Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
Le 12 mars 2022, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé la présence d'infiltrations d'eau dans le garage de l'immeuble. L'administrateur a fixé la date de la réception des parties communes au 29 mars 2019 -- soit la date de la réception de la dénonciation écrite du bénéficiaire -- et il a conclu à la présence d'un vice caché qui était toujours couvert par la garantie au moment de sa découverte. L'entrepreneur prétend toutefois que la réception des parties communes aurait dû être fixée au plus tard au 11 janvier 2018, ce qui ferait en sorte que la couverture pour vices cachés était terminée lors de la dénonciation. Le Tribunal retient cette position. En l'espèce, il n'y a pas eu d'avis formel de fin des travaux, ce qui pose une difficulté. Toutefois, le bénéficiaire a signé un document indiquant que la date de l'avis de fin des travaux était le 11 juillet 2017. Il y a lieu de fixer la date de la réception des parties communes 6 mois plus tard, soit au 11 janvier 2018. Les travaux de construction étaient alors terminés et les unités étaient toutes vendues. Aussi, à ce moment, le bénéficiaire était autonome et indépendant de l'entrepreneur. Il s'agit là d'une solution équitable à l'endroit de tous. En effet, conclure comme l'administrateur l'a fait équivaudrait à déclarer que la garantie pour la réparation des malfaçons, des vices cachés et des vices majeurs n'avait pas encore commencé à s'appliquer malgré le fait que le bâtiment était habité et utilisé depuis au moins avril 2017.
9215-3667 QUÉBEC INC., requérante, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE GCR, intimée, et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE VICTORIA 14 296 À 14316, mise en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
Estimant qu'il s'agissait de vices cachés, l'administrateur a condamné l'entrepreneur à colmater des fissures dans la structure de béton recouvrant le garage intérieur. Outre sa contestation sur le fond, ce dernier fait valoir que le bénéficiaire a tardé à dénoncer le problème, alors qu'un délai de dénonciation raisonnable est d'environ 6 mois à compter de la découverte d'une malfaçon ou d'un vice caché. L'administrateur soutient que ce délai peut être prolongé si l'entrepreneur a manqué à certaines de ses obligations. En l'espèce, il serait question de l'obligation de l'entrepreneur quant à la réception des parties communes, qui n'aurait pas été faite en conformité avec le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, il n'appartient pas à l'entrepreneur de s'assurer que le syndicat s'est acquitté de ses propres obligations pour la réception des parties communes, laquelle constitue une obligation conjointe des parties. Plus particulièrement, c'est le syndicat qui devait désigner un professionnel afin de procéder à l'inspection des parties communes et déclarer la date de fin des travaux. Par ailleurs, la dénonciation est survenue: i) près de 1 an après la réception présumée des parties communes; ii) plus de 16 mois après la première observation de la fissuration; et iii) près de 1 an après la première observation du manque d'étanchéité. Cette dénonciation est tardive.
Syndicat des copropriétaires Q22, bénéficiaire, et 9508848 Canada inc./Le Groupe Devlan, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont emménagé dans leur résidence en septembre 2013, alors que les travaux à celle-ci n'étaient pas terminés. Au mois d'août 2014, à la suite d'une inspection, ils ont dénoncé plusieurs problèmes à l'administrateur. Celui-ci a d'abord dû rendre une décision quant à la date de réception du bâtiment. Il a fixé cette dernière au 12 décembre 2013, compte tenu du fait que le paiement final à l'entrepreneur avait été versé à ce moment et qu'il s'agissait de la date à laquelle les travaux avaient été, pour ainsi dire, terminés. Les bénéficiaires allèguent toutefois que la réception du bâtiment n'a eu lieu que le 26 août 2014, soit au moment où l'avis de dénonciation a été envoyé à l'entrepreneur. La position des bénéficiaires doit être retenue. D'une part, la réception est un acte volontaire et unilatéral par lequel un bénéficiaire déclare accepter l'ouvrage. D'autre part, il faut tenir compte des constats ayant été faits par le Tribunal lors de sa visite des lieux, dont celui que les travaux n'étaient alors pas terminés. Enfin, il faut prendre en considération que la réception et la fin des travaux sont 2 notions différentes.
SYLVIE BELLEROSE et BENOIT DUTIL, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS S.L. MARCOUX INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a pris connaissance de l'avis de fin des travaux touchant les parties communes de l'immeuble le 19 août 2019. Il a ensuite entrepris des démarches en vue d'une inspection préréception de ces parties communes, convenant avec les experts en bâtiment de Cossette et Touchette inc. de la date du 27 avril 2020 pour ce faire. Or, en mars 2020, en raison de la pandémie de la COVID-19 et des mesures sanitaires décrétées par le gouvernement du Québec, Cossette et Touchette a avisé le bénéficiaire qu'elle devrait reporter l'inspection au 24 août suivant. L'inspection a eu lieu à la nouvelle date prévue et un rapport a été transmis au bénéficiaire le 12 janvier 2021. Au mois de mars suivant, alors que l'entrepreneur n'avait pas exécuté les travaux correctifs notés au rapport, le bénéficiaire a déposé une réclamation auprès de l'administrateur, qui a conclu à une dénonciation tardive, vu la réception des parties communes fixée au 19 février 2020, soit 6 mois après la date de réception de l'avis de fin des travaux. Or, le bénéficiaire a exposé des motifs qui justifiaient de retenir une autre date de réception des parties communes. En effet, il y a lieu de tenir compte de la liberté du bénéficiaire de choisir son professionnel en bâtiment, des démarches qu'il a effectuées auprès de 3 professionnels, de la non-disponibilité de ces derniers dans les 6 mois ayant suivi l'avis de fin des travaux, de la signature en novembre 2019 d'une entente avec Cossette et Touchette et de la période des Fêtes. Le bénéficiaire ne peut non plus être tenu responsable du report de l'inspection en raison de la pandémie. Par conséquent, le Tribunal fixe au 24 août 2020 la date de réception des partie communes.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE MIO, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT VIVENDA SAINT-URBAIN INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires devaient recevoir livraison de leur résidence en juillet 2017. À la fin de 2017, les bénéficiaires ont emménagé dans leur maison, à la demande de l'entrepreneur, malgré le fait que de nombreux travaux devaient être parachevés. En 2019, à la suite de la faillite de l'entrepreneur, le syndic a transféré les titres de l'immeuble aux bénéficiaires, qui ont présenté une réclamation visant le parachèvement des travaux. L'administrateur a rejeté cette réclamation, étant d'avis qu'il n'y avait pas eu réception du bâtiment et que les bénéficiaires étaient donc uniquement en droit d'obtenir le remboursement de leurs acomptes, jusqu'à concurrence de 50 000 $. De plus, selon l'administrateur, seuls des bâtiments acquis auprès d'un syndic par un entrepreneur sont couverts par la garantie. La réception a lieu, d'une part, lorsque le bénéficiaire déclare qu'il accepte le bâtiment et, d'autre part, lorsque le bâtiment est en état de servir à l'usage auquel on le destine. En l'espèce, il faut conclure à une réception du bâtiment en décembre 2017, soit au moment où les bénéficiaires ont emménagé dans leur résidence et où ils ont commencé à supporter des dépenses relatives à l'immeuble. Une entente signée à cette même époque, laquelle portait sur les éléments devant être complétés ou ajoutés à l'intérieur d'un court délai de livraison, soutient une habitabilité du bâtiment. L'acquisition des titres de propriété auprès du syndic de faillite de l'entrepreneur ne pose pas problème. Dans un tel contexte de faillite, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a pour but de protéger le bénéficiaire des conséquences de l'insolvabilité de l'entrepreneur. Le syndic est un propriétaire subséquent de l'entrepreneur et il bénéficie donc de la garantie, comme tout autre acquéreur subséquent. Les bénéficiaires peuvent ainsi demander le parachèvement des travaux et présenter une réclamation portant sur des vices et des malfaçons, le cas échéant.
BENJAMIN MORYOUSSEF et REBECCA VALÉRIE MOLINA, bénéficiaires, et 9264-8476 QUÉBEC Inc. f.a.s. GROUPE BSR a.s. LITWIN BOYADJIAN INC., ÈS QUALITÉS DE SYNDIC DE FAILLITE DE 9264-8476 QUÉBEC INC., syndic entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et par l'entrepreneur. Les demandes des bénéficiaires sont rejetées et l'entrepreneur se désiste de sa demande.
Pendant la construction de la résidence des bénéficiaires, l'entrepreneur a décidé de se retirer du projet, invoquant des situations indésirables et préjudiciables à ses intérêts. Les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur et ont demandé que les travaux soient terminés. Or, puisqu'il n'y avait pas eu réception du bâtiment, l'administrateur a choisi de s'en tenir au remboursement des acomptes. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs offre des couvertures différentes au bénéficiaire qui a procédé à la réception de sa résidence et à celui qui ne l'a pas fait. Alors qu'il garantit le parachèvement des travaux et la correction des éléments problématiques dans les délais prévus lorsque la réception de l'immeuble a eu lieu, il accorde à l'administrateur le choix entre le parachèvement ou le remboursement des acomptes lorsqu'un manquement survient avant la réception du bâtiment. Le législateur a décidé de ne pas couvrir de la même façon un bâtiment qui n'est pas en état de servir à l'usage auquel il est destiné quand un entrepreneur quitte le chantier avant la réception. Il ne s'agit pas d'un silence qu'il faudrait combler en ayant recours à l'équité. Il ne saurait d'ailleurs être question d'accorder une compensation aux bénéficiaires pour la même raison.
Martin Drapeau et Annett Korner, bénéficiaires, et 9162-5665 Québec inc., entrepreneur, et la Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont propriétaires d'une résidence qui fait partie d'un ensemble de 3 maisons unifamiliales jumelées. Ils ont réclamé le remboursement de la somme qu'ils ont payée en lien avec l'installation de gouttières sur l'ensemble de l'immeuble, laquelle équivaut à un tiers du montant total. Même s'ils faisaient partie du contrat signé avec l'entrepreneur, ces travaux ne figuraient pas au formulaire d'inspection préréception signé par les parties. Les bénéficiaires ont présenté cette réclamation lorsqu'ils ont appris que leur voisin avait obtenu le remboursement de sa propre part du coût d'installation des gouttières. Or, l'administrateur a rejeté leur réclamation au motif qu'ils avaient dénoncé la situation tardivement. La décision de l'administrateur doit être infirmée sur ce point. Bien qu'un bénéficiaire doive présenter sa réclamation par écrit, la décision rendue au bénéfice du voisin démontre qu'une dénonciation a été faite dans les délais en ce qui concerne les gouttières de l'immeuble. De plus, puisque la facture se trouvant en annexe de cette décision favorable était au nom des bénéficiaires, l'administrateur devait savoir que ceux-ci avaient supporté le tiers des coûts liés à l'installation des gouttières. En outre, les bénéficiaires n'ont pas consigné l'absence de gouttières au formulaire de réception étant donné que l'entrepreneur, qu'ils considéraient comme une personne de bonne foi, les a rassurés quant à son intention de poser la gouttière l'année suivante, soit lors de la construction d'une autre série de maisons. L'arbitrage a aussi porté sur la détermination de la date de réception de l'immeuble et sur la date de fin des travaux. En ce qui concerne la première, les bénéficiaires ont signé, le 28 août 2017, un formulaire de réception daté du 21 août précédent. Or, un bénéficiaire ne peut, au moyen d'une convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui établit que plusieurs garanties commencent à courir à la date de la réception. Il y a donc lieu de fixer celle-ci au 28 août 2017. Quant à la date de fin des travaux, il convient de la repousser afin de tenir compte de l'installation des gouttières, laquelle n'avait pas été effectuée lors de la signature du formulaire de réception.
Monsieur Frédéric Leblanc et Monsieur Steve Martel, bénéficiaires, et Gestion Immobilière Santi Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et l'administrateur. La demande des bénéficiaires est rejetée et la demande de l'entrepreneur est accueillie.
En janvier 2018, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat de gestion en vue de la construction d'une résidence. Ainsi, vu le prix que le bénéficiaire se disait prêt à payer, l'entrepreneur a proposé que le bénéficiaire fasse la comptabilité et s'occupe de tous les sous-traitants, lui laissant la tâche de se rendre au chantier, notamment pour la finition. Au mois de juin 2019, quelques semaines avant la date de livraison convenue, alors que la construction était loin d'être terminée, l'entrepreneur a annoncé qu'il se retirait du contrat, alléguant des situations indésirables et préjudiciables à ses intérêts. L'entrepreneur rapporte que le bénéficiaire demandait souvent des modifications lorsqu'il visitait le chantier, en plus d'y travailler lors de ses temps libres sans demander sa permission ni le consulter. L'intention du bénéficiaire d'emménager dans l'immeuble avec sa famille le 1er juillet même si la maison était toujours en construction et que cela présentait un danger aurait été l'un des derniers éléments déclencheurs de la décision de l'entrepreneur. Le bénéficiaire, après avoir mis l'entrepreneur en demeure de reprendre les travaux sans succès, a dénoncé la situation à l'administrateur, demandant l'achèvement des travaux intérieurs et extérieurs de même que l'obtention de soumissions, ainsi que le prévoyait le contrat. Il a ensuite emménagé dans le bâtiment avec sa famille. L'administrateur a décidé qu'il n'y avait pas eu réception du bâtiment et qu'il fallait donc opter pour un remboursement d'acomptes. Ces conclusions sont confirmées. Pour qu'il y ait réception d'un bâtiment, un bénéficiaire doit déclarer accepter un bâtiment qui est en état de servir à l'usage auquel il est destiné et il doit indiquer, le cas échéant, les travaux à parachever ou à corriger. En l'espèce, au moment où l'entrepreneur a quitté le chantier, le bâtiment n'était pas en état de servir à l'usage auquel on le destinait. L'entrepreneur n'a donc pas rempli ses obligations contractuelles et légales prévues au contrat de construction. Dans une telle situation, où l'entrepreneur a manqué à ses obligations avant la réception du bâtiment, l'administrateur garantit le remboursement des acomptes ou le parachèvement des travaux. Le fait que le bénéficiaire ait décidé d'emménager dans les lieux le 1er juillet n'y change rien.
Martin Drapeau et Annett Korner, bénéficiaires, et 9162-5665 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble. L'administrateur a accueilli sa réclamation sur plusieurs points, étant d'avis qu'il était question de vices et de malfaçons apparents, dénoncés par écrit au moment de la réception des parties communes. Pour ce faire, l'administrateur a dû déterminer quelle était la date de réception des parties communes, point qui est contesté par l'entrepreneur. En effet, l'administrateur a fixé cette date au 30 janvier 2018, tandis que l'administrateur prétend que la réception des parties communes aurait eu lieu entre le 31 mars 2014 -- moment où le syndicat a été formé -- et le mois de février 2017, soit 3 mois après la publication de la déclaration de copropriété. Pour qu'il y ait réception des parties communes, une déclaration d'un professionnel du bâtiment déclarant la date de fin des travaux des parties communes doit être transmise à chaque propriétaire connu, au syndicat et à l'entrepreneur. Le professionnel du bâtiment doit avoir été choisi par le syndicat, alors que celui-ci n'est plus dirigé par l'entrepreneur. En l'espèce, même si le syndicat a été formé et enregistré en février 2014, l'entrepreneur était le seul présent jusqu'au mois de novembre 2017. C'est à ce moment que le syndicat a acquis son autonomie. Par ailleurs, même si ce n'est pas un professionnel du bâtiment qui a agi pour le syndicat, il y a lieu de recourir à l'équité et de retenir la date déterminée par l'administrateur comme la date de la réception des parties communes. Cela étant dit, il faut retenir que certains points en cause, tel que l'affirme l'entrepreneur, ne sont pas des vices ou des malfaçons. La décision de l'administrateur sera modifiée quant à ces points.
IMMOBILIER VERSANT OUEST INC., entrepreneur, et SDC DE LA BÂTISSE SAVAGE, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste 179 points d'une décision de l'administrateur ainsi qu'une décision de ce dernier quant aux dates de la réception des parties communes, fixées aux 3 et 4 mars 2016. En l'espèce, il n'y a pas de document confirmant la réception des parties communes et l'entrepreneur soutient que la date à retenir serait le 7 mars 2015. Il n'a toutefois pas démontré que l'administrateur aurait commis une erreur. En effet, la première inspection préréception était incomplète en raison des nombreux travaux qui devaient être terminés selon une expertise faite le 5 mars 2015. À l'occasion d'une inspection ayant eu lieu en janvier 2016, il a été recommandé que le bénéficiaire mandate un expert pour procéder à la réception des parties communes, ce qui a été fait les 3 et 4 mars 2016. Il faut donc conclure que la date de réception des parties communes correspond à celles retenues par l'administrateur.
SDC DU 3701, CHEMIN CHAMBLY INC., bénéficiaire, et 7503428 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, est entré en fonction au mois d'octobre 2015. Puisque aucun rapport de préréception n'a été préparé ni déposé de quelque façon que ce soit dans les 6 mois ayant suivi l'entrée en fonction du bénéficiaire, l'administrateur a déterminé que la réception était présumée avoir eu lieu au mois d'avril 2016, soit au terme de ce délai. Par conséquent, la dénonciation de problèmes après plus de 6 mois, le 22 décembre suivant, était tardive et la réclamation du bénéficiaire devait être rejetée. Une intervention est nécessaire sur ce point. En effet, l'administrateur peut fixer une date de réception présumée lorsque certaines conditions sont remplies, mais elles ne l'étaient pas toutes en l'espèce puisque l'entrepreneur n'avait pas transmis un avis de fin des travaux au bénéficiaire. Or, ce dernier a reçu un rapport d'inspection préréception du bâtiment le 20 juin 2016, et la preuve démontre qu'il n'a pas été en mesure de prendre connaissance de ce rapport immédiatement. Il y a donc lieu de fixer la date de réception réelle du bâtiment au 27 juin, de sorte que la dénonciation du 22 décembre n'était pas tardive. L'administrateur a aussi conclu que la garantie ne s'appliquait pas au bâtiment abritant la piscine et le gymnase. Or, il est question d'un bâtiment secondaire qui ne sert pas à des fins commerciales ou industrielles, mais plutôt aux résidents dans le cadre de leurs loisirs. Il s'agit d'un bâtiment neuf destiné à des fins principalement résidentielles et il est protégé par la garantie au même titre que le bâtiment qui abrite les unités des résidents.
SDC LE MILLE UN, LAC BEAUPORT, bénéficiaire, et GESTION DTL INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRAEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, conteste la date de réception des parties communes déterminée par l'administrateur. Il fait valoir que la réception s'est faite le 14 juin 2016, soit lorsque le bénéficiaire a reçu le rapport d'un professionnel engagé pour déclarer la date de fin des travaux. Autrement, le bénéficiaire prétend que, puisque le syndicat des copropriétaires n'a été formé que le 31 mars 2015, il faudrait conclure à une réception présumée des parties communes six mois après cette date, donc le 30 septembre 2015. L'administrateur soutient qu'il faudrait plutôt retenir la date du 20 juillet 2015 à titre de date de réception des parties communes. À cette date, dans une lettre, le président du bénéficiaire avait fait état de plusieurs problèmes qui n'avaient pas été corrigés depuis la construction de l'immeuble. En l'espèce, il faut retenir que les dernières étapes de la formation et de l'organisation du bénéficiaire remontent à la fin du mois de mars 2015. L'avis de fin des travaux est réputé avoir été reçu à cette même date et la réception des parties communes six mois plus tard, donc le 30 septembre 2015.
SYNDICAT DU 2685 RUSHBROOKE, bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIER BCG INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation qui porte notamment sur le fait qu'il n'y a pas de trappe d'accès ni d'échelle fixe à partir des parties communes pour permettre l'accès au toit où sont situés les équipements mécaniques et que l'accès se fait par l'une des unités privatives se trouvant au quatrième étage. Les propriétaires de ces unités privatives refusent l'accès au toit par leurs unités. Par ailleurs, à l'occasion de la première assemblée générale du bénéficiaire, en mai 2015, l'entrepreneur s'était engagé à ajouter une sortie sur le toit, ce qui ne s'est toutefois pas matérialisé puisqu'il est d'avis que l'accès par l'une des unités serait conforme au Code de construction. Le bénéficiaire soutient que l'omission de prévoir un accès direct au toit constitue une malfaçon et que les copropriétaires doivent avoir un accès direct au toit pour effectuer les travaux d'entretien relatifs à la machinerie et aux équipements ainsi que pour assurer la santé et la sécurité. En l'espèce, il faut noter le refus des propriétaires des unités situées au quatrième étage de donner accès au toit. Cela fait en sorte qu'il faudrait entrer dans leur unité par effraction en cas d'urgence pour effectuer des travaux d'entretien afin, entre autres choses, de protéger la santé et la sécurité des résidents, ce qui constitue une situation inacceptable. De plus, l'entrepreneur a fait une admission en 2015 selon laquelle il allait procéder aux travaux requis pour donner un accès au toit par les parties communes de l'immeuble. La réclamation sur ce point est donc accueillie. La date de réception des parties communes fait aussi l'objet d'un désaccord entre les parties. L'administrateur a fixé cette date au 16 octobre 2014, soit six mois après la vente de plus de la moitié des unités de la copropriété par l'entrepreneur. Cette conclusion ne tient toutefois pas compte de l'absence de transmission de l'avis par l'entrepreneur au syndicat, au moment où ce dernier n'a plus été dirigé par l'entrepreneur, l'informant de la fin des travaux et de ses obligations quant à la réception. Cette conclusion fait aussi abstraction du comportement de l'entrepreneur, soit son omission de tenir une réunion des copropriétaires tel que le prévoit la déclaration de copropriété et son omission de transmettre le certificat de fin des travaux aux copropriétaires lors des réunions de décembre 2014 et mai 2015. En l'espèce, il y a lieu de fixer la date de réception des parties communes au 16 décembre 2014, soit la date de la première réunion entre les copropriétaires et l'entrepreneur pour entreprendre les discussions relativement au transfert de direction du syndicat.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CHÂTEAU RIVERAIN 1, bénéficiaire, et 6302360 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Il a fait valoir que la construction d'un garage faisait partie des travaux des parties communes qui devaient être faits par l'entrepreneur. Le fait que ce garage ne soit pas terminé signifierait qu'il n'y a pas eu fin des travaux et donc qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. En ce qui concerne la fin des travaux, il n'est pas possible de retenir la date de vente des parties privatives ou encore une date à laquelle le bâtiment était habité alors même que certains éléments de sécurité posaient problème. En l'espèce, au mois de mars, le bénéficiaire a été informé du coût d'une inspection préréception des parties communes et il faut en inférer une connaissance présumée de cette obligation préliminaire à la réception des parties communes. Il y a donc eu réception des parties communes à la suite de la réception du rapport de l'expert, qui déclarait les travaux terminés sauf pour le garage extérieur. La réception des parties communes sera fixée six mois après la réception de ce rapport, donc en janvier 2015. En ce qui concerne le garage, la structure est arrimée à la portion résidentielle du bâtiment. Les deux structures sont imbriquées l'une dans l'autre, il y aurait un raccordement aux services publics à même le bâtiment résidentiel, les murs extérieurs de façade ne doivent faire qu'un et les sections de toiture sont partagées. Il ne s'agira que d'un seul bâtiment du point de vue visuel pour un profane et d'un point de vue plus technique, selon les plans et l'auteur des plans, en matière de construction sous-terraine. L'administrateur devra prendre le parachèvement à sa charge, vu l'apparente déconfiture de l'entrepreneur.
SYNDICAT ABONDANCE LA TERRE PHASE 2, bénéficiaire, et 9216-6784 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble faisant partie d'un projet immobilier de villégiature dont les unités sont notamment destinées à être offertes en location à des tiers. En 2009, un incendie a dévasté l'un des autres bâtiments du projet, ce qui a mené à une inspection de l'ensemble des immeubles. Un premier rapport d'inspection, reçu en juillet 2010, a fait état de diverses non-conformités touchant notamment les murs coupe-feu et les cheminées. Dès la réception de ce rapport, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'entrepreneur, exigeant qu'il remédie à la situation. Devant le refus d'agir de l'entrepreneur, le bénéficiaire a présenté une réclamation, laquelle a été rejetée par l'administrateur. Ce dernier a fixé les dates de la fin des travaux et de la réception des parties communes au mois de septembre 2002, soit six mois après que le syndicat de copropriété eut été immatriculé et que le bâtiment a été en état de servir conformément à l'usage auquel il était destiné et pouvait être reçu. Il a ensuite conclu que la dénonciation des bénéficiaires avait été faite après l'échéance de la garantie, dont la durée maximale est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Or, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a conclu que la dénonciation des bénéficiaires était tardive, puisqu'il n'a pas correctement établi les dates de fin des travaux et de réception des parties communes. En l'espèce, il n'est pas possible de déterminer la date de fin des travaux. Par ailleurs, si l'administrateur voulait baser sa décision quant à la réception des parties communes sur le moment où l'immatriculation du syndicat est survenue, il devait s'assurer de l'indépendance de ce dernier. Dans les faits, l'entrepreneur a prévu une structure organisationnelle comprenant une prise en charge complète pour permettre aux copropriétaires de profiter autant que possible de leur acquisition. L'entrepreneur a donc créé et entretenu un lien de dépendance, et il n'est pas possible de déterminer la date à laquelle le bénéficiaire a acquis son indépendance et, par conséquent, la date de la réception des parties communes. Afin de statuer sur la demande du bénéficiaire, il y a lieu de fixer au mois de juin 2010, soit au moment de la première inspection effectuée en lien avec les problèmes dénoncés, la fin des travaux et la réception des parties communes. Le choix de cette date, qui se situe plusieurs années après le début des travaux de construction et peut-être plusieurs années après la fin réelle de ceux-ci, n'est ni injuste ni inéquitable, puisqu'il s'agit de la seule date à laquelle personne ne peut contester le fait que le syndicat n'était plus sous la possession ou le contrôle de l'entrepreneur et que les services d'un professionnel ont été retenus pour procéder à l'inspection des immeubles. Le fait qu'une date plus rapprochée ne puisse être retenue découle des gestes de l'entrepreneur et de l'administrateur. Dans les circonstances, la dénonciation, faite en novembre 2010, aura été faite dans la première année de la garantie, de sorte qu'il y a lieu de retourner le dossier à l'administrateur pour qu'il rende une décision sur les problèmes rapportés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE (PHASE I EST), bénéficiaire, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. L'entrepreneur a vendu aux copropriétaires un concept de résidences de villégiature clé en main; il a mis en place toute une organisation pour la location de ces résidences et une panoplie de services afin de prendre en charge la gestion, sachant que la majorité des copropriétaires ne résideraient pas sur place et qu'il s'agissait pour eux d'un investissement. L'administrateur, saisi d'une réclamation du bénéficiaire, a dû déterminer la date de fin des travaux et celle de la réception des parties communes. En fonction de ses conclusions, il a déterminé que le bénéficiaire avait tardé à dénoncer les problèmes constatés, ayant agi à l'extérieur de la période de couverture. Aucun des critères habituellement utilisés ne permet de déterminer adéquatement la date à laquelle la réception des parties communes a eu lieu. Par ailleurs, on ne peut reprocher au bénéficiaire de ne pas avoir procédé à la réception des parties communes, vu la nature particulière du projet. En effet, l'entrepreneur a vendu l'idée d'être propriétaire d'une unité de copropriété sans les responsabilités et l'administration qui y sont habituellement associées. Dans ces circonstances, il faut conclure que le bénéficiaire n'avait pas acquis son indépendance à la date de son immatriculation ni dans les 6 mois ayant suivi cette date. L'administrateur a commis une erreur en tenant pour acquis ce fait. En effet, tant que le bénéficiaire n'avait pas acquis son indépendance, il n'était pas en mesure de procéder à la réception des parties communes. En conséquence, la date administrative de réception des parties communes, telle que l'a déterminée l'administrateur, est invalide. La réception des parties communes correspondra à la date de la première inspection, effectuée en juin 2010. Personne n'a prétendu que les travaux de construction initiaux n'étaient pas encore terminés à ce moment ni que les unités individuelles n'étaient pas toutes vendues à pareille date. De plus, personne n'a prétendu que le bénéficiaire n'était pas encore autonome et indépendant de l'entrepreneur à ce moment. Bien que cette date se situe plusieurs années après le début de la construction et peut-être plusieurs années après la fin réelle des travaux, il n'est ni injuste ni inéquitable à l'endroit de l'entrepreneur et de l'administrateur de la choisir. Cela étant établi, le dossier sera retourné à l'administrateur pour qu'il se prononce quant à la réclamation du bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES TREMBLANT-LES-EAUX (PHASE 2B), bénéficiaire, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le syndicat de la copropriété en cause a été constitué au mois d'avril 2008. Après son immatriculation, au mois de juin, l'entrepreneur a conservé la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires jusqu'à la fin du mois de juin et il est demeuré administrateur provisoire du syndicat jusqu'au 1er septembre. Malgré cela, de concert avec un technologue professionnel, l'entrepreneur a procédé à la réception des parties communes alors qu'il contrôlait toujours l'assemblée des copropriétaires. Au mois de février 2009, la présidente du syndicat et l'administrateur ont reçu un avis de fin des travaux des parties communes avec une attestation du 25 juin 2008 à titre de date de fin des travaux. Or, il n'est pas possible de retenir une date de fin des travaux qui serait antérieure à la formation du syndicat des copropriétaires. Si c'était le cas, il faudrait reconnaître qu'un entrepreneur peut se remettre lui-même un avis de fin des travaux alors que le syndicat est toujours sous son emprise. La date de fins des travaux des parties communes est une date convenue avec le bénéficiaire, à laquelle le bâtiment est en état de servir conformément à l'usage auquel on le destine. En l'espèce, il n'y a pas eu de date convenue avec le bénéficiaire puisque ce dernier n'existait pas en date du 25 juin. Il faut plutôt retenir la date du 6 février 2009 en tant que date de fin des travaux. Quant à la date de réception des parties communes, le bénéficiaire avait six mois à compter de la fin des travaux pour qu'un expert remette son rapport d'inspection. Le rapport d'inspection préréception du 28 septembre 2009 excédait ce délai, de sorte qu'il faut fixer la date de réception des parties communes au 6 août 2009, soit six mois après la date de la fin des travaux des parties communes.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 5700 PLACE TRENET, bénéficiaire, et DOMAINE DES MANOIRS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. À la suite de la découverte de la présence d'un champignon sur un mur externe en 2013, un expert a conclu à la présence de champignons et de moisissure en concentration importante sur diverses structures, ce qui aurait découlé de la pose inadéquate du revêtement d'acrylique. L'administrateur a rejeté la réclamation du syndicat, ayant déterminé que la situation avait été constatée et dénoncée durant la sixième année suivant la fin des travaux. Pour en arriver à cette conclusion, l'administrateur a fixé la date de la fin des travaux au mois de novembre 2007, soit à la date d'une facture de terrassement fournie par l'entrepreneur, et la date de réception des parties communes au mois de mars 2009. En effet, aucun avis de fin des travaux n'avait été fourni au bénéficiaire et aucune réception des parties communes n'avait été effectuée. En l'espèce, il y a lieu de conclure que la date de fin des travaux remonte au mois de mars 2010, date à laquelle l'entrepreneur a installé une pompe à puisard manquante. En effet, l'absence de cette pompe ne doit pas être qualifiée de manquement mineur ou de travail mineur puisque le puisard a pour principale fonction de collecter les eaux nettes provenant du drain de fondation et de plusieurs autres sources et que sa présence avait été prévue par l'architecte. Il a fallu qu'un propriétaire achète et habite l'unité visée pour que l'entrepreneur constate ce manquement. Par ailleurs, la décision de l'administrateur blâmait exclusivement le bénéficiaire pour l'omission d'effectuer la réception des parties communes, alors qu'il s'agit d'un manquement découlant de l'inexpérience et de la mauvaise gestion de l'entrepreneur. Le bénéficiaire a mis l'entrepreneur en demeure de transmettre un avis de fin des travaux en janvier 2015, mais il a refusé de le faire. Le résultat a été semblable quant à une demande de participation conjointe à une inspection des parties communes. De plus, vu les circonstances, l'administrateur aurait dû intervenir. La date de réception des parties communes sera fixée au mois de septembre 2013, date à laquelle une expertise a été faite à la demande du bénéficiaire. Le dossier sera donc renvoyé à l'administrateur pour qu'il statue de nouveau sur la réclamation du bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 6613-6635 BOUL. DES LAURENTIDES LAVAL, bénéficiaire, et 9141-0001 QUÉBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une résidence. Il n'y a pas eu de visite d'acceptation des travaux, mais le bénéficiaire a envoyé un document à l'entrepreneur qui énumérait 14 éléments à corriger. Le bénéficiaire a ensuite présenté une réclamation indiquant, au point «Date de réception du bâtiment», que les travaux avaient été abandonnés au mois d'avril 2012. L'administrateur a rendu une décision sur cette réclamation après avoir choisi la date du 27 avril 2012 en tant que date de réception. En l'espèce, l'administrateur a commis une erreur en ne s'assurant pas que le bénéficiaire avait donné un consentement éclairé quant à la réception, une date importante pour la mise en oeuvre de la garantie. La mention écrite par le bénéficiaire lorsqu'il a présenté sa réclamation a été confirmée par une annotation apposée par un préposé du bureau de l'administrateur. Par ailleurs, le bénéficiaire a toujours prétendu ne pas avoir pris possession et il n'habitait pas les lieux lors de la visite de l'inspecteur, au mois de février 2013. L'entrepreneur est d'ailleurs le seul à affirmer que la maison aurait alors été habitable. Il faut aussi retenir que le bénéficiaire n'a pas refusé de signer le formulaire de réception, que rien ne démontre qu'il habiterait les lieux ou qu'il y aurait emménagé, qu'il n'y a eu aucune inspection conjointe ni aucun contrat notarié faisant état d'une prise de possession. Enfin, l'absence de pare-vapeur scellé dans le mur entre le garage et la maison constitue un danger pour la santé et elle est révélatrice du fait que le bâtiment n'est pas prêt pour l'usage auquel il est destiné. Dans ces circonstances, le contrat de construction n'est pas terminé et il n'y a pas de réception au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il y a lieu de faire appel à l'équité et d'utiliser la date de la décision de l'administrateur ainsi que la description des travaux non terminés et décrits à son rapport de visite des lieux et de conclure qu'il s'agit de travaux à parachever.
ANDRÉ J.C.C. BOUCHARD, bénéficiaire, c. BNF CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points, dont un écoulement d'eau, des problèmes de maçonnerie et l'écaillement de la peinture sur les bases des rampes des escaliers et des balcons. L'administrateur a rejeté ces divers points principalement au motif de tardiveté. Or, bien qu'il ait conclu que la réception des parties communes avait eu lieu au mois de juillet 2007, la réception réelle a plutôt eu lieu au mois d'octobre suivant. Il faut donc examiner de nouveau certains des problèmes invoqués. En ce qui concerne l'écoulement d'eau, le bénéficiaire, qui l'a découvert au mois d'août 2010, a immédiatement dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Par ailleurs, la couverture de trois ans contre les vices cachés était toujours en vigueur. La réclamation est donc recevable et, puisque le problème n'a pas été réglé par des travaux réalisés par l'entrepreneur, celui-ci devra agir de nouveau pour le régler et réparer tout dommage causé. En ce qui a trait à la maçonnerie, certains aspects du problème avaient déjà été mentionnés dans le rapport d'inspection préréception et, même si l'entrepreneur s'était engagé à faire les travaux requis selon les règles de l'art, il y a tout de même eu une détérioration progressive à plusieurs endroits. Lorsque le bénéficiaire a dénoncé la situation, en juin 2009, l'entrepreneur a admis la présence d'un problème et a promis d'agir, mais son intervention n'a pas eu le résultat désiré. Puisque le bénéficiaire a avisé l'entrepreneur et l'administrateur dès que les interventions de l'entrepreneur se sont montrées inefficaces, il faut conclure que le délai de dénonciation a été respecté. De plus, le bénéficiaire était protégé par les réserves formulées lors de l'inspection préréception. Les travaux nécessaires devront être réalisés. Quant aux bases de rampes, il paraît évident qu'elles comportent une malfaçon quant à leur finition et qu'elles étaient, compte tenu de leur peinture d'origine, impropres à l'usage auquel elles étaient destinées. L'entrepreneur devra intervenir.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ CONDOS RIVIÈRE DU CHÊNE PH 5, bénéficiaire, et 9126-1206 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes reliés au système de ventilation et au stationnement intérieur. Insatisfait de la décision de l'administrateur sur ces points, il demande l'arbitrage. Dans un premier temps, il y a lieu de clarifier la date du point de départ de la garantie. En effet, il est difficile d'établir la date de la réception des travaux des parties communes puisque le bénéficiaire a choisi de ne pas procéder à une inspection préréception, entre autres parce qu'il était couvert par le plan de garantie et qu'il ne voulait pas payer les frais d'une inspection. En l'espèce, il faut fixer la réception des travaux au mois de juillet 2010, soit six mois après que le bénéficiaire eut été informé de la fin de ceux-ci et des obligations au regard de la réception. En ce qui concerne le système de ventilation, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur quant à un manque d'isolation du conduit d'un extracteur de monoxyde de carbone, qui est tout de même fonctionnel, et à un problème apparent sur le plan de l'installation du système, lequel n'a pas été dénoncé dans le délai prévu. La réclamation du bénéficiaire devrait toutefois être accueillie en ce qui a trait au moteur du système de ventilation de la cage d'escalier. En effet, il n'a pas été démontré qu'un manque d'entretien par le bénéficiaire aurait pu être la cause de la défaillance totale de ce moteur. De plus, même s'il y a une garantie du fabricant, il demeure que l'entrepreneur est celui qui est tenu à un résultat. Relativement au terrain de stationnement, le bénéficiaire, qui prétend que l'allée et les places qu'il comporte sont trop étroites, n'a pas démontré l'existence d'une violation des limitations de droit public, donc d'une contravention au règlement municipal, ni une erreur de la ville quant à la délivrance d'un permis de construction. Par ailleurs, le bénéficiaire aurait dû dénoncer cette situation, qui est apparente, plus tôt.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA GONDOLA, bénéficiaire, et ME-RA DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur, considérant qu'aucun avis de fin des travaux valide n'avait été envoyé par l'entrepreneur aux propriétaires et qu'aucune réception des parties communes par un professionnel n'avait été faite, a arbitrairement fixé la date de réception des parties communes au 31 mars 2010, soit au moment où le syndicat a dressé la liste des travaux à effectuer et l'a remise à l'entrepreneur. Ayant fixé la date de réception des parties communes, l'administrateur a ensuite conclu que la dénonciation des problèmes par le bénéficiaire avait été faite dans les délais, et il a accueilli sa réclamation quant à plusieurs points. L'entrepreneur prétend que l'administrateur n'a pas retenu la bonne date de réception des parties communes. Il fait valoir que la date de fin des travaux remonte à l'été 2007, date à laquelle l'immeuble pouvait servir à l'usage auquel il était destiné, et qu'une rencontre ayant eu lieu au mois de mars 2009 visait le transfert de l'immeuble et du syndicat, un processus qui a été retardé à son désavantage. Finalement, il prétend avoir respecté toutes ses obligations. En l'espèce, l'inspection des parties communes et la réception de celles-ci devaient se faire par un professionnel en bâtiment. En mars 2009, un tel professionnel n'avait pas été engagé par le bénéficiaire, mais aucun reproche ne pourrait être fait à cet égard alors que c'est la réception d'un avis de fin des travaux expédié par l'entrepreneur à chaque propriétaire qui déclenche l'inspection. En l'espèce, l'entrepreneur a envoyé un seul avis à tous les propriétaires, en février 2009, traitant du transfert du syndicat. Cet avis ne faisait mention ni de la fin des travaux ni de la réception des parties communes. En l'absence d'un avis de fin des travaux ou d'un avis informant le syndicat ou les propriétaires de leurs obligations quant à la réception, il fallait établir une date de réception des parties communes qui devait se situer après la date du transfert de contrôle, laquelle remonte en l'espèce au mois d'août 2009. Dans les circonstances, la date choisie par l'administrateur est appropriée puisqu'elle coïncide avec le parachèvement d'une liste de travaux et la remise de celle-ci à l'entrepreneur. Cela étant établi, il faut conclure que les problèmes qui ont été signalés dans la réclamation du bénéficiaire ont été dénoncés dans les délais prévus.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ SEIGNEURIE DE LAFONTAINE BLOC 2500, bénéficiaire, et GROUPE CITIPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation. L'administrateur, ayant noté qu'aucun avis de fin des travaux n'avait été remis à celui-ci et qu'aucune réception des parties communes n'avait été effectuée, a conclu qu'il serait dans l'intérêt des parties qu'une date de réception des parties communes soit fixée et a retenu à cette celle du 16 mars 2009. Le bénéficiaire conteste cette décision de l'administrateur, et les parties se sont entendues pour fixer la date de fin des travaux au 16 août 2010 et celle de la réception des parties communes au 1er septembre 2011. Par conséquent, une nouvelle décision quant à divers points sera rendue par l'administrateur en fonction de ces dates.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ VALLÉE DES PINS, BLOC 7, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MOREAU & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a demandé l'arbitrage d'une décision de l'administrateur. Les parties ont convenu de traiter préalablement les questions concernant la date de fin des travaux et celle de la réception des parties communes. Le bénéficiaire fait valoir que la fin des travaux n'est pas encore survenue puisqu'il reste toujours des éléments autres que des menus travaux à terminer. Par ailleurs, il indique que les plans finaux de construction n'ont été fournis qu'en mars 2012 et que, en conséquence, une réception parfaite des parties communes n'a pas encore été effectuée. Quant à la fin des travaux, même si l'on arrivait à la conclusion que certains travaux aux parties communes doivent être exécutés, il n'a pas été démontré que, avant ou après la réception de l'avis de fin des travaux par les copropriétaires au mois d'août 2009, ceux-ci étaient d'une nature telle que le bâtiment n'était pas en mesure de servir conformément à l'usage auquel on le destinait. Ainsi, le bénéficiaire n'a pas démontré que les copropriétaires n'avaient pu emménager, habiter et vivre dans leurs unités respectives avant ou après le mois d'août 2009 en raison d'un parachèvement majeur devant être effectué ou de travaux à terminer aux parties communes. Quant à la réception des parties communes, une condition pose problème puisque, six mois après la réception de l'avis de fin des travaux par le bénéficiaire, soit en février 2010, celui-ci n'avait toujours pas reçu les parties communes. Il y a lieu de conclure que la réception a eu lieu en septembre 2011, soit après qu'une inspection eut été faite par l'inspecteur du bénéficiaire.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ CHÂTEAU DU GOLF 25 RUE DU COLONIAL, bénéficiaire, et 3223701 CANADA INC. (BRIGIL PLATINE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 37
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur demande l'arbitrage d'une décision de l'administrateur, qui a conclu que les points 1 à 22 portaient sur des menus travaux de parachèvement ou sur des malfaçons apparentes, que les points 23 à 31 respectaient tous les critères de la malfaçon et que ces malfaçons n'étaient pas apparentes au moment de la réception pour un acheteur raisonnablement diligent. La demande d'arbitrage soulève deux questions, soit la date de la réception des parties communes et le fondement de la décision de l'administrateur sur plusieurs points. En ce qui concerne la date de réception des parties communes, l'entrepreneur voudrait que l'on considère que la fin des travaux se situe à la date de la vente de la première unité de copropriété, soit en juin 2008, et que l'on ne tienne pas compte de la date de réception des parties communes. L'administrateur souhaiterait plutôt retenir une date à la mi-novembre 2010, soit au moment de l'inspection et de la dénonciation par le bénéficiaire. En l'espèce, la date à retenir comme date de réception des parties commune est le 30 novembre 2010, soit la date où un rapport d'inspection illustrant les problèmes dénoncés a été présenté. Quant aux points que l'entrepreneur n'a pas accepté de corriger, il n'a pas démontré l'absence de fondement de la décision de l'administrateur.
LES HABITATIONS BEL HORIZON INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 195 RUE DE BOURDAGES, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé un contrat de construction avec l'entrepreneur au mois d'avril 2010. Au début du mois d'octobre, après entente, il a emménagé dans la résidence, qui n'était pas complètement terminée. Dans ce contexte, le bénéficiaire a signé le contrat de garantie et, avec réserve, la déclaration de réception du bâtiment, le 16 octobre 2010. Le 14 février 2011, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé l'acte de vente et, le mois suivant, le bénéficiaire a présenté une réclamation. L'administrateur a rejeté celle-ci, notamment quant à des travaux de parachèvement qui n'avaient pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. Cette partie de la décision doit être maintenue. En l'espèce, l'entrepreneur a permis au bénéficiaire d'occuper sa future maison dès le mois d'octobre 2010, mais il ne pouvait y avoir réception du bâtiment avant la signature de l'acte de vente. Pour l'administrateur, toutefois, il y avait lieu de fixer la date de réception du bâtiment au 16 octobre 2010, soit à la date de la signature du formulaire officiel d'inspection pré-réception par le bénéficiaire. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, il y a réception lorsque le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment, qui est en état de servir à l'usage auquel on le destine. Il y a donc lieu de retenir la date de la signature de la réception du bâtiment au mois d'octobre 2010 et de conclure que le bénéficiaire devait dénoncer par écrit les éléments à parachever à cette même date.
STEEVE SPÉNARD, bénéficiaire, et LES HABITATIONS YVES CÔTÉ ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 9, 10, 38, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En août 2004, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont conclu un contrat visant la construction d'une résidence. Les relations entre les parties se sont rapidement détériorées, de sorte que ces dernières ont toutes entamé des procédures judiciaires. En septembre 2007, une seconde inspection de l'immeuble a eu lieu et, au mois de juillet 2010, soit quelques mois après que la Cour d'appel eut rendu jugement quant au litige entre les parties, celles-ci ont signé un acte d'achat-vente. L'administrateur, qui devait se prononcer sur diverses réclamations, a conclu que la date de réception de l'immeuble était en septembre 2007, après la seconde inspection. Les bénéficiaires prétendent plutôt que la réception aurait eu lieu au mois de juillet 2010, soit à la date de signature de l'acte d'achat-vente. Or, cette prétention ne peut être retenue. D'une part, même si l'acte de vente n'a été signé qu'en juillet 2010, ils avaient le statut de «bénéficiaires» depuis la signature du contrat préliminaire, en août 2004. Il pouvait donc y avoir réception de l'immeuble avant juillet 2010. D'autre part, le refus de l'administrateur de donner suite à une réclamation déposée au mois de juillet 2007 ne fonde pas à modifier la date de réception de l'immeuble. Finalement, même s'il y a eu signature de l'acte d'achat-vente en 2010, la prise de possession de l'immeuble par les bénéficiaires, en septembre 2007, rend plus vraisemblable la réception du bâtiment à cette date.
DOMENICA GIOVE et un autre, bénéficiaires, et HABITATIONS GERMAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 8, 17, 19, 21, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs éléments. Il y a toutefois lieu, dans un premier temps, d'établir la date de réception de leur immeuble étant donné que les parties ne s'entendent pas sur ce point. En effet, les bénéficiaires prétendent que le document qu'ils ont signé en février 2007 avec l'entrepreneur, intitulé «Formulaire d'inspection préréception» serait incomplet car, au moment de la signature, ils n'avaient pas encore fait une inspection approfondie de leur résidence. Par conséquent, ils auraient dû pouvoir modifier le document par la suite pour y ajouter des éléments se trouvant dans les dénonciations qu'ils ont présentées à l'administrateur. Les prétentions des bénéficiaires ne peuvent être retenues. Ceux-ci reconnaissent avoir signé le document, dans lequel ils déclaraient accepter l'immeuble sous réserve de l'exécution de certains travaux précis, et ils demandent à présent d'ajouter d'autres éléments à ceux qui étaient déjà énumérés. Le formulaire est toutefois clair, ne comportant aucune mention ou indication qui permettrait de croire qu'une inspection devait avoir lieu à une date future ou que les bénéficiaires pouvaient éventuellement modifier ou compléter la liste des éléments à corriger. Par ailleurs, le même jour, les bénéficiaires ont signé un acte de vente notarié dans lequel ils déclaraient avoir inspecté la résidence à leur satisfaction. Il y a donc lieu de retenir le 8 février 2007 comme étant la date de réception de la résidence des bénéficiaires.
DOCILE LAVOIE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS JACQUES PAUZÉ INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires d'un immeuble qui contient huit unités d'habitation. Les travaux auraient été terminés au mois de février 2007, tel qu'il est indiqué à l'avis de fin des travaux rempli par l'entrepreneur. Le bénéficiaire fait toutefois valoir que cet avis n'a été envoyé ni à lui ni aux copropriétaires, de sorte qu'il n'y aurait jamais eu réception des parties communes. Il a fait parvenir deux dénonciations à l'administrateur, la première en décembre 2008 et la seconde en mars 2009. Puisqu'il n'aurait pas reçu l'avis de fin des travaux, il fait valoir que les dénonciations auraient été faites dans les délais prescrits. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas été en mesure de démontrer qu'il a remis le formulaire de fin des travaux au mois de septembre 2007. Un avis a toutefois été reçu en février 2009, et ce n'est qu'à compter de ce moment qu'il est possible de conclure qu'il y a eu réception de l'avis. Or, pour déterminer la date de la réception des parties communes, il y a lieu de s'appuyer sur l'équité ainsi que sur le concept d'habitabilité de l'immeuble et de conclure que c'est en novembre 2007 qu'a eu lieu la réception, donc six mois après que l'entrepreneur eut transféré l'administration du syndicat au bénéficiaire. La date de réception des parties communes étant ainsi établie, il ressort que le bénéficiaire n'a pas dénoncé les problèmes constatés dans un délai raisonnable, et ses réclamations doivent par conséquent être rejetées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 14815 SHERBROOKE EST, bénéficiaire demandeur, c. 9101-9901 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 29, 33, 34, 35, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2009. Dans les mois qui ont suivi, ils ont dénoncé l'apparente présence d'ondulations à la surface du revêtement de bois franc du plancher de leur rez-de-chaussée et de leur sous-sol. L'administrateur a toutefois rejeté une réclamation qu'ils ont présentée relativement à ce problème et sa décision doit être maintenue. D'une part, les bénéficiaires étaient conscients de la situation avant qu'ils n'achètent l'immeuble et ils n'ont pas cru nécessaire de le mentionner au moment de sa réception. En effet, ils ont signé des documents selon lesquels la réception du bâtiment était faite sans réserve. D'autre part, lorsque l'entrepreneur leur a remis une liste de travaux à terminer, ils n'ont toujours pas mentionné le défaut apparent touchant leur plancher. Rien n'empêchait les bénéficiaires de dénoncer leur problème au moment de la réception et leur recours doit être rejeté.
LOUISE DIAMOND MORIN et un autre, bénéficiaires, et 9131-7230 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS VAUDRY), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui est occupé depuis 2005. L'entrepreneur n'a pas rempli toutes ses obligations relativement à la procédure de réception du bâtiment et, par conséquent, la date de réception a été fixée au mois de mai 2009 dans le contexte d'une autre sentence arbitrale. Cette détermination a eu d'importantes conséquences pour l'entrepreneur lorsque le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points reliés à des problèmes d'entretien de l'équipement et du bâtiment, des réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux ou par les dégradations résultant de l'usure du bâtiment pendant les cinq années précédentes puisque ceux-ci ont pu être considérés comme des déficiences constatées lors de la réception du bâtiment. Cela n'a pas été à l'avantage de l'entrepreneur, mais c'est la conséquence d'avoir omis de suivre les procédures de réception.
I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. (GMB), administrateur du plan de garantie, et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CHÂTEAU LAUSANNE, bénéficiaire mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui est occupé depuis 2005. L'entrepreneur ayant omis de remplir toutes les formalités nécessaires à la réception du bâtiment, la date de réception a été fixée au mois de mai 2009, ce qui avantage le bénéficiaire puisque les éléments de sa réclamation seront évalués en fonction de cette date. Ainsi, un problème relié à un mauvais entretien ou au comportement normal des matériaux depuis 2005, qui pourra paraître normal dans les circonstances, sera perçu différemment. On considérera qu'à la réception de l'immeuble, en 2009, au moment où tout aurait dû être en ordre, une déficience était présente. Même si l'administrateur et l'entrepreneur s'opposent à une telle approche, il s'agit du prix à payer par l'entrepreneur pour avoir omis de s'assurer que la procédure de réception avait bien été effectuée en 2005.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CHÂTEAU LAUSANNE, bénéficiaire appelant, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. (GMB), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires de 24 unités de condominium construites en 2006. Il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points problématiques. Les parties sont en désaccord quant à la date à retenir pour la réception des travaux. L'administrateur allègue qu'il faudrait fixer cette date au 9 juillet 2008, soit lorsque s'est tenue l'assemblée générale des copropriétaires à l'occasion de laquelle un conseil d'administration, indépendant du promoteur, a été élu. Le bénéficiaire suggère plutôt le 27 décembre 2008, date à laquelle une inspection du bâtiment a eu lieu. Un examen du procès-verbal de la réunion du 9 juillet permet de trancher cette question: l'entrepreneur aurait, à cette date, affirmé que le syndicat aurait la tâche de relever les problèmes que comportaient les parties communes et de les signaler au promoteur dans les six mois à compter de la livraison qui lui serait faite. Il a donc reconnu que la livraison des parties communes n'avait pas encore eu lieu, et le bénéficiaire n'a pu recevoir les parties communes. La date du 27 décembre sera retenue.
SYNDICAT HILLSDALE, bénéficiaire, et 9127-6295 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom DÉVELOPPEMENTS HILLSDALE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 25, 29, 34, 37, 38, et 39
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires sont des syndicats de copropriétaires responsables de la gestion de 10 bâtiments en copropriété divise qui constituent la deuxième phase d'un projet immobilier. En décembre 2008, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À ce moment, plusieurs travaux n'avaient pas encore été effectués, dont certains -- terrassement, gazon, asphalte, bordures et gicleurs -- devaient être inclus dans le prix d'achat. Par ailleurs, des conduites d'eau potable et d'égouts sanitaires et pluviaux conformes aux normes et aux règlements en vigueur n'avaient pas été installées. Ces derniers travaux ont été couverts, mais l'administrateur a conclu que les autres étaient exclus du cadre d'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires font valoir qu'il n'y a pas eu fin des travaux des parties communes puisque le projet incluait l'aménagement paysager, l'entrée charretière, les piscines et les aires de circulation et de stationnement et qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. À défaut de pouvoir faire exécuter les travaux, ils demandent le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur afin que ces sommes puissent servir à terminer les travaux en cause. Les bénéficiaires ont raison de prétendre qu'il n'y a pas eu de réception officielle des parties communes. Pour éviter une situation d'injustice, il y a toutefois lieu de déterminer une date de réception. En l'espèce, le transfert de contrôle de l'entrepreneur aux copropriétaires s'est effectué en octobre 2007 et on considérera que la réception s'est faite le 1er novembre. Quant à l'absence de fin des travaux, il faut conclure que les éléments actuellement réclamés par les bénéficiaires sont clairement exclus de la couverture de la garantie. Il n'est pas possible de mettre de côté ces exclusions simplement parce que l'entrepreneur s'est engagé à terminer ces travaux. Finalement, il ne saurait être question de rembourser aux bénéficiaires les acomptes versés. Le «syndicat bénéficiaire» n'est pas le «bénéficiaire» dont il est question à l'article du règlement traitant des acomptes et il ne peut réclamer le remboursement de cette somme, qu'il n'a d'ailleurs pas versée. La demande doit donc être rejetée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES VILLAS DU GOLF, PHASE II, et autres, bénéficiaires, et LES MAISONS ZIBELINE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION et un autre, administrateurs du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 12, 25, 26, 27, 29, 30, 74, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur, plus précisément en ce qui a trait à la date qui a été fixée pour la réception des parties communes. L'administrateur a établi cette date au 28 septembre 2006, lorsqu'un architecte dont les services avaient été retenus par l'entrepreneur a procédé à une inspection des lieux et que le président de l'entrepreneur a reçu un avis de fin des travaux et a signé la déclaration de réception des parties communes du bâtiment au nom du syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a été formé en août 2007. L'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit une procédure précise à suivre à l'occasion de la réception des parties communes d'un immeuble. L'entrepreneur doit notamment expédier un avis de fin des travaux à chaque bénéficiaire connu, donc à chaque acheteur. En l'espèce, il n'y avait pas encore d'acheteurs le 27 septembre 2006, les occupants de l'immeuble étant tous des locataires qui n'avaient pas encore signé de contrats de vente. L'article 25 prévoit également que l'avis de fin des travaux doit être envoyé au syndicat des copropriétaires. Or, toujours en date du 27 septembre 2006, ce syndicat n'avait pas encore été formé. Par ailleurs, l'entrepreneur n'avait pas le droit de mandater lui-même un architecte pour procéder à une inspection ni de signer la déclaration de réception des parties communes, ce pouvoir appartenant au syndicat des copropriétaires. La date à retenir pour la réception des parties communes est donc le 1er mai 2008, soit six mois après que le syndicat des copropriétaires a reçu les documents dont il avait besoin et qu'il a cessé d'être sous le contrôle de l'entrepreneur.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 31, 33, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En mars 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a adressé une lettre à l'entrepreneur exigeant qu'il répare dans les 21 jours le système d'alarme de son immeuble à la suite du déclenchement d'une alerte non fondée ainsi que le remboursement de l'amende que la ville a réclamée et de la réparation d'une porte défoncée par les pompiers. L'entrepreneur n'a pas agi et, dans les deux mois qui ont suivi, trois autres fausses alertes ont été déclenchées en raison d'une défectuosité du système d'incendie. Le bénéficiaire a présenté une réclamation à l'entrepreneur pour obtenir le paiement, notamment, des amendes reliées aux fausses alarmes et d'autres sommes qu'il a dû débourser en raison de ce problème. L'administrateur, qui a fixé la date de la réception des parties communes au mois de janvier 2009, a rejeté cette réclamation, reprochant au bénéficiaire de ne pas l'avoir avisé et de ne pas avoir prévenu l'entrepreneur avant de procéder aux réparations et de ne pas leur avoir ainsi laissé l'occasion de corriger la situation. La décision de l'administrateur doit être annulée, car la date que celui-ci a retenue pour la réception des parties communes est erronée. Les formalités nécessaires afin de procéder à la réception n'ont été remplies que le 27 mai et c'est donc à ce moment que cette dernière a eu lieu. Par conséquent, l'entrepreneur était responsable de la gestion de l'immeuble jusqu'au 27 mai et il devra rembourser au bénéficiaire les sommes qui ont été déboursées, à l'exclusion toutefois des amendes, que la ville ne réclame plus.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CHÂTEAU LAUSANNE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. (GMB), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
L'entrepreneur a reçu des avances de fonds de la part de 13 bénéficiaires relativement à la construction d'unités en copropriété. Même si la prise de possession était prévue pour 2002, les bénéficiaires n'ont été en mesure d'emménager qu'à compter d'avril 2004. Avant qu'ils ne puissent avoir accès à leur unité respective, l'entrepreneur a exigé qu'ils signent un document comportant notamment une déclaration de réception du bâtiment. Selon lui, en raison de cette signature, il ne peut lui être ordonné de remettre les avances de fonds aux bénéficiaires. L'arbitre saisie du dossier a toutefois ordonné la remise des avances, estimant qu'il était tout à fait contraire au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et inéquitable de conclure qu'il y aurait eu réception du bâtiment alors que les bénéficiaires n'en étaient jamais devenus propriétaires. En effet, un délai de plus d'un an s'était écoulé depuis la signature du document sans que la passation de titre soit effectuée. L'entrepreneur a demandé la révision de cette décision. Il devait démontrer, pour avoir gain de cause, que la décision de l'arbitre était déraisonnable. Il n'a toutefois pas fait cette démonstration. La décision de l'arbitre était justifiée, elle procédait d'une analyse soignée de la preuve ainsi que des règles de droit, et le résultat final, qui était conforme à la jurisprudence en la matière, cadrait très bien avec les issues possibles et acceptables.
2984583 CANADA INC. (JOBIKO CONSTRUCTION), entrepreneur demandeur, c. Me JOHANNE DESPATIS, défenderesse ès qualités, et LINA AL-KARKHI et autres, bénéficiaires défendeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administateur du plan de garantie, et autres, défendeurs
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 112, 116, et 121
Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2010-03-16), 500-09-020414-108, 2010 QCCA 489, SOQUIJ AZ-50617468
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En décembre 2008, l'administrateur a décidé que les réclamations du bénéficiaire avaient été faites à l'extérieur des délais permis en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour arriver à cette conclusion, il a considéré le témoignage de l'entrepreneur, qui avait affirmé que la réception des parties communes de l'immeuble avait eu lieu le 10 mai 2005. Il a donc conclu que cette date marquait le point de départ quant aux garanties portant sur l'immeuble. Toutefois, la date fournie par l'administrateur est erronée. En effet, en vertu de l'article 25.1 paragraphe 2 du règlement, pour qu'il y ait réception des parties communes, le syndicat de copropriété ne doit plus être sous le contrôle de l'entrepreneur. En l'espèce, ce n'est que le 5 décembre 2006 que l'entrepreneur a transféré le contrôle du syndicat aux copropriétaires. C'est cette date qui sera retenue comme date de réception des parties communes et, par conséquent, comme point de départ pour l'application des garanties. Cela implique que certaines des demandes qui avaient été rejetées au motif qu'elles étaient tardives sont maintenant recevables et bien fondées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 4880 RUE BEAUBIEN EST, MONTRÉAL, QUÉBEC, bénéficiaire, c. 9036-7236 QUÉBEC INC. (LES DÉVELOPPEMENTS HÉRITAGE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 6 novembre 2008, l'administrateur a rendu une décision relativement à 18 points soulevés par le bénéficiaire, rejetant 14 de ceux-ci. Ce dernier a porté cette décision en arbitrage, alléguant que la date de réception des parties communes que l'administrateur avait retenue pour fonder sa décision n'était pas la bonne. La réception des travaux peut être présumée lorsque quatre conditions sont remplies: 1) les travaux sont terminés, 2) le syndicat est formé et il n'est plus sous la direction de l'entrepreneur, 3) l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informe de la fin des travaux et de ses obligations au regard de la réception, et 4) il s'est écoulé un délai de six mois depuis la réception de cet avis par le syndicat, qui, sans motif, n'a pas reçu les parties communes. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas démontré qu'il remplissait les quatre conditions. En effet, il prétend que la réception des travaux des parties communes a eu lieu le 13 novembre 2006. Toutefois, il a cédé la direction du syndicat aux copropriétaires le 18 décembre 2007, date de l'élection du nouveau conseil d'administration. La date de la réception des travaux des parties communes ne peut pas précéder la date de prise en charge du syndicat par les copropriétaires. Elle est fixée au 23 avril 2008, date à laquelle un professionnel choisi par le bénéficiaire a procédé à l'inspection des travaux. Il faut donc conclure que ce dernier a agi dans les délais. L'administrateur devra rendre une décision quant aux points rejetés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES COURS MONTROUGEAU (905-925), bénéficiaire, et CONSTRUCTION BERNARD & LAPOINTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, et 54
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Lors de la réception du bâtiment, le 15 août 2007, le bénéficiaire a remis à la représentante de l'entrepreneur, en supplément du document de réception du bâtiment signé sans réserve, une liste écrite de 30 points. Il considère que cette liste emporte dénonciation par écrit des éléments requérant une correction et qu'elle respecte les modalités de dénonciation. La question soulevée est de déterminer si la remise d'un document écrit par le bénéficiaire à l'entrepreneur au moment de la réception du bâtiment en parallèle à la signature par les parties de la déclaration de réception mais sans qu'il y ait de référence à ce document ou qu'il soit en pièce jointe emporte dénonciation au sens du règlement. En l'espèce, la liste de points du bénéficiaire n'est pas signée ou contresignée et il n'y a aucune indication à la déclaration de réception qu'une liste est jointe pour en faire partie intégrante ou autrement. L'article 2863 du Code civil du Québec et les principes qui en découlent trouvent application dans le contexte du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par conséquent, la déclaration de réception ne peut être modifiée ou amendée par la liste. D'autre part, les éléments de la liste ont été considérés par les parties lors de la composition de la déclaration de réception et certains y sont compris et d'autres exclus, reflétant l'intention des signataires. La décision de l'administrateur est donc bien fondée quant aux points non dénoncés par écrit en conformité avec le règlement.
JEAN-FRANÇOIS ARPIN, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION CHOLETTE 2005 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 17, et 18
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage quant à divers défauts que présentent les parties communes d'un immeuble dans lequel les copropriétaires ont commencé à habiter en juin 2005. À ce stade, il n'est question que de la détermination de la date de la réception des parties communes et de celle de la fin des travaux visant ces dernières. Afin de pouvoir faire réception des parties communes d'un immeuble, deux conditions doivent être remplies. D'une part, un expert en bâtiments choisi par le syndicat des copropriétaires doit déclarer la date de fin des travaux des parties communes, ce qui a été fait le 19 juin 2007. D'autre part, cette déclaration doit faire suite à la réception d'un avis de fin des travaux envoyé par l'entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat des copropriétaires. Cette deuxième exigence n'a pas été respectée, à cause d'une omission négligente de l'entrepreneur. Par ailleurs, l'administrateur, qui avait une copie de cet avis, n'en a pas révélé l'existence au bénéficiaire. La date retenue pour la réception des parties communes est le 19 juin 2007, car le fait de retenir une autre date serait injuste pour le bénéficiaire. Quant à la date de la fin des travaux des parties communes, celle à laquelle des travaux de peinture de la cage d'escalier intérieure ont été terminés -- soit le 1er octobre 2005 -- est retenue: à compter de ce moment, tous les travaux qui avaient été convenus avec le bénéficiaire relativement aux parties communes avaient été exécutés et le bâtiment était en état de servir à l'usage auquel on le destinait. La date du 28 août 2006, suggérée par le bénéficiaire, est écartée, étant donné que les travaux qui ont été effectués à ce moment l'ont été à l'initiative de l'entrepreneur et sans qu'aucune plainte ait été faite par le bénéficiaire. Par ailleurs, comme énoncé précédemment, l'immeuble était déjà en état de servir au 1er octobre 2005.
SYNDICAT 241 RUE DESLIÈRES, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE CLAIREVUE (9136-7243 CANADA INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 25, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat de copropriété de la première de deux phases d'un projet immobilier dans lequel la majorité des copropriétaires ont emménagé en 2005. L'entrepreneur a affirmé que les phases étaient liées et qu'elles devaient toutes deux être terminées afin qu'il puisse transmettre au bénéficiaire un avis de fin de travaux couvrant l'ensemble du projet et que la réception des parties communes puisse se faire. Toutefois, l'entrepreneur n'a jamais transmis d'avis de fin des travaux à quiconque. Le bénéficiaire a fait des réclamations auprès de l'administrateur en juin et en septembre 2007, mais celui-ci les a rejetées. L'administrateur a considéré que les deux phases étaient distinctes sur le plan légal et il a conclu qu'il y avait eu réception des parties communes de la phase I en juillet 2005. En réalité, il n'y a pas eu de réception des parties communes et on ne peut pas reprocher ce défaut au bénéficiaire. Celui-ci n'a pas manqué de diligence. L'absence de réception est plutôt attribuable à l'entrepreneur, qui n'a pas transmis l'avis de fin des travaux comme il devait le faire. Le bénéficiaire n'a pas à faire les frais des actions de l'entrepreneur. La date de réception qu'il a suggérée pour la réception des parties communes, soit le 27 février 2007, est retenue.
LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS ST-HIPPOLYTE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9129-2516 QUÉBEC INC. LES JARDINS SAINT-HIPPOLYTE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, et 35
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a reçu l'immeuble le 26 août 2004. Au terme d'une troisième décision, rendue le 6 août 2006, l'administrateur a conclu à un décollement généralisé des bardeaux d'asphalte de la toiture, qui étaient susceptibles de s'arracher. Des travaux ont été effectués et, le ou vers le 16 août 2007, il y a eu réception de ceux-ci, mais avec réserves puisqu'un problème d'adhésion était visible. Outre ce que le bénéficiaire considère comme un travail malpropre ou artisanal, il constate que des bardeaux de sa toiture se soulèvent encore même en l'absence de grands vents. La question qui se pose concerne l'étendue des travaux ou la nature des correctifs à apporter. Le problème à la base est le clouage ainsi que l'emplacement des clous, qui se trouvent à des endroits nuisant considérablement à l'adhésion. Par ailleurs, le fournisseur de matériaux et l'administrateur ont tous deux confirmé qu'il serait moins coûteux de refaire la toiture que de déplacer et de fixer de nouveau les bardeaux avec des clous en nombre convenable et à des endroits appropriés. L'entrepreneur devra remplacer l'ensemble des bardeaux. Les frais d'expertise de 2 105 $ ainsi que les frais d'arbitrage seront à la charge de l'administrateur.
STEVE CROTEAU, bénéficiaire, et LES HABITATIONS RAYMOND GUAY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 20, 106, 116, 120, et 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont reçu leur maison le 14 juin 2003 et l'ont acceptée sous réserve de la «liste préétablie». Ils se sont engagés à protéger le système d'évacuation des eaux usées en maintenant un recouvrement durable. Peu après, ils ont dénoncé dans une lettre un «petit problème de fosse». En mai 2004, l'entrepreneur leur a demandé de terminer les travaux de terrassement pour prévenir le remplissage de sable dans le fossé, ce qui nuirait au fonctionnement du champ d'épuration. En septembre 2007, les bénéficiaires ont dénoncé le mauvais fonctionnement des installations sanitaires. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de faire les travaux correctifs car, selon lui, les bénéficiaires avaient dénoncé le problème dans la première année de la garantie. Cette dénonciation ne concernait pas expressément l'érosion du sol. L'entrepreneur a admis la mauvaise conception ainsi que la non-conformité des installations sanitaires et reconnaît avoir discuté de différentes solutions avec les bénéficiaires. Il a une obligation de résultat, et le choix des moyens lui revient. Comme les installations ne sont pas conformes, il est conclu que la dénonciation faite dans la première année de la garantie respecte les exigences énoncées à l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra trouver une solution pour rendre conforme et performant le système de traitement des eaux usées. Aucun montant supplémentaire ne sera exigé des bénéficiaires. Les frais d'arbitrage sont partagés en parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur.
LES HABITATIONS HÉRITAGE (9083-5984 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie c. MANON THIVIERGE et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 10 juillet 2006, l'entrepreneur, sous la signature de Mathieu, a signé le formulaire «Étape 5A, Avis de fin des travaux des parties communes». Le même jour, Mathieu, au nom du syndicat des copropriétaires, a signé le formulaire «Étape 5B», déclarant avoir reçu l'avis de fin des travaux des parties communes et une copie de la déclaration de réception des parties communes du bâtiment. Au cours de l'été 2007, un sous-entrepreneur a décidé de se faire justice à cause de problèmes financiers de l'entrepreneur en retirant une pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur de l'immeuble. Le 17 octobre suivant, le bénéficiaire a dénoncé cette situation et, le 5 mars 2008, il a déposé une réclamation auprès de l'administrateur liée notamment à ce problème. Ce dernier a rejeté la réclamation quant à l'ascenseur en invoquant le fait qu'il ne pouvait cautionner un geste illégal. Selon lui, la réception des travaux des parties communes avait eu lieu le 10 juillet 2006, avant que ne soit retirée la pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur. L'entrepreneur aurait donc livré un ascenseur fonctionnel. Or, il appert que Mathieu a signé la déclaration de réception du bâtiment à la fois à titre d'entrepreneur et à titre de représentant du syndicat des copropriétaires. Tel que le rappelle la décision Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc. (O.A.G.B.R.N., 2006-06-07), SOQUIJ AZ-50391085, l'entrepreneur ne peut pas signer le formulaire de l'étape 5B en sa qualité d'entrepreneur et en tant que représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, la procédure suivie pour établir la réception des travaux des parties communes le 10 juillet 2006 n'était pas conforme à l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et aucun autre document ne prouve une telle réception conforme avant l'arrêt de l'ascenseur, au cours de l'été 2007. Force est de conclure que l'entrepreneur n'a pas livré un ascenseur fonctionnel au syndicat des copropriétaires, et il devra donc réaliser les travaux nécessaires pour régler le problème dénoncé.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE VIGNOBLE DU 4370 DU CATAMARAN, LAVAL, bénéficiaire, et LE GROUPE CAMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 33, 35, et 37
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En 2002, l'entrepreneur a amorcé la construction de trois blocs de copropriétés. Dans le contexte de ce projet, les 13 bénéficiaires ont tous signé un contrat préliminaire en vue de la construction et de l'achat d'une copropriété, et ils ont tous versé un acompte à l'entrepreneur. Lorsqu'ils ont emménagé dans leurs unités, à compter de la fin du printemps 2004 -- soit après la date prévue pour la prise de possession --, les travaux n'étaient toujours pas terminés. Ils n'ont d'ailleurs jamais été achevés en raison d'un problème de financement de l'entrepreneur et, à l'été 2005, les bénéficiaires ont été avisés par la Banque CIBC, créancière de l'entrepreneur, qu'ils devraient quitter les lieux, ce qu'ils ont fait. En 2006, l'administrateur a rendu 13 décisions dans lesquelles il a ordonné à l'entrepreneur de remettre aux bénéficiaires, qui avaient tous signé un contrat préliminaire d'achat de copropriété, les acomptes qu'ils avaient versés. Le bien-fondé de ces décisions est en question. L'entrepreneur se fonde principalement sur une lettre reçue par les bénéficiaires en septembre 2005 de la part de l'administrateur, qui annonçait qu'il ne pouvait agir à ce moment parce qu'il n'avait pas le pouvoir d'annuler un contrat préliminaire, qualifiant la demande de prématurée. Selon l'entrepreneur, cela constitue une décision, et l'administrateur n'avait pas le droit de la réviser lorsqu'il a rendu jugement, en 2006. Toutefois, l'administrateur n'a fait que reporter l'examen de la question, indiquant qu'il ne pouvait pas statuer dans l'immédiat. Dans sa lettre, il ne s'est pas prononcé sur le droit des bénéficiaires de se faire rembourser leurs acomptes ni sur le droit de l'entrepreneur de les conserver. On ne peut donc pas considérer que l'administrateur a révisé une décision antérieure. Quant à sa décision d'ordonner le remboursement, il faut tenir compte du fait que l'entrepreneur a largement manqué à ses obligations et que, lorsque la décision a été rendue, les bénéficiaires n'étaient plus dans une situation où l'on pouvait raisonnablement croire qu'ils pourraient passer titre, étant donné qu'ils avaient dû quitter les lieux à l'été 2005. Ainsi, bien que les bénéficiaires aient signé des documents de réception en 2004, il ne serait pas équitable de conclure qu'il y a eu réception des unités, car ils n'en sont jamais devenus propriétaires. L'entrepreneur devra rembourser les acomptes.
3984583 CANADA INC. (JOBIKO CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LINA AL-KARKHI et autres, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 28, 33, 34, 35, 41, 106, 116, 120, 121, 122, et 124
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2010-01-20), 550-17-004085-088, 2010 QCCS 222, SOQUIJ AZ-50602608, 2010EXP-1359. Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2010-03-16), 500-09-020414-108, 2010 QCCA 489, SOQUIJ AZ-50617468
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a dénoncé des vices de construction dans les parties communes de l'immeuble. À la suite du rejet de la réclamation en raison du délai de dénonciation, les parties se sont entendues pour constater le règlement du différend par le biais d'une sentence arbitrale. L'entrepreneur s'est engagé à apporter les travaux correctifs convenus au plus tard le 28 septembre 2008. Notamment, une moquette et des carreaux de céramique seront remplacés tandis que des portes et le balcon seront réparés, le tout, sans admission de responsabilité et sans reconduction de garantie sur les travaux correctifs. Conformément à l'entente, les frais d'arbitrage seront entièrement à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE PATRIMOINE», représenté par MICHEL GAUTHIER, bénéficiaire, et HABITATIONS LANDRY & PÉPIN, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35
Décision interlocutoire.
L'entrepreneur, l'administrateur du plan de garantie et le bénéficiaire ont fixé la date de réception des parties communes au 15 juin 2006 et celle de fin des travaux, au 1er mars 2006. Le bénéficiaire a demandé l'ajout de réclamations concernant le déplacement des conduits de ventilation dans les soffites et de ceux débouchant dans l'entretoit. L'administrateur et l'entrepreneur devront aviser l'arbitre d'ici un mois de leur position quant à la compétence de ce dernier relativement à ces deux réclamations. Les parties devront également soumettre leurs notes et autorités quant au code national du bâtiment applicable, soit celui en vigueur en 1990 ou celui de 1995.
LES JARDINS DU PARC JARRY -- PHASE III-B, bénéficiaire, et SAMCON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 22 novembre 2007, l'administrateur a rejeté la plainte du bénéficiaire, le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment détenu en copropriété divise, invoquant la dénonciation tardive des problèmes relatifs aux parties communes le 21 septembre précédent et le fait qu'il n'avait pas reçu l'information par écrit. À compter de la prise en charge du syndicat par les copropriétaires le 21 avril 2006, le bénéficiaire devait, dans un délai de six mois, dénoncer ces problèmes, soit au plus tard le 21 octobre suivant. Le délai de six mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est un délai de déchéance et la dénonciation par écrit de l'information à l'administrateur est impérative et essentielle pour bénéficier de la couverture de la garantie. Par ailleurs, l'absence de connaissance des procédures en raison de son omission de lire le contrat de garantie n'excuse pas le bénéficiaire qui n'aurait pas respecté les exigences réglementaires. Toutefois, en l'espèce, l'entrepreneur n'a pas démontré que le bénéficiaire aurait reçu une copie du contrat de garantie dûment signée. Celui-ci ne pouvait donc raisonnablement pas répondre aux exigences énoncées au contrat. L'administrateur devra rendre une décision quant au fond.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 902 BOUL. LAFORTUNE, L'ASSOMPTION, bénéficiaire, et GESTION IMMOBILIÈRE RIVE-NORD INC. (9134-4515 Québec inc.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 137, et 138
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les travaux à l'immeuble ont été terminés en 2004, mais il n'y a pas eu réception des parties communes. En juillet 2007, à la suite d'une inspection, le bénéficiaire a fait une demande de réclamation auprès de l'administrateur. Dans son rapport, l'inspecteur de celui-ci a noté que le rapport d'expertise de juillet 2007 avait été reçu comme étant la réception des parties communes. La demande d'arbitrage du bénéficiaire vise notamment un problème à la toiture de l'immeuble, qui a été endommagée par des vents d'une force exceptionnelle survenus en février 2006 et de nouveau en mai 2007, à des endroits différents. L'administrateur, qui avait retenu que la première manifestation de la malfaçon ou du vice -- et donc sa découverte -- avait été faite en février 2006, soit plus de six mois avant la dénonciation, faite le 15 mai 2007, a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Toutefois, en 2006, ce dernier avait cru faire face à une situation de force majeure. Ce n'est qu'en 2007, après le deuxième sinistre, qu'il a pris conscience de la détérioration progressive du toit. C'est donc en mai 2007 qu'il faut situer la découverte du manquement et non en 2006. Par ailleurs, puisque la réception des parties communes, qui a été fixée au mois de juillet 2007, a eu lieu après la dénonciation, l'administrateur aurait dû analyser la situation comme si elle concernait des malfaçons et des vices apparents au moment de la réception qui devaient être dénoncés lors de celle-ci. L'entrepreneur devra reprendre les travaux.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 8673, 8675 ET 8677 CENTRALE, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTIONS MELVAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 25, 27, 29, 34, 105, 124, 125, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat pour l'achat de leur résidence en mars 2002. Ils ont reçu le bâtiment au mois d'août suivant. L'entrepreneur ayant oublié de leur faire signer le contrat de garantie, celui-ci n'a été signé qu'en mars 2006. En février 2006, des bardeaux d'asphalte couvrant le toit avaient été arrachés, ce qui a causé une infiltration d'eau. L'entrepreneur a refusé de procéder à des travaux correctifs. L'administrateur a rejeté la réclamation en raison des délais de dénonciation et de présentation de la demande. Les bénéficiaires n'ont pu signer le contrat de garantie que quatre ans après l'achat de l'immeuble. Au sens de l'article 138 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ils étaient dispensés de leurs obligations prévues au contrat qu'ils avaient conclu avec l'entrepreneur. Même si le contrat de garantie a été signé en mars 2006, après l'entrée en vigueur de l'article 35.1 du règlement, celui-ci doit trouver application. Le législateur voulait que les délais ne soient pas opposables au bénéficiaire tant que l'entrepreneur ne lui aurait pas remis une copie du contrat de garantie, même s'il s'est écoulé quatre ans entre la signature du contrat de construction et celle du contrat de garantie. Le règlement doit être interprété en faveur des consommateurs acheteurs de maisons neuves. En équité, les délais opposables aux bénéficiaires en vertu du plan de garantie ont été suspendus entre la signature du contrat préliminaire et celle du contrat de garantie. Aucun délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie n'est expiré. Le dossier est renvoyé à l'administrateur pour que celui-ci rende une décision sur le fond du litige.
YVES BROUILLETTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JEAN-F. TOULOUSE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 35, 116, 137, et 138
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les égratignures sur les planchers de bois franc et dans la baignoire dont se plaint le bénéficiaire sont minimes et doivent être considérées comme tolérables. D'ailleurs, celles de la baignoire auraient dû être constatées lors de la réception du bâtiment. Les taches sur la céramique autour de la toilette résultent des travaux de l'entrepreneur et font partie de la liste préétablie des éléments à vérifier. L'entrepreneur devra les nettoyer. Il devra également rectifier la pente de la jonction entre le plancher de bois franc et la céramique de la salle à manger. Le choix de la méthode corrective lui appartient. L'installation à l'envers d'une tuile près du bain devra être reprise puisqu'il s'agit d'une situation qui porte atteinte à la qualité du bien. L'installation d'une protection supplémentaire des fils électriques de l'unité d'air conditionné relève de l'entretien normal d'un bien et non de l'entrepreneur. Celui-ci devra toutefois respecter son engagement de fournir une unité d'une capacité de 12 000 BTU. Il devra également fournir au bénéficiaire dans un délai de 90 jours un espace de rangement dans le garage comme le prévoit l'acte de vente. La situation est injuste pour le bénéficiaire et il y a lieu de recourir à l'équité; les droits des parties de soumettre une solution quant à cet élément seront réservés. Le cadrage de la porte d'entrée, qui est une partie exclusive et qui est mal aligné, devra être réparé, tout comme la porte du vestibule et celle du garde-robe de la chambre, qui devront être ajustées. Le problème de joint entre le mur et la céramique de la salle de bains et la brisure du haut du mur de la douche n'ont pas été invoqués lors de la réception de l'immeuble. Toutefois, le désajustement de la porte de la douche est non sécuritaire et constitue un vice caché au sens du contrat de garantie, lequel a été dénoncé dans les délais. L'entrepreneur devra réparer de façon permanente ce problème. Les fissures près du mur de la porte du balcon sont anormales compte tenu de l'âge du bâtiment. L'entrepreneur aura le choix de la méthode corrective, mais il est tenu à une obligation de résultat. Les moustiquaires dans la chambre principale sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés et devront être remplacés. Aucune malfaçon n'a été établie en ce qui concerne le problème de rouille prématuré touchant une rampe extérieure. Les entrepreneurs devraient toutefois aviser les bénéficiaires lorsque les matériaux utilisés pour des éléments extérieurs ne sont pas galvanisés. Comme le rapport de l'expert visait la moitié des problèmes liés au présent arbitrage et que son témoignage a été utile, l'administrateur est tenu de payer à titre de frais d'expertise 1 400 $.
SERGE LAFONTAINE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu plusieurs décisions le 15 décembre 2006, le 5 mars et le 5 juillet 2007, que les bénéficiaires ont portées en arbitrage le 2 février 2007. La demande d'arbitrage, entendue au fond le 15 janvier 2008, porte sur 24 décisions de l'administrateur, dont certaines ont fait l'objet d'admissions par l'entrepreneur et d'autres ont été retirées par les bénéficiaires. L'arbitre rappelle le caractère d'ordre public du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et le fait que les bénéficiaires puissent contester un écrit par simple preuve testimoniale. Ensuite, il constate que la procédure de réception de l'immeuble n'a pas été faite dans un esprit de collaboration et de bonne foi, ce qui a empêché les bénéficiaires d'y consentir librement. Les conclusions de l'arbitre qui concernent les questions de parachèvement des travaux ne sont pas rejetées d'office. Pour cette raison, ainsi que pour des raisons d'appréciation de la preuve, les conclusions de l'arbitre sont modifiées quant aux points suivants. Les joints de coulis des carrelages de la salle de bains sont inégaux. Contrairement aux prétentions de l'entrepreneur, il ne s'agit pas de travaux de maçonnerie dont le caractère acceptable doit être évalué à une distance de six pieds, et la vocation des carrelages n'est pas uniquement leur étanchéité. Toutes les tuiles mal posées et tous les joints inégaux doivent être remplacés selon les règles de l'art, en réduisant au minimum les différences de teintes du coulis et les inconvénients engendrés par les travaux, notamment la poussière. L'installation des marches de l'escalier en bois traité directement à même le sol est conforme au Code national du bâtiment 1995. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de construire une dalle de béton dessous comme le réclament les bénéficiaires. La tablette intérieure de la douche sous la fenêtre doit être étanche mais ne doit pas nécessairement être en PVC. L'ajout d'un scellant suffira. Un arrêt de porte doit être installé si son absence fait buter la poignée sur une porte-miroir qui risque de se rompre. Le faux limon de l'escalier qui n'a pas été terminé uniformément sera ajusté par la pose d'une moulure de même hauteur que le limon de la volée de l'escalier. Le mur de droite de l'entrée étant concave, il devra être refait pour ne pas seulement paraître droit mais bien être droit. L'entrepreneur devra installer un autre luminaire encastré au plafond de la cuisine. Il devra avoir été fourni par le bénéficiaire. L'arbitre demeure saisi des questions devant faire l'objet d'inspections supplémentaires: l'isolation et le chauffage à l'étage ainsi que la qualité de l'isolation de l'entretoit devront être examinés pendant une saison appropriée. Parmi les décisions maintenues, on trouve notamment la question du niveau de la dalle de béton d'une future salle de bains au sous-sol, qui n'a pas à être au niveau étant donné qu'elle devra être en pente et mener vers un drain d'évacuation, et celle des joints de tuyauterie flexibles très courbés, qui, puisqu'ils sont de bonne qualité et conçus pour être ainsi courbés, ne seront pas une source de perte d'étanchéité.
GAGANDEEP MUKKAR et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 17, 18, 19, 78, 105, 138, 139, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé, en mars 2006, un contrat visant la construction d'une résidence. Au mois de juillet suivant, la bénéficiaire a procédé à la réception de l'immeuble. Elle a visité les lieux avec un représentant de l'entrepreneur pendant qu'une petite équipe corrigeait les déficiences trouvées. Le représentant l'aurait alors informée que ce qui ne serait pas immédiatement corrigé pourrait faire l'objet d'une dénonciation dans les jours suivants. Par conséquent, la bénéficiaire n'a pas dénoncé certains éléments dès la réception. Or, lorsque l'entrepreneur a reçu une liste de déficiences quelques jours plus tard, il n'y a pas donné suite. La bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, qui, ayant conclu que les déficiences invoquées étaient apparentes et qu'elles auraient dû être dénoncées par écrit au moment de la réception, a rejeté cette réclamation. Il aurait fallu conclure que la dénonciation avait été validement formulée au cours des trois jours suivant la réception du bâtiment. Le déroulement des événements qui se sont passés au moment de la réception rend crédible le fait que la bénéficiaire aurait été convaincue qu'elle n'avait pas à indiquer dans le formulaire de réception les points dont on discutait et qui seraient réparés par l'équipe présente.
ANTOINETTE BARILE, bénéficiaire, et ST-LUC DC II INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se pourvoient à l'encontre de la décision de l'administrateur du 18 juin 2007 sur les mêmes points, au nombre de 12. En l'absence d'expertise et d'ouverture des murs pour démontrer que le système de plomberie ne respecte pas les règles de l'art, la malfaçon justifiant le remplacement intégral du système n'est pas prouvée. S'il existe des manquements aux règles de l'art, ni la visite des lieux ni la preuve présentée n'ont démontré d'atteinte au bon fonctionnement du système actuel de plomberie ni à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Les huit points suivants ont fait l'objet d'une entente entre les parties, dont il est pris acte. Relativement à l'installation incomplète du mur en gypse de la fondation et à la laine isolante au plafond du garage, il s'agissait de parachèvement de travaux dont l'entrepreneur n'est responsable que s'ils ont été dûment dénoncés par le bénéficiaire dans le formulaire de préréception des travaux ou dans les trois jours suivant son emménagement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La décision de l'administrateur est maintenue à cet effet. Enfin, la réclamation des bénéficiaires quant à d'autres éléments non précisés ne peut être prise en considération, l'arbitre n'ayant compétence que pour les points soulevés par l'administrateur.
ÉRIC GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et 9094-9330 QUÉBEC INC. (MAC CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, et 106
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Rejetée.
La construction de l'immeuble s'est terminée à la fin de décembre 2000. Le syndicat des copropriétaires a fait parvenir des réclamations écrites les 16 août 2006 et 15 février 2007. L'administrateur a visité les lieux et à produit un rapport d'inspection le 17 avril suivant. Le syndicat a contesté les conclusions de celui-ci devant l'arbitre. Le procureur de l'administrateur du plan s'est opposé à la demande d'arbitrage, prétendant que le plan de garantie est inapplicable parce que la garantie est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Il fait référence à une lettre envoyée le 27 mars 2006 par le conciliateur principal de l'administrateur, qui mentionnait rétroactivement que la date de fin des travaux était le 1er janvier 2001. Le recours du syndicat n'est pas prescrit et le dossier est renvoyé à l'arbitrage pour audience au fond. La lettre établissant rétroactivement et arbitrairement la date de fin des travaux n'est pas valide. En effet, il faut se référer au règlement, où la définition de «réception des parties communes» n'a pas changé. Celui-ci fait référence à la date de réception des travaux après l'envoi de l'avis de fin des travaux par l'entrepreneur. L'entrepreneur n'a jamais envoyé un tel avis. Les occupants n'ont pris possession de l'immeuble qu'en juin 2000 et le syndicat ne l'a fait inspecter que le 29 mai 2007. Le rapport d'inspection date du 4 juin suivant. Aucun avis de réception des travaux n'a été donné par le syndicat. Le nouveau règlement du mois d'août 2006, qui crée une réception présumée six mois après la fin des travaux, n'est pas rétroactif. L'avis de fin des travaux ayant été expédié avec la lettre du 27 mars 2006, c'est à ce moment que débute le délai de prescription de trois ans en vertu du Code civil du Québec. Comme l'ancien règlement ne prévoyait pas de délai pour la réception du bâtiment après la fin des travaux, la réception des parties communes a eu lieu le 4 juin 2007. La prescription n'est pas acquise. La date exacte où commence la période de garantie sera déterminée par l'arbitre chargé du fond de l'arbitrage.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficiaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 25, 27, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant considéré que la date de réception du bâtiment avait eu lieu le 18 septembre 2003, lors de la première assemblée des copropriétaires. Il considère que la réception des parties communes n'a pas encore eu lieu. La réception des parties communes a eu lieu le 8 avril 2004, puisque c'est à cette date qu'un premier document fait état d'un conseil d'administration du syndicat entièrement indépendant de l'entrepreneur.
SYNDICAT LES VILLAS SUR LE PARC REMBRANDT, bénéficiaire, et LES VILLAS SUR LE PARC REMBRANDT, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant refusé de parachever leur résidence. L'acceptation du bâtiment a eu lieu le 17 avril 2006. L'argument de l'administrateur selon lequel les bénéficiaires s'enrichiraient injustement s'il lui était ordonné de procéder au parachèvement des travaux doit être rejeté puisqu'il a été prouvé que les bénéficiaires ont déboursé pour la propriété une somme supérieure aux 527 000 $ convenus au départ. L'administrateur devra donc procéder au parachèvement des travaux.
SHARON TEE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9096-2556 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 9, 10, 13, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur a manqué à ses obligations légales avant la réception du bâtiment par les bénéficiaires ainsi qu'aux engagements qu'il a pris en vertu du paragraphe 13 de l'annexe II du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il y a lieu d'établir la date de réception du bâtiment au jour où l'administrateur aura terminé les travaux faisant l'objet de la réclamation des bénéficiaires datée du 20 février 2006, travaux qui rendront le bâtiment en état de servir à l'usage auquel on le destine. La décision de l'administrateur de ne pas considérer les points 28 à 39 de la réclamation des bénéficiaires n'est pas fondée puisque la date de réception du bâtiment n'était pas encore déterminée en raison des manquements de l'entrepreneur. Bien que, en n'exerçant pas leur droit d'appel de la décision de l'administrateur, les bénéficiaires y aient, en quelque sorte, renoncé, il y a lieu de faire appel à l'équité et d'annuler la décision rendue. La décision de l'administrateur relative à l'obligation pour les bénéficiaires de déposer en fidéicommis la somme de 50 350 $ majorée des coûts additionnels qui seront engendrés par les réparations quant aux points 28 à 39 est toutefois maintenue.
ROBERTO PANETTA et une autre, bénéficiaires demandeurs, et 9096-2556 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant la date de réception de sa résidence et les problèmes de coulis dans la douche. Étant donné que l'administrateur a admis que la date de réception du bâtiment avait eu lieu le 10 septembre 2004, la réclamation du bénéficiaire à cet effet est accueillie. Les traces noires sur le plancher de la salle de bains ne résultent pas d'une malfaçon, mais plutôt de la présence d'humidité, et cette situation ne découle pas d'un vice caché. Cette partie de la réclamation est donc rejetée.
FRANÇOIS CLÉMENT, bénéficiaire, et 9069-2641 QUÉBEC INC. (HABITATIONS AVANTAGE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En août 2005, les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence. À cette occasion, comme l'entrepreneur avec qui ils devaient faire l'inspection était pressé, la visite s'est déroulée rapidement. Lui faisant confiance, les bénéficiaires ont signé avec lui la liste d'éléments à vérifier ainsi que la déclaration de réception du bâtiment, avec la mention «sans réserve». À partir de l'aménagement, ils ont toutefois remarqué la présence de défauts et de manquements et, le 23 septembre suivant, ils ont adressé à l'entrepreneur une liste de corrections à apporter. Certaines d'entre elles n'ayant pas été effectuées à leur satisfaction, ils ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a refusé de considérer huit points énumérés par les bénéficiaires aux motifs que ceux-ci étaient apparents et qu'ils auraient dû être dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. L'administrateur a commis une erreur en arrivant à cette conclusion. L'article 17 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que chaque bâtiment visé par la garantie doit être inspecté avant sa réception et que l'inspection doit être effectuée conjointement par l'entrepreneur et le bénéficiaire, qui doivent porter attention à la présence de tout vice ou malfaçon. L'entrepreneur doit alors renseigner ce dernier quant à cette présence. En l'espèce, le fait qu'il n'y a pas eu de visite conjointe et que l'entrepreneur n'a pas correctement renseigné les bénéficiaires entache la valeur de la signature, par les bénéficiaires, de la déclaration de réception du bâtiment. Par conséquent, il y a lieu de considérer les éléments que l'administrateur a écartés afin de décider s'ils sont couverts ou non par le plan de garantie.
ANNE-MARIE CORDEIRO et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION SIMON COUSINEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 17, 18, 78, 105, 139, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur concernant l'existence de malfaçons non apparentes dans le bâtiment en cause, qui est détenu en copropriété divise. Le bris du doigt d'armature activé par le mécanisme de verrouillage de la porte intérieure du hall d'entrée figurait sur la liste préétablie d'éléments à vérifier. Peu importe qu'il s'agisse d'une malfaçon apparente ou non, le parachèvement des travaux dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment est couvert par le plan de garantie. Il en va de même pour l'accumulation d'eau devant la porte de service du garage, où il existe une dénivellation. Contrairement à ce qu'a prétendu l'entrepreneur, le perron de béton face à l'entrée principale fait partie du bâtiment et n'est pas exclu de la garantie parce qu'il s'agirait de trottoirs ou d'allées; la dalle enchâsse des colonnes de brique supportant un toit qui est rattaché à la façade avant du bâtiment. En conséquence, le problème d'accumulation d'eau sur le perron devra être corrigé. L'entrepreneur a réglé le problème d'accumulation d'eau le long du mur du stationnement. Toutefois, comme l'accessoire doit suivre le principal, il devra également réparer les dommages causés au mur de gypse par l'eau et une trop grande humidité. Il semble cependant que le mur ait été endommagé à quelques endroits par des impacts; l'entrepreneur n'aura pas à réparer les marques d'impact facilement reconnaissables. En ce qui concerne les infiltrations d'eau dans les murs de brique ayant causé des dommages au fini intérieur, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée par écrit à l'intérieur du délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie. Une malfaçon n'a pas à avoir la même gravité qu'un vice caché. Les plans et devis du toit, où il s'est produit une accumulation d'eau et de neige lors de l'hiver précédent, n'ont pas été respectés. Le fait qu'un entrepreneur n'ait pas suivi à la lettre les plans et devis n'est pas attributif de responsabilité mais, dans le cas présent, les mesures de protection mises en place par l'entrepreneur, qui avait une obligation de résultat, ont été insuffisantes. L'entrepreneur aura le libre choix des moyens d'exécution pour les travaux correctifs.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 345, rue Éricka, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant établi que la date de la réception des parties communes de sa copropriété a eu lieu le 1er juin 2001. La jurisprudence reconnaît qu'un entrepreneur ne peut pas mandater un professionnel au sens de l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs en sa qualité de représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, le document signé le 1er juin 2001 par l'entrepreneur dans lequel il reconnaissait la fin des travaux et la réception des parties communes du bâtiment n'est pas conforme au règlement. Toutefois, le syndicat bénéficiaire aurait dû, dans les six mois entourant sa formation -- soit au plus tard le 15 novembre 2003 --, être suffisamment informé pour rédiger une attestation de réception des parties communes et savoir qu'il devait procéder à la réception des parties communes. La date de réception des travaux est donc établie au 15 novembre 2003 et la date de fin des travaux, au 1er octobre 2002.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ MRLH, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS G. MÉLATTI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 37, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Plusieurs fissures sur la dalle de béton du garage ont été constatées, dont les plus larges mesurent de deux à quatre millimètres. Il n'y a toutefois pas eu de soulèvement de la dalle ni d'infiltration d'eau par les fissures. Celles-ci existaient au moment de la réception du bâtiment et il n'y a pas eu aggravation de la situation. Selon toute probabilité, ces fissures se sont produites lors du séchage du béton, et il s'agit là du comportement normal de ce matériau. Les réparations à la dalle ne sont donc pas couvertes par la garantie. Par conséquent, la décision de l'administrateur est maintenue. Il y a lieu de condamner la bénéficiaire à payer 85 $ pour les coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
SYLVIE MARTINEAU, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le 14 juin 2004, l'immeuble visé a fait l'objet d'une réception conditionnelle, à l'occasion de laquelle l'entrepreneur devait installer un système de ventilation dans les parties communes. Comme il ne s'est pas exécuté, c'est l'APCHQ qui a terminé les travaux le 5 juin 2005. Le 5 août suivant, le bénéficiaire a dénoncé le manque de revêtement sur le mur de briques de ciment arrière qui se trouve sur la ligne mitoyenne, ce qui déroge aux plans et devis. Cependant, comme il s'agissait d'un vice apparent, la situation devait être signalée lors de la réception de l'immeuble, ce qui n'a pas été fait. La décision de l'arbitre à cet effet est maintenue. Le 19 septembre, le bénéficiaire a dénoncé le bruit de vibration causé par le système de ventilation et qui touche les parties privatives contiguës. L'administrateur a rejeté cette réclamation parce qu'elle avait été formulée plus d'un an après la réception de l'immeuble. Or ce n'est que depuis la mise en marche du système de ventilation, le 5 juin, que le bruit a pu être constaté. Qu'il s'agisse d'une malfaçon ou du parachèvement de travaux, ce problème est lié à l'absence de système de ventilation, qui avait été dénoncée lors de la réception de l'immeuble. La décision de l'administrateur est annulée sur ce point.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5267 CÔTE ST-ANTOINE (L'AMBIANCE NDG), bénéficiaire demandeur, et GROUPE D3 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble où la fin des travaux aux parties communes aurait eu lieu le 26 août 2003. À cette date, les parties n'ont toutefois pas procédé à une inspection, de telle sorte qu'une déclaration de réception des parties communes n'a jamais été signée. En mai 2005, l'administrateur a reçu une réclamation de la part du bénéficiaire. Il en a informé l'entrepreneur, lui précisant qu'il lui manquait certaines informations au dossier, soit l'«avis de fin des travaux» et la «liste préétablie d'éléments à vérifier et réception des parties communes». Une déclaration de réception a été signée le 17 août suivant. L'entrepreneur s'oppose à la décision de l'administrateur de retenir cette date à titre de date de réception des parties communes. Il prétend que cette décision aura pour effet de prolonger la durée de la garantie alors que tous ont reconnu que les travaux reliés à ces parties étaient terminés le 26 août 2003. La décision de l'administrateur sera maintenue. La réception des parties communes est l'acte par lequel un professionnel du bâtiment qui a été choisi par le syndicat des copropriétaires déclare la date de la fin des travaux, laquelle n'a eu lieu qu'en 2005.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS DU 3288 AU 3296 BOULEVARD RENÉ-LAËNNEC, bénéficiaire, et LES HABITATIONS POISSANT INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le désajustement de la porte vitrée intérieure résulte de la faute d'un tiers et ne peut être imputé à l'entrepreneur. En effet, des livreurs de meubles ont installé une pièce de deux dollars afin de maintenir la porte d'entrée ouverte lors de la livraison. Le coupe-froid au bas de la porte d'entrée extérieure doit être remplacé régulièrement. Il s'agit d'un problème d'entretien qui ne concerne pas l'entrepreneur. Les dommages à la surface de béton du balcon ont été causés par l'utilisation d'un produit de déglaçage contenant du sel et peut-être même du sel pur. L'entrepreneur ne peut être tenu responsable à cet égard. Quant à la rampe d'accès arrière, le copropriétaire qui l'a fait installer a suivi les recommandations de l'entrepreneur et a utilisé le produit de déglaçage conseillé, qui ne contenait pas de sel. La mauvaise qualité du béton à cet endroit ou encore une mauvaise application ont causé sa détérioration; l'entrepreneur devra reprendre ses travaux en suivant les règles de l'art. Les escaliers de secours ainsi que les garde-corps ont été attaqués de manière importante par la corrosion. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il devait suivre les règles de l'art. Les indices présents lors de la réception de l'ouvrage ne permettaient pas à un acheteur prudent et diligent de se rendre compte de ce vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués afin de fournir un produit de niveau acceptable, pour une durée raisonnable.
9095-9032 QUÉBEC INC. (EXCELLENCE CONSTRUCTION), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS 2501-2515, BOUL. MAISONNEUVE EST, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur du plan quant à deux points, soit un défaut lié à l'installation du plancher ainsi que des éraflures et des éclats dans les lattes de bois du plancher. Une inspection a été effectuée chez les bénéficiaires le 12 janvier 2005 et l'inspecteur a constaté qu'il y avait un défaut lié à l'installation du plancher. Comme ce défaut était apparent, il aurait dû être dénoncé par écrit lors de la réception du bâtiment, ce qui n'aurait pas été fait de façon suffisamment détaillée, selon l'administrateur. Par ailleurs, ce dernier a affirmé que les bénéficiaires n'avaient pas prouvé, durant l'inspection, la présence d'éclats et d'éraflures au plancher constituant des malfaçons. Tout d'abord, il n'y a pas lieu d'accorder à l'administrateur du plan la possibilité de se prononcer sur les malfaçons et vices de construction, car il a plutôt choisi d'invoquer l'absence de dénonciation au moment de la réception. D'autre part, il y a eu dénonciation lors de la réception, l'entrepreneur ayant noté les commentaires reçus: «clou apparent -- chambre des maîtres» et «vernis plancher, à corriger». Les bénéficiaires n'avaient pas à faire une dénonciation détaillée. Étant donné l'absence de preuve de l'entrepreneur, les travaux de correction aux planchers seront pris en charge par l'administrateur du plan de garantie, qui supportera les coûts d'arbitrage.
LUCIE HÉBERT et un autre, bénéficiaires appelants, et 2323-4255 QUÉBEC INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que la porte de leur entrée de garage ne s'ouvre pas avec la même clé que la porte principale. Cette partie de la réclamation est rejetée puisqu'ils ont accepté la clé remise par l'entrepreneur lors de la réparation et ne lui ont rien mentionné à cet effet. Étant donné que l'administrateur a admis que des travaux devaient être effectués pour régler le problème de frottement des portes françaises et d'égratignures sur leur balcon arrière et que les travaux de réparation sont en cours, la réclamation quant à ces points est rejetée. Comme le plan de garantie ne couvre pas les éléments liés au terrassement ou aux travaux effectués à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant le garde-corps n'est pas couverte par la garantie, car ce dernier est considéré comme faisant partie du terrassement. Les bénéficiaires n'ayant pas démontré de façon prépondérante que le problème de déformation concave du plancher de bois franc n'a pas été réglé définitivement par l'entrepreneur, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation relative à la présence de taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre est rejetée: l'entrepreneur a repeint tous les linteaux à la suite de la décision de l'administrateur et, puisqu'il s'agit d'une question d'appréciation de travaux déjà faits, le point est sans objet dans le présent arbitrage. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé les problèmes relatifs aux moulures des portes du garage ni les égratignures des carreaux vitrés au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation doit donc être rejetée. Comme ils ne se sont pas plaints des légères encoches sur les mains courantes de l'escalier menant au sous-sol lors de la réception du bâtiment ni de la finition des contremarches de l'escalier avant, ce point ne peut être retenu. L'entrepreneur n'a pas respecté les règles de l'art en ce qui a trait aux murs puisque le nombre de têtes de clou et de vis visibles est excessif; pour cette raison, il devra apporter des modifications à trois endroits de un pied carré. L'encoche au plafond ayant été faite une fois la construction terminée, la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être engagée. Les bénéficiaires réclament également le remboursement de factures pour la fourniture de charnières mais, comme ils avaient déjà procédé à la réparation avant la visite de l'administrateur, ce dernier n'a pas pu vérifier s'il y avait malfaçon. L'absence de butoir de porte n'a pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception du bâtiment, et ce point ne peut donc être retenu. Les égratignures à l'endroit du rail de la porte-fenêtre sont trop mineures pour que la réclamation sur ce plan puisse être acceptée. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté de preuve quant à un problème éventuel de durabilité ou de solidité des arrêts de moustiquaire, il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur. Il en est de même pour la tache sur le vernis au palier de l'escalier puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilité de l'immeuble. L'entrepreneur devra installer un quart-de-rond afin de couvrir le problème de craquement de coulis, car il s'agit d'une malfaçon. Comme la retouche de peinture effectuée par l'entrepreneur sur la porte d'entrée avant est acceptable, la réclamation des bénéficiaires pour obtenir le changement de la porte est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas remis en question la finition du plancher de bois franc lors de la réception du bâtiment ni l'esthétisme de l'ancrage au plancher, ces points de leur réclamation doivent également être rejetés. Les panneaux de la porte de garage sont acceptables et il n'y a aucune malfaçon portant atteinte à l'utilisation ou à la qualité de l'immeuble; il n'y a donc pas lieu d'intervenir. Enfin, puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le fait que certaines pièces de quincaillerie étaient manquantes au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est également rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Les demandeurs contestent la décision de l'administrateur de rejeter leur réclamation au motif que plus de deux ans s'étaient écoulés entre la fin des travaux et la réception du bâtiment (art. 15 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Puisque la réception du bâtiment (27 novembre 2003) a eu lieu plus de 24 mois après la fin des travaux (1er décembre 2000), le contrat de garantie ne s'applique pas au bâtiment des bénéficiaires. La demande d'arbitrage est donc rejetée.
ANNE-MARIE GRENIER et un autre, requérants bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 15, 16, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les travaux de construction de l'immeuble se sont terminés en avril 2001. L'entrepreneur n'a pas envoyé d'avis de fin des travaux aux copropriétaires, dont certains occupaient déjà leur unité, et il ne les a pas invités à participer à l'inspection de l'immeuble. Le 12 avril, un représentant de l'entrepreneur et un architecte ont inspecté l'immeuble, ont établi la liste des éléments à vérifier et ont procédé à la réception des parties communes du bâtiment. Le 18 juin 2004, le syndicat de copropriété a effectué la même démarche. L'arbitre reconnaît que la date de fin des travaux est le 12 avril 2001. Toutefois, la date retenue pour la réception des parties communes est le 18 juin 2004. Dans le contexte des démarches du 12 avril 2001, les copropriétaires n'avaient pas reçu l'avis de fin des travaux, la réception des parties communes a été faite par un professionnel engagé par l'entrepreneur alors qu'elle aurait dû être faite par le syndicat des copropriétaires et, finalement, ils n'y avaient pas été invités et n'y avaient pas participé. Les exigences énoncées au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'ont pas été respectées à cette date, mais les démarches du syndicat de copropriété du 18 juin 2004 étaient conformes.
RICHARD MARLEAU, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS G. MELATTI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont reçu leur immeuble en décembre 2002 et ont dénoncé de nombreux vices, dont seulement une partie est traitée dans le présent arbitrage. Des têtes de vis apparentes sur les murs et plafonds constituent une malfaçon couverte par le plan de garantie dans toutes les pièces où elles sont visibles. La peinture de finition des murs et plafonds devra être reprise, car elle est couverte par le plan. De plus, les moulures de finition à deux des fenêtres devront être posées ou remplacées par l'entrepreneur, cette malfaçon ayant été dénoncée lors de la réception. Par contre, les bénéficiaires devront acheter les moulures. Enfin, la finition du soffite autour d'un luminaire extérieur devra être corrigée étant donné qu'il s'agit également d'une malfaçon dénoncée à la réception. Les autres réclamations sont rejetées.
SYLVIE ST-MARTIN et un autre, bénéficiaires demandeurs, et AL-MO CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de l'immeuble et y ont déménagé dès le 13 juin 2001 alors que la prise de possession était prévue le 1er juillet suivant. La réception a été faite sous réserve des égratignures et du décollement de certaines pièces de bois du plancher au salon. Par la suite, les bénéficiaires ont réclamé la protection du plan de garantie pour d'autres égratignures et décollements. Seuls les décollements survenus après la réception de l'immeuble sont couverts par le plan, car il s'agit de malfaçons non apparentes au moment de celle-ci. Les égratignures sont des vices mineurs qui peuvent avoir été causés par le déménagement des bénéficiaires. Outre les nouveaux décollements, l'entrepreneur, désirant corriger les égratignures dénoncées lors de la réception de l'immeuble, a endommagé le plancher en y laissant des marques de sablage rotatif. Il devra corriger la situation sur tous les planchers et y appliquer un fini. La réclamation liée aux frais de relogement, de déménagement et d'entreposage faite par les bénéficiaires relativement à ces travaux supplémentaires est rejetée, ceux-ci ayant décidé d'emménager avant la date de prise de possession prévue. Ce délai aurait permis à l'entrepreneur de procéder aux travaux correctifs.
SERGE CORMIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE PARC DES COMPAGNONS DE CARTIER INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en mars 1999. Au printemps suivant, il s'est plaint de vibrations du plancher et d'une fissure dans les fondations. L'entrepreneur a alors installé une cloison au sous-sol pour supporter les solives du plancher. De plus, il a installé une poutre d'acier pour retenir le mur. En avril 2001, le bénéficiaire a dressé une liste d'anomalies. L'administrateur a rejeté la majeure partie de ses réclamations au motif qu'elles avaient été présentées tardivement. Quant à la fissure du mur des fondations, l'entrepreneur l'inspectera à la fin de l'hiver et, en cas de désaccord entre les parties, un expert devra trancher. L'entrepreneur s'est engagé à ajouter un coupe-froid à la trappe d'accès à l'entretoit. En ce qui concerne l'ordonnance exigeant une inspection de préréception, il aurait fallu que cette demande ait été faite à l'administrateur, qui n'en a jamais été saisi; l'arbitrage ne peut porter que sur une décision de ce dernier. Les autres réclamations ont toutes été dénoncées à l'entrepreneur plus de six mois après leur découverte. Il y a eu réception du bâtiment lorsque le bénéficiaire a payé les sommes dues à l'entrepreneur. Normalement, le bâtiment doit être inspecté avant sa réception, mais les parties peuvent y renoncer, comme cela a été le cas en l'espèce. Le plan de garantie est d'intérêt public et son application doit être expliquée aux consommateurs. L'administrateur aurait pu transmettre au bénéficiaire une copie du formulaire d'inspection et celui-ci aurait alors su qu'il pouvait exiger une telle inspection. Pour cette raison, les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire, l'administrateur et l'entrepreneur.
MARIO LAPOINTE, bénéficiaire, et 9014-2050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ÉCLAIR), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a retenu les services d'un entrepreneur pour la construction d'une résidence sur son terrain. Avant la fin des travaux, l'entrepreneur a abandonné le chantier. Insatisfaite des conclusions de l'inspecteur-conciliateur, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage, qui porte sur le remboursement des coûts de correction des malfaçons, le parachèvement des travaux, le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur, les frais de déménagement et d'entreposage, les frais de loyer et d'intérêt sur le montant libéré de l'hypothèque, les coûts de conservation du bâtiment ainsi que les frais d'expert. Ses réclamations totalisent 155 267 $. L'administrateur a consenti à prendre en considération les travaux de correction de certaines malfaçons. Étant donné qu'il n'entend pas effectuer ces travaux, il faut fixer leur valeur. D'autre part, l'inspecteur-conciliateur était fondé à refuser de considérer les malfaçons suivantes: l'abaissement du niveau du terrain, les correctifs pour les murs hors niveau, la reconstruction des murets pour la ligne du plafond à l'étage et la modification des semelles pour les colonnes structurales. En ce qui concerne les cloisons portantes et l'évacuation du remblai excédentaire, l'inspecteur-conciliateur aurait dû accepter la réclamation portant sur la cloison centrale sans pellicule plastique de protection et sur l'absence d'entremise. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un travail déficient et non d'un travail à parachever. L'évacuation du remblai excédentaire ne constitue pas des travaux de terrassement. L'entrepreneur s'était engagé à s'en débarrasser; cette réclamation aurait dû être accueillie. Les décisions de l'inspecteur-conciliateur de considérer certains travaux comme des travaux de parachèvement semblent avoir été admises par la bénéficiaire, qui devra voir à les faire effectuer à ses frais. Il faut toutefois exclure de ces travaux ceux visant la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton puisque ces travaux sont terminés et qu'ils ont été mal faits. La valeur des travaux de correction des malfaçons totalise 42 102 $. L'administrateur refuse de les payer, préférant rembourser les acomptes comme il le lui est permis puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment. La valeur nette des travaux exécutés est de 82 530 $, dont il faut déduire le coût de réparation des malfaçons, soit un résultat de 40 428 $. Cette somme sera soustraite du total des acomptes, de sorte que la bénéficiaire aurait droit à un remboursement de 41 513 $. Or, l'article 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite à 30 000 $ le remboursement des acomptes. Toutefois, comme il est possible de faire appel aux règles de l'équité, il sera ordonné à l'administrateur de verser 41 513 $ à la demanderesse pour l'exécution des travaux de correction des malfaçons et des vices de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du dépôt du dernier rapport de l'inspecteur-conciliateur. La bénéficiaire aura aussi droit au remboursement de ses frais de relogement, de déménagement, d'entreposage, qui totalisent 3 937 $, ainsi qu'à 2 945 $ en remboursement des frais d'expertise.
FRANCINE MAINVILLE, demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 14, 116, et 117
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale rejetée (C.S., 2002-06-12), 500-05-071027-021, SOQUIJ AZ-50132420, J.E. 2002-1378
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.
CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 10 février 2000, à la suite d'une requête en médiation présentée par les bénéficiaires afin de résoudre une contradiction entre deux contrats de construction visant un même bâtiment, l'administrateur a refusé d'intervenir. Les bénéficiaires contestent cette décision, alors que l'entrepreneur et l'administrateur invoquent l'irrecevabilité de leur demande d'arbitrage. L'argument de l'entrepreneur et de l'administrateur relatif à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage en raison de la compétence exclusive attribuée à la Cour supérieure doit être rejeté puisque l'article 453 du Code de procédure civile ne donne à cette cour compétence exclusive que pour les requêtes pour jugement déclaratoire, ce qui n'est pas l'essence de la présente demande d'arbitrage. L'arbitre a donc compétence pour juger si la décision de l'administrateur de ne pas intervenir était fondée. Par ailleurs, la demande des bénéficiaires n'est pas dilatoire puisqu'elle n'a pas été faite sans droit ou dans le seul but de retarder le règlement du différend. Comme les vices apparents et les malfaçons énoncés par les bénéficiaires dans leur lettre du 12 janvier 2000 existaient au moment de la prise de possession du bâtiment, ne se sont pas aggravés et n'ont pas causé par la suite de dommages au bâtiment, les réclamations n'ont pas été faites tardivement. La demande des bénéficiaires en vertu de l'article 6.7.6. du plan de garantie afin d'obtenir une réparation financière relativement aux dommages subis doit cependant être rejetée, car leur interprétation de cet article est contraire à l'esprit du plan et du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, dont l'objet est l'exécution de travaux visant à corriger les vices apparents et les malfaçons. La décision de l'administrateur doit être maintenue en ce qui a trait aux travaux exécutés par des tiers à la demande des bénéficiaires. L'entrepreneur devra toutefois installer et peinturer des moulures de type quart de rond dans toute la maison. La preuve n'ayant pas été faite que l'inefficacité de la hotte était attribuable à une mauvaise installation, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. L'entrepreneur devra toutefois apporter les correctifs appropriés à l'arche située entre le vestibule et le salon.
ISABELLE GALIBOIS et un autre, bénéficiaires demandeurs, et GIGNAC CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 12, 17, 19, 41, 78, et 9999