n'a toutefois pas fait cette démonstration. La décision de l'arbitre était justifiée, elle procédait d'une analyse soignée de la preuve ainsi que des règles de droit, et le résultat final, qui était conforme à la jurisprudence en la matière, cadrait très bien avec les issues possibles et acceptables.
2984583 CANADA INC. (JOBIKO CONSTRUCTION), entrepreneur demandeur, c. Me JOHANNE DESPATIS, défenderesse ès qualités, et LINA AL-KARKHI et autres, bénéficiaires défendeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administateur du plan de garantie, et autres, défendeurs
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 112, 116, et 121
Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2010-03-16), 500-09-020414-108, 2010 QCCA 489, SOQUIJ AZ-50617468
Moyens préliminaires présentés par l'administrateur. Rejetés.
Les bénéficiaires ont formulé des demandes d'arbitrage relativement à deux décisions rendues par l'administrateur. Celui-ci soutient toutefois que le tribunal d'arbitrage n'est pas compétent quant à ces réclamations. Eu égard à la première réclamation, relativement au système de climatisation de l'immeuble des bénéficiaires, l'administrateur prétend que ces derniers se sont désistés et qu'il n'a donc pas eu à rendre de décision qui pourrait faire l'objet d'un arbitrage. Toutefois, les bénéficiaires affirment qu'ils ne se sont pas désistés. Par ailleurs, la formulation de la décision de l'administrateur démontre une incertitude, voire une insatisfaction des bénéficiaires, qui remettent en question l'efficacité des correctifs apportés lors des journées chaudes d'été. Il y a donc un différend quant à la présence ou non d'un désistement et, de ce fait, l'arbitre a la compétence nécessaire pour se prononcer sur cette demande. Eu égard à la deuxième réclamation, l'administrateur a rendu une décision favorable aux bénéficiaires sur un point en ce qui concerne le balcon et il prétend que leur insatisfaction quant aux travaux correctifs ne leur permet pas de recourir à l'arbitrage. Il soutient notamment qu'il ne peut y avoir de différend puisque la décision était en leur faveur et que les bénéficiaires auraient dû, en cas d'insatisfaction relativement aux travaux effectués, lui présenter une nouvelle réclamation. L'argument d'absence de différend ne peut pas être retenu. Par ailleurs, en matière de compétence, le tribunal d'arbitrage peut faire appel à l'équité pour trouver une solution qu'il estime juste. Ainsi, bien qu'il y ait une séquence à suivre sur le plan procédural et que, selon cette séquence, une nouvelle réclamation doive être faite auprès de l'administrateur, il serait inapproprié d'imposer aux bénéficiaires le dépôt d'une nouvelle réclamation.
PENNY MATHEOS et un autre, demandeurs, c. ENTREPRENEUR INC., défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 6, 7, 10, 18, 19, 20, 67, 74, 105, 106, 107, 116, 120, 121, 139, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat pour l'achat de leur résidence en mars 2002. Ils ont reçu le bâtiment au mois d'août suivant. L'entrepreneur ayant oublié de leur faire signer le contrat de garantie, celui-ci n'a été signé qu'en mars 2006. En février 2006, des bardeaux d'asphalte couvrant le toit avaient été arrachés, ce qui a causé une infiltration d'eau. L'entrepreneur a refusé de procéder à des travaux correctifs. L'administrateur a rejeté la réclamation en raison des délais de dénonciation et de présentation de la demande. Les bénéficiaires n'ont pu signer le contrat de garantie que quatre ans après l'achat de l'immeuble. Au sens de l'article 138 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ils étaient dispensés de leurs obligations prévues au contrat qu'ils avaient conclu avec l'entrepreneur. Même si le contrat de garantie a été signé en mars 2006, après l'entrée en vigueur de l'article 35.1 du règlement, celui-ci doit trouver application. Le législateur voulait que les délais ne soient pas opposables au bénéficiaire tant que l'entrepreneur ne lui aurait pas remis une copie du contrat de garantie, même s'il s'est écoulé quatre ans entre la signature du contrat de construction et celle du contrat de garantie. Le règlement doit être interprété en faveur des consommateurs acheteurs de maisons neuves. En équité, les délais opposables aux bénéficiaires en vertu du plan de garantie ont été suspendus entre la signature du contrat préliminaire et celle du contrat de garantie. Aucun délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie n'est expiré. Le dossier est renvoyé à l'administrateur pour que celui-ci rende une décision sur le fond du litige.
YVES BROUILLETTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JEAN-F. TOULOUSE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 35, 116, 137, et 138
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les égratignures sur les planchers de bois franc et dans la baignoire dont se plaint le bénéficiaire sont minimes et doivent être considérées comme tolérables. D'ailleurs, celles de la baignoire auraient dû être constatées lors de la réception du bâtiment. Les taches sur la céramique autour de la toilette résultent des travaux de l'entrepreneur et font partie de la liste préétablie des éléments à vérifier. L'entrepreneur devra les nettoyer. Il devra également rectifier la pente de la jonction entre le plancher de bois franc et la céramique de la salle à manger. Le choix de la méthode corrective lui appartient. L'installation à l'envers d'une tuile près du bain devra être reprise puisqu'il s'agit d'une situation qui porte atteinte à la qualité du bien. L'installation d'une protection supplémentaire des fils électriques de l'unité d'air conditionné relève de l'entretien normal d'un bien et non de l'entrepreneur. Celui-ci devra toutefois respecter son engagement de fournir une unité d'une capacité de 12 000 BTU. Il devra également fournir au bénéficiaire dans un délai de 90 jours un espace de rangement dans le garage comme le prévoit l'acte de vente. La situation est injuste pour le bénéficiaire et il y a lieu de recourir à l'équité; les droits des parties de soumettre une solution quant à cet élément seront réservés. Le cadrage de la porte d'entrée, qui est une partie exclusive et qui est mal aligné, devra être réparé, tout comme la porte du vestibule et celle du garde-robe de la chambre, qui devront être ajustées. Le problème de joint entre le mur et la céramique de la salle de bains et la brisure du haut du mur de la douche n'ont pas été invoqués lors de la réception de l'immeuble. Toutefois, le désajustement de la porte de la douche est non sécuritaire et constitue un vice caché au sens du contrat de garantie, lequel a été dénoncé dans les délais. L'entrepreneur devra réparer de façon permanente ce problème. Les fissures près du mur de la porte du balcon sont anormales compte tenu de l'âge du bâtiment. L'entrepreneur aura le choix de la méthode corrective, mais il est tenu à une obligation de résultat. Les moustiquaires dans la chambre principale sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés et devront être remplacés. Aucune malfaçon n'a été établie en ce qui concerne le problème de rouille prématuré touchant une rampe extérieure. Les entrepreneurs devraient toutefois aviser les bénéficiaires lorsque les matériaux utilisés pour des éléments extérieurs ne sont pas galvanisés. Comme le rapport de l'expert visait la moitié des problèmes liés au présent arbitrage et que son témoignage a été utile, l'administrateur est tenu de payer à titre de frais d'expertise 1 400 $.
SERGE LAFONTAINE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont fait une demande de service après-vente auprès de l'entrepreneur en raison d'une infiltration d'eau survenue le 18 février 2004. La dénonciation écrite à l'administrateur a été effectuée le 29 août 2006. Le 29 mai 2007, les bénéficiaires ont fait parvenir une lettre à l'entrepreneur, dont copie a été reçue le 18 juin par l'administrateur, dans laquelle ils dénonçaient le manque de ventilation et de membrane entre les deux premiers étages. Le préjudice allégué était le même que celui découlant de la réclamation initiale. Comme le délai de dénonciation court à partir de l'apparition d'un préjudice et non de la découverte de sa cause, c'est le même délai qui s'applique aux deux dénonciations en l'espèce. La dénonciation doit être par effectuée par écrit, et le délai maximum de six mois prévu à l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est de rigueur et ne peut être sujet à extension. L'objection préliminaire de l'administrateur est maintenue et la demande des bénéficiaires est rejetée. Selon l'équité, les frais de l'arbitrage seront supportés par l'administrateur, à l'exception de 50 $ à la charge des bénéficiaires.
NIKI APOLLONATOS et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATIONS LUXIM INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur est parvenue à l'entrepreneur le 6 septembre 2007. Or, c'est le 24 octobre suivant que celui-ci a fait sa demande d'arbitrage, soit quelques semaines après le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'objection du procureur de l'administrateur n'est pas retenue, car le retard n'est pas important et, conformément à l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité pour proroger le délai. La procédure de résolution de conflits doit être souple, plus rapide et moins coûteuse que celle des tribunaux judiciaires. L'entrepreneur a contesté cinq des points invoqués par l'administrateur: 1) céramique cassée parce que installée sur de l'aspénite, matériau moins rigide que le contre-plaqué; 2) et 3) béton effrité au seuil de la porte de garage, dans le garage et sur le perron avant; 4) marches de l'escalier menant à l'étage instables, malgré une première intervention de l'entrepreneur; et 5) fenêtre dans l'escalier non conforme au Code national du bâtiment 1995. En arbitrage, il a admis le cinquième point. Toutes les décisions de l'administrateur sont maintenues.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et PATRICK MALBOEUF et une autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 107, et 116
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
Aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne renvoie au cas où l'inexécution de l'entrepreneur a lieu après la livraison d'une partie privative et avant celle des parties communes, comme c'est le cas en l'espèce. Qui plus est, c'est le syndicat qui est le bénéficiaire assuré en ce qui concerne les parties communes. Or, dans le cas présent, c'est l'entrepreneur qui agissait alors à titre d'administrateur, le syndicat n'ayant pas encore acquis son indépendance. En vertu de l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité lorsque les circonstances le commandent et notamment lorsque l'application stricte des dispositions législatives ne permet pas de remédier à une situation ou qu'elle risque d'entraîner une injustice contraire à son esprit et à l'objectif de protection des droits des parties. Par conséquent, l'arbitre était fondé à faire appel aux règles de l'équité et il n'a pas commis d'erreur révisable. La norme de contrôle de la décision manifestement déraisonnable s'applique. L'article 120 du règlement édicte que la décision arbitrale est finale et sans appel. De plus, l'objet du règlement, le caractère spécialisé de la garantie et le mécanisme de règlement des différends, qui est bien défini, militent en faveur de l'application de cette norme. L'arbitre a une certaine expérience dans l'application du plan de garantie et une formation professionnelle pertinente. En faisant appel aux règles de l'équité, il peut suppléer au silence du règlement ou l'interpréter en faveur d'une partie. En l'espèce, les motifs de l'arbitre pour accorder un remboursement d'acomptes en vertu de l'article 26 paragraphe 1 s'expliquent sur le plan juridique. De plus, sa décision de retenir la limite de 100 000 $ prévue au paragraphe 4 de l'article 30 n'est pas manifestement déraisonnable, compte tenu des circonstances. La requête en révision judiciaire est rejetée.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., demanderesse, c. CLAUDE DUPUIS, es-qualité d'arbitre, défendeur, et RAYMOND CHABOT INC. , es-qualité de syndic à la faillite de LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC., LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CARRÉ DES COQS (6275) NORMAND PARSONS, MARIE-FRANCE MICHAUD, SERGE OUELLET, LISE GRAVEL, LISE MORIER, JEAN-PAUL RODRIGUE, JACQUES CHARLIER, DENISE DOMBRET, ÉRIC VOSS et CLAUDIA DIAS, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 5, 6, 18, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 106, 112, 116, 120, et 128
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, qui a versé un acompte de 10 500 $ à l'entrepreneur pour l'achat d'une résidence alors que l'adhésion de ce dernier au plan de garantie avait été suspendue, demande que l'administrateur du plan soit condamné à la rembourser. Lors de la signature de la promesse de vente, l'entrepreneur a prétendu que la transaction était couverte par le plan de garantie et a indiqué que l'acompte lui serait remboursé si le projet ne se réalisait pas. Il a déposé le chèque de l'acompte dans le compte bancaire d'une autre compagnie. L'entrepreneur a finalement fait faillite et a alors informé la bénéficiaire qu'elle devait s'adresser à l'administrateur pour récupérer son acompte. L'administrateur a rejeté cette réclamation, alléguant que la somme avait été versée dans le compte d'une compagnie qui n'était pas accréditée et que l'unité faisant l'objet de la vente n'était pas enregistrée auprès de lui. L'adhésion de l'entrepreneur au programme de garantie de l'administrateur ayant été suspendue le 15 novembre 2005, il n'avait pas le droit de signer cette promesse d'achat ni de recevoir l'acompte. L'entrepreneur a délibérément omis de respecter cette suspension. Cependant, à partir du moment où un bénéficiaire a payé un acompte au représentant de l'entrepreneur et que celui-ci lui a remis une attestation d'acompte sur le formulaire officiel de l'administrateur, cette somme est protégée par le plan de garantie, à moins que la suspension de l'accréditation de l'entrepreneur ait été connue par le bénéficiaire. Outre les cas de fraude ou de grossière négligence du bénéficiaire, c'est l'administrateur qui est le mieux placé pour contrôler et gérer les comportements fautifs ou délinquants de son ancien membre et qui doit accepter le risque de ces écarts de conduite. En l'espèce, la bénéficiaire était de bonne foi et a été victime de dol; cependant, elle aurait pu faire preuve de plus de vigilance et de prudence et, par conséquent, elle devra supporter une perte de 750 $. L'administrateur devra donc lui rembourser la somme de 9 750 $ et pourra faire valoir ses droits contre l'entrepreneur.
CATHERINE AGUDELO, bénéficiaire, et VERRE AZUR INC., faisant affaire sous la dénomination sociale de «IMM HABITATION» (en faillite), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire présente plusieurs réclamations. En ce qui concerne la sonnette, aucun mauvais fonctionnement n'a été prouvé. Les ondulations à la finition d'aluminium au pourtour des fenêtres des lucarnes sont en deçà de la norme applicable et ne constituent ni des malfaçons ni des vices cachés. Compte tenu de la date à laquelle l'absence de chantepleure au-dessus des ouvertures extérieures a été dénoncée et du fait qu'il s'agit d'un vice apparent, la garantie ne peut s'appliquer. Cependant, les chantepleures à la jonction du parement et de la fondation n'ont pas été réparties conformément aux normes applicables, et l'entrepreneur s'engage à effectuer les travaux qui s'imposent. La bénéficiaire craint que l'aluminium qui se trouve en contact avec le mortier ne rouille. Cependant, il ne s'agit que d'une appréhension et l'expert considère que, comme l'aluminium est peint, il ne rouillera pas. Quant au débit d'eau chaude, il appert que le problème, d'abord intermittent, est devenu permanent. Par conséquent, malgré le délai de dénonciation, en se fondant sur l'équité, il y a lieu de lui reconnaître le caractère de vice caché. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis. Bien qu'un bardeau d'asphalte soit légèrement soulevé, aucune infiltration d'eau n'a été constatée et il ne s'agit pas d'un vice caché. La bénéficiaire a droit au remboursement des frais de son expert en plomberie. Cependant, sa réclamation visant des travaux de plomberie qu'elle a fait exécuter par un autre expert que celui de l'entrepreneur est de nature civile et ne peut être accueillie.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requêtes en homologation d'une sentence arbitrale accueillies (C.S., 2007-12-18), 765-17-000619-074 et 765-17-000618-076
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plus de 100 malfaçons ont été dénoncées par le bénéficiaire. Certaines ont fait l'objet d'une décision favorable par l'administrateur, d'autres, d'un règlement à l'amiable, d'autres encore, d'un désistement, et neuf sont portées en arbitrage. Quant à la fissure au plancher de béton du garage, il y a eu dilatation et continuation de la fissure même en l'absence d'une dégradation avancée. L'infiltration d'eau et l'éclatement de chaque côté de la fissure rendent la situation inacceptable, et des correctifs doivent être apportés. La mauvaise installation de l'escalier du côté du patio n'est pas couverte puisque l'entrepreneur avait installé un limon temporaire qui ne devait servir qu'à son propre usage. En effet, le bénéficiaire avait exclu dans son contrat cette partie des travaux. Bien que la finition du balcon de béton avant soit rude et peu esthétique, il ne s'agit pas d'une malfaçon. La finition peut facilement être améliorée. Cette réclamation est de si peu d'importance qu'elle doit être rejetée. Le contrat écrit prévoyait que la porte du garde-manger devait avoir 24 pouces de largeur, qu'il devait y avoir un éclairage mural extérieur et que des louves devaient orner la façade avant et l'élévation arrière. Le contrat devait être respecté à moins qu'un autre écrit ne le modifie, ce qui n'est pas le cas. Il s'agit par conséquent d'un manquement à une obligation contractuelle par l'entrepreneur, et l'administrateur doit en garantir l'exécution. Quant au délai de dénonciation, il est respecté, étant donné que la mise en demeure traitant de façon générale des malfaçons et de l'obligation de terminer les travaux prévus au contrat a été reçue environ cinq semaines après la prise de possession. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir comme date de dénonciation celle où chacun des éléments a été dénoncé précisément. L'absence de ventilation dans les salles de bains est non conforme au Code national du bâtiment 1995. La membrane d'étanchéité recouvrant les murs de fondation gondole tout autour du bâtiment. Pour qu'elle soit collée sur le solage, il faut installer une barre de finition, et les correctifs à cet effet devront être apportés. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur puisque celle-ci s'est révélée pertinente.
MARIETTE BARON et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La preuve établit clairement qu'au jour de la réception du bâtiment, soit le 31 août 2005, la condition des deux planchers de bois de la bénéficiaire n'était pas acceptable. Toutefois, étant donné que par la suite, grâce à un chauffage adéquat, et lors de l'audience d'arbitrage, l'état du plancher du premier étage était, dans l'ensemble, satisfaisant, l'entrepreneur ne devra le remplacer qu'à un endroit, soit près de la fenêtre. L'état du second plancher est totalement inacceptable, mais il y a lieu de tenir compte du fait que la propriété n'a pas été habitée et que la chaleur et l'humidité n'ont pas été contrôlées jusqu'en janvier 2006, ce qui a aggravé sa condition. Comme les deux parties sont responsables de la détérioration de l'état du plancher, l'équité commande que la bénéficiaire supporte 30 % des coûts de remplacement du plancher de bois et l'entrepreneur, les 70 % restants.
BARBARA PRIMEAU, bénéficiaire, et LES HABITATIONS RÉJEAN ROY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant conclu que les problèmes à leur toit n'avaient pas été dénoncés dans les six mois suivant leur découverte. Les problèmes concernant les bardeaux d'asphalte sont des malfaçons et les problèmes quant à la structure du toit sont des vices de construction. Les bénéficiaires ont avisé l'administrateur bien avant l'expiration des six mois suivant leur connaissance des vices, mais il n'a pas mené d'inspection sérieuse et complète. Au surplus, en équité, la rigueur de l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit être tempérée lorsque, en raison de la nature du vice, il est difficile d'en découvrir l'étendue progressive et d'en mesurer les conséquences, ce qui était le cas en l'espèce. La réclamation des bénéficiaires est donc couverte par le plan de garantie et l'entrepreneur devra corriger les problèmes de la toiture et de sa structure dans les trois mois suivant la présente décision. Les frais de l'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.
SYLVAIN PICHETTE et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS GYBB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'indemnitaire de l'entrepreneur. Rejetée.
La demande d'indemnité déposée par Dupuis à titre de caution de l'entrepreneur, qui s'est avéré être l'indemnitaire de celui-ci, a été formée irrégulièrement par usurpation irrégulière d'identité. De ce fait, la demande d'arbitrage est rejetée. Jugeant en équité, il serait injuste de faire supporter les frais d'expertise aux bénéficiaires. Ces frais, ainsi que ceux liés à l'arbitrage, seront entièrement supportés par l'administrateur, vu les circonstances particulières de ce dossier.
GROUPE DOMUS DGI INC., entrepreneur demandeur, et ISABELLE AUBIN et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 74, 78, 116, 124, 135, 136, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Désistement.
Le bénéficiaire a demandé l'arbitrage d'une décision de l'administrateur mais n'y a pas donné suite malgré les diverses communications de l'arbitre. Il y a péremption d'instance assimilable à un désistement. Par analogie avec le droit commun énoncé au Code de procédure civile, les frais d'arbitrage doivent être supportés par le bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 780 DOMAINE BARIBEAU, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS BERGIRO INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre doit déterminer s'il y a atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. En l'espèce, l'entrepreneur a livré aux bénéficiaires un bâtiment non terminé et dont certains travaux étaient mal exécutés. L'administrateur a accueilli 32 des 47 réclamations formulées par les bénéficiaires. Parmi celles qui ont été rejetées, six sont portées à l'arbitrage. Les circonstances fondent à décider selon l'équité. Le lavabo et le plafonnier de la salle de bains devront être remplacés, et six prises électriques devront être ajoutées au sous-sol. Les demandes relatives à la finition sont toutefois rejetées parce qu'elles n'ont pas été dénoncées lors de la prise de possession du bâtiment. Par ailleurs, les bénéficiaires ont supporté des frais d'expertise de 1 441 $ pour faire vérifier l'insonorisation du mur mitoyen. Bien que celle-ci soit suffisante, les frais d'expertise seront partagés en raison du manque de collaboration de l'entrepreneur et de l'administrateur, qui auraient pu transmettre le rapport de leur propre expert aux bénéficiaires.
DANIEL RAYNAULD et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION BOIS ARTS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, 124, et 128
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur a manqué à ses obligations légales avant la réception du bâtiment par les bénéficiaires ainsi qu'aux engagements qu'il a pris en vertu du paragraphe 13 de l'annexe II du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il y a lieu d'établir la date de réception du bâtiment au jour où l'administrateur aura terminé les travaux faisant l'objet de la réclamation des bénéficiaires datée du 20 février 2006, travaux qui rendront le bâtiment en état de servir à l'usage auquel on le destine. La décision de l'administrateur de ne pas considérer les points 28 à 39 de la réclamation des bénéficiaires n'est pas fondée puisque la date de réception du bâtiment n'était pas encore déterminée en raison des manquements de l'entrepreneur. Bien que, en n'exerçant pas leur droit d'appel de la décision de l'administrateur, les bénéficiaires y aient, en quelque sorte, renoncé, il y a lieu de faire appel à l'équité et d'annuler la décision rendue. La décision de l'administrateur relative à l'obligation pour les bénéficiaires de déposer en fidéicommis la somme de 50 350 $ majorée des coûts additionnels qui seront engendrés par les réparations quant aux points 28 à 39 est toutefois maintenue.
ROBERTO PANETTA et une autre, bénéficiaires demandeurs, et 9096-2556 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur conteste la réclamation des bénéficiaires pour les problèmes d'infiltration d'eau au motif qu'il n'a pas reçu d'avis de dénonciation du problème dans le délai de six mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le délai de deux ans qui sépare l'apparition du vice et la dénonciation écrite ne peut être qualifié de raisonnable dans les circonstances. Par ailleurs, l'administrateur n'a jamais implicitement renoncé à son avis écrit. Il serait d'autre part inéquitable que les bénéficiaires soient relevés des conséquences de l'omission d'aviser l'administrateur alors qu'ils ont été informés de la nécessité de l'avis et qu'ils ont eu la possibilité de s'exécuter en temps utile. Les bénéficiaires devront payer 110 $ des coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
MARTIN LAPOINTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant aux fenêtres de la chambre est accueillie et l'entrepreneur devra effectuer un travail de finition aux moulures. En ce qui a trait à la porte de garde-robe de l'entrée, l'entrepreneur devra mettre à niveau les cadres et ouvertures afin qu'elle se ferme correctement. La recommandation de l'administrateur concernant la finition du plafond cathédrale est raisonnable, si bien que le joint partant de la cuisine devra être corrigé comme il l'a exigé. Le dénivellement des tuiles de céramique dans la cuisine est acceptable et, pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra installer les blocages manquants au sous-sol de la propriété, en conformité avec les plans de la maison. Les espacements entre les marches et les poteaux de l'escalier dépassent le seuil de tolérance admissible. Ils devront être remplis d'un produit afin d'harmoniser le lien entre les poteaux et les marches de l'escalier. Comme les travaux effectués par l'entrepreneur ont permis de régler le problème d'affaissement du plancher de la chambre principale, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. Bien que la fenêtre de la salle d'eau ne soit pas tout à fait centrée comme l'auraient voulu les bénéficiaires, la situation actuelle est correcte du point de vue esthétique. Faute de preuve d'un vice majeur, la réclamation des bénéficiaires visant le fait que la structure du toit n'est pas conforme au plan de la propriété est rejetée. Leur réclamation quant à l'installation de prises électriques n'a plus d'objet étant donné qu'ils y ont déjà procédé à plusieurs endroits dans la maison. Celle pour obtenir le dépôt par l'entrepreneur d'une somme de 20 000 $ en fidéicommis est également rejetée puisque les bénéficiaires ont entièrement payé le solde du prix de vente de la propriété (art. 6.2 du plan de garantie). La demande de remboursement des sommes versées pour le nettoyage des fenêtres est rejetée, car il s'agit d'un préjudice qui ne constitue pas une malfaçon ou un vice caché. La présence de ciment dans les vitres du sous-sol constitue un problème apparent qui aurait dû être constaté par les bénéficiaires lors de la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas dénoncé la situation, leur réclamation est rejetée. Étant donné qu'ils n'ont pas démontré que la ventilation des combles est inadéquate, leur demande sur ce point est rejetée. Le retard de livraison de la propriété est principalement dû à une mésentente entre les parties quant au changement de l'escalier menant à la mezzanine. L'entrepreneur devra donc rembourser aux bénéficiaires 40 % des frais de relogement, soit 1 398 $. La réclamation des bénéficiaires quant au changement du balcon avant est rejetée: le nettoyage effectué par l'entrepreneur à la suite du dégât de goudron est acceptable. Vu l'inutilité de certains témoignages rendus lors de l'audience, les bénéficiaires devront rembourser à l'administrateur la somme de 337 $ relativement aux frais engagés pour l'assignation de ces témoins (art. 119 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Ils devront également payer 150 $ pour les frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
GUY GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 119
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur de rejeter sa réclamation visant les frais d'entreposage et de déménagement engagés à la suite des travaux effectués par l'entrepreneur en vue de se conformer à une décision de l'administrateur. Le bénéficiaire soutient que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit se lire dans son ensemble et que si le remboursement des frais d'entreposage et de déménagement n'a pas été expressément exclu dans les cas où la réception des parties communes a déjà eu lieu, c'est qu'il peut en demander le remboursement. Les articles sur lesquels le bénéficiaire appuie sa réclamation sont des exceptions. Rien dans le règlement ne permet d'ordonner le remboursement des frais d'entreposage et de déménagement engagés après la réception des parties communes. Le bénéficiaire conserve néanmoins ses droits à l'encontre de l'entrepreneur pour lui réclamer ces sommes par le biais d'une action. Comme le pouvoir d'équité du tribunal n'a pas pour objectif de créer plus de droits que ceux que le législateur confère au bénéficiaire par le biais du règlement, aucune compensation n'est accordée sous ce chef. Le bénéficiaire est condamné à payer 250 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ SDC «LES HABITATIONS MÉLATTI, 7014 MARIE-ROLLET ET 7011 LOUIS-HÉBERT À LASALLE», bénéficiaire demanderesse, et LES CONSTRUCTIONS G. MÉLATTI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 27, 29, 30, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Il est donné acte à l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer le parachèvement et la correction des travaux.
En octobre 2003, les bénéficiaires ont confié la construction de leur résidence à l'entrepreneur. Ils ont déposé deux plaintes concernant des travaux correctifs à apporter. Comme ils n'ont pu obtenir satisfaction quant à toutes leurs demandes, ils ont invoqué l'article 18 paragraphe 7 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour exiger de l'administrateur qu'il prenne en charge le parachèvement ou les travaux de correction nécessaires et qu'il veille à la préparation d'un devis correctif, à un appel d'offres, au choix des entrepreneurs et à la surveillance des travaux. Pour sa part, l'administrateur prétend que l'entrepreneur a le droit d'exécuter lui-même les travaux même s'il a déjà tardé à effectuer de manière acceptable ceux demandés. Ce dernier s'est engagé à corriger les anomalies, les déficiences, les malfaçons et les vices cachés mentionnés dans le rapport de l'inspecteur et dans celui de l'expert. Il a notamment accepté d'utiliser la méthode de réparation préconisée par ce dernier. En s'engageant ainsi, l'entrepreneur a admis qu'il était en défaut de parachever ou de corriger les travaux. Cette admission est un aveu judiciaire qui doit être retenu contre lui. Compte tenu de l'article 18 paragraphe 7 du règlement, cet aveu ferait en sorte que l'administrateur devrait prendre en charge le parachèvement et la correction des travaux. Toutefois, même si, selon l'article 116 du règlement, l'arbitre doit décider conformément aux règles de droit, il peut aussi faire appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient, comme c'est le cas dans la présente affaire. En effet, il faut tenir compte de l'engagement de l'entrepreneur et lui permettre d'y donner suite. Par ailleurs, l'obligation pour l'administrateur de prendre en charge ces travaux n'est pas éteinte; elle sera cependant suspendue jusqu'à ce que l'entrepreneur exécute les travaux prévus dans les rapports de l'inspecteur et de l'expert.
SYLVIE GIROUX et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et AUBUT CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18 et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession d'un appartement détenu en copropriété le ou vers le 12 juillet 2002. L'acte de vente a été signé le 31 octobre suivant et la déclaration de réception n'a été signée par la bénéficiaire que le 6 mars 2005. Sa demande relative à l'absence de scellant autour de la baignoire n'a pas la gravité requise pour l'assimiler à un vice caché ou majeur. De plus, elle n'a été dénoncée que le 9 mai 2005. Elle est tardive et l'équité ne peut justifier ce délai. Sa demande concernant les portes se fonde sur une preuve insuffisante. Celles relatives aux fissures dans les carrelages, constatées en septembre 2004 et dénoncées le 9 mai 2005, n'étaient tardives que de deux mois. Il n'est pas déraisonnable ni inéquitable d'excuser un tel retard dans les circonstances, la bénéficiaire n'ayant pas fait preuve de négligence. Les demandes de cette dernière ayant été accueillies relativement aux fissures, les frais d'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYLVIE TREMBLAY, bénéficiaire demanderesse, et DOMAINE DES BELLES-AMOURS INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire devait prendre possession de sa résidence en juin 2005. Or, à la date prévue, la maison n'était pas prête à être habitée. La bénéficiaire a donc dû se loger ailleurs, tout comme sa fille, qui devait être sa locataire, et son enfant. Prétendant que le retard de livraison a été de 33 jours, elle réclame, sans produire de reçus officiels, une allocation de relogement de 2 250 $ pour elle-même et une autre de 2 500 $ pour sa fille et son enfant. L'entrepreneur reconnaît qu'il y a eu un retard de livraison, mais il est en désaccord quant à sa durée, l'estimant plutôt de 13 à 15 jours. En l'espèce, il est indéniable que la bénéficiaire a subi un préjudice matériel et d'agrément en raison du retard. Compte tenu de l'équité, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur de lui verser un remboursement de 1 125 $ pour un relogement de 15 jours. Sa fille n'a toutefois droit à aucune allocation puisqu'elle n'était que locataire et donc non bénéficiaire.
DENISE DOUCET, bénéficiaire appelante, et L.V. CONSTRUCTION INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 14, 116, et 128
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 13 octobre 2004, après avoir entrepris la construction d'un édifice résidentiel, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À cette date, 5 des 12 unités détenaient des titres, et un contrat préliminaire pour 7 d'entre elles avait été signé avec l'entrepreneur. À la suite de leur réclamation, l'administrateur a remboursé les acomptes aux sept bénéficiaires qui détenaient un contrat préliminaire. Les cinq autres bénéficiaires ont présenté à l'administrateur une réclamation relativement au parachèvement des parties communes. Ce dernier a rejeté leur réclamation au motif que le parachèvement des travaux n'est pas couvert par le plan de garantie en vertu des articles 26 et 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En toute équité, et selon les termes de l'article 26 paragraphe 1 a) du règlement, l'administrateur se devait de rembourser les acomptes versés par les 12 bénéficiaires. Il devra donc verser dans les 45 jours une somme de 37 500 $ à chacun des 5 bénéficiaires en guise de remboursement d'acompte.
JACQUES CHARLIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 34, 37, et 116
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2007-10-26), 505-17-002506-055, 2007 QCCS 4701, SOQUIJ AZ-50455428, J.E. 2007-2138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les malfaçons apparentes dont se plaignent les bénéficiaires n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment et les malfaçons non apparentes, quant à elles, ne l'ont pas été non plus au cours de l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Les circonstances de l'espèce ne justifient pas une intervention en équité de la part de l'arbitre puisque les règles étaient connues des parties et que les délais ont été largement dépassés. Les réclamations des bénéficiaires sont donc irrecevables.
NATHALIE COULOMBE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et DATA CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur quant à la malfaçon dans la pose de la marqueterie, au revêtement d'aluminium extérieur bosselé et perforé, aux fissures dans la fondation, à la qualité de l'application du crépi de fondation, exécutée deux mois après l'acceptation de l'immeuble, au nivellement fautif du terrain extérieur et à la mauvaise pente dans le garage. Au moment de la réception de l'immeuble, le 15 juin 2004, ils étaient pressés, de sorte qu'aucune note n'a été inscrite au rapport quant à savoir si l'acceptation était faite avec ou sans réserve. La dénonciation des malfaçons à l'entrepreneur a eu lieu le 29 novembre suivant et la réclamation à l'administrateur ne lui a été adressée que le 7 janvier 2005. En faisant appel à l'équité et à l'article 1739 du Code civil du Québec, le tribunal d'arbitrage rejette la défense de dénonciation tardive de l'entrepreneur au motif qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice que comportait l'immeuble. Quant aux points invoqués par les bénéficiaires, le tribunal prend acte de certaines ententes entre les parties et confirme que le plancher de parqueterie de même que le crépi et les fissures des fondations devront être corrigés; il rejette cependant la réclamation relative au revêtement d'aluminium qu'un tiers aurait pu endommager et celle relative à la dénivellation du terrain, qui est exclue par l'article 4.9 du contrat de garantie.
LOUIS-JACQUES CHARLES et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant le revêtement de son balcon, qui s'écaille et se fissure. L'étendue des dommages ne peut uniquement s'expliquer par l'utilisation de sel déglaçant. Le ciment semble de piètre qualité et son apparence est loin d'être satisfaisante. Toutefois, aucune preuve n'a été faite que le balcon pouvait s'écrouler. Ainsi, la réclamation du bénéficiaire ne comporte pas la condition de gravité prévue au contrat de garantie. C'est donc à bon droit que l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Par ailleurs, les faits et gestes de l'entrepreneur ne peuvent étendre ou modifier la responsabilité de l'administrateur selon le plan de garantie. En vertu du principe d'équité contractuelle, le bénéficiaire est condamné à payer 150 $ des coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté également par l'entrepreneur et l'administrateur.
NAJI EL-MOUSFI, bénéficiaire requérant, et CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.
HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Malgré des malfaçons apparentes, les bénéficiaires se sont fait forcer la main pour signer le formulaire d'acceptation des travaux avant de passer chez le notaire, le représentant de l'entrepreneur les assurant qu'il y aurait «une autre étape no 5», ce qui était faux. Tout au long du chantier, l'entrepreneur répondait aux doléances des bénéficiaires que les malfaçons et travaux incomplets seraient effectués plus tard, quand il aurait les pièces. Dans ces circonstances, l'équité commande que soient accueillies les demandes, même mineures, des bénéficiaires, l'entrepreneur ayant à plusieurs endroits passé outre aux règles de l'art et fait preuve de manque de professionnalisme en portant atteinte à la qualité et à la bonne marche des travaux. Il devra réparer les tranches minces qui se détachent des lamelles du parquet puis le poncer et le vernir, stabiliser les barreaux de la main courante de l'escalier, les poncer et le vernir, changer le cadrage de la porte de la salle de bains, sabler correctement les joints entre le plafond et les murs, poncer les marches pour enlever les traces laissées par les ponceuses rotatives, replacer les fers d'angles au-dessus des fenêtres du sous-sol selon les règles de l'art, changer l'évier taché par de la rouille et fixer les pentures des portes vitrées à deux battants.
FRANCISCO FERNANDES et une autre, bénéficiaires, et HABITATION GERMAT INC., entrepreneur défendeur, et L'ASSOCIATION PROVINCIALE DES CONSTRUCTEURS DU QUÉBEC A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, et 128
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Accueillie.
Les bénéficiaires soutiennent que l'administrateur aurait dû analyser leur réclamation à la lumière du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (règlement), et non de la Garantie des maisons neuves de l'APCHQ. L'administrateur allègue que les immeubles portant les numéros 520 et 550 sont exclus de l'application du nouveau plan au motif qu'il s'agit de bâtiments de quatre étages (art. 2 paragr. 2 b) du règlement). Les bénéficiaires prétendent que ces immeubles constituent des édifices de trois étages, l'étage inférieur étant un sous-sol. En l'espèce, comme l'immeuble est pourvu de six entrées distinctes en façade, le palier du balcon où se trouvent quatre portes d'entrée sur six constitue indéniablement l'entrée principale; c'est de cette façon que l'administrateur aurait dû interpréter le Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs en construction et des constructeurs-propriétaires afin d'assujettir ces deux bâtiments au nouveau plan. De plus, il y a pas lieu de confirmer sa décision puisque cela équivaudrait à maintenir une iniquité entre les bénéficiaires propriétaires d'unités de logement détenues en copropriété divise à l'intérieur du même projet résidentiel, l'une des deux garanties étant inférieure à l'autre. L'objection préliminaire des bénéficiaires est donc accueillie.
GEORGES LAFERRIÈRE, représentant des copropriétaires, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2 et 116
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
La Loi sur le bâtiment oblige les entrepreneurs à détenir un permis et à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de leurs obligations légales et contractuelles découlant de la vente ou de la construction d'un bâtiment résidentiel. Le contrat de garantie comporte des mentions obligatoires presque identiques à celles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Invoquant les dispositions du contrat de garantie et du règlement, la requérante prétend que, dans le cas où un entrepreneur manque à ses obligations avant la réception de l'ouvrage, elle a le choix de terminer les travaux à sa place ou de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence d'une somme de 30 000 $. Or, même si le contrat ou le règlement ne l'indiquent pas expressément, l'entrepreneur est responsable des malfaçons et des vices de construction de son ouvrage. En outre, il n'est prévu nulle part que le bénéficiaire de la garantie doive accepter la décision unilatérale du garant. En l'espèce, l'arbitre a eu raison de faire appel aux règles de l'équité -- puisque l'article 116 du règlement l'autorise à le faire -- ainsi qu'aux articles 2098 à 2130 du Code civil du Québec, concernant les obligations de l'entrepreneur. La réparation des malfaçons ou le paiement des travaux de correction ne sont pas exclus du plan de garantie. La décision de l'arbitre à l'égard des malfaçons est raisonnable et bien fondée, tout comme celle qui porte sur le remboursement du loyer payé par la mise en cause et sur les frais d'entreposage et de déménagement de ses meubles. En décidant d'accorder à la mise en cause des intérêts au taux légal ainsi qu'une indemnité additionnelle, l'intimé a encore eu recours aux dispositions de l'article 116 du règlement parce que le différend opposant les parties n'avait pas été réglé aussi rapidement que prévu. Sa décision à cet égard était motivée et ne peut être qualifiée de déraisonnable. Le règlement comme le contrat prévoient que les décisions de l'arbitre sont finales et sans appel. Une telle disposition constitue une clause privative forçant les tribunaux de droit commun à faire preuve de retenue. Il ne sera possible d'intervenir qu'en présence d'une erreur déraisonnable ou dans le cas d'absence de compétence. En l'espèce, l'arbitre possédait le pouvoir de décider comme il l'a fait. La requête en contrôle judiciaire sera donc rejetée.
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., Requérante, c. Me ROBERT MASSON, Intimé, et FRANCINE MAIVILLE, Mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 36, 74, 112, 116, et 120
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a retenu les services d'un entrepreneur pour la construction d'une résidence sur son terrain. Avant la fin des travaux, l'entrepreneur a abandonné le chantier. Insatisfaite des conclusions de l'inspecteur-conciliateur, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage, qui porte sur le remboursement des coûts de correction des malfaçons, le parachèvement des travaux, le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur, les frais de déménagement et d'entreposage, les frais de loyer et d'intérêt sur le montant libéré de l'hypothèque, les coûts de conservation du bâtiment ainsi que les frais d'expert. Ses réclamations totalisent 155 267 $. L'administrateur a consenti à prendre en considération les travaux de correction de certaines malfaçons. Étant donné qu'il n'entend pas effectuer ces travaux, il faut fixer leur valeur. D'autre part, l'inspecteur-conciliateur était fondé à refuser de considérer les malfaçons suivantes: l'abaissement du niveau du terrain, les correctifs pour les murs hors niveau, la reconstruction des murets pour la ligne du plafond à l'étage et la modification des semelles pour les colonnes structurales. En ce qui concerne les cloisons portantes et l'évacuation du remblai excédentaire, l'inspecteur-conciliateur aurait dû accepter la réclamation portant sur la cloison centrale sans pellicule plastique de protection et sur l'absence d'entremise. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un travail déficient et non d'un travail à parachever. L'évacuation du remblai excédentaire ne constitue pas des travaux de terrassement. L'entrepreneur s'était engagé à s'en débarrasser; cette réclamation aurait dû être accueillie. Les décisions de l'inspecteur-conciliateur de considérer certains travaux comme des travaux de parachèvement semblent avoir été admises par la bénéficiaire, qui devra voir à les faire effectuer à ses frais. Il faut toutefois exclure de ces travaux ceux visant la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton puisque ces travaux sont terminés et qu'ils ont été mal faits. La valeur des travaux de correction des malfaçons totalise 42 102 $. L'administrateur refuse de les payer, préférant rembourser les acomptes comme il le lui est permis puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment. La valeur nette des travaux exécutés est de 82 530 $, dont il faut déduire le coût de réparation des malfaçons, soit un résultat de 40 428 $. Cette somme sera soustraite du total des acomptes, de sorte que la bénéficiaire aurait droit à un remboursement de 41 513 $. Or, l'article 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite à 30 000 $ le remboursement des acomptes. Toutefois, comme il est possible de faire appel aux règles de l'équité, il sera ordonné à l'administrateur de verser 41 513 $ à la demanderesse pour l'exécution des travaux de correction des malfaçons et des vices de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du dépôt du dernier rapport de l'inspecteur-conciliateur. La bénéficiaire aura aussi droit au remboursement de ses frais de relogement, de déménagement, d'entreposage, qui totalisent 3 937 $, ainsi qu'à 2 945 $ en remboursement des frais d'expertise.
FRANCINE MAINVILLE, demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 14, 116, et 117
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale rejetée (C.S., 2002-06-12), 500-05-071027-021, SOQUIJ AZ-50132420, J.E. 2002-1378
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande des bénéficiaires afin d'obtenir le remboursement du coût d'érection du mur de soutènement est rejetée puisqu'ils n'ont pas suivi les prescriptions des articles 17 et 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il serait inéquitable de demander à l'entrepreneur de rembourser le coût d'érection de ce mur. L'entrepreneur devra toutefois réparer les fissures à la galerie de béton puisqu'il s'agit de fissures anormales. La réclamation visant les fissures des colonnes de la galerie est par contre rejetée au motif qu'il n'a pas été démontré que cette situation constituait un danger structural. Il en est de même des fissures à la dalle de béton du garage, car elles résultent du comportement normal de ce matériau.
MARIELLE BANVILLE et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION YVON MARQUIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 17, 18, et 116