Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment comportant 3 unités. Il a dénoncé un problème lié à l'installation et à l'entretien de la fosse septique de l'immeuble qui aurait provoqué des refoulements. L'administrateur a rejeté la réclamation, attribuant les refoulements à un manque d'entretien de la fosse septique par le bénéficiaire et à la présence de serviettes hygiéniques dans la station de pompage. Cette décision doit être maintenue. Il n'est pas question en l'espèce d'une malfaçon ou d'un vice caché, mais bien d'une situation qui a été provoquée par un comportement insouciant et téméraire de certains occupants de l'une ou l'autre des unités en cause. En effet, le bénéficiaire n'a présenté aucune preuve quant à la non-conformité ou à la capacité des installations. Par ailleurs, tous ont reconnu que la présence de tampons hygiéniques dans le mécanisme pouvait empêcher un fonctionnement adéquat, mais certains n'ont pas agi en conséquence. Il faut aussi constater qu'il n'y a pas eu d'entretien préventif par le bénéficiaire, lequel devait pourtant, tel que le prévoit la déclaration de copropriété, veiller à procéder aux entretiens requis. Or, les réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire, tels l'entretien inadéquat et la mauvaise utilisation, sont exclues de la garantie.
SDC DU 283 JACQUES-CARTIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION C.R.D. INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mai 2009, le bénéficiaire a procédé à la vidange de sa fosse septique après avoir constaté que le liquide était plus haut que les tuyaux. Le spécialiste qu'il a engagé à cette fin l'a informé que sa fosse présentait un problème et il a donc adressé une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a conclu qu'il s'agissait d'un vice caché et que le colmatage prématuré du champ d'épuration était directement lié à sa mauvaise réalisation et au branchement du système de collection des eaux pluviales au puisard du réseau sanitaire. L'entrepreneur a reçu l'ordre d'exécuter les travaux nécessaires pour régler la situation, ce qu'il conteste. L'administrateur a commis une erreur dans sa décision puisque la garantie contre les vices cachés était déjà expirée au moment où le bénéficiaire a présenté sa réclamation, de sorte que la garantie applicable était celle contre les vices de conception, les vices de construction ou de réalisation ainsi que les vices de sol. L'administrateur a également eu tort de conclure que le colmatage du champ découlait d'une mauvaise réalisation et du branchement du système de collection puisqu'il s'agissait réellement d'un vice sur le plan de la conception du système septique, pour lequel l'entrepreneur est responsable. Ce vice, dont les conséquences ont été établies, a réduit de manière importante l'utilisation pouvant être faite du bâtiment, au point où il serait possible de parler d'une perte de l'ouvrage. La garantie concernant les vices de conception trouve donc application, et l'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires pour régler la situation.
9159-9431 QUÉBEC INC. (COLISIUM CONSTRUCTION), entrepreneur, et GABRIEL CALVÉ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC./LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En décembre 2006 et en avril 2007, les bénéficiaires ont constaté des problèmes de fonctionnement de leurs installations sanitaires. Au mois d'août suivant, l'entrepreneur a conclu que la cause plausible du problème était le déversement des eaux usées du voisin sur le terrain des bénéficiaires. Ceux-ci n'ont pas contesté la position de l'entrepreneur et ce n'est qu'en mars 2008, lorsqu'une intervention par leur voisin n'a pas réglé la situation, qu'ils ont eu un doute à cet effet. Ils ont dénoncé le problème à l'entrepreneur et à l'administrateur peu après, mais l'administrateur a rejeté leur demande, invoquant le fait que les bénéficiaires n'avaient pas agi dans les six mois suivant sa découverte. Or, ce n'est qu'en mars 2008 que les bénéficiaires ont découvert que leurs installations sanitaires comportaient vraisemblablement un vice. Avant cette date, leurs ennuis semblaient plutôt reliés aux installations de leur voisin et rien ne leur permettait de croire que leurs propres installations comportaient un vice et que l'entrepreneur pouvait être responsable. Les bénéficiaires ont bien respecté les exigences énoncées au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs quant au délai dans lequel ils devaient dénoncer leur problème. Le dossier est renvoyé à l'administrateur pour qu'une décision soit rendue.
JULIE SANTORI et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont reçu leur maison le 14 juin 2003 et l'ont acceptée sous réserve de la «liste préétablie». Ils se sont engagés à protéger le système d'évacuation des eaux usées en maintenant un recouvrement durable. Peu après, ils ont dénoncé dans une lettre un «petit problème de fosse». En mai 2004, l'entrepreneur leur a demandé de terminer les travaux de terrassement pour prévenir le remplissage de sable dans le fossé, ce qui nuirait au fonctionnement du champ d'épuration. En septembre 2007, les bénéficiaires ont dénoncé le mauvais fonctionnement des installations sanitaires. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de faire les travaux correctifs car, selon lui, les bénéficiaires avaient dénoncé le problème dans la première année de la garantie. Cette dénonciation ne concernait pas expressément l'érosion du sol. L'entrepreneur a admis la mauvaise conception ainsi que la non-conformité des installations sanitaires et reconnaît avoir discuté de différentes solutions avec les bénéficiaires. Il a une obligation de résultat, et le choix des moyens lui revient. Comme les installations ne sont pas conformes, il est conclu que la dénonciation faite dans la première année de la garantie respecte les exigences énoncées à l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra trouver une solution pour rendre conforme et performant le système de traitement des eaux usées. Aucun montant supplémentaire ne sera exigé des bénéficiaires. Les frais d'arbitrage sont partagés en parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur.
LES HABITATIONS HÉRITAGE (9083-5984 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie c. MANON THIVIERGE et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le délai de 30 jours pour déposer une demande d'arbitrage est respecté, car il est probable que la décision de l'administrateur a été reçue le ou vers le 29 mars 2007 et que la demande a été déposée le 19 avril. Bien que l'audition du 14 décembre ait eu lieu après le délai de 30 jours suivant la réception de la demande d'arbitrage, tel que prévu à l'article 117 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le procureur de l'entrepreneur avait, par sa lettre du 4 juin 2007, demandé de suspendre ce délai, et les bénéficiaires n'ont pas fait la preuve de leur préjudice à cet effet. De plus, le terme «audition» ne renvoie pas à une audience physique mais bien au fait pour le tribunal d'arbitrage de se saisir d'un dossier et d'amorcer le processus. En l'espèce, l'audition a donc débuté dans les 30 jours suivant le dépôt de la demande d'arbitrage. La suspension des délais est conforme aux principes de proportionnalité énoncés au Code de procédure civile. La compétence du tribunal d'arbitrage est donc confirmée. Pour ce qui est des questions de fond, l'entrepreneur accepte les conclusions du rapport de l'administrateur sur cinq points, dont il est pris acte. L'entrepreneur admet que la conduite d'amenée des eaux usées vers le champ d'épuration aurait dû être isolée. Il devra aussi supporter les coûts de l'exécution, par une firme indépendante spécialisée, du calcul du débit et de la certification de la qualité de l'eau du puits artésien. Les travaux au puisard de captation et à la pompe submersible étaient urgents, vu les inondations subies par les bénéficiaires. En ce qui concerne l'accès au sous-sol, l'entrepreneur devra remédier aux infiltrations d'eau par la porte et devra rendre l'escalier conforme aux exigences. Il devra réparer la tuyauterie de renvoi ainsi que les margelles aux fenêtres du sous-sol. Les sommes accordées par l'administrateur sont maintenues pour tous ces points, l'entrepreneur n'ayant pas suffisamment prouvé que ces montants étaient exagérés. L'entrepreneur devra remettre un échéancier aux bénéficiaires, qui devront lui donner accès pour qu'il puisse effectuer les travaux.
Soudure Laviolette inc. (165387 Canada inc.), entrepreneur et ALEXANDRE MARION et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, 107, et 117
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En ce qui a trait au claquage des tuyaux de plomberie, comme le problème a été dénoncé et corrigé mais qu'il est réapparu au cours de l'année suivante, l'administrateur ne peut se retrancher derrière le délai de dénonciation d'une malfaçon pour refuser d'exécuter les travaux. Il n'aura toutefois pas à intervenir pour corriger les carreaux de céramique fissurés à côté du bain puisque le sous-traitant ayant effectué la pose de la céramique avait remarqué une anomalie dans l'installation du bain par l'entrepreneur et a décidé de poser quand même les tuiles, sans corriger le défaut. La gouttière de la galerie ne possédant pas de chute, contrairement à ce qui était prévu aux plans, l'administrateur devra y installer une façade. Les problèmes de mouches et de coccinelles dans les fenêtres peuvent difficilement être reliés à une malfaçon ou à un vice de construction, car l'obligation de ventiler l'entretoit laisse nécessairement des ouvertures. L'administrateur devra ajuster les charnières de la porte entre la maison et le garage puisque cela n'a jamais été fait. L'installation de l'échangeur d'air dans les chambres est conforme aux normes du manufacturier et du Code national du bâtiment 1995. Étant donné qu'aucune semelle de fondation n'a été prévue près du muret de béton ni aucun système d'alimentation en eau, ces réclamations sont rejetées. Le mauvais alignement de la plinthe de la salle de bains à l'étage par rapport à la céramique est une malfaçon mineure qui était décelable lors de la prise de possession; l'administrateur n'a donc pas à intervenir à ce sujet. L'administrateur devra également s'assurer que le poteau de l'escalier soit plus rigide.
PHILIPPE FRENETTE, demandeur bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION ROBERT QUIRION INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste trois décisions de l'administrateur concernant des vices à sa résidence. En ce qui a trait à la décision rendue le 12 décembre 2005, il est pris acte de l'engagement de l'administrateur d'installer un garde-corps approprié dans l'escalier menant au sous-sol, de terminer les travaux de vérification pour la mise à la terre du réseau électrique après le dégel et d'ajuster le mécanisme de fermeture de porte séparant le bâtiment du garage. En ce qui concerne la formation de glace à certains endroits sur la couverture, comme aucune vérification de l'entretoit n'a été effectuée, il y a lieu de rejeter cette partie de la réclamation. La plaque extérieure installée pour la hotte de la cuisinière est l'un des deux types de plaque recommandé pour cet endroit; l'entrepreneur a donc respecté les règles de l'art en cette matière. Il est normal que, par période de froid et de vent, il y ait une perte thermique par cette ouverture. Le grief du bénéficiaire concernant l'absence de documentation de la part de l'administrateur pour confirmer ou infirmer que les règles de l'art ont été respectées quant à certains aspects du bâtiment doit être rejeté. En effet, il appartient au bénéficiaire de démontrer l'existence d'un vice ou d'une malfaçon. Comme les places de stationnement et les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie, les réclamations s'y rapportant sont rejetées. La demande de vérification de la fosse septique et du champ d'épuration n'ayant jamais été invoquée, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de modification du bénéficiaire afin qu'il soit procédé à leur inspection. L'objection préliminaire de l'entrepreneur pour prescription des points soulevés à l'encontre de la décision rendue le 11 août 2005 est rejetée puisque le bénéficiaire a prouvé qu'il avait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. En ce qui a trait à la décision du 6 janvier 2005, toutefois, rien dans la preuve ne suggère une impossibilité pour lui d'agir avant le 23 août suivant, et c'est pourquoi les points soulevés à l'encontre de cette décision sont prescrits. L'irrégularité constatée sur le mur de gypse de la salle de bains n'est pas une malfaçon et la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue.
PIERRE BERGERON, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur qui a rejeté leur réclamation pour mauvais fonctionnement de la fosse septique et du champ d'épuration des eaux usées au motif que ce vice ne comportait pas le critère de gravité prévu au contrat de garantie. Les problèmes rencontrés par les bénéficiaires ne rendent pas l'immeuble impropre à l'usage pour lequel il est destiné, soit l'habitation. La garantie de cinq ans ne trouve donc pas application. Comme la dénonciation du vice a été faite à l'administrateur plus de trois ans après la réception du bâtiment et plus de six mois après sa découverte, la réclamation des bénéficiaires est irrecevable.
CHANTAL LACHAUSSÉE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION JULIEN DALPÉ INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10