Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont emménagé dans leur résidence en septembre 2013, alors que les travaux à celle-ci n'étaient pas terminés. Au mois d'août 2014, à la suite d'une inspection, ils ont dénoncé plusieurs problèmes à l'administrateur. Celui-ci a d'abord dû rendre une décision quant à la date de réception du bâtiment. Il a fixé cette dernière au 12 décembre 2013, compte tenu du fait que le paiement final à l'entrepreneur avait été versé à ce moment et qu'il s'agissait de la date à laquelle les travaux avaient été, pour ainsi dire, terminés. Les bénéficiaires allèguent toutefois que la réception du bâtiment n'a eu lieu que le 26 août 2014, soit au moment où l'avis de dénonciation a été envoyé à l'entrepreneur. La position des bénéficiaires doit être retenue. D'une part, la réception est un acte volontaire et unilatéral par lequel un bénéficiaire déclare accepter l'ouvrage. D'autre part, il faut tenir compte des constats ayant été faits par le Tribunal lors de sa visite des lieux, dont celui que les travaux n'étaient alors pas terminés. Enfin, il faut prendre en considération que la réception et la fin des travaux sont 2 notions différentes.
SYLVIE BELLEROSE et BENOIT DUTIL, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS S.L. MARCOUX INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont propriétaires d'une résidence qui fait partie d'un ensemble de 3 maisons unifamiliales jumelées. Ils ont réclamé le remboursement de la somme qu'ils ont payée en lien avec l'installation de gouttières sur l'ensemble de l'immeuble, laquelle équivaut à un tiers du montant total. Même s'ils faisaient partie du contrat signé avec l'entrepreneur, ces travaux ne figuraient pas au formulaire d'inspection préréception signé par les parties. Les bénéficiaires ont présenté cette réclamation lorsqu'ils ont appris que leur voisin avait obtenu le remboursement de sa propre part du coût d'installation des gouttières. Or, l'administrateur a rejeté leur réclamation au motif qu'ils avaient dénoncé la situation tardivement. La décision de l'administrateur doit être infirmée sur ce point. Bien qu'un bénéficiaire doive présenter sa réclamation par écrit, la décision rendue au bénéfice du voisin démontre qu'une dénonciation a été faite dans les délais en ce qui concerne les gouttières de l'immeuble. De plus, puisque la facture se trouvant en annexe de cette décision favorable était au nom des bénéficiaires, l'administrateur devait savoir que ceux-ci avaient supporté le tiers des coûts liés à l'installation des gouttières. En outre, les bénéficiaires n'ont pas consigné l'absence de gouttières au formulaire de réception étant donné que l'entrepreneur, qu'ils considéraient comme une personne de bonne foi, les a rassurés quant à son intention de poser la gouttière l'année suivante, soit lors de la construction d'une autre série de maisons. L'arbitrage a aussi porté sur la détermination de la date de réception de l'immeuble et sur la date de fin des travaux. En ce qui concerne la première, les bénéficiaires ont signé, le 28 août 2017, un formulaire de réception daté du 21 août précédent. Or, un bénéficiaire ne peut, au moyen d'une convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui établit que plusieurs garanties commencent à courir à la date de la réception. Il y a donc lieu de fixer celle-ci au 28 août 2017. Quant à la date de fin des travaux, il convient de la repousser afin de tenir compte de l'installation des gouttières, laquelle n'avait pas été effectuée lors de la signature du formulaire de réception.
Monsieur Frédéric Leblanc et Monsieur Steve Martel, bénéficiaires, et Gestion Immobilière Santi Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli en partie.
Au printemps 2015, la propriétaire initiale a fait l'acquisition d'une maison modèle qui se trouvait sur le site de vente de l'entrepreneur. À cette époque, l'immeuble, dont la construction avait été terminée au début de 2013, n'était pas relié aux égouts ni à l'aqueduc et il était inoccupé. Après l'achat, la maison a été démantelée en modules, qui ont été assemblés sur le site choisi par la propriétaire initiale. Les bénéficiaires ont acquis l'immeuble en 2016 et, en 2018, ils ont présenté une réclamation en lien avec des fissures. Or, l'entrepreneur allègue que le plan de garantie ne s'applique pas à l'immeuble, car la fin des travaux remonte au mois de mars 2013. Il ajoute qu'il n'y avait pas de bénéficiaire à cette époque, puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment dans les 24 mois qui ont suivi. La position de l'entrepreneur ne peut être retenue puisque la fin des travaux remonte plutôt à 2015. En effet, la propriétaire initiale n'a pas acheté une maison modèle située sur un stationnement non raccordé aux égouts. Elle a acheté une maison qu'elle allait occuper sur un autre terrain, qui serait installée sur des fondations et qui serait raccordée au réseau électrique, aux égouts de même qu'à l'aqueduc. La fin des travaux a été fixée à septembre 2015 et il y avait un bénéficiaire à cette date. Le bâtiment est donc couvert par le plan de garantie.
Nicole Brazeau et Michel Gaudet, bénéficiaires, et Groupe Pro-Fab Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, conteste la date de réception des parties communes déterminée par l'administrateur. Il fait valoir que la réception s'est faite le 14 juin 2016, soit lorsque le bénéficiaire a reçu le rapport d'un professionnel engagé pour déclarer la date de fin des travaux. Autrement, le bénéficiaire prétend que, puisque le syndicat des copropriétaires n'a été formé que le 31 mars 2015, il faudrait conclure à une réception présumée des parties communes six mois après cette date, donc le 30 septembre 2015. L'administrateur soutient qu'il faudrait plutôt retenir la date du 20 juillet 2015 à titre de date de réception des parties communes. À cette date, dans une lettre, le président du bénéficiaire avait fait état de plusieurs problèmes qui n'avaient pas été corrigés depuis la construction de l'immeuble. En l'espèce, il faut retenir que les dernières étapes de la formation et de l'organisation du bénéficiaire remontent à la fin du mois de mars 2015. L'avis de fin des travaux est réputé avoir été reçu à cette même date et la réception des parties communes six mois plus tard, donc le 30 septembre 2015.
SYNDICAT DU 2685 RUSHBROOKE, bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIER BCG INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de dénivellation des planchers. Avant de se prononcer sur cette question, il y a lieu d'établir la date de fin des travaux. L'administrateur demande de fixer cette date au 16 juillet 2012, date à laquelle des avis de fin des travaux ont été transmis au représentant du bénéficiaire et à des copropriétaires. Or, certains copropriétaires ont affirmé n'avoir jamais reçu cet avis. De plus, de nombreux travaux étaient encore à faire à cette date et une liste n'a été écrite à cet égard que quelques jours après une assemblée des copropriétaires. Enfin, il n'a jamais été question de malfaçons majeures relativement à la déflection des planchers, que l'entrepreneur connaissait déjà depuis plusieurs mois. Dans ces circonstances, la date du 9 mai 2013, date où un expert mandaté par le bénéficiaire a reconnu que les travaux relatifs aux parties communes étaient terminés -- sous réserve de travaux à corriger ou de menus travaux à finir --, sera retenue à titre de date de fin des travaux. Quant aux planchers, il faut retenir que les planchers des trois étages de l'immeuble en cause présentent une dénivellation importante, bien au-delà des tolérances de la réglementation, des normes et des usages du marché applicables. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires pour niveler tous les planchers de l'immeuble, à l'intérieur des tolérances des normes et des usages du marché. Même si les travaux correctifs importants requis exigeront que les copropriétaires et occupants de l'immeuble soient déplacés pendant cette période et que leurs effets personnels et le contenu des unités soient entreposés, il n'est pas possible d'ordonner le remboursement de ces dépenses. En effet, un tel remboursement est prévu lorsque le bénéficiaire ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l'entrepreneur ou lorsqu'il doit effectuer des réparations conservatoires et urgentes. Il n'est pas possible d'accorder un remboursement dans d'autres situations.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 390, 400 ET 420 PLACE DU LOUVRE, bénéficiaire, et 9119-3757 QUÉBEC INC., HABITATIONS EUPHORIA. entrepreneur et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire accueilli; dossier retourné à l'arbitre (C.S., 2018-03-05), 500-17-096860-161, 2018 QCCS 881, SOQUIJ AZ-51474450. Demande pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2018-06-21), 500-09-027444-181, 2018 QCCA 1052, SOQUIJ AZ-51505381
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Il a fait valoir que la construction d'un garage faisait partie des travaux des parties communes qui devaient être faits par l'entrepreneur. Le fait que ce garage ne soit pas terminé signifierait qu'il n'y a pas eu fin des travaux et donc qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. En ce qui concerne la fin des travaux, il n'est pas possible de retenir la date de vente des parties privatives ou encore une date à laquelle le bâtiment était habité alors même que certains éléments de sécurité posaient problème. En l'espèce, au mois de mars, le bénéficiaire a été informé du coût d'une inspection préréception des parties communes et il faut en inférer une connaissance présumée de cette obligation préliminaire à la réception des parties communes. Il y a donc eu réception des parties communes à la suite de la réception du rapport de l'expert, qui déclarait les travaux terminés sauf pour le garage extérieur. La réception des parties communes sera fixée six mois après la réception de ce rapport, donc en janvier 2015. En ce qui concerne le garage, la structure est arrimée à la portion résidentielle du bâtiment. Les deux structures sont imbriquées l'une dans l'autre, il y aurait un raccordement aux services publics à même le bâtiment résidentiel, les murs extérieurs de façade ne doivent faire qu'un et les sections de toiture sont partagées. Il ne s'agira que d'un seul bâtiment du point de vue visuel pour un profane et d'un point de vue plus technique, selon les plans et l'auteur des plans, en matière de construction sous-terraine. L'administrateur devra prendre le parachèvement à sa charge, vu l'apparente déconfiture de l'entrepreneur.
SYNDICAT ABONDANCE LA TERRE PHASE 2, bénéficiaire, et 9216-6784 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté des réclamations relativement au revêtement extérieur de son immeuble. Insatisfait des conclusions de l'administrateur, il demande l'arbitrage des décisions rendues. Tout d'abord, l'arbitrage soulève une question quant à la date à retenir pour la fin des travaux. En effet, le 10 décembre 2009, l'entrepreneur a transmis un premier avis de fin des travaux. Or, il n'est pas possible de retenir cette date, puisqu'il n'existait alors aucun syndicat des copropriétaires auquel l'avis pouvait être transmis. Le 2 juin 2010, un second avis a été transmis au syndicat, lequel s'était réuni une première fois au mois de février. À cette date, qu'il faut retenir, tous les travaux de l'entrepreneur dont on avait convenu avec le bénéficiaire avaient été effectués et le bâtiment était en état de servir conformément à l'usage qui lui était destiné. La réception des parties communes, qui marque la date initiale pour la computation des délais reliés à la garantie, a été faite à la même date, alors que les parties ont signé un formulaire d'inspection préréception et que toutes les conditions étaient remplies. L'arbitrage demandé le 21 décembre 2013 d'une décision rendue le 19 juillet précédent, donc plus de 30 jours après la réception de cette décision par le bénéficiaire, doit être rejeté, vu le non-respect du délai de recours. En ce qui concerne un problème touchant le parement en fibrociment du fabricant Nichiha, il s'agit au minimum d'un vice caché et, à la limite, d'un vice de construction, étant donné les faits en cause et l'état de la jurisprudence. En effet, l'expert du bénéficiaire a signalé plusieurs points quant au non-respect de la pose du revêtement, points qui s'apparentent aux règles de l'art que l'entrepreneur devait respecter. Quant au parement en fibrociment James Hardie, comme la fin des travaux remonte au 2 juin 2010 et que la dénonciation est en date du 22 décembre 2013, la garantie pour vices cachés ne trouve plus application et il faut examiner le problème sous l'angle du vice de construction. Or, pour qu'il y ait vice de construction, il doit y avoir une perte potentielle de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci. En l'espèce, le parement n'est pas sur le point de s'effondrer, de sorte qu'il ne saurait être question d'une perte potentielle ou probable. Comme il s'agit d'un vice caché, la dénonciation tardive du problème fait en sorte que la réclamation sur ce point doit être rejetée.
SYNDICAT DU 18 IMPASSE HUET, bénéficiaire, et 9153-5914 QUÉBEC INC., CONDOS PLACE D'AMÉRIQUE, entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble faisant partie d'un projet immobilier de villégiature dont les unités sont notamment destinées à être offertes en location à des tiers. En 2009, un incendie a dévasté l'un des autres bâtiments du projet, ce qui a mené à une inspection de l'ensemble des immeubles. Un premier rapport d'inspection, reçu en juillet 2010, a fait état de diverses non-conformités touchant notamment les murs coupe-feu et les cheminées. Dès la réception de ce rapport, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'entrepreneur, exigeant qu'il remédie à la situation. Devant le refus d'agir de l'entrepreneur, le bénéficiaire a présenté une réclamation, laquelle a été rejetée par l'administrateur. Ce dernier a fixé les dates de la fin des travaux et de la réception des parties communes au mois de septembre 2002, soit six mois après que le syndicat de copropriété eut été immatriculé et que le bâtiment a été en état de servir conformément à l'usage auquel il était destiné et pouvait être reçu. Il a ensuite conclu que la dénonciation des bénéficiaires avait été faite après l'échéance de la garantie, dont la durée maximale est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Or, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a conclu que la dénonciation des bénéficiaires était tardive, puisqu'il n'a pas correctement établi les dates de fin des travaux et de réception des parties communes. En l'espèce, il n'est pas possible de déterminer la date de fin des travaux. Par ailleurs, si l'administrateur voulait baser sa décision quant à la réception des parties communes sur le moment où l'immatriculation du syndicat est survenue, il devait s'assurer de l'indépendance de ce dernier. Dans les faits, l'entrepreneur a prévu une structure organisationnelle comprenant une prise en charge complète pour permettre aux copropriétaires de profiter autant que possible de leur acquisition. L'entrepreneur a donc créé et entretenu un lien de dépendance, et il n'est pas possible de déterminer la date à laquelle le bénéficiaire a acquis son indépendance et, par conséquent, la date de la réception des parties communes. Afin de statuer sur la demande du bénéficiaire, il y a lieu de fixer au mois de juin 2010, soit au moment de la première inspection effectuée en lien avec les problèmes dénoncés, la fin des travaux et la réception des parties communes. Le choix de cette date, qui se situe plusieurs années après le début des travaux de construction et peut-être plusieurs années après la fin réelle de ceux-ci, n'est ni injuste ni inéquitable, puisqu'il s'agit de la seule date à laquelle personne ne peut contester le fait que le syndicat n'était plus sous la possession ou le contrôle de l'entrepreneur et que les services d'un professionnel ont été retenus pour procéder à l'inspection des immeubles. Le fait qu'une date plus rapprochée ne puisse être retenue découle des gestes de l'entrepreneur et de l'administrateur. Dans les circonstances, la dénonciation, faite en novembre 2010, aura été faite dans la première année de la garantie, de sorte qu'il y a lieu de retourner le dossier à l'administrateur pour qu'il rende une décision sur les problèmes rapportés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE (PHASE I EST), bénéficiaire, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le syndicat de la copropriété en cause a été constitué au mois d'avril 2008. Après son immatriculation, au mois de juin, l'entrepreneur a conservé la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires jusqu'à la fin du mois de juin et il est demeuré administrateur provisoire du syndicat jusqu'au 1er septembre. Malgré cela, de concert avec un technologue professionnel, l'entrepreneur a procédé à la réception des parties communes alors qu'il contrôlait toujours l'assemblée des copropriétaires. Au mois de février 2009, la présidente du syndicat et l'administrateur ont reçu un avis de fin des travaux des parties communes avec une attestation du 25 juin 2008 à titre de date de fin des travaux. Or, il n'est pas possible de retenir une date de fin des travaux qui serait antérieure à la formation du syndicat des copropriétaires. Si c'était le cas, il faudrait reconnaître qu'un entrepreneur peut se remettre lui-même un avis de fin des travaux alors que le syndicat est toujours sous son emprise. La date de fins des travaux des parties communes est une date convenue avec le bénéficiaire, à laquelle le bâtiment est en état de servir conformément à l'usage auquel on le destine. En l'espèce, il n'y a pas eu de date convenue avec le bénéficiaire puisque ce dernier n'existait pas en date du 25 juin. Il faut plutôt retenir la date du 6 février 2009 en tant que date de fin des travaux. Quant à la date de réception des parties communes, le bénéficiaire avait six mois à compter de la fin des travaux pour qu'un expert remette son rapport d'inspection. Le rapport d'inspection préréception du 28 septembre 2009 excédait ce délai, de sorte qu'il faut fixer la date de réception des parties communes au 6 août 2009, soit six mois après la date de la fin des travaux des parties communes.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 5700 PLACE TRENET, bénéficiaire, et DOMAINE DES MANOIRS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. À la suite de la découverte de la présence d'un champignon sur un mur externe en 2013, un expert a conclu à la présence de champignons et de moisissure en concentration importante sur diverses structures, ce qui aurait découlé de la pose inadéquate du revêtement d'acrylique. L'administrateur a rejeté la réclamation du syndicat, ayant déterminé que la situation avait été constatée et dénoncée durant la sixième année suivant la fin des travaux. Pour en arriver à cette conclusion, l'administrateur a fixé la date de la fin des travaux au mois de novembre 2007, soit à la date d'une facture de terrassement fournie par l'entrepreneur, et la date de réception des parties communes au mois de mars 2009. En effet, aucun avis de fin des travaux n'avait été fourni au bénéficiaire et aucune réception des parties communes n'avait été effectuée. En l'espèce, il y a lieu de conclure que la date de fin des travaux remonte au mois de mars 2010, date à laquelle l'entrepreneur a installé une pompe à puisard manquante. En effet, l'absence de cette pompe ne doit pas être qualifiée de manquement mineur ou de travail mineur puisque le puisard a pour principale fonction de collecter les eaux nettes provenant du drain de fondation et de plusieurs autres sources et que sa présence avait été prévue par l'architecte. Il a fallu qu'un propriétaire achète et habite l'unité visée pour que l'entrepreneur constate ce manquement. Par ailleurs, la décision de l'administrateur blâmait exclusivement le bénéficiaire pour l'omission d'effectuer la réception des parties communes, alors qu'il s'agit d'un manquement découlant de l'inexpérience et de la mauvaise gestion de l'entrepreneur. Le bénéficiaire a mis l'entrepreneur en demeure de transmettre un avis de fin des travaux en janvier 2015, mais il a refusé de le faire. Le résultat a été semblable quant à une demande de participation conjointe à une inspection des parties communes. De plus, vu les circonstances, l'administrateur aurait dû intervenir. La date de réception des parties communes sera fixée au mois de septembre 2013, date à laquelle une expertise a été faite à la demande du bénéficiaire. Le dossier sera donc renvoyé à l'administrateur pour qu'il statue de nouveau sur la réclamation du bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 6613-6635 BOUL. DES LAURENTIDES LAVAL, bénéficiaire, et 9141-0001 QUÉBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence en décembre 2010 alors que l'immeuble était inachevé et qu'il présentait des malfaçons et des vices apparents. En juin 2011, elle a dénoncé des problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier, saisi d'une réclamation de la bénéficiaire, a rappelé que les travaux de parachèvement ainsi que les malfaçons et les vices apparents devaient être dénoncés par écrit au moment de la réception de l'immeuble, les autres devant l'être dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois à compter de leur découverte. Ainsi, les points dénoncés, qui relevaient du parachèvement et des malfaçons apparentes, n'avaient pas, de l'avis de l'administrateur, été dénoncés dans les délais prévus et devaient être rejetés. La bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas procédé à une inspection des lieux avec celle-ci, de sorte qu'il y a lieu de fixer la date de fin des travaux au mois de juin 2011, soit la date d'envoi de la dénonciation de la bénéficiaire. Il y a aussi lieu de considérer que cette dénonciation constitue la mise en demeure qui est requise pour faire certains travaux, dans l'éventualité où il y aurait urgence à procéder. La bénéficiaire aura droit au remboursement des travaux de mise en place de colonnes, dont la présence était nécessaire pour remédier à l'affaissement d'une partie de la toiture. Elle aura aussi droit au remboursement des travaux d'installation du revêtement de Canexel de sa résidence. En effet, ces derniers ont été faits après que la Ville lui eut envoyé un avis en bonne et due forme et alors qu'elle savait que l'entrepreneur n'entendait pas terminer les travaux de construction. De plus, l'administrateur avait déjà rejeté la demande de la bénéficiaire sur ce point et la Ville avait accordé un délai pour procéder, l'omission de respecter ce délai entraînant le paiement d'une amende de 500 $ à 1 000 $ par jour de retard. Ces éléments convainquent qu'il y avait urgence et que les travaux ne pouvaient être reportés. La bénéficiaire n'a toutefois pas démontré que l'achat d'un porte-miroir relevait de l'urgence et elle n'aura pas droit au remboursement de cette dépense. Finalement, les coûts reliés à la construction et à la mise en état du balcon arrière ne seront pas remboursés, car la preuve de l'urgence ou de l'existence d'un danger est insatisfaisante. Ainsi, l'usage des matériaux en place, même si ceux-ci étaient de piètre qualité, aurait sûrement pu servir à corriger l'absence de rampe pour la durée de l'arbitrage.
MADAME DANIELLE ST-GELAIS, bénéficiaire, c. 9180-5028 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation. L'administrateur, ayant noté qu'aucun avis de fin des travaux n'avait été remis à celui-ci et qu'aucune réception des parties communes n'avait été effectuée, a conclu qu'il serait dans l'intérêt des parties qu'une date de réception des parties communes soit fixée et a retenu à cette celle du 16 mars 2009. Le bénéficiaire conteste cette décision de l'administrateur, et les parties se sont entendues pour fixer la date de fin des travaux au 16 août 2010 et celle de la réception des parties communes au 1er septembre 2011. Par conséquent, une nouvelle décision quant à divers points sera rendue par l'administrateur en fonction de ces dates.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ VALLÉE DES PINS, BLOC 7, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MOREAU & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation en raison de l'affaissement d'un immeuble construit par l'entrepreneur. En février 2010, l'administrateur a rendu une première décision, mentionnant que tant la réception du bâtiment que la fin des travaux étaient survenues au mois de janvier 2005. Il n'a toutefois pas rendu une décision quant à la réclamation, étant en attente de certaines informations. L'administrateur a rendu sa dernière décision au mois de mars 2011, dans laquelle il est revenu sur la question de la date de fin des travaux, affirmant de nouveau qu'elle était survenue au mois de janvier 2005 et rappelant que les parties n'avaient pas contesté sa décision de février 2010, qui avait établi cette date. Il a aussi accueilli la demande du bénéficiaire et ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs, qu'il a précisément décrits. Au mois d'avril 2011, l'entrepreneur a contesté tant la date de fin des travaux que la présence d'un vice majeur à la résidence du bénéficiaire. Or, puisque l'entrepreneur n'a jamais demandé l'arbitrage ou la médiation de la décision de février 2010, il ne peut mettre en doute la date de fin des travaux ainsi qu'elle a été établie. En effet, lui permettre une telle remise en question à ce stade équivaudrait à faire fi des dispositions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et serait même inéquitable envers le bénéficiaire, après tant d'interventions des parties, de l'administrateur et des experts. Il faut donc rejeter la demande de l'entrepreneur.
GUILLAUME BLAIS, bénéficiaire, et CONSTRUCTION MICHEL TURMEL LÉVIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 19, 35, 65, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a demandé l'arbitrage d'une décision de l'administrateur. Les parties ont convenu de traiter préalablement les questions concernant la date de fin des travaux et celle de la réception des parties communes. Le bénéficiaire fait valoir que la fin des travaux n'est pas encore survenue puisqu'il reste toujours des éléments autres que des menus travaux à terminer. Par ailleurs, il indique que les plans finaux de construction n'ont été fournis qu'en mars 2012 et que, en conséquence, une réception parfaite des parties communes n'a pas encore été effectuée. Quant à la fin des travaux, même si l'on arrivait à la conclusion que certains travaux aux parties communes doivent être exécutés, il n'a pas été démontré que, avant ou après la réception de l'avis de fin des travaux par les copropriétaires au mois d'août 2009, ceux-ci étaient d'une nature telle que le bâtiment n'était pas en mesure de servir conformément à l'usage auquel on le destinait. Ainsi, le bénéficiaire n'a pas démontré que les copropriétaires n'avaient pu emménager, habiter et vivre dans leurs unités respectives avant ou après le mois d'août 2009 en raison d'un parachèvement majeur devant être effectué ou de travaux à terminer aux parties communes. Quant à la réception des parties communes, une condition pose problème puisque, six mois après la réception de l'avis de fin des travaux par le bénéficiaire, soit en février 2010, celui-ci n'avait toujours pas reçu les parties communes. Il y a lieu de conclure que la réception a eu lieu en septembre 2011, soit après qu'une inspection eut été faite par l'inspecteur du bénéficiaire.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ CHÂTEAU DU GOLF 25 RUE DU COLONIAL, bénéficiaire, et 3223701 CANADA INC. (BRIGIL PLATINE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires d'un immeuble qui contient huit unités d'habitation. Les travaux auraient été terminés au mois de février 2007, tel qu'il est indiqué à l'avis de fin des travaux rempli par l'entrepreneur. Le bénéficiaire fait toutefois valoir que cet avis n'a été envoyé ni à lui ni aux copropriétaires, de sorte qu'il n'y aurait jamais eu réception des parties communes. Il a fait parvenir deux dénonciations à l'administrateur, la première en décembre 2008 et la seconde en mars 2009. Puisqu'il n'aurait pas reçu l'avis de fin des travaux, il fait valoir que les dénonciations auraient été faites dans les délais prescrits. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas été en mesure de démontrer qu'il a remis le formulaire de fin des travaux au mois de septembre 2007. Un avis a toutefois été reçu en février 2009, et ce n'est qu'à compter de ce moment qu'il est possible de conclure qu'il y a eu réception de l'avis. Or, pour déterminer la date de la réception des parties communes, il y a lieu de s'appuyer sur l'équité ainsi que sur le concept d'habitabilité de l'immeuble et de conclure que c'est en novembre 2007 qu'a eu lieu la réception, donc six mois après que l'entrepreneur eut transféré l'administration du syndicat au bénéficiaire. La date de réception des parties communes étant ainsi établie, il ressort que le bénéficiaire n'a pas dénoncé les problèmes constatés dans un délai raisonnable, et ses réclamations doivent par conséquent être rejetées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 14815 SHERBROOKE EST, bénéficiaire demandeur, c. 9101-9901 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 29, 33, 34, 35, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comprenant neuf unités d'habitation. L'entrepreneur n'a jamais envoyé aux copropriétaires, au bénéficiaire ou à l'administrateur un avis de fin de travaux, ce qui est pourtant nécessaire afin de procéder à la réception des parties communes. Les premières ventes ont été faites au printemps 2001. En 2005, l'administrateur a été appelé à se prononcer sur une réclamation comportant 17 éléments. Dans sa décision, il a notamment indiqué que la réception des parties communes avait eu lieu le 31 juillet 2001. La détermination de cette date de réception des parties communes doit être considérée comme équivalant à un avis de fin des travaux, d'autant plus que les bénéficiaires n'ont pas porté la décision de 2005 en arbitrage pour contester cette position de l'administrateur. Par conséquent, les réclamations présentées par le bénéficiaire en 2008 et en 2009 ont été déposées trop tard, la garantie étant applicable pour une durée maximale de cinq ans à compter de la fin des travaux.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ HABITATION BÉLAIR 4, bénéficiaire demandeur, et BEAU-DESIGN INC. (FAILLI), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, 25, 30, 33, 35, 106, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur, plus précisément en ce qui a trait à la date qui a été fixée pour la réception des parties communes. L'administrateur a établi cette date au 28 septembre 2006, lorsqu'un architecte dont les services avaient été retenus par l'entrepreneur a procédé à une inspection des lieux et que le président de l'entrepreneur a reçu un avis de fin des travaux et a signé la déclaration de réception des parties communes du bâtiment au nom du syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a été formé en août 2007. L'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit une procédure précise à suivre à l'occasion de la réception des parties communes d'un immeuble. L'entrepreneur doit notamment expédier un avis de fin des travaux à chaque bénéficiaire connu, donc à chaque acheteur. En l'espèce, il n'y avait pas encore d'acheteurs le 27 septembre 2006, les occupants de l'immeuble étant tous des locataires qui n'avaient pas encore signé de contrats de vente. L'article 25 prévoit également que l'avis de fin des travaux doit être envoyé au syndicat des copropriétaires. Or, toujours en date du 27 septembre 2006, ce syndicat n'avait pas encore été formé. Par ailleurs, l'entrepreneur n'avait pas le droit de mandater lui-même un architecte pour procéder à une inspection ni de signer la déclaration de réception des parties communes, ce pouvoir appartenant au syndicat des copropriétaires. La date à retenir pour la réception des parties communes est donc le 1er mai 2008, soit six mois après que le syndicat des copropriétaires a reçu les documents dont il avait besoin et qu'il a cessé d'être sous le contrôle de l'entrepreneur.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 31, 33, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 6 novembre 2008, l'administrateur a rendu une décision relativement à 18 points soulevés par le bénéficiaire, rejetant 14 de ceux-ci. Ce dernier a porté cette décision en arbitrage, alléguant que la date de réception des parties communes que l'administrateur avait retenue pour fonder sa décision n'était pas la bonne. La réception des travaux peut être présumée lorsque quatre conditions sont remplies: 1) les travaux sont terminés, 2) le syndicat est formé et il n'est plus sous la direction de l'entrepreneur, 3) l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informe de la fin des travaux et de ses obligations au regard de la réception, et 4) il s'est écoulé un délai de six mois depuis la réception de cet avis par le syndicat, qui, sans motif, n'a pas reçu les parties communes. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas démontré qu'il remplissait les quatre conditions. En effet, il prétend que la réception des travaux des parties communes a eu lieu le 13 novembre 2006. Toutefois, il a cédé la direction du syndicat aux copropriétaires le 18 décembre 2007, date de l'élection du nouveau conseil d'administration. La date de la réception des travaux des parties communes ne peut pas précéder la date de prise en charge du syndicat par les copropriétaires. Elle est fixée au 23 avril 2008, date à laquelle un professionnel choisi par le bénéficiaire a procédé à l'inspection des travaux. Il faut donc conclure que ce dernier a agi dans les délais. L'administrateur devra rendre une décision quant aux points rejetés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES COURS MONTROUGEAU (905-925), bénéficiaire, et CONSTRUCTION BERNARD & LAPOINTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, et 54
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mars 2006, l'entrepreneur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, celui-ci n'ayant pas procédé à la réception des parties communes de l'immeuble. Un avis de fin des travaux portant la date du 1er septembre 2001 était annexé à cette lettre. Le bénéficiaire a procédé à une inspection et il a adressé une liste de réclamations à l'administrateur en juillet 2006. Tous les travaux relatifs aux parties communes étaient terminées à la fin de 2001 et toutes les unités de logement étaient occupées à cette date. La date de la fin des travaux peut donc être fixée au mois d'octobre ou de novembre de l'année 2001. Quant à la date de réception des parties communes, bien qu'il n'y ait pas eu d'inspection de celles-ci à l'époque, il faut tout de même tenir compte du fait que le syndicat a présenté des réclamations à l'entrepreneur, dont certaines ont été traitées. La réclamation de juillet 2006 a été déposée à l'extérieur des délais applicables et la demande d'arbitrage pour les points 2 et 6 doit être rejetée. Par ailleurs, les malfaçons dont il est question ont été dénoncées plus de quatre ans et demi et trois ans et demi, respectivement, après leur découverte. En matière de malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année suivante, la dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois. Les frais d'expert réclamés par le bénéficiaire sont accordés en partie, car une portion de son travail a servi au règlement partiel du dossier. La tranche des frais liés à la préparation et à la présence de l'expert devant le tribunal n'est toutefois pas accordée, tous les arguments du bénéficiaire ayant été rejetés. L'administrateur supportera les frais d'arbitrage, vu l'entente de règlement partiel intervenue entre les parties.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 840 CHEMIN DU BORD-DE-L'EAU, bénéficiaire demandeur, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 27, 35, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage quant à divers défauts que présentent les parties communes d'un immeuble dans lequel les copropriétaires ont commencé à habiter en juin 2005. À ce stade, il n'est question que de la détermination de la date de la réception des parties communes et de celle de la fin des travaux visant ces dernières. Afin de pouvoir faire réception des parties communes d'un immeuble, deux conditions doivent être remplies. D'une part, un expert en bâtiments choisi par le syndicat des copropriétaires doit déclarer la date de fin des travaux des parties communes, ce qui a été fait le 19 juin 2007. D'autre part, cette déclaration doit faire suite à la réception d'un avis de fin des travaux envoyé par l'entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat des copropriétaires. Cette deuxième exigence n'a pas été respectée, à cause d'une omission négligente de l'entrepreneur. Par ailleurs, l'administrateur, qui avait une copie de cet avis, n'en a pas révélé l'existence au bénéficiaire. La date retenue pour la réception des parties communes est le 19 juin 2007, car le fait de retenir une autre date serait injuste pour le bénéficiaire. Quant à la date de la fin des travaux des parties communes, celle à laquelle des travaux de peinture de la cage d'escalier intérieure ont été terminés -- soit le 1er octobre 2005 -- est retenue: à compter de ce moment, tous les travaux qui avaient été convenus avec le bénéficiaire relativement aux parties communes avaient été exécutés et le bâtiment était en état de servir à l'usage auquel on le destinait. La date du 28 août 2006, suggérée par le bénéficiaire, est écartée, étant donné que les travaux qui ont été effectués à ce moment l'ont été à l'initiative de l'entrepreneur et sans qu'aucune plainte ait été faite par le bénéficiaire. Par ailleurs, comme énoncé précédemment, l'immeuble était déjà en état de servir au 1er octobre 2005.
SYNDICAT 241 RUE DESLIÈRES, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE CLAIREVUE (9136-7243 CANADA INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 25, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat de copropriété de la première de deux phases d'un projet immobilier dans lequel la majorité des copropriétaires ont emménagé en 2005. L'entrepreneur a affirmé que les phases étaient liées et qu'elles devaient toutes deux être terminées afin qu'il puisse transmettre au bénéficiaire un avis de fin de travaux couvrant l'ensemble du projet et que la réception des parties communes puisse se faire. Toutefois, l'entrepreneur n'a jamais transmis d'avis de fin des travaux à quiconque. Le bénéficiaire a fait des réclamations auprès de l'administrateur en juin et en septembre 2007, mais celui-ci les a rejetées. L'administrateur a considéré que les deux phases étaient distinctes sur le plan légal et il a conclu qu'il y avait eu réception des parties communes de la phase I en juillet 2005. En réalité, il n'y a pas eu de réception des parties communes et on ne peut pas reprocher ce défaut au bénéficiaire. Celui-ci n'a pas manqué de diligence. L'absence de réception est plutôt attribuable à l'entrepreneur, qui n'a pas transmis l'avis de fin des travaux comme il devait le faire. Le bénéficiaire n'a pas à faire les frais des actions de l'entrepreneur. La date de réception qu'il a suggérée pour la réception des parties communes, soit le 27 février 2007, est retenue.
LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS ST-HIPPOLYTE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9129-2516 QUÉBEC INC. LES JARDINS SAINT-HIPPOLYTE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, et 35
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 10 juillet 2006, l'entrepreneur, sous la signature de Mathieu, a signé le formulaire «Étape 5A, Avis de fin des travaux des parties communes». Le même jour, Mathieu, au nom du syndicat des copropriétaires, a signé le formulaire «Étape 5B», déclarant avoir reçu l'avis de fin des travaux des parties communes et une copie de la déclaration de réception des parties communes du bâtiment. Au cours de l'été 2007, un sous-entrepreneur a décidé de se faire justice à cause de problèmes financiers de l'entrepreneur en retirant une pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur de l'immeuble. Le 17 octobre suivant, le bénéficiaire a dénoncé cette situation et, le 5 mars 2008, il a déposé une réclamation auprès de l'administrateur liée notamment à ce problème. Ce dernier a rejeté la réclamation quant à l'ascenseur en invoquant le fait qu'il ne pouvait cautionner un geste illégal. Selon lui, la réception des travaux des parties communes avait eu lieu le 10 juillet 2006, avant que ne soit retirée la pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur. L'entrepreneur aurait donc livré un ascenseur fonctionnel. Or, il appert que Mathieu a signé la déclaration de réception du bâtiment à la fois à titre d'entrepreneur et à titre de représentant du syndicat des copropriétaires. Tel que le rappelle la décision Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc. (O.A.G.B.R.N., 2006-06-07), SOQUIJ AZ-50391085, l'entrepreneur ne peut pas signer le formulaire de l'étape 5B en sa qualité d'entrepreneur et en tant que représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, la procédure suivie pour établir la réception des travaux des parties communes le 10 juillet 2006 n'était pas conforme à l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et aucun autre document ne prouve une telle réception conforme avant l'arrêt de l'ascenseur, au cours de l'été 2007. Force est de conclure que l'entrepreneur n'a pas livré un ascenseur fonctionnel au syndicat des copropriétaires, et il devra donc réaliser les travaux nécessaires pour régler le problème dénoncé.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE VIGNOBLE DU 4370 DU CATAMARAN, LAVAL, bénéficiaire, et LE GROUPE CAMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 33, 35, et 37
Décision interlocutoire.
L'entrepreneur, l'administrateur du plan de garantie et le bénéficiaire ont fixé la date de réception des parties communes au 15 juin 2006 et celle de fin des travaux, au 1er mars 2006. Le bénéficiaire a demandé l'ajout de réclamations concernant le déplacement des conduits de ventilation dans les soffites et de ceux débouchant dans l'entretoit. L'administrateur et l'entrepreneur devront aviser l'arbitre d'ici un mois de leur position quant à la compétence de ce dernier relativement à ces deux réclamations. Les parties devront également soumettre leurs notes et autorités quant au code national du bâtiment applicable, soit celui en vigueur en 1990 ou celui de 1995.
LES JARDINS DU PARC JARRY -- PHASE III-B, bénéficiaire, et SAMCON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Rejetée.
La construction de l'immeuble s'est terminée à la fin de décembre 2000. Le syndicat des copropriétaires a fait parvenir des réclamations écrites les 16 août 2006 et 15 février 2007. L'administrateur a visité les lieux et à produit un rapport d'inspection le 17 avril suivant. Le syndicat a contesté les conclusions de celui-ci devant l'arbitre. Le procureur de l'administrateur du plan s'est opposé à la demande d'arbitrage, prétendant que le plan de garantie est inapplicable parce que la garantie est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Il fait référence à une lettre envoyée le 27 mars 2006 par le conciliateur principal de l'administrateur, qui mentionnait rétroactivement que la date de fin des travaux était le 1er janvier 2001. Le recours du syndicat n'est pas prescrit et le dossier est renvoyé à l'arbitrage pour audience au fond. La lettre établissant rétroactivement et arbitrairement la date de fin des travaux n'est pas valide. En effet, il faut se référer au règlement, où la définition de «réception des parties communes» n'a pas changé. Celui-ci fait référence à la date de réception des travaux après l'envoi de l'avis de fin des travaux par l'entrepreneur. L'entrepreneur n'a jamais envoyé un tel avis. Les occupants n'ont pris possession de l'immeuble qu'en juin 2000 et le syndicat ne l'a fait inspecter que le 29 mai 2007. Le rapport d'inspection date du 4 juin suivant. Aucun avis de réception des travaux n'a été donné par le syndicat. Le nouveau règlement du mois d'août 2006, qui crée une réception présumée six mois après la fin des travaux, n'est pas rétroactif. L'avis de fin des travaux ayant été expédié avec la lettre du 27 mars 2006, c'est à ce moment que débute le délai de prescription de trois ans en vertu du Code civil du Québec. Comme l'ancien règlement ne prévoyait pas de délai pour la réception du bâtiment après la fin des travaux, la réception des parties communes a eu lieu le 4 juin 2007. La prescription n'est pas acquise. La date exacte où commence la période de garantie sera déterminée par l'arbitre chargé du fond de l'arbitrage.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficiaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 25, 27, et 37
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont un syndicat de copropriétaires. L'une des questions au coeur du litige et sur laquelle reposent les décisions de l'administrateur contestées par les bénéficiaires concerne la date de fin des travaux et la date de réception des parties communes du bâtiment. Il a été convenu que l'arbitre ne se prononcerait que sur ces questions, laissant ensuite à l'administrateur la possibilité de modifier ses décisions. En application des conditions de l'article 25.1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la réception présumée des parties communes est fixée au 8 septembre 2006. En juin 2005, le conseil d'administration du syndicat était formé et composé uniquement de copropriétaires et avait acquis son indépendance. Par ailleurs, l'avis de fin des travaux n'a été communiqué aux bénéficiaires que le 8 mars 2006. À cette date, les travaux étaient effectivement terminés, malgré quelques parachèvements requis et certaines malfaçons constatées par les bénéficiaires. Quant à la date de fin des travaux, elle est fixée au 14 juin 2005 puisque les parties privatives ont été notariées à la fin du mois de mai et que le syndicat a acquis son indépendance le 14 juin. Au surplus, selon les bénéficiaires, le bâtiment était relativement en bon état à cette date. L'administrateur devra rendre de nouvelles décisions en tenant compte de ces dates.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 2860, RUE MONTCALM, VAUDREUIL-DORION, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 25, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ayant admis ne pas avoir donné au syndicat bénéficiaire l'avis de fin des travaux des parties communes, il y a lieu de fixer la réception de celles-ci au 19 mars 2007, date à laquelle ce dernier a informé le syndicat bénéficiaire, au cours de l'audience, que les travaux étaient terminés. La réclamation du bénéficiaire Vallée concernant le système de déshumidification installé par l'entrepreneur, qui n'aurait pas la capacité d'éliminer l'excès d'humidité dans son logement et qui serait à l'origine des moisissures sur les rebords des fenêtres, est rejetée. Ce dernier n'a pas fait la preuve que le système d'échangeur d'air n'est pas conforme au Code national du bâtiment 1995 ni que l'utilisation simultanée des deux composantes du système ne parvient pas à éliminer l'excès d'humidité. L'entrepreneur devra néanmoins remplacer le système de contrôle défectueux de l'humidostat. Les dommages au mur et au plancher de la garde-robe du bénéficiaire Vallée sont causés par l'égouttement du tuyau de débordement («overflow») du réservoir d'eau chaude et l'absence d'un récipient pour recueillir de tels déversements normaux. La découverte tardive du dommage par le bénéficiaire est compréhensible en l'espèce et fait en sorte que la dénonciation paraît avoir été formulée dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra donc réparer les dommages subis et fournir au bénéficiaire un récipient. Bien que le mortier à la jonction du mur de façade et du mur latéral droit soit fissuré verticalement, que l'application par l'entrepreneur du scellant au bas de la fenêtre extérieure de la salle à manger ne soit pas très esthétique et qu'il y ait des fissures dans le crépi, le syndicat bénéficiaire n'a pas fait la preuve que ces situations n'étaient pas le résultat du comportement normal des matériaux. Ces parties de la réclamation sont donc rejetées. Comme le seuil des fenêtres du côté droit de l'immeuble est au niveau du sol, contrairement aux dispositions du Code national du bâtiment 1995, l'entrepreneur devra corriger la situation de façon à le placer à 200 millimètres au-dessus du sol, en plus d'installer des margelles conformes au règlement municipal. L'administrateur devra par ailleurs procéder à une inspection de la porte d'entrée principale et rendre une décision quant à la défectuosité dénoncée.
FRANCIS VALLÉE et un autre, bénéficiaires, et HABITATION VALLY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 27
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant la date de réception de sa résidence et les problèmes de coulis dans la douche. Étant donné que l'administrateur a admis que la date de réception du bâtiment avait eu lieu le 10 septembre 2004, la réclamation du bénéficiaire à cet effet est accueillie. Les traces noires sur le plancher de la salle de bains ne résultent pas d'une malfaçon, mais plutôt de la présence d'humidité, et cette situation ne découle pas d'un vice caché. Cette partie de la réclamation est donc rejetée.
FRANÇOIS CLÉMENT, bénéficiaire, et 9069-2641 QUÉBEC INC. (HABITATIONS AVANTAGE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les réclamations des bénéficiaires visant la sortie de balayeuse centrale et le robinet d'eau dans le garage, le plancher de foyer ainsi que le balcon arrière n'ont pas fait l'objet d'une décision de l'administrateur, le tribunal n'a pas compétence pour les entendre (art. 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Par ailleurs, l'entrepreneur devra installer au faîte du toit les flèches fournies par les bénéficiaires puisqu'il s'agit d'une obligation contractuelle de sa part. Tel ne sera pas le cas, cependant, des tablettes et des tringles du garde-robe, le pavé numérique de la porte du garage et le système d'alarme puisque le contrat n'en fait pas mention. L'entrepreneur devra installer une tringle de douche et prévoir une installation électrique au-dessus du meuble-lavabo puisque ce sont des éléments de base essentiels au bon fonctionnement d'une salle de bains. Il ne sera toutefois pas tenu d'installer un coffre de branchement électrique pour recevoir l'éclairage en dessous d'une armoire de la cuisine. Étant donné qu'il n'y a aucune malfaçon dans les coins de plâtre aux murs du salon, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation des bénéficiaires quant à la vitre gravée au-dessus de la porte d'entrée et au manteau du foyer est rejetée puisque la situation résulte d'une mésentente contractuelle entre les parties pour laquelle l'arbitre n'a pas compétence. L'entrepreneur n'ayant pas verni les deux rampes de l'escalier, il lui est ordonné de le faire.
EVA POLYI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION G.S. (9087-2722 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant établi que la date de la réception des parties communes de sa copropriété a eu lieu le 1er juin 2001. La jurisprudence reconnaît qu'un entrepreneur ne peut pas mandater un professionnel au sens de l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs en sa qualité de représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, le document signé le 1er juin 2001 par l'entrepreneur dans lequel il reconnaissait la fin des travaux et la réception des parties communes du bâtiment n'est pas conforme au règlement. Toutefois, le syndicat bénéficiaire aurait dû, dans les six mois entourant sa formation -- soit au plus tard le 15 novembre 2003 --, être suffisamment informé pour rédiger une attestation de réception des parties communes et savoir qu'il devait procéder à la réception des parties communes. La date de réception des travaux est donc établie au 15 novembre 2003 et la date de fin des travaux, au 1er octobre 2002.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ MRLH, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS G. MÉLATTI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 37, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ne leur ayant pas fourni de formulaire de réception du bâtiment ni une copie du plan de garantie dans une langue qu'ils comprennent, les bénéficiaires sont exemptés de l'obligation de dénoncer dans un délai raisonnable les vices que comporte leur résidence. La décision de l'administrateur est maintenue quant aux problèmes d'ajustement des portes intérieures, aux fissures de retrait et au refus par l'entrepreneur de signer le formulaire de remboursement des taxes. Ce dernier devra toutefois installer un humidificateur dans le système de chauffage central, le tuyau de drainage des eaux de condensation de l'unité de climatisation au système de chauffage central ainsi que le couvercle manquant à la fosse de retenue du sous-sol, réparer la fuite d'eau des toilettes à l'étage et refaire la finition du plafond de la chambre principale. Il devra également réparer la fuite d'eau au plafond de l'étage près de la mezzanine et refaire la finition de ces surfaces, en plus d'enfoncer les clous qui ressortent des marches de bois non finies, de fixer les carreaux du parquet dans la chambre principale et de refaire le coulis au pourtour de la salle de bains.
AMALA CHERUBIM et un autre, bénéficiaires appelants, et KOMELCO LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17, 27, 78, 116, 137, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Les demandeurs contestent la décision de l'administrateur de rejeter leur réclamation au motif que plus de deux ans s'étaient écoulés entre la fin des travaux et la réception du bâtiment (art. 15 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Puisque la réception du bâtiment (27 novembre 2003) a eu lieu plus de 24 mois après la fin des travaux (1er décembre 2000), le contrat de garantie ne s'applique pas au bâtiment des bénéficiaires. La demande d'arbitrage est donc rejetée.
ANNE-MARIE GRENIER et un autre, requérants bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 15, 16, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant refusé de considérer trois points de sa réclamation au motif qu'il s'agissait de différends relatifs au parachèvement de travaux relatifs aux parties communes, situation non couverte par le plan de garantie. En l'absence d'entente entre le bénéficiaire et l'administrateur sur le parachèvement des travaux des parties communes à la suite du manquement de l'entrepreneur avant la réception de ces parties, la garantie ne peut s'appliquer. En effet, comme un professionnel du bâtiment a déclaré la fin des travaux relatifs aux parties communes le 16 novembre 2004, le bénéficiaire ne peut ultérieurement réclamer leur parachèvement. Le bénéficiaire devra supporter 50 $ des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
MARTIN ST-DENIS, ès qualités de représentant du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 292 MONCHAMP À SAINT-CONSTANT, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 29, et 37